АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Залог недвижимости по гражданскому праву Российской Федерации»
На правах рукописи
Косенко Елена Владиславовна
ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12.00.03 - гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Саратов 2004
Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Саратовская государственная академия права».
Научный руководитель - кандидат юридических наук, доцент
Хмелева Татьяна Ивановна
Официальные оппоненты - доктор юридических наук, профессор
Хохлов Вадим Аркадьевич
Защита состоится 18 июня 2004 г. в часов на заседании
диссертационного совета Д-21.239.03 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Саратовская государственная академия права» по адресу: г.Саратов, ул. Чернышевского, 104
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Саратовская государственная академия права».
кандидат юридических наук, доцент заслуженный юрист России Зинченко Александр Иванович
Ведущая организация
Самарский государственный университет
(ауд.102).
Автореферат разослан
диссертационного совета
Ученный секретарь
А.А. Серветник
Актуальность и степень разработанности темы исследования.
Реформы, проводимые в нашей стране, повлекли и существенное изменение действующего законодательства. Активное вовлечение в хозяйственную деятельность различных субъектов права требовало от государства новых подходов к регулированию такой деятельности.
Принятие Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ и других нормативных актов открыло новые возможности в области экономики; отношения в которой регулируются во многом нормами права. Реформирование правовой системы положило начало формированию такого нового института современного российского права, как ипотека: Новым этот институт можно назвать достаточно условно, поскольку российское право содержало нормы о залоге и само понятие и признаки последнего получили глубокую разработку в трудах российских ученых XIX - начала XX века: Л.А. Кассо, Г.Ф. Шершеневича и других. В советский период залог не переставал существовать, однако применение его было не столь значимым в сложившейся экономической ситуации. Возвращение к прежнему понятию залога произошло именно в связи с реализацией экономических и политических реформ.
Необходимость исследования института залога обусловлена рядом обстоятельств. Законодатель, разрабатывая и внедряя правовые акты, регулирующие залоговые правоотношения, стремился создать нормы, наиболее отвечающие современным экономическим реалиям. Однако применение новых норм не всегда отвечает поставленным целям. Причиной тому являются определенные пробелы и коллизии законодательства, которые не всегда могли быть устранены в период их разработки. Исследование института залога необходимо и в связи с принятием изменений и дополнений в Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11 февраля 2002 года, 24 декабря 2002 года и 5 февраля 2004 года.
Следует отметить, что новеллы, внесенные в законодательство, не устранили существующих противоречий,
СПетерв: оа тоо
изменения норм права способствуют возникновению определенных негативных последствий. Вышеизложенное свидетельствует о необходимости проведения комплексного научно-теоретического исследования. Сравнение действующего и утратившего силу законодательства предполагает широкое поле для исследований в этой области, возможность сравнения и анализа залогового правоотношения в различных экономических условиях, существовавших в нашей стране.
Кроме того, не все аспекты проблемы обеспечения обязательств посредством залога, достаточно полно разработаны в науке гражданского права. Ученые-цивилисты не могут прийти к единому мнению относительно природы залога, определения понятий и признаков «недвижимости». Остро дискуссионным остается вопрос о возможности применения в качестве предмета залога денег.
Отношения, связанные с залогом недвижимости, неоднократно подвергались анализу такими ученными, как О.Н. Садиков, B.C. Константинова, P.O. Халфина, Б.М. Гонгало и другими. Однако изменения и дополнения, введенные законодателем в последнее время, требуют исследования на основе новейшей нормативной базы, поскольку данная тема не раскрыта и нуждается в дальнейшей разработке. Это обусловило выбор темы диссертационного исследования. Актуальность темы подтверждается и анализом действующих ипотечных правоотношений, что позволяет сделать следующие выводы:
- на сегодняшний день нормы права, регулирующие отношения ипотеки, содержат определенные пробелы и недоработки, требующие устранения путем внесения соответствующих дополнений и изменений;
- назрела необходимость теоретического определения понятий в залоговом праве, уяснения юридической природы залога с целью повышения эффективности применения залоговых правоотношений;
- возникла необходимость совершенствования практической деятельности органов государственной власти в отдельных областях залогового права.
Объектом исследования являются отношения, регулирующие залог недвижимости.
Предметом исследования явилось законодательство о залоге, практика его применения, трудности, возникающие при этом, соответствия законодательства рыночным отношениям.
Основной целью диссертации является всестороннее комплексное изучение правового регулирования залога недвижимости, выявление проблем в области применения его хозяйствующими субъектами и судебными инстанциями, разработка рекомендаций по совершенствованию соответствующей законодательной базы.
Для достижения указанных целей необходимо решение следующих задач: изучение истории развития института залога в отечественном праве; исследование и уточнение понятия залога; изучение содержания правоотношений при залоге недвижимости; выявление соотношения между нормативными актами, регулирующими ипотеку (в том числе различного уровня); выработка предложений и рекомендаций по совершенствованию гражданского законодательства и практики его применения.
В ходе исследования применялись различные методы познания: историко-правовой, формально-юридический, метод системного подхода, сравнительно-правовой метод и другие.
Теоретической основой послужили работы: Л.А. Кассо, Г.Ф Шершеневича, М.И. Брагинского, О.С. Иоффе, B.C. Нерсесянца, И.Б.Новицкого, И.С. Перетерского, Е.А. Суханова, P.O. Халфиной, О.Н. Садикова, Ю.К. Толстого , В.А Тархова, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, О.М. Козыря, А.Л.Маковского, С.А Хохлова, Б.М. Гонгало, Р. Саватье, М.В. Самойловой, П.И. Стучка, ЕА Флейшица, Б.Б. Черепахина, З.И. Цыбуленко и других.
В цивилистической науке на сегодняшний день имеются некоторые диссертационные исследования, посвященные проблеме залоговых правоотношений. Среди работ можно выделить исследование, проведенное
К.В. Цыбко на тему «Залоговые операции коммерческих банков», вызывает интерес материал, представленный в работе А.В. Фадеева на тему «Договор ипотеки и его государственная регистрация», а также исследование М.М. Орловой «Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования».
Тем не менее все они были написаны до принятия последних изменений и дополнений в действующее законодательство, кроме того, до настоящего времени не проводилось обобщения применения на практике такого совершенно нового института для нашей страны, как ипотечное кредитование.
Новизна исследования заключается в том, что диссертация является одной из первых работ на базе нового законодательства и правоприменительной практики, в которой анализируется ипотека как правовое понятие и как особый институт обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Предлагается новый подход к пониманию залога, к содержанию прав и обязанностей сторон с изменением объема и характера полномочий залогодателя и залогодержателя.
Анализ правовых норм позволяет заложить основы нового подхода к системе ипотечного жилищного кредитования в области его более эффективного использования. Одним из первых был проведен глубокий анализ апробации внедрения новой системы предоставления жилья гражданам, формулируются первостепенные задачи, стоящие перед законодателем в области совершенствования нормативной базы ипотечного кредитования, предлагается новый подход к построению указанной системы.
Новизна заключается и в основных положениях, выносимых на защиту:
1. Традиционная цивилистика определяет залог как способ обеспечения исполнения обязательства посредством вещи. Полагаем, что характеризовать способ обеспечения залогом только как обеспеченный вещью не совсем верно, поскольку его предметом может быть не только вещь, но и
право требования. В связи с этим предлагаем характеризовать залог как способ обеспечения обязательства посредством веши либо права.
2. ГК РФ в п. 1 ст. 334 определяет, что предметом; залога является имущество. Под термином «имущество» следует понимать вещи, ценные бумаги, права требования, деньги. Следовательно, необходимо признать денежные средства возможным предметом залога. Кроме того, считать залогом не «денежные средства на счете», а право требования по договору банковского счета, если таковой является предметом залога. В связи с изложенным, предлагаем уточнить формулировку ст. 350 ГК РФ и изложить п. 1 в следующей редакции:
«Реализация (продажа) заложенного имущества (за исключением денег) на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится» путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок».
3. Для того, чтобы решить вопрос о способе обращения взыскания на такой предмет залога, как денежные средства и право требования по договору банковского счета, предлагаем исключить из перечня предметов залога, подлежащих реализации, денежные средства. Поскольку такой предмет залога не может быть реализован путем продажи с публичных торгов, считаем необходимым ввести в действующее законодательство понятие такого способа удовлетворения требований залогодержателя, как передача последнему предмета залога без реализации его с публичных торгов. В связи с изложенным предлагаем дополнить п. 1 ст. 350 ГК РФ следующим абзацем:
«Если в качестве предмета залога использованы денежные средства либо право требования на денежные средства на счете, предмет залога в объеме неисполненного обязательства передается залогодержателю без реализации с публичных торгов».
4. Анализ российского законодательства позволяет сделать вывод о том, что совокупный залог возможен, однако отсутствие определения такового
в нормативных актах требует, на наш взгляд, ввести его в законодательство с целью единообразного и правильного использования на практике. Предлагаем дополнить ст. 340 ГК РФ следующим абзацем:
«Договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, каждый из которых является самостоятельным предметом обеспечения обязательства. При этом основное обязательство делится на доли, соответствующие стоимости залога».
5. Считаем, что положения законодательства, закрепляющие право залогодержателя предъявлять досрочные требования к залогодателю об исполнении обязательства, в случае принудительного изъятия предмета ипотеки государством для государственных или муниципальных нужд, а также в случае реквизиции или национализации такового, не отвечают требованиям разумности и справедливости. В целях защиты прав залогодателя считаем необходимым лишить залогодержателя этого права. В соответствии с изложенным предлагаем исключить абз. 2 из п. 1 ст. 41 ФЗ «Об ипотеке».
С целью единообразного применения законодательства необходимо уточнить формулировку п. 4 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке», которая предусматривает основания обращения взыскания на заложенное имущество, и заменить указание на ст. 41 указанием на п. 2 ст. 41 настоящего ФЗ.
6. Ипотека является акцессорным обязательством, призванным служить способом обеспечения исполнения обязательства. Ипотека не имеет самостоятельного значения и не может существовать независимо от основного обязательства. Следовательно, необходимо признать несоответствующим общей теории обязательственного права положения ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривающего возможность заключения договора об ипотеке до возникновения основного обязательства. Таким образом, предлагаем исключить из текста п. 3 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке» слова:
«...Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и
сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения обязательств»
и дополнить п. 2 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке» словами:
«...Заключение договора об ипотеке возможно после возникновения основного обязательства».
7. В связи с тем. что внесудебный порядок обращения взыскания ускоряет реализацию заложенного имущества, повышая эффективность ипотеки как способа обеспечения обязательств, предлагаем внести изменения в ст. 55 ФЗ «Об ипотеке», а именно исключить из текста статьи слова:
«...заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога».
И, соответственно, изложить абз. 1 п. 1 ст. 55 указанного закона в следующей редакции:
«...Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем; кроме случаев, предусмотренных законом».
С целью единообразного' понимания и применения законодательства возникает необходимость внесения изменений и в ГС РФ. Предлагаем дополнить абз. 2 п. 1 ст. 349 словами: «...если иное не установлено законом» и изложить абз.2 п. 1 ст. 349 ГК РФ в следующей редакции:
«...Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, если иное не установлено законом. Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением».
8. В случае обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель определяет кандидатуру организатора аукциона и с согласия
залогодателя заключает с кандидатом договор. В целях большей достоверности достигнутого соглашения предлагается ввести требование об обязательной письменной форме согласия залогодателя на кандидатуру организатора аукциона и дополнить п. 1 ст. 59 ФЗ «Об ипотеке» указанием на необходимость получения такового:
«В качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с письменного согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени».
9) Изменения и дополнения в Федеральном законе «Об ипотеке» от 11 февраля 2002 года сделали возможным заключение через представителя договора об ипотеке жилого дома, находящегося в собственности гражданина (п. 25 ст. 1). Определенные объективные обстоятельства, а именно повышенная криминогенная обстановка, позволяют сделать вывод о том, что прежняя редакция наиболее соответствовала требованиям практики. Сейчас же не исключается ситуация, когда определенные недобросовестные граждане могут использовать норму закона для завладения объектом недвижимости.
В целях защиты интересов залогодателя предлагаем вернуться к прежней редакции п. 6 ст. 74 ФЗ «Об ипотеке».
10) С учетом возрастания значения ипотечного кредитования и наличия несовершенства законодательства, порождающего трудности его применения, необходимо разработать меры по возложению обязанностей на субъекты федерации по выполнению конкретного объема работ, связанных с внедрением или совершенствованием системы ипотечного жилищного кредитования в соответствующем регионе с усилением контроля государства по выполнению этой задачи.
Практическая значимость исследования определяется внесением предложений и выводов, которые могут быть использованы для совершенствования действующего гражданского законодательства.
Проведенное исследование вносит определенный вклад в развитие теории о залоге и залоговых правоотношений.
Апробация результатов исследования.
Диссертационная работа выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права Саратовской государственной академии права. Основные теоретические выводы и положения нашли отражение в опубликованных работах, изложены в докладах на научно-практических конференциях: «Экономическое и межкультурное пространство в период глобализации» (г. Самара), «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (г. Самара), «Проблемы унификации гражданского законодательства Беларуси, России, Украины в связи с образованием единого экономического пространства» (г. Белгород), использованы при проведении практических занятий по курсу «Гражданское право РФ».
Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих семь параграфов, заключения и библиографического списка.
Содержание работы
Во введении обосновывается актуальность темы диссертационного исследования, определяются его цели и задачи, методологические и теоретические основы, обосновывается научная новизна и формируются основные положения, выносимые на защиту, указывается практическая значимость и апробация результатов исследования.
Первая глава «Понятие залогового правоотношения» посвящена исследованию истории возникновения института, проблеме определения юридической природы залога и его предмета, а также выявлению особенностей ипотечных правоотношений.
Первый параграф посвящен исследованию истории развития института залога. Первая глубокая разработка понятия залога была осуществлена римскими юристами. Памятники древней юриспруденции характеризуют его как «право на- чужую вещь». Составляя договор ипотеки стороны предупреждали друг друга о прошлых залогах вещи. Законодательство предусматривало уголовное наказание за не сообщение кредитору о прошлых залогах. В качестве предмета залога могла выступать как одна вещь, так и их совокупность. Если вещь каким-либо образом увеличивалась (качественно или количественно), то такое увеличение не имеет значения для залога вещи у кредитора, и последний вправе предъявлять свои требования на всю вещь. Способом реализации прав кредитора было право продать заложенную вещь или оставить вещь у себя. В течение длительного времени существовало право кредитора на предъявление личного иска к должнику.
Проанализировав древние источники права, мы пришли к выводу о том, что законы, разработанные еще в древности, не утратили своей актуальности и по сей день. В первую очередь это произошло благодаря умению древнеримских юристов выделить главные особенности, точно сформулировать, ясно изложить правовые нормы.
В средние века римское право применялось в развивающихся европейских странах, и именно оно легло в основу кодексов, которые были разработаны в Германии, Франции, России и других странах. Но, несмотря на рецепцию римского права, оно подвергалось изменениям и уточнениям. Здесь мы наблюдаем безусловное правовое развитие, ведь вполне естественным следует считать разделение вещей (как индивидуально- определенных предметов), и самой личности должника (в данном случае собственника вещи). Законодательство европейских стран не восприняло нормы древнеримского права о предъявлении личного иска к должнику. То есть, речь идет о приоритете жизни и здоровья индивида по отношению к собственности.
Римское право не предусматривало какой-либо фиксации сделок с залогом в государственных органах. Законодательство европейских стран
поставило таковые под контроль государства. Говоря современным языком: право возникало только после его государственной регистрации. Во Франции, хотя и существовало это требование, реестр государственной регистрации прав не обладал достоверностью.
Российское залоговое законодательство конца Х1Х-начала XX века относит залог к правам на чужую вещь (то же мы наблюдали в римском праве), и характеризует таковой как «второстепенное» отношение по поводу «главного» - обязательственного правоотношения. Предметом залога могла быть только материальная вещь. Законодательство предусматривало для кредитора право пользования вещью в течение 6 месяцев до её обязательной продажи; запрещало перемену лиц на стороне должника.
Советское гражданское право относило залог к способам обеспечения обязательств, но в ГК правила о залоге были помещены в раздел о вещном праве. Договор о залоге должен был заключаться в письменной форме и нотариально заверяться. Предмет залога, по общему правилу, передавался кредитору. Это касалось любых предметов, за исключением строений. По соглашению сторон имущество могло быть оставлено у должника под замком и печатью кредитора. В случае неисполнения обязательства, кредитор имел право только продать вещь, чтобы получить удовлетворение из вырученной суммы. Правом оставить вещь у себя кредитор не обладал.
Вызывает удивление мнение авторов утверждающих, что в советский период ипотека утратила свое значение в связи с ликвидацией частной собственности на землю и упразднением деления имущества на движимое и недвижимое. Ипотека не утратила свое значение, скорее речь идет о применении ее в тех редких случаях, когда смысл ипотеки отвечал требованиям действующего законодательства.
Дальнейшую разработку институт залога получил с разработкой ГК 1964 года и 1993 года. Повышенное внимание к данному институту обусловлено стремительным развитием экономических связей. Актуальность
подтверждается принятием последних изменений и дополнений к ФЗ «Об ипотеке».
Во втором параграфе - «Юридическая природа залога и его предмет» -предпринята попытка определить юридическую природу залога как способа обеспечения исполнения обязательств и охарактеризовать его предмет. Проведен анализ различных точек зрения на юридическую природу залога.
Делается вывод о том, что на протяжении всего существования цивилистики ученые не пришли к единому мнению относительно того, какой юридической природой обладает залог: вещной или обязательственной. Научные споры продолжаются в современной юридической литературе.
Сторонники вещной природы залогового правоотношения полагают, что последнему присущи наиболее характерные свойства вещных прав - право следования. Другой характерной чертой является объект залоговых сделок -имущество.
Другие характеризуют залог именно как право обязательственное, а не вещное, обосновывая свое мнение тем, что залогодержатель по договору залога получает не право на саму вещь, а право на взыскание из стоимости заложенного имущества.
Гражданский кодекс РФ относит залог к институтам обязательственного права, учитывая двойственную природу залога.
Делается вывод о том, что залог преимущественно обладает вещно-правовой природой. Это и право следования, право обращения взыскания на предмет залога, независимо от его нахождения. Однако залог обладает акцессорным характером, который проявляется прежде всего в том, что при недействительности основного обязательства, недействительным будет и обязательство о залоге. Существование залоговых правоотношений без правоотношений обеспеченных этим залогом невозможно. Но недействительность залога не влечет недействительности основного обязательства. В силу акцессорности залога мы можем говорить о его двойственной природе. Кроме того, делается вывод о том, что характеризовать
залог только как способ обеспечения обязательства' вещью не совсем верно, поскольку его предметом может быть не только вещь, но и право требования. Следовательно, залог - способ обеспечения обязательства посредством вещи, либо права.
При рассмотрении вопроса о предмете залога делается вывод: предметом договора может быть, всякое имущество, за исключением ограничений, предусмотренных ч. 1 ст. 336 ГК РФ. Однако указанные ограничения не предполагают невозможности использования в качестве предмета залогового правоотношения денежных средств или денежных средств на банковском счете.
Президиум ВАС РФ в своем Постановлении от 2 июля 1996 года указал, что денежные средства на счете продаже не подлежат. Следовательно, и залогом денежные средства либо право требования по договору банковского счета быть не могут. Мы полагаем, что такой подход следует признать не совсем верным, поскольку нет препятствий к тому, чтобы применять денежные средства как таковые либо право требования вкладчика к банку в качестве предмета залога.
В связи с этим следует уточнить и дополнить п. 1 ст. 350 ГК РФ указанием на то, что обращение взыскания на предмет залога путем продажи с публичных торгов производится в отношении любого имущества, за исключением денег и прав по договору банковского счета. В отношении такового вида имущества предлагается особый вид обращения взыскания: оставление его залогодержателю без реализации с публичных торгов.
Законодатель предъявляет особые требования к конкретизации предмета залога в договоре. Так, нужно обязательно указать предмет залога и его оценку, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
Отдельные авторы предлагают исключить из числа существенных условий договора об ипотеке условия о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Мы приходим к выводу о том, что условия о существе, размере и сроке исполнения обязательства необходимо
определять именно как существенные, иначе основное обязательство приобретает некий абстрактный характер и исключение этих условий нецелесообразно. Нормы права в данном случае отвечают требованиям правоприменительной практики. Более того, закрепление в ФЗ "Об ипотеке" требований об указании в договоре о залоге существенных условий обязательства, обеспечиваемого ипотекой, способствует сохранению интересов залогодателя (например, если залогодатель не является должником в основном обязательстве). Мы считаем, что точное определение такого условия как срок исполнения обязательства дает возможность залогодателю контролировать исполнение договора и принимать меры к должнику в необходимых случаях.
Законодатель указывает, что если предмет залога остается у залогодателя, в договоре должны быть указаны сведения, позволяющие выделить заложенное имущество из однородных вещей принадлежащих залогодателю.
Когда речь идет о залоге прав, залогу подлежат только имущественные права. Недопустим залог личных неимущественных прав, в том числе требований о компенсации морального вреда. Данные ограничения основаны на связи с личностью носителя этих прав. В юридической литературе высказывается мнение о возможности уступки и зачета требования компенсации морального вреда. Трудно согласиться с этой точкой зрения. Смысл компенсации морального вреда сводится к возмещению нравственного и физического вреда именно потерпевшему. В случае уступки или зачета требования компенсации морального вреда, нельзя будет определить лицо, которому необходима компенсация, поскольку новый правообладатель не будет являться потерпевшим.
В третьем параграфе изучаются особенности ипотечных правоотношений.
Ипотека - это залог недвижимого имущества. Законодатель относит имущество к недвижимому по признаку прочной связи с землей либо по признаку стоимостной характеристики. Приводятся точки зрения цивилистов, отмечающих недостатки такого определения. Так некоторые авторы считают,
что объявление имущества недвижимостью должно основываться на его юридических, а не естественных особенностях, так как правовой режим недвижимости заключается в особом оформлении сделок - они должны быть обязательно зарегистрированы в органах, осуществляющих учет прав на недвижимость.
Другие авторы предлагают относить объект к числу недвижимого имущества не по признаку обязательной государственной регистрации права, а по признаку учета, так как факт присвоения объекту учетного номера становится для учреждений юстиции факультативным признаком недвижимости. Однако мы приходим к выводу, что подход законодателя наиболее верен. Определение недвижимости по признаку обязательной государственной регистрации или по признаку учета не отвечает свойствам самого имущества.
ФЗ «Об ипотеке» требует точного описания в договоре предмета ипотеки, указания его идентификационных признаков, оценки. Следовательно, можем сделать вывод: предметом ипотеки не может быть вещь, которая будет приобретена залогодателем в будущем. Исключением из этого правила является ипотека предприятия, поскольку залог распространяется- и на имущество, включая право требования и исключительные права, «в том числе приобретенные в период ипотеки» (п. 2 ст. 340 ГК).
Представляется спорным мнение М.М. Орловой, указывающей, что нормы права регулирующие режим собственности предприятий в отношении движимого имущества создают определенные технические сложности и приводит к деформации правового регулирования движимы вещей и вещей недвижимых, поскольку отдельные вещи, являющиеся движимыми функционируют при определении имущества предприятия в режиме недвижимых. Мы приходим к выводу, что такая ситуация не приводит к деформации правового регулирования вещей, поскольку движимые и недвижимые вещи, входящие в состав предприятия образуют единый комплекс,
подчиненный определенной цели и вычленение отдельно движимых вещей или недвижимых вещей не отвечает самой сути предприятия.
Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что совокупный залог (то есть ипотека сразу на несколько объектов) возможен, однако точных указаний относительно этого вопроса нет. В целях единообразного и точного применения законодательства необходимо дополнить ст.340 ГК РФ положением о том, что договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, каждый из которых является самостоятельным предметом обеспечения обязательства. При этом основное обязательство необходимо разделить на доли, соответствующие стоимости залога.
Законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Залогодателем может быть субъект, обладающий либо правом собственности, либо правом хозяйственного ведения. Если имущество, подлежащее ипотеке, находится в общественной или общей долевой собственности, требуется согласие всех собственников. Пункт 6 ст. 74 ФЗ «Об ипотеке» в прежней редакции запрещал заключение договора об ипотеке, предметом которой является жилой дом или квартира, находящаяся в собственности гражданина, через представителя. В настоящий момент эти ограничения сняты. Однако, полагаем, что это может привести к использованию этой нормы недобросовестными гражданами с целью завладения объектом недвижимости.
В этой связи необходимо вернуться к прежней редакции п. 6 ст. 74 ФЗ «Об ипотеке».
В отношении залогодержателя особых требований нет.
Во второй главе «Договор залога недвижимости» рассматриваются вопросы оформления и регистрации договора, исследованы права и обязанности сторон, рассмотрены условия и способы обращения взыскания на имущество и его реализация, а также дана характеристика ипотечного кредитования как способа применения залоговых правоотношений.
В первом параграфе на основе анализа действующего законодательства проводится исследование процедуры оформления и регистрации договора. Выявлены определенные несоответствия нормативных актов и общей теории обязательств. В частности, ФЗ «Об ипотеке» в ст. 11 закрепляет положение, в соответствие с которым ипотечное обязательство есть, а обязательство, обеспеченное ипотекой, еще не возникло. Здесь очевидно отступление законодателя от общей теории обязательственного права, где ипотекой обеспечивается только действительное требование, поскольку ипотека представляет собой акцессорное обязательство.
В связи с этим целесообразно было бы привести п. 3 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке» в соответствие с общей теорией обязательственного права, исключив из текста статьи слова, определяющие возможность заключения договора ипотеки ранее основного договора. Кроме того, необходимо дополнить указанную норму словами «заключение договора об ипотеке возможно после возникновения основного обязательства».
Трудно согласиться с предложением А.В. Фадеева заменить принцип возникновения права залога с момента внесения записи в реестр принципом возникновения права с момента предполагаемой выдачи документов. Полагаем, точка зрения А.В. Фадеева является спорной. Наиболее удачным представляется закрепленный в законодательстве принцип возникновения правоотношения по залогу именно с момента государственной регистрации договора.
Выявлены определенные негативные тенденции, сложившиеся в правоприменительной практике при проведении государственной регистрации возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, на практике регистрирующий орган предъявляет требование о предоставлении документов, не предусмотренных действующим законодательством для регистрации. В связи с этим предлагается установить единый перечень необходимых документов, поскольку нормативные акты не содержат четких и полных указаний. Это
существенным образом затрудняет саму процедуру государственной регистрации ипотеки. Составление закладной - право, а не обязанность сторон. Однако, в случае ее выдачи залогодержателю, последний имеет право на залог закладной.
Закон «Об ипотеке» определяет закладную как именную ценную бумагу, указывая > случаи, когда выдача таковой не допускается. А именно: если предметом ипотеки является предприятие, леса либо право аренды украденного имущества. В юридической литературе высказывается мнение о том, что при установлении ипотеки она сохраняет свою актуальность только до тех пор, пока остается во владении первоначального кредитора. При переходе её добросовестному приобретателю ипотека приобретает самостоятельное значение. Делается вывод об ошибочности подобных суждений. Ипотека не приобретает самостоятельного значения, в случае перехода прав по закладной, поскольку главным признаком ипотеки является акцессорность. Перемена владельца закладной означает перемену лиц на стороне залогодержателя, но не придает ипотечному договору статус самостоятельного обязательства.
Второй параграф посвящен исследованию прав и обязанностей сторон.
Анализ законодательства позволяет сделать вывод о том, что нормы, определяющие права и обязанности сторон, в большинстве случаев являются диспозитивными и конкретный объем полномочий зависит от усмотрения сторон.
Законодательство содержит нормы, позволяющие залогодателю пользоваться имуществом, заложенным по договору об ипотеке которое необходимо использовать по назначению. Залогодержатель не вправе препятствовать залогодателю в осуществлении этого права, но последний не вправе допускать ухудшения состояния или уменьшения стоимости имущества сверх того, что вызывается нормальным износом.
Одной из обязанностей залогодателя является привлекать залогодержателя к участию в суде по поводу притязаний третьих лиц на заложенное имущество. Однако, если залогодержатель не использует право
защиты, либо использует его не в должной мере, залогодержатель вправе самостоятельно осуществлять защиту предмета залога от любых исков третьих лиц.
Одним из прав залогодержателя является требование о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, в случае принудительного изъятия заложенного имущества у залогодателя со стороны государства.
Мы приходим к выводу о том, что положения п. 1 ст. 354 ГК РФ и ч. 2 п. 1 ст. 41 ФЗ «Об ипотеке» существенно ущемляют права залогодателя. Поскольку действия государства предполагаются принудительными, и у залогодателя не возникает воли на таковое. Необходимо внести соответствующие изменения в указанные нормативные акты и исключить из названных статей право залогодержателя на предъявление досрочных требований об исполнении обязательства и обращении взыскания на заложенное имущество. Однако аналогичное право залогодержателя в случае конфискации следует признать правомерным. Здесь прослеживается вина залогодателя в совершении преступления или иного правонарушения; следовательно, речь может идти о повышенной ответственности.
Одной из диспозитивных обязанностей сторон является страхование заложенного имущества. Мы пришли к выводу о том, что страхованию не подлежит такой вид залога, как залог прав. Само страхование - это только средство от чрезвычайных ситуаций, к которым относят природные катаклизмы, либо противозаконная деятельность определенных лиц. Страхование здесь не требуется, поскольку права могут передаваться преемникам первоначального кредитора в полном объеме.
Нахождение закладной у залогодержателя приравнивается к факту невыполнения должником обязательства полностью или частично.
Подлинник закладной и подлинники документов, являющихся неотъемлемой частью закладной, передаются залогодателю только в случае полного погашения основного обязательства. В случае исполнения
обязательства по частям, обязанностью залогодержателя является тем или иным образом достоверно фиксировать исполнение.
В третьем параграфе работы рассмотрены условия и способы обращения взыскания на имущество и его реализация.
Обращение взыскания на заложенное имущество допускается действующим законодательством на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.
Внесудебный порядок обращения взыскания повышает эффективность ипотеки как способа обеспечения обязательств. Было бы целесообразным закрепить в законодательстве право сторон заключать это соглашение и до наступления неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны залогодателя.
В связи с этим следует внести изменения и дополнения в ст. 55 ФЗ «Об ипотеке» и абз.2 п.1 ст.349 ГК РФ, предусмотрев возможность заключения такового соглашения. Новелла не ограничит прав залогодателя, но даст гарантию залогодержателю относительно сроков и расходов, связанных с реализацией имущества.
В юридической литературе высказывается мнение о том, что реализация заложенного имущества во внесудебном порядке должно осуществляться по рыночной стоимости, установленной в договоре о залоге на момент его заключения, но не на момент реализации. Мы приходим к выводу о том, что законодательное закрепление такой возможности ущемит права залогодержателя, поскольку оценка предмета залога может измениться, и, следовательно, обращение взыскания по ранее определенной сумме окажется недостаточным для залогодержателя.
Проведенный анализ судебной практики по делам об обращении взыскания на заложенное имущество позволяет сделать вывод: зачастую судебные инстанции не разрешают круг вопросов, которые определены как необходимые нормой ст. 54 ч.1 п.2 ст.9 ФЗ «Об ипотеке».
Проведен анализ правоприменительной практики, который позволил сделать вывод: в решении по делу суды не указывают предмет ипотеки, его наименование, место нахождения, наличие прав на него у залогодателя, не определяют начальную продажную цену имущества. Кроме того, суд не всегда правильно истолковывает понятие существенных условий договора. Нередки случаи, когда договор об ипотеке признается незаключенным без достаточных к тому оснований.
Реализация заложенного имущества осуществляется судебным приставом - исполнителем. В данном случае имущество реализуется с публичных торгов.
В случае реализации имущества на аукционе, залогодержатель избирает специализированную организацию, которая проводит аукцион.
Законодательство требует, чтобы выбор организатора аукциона осуществлялся с согласия законодателя. Однако не урегулирован вопрос относительно того, в какой форме должно быть получено согласие.
На практике может возникнуть ситуация, при которой залогодатель сможет чинить препятствия залогодержателю в выборе организатора аукциона путем систематического отклонения всех кандидатур. На основе вышеизложенного целесообразно было бы дополнить п. 1 ст. 59 ФЗ «Об ипотеке» указателем на необходимость получения письменного согласия залогодателя. Это создаст более весомую доказательственную базу для залогодержателя в случае необходимости обжалования действий залогодателя в суде.
В четвертом параграфе рассмотрено ипотечное кредитование — как способ применения залоговых правоотношений.
Система ипотечного кредитования имеет важнейшее значение для оздоровления экономики в целом, поскольку позволяет обеспечить интересы огромного круга субъектов:
1. Граждан - получателей кредита (что реализует возможность
приобретения жилья в ускоренные сроки).
2. Инвесторов, поскольку вложение средств в долгосрочные кредиты под определенный процент в условиях стабильной (регулируемой) инфляции экономики выгодно.
3. Риэлторов, поскольку позволяет осуществлять трудовую деятельность через посредничество и, следовательно, предоставлять вакантные места на рынке труда.
4. Застройщиков, поскольку с помощью ипотечного кредита в основном приобретаются жилые помещения лучшего качества, чем прежние, либо в новых домах. Это обстоятельство создает спрос на строящиеся объекты, позволяет обновлять рынок жилья и создает новые места на рынке труда в сфере строительства.
5. Страховых компаний, поскольку ипотечное кредитование не лишено рисков и это дает возможность указанным субъектам рынка осуществлять соответствующую деятельность по страхованию.
Ипотечное кредитование в случае рационального подхода к его использованию - это возможность решения жилищной проблемы. В процессе формирования системы ипотечного кредитования должно главным образом участвовать государство, путем создания законодательной базы и контроля за должным применением таковой.
Рассматриваются схемы ипотечного кредитования, действующие в регионах. Делается вывод: ипотечное кредитование в городе Москве - одно из самых доступных по сравнению с другими регионами. Об этом свидетельствуют и более низкие процентные ставки и увеличенный срок погашения кредита. В других регионах (Омская область, Саратовская область) условия предоставления кредита существенно отличаются от тех, которые можно получить в Москве и Московской области. Ипотечное кредитование, разрабатываемое первоначально как жилищная политика, направленная на решение жилищных проблем основной части работающего населения, в настоящее время - возможность для избранных. Действующие схемы ипотечного кредитования не эффективны в сложившейся экономической
ситуации. Полагаем, что причина здесь в неплатежеспособности по предусмотренным процентным ставкам большинства населения.
В настоящий момент действует двухуровневая система предоставления ипотечных жилищных займов. Действие этой системы предполагает участие в выдаче кредитов трех сторон: инвестора, кредитора, заемщика. Обратная связь в этом случае осуществляется путем возврата вложенных денежных средств с соответствующим. процентным доходом. Кредитор не является непосредственным владельцем денежной массы, обеспечивая взаимосвязь между заинтересованными в кредите лицами. Смысл такого ипотечного кредитования в возможности привлечения больших финансовых средств. Достигается эта цель посредством последующей (после выдачи кредита) деятельности инвестора, который продает ипотечные обязательства и ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Денежные суммы, полученные в этом случае, являются источниками новых ипотечных кредитов. Таким образом инвестор достигает возможности финансирования долгосрочных займов с помощью привлеченного капитала.
Законодатель пытается решить проблему привлечения долгосрочных инвестиций. С этой целью принят новый нормативный акт, определяющий понятие «эмиссионная ипотечная ценная бумага» и содержащий правила выпуска и обращения таковых. Закон об эмиссионных ипотечных ценных бумагах необходим для организации вторичного рынка ипотечных кредитов. Это позволит в ближайшее время максимально увеличить срок предоставления кредита и возможно уменьшить процентную ставку за его использование: Но пока сохраняется тенденция неэффективности ипотечного кредитования.
Причинами этого являются:
1. Недостаточные инвестиции.
2. Недостаточный опыт применения норм об обращении взыскания на жилое помещение.
Кроме того, ипотечное кредитование развивается совершенно различно в отдельных регионах, и следовательно, руководящие органы некоторых
субъектов менее эффективно разрабатывают эту программу. Поэтому целесообразнее в настоящий момент ипотечное кредитование формировать единообразно на территории всех субъектов РФ.
Для этого государство в лице федеральных органов власти должно разработать необходимые меры по возложению обязанностей на субъекты федерации о выполнении конкретного объема работ, связанных с внедрением или совершенствованием системы ипотечного жилищного кредитования в соответствующем регионе. Очевидно, необходимо разработать и определенные меры ответственности конкретных должностных лиц за невыполнение соответствующих предписаний. Именно эффективный контроль позволит должным образом решить острейшую социальную проблему - обеспечение жильем граждан.
В заключении обобщаются предложения, направленные на совершенствование законодательства, и обосновывается важность дальнейшего исследования выявленных проблем.
По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы:
1. Кобец Е.В. К вопросу об ипотеке и ипотечном кредитовании // Материалы международной научно-практической конференции «Экономическое и межкультурное пространство в период глобализации». Самара. 2002. С. 95-98.(0,2п.л.).
2. Кобец Е.В. О перспективах развития ипотечного кредитования // Тезисы докладов II научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования». Самара, 2002. С. 24-26. (0,2 п.л.)
3. Кобец Е.В. Проблема организации вторичного рынка ипотечных эмиссионных ценных бумаг // Материалы Ш Всероссийской научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования». Самара, 2003.(0,2 п.л.)
Подписано к печати 30.04.2004 г. Усл. печ. л. 1,75. Бумага офсетная. Формат 60x86 '/16. Печать офсетная. Гарнитура «Таймс». Тираж 100 экз. Заказ № 129.
Издательство
ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права» 410056, Саратов, ул. Чернышевского, 135.
Отпечатано в типографии издательства ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права» 410056, Саратов, ул. Вольская, 1.
»11722
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Косенко, Елена Владиславовна, кандидата юридических наук
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава I. Понятие залогового правоотношения
§ 1. ория развития иитута залога 12
§ 2. Юридичая природа залога и его предмет 24
§ 3. бенни ипотечных правоотношений 44
Глава II. Договор залога недвижимости
§ 1. Оформление и реграция договора 64
§ 2. Права и обязанниорон 84
§ 3. Обращение взания на имущво и его реализация 104
§ 4. Ипотечное кредитование - как способ использования залоговых правоотношений 120
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Залог недвижимости по гражданскому праву Российской Федерации"
Актуальность и степень разработанности темы исследования.
Реформы, проводимые в нашей стране, повлекли и существенное изменение действующего законодательства. Активное вовлечение в хозяйственную деятельность различных субъектов права требовало от государства новых подходов к регулированию такой деятельности.
Принятие Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ и других нормативных актов открыло новые возможности в области экономики, отношения в которой регулируются во многом нормами права. Реформирование правовой системы положило начало формированию такого нового института современного российского права, как ипотека. Новым этот институт можно назвать достаточно условно, поскольку российское право содержало нормы о залоге и само понятие и признаки последнего получили глубокую разработку в трудах российских ученых XIX - начала XX века: JI.A. Кассо, Г.Ф. Шершеневича и других. В советский период залог не переставал существовать, однако применение его было не столь значимым в сложившейся экономической ситуации. Возвращение к прежнему понятию залога произошло именно в связи с реализацией экономических и политических реформ.
Необходимость исследования института залога обусловлена рядом обстоятельств. Законодатель, разрабатывая и внедряя правовые акты, регулирующие залоговые правоотношения, стремился создать нормы, наиболее отвечающие современным экономическим реалиям. Однако применение новых норм не всегда отвечает поставленным целям. Причиной тому являются определенные пробелы и коллизии законодательства, которые не всегда могли быть устранены в период их разработки. Исследование института залога необходимо и в связи с принятием изменений и дополнений в Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11 февраля 2002 года, 24 декабря 2002 года и 5 февраля 2004 года.
Следует отметить, что новеллы, внесенные в законодательство, не устранили существующих противоречий, более того, в отдельных случаях изменения норм права способствуют возникновению определенных негативных последствий. Вышеизложенное свидетельствует о необходимости проведения комплексного научно-теоретического исследования. Сравнение действующего и утратившего силу законодательства предполагает широкое поле для исследований в этой области, возможность сравнения и анализа залогового правоотношения в различных экономических условиях, существовавших в нашей стране.
Кроме того, не все аспекты проблемы обеспечения обязательств посредством залога, достаточно полно разработаны в науке гражданского права. Ученые-цивилисты не могут прийти к единому мнению относительно природы залога, определения понятий и признаков «недвижимости». Остро дискуссионным остается вопрос о возможности применения в качестве предмета залога денег.
Отношения, связанные с залогом недвижимости, неоднократно подвергались анализу такими ученными, как О.Н. Садиков, B.C. Константинова, P.O. Халфина, Б.М. Гонгало и другими. Однако изменения и дополнения, введенные законодателем в последнее время, требуют исследования на основе новейшей нормативной базы, поскольку данная тема не раскрыта и нуждается в дальнейшей разработке. Это обусловило выбор темы диссертационного исследования. Актуальность темы подтверждается и анализом действующих ипотечных правоотношений, что позволяет сделать следующие выводы: на сегодняшний день нормы права, регулирующие отношения ипотеки, содержат определенные пробелы и недоработки, требующие устранения путем внесения соответствующих дополнений и изменений; назрела необходимость теоретического определения понятий в залоговом праве, уяснения юридической природы залога с целью повышения эффективности применения залоговых правоотношений; возникла необходимость совершенствования практической деятельности органов государственной власти в отдельных областях залогового права.
Объектом исследования являются отношения, регулирующие залог недвижимости.
Предметом исследования явилось законодательство о залоге, практика . его применения, трудности, возникающие при этом, соответствия законодательства рыночным отношениям.
Основной целью диссертации является всестороннее комплексное изучение правового регулирования залога недвижимости, выявление проблем в области применения его хозяйствующими субъектами и судебными инстанциями, разработка рекомендаций по совершенствованию соответствующей законодательной базы.
Для достижения указанных целей необходимо решение следующих задач: изучение истории развития института залога в отечественном праве; . исследование и уточнение понятия залога; изучение содержания правоотношений при залоге недвижимости; выявление соотношения между нормативными актами, регулирующими ипотеку (в том числе различного уровня); выработка предложений и рекомендаций по совершенствованию гражданского законодательства и практики его применения. В ходе исследования применялись различные методы познания: историко-правовой, формально-юридический, метод системного подхода, сравнительно-правовой метод и другие. Теоретической основой послужили работы: JI.A. Кассо, Г.Ф Шершеневича, М.И. Брагинского, О.С. Иоффе, B.C. Нерсесянца, . И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского, Е.А. Суханова, P.O. Халфиной, О.Н. Садикова, Ю.К. Толстого , В.А. Тархова, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, О.М. Козыря, A.JI. Маковского, С.А. Хохлова, Б.М. Гонгало, Р. Саватье, М.В.Самойловой, П.И. Стучка, Е.А. Флейшица, Б.Б. Черепахина, З.И. Цыбуленко и других.
В цивилистической науке на сегодняшний день имеются некоторые диссертационные исследования, посвященные проблеме залоговых правоотношений. Среди работ можно выделить исследование, проведенное К.В. Цыбко на тему «Залоговые операции коммерческих банков», вызывает интерес материал, представленный в работе А.В. Фадеева на тему «Договор ипотеки и его государственная регистрация», а также исследование М.М. Орловой «Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования».
Тем не менее все они были написаны до принятия последних изменений и дополнений в действующее законодательство, кроме того, до настоящего времени не проводилось обобщения применения на практике такого совершенно нового института для нашей страны, как ипотечное кредитование.
Новизна исследования заключается в том, что диссертация является одной из первых работ на базе нового законодательства й правоприменительной практики, в которой анализируется ипотека как правовое понятие и как особый институт обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Предлагается новый подход к пониманию залога, к содержанию прав и обязанностей сторон с изменением объема и характера полномочий залогодателя и залогодержателя. Анализ правовых норм позволяет заложить основы нового подхода к системе ипотечного жилищного кредитования в области его более эффективного использования. Одним из первых был проведен глубокий анализ апробации внедрения новой системы предоставления жилья гражданам, формулируются первостепенные задачи, стоящие перед законодателем в области совершенствования нормативной базы ипотечного кредитования, предлагается новый подход к построению указанной системы.
Новизна заключается и в основных положениях, выносимых на защиту:
1. Традиционная цивилистика определяет залог как способ обеспечения исполнения обязательства посредством вещи. Полагаем, что характеризовать способ обеспечения залогом только как обеспеченный вещью не совсем верно, поскольку его предметом может быть не только вещь, но и право требования. В связи с этим предлагаем характеризовать залог как способ обеспечения обязательства посредством вещи либо права.
2. ГК РФ в п. 1 ст. 334 определяет, что предметом залога является имущество. Под термином «имущество» следует понимать вещи, ценные бумаги, права требования, деньги. Следовательно, необходимо признать денежные средства возможным предметом залога. Кроме того, считать залогом не «денежные средства на счете», а право требования по договору банковского счета, если таковой является предметом залога. В связи с изложенным, предлагаем уточнить формулировку ст. 350 ГК РФ и изложить п. 1 в следующей редакции:
Реализация (продажа) заложенного имущества (за исключением денег) на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок».
3. Для того, чтобы решить вопрос о способе обращения взыскания на такой предмет залога, как денежные средства и право требования по договору банковского счета, предлагаем исключить из перечня предметов залога, подлежащих реализации, денежные средства. Поскольку такой предмет залога не может быть реализован путем продажи с публичных торгов, считаем необходимым ввести в действующее законодательство понятие такого способа удовлетворения требований залогодержателя, как передача последнему предмета залога без реализации его с публичных торгов. В связи с изложенным предлагаем дополнить п. 1 ст. 350 ГК РФ следующим абзацем:
Если в качестве предмета залога использованы денежные средства либо право требования на денежные средства на счете, предмет залога в объеме неисполненного обязательства передается залогодержателю без реализации с публичных торгов».
4. Анализ российского законодательства позволяет сделать вывод о том, что совокупный залог возможен, однако отсутствие определения такового в нормативных актах требует, на наш взгляд, ввести его в законодательство с целью единообразного и правильного использования на практике. Предлагаем дополнить ст. 340 ГК РФ следующим абзацем:
Договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, каждый из которых является самостоятельным предметом . обеспечения обязательства. При этом основное обязательство делится на доли, соответствующие стоимости залога».
5. Считаем, что положения законодательства, закрепляющие право залогодержателя предъявлять досрочные требования к залогодателю об исполнении обязательства, в случае принудительного изъятия предмета ипотеки государством для государственных или муниципальных нужд, а также в случае реквизиции или национализации такового, не отвечают требованиям разумности и справедливости. В целях защиты прав залогодателя считаем необходимым лишить залогодержателя этого права. В соответствии с изложенным предлагаем исключить абз. 2 из п. 1 ст. 41 ФЗ «Об ипотеке».
С целью единообразного применения законодательства необходимо уточнить формулировку п. 4 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке», которая предусматривает основания обращения взыскания на заложенное имущество, и заменить указание на ст. 41 указанием на п. 2 ст. 41 настоящего ФЗ.
6. Ипотека является акцессорным обязательством, призванным служить способом обеспечения исполнения обязательства. Ипотека не имеет самостоятельного значения и не может существовать независимо от основного обязательства. Следовательно, необходимо признать несоответствующим общей теории обязательственного права положения ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривающего возможность заключения договора об ипотеке до возникновения основного обязательства. Таким образом, предлагаем исключить из текста п. 3 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке» слова:
Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения обязательств» и дополнить п. 2 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке» словами:
Заключение договора об ипотеке возможно после возникновения основного обязательства».
7. В связи с тем что внесудебный порядок обращения взыскания ускоряет реализацию заложенного имущества, повышая эффективность ипотеки как способа обеспечения обязательств, предлагаем внести изменения в ст. 55 ФЗ «Об ипотеке», а именно исключить из текста статьи слова: заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога».
И, соответственно, изложить абз. 1 п. 1 ст. 55 указанного закона в следующей редакции:
Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, -заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, кроме случаев, предусмотренных законом».
С целью единообразного понимания и применения законодательства возникает необходимость внесения изменений и в ГК РФ. Предлагаем дополнить абз. 2 п. 1 ст. 349 словами: «.если иное не установлено законом» и изложить абз.2 п. 1 ст. 349 ГК РФ в следующей редакции:
Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально -удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, если иное не установлено законом. Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением».
8. В случае обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель определяет кандидатуру организатора аукциона и с согласия залогодателя заключает с кандидатом договор. В целях большей достоверности достигнутого соглашения предлагается ввести требование об обязательной письменной форме согласия залогодателя на кандидатуру организатора аукциона и дополнить п. 1 ст. 59 ФЗ «Об ипотеке» указанием на необходимость получения такового:
В качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с письменного согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени».
9) Изменения и дополнения в Федеральном законе «Об ипотеке» от 11 февраля 2002 года сделали возможным заключение через представителя договора об ипотеке жилого дома, находящегося в собственности гражданина (п. 25 ст. 1). Определенные объективные обстоятельства, а именно повышенная криминогенная обстановка, позволяют сделать вывод о том, что прежняя редакция наиболее соответствовала требованиям практики. Сейчас же не исключается ситуация, когда определенные недобросовестные граждане могут использовать норму закона для завладения объектом недвижимости.
В целях защиты интересов залогодателя предлагаем вернуться к прежней редакции п. 6 ст. 74 ФЗ «Об ипотеке».
10) С учетом возрастания значения ипотечного кредитования и наличия несовершенства законодательства, порождающего трудности его применения, необходимо разработать меры по возложению обязанностей на субъекты федерации по выполнению конкретного объема работ, связанных с внедрением или совершенствованием системы ипотечного жилищного кредитования в соответствующем регионе с усилением контроля государства по выполнению этой задачи.
Практическая значимость исследования определяется внесением предложений и выводов, которые могут быть использованы для совершенствования действующего гражданского законодательства. и
Проведенное исследование вносит определенный вклад в развитие теории о залоге и залоговых правоотношений.
Апробация результатов исследования.
Диссертационная работа выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права Саратовской государственной академии права. Основные теоретические выводы и положения нашли отражение в опубликованных работах, изложены в докладах на научно-практических конференциях: «Экономическое и межкультурное пространство в период глобализации» (г. Самара), «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (г. Самара), «Проблемы унификации гражданского законодательства Беларуси, России, Украины в связи с образованием единого экономического пространства» (г. Белгород), использованы при проведении практических занятий по курсу «Гражданское право РФ».
Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих семь параграфов, заключения и библиографического списка.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Косенко, Елена Владиславовна, Саратов
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Залог недвижимого имущества является в современных условиях наиболее приемлемым способом обеспечения исполнения обязательств. Объясняется это прежде всего возможностью в наиболее короткие сроки реализовать предмет ипотеки и тем самым обеспечить интересы кредитора. Кроме того, высокая ликвидность недвижимого имущества объясняется повышенным спросом и стоимостью этих объектов.
Применение ипотеки в качестве обеспечения основного договора осложняется пробелами, недоработками и коллизиями действующего законодательства. И хотя в настоящий момент законодатель уделяет серьезное внимание разработке правовых норм в области залогового законодательства, принимаемые меры все еще недостаточно эффективны.
Постоянно меняющаяся экономическая ситуация требует оперативного и надежного правового инструмента. Этому и призван служить такой институт, как залог недвижимости, в целях повышения надежности заключения договоров.
Предпринимательская деятельность граждан, юридических лиц, иных хозяйствующих субъектов, подкрепленная необходимой нормативной базой, способствует развитию экономики нашей страны, влияя позитивно и на промышленное производство, и на сельское хозяйство, и на развитие экономических связей между регионами, а также Российской Федерации с иностранными государствами.
Правовая конструкция договора ипотеки может быть использована в различных экономических моделях благодаря своей универсальности. Более того, стороны свободны в выборе отдельных элементов договора залога недвижимости (таких как: права и обязанности сторон, выбор способа реализации предмета залога и так далее), что, несомненно, позволяет применять этот способ обеспечения обязательств наиболее рационально.
Вместе с тем законодатель должен продолжать разработку правовых норм, приводя их в соответствие, экономическими реалиями.
В частности, предлагается вести более глубокую разработку нормативных актов, определяющих понятие и регулирующих применение ипотечных ценных бумаг (по ипотечным кредитам). Это позволит создать рынок такого товара, ускорит возврат средств, вложенных в недвижимое имущество, и позволит развиваться ипотечному кредитованию.
Действующее законодательство предусматривает различные условия относительно содержания договора ипотеки (права и обязанности сторон). Однако отдельные положения законодательства не отвечают требованиям разумности и справедливости.
В связи с этим предлагается взаимно ограничить злоупотребления залогодателя (например, по отклонению кандидатуры организатора аукциона и так далее) и залогодержателя (например, по досрочному предъявлению требований об исполнении обязательств).
На сегодняшний день залоговое законодательство претерпело множество изменений. Вместе с тем нельзя не указать и на определенные недостатки новелл. Необходимо в определенных случаях вернуться к прежнему законодательству.
В частности, относительно возможности заключения договора через представителя об ипотеке жилого дома, находящегося в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлена опека или попечительство.
Эти изменения позволят более эффективно применять ипотеку в качестве способа обеспечения обязательств.
154
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Залог недвижимости по гражданскому праву Российской Федерации»
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета от 25.12.1993. № 237; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст.152; № 7. Ст. 676.; 2001. № 4. Ст. 2421; 2003. № 30. Ст. 3051.
2. Федеральный закон от 30 ноября 1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой гражданского кодекса РФ» // СЗ РФ. 1994. №32. Ст. 3302; 2001. № 49. Ст. 4553; 2002. № 17. Ст. 1644; 2003. №46(ч.1). Ст. 4441.
3. Федеральный закон от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета от 22.07.1998. № 137; СЗ РФ. 2001. № 46. Ст. 4308; 2002. № 7. Ст. 629; № 52(ч.1). Ст. 5135; Российская газета от 10.02.2004.
4. Федеральный закон от 29 мая 1992 № 2872-1 «О залоге» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. № 23. Ст. 1239; Российская газета от 22.07.1998; от 27.12.2002.
5. Федеральный закон от 26 октября 2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // СЗ РФ. 2002. № 43. Ст. 4190.
6. Федеральный закон от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997.
7. Ст. 3594; 2001. № 11. Ст. 997; № 16. Ст. 1533; Российская газета от 19.04.2002; СЗ РФ. 2003. № 24. Ст. 2244.
8. Федеральный закон от 21 июля 1997 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3591; Российская газета от 14.01.2003; СЗ РФ. 2001. № 32. Ст. 3412; 2002. №52(ч.1). Ст. 5132; 2003. № 50. Ст. 4847; №52(ч.1). Ст. 5038.
9. Федеральный закон от 17 декабря 1998. № 184-ФЗ «О присоединении РФ к международной конвенции о морских залогах и ипотеках 1993 года» // СЗ РФ. 1998. № 51.Ст. 6266.
10. Федеральный закон от 21 декабря 2001. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества в РФ» // СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251; 2003. №9. Ст. 805.
11. Федеральный закон от 15 мая 2001 № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ГК РФ и Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» // СЗ РФ. 2001. № 21. Ст. 2063.
12. Федеральный закон от 24 декабря 2002 № 179-ФЗ «О внесении в некоторые акты законодательства РФ изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)» // Российская газета от 27.12.2002.
13. Постановление Правительства РФ от 27 декабря 2000. № 1014 «Об утверждении Положения о лицензировании деятельности ломбардов» // СЗ РФ. 2001. №1 (ч. 2). Ст. 139; 2002.№ 41. Ст. 3983.
14. Постановление Правительства от 25 августа 2001 № 628 «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий РФ по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» // СЗ РФ.2001. № 36. Ст. 3576; 2002. № 50. Ст. 4951.
15. Подпрограмма «Государственные жилищные сертификаты» на 2004-2010 годы, входящая в состав программы «Жилище» на 2004-2010 годы ( утв. Постановлением Правительства от 20 ноября 2003 № 700 // СЗ РФ. 2003. № 48. Ст. 4676.
16. Письмо Ассоциации Российских банков от 17 октября 2001 № А-01/5-535 // Вестник Ассоциации российских банков. 2002. № 1.
17. Временное положение о согласовании залоговых сделок (утв. Распоряжением ГКИ РФ от 21 апреля 1994. № 890-р) // Бюллетень НА РФ. 1994. № 12. Ст. 1237.
18. Региональное законодательство
19. Постановление Правительства Республики Саха (Якутия) от 15 декабря 2000г. № 644 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс». Последнее пополнение от 9 апреля 2004 года.
20. Постановление Главы Администрации (Губернатора) Омской области «О дополнительных мерах по государственной поддержке граждан в строительстве, реконструкции и приобретении жилья» от 25 июля 2000г. № 270п // Омская правда от 05.08.2000. №25.
21. Постановление Правительства Саратовской области «О реализации пилотного кредитования» от 2 июня 2000г. № 55-П // Справочно-правовая система «Консультант — Плюс». Последнее пополнение от 9 апреля 2004 года.
22. Закон Саратовской области «Об ипотечном жилищном кредитовании» от 26 февраля 2003г. № 14- ЗСО // «Саратов СП» от 18.03.2003.№ 48-49(734-735).
23. Временное положение по регулированию земельных отношений в Тверской области // «Тверские ведомости», 1996. № 67(678)
24. Закон Кемеровской области «О предоставлении и изъятии земельных участков на территории Кемеровской области» // «Кузбас», 1998. № 44
25. Закон г. Москвы «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного кредитования в городе Москве» от 31 марта 1999г. №11// Ведомости Московской Думы. 1999. № 5.
26. Концепция развития Ипотечного Жилищного Кредитования в г. Москве в Постановлении Правительства г. Москвы от 11 августа 1998г. № 625 // «Тверская, 13». 1998. № 37-38.
27. Книги, монографии, учебники
28. Анненков К.Н. Система Русского гражданского права. СПб.: Типография Правительственного Сената, 1900. — 697 с.
29. Белов В.А. Сингулярное правопреемство в обязательстве. М.: Центр ЮрИнфоР, 2000. - 288 с.
30. Брагинский М.И. Обязательства и способы их обеспечения: неустойка, залог, поручительство, банковская гарантия (комментарий к новому ГК).
31. М.: Издат. Международный Центр Финансово- экономического развития, 1995. 432 с.
32. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. — М.: Статут, 2000. — 848 с.
33. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. — М.: Госюриздат, 1961. -222 с.
34. Гражданское право Германии / Под ред. В.М. Нечаева. СПб.: Типография Правительственного Сената, 1910. - 510 с.
35. Гражданское Уложение: проект Высочайше Утвержденной Редакционной комиссии по составлению ГУ. Том 1 / Под ред. И.М. Тютрюмова. — СПб.: Типография Правительственного Сената, 1910.- 1273 с.
36. Гражданское Уложение Германской империи. — СПб.: Типография Правительственного Сената, 1898. 505 с.
37. Гражданский кодекс УССР. М.: Юридическое издательство НКЮ СССР, 1942.-132 с.
38. Гражданский кодекс Молдавской ССР. Кишинев.: Издат. ЦККП Молдавии, 1965. - 345 с.
39. Гражданский кодекс РФ. Часть 2. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. / Под ред. О.М. Козырь, A.JI. Маковского, С.А. Хохлова. — М.: Издат. Международный Центр Финансово-экономического развития, 1996. — 704 с.
40. Гуревич Г.С. Санкции за нарушение планово-договорных обязательств в народном хозяйстве. Минск: Издат. БГУ, 1976. — 283 с.
41. Гражданское право. В 3 т. Том 1: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1999. - 592 с.
42. Гражданское право. В 2 т. Том 1: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. -М.: Бек, 2000.-816 с.
43. Гражданское право России. Часть 1: Учебник / Под ред. З.И. Цыбуленко.- М.: Юристъ, 1998. -464 с.
44. Гонгало Б.М. Обеспечение исполнения обязательств. — М.: Спарк, 1999. -152 с.
45. ГуревичИ. Правовое регулирование залога в Госбанке СССР: Научные записки Ленинградского финансово-экономического института. — Л.: Издат. ЛГУ, 1956. 209 с.
46. Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник / Под ред. B.C. Нерсесянца. М.: Инфра- М- Норма, 1997. - 704 с.
47. Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. СПб - Киев.: Типография Р.К. Лубковского, 1907. - 698 с.
48. Исаченко Л.В., Исаченко В.М. Обязательства по договорам. — СПб.: Издат. товарищества «Общественная польза», 1914. — 459 с.
49. Иоффе О.С. Советское гражданское право. Курс лекций: Общая часть. -М.: Издат. Ленинградского университета, 1958. 506 с.
50. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. — М.: Статут, 1999. — 284 с.
51. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика. / Под ред. А.Л. Маковского. — М.: Международный центр финансово экономического развития, 1998. — 436 с.
52. Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под ред. Грачева И.Д. М.: Норма - Инфра, 1999. - 325 с.
53. Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве. — М.: Юридическая литература, 1950.-411 с.
54. Новицкий И.Б. Обязательственное право Общие положения (Практический комментарий к ГК РСФСР). М.: Право и жизнь, 1925. -93 с.
55. Новицкий И.Б. Очерки гражданского права. Обязательственное право: Общие понятия. М.: Издат. не указано, 1921. - 127 с.
56. Обзор практики ВАС РФ: Сборник Постановлений Пленумов ВС и ВАС РФ по гражданским делам. — М.: Юрист, 1999. — 543 с.
57. Отечественное законодательство XI XX веков: Пособие для семинаров. Часть 2 / Под ред. проф. О.И. Чистякова. — М.: Юрист, 1999. -352 с.
58. Павлодский Е.А. Договоры организаций и граждан с банками. — М.: Статут, 2000. 266 с.
59. Памятники римского права: Законы XII Таблиц. Институция Гая. Дигесты Юстиниана. М.: Зерцало, 1997. - 608 с.
60. Победоносцев Н.П. Курс гражданского права: В 3 томах. Том 1 / Под ред. В.А. Тосимцева. — М.: Зерцало, 2003. 768 с.
61. Покровский И.А. История римского права / Под ред. А.Д. Рудокваса. — СПб.: Летний сад. Журнал «Нева», 1999. — 533 с.
62. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. B.C. Ема. М .: Статут, 1999. - 256 с.
63. Райхер В.К. Абсолютные и относительные права (к проблеме деления хозяйственных прав) / Известия экономического факультета Ленинградского политического института. Л.: Издат. ЛПИ, 1928. -339 с.
64. РозенбергВ.В. Фирма (догматический очерк). СПб.: Издат. товарищества «Общественная польза», 1914. — 299 с.
65. Российское законодательство Х-ХХ веков. Том1 / Под ред. проф. В.Л. Янина. М.: Юридическая литература, 1985. - 430 с.
66. Саватье Р. Теория обязательств. Юридический и экономический очерк /Перевод с фр. и вступительная статья P.O. Халфиной. — М.: Прогресс, 1972.-439 с.
67. Самойлова М.В. Понятие, осуществление и защита права личной собственности граждан: Учебное пособие. Калинин.: Издат. КГУ, 1978. -82 с.
68. Санфилиппо Чезаре. Курс римского частного права: Учебник / Под ред. Д.В. Дождева. М.: Бек, 2000. - 400 с.
69. Свод законов Российской империи. Том 10. Книга 3 / Под ред. А.А. Добровольского. — СПб.: Издат. товарищества «Общественная польза», 1913.-290 с.
70. Синайский В.И. Русское гражданское право. Киев.: Типография Р.К. Лубковского, 1914.-451 с.
71. СтучкаП.И. Общая часть гражданского права. М.: Издат. коммунистической академии, 1929. -375 с.
72. Тархов В.А. Советское гражданское право: Часть 1. Учебник. Саратов.: Издат. СГУ, 1978.-229 с.
73. Толковый экономический и финансовый словарь: французская, русская, английская, немецкая, испанская терминология: В 2 томах. Том 2. / Перев. с франц. Бернар И., Колли Ж. К. — М.: Издат. «Международные отношения», 1997. 784 с.
74. Удинцев В.А. Подписка в вере. К учению о древнерусском залоге. -Киев.: Издат. не указано, 1908. 590 с.
75. Ужегов А.Н. Квартира в кредит. СПб.: «Питер», 2001. - 288 с.
76. Федоров Б.Г. Новый англо русский банковский и экономический словарь. 15000 терминов. - СПб.: Лимбус Пресс, 2000. - 848 с.
77. Флейшиц Е.А. Научно практический комментарий к ГК РСФСР. — М.: Прогресс, 1966. - 486 с.
78. Флейшиц Е.А. Торгово-промышленное предприятие в праве западноевропейском и РСФСР. Ленинград.: Academia, 1924. - 181 с.
79. ЦылинаГ.А. Ипотека. Жилье в кредит. М.: «Издательство «Экономика», 2001. - 358 с.
80. Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. -М.: Юридическая литература, 1962. 161 с.
81. Шершеневич Г.Ф. Очерки по истории кодификации гражданского права: Том I ( Франция). Казань.: Издат. не указано, 1897. - 61 с.
82. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. — М.: Спарк, 1995.-556 с.1. Научные статьи
83. Архипов Д. Закладная именная ценная бумага. Так ли это? // Хозяйство и право. - 2001. №11. - С.69-72.
84. Брагинский М.И., Суханов Е.А., Ярошенко К. Объекты гражданских прав // Хозяйство и право. 1995. № 5. - С. 3-24.
85. ВитрянскийВ. Обеспечение исполнения обязательства // Хозяйство и право. 1995. № 10. - С. 3-22.
86. Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию // Российская юстиция.-1996. №11.-С. 31-33.
87. Ерохин А. Право на жилье дает ипотека // Российская газета от 20.12.2001 г.
88. Ломидзе О. Изменения в Российском законодательстве об ипотеке II Хозяйство и право. 2002. № 9. - С. 50-63.
89. Медведев Д.А. Российский закон о залоге // Правоведение. 1992. № 5. — С. 13-22.
90. Наумова Л. Кредитный договор: правовое обеспечение возврата // Бизнес- адвокат. 2001. № 7. - С.2-6.
91. Орлова М.М. Понятие и признаки предмета ипотеки // Бюллетень нотариальной практики. 2002. №1. — С. 24-32.
92. Павлодский Е. Правовое регулирование закладной // Хозяйство и право. -2000. №6.-С. 23-29.
93. Пономорев В.Н. Ипотеке поможет не «заграница», а отечественное законодательство // Библиотечка «РГ». 2000. № 8. - С. 4-5.
94. Прокофьев С.В. Юридическая характеристика закладной как ценной бумаги // Журнал российского права. 2000. № 4. - С. 117-126.
95. Суханов Е.А. Объекты права собственности // Закон. 1995. № 4. - С. 94100
96. Эрделевский А. Компенсация морального вреда третьим лицам. Переход и зачет права на компенсацию // Законность. 1998. № 2. - С. 16-22.
97. Судебно-арбитражная практика
98. Информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4. С. 19-34.
99. Информационное письмо ВАС РФ от 9 сентября 1998, № С5-7 / УЗ-694 «О федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Вестник ВАС РФ. 1998. №11. —С. 82-86.
100. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15 января 1998. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК о залоге // Вестник ВАС РФ. 1998. № 3. — С. 82-88.
