Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве

Карцева, Наталья Сергеевна

Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстветекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве»

На правах рукописи

КАРЦЕВА Наталья Сергеевна

Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва- 2004

Работа выполнена в Российском государственном торгово-экономическом университете на кафедре гражданского права и процесса

Научный руководитель - кандидат юридических наук, профессор

БРОВКИН Александр Владимирович

Официальные оппоненты - доктор юридических наук, профессор

БЕЗБАХ Виталий Васильевич,

- кандидат юридических наук ПАНТЮХИНА Екатерина Владимировна

Ведущая организация - Академия народного хозяйства при

Правительстве РФ

Защита диссертации состоится ^^(Шй^бЯМ года в//Стасов на заседании диссертационного совета Д 227.001.05 при Российском государственном торгово-экономическом университете по адресу: 125993, г. Москва, А-445, ГСП-3, ул. Смольная, д. 36, ауд. 127.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российского государственного торгово-экономического университета

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования. В настоящее время сделки с недвижимостью приобретают все большее значение в нашей жизни. Очевидно, что реформирование экономики приводит в движение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был ограничен. Приватизация государственного и муниципального имущества, введение, наряду с государственной собственностью, института частной и муниципальной собственности, создали условия для разви!ия рыночных отношений в сфере недвижимости.

Договор аренды недвижимого имущества является одной из наиболее распространенных сделок в этой сфере. Его приоритетная роль на современном этапе объясняется способностью удовлетворять самые широкие потребности участников гражданского оборота. Так, арендатор, как правило, не имеет возможности приобрести недвижимое имущество в собственность, в связи с его высокой стоимостью, однако необходимость обладания такими объектами как здания и сооружения, нежилые помещения, предприятия, хотя бы и на временной основе, является одной из главных со-стаатяющих успешного ведения бизнеса. Арендодатель же, наоборот, являясь обладателем недвижимого имущества зачастую лишен возможности самостоятельно осуществлять эффективную эксплуатацию данных объектов, а высокие расходы по их содержанию неизбежно приводили бы к постепенному ухудшению его финансового состояния. Прибегнув же к арендному договору у участников гражданских правоотношений появляется возможность реализовать большинство собственных интересов и получить определенную прибыль.

Немаловажным моментом является также и тот факт, что недвижимое имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, передаваемое в аренду участникам предпринимательской деятельности, позволяет собственнику получать доходы в виде арендной платы, являющиеся одним из основных источников пополнения бюджетов разных уровней, что в свою очередь, помогает преодолевать значительные экономические трудности существующие в ряде регионов Российской Федерации.

Тем не менее, несмотря на большую степень востребованности данного договора, его правовое регулирование не в полной мере отвечает потребностям современного общества.

Основная масса норм об аренде недвижимого имущества содержится в главе 34 Гражданского кодекса РФ (далее - ПС РФ), кроме того, общие нормы о недвижимости и о государственной регистрации сделок с недвижимостью содержатся в части первой ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации прав на недвижимость).

Следует заметить, что в названных актах существует ряд пробелов и противоречий. Прежде всего необходимо обратить внимание на то, что нормами ГК РФ прямо не предусмотрен такой вид арендных отношений, как договор аренды недвижимого имущества в общем виде, применительно ко всем объектам недвижимости, названным в ст. 130 ГК РФ. Действующее гражданское законодательство отдельно выделяет регулирование аренды зданий, сооружений и предприятий, что, однако не позволяет учитывать особенности правовой регламентации аренды иных объектов недвижимости, таких, например, как нежилые помещения. Несовершенной также представляется юридическая конструкция дефиниции предприятие, что создает затруднения в оборотоспособности данного объекта. Недостаточная законодательная регламентация договора аренды предприятия не позволяет в необходимой степени обеспечить гарантии прав и интересов сторон этого договора, а также лиц, права и интересы которых могут быть затронуты заключением и использованием такого договора. Имеются и другие недостатки правового регулирования, препятствующие распространению аренды имущественных комплексов.

Необходимо отметить, что обращение к договору аренды недвижимого имущества является перспективным направлением в экономике нашей страны, позволяющим одновременно решать социальные проблемы и реализовать интересы широкого круга лиц в предпринимательской сфере. Вместе с тем недостаточная развитость отечественного законодательства, существование противоречивых норм, регулирующих отдельные виды аренды недвижимости, а также отсутствие в России достаточной теоретической базы затрудняют реализацию договора аренды недвижимого имущества и создают определенные сложности в его применении.

ваниям, споры из договоров аренды недвижимости занимают более 95% в общем объеме арбитражных споров, вытекающих из договора аренды.

Проводимые в последнее время научно-теоретические исследования и рекомендации по правоприменительной практике не до конца способствовали устранению существующих проблем. Не устранили их и принятые Высшим Арбитражным Судом РФ информационные письма и обзоры практики рассмотрения споров, связанных с договорами аренды. Это позволило лишь в некоторой степени сделать практику более или менее единообразной. Однако представляется, что проблемы применения норм главы 34 ПС РФ об аренде недвижимости должны быть разрешены на законодательном уровне. Совокупность вышеизложенных факторов обусловило выбор автором темы диссертационной работы.

Степень научной разработанности темы диссертационного исследования. Проблемы правового регулирования арендных отношений отдельных видов недвижимости находятся в основном на начальной стадии исследования в отечественной научной литературе. И хотя в предшествующие десятилетия договор аренды был предметом исследования во многих научных работах, сегодня, когда практическое значение договора аренды недвижимости столь велико, научных разработок в данной области недостаточно.

Теоретическую основу диссертационной работы составили труды выдающихся русских цивилистов дореволюционной России, в частности:

A. И. Каминки, Д. И. Мейера, К. П. Победоносцева, И. А. Покровского,

B. М. Хвостова, Г. Ф. Шершеневича и др.

В работе проанализированы труды советских и современных российских ученых: Т. Е. Абовой, С. С. Алексеева, Е. С. Болтановой, М. И. Брагинского, А. В. Бенедиктова, В. В. Витрянского, А. С. Васильева, К. Д. Гайбатовой, Д. М. Генкина, О. В. Гутникова, В.А. Дозорцева, Е. А. Доро-жинской, В.А. Егиазарова, А. Е. Ерш, СЭ. Жилинского, О. С. Иоффе, И. Исрафилова, А. Ю. Кабалкина, С. А. Калачевой, О. М. Козырь, Е. Б. Козловой, Л. Л. Кофанова, М. И. Кулагина, А. Л. Маковского, Г.В. Мальцева, М.Н. Марченко, Л.А. Новоселовой, И. Б. Новицкого, Е. А. Павлодского, И. С. Перетерского, Ю. В. Романца, О. Н. Садикова, Б.М. Сейнароева, А. П. Сергеева, Е. А. Суханова, Н. А. Сыроедова, Ю. К. Толстого, З.М. Фат-кудинова, В. Фролова, Т.М. Шамбы, А.Е. Шерстобитова, Д.Ю. Шестакова,

C. М. Чеучевой, А.И. Экимова, В.Ф. Яковлева и др.

В процессе работы были также использованы труды зарубежных авторов: Г. Ласка, Ж. де ла Морандьера и др.

Проведенный анализ вышеназванных источников, а также практический опыт диссертанта позволяю г сделать вывод о необходимости дальнейшего исследования проблем правового регулирования аренды недвижимости с целью выявления основных направлений совершенствования законодательства об аренде отдельных видов недвижимого имущества.

Цели и основные задачи исследования. Целью настоящего исследования является анализ существующих законодательных положений, регулирующих арендные отношения, их практическое осмысление и оценка, выработка научно-обоснованных рекомендаций по совершенствованию законодательства. Исследование посвящено обоснованию и конкретизации гражданско-правового регулирования аренды недвижимости, а также разрешению проблем применения норм гражданского права, регулирующих договор аренды недвижимого имущества, с учетом исторических тенденций развития регулирования в этой сфере и различий в ряде зарубежных стран.

Исходя из актуальности темы диссертант определил следующие основные задачи:

• проанализировать сложившиеся в правовой науке теоретические представления и положения о недвижимости и ее отдельных видах, а также выявить различия существующие между ними;

• исследовать развитие понятия договора аренды и характера его законодательного регулирования в историческом и компаративном аспектах;

• проанализировать проблемы общей характеристики договора имущественного найма в современном российском гражданском праве и предложить рекомендации по их решению;

• выявить и изучить проблемы, возникающие при заключении, государственной регистрации, исполнении договора аренды недвижимости и определить пути совершенствования законодательства, регулирующего арендные отношения на современном этапе;

• рассмотреть особенности аренды различных видов недвижимого имущества и предложить рекомендации по совершенствованию законодательного регулирования на основе анализа действующего законодательства и судебной практики.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при заключении договоров аренды отдельных видов недвижимого имущества, которые получают в современной России все большее распространение в сфере предпринимательской деятельности.

Предметом исследования является законодательство, регулирующее арендные отношения в Российской Федерации, тенденции и перспективы его развития, особенности регламентации аренды отдельных видов недвижимого имущества и выявление важных проблем в механизме реализации договора аренды недвижимости в Российской Федерации.

Теоретическую, методологическую базу исследования составили современные правовые учения и методология научного познания. В процессе работы над диссертацией использованы общенаучные методы системного анализа, обобщения нормативных материалов и судебной практики, диалектический и конкретно-исторический подходы к рассмотрению изучаемых проблем. Так же были применены такие методы научного исследования, как сравнительно-правовой, функционально-структурный, формально-логический, технико-юридический и другие способы научного познания.

Нормативно-правовую базу исследования составляют: Конституция РФ, ГК РФ, федеральные законы и другие нормативные правовые акты. Анализ правового регулирования арендных отношений проводится в работе на основе российского законодательства. Отдельные же положения по этому вопросу, анализируются на основе законодательства зарубежных стран. Изучено и использовано также законодательство СССР и РСФСР.

Выводы и рекомендации, сделанные в работе основываются на анализе и обобщении практики Арбитражного суда Новосибирской области, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа, практике и разъяснениях Высшего Арбитражного Суда РФ, Постановлениях Пленумов ВАС РФ.

Научная новизна исследования состоит в том, что диссертация является комплексным исследованием ряда важных теоретических проблем, возникающих в процессе реализации договора аренды отдельных видов недвижимого имущества, таких как, здания, сооружения, нежилые помещения, предприятия, с учетом последних тенденций развития законодательства, судебной практики и современных потребностей гражданского оборота в этой сфере.

В диссертации содержатся положения, обладающие элементом научной новизны и выносимые на защиту:

• обосновано положение о необходимости выделения регистрационного договора как особой разновидности консенсуального договора;

• обосновывается необходимость с целью оптимизации правового регулирования договора аренды недвижимости внесения ряда существенных изменения в ГК РФ:

1. Вместо параграфа 4 "Аренда зданий и сооружений" ввести параграф "Аренда недвижимости", в состав которого должны входить все общие нормы об аренде недвижимости. В данный параграф должны быть включены следующие положения: установлены правила о необходимости регистрации договора аренды недвижимости на срок более года; установлены специальные нормы об аренде зданий и сооружений, к которым общие правила об аренде недвижимости применяются в субсидиарном порядке.

2. Предусмотреть применение к аренде предприятий общих правил об аренде недвижимости, за исключением случаев, когда параграфом 5 "Аренда предприятий" предусмотрены иные правила.

• сделан вывод о том, что договор аренды предприятия в гораздо большей степени соответствует концепции современного российского права, нежели договор доверительного управления имуществом и иные возможные варианты его подмены, поскольку базируется на традиционном для континентального права понимании имущества (имущественного комплекса) и представлениях о юридических лицах как о субъектах, а не объектах права.

• в целях удовлетворения потребностей гражданского оборота обосновано положение о необходимости более детальной регламентации договора аренды предприятия как имущественного комплекса:

1. В ст. 657 ГК РФ установить правило, в соответствии с которым арендодатель и арендатор во всех случаях несут солидарную ответственность по долгам, связанным с передаваемым в аренду имущественным комплексом.

2. В ст. 656 ГК РФ указать, что перевод на арендатора долгов, относящихся к предприятию, является существенным условием такого договора.

3. В ст. 132 ГК РФ и в законодательстве о юридических лицах закрепить требования о том, что сведения о наличии в составе имущества юридического лица предприятия как имущественного комплекса должны указываться в его учредительных документах (уставе).

4. Законодательно регламентировать вопросы оценки предприятия как имущественного комплекса (особенно оценки нематери-

альных активов), установив, что плата за аренду предприятия безусловно должна зависеть от цены предприятия.

• обоснован вывод о необходимости внесения в ГК РФ норму, согласно которой арендодатель по требованию арендатора перед заключением договора аренды здания и сооружения обязан провести инвентаризацию и оценку объекта и ознакомить с полученными результатами арендатора;

• обоснована необходимость принятия нормативного правового акта, регламентирующего порядок сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в котором будет установлен порядок определения и изменения арендной платы.

Практическая значимость содержащихся в диссертации выводов и рекомендаций, раскрывающих юридическое содержание положений выносимых на защиту, состоит в том, что они направлены на дальнейшее совершенствование действующего гражданского законодательства. Материалы диссертации могут быть использованы в практической деятельности арбитражных судов, в научных исследованиях, в преподавании гражданского, предпринимательского права.

Апробация результатов исследования. Сформулированные в представленной диссертации выводы, предложения и рекомендации обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Российского государственного торгово-экономического университета, а также изложены в докладах и выступлениях на межвузовских научно-практических конференциях.

Основные положения диссертационного исследования опубликованы в двух научных статьях и в монографии "Особенности правового регулирования отдельных видов арендных отношений", М.: РГТЭУ, 2003 год.

Структура работы. Объем и структура диссертационного исследования определяются его целями и задачами и включают введение, две главы, состоящие из шести параграфов, заключения и списка использованных источников и литературы.

П. СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Во введении обосновываются выбор темы исследования; ее актуальность и практическая значимость; определяются цель исследования и его задачи; методологические и теоретические основы; круг исследуемых проблем; а также формулируются основные положения, выносимые на защиту; определена научная новизна и практическая значимость диссертационного исследования.

В главе 1 - "Теоретико-правовой и сравнительно-исторический анализ арендных отношений" - проанализированы общие теоретические вопросы связанные с анализом понятия договора имущественного найма (аренды), его юридической природы и места в обязательственном праве; исследуется соотношение вещных и обязательственных элементов в указанном договоре; изучается содержание договора имущественного найма; анализируются ситуации, связанные с прекращением и возобновлением договора аренды; исследуется история возникновения и становления арендного договора; изучается договор аренды в современном зарубежном законодательстве; анализируется состояние правового регулирования договора аренды недвижимости в России.

В первом параграфе - "Понятие, правовая природа, сущность, субъекты, объекты, предмет арендных отношений" - автор на основе проведенного анализа древних правовых источников подробно изучил вопросы, посвященные истории возникновения договора аренды, отметив, что различные формы аренды существовали уже в середине V века до н. э. И хотя арендные отношения в тот период не имели четкой определенности, тем не менее, отмечает автор, история донесла до нас ряд убедительных свидетельств, которые позволяют охарактеризовать указанные отношения как аренду. Автор отмечает, что появление института найма объясняется объективными факторами и заключение арендных договоров первоначально подчинялось действию обычаев и различных религиозных предписаний, сопровождалось особыми ритуалами, такими как, например, жертвоприношения. Это отражало общую тенденцию воздействия религии на все стороны жизнедеятельности общества.

Диссертант подробно анализирует понятие договора аренды (имущественного найма) в римском праве, а также разновидности найма - наем вещей, наем услуг и наем работы. Отмечается, что наем вещей получил широкое распространение и это впоследствии нашло отражение в нормах права более поздних периодов. В исследовании изучены основные поло-

жения данного договора, выделены отдельные особенности его правового регулирования, в частности, отмечается, что в римском праве отсутствовали такие вещно-правовые элементы договора имущественного найма, как право следования и вещно-правовая защита нанимателя как титульного владельца, что указывает на обязательственно-правовую природу имущественного найма в римском праве. Это выражалось в том, что если наймо-датель до истечения срока нашла отчуждал имущество, находящееся у нанимателя, иному лицу, то новый собственник не был связан договором найма.

Таким образом, базируясь на анализе основных источников римского права, диссертантом делается вывод о том, что данный договор получил достаточно четкую правовую регламентацию. Зародившись еще в глубокой древности и пройдя длительный процесс эволюции, договор аренды сформировался в самостоятельный договорный институт, и впоследствии основные положения, регулирующие арендные отношения, разработанные еще римскими юристами, стали основой правовой регламентации современного договора аренды.

Автор подробно исследует основные теоретические вопросы гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующего арендные отношения. Дается определение договора аренды (имущественного найма), рассматриваются вопросы эволюции понятия арендного договора в современном российском праве, анализируется его юридическая природа. Кроме того, изучаются квалифицирующие признаки данного договора, позволяющие отграничить договор имущественного найма от других сходных обязательств.

Диссертант отмечает, что ГК РФ рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы, отступая в этом смысле от традиций континентального гражданского права. Он также обращает внимание, что в настоящее время в России правовая дифференциация между арендой и наймом проводится только в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения физическому лицу для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения. Автор отмечает, что данный договор выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ.

Автором подчеркивается, что договор аренды относится к числу традиционных для российского гражданского права договоров и всегда занимал определенное место в законе, в том числе и в кодифицированных актах.

Диссертант подробно подверг научному анализу существующие в гражданском законодательстве договоры, в том числе договоры аренды недвижимости, подлежащие государственной регистрации. Однако, при определении момента заключения договоров, подлежащих государственной регистрации, становится ясно, что возникают сложности к отнестию их как к классическим консенсуальным, так и реальным договорам. Автор, проведя исследование правовой природы государственной регистрации, ее предмета и правовых особенностей данных договоров, обосновывает необходимость выделения регистрационного договора как особой разновидности консенсуального договора.

Автор подробно рассматривает вопрос о предмете договора аренды. Большое внимание уделяется исследованию понятия "недвижимость" В диссертации указывается, что данное понятие возникло еще в римском праве. Что касается российского права, то здесь термин "недвижимость" впервые появился в начале XVIII в. и затем получил распространение в законодательстве, теории и практике. Анализ дальнейшего развития отечественного законодательства показал, что с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые было упразднено и указанное положение содержалось в специальном примечании к ст. 21 ПС РСФСР 1922 г. Автор отмечает, что в течение длительного периода времени (вплоть до 1990 г.) отечественное законодательство по сути не знало разделения имущества на движимое и недвижимое, поскольку в условиях доминирования государственной собственности такое деление просто не имело значения.

Однако, с начавшейся в 1990 г. земельной реформы и принятием соответствующих законов началось возрождение в российском праве деления вещей на движимые и недвижимые, которое фактически было легализовано Законом о собственности в РСФСР от 24.12.1990 г. и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. Дальнейшее развитие категория недвижимого имущества получила в действующем ПС РФ.

Важным вопросом, подвергнутым глубокому научному исследовании, является анализ квалифицирующих признаков, отграничивающих арендный договор от других сходных с ним договорам, таких как возмездное оказание услуг, хранение, ссуда и другие.

Большое внимание в исследовании автор уделяет такому важному вопросу, как разграничение отдельных видов недвижимого имущества, являющихся объектами арендных отношений.

В диссертации подробно исследуются вопросы взаимных прав и обязанностей сторон, выявляются проблемы, возникающие в процессе реализации арендного договора. Автором отмечается, что в целом права и обязанности сторон в достаточной степени сбалансированы и стороны наделены равными и корреспондирующими друг к другу правами и обязанностями. Сторона, не исполняющая свои обязанности по договору имущественного найма, может быть принуждена к такому исполнению, а также на нее возлагается риск иных неблагоприятных последствий.

При этом автор выделяет ряд проблемных моментов существующих в сфере правового регулирования данного договора и предлагает внести ряд изменений в действующее законодательство.

В исследовании также подробно проанализированы основания прекращения арендного договора, а также возможности его возобновления. ПС РФ называет основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. В исследовании отмечается, что, как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия "существенное нарушение договора" применительно к арендным отношениям. Автор подчеркивает, что анализ норм ч.2 ст. 619 ПС РФ показывает, что стороны могут расширить и только расширить данный список оснований расторжения договора, но не сократить его. Поэтому этот список не является исчерпывающим. Кроме того, автором обосновывается неправильность позиции, согласно которой к арендным договорам неприменимы общие нормы ст. 450 ПС РФ о расторжении договоров, то есть правило о конкуренции общей и специальной норм в данном случае неприменимо.

Диссертантом также исследуется механизм возобновления арендных отношений. Подчеркивается, что учитывая срочный характер арендных обязательств, вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений, является одним из важных в правовом регулировании договора аренды.

Во втором параграфе - "Эволюция правового регулирования арендных отношений в России" - автором подробно изучены вопросы, посвященные развитию и роли арендного договора в российском праве. Автор отмечает, что первое упоминание о договоре имущественного найма можно найти в Псковской судной грамоте. И хотя указанному договору была отведена единственная статья, автору представляется, что такие сделки в условиях большого торгового города совершались достаточно часто.

В диссертационном исследовании были проанализированы нормы Свода законов Российской Империи, посвященные имущественному най-

му. Автором отмечается, что именно во время действия указанного акта договор имущественного найма был наиболее детально урегулирован. Свидетельством этого является тот факт, согласно которому в советский период ГК РСФСР 1964 г. значительно сократил количество статей, регламентирующих данный договор. Автор подчеркивает, что нормы Свода законов Российской Империи сыграли существенную роль в развитии правового регулирования отношений имущественного найма и позволили сформировать полноценное представление об этом договоре в российском дореволюционном гражданском законодательстве.

Автор отмечает, что в советский период истории России были приняты два Гражданских кодекса в 1922 и 1964 гг., и что данные акты внесли определенную специфику в регулирование отношений имущественного найма. Для того чтобы понять в каком аспекте рассматривался данный договор в советском гражданском праве, автор обращает внимание на характеристику этого договора, предложенную одним из известных правоведов Е.А. Павлодским: "Договор имущественного найма, именуемый также арендой или прокатом, представляет собой одну из форм распределения средств производства и предметов потребления между социалистическими организациями и гражданами, между гражданами с целью удовлетворения их кратковременной потребности в различного рода имуществе"1. Автор обращает внимание, что таким образом, законодатель как бы предназначал данный договор лишь для удовлетворения насущных потребностей и практически исключил возможность использования этого договора в целях извлечения доходов. Эта тенденция отмечается автором и при анализе некоторых элементов этого договора.

По сравнению с дореволюционным законодательством в советский период в договоре имущественного найма прослеживались отдельные черты вещно-правовых отношений, а за нанимателем признавался статус титульного владельца. Передаваемое внаем имущество обременялось правом нанимателя, которое и приобретало значение права следования, характерное для вещно-правовых отношений.

Кроме того, анализируя систему правового регулирования отношений имущественного найма, автор подчеркивает еще одну тенденцию, сложившуюся в законодательстве. В указанный период времени было издано большое количество подзаконных нормативных актов, что привело к умалению значения норм ГК РСФСР, регулирующих имущественный найм.

1 Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР/Отв. ред. проф. С.Н. Братусь, проф. О.Н. Садиков. 3-е изд., испр. и доп. М., 1982. С.321.

Особое значение автор придает исследованию правового регулирования арендных отношений во второй половине восьмидесятых - первой половине девяностых годов XX в., когда в стране происходило становление и развитие рыночных отношений.

В исследовании обращается внимание на то, что перед принятием части второй ПС РФ в отечественном законодательстве имелась достаточно развитая нормативно-правовая база этого договора. К арендным отношениям применялись нормы главы 10 Основ гражданского законодательства СССР и республик 1991 г., а также (в части, не противоречащей Основам гражданского законодательства) положения ГК РСФСР 1964 г. и Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г.(далее - Основы законодательства об аренде). Автор отмечает, что последний акт не только регулировал собственно арендные отношения, сколько, отвечая политико-экономическим условиям, существовавшим в момент его принятия.

Однако, отмечает автор, что Основы законодательства об аренде сформировали ситуацию, когда договор аренды использовался в целях, противоречивших природе договорных обязательств. Аренда рассматривалась в данном законе в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие), либо как одно из средств разгосударствления экономики. И лишь вторая часть ГК РФ вслед за Основами гражданского законодательства, дает формулировку понятия договора аренды, исходит из того, что он представляет собой обычный вид гражданско-правовых обязательств. Автор делает вывод, что вследствие этого сформировавшийся в последнее пятилетие перед принятием части второй ГК РФ взгляд на аренду как один из способов хозяйствования или приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время полностью утратил свою актуальность.

В заключении параграфа автором отмечается, что хотя и не всегда изменения, происходившие в правовой регламентации договора имущественного найма были положительными, но многие их них отвечали запросом того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования данного договора.

Во третьем параграфе - "Особенности правового регулирования арендных отношений в зарубежных странах" - исследуется вопрос о состоянии правового регулирования арендных отношений в странах Европы, Англии, США и Японии. Автором отмечается достаточно подробная пра-

вовая регламентация института имущественного найма в странах с различными правовыми системами.

В странах романо-германской системы права источниками регулирования отношений по найму являются соответствующие нормы гражданских кодексов и других кодифицированных актов. Автор отмечает, что же касается стран "общего права", к которым относятся Англия и США, то здесь имущественный найм регулируется нормами судебных прецедентов, а также положениями отдельных законов в области аренды земли, жилых, промышленных и торговых помещений.

Кроме того, в исследовании отмечается, что практически во всех странах изданы многочисленные специальные акты по найму отдельных видов недвижимости, отражающие особенности указанных объектов, что позволяет в значительной степени учитывать разнообразные потребности участников арендных отношений.

Исследование института имущественного найма в зарубежном праве показало, что несмотря на различие подходов в регулировании отношений по этому договору, юридическая сущность имущественного найма заключается в акте перенесения права пользования вещью. Представляя собой сделку по управлению имуществом, договор аренды в зарубежном праве имеет своей основной функцией в обороте юридическое оформление перехода имущества во временное и возмездное пользование другого лица.

Изучение законодательства иностранных государств позволило диссертанту выделить ряд особенностей правовой регламентации данного договора. Он отмечает, что в Германии и Швейцарии, в зависимости от характера предмета договора, различаются договор имущественного найма и договор аренды. В Англии и США выделяются наем недвижимости (lease) и наем движимых вещей (hire).

Автор выделяет некоторые особенности в определении имущественного найма, которые существуют во Франции. В первую очередь, это касается, весьма широкого понятия договора найма, охватывающего всякий синаллагматический договор, по которому одно лицо обязуется к оказанию услуг другому за денежное или иное вознаграждение. Согласно Французскому гражданскому кодексу существует два вида найма: наем вещей и наем работы. Разграничение на виды найма во Французском гражданском кодексе производится в зависимости от предмета договора, что характерно для законодательства многих государств. Как отмечает автор, данной специфике найма отдельных объектов уделено значительно большее внимание по сравнению с регламентацией этих вопросов в кодифицированных актах других стран.

Автором также подробно анализируются основные положения арендного договора по законодательству зарубежных стран. Отдельно изучается проблема, связанная с определением судьбы договора имущественного найма при отчуждении сданного в наем имущества собственником -наймодателем. В этом случае переход права собственности не влечет прекращения договора имущественного найма, а обязательственному праву нанимателя придается право следования, характерное для вещных прав. Таким образом, в диссертационном исследовании отмечается, что договор имущественного найма, несмотря на существования некоторых особенностей, привнесение которых было обусловлено наличием определенной специфики права любой страны, сохранил свою первоначальную суть, заложенную еще во времена римского права.

В главе 2 - "Договор аренды недвижимости: проблемы и противоречия законодательного регулирования" - исследуются особенности правового регулирования аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, а также имущественных комплексов (предприятий); анализируются проблемы, возникающие в процессе реализации договоров аренды указанных видов недвижимого имущества; даются рекомендации по совершенствованию законодательства, регулирующего арендные отношения отдельных видов недвижимости.

В первом параграфе - "Особенности правового регулирования аренды зданий и сооружений и нежилых помещений" - подробно исследуются особенности арендных отношений, возникающих по поводу различных видов недвижимого имущества; выделяются и анализируются проблемы, связанные с реализацией данных отношений; даются рекомендации по совершенствованию законодательства в указанной сфере.

Исследование показало, что содержание договора аренды зданий и сооружений не подверглось серьезным изменениям по сравнению с содержанием обычного договора аренды. Основной набор обязанностей сторон сохранился, конкретизации подверглись лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.

Указывается, что здания и сооружения являются разновидностями недвижимого имущества, поскольку они неразрывно связаны с землей, и это обстоятельство послужило основной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. Однако понятие здания (сооружения) охватывает лишь часть общего понятия "недвижимость", поэтому необходимо отличать их от остальных разновидностей недвижимого имущества. Анализируя теоретические положения автор выделяет два ос-

новных отличия зданий от сооружений и обосновывает вывод о необходимости правового разграничения понятий здание и сооружение.

Также автору представляется, что для более эффективного развития арендных отношений большое значение имеет разграничение понятий между зданиями и помещениями. Он отмечает, что определение помещения как простой части здания и применение к нему всех правил об аренде зданий и сооружений невозможно, поскольку помещения, хотя и являясь частью здания в физическом, конструктивном смысле, является отдельным, отличным от здания самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений.

В исследовании подвергнуто научному анализу положение, согласно которому здания разграничиваются по своему функциональному назначению на две группы с различными правовыми режимами использования: жилые и нежилые. Однако данное разграничение автору представляется неправильным, поскольку понятия "жилое здание" с точки зрения современного российского права не существует. Данный вывод основывается на том, что ПС РФ не содержит понятия "жилое здание" (равно как и "нежилое") - в главе 35 ПС РФ говорится о жилом помещении, каковым может являться квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Наем жилых помещений представляет собой самостоятельный вид обязательств, отличный от аренды, и выделен в отдельную главу ПС РФ, что обусловлено высокой социальной значимостью отношений по найму жилья.

Таким образом, все вышеизложенное позволяет автору сделать вывод, что правовое значение имеет только отличие нежилых помещений от жилых и, соответственно, зданий от жилых домов: жилое помещение предназначено только для постоянного проживания граждан, нежилое для иного использования, в связи с чем, здание в юридическом смысле может иметь в своем составе только нежилые помещения.

Автором подчеркивается, что § 4 главы 34 ПС РФ не содержит прямого указания на то, могут ли нормы об аренде зданий и сооружений применяться к аренде их частей. И, если предположить, что правила об аренде зданий применятся к аренде их частей, то в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть: если выделить в натуре часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), невозможно, права на такой участок к арендатору переходить не должны.

С другой стороны, ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" допускает аренду помещения (и даже части помещения) в здании без предварительного выделения такого помещения как самостоятельного объекта недвижимости. Следовательно, исходя из такого допущения, сложившаяся практика регистрации сделок с недвижимостью позволяет регистрировать долгосрочные договоры аренды помещений в составе другого объекта недвижимости (например, здания), в состав которого эти помещения входят. Тем не менее, при купле-продаже помещения из состава здания возникают два объекта зарегистрированного права и, соответственно, два объекта недвижимости.

Для решения данной проблемы диссертант предлагает внести изменения в действующее законодательство и расширить количество видов аренды, урегулированных отдельными параграфами главы 34 ПС РФ, включив в их число договор аренды недвижимости. Так же проведенное исследование показало, что с целью устранения неоднозначности понимания различных объектов недвижимости, необходимо дать легальные определения здания, сооружения и нежилого помещения, указав, что к аренде нежилых помещении применяются правила об аренде зданий, за исключением правил статей 652-653 ПС РФ о правах на земельный участок.

Большое внимание в исследовании автор уделяет такому аспекту договора аренды отдельных видов недвижимости, как его государственная регистрация.

Авгором отмечается, что в связи с принятием ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" возник ряд проблем теоретического и практического характера, которые вылились в научную дискуссию, основными вопросами которой были следующие: когда необходимо регистрировать договоры аренды помещений или части помещений; в каких случаях при аренде недвижимости применима норма п.2 ст. 651 ПС РФ о том, что договоры аренды указанных в ней видов имущества считаются заключенными с момента его регистрации, и применимо ли это правило к договорам аренды помещений или части помещений в составе зданий и сооружений.

В исследовании диссертантом подчеркивается, что практический интерес к разрешению этих вопросов связан вовсе не с особенностями гражданского оборота объектов недвижимости, а с отношениями в сфере осуществления государством своих фискальных функций, а именно, с позиций налоговых органов по указанным вопросам, так как отсутствие легального толкования указанных вопросов, создает реальную возможность произвола со стороны налоговых органов и вполне вероятно, что на прак-

тике эти вопросы будут решаться налоговыми инспекциями по-разному, в зависимости от субъективных факторов.

Сложившаяся на сегодняшний день ситуация показала, что государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней является достаточно сложным и длительным процессом, а плата взимаемая при этом, ставит под вопрос экономическую целесообразность такой регистрации для арендатора.

В связи с этим, а также на основании полученных выводов в первом параграфе первой главы данного исследования, автор предлагает внести изменения в законодательство, а именно в главу 34 ПС РФ: вместо § 4 "Аренда зданий и сооружений"ввести параграф "Аренда недвижимости", в котором должны содержаться все общие нормы об аренде недвижимости; должны быть установлены правила о необходимости регистрации договора аренды недвижимости на срок более года; признаны существенными для договора аренды недвижимости условия, аналогичные условиям договора купли-продажи недвижимости (о размере арендной платы, о порядке определения арендуемого объекта и др.). Также должны быть установлены специальные нормы об аренде зданий и сооружений, к которым общие правила об аренде недвижимости применяются в субсидиарном порядке; предусмотрено применение к аренде предприятий общих правил об аренде недвижимости, за исключением случаев, когда § 5 "Аренда предприятий" предусматривает иные правила.

Внесение в законодательство указанных изменений, позволит упорядочить существующую сегодня ситуацию, и несомненно будет способствовать увеличению количества арендных сделок в сфере недвижимости.

Во втором прараграфе - "Особенности правового регулирования аренды предприятия" - автор подробно рассматривает теоретические основы понятия предприятия, объекты, входящие в его состав, а также исследует проблемы, возникающие в процессе заключения и реализации договора аренды предприятий.

Автором подчеркивается, что современное гражданское законодательство рассматривает предприятие в смысле имущественного комплекса как объект, а не субъект гражданских прав. Он отмечает, что такая ситуация существовала не всегда. Гражданское законодательство СССР под термином "предприятие" имело в виду именно субъект гражданских прав, то есть юридическое лицо. Проведенный в данном исследовании анализ теоретических представлений о предприятии, а также законодательства различных периодов времени позволяет отметить, что принятие ПС РФ по большей части положило конец двусмысленному пониманию предприятия

как субъекта и объекта права. Диссертант отмечает, что по сути, предприятие на основании ст. 132 ПС РФ понимается в терминах экономических как бизнес (или, в традициях германской экономической школы, Geschäft), то есть комплекс (система) имущественных и обязательственных элементов, в своей совокупности позволяющих осуществлять предпринимательскую деятельность и получать прибыль.

Проведенное исследование также позволяет сделать вывод, что договор аренды предприятия в гораздо большей степени соответствует концепции современного российского права, нежели чем договор доверительного управления имуществом и иные возможные варианты его подмены и отвечает экономическим реалиям современной России. Данный договор базируется на традиционном для континентального права понимании имущества (имущественного комплекса) и представлениях о юридических лицах как о субъектах, а не объектах права.

Кроме того, автором подробно изучены группы объектов, входящих в имущественный комплекс предприятия, различающиеся по режиму передачи их в аренду.

Большое внимание в диссертации уделено вопросу о переводе долга с арендодателя на арендатора, так как в состав арендуемого предприятия включаются обязательства к нему относящиеся. В исследовании сделан вывод, что содержащаяся норма в ст. 657 ГК РФ не позволяет надлежащим образом обеспечить права кредиторов предприятия, так как на практике зачастую складывается ситуация, когда в аренду передается предприятие без перевода долгов по соответствующим обязательствам. Это возможно в случае, если юридическое лицо, выступающее арендодателем по долгосрочному договору аренды предприятия, является практически неплатежеспособным, что лишает возможности кредитора реально получить исполнение по обязательствам, что по существу необходимо рассматривать как злоупотребление правом со стороны арендодателя. Автором обосновывается необходимость внесения в указанную статью изменений, в соответствии с которыми арендодатель и арендатор во всех случаях несут солидарную ответственность по долгам, связанным с передаваемым в аренду имущественным комплексом. Кроме того, автор считает, что в ст. 656 ГК РФ необходимо закрепить положение, согласно которому перевод на арендатора долгов, относящихся к предприятию, является существенным условием такого договора. Данные изменения позволят решить важную проблему "увода активов" с целью избежать уплаты долгов неплатежеспособными юридическими лицами.

В исследовании внимание уделяется вопросу о критериях оценки стоимости предприятия, поскольку закон связывает со стоимостью предприятия разрешение вопроса о надлежащем исполнении своих обязательств арендатором предприятия. Проведенный анализ норм об аренде предприятия показал, что арендодатель имущественного комплекса находится в заведомо невыгодном положении и не имеет достаточного объема гарантий восстановления своего нарушенного права. Поэтому, по мнению диссертанта, арендодатель должен предусмотреть гарантии неуменьшения реальной стоимости переданного в аренду предприятия в договоре, указав в нем критерии определения такой стоимости и ограничив полномочия арендатора по совершению сделок по отчуждению имущества по сравнению с предоставленными последнему общим правилом ст. 660 ПС РФ.

Для более эффективного регулирования договора аренды предприятий автор предлагает законодательно закрепить в ст. 132 ГК РФ и в законодательстве о юридических лицах требование о том, что сведения о наличии в составе имущества юридических лиц предприятий должны указываться в его учредительных документах (уставе), а также необходимо законодательно детально регламентировать вопросы оценки предприятия как имущественного комплекса (особенно оценки нематериальных активов) установив, что плата за аренду предприятия безусловно должна зависеть от цены предприятия.

Диссертант делает вывод, что сам факт слабой распространенности договора аренды предприятий в экономической жизни России не свидетельствует о том, что сама конструкция предприятия как имущественного комплекса и сделок с ним не отвечает потребностям гражданского оборота. Сам факт незначительного использования данного договора является результатом не столько оставшимся с советских времен неправильным восприятием предприятия как юридического лица, сколько недостаточной законодательной регламентации данного института, что не позволяет в необходимой степени обеспечить гарантии прав и интересов сторон этого договора, а также лиц, права и интересы которых могут быть затронуты заключением и исполнением такого договора.

В третьем параграфе - "Проблемы правового регулирования арендных платежей в договоре аренды недвижимости" - автор подробно рассматривает проблемы, возникающие при заключении и исполнении договора аренды в части его возмездности, отмечая, что подавляющее количество судебных исков связано с арендными платежами и подробно раскрывает экономическую и правовую сущность арендных платежей, их правовую регламентацию.

Диссертант отмечает, что применительно к договорам аренды зданий и сооружений, а также к договору аренды предприятий требования закона ужесточены по сравнению с общими положениями об аренде и подробно рассматривает правовое регулирование арендных платежей в данных договорах, отмечая, что данное ужесточение в регламентации арендных платежей предопределено объективными экономическими предпосылками, а именно, особенностями рынка недвижимости, например, уникальностью объектов недвижимости. Именно эта уникальность позволила законодателю исключить применение ч.З ст. 424 ПС РФ в отношении аренды таких объектов недвижимости как здания и сооружения.

Автор выделяет и анализирует ряд важных проблем, возникающих при заключении данных договоров.

Автор подробно анализирует проблемы, возникающие при определении размера арендных платежей. Он отмечает, что большую роль в правовой регламентации определения размера арендной платы играет институт оценки. Оценочная деятельность в современной России регламентируется ФЗ "Об оценочной деятельности" № 135-Ф3 от 29.07.1998 г., применение которого позволяет впоследствии при заключении договора аренды недвижимости избежать или минимизировать возможные издержки.

Диссертант полагает, что необходимо внести норму, согласно которой арендодатель по требованию арендатора перед заключением договора аренды должен провести инвентаризацию и оценку объекта и ознакомить с актами арендатора. Это позволит более точно определить размер арендных платежей.

В диссертации подробно исследуется проблема состава арендных платежей. Автор отмечает, что ранее действующее законодательство проводило четкое разделение арендной платы на две части - амортизационные отчисления (плата за коммунальные услуги, плата за электроэнергию и т.п.) и арендного процента. В настоящее время законодатель не установил такого деления, что дало основания некоторым авторам говорить о том, что арендная плата состоит только из одного арендного процента. Автор не соглашается с данным выводом и на основе анализа действующего законодательства и судебной практики убедительно доказывает, что аммор-тизационные платежи должны в обязательном порядке включаться в состав арендной платы. Это позволит значительно упростить процедуру заключения самого договора аренды здания и сооружения, а также договора аренды предприятий.

Важной проблемой, возникающей при заключении данных договоров, является проблема пересмотра арендных платежей в период исполнения договора. Статья 614 п.З ГК РФ устанавливает, что размер арендной платы может быть изменен по соглашению сгорон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В той же статье ГК РФ устанавливается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества. Автор отмечает, что часто при аренде государственного и муниципального имущества государственные (муниципальные) органы по управлению данным имуществом издают акты об одностороннем пересмотре размера арендной платы. Такие акты противоречат закону и не должны применяться, однако на практике ]уЬ получают все более широкое распространение. Диссертант обосновывает необходимость принятия нормативного правового акта, регламентирующего порядок сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в котором будет установлен порядок определения и изменения арендной платы.

В заключении автор, обобщая изложенное в диссертационном исследовании, отмечает необходимость дальнейшего совершенствования законодательства регулирующего арендные отношения в сфере недвижимости. Подводя итог диссертационного исследования, автор на основании проведенного анализа законодательства РФ указывает на необходимость комплексного и единовременного внесения соответствующих изменений во все нормативные акты, регулирующие договор аренды недвижимого имущества. Автор еще раз подчеркивает высокую важность развития законодательства в указанной сфере, что позволит обеспечить надлежащую защиту интересов участников арендных отношений и сделает аренду отдельных видов недвижимого имущества более востребованной в российском обществе.

Основные положения диссертационного исследования изложены в следующих публикациях автора:

1. Карцева Н.С. Особенности правового регулирования имущественного найма (аренды ) в Российской Федерации - М.: РГТЭУ, 2003. - 12,25 п.л.

2. Карцева Н.С. Правовое регулирование договора имущественного найма (аренда!) в России в эпоху становления и развития социалистической

системы хозяйствования // Государственное строительство и право. Периодическое издание научных трудов кафедры государственного строительства и права РАГС при Президенте РФ. Выпуск 5. - М.: РАГС,

2003. - 0,4 п.л.

Карцева Н.С., Толстое Г.В. Особенности аренды имущественных комплексов (предприятий) // Государственное строительство и право. Периодическое издание научных трудов кафедры государственного строительства и права РАГС при Президенте РФ. Выпуск 6. - М.: РАГС,

2004. - 0,2/0,4п.л.

Подписано в печать 25.11.2004 г. Формат 60x84/16. Бумага офсетная. Гарнитура Times New Roman. Объем 1,25 п.л. Тираж 100 экз. Тип. зак. № fit Издательство Российского государственного торгово-экономического университета ул. Смольная, 36, г. Москва, А445, ГСП-3,125993

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Карцева, Наталья Сергеевна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВОЙ И СРАВНИТЕЛЬНО-ИСТОРИЧЕСКИМ АНАЛИЗ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1. Понятие, правовая природа, сущность, субъекты, объекты, предмет арендных отношений

1.2.4 Эволюция правового ре1улирования арендных 44 отношений в России

1.3. Особенности правового регулирования арендных 67 отношений в зарубежных странах

ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: ПРО-f БЛЕМЫ И ПРОТИВОРЕЧИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬ

НОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

2.1. Особенности правового регулирования аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

2.2. Особенности правового регулирования аренды предприятий

2.3. Проблемы правового регулирования арендных платежей в договоре аренды недвижимости.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве"

Актуальность темы диссертационного исследования. В настоящее время сделки с недвижимостью приобретают все большее значение в нашей жизни. Очевидно, что реформирование экономики приводит в движение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был ограничен. Приватизация государственного и муниципального имущества, введение, наряду с государственной собственностью, института частной и муниципальной собственности, создали условия для развития рыночных отношений в сфере недвижимости.

Договор аренды недвижимого имущества является одной из наиболее распространенных сделок в этой сфере. Его приоритетная роль на современном этапе объясняется способностью удовлетворять самые широкие потребности участников гражданского оборота. Так, арендатор, как правило, не имеет возможности приобрести недвижимое имущество в собственность, в связи с его высокой стоимостью, однако необходимость обладания такими объектами как здания и сооружения, нежилые помещения, предприятия, хотя бы и на временной основе, является одной из главных составляющих успешного ведения бизнеса. Арендодатель же, наоборот, являясь обладателем недвижимого имущества зачастую лишен возможности самостоятельно осуществлять эффективную эксплуатацию данных объектов, а высокие расходы по их содержанию неизбежно приводили бы к постепенному ухудшению его финансового состояния. Прибегнув же к арендному договору у участников гражданских правоотношений появляется возможность реализовать большинство собственных интересов и получить определенную прибыль.

Основная масса норм об аренде недвижимого имущества содержится в главе 34 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), кроме того, общие нормы о недвижимости и о государственной регистрации сделок с недвижимостью содержатся в части первой ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации прав на недвижимость).

Очевидно, что распределение по разновидностям договора аренды в практике арбитражных судов соответствует и распространенности тех или иных арендных договоров в хозяйственной практике. По нашим исследованиям, споры из договоров аренды недвижимости занимают более 95% в общем объеме арбитражных споров, вытекающих из договора аренды.

Проводимые в последнее время научно-теоретические исследования и рекомендации по правоприменительной практике не до конца способствовали устранению существующих проблем. Не устранили их и принятые Высшим Арбитражным Судом РФ информационные письма и обзоры практики рассмотрения споров, связанных с договорами аренды. Это позволило лишь в некоторой степени сделать практику более или менее единообразной. Однако представляется, что проблемы применения норм главы 34 ГК РФ об аренде недвижимости должны быть разрешены на законодательном уровне. Совокупность вышеизложенных факторов обусловило выбор автором темы диссертационной работы.

A. И. Каминки, Д. И. Мейера, К. П. Победоносцева, И. А. Покровского, В. М. Хвостова, Г. Ф. Шершеневича и др.

B.А. Егиазарова, А. Е. Ерш, С.Э. Жилинского, О. С. Иоффе, И. Исрафилова, А. Ю. Кабалкина, С. А. Калачевой, О. М. Козырь, Е. Б. Козловой, Л. Л. Ко-фанова, М. И. Кулагина, А. Л. Маковского, Г.В. Мальцева, М.Н. Марченко, Л.А. Новоселовой, И. Б. Новицкого, Е. А. Павлодского, И. С. Перетерского, Ю. В. Романца, О. Н. Садикова, Б.М. Сейнароева, А. П. Сергеева, Е. А. Суханова, Н. А. Сыроедова, Ю. К. Толстого, З.М. Фаткудинова, В. Фролова, Т.М. Шамбы, А.Е. Шерстобитова, Д.Ю. Шестакова, С. М. Чеучевой, А.И. Экимова, В.Ф. Яковлева и др.

В процессе работы были также использованы труды зарубежных авторов: Г. Ласка, Ж. де ла Морандьера и др.

Проведенный анализ вышеназванных источников, а также практический опыт диссертанта позволяют сделать вывод о необходимости дальнейшего исследования проблем правового регулирования аренды недвижимости с целью выявления основных направлений совершенствования законодательства об аренде отдельных видов недвижимого имущества.

Исходя из актуальности темы, диссертантом определены следующие основные задачи:

Теоретическую, методологическую базу исследования составили современные правовые учения и методология научного познания. В процессе работы над диссертацией использованы общенаучные методы системного анализа, обобщения нормативных материалов и судебной практики, диалектический и конкретно-исторический подходы к рассмотрению изучаемых проблем. Так же были применены такие методы научного исследования, как сравнительно-правовой, функционально-структурный, формальнологический, технико-юридический и другие способы научного познания.

В диссертации содержатся положения, обладающие элементом научной новизны и выносимые на защиту:

• обоснована позиция о необходимости признания договора аренды транспортных средств как консенсуального договора. Для этого в ст. 632 ГК РФ необходимо внести изменения, в соответствии с которыми изложить данную статью следующим образом: "По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель обязуется предоставить арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации";

3. Ввести легальные определения понятий "здания", "сооружения" и "нежилые помещения", четко установить, что в здании могут быть расположены только "нежилые помещения", и разграничить понятия "здание" и "жилой дом". в целях удовлетворения потребностей гражданского оборота обосновано положение о необходимости более детальной регламентации договора аренды предприятия как имущественного комплекса:

4. Законодательно регламентировать вопросы оценки предприятия как имущественного комплекса (особенно оценки нематериальных активов), установив, что плата за аренду предприятия безусловно должна зависеть от цены предприятия.

Практическая значимость содержащихся в диссертации выводов и рекомендаций, раскрывающих юридическое содержание положений выносимых на защиту, состоит в том, что они направлены на дальнейшее совершенствование действующего гражданского законодательства. Материалы диссертации могут быть использованы в практической деятельности арбитражных судов, в научных исследованиях, преподавании гражданского, предпринимательского права.

Полученные результаты могут быть использованы в сфере гражданского и предпринимательского права.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Карцева, Наталья Сергеевна, Москва

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ч

Проведенный в диссертационной работе анализ показывает важность вопросов регулирования отношений имущественного найма недвижимости и необходимость законодательного разрешения возникающих здесь проблем.

На основании проведенного исследования с учетом научного опыта российских и зарубежных цивилистов, а также базируясь на анализе дошедших основных источников римского права, можно сделать вывод о том, что данный договор уже в римском праве получил достаточно четкую правовую регламентацию. Зародившись еще в глубокой древности и пройдя длительный процесс эволюции, договор аренды уже в середине первого тысячелетия до н.э. сформировался в самостоятельный договорный институт, и впоследствии основные положения, регулирующие арендные отношения и разработанные еще римскими юристами, были положены в основу правовой регламентации современного договора аренды.

Также следует отметить, что на основе анализа основных черты договора имущественного найма по законодательству различных стран, можно сделать вывод о том, что в результате рецепции римского права гражданское право европейских государств, входящих в семью континентального права, а также государств, которые по происхождению примыкают к указанному правовому объединению, восприняло основные признаки договора имущественного найма. Вследствие этого договор имущественного найма, несмотря на существование некоторых особенностей, привнесение которых было обусловлено наличием определенной спецификации права любой страны, сохранил свою первоначальную суть. При этом российское право, традиционно тяготея к системам континентального права, сохраняет сходные с ними положения о регулировании аренды, отличаясь от стран общего права. Тем не менее, как бы ни строилось правовое регулирование договора имущественного найма в законодательстве стран, принадлежащих к разным правовым системам, понятия, основные положения договора, круг прав и обязанностей наймодателя и нанимателя остались неизменными, разработанными еще во времена римского права.

Проведенное сравнительно-историческое исследование договора имущественного найма в гражданском законодательстве нашей страны, заканчивая советским периодом, показало, что в основных своих чертах он соответствовал традиционному пониманию, заложенному еще во времена глубокой древности. Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот договорный институт. И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации договора имущественного найма были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования данного договора.

При анализе сущности договора аренды, который является обязательственно-правовым институтом, и его правовой природы выявлено, что кроме передачи нанимателю вещи не только во временное пользование и владение, либо временное пользование, может происходить в ряде случаев частичная передача правомочия распоряжения. Это, несомненно, связано с развитием гражданско-правовых отношений, с усложнением экономических и иных общественных отношений.

Также результате проведенного исследования можно сделать вывод о необходимости выделения — регистрационного договора как особой разновидности консенсуального договора, моментом заключения которого является государственная регистрация, а не момент достижения сторонами согласия (от лат. consensus - соглашение) или передача вещи или совершения иного действия (от лат. res - вещь). В данный вид договоров входят большинство договоров аренды недвижимости (за исключением аренды транспортных средств и аренды зданий и сооружений менее 1 года).

При рассмотрении общих положений правового регулирования договора аренды выявлено, что отнесение договора аренды транспортных средств обоих видов к реальным является результатом юридико-технической ошибки законодателя. По нашему мнению в ст. 632 ч. 1 ГК РФ следует внести изменение, в соответствии с которым данный договор должен быть признан консенсуальным как и все договоры аренды. Для этого необходимо в ст. 632 ГК РФ внести изменения, в соответствии с которыми изложить данную статью следующим образом: "По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель обязуется предоставить арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации

При правовом регулирование аренды недвижимости возникают многочисленные проблемы, поэтому с целью оптимизации правового регулирования данного договора необходимо внести следующие изменения в ГК РФ:

1. Вместо параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» ввести параграф «Аренда недвижимости», в состав которого должны входить все общие нормы об аренде недвижимости. Также в нем должно содержаться легальное определение нежилого помещения как объекта аренды; установлены правила о необходимости регистрации договора аренды недвижимости на срок более года;

2. Необходимо установить в параграфе 4 "Аренда недвижимости" специальные нормы об аренде зданий и сооружений, к которым общие правила об аренде недвижимости применяются в субсидиарном порядке;

3. Предусмотреть применение к аренде предприятий общих правил об аренде недвижимости, за исключением случаев, когда параграфом 5 «Аренда предприятий» предусмотрены иные правила.

4. Ввести легальные определения понятий «здания», «сооружения» и «нежилые помещения», четко установить, что в здании могут быть расположены только нежилые помещения, и разграничить понятия «здание» и «жилой дом».

В целях удовлетворения потребностей гражданского оборота обоснована необходимость более детальной регламентации договора аренды предприятия как имущественного комплекса. В частности, необходимо установить в ст. 657 ГК РФ правило, в соответствии с которым арендодатель и арендатор во всех случаях несут солидарную ответственность по долгам, связанным с передаваемым в аренду имущественным комплексом. Также необходимо указать в ст. 656 ПС РФ, что перевод на арендатора долгов, относящихся к предприятию, является существенным условием такого договора. Кроме того, необходимо законодательно закрепить (в ст. 132 ПС РФ и в законодательстве о юридических лицах) требования о том, что сведения о наличии в составе имущества юридического лица предприятий должны указываться в его учредительных документах (уставе), а также законодательно детально регламентировать вопросы оценки предприятия как имущественного комплекса (особенности оценки нематериальных активов), установив, что плата за аренду предприятия безусловно должна зависеть от цены предприятия.

Все вышесказанное позволит арендным отношениям развиваться более эффективно, а различные субъекты более полно будут удовлетворять свои потребности.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве»

1. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 г. № 96-ФЗ — Собрание законодательства РФ, 29.07.2002, № 30, ст. 3012.

2. Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год.— Ведомости ВС РФ, 1992, № 28, ст. 1617.

3. Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации. Утверждена Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года № 2284.— Собра-ниеактов Президента и Правительства РФ, 1994, № 1, ст. 2.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. (Часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ ( ред.от 23.12.2003 г.) Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст. 3301.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации.(Часть вторая) от26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред.от 23.12.2003 г.) Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410.

6. Гражданский кодекс РСФСР ( утвержден ВС РСФСР 11.06.1964 г.), (ред. от 26.11.2001 г.), Ведомости ВС РСФСР, 1964 г., № 24, ст. 407

7. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Вестник ВАС РФ. 2002, №3.

8. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.( с изм. от 25.07.2003 г.), Российская газета, № 237, 25.12.1993 г.

9. Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике. Информационное письмо Высшего Арбитражного

10. Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.09.93 № С-13/ОП-276.— Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1993, № И, с. 104-105.

11. Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебной практике. Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.07.95 № С1-7/ОП-434.—Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1995, № 10, с. 68-69.

12. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.— Ведомости ВС СССР, 1989, № 26, ст. 733.

13. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде Ведомости ВС СССР, 1989, № 25, ст. 481.

14. Основы лесного законодательства РФ ( утв. ВС РФ 6 марта 1993 г. № 4613-1), Ведомости СНД и ВС РФ, 15.04.1993, № 15, ст. 523.

15. Положение об аренде участков лесного фонда. Утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 марта 1998 г. № 345.

16. Положение о социалистическом государственном производственном предприятии, утвержденное постановлением Совета Министров СССР от 4 октября 1965 г. №731. (СП СССР, 1965, №19-20, ст. 155).

17. Положение о производственном объединении (комбинате), утвержденное постановлением Совета Министров СССР от 27 марта 1974 г. №212.

18. Постановление Пленума от 26 декабря 1989 г. № 9 «О практике рассмотрения судами РСФСР дел по спорам, связанным с обслуживанием населения»// Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1990. № 3.

19. Постановление Совета Министров РСФСР от 13 апреля 1990 г. № 118 «0 порядке сдачи предприятий (объединений) республиканского и местного подчинения и их имущества в аренду".— СП РСФСР, 1990. № 14, ст. 98.

20. Постановление Совета Министров СССР от 20 марта 1990 г. № 280 «О порядке сдачи предприятий (объединений) союзного подчинения и их имущества в аренду».— СП СССР, 1990, № 10, ст. 53.

21. Постановление Правительства РФ от 27 марта 1997 г. № 342 «О предоставлении государственным научным учреждениям права сдачи относящегося к федеральной собственности имущества в краткосрочную аренду».

22. Федеральный закон РФ «Об акционерных обществах» (в ред. от 07.08.2001 г.)//Хозяйство и право, 2001, № 11.

23. Федеральный закон РФ «Об образовании» в ред. от 12 июля 1995 г.— Ведомости РФ, 1996, № 3, ст. 150.

24. Федеральный закон РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». — Ведомости РФ, 1995, № 27, ст. 1212.

25. Федеральный закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92 № 4218-1 (в ред. федеральных законов от 12.01.96 № 9-ФЗ, от 21.04.97 №68-ФЗ).

26. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». — № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г.,( в ред. от 09.06.2003 г.), Российская газета, 1997 г., 30 июля, № 145.

27. Федеральный закон РФ от 20 июля 1995 г. «О федеральном железнодорожном транспорте».— Собрание законодательства РФ, 1995, № 35, ст. 3505.

28. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность// Северокавказский юридический вестник. 1998, № 1.

29. Алексеев С. С. Общая теория права. В двух томах. Т. П. М., 1982.

30. Аренда и лизинг. Издание 2-е, перераб. и дополн.— М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1998.

31. Болтанова Е. С. Понятие и правовой режим недвижимости// Журнал российского права. 1999, № 5/6.

32. Брагинский М. И, Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: «Статут», 2000.

33. Брагинский М. И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова/Отв. ред. А. JI. Маковский. М., 1998.

34. Вавилин Е. В. Договор аренды транспортных средств// Правоведение. 1999, № 2.

35. Вайпан В.А., Любимов А.П. Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя//Право и экономика, 2001, №12.

36. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 1999.

37. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. — М.: «Статут», 2000.

38. Витрянский В. Общие положения об аренде// Хозяйство и право. 1996, №2.

39. Витрянский В. Отдельные виды договора аренды// Хозяйство и право. 1996, №3.

40. Волынцева A.B. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Диссертация к.ю.н. Самара 2004.

41. Владимирская А. С. Аренда жилых и нежилых помещений. — М.: Бизнес-Информ, 1998.

42. Гайбатова К.Д. Предприятие — объект гражданских прав. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.— М., 2002.

43. Генкин Д. М. Право собственности в СССР. М., 1961.

44. Германское право. 4.1. Гражданское уложение: Пер. с нем. /Серия: Современное зарубежное и международное частное право. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.

45. Гражданский кодекс РСФСР. Учебно-практическое пособие. В 2 ч. /Отв. ред. проф. О. А. Красавчиков. 4.2. Средне-Уральское Книжное Издательство. Свердловск, 1965.

46. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: (Книга III: Глава 34. Аренда. Глава 35. Наем жилого помещения. Глава 36. Безвозмездное пользование): Комментарий/Отв. ред. Т. Е. Абова, А.Ю. Кабалкин.— М.: Изд. БЕК, 2000.

47. Гражданский кодекс Российской Федерации. С постатейным приложением материалов практики Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ, Высшего арбитражного Суда РФ — М.: Издательская группа НОРМА— ИНФРА-М, 1999.

48. Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник /Под ред. Е.А.Васильева, 3-е изд., перераб. И доп. М.: Международные отношения, 1993.

49. Гражданское и торговое право капиталистических государств. Учебник, ч. 2 /Под ред. Р.Л. Нарышкиной. М.: Международные отношения, 1984.

50. Гражданское и торговое право капиталистических стран. /Под ред. В. П. Мозолина и М. И. Кулагина. М.: Высшая школа, 1980.

51. Гражданское право. В 2-х томах. Том 2. Учебник / Под ред. Е. А. Суханова.— М.: Издательство БЕК, 1994.

52. Гражданское право. Часть I. Учебник/ Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева.— М.: Издательство ТЕИС, 1996.

53. Гражданское право. Учебник. Часть II/ Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого.— М.: «Проспект», 1997.

54. Гражданское право: В 2 т. Том I: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1998.

55. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран: Сборник нормативных актов. Обязательственное право. Учеб. пособ. /Под. Ред. В. К. Пучинского, М. И. Кулагина. М.: Изд-во УДН,1989.

56. Гутников О. В. Регистрируйте право аренды недвижимости по договорам, заключенным на любой срок! // Финансовая газета. 1998, сентябрь, № 34.

57. Гутников О. Государственная регистрация права аренды// Хозяйство и право. 1999, № 5.

58. Договоры аренды и купли-продажи. Правовое регулирование. Бухгалтерский учет. Налогообложение.— Екатеринбург: Издательство АМБ, 1998.

59. Дозорцев В. А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе// Юридический мир. 1997. № 9.

60. Дорожинская Е.А. Гражданско-правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Учебное пособие.— Новосибирск, 2001.

61. Единообразный торговый кодекс США: Пер. с англ. /Серия: Современное зарубежное и международное частное право. — М: Международный центр финансово экономического развития, 1996.

62. Емельянова Е.А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Диссертация на соискание ученой степени к.ю.н., Самара, 2004.

63. Ерш. A.B. Аренда зданий и иных сооружений. Диссертация на соискание ученой степени к.ю.н., М., 2003.

64. Ерш A.B. Здания и сооружения как предмет договора аренды// Вестник ВАС РФ. 2000, № 8.

65. Исрафаилов И. Аренда нежилых помещений// Хозяйство и право. 1997, № 10.

66. История государства и права СССР (сборник документов), ч.1., «Юридическая литература», 1968.

67. История государства и права СССР, ч. 1. /Под ред. Чистякова О. И., Мартыновича И. Д.

68. Иоффе О. С. Обязательственное право. М., «Юридическая литература», 1975.

69. Кабатова Е. В. Лизинг: правовое регулирование, практика.— М.: ИНФРА-М, 1998.

70. Калачева С. А. Арендные сделки. — М.: Приор, 1996.

71. Калачева С. А. Аренда нежилых помещений. — М.: Приор, 1998.

72. Калмыков Ю.Х. Значение и правовая природа договора на аренду предприятий// Советское государство и право. 1989, № 3.

73. Козлов Н.С. Аренда предприятия: право, бухгалтерия, налоги. — М. 2004 г.

74. Козлова Е.Б. Краткосрочная аренды: проблемы правового регулирования и государственной регистрации//Право и экономика, 2001, №11.

75. Коломийченко О., Лукьянова Н. Рынок недвижимости в свете антимонопольных правил// Хозяйство и право. 1997, № 2.

76. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР /Отв. ред. проф. С. Н. Братусь, проф. О. Н. Садиков. 3-е изд., испр. и доп. М., 1982.

77. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 2-е изд., испр. и доп. / Руководитель авторского коллектива и отв. ред. О. Н. Садиков.— М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ: Изд. группа ИНФРА-М—НОРМА, 1997.

78. Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.— М.: Фонд правовая культура, Фирма Гардарика, 1996.

79. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей.— М.: Фонд «Правовая культура», 1995.

80. Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей.— М.: Фонд «Правовая культура», 1996.

81. Кофанов Л.Л. Обязательственное право в архаическом Риме: Долговой вопрос (У1-1У в.в. до н.э.).-М.: Юрист, 1994.

82. Крапивин О. М. Порядок аренды государственных и муниципальных предприятий их работниками с правом последующего выкупа (новое в законодательстве).—М.: Научный центр профсоюзов, 1998.

83. Кулагин М.И. Предпринимательство и право: опыт Запада. М.: «Дело», 1992.

84. Ласк Г. Гражданское право США (право торгового оборота) -М.: Из-во Иностранная литература, 1996.

85. Леонова Г. Б. Категория вещных прав в советском гражданском праве // Вестник Московского университета. Серия 11, «Право». 1991. № 5. С. 78; Гражданское право. Учебник. Часть II / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 1997.

86. Маев А.Г. Аренда. Вопросы теории и практики. Советы адвоката. -М.: Старт, 2004.

87. Маккензи. Римское право сравнительно с законами Англии, Франции и Шотландии. М.: Типография Л. И. Степановой, 1864.

88. Маковский А. Правовые основы рыночной экономики// Закон. 1996,4.

89. Мейер Д. И. Русское гражданское право (в 2-х ч.). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. М.: Статут (в серии «Классика российской цивилистики»), 1997.— Ч. 1.— 290 с. Ч. 2.

90. Морандьер Ж. де ла. Гражданское право Франции. — т.Ш. М. : Иностранная литература. 1961.

91. Мызров С.Н. Договор аренды. Диссертация на соискание ученой степени к.ю.н., Ульяновск 2000.

92. Новицкий И. Б. Римское право. Изд.б-е, стереотипное, - М., 1997.

93. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Азбуковник, 1999.

94. Покровский И. А. История римского права. -Санкт-Петербург.: Из-дательско-торговый дом Летний сад, 1998.

95. Римское частное право: Учебник /Под ред. И. Б. Новицкого и И.С. Перетерского. — М.: Новый Юрист, 1998.

96. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России.— М.: Юрист, 2001.

97. Сафиуллин Д. Комментарий к Основам законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде//Хозяйство и право. 1990, № 3.

98. Суханов Е. А. Лекции о праве собственности.— М., 1991.

99. Сыроедов H.A. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество// Государство и право. 1998, № 8.

100. Утка В. Аренда предприятия как имущественного комплекса// Хозяйство и право. 1999, № 2.

101. Фролов В. Аренда земельного участка// Право и экономика. 1998,3.

102. Ш.Фирсов Н.В. Актуальные проблемы аренды коммерческой недвижимости. — М., 2004.

103. Фурсов Д. А. Подготовка дела к судебному разбирательству. Аренда: Пособие для судей арбитражных судов.— М.: ИНФРА-М, 1997.

104. Чеучева С.М. Правовое регулирование продажи предприятий. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.— М., 1998.

105. Шагова B.B. Условия договора аренды по российскому пра-ву//Российское и зарубежное обязательственное право (проблемы теории и практики). Сборник статей и тезисов докладов аспирантов.— М., 2000.

106. Шагурсов Н.П. Арендные отношения в современнолй России. М., 2004.

107. Шерщеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Фирма «Спарк», 1995.

Автор: Карцева, Наталья Сергеевна
Город: Москва
Год: 2004
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстветекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Карцева, Наталья Сергеевна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Карцева, Наталья Сергеевна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве»