Правовое регулирование рынка аренды недвижимости

Чумакова, Ольга Вячеславовна

Правовое регулирование рынка аренды недвижимоститекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование рынка аренды недвижимости»

1-!

На правах рукописи

□0344В"7С4

Чумакова Ольга Вячеславовна

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 12 00 03 - гражданское право, семейное право; предпринимательское право, международное частное право

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

2 2 СЕН 2003

Москва - 2008

003446764

Работа выполнена в Московском государственном университете имени М.В. Ломоносова (Юридический факультет)

Научный руководитель: доктор юридических наук

Губин Евгений Порфирьевич

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Безбах Виталий Васильевич

(Заведующий кафедрой гражданского и трудового права Российского университета Дружбы Народов)

кандидат юридических наук Довлатова Елена Владимировна (Генеральный директор ООО «Лекс-Инвест Аудит»)

Ведущая организация: Российский Государственный

Гуманитарный Университет Российской Федерации

Защита состоится » О/сГ-^д^З 2008 года в 15 15 часов на заседании диссертационного совета Д 501 001 99 при Московском государственном университете имени М.В Ломоносова по адресу 119991, г Москва, ГСП 1, Ленинские горы, 1-ый корпус гуманитарных факультетов, юридический факультет, ауд 826

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского государственного университета имени М В Ломоносова

Автореферат разослан «3 » 2008 года

Ученый секретарь у.

диссертационного совета В А Чибисов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ Актуальность темы. Реформирование национальной экономики в России происходит в сложных экономических условиях, связанных с развитием рыночных процессов во всех отраслях экономики

Особую актуальность эта задача приобретает в сфере арендных отношений Формирование рыночных отношений в области аренды недвижимости выделяет рынок аренды недвижимости как самостоятельное явление Несмотря на исключительную важность правового регулирования рынка аренды недвижимости, процесс его развития протекает достаточно бессистемно и не вполне адекватно общим темпам экономических трансформаций, обусловленных рыночными реформами

Прежде всего, отсутствует научно-обоснованная методология формирования политики арендных отношений на федеральном и региональном уровнях, основу которой должна составить концепция арендных отношений недвижимости, реализуемая в конкретных экономических моделях и механизмах регулирования арендных отношений

В современной правовой науке отсутствуют комплексные исследования целостной системы правового регулирования отношений на рынке аренды недвижимости

Вне формирования обоснованной с позиций науки экономической и правовой платформы, учета накопленного мирового опыта не могут быть решены такие основные проблемы регулирования арендных отношений, как установление рационального баланса различных вещных прав на недвижимость, выработка условий и механизмов аренды недвижимости различных категорий

Помимо рассмотрения непосредственных теоретических аспектов института регулирования арендных отношений, в настоящем исследовании целесообразно отметить ряд практических проблем, не нашедших своего надлежащего отражения в законодательстве Так, например, проблемы передачи неотделимых улучшений, ремонта недавно арендованного

недвижимого имущества, уплаты арендных платежей до государственной регистрации самого договора аренды и др

Необходимо также отметить то обстоятельство, что построение арендных отношений имело длительную историю, как в отношении развитых правопорядков зарубежных стран, так и в отношении эволюции правовых отношений в рамках российского государства

На основе анализа наиболее важных черт договора имущественного найма по законодательству различных стран, в диссертации сделан вывод о том, что в результате рецепции римского права гражданское право европейских государств, входящих в семью континентального права, а также государств, которые по происхождению примыкают к указанному правовому объединению, восприняло основные признаки договора имущественного найма, вследствие чего договор имущественного найма, несмотря на существование некоторых особенностей, привнесение которых было обусловлено наличием определенной спецификации права любой страны, сохранил свою первоначальную суть При этом российское право, традиционно тяготея к системам континентального права, сохраняет сходные с ними положения в регулировании аренды, отличаясь от стран общего права Тем не менее, как бы ни строилось правовое регулирование договора имущественного найма в законодательстве стран, принадлежащих к разным правовым системам, понятия, основные положения договора, круг прав и обязанностей наймодателя и нанимателя остались в значительной степени неизменными, разработанными еще во времена римского права

Ретроспективное исследование договора имущественного найма в гражданском законодательстве нашей страны, заканчивая советским периодом, показывает, что в основных своих чертах он соответствует традиционному пониманию, заложенному еще во времена глубокой древности Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот договорный институт И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации договора

имущественного найма были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования соответствующих отношений

Следует особо отметить, что положения действующего Гражданского кодекса Российской Федерации, являющиеся основным источником регулирования арендных отношений, закрепляют, на наш взгляд, более выгодное положение арендодателя, нежели арендатора В связи с этим в настоящем исследовании проанализированы конкретные механизмы взаимоотношений между арендатором и арендодателем

Самостоятельной задачей исследования необходимо считать организацию государственной регистрации недвижимости, разработку правового и научно-методического обеспечения этого процесса Актуальность решения данной задачи проистекает из того неоспоримого факта, что создание системы и инструментариев государственной регистрации недвижимости формирует базу для совершенствования хозяйственных отношений, повышения бюджетных доходов от использования арендованного имущества, применения аренды как эффективного способа использования недвижимости.

Далека от совершенства и инфраструктура рынка аренды недвижимости, в силу чего представляется необходимым введение построенных на научной основе и с учетом практики принципов и методов регулирования и стимулирования предпринимательской инициативы в сфере аренды недвижимости, оценки, риэлторской, страховой и иной деятельности

До сих пор открытым остается вопрос о нежилых помещениях, которые хотя и являются частью здания в физическом, конструктивном смысле, все же выступают отдельным от здания самостоятельным объектом арендных отношений

Все вышесказанное свидетельствует о важности исследования рынка аренды недвижимости, о необходимости реорганизации обеспечивающего оптимизацию процесса регулирования сложившейся системы арендных отношений

Таким образом, актуальность проблемы правового регулирования рынка аренды недвижимости обусловлена развитием хозяйственного оборота недвижимости, необходимостью восполнения некоторых имеющихся в действующем законодательстве пробелов, касающихся формирования и функционирования рынка аренды недвижимости Помимо этого, актуальность темы подтверждается тем, что именно рынок аренды недвижимости целесообразно считать основой предпринимательской деятельности, развития хозяйственных связей, поскольку в настоящее время аренда недвижимости играет существенную роль в развитии и осуществлении предпринимательской деятельности в целом

Степень разработанности проблемы. В мировой науке накоплен значительный опыт арендных отношений, фундаментальные теоретические исследования в данной области отражены в ряде публикаций, среди которых можно отметить труды К Н Анненкова, Д И Азаревича, Н П Боголепова, К Змирлова, О А Красавчикова, Д И Мейера, И Б Новицкого, И А Покровского, ГФ Шершеневича и др

Следует отметить, что рассмотрению отдельных проблем регламентации арендных отношений в действующем законодательстве посвящены конкретные научные исследования Так, можно привести в качестве примера работы Ерш А В Акчурина 3 X ,2 Козловой Е Б3 и др

Рассматривая особенности арендных отношений в сфере заключения договоров аренды именно недвижимого имущества, необходимо обратить внимание на специфику научной разработанности данной темы Исследование проблем применения различных правовых средств в механизме правового регулирования арендных отношений содержится в трудах Брагинского М И., Витрянского В В , Суханова Е А , Ерш А В , Мозолина В П , Масляева А И ,

1 Ерш А В Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков // Вестник ВАС РФ 2004 № 8

2 Акчурин 3 X Аренда жилых помещений для военнослужащих правовые проблемы и пути их решения // Право в Вооруженных силах 2004 № 1

3 Козлова Е Б Краткосрочна аренда проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика 2001 № 11

Киндеевой Е Л, Пискуновой М Г и др

В отечественной науке и практике проблемы правового регулирования аренды недвижимости с учетом особенностей современного состояния российской экономики разработаны, на наш взгляд, недостаточно Перенести же на российскую почву опыт других стран удается в весьма ограниченной степени

Несмотря на значительное число научно-практических исследований в области обеспечения поступательного развития арендных отношений в России, концепция правового регулирования отношений на рынке аренды недвижимости все еще до конца не выработана, конкретные методы, формы, способы, модели управления не удовлетворяют запросам реальной практики, глубина их проработки явно недостаточна

Отсюда со всей очевидностью вытекает проблема формирования на научной основе методологии построения и функционирования систем правового регулирования арендных отношений на рынке недвижимости

Теоретическая и нормативная основа исследования: Теоретическую основу проводимого исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых различных областей знаний - теории права, философии, истории права, цивилистики, экономики и др

При подготовке диссертации использованы работы таких ученых, как С С Алексеева, И В Аксюка, 3 А Ахметъяновой, А И Бобылева, Е В Богданова, А Б Борисова, М И Брагинского, А Г Быкова, Е А Васильева, В В Витрянского, С А Герасименко, Ю И Гревцова, Е П Губина, О В Гутникова, Н Л Дювернуа, А В Ерш, И В Ершовой, С Э Жилинского, В В Залесского, С С Занковского, С А Зинченко, О С Иоффе, В Б Исакова, Ю X Калмыкова, А Г Калпина, О М Козырь, С М Корнеева, О А Красавчикова, М И Кулагина, К Л Лаптева, П Г Лахно, Е Г Лукьяновой, А М Маковского, М Г Масевича, Д И Мейера, М Н Марченко, Д В Мурзина, И Б Новицкого, Г П Овчинникова, О М Олейник, Н Н Остроумова, И С Перетерского, К Победоносцева, С И Раевича, Ю В Романец, О Н Садикова, А М

Самозванцева, Д Сафиуллина, А И Сергеева, Е А Суханова, Ю К Толстого, Р Л Хачатурова, В Н Хропашока, 3 И Цыбуленко, Г Ф Шершеневича и др

Нормативной основой исследования послужили нормативные правовые акты Российской Федерации, в том числе автором были проанализированы постановления Конституционного суда РФ, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, постановления Федеральных Арбитражных судов округов РФ

Предметом исследования являются общественные отношения и проблемы правового регулирования на рынке аренды недвижимости, особенности функционирования и регулирования экономических процессов в сфере отношений на рынке аренды недвижимости

Цели и задачи исследования. Цели работы состоят в правовом анализе структуры, функции, способов организации и построения концепции правового регулирования отношений на рынке аренды недвижимости, обеспечивающей рациональное, эффективное использование имущества различных категорий, в выявлении недостатков действующего правового регулирования рынка аренды недвижимости, в установлении средств их устранения, в предложении мер по совершенствованию действующего законодательства

Поставленные цели обусловили выдвижение следующих задач проанализировать понятия аренды, рынка аренды недвижимости и их закрепления в праве,

определить понятие недвижимости как объекта арендных отношений, проанализировать правовой статус субъектов рынка аренды недвижимости,

выявить правовой механизм реализации отношений на рынке аренды недвижимости,

проанализировать договор аренды как основное правовое средство на рынке аренды недвижимости,

выявить особенности правового регулирования сделок с отдельными объектами рынка аренды недвижимости,

проанализировать особенности государственного регулирования рынка аренды недвижимости

Методологическая основа исследования. Методологическую основу исследования составили общенаучные диалектические методы познания, включающие принцип объективности, системности, историзма, индукции, дедукции и др Также применялись частнонаучные методы описательный, лингвистический, формально-логический, исторический, системно-правовой, сравнительно-правовой

Общая логика исследования построена на целостном понимании рынка аренды недвижимости как правового и экономического явления, служащего отдельной системой регулирования хозяйственных отношений в имущественном обороте

Научная новизна диссертации заключается в том, что настоящая работа является комплексным правовым исследованием проблем, существующих в сфере оборота недвижимого имущества между субъектами предпринимательской деятельности В результате проведенного исследования правового регулирования рынка аренды недвижимости автором делается ряд выводов, направленных на систематизацию действующего законодательства, регламентирующего общественные отношения по аренде недвижимого имущества, регулирование рынка аренды недвижимости в целом

Проведенное исследование позволило сформулировать следующие основные положения, выносимые на защиту

1 Аренда недвижимости как вид предпринимательской деятельности, будучи урегулированным правом, представляет собой правовые отношения, в силу которых происходит передача арендодателем арендатору имущества во временное владение и пользование или во временное пользование в целях систематического получения дохода

2 Выявлено соотношение понятий здания и сооружения, основного и служебного, жилого, нежилого и смешанного здания, здания и нежилого помещения, которое имеет важное правовое значение

Деление зданий на основные и служебные, отвечающее правовому подходу деления вещей на главную вещь и принадлежность, утрачивает свое значение Либо такие объекты рассматриваются как единый объект, и права на них регистрируются как одно целое, либо права на них регистрируются отдельно, и сам этот факт означает отсутствие какой-либо юридической связи между «главным» зданием и принадлежностью

Деление зданий по функциональному назначению на жилые, нежилые и смешанные в литературе встречается довольно часто, однако на законодательном уровне эти понятия не закреплены ГК РФ не знает понятия «нежилое помещение» Нежилое помещение, являясь конструктивной частью здания, однако выступает как самостоятельный объект арендных отношений

Здание как объект аренды не может иметь в своем составе жилые помещения, и если даже такие помещения имеются наряду с нежилыми, они являются отдельным объектом недвижимого имущества Точно так же, если в жилом доме имеются нежилые помещения, они являются совершенно отдельным, отличным от этого дома объектом недвижимости Правовое значение имеет отличие нежилых помещений от жилых и, соответственно, зданий от жилых домов

Здание как объект недвижимости имеет в своем составе помещения, которые в свою очередь также могут быть отдельным объектом недвижимости, отличным от здания, способным быть самостоятельным объектом обязательственных отношений, в том числе арендных

3 На рынке аренды недвижимости функционируют четыре основные группы субъектов

К первой группе относятся непосредственно стороны договора аренды арендодатель, арендатор

Вторую группу составляют «профессиональные участники» девелоперы, риэлторы, страховщики, оценщики, аудиторы, кредитные организации, средства массовой информации и иные субъекты, способствующие повышению эффективности оборота объектов на рынке аренды недвижимости

К третьей группе относятся субъекты, осуществляющие учетные, контролирующие или защитные функции нотариусы, органы судебной власти, органы технической инвентаризации, органы кадастрового и регистрационного учета и др

Четвертую группу характеризуют субъекты, обеспечивающие обслуживание и содержание объема недвижимости в течение всего срока его жизни коммунальные, эксплуатационные и технические организации, управляющий объектом и др

4 Предметом государственной регистрации должен выступать договор аренды недвижимости, заключенный на срок свыше года, но не «право аренды» В соответствии с п 1 ст 154 ГК РФ договор является не правом, а двусторонней сделкой, которая порождает права и обязанности сторон договора Соответственно, нормы ст 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части определения необходимости государственной регистрации «права аренды» не действуют.

5 Преимущественное право на возобновление договора аренды основывается не на факте использования имущества, а на заключенном ранее договоре аренды При отсутствии предварительного уведомления арендатора осуществление им преимущества на заключение договора аренды невозможно

Лицо, не являющееся стороной по ранее действовавшему договору аренды, не имеет преимущественного права на возобновление договора аренды независимо от того, что оно фактически пользовалось имуществом

6 Договор аренды не может быть бессрочным, но может быть заключен без указания срока, т е на неопределенный срок Неограниченность аренды каким бы то ни было сроком означала бы по существу предоставление арендатору вещного права, например, права пожизненного наследуемого владения или права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, что противоречит правовой концепции России

7 Ценообразование и проведение торгов на рынке аренды недвижимости как правовые средства государственного регулирования выступают гарантом

защиты прав субъектов арендных отношений

Существующая система установления базовых ставок арендной платы не стимулирует рациональное использование земель и не способствует их переходу к эффективным владельцам и пользователям Основным недостатком этой системы является отсутствие общего подхода к определению базовых ставок арендной платы и учета рыночной стоимости земли

Проведенное исследование позволило выдвинуть следующие предложения по совершенствованию действующего законодательства

1 Структура гл 34 ГК РФ в этой части должна быть аналогична или максимально приближена к структуре гл 30 ГК РФ «Купля-продажа» В связи с этим было бы целесообразным внести следующие изменения в гл 34 Гражданского кодекса РФ

Во-первых, вместо § 4 «Аренда зданий и сооружений» ввести параграф «Аренда недвижимости», в котором собрать все общие нормы об аренде недвижимости, включить в него легальное определение нежилого помещения как объекта аренды, установить правила о необходимости регистрации договора аренды недвижимости на срок более года, о признании существенными для договора аренды недвижимости условий, аналогичных условиям договора купли-продажи недвижимости (о размере арендной платы, о порядке определения арендуемого объекта под страхом признания договора незаключенным)

Во-вторых, установить в параграфе «Аренда недвижимости» специальные нормы об аренде зданий и сооружений, к которым общие правила об аренде недвижимости применяются в субсидиарном порядке

В-третьих, предусмотреть применение к аренде предприятий общих правил об аренде недвижимости, за исключением случаев, когда § 5 «Аренда предприятий» предусмотрены иные правила

В-четвертых, ввести легальные определения понятий «здания», «сооружения» и «нежилые помещения», четко установить, что в здании могут быть расположены только нежилые помещения, и разграничить понятия

«здание» и «жилой дом»

2 Включить в основные нормативно-правовые акты (такие как, например, Жилищный кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и др) конкретизацию ключевых положений, касающихся аренды объектов, на регулирование которых направлены нормы данных кодексов При этом приблизительная структура таких положений, сосредоточенных в форме отдельных глав, а не статей (как сделано законодателем в указанных кодексах), должна ориентироваться на особенности правового режима сдаваемого в аренду объекта и включать условия о порядке заключения договора аренды, характеристику его существенных условий, специфику субъектного состава и иные важные для договора аренды отдельных видов недвижимости положения

3 В целях упорядочения осуществления риэлторской деятельности, обеспечения защиты интересов физических и юридических лиц, общества и юсударства при совершении операций на рынке аренды недвижимости необходимо принять на федеральном уровне отдельный Закон о риэлторской деятельности, закрепляющий четкое определение понятия «риэлтор» и «риэлторская деятельность», регулирующий правовой статус риэлтора, с обязательным закреплением норм об имущественной ответственности, ужесточении контроля со стороны соответствующих государственных органов, а также ввести лицензирование риэлторской деятельности и закрепить на федеральном уровне путем внесения дополнений в Закон о лицензировании

4 Целесообразно включить в ГК РФ норму, в соответствии с которой будет конкретизирован порядок истребования арендованного имущества из незаконного владения, а также порядок преимущественного заключения договора аренды на новый срок (в этом порядке, в частности, можно предусмотреть различные варианты развития отношений досрочное расторжение договора, расторжение договора по инициативе одной из сторон и др)

5 В целях удовлетворения потребностей гражданского оборота необходима более детальная регламентация договора аренды предприятия, в

частности, необходимо установить в ст 657 ГК РФ правило, в соответствии с которым арендодатель и арендатор во всех случаях несут солидарную ответственность по долгам, связанным с передаваемым в аренду имущественным комплексом, указать в ст 656 ГК РФ, что перевод на арендатора долгов, относящихся к предприятию, является существенным условием ыкою договора Кроме того, необходимо законодательно регламентировать вопросы оценки предприятия как имущественного комплекса (особенно оценки нематериальных активов, входящих в состав предприятия), установив, что плата за аренду предприятия безусловно должна зависеть от цены предприятия

6 В ГК РФ, транспортных кодексах и уставах следует указать перечень требований, предъявляемых к арендатору транспортного средства

а) соответствующую аттестацию (образовательный документ), например, авиационного персонала арендатора,

б) сертификат (свидетельство, удостоверение) на право управления и технической эксплуатации транспортного средства,

в) лицензию на право заниматься соответствующей предпринимательской деятельностью при коммерческой эксплуатации транспортного средства

7 Необходимо включение в ГК РФ определения понятия транспортного средства

Требует нормативно-правовою толкования термин «техническая эксплуатация транспортного средства» Исходя из экономической и правовой сущности договора аренды транспортных средств с экипажем представляется, что техническая эксплуатация арендованного транспортного средства должна включать в себя не только капитальный и текущий ремонт, поддержание надлежащего состояния транспортного средства, но и техническое оперативное обслуживание перевозимого груза — погрузку, разгрузку, транспортировку груза

В ГК РФ должна быть включена норма, предусматривающая необходимость определения сторонами более точной характеристики предмета

рассматриваемого договора

Следует дополнить ст 615 ГК РФ нормой о пределах использования арендованного транспортного средства Арендатор вправе от своего имени заключать договоры перевозки и иные договоры, учитывая и пунктуально придерживаясь предназначения соответствующего транспортного средства, если условиями договора аренды не содержатся ограниченные или расширенные права в его целевой эксплуатации при соблюдении общих нормативно-правовых ограничений и правил безопасного транспортного движения

При заключении арендатором договора страхования арендованного транспортного средства выгодоприобретателем должен указываться арендодатель как лицо непосредственно несущее риск утраты и повреждения имущества

Целесообразна разработка и принятие Правительством РФ примерных договоров аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа

8 Целесообразно внести изменения в Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ст 22 изложить в следующей редакции "Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения собственника предприятия"

Практическая значимость исследований состоит в том, что полученные результаты могут быть использованы при разработке концепции правового регулирования отношений на рынке аренды недвижимости Теоретические и практические положения и выводы исследований пригодны для использования в учебном процессе при подготовке и повышении квалификации в региональных академиях и других высших учебных заведениях

Структура и содержание работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения Структура диссертационной работы, построенная в соответствии с целями и задачами исследований, представлена следующим

содержанием Глава первая - «Аренда и арендные отношения в рыночной экономике», глава вторая - «Правовой механизм реализации отношений на рынке аренды недвижимости», глава 3 - «Государственное регулирование рынка аренды недвижимости»

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ Во Введении обосновывается актуальность темы исследования, формулируются задачи и цели исследования, его научная новизна и практическая значимость, кратко излагаются концептуальные выводы и положения, выносимые на защиту, даны рекомендации по совершенствованию законодательства, рассматривается структура работы

Глава I - «Аренда и арендные отношения в рыночной экономике» состоит из четырех параграфов

В первом параграфе указанной главы - «Понятие аренды, рынка аренды недвижимости и их закрепление в праве» - диссертант анализирует понятие аренды и арендных отношений в рыночной экономике, выводит понятие рынка аренды недвижимости

Автор предполагает, что аренда недвижимости может выступать одним из видов предпринимательской деятельности и представляет собой правовые отношения, в силу которых происходит передача арендодателем арендатору имущества во временное владение и пользование или во временное пользование в целях систематического получения дохода

Исследуя отношения, складывающиеся при аренде недвижимости, диссертант обосновывает необходимость регулирования правового обеспечения аренды недвижимости в трех направлениях

Во-первых, определение порядка передачи одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату

Во-вторых, определения порядка ведения предпринимательской деятельности, заключающейся в передаче имущества в аренду, когда она

является основным видом деятельности для хозяйствующего субъекта Таким образом, по мнению автора, получение преобладающих доходов от сдачи в аренду имущества как вид деятельности должен быть признан основным с соответствующими изменениями как в бухгалтерском учете, так и в налогообложении

В-третьих, установление ответственности за нарушение указанных требований

Соискатель делает вывод о том, что рынок как объект правового регулирования выступает, с одной стороны, как определенная система общественных отношений, с другой стороны, сфера деятельности определенных субъектов предпринимательской деятельности

Очевидно, что с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, развивается рынок недвижимости как совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога, оценки и т п) Формирование рыночных отношений в области аренды недвижимости выделяет рынок аренды недвижимости как самостоятельное правовое явление

Диссертант указывает, что рынок аренды недвижимости определяет основные направления предпринимательской деятельности Кроме того, в работе отмечается, что в некоторых случаях целесообразно приобрести помещение в собственность, чем искать конкретные варианты аренды Однако, в любом случае, формирование рынка аренды недвижимости как специализированного рынка будет происходить самостоятельным путем, поскольку в настоящее время развитие указанного вида рынка обусловлено деятельностью субъектов - профессионалов, в лице которых выступают различные организации, специалисты по недвижимости и др

Особенностью рынка аренды недвижимости выступает само недвижимое имущество, являющееся объектом на рынке аренды недвижимости Особый правовой режим недвижимого имущества, приданный ему законодателем, определяет специфику самого рынка аренды недвижимости

Анализируя действующее законодательство и груды ученых правоведов, автор приходит к выводу, что рынок аренды недвижимости представляет собой комплекс взаимоотношений между арендаторами и арендодателями, их посредниками, по поводу заключения договоров аренды и сделок с правом аренды недвижимого имущества, и направлен на обеспечение хозяйственных интересов этих субъектов

Во втором параграфе указанной главы - «Недвижимость как объект арендных отношений» - диссертант исследует критерии выделения недвижимого имущества из общего числа объектов аренды как наиболее фундаментального, основательного товара, индивидуально-определенного и неповторяемого, характеризующегося долговечностью и высокой стоимостью, нуждающегося в постоянном управлении

При анализе действующего законодательства, автор отмечает, что законодатель среди видов недвижимости выделяет только здания (сооружения) Однако эти понятия охватывают лишь часть общего понятия «недвижимость» Здание как объект недвижимости имеет в своем составе помещения, которые в свою очередь также могут быть отдельным объектом недвижимости, отличным от здания, способным быть самостоятельным объектом обязательственных отношений, в том числе арендных.

Существенным вопросом, рассмотренным в указанном параграфе, является деление зданий на основные и служебные, жилые, нежилые и смешанные Диссертант также рассматривает соотношение жилых и нежилых помещении, а также зданий и жилых домов

По мнению автора, деление зданий на основные и служебные, отвечающее цивилистическому подходу деления вещей на главную вещь и принадлежность, утрачивает свое значение Либо такие объекты рассматриваются как единый объект, и права на них регистрируются как одно целое, либо права на них регистрируются отдельно, и сам этот факт означает отсутствие какой-либо юридической связи между «главным» зданием и принадлежностью

Здание как объект аренды не можег иметь в своем составе жилые помещения, и если даже 1акие помещения имеются наряду с нежилыми, они являются отдельным объектом недвижимого имущества Точно так же, если в жилом доме имеются нежилые помещения, они являются совершенно отдельным, отличным от этого дома объектом недвижимости Нежилое помещение, являясь конструктивной частью здания, однако выступает как самостоятельный объект арендных отношений

В качестве рекомендации автор предлагает провести классификацию возможных договоров в сфере передачи во временное владение и пользование жилых и нежилых помещений и закрепить на законодательном уровне путем создания отдельного нормативно-правовою акта или внесения изменений в действующее законодательство

Кроме того, по мнению соискателя, необходимо расширить количество видов аренды и внести изменения в действующее законодательство Соответственно, вместо § 4 «Аренда зданий и сооружений» гл 34 ГК РФ целесообразно включить в Гражданский кодекс РФ параграф «Аренда недвижимого имущества», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений Необходимо дать легальные определения здания, сооружения и нежилого помещения, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил ст 652-653 ГК РФ о правах на земельный участок

В третьем параграфе указанной главы - «Субъекты рынка аренды недвижимости и их правовой статус» - диссертант отмечает, что рынок аренды недвижимости, как и любой другой рынок, характеризуется совокупностью отношений между его участниками, хотя бы одно из которых является субъектом предпринимательской деятельности

Существенным вопросом, исследованным в параграфе, является определение правового статуса субъектов рынка аренды недвижимого имущества, который определяется теми правами и обязанностями, предусмотренными в качестве императивных норм в ГК РФ Диссертант предлагает условно разделить субъектов рынка аренды недвижимости на следующие группы

- непосредственно стороны договора аренды (арендодатель, арендатор) и сделок с правом аренды

- «профессиональные участники» девелоперы, риэлторы, страховщики, оценщики, аудиторы, кредитные организации, средства массовой информации и иные субъекты, способствующие повышению эффективности оборота объектов на рынке аренды недвижимости

- субъекты, осуществляющие учетные, контролирующие или защитные функции нотариусы, органы судебной власти, органы технической инвентаризации, органы кадастрового и регистрационного учета и др

- субъекты, обеспечивающие обслуживание и содержание объекта недвижимости в течение всего срока его жизни коммунальные, эксплуатационные и технические организации, управляющий объектом и др

В качестве рекомендации для упорядочения осуществления риэлторской деятельности, обеспечения защиты интересов физических и юридических лиц, общества и государства при совершении операций с недвижимым имуществом и правами на него автор предлагает принять на федеральном уровне отдельный Закон о риэлторской деятельности, закрепляющий четкое определение понятия «риэлтор» и «риэлторская деятельность», регулирующий правовой статус риэлтора, с обязательным закреплением норм об имущественной ответственности, ужесточением контроля со стороны соответствующих государственных органов, а также ввести лицензирование риэлторской деятельности и закрепить на федеральном уровне путем внесения дополнений в Закон о лицензировании

В четвертом параграфе указанной главы — «Исторический анализ

развития арендных отношений в России» - диссертант исследует особенности становления и развития института имущественного найма в России

На основе анализа основных этапов становления и развития института аренды недвижимости в отечественном законодательстве в работе подчеркивается, что содержание права аренды не является чем-то неизменным, оно динамично развивается вместе с самим правом под воздействием исторических предпосылок

В ходе анализа прослеживается преемственность правовых норм, регулирующих арендные отношения начального периода, когда гражданское законодательство России только формировалось, и современного этапа развития законодательства

В гражданском законодательстве советского периода, можно сказать, что в основных своих чертах имущественный наем соответствовал традиционному пониманию, заложенному еще во времена глубокой древности Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот институт И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации имущественного найма были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования арендных отношений

Глава II — «Правовой механизм реализации отношений на рынке аренды недвижимости» - состоит из четырех параграфов

В первом параграфе указанной главы - «Понятие правового механизма арендных отношений» - диссертант рассматривает понятие механизма правового регулирования в сфере арендных отношений, который обеспечивается нормами гражданского законодательства, устанавливающего общие правила поведения сторон договора аренды, а также собственно договорными условиями сторон

В качестве особенностей правового регулирования арендных отношений

автор отмечает преимущественное значение второй части ГК РФ, содержащей детальное регулирование отношений в сфере заключения и исполнения договора аренды, а также особое значение судебно-арбитражной практики, позволяющей наиболее полно прокомментировать те или иные положения ГК РФ

В связи с разносторонностью арендных отношений автор предлагает включить в основные нормативно-правовые акты (например, Жилищный кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и др) конкретизации ключевых положений, касающихся аренды объектов, на регулирование которых направлены нормы данных актов

Во втором параграфе указанной главы - «Договор как основное средство на рынке аренды недвижимости» - диссертант анализирует договор аренды как ключевое средство регулирования взаимоотношений на рынке аренды недвижимого имущества Трактовка договора аренды в российском праве является традиционной и предполагает под арендой имущества его эксплуатацию с использованием потребительских качеств данного имущества Автор отмечает, что ГК РФ предельно четко устанавливает существенные условия договора аренды, содержит характеристику основных е1 о признаков и элементов, определяет субъектный состав, а также необходимым условием заключения называет идентификацию имущества, передаваемого в аренду

По мнению соискателя, выделение в ГК РФ отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) значительно увеличивает риск не учесть все объекты аренды, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование положениями о договоре аренды Например, отсутствуют положения о договоре аренды нежилых помещений

Диссертант полагает, что права арендатора носят обязательственно-правовой характер, арендатор приобретает по договору право требования, а не непосредственное право на имущество В результате осуществлении права пользования имуществом в собственность арендатора переходят плоды,

продукция и доходы (п 2 ст 606 ГК РФ) Представляется необходимым включение в статью слов «при наличии решения суда, вступившего в законную силу», дабы обеспечить большие гарантии для арендатора и тем самым снизить возможные экономические риски для данных лиц

Условия о предмете и арендной плате являются существенными в договоре аренды недвижимости При этом предметом договора выступают соответствующие действия обязанных лиц, в результате которых объект недвижимости предоставляется во владение и пользование арендатору, а по окончании срока договора возвращается арендодателю

По мнению автора, говоря о сроке договора как одном из значимых условий, следует обратить внимание на тот факт, что договор аренды не может быть бессрочным, но может быть заключен без указания срока, те на неопределенный срок Неограниченность срока аренды означала бы фактически предоставление арендатору вещного права

Договор аренды, заключенный на срок 1 год и более подлежит государственной регистрации Представляется неверным указание в Законе о регистрации права о регистрации права аренды, а не договора Договор является двусторонней сделкой, которая порождает права и обязанности сторон (п 1 ст 154 ГК РФ) Таким образом, государственной регистрации подлежит именно договор аренды

Диссертант делает вывод, что преимущественное право на возобновление договора аренды основывается не на факте использования имущества, а на заключенном ранее договоре аренды При отсутствии предварительного уведомления арендатора осуществление им преимущества на заключение договора аренды невозможно

Предоставление арендатору способов защиты является результатом использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, но не изменяет его обязательственно-правовой природы

Помимо договора аренды диссертант исследует иные сделки являющиеся

правовым средством на рынке аренды недвижимости, предусматривающие переход права аренды путем уступки (купли-продажи), выкупа, залога права аренды и передачи права аренды в уставный капитал общества

В третьем параграфе указанной главы — «Ответственность как элемент механизма аренды» - диссертант отмечает, что проблема понимания ответственности в арендных отношениях в отечественном правоведении, как и в действующем законодательстве, однозначно не решается Эволюция научного осмысления этого феномена прошла долгий путь от упрощенного понимания правовой ответственности - как наказания, до более сложного ее объяснения -как регулятивного и охранительного правоотношения Определенным достижением юридической науки следует признать и идею позитивной правовой ответственности Думается, что адекватное понимание ответственности в праве должно строиться на основе ее концепции, включающей в себя позитивные и негативные аспекты

Ответственность в праве, по мнению диссертанта, является определенным критерием эффективности правового регулирования, своеобразно отражающим положительные и отрицательные качества его механизма Практика реализации юридической ответственности наглядно показывает пробелы и другие недостатки действующего законодательства, ошибки в государственном управлении, дефекты в работе правоохранительных структур Поэтому исследование правовой ответственности в русле эффективности юридического регулирования - еще одно из перспективных в теоретическом и прикладном отношении направлений научного познания

В то же время вопрос ответственности арендатора решаегся не только императивными нормами ГК РФ, но и договорными условиями Прерогатива арендодателя заключается также и в использовании вещно-правовых способов защиты своих прав Правовым основанием использования вещно-правовых способов защиты для владельцев, не являющихся собственниками, служит статья 305 ГК РФ Причем данная статья предоставляет защиту титульному владельцу также и против собственника Вместе с тем, на практике реально

использовать предусмотренный для арендатора механизм защиты практически невозможно, поскольку он ограничивается действительным правом собственности арендодателя

В связи с этим диссертантом предлагается законодательно закрепить механизм защиты арендатора, а также его возможность использовать вещно-правовые меры защиты При этом не следует ограничиваться несколькими статьями по данному вопросу Целесообразно включить в ГК РФ норму, в соответствии с которой будет конкретизирован порядок истребования арендованного имущества из незаконного владения, а также порядок преимущественного заключения договора аренды на новый срок (в этом порядке, в частности, можно предусмотреть различные варианты развития отношений досрочное расторжение договора, расторжение договора по инициативе одной из сторон и др)

В четвертом параграфе указанной главы — «Особенности сделок отдельных объектов рынка аренды недвижимости» - анализ пракгики, теоретических трудов и современного законодательства в сфере регулирования сделок отдельных объектов рынка аренды недвижимости позволяет диссертанту сделать определенные выводы и сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства и некоторым направлениям дальнейших научных разработок

Поскольку, как сказано выше, по своему объекту аренда недвижимости тесно связана с куплей-продажей недвижимых вещей, по мнению автора, структура гл 34 ГК РФ в этой части должна быть аналогична или максимально приближена к структуре гл 30 ГК РФ «Купля-продажа» В связи с этим было бы целесообразным внести следующие изменения в гл 34 Гражданского кодекса РФ

договора аренды недвижимости на срок более года, о признании существенными для договора аренды недвижимости условий, аналогичные условиям договора купли-продажи недвижимости (о размере арендной платы, о порядке определения арендуемого объекта под страхом признания договора незаключенным),

При исследовании проблемы регулирования договора аренды предприятий, диссертант обосновывает вывод о необходимости более детальной регламентации договора аренды предприятия Автор указывает, что необходимо установить в ст 657 ГК РФ правило, в соответствии с которым арендодатель и арендатор во всех случаях несут солидарную ответственность по долгам, связанным с передаваемым в аренду имущественным комплексом, указать в ст 656 ГК РФ, что перевод на арендатора долгов, относящихся к предприятию, является существенным условием такого договора Кроме того, необходимо законодательно закрепить (в ст 132 ГК РФ и в законодательстве о юридических лицах) требование о том, что сведения о наличии в составе имущества юридического лица предприятий должны указываться в его учредительных документах (уставе), а также законодательно детально регламентировать вопросы оценки предприятия как имущественного комплекса (особенно оценки нематериальных активов, входящих в состав предприятия), установив, что плата за аренду предприятия безусловно должна зависеть от

цены предприятия

В работе отмечается значение аренды транспортных средств как гражданско-правового средства, способствующего эффективности производственного процесса, экономичности использования материальных ресурсов и реализации коммерческих целей Отсутствие соответствующих норм в Воздушном кодексе РФ является существенным недостатком данного нормативного акта в формировании и регулировании потенциально возможных или складывающихся арендных отношений, что особенно актуально на этапе увеличения количества субъектов, коммерческих пользователей

соответствующими транспортными средствами

Выделение в ГК РФ норм об аренде транспортных средств является нормативной основой для формирования необходимых положений в отраслевых транспортных кодексах и уставах Эю важно, поскольку ГК РФ прямо указывает, что особенности в регулировании подобных отношений могут предусматривать только данные нормативно-правовые акты Таким образом, по мнению автора, требуется научное исследование специфики отношений аренды каждого из основных видов транспортных средств Теоретическая база на основе системного и комплексного анализа, обобщение имеющейся и формирующейся практики позволят научно обоснованно подойти к формированию рассматриваемых отраслевых норм

Передача транспортного средства в пользование по договору аренды невозможна без передачи прав владения на арендованное транспортное средство Правильное законодательное определение неразрывной связи пользования и владения в рассматриваемых правоотношениях решает многие теоретические и практические вопросы, в тч наиболее спорные, например определение правовой природы фрахтования судов на время (тайм-чартер)

Нормы, регулирующие рассматриваемые отношения, разделены в ГК РФ в зависимости от наличия или отсутствия предоставляемых арендодателем услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации Отсутствие общих положений аренды транспортных средств

вносит значительные трудности в определение тех норм, которые должны применяться при заключении договоров с некоторыми признаками как договора аренды транспортного средства с экипажем, так и договора транспортного средства без экипажа Таким образом, общие положения по рассматриваемому правовому регулированию желательны Тем более, что подпараграфы 1 и 2 §3 гл 34 ГК РФ содержат определенное количество абсолютно идентичных норм, которые могут быть объединены в общие положения аренды транспортных средств

Не следует отождествлять с юридической точки зрения понятия «перевозочные средства», «средства транспорта» и «транспортные средства» Понятие «средства транспорта» включает в себя как сами транспортные средства, так и другие устройства, способствующие перевозке грузов и пассажиров (вагоны, прицепы и др) Последние не обладают полным набором качественных технических характеристик, позволяющих в полной мере отнести их к самоходным механизмам Понятие «перевозочные средства» более широкое, включающее в себя как средства транспорта, так и немеханические средства передвижения — «гужевой, вьючный транспорт»

Анализируя действующее законодательство, автор приходит к выводу о необходимости включения в ГК РФ определения понятия транспортного средства Предлагается следующее наиболее обобщенное, включающее в себя главные, конструктивные признаки его определение транспортное средство — техническое устройство, способное к самостоятельному, без посторонней тяги, движению в пространстве (самоходное), с целью перевозки (перемещения) физических лиц и (или) материальных объектов

Таким образом, по мнению соискателя, вопросы регулирования сделок отдельных объектов рынка аренды недвижимости являются актуальными и требуют формулирования теоретических положений и практических рекомендаций, направленных на повышение эффективности рассматриваемого законодательства, необходимого правового регулирования Это возможно при дальнейшем изучении практики и законодательного регулирования,

увеличивающейся научной базы

Глава III — «Государственное регулирование рынка аренды недвижимости» - состоит из двух параграфов

В первом параграфе указанной главы — «Государственная регистрация как правовое средство на рынке аренды недвижимости» -диссертант рассматривает проблему государственной регистрации договора и права аренды Анализируя научные труды и действующее законодательство, автор приходит к выводу, что предметом государственной регистрации должен выступать договор аренды недвижимости, но не право аренды, поскольку договор является не правом а двусторонней сделкой, которая порождает права и обязанности сторон

В работе отмечаются особенности правового регулирования государственной регистрации сделок по аренде недвижимого имущества, в частности нежилых помещений и предприятий

Автор делает вывод, что изменение законодательства должно быть направлено на либерализацию гражданских правоотношений и установление нормативных правил, направленных в пользу их участников, а не в пользу обеспечения фискальных функций государства Необходимо прямо сформулировать правило о необходимости государственной регистрации договоров аренды (или права аренды) только в ограниченных случаях, например, в зависимости от срока, от стоимости арендуемого недвижимого имущества и т п

В качестве рекомендаций автор предлагает внести изменения в Закон о регистрации прав и изложить ст 22 в следующей редакции "Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения собственника предприятия"

Если же в состав предприятия входят объекты, подлежащие специальной регистрации (например, суда), при аренде предприятия необходимо осуществить специальную регистрацию аренды этих объектов

Во втором параграфе указанной главы - «Цена и иные правовые средства государственного регулирования на рынке аренды недвижимости»

- диссертант отмечает, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование имуществом должны быть определены в договоре аренды Но в случаях, специально указанных в законе, стороны должны руководствоваться фиксированными ставками арендной платы, устанавливаемыми как минимальные или предельные или заданным уровнем цен меняющейся конъюнктуры рынка недвижимости

Следует признать, что существующая система установления базовых ставок арендной платы не стимулирует рациональное использование земель и не способствует их переходу к эффективным владельцам и пользователям Основным недостатком этой системы является отсутствие общего подхода к определению базовых ставок арендной платы и учета рыночной стоимости земли

В связи с отсутствием в этой области полноценного федерального законодательства принимается множество разрозненных нормативно-правовых актов на региональном уровне и уровне муниципальных образований, тем самым соответствующие органы пытаются самостоятельно устранить пробелы в регламентации и регулировании арендных земельных отношений, в том числе в установлении сроков аренды, определении размера арендной платы. Все это снижает эффективность использования земельных ресурсов в Российской Федерации, предопределяет отсутствие единого подхода в судебно-арбитражной практике при применении законодательства

При рассмотрении конкретных дел распоряжения Мингосимущества, определяющих обязательные условия в договоре аренды не должны применяться, так как в противном случае частичное изменение установленного порядка расчета, действующего на момент заключения договора, или отмена распоряжения ставили бы волю стороны в зависимость от распорядительно-организационных предписаний государственного органа

Диссертант анализирует вопросы проведения торгов на право заключения договоров аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности

Исследуя проблемы ценообразования и проведения торгов на заключение договоров аренды как правовых средств государственного регулирования, автор делает вывод о целесообразности усовершенствования правовой базы, касающейся регламентации ценообразования и проведения торгов на рынке аренды недвижимости Для этого, например, следует регламентировать особенности проведения торгов на заключение договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности и собственности г Москвы и внести соответствующие отдельные положения в Гражданский кодекс РФ

В Заключении подводятся итога диссертационного исследования, обобщаются сделанные в работе теоретические выводы и обосновывается важность дальнейшего научного исследования выявленных проблем

Основные положения диссертационного исследования изложены в следующих публикациях автора:

1 Чумакова О В Регистрация аренды недвижимости // Правовые вопросы недвижимости 2004 № 1 0,3 п л

2 Чумакова О В Правовое регулирование отношений по аренде земельного участка при осуществлении предпринимательской деятельности // Предпринимательское право 2005 № 2 0,5 п л

3 Чумакова О В Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости // Вестник Арбитражного суда города Москвы 2007 № 3 0,3 п л

4 Чумакова О В Практические вопросы государственной регистрации права и договора аренды недвижимости // Право и экономика 2007 № 11 0,4 п л

Отпечатано в копицентре « СТ ПРИНТ » Москва, Ленинские горы, МГУ, 1 Гуманитарный корпус www stprint ru e-mail zakaz@,stprint ru тел 939-33-38 Тираж 100 экз Подписано в печать 03 06 2008 г

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Чумакова, Ольга Вячеславовна, кандидата юридических наук

Введение.

Глава I. Аренда и арендные отношения в рыночной экономике

§ 1. Понятие аренды, рынка аренды недвижимости и их закрепление в праве.

§ 2. Недвижимость как объект арендных отношений.

§ 3. Субъекты рынка аренды недвижимости и их правовой статус.

§ 4. Исторический анализ развития арендных отношений в России.

Глава II. Правовой механизм реализации отношений на рынке аренды недвижимости

§ 1. Понятие правового механизма арендных отношений.

§ 2. Договор как основное средство на рынке аренды недвижимости.

§ 3. Ответственность как элемент механизма аренды недвижимости.

§ 4. Особенности сделок отдельных объектов рынка аренды недвижимости.

Глава III. Государственное регулирование рынка аренды недвижимости

§ 1. Государственная регистрация как правовое средство на рынке аренды недвижимости.

§ 2. Цена и иные правовое средства государственного регулирования на рынке аренды недвижимости.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование рынка аренды недвижимости"

Актуальность темы. Реформирование национальной экономики в России происходит в сложных экономических условиях, связанных с развитием рыночных процессов во всех отраслях экономики.

Особую актуальность эта задача приобретает в сфере арендных отношений. Формирование рыночных отношений в области аренды недвижимости выделяет рынок аренды недвижимости как самостоятельное явление. Несмотря на исключительную важность правового регулирования рынка аренды недвижимости, процесс его развития протекает достаточно бессистемно и не вполне адекватно общим темпам экономических трансформаций, обусловленных рыночными реформами.

В современной правовой науке отсутствуют комплексные исследования целостной системы правового регулирования отношений на рынке аренды недвижимости.

Вне формирования обоснованной с позиции науки экономической и правовой платформы, учета накопленного мирового опыта не могут быть решены такие основные проблемы регулирования арендных отношений, как установление рационального баланса различных вещных прав на недвижимость, выработка условий и механизмов аренды недвижимости различных категорий.

Помимо рассмотрения непосредственных теоретических аспектов института регулирования арендных отношений, в настоящем исследовании целесообразно отметить ряд практических проблем, не нашедших своего надлежащего отражения в законодательстве. Так, например, проблемы передачи неотделимых улучшений, ремонта недавно арендованного недвижимого имущества, уплаты арендных платежей до государственной регистрации самого договора аренды и др.

На основе анализа наиболее важных черт договора имущественного найма по законодательству различных стран, в диссертации сделан вывод о том, что в результате рецепции римского права гражданское право европейских государств, входящих в семью континентального права, а также государств, которые по происхождению примыкают к указанному правовому объединению, восприняло основные признаки договора имущественного найма, вследствие чего договор имущественного найма, несмотря на существование некоторых особенностей, привнесение которых было обусловлено наличием определенной спецификации права любой страны, сохранил свою первоначальную суть. При этом российское право, традиционно тяготея к системам континентального права, сохраняет сходные с ними положения в регулировании аренды, отличаясь от стран общего права. Тем не менее, как бы ни строилось правовое регулирование договора имущественного найма в законодательстве стран, принадлежащих к разным правовым системам, понятия, основные положения договора, круг прав и обязанностей наимодателя и нанимателя остались в значительной степени неизменными, разработанными еще во времена римского права.

Ретроспективное исследование договора имущественного найма в гражданском законодательстве нашей страны, заканчивая советским периодом, показывает, что в основных своих чертах он соответствует традиционному пониманию, заложенному еще во времена глубокой древности. Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот договорный институт. И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации договора имущественного найма были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования соответствующих отношений.

Следует особо отметить, что положения действующего Гражданского кодекса Российской Федерации, являющиеся основным источником регулирования арендных отношений, закрепляют, на наш взгляд, более выгодное положение арендодателя, нежели арендатора. В связи с этим в настоящем исследовании проанализированы конкретные механизмы взаимоотношений между арендатором и арендодателем.

Самостоятельной задачей исследования необходимо считать организацию государственной регистрации недвижимости, разработку правового и научно-методического обеспечения этого процесса. Актуальность решения данной задачи проистекает из того неоспоримого факта, что создание системы и инструментариев государственной регистрации недвижимости формирует базу для совершенствования хозяйственных отношении, повышения бюджетных доходов от использования арендованного имущества, применения аренды как эффективного способа использования недвижимости.

Таким образом, актуальность проблемы правового регулирования рынка аренды недвижимости обусловлена развитием хозяйственного оборота недвижимости, необходимостью восполнения некоторых имеющихся в действующем законодательстве пробелов, касающихся формирования и функционирования рынка аренды недвижимости. Помимо этого, актуальность темы подтверждается тем, что именно рынок аренды недвижимости целесообразно считать основой предпринимательской деятельности, развития хозяйственных связей, поскольку в настоящее время аренда недвижимости играет существенную роль в развитии и осуществлении предпринимательской деятельности в целом.

Степень разработанности проблемы. В мировой науке накоплен значительный опыт арендных отношений, фундаментальные теоретические исследования в данной области, отраженны в ряде публикаций, среди которых можно отметить труды К.Н. Анненкова, Д.И. Азаревича. Н.П. Боголепова, К. Змирлова, О.А. Красавчикова, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича и др.

Следует отметить, что рассмотрению отдельных проблем регламентации арендных отношений в действующем законодательстве посвящены конкретные научные исследования. Так, можно привести в качестве примера работы Ерш А.В.,1 Акчурина З.Х.,2 Козловой Е.Б.3 и др.

Рассматривая особенности арендных отношений в сфере заключения договоров аренды именно недвижимого имущества, необходимо обратить внимание на специфику научной разработанности данной темы. Исследование проблем применения различных правовых средств в механизме правового регулирования арендных отношений содержится в трудах Брагинского М.И., Витрянского В.В., Суханова Е.А., Ерш А.В., Мозолина В.П., Масляева А.И., Киндеевой Е.А., Пискуновой М.Г. и др.

В отечественной науке и практике проблемы правового регулирования аренды недвижимости с учетом особенностей современного состояния российской экономики разработаны, на наш взгляд, недостаточно. Перенести же на российскую почву опыт других стран удается в весьма ограниченной степени.

Отсюда со всей очевидностью вытекает проблема формирования на научной основе методологии построения и функционирования систем правового

1 Ерш А. В. Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков // Вестник ВАС РФ. 2004. № 8.

2 Акчурин З.Х. Аренда жилых помещений для военнослужащих: правовые проблемы и пути их решения // Право в Вооружённых силах. 2004. № 1.

3 Козлова Е.Б. Краткосрочна аренда: проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика. 2001. № 11. регулирования арендных отношений на рынке недвижимости.

При подготовке диссертации использованы работы таких ученых, как С.С. Алексеева, И.В. Аксюка, З.А. Ахметъяновой, А.И. Бобылева, Е.В. Богданова, А.Б. Борисова, М.И. Брагинского, А.Г. Быкова, Е.А. Васильева, В.В. Витрянского, С.А. Герасименко, Ю.И. Гревцова, Е.П. Губина, О.В. Гутникова, H.JI. Дювернуа, А.В. Ерш, И.В. Ершовой, С.Э. Жилинского, В.В. Залесского, С.С. Занковского, С.А. Зинченко, О.С. Иоффе, В.Б. Исакова, Ю.Х. Калмыкова, А.Г. Калпина, О.М. Козырь, С.М. Корнеева, О.А. Красавчикова, М.И. Кулагина, K.JI. Лаптева, П.Г. Лахно, Е.Г. Лукьяновой, A.M. Маковского, М.Г. Масевича, Д.И. Мейера, М.Н. Марченко, Д.В. Мурзина, И.Б. Новицкого, Г.П.Овчинникова, О.М. Олейник, Н.Н. Остроумова, И.С. Перетерского, К. Победоносцева, С.И. Раевича, Ю.В. Романец, О.Н. Садикова, A.M. Самозванцева, Д. Сафиуллина, А.И. Сергеева, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Р.Л. Хачатурова, В.Н. Хропанюка, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича и др.

Цели и задачи исследования. Цели работы состоят в правовом анализе структуры, функций, способов организации и построения концепции правового регулирования отношений на рынке аренды недвижимости, обеспечивающей рациональное, эффективное использование имущества различных категорий, в выявлении недостатков действующего правового регулирования рынка аренды недвижимости, в установлении средств их устранения, в предложении мер по совершенствованию действующего законодательства.

Поставленные цели обусловили выдвижение следующих задач: проанализировать понятия аренды, рынка аренды недвижимости и их закрепления в праве; определить понятие недвижимости как объекта арендных отношений; проанализировать правовой статус субъектов рынка аренды недвижимости; выявить правовой механизм реализации отношений на рынке аренды недвижимости; проанализировать договор аренды как основное правовое средство на рынке аренды недвижимости; выявить особенности правового регулирования сделок с отдельными объектами рынка аренды недвижимости; проанализировать особенности государственного регулирования рынка аренды недвижимости.

Методологическая основа исследования. Методологическую основу исследования составили общенаучные диалектические методы познания, включающие принцип объективности, системности, историзма, индукции, дедукции и др. Также применялись частнонаучные методы: описательный, лингвистический, формально-логический, исторический, системно-правовой, сравнительно-правовой.

Научная новизна диссертации заключается в том, что настоящая работа является комплексным правовым исследованием проблем, существующих в сфере оборота недвижимого имущества между субъектами предпринимательской деятельности. В результате проведенного исследования правового регулирования рынка аренды недвижимости автором делается ряд выводов, направленных на систематизацию действующего законодательства, регламентирующего общественные отношения по аренде недвижимого имущества, регулирование рынка аренды недвижимости в целом.

Проведенное исследование позволило сформулировать следующие основные положения, выносимые на защиту:

1. Аренда недвижимости как вид предпринимательской деятельности, будучи урегулированным правом, представляет собой правовые отношения, в силу которых происходит передача арендодателем арендатору имущества во временное владение и пользование или во временное пользование в целях систематического получения дохода.

2. Выявлено соотношение понятий здания и сооружения, основного и служебного, жилого, нежилого и смешанного здания, здания и нежилого помещения, которое имеет важное правовое значение.

Деление зданий на основные и служебные, отвечающее правовому подходу деления вещей на главную вещь и принадлежность, утрачивает свое значение. Либо такие объекты рассматриваются как единый объект, и права на них регистрируются как одно целое, либо права на них регистрируются отдельно, и сам этот факт означает отсутствие какой-либо юридической связи между «главным» зданием и принадлежностью.

Деление зданий по функциональному назначению на жилые, нежилые и смешанные в литературе встречается довольно часто, однако на законодательном уровне эти понятия не закреплены. ГК РФ не знает понятия «нежилое помещение». Нежилое помещение, являясь конструктивной частью здания, однако выступает как самостоятельный объект арендных отношений.

Здание как объект аренды не может иметь в своем составе жилые помещения, и если даже такие помещения имеются наряду с нежилыми, они являются отдельным объектом недвижимого имущества. Точно так же, если в жилом доме имеются нежилые помещения, они являются совершенно отдельным, отличным от этого дома объектом недвижимости. Правовое значение имеет отличие нежилых помещений от жилых и, соответственно, зданий от жилых домов.

3. На рынке аренды недвижимости функционируют четыре основные группы субъектов:

К первой группе относятся непосредственно стороны договора аренды: арендодатель, арендатор.

Вторую группу составляют «профессиональные участники»: девелоперы, риэлторы, страховщики, оценщики, аудиторы, кредитные организации, средства массовой информации и иные субъекты, способствующие повышению эффективности оборота объектов на рынке аренды недвижимости.

К третьей группе относятся субъекты, осуществляющие учетные, контролирующие или защитные функции: нотариусы, органы судебной власти, органы технической инвентаризации, органы кадастрового и регистрационного учета и др.

Четвертую группу характеризуют субъекты, обеспечивающие обслуживание и содержание объекта недвижимости в течение всего срока его жизни: коммунальные, эксплуатационные и технические организации, управляющий объектом и др.

4. Предметом государственной регистрации должен выступать договор аренды недвижимости, заключенный на срок свыше года, но не «право аренды». В соответствии с п. 1 ст. 154 ГК РФ договор является не правом, а двусторонней сделкой, которая порождает права и обязанности сторон договора. Соответственно, нормы ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части определения необходимости государственной регистрации «права аренды» не действуют.

5. Преимущественное право на возобновление договора аренды основывается не на факте использования имущества, а на заключенном ранее договоре аренды. При отсутствии предварительного уведомления арендатора осуществление им преимущества на заключение договора аренды невозможно.

6. Договор аренды не может быть бессрочным, но может быть заключен без указания срока, т.е. на неопределенный срок. Неограниченность аренды каким бы то ни было сроком означала бы по существу предоставление арендатору вещного права, например, права пожизненного наследуемого владения или права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, что противоречит правовой концепции России

7. Ценообразование и проведение торгов на рынке аренды недвижимости как правовые средства государственного регулирования выступают гарантом защиты прав субъектов арендных отношений.

Существующая система установления базовых ставок арендной платы не стимулирует рациональное использование земель и не способствует их переходу к эффективным владельцам и пользователям. Основным недостатком этой системы является отсутствие общего подхода к определению базовых ставок арендной платы и учета рыночной стоимости земли.

Проведенное исследование позволило выдвинуть следующие предложения по совершенствованию действующего законодательства:

1. Структура гл. 34 ГК РФ в этой части должна быть аналогична или максимально приближена к структуре гл. 30 ГК РФ «Купля-продажа». В связи с этим было бы целесообразным внести следующие изменения в гл. 34 Гражданского кодекса РФ:

2. Включить в основные нормативно-правовые акты (такие как, например, Жилищный кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и др.) конкретизацию ключевых положений, касающихся аренды объектов, на регулирование которых направлены нормы данных кодексов. При этом приблизительная структура таких положений, сосредоточенных в форме отдельных глав, а не статей (как сделано законодателем в указанных кодексах), должна ориентироваться на особенности правового режима сдаваемого в аренду объекта и включать условия о порядке заключения договора аренды, характеристику его существенных условий, специфику субъектного состава и иные важные для договора аренды отдельных видов недвижимости положения.

3. В целях упорядочения осуществления риэлторской деятельности, обеспечения защиты интересов физических и юридических лиц, общества и государства при совершении операций на рынке аренды недвижимости необходимо принять на федеральном уровне отдельный Закон о риэлторской деятельности, закрепляющий четкое определение понятия «риэлтор» и «риэлторская деятельность», регулирующий правовой статус риэлтора, с обязательным закреплением норм об имущественной ответственности, ужесточении контроля со стороны соответствующих государственных органов, а также ввести лицензирование риэлторской деятельности и закрепить на федеральном уровне путем внесения дополнений в Закон о лицензировании.

4. Целесообразно включить в ГК РФ норму, в соответствии с которой будет конкретизирован порядок истребования арендованного имущества из незаконного владения, а также порядок преимущественного заключения договора аренды на новый срок (в этом порядке, в частности, можно предусмотреть различные варианты развития отношений: досрочное расторжение договора, расторжение договора по инициативе одной из сторон и др.).

5. В целях удовлетворения потребностей гражданского оборота необходима более детальная регламентация договора аренды предприятия, в частности, необходимо установить в ст. 657 ГК РФ правило, в соответствии с которым арендодатель и арендатор во всех случаях несут солидарную ответственность по долгам, связанным с передаваемым в аренду имущественным комплексом; указать в ст. 656 ГК РФ, что перевод на арендатора долгов, относящихся к предприятию, является существенным условием такого договора. Кроме того, необходимо законодательно регламентировать вопросы оценки предприятия как имущественного комплекса (особенно оценки нематериальных активов, входящих в состав предприятия), установив, что плата за аренду предприятия безусловно должна зависеть от цены предприятия.

6. В ГК РФ, транспортных кодексах и уставах следует указать перечень требований, предъявляемых к арендатору транспортного средства: а) соответствующую аттестацию (образовательный документ), например, авиационного персонала арендатора; б) сертификат (свидетельство, удостоверение) на право управления и технической эксплуатации транспортного средства; в) лицензию на право заниматься соответствующей предпринимательской деятельностью при коммерческой эксплуатации транспортного средства.

7. Необходимо включение в ГК РФ определения понятия транспортного средства.

Требует нормативно-правового толкования термин «техническая эксплуатация транспортного средства». Исходя из экономической и правовой сущности договора аренды транспортных средств с экипажем представляется, что техническая эксплуатация арендованного транспортного средства должна включать в себя не только капитальный и текущий ремонт, поддержание надлежащего состояния транспортного средства, но и техническое оперативное обслуживание перевозимого груза — погрузку, разгрузку, транспортировку груза.

В ГК РФ должна быть включена норма, предусматривающая необходимость определения сторонами более точной характеристики предмета рассматриваемого договора.

Следует дополнить ст. 615 ГК РФ нормой о пределах использования арендованного транспортного средства. Арендатор вправе от своего имени заключать договоры перевозки и иные договоры, учитывая и пунктуально придерживаясь предназначения соответствующего транспортного средства, если условиями договора аренды не содержатся ограниченные или расширенные права в его целевой эксплуатации при соблюдении общих нормативно-правовых ограничений и правил безопасного транспортного движения.

Целесообразна разработка и принятие Правительством РФ примерных договоров аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа.

8. Целесообразно внести изменения в Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ст. 22 изложить в следующей редакции: "Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения собственника предприятия".

Практическая значимость исследований состоит в том, что полученные результаты могут быть использованы при разработке концепции правового регулирования отношений на рынке аренды недвижимости. Теоретические и практические положения и выводы исследований пригодны для использования в учебном процессе при подготовке и повышении квалификации в региональных академиях и других высших учебных заведениях.

Структура и содержание работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения. Структура диссертационной работы, построенная в соответствии с целями и задачами исследований, представлена следующим содержанием. Глава первая - «Аренда и арендные отношения в рыночной экономике», глава вторая — «Правовой механизм реализации отношений на рынке аренды недвижимости», глава 3 - «Государственное регулирование рынка аренды недвижимости».

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Чумакова, Ольга Вячеславовна, Москва

Заключение

Настоящее исследование посвящено проблеме правового регулирования рынка аренды недвижимости.

Проведенное исследование позволило сделать ряд теоретических выводов и предложений по совершенствованию действующего законодательства.

Анализируя научные исследования ученых правоведов, учитывая достижения современной правовой науки и действующее законодательство, в работе рассматривается общее понятие рынка, его сегментация.

В ходе исследования рассмотрены понятие аренды, в том числе как вида предпринимательской деятельности, историческое развитие института арендных отношений. В работе также была сделана попытка дать определение рынка аренды недвижимости как отдельного вида рынка, были выявлены особенности объектов и правовой статус субъектов рынка аренды недвижимости.

Особый интерес вызывает проблема соотношения понятий отдельных объектов недвижимости, которые часто встречаются в научной литературе, однако до сих пор не закреплены на законодательном уровне. Например, ГК РФ не знает понятий «жилой дом», «жилое здание», «нежилое здание», «смешанное здание», «нежилое помещение». Анализ соответствующих понятий позволил сделать соответствующие предложения по совершенствованию законодательства, а также ряд теоретических выводов. В частности, вывод о том, что здание как объект недвижимости имеет в своем составе помещения, которые в свою очередь также могут быть отдельным объектом недвижимости, отличным от здания, способным быть самостоятельным объектом арендных отношений. Кроме того, было выявлено, что глава 34 ГК РФ содержит недостаточное количество видов аренды. Так, структура гл. 34 ГК РФ в этой части должна быть аналогична или максимально приближена к структуре гл. 30 ГК РФ «Купля-продажа». В связи с этим было предложено внести следующие изменения в гл. 34 Гражданского кодекса РФ: вместо § 4 «Аренда зданий и сооружений» ввести параграф «Аренда недвижимости», в котором собрать все общие нормы об аренде недвижимости, включить в него легальное определение нежилого помещения как объекта аренды, установить правила о необходимости регистрации договора аренды недвижимости на срок более года, о признании существенными для договора аренды недвижимости условий, аналогичные условиям договора купли-продажи недвижимости (о размере арендной платы, о порядке определения арендуемого объекта под страхом признания договора пезаключенным); установить в этом параграфе специальные нормы об аренде зданий и сооружений, ввести легальные определения понятий «здания», «сооружения» и «нежилые помещения», четко установить, что в здании могут быть расположены только нежилые помещения, и разграничить понятия «здание» и «жилой дом».

Кроме того, было выявлен факт, что субъекты рынка аренды недвижимости в зависимости от их роли входят в определенные группы, например, профессиональных участников; субъектов, осуществляющих учетные, контролирующие и защитные функции и др.

В работе затронуты вопросы, касающиеся правового механизма реализации отношений на рынке аренды недвижимости, в сфере которых были рассмотрены его основные элементы. Так, были рассмотрены договор как основное правовое средство, ответственность как элемент механизма аренды, особенности аренды отдельных объектов недвижимости. Что касается ответственности, то было предложено законодательно сконструировать легальные дефиниции гражданской, административной, дисциплинарной и материальной ответственности субъектов рынка аренды недвижимости, внеся изменения и дополнения в соответствующие нормативные акты.

Особое внимание уделено проблеме государственной регистрации договоров аренды, ценообразования, торгов и иным правовым средствам государственного регулирования на рынке аренды недвижимости. В ходе исследования было выявлено, что предметом государственной регистрации выступает договор, но не право аренды, в связи с чем выдвинуты предложения по внесению изменений в Закон о регистрации. Не менее важным вопросом является усовершенствование правовой базы, касающейся регламентации ценообразования и проведения торгов на заключение договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности и собственности г. Москвы.

Реализация вышеизложенных положений, по мнению автора, позволит всем участникам арендных отношений использовать предоставляемые законодательством возможности наиболее эффективно в интересах самих участников и общества в целом и благоприятно воздействовать на развитие рынка аренды недвижимости в России.

Автор работы не претендует на бесспорность выдвинутых положений и исчерпывающее исследование поставленной проблемы.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование рынка аренды недвижимости»

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета от 25 декабря 1993.

2. Федеральный конституционный закон от 17.12.1997 № 2-ФКЗ (ред. от 03.11.2004) «О Правительстве Российской Федерации» // СЗ РФ. 1997. № 51. ст. 5712; 2007. №10, ст. 1147.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Принят 21 октября 1994 г. (в ред. от 06.12.2007) // СЗ РФ, 1994, № 32, ст. 3301; 2006, № 23, ст. 2380; № 50, ст. 5279.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Принят 22 декабря 1995 г. (в ред. от 06.12.2007) // СЗ РФ, 1996, № 5, Ст. 410; № 34. Ст. 4025; 1997, № 43, Ст. 4903; 2007, № 50, ст. 6247.

5. Воздушный кодекс Российской Федерации от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ (с изм. и доп. от 21 марта 2005 г.) // СЗ РФ, 1997, № 12, ст. 1383; 2004, № 35, ст. 3607;2006, № 30, ст. 3290; 2007, № 50, ст. 6244.

6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 (с изм. и доп. от 08.11.2007) // 2001, № 44, ст. 4147; 2004, № 52, ст. 5276; 2005, № 1, ст. 17; 2006, № 43, ст. 4412; № 50, ст. 5279; № 52, ст. 5498; 2007, № 46, ст. 5553.

7. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ (принят ГД ФС РФ 08.11.2006) // СЗ РФ.2006. № 50. ст. 5278.

8. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 31 марта 1999 г. // СЗ РФ, 1999, № 18, Ст. 2207; 2005, № 52, ст. 5581; 2006, № 50, ст. 5279; 2007, №46, ст. 5557.

9. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ (с изм. и доп. от 06.12.2007) // СЗ РФ, 2001, № 11, ст. 1001.

10. Федеральный закон РФ от 24.04.1995 № 52-ФЗ (ред. от 06.12.2007) «О животном мире» // СЗ РФ, 1995, № 17, ст. 1462; 2005, № 1, ст. 25; 2006, № 1, ст. 10;2007, № 1, ст. 21; 2007, № 50, ст. 6246.

11. Федеральный закон РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 24.07.2007) // СЗ РФ, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, №31, ст. 3456; 2007, №31, ст. 4016.

12. Федеральный закон от 07.08.2001 г. № 119-ФЗ (ред. от 03.11.2006 г.) «Об аудиторской деятельности» // СЗ РФ. 2001. № 33 (часть I). ст. 3422.

13. Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 23.11.2007) // 1997, № 30, ст. 3594; 2006, № 1, ст. 17; № 27, ст. 2881; 2007, № 48 (2 ч.), ст. 5812.

14. Федеральный закон от 21 декабря 2001г. № 178-ФЗ (ред. от 01.12.2007) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2007. № 18. ст. 2117.

15. Федеральный закон РФ от 26.07.2006г. № 135-Ф3 (ред. от 01.12.2007) «О защите конкуренции» // СЗ РФ, 2006, №31(1 ч.), ст. 3434.

16. Федеральный закон РФ от 17 августа 1995 г. «О естественных монополиях» (с изм. и доп. от 08.11.2007) 11 СЗ РФ, 1995, № 34, ст. 3426; 2003, № 2, ст. 168; № 13, ст. 1181; 2006, № 1, ст. 10; 2007, № 46, ст. 5557.

17. Федеральный закон РФ от 22.04.1996г. № 39-Ф3 (ред. от 06.12.2007) «О рынке ценных бумаг» // СЗ РФ. 1996. № 17. ст. 1918.

18. Федеральный закон РФ от 30.12.2006 № 271-ФЗ (ред. от 02.06.2007) «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации»// СЗ РФ. 2007. № 1 (1 ч.). ст. 34.

19. Федеральный закон от 10 декабря 1997 «О государственном регулировании развития авиации» // СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 226.

20. Федеральный закон РФ от 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. от 01.12.2007) «Об акционерных обществах» // СЗ РФ. 1996. № 1, ст. 1; № 25, ст. 2956; 2001, № 33, ст. 3423; 2007, № 49, ст. 6079.

21. Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 01.12.2007) «О недрах» // СЗ РФ, 1995, № 10, ст. 823; 1999, № 7, ст. 879; 2000, № 2, ст. 141; 2004, № 35, ст. 3607; 2007, № 49, ст. 6056.

22. Постановление Правительства РФ от 27.11.2004 № 691 «О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом» // СЗ РФ, 06.12.2004, № 49, ст. 4897; 2007, № 48 (2 ч.), ст. 6012.

23. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // СЗ РФ.1998. № 8. Ст.963; 2006. № 48. ст. 5038.

24. Постановление Правительства РФ от 1.01.2002 г. № 1 (ред. 18.11.2006) «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» // СЗ РФ. 2002. № 1 (ч. 2). ст. 52; 2003, № 28, ст. 2940; № 33, ст. 3270; 2006, № 48, ст. 5028.

25. Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступлений в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» // СЗ РФ. 1998. № 27. Ст. 3200.

26. Указ Президента РФ от 16.07.1997 №730 (ред. от 25.11.2003) «О государственной комиссии по защите прав инвесторов на финансовом и фондовом рынках России» // СЗ РФ. 1997. № 29. ст. 3519, 2003. № 48, ст. 4659.

27. Указ Президента Российской Федерации от 20.05.2004 № 649 (ред. от 01.12.2004) «Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти» // СЗ РФ. 2004. № 21. ст. 2023; 2007. № 12. ст. 1374.

28. Указ Президента РФ от 27.10.1993 г. № 1767 (в ред. от 24.12.1993) «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 44.

29. Указ Президента РФ 07.03.1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» // СЗ РФ. 1996. N 11. Ст. 1026.

30. Указом Президента РФ от 28 февраля 1995 г. № 221 (ред. от 08.04.2003) «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)» // СЗ РФ. 1995. № 10. Ст. 859; 2003. № 15. ст. 1347.

31. Письмо Минимущества РФ от 17 сентября 2001 г. № НГ-30/16725 «О рекомендуемых условиях договоров аренды и безвозмездного пользования». // Опубликован не был. С использованием поисковой системы «Консультант Плюс».

32. Постановление Президиума ВАС РФ № 1577/03 от 20.05.2003 // Вестник ВАС РФ, 2003, № 10.

33. Постановление Пленумов Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. № 9. 1996; №5. 1997.

34. Постановление Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 28.02.1995 № 2/1 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. №5.

35. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.

36. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» // Вестник ВАС РФ. 2005. №7.

37. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. № 7. 2000.

38. Постановление Правительства Москвы от 6 апреля 2004 г. № 196-ПП «О реновации объектов нежилого фонда города Москвы на 2004 2006 годы» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2004. № 25.

39. Постановление Правительства Москвы от 19 июля 2005 г. № 520-ПП «О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006 2008 годы» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2005. № 46.

40. Постановление Правительства Москвы от 14 октября 2003 г. № 861-ПП «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2003. № 61.

41. Монографии, учебники, статьи, авторефераты, диссертации Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. 2002. № 4.

42. Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 томах. М.: Центр «ЮрИнфоР», 2002.-Т.1. 490 с.

43. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность// Северокавказский юридический вестник. 1998. № 1. С.88.

44. Акчурин З.Х Аренда жилых помещений для военнослужащих: правовые проблемы и пути их решения. // Право в Вооруженных силах. 2004. №1.

45. Алексеев С.С. Право. Опыт комплексного исследования. М.: 1999. С. 364365.

46. Анненков К.Н. Система русского гражданского права. В 6 томах. Т.З. Права обязательственные. СПб., 1898. 490 с.

47. Аренда и купля-продажа недвижимости: Практическое пособие / Оглобина О.М. М.: 2003. 278 с.

48. Артюхов В.Г. Экономический механизм арендных отношений. М.: Экономика, 1990. 191 с.

49. Архив арбитражного суда Новосибирской области, дело № А45-3539/98-КГ6/115за1998г.

50. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. 2006.2.

51. Ахметьянова З.А. Правовой статус имущества юридических лиц // Автореф. дне. к.ю.н. М., 1998. С. 17.

52. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., АО «Центр ЮрИнфоР», 2001. 371 с.

53. Балабин В.И. О государственной регистрации права аренды и договороваренды зданий (сооружений) // Консультант. 1999. №10. С.39.

54. Базарова А.С. Аренда транспортных средств // Газета «Налоги». 2006. № 41. Базарова А.С. Бухгалтерский и налоговый учет у арендодателя. Передача имущества в аренду // Газета «Налоги». 2007. № 19.

55. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. 1999. №7. С.24.

56. Берг О.В. Организация арендных отношений: вопросы теории и практики. М.: Финансы истатистика, 1991. 96 с.

57. Бобылев А.И. Механизм правового воздействия на общественные отношения // Государство и право. 1999. № 5. С. 106.

58. Богатов И. Аренда не услуга // ЭЖ-Юрист. 2006. № 43.

59. Богданов Е. В. Предпринимательские договоры. М.: «Книга сервис», 2003. С.16.

60. Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости // Журнал рос-, сийского права. 1999. № 5/6. С. 81.

61. Большаков А. Аренда в строящемся здании // ЭЖ-Юрист. 2006. № 44. Большой энциклопедический словарь. Общая редакция А.Н. Азрилияна. М., • Фонд «Правовая культура». 1994.

62. Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Право и экономика. 2006. № 3.

63. Борисов А. Б. Большой экономический словарь. М.: Книжный мир, 1999. С.647.

64. Бородач М.В. Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: теория, закон и судебная практика.// Актуальные проблемы юриспруденции. Тюмень, 1999. Вып.4. С. 122.

65. Брагинский М.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: комментарий к закону. // Право и экономика. 1997. №19/20. С.37.

66. Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений. // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. АЛ. Маковский. М, 1998. С. 123-124.

67. Брагинский М.И. Общее учение о хозяйственных договорах. Минск, 1967.259 с.

68. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С.414.

69. Брауде И.Л. Сделки со строениями. М.: Юриздат, 1946. 38 с.

70. Васина Е.С. Правовое регулирование арендных отношений и участие в них органов внутренних дел: Финансово-правовой и гражданско-правовой аспекты.// Дисс. кло.н. М., 2003.

71. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 1999. С. 76.

72. Витрянский В.В. Комментарий к Гражданскому Кодексу. Общие положения об аренде.// Хозяйство и право. 1996. №2. С.З.

73. Витрянский В.В. Отдельные виды договора аренды.// Хозяйство и право. 1996. №3. С.З.

74. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе. // Хозяйство и право. 2003. № 6.

75. Витрянский В.В. Расторжение (изменение) договора аренды.// Хозяйство и право. 1999. №11. С.83.

76. Воздушный кодекс Союза ССР. Утвержден Указом Президиума Верховного Совета СССР от 11 мая 1983 г. // ВВС СССР, 1983, № 20, Ст. 303; Приложение к № 20 от 18 мая 1983 г.

77. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М., 1996. 347 с.

78. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. М.:Издательский дом «Экономическая газета», 1998. 143 с.

79. Вострокнутов А. Десять типичных ошибок сторон арендных правоотношений. //Корпоративный юрист. 2006. № 11.

80. Габов А. Некоторые проблемные вопросы уступки права. // Хозяйство и право. 1999. №4.

81. Гайнетдинов М., Белов А. Прокат сельскохозяйственной техники — это то, что нужно. // Хозяйство и право. 1992. № 3. С. 91-96.

82. Гаэман В. Лизинг автотранспортных средств. // Хозяйство и право. 1997. № 12. С. 96.

83. Галунов П.Б. Особенности государственной регистрации прав и сделок с предприятиями как имущественными комплексами. // Законодательство. 2003. №3

84. Герасименко С.А. Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства. М.: Издательство Бек, 1992. 119 с.

85. Гойман-Червонюк В.И. Очерк теории государства и права. М., 1996. С. 307308.

86. Гонгало Б.М. Открытость сведений о регистрации прав на недвижимое имущество.//Закон. 1999. №5. С.21.

87. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник для студентов вузов. М.: Филин, 1999. 592 с.

88. Горемыкин В. А. Лизинг. Практическое учебно-справочное пособие (экономико-правовое досье). М., 1997. С. 18.

89. Горшенев В.М. Участие общественных организаций в правовом регулировании. М., 1963. С. 174.

90. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: (Книга Ш: Гл. 34. Аренда. Гл. 35. Наем жилого помещения. Гл. 36. Безвозмездное пользование): Комментарий / Отв. ред. Т. Е. Абова, А.Ю. Кабалкин. М.: Изд-во БЕК, 2000. С. 102- \ 103.

91. Гражданский кодекс РСФСР (1922 г.): Сборник нормативных материалов по советскому гражданскому праву. Ч. 2 // Сост. канд. юрид. наук А.Ю. Кабалкин. М., 1958.

92. Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. // ВСНД РФ и ВС РФ, 1992, № 29, Ст. 1689; № 34, Ст. 1966.

93. Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник / под ред. Е.А. Васильева. 3-е изд., перераб. и доп. М: Международные отношения, 1993. С. 340.

94. Гражданское право. Учебник. Часть 1. Изд. 3-е, перер. и доп./ Под ред А.И. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1998. 632 с.

95. Гражданское право. Учебник. Часть 2,/ Под ред А.И, Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1999. 784 с.

96. Гражданское право: В 2 т. Том I: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов-2-е изд., перераб. и доп. М.: Бек, 1998. 816 с.

97. Гражданское право: В 2 т. Том 2. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Бек, 2000. 704 с.

98. Гражданское право: В 2 т. Том 2. Полутом И: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Бек, 2000. 544 с.

99. Гражданское право России. Курс лекций. Часть 2. Обязательственное право./ Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Бек, 1997. 687 с.

100. Гражданское право. Часть первая. Учебник / отв. редактор Мозолин В. П., Масляев А. И. М.: «Юристъ», 2005 С. 139

101. Гражданское право при переходе к рынку / Сб. научных статей преподавателей кафедры гражданского права юридического факультета МГУ, посвящ. Памяти проф. В.П. Грибанова / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: «Де-Юре», 1995.

102. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран: Сборник нормативных актов. Обязательственное право: Учебное пособие / Под. ред. В.К. Путинского, М.И. Кулагина. М.: 1989. С.73-74.

103. Гражданское уложение. Кн. V. Обязательства. Т. 5. С объяснениями. СПб., 1899. С. 231 -232.

104. Грачев И.Д. Оценкой имущества на законных основаниях займутся профессионалы. // ЭКО. 1997. №1. С.115.

105. Гревцов Ю.И. Проблемы теории правового отношения. JL: ЛГУ, 1981. С. 73.

106. Гриб В.В., Кузнецов А.П., Козлов А.В. Экономика и право: актуальные проблемы повышения экономической эффективности правовых средств в условиях становления и формирования рыночных отношений в России. // Юрист. 2004. №7.

107. Грибанов А. Понятие предприятия в российском гражданском праве. // Хозяйство и право. 2003. №5.

108. Грибанов А. Правовая природа имущественного комплекса в праве России. // Хозяйство и право. 2003. №7.

109. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости.// Государство и право. 1999. №3. с.38.

110. Груздев В. Торги: понятие. Правовая природа, признание недействительными. // Хозяйство и право. 2004. №7.

111. Гузеватая Л.Е. Юридическая энциклопедия. 2-е изд., с изм. и доп. М, 1993.1. С. 231

112. Гусаков А.Г. Система римского права. Обязательственное право. По лекциям пр. доцента А.Г. Гусакова, читанным в 1893-1894 г. М., 1994. 333с.

113. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве. // Хозяйство и право. 2003. №3.

114. Гутпиков О. В. Регистрируйте право аренды недвижимости по договорам, заключенным на любой срок! // Финансовая газета. 1998, сентябрь, № 34. С. 10;

115. Гутников О.В. Государственная регистрация права аренды. // Хозяйство и право. 1999. №5.

116. Дзуцева М.Р. Законодательное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.// Автореферат дисс. к.ю.н. М.,2004.

117. Добаткин Д.А., Кузин К. Регистрация сделок с недвижимостью: шаг вперед?// Юридический мир. 1997. №12. С.63.

118. Договоры аренды и купли-продажи. Правовое регулирование. Бухгалтерский учет. Налогообложение. Екатеринбург: Изд-во АМБ, 1998. 36 с.

119. До донов В.Н., Каминская Е.В., Румянцев О.Т. Словарь гражданского права / Под общ. ред. В.В. Залесского. М., 1997. С. 272

120. Дозорцев В. А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе.// Юридический мир. 1997. № 9. С. 33.

121. Долинская В.В. Договора аренды (имущественного найма). // Закон. 1994. №10. С.14.

122. Долинская В.В, Торги: общая характеристика и виды. // Закон. 2004. №5.

123. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью: Учебное пособие. Новосибирск, 1999. 98 с.

124. Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения. // Автореферат дисс. к.ю.н. Рязань, 2002.

125. Дювернуа H.JI. Значение римского права для русских юристов. Ярославль. 1972. 182 с.

126. Единообразный торговый кодекс США. Пер. с англ. (Серия: «Современное зарубежное и международное частное право»), М.: 1996. С. 108

127. Елисеев И. Аренда помещений: удержание имущества арендатора. // Корпоративный юрист. 2007. № 6

128. Елисеев Н.Г. О торгах в ходе исполнительного производства. // Закон. 2004.

129. Емельянова Е.А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.// Автореферат дисс. к.ю.н. Саратов, 2004.

130. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды. // Вестник ВАС РФ. 2000. № 8.

131. Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружение. // Дисс. к.ю.н. М., 2003.

132. Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений. // Юрист. 2002. №7.

133. Ерш А.В. Проблемы оборота недвижимости. // ЭЖ-Юрист. 2004. № 46.

134. Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав. // Государство и право. L998. № 10.

135. Жамен С, Лакур Л. Торговое право. /Под общ. ред. К. Лобри. М, 1993. С.178.

136. Жилине кий С. Э. Правовые основы предпринимательской деятельности (предпринимательское право). М. 1998. С. 18-19.

137. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 2-е изд., испр. и доп. Сост. и ввод. Коммент.: Крашенинников П.В. М.: «Спарк», 1999. 143 с.

138. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И.М. Тютрюмов. Книга первая. М.: «Статут», 2004. 348 с. (Классика российской цивилистики).

139. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И.М. Тютрюмов. Книга вторая. М.: «Статут», 2004. 603 с. (Классика российской цивилистики).

140. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И.М. Тютрюмов. Книга третья. М.: «Статут», 2004. 571 с. (Классика российской цивилистики).

141. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И.М. Тютрюмов. Книга четвертая. М.: «Статут», 2004. 635 с. (Классика российской цивилистики).

142. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И.М. Тютрюмов. Книга пятая. М.: «Статут», 2004. 444 с. (Классика российской цивилистики).

143. Ильин Б.В. Увеличение платы за аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы. // Право и экономика. 2007. № 8.

144. Иоффе О.С. Советское гражданское право. М.: Юрид. лит, 1967. 494 с.

145. Иоффе О.С. Вина и ответственность по советскому праву. // Советское государство и право. 1972. № 9. С. 38-39

146. Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид.лит., 1975. С.304.

147. Иоффе ОС. Вопросы теории права. / Иоффе О.С., Шаргородский М.Д. М.: Го-сюриздат, 1961. С. 314

148. Исаков В.Б. Юридические факты в советском праве. М.: Юридическая литература, 1984. С. 56.

149. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений. // Хозяйство и право. 1997. № 10. С. 113

150. История государства и права СССР (сборник документов), ч.1. М.: Юридическая литература, 1968. С.117.

151. Калачева С.А. Арендные сделки. М.: «ПРИОР», 1997. 96 с.

152. Калачева С.А. Аренда нежилых помещений. М.: Приор, 1998. 171 с.

153. Калмыков Ю.Х. Правовое регулирование хозяйственных отношений. Саратов, 1982. С. 131.

154. Калмыков Ю.Х. Значение и правовая природа договора на аренду предприятий. // Советское государство и право. 1989. №3. С.73-78.

155. Калмыков Ю.Х. Хозяйственный расчет и гражданское право. Саратов, 1969. С. 207-211.

156. Калпин А.Г. Договор фрахтования судна (чартер) как институт морского права: теоретические и практические проблемы: Автореф. дис. д.ю.н. М, 1990. С5.

157. Калпин А.Г. Чартер (природа, структура отношений, сопоставление со смежными морскими договорами). М., 1978. 126 с.

158. Калпин А.Г. Договор аренды транспортных средств. // Гражданское право. 2006. № 2.

159. Катунин Д. Судьба договора аренды. // Бизнес-адвокат. 2005. № 17.

160. Киндеева Е.А. Государственная регистрация договоров аренды нежилого помещения. // Экономика и жизнь. 1999. №47.

161. Кирилловых А.А. Преимущественное право арендатора в условиях нового порядка аренды федерального имущества. // Право и экономика. 2007. №11.

162. Кирилловых А.А. Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов. // Законодательство и экономика. 2007. № 10

163. Керимов Д.А. Соотношение теоретической и практической деятельности в процессе познания права. // Советское государство и право. 1980. № 3. С. 13.

164. Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Учебное пособие. М., 2002. 220 с.

165. Кичихин А. Сделки с недвижимым имуществом. // Закон. 1999. №5. С.72-78.

166. Клинова Г.Н., Мишакова Н.В. О защите прав арендатора. // Право и экономика. 2005. № 6.

167. Кодекс торгового мореплавания Союза ССР. Утвержден Указом Президиума Верховного Совета СССР от 17 сентября 1968 г. // Ведомости ВС СССР, 1982, № 31, Ст. 588.

168. Козлова Е.Б. Аренда как договорное обязательство. Заключение и регистрация некоторых видов договоров аренды недвижимого имущества. // Юридический мир. 1999. №11. С.41-50.

169. Козлова Е.Б. Проблемы правового регулирования сделок с недвижимостью. // Автореферат дисс. к.ю.н. М.,2004.

170. Козлова И.В. Договор фрахтования по советскому морскому праву: Автореф. дис. к.ю.н. Л., 1983. С. 12.

171. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации. // Известия вузов Правоведение. СПб., 1998. С. 154-161.

172. Козлова Н.В. Организационные формы предпринимательства: достоинства и недостатки. // Законодательство. 1997. №2.

173. Козырь О.М. Аренды недвижимого имущества // Закон. 2000. №11.

174. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью. // Закон. 1999. №4. С.18-24.

175. Коломейченко О., Лукьянова Н. Рынок недвижимости в свете антимонопольных правил. // Хозяйство и право. 1997. №2. С.50-61.

176. Комаров С.А. Общая теория государства и права в схемах и определениях. М.: Юрайт, 1997. С. 60.

177. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды. // Законодательство. 1999. №12. С. 12-15.

178. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 2-е изд., испр. и доп. / Отв. ред. О. II. Садиков. М.: 1997. С. 219.

179. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР. / Отв. ред. проф. С.Н. Братусь, проф. О.Н. Садиков, 3-е изд. испр. и доп. М., 1982. С. 325.

180. Комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. М., 1996. С. 238.

181. Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: 1996. 448 с.

182. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Законодательство и право. 1998. Вып.6. С. 16-31.

183. Конституция Российской Федерации. Комментарий. / Под общ. ред. Б.Н. Топорнина, Ю.М. Батурина, Р.Г. Орехова. М.: Юрид. лит. 1994. 624 с.

184. Королев В.И. Предпринимательство и аренда. М.:1992. 134 с.

185. Короткова О.И. О балансе интересов государства и частного собственника в арендных правоотношениях. // Законодательство и экономика. 2006. № 5.

186. Костанов Ю.А. Регистрация недвижимости: действительные проблемы и возможные решения. Экспертная оценка Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Р.Валент, 2000. 56 с.

187. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // Российская юстиция. 1997. №10. С.31-34.

188. Круглова О.Б. Правовое регулирование аренды нежилых зданий,сооружений в предпринимательской сфере. // Дисс. к.ю.н. Самара, 2002.

189. Кузнецов А.В., Херрманн X. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество п сделок с ним». // Законодательство и экономика. 1998. №6. С. 16-31.

190. Кузнецов А.В., Херрманн X. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Законодательство и экономика. 1998. №7. С. 18-33.

191. Кузнецов А.В., Херрманн X. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Законодательство и экономика. 1998. №8. С.28-56.

192. Кузнецова JI. Преимущественное право аренды. // Право и экономика. 2006.2.

193. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. //Автореферат дисс. к.ю.н. Томск, 2004.

194. Кулагин М.И. Предпринимательство и право: опыт Запада. М: 1992. 144 с. Курбатов А. Соотношение понятий «имущество» и «активы» в российском праве. // Хозяйство и право. 2005. №4.

195. Курбатская А. Арендодатель обремененный и бесправный: особенности регистрации договоров аренды недвижимого имущества. // Бизнес-адвокат. 2004. №10.

196. Курин Ю.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и права добросовестного приобретателя: из прошлого в настоящее. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. №3-4 (16-17).

197. Ласк Г. Гражданское право США (право торгового оборота). М.: Иностранная литература, 1996. С.509.

198. Левенсон Д.С. Договор аренды транспортных средств. М, 1969. С. 13. Лещенко О. Недвижимость под государственный контроль. // Юридический бюллетень предпринимателя. 1998. №4. С.52-55.

199. Лимарев В.Я. На условиях лизинга. // Сельская жизнь. 1997. №7. С. 2-3. Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений (комментарий к ГК РФ). // Адвокат. 1997. №3. С. 16-25.

200. Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственнойрегистрации ограничений прав на недвижимое имущество. // Хозяйство и право. 2001. №7.

201. Лукьянова Е.Г. Механизм процессуального регулирования и его элементы. // Журнал российского права. 2001. № 7. С. 93.

202. Макконелл К., Брю С. Экономикс: Принципы, проблемы и политика: Учеб. / Пер. с англ. Н.И. Барышникова и др. М.: 2001. 971 с.

203. Маковский A.M. Правовое регулирование морских перевозок грузов. М, 1961. С. 49-53.

204. Мальцева С.В. Роль нотариата в удостоверении сделок с недвижимым имуществом. // Автореферат дисс. к.ю.н. М, 2004.

205. Мамишов 3. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно. // Российская юстиция. 1996. №8.

206. Медведев А. Договор аренды: бухгалтерский учет и налогообложение. // Хозяйство и право. 1997. №1. С.116-125.

207. Медведев А. Кто должен вносить земельные платежи при аренде помещений в Москве: арендатор или арендодатель? // Хозяйство и право. Приложение. 1999. №11.

208. Мейер Д.И. Русское гражданское право. (В 2 ч.) По испр. и доп. 8-му изд., 1902.-М.: 1997. 831 с.

209. Михайлов А.В. Договор аренды недвижимого имущества: для тех малых предприятий, кто арендует склады, помещения, производственные площади. // Жилищное право. 2006. № 9.

210. Мищенко Г. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Хозяйство и право. 1999. №10. С.37-40.

211. Моргунов С. Правовые проблемы самовольной постройки. // Хозяйство и право. 2004. №5.

212. Мызров С.Н. Договор аренды. Автореф. Диссертации к.ю.н. Ульяновск, 2000. 20 с.

213. Мызров С.Н. Понятие и признаки договоров аренды. // Юрист. 1999. №11. С.53-56.

214. Нарежный В., Комягин Д. О регистрации договоров аренды недвижимосго имущества, заключенных на срок менее года. // Налоговый вестник. 2000. №3.1. С.100-102.

215. Недвижимость как объект экономических отношений: Сб. статей./ Отв. ред. Симонов Ю.Р. Ростов-па-Дону: Государственная Академия строительства, 1996. 56с.

216. Недвижимость: Обзор практики разрешения споров. М.: 2002. 192 с. Немец Ю. Движимое и недвижимое имущество (к совершенствованию гражданского законодательства). // Хозяйство и право. 1998. №6.

217. Нестерова Н.И. Договор подряда на ремонт и техническое обслуживание транспортных средств граждан: Автореф. дис. к.ю.н. М., 1980.

218. Новак Д.В. Вопросы аренды имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий (практика Кемеровской обл.). // Юрист. 2002. №4.

219. Новоселова JI.A. Объем уступаемых прав. Переход прав, связанных с основным требованием. // Законодательство. 2003. №1.

220. Обзор судебной практики Верховного суда РСФСР по гражданским делам // Бюллетень Верховного суда РСФСР. 1980. № 10. С. 15.

221. Общая теория государства и права. / Под ред. В.В. Лазарева. М.: 1996. Общая теория государства и права. Академический курс. / Под ред. М.Н. Марченко. Т. 2. М.: 1998. С. 435.

222. Оводов А.А. Договор аренды недвижимости. // Правовые вопросы недвижимости. 2006. № 2.

223. Овчинников Г. П. Экономика: Учебник. СПб.: 2002. С. 42-43. Ожегов С.И. Словарь русского языка: 70000 слов. / Под. ред. Н.Ю. Шведовой. 23-е изд., испр. М.: Русский язык, 1990. 915 с.

224. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Азбуковник, 1999. С. 227, 747, 570.

225. Орлова Е.В. Аренда зданий и сооружений: бухгалтерский учет, правовые аспекты. М.: Книжный мир, 2000. 136 с.

226. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик. Новые законы о предпринимательстве. / Вступ. ст. А. Маковского, Е. Суханова. М.: «ДЕ-ЮРЕ», 1991.256 с.

227. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республикприняты Верховным Советом СССР в 1961 г. // Ведомости ВС СССР. 1961. №50. Ст. 525; 1970. №24. Ст. 207; 1973. №9. Ст. 12; 1976. № 42. Ст. 585; 1977. № 21. Ст. 313; 1981. №44. Ст. 1184.

228. Основы гражданского законодательства Союза ССР. Приняты Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г. // Российская газета. 1992. 24 июля.

229. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде. Приняты на второй сессии Верховного Совета СССР 23 ноября 1989. М., 1990.

230. Остроумов Н.Н. Воздушный чартер и его условия. // Советское государство и право. 1980. № 1. С. 126-130.

231. Остроумов Н.Н. Правовой режим воздушных перевозок. // Закон. 1997. № 8. С. 30-31.

232. Отдельные виды обязательств. Курс советского гражданского права. / Обш." ред. проф. К.А. Граве и проф. И.Б. Новицкого. М.: Юридическая литература, 1954. С.141.

233. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. М.: Дело, 1998. 384 с.

234. Паращук С.А. Рынок как объект правового регулирования. // Законодательство. 2002. №7.

235. Певнпцкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты. // Правовые вопросы недвижимости. 2007. № 1.

236. Перестойка системы планового управления экономикой. Часть 2. Сборник обзоров. / Отв. ред. и составитель сборника М.Е. Товмосян. М.: 1990. 168 с.

237. Перетерский И.С. Имущественный наем. В книге: Е.Д.Данилова, И.С.Перетерский, С.И.Раевич. Советское хозяйственное право. М Ленинград: Гос.изд.во, 1926. С.7.

238. Пискунова М.Г. Государственная регистрация аренды недвижимости. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2000. № 4 (5).

239. Победоносцев К. Курс гражданского права. СПб., 1896. Ч. 3. С. 433-434. Покидова Е. Объект недвижимости в договоре аренды. // Корпоративный юрист. 2006. № 5.

240. Пономарев М.Е. Понятие и характеристика недвижимости в российском гражданском законодательстве. // Вестник Ставропольского государственного педагогического университета. 1999. Вып.21. С.92-100.

241. Постатейный комментарий к Закону о регистрации, опубликованный в «Бюллетене Министерства юстиции РФ», 1998. №7-12.

242. Почуйкин В. Перенаем и субаренда. // Закон. 2000. №11. Предпринимательское право: Учебник. / Под ред. Е.П. Губина, П.Г. Лахно. М.: Юристъ, 2002. 416 с.

243. Предпринимательское (хозяйственное) право: Учебник. В 2 т. Т. 1 / Отв. ред. О. М. Олейник. М.: Юрист. 2000. 727 с.

244. Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М.: 2000. 384 с. Проблемы теории государства и права: Учебное пособие. М.: проспект, 1995. С. 469.

245. Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости. // Юрист. 2007. № 4.

246. Прозоров В., Путинский С. Собственность при аренде. Защита имущественных прав арендатора. // Хозяйство и право. 1990. №6. С. 18-24.

247. Пятков Д. Регистрация прав при продаже зданий. // Хозяйство и право. 2000. №11. С.71-78.

248. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. / Международная академия инвестиций и экономики строительства. М.: 2000. 294 с.

249. Регистрация прав на недвижимость: Сборник. / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М.: 2002. Выпуск №6. 192 с.

250. Реутов С.И. Юридические факты в семейном праве: Автореф. Дисс. к.ю.н. М., 1976. С. 5.

251. Решетник И. Юридическая конструкция лизинга. Комментарий ГК РФ. // Российская юстиция. 1997. № 12. С. 15.

252. Римское частное право: Учебник. / под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: 1998. С.420.

253. Романец Ю.В. Договоры, направленные на передачу имущества во временное пользование. //Законодательство. 1999. №12. С.7-11.

254. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: 2001.

255. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право. 1998. №7. С.68-72.

256. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право. 1998. №8. С.46-51.

257. Рукас Н. Понятие недвижимости и особенности правового режима недвижимости в законодательстве Российской Федерации. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 1999. №1.

258. Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972. С. 250

259. Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды. // Государство и право. 1997. №2.

260. Савкин С.Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам о правах на недвидимость. //Юридический мир. 1998. №3.

261. Садретдинов А.А. Правовое регулирование аренды зданий и сооружений. // Автореферат Дисс. к.ю.н. Казань, 2002.

262. Салихова М.А. Недвижимость как объект предпринимательских отношений. // Автореферат Дисс. к.ю.н. М., 2001.

263. Самозванцев A.M. Правовой текст дхармашастры. М., 1991.

264. Самозванцев A.M. Теория собственности в Древней Индии. М., 1978.

265. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения. // Юрист. 2006. №4.

266. Сафаралиева С.Г. Договор аренды публичного имущества как способ осуществления права публичной собственности. //Автореферат Дисс. к.ю.н. М., 2003.

267. Сафиуллин Д. Комментарий к Основам законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде. //Хозяйство и право. 1990. № 3. С. 3-17.

268. Сахарчук В. Виды лизинговых операций. // Хозяйство и право. 1998. № 4.

269. Сборник материалов по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сборник №1. / Отв. ред. В.Н. Урсов. М.: 2003. 474 с.

270. Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Издание второе, переработанное и дополненное. М.: 2000. 160 с.

271. Сделки с недвижимостью. Материалы научно-практической конференции «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Нотариальный вестник. 1999. №11/12.

272. Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа. // Корпоративный юрист. 2007. № 1.

273. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество: подлежит ли регистрации право аренды нежилого помещения, возникшее из соответствующего договора, заключенного на срок менее одного года? // Право и экономика. 1999. №12.

274. Скворцов О.Ю. Государственная регистрация сделок с недвижимостью и нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. // Юридическая библиотека предпринимателя. 1998. № 4.

275. Скворцов О.Ю. Обзор законодательства, регулирующего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. // Юридический бюллетень предпринимателя. 1998. №3.

276. Скловский К. О праве на отчуждение имущества без передачи владения. // Хозяйство и право. 2003. №8.

277. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось-89, 1998. 304 с.

278. Советское гражданское право. В 2-х . Т.1. / Под. ред. О.П. Красавчикова. М.: Высшая Школа, 1985.

279. Спиридонов Л.И. Теория права и государства. М, 1996. С. 285-286.

280. Строгович М.С. Сущность юридической ответственности. // Государство и право, 1999. №5. С. 76.

281. Сулимов И.И. Аренда нежилых помещений. // Арбитражная практика. 2001.

282. Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество. // Государство и право. 1998. № 8. С.91.

283. Сырых В.М. Теория государства и права. Учебник для вузов. М.: Былина, 1998. С. 146.

284. Табашников В.Н. Предприятие как объект гражданских прав. // Законодательство. 1998. №9.

285. Тарасенко Ю. Содержание права аренды при внесении его в уставный капитал хозяйственного общества. // Корпоративный юрист. 2005. № 3.

286. Теория государства и права. Курс лекций. / Под ред. Матузова и А.В. Малько. М.: Юристъ, 1997. 672 с.

287. Теория переходной экономики Т.1. Микроэкономика: Учебное пособие. / под ред. д-ра экон. Наук В.В. Герасименко. М.: ТЕИС, 1997. 318 с.

288. Тихомиров Н.Ю., Тихомирова JI.B. Гражданское право: Словарь-справочник. М., 1996. С. 195.

289. Толкачев О.М. Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в Москве. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001.№ 2-3 (7-8).

290. Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. «Об аренде и арендных отношениях в СССР». Утвержден Законом СССР от 31 июля 1989 г. // Кооперация и аренда: Сб. док. и матер. М., 1989. Кн. 1. С. 236-244.

291. Устав внутреннего водного транспорта Союза ССР 1930 г. // СЗ СССР. 1930. №55. Ст. 581.

292. Устав автомобильного транспорта РСФСР. Утвержден постановлением Совета Министров РСФСР от 8 января 1969 г. № 12 // СП РСФСР. 1969. №2-3. Ст. 8.

293. Утка В. Аренда предприятия как имущественного комплекса. // Хозяйство и право. 1999. №2. С. 75.

294. Халфина P.O. Современный рынок: правила игры. М.: 1993. 138 с.

295. Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения. // Арбитражный и гражданский процесс. 2006. №11.

296. Цыбуленко З.И. Правовой режим недвижимости. Новое российское гражданское законодательство и практика его применения: Сб. науч. ст. / Отв. ред. З.И. Цыбуленко. Саратов, 1998. С. 109-126.

297. Чупрынина Н.Ю. Приобретение и аренда офиса. // Законодательство. 1997.3.

298. Шварц Х.И. Правовое регулирование перевозок на автомобильном транспорте. М, 1966. С. 89.

299. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М: Фирма «Спарк», 1995. С. 355

300. Шестопал Я. Суд и арбитраж: недвижимость. // Закон. 1998. №2. Штульберг Б.М. Рынок недвижимости и экономический рост. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2000. №4 (5).

301. Экономическая теория национальной экономики и мирового хозяйства (политическая экономия). Коллектив авторов. Учебное пособие. М.: 1997. 341 с.

302. Эрделевский А. Предприятие как недвижимость: регистрация прав. // Законность. 1998. №5.

303. Эрделевский А. Регистрация прав на недвижимость. // Законность. 1997.11.

304. Юридический энциклопедический словарь. / Гл. ред. АЛ. Сухарев; Ред. кол.: М.М. Богуславский, М.И. Козырь, Г.М. Миньковский и др. М., 1984. С. 399.

305. Явич Л.С. Проблемы правового регулирования советских отношений. М.: Госполитиздат, 1961. С. 172.

Автор: Чумакова, Ольга Вячеславовна
Город: Москва
Год: 2008
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Правовое регулирование рынка аренды недвижимости тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Правовое регулирование рынка аренды недвижимоститекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование рынка аренды недвижимости»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Чумакова, Ольга Вячеславовна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Правовое регулирование рынка аренды недвижимости"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Правовое регулирование рынка аренды недвижимости»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование рынка аренды недвижимости»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Чумакова, Ольга Вячеславовна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование рынка аренды недвижимости"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование рынка аренды недвижимости»