Особенности гражданского-правового регулирования аренды объектов недвижимости

Ланда, Владимир Михайлович

Особенности гражданского-правового регулирования аренды объектов недвижимоститекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Особенности гражданского-правового регулирования аренды объектов недвижимости»

На правах рукописи

ЛАНДА Владимир Михайлович

ОСОБЕННОСТИ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА МОСКВЫ)

Специальность 12.00.03 - Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва - 2009

003472573

Работа выполнена на кафедре гражданского права и процесса Московского городского университета управления Правительства Москвы

Научный руководитель - заслуженный юрист Российской Федерации,

доктор юридических наук, профессор Коршунов Николай Михайлович.

Официальные оппоненты:

- доктор юридических наук, профессор Камышанский Владимир Павлович;

Ведущая организация - Тверской государственный университет.

Защита состоится 22 мая 2009 г. в 15 час. на заседании диссертационного совета Д 521.023.02 при Московской академии экономики и права по адресу: 117105, г. Москва, Варшавское шоссе, д. 23.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московской академии экономики и права.

кандидат юридических наук Марков Павел Алевтинович.

Автореферат разослан апреля 2009 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета

кандидат юридических наук, доцент

Ю.С.Харитонова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. Распоряжением Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. № 1662-р «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года» утверждена данная Концепция', четвертый раздел которой посвящен развитию экономических институтов и поддержанию макроэкономической стабильности. Согласно указанному разделу переход к инновационному социально ориентированному типу развития невозможен без формирования в России институциональной среды, способствующей росту предпринимательской и инновационной активности на основе свободы творчества, самореализации каждого человека (абз. 1). Такая институциональная среда характеризуется, в частности, эффективным функционированием развитых рынков земли и иной недвижимости.

Следует отметить, что среди концептуальных направлений развития столичного законодательства оптимизации гражданского оборота недвижимого имущества также уделено особое внимание. Постановлением Правительства Москвы от 26 июня 2007 г. № 513-ПП «О стратегии развития города Москвы на период до 2025 года»2 одобрены Основные направления стратегии развития города Москвы на период до 2025 года. Третий раздел указанного Документа посвящен социально-экономическому развитию города. Согласно п. 3.3 данного раздела одним из приоритетных направлений развития является повышение эффективности управления находящимися в собственности города земельными ресурсами, зданиями, сооружениями.

Таким образом, столичные власти также связывают социально-экономическое развитие города с оптимизацией управления городским имуществом, и прежде всего объектами недвижимости, находящимися в собственности Москвы.

' СЗ РФ. 2008. № 47. Ст. 5489.

2 Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. № 39.

В 2006 г. Правительством Москвы были определены основные задачи по управлению городской недвижимостью', в число которых вошли разработка как механизма установления размера арендной платы за пользование объектами нежилого фонда города, так и порядка предоставления льгот за пользование городской недвижимостью, а также закрепление и развитие практики проведения конкурсов и аукционов по сдаче в аренду объектов публичной недвижимости и др.

Очевидно, что основные задачи по управлению столичной недвижимостью тесно связываются с арендой городской собственности. Причем институту аренды недвижимого имущества особое значение придается и в упомянутой ранее Концепции, согласно которой предстоит Осуществить ряд мер институционального характера для содействия развитию малого и среднего предпринимательства, в частности, упрощение для малых предприятий доступа к аренде недвижимости (подразд. 1 разд. IV).

■"■•" Таким образом, аренда недвижимости вновь, как и в конце 80-х годов прошлого века, становится одним из основных инструментов, обеспечивающих социально-экономическое развитие нашего государства.

Однако, следует отметить, что в науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике еще не решены многие проблемы правового регулирования аренды объектов недвижимого имущества. Так, несмотря на то, что нежилые помещения и объекты незавершенного строительства являлись предметом ряда исследований, единого мнения относительно их правовой природы и ее влияния на отношения по их аренде не существует ни в науке, ни среди правоприменительных и судебных органов.

В качестве отдельной фундаментальной проблемы необходимо выделить спектр вопросов, касающихся правового регулирования аренды

части объекта недвижимости. Крайне незначительной степенью теоретической разработанности характеризуется проблема правового режима машиномест и особенностей правового регулирования их аренды. Предварительный договор аренды недвижимого имущества является юридическим инструментом, регламентирующим будущие арендные отношения, однако законодательно форма предварительного договора аренды нигде не утверждена, а ГК РФ содержит лишь общие нормы о предварительном договоре.

Серьезного исследования требуют вопросы в сфере отношений по аренде публичной недвижимости. Антимонопольным законодательством установлены особенности порядка заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества, в то время как вопрос о коллизии норм антимонопольного и гражданского законодательства остается нерешенным. Действующее законодательство не позволяет в полной мере регламентировать отношения по перепланировке арендуемых помещений, а также по реновации объектов аренды в качестве формы арендной платы.

Все вышеизложенное с учетом усиления роли аренды в условиях глобальных финансовых катаклизмов свидетельствует об актуальности проблем правового регулирования аренды недвижимости.

Степень научной разработанности темы. Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. Этот институт являлся перманентным предметом исследований на протяжении всего периода развития европейской цивилистической науки.

Россия, будучи адептом романо-германской системы права, не только приняла за основу разработанные еще римскими учеными фундаментальные категории и положения в данной области, но и дополнила мировую цивилистическую мысль рядом существенных научных трудов отечественных ученых в сфере арендных отношений.

Среди работ дореволюционных российских юристов, посвященных исследованию договора аренды, следует выделить, в частности, труды К.Н. Анненкова, JI.A. Кассо, Д.И. Мейера, И.А. Покровского. В советском гражданском праве вопросам аренды уделялось значительно меньше внимания, вместе с тем стоит отметить, что проблемам института аренды посвятили свои исследования A.M. Винавер, Э.А. Зинчук, O.A. Красавчиков, И.Б. Новицкий и ряд других ученых. Среди современных научных работ по проблемам аренды следует выделить труды Б.А. Азукаевой, Е.С. Гречихо, А.Н. Дорошковой, A.B. Ерш, Б.Д. Завидова, Н.С. Карцевой, М.Е. Мещеряковой, С.Г. Сафаралиевой.

Тем не менее, несмотря на значительный вклад указанных авторов в решение проблем правового регулирования аренды недвижимого имущества, развитие потребностей участников гражданских правоотношений в процессе реализации их имущественных интересов нередко обусловливает необходимость решения возникающих при этом новых проблем теоретического характера, которые связаны с арендой отдельных объектов недвижимости. В настоящее время наблюдается колоссальный отрыв в своем развитии современных товарно-денежных отношений от действующей нормативной базы по аренде недвижимости. Некоторые вопросы решаются посредством совершенствования законодательной базы в области правового регулирования оборота недвижимого имущества, но, несмотря на активную законотворческую работу федеральных и региональных законодателей, хозяйствующие субъекты нередко сталкиваются с существенными проблемами в сфере отношений по аренде недвижимого имущества.

С учетом изложенного в настоящее время можно говорить о недостаточности доктринального исследования современных отношений по аренде недвижимости и необходимости решения ряда фундаментальных теоретических проблем в данной области знаний.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения в области аренды объектов

недвижимого имущества, а предметом выступают особенности гражданско-правового регулирования аренды объектов недвижимости (на примере города Москвы).

Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в раскрытии на примере города Москвы особенностей гражданско-правового регулирования аренды объектов недвижимости, характерных для современного российского мегаполиса. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

- выявить специфику правового режима аренды части объекта недвижимости и определить механизм государственной регистрации данного вида договора аренды;

- проанализировать особенности правового регулирования договора аренды, заключенного на крайне короткий срок;

- определить характерные черты регламентации отношений по использованию объектов недвижимости при помощи предварительного договора аренды;

- рассмотреть специфику нежилых помещений, объектов незавершенного строительства и машиномест как объектов аренды;

- выявить особенности порядка заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества;

- описать специфические черты арендных отношений, в которых реновация объектов недвижимости рассматривается в качестве формы арендной платы;

- исследовать влияние перепланировки нежилых помещений на отношения по их аренде;

- сформулировать и обосновать предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Методологические и теоретические основы исследования. В работе применялись подтвердившие свою эффективность на практике методы научного познания гражданско-правовых явлений и процессов, в том числе

системный, структурно-функциональный, сравнительно-правовой, логический, а также юридико-технические способы толкования правовых норм. Использована общенаучная, теоретико-правовая, специально-юридическая и, прежде всего, гражданско-правовая литература, имеющая как прямое, так и косвенное отношение к избранной теме, в частности, труды М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, С.А. Герасименко, Б.М. Гонгало, О.С. Иоффе, О.М. Козырь, Н.М. Коршунова, П.В. Крашенинникова, В.А. Лапача, В.М. Литовкина, Ю.В. Романца, О.Н. Садикова, В.И. Синайского, К.И. Скловского, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича.

Изучен значительный массив законодательства в сфере аренды объектов недвижимости, а также документов высших судебных органов, обобщающих практику их применения и содержащих рекомендации по ее совершенствованию.

Эмпирическую основу исследования составили материалы соответствующей судебной практики, а также правоприменительной практики: Комплекса имущественно-земельных отношений города Москвы, в том числе Департамента имущества города Москвы, Департамента земельных ресурсов города Москвы, Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы, а также Управления Федеральной регистрационной службы по Москве, Территориального бюро технической инвентаризации в Северо-Восточном административном округе города Москвы.

Научная новизна работы. Диссертация является одним из первых комплексных исследований особенностей гражданско-правового регулирования аренды объектов недвижимости, характерных для современного российского мегаполиса (на примере города Москвы).

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Статья 607 ГК РФ предусматривает возможность передачи в аренду непотребляемых вещей, однако данная норма не содержит указания на

обязательность предоставления во временное владение и (или) пользование вещи целиком. В то же время ряд авторов категорически возражает против возможности вовлечения в оборот части недвижимой вещи, поскольку ими ставится под сомнение делимость недвижимых вещей в принципе. Решение вопроса о правомерности аренды части недвижимой вещи через призму возможности (невозможности) выделения этой части в натуре является не вполне корректным, поскольку при этом рассматривается не сама проблема аренды части вещи, а констатируется отсутствие нормативного механизма по индивидуализации частей объектов недвижимости. Для оптимизации аренды части объекта недвижимости необходимо дополнить п. 1 ст. 607 ГК РФ абзацем следующего содержания.

Указанные в пункте 1 настоящей статьи веши могут быть переданы в аренду целиком или в части. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду частей отдельных видов имущества.

2. Нередко в силу специфики некоторых объектов недвижимого имущества, обусловленной особенностью их функционального назначения (проведение в них различного рода мероприятий: конференций, семинаров и т.д.), контрагенты вступают в арендные отношения, продолжительность которых существенно отличается от длительности основной массы договоров аренды недвижимого имущества (крайне короткий срок действия данного вида договоров может составлять от нескольких дней до нескольких часов).

В связи с этим при решении вопроса о минимальной продолжительности отношений по аренде недвижимости необходимо учитывать, что свобода сторон по согласованию данного условия носит не абсолютный, а относительный характер, поскольку, во-первых, незначительная продолжительность использования объекта недвижимости должна отвечать тем интересам, исходя из которых контрагенты принимали решение о вступлении в обязательственные отношения; во-вторых, крайне короткий срок действия договора по временному использованию объекта недвижимости не должен нарушать существа арендных отношений.

3. Предварительный договор аренды недвижимого имущества представляет собой сделку, предусматривающую обязательства сторон по заключению в будущем договора аренды определенного объекта недвижимости. Данный вид договора относится к организационным договорам, направленным не на товарообмен, а на его организацию, то есть на установление взаимосвязей участников будущего товарообмена. Предметом предварительного договора аренды недвижимости является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. В связи с этим не подлежит государственной регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить сделку, подлежащую государственной регистрации.

В целях упорядочивания сведений о таких сделках в отношении как вновь возводимых объектов недвижимости, так и уже вовлеченных в хозяйственные отношения целесообразным является введение системы мер по их учету без создания при этом дополнительных административных барьеров для участников гражданского оборота. Предварительный договор аренды недвижимого имущества подлежит учету в государственном кадастре недвижимости в качестве сделки в отношении объекта недвижимости целиком либо его части.

4. Помещением является пространство внутри здания, сооружения, строения или за его пределами, но технически связанное с ним, с определенным функциональным (жилым или нежилым) назначением, ограниченное конструктивными элементами и идентифицированное в установленном для объектов недвижимого имущества порядке.

5. Объектом незавершенного строительства является учтенный в государственном кадастре недвижимости объект недвижимого имущества, являющийся результатом незавершенного процесса по созданию и (или) реконструкции здания, сооружения, в отношении которого не получено разрешение на ввод его в эксплуатацию.

Объекты незавершенного строительства, являясь вещами непотребляемыми и не изъятыми из оборота, могут быть объектами аренды, за исключением случаев, указанных в законе. В целях установления единого правового режима аренды зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства следует дополнить ст. 650 ГК РФ пунктом 3 следующего содержания.

Правила настоящего параграфа применяются к аренде объектов незавершенного строительства, если иное не предусмотрено законом или договором.

6. Машиноместо в структуре автостоянки, расположенной в здании или сооружении, - это часть нежилого помещения, предназначенная исключительно для хранения (стоянки) автомобилей, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Признаками, характеризующими машиноместо в качестве объекта недвижимости, являются: ограниченность функционального назначения; возможность определения пространства машиноместа не только в реальной, но и в идеальной форме; временный характер использования.

Машиноместо в структуре автостоянки, расположенной в здании или сооружении, представляет собой самостоятельный объект гражданских прав, а следовательно, может являться предметом договора аренды.

7. Недостаточная регламентация отношений, связанных с несанкционированной перепланировки арендуемых объектов недвижимости, является существенным препятствием для эффективного использования не только публичной недвижимости, но и недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, поскольку с этой проблемой сталкивается значительное число арендодателей в большинстве регионов.

В связи с тем, что действующее законодательство содержит весьма ограниченный набор юридических инструментов по регламентации данных отношений, необходимо дополнить ст. 622 ГК РФ положением о том, что

если арендатор возвратил арендованное имущество в состоянии, отличном от

того, в котором он его получил, с учетом нормального износа, а договором аренды была предусмотрена обязанность арендатора не производить таких изменений без письменного согласия арендодателя, то последний имеет право обратиться в суд с требованиями об обязании привести имущество в первоначальное состояние и (или) взыскании убытков, связанных с осуществлением указанных действий арендатора.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Положения диссертации восполняют существенный пробел в отечественной цивилистике и создают необходимую базу для дальнейшей оптимизации гражданско-правового регулирования аренды объектов недвижимости. Кроме того, они могут оказаться полезными для совершенствования норм гражданского законодательства в сфере оборота объектов недвижимого имущества в целом, а также могут применяться в научно-исследовательской работе, в процессе преподавания гражданско-правовых дисциплин и подготовки учебно-методической литературы.

Апробация исследования. Положения и выводы диссертации нашли отражение в семи опубликованных статьях, были обсуждены и одобрены на заседаниях кафедры гражданского права и процесса Московского городского университета управления Правительства Москвы. Материалы исследования использованы в учебно-методических документах дисциплин гражданско-правового цикла и в процессе преподавания в указанном университете.

Кроме того, ряд положений диссертации был представлен автором в докладах на следующих научно-практических конференциях МГУУ Правительства Москвы: «Современные тенденции и актуальные проблемы развития столичного мегаполиса» (Москва, 4 мая 2007 г.), «Состояние, проблемы и перспективы развития законодательства города Москвы» (Москва, 14 декабря 2007 г.), «Современные тенденции и актуальные проблемы развития столичного мегаполиса» (Москва, 5 мая 2008 г.), а также внедрен в деятельность Северо-Восточного территориального агентства Департамента имущества города Москвы.

Структура диссертации состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, заключения и списка использованной литературы.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, показывается степень разработанности проблемы, рассматриваются объект, предмет, цель, задачи, методологические и теоретические основы, научная новизна исследования, раскрываются его теоретическая и практическая значимость и формы апробации, кратко формулируются основные положения, выносимые на защиту.

В первой главе - «Особенности регламентации современных отношений по аренде недвижимости» - рассматриваются правовые конструкции, регламентирующие современные отношения по аренде объектов недвижимости, а также связанные с ними проблемы правового регулирования исследуемой области имущественных отношений.

В первом параграфе - «Договор аренды части объекта недвижимости» - изучается проблема правовой регламентации аренды части объекта недвижимости.

Рассматривается проблема аренды крыши здания и (или) сооружения. В процессе анализа действующей нормативной базы по аренде недвижимости решается вопрос о правомерности отнесения крыши к категории непотребляемых вещей, указанных в п. 1 ст. 607 ГК РФ. С этой целью исследуется гражданско-правовое определение вещи. Формулируется вывод о том, что вещью в гражданском праве следует признать материальный, физически осязаемый объект, который благодаря своим свойствам удовлетворяет какие-либо человеческие потребности. С этих позиций автор приходит к выводу, что крыша здания и (или) сооружения относится к непотребляемым вещам, указанным в п. 1 ст. 607 ГК РФ, а следовательно, может являться объектом аренды. Подвергаются критике мнения о невозможности передачи крыши в аренду. Формулируя

собственную позицию по данному вопросу, автор приводит экономическое обоснование целесообразности и правовое обоснование возможности использования крыши зданий и (или) сооружений на правах аренды.

Особое внимание уделяется проблеме аренды части нежилого помещения. Автор анализирует существующие в цивилистике концептуальные позиции по вопросу правомерности аренды части нежилого помещения и обосновывает собственную точку зрения на проблему.

Изучению подвергается вопрос о правовом статусе арендодателя и арендатора. Отмечается, что статус определяется содержанием сделки по аренде части нежилого помещения, при этом важно учитывать предоставляется арендатору право временного владения и пользования этой частью или только право временного пользования.

Исследуются иные правовые конструкции, регламентирующие отношения по использованию части объекта недвижимости в настоящее время. Критическому анализу подвергается договор о предоставлении права пользования конструктивным элементом здания (сооружения) в целях размещения наружной рекламы1. Автор делает вывод об уязвимости указанной правовой конструкции в сравнении с договором аренды и приводит правовое обоснование своей точки зрения по данному вопросу.

Особое внимание уделяется решению проблемы государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости. Исследуется соотношение категорий «часть помещения» и «часть комнаты в помещении». На основе проведенного анализа нормативной базы в сфере кадастрового учета объектов недвижимости автор разрабатывает механизм идентификации как комнат, входящих в состав определенного помещения, так и части отдельной комнаты, а также предлагает перечень последовательных действий

1 В Государственную Думу Федерального Собрания РФ 24 февраля 2009 г. был внесен проект Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 19 Федерального закона «О рекламе», регламентирующий размещение рекламных конструкций на крышах или фасадах многоквартирных домов при помощи данного вида договора.

лиц, желающих заключить договор аренды части нежилой комнаты. Для реализации данного механизма предлагается внести необходимые изменения в действующее законодательство.

Во втором параграфе - «Правовое регулирование договоров аренды, заключенных на крайне короткий срок» - исследуются особенности правового регулирования договоров аренды объектов недвижимости, заключенных на срок от нескольких дней до нескольких часов.

В результате проведенного анализа нормативной базы в сфере аренды недвижимого имущества автор приходит к выводу, что законодательство содержит ограничения (пределы) по установлению минимального срока договора аренды лишь в исключительных случаях. Исходя из этого исследуются отношения по использованию объектов недвижимости для проведения в них различного рода мероприятий (конференций, семинаров и т.д.). Раскрывается сущность и основные черты данного вида отношений.

В целях выработки методологической основы правового регулирования договоров аренды недвижимости, заключенных на крайне короткий срок, автор сосредоточивает основное внимание на анализе проблем, связанных с тем, что нередко объект аренды является сложной вещью, а также с тем, что срок действия рассматриваемого вида договоров не всегда совпадает со сроком фактического использования объекта аренды.

Стремясь к восполнению существующих в законодательстве пробелов в рассматриваемой сфере отношений, автор предлагает ряд мер по оптимизации правового регулирования аренды исследуемого вида недвижимости. Обращается внимание на то, что в настоящее время контрагенты при регламентации указанных отношений нередко вынуждены использовать при регулировании своих прав и обязанностей правила возмездного оказания услуг. В связи с этим автор на конкретных примерах показывает, что применение законодательства об аренде отвечает существу данных отношений в значительно большей степени, чем использование норм о возмездном оказании услуг.

В третьем параграфе - «Предварительный договор аренды» -выявляются и анализируются особенности предварительного договора аренды объектов недвижимого имущества, а также исследуются проблемы правового регулирования отношений, возникающих из данного вида договора.

Отмечается, что законодательно форма такого договора нигде не утверждена, а ГК РФ содержит лишь общие нормы о предварительном договоре. Значительное внимание уделяется раскрытию правовой природы предварительного договора аренды недвижимости. В связи с этим автор обращается к дореволюционному российскому праву и к советскому законодательству. В разрезе данного аспекта исследуется проблема правомерности заключения предварительного договора аренды лицом, не обладающим необходимым титулом на объект недвижимости. В связи с этим автор обращается к изучению института запродажи (предварительного договора купли-продажи, широко применяемого в дореволюционный период).

Значительное внимание уделяется проблеме определения момента заключения основного договора аренды. Рассматривается вопрос о правомерности не указывать в предварительном договоре конкретную дату заключения основного договора, а привязывать ее к событию, которое должно неизбежно наступить, например к дате государственной регистрации права собственности на объект. Квалифицируется как теоретически ошибочная и практически вредная позиция, согласно которой оформление права собственности на объект недвижимости не является неизбежным событием.

Уделяется внимание проблеме обеспечительного платежа, внесение которого потенциальным арендатором предусмотрено значительной частью заключаемых предварительных договоров аренды объектов недвижимости. Юридическая сущность данного платежа раскрывается посредством анализа норм ГК РФ о задатке. Автор подвергает критике мнение о том, что

денежные средства, перечисленные будущим арендатором потенциальному арендодателю, вне зависимости от условий договора не соответствуют определению задатка и являются авансом. Точка зрения, согласно которой платеж по основному договору, осуществляемый на основании предварительного договора, можно расценить как неосновательное обогащение также подвергается автором аргументированной критике.

Рассматривается проблема, возникающая при незаключении сторонами основного договора, когда потенциальные арендодатели отказываются возместить контрагентам стоимость произведенных ими в помещении работ. Обращается внимание на то, что к отношениям между сторонами, заключившими предварительный договор аренды недвижимого имущества и по каким-либо причинам не заключившим основной договор аренды, невозможно применить нормы ст. 623 ГК РФ, регулирующие вопросы улучшения арендованного имущества, поскольку арендных отношений между сторонами так и не возникло. На конкретных примерах из судебной практики показывается несовершенство действующего законодательства в исследуемой сфере отношений. В результате автор формулирует ряд положений, которые предлагает учесть при разработке типового предварительного договора аренды недвижимого имущества.

Во второй главе - «Особенности правового регулирования аренды некоторых объектов недвижимого имущества» - рассматриваются проблемы правового регулирования отдельных объектов недвижимости.

В первом параграфе - «Правовое регулирование аренды нежилых помещений» - исследуется правовая природа нежилых помещений и ее влияние на отношения по их аренде.

Автор анализирует существующие в литературе позиции относительно правовой природы нежилых помещений, на основе чего нежилые помещения предлагается рассматривать как недвижимые вещи, являющиеся самостоятельными объектами гражданских прав. Для решения проблем правового регулирования аренды нежилых помещений проводится

сравнительно-правовой анализ норм о жилых и нежилых помещениях. На основе анализа определения жилого помещения, а также исходя из содержащихся в ЖК РФ видов жилых помещений автор разрабатывает новую классификацию нежилых помещений, а объекты недвижимого имущества, обозначаемые законодателем термином «нежилое помещение», предлагает определять в качестве нежилых комнат по аналогии с жилыми комнатами, являющимися «минимальным» жилым помещением согласно ЖК РФ. Дается авторское понятие нежилой комнаты.

Большое внимание уделяется проблеме унификации правовых норм, регулирующих оборот жилых и нежилых помещений с учетом функционального назначения данных объектов недвижимости. В целях оптимизации нормативной базы по гражданскому обороту нежилых помещений автором формулируется легальное определение такого объекта гражданских прав, как помещение, которое может быть и жилым, и нежилым.

В результате критического анализа существующих в юридической науке подходов к решению проблемы правового регулирования аренды нежилых помещений автор приходит к выводу, что распространение действия норм § 4 гл. 34 ГК РФ на отношения по аренде нежилых помещений является необходимой, хотя и весьма «запоздалой» мерой по стабилизации российскими законодателями гражданского оборота недвижимого имущества, а соответствующее изменение гражданского законодательства станет только первым шагом на пути к комплексной модернизации правового поля, в рамках которого субъекты гражданских правоотношений осуществляют свою хозяйственную деятельность, непосредственно связанную с использованием нежилых помещений.

Большое внимание уделяется исследованию проблемы правового статуса владельца (собственника и арендатора) нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, а также нежилом здании. В результате автор приходит к выводу, что арендатор нежилого помещения в

силу ряда конструктивно-технических и специально-юридических особенностей данной категории вещей, а также правовой конструкции самого договора аренды, объективно вынужден при осуществлении своей деятельности учитывать права и законные интересы иных владельцев (собственников и арендаторов) недвижимого имущества, которое прямо связано с объектом аренды или имеет с ним опосредованную связь. На конкретных примерах судебной практики, а также на основе анализа действующего законодательства показывается несовершенство нормативной базы в исследуемой сфере отношений, в связи с чем предлагается внести необходимые изменения в ГК РФ.

Во втором параграфе - «Правовой режим аренды объектов незавершенного строительства» - раскрываются сущность и основные черты объектов незавершенного строительства, на основе чего исследуется проблема правового режима их аренды.

Изучается понятие объекта незавершенного строительства, формулируются его признаки, дается авторское понятие данной категории недвижимого имущества. Исследуется проблема определения момента возникновения и прекращения существования объекта незавершенного строительства. Особое внимание уделяется значению учета объектов незавершенного строительства в государственном кадастре недвижимости. Автором обосновывается и формулируется собственная позиция по вопросу действия в отношении объекта незавершенного строительства договора строительного подряда.

При исследовании вопроса о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства особое внимание уделяется проблеме соотношения характеристик объекта незавершенного строительства на момент регистрации права собственности и по окончании строительства объекта. Решать данную проблему автор предлагает в рамках действующей нормативной базы, в связи с чем проводит анализ подзаконных актов в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество

и сделок с ним. Выявляя и анализируя значение самой государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, автор приходит к выводу, что первичным является именно возникновение самого объекта незавершенного строительства, а государственная регистрация права собственности на него является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения у лица права собственности на объект в соответствии с ГК РФ. В свою очередь, признаком, свидетельствующим о признании и подтверждении государством (в лице соответствующего его органа) приобретения объектом статуса недвижимого имущества, а также возможности вовлечения такого имущества в гражданский оборот в качестве объекта незавершенного строительства, является факт внесения сведений о нем в соответствующий раздел государственного кадастра недвижимости.

Квалифицируется как теоретически ошибочный и практически вредный существующий в литературе подход к решению проблемы аренды объектов незавершенного строительства с точки зрения их потребительских свойств. В связи с этим автором формулируется положение, согласно которому правовое регулирование гражданского оборота недвижимости должно иметь основной целью не регламентацию отношений, развитие которых, по мнению законодателя, представляет экономический интерес, а формирование такого правового поля, в рамках которого участники гражданских правоотношений могли бы по своему усмотрению реализовывать предоставленные им законом права. С этих позиций делается вывод о том, что объекты незавершенного строительства, являясь вещами непотребляемыми и не изъятыми из оборота, могут быть объектами аренды.

Исследуется вопрос об источниках правового регулирования аренды объектов незавершенного строительства. Автор приходит к выводу, что в действующем законодательстве есть все предпосылки для распространения норм об аренде зданий и сооружений на аренду объектов незавершенного строительства.

В третьем параграфе - «Машиноместо как объект аренды» -раскрываются сущность и основные черты такого объекта гражданских прав, как машиноместо в структуре автостоянки, расположенной в здании или сооружении.

Для решения проблемы правового режима аренды машиноместа, расположенного в здании или сооружении, автор обращается к исследованию его правовой природы и решению вопроса о справедливости отнесения машиноместа к самостоятельному объекту гражданских прав. На основе детального анализа СНиПа 21-02-99 «Стоянки автомобилей» делается вывод, что машиноместо является частью нежилого помещения в здании или сооружении. Особое внимание уделяется решению вопроса о характере связи между машиноместом и автостоянкой, в которой оно расположено, а также установлению правового статуса автостоянки в качестве объекта недвижимости. Исследуя вопрос о соотношении автостоянки и расположенного в ней машиноместа, автор приходит к выводу, что машиноместо в структуре автостоянки, расположенной в здании или сооружении, является самостоятельным объектом гражданских прав.

Определяются признаки, характеризующие машиноместо в качестве объекта недвижимости, и формулируется его легальное определение.

Значительное внимание уделяется решению проблемы детального механизма описания и учета машиномест как индивидуально-определенных вещей, отсутствующего в действующем законодательстве. На основе проведенного анализа нормативной базы в сфере кадастрового учета объектов недвижимости автор приходит к выводу, что в настоящее время имеются существенные пробелы в законодательстве в сфере регламентации отношений по гражданскому обороту машиномест в части их учета в государственном кадастре недвижимости, в следствие чего принятые в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» подзаконные акты не содержат правовых норм, в должном объеме

позволяющих осуществлять учет машиномест как частей объектов кадастрового учета.

Отмечая такой признак машиноместа, как временный характер использования, автор обращается к вопросу о правовой конструкции, допускающей использование одного объекта недвижимого имущества несколькими лицами, и возможности ее применения к отношениям по аренде машиномест. Формулируется положение о возможности заключения договора аренды машиноместа, предметом которого является временное пользование данным объектом недвижимости несколькими арендаторами. Таким договором, с точки зрения автора, может являться договор аренды машиноместа с множественностью лиц на стороне арендатора.

Изучается вопрос о правовом регулировании аренды машиномест. Делается вывод о том, что машиноместа как части нежилых помещений по своей правовой природе гораздо ближе к зданиям и сооружениям, чем к иным объектам гражданских прав, аренда которых регулируется специальными нормами, выделенными в ГК в отдельные параграфы в рамках 34 главы.

В третьей главе - «Особенности аренды объектов недвижимости, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности» -исследуется специфика аренды указанных объектов недвижимости.

В первом параграфе - «Порядок заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности» - изучаются особенности порядка заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности, с учетом последних изменений федерального антимонопольного законодательства.

Основное внимание сосредоточивается на исследовании концептуальных изменений в сфере нормативного регулирования аренды публичной недвижимости, произошедших с момента введения (2 июля 2008 г.) в текст ФЗ «О защите конкуренции» ст. 17.1. Данная норма

предусматривает, что заключение договоров аренды государственного и (или) муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров (за исключением случаев, указанных в законе). Проводится анализ нормативной базы в области управления и распоряжения государственным и (или) муниципальным имуществом, при этом значительное внимание уделяется исследованию нормативных актов, обусловивших внесение указанных выше изменений в федеральное законодательство.

Рассматривая вопрос о соотношении норм ФЗ «О защите конкуренции» и ГК РФ, автор обращается к изучению роли и места антимонопольного законодательства, частью которого является данный закон, в системе гражданского права в целом, и в обязательственном праве в частности. Особое внимание уделяется изучению вопроса о том, является ли антимонопольное законодательство частью гражданского законодательства или элементом публичного права, содержащим правила поведения, обязательные для участников гражданских правоотношений. При этом внимание акцентируется на исследовании места в системе российского права законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проводится сравнительно-правовой анализ антимонопольного законодательства и законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость. Обращается внимание на то, что нормы о государственной регистрации недвижимости содержатся непосредственно в ст. 131 ГК РФ, в то время как возможность установления законом особого порядка заключения договоров аренды государственного и (или) муниципального имущества кодексом прямо не предусмотрена.

Исследуется проблема соответствия норм ст. 17.1 приведенного выше закона и положений ст. 621 ГК РФ. При этом особое внимание автор сосредоточивает на решении вопроса о реализации добросовестным арендатором объекта недвижимости, находящегося в публичной

собственности, предусмотренного кодексом права на заключение договора аренды на новый срок согласно требованиям ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции». Отмечается, что именно отсутствие детального механизма реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок и явилось основной проблемой, с которой столкнулось большинство хозяйствующих субъектов после введения ст. 17.1 указанного закона. В целях стабилизации рынка аренды государственной и муниципальной недвижимости автором предлагается ряд мер по решению данной проблемы, в том числе увеличение предельных сроков аренды некоторых объектов публичного недвижимого имущества.

Во втором параграфе - «Реновация объектов недвижимости как форма арендной платы» - раскрываются сущность и основные черты договоров аренды государственного и (или) муниципального имущества, предусматривающих проведение реновации (реконструкции, капитального ремонта) объектов недвижимости как формы арендной платы.

Значительное внимание уделяется разработке механизма правового регулирования договоров аренды, предусматривающих обязанность осуществления арендатором реновации объекта недвижимости как формы арендной платы. При этом на первый план выходит проблема соответствия действующему гражданскому законодательству условия договора аренды, предусматривающего внесение арендной платы только путем осуществления капитального ремонта объекта недвижимости или его реконструкции. В рамках данного аспекта исследования значительное внимание уделяется решению вопросов о сохранении данным договором аренды возмездного характера, а также о соответствии условий договора аренды здания или сооружения с приведенной формой арендной платы требованиям п. 1 ст. 654 ГКРФ.

Автор приходит к выводу, что в ст. 614 ГК РФ указываются только допустимые формы арендной платы без указания на механизм соотношения

понятий формы и размера арендной платы, в то время как в ст. 654 ГК РФ говорится именно о размере арендной платы. При этом каким образом стороны должны сублимировать одну из предусмотренных ст. 614 ГК РФ форм арендной платы в установленный в ст. 654 ГК РФ ее размер законодатель не уточняет. В качестве решения данной проблемы предлагается указывать в договоре размер арендной платы не в денежном выражении, а в неких условных единицах, например в квадратных метрах реконструированного или отремонтированного объекта аренды. Размер арендной платы может устанавливаться единовременно или изменяться по соглашению сторон.

Отмечается, что заключение рассматриваемого вида договоров аренды должно осуществляться по результатам конкурса. На основе проведенного исследования делается вывод о взаимосвязи правовой природы договора аренды недвижимого имущества с условием о реновации арендатором объекта аренды как формы арендной платы и концессионного соглашения. В связи с этим автор обращается к изучению соотношения данного вида договора аренды и концессионного соглашения. В результате формулируется положение о том, что концессионное соглашение является смешанным гражданско-правовым договором, содержащим в числе прочих элементы договора аренды. Однако, несмотря на внешнее сходство рассматриваемых правовых конструкций, анализ данных сделок показывает ряд принципиальных различий между ними.

В третьем параграфе - «Перепланировка арендуемых помещений» -исследуются проблемы перепланировки арендуемых помещений, находящихся в публичной собственности.

Особое внимание уделяется изучению данной проблемы в контексте влияния факта несанкционированной перепланировки нежилых помещений на возникновение, изменение и (или) прекращение отношений по их аренде. На конкретных примерах автор показывает, что несогласованная в установленном порядке перепланировка нежилых помещений, подлежащих

передаче в аренду, нередко может препятствовать возникновению арендных отношений. Обращается внимание на то, что перепланировка арендуемого помещения при определенных условиях (изменение площади объекта) может рассматриваться в качестве правоизменяющего юридического факта.

Автор сосредоточивается на решении вопросов, связанных с правовыми последствиями передачи арендованного имущества в состоянии, отличном от того, в котором его получил арендатор, поскольку основной проблемой возврата арендодателю помещения с произведенной в нем незаконной перепланировкой является легализация последней. В результате критического анализа норм ЖК РФ, регулирующих данную сферу отношений, автором обосновывается и формулируется вывод о том, что применить правовые нормы ст. 29 ЖК РФ в качестве юридического инструмента но регламентации отношений, возникающих после прекращения договора аренды объектов нежилого фонда, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности, не представляется возможным. Вывод о несовершенстве действующего федерального законодательства в исследуемой области отношений подтверждается конкретными примерами из судебной практики ряда регионов.

В целях минимизации затрат органов государственной власти и органов местного самоуправления на узаконивание совершенной арендатором перепланировки объекта недвижимого имущества автор предлагает внести необходимые изменения в ст. 622 ГК РФ.

В заключении формулируются положения и выводы, отражающие научную новизну, теоретическую и практическую значимость проведенного исследования.

Основные положения и выводы диссертации опубликованы в следующих работах:

- в ведущих рецензируемых научных изданиях, входящих в перечень

ВАК:

1. Ланда В.М. Договор предварительной аренды нежилых помещений: проблемы правоприменения// Юрист. 2008. № 4. - 0,3 п.л.

2. Ланда В.М. Правовое регулирование аренды объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы (проблемы теории и практики)// Юрист. 2007. № 11. - 0,6 п.л.

3. Ланда В.М. Проблемы правового регулирования аренды части объекта недвижимости// Юрист. 2009. № 2. - 0,4 п.л;

- в иных изданиях:

4. Ланда В.М. Актуальные проблемы развития законодательства об аренде недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы// Современные тенденции и актуальные проблемы развития столичного мегаполиса: Материалы V научно-практической конференции студенческого научного сообщества МГУУ Правительства Москвы (4 мая 2007 года). М.: МГУУ Правительства Москвы, 2008. - 0,2 п.л.

5. Ланда В.М. Машиноместо в гараже как объект гражданских прав// Недвижимость. Строительство. Право. 2008. № 4. - 0,4 п.л.

6. Ланда В.М. Некоторые особенности аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы// Вестник МГУУ Правительства Москвы. 2007. № 1. - 0,5 п.л.

7. Ланда В.М. Состояние и перспективы развития законодательства города Москвы в сфере управления имуществом города// Научные труды. Российская академия юридических наук. Выпуск. 8. В 3 томах. Том 2. М.: Издательская группа «Юрист», 2008.

КОПИ-ЦЕНТР св. 7:07:10429 Тираж 100 экз. г. Москва, ул. Енисейская, д.36 тел.: 8-499-185-7954,8-906-787-7086

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Ланда, Владимир Михайлович, кандидата юридических наук

Введение.

Глава 1. Особенности регламентации современных отношений по аренде недвижимости

§ 1. Договор аренды части объекта недвижимости.

§ 2. Правовое регулирование договоров аренды, заключенных на крайне короткий срок.

§ 3. Предварительный договор аренды.

Глава 2. Особенности правового регулирования аренды некоторых объектов недвижимого имущества

§ 1. Правовое регулирование аренды нежилых помещений.

§ 2. Правовой режим аренды объектов незавершенного строительства.

§ 3. Машиноместо как объект аренды.

Глава 3. Особенности аренды объектов недвижимости, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности

§ 1. Порядок заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности.

§ 2. Реновация объектов недвижимости как форма арендной платы.

§ 3. Перепланировка арендуемых помещений.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Особенности гражданского-правового регулирования аренды объектов недвижимости"

Актуальность темы исследования. Распоряжением Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. № 1662-р «О концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года» утверждена Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года (далее Концепция).1 Раздел IV Концепции посвящен развитию экономических институтов и поддержанию макроэкономической стабильности. Согласно абз. 1 указанного раздела переход к инновационному социально ориентированному типу развития невозможен без формирования в России институциональной среды, способствующей росту предпринимательской и инновационной активности на основе свободы творчества, самореализации каждого человека. Такая институциональная среда характеризуется в том числе, эффективным функционированием развитых рынков земли и иной недвижимости.

Следует отметить, что среди концептуальных направлений развития столичного законодательства, оптимизации гражданского оборота недвижимого имущества также уделено особое внимание. Постановлением Правительства Москвы от 26 июня 2007 г. № 513-ПП «О стратегии развития о города Москвы на период до 2025 года» одобрены Основные направления стратегии развития города Москвы на период до 2025 года. Третий раздел указанного документа посвящен формированию потенциала социально-экономического развития города. Согласно пункту 3.3 данного раздела одним из приоритетных направлений является повышение эффективности управления находящимися в собственности города земельными ресурсами, зданиями, сооружениями.

Как следует из указанного выше, столичные власти также непосредственно связывают социально-экономическое развитие города с

1 СЗ РФ. 2008. № 47. Ст. 5489. 2

Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. № 39. повышением эффективности управления городским имуществом и, прежде всего объектами недвижимости, находящимися в собственности Москвы.

Правительством Москвы определены основные задачи по управлению городской недвижимостью.1 В числе прочего столичными властями в качестве приоритетных направлений деятельности обозначено решение таких вопросов, как механизм установления размера арендной платы за пользование объектами нежилого фонда города; порядок предоставления льгот за пользование городской недвижимостью; закрепление и развитие практики проведения конкурсов и аукционов по сдаче в аренду объектов публичной недвижимости.

Итак, основные задачи по управлению столичной недвижимостью непосредственно связаны с арендой городской собственности. Надо признать, что институту аренды недвижимого имущества особое значение придается и в Концепции, согласно которой предстоит осуществить ряд мер институционального характера для содействия развитию малого и среднего предпринимательства, которые в том числе включают упрощение для малых предприятий доступа к аренде недвижимости (подраздел 1 раздела IV Концепции).

Таким образом, аренда недвижимости вновь, как и в конце 80-х годов прошлого века, становится одним из основных инструментов, обеспечивающих социально-экономическое развитие нашего государства.

Тем не менее, следует отметить, что в науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике еще не решены многие проблемы правового регулирования аренды объектов недвижимого имущества.

Нежилые помещения и объекты незавершенного строительства являлись предметом ряда исследований, однако единого мнения относительно их правовой природы и ее влияния на отношения по их аренде

1 См.: постановление Правительства Москвы от 23 мая 2006 г. № 327-ПП «Об итогах концепции управления собственностью Москвы и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2005 года и основных задачах по управлению имуществом города Москвы до 2008 г.» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. №34. не существует ни в науке, ни среди правоприменительных и судебных органов. В качестве отдельной фундаментальной проблемы следует обозначить спектр вопросов, касающихся правового регулирования аренды части объекта недвижимости. Крайне незначительной степенью теоретической разработанности характеризуется проблема правового режима машиномест и особенностей правового регулирования их аренды. Предварительный договор аренды недвижимого имущества является юридическим инструментом, регламентирующим будущие арендные отношения, однако законодательно форма предварительного договора аренды нигде не утверждена, а ГК РФ содержит лишь общие нормы о предварительном договоре.

Отдельным блоком настоящего исследования являются вопросы в сфере отношений по аренде публичной недвижимости. Антимонопольным законодательством установлены особенности порядка заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества, в то время как, вопрос о коллизии норм антимонопольного и гражданского законодательства остается нерешенным. Действующее законодательство не позволяет в полной мере регламентировать отношения по перепланировке арендуемых помещений, а также по реновации объектов аренды в качестве формы арендной платы.

Все вышесказанное, вкупе с усилением роли аренды в условиях глобальных финансовых катаклизмов свидетельствует об актуальности проблем правового регулирования аренды недвижимости.

Степень научной разработанности темы. Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. Данный институт являлся перманентным предметом исследований на протяжении всего периода развития европейской цивилистической науки.

Среди исследований договора аренды российскими юристами в дореволюционный период следует выделить труды К.Н. Анненкова, Ю. Барона, J1.A. Кассо, Д.И. Мейера, И.А. Покровского и др. В советском гражданском праве вопросам аренды уделялось значительно меньше внимания, вместе с тем, стоит отметить, что проблемам института аренды посвящены труды A.M. Винавера, Э.А. Зинчука, О.А. Красавчикова, И.Б. Новицкого и др. Среди научных работ по проблемам аренды в современном периоде следует выделить труды Б.А. Азукаевой, Е.С. Гречихо, А.Н. Дорошковой, А.В. Ерш, Б.Д. Завидова, Н.С. Карцевой, М.Е. Мещеряковой, С.Г. Сафаралиевой.

Тем не менее, несмотря на значительный вклад указанных авторов в решение проблем правового регулирования аренды недвижимого имущества, развитие потребностей участников гражданских правоотношений в процессе реализации их имущественных интересов нередко обусловливает необходимость решения возникающих при этом новых проблем теоретического характера, которые связаны с арендой отдельных объектов недвижимости. В настоящее время наблюдается колоссальный отрыв в своем развитии современных товарно-денежных отношений от действующей нормативной базы по аренде недвижимости. Некоторые проблемные моменты решаются посредством совершенствования законодательной базы в области правового регулирования оборота недвижимого имущества, но, несмотря на активную законотворческую работу федеральных и региональных законодателей, хозяйствующие субъекты нередко сталкиваются с существенными проблемами в сфере отношений по аренде недвижимого имущества.

С учетом изложенного, в настоящее время можно говорить о недостаточности доктринального исследования современных отношений по аренде недвижимости, и необходимости решения ряда фундаментальных теоретических проблем в данной области знаний.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения в области аренды объектов недвижимого имущества, а предметом выступают особенности гражданско-правового регулирования аренды объектов недвижимости (на примере города Москвы).

Цели и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в раскрытии примере города Москвы особенностей гражданско-правового регулирования аренды объектов недвижимости, характерных для современного российского мегаполиса. Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:

- выявить особенности правового режима аренды части объекта недвижимости и определить механизм государственной регистрации данного вида договора аренды;

- установить особенности правового регулирования договора аренды, заключенного на крайне короткий срок; определить особенности регламентации отношений по использованию объектов недвижимости при помощи предварительного договора аренды;

- выявить особенности нежилых помещений, объектов незавершенного строительства и машиномест как объектов аренды;

- установить особенности порядка заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества;

- исследовать влияние перепланировки нежилых помещений на отношения по их аренде;

- сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Методологические и теоретические основы исследования. В процессе исследования использовались подтвердившие свою эффективность на практике методы научного познания гражданско-правовых явлений и процессов, в том числе системный, структурно-функциональный, сравнительно-правовой, логический, а также юридико-технические способы толкования правовых норм. Использована общенаучная, теоретико-правовая, специально-юридическая и, прежде всего, гражданско-правовая литература, имеющая как прямое, так и косвенное отношение к избранной теме диссертационного исследования. В частности, были использованы труды М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, С.А. Герасименко, Б.М. Гонгало, О.С. Иоффе, О.М. Козырь, Н.М. Коршунова, П.В. Крашенинникова, В.А. Лапача, В.М. Литовкина, Ю.В. Романца, О.Н. Садикова, В.И. Синайского, К.И. Скловского, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича, и многих других ученых.

Исследован значительный массив законодательства в сфере аренды объектов недвижимости, а также документов высших судебных органов, обобщающих практику их применения и содержащих рекомендации по ее совершенствованию.

Эмпирическую основу диссертационного исследования составили материалы соответствующей судебной практики, а также правоприменительной практики: Комплекса имущественно-земельных отношений города Москвы, в том числе Департамента имущества города Москвы, Департамента земельных ресурсов города Москвы, Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы, а так же Управления Федеральной регистрационной службы по Москве, Территориального бюро технической инвентаризации в Северо-Восточном административном округе города Москвы.

Диссертантом также использован опыт работы в юридическом отделе Северо-Восточного территориального агентства Департамента имущества города Москвы, результатом которого в числе прочего явилась разнообразная практика по представлению интересов субъекта РФ - города Москвы в системе арбитражных судов и судов общей юрисдикции при рассмотрении дел по спорам, возникающим из отношений по аренде объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности города.

Исследование правового режима нежилых помещений, объектов незавершенного строительства и машиномест позволило выявить особенности данных объектов недвижимости, а также определить влияние правовой природы исследуемых объектов на отношения по их аренде.

Исследование отношений по временному использованию недвижимости, длящихся крайне незначительный промежуток времени, позволило сделать вывод о возможности их регулирования при помощи договора аренды, заключенного на крайне короткий срок. В результате изучения института предварительного договора аренды были обозначены существующие проблемы при использовании данного инструмента в качестве регулятора будущих арендных отношений.

В результате исследования были сформулированы правовые дефиниции таких категорий, как нежилое помещение, нежилая комната, объект незавершенного строительства, машиноместо.

Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положения и выводы, выносимые на защиту:

1. Статья 607 ГК РФ предусматривает возможность передачи в аренду непотребляемых вещей, однако данная норма не содержит указания на обязательность предоставления во временное владение и (или) пользование вещи целиком. В то же время, ряд авторов категорически возражает против возможности вовлечения в оборот части недвижимой вещи, поскольку ими ставится под сомнение делимость недвижимых вещей в принципе. Решение вопроса о правомерности аренды части недвижимой вещи через призму возможности (невозможности) выделения этой части в натуре является не вполне корректным, поскольку при этом рассматривается не сама проблема аренды части вещи, а констатируется отсутствие нормативного механизма по индивидуализации частей объектов недвижимости.

Для оптимизации аренды части объекта недвижимости необходимо дополнить п. 1 ст. 607 ГК РФ абзацем следующего содержания.

Указанные в пункте 1 настоящей статьи вещи могут быть переданы в аренду целиком или в части. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду частей отдельных видов имущества.

В этой связи при решении вопроса о минимальной продолжительности отношений по аренде недвижимости необходимо учитывать, что свобода сторон по согласованию данного условия носит не абсолютный, а относительный характер, поскольку, во-первых, незначительная продолжительность использования объекта недвижимости должна отвечать тем интересам, исходя из которых контрагенты принимали решение о вступлении в обязательственные отношения; во-вторых, крайне короткий срок договора по временному использованию объекта недвижимости не должен нарушать существа арендных отношений.

В целях упорядочивания и систематизации сведений о таких сделках как в отношении вновь возводимых объектов недвижимости, так и в отношении уже вовлеченных в хозяйственные отношения, целесообразным является введение системы мер по их учету, не создавая при этом дополнительных административных барьеров для участников гражданского оборота. Предварительный договор аренды недвижимого имущества подлежит учету в государственном кадастре недвижимости в качестве сделки в отношении объекта недвижимости целиком либо его части.

Объекты незавершенного строительства, являясь вещами непотребляемыми и не изъятыми из оборота, могут быть объектами аренды, за исключением случаев, указанных в законе. В целях установления единого правового режима аренды зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства следует дополнить статью 650 ГК РФ пунктом 3 следующего содержания.

Признаками, характеризующими машиноместо в качестве объекта недвижимости, является следующее.

- ограниченность функционального назначения;

- возможность определения пространства машиноместа не только в реальной, но и в идеальной форме;

- временный характер использования.

Машиноместо в структуре автостоянки, расположенной в здании или сооружении, является самостоятельным объектом гражданских прав, а, следовательно, может являться предметом договора аренды.

7. Проблема несанкционированной перепланировки арендуемых объектов недвижимости является существенным препятствием для эффективного использования не только публичной недвижимости, но и недвижимого имущества, находящегося в частной собственности. Несмотря на то обстоятельство, что с проблемами перепланировки арендуемых объектов государственной и (или) муниципальной собственности сталкивается значительное число арендодателей в большинстве регионов, действующее законодательство содержит весьма ограниченный набор юридических инструментов по регламентации данных отношений.

В связи с этим необходимо дополнить статью 622 ГК РФ положением о том, что если арендатор возвратил арендованное имущество в состоянии, отличном от того, в котором он его получил, с учетом нормального износа, а договором аренды была предусмотрена обязанность арендатора не производить таких изменений без письменного согласия арендодателя, то последний имеет право обратиться в суд с требованиями об обязании привести имущество в первоначальное состояние и (или) взыскании убытков, связанных с осуществлением указанных действий арендатора.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Положения и выводы диссертации восполняют существенный пробел в отечественной цивилистике и создают необходимую базу для дальнейшей оптимизации гражданско-правового регулирования аренды объектов недвижимости. Кроме того, они могут оказаться полезными для совершенствования норм гражданского законодательства в сфере оборота объектов недвижимого имущества в целом, они могут применяться в научно-исследовательской работе, в процессе преподавания гражданско-правовых дисциплин и подготовки учебно-методической литературы.

Апробация результатов исследования. Диссертационная работа обсуждена и одобрена на кафедре гражданского права и процесса Московского городского университета управления Правительства Москвы. Основные научные положения исследования, выводы и предложения по совершенствованию действующего законодательства изложены автором в ряде научных публикаций. Некоторые опубликованные научные работы автора включены в справочно-правовую систему «КонсультантПлюс». Ряд положений и выводов диссертации были представлены автором в докладах на следующих научно-практических конференциях: «Современные тенденции и актуальные проблемы развития столичного мегаполиса» (МГУУ Правительства Москвы, Москва, 4 мая 2007 г.), «Состояние, проблемы и перспективы развития законодательства города Москвы» (МГУУ Правительства Москвы, Москва, 14 декабря 2007 г.), «Современные тенденции и актуальные проблемы развития столичного мегаполиса» (МГУУ Правительства Москвы, Москва, 5 мая 2008 г.).

Структура работы определяется целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих 9 параграфов, заключения и библиографического списка.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Ланда, Владимир Михайлович, Москва

Заключение

Настоящее исследование посвящено особенностям гражданско-правового регулирования аренды объектов недвижимости, характерным для современного российского мегаполиса.

Автором сделан вывод о возможности вовлечения части недвижимой вещи в хозяйственный оборот при помощи договора аренды, а также предложен механизм государственной регистрации данного вида сделок. Сформулировано положение о необходимости дополнить п. 1 ст. 607 ГК РФ абзацем, предусматривающим, что указанные в пункте 1 данной статьи вещи могут быть переданы в аренду целиком или в части, при этом законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду частей отдельных видов имущества.

В ходе исследования отношений по временному использованию недвижимости, длящихся крайне незначительный промежуток времени,

1 См., напр., постановление ФАС Уральского округа от 12 февраля 2007 г. по делу № Ф09-412/07-С6. рассмотрены существующие правовые конструкции, при помощи которых осуществляется регламентация данного вида отношений и сделан вывод о возможности регулирования таких отношений при помощи договора аренды, заключенного на крайне короткий срок.

Сформулировано положение о том, что при решении вопроса о минимальной продолжительности отношений по аренде недвижимости, необходимо учитывать, что свобода сторон по согласованию данного условия носит не абсолютный, а относительный характер, поскольку, во-первых, незначительная продолжительность использования объекта недвижимости должна отвечать тем интересам, исходя из которых контрагенты принимали решение о вступлении в обязательственные отношения; во-вторых, крайне короткий срок договора по временному использованию объекта недвижимости не должен нарушать существа арендных отношений.

В работе рассмотрен институт предварительного договора аренды и обозначены существующие проблемы при использовании данного инструмента в качестве регулятора будущих арендных отношений. Предварительный договор аренды нежилого помещения, предложено учитывать в государственном кадастре недвижимости в качестве сделки в отношении объекта недвижимости целиком либо его части.

Результатами проведенного исследования явились также сформулированные дефиниции таких категорий, как нежилое помещение, нежилая комната, объект незавершенного строительства, машиноместо; определены признаками, отличающие машиноместо от иных объектов недвижимости.

Приводится новая классификации нежилых помещений, согласно которой, нежилое помещение, является родовым понятием, основанным на таком признаке, как непригодность для постоянного проживания граждан. С учетом предложенной классификации сделан вывод о том, что объекты недвижимого имущества, обозначаемые в настоящее время законодательством термином «нежилое помещение», могли бы определяться в качестве нежилых комнат по аналогии с жилыми комнатами, являющимися «минимальным» жилым помещением согласно ЖК РФ. На основе анализа правовой природы объектов незавершенного строительства и машиномест в структуре автостоянки, расположенной в здании или сооружении, сделан вывод о том, что указанные объекты недвижимости могут являться предметом договора аренды.

С момента вступления в силу ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» в сфере нормативного регулирования аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной и (или) муниципальной собственности, произошли концептуальные изменения. В настоящей работе осуществлен анализ данных изменений, а также исследована проблема соотношения норм антимонопольного законодательства и положений ГК РФ, в том числе на основе сравнительно-правового анализа правовой природы норм о государственной регистрации прав на недвижимость и требований антимонопольного законодательства к заключению договоров государственного и (или) муниципального имущества.

Особое внимание уделено проблеме соотношения ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» и ст. 621 ГК РФ в части реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды публичного имущества на новый срок. В целях стабилизации рынка аренды государственной и муниципальной недвижимости предложено увеличение предельных сроков аренды некоторых объектов публичного недвижимого имущества с учетом установленных федеральным и региональным законодательством сроков аренды земельных участков, занятых объектами капитального строительства.

Исследованию была подвергнута проблема правового регулирования договоров аренды, предусматривающих обязанность осуществления арендатором реновации объекта публичной недвижимости в качестве формы арендной платы. В результате проведенного исследования сформулирован вывод о том, что договор аренды, предусматривающий реновацию объекта недвижимости в качестве формы арендной платы, имеет возмездный характер. Рассмотрена проблема соответствия условий договора аренды здания или сооружения с данной формой арендной платы требованиям п. 1 ст. 654 ГК РФ, в качестве решения которой предложено указание в договоре размера арендной платы не в денежных средствах, а в определенных условных единицах, например, квадратных метрах реконструированного или отремонтированного объекта аренды. Указанный размер арендной платы может устанавливаться единовременно или изменяться по соглашению сторон. На основе анализа положений ФЗ «О концессионных соглашениях» сформулирован вывод о том, что если при заключении договора аренды недвижимого имущества стороны предусмотрели обязанность арендатора по реновации объекта аренды посредством его капитального ремонта или реконструкции в качестве арендной платы, то такой договор может быть признан концессионным соглашением только в случае соответствия всех его условий и порядка заключения нормам указанного закона.

Отдельно рассмотрен спектр вопросов, связанных с перепланировкой арендуемых помещений. Сформулировано положение о необходимости в случае производства в нежилом помещении несанкционированной перепланировки отражать сведения о ней в кадастровом паспорте помещения, который должен быть актуализирован на момент заключения договора аренды. Сделан вывод о том, что перепланировка арендуемого помещения при определенных условиях (изменение площади объекта) может рассматриваться в качестве правоизменяющего юридического факта. На основе проведенного исследования предложено дополнить статью 622 ГК РФ частью пятой, согласно которой если арендатор возвратил арендованное имущество в состоянии, отличном от того, в котором он его получил, с учетом нормального износа, а договором аренды была предусмотрена обязанность арендатора не производить таких изменений без письменного согласия арендодателя, то последний имеет право обратиться в суд с требованиями об обязании привести имущество в первоначальное состояние и (или) взыскании убытков, связанных с осуществлением указанных действий арендатора.

Рассмотренные в настоящей работе проблемы аренды недвижимого имущества характерны не только для Москвы, с исследованными проблемами нередко сталкиваются хозяйствующие субъекты в ряде российских городов. Вместе с тем, учет опыта столичных властей, спроецированного на индивидуальные особенности каждого конкретного региона, на наш взгляд, в совокупности с развитием судебной и правоприменительной практики в данной сфере отношений поможет в дальнейшем выработать единые стандарты аренды объектов недвижимости по всей стране. А параллельное реформирование соответствующей нормативной базы поможет ускорить этот процесс и добиться в нем определенных результатов.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Особенности гражданского-правового регулирования аренды объектов недвижимости»

1. Нормативные акты

2. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. №237.

3. Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. № 24. Ст. 406. (утратил силу).

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ//СЗ РФ. 1994. №32. Ст. 3301.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.

7. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-Ф3 // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4532.

8. Жилищный кодекс Российской Федерации 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.

9. Земельный кодекс Российской Федерации от 26 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

10. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 1. (ч. 1). Ст. 1.

11. Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ // СЗ РФ. 2006. № 50. Ст. 5278.

12. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ // СЗ РФ. 2000. № 32. Ст. 3340.

13. Основы законодательства СССР об аренде от 23 ноября 1989 г. // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. № 25. Ст. 481. (документ утратил силу).

14. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

15. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. 2007. №31. Ст. 4017.

16. Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» // СЗ РФ. 2002. № 48. Ст. 4746.

17. Федеральный закон от 26 июля 2006 г. № 135-Ф3 «О защите конкуренции» // СЗ РФ. 2006. № 31. (ч. 1). Ст. 3434.

18. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

19. Федеральный закон от 29 июля 2004 г. № 98-ФЗ «О коммерческой тайне» // СЗ РФ. 2004. № 32. Ст. 3283.

20. Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» // СЗ РФ. 2005. № 30 (ч. Н).Ст. 3126.

21. Федеральный закон 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.

22. Федеральный закон от 25 декабря 2008 г. № 273-Ф3 «О противодействии коррупции» // СЗ РФ. 2008. № 52 (ч. 1). Ст. 6228.

23. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» // СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4006.

24. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1. Часть 1. Ст. 40

25. Постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» // СЗ РФ. 1998. № 27. Ст. 3200.

26. Постановление Правительства РФ от 03 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов» // СП РФ. 1992. № 7. Ст. 35

27. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.

28. Распоряжение Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. № 1662-р «О концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года» // СЗ РФ. 2008. № 47. Ст. 5489.

29. Приказ Министерства юстиции РФ от 14 сентября 2006 г. № 293 «Об утверждении административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 2006. № 212.

30. Приказ Министерства юстиции РФ 6 августа 2004 г. № 135 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» // Российская газета. 2004. № 188.

31. Приказ Министерства юстиции РФ от 20 февраля 2008 г. № 35 «Об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости» // Российская газета. 2008. № 39.

32. Приказ Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008 г. № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка» // Российская газета. 2008. № 39.

33. Письмо Федеральной антимонопольной службы РФ от 17 июля 2008 г. № ИА/17746 «О применении статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЭ «О защите конкуренции» // СПС КонсультантПлюс.

34. Письмо Федеральной антимонопольной службы РФ от 2 сентября 2008 г. № ИА/22018 «Разъяснения применения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЭ «О защите конкуренции» // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2008. №11. (ч. II).

35. СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» // М.: ОАО ЦПП, 2001,- 12 с.

36. СНиП 2.08.02.-89* «Общественные здания и сооружения» // М.: ОАО ЦПП, 2007. 38 с.

37. СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» // М.: ОАО ЦПП, 2004. 20 с.

38. СНиП 21-02-99 «Стоянки автомобилей» // М.: ГУП ЦПП, 2000. 10 с.

39. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.

40. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.

41. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.

42. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 3.

43. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.

44. Постановление Пленума ВАС РФ от 30 июня 2008 г. № 30 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением арбитражными судами антимонопольного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2008. № 8.

45. Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

46. Закон города Москвы от 27 ноября 2007 г. № 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. № 69.

47. Закон города Москвы от 25 июня 2008 г. № 26 «О государственном имуществе города Москвы» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2008. №40.

48. Закон города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. № 71.

49. Закон города Москвы от 26 декабря 2007 г. № 53 «Об имущественной казне города Москвы» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2008. № 6

50. Закон города Москвы от 28 июня 1995 г. «Устав города Москвы» // Вестник Мэрии Москвы. 2000. № 9.

51. Постановление Правительства Москвы от 29 мая 2007 г. № 412-ПП «О концепции освоения подземного пространства и основных направлениях развития подземной урбанизации города Москвы» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. № 33.

52. Постановление Правительства Москвы от 2 марта 2004 г. № 110-ПП «О повышении эффективности использования земельных участков, занимаемыхплоскостными гаражами» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2004. № 15.

53. Постановление Правительства Москвы от 23 августа 2005 г. № 648-ПП «О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, посредством аукциона» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2005 №51.

54. Постановление Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2005. № 13.

55. Постановление Правительства Москвы от 19 июля 2005 г. № 520-ПП «О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006-2008 годы» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2005. № 46.

56. Постановление Правительства Москвы от 11 сентября 2007 г. № 787-ПП «О реновации объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, по итогам 2004-2006 гг. и задачах на 2007 год» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. № 53.

57. Постановление Правительства Москвы от 1 ноября 2005 г. № 854-ПП «О создании, обустройстве, обслуживании и использовании городскихплатных парковок в городе Москве» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2005. № 62.

58. Постановление Правительства Москвы от 26 июня 2007 г. № 513-ПП «О стратегии развития города Москвы на период до 2025 года» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. № 39.

59. Постановление Правительства Москвы от 14 октября 2003 г. № 861-ПП «Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2003. № 61.

60. Постановление Правительства Москвы от 3 сентября 2002 г. № 712-ПП «Об утверждении Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 13.08.96 № 689» //Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2002. № 50.

61. Распоряжение Правительства Москвы от 28 марта 2007 г. № 542-РП «О проведении в Москве I всемирного рекламного форума» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. № 24

62. Приказ Комитета физической культуры и спорта города Москвы от 21 декабря 2004 г. № 995а «О создании комиссии Москомспорта по рассмотрению заявок на аренду помещений» // СПС КонсультантПлюс.

63. Распоряжение Мэра Москвы от 29 июня 1993 г. № 390-РМ «О расширении форм продажи объектов незавершенного строительства» // Вестник Мэрии Москвы. 1993. № 15.

64. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 19 марта 1997 г. № 14 «Об организации хранения автотранспорта в Санкт-Петербурге» // Вестник Администрации Санкт-Петербурга. 1997. № 5/97.

65. Распоряжение Правительства Санкт-Петербурга от 19 октября 2006 г. № 151-рп «Об участии Санкт-Петербурга в V международном экономическом форуме «Кубань-2006» в г. Сочи» // Вестник Администрации Санкт-Петербурга. 2006. №11.

66. Научная, учебная литература

67. Авеков В.В. Проблемы управления собственностью: вопросы теории и практики. Монография. М.: Современная экономика и право, 2004. 304 с.

68. Актуальные проблемы коммерческого права. Вып. 2 / Под ред. проф. Б.И. Пугинского. М.: Зерцало, 2005. 216 с.

69. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М.: Статут, 1999. 848 с.

70. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2006. 780 с.

71. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2004. 1055 с.

72. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999.- 299 с.

73. Владимирская А.С. Аренда жилых и нежилых помещений: Сборник нормативных документов с комментариями. М.: Бизнес-информ, 1996.-180 с.

74. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра-М, 1996. 669 с.

75. Герасименко С.А. Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства. М.: Бек, 1992. 118 с.

76. Гражданское право: Часть первая: Учебник для вузов / Под ред. В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. М.: Эксмо, 2007. 704 с.

77. Гражданское право: Часть вторая: Учебник для вузов / Под ред. В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. М.: Эксмо, 2007. 592 с.

78. Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2006. 776 с.

79. Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2 / Под. ред. А.П. Сергеева. М.: ТК Велби, 2009. 880 с.

80. Гражданское право. Том 2. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ПБОЮЛ Л.В. Рожников, 2000. 720 с.

81. Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1999. 784 с.

82. Гражданское право: В 2 т. Том 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: БЕК, 1998.-816 с.

83. Гражданское право: В 4 т. Т. 1. Общая часть / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд. М.: Волтерс Клувер, 2008. 736 с.

84. Гражданское право: в 4 т. Т. 3. Обязательственное право. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд. М.: Волтерс Клувер, 2007. 800 с.

85. Гражданское право России. Курс лекций. Часть 2. Обязательственное право / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Бек, 1997. 687 с.

86. Гражданское уложение Германии; пер. с нем. / В. Бергман; науч. редакторы А.Л. Маковский и др. — 2-е изд., доп. М.: Волтерс Клувер, 2006 -816с.

87. Гречихо Е.С. Договор аренды (имущественного найма). М.: Эксмо, 2005.- 158 с.

88. Гришаев С.П. Недвижимое имущество и сделки с ним: правовые проблемы регулирования, долевой собственности, многообразия объектов, правил регистрации. М., 2006. 239 с.

89. Ершова И.В. Предпринимательское право: учебник. М.: Юриспруденция, 2006. 560 с.

90. Жуковская К.В. Аренда недвижимости: сб. док. М.: Омега-JI, 2006.- 366 с.

91. Завидов Б.Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование: Учебное пособие / Под общ. ред. А.А. Власова. М.: «Дашков и К». 2004.- 180 с.

92. Зинчук Э.А. Договор имущественного найма и безвозмездного пользования имуществом. Аренда нежилых помещений в торговле и общественном питании. Учебное пособие для студентов. М.: Заочный институт советской торговли, 1969. 56 с.

93. Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит., 1975. 880 с.

94. Калачева С.А. Аренда офисных, торговых, складских помещений: правовое регулирование, бухгалтер, оформление и налогообложение. М.: Кн. сервис, 2006. 157 с.

95. Кассо JI.A. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут, 1999.284 с. (Классика российской цивилистики).

96. Кирюшииа И.М, Тюрина А.В. Аренда помещений. Налоги, бухучет и особенности оформления. М.: АКДИ Эконодика и жизнь. 2007. 190 с.

97. Князева И.В. Антимонопольная политика в России: учеб. пособие. М.: Омега-Л, 2007. 493 с.

98. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, частим первой (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Инфра-М, 1997. 778 с.

99. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Инфра-М, 1998 799 с.

100. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Инфра-М, 2008 987 с.

101. Портал российского частного права. Дата рецепции материала 10 января 2008 г.

102. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб., 2002. 544 с.

103. Маркс К. Капитал. Критика политической экономии. Т. 1. Кн. 1. Процесс производства капитала. М.: Политиздат, 1978. 907 с.

104. Матеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999.-384 с.

105. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х частях). М.: Статут, 2003. 831 с. (Классика российской цивилистики).

106. Научные труды. Российская академия юридических наук. Выпуск 8. В 3 томах. Т. 2. М.: ИГ Юрист, 2008. 1019 с.

107. Общая теория права и государства: Учебник / Под ред. В.В. Лазарева. М.: Юристъ, 1999. 520 с.

108. Орлова Е.В. Аренда зданий и сооружений: бухгалтерский учет, правовые аспекты. М.: Книжный мир, 2000. 136 с.

109. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть 3: Договоры и обязательства. М.: Статут, 2003. 622 с. (Классика российской цивилистики).

110. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. 353 с. (Классика российской цивилистики).

111. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2006. 748 с.

112. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2007. 429 с.

113. Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров; Ин-т законод. и сравнит, правоведения. М.: Статут, 2008.-731 с.

114. Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума ВАС РФ. Вып. 1. / Рук.проекта JI.А. Новоселова, М.А. Рожкова; Иссл. центр частного права. М.: Статут, 2007. 260 с.

115. Предпринимательское право: Учебник для вузов / Под ред. Н.М. Коршунова, Н.Д. Эриашвилли. М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и Право, 2003. -463 с.

116. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М: Юристъ, 2001.-494. с.

117. Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. 638 с. (Классика российской цивилистики.)

118. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений): Правовые основы. Договор аренды. Регистрация аренды. Риски в аренд. Операциях. Страхование. Образцы документов. М.: Ось-89, 1998.-302 с.

119. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. 223 с.

120. Судебная практика по спорам, вытекающим из договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. 1996-2006 / Руководитель коллектива составителей П.В. Крашенинников. М.: Статут, 2007. -412 с.

121. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. 336 с.

122. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. М.: Статут, 2005. 461 с. (Классика российской цивилистики.)

123. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 2. М.: Статут, 2005. 462 с. (Классика российской цивилистики.)1. Статьи

124. Брагинский М.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: комментарий к закону // Право и экономика. 1997. №19/20. С. 37-47.

125. Бутитов З.Ж. Некоторые аспекты предварительного гражданско-правового договора. Арбитражная практика. 2007. № 5. С. 69-73.

126. Быков В.П. Правовое регулирование договора аренды //Арбитражная практика. 2008. № 8. С. 7-13.

127. Васильев Г.С., Рыбалов А.О. Часть вещи как объект аренды // Закон. 2007. №5. С. 174-176.

128. Вейнберг А.Ю. Договор аренды // СПС Гарант.

129. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1999. №7. С. 60-70.

130. Витрянский В.В. Комментарий к Гражданскому Кодексу. Общие положения об аренде // Хозяйство и право. 1996. № 2. С. 3-22.

131. Витрянский В.В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. 1999. № 11. С. 83-87.

132. Герценштейн О. Проблемы передачи в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении // Хозяйство и право. 2008. № 12. С. 69-77.

133. Гонгало Б.М. Открытость сведений о регистрации прав на недвижимое имущество //Закон. 1999. № 5. С. 21-23.

134. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. № 3. С. 38-43.

135. Губин Е.П., Чумакова О.В. Условие арендной платы в договоре аренды недвижимости // Вестник Арбитражного суда города Москвы. 2007. № 3.1. С. 55-61.

136. Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства//Хозяйство и право. 1998. № 10. С. 56-59.

137. Гутников О.В. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. № 5. С. 114-122.

138. Дкжова К. Новый порядок заключения договоров аренды публичного имущества // Хозяйство и право. 2009. № 2. С. 65-71.

139. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 1999. № 8. С. 92-96.

140. Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. 2002. № 9. С. 47-51.

141. Емельянов А.С. Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости // Недвижимость. Строительство. Право. 2008. № 4. С. 20-22.

142. Знаменская А.А. Аренда лесного участка // Недвижимость. Строительство. Право. 2008. № 1. С. 24-29.

143. Золотова О.Е. Предварительный договор аренды // СПС Гарант.

144. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. №10. С. 113-119.

145. Кабаков А.Ю. Аренда объектов незавершенного строительства // СПС Гарант.

146. Каминская Я.А. К вопросу об определении понятия «недвижимость» в гражданском законодательстве Российской Федерации // Правовые вопросы недвижимости. 2008. № 1. С. 7-9.

147. Кирилловых А.А. Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов // Законодательство и экономика. 2007. № 10. С. 33-36.

148. Козырь О.М. Актуальные вопросы регистрации недвижимости в Российской Федерации // Юридический мир. 1997. № 20. С. 53-65.

149. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4. С. 18-24.

150. Коломейченко О., Лукьянова Н. Рынок недвижимости в свете антимонопольных правил // Хозяйство и право. 1997. № 2. С. 50-61.

151. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. 1999. № 12. С. 12-15.

152. Коробкова К.Е. Самовольная перепланировка: сложности определения и согласования // Недвижимость. Строительство. Право. 2008. № 1. С. 40-48.

153. Кратенко М. Договор аренды нетипичных объектов // Хозяйство и Право. 2007. № 6. С. 19-29.

154. Кратенко М.В. Проблемы реализации права арендатора на перезаключение договора аренды // Арбитражная практика. 2007. № 2.1. С. 12-24

155. Кудухов А.В. О возможности государственной регистрации договора аренды части помещения // Российская юстиция. 2006. № 8. С. 24-25.

156. Кузьмина М.Н. Разрешение судом споров о порядке проведения конкурсов // Арбитражная практика. 2007. № 3. С. 20-30.

157. Куприна Е. Аренда: Обзор законодательства // Закон. 2000. № 11. С. 86110.

158. Литовкин В.Н Аренда зданий и сооружений (комментарий к ГК РФ) // Адвокат. 1997. № 3. С. 16-25.

159. Лопатников А.В., Родригес А.А. Наследование объектов незавершенного строительства с точки зрения налогового законодательства // Юрист. 1998. № 10. С. 35-37.

160. Новиков С. Улучшения арендованного имущества и налоги // Хозяйство и право. 2006. № 5. С. 102-107.

161. Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты // Правовые вопросы недвижимости. 2007. № 1. С. 4-6.

162. Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // СПС КонсультантПлюс.

163. Пискунова Е.А. Порядок заключения договоров аренды нежилых помещений, являющихся государственной собственностью // Юрист. 2008. № 10. С. 30-35.

164. Рогожин Н.А. Споры в отношении недвижимого имущества как объекта гражданских прав // Арбитражная практика. 2005. № 9. С. 9-15.

165. Романец Ю.В. Участие в гражданском обороте субъектов, основанных на государственной или муниципальной собственности // Законодательство. 2001. № 1. С. 14-21.

166. Савсерис С.В. Улучшения чужого имущества до заключения договора аренды // СПС Гарант.

167. Сердюкова Н.В. Споры, возникающие из договоров аренды // Арбитражная практика. 2004. № 5. С. 79-84.

168. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. № 8. С. 84-95.

169. Спиренков В.А. Технический и кадастровый учет объектов капитального строительства. Комментарий Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Недвижимость. Строительство. Право. 2007. № 6. С. 3-7.

170. Строков Р.В. Правоприменительная практика госрегистрации прав на недвижимость //Недвижимость. Строительство. Право. 2007. № 6. С. 12-21.

171. Ступаков Н.В., Карасев С.О. Конференц-зал больше денег хороших и больших? // http://www.allhotels.ru/publications.ru.html?aid=21760 (дата рецепции материала 5 июня 2008 г.).

172. Сулейменова Т.В., Реброва Е.А. О применении законодательства об аренде объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности // Вестник ФАС Уральского округа. 2008. № 4. С. 94-103.

173. Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. № 4. С. 6-16.

174. Суханов Е.А. О действительности предварительного договора аренды недвижимого имущества // Вестник ВАС РФ. 2009. № 1. С. 14-19.

175. Чубаров В.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Закон. 1999. № 5. С. 109-112.

176. Эрделевский A.M. Регистрация прав на недвижимость // Законность. 1997. № 11. С. 20-24.

177. Яргина Е.А. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды // Нотариус. 2003. № 2. С. 8-12.

178. Диссертации, авторефераты диссертаций

179. Азукаева Б.А. Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений. Дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. М., 2007. 188 с.

180. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав. Автореферат дисс. на соискание ученой степени д.ю.н. М., 2008. 49 с.

181. Беленькая А.Я. Проблемы квалификации права на объект строительства. Диссертация на соискание ученой степени к.ю.н. Краснодар, 2004. — 219 с.

182. Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного строительства. Диссертация на соискание ученой степени к.ю.н. Уфа, 2007. 198 с.

183. Дорошкова А.Н. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения. Дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. Рязань, 2002.— 185 с.

184. Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружений. Дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. М., 2003. 207 с.

185. Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружений. Автореферат дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. М., 2003. 33 с.

186. Карцева Н.С. Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве. Дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. М., 2004. 140 с.

187. Кочмарев А.Э. Механизм реализации конституционных прав граждан на недвижимое имущество. Автореферат дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. М., 2007.-23 с.

188. Сафаралиева С.Г. Договор аренды публичного имущества как способ осуществления права публичной собственности. Дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. М., 2003. 170 с.

189. Мещерякова М.Е. Договор аренды зданий и сооружений в гражданском праве Российской Федерации. Дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. Владикавказ, 2007. 184 с.

190. Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства. Дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. СПб., 2005.-225 с.

191. Харитонова Ю.В. Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству. Дисс. на соискание ученой степени к.ю.н. М., 2006.- 193 с.

Автор: Ланда, Владимир Михайлович
Город: Москва
Год: 2009
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Особенности гражданского-правового регулирования аренды объектов недвижимости тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Особенности гражданского-правового регулирования аренды объектов недвижимоститекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Особенности гражданского-правового регулирования аренды объектов недвижимости»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Ланда, Владимир Михайлович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Особенности гражданского-правового регулирования аренды объектов недвижимости"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Особенности гражданского-правового регулирования аренды объектов недвижимости»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Особенности гражданского-правового регулирования аренды объектов недвижимости»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Ланда, Владимир Михайлович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Особенности гражданского-правового регулирования аренды объектов недвижимости"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Особенности гражданского-правового регулирования аренды объектов недвижимости»