Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации

Жульева, Ольга Евгеньевна

Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерациитекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации»

иил!5852 1

На правах рукописи

Жульева Ольга Евгеньевна

ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ В СООТВЕТСТВИИ С ГРАЖДАНСКИМ ЗАКОНОДАТЕЛЬТВОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Специальность 12 00 03 - гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Волгоград 2007

003058521

Диссертация выполнена в ФГОУ ВПО «Волгоградская академия государственной службы»

Научный руководитель:

- кандидат юридических наук, доцент Иловайский Игорь Борисович

Официальные оппоненты:

- доктор юридических наук, профессор Камышанский Владимир Павлович

- кандидат юридических наук, доцент Дерюгина Татьяна Викторовна

Ведущая организация: Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Волгоградский государственный университет»

Защита диссертации состоится 23 мая 2007 г в 17 часов на заседании диссертационного совета К-203 003 02 в Волгоградской академии МВД России по адресу 400089, г Волгоград, ул Историческая, 130

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Волгоградской академии МВД России

Автореферат разослан «/3» апреля 2007 г

Ученый секретарь диссертационного совета К-203 003 02

кандидат юридических наук, доцент

В Н Цирульников

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Среди прав человека и гражданина особое место занимает право на жилище, которое является неотъемлемым социальным благом, атрибутом цивилизации и цивилизованности Право на жилище закреплено в ст 40 Конституции РФ Оно раскрывается и конкретизируется в целом ряде нормативных правовых актов, среди которых федеральные законы, законы субъектов РФ, подзаконные акты федеральных органов и органов местного самоуправления

Основополагающим источником законодательства, регулирующего реализацию жилищных прав граждан, является Жилищный кодекс РФ По юридическому значению он фактически является фундаментом всего жилищного законодательства Российской Федерации

В ходе рыночных преобразований механизм реализации права на жилище существенно видоизменился К обеспечению 1раждан жильем из государственного фонда добавились такие формы реализации этого права, как предоставление жилья из муниципального жилищною фонда, наем жилых помещений, находящихся в частной собственности других граждан, приобретение жилья в частную собственность путем покупки уже существующих жилых помещений, либо путем строительства, или же путем инвестирования в строительство новых жилых домов В результате этого доля частного жилого фонда по сравнению с долей государственного резко возросла, и, соответственно, акцент в правовом регулировании отношений по поводу жилья изменился от публично-правовых методов законодательство переходит к преимущественно гражданско-правовым инструментам воздействия на сферу жилищного права Оставаясь по-прежнему одной из наиболее строго регламентируемых отраслей по количеству действующих в ней подзаконных правовых актов, жилищно-коммунальное хозяйство постепенно перестраивается, приспосабливаясь к новым условиям, что неизбежно приводит к усилению роли договорных институтов,

формированию нового субъектного состава рассматриваемых отношений, корректированию принципов распределения ответственности

У собственников квартир возникли права по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, те - права и обязанности по управлению им Это привело к формированию новой системы отношений Собственник квартиры теперь, с одной стороны, свободно осуществляет свои правомочия относительно принадлежащего ему жилого помещения, но с другой стороны - является участником сложных правоотношений по поводу управления общим имуществом многоквартирного дома, где он ограничен установленной законом процедурой принятия решений по поводу владения, пользования и распоряжения

Однако практика таких отношений еще не сложилась В том числе и потому, что ни в теории, ни в действующем законодательстве не дано ответа, что считать объектом вышеназванных правоотношений, что такое многоквартирный дом и каков состав его имущества, что представляет из себя деятельность по управлению им, каков правовой статус субъектов управления многоквартирным домом и какие виды договорных отношений возможны между ними

Все вышеперечисленные вопросы предопределили выбор темы диссертационной работы

Объектом диссертационного исследования является складывающаяся в настоящий момент система гражданско-правовых, в частности, договорных отношений по поводу управления многоквартирным домом

В его предмет входят положения нормативно-правовых актов, регулирующих рассматриваемую сферу общественных отношений, договорные нормы, обычаи делового оборота, юридическая литература, акты правоприменения

деятельности граждан и организаций в сфере управления многоквартирными домами и выработка рекомендаций по совершенствованию правового ре]-улирования и договорной практики исследуемых отношений Для достижения указанных целей поставлены следующие задачи

1 Анализ основных этапов развития законодательства Российской Федерации в сфере управления многоквартирным домом

2 Изучение правового статуса многоквартирного дома как вида имущества, его состава и особенностей правового регулирования

3 Исследование договорной и иной деятельности по управлению многоквартирным домом

4 Изучение субъектного состава и особенностей содержания отношений в этой сфере

5 Классификация договорных отношений по управлению многоквартирным домом и рассмотрение их основных видов

6 Анализ возможностей договорного регулирования ответственности в сфере управления многоквартирным домом

Методологическую основу исследования составили общенаучный диалектический метод, предполагающий объективность и всесторонность познания рассматриваемых явлений, а также системный, формально-логический, сравнительно-правовой методы

Степень разработанности темы. Теоретическую базу исследования составили научные разработки таких авторов, как Алексеев С С , Агарков М М , Иоффе О С , Венгеров А Б , Красавчиков О А , Садиков О Н , Суханов Е А , Толстой Ю К, Тархов В А Подробная разработка теории института договорного правоотношения М И Брагинским и В В Витрянским позволила проследить основные закономерности, характерные для этой новой сферы исследований Непосредственно проблемам жилищно-коммунального хозяйства свои работы посвящали Филимонов С Л , Гордеев Д П , Деревяго В М , Широков А. Н , Шешко Г Ф , Маликова И П и др Дг(я написания настоящей работы рассматривались также диссертации по

смежной проблематике Бобровской О Н , Ермакова В С , Савельева Д Б , Дроздова И А , Мапюткина-Алексеева И А Однако перечисленные работы либо исследуют ранее действовавшее законодательство, либо включают в себя исключительно прикладной аспект этих отношений для решения узкоспециальных задач Указанными авторами не проводилась классификация договоров в сфере управления многоквартирным домом, не рассматривалась структура этих правоотношений, не был проведен анализ таких новых понятий, как «многоквартирный дом», «управление многоквартирным домом»

Научная новизна исследования заключается в том, что диссертация является одной из первых работ на базе нового жилищного законодательства и правоприменительной практики, рассматривающей отношения управления многоквартирным жилым домом в гражданско-правовом ракурсе Изучается их структура, оцениваются перспективы и пути развития соответствующей нормативной базы на этом этапе

На основе изученных материалов автором сформулированы следующие основные положения, которые выносятся на защиту

1 Предлагается авторское определение понятия «многоквартирный дом» как имущественного комплекса, включающего в себя индивидуально-определенное здание, в состав которого входят квартиры и помещения общего пользования, а также иное движимое и недвижимое имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в этом здании Обосновывается необходимость технического учета помещений общего пользования в многоквартирном доме, который рекомендуется предусмотреть в п 4-5 ст 19 ЖК РФ наравне с обязательным учетом и паспортизацией жилищного фонда (совокупности жилых помещений), использовав для этого следующую редакцию указанных норм

«4 Жилищный фонд, а также помещения общего пользования в многоквартирных домах подлежат государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации

5. Государственный учет жилищного фонда и помещений общего пользования в многоквартирных домах наряду с иными формами их учета должен предусматривать проведение технического учета этих объектов, в том числе техническую инвентаризацию и паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений и помещений общего пользования в многоквартирных домах - документов, содержащих техническую и иную информацию об этих объектах, связанную с обеспечением соответствия их установленным требованиям)»

2 Доказывается, что понятие «формирование земельного участка», используемое в п п 2-5 ст 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», 1 включает в себя действия по межеванию территории, составлению градостроительного плана земельного участка, выносу на местность его границ и проведению кадастрового учета В связи с этим предлагается более точно определить закрепленную за органами государственной власти и местного самоуправления обязанность по осуществлению таких действий, изложив п 4 ст 16 упомянутого Закона в следующей редакции «Формирование земельного участка под многоквартирными домами существующей застройки, в том числе, составление проекта межевания и градостроительного плана земельного участка, проведение землеустроительных действий и кадастрового учета, осуществляется органами государственной власти или местного самоуправления за счет средств соответствующего бюджета»

3 Предлагается рассматривать понятие «управление многоквартирным домом» в «широком» и «узком» смысле

'Федеральный закон от 29 декабря 2004 г № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» // С3 РФ -2005 -№1 (часть I) - Ст 15

содержанием деятельности по управлению многоквартирным домом в широком понимании этого термина

В узком смысле это осуществление собственником или уполномоченным лицом по его поручению юридических действий относительно общего имущества в многоквартирном доме и иных, связанных с эксплуатацией дома, действий

4 Функции управления определяются как направления, которые присущи этому виду деятельности Доказывается, что в договорных отношениях по поводу передачи функций управления последние являются видом услуг В связи с этим предлагается внести изменения п 2 ст 779 ГК РФ, дополнив его еще одним видом договоров, к которому будут применимы положения гл 39 ГК РФ, и изложить указанную норму в следующей редакции «Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию, управлению многоквартирными домами и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51, 53 настоящего Кодекса»

5 Обосновывается авторская классификация договорных отношений в исследуемой сфере по признаку содержания деятельности

договоры о передаче функций управления,

договоры, направленные на осуществление функций управления (о поставке коммунальных и оказании жилищных услуг, о распоряжении индивидуальной собственностью, об оказании информационных, статистических, иных услуг и др )

6 Свойство неделимости общего имущества многоквартирного дома, в частности, энергопринимающих сетей, не позволяет заключать отдельно договоры с физическими и юридическими лицами - собственниками помещений Чтобы избежать противоречия между п 2 ст 543 ГК РФ и ч 4 ст 37 ЖК РФ предлагается изложить п 1 ст 543 ГК РФ в следующей

редакции «Абонент обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых сетей, приборов и оборудования, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон»

7 Поскольку отношения по поводу оказания жилищных услуг между товариществом собственников жилья (иным кооперативом) и собственниками, не являющимися их членами, устанавливаются на основе икона (абз 3 п 1 ст 137, п 1 ст 39 ЖК РФ), они не требуют договорного оформления В связи с этим положения п 2 ст 138 и п 6 ст 155 ЖК РФ об обязанности товариществ заключать такие договоры предлагается исключить

Практическая значимость результатов исследования заключается в выработке рекомендаций по совершенствованию договорной практики в сфере управления многоквартирным домом, а также в определении правовой природы складывающихся правоотношений, что может послужить улучшению качества правоприменительной работы Определены неурегулированные правом области и предлагаются рекомендации по совершенствованию соответствующих нормативных актов

Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права ФГОУ ВПО «Волгоградская академия государственной службы» Основные научные положения, выводы и предложения по совершенствованию законодательства изложены автором в ряде статей, опубликованных в журналах «Право теория и практика», ((Объединенный научный журнал», «Федерация», «Вестник Поморского университета», а также применяются в ходе работы инициативных групп по созданию товариществ собственников жилья, в консультационной практике ООО «Юридическая компания «Юраспект»» и правовом обеспечении договорной деятельности Волгоградского областного Фонда жилья и ипотеки

Структура диссертационной работы Диссертация состоит из ï ведения, трех глав, включающих в себя пять параграфов, и заключения

Прилагается список литературы, использованной при написании работы, а также образцы договоров, иллюстрирующих оформление отношений в сфере управления многоквартирным, домом Структура диссертации определена целями исследования и отражает его логику

II. Основное содержание исследования.

Во введении обосновывается актуальность темы, определяются цели, задачи и методология работы, ее научная новизна и практическое значение, отражены результаты апробации и внедрения итогов исследования, излагаются положения, выносимые на защиту

Глава первая диссертационной работы посвящена характеристике управления многоквартирным домом как совокупности гражданско-правовых отношений

Первый ее параграф раскрывает основные этапы становления отечественного законодательства в этой сфере

История развития законодательства в области жилищного управления — это попытка государства централизованно воздействовать на соответствующие общественные отношения Но, несмотря на многолетний опыт такого регулирования, добиться эффективного хозяйствования в этой сфере с помощью административных методов не удалось В настоящий момент жилищная реформа направлена на установление гражданско-правовых связей между участниками деятельности по поводу управления многоквартирными домами, причем значительная их часть, в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса РФ, должна возникать в результате заключения различного рода договоров

Во втором параграфе этой главы исследуются объект и предмет правоотношений по поводу управления многоквартирным домом

Согласно общей теории права, «если объект явления есть внешний предмет, на который это явление, в силу присущего ему характера и содержания, способно оказывать воздействие, то объектом гражданского

правоотношения является то, на что направлены (или, точнее, на что воздействуют) гражданское субъективное право и гражданско-правовая обязанность как элементы гражданского правоотношения, образующие его непосредственное содержание»2 Исходя из этого, объектом гражданских правоотношений в сфере управления многоквартирным домом является соответствующая деятельность людей Ее предметом выступает многоквартирный дом - вид имущества, по поводу которого эта деятельность осуществляется

Широко используя этот термин, законодатель не дает его определения Для выявления признаков многоквартирного дома в диссертации проводится сравнительное исследование применения терминов «жилой дом» и ^многоквартирный дом» В п 1 ст 16 ЖК РФ «жилой дом» назван видом ■килого помещения, т е жилищем, многоквартирный же дом в целом, исходя из смысла этой статьи, таковым не является Различие между значениями этих понятий проходит также по имущественному составу таких домов1 «жилой дом», в соответствии с п 2 ст 16 ЖК РФ, состоит из комнат и вспомогательных помещений, а многоквартирный дом, согласно п 3 указанной нормы, - из квартир (комнат и вспомогательных помещений) и помещений общего пользования

Разграничение по первому признаку проясняет проблему применения к многоквартирному дому конституционного права на неприкосновенность жилища (ст 25 Конституции, ст 3 ЖК РФ) нахождение гражданина в подъезде жилого дома без согласия всех собственников помещений не может квалифицироваться как незаконное проникновение в жилище Различие, проведенное нами по имущественному составу домов, позволяет выделить конструктивный элемент, характеризующий дом в качестве многоквартирного наличие в нем помещений общего пользования

" Иоффе О С Избранные труды по гражданскому праву Из истории цивилистической мысли Гражданское правоотношение Критика теории «хозяйственного права»-М «ПРОСПЕКТ», 1999 г - С 109

Из положений ст 36 ЖК РФ можно сделать вывод, что кроме квартир и помещений общего пользования в многоквартирном доме находятся также иные объекты (лифты, инженерные сооружения, и тд) В совокупности с помещениями общего пользования они представляют собой общее имущество собственников, являющееся принадлежностью главной вещи -помещений в этом доме Таким образом, многоквартирный дом состоит из имущества различного вида (движимого и недвижимого), но используется по одному назначению как единое целое, следовательно, является имущественным комплексом В ряду иных подобных объектов гражданских прав он выделяется своим назначением - проживание людей, - и составом

В ходе исследования практики создания и деятельности товариществ собственников жилья был выявлен ряд проблем, связанных с реализацией прав на распоряжение находящимся в общей долевой собственности имуществом Это, в частности, законодательная неопределенность относительно полномочий по межеванию земельных участков под многоквартирными домами, правил нормирования земли, порядка учета и инвентаризации общего имущества и некоторые другие проблемы Многие из них могут найти решение в случае закрепления на законодательном уровне необходимости учета и паспортизации помещений общего пользования в многоквартирном доме, который рекомендуется предусмотреть в п 4-5 ст 19 ЖК РФ наравне с обязательным учетом и паспортизацией жилищного фонда (совокупности жилых помещений), использовав для этого следующую редакцию указанных норм

5 Государственный учет жилищного фонда и помещений общего пользования в многоквартирных домах наряду с иными формами их учета должен предусматривать проведение технического учета этих объектов, в том числе техническую инвентаризацию и паспортизацию (с оформлением

технических паспортов жилых помещений и помещений общего пользования в многоквартирных домах - документов, содержащих техническую и иную информацию об этих объектах, связанную с обеспечением соответствия их установленным требованиям)»

Кроме того, формированию многоквартирных домов как имущественных комплексов будет способствовать более точное определение на законодательном уровне закрепленной за органами государственной власти и местного самоуправления в п 4 ст 16 Федерального закона «О въедении в действие Жилищного кодекса РФ» обязанности по осуществлению формирования земельного участка С этой целью предлагается следующая редакция указанной нормы «Формирование земельного участка под многоквартирными домами существующей застройки, в том числе, составление проекта межевания и градостроительного плана земельного участка, проведение землеустроительных действий и кадастрового учета, осуществляется органами государственной власти или местного самоуправления за счет средств соответствующего бюджета»

Из всего вышеизложенного можно вывести следующие признаки многоквартирного дома

- соответствие по санитарным, техническим и иным нормам целям проживания людей,

- соответствие входящих в состав дома жилых помещений конструктивным признакам квартир, предусмотренным п 3 ст 16 ЖК РФ,

- наличие движимого и недвижимого имущества, предназначенного для обслуживания более одного помещения

В целом многоквартирный дом можно определить как имущественный комплекс, представляющий собой индивидуально-определенное здание, в состав которого входят квартиры и помещения общего пользования, а также иное движимое и недвижимое имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в этом здании

Объект исследуемых отношений - деятельность по управлению многоквартирным домом - предлагается понимать в широком и узком смысле

Осуществление собственниками помещений своих правомочий в отношении принадлежащего им имущества в многоквартирном доме, а также исполнение корреспондирующих обязанностей является, на наш взгляд, содержанием деятельности по управлению многоквартирным домом в широком смысле этого слова

Но собственники могут передать часть своих полномочий (функций) иному лицу, выбрав один из закрепленных в ст 161 ЖК РФ способов управления В этом случае понятие «управление многоквартирным домом» приобретает значение деятельности по осуществлению уполномоченным лицом по поручению собственника юридических действий относительно общего имущества в многоквартирном доме и иных, связанных с эксплуатацией дома, действий, т е имеет более узкое значение

Под функциями предлагается понимать направления, присущие этому виду деятельности В договорных отношениях функции управления выступают как виды услуг, входящие в предмет заключаемых соглашений, следовательно, к ним могут применяться положения главы 39 Гражданского кодекса РФ Закрепление в тексте п 2 ст 779 указанного источника договоров управления в качестве объекта применения норм о возмездном оказании услуг, на наш взгляд, внесло бы ясность в законодательное регулирование сферы управления многоквартирным домом, подчеркнув гражданско-правовую природу поименованного в ст 162 ЖК РФ вида соглашений С этой целью предлагаем следующую редакцию п 2 ст 779 ГК РФ- «Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию, управлению многоквартирными домами и иных, за исключением услуг,

оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 4(>, 47,49, 51, 53 настоящего Кодекса»

В третьем параграфе исследуются субъектный состав и особенности договорных отношений в сфере управления многоквартирным домом

Участниками договорных отношений по управлению многоквартирным домом являются лица, обладающие правами и обязанностями по осуществлению этой деятельности К ним относятся субъекты управления (собственники жилых и нежилых помещений и лица, уполномоченные ими на осуществление функций управления - товарищества собственников жилья или иные специализированные кооперативы, управляющие компании) и лица, выступающие контрагентами по заключаемым для целей управления договорам

Возникающие между ними отношения имеют, на наш взгляд, сложный, комплексный характер С одной стороны, правомочия собственников владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, являющиеся содержанием управления в широком смысле этого слова, имеют признаки абсолютного правоотношения и носят вещный характер С другой стороны, заключая договоры по поводу управления многоквартирным домом, вышеуказанные лица становятся субъектами двусторонних обязательств, следовательно, проявляется относительный характер отношений в сфере управления многоквартирным домом Тем не менее, единая направленность на достижение целей управления, перечисленных в п 1 ст 161 ЖК РФ, позволяет говорить об отнесении этих гражданских от ношений к одной группе, выделяя общие признаки объектов, субъектов и содержания Ее правовое регулирование осуществляется целым комплексом гражданско-правовых норм К договорам управления применяются положения гл 39 ГК РФ и стст 161-162 ЖК РФ и нормы гражданского законодательства об отдельных видах обязательств, поскольку такие договоры носят смешанный характер Отношения по непосредственному

осуществлению функций управления регулируются положениями Гражданского кодекса РФ о соответствующих хозяйственных договорах

Правовые связи между перечисленными выше субъектами устанавливаются в процессе выбора способа управления многоквартирным домом и заключения договоров, направленных на достижение целей управленческой деятельности

В случае непосредственного управления собственники заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями по поводу предоставления коммунальных услуг напрямую, обязанность же предоставления жилищных услуг вправе распределить между собой или заключить договор с обслуживающей организацией

Товарищества собственников жилья и подобные некоммерческие организации действуют от имени собственников, заключают в их интересах договоры с ресурсоснабжающими организациями, предоставляют жилищные услуги, если имеют в своем штате соответствующих специалистов, заключают договор с обслуживающей или управляющей организацией

Управляющая организация является коммерческой организацией, действующей в интересах собственников помещений на основании возмездного договора об оказании услуг. Она выступает в качестве самостоятельной стороны в договорах с ресурсоснабжающими организациями, т е является перепродавцом коммунальных услуг, предоставляя их затем собственникам в соответствии с договором управления

В качестве контрагентов по заключаемым субъектами управления договорам, могут выступать ресурсоснабжающие, ремонтно-эксплуатационные, обслуживающие, подрядные, иные специализированные организации (например, информационно-расчетные центры жилищно-коммунального хозяйства)

Одной из особенностей прав и обязанностей субъектов рассматриваемых отношений является то, что их основанием является состав юридических

фактов, в который входят гольк^ действия, в основном - юридические акты Обязательным элементом такого состава выступает акт, обуславливающий нгшичие правомочий собственника у одного из участников приобретение имущества или передача отдельных полномочий путем заключения договора управления, принятие решения общим собранием или выдача доверенности в установленном п 2 ст 48 ЖК РФ порядке

Большая часть юридических фактов представлена различного вида договорами В зависимости от содержания прав и обязанностей сторон, предлагается разделять их на соглашения о передаче функций управления и сделки, заключаемые по поводу непосредственного осуществления таких функций

К категории договоров о передаче функций управления многоквартирным домом, на наш взгляд, относится только предусмотренный ст 162 ЖК РФ договор управления, поскольку при непосредственном управлении такие функции никому не передаются, делегирование их товариществу собственников жилья или иной некоммерческой организации происходит не в договорном порядке, а перечень форм управления многоквартирным домом является закрытым Имеющиеся на практике случаи заключения иных видов договоров с подобным содержанием представляются нам неправомерными В том числе, не согласовывается с целями управления многоквартирным домом такой схожий правовой институт, как доверительное управление, поскольку глава 53 ГК РФ, в частности, п 2ст 1020 и п Зет 1022, регулирующие этот вид отношений, содержат такие нормы, как, например, возможность исполнения обязательств доверительного управляющего за счет управляемого имущества, а также за счет иного имущества учредителя, не переданного в доверительное управление

К соглашениям, заключаемым по поводу непосредственного осуществления функций управления, на наш взгляд, относятся договоры о поставке коммунальных и оказании жилищных услуг, о распоряжении индивидуальной собственностью, об оказании информационных,

статистических услуг и иные сделки, направленные на достижение целей управления Таковыми могут быть любые хозяйственные договоры, но исследование ограничилось теми из них, которые отражают специфику отношений по управлению многоквартирным домом

Различные правовые связи между участниками отношений в сфере управления многоквартирным жилым домом отражены в Схеме 1

Глава вторая диссертационного исследования посвящена характеристике отдельных видов договоров в сфере управления многоквартирным домом

В первом параграфе рассматриваются соглашения о передаче функций управления многоквартирным жилым домом

Как уже было отмечено, к этой категории мы отнесли только предусмотренный ст 162 ЖК РФ договор управления. Такое соглашение обладает признаками смешанного договора, сочетающего в себе элементы

Схема 1.

Участники отношений в сфере управления многоквартирным домом*

*В выделенных рамках обозначены субъекты управления собственники и уполномоченные ими лица, в простой рамке - их контрагенты по заключаемым для достижения целей управления договорам

Выделенными стрелками мы обозначили договоры о передаче функций управления Правовая связь между собственниками и товариществом собственников жилья, иными специализированными кооперативами устанавливается во внедоговорном порядке, поэтому представлена пунктиром Обычными стрелками обозначены договоры, направленные на непосредственное осуществление функций управления

поставки, оказания услуг, подряда, энергоснабжения Это возмездная сделка, субъектами которой выступают, с одной стороны, собственники или представляющие их лица, в том числе товарищества собственников жилья, а с другой стороны - управляющая компания Объектом ее является деятельность по осуществлению управления многоквартирным домом, отвечающая характеристикам услуги возможное отсутствие овеществленного результата, синхронность оказания и получения, тесная связь обязательства с личностью исполнителя Содержание заключается в передаваемых функциях управления К существенным условиям договора управления относятся состав общего имущества собственников и адрес дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень ргбот и услуг по содержанию и ремонту здания, а также перечень предоставляемых управляющей организацией коммунальных услуг, порядок определения цены договора, платы за содержание, ремонт дома и за коммунальные услуги, способ внесения такой платы, порядок осуществления контроля за действиями управляющей организации

Во втором параграфе этой главы исследуются договоры, направленные на осуществление функций управления

К соглашениям о поставке коммунальных услуг (ресурсоснабжении) были сп несены договоры энергоснабжения, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, теплоснабжения Их характеризуют признаки особого порядка установления цены (тарифное регулирование) и требований к качеству поставляемых услуг (товара)

надлежащее состояние сетей, и изложить указанную норму в следующей редакции «Абонент обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых сетей, приборов и оборудования, соблюдать установленный режим потребления энергии, а также немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон»

Договоры об оказании жилищных услуг могут существовать как в виде отдельных соглашений, например, между собственниками и обслуживающей организацией при непосредственном способе управления, так и в составе договоров управления Доказывается неправомерность закрепленного в п 2 ст 138 ЖК РФ требования о заключении договоров на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме между товариществом собственников жилья и с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества Отношения между указанными субъектами существуют на основании закона (абз 3 п 1 ст 137, п 1 ст 39 ЖК РФ) и, по нашему мнению, в договорном оформлении не нуждаются Правовая норма, содержащаяся в п 2 ст 138 ЖК РФ, может создать такое положение, когда товарищество не может выполнить свою обязанность из-за того, что собственники отказываются заключать такой договор, а законодательной обязанности, позволяющей принудить их совершению такого соглашения, не существует В судебном порядке можно обязать собственника исполнить возложенные законом обязательства по оплате взносов, но не заставить заключить подобного рода сделку, поскольку это будет противоречить положениям п 1 ст. 421 ГК РФ о свободе договора Заключение таких соглашений неправомерно также и потому, что общее имущество собственников не подлежит выделению в натуре, а, следовательно, не может быть самостоятельным предметом какого-либо договора с одним из собственников, в том числе и договора на предоставление жилищных услуг

Передача в пользование жилого помещения от собственника к иным лицам может осуществляться на основе договоров найма, социального найма, найма специализированного жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования, ренты и др Пользование нежилым помещением осуществляется в рамках обязательств по аренде или безвозмездного пользования

К иным группам договоров, направленных на достижение целей управления, относятся договоры подряда, об оказании услуг информационно-расчетными центрами, о банковском обслуживании, купли-продажи имущества и т д, регулирование которых происходит по нормам Гражданского кодекса РФ о соответствующих видах обязательств

В третьей главе представленного диссертационного исследования рассматриваются вопросы договорного регулирования ответственности участников отношений по управлению многоквартирным домом

Договоры в сфере управления многоквартирным домом являются группой обязательственных гражданско-правовых отношений, соответственно, при неисполнении или ненадлежащем исполнении их условий применяются общие правила об ответственности по гражданскому праву

Субъектами противоправных действий могут быть как граждане -физические лица, так и организации, поэтому возможны как полный, так и усеченный составы правонарушений Большая часть договоров заключается с участием юридических лиц, осуществляющих коммерческую деятельность, что связано с необходимостью предоставления коммунальных услуг Согласно п 3 ст 401 ГК РФ ответственность таких лиц наступает без вины Иное положение закреплено п 1 этой нормы в отношении физических лиц, не осуществляющих предпринимательскую деятельность, поэтому в случае, если таковые выступают субъектами ответственности, необходимо установление полного состава правонарушения

Из всех мер гражданско-правовой ответственности при заключении договоров в сфере жилищно-коммунального хозяйства наибольшее

практическое значение имеет неустойка, так как интересы сторон заключаются не в получении друг от друга какого-либо имущества, а в получении результата работы или денежных средств за ее оплату Применительно к рассматриваемой сфере используются также такие меры, как возмещение убытков и компенсация морального вреда

Особенность применения мер гражданско-правовой ответственности за нарушение прав потребителей жилищно-коммунальных услуг, заключается в том, что в каждой конкретной ситуации они могут применяться по отдельности или все в совокупности, причем убытки подлежат возмещению в полном объеме сверх неустойки, что связано с распространением на сферу управления многоквартирным домом действия Федерального закона от 7 февраля 1992 г № 2300-1 «О защите прав потребителей»3

В заключении диссертационного исследования подводятся его основные итоги и высказываются предложения по совершенствованию действующего законодательства

Список опубликованных работ по теме диссертации.

1 Жульева О Е Соотношение понятий «жилой дом» и «многоквартирный жилой дом» в Жилищном кодексе РФ» // Право теория и практика -2006 -№12

2 Жульева О Е О техническом учете общего имущества в многоквартирном жилом доме // Объединенный научный журнал - 2006 -№19

3 Жульева О Е Управление многоквартирным жилым домом два аспекта одного понятия // Федерация - 2006 - №11

4 Жульева О. Е Структура правоотношений в сфере управления многоквартирным жилым домом // Вестник Поморского университета -2007 -№3

4 Федеральный закон от 7 февраля 1992 г N2 2300-1 «О защите прав потребителей» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ - 1992 - № 15 - Ст 766

Жульева Ольга Евгеньевна

ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМДОМОМ В СООТВЕТСТВИИ С ГРАЖДАНСКИМ 3 АКОНОДАТЕЛЬТВОМ РОССИЙСКОЙ ФВДЕРАЦИИ

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Формат 60x84 1/16 Бумага офсетная №1-65гр Печать офсетная Тираж 100 экз Заказ №2098

Отпечатано ООО «Бланк» Лиц № 3550 г Волгоград, ул Скосырева 2а тел 32-17-69

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Жульева, Ольга Евгеньевна, кандидата юридических наук

Введение.

Глава 1. Управление многоквартирным домом как совокупность граяеданско-правовых отношений.

§ 1. Развитие законодательства Российской Федерации об управлении многоквартирными домами.

§2. Объект и предмет правоотношений по поводу управления многоквартирным домом.

§3. Субъектный состав и особенности содержания договорных отношений в сфере управления многоквартирным домом.

Глава 2. Характеристика отдельных видов договоров в сфере управления многоквартирным домом.

§ 1. Договоры о передаче функций управления многоквартирным домом.

§2. Договоры, направленные на осуществление функций управления многоквартирным домом.

Глава 3. Договорное регулирование ответственности участников отношений по управлению многоквартирным домом.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации"

Актуальность темы исследования. Среди прав человека и гражданина особое место занимает право на жилище, которое является неотъемлемым социальным благом, атрибутом цивилизации и цивилизованности. Право на жилище закреплено в ст. 40 Конституции РФ. Оно раскрывается и конкретизируется в целом ряде нормативных правовых актов, среди которых федеральные законы, законы субъектов РФ, подзаконные акты федеральных органов и органов местного самоуправления.

Основополагающим источником законодательства, регулирующего реализацию жилищных прав граждан, является Жилищный кодекс РФ. По юридическому значению он фактически является фундаментом всего жилищного законодательства Российской Федерации.

В ходе рыночных преобразований механизм реализации права на жилище существенно видоизменился. К обеспечению граждан жильем из государственного фонда добавились такие формы реализации этого права, как предоставление жилья из муниципального жилищного фонда, наем жилых помещений, находящихся в частной собственности других граждан, приобретение жилья в частную собственность путем покупки уже существующих жилых помещений, либо путем строительства, или же путем инвестирования в строительство новых жилых домов. В результате этого доля частного жилого фонда по сравнению с долей государственного резко возросла, и, соответственно, акцент в правовом регулировании отношений по поводу жилья изменился: от публично-правовых методов законодательство переходит к преимущественно гражданско-правовым инструментам воздействия на сферу жилищного права. Оставаясь по-прежнему одной из наиболее строго регламентируемых отраслей по количеству действующих в ней подзаконных правовых актов, жилищно-коммунальное хозяйство постепенно перестраивается, приспосабливаясь к новым условиям, что неизбежно приводит к усилению роли договорных институтов, формированию нового субъектного состава рассматриваемых отношений, корректированию принципов распределения ответственности.

У собственников квартир возникли права по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, т.е. - права и обязанности по управлению им. Это привело к формированию новой системы отношений. Собственник квартиры теперь, с одной стороны, свободно осуществляет свои правомочия относительно принадлежащего ему жилого помещения, но с другой стороны - является участником сложных правоотношений по поводу управления общим имуществом многоквартирного дома, где он ограничен установленной законом процедурой принятия решений по поводу владения, пользования и распоряжения.

Однако практика таких отношений еще не сложилась. В том числе и потому, что ни в теории, ни в действующем законодательстве не дано ответа, что считать объектом вышеназванных правоотношений; что такое многоквартирный дом и каков состав его имущества; что представляет из себя деятельность по управлению им; каков правовой статус субъектов управления многоквартирным домом и какие виды договорных отношений возможны между ними.

Все вышеперечисленные вопросы предопределили выбор темы диссертационной работы.

Целью диссертационной работы является изучение нормативного регулирования, а также опыта реализации нового законодательства в правоприменительной практике, обобщение результатов договорной деятельности граждан и организаций в сфере управления многоквартирными домами и выработка рекомендаций по совершенствованию правового регулирования и договорной практики исследуемых отношений. Для достижения указанных целей поставлены следующие задачи:

1. Анализ основных этапов развития законодательства в сфере управления многоквартирным домом.

2. Изучение правового статуса многоквартирного дома как вида имущества, его состава и особенностей правового регулирования.

3. Исследование договорной и иной деятельности по управлению многоквартирным домом.

4. Изучение субъектного состава и особенностей содержания отношений в этой сфере.

5. Классификация договорных отношений по управлению многоквартирным домом и рассмотрение их основных видов.

6. Анализ возможностей договорного регулирования ответственности в сфере управления многоквартирным домом.

Методологическую основу исследования составили общенаучный диалектический метод, предполагающий объективность и всесторонность познания рассматриваемых явлений, а также системный, формальнологический, сравнительно-правовой методы.

Степень разработанности темы. Теоретическую базу исследования составили научные разработки таких авторов, как Иоффе О. С., Алексеев С. С., Венгеров А. Б., Агарков М. М., Красавчиков О. А., Садиков О. Н., Суханов Е. А., Толстой Ю. К., Тархов В. А. Подробная разработка теории института договорного правоотношения М. И. Брагинским и В. В. Витрянским позволила проследить основные закономерности, характерные для этой новой сферы исследований. Непосредственно проблемам жилищно-коммунального хозяйства свои работы посвящали Филимонов С. Л., Гордеев Д. П., Деревяго В. М., Широков А. Н., Шешко Г. Ф., Маликова И. П. и др. Для написания настоящей работы рассматривались также диссертации по смежной проблематике Бобровской О. Н., Ермакова В. С., Савельева Д. Б., Дроздова И. А., Малюткина-Алексеева И. А. Однако перечисленные работы либо исследуют ранее действовавшее законодательство, либо включают в себя исключительно прикладной аспект этих отношений для решения узкоспециальных задач. Указанными авторами не проводилась классификация договоров в сфере управления многоквартирным домом, не рассматривалась структура этих отношений, не был проведен анализ таких новых понятий, как «многоквартирный дом», «управление многоквартирным домом».

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что диссертация является одной из первых работ на базе нового жилищного законодательства и правоприменительной практики, которая рассматривает отношения управления многоквартирным жилым домом в гражданско-правовом ракурсе. Изучается их структура, которая только начинает складываться, оцениваются перспективы и пути развития соответствующей нормативной базы на этом этапе.

На основе изученных материалов автором сформулированы следующие основные положения, которые выносятся на защиту.

1. Предлагается авторское определение понятия «многоквартирный дом» как имущественного комплекса, включающего в себя индивидуально-определенное здание, в состав которого входят квартиры и помещения общего пользования, а также иное движимое и недвижимое имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в этом здании. Обосновывается необходимость технического учета помещений общего пользования в многоквартирном доме, который рекомендуется предусмотреть в п. 4-5 ст. 19 ЖК РФ наравне с обязательным учетом и паспортизацией жилищного фонда (совокупности жилых помещений), использовав для этого следующую редакцию указанных норм:

4. Жилищный фонд, а также помещения общего пользования в многоквартирных домах подлежат государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

2. Доказывается, что понятие «формирование земельного участка», используемое в п.п. 2-5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»,1 включает в себя действия по межеванию территории, составлению градостроительного плана земельного участка, выносу на местность его границ и проведению кадастрового учета. В связи с этим предлагается более точно определить закрепленную за органами государственной власти и местного самоуправления обязанность по осуществлению таких действий, изложив п. 4 ст. 16 упомянутого Закона в следующей редакции: «Формирование земельного участка под многоквартирными домами существующей застройки, в том числе, составление проекта межевания и градостроительного плана земельного участка, проведение землеустроительных действий и кадастрового учета, осуществляется органами государственной власти или местного самоуправления за счет средств соответствующего бюджета».

3. Предлагается рассматривать понятие «управление многоквартирным домом» в «широком» и «узком» смысле.

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 15.

В узком смысле это осуществление собственником или уполномоченным лицом по его поручению юридических действий относительно общего имущества многоквартирного дома и иных, связанных с эксплуатацией дома, действий.

4. Функции управления определяются как направления, которые присущи этому виду деятельности. Доказывается, что в договорных отношениях по поводу передачи функций управления последние являются видом услуг. В связи с этим предлагается внести изменения п. 2 ст. 779 ГК РФ, дополнив его еще одним видом договоров, к которому будут применимы положения гл. 39 ГК РФ, и изложить указанную норму в следующей редакции: «Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию, управлению многоквартирными домами и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51, 53 настоящего Кодекса».

5. Обосновывается авторская классификация договорных отношений в исследуемой сфере по признаку содержания деятельности: договоры о передаче функций управления; договоры, направленные на осуществление функций управления (о поставке коммунальных и оказании жилищных услуг, о распоряжении индивидуальной собственностью, об оказании информационных, статистических, иных услуг и др.)

6. Свойство неделимости общего имущества многоквартирного дома, в частности, энергопринимающих сетей, не позволяет заключать отдельно договоры с физическими и юридическими лицами - собственниками помещений. Чтобы избежать противоречия между п. 2 ст. 543 ГК РФ и ч. 4 ст. 37 ЖК РФ предлагается изложить п. 1 ст. 543 ГК РФ в следующей редакции: «Абонент обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых сетей, приборов и оборудования, .если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон».

7. Поскольку отношения по поводу оказания жилищных услуг между товариществом собственников жилья (иным кооперативом) и собственниками, не являющимися их членами, устанавливаются на основе закона (абз. 3 п. 1 ст. 137, п. 1 ст. 39 ЖК РФ), они не требуют договорного оформления. В связи с этим положения п. 2 ст. 138 и п. 6 ст. 155 ЖК РФ об обязанности товариществ заключать такие договоры предлагается исключить.

Практическая значимость результатов исследования заключается в выработке рекомендаций по совершенствованию договорной практики в сфере управления многоквартирным домом, а также в определении правовой природы складывающихся правоотношений, что может послужить улучшению качества правоприменительной работы. Определены неурегулированные правом области и предлагаются рекомендации по совершенствованию соответствующих нормативных актов.

Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права ФГОУ ВПО «Волгоградская академия государственной службы». Основные научные положения, выводы и предложения по совершенствованию законодательства изложены автором в ряде статей, опубликованных в журналах «Право: теория и практика», «Объединенный научный журнал», «Федерация», «Вестник Поморского университета», а также применяются в ходе работы инициативных групп по созданию товариществ собственников жилья, в консультационной практике

ООО «Юридическая компания «Юраспект»» и правовом обеспечении договорной деятельности Волгоградского областного Фонда жилья и ипотеки.

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих в себя пять параграфов, и заключения. Прилагается список литературы, использованной при написании работы, а также образцы договоров, иллюстрирующих оформление отношений в сфере управления многоквартирным домом. Структура диссертации определена целями исследования и отражает его логику.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Жульева, Ольга Евгеньевна, Волгоград

Заключение.

В результате проведенного исследования договорных отношений в сфере управления многоквартирным домом сделаны следующие выводы.

История развития законодательства в сфере жилищного управления -это попытка государства централизованно воздействовать на соответствующие общественные отношения. Но, несмотря на многолетний опыт такого регулирования, добиться эффективного хозяйствования в этой сфере с помощью административных методов не удалось. В настоящий момент жилищная реформа направлена на установление гражданско-правовых связей между участниками деятельности по поводу управления многоквартирными домами, причем значительная их часть, в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ, должна возникать в результате заключения различного рода договоров.

Объектом гражданских правоотношений в сфере управления многоквартирным домом является соответствующая деятельность людей. Её предметом выступает многоквартирный дом - имущественный комплекс, представляющий собой индивидуально-определенное здание, в состав которого входят квартиры и помещения общего пользования, а также иное движимое и недвижимое имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в этом здании.

В отличие от «жилого дома», названного в п. 1 ст. 16 ЖК РФ в качестве вида жилого помещения, многоквартирный дом не входит в состав объектов жилищных прав. Это разграничение позволяет прояснить проблему применения к нему конституционного права на неприкосновенность жилища (ст. 25 Конституции, ст. 3 ЖК РФ): нахождение гражданина в подъезде жилого дома без согласия всех собственников помещений не может квалифицироваться как незаконное проникновение в жилище. Различие проходит также по составу домов: «жилой дом», в соответствии с п. 2 ст. 16 ЖК РФ, состоит из комнат и вспомогательных помещений, а многоквартирный дом, исходя из смысла п. 3 этой статьи, - из квартир (комнат и вспомогательных помещений) и помещений общего пользования. Признаками многоквартирного дома являются:

- соответствие его по санитарным, техническим и иным нормам целям проживания людей;

- соответствие входящих в его состав жилых помещений конструктивным признакам квартир, предусмотренным п. 3 ст. 16 ЖК РФ;

- наличие движимого и недвижимого имущества, предназначенного для обслуживания более одного помещения в этом здании.

Путем толкования ст. 36 ЖК РФ выяснилось, что многоквартирный дом состоит из имущества различного вида, используемого по одному назначению как единое целое, т.е. является имущественным комплексом. В ряду иных подобных объектов гражданских прав он выделяется своим назначением - проживание людей, - и составом.

Многоквартирный дом состоит из жилых и нежилых помещений и общего имущества граждан или организаций. В ходе исследования практики создания и деятельности товариществ собственников жилья был выявлен ряд проблем, связанных с реализацией прав на распоряжение находящимся в общей долевой собственности имуществом. Это, в частности, законодательная неопределенность относительно полномочий по межеванию земельных участков под многоквартирными домами, правил нормирования земли, порядка учета и инвентаризации общего имущества и некоторые другие проблемы. Многие из них могут найти решение в случае закрепления на законодательном уровне необходимости учета и паспортизации помещений общего пользования в многоквартирном доме, который рекомендуется предусмотреть в п. 4-5 ст. 19 ЖК РФ наравне с обязательным учетом и паспортизацией жилищного фонда (совокупности жилых помещений), использовав для этого следующую редакцию указанных норм:

Кроме того, формированию многоквартирных домов как имущественных комплексов будет способствовать более точное определение на законодательном уровне закрепленной за органами государственной власти и местного самоуправления в п. 4 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» обязанности по осуществлению формирования земельного участка. С этой целью предлагается следующая редакция указанной нормы: «Формирование земельного участка под многоквартирными домами существующей застройки, в том числе, составление проекта межевания и градостроительного плана земельного участка, проведение землеустроительных действий и кадастрового учета, осуществляется органами государственной власти или местного самоуправления за счет средств соответствующего бюджета».

Объект исследуемых отношений - деятельность по управлению многоквартирным домом - предлагается понимать в широком и узком смысле.

Но собственники могут передать часть своих полномочий (функций) иному лицу, выбрав один из закрепленных в ст. 161 ЖК РФ способов управления. В этом случае понятие «управление многоквартирным домом» приобретает значение деятельности по осуществлению уполномоченным лицом по поручению собственника юридических действий относительно общего имущества в многоквартирном доме и иных, связанных с эксплуатацией дома, действий, т.е. имеет более узкое значение.

Под функциями предлагается понимать направления, присущие этому виду деятельности. В договорных отношениях функции управления выступают как виды услуг, входящие в предмет заключаемых соглашений, следовательно, к ним могут применяться положения главы 39 ГК РФ. Закрепление в тексте п. 2 ст. 779 указанного источника договоров управления в качестве объекта применения норм о возмездном оказании услуг, на наш взгляд, внесло бы ясность в законодательное регулирование сферы управления многоквартирным домом, подчеркнув гражданско-правовую природу поименованного в ст. 162 ЖК РФ вида соглашений. С этой целью предлагаем следующую редакцию п. 2 ст. 779 ГК РФ: «Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию, управлению многоквартирными домами и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38,40,41,44, 45,46,47, 49, 51, 53 настоящего Кодекса».

Участниками гражданских правоотношений в сфере управления многоквартирным домом являются лица, обладающие правами и обязанностями по осуществлению этой деятельности. К ним относятся субъекты управления (собственники жилых и нежилых помещений и лица, уполномоченные ими на осуществление функций управления товарищества собственников жилья или иные специализированные кооперативы, управляющие компании) и лица, выступающие контрагентами по заключаемым для целей управления договорам.

Возникающие между ними отношения имеют на наш взгляд, сложный, комплексный характер. С одной стороны, правомочия собственников владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, являющиеся содержанием управления в широком смысле этого слова, имеют признаки абсолютного правоотношения и носят вещный характер. С другой стороны, заключая договоры по поводу управления многоквартирным домом, собственники помещений становятся субъектами двусторонних обязательств, следовательно, проявляется относительный характер отношений в сфере управления многоквартирным домом. Тем не менее, единая направленность на достижение целей управления, перечисленных в п. 1 ст. 161 ЖК РФ, позволяет говорить об отнесении их к одной группе гражданских отношений, выделяя общие признаки объектов, субъектов и содержания. Её правовое регулирование осуществляется целым комплексом гражданско-правовых норм. К договорам управления применяются положения гл. 39 ГК РФ и ст.ст. 161-162 ЖК РФ. Отношения по непосредственному осуществлению функций управления регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о соответствующих хозяйственных договорах.

Управляющая организация является коммерческой организацией, действующей в интересах собственников помещений на основании возмездного договора об оказании услуг. Она выступает в качестве самостоятельной стороны в договорах с ресурсоснабжающими организациями, т.е. является перепродавцом коммунальных услуг, предоставляя их затем собственникам в соответствии с договором управления.

В качестве контрагентов по заключаемым субъектами управления договорам, могут выступать: ресурсоснабжающие, ремонтно-эксплуатационные, обслуживающие, подрядные, иные специализированные организации (например, информационно-расчетные центры жилищно-коммунального хозяйства).

Одной из особенностей прав и обязанностей субъектов рассматриваемых отношений является то, что их основанием является состав юридических фактов, в который входят только действия, в основном - юридические акты. Обязательным элементом такого состава выступает акт, обуславливающий наличие правомочий собственника у одного из участников: приобретение имущества или передача отдельных полномочий путем заключения договора управления, принятия решения общим собранием или выдачи доверенности в установленном п. 2 ст. 48 ЖК РФ порядке.

Большая часть юридических фактов представлена различного вида договорами. В зависимости от содержания прав и обязанностей сторон, предлагается разделять их на соглашения о передаче функций управления и сделки, заключаемые по поводу непосредственного осуществления таких функций.

К категории договоров о передаче функций управления многоквартирным жилым домом, на наш взгляд, относится только предусмотренный ст. 162 ЖК РФ договор управления, поскольку при непосредственном управлении такие функции никому не передаются, делегирование их товариществу собственников жилья или иной некоммерческой организации происходит не в договорном порядке, а перечень форм управления многоквартирным жилым домом является закрытым. Имеющиеся на практике случаи заключения иных видов договоров с подобным содержанием нелегитимны. В том числе, не согласовывается с целями управления многоквартирным домом такой схожий правовой институт, как доверительное управление, поскольку глава 53 ГК РФ, в частности, п. 2 ст. 1020 и п. 3 ст. 1022, регулирующие этот вид отношений, содержат такие нормы, как, например, возможность исполнения обязательств доверительного управляющего за счет управляемого имущества, а также за счет иного имущества учредителя, не переданного в доверительное управление.

Договор управления обладает признаками смешанного договора, сочетающего в себе признаки поставки, оказания услуг, подряда, энергоснабжения. Это возмездное соглашение, субъектами которого выступают, с одной стороны, собственники или представляющие их лица, в том числе товарищества собственников жилья, а с другой стороны -управляющая компания. Объектом является деятельность управомоченного собственниками лица по осуществлению управления многоквартирным жилым домом, отвечающая характеристикам услуги: возможное отсутствие овеществленного результата, синхронность оказания и получения, тесная связь обязательства с личностью исполнителя. Содержанием являются передаваемые функции управления.

Договорные отношения по поставке коммунальных услуг (ресурсоснабжения) включают в себя энергоснабжение; холодное и горячее водоснабжение и водоотведение; газоснабжение; теплоснабжение. Их характеризуют признаки особого порядка установления цены (тарифное регулирование) и требований к качеству поставляемых услуг (товара).

Свойство неделимости общего имущества многоквартирного дома, в частности, энергопринимающих сетей, не позволяет заключать отдельно договоры с физическими и юридическими лицами - собственниками помещений. Чтобы избежать противоречия между п. 2 ст. 543 ГК РФ и ч. 4 ст. 37 ЖК РФ предлагается внести изменения в п. 1 ст. 543 ГК РФ, предусматривающие не императивный, а диспозитивный характер содержащейся в нем нормы об обязанности абонента обеспечивать надлежащее состояние сетей, и изложить указанную норму в следующей редакции: «Абонент обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых сетей, приборов и оборудования, соблюдать установленный режим потребления энергии, а также немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон».

Договоры об оказании жилищных услуг могут существовать как в виде отдельных соглашений, так и в составе договоров управления. Поскольку отношения по поводу оказания жилищных услуг между товариществом собственников жилья (иным кооперативом) и собственниками, не являющимися их членами, устанавливаются на основе закона (абз. 3 п. 1 ст.

137, п. 1 ст. 39 ЖК РФ), они не требуют договорного оформления. В связи с этим положения п. 2 ст. 138, а также п. 6 ст. 155 ЖК РФ об обязанности товариществ заключать такие договоры предлагается изменить или исключить.

Формой передачи в пользование жилого помещения могут быть: договор найма, договор социального найма, договор найма специализированного жилого помещения, арендный договор, договор безвозмездного пользования, договор ренты и некоторые другие. Пользование нежилым помещением осуществляется в рамках арендных отношений или безвозмездного пользования.

К иным группам договоров, направленных на достижение целей управления, относятся договоры подряда, об оказании услуг информационно-расчетными центрами, о банковском обслуживании, купли-продажи имущества и т. д., регулирование которых происходит по нормам Гражданского кодекса РФ о соответствующих видах соглашений.

Договоры в сфере управления многоквартирным домом являются группой обязательственных гражданско-правовых отношений, соответственно, при неисполнении или неисполнении их условий применяются общие правила об ответственности по гражданскому праву.

Субъектами противоправных действий могут быть как граждане -физические лица, так и организации, поэтому возможны как полный, так и усеченный составы правонарушений. Большая часть договоров заключается с участием юридических лиц, осуществляющих коммерческую деятельность, что связано с необходимостью предоставления коммунальных услуг. Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ ответственность таких лиц возможна без вины. Иное положение закреплено п. 1 ст. 401 в отношении физических лиц, не осуществляющих предпринимательскую деятельность, поэтому в случае, если таковые выступают субъектом ответственности, необходимо установление полного состава правонарушения.

Убытки могут и не присутствовать в составе правонарушений, поскольку важность договоров, связанных с управлением жилыми домами состоит не в том, чтобы определить, был ли причинен вред, а в том, чтобы обязать нарушителя такие услуги предоставить.

Из всех мер гражданско-правовой ответственности при заключении договоров в сфере жилищно-коммунального хозяйства наибольшее практическое значение имеет неустойка, так как интересы сторон заключаются не в получении друг от друга какого-либо имущества, а в получении результата работы или денежных средств за её оплату. Применительно к рассматриваемой сфере используются также такие меры, как возмещение убытков и компенсация морального вреда.

Особенность применения мер гражданско-правовой ответственности за нарушение прав потребителей жилищно-коммунальных услуг, заключается в том, что в каждой конкретной ситуации они могут применяться по отдельности или все в совокупности, причем убытки подлежат возмещению в полном объеме сверх неустойки, что связано с распространением на сферу управления многоквартирным домом действия Закона «О защите прав потребителей».

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации»

1. Нормативно-правовые акты и арбитражно-судебная практика.

2. Конституция Российской Федерации // Российская газета. 1993. - № 237.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. // СЗ РФ. 1994. - № 32. - Ст. 3301.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. // СЗ РФ. 1996. - № 5. - Ст. 410.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. // СЗ РФ. 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.

6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. // СЗ РФ. 2005. - №1 (часть 1). - Ст. 16.

7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. // СЗ РФ. -2001. -№44. -Ст. 4147.

8. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» // СЗ РФ. 2005. - № 1 (часть I). - Ст. 15.

9. Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ.-1997.-№30.-Ст. 3594.

10. Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Российская газета. 1993. - № 5.

11. Ю.Федеральный закон от 2 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // СЗ РФ. 2000. - № 2,- Ст. 149.

12. Федеральный закон от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» // СЗ РФ. 2001. - №49. - Ст. 4562.

13. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // СЗ РФ. 2003. - №46 (часть II). - Ст. 4448.

14. Федеральный закон от 17 августа 1995 года № 147-ФЗ «О естественных монополиях» // СЗ РФ. 1995. - № 34. - Ст. 3426.

15. М.Федеральный закон «Об электроэнергетике» от 26.03.03 №35-Ф3 // СЗ РФ. 2005. - № 1 (часть I). - Ст. 4.

16. Федеральный закон «О газоснабжении в Российской Федерации» от 31.03.99 №69-ФЗ // СЗ РФ. 1999. - № 14. - Ст. 1667.

17. Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» // СЗ РФ. 2005. - № 1 (часть I). - Ст. 41.

18. Федеральный закон № 41-ФЗ от 14.04.1995 «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в РФ // СЗ РФ. 1995.-№ 16.-Ст. 1316.

19. Федеральный закон от 9 января 1996 г. № 2-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» и Кодекс РСФСР об административных правонарушениях» // СЗ РФ. 1996. - № 3. - Ст. 140

20. Федеральный закон от 17 декабря 1999 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» // СЗ РФ. 1999. - № 51. - Ст. 6287.

21. Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1997. - № 18.-Ст. 213.1.

22. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов» // СЗ РФ. 1996. - № 14. - Ст. 1432.

23. Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 2010 годы» // СЗ РФ.-2001.-№39.-Ст. 3770.

24. Постановление Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» // СЗ РФ.-2006.-№5.-Ст. 546.

25. Постановление Правительства РФ от 5 февраля 1998 г. № 162 «Об утверждении правил поставки газа в Российской Федерации // СЗ РФ. -1998.-№6.-Ст. 770.

26. Постановление Правительства РФ от 12.05.1993 г. № 447 «О государственном энергетическом надзоре в РФ» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. - № 20. - Ст. 1764.

27. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» // Российская газета. 2003.- № 214.

28. Приказ Госстроя от 19 февраля 1999 г. № 36 «Об утверждении Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в

29. РФ» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1999. - № 13.

30. Приказ Минстроя РФ от 20 августа 1996 г. № 17-113 «Об утверждении положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве» // Экспресс-Закон. 1998. - № 24.

31. Приказ Минюста РФ от 27.07.03 №152 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах» // Российская газета. 2003. - № 139.

32. Постановление Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. № 78 «Строительные нормы и правила 2.08.01-89 «Жилые здания» // Госстрй России. ГУЛ ЦПП.- 1998.

33. Постановление Госстроя России от 23.06.2003 г. № 109 «Строительные нормы и правила 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» // Информационный бюллетень о нормативной, методической и типовой проектной документации. 2003. - № 12

34. Постановление Госстроя РФ от 22 марта 2001 г. № 35 «О принятии и введении в действие СНиП «Дома жилые одноквартирные» // Информационный бюллетень «Нормирование, стандартизация и сертификация в строительстве». 2004. - № 6.

35. Приказ Госстроя РФ от 26 июня 1998 г. № 17-125/1 «Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства» // www.db.ftcenter.ru

36. Приказ Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ» // Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2000. - № 5.

37. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 618 // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М., 1999.

38. Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г.) // www.goscomzem.ru

39. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 / ЗАО «Центр исследования и разработок в городском хозяйстве Санкт-Петербурга «Экополис». М.: ФГУП ЦПП, 2004.

40. Постановление Администрации г. Волгограда «Об установлении цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения Волгограда» от 27.01.06 № 93 // Городские вести. 2006. - №14. - с. 5.

41. Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. - Ст. 883.

42. Закон РСФСР от 6 июля 1991 г. № 1552-1 «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. -1991. № 28. Ст. 963.

43. Закон РФ от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // СЗ РФ. 1996. - №25. - Ст. 2963.

44. Декрет ВЦИК и СНК РСФСР от 27.09.1926 «О поручениях, даваемых домоуправлениям со стороны правительственных и административных органов» // СУ РСФСР. 1926. № 64. Ст. 497.

45. Декрет СНК РСФСР от 23.05.1922 «О жилтоварищестах» // СПС «Гарант»

46. Постановление ЦИК и СНК СССР от 17.10.1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» // СЗ СССР. 1937. - № 69. - Ст. 314.

47. Постановление Совета Министров СССР от 20.03.58 «О жилищностроительной и дачно-строительной кооперации» // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1958. - №5. - Ст. 47.

48. Постановление Совета Министров РСФСР от 26.11.1982 №608 «О жилищно-строительной кооперации» // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) РСФСР. -1982. №12. - Ст. 43.

49. Постановление Совета Министров СССР от 19.08.1982 №765 «О жилищно-строительной кооперации» // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР. 1982. - №24. - Ст. 104.

50. Постановление Совета Министров СССР от 31.03.1988 №406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» // Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР. 1988. - №16. -Ст. 43

51. Приказ Минкомхоза РСФСР от 31 декабря 1968 г. № 455 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» // СПС Гарант

52. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 апреля 2003 г. № КГ-А40/1598-03 // По материалам СПС «Гарант».

53. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 июня 2005 г. № А13-12010/2004-20 // По материалам СПС «Гарант».

54. Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16.06.2006 дело № А12-3436/6-С16

55. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 января 2005 г. № Ф09-4566/04ГК // По материалам СПС «Гарант»

56. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 августа 2005 г. № Ф09-3342/05-С1 // По материалам СПС «Гарант»

57. Постановление Арбитражного суда Волгоградской области от 24.01.2006 г. по делу №А12-21218/05-С53-5/11

58. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 января 2005 г. № А66-3534/2004 // По материалам СПС «Гарант»1. Литература.

59. Алексеев С. С. Общая теория права. Т. 2. М., 1982.

60. Алябьев Д. Н. Договор доверительного управления имуществом в гражданском праве России. Дис. канд. юрид. наук. Саратов, 2000.

61. Аналитическая записка «Рекомендации по решению проблемных вопросов правового характера при подготовке проектов межевания застроенных территорий жилого назначения» // www.urbaneconomics.ru

62. Андрианов В. В., Гордеев Д.П. О заключении прямых договоров между ресурсоснабжающими организациями и населением // Жилищное право. -2001.-№3.

63. Бандорин JL, Трутнев Э. Об изъятии земельных участков и жилых домов для строительства нового жилья // Имущественные отношения в РФ. -2006. № 8.

64. Бобровская О.Н. Кондоминиум как объект гражданских прав (Жилищно-правовой аспект): Дис. канд. юрид. наук. -М., 2004.

65. Богдан В.В. Гражданско-правовые способы защиты прав потребителей в сфере торговли и услуг // Юрист. 2003. - № 7.

66. Богданов Е. В. Природа и сущность права граждан на жилище // Журнал российского права. 2003. - № 4.

67. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Изд. 2-е, испр. М.: «Статут», 2001.

68. Ю.Венгеров А. Б. Теория государства и права: Учебник для юридических вузов. 3-е изд. - М.: Юриспруденция, 1999.11 .Витрянский В. В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. - №6.

69. Глазычев В. Д., Рукина И. М., Глазунов С. Н. Новый Жилищный кодекс: всеобщая «кондоминизация»? // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2005. - № 7.

70. З.Гордеев Д. П. Новый порядок управления многоквартирными домами // ЖКХ.-2005.-№4.

71. Гордеев Д. П. Содержание общего имущества в многоквартирном доме // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2006. - № 4.

72. Гордеев Д. П. Финансирование капитального ремонта // Управление многоквартирным домом. 2007. - № 2.

73. Городов О. А. Жилищное право. М.: Юрайт-М, 2001.

74. Гражданское право. Словарь-справочник. М., 1996.

75. Гражданское право. Учебник. Часть II. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого.-М.: «ПРОСПЕКТ», 1998.

76. Гражданское право: Учебник. Часть I / Под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. -М.: Юрист, 1997.

77. Грибанов В. П. Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статут, 2000.

78. Грудцына JI. Ю. Жилищная политика в России: прошлое и будущее // Законодательство и экономика. 2005. - №6.

79. Грудцына JI. Ю. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. М.: Изд-во Эксмо, 2005.

80. Декреты Советской власти. Т. 1.-М., 1957.

81. Деревяго В. М. Проблемы законодательного регулирования водоснабжения и водоотведения в сфере ЖКХ // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2005. - № 3.

82. Домичева Е. Квартплата по стандарту // Российская газета. 2005. - № 128.

83. Дорожинская Е. А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом: Дис. канд. юрид. наук. -М., 2000.

84. Дроздов И. А. Гражданско-правовые проблемы обслуживания жилых помещений: Дис. канд. юрид. наук. СПб., 2002.

85. Ермаков B.C. Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья: Дис. канд. юрид. наук. М., 2004.29.3аконодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве. Том 1. М.: «Юридическая литература», 1972.

86. Иоффе О. С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории «хозяйственного права» М.: «ПРОСПЕКТ», 1999.

87. Иоффе О. С. Обязательственное право. М: Юридическая литература, 1957.

88. Иоффе О. С. Советское гражданское право. Отдельные виды обязательств. Л., 1961.

89. Исупова С. С., Путинцева И. А. О составлении примерных договоров на услуги водоснабжения и водоотведения в поселениях // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2005. - № 6.

90. Козлов А. М. Волгоград. ТСЖ зарегистрировало через суд // ild.ru

91. Козырь О.М., Маковская А.А. Пути совершенствования правового регулирования оборота недвижимости // Вестник ВАС РФ. 2003. - № 2.

92. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный). / Под ред. О. Н. Садикова. М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 1997.

93. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный). / Под ред. О. Н. Садикова. М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 1997.

94. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Части первой / Елизаров В. А., Залесский В. В., Клейн Н. И. и др. М., 1997.

95. Комментарий к жилищному законодательству РФ / Васильева Г. В., Гетман Е. С. Горохов Б. А. и др. М.: НОРМА-ИНФРА • М, 2002.

96. Комментарий судебно-арбитражной практики. Выпуск 7 / Под ред. В. Ф. Яковлева. М.: Юридическая литература, 2000.

97. Корнеев С. М. Юридическая природа договора энергоснабжения // Закон. 1995.- №7.

98. Корнеева И. JI. Жилищное право РФ. М.: Юрист, 2002.

99. Косарева Н. Б. О пакете федеральных законов, направленных на развитие рынка доступного жилья // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ.-2005.-№6.

100. Красавчиков О. А. Юридические факты в советском гражданском праве. -М.: Госюриздат, 1958.

101. Крашенинников П. В. Российское жилищное законодательство. М.: Изд-во НОРМА, 1996.

102. Крашенинников П. В., Маслов И. В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М.: Фирма «Спарк», 1995.

103. Крашенинников П. В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения: Дис. докт. юрид. наук. М., 1997.

104. Литовкин В. Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. 2001. - №2.

105. Маркварт Э., Михайлова Е. Стимулирование создания и деятельности ТСЖ и частных управляющих компаний в сфере ЖКХ // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2005. - №8.

106. Материалы Интернет-конференции на тему: «Договорные отношения в сфере ЖКХ: правовое регулирование и практические варианты в условиях Жилищного кодекса РФ» // www.gkh.ru/rosjil

107. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004 / ЗАО «Центр исследования и разработок в городском хозяйстве Санкт-Петербурга «Экополис». М.: ФГУП ЦПП, 2004.

108. Минковская М. И. Управление многоквартирным домом, находящимся в муниципальной собственности // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2005. - № 6.

109. Михайлова Е. Д. Договорные отношения при управлении многоквартирными домами и их обслуживании // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2005. -№11.

110. Пискунова М. Г. О делимости недвижимых вещей // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2003. - №5.

111. Прокофьев В. РКЦ больше не командуют // Квартирный ряд. 2007. -№3.

112. Прокофьев В.Ю., Сиваев С.Б. Формирование договорных отношений в сфере теплоснабжения // www.urbaneconomics.ru

113. Пузанов А. Жилищная политика в России мифы, заблуждения и реальность // Имущественные отношения в РФ. - 2006. - № 10.

114. Рагозина Л. Полномочия органов местного самоуправления поселений: практика и проблемы // Практика муниципального управления. 2006. -№11.

115. Разгуляев Ю.А. Вопросы законодательного регулирования и контроля субъектов естественной монополии в системе жилищно-коммунального хозяйства // www.budgetrf.ru

116. Разгуляев Ю.А. Вопросы законодательного регулирования и контроля субъектов естественной монополии в системе жилищно-коммунального хозяйства // www.budgetrf.ru

117. Савельев Д.Б. Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев: Дис. канд. юрид. наук. М., 2002.

118. Синайский В. И. Русское гражданское право. М.: «Статут», 2002.

119. Советский энциклопедический словарь / Гл. ред. А. М. Прохоров. 4-е изд. - М.: Сов. Энциклопедия, 1989.

120. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья / Под ред. С. А. Лушкина, С. И. Федерова, А. В. Шанталей. М.: Юстицинформ, 2007.

121. Степанов Д. И. Услуги как объект гражданских прав. М.: Статут, 2005.

122. Степанов С. А. Предприятие как имущественный комплекс по Гражданскому кодексу Российской Федерации: Автореф. канд. дисс. -Екатеринбург, 2000.

123. Сурнин А. Ф. Взаимодействие информационно-расчетных центров ЖКХ и управляющих компаний // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2005. - №9.

124. Тархов В. А. Ответственность по советскому гражданскому праву. -Саратов: Изд-во Саратовского университета, 1973.

125. Тархов В. А. Советское гражданское право. Часть 1. Саратов: Изд-во Саратовского университета, 1978.

126. Тимофеева К. В. Товарищества собственников жилья. М., 2007.

127. Толстой Ю. К. К теории правоотношения. ЛГУ., 1959.

128. Тыкулов Д. Управы потеряют управдомов // Газета. 2007. - №26.

129. Улетова Г. Д. Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку: Дис. канд. юрид. наук. Волгоград, 1999.

130. Усков О. Ю. Эволюция права на жилище (законодательство и доктрина) // Журнал российского права. 2005. - №8.

131. Фельдман И., Филимонов С. Актуальные вопросы деятельности товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов // Финансовая газета. 2005. - №26.

132. Филимонов С. Л. Об управлении в жилищной сфере // ЖКХ. 2005. - № 1.

133. Фогель В. А. Осуществление права общей собственности в жилищной сфере: Дис. канд. юрид. наук. -М., 2003.

134. Хованская Г. П. Медвежья лапа Жилищного кодекса // Советская Россия. -2005.-№141.

135. Хованская Г. П. Общежители // Новая газета, 18 июля 2005 г.

136. Хомяков В. Ф. Что такое кондоминиум в жилищной сфере? // Жилье и реформы. 2004. - № 1-2.

137. Бандорин JI. Центральное звено жилищной реформы // Закон. 2005. - № 6.

138. Чернышов JI. Н. ТСЖ в свете Жилищного кодекса РФ // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2005. - № 11.

139. Чернышов JI.H. К вопросу о правомерности прямых расчетов с населением за энергоресурсы: ставить точку в дискуссии преждевременно // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. -2002.-№1.

140. Шведкова О. В. Приобретение и осуществление права собственности граждан на жилые помещения: Дис. канд. юрид. наук. М., 2004.

141. Шейнис Д. И. Жилищное законодательство. Сборник декретов, инструкций и распоряжений с комментариями. Зе изд. ГУКХ НКВД, 1926.

142. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского права (по изданию 1907 г.) М.: Фирма «СПАРК», 1995.

143. Шершеневич Г. Ф. Учебник торгового права (по изданию 1914 г.). М., СПАРК, 1994.

144. Шешко Г. Ф. О применении Жилищного кодекса РФ. Проблематичность ряда его положений // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. -2005.-№9.

145. Шешко Г. Ф. Правовое регулирование жилищных отношений // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2005. - № 2.

146. Юридические лица субъекты гражданского права / Под ред. М. Ф. Медведева - Волгоград: Изд-во ФГОУ ВПО «ВАГС», 2005.

Автор: Жульева, Ольга Евгеньевна
Город: Волгоград
Год: 2007
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Жульева, Ольга Евгеньевна, кандидата юридических наук

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Жульева, Ольга Евгеньевна, кандидата юридических наук

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации»