Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики

Журавлёв, Тимур Сергеевич

Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практикитекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики»

На правах рукописи

ЖУРАВЛЁВ ТИМУР СЕРГЕЕВИЧ

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право, семейное право, международное частное право

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

о 7 и ЮН 2097

Москва - 2007

Работа выполнена на кафедре частного права Института экономики управления и права Российского государственного гуманитарного университета

Научный руководитель-

доктор юридических наук, профессор Косякова Наталия Ивановна

Официальные оппоненты.

доктор юридических наук, профессор Эрделевский Александр Маркович

кандидат юридических наук, доцент Волкова Наталья Алексеевна

Ведущая организация. Российская академия государственной

службы при Президенте Российской Федерации

Защита состоится 4 июля 2007 г. в 14-00 часов на заседании диссертационного совета К 212 198 04 при Российском государственном гуманитарном университете по адресу 125993, ГСП-3, г Москва, Миусская пл, д. 6, ауд 255

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российского государственного гуманитарного университета.

Автореферат разослан «ЗУ» M/LJ 2007 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат юридических наук, доцент

С В Тимофеев

I ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования Фундаментальные изменения, происшедшие в социальной и экономической сфере российского общества в связи с переходом к рыночным отношениям, потребовали преобразования традиционных гражданско-правовых институтов, содействующих удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего, в слоях малоимущего населения В числе таких институтов особое место занимает социальный наем жилого помещения В советское время посредством данного гражданско-правового института обеспечивалась потребность в жилье всех нуждающихся, независимо от их имущественного положения В условиях изменившихся отношений собственности, а также благосостояния российского населения социальный наем жилых помещений перестал быть преимущественной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан

Однако нельзя недооценивать значимость договора социального найма жилого помещения, который сегодня используется как инструмент социальной политики государства В соответствии с п. 1 ст 7 Конституции Российской Федерации наша страна - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и развитие человека. Такой подход предполагает ответственность государства перед личностью и возлагает на него обязанность осуществлять заботу о малоимущих и иных наименее социально защищенных слоях общества, не имеющих возможность самостоятельно решить свою жилищную проблему В настоящее время значительное число российских семей по причине низкой платежеспособности не в состоянии улучшить свои жилищные условия с использованием рыночных механизмов

Так, если в конце 2001 г на учете на получение жилья состояло 4 млн 857 тыс семей, то в 2003 г этот показатель составил 4 млн 429 тыс, а в 2005 г. равнялся 4 млн 180 тыс При этом в 2005 г. получили жилье и

улучшили свои жилищные условия 229 тыс семей, что на две тысячи превышает показатель предыдущего года1. С учетом этого значение предоставления жилых помещений на условиях социального найма весьма велико

Развитие социального найма жилого помещения в условиях рыночных отношений требует эффективного правового механизма, обеспечивающего четкость и полноту его регулирования Вместе с тем, как показал анализ нормативно-правовых актов, а также судебной практики по исследуемой проблеме, в гражданском и жилищном законодательстве о социальном найме, есть пробелы и противоречия, что усложняет его практическое применение. Так, большое количество вопросов вызывает определение правовой природы договора социального найма жилого помещения, его места в системе гражданских обязательств В связи с изменением социально-жилищной функции государства путём перехода от обеспечения всеобщего права граждан на получение жилого помещения по договору социального найма к обеспечению им только малоимущих граждан и граждан, имеющих специально предусмотренное на это законом право, в исследовании нуждается субъектный состав договора, а также его содержание Кроме того, представляется необходимым установление специфики предмета договора социального найма жилого помещения

Реализация договора социального найма жилого помещения затрагивает как частно-правовые, так и публично-правовые интересы Поэтому особую значимость приобретает проблема выявления оснований, порядка и правовых последствий изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения, что позволит наиболее эффективно защитить права и законные интересы нанимателя и членов его семьи, а также государства и муниципальных образований В отдельном исследовании также нуждается проблема ответственности сторон за неисполнение или

' Россия в цифрах 2006 М Крат стат сб М Росстат,200б С 119

ненадлежащее исполнение обязательств по договору социального найма жилого помещения

В современной правовой науке отсутствует комплексное исследование гражданско-правового регулирования социального найма жилого помещения Существующие научные труды посвящены анализу жилищных правоотношений социального найма применительно к жилищной системе, сложившейся в советское время. Вместе с тем, множество проблем, возникающих в данной сфере на современном этапе, остаются неисследованными либо дискуссионными Законодательная база о социальном найме жилого помещения также недостаточно разработана и требует совершенствования Между тем, договор социального найма жилого помещения является весьма эффективным средством в механизме решения проблемы жилищной обеспеченности граждан В свете вышеизложенного представляется необходимым комплексное исследование проблем гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения

Цель диссертационного исследования заключается в разработке на основе критического анализа существующей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на совершенствование гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения

Поставленная цель определила задачи исследования

- определение понятия права граждан на жилище и выявление его юридической сущности,

- анализ историко-правовых аспектов социального найма жилого помещения в России и зарубежных странах;

- исследование правовой природы социального найма жилого помещения,

- определение специфики предмета договора социального найма жилого помещения;

- выявление особенностей субъектного состава договора социального найма жилого помещения,

- установление содержания договора социального найма жилого помещения,

- исследование оснований, порядка и правовых последствий изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения;

- рассмотрение ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору социального найма жилого помещения;

- разработка и научное обоснование рекомендаций и предложений по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего социальный найм жилого помещения

Объект и предмет исследования Объектом диссертационного исследования выступают общественные отношения, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах

Предметом диссертационного исследования является правовое регулирование договора социального найма жилого помещения в соответствии с нормами гражданского и жилищного права

Теоретическую основу диссертационного исследования составили фундаментальные труды в области теории государства и права, а также теории гражданского, жилищного, административного права и экономической науки Это работы таких известных дореволюционных и советских учёных, как С.С. Алексеев, С Н. Братусь, Д И. Мейер, О С Иоффе, И А Покровский, В А Рясенцев, В А Тархов, ЕА Флейшиц, М Д Шаргородский, Г.Ф Шершеневич, а также таких видных современных ученых, как Т Е. Абова, В.В. Витрянский, Н.А Волкова, А Ю Кабалкин, О М. Козырь, Н И Косякова, А Л Маковский, Ю К Толстой, О Н Садиков, А П Сергеев, Е А Суханов, С А Хохлов, А М Эрделевский и др

Комплексное исследование научных проблем, затронутых в работе, вызвало необходимость обратиться к трудам советских ученых-цивилистов, в которых подвергнуты анализу различные аспекты социального найма жилого помещения - С И Аскназия, Ю Г Басина, И А Брауде, И С Вишневской, В П Грибанова, О А Красавчикова, В Н. Литовкина, В Ф Маслова, И.Б Мартковича, ПС Никитюка, ИП Прокопченко, А И Пергамента, В Ф. Чигира, Ш Д Чиквашвили и др , а также видных современных авторов -М И Брагинского, Б М Гонгало, П В Крашенинникова, Л М Пчелинцевой, П И Седугина, Ю А Тихомирова, Ю К Толстого, В Ф. Яковлева и др Автором также изучены работы таких специалистов, как А А Ануприенко, О И. Белоножкина, Г В Бойцов, В В Васильев, МЫ Долгова, Л Ю Грудцина, В М Жуйков, E.H. Могилевская, Т А Меркулова, ТА Семина, А А Титов, ЕВ Юрченко, И А Фаршатов, ГФ Шешкоидр

Методологическая основа исследования. Данное исследование основано на совокупности методов научного познания- диалектическом, комплексном, историко-правовом, сравнительно-правовом, системного анализа, формально-логическом, социологическом и др Исходным методологическим способом выступал диалектический метод, обосновывающий взаимообусловленность всех социально-экономических процессов, в том числе протекающих при реализации договора социального найма жилого помещения Комплексный метод позволил автору проанализировать рассматриваемые вопросы во всем многообразии их связей и отношений Сочетание историко-правового и сравнительно-правового методов дало возможность выявить специфику воздействия конкретно-исторических условий на эволюцию жилищных отношений социального найма, а также исследовать их правовое регулирование в различных странах на определенных исторических этапах Применение метода системного анализа способствовало определению места социального найма жилого помещения в системе гражданских обязательств. Использование социологического метода позволило автору обосновать выводы и

предложения с учетом конкретной информации, полученной из материалов периодических изданий, данных интервьюирования и др

Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее -ГКРФ), Жилищный кодекс Российской Федерации (далее-ЖКРФ), а также другие федеральные законы Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, иные подзаконные акты, а также нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации, регулирующие отношения, составляющие объект диссертационного исследования

В работе проанализированы законодательные и иные правовые акты некоторых зарубежных стран (Германии, Франции, США, Венгрии, Хорватии, Чехии)

Особое внимание в диссертации уделено рассмотрению положений Всеобщей декларации прав человека, а также Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г, закрепивших в числе социальных благ человека право на жилище

Эмпирическую основу исследования составляет как опубликованная, так и неопубликованная практика Верховного Суда Российской Федерации и других судов по отдельным вопросам гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения, материалы научно-практических конференций и семинаров по проблемам гражданского и жилищного права, а также практики применения законодательства в области социального найма жилого помещения.

самостоятельного договорного типа Кроме того, обоснован субъектный состав договора социального найма жилого помещения, сформулировано понятие малоимущего гражданина. В диссертации предпринята попытка разрешения проблемы отсутствия на законодательном уровне правовых последствий признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения В результате анализа содержания договора социального найма жилого помещения обоснована целесообразность законодательного закрепления его государственной регистрации Предложены пути совершенствования механизма изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения с целью обеспечения как прав нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи, так и государства, а также муниципальных образований Сформулированы предложения, направленные на защиту прав и законных интересов сторон в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора социального найма жилого помещения путем установления ответственности за конкретные виды нарушений

Научная новизна представленной темы нашла свое отражение в теоретических и практических положениях, выносимых на защиту

Положения, выносимые на защиту. Результатом научного исследования вопросов, связанных с гражданско-правовым регулированием социального найма жилого помещения, являются следующие выносимые на защиту положения, которые определяют научную новизну диссертации

1. Предложено авторское определение договора социального найма жилого помещения Это соглашение, по которому одна сторона -собственник или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда другой стороне - малоимущему, иному указанному в законе гражданину, нуждающемуся в жилище (нанимателю) и членам его семьи, во владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение для постоянного проживания в нем

2 В силу того, что Конституция РФ и ЖКРФ гарантируют предоставление жилого помещения по договору социального найма, прежде всего, малоимущим гражданам, обосновано авторское понятие данной категории Малоимущим признается гражданин, обладающий невысоким уровнем доходов, в собственности которого отсутствует дорогостоящее имущество, подлежащее налогообложению, в результате чего, с учетом социально-экономического положения в стране, он не может обеспечить себя жильем собственными средствами

3 Установлено, что отсутствие в действующем жилищном законодательстве правовых последствий признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения порождает правовую неопределенность относительно возможности пользования нанимателем и членами его семьи данным жилым помещением В целях осуществления эффективной защиты прав указанных граждан обосновывается необходимость включения в ЖКРФ положения, закрепляющего, что в случае признания решения о предоставлении жилого помещения недействительным в судебном порядке договор социального найма должен быть признан недействительным, а граждане подлежат выселению из такого жилого помещения При этом выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения предлагается поставить в зависимость от оснований, по которым решение о предоставлении жилого помещения было признано недействительным, а также от того, имели ли граждане ранее в пользовании жилое помещение на условиях социального найма

4 Обоснована целесообразность законодательного закрепления государственной регистрации договора социального найма жилого помещения Это позволит наиболее полно обеспечить права и жилищные интересы нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи по договору социального найма жилого помещения В этих целях ст 63 ЖК РФ предлагается дополнить пунктом 3 следующего содержания-

«Договор социального найма жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

5. Для усиления защиты публично-правовых интересов предлагается предусмотреть возможность прекращения права пользования жилым помещением нанимателя и (или) членов его семьи в судебном порядке при временном отсутствии их в этом жилом помещении и неисполнении ими своих обязанностей по договору социального найма Представляется, что установление шестимесячного срока временного отсутствия является наиболее оптимальным, так как в данном случае указанная норма будет находиться в системной взаимосвязи со ст 90 ЖК РФ

6 Выявлено, что применение к нанимателю и проживающим с ним членам его семьи, которые более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, санкции, предусмотренной ст 90 ЖК РФ, не дает гарантий, что в дальнейшем указанные граждане будут исправно исполнять свои обязанности ЖК РФ не содержит эффективного правового механизма дальнейшего воздействия в ситуации, когда крайняя мера в виде выселения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, уже применена Исходя из этого, представляется целесообразным предусмотреть в ст 90 ЖК РФ возможность выселения из жилого помещения без предоставления другого жилья граждан, с которыми договор социального найма был ранее расторгнут по данному правовому основанию в случае дальнейшего неисполнения ими своих обязанностей по внесению платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги

Теоретическая и практическая значимость исследования

заключается в том, что проведенный анализ законодательства, а также судебной практики позволяет углубить теорию договорного права

Сформулированные выводы и предложения по совершенствованию законодательства, содержащиеся в работе, могут найти применение в правотворческой деятельности при совершенствовании действующих нормативных актов, регулирующих социальный найм жилого помещения Практические рекомендации, сделанные автором, могут быть использованы в правоприменительной деятельности, научной работе, подготовке учебных пособий, а также при преподавании курсов гражданского и жилищного права

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы настоящего исследования были обсуждены на заседаниях кафедры частного права юридического факультета Института экономики, управления и права Российского государственного гуманитарного университета, использованы автором при проведении практических занятий в процессе преподавания курсов «Гражданское право» и «Жилищное право» в Российском государственном гуманитарном университете На основе результатов исследования автором подготовлены и опубликованы научные статьи и доклады к международным научно-практическим конференциям

Структура работы обусловлена целью исследования и вытекающими из нее задачами, а также необходимостью последовательного изложения материала Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих девять параграфов, заключения и списка источников и литературы

II ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обосновывается актуальность избранной темы, определяются цель, задачи, объект, предмет, методологические, теоретические и нормативные основы исследования, выявляется научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы, формулируются основные положения, выносимые на защиту, приводятся сведения о научной и практической апробации полученных результатов

В первой главе - «Теоретико-правовая характеристика института социального найма жилого помещения» - определяется понятие и выявляется юридическая сущность права граждан на жилище, рассматриваются историко-правовые аспекты договора социального найма жилого помещения в России и зарубежных странах, а также выявляется его правовая природа

В первом параграфе исследуются теоретические представления о сущности права граждан на жилище, определяется его отраслевая принадлежность При этом право на жилище рассматривается как субъективное право граждан, раскрывается его содержание, опровергается подход к пониманию данного права исключительно как к элементу правоспобности граждан. Автором отмечается, что малоимущие, иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилых помещениях, реализуют субъективное право на жилище посредством собственных юридически значимых активных действий, с помощью которых удовлетворяется их потребность в жилье. При этом право на указанные положительные действия тесно связано с правомочием требования соответствующего поведения от обязанных лиц, в том числе с правомочиями требовать постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях; состоять на учете; а также требовать предоставления жилого помещения по договору социального найма В работе также отмечается, что указанные правомочия предполагают не только наличие определенной меры поведения управомоченного лица, но и обеспеченность средствами защиты в случае их нарушения

Обращаясь к проблеме отраслевой принадлежности права граждан на жилище, автор приходит к выводу о его гражданско-правовой природе Организационный характер правоотношений по предоставлению жилого помещения на условиях социального найма, по мнению автора, не влияет на то, что как само правоотношение, так и права, составляющие его содержание, нельзя квалифицировать в качестве гражданско-правовых, поскольку

организационные правоотношения могут входить в предмет гражданско-правового регулирования Автор также подчеркивает, что гражданско-правовая природа права на жилище определяется тем, что в случае его нарушения, восстановление и защита данного права осуществляется посредством способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст 12 ГКРФ

Второй параграф посвящен рассмотрению историко-правовых аспектов договора социального найма жилого помещения в России и за рубежом Автор подчеркивает, что становление правоотношений по найму жилого помещения происходило, начиная со времени существования Римской империи, где одним из трех видов найма (locatio conditio) был наем вещей (locatio conditio reí), особенность которого усматривалась в предоставлении вещи в пользование на определенный срок и за определенную плату И, хотя, вначале в римском праве предметом данного договора выступали исключительно движимые вещи, на более поздних этапах был возможен и наем недвижимого имущества В результате рецепции римского права гражданское право ряда европейских государств, входящих в семью континентального права, восприняло основные черты данного договора, который, в определенной степени, предшествовал найму жилого помещения и заложил основу его дальнейшего формирования

В работе отмечается, что на современном этапе правовое регулирование договора найма жилого помещения обеспечивается как нормами гражданских кодексов, так и нормами жилищного законодательства. При этом действующие в ряде стран гражданские кодексы, в частности Германское гражданское уложение 1986 года, Французский гражданский кодекс 1804 года, Гражданский кодекс Квебека 1994 года регулируют отношения, связанные с договором найма жилого помещения, обычно в рамках договора имущественного найма (аренды)

Особое внимание в данном параграфе уделяется предпосылкам возникновения, а также специфическим особенностям развития социального

найма жилого помещения в нашей стране. В русском дореволюционном законодательстве положения о найме жилого помещения впервые были закреплены в гл II Свода законов Российской империи В советский период проблема законодательного регулирования договора социального найма жилого помещения привлекла к себе умы ряда видных цивилистов и стала предметом научных дискуссий С учетом объективно сложившихся общественных потребностей при принятии Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 года и Гражданского кодекса РСФСР 1964 года (далее - ГК РСФСР) была допущена возможность выделения наряду с имущественным наймом также найма жилого помещения Жилищный кодекс РСФСР 1983 года внес существенные коррективы в действовавшее законодательство, однако регулирование жилищных правоотношений социального найма на данном этапе фактически оказалось за пределами действовавшего ГК РСФСР Становление отношений социального найма жилого помещения на современном этапе напрямую связано с развитием их гражданско-правового регулирования и, прежде всего, с принятием Конституции РФ, части второй ГКРФ, объединившей в гл 35 нормы о договоре найма жилого помещения, а также ЖК РФ Автором сделан вывод о необходимости совершенствования гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения, имеющего существенное значение для его дальнейшего развития

В третьем параграфе раскрывается правовая природа договора социального найма жилого помещения, определяется его место в системе гражданских обязательств.

В работе обосновано авторское определение понятия договора социального найма жилого помещения Это соглашение, по которому одна сторона - собственник или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда другой стороне - малоимущему, иному указанному в законе гражданину, нуждающемуся в жилище (нанимателю) и

членам его семьи, во владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение для постоянного проживания в нем

Для выяснения правовой природы договора социального найма жилого помещения дается его характеристика с точки зрения основных классификаций гражданско-правовых договоров Автор приходит к выводу, что исследуемый договор является взаимным, так как представляет собой соглашение двух взаимно обязанных сторон, которые по отношению друг к другу выступают в качестве кредитора и должника одновременно, возмездным, учитывая, что взамен предоставления наймодателем во временное владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение жилого помещения, наниматель выплачивает коммунальные платежи, консенсуалъным, поскольку для его заключения не требуется фактической передачи жилого помещения

В параграфе обосновывается вывод о том, что договор социального найма жилого помещения представляет собой самостоятельный договорный тип, наряду с договором жилищного найма, или то же самое, - коммерческого найма Исходя из этого, автор считает невозможным отнесение названных договоров к системе, состоящей из одного договорного типа и двух его видов Это подтверждается структурой гл 35 ГК РФ, из восемнадцати статей которой только в ст 672 специально говориться о договоре социального найма жилого помещения и содержаться определенные отсылки к некоторым статьям, посвященным непосредственно договору найма жилого помещения Анализ норм ГК РФ приводит к выводу, что такой прием, как отсылка не применяется для того, чтобы предусмотреть применение общих, относящихся к определенному типу норм При регулировании отдельных видов договоров указание на какую-либо норму из числа общих положений может понадобиться только для того, чтобы исключить действие этой нормы В результате проведенного в параграфе исследования выявлено соотношение договора социального найма жилого помещения со смежными договорами, в том числе договорами имущественного найма (аренды), а

также безвозмездного пользования Исходя из этого, автором выделены следующие особенности договора социального найма жилого помещения целевое и функциональное назначение жилых помещений, субъектный состав; порядок заключения; форма; содержание; срок предоставления жилого помещения и др.

Во второй главе - «Правовая конструкция договора социального найма жилого помещения» - определяется специфика предмета договора социального найма жилого помещения, исследуются особенности его субъектного состава и содержания

Первый параграф посвящён определению предмета исследуемого договора Автором сделан вывод, что предмет договора социального найма жилого помещения образует система следующих элементов, жилое помещение - квартира, комната, часть жилого дома или квартиры, помещения вспомогательного использования, в том случае, когда внаем сдается комната в коммунальной квартире или часть жилого дома, общее имущество многоквартирного дома

В работе уделено существенное внимание исследованию понятия и общей характеристике жилого помещения Автор прослеживает историю развития в законодательстве понятия жилого помещения, показывает соотношение его с определением недвижимости

В параграфе отмечается, что в настоящее время определение недвижимости вытекает из содержания ст 130 ГК РФ. Жилые помещения данной статьей ГК РФ не включены в состав недвижимого имущества В то же время, в иных нормах закона имеются прямые указания на определение жилого помещения как на объект именно недвижимости Так, п. 1 ст 549 ГК РФ к недвижимому имуществу относит один из видов жилого помещения - квартиру

В диссертации исследуется понятие жилого помещения, закрепленное в ЖК РФ, под которым понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания

граждан (отвечает санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) Исходя из этого, автор приводит требования, которым должно отвечать жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма представлять собой изолированное помещение, являться недвижимым имуществом, т.е объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; бьггь пригодным для постоянного проживания граждан, т е соответствовать санитарным, техническим нормам

Во втором параграфе выявляются особенности субъектного состава договора социального найма жилого помещения Автор указывает, что субъектами данного договора выступают наймодатель и наниматель

Рассматривая требования, предъявляемые нормами жилищного законодательства к субъектному составу исследуемого договора, автор отмечает, что в качестве наймодателя в отношении государственного жилищного фонда выступают государственные организации, а в отношении муниципального жилищного фонда - органы местного самоуправления и муниципальные организации

В параграфе отмечается, что нанимателем по договору социального найма жилого помещения может быть только гражданин - физическое лицо В результате анализа норма права автором систематизированы категории граждан, которые могут выступать в качестве нанимателя жилого помещения по договору социального найма В первую группу объединены граждане, которым жилое помещение было предоставлено по установленным правилам и за которыми сохраняется право пользоваться этим жилым помещением. Ко второй группе относятся граждане, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении или которые могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилом помещении в соответствии с ЖКРФ Данной категории граждан гарантируется предоставление жилого помещения по правилам, установленным действующим жилищным законодательством К третьей группе относятся иные граждане, указанные в

законе, которые в соответствии с действующим законодательством могут быть признаны нуждающимися в жилом помещении и которым также может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма Выявлено, что согласно ч 3 ст 49 ЖК РФ категории граждан, которые, наряду с малоимущими имеют право на предоставление жилого помещения по договору социального найма, определяются в федеральных законах, указах Президента РФ и в законах субъектов РФ. По общему правилу жилые помещения предоставляются «иным гражданам, указанным в законе», в порядке, установленном ЖК РФ При этом федеральный закон, указ Президента РФ или закон субъекта РФ, может установить и иной порядок предоставления жилых помещений, в том числе и предусмотреть дополнительные основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях. Сделан вывод, что право на получение жилого помещения по договору социального найма законом субъекта РФ может быть предоставлено любым категориям граждан с учетом возможностей обеспечения жилыми помещениями, которые имеются у того или иного субъекта РФ Представляется, что это может привести к ущемлению прав и законных интересов граждан В этой связи целесообразно закрепление правовой конструкции, в соответствии с которой определение как категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, так и оснований для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, должно устанавливаться только на федеральном уровне

В параграфе обосновано авторское определение понятия «малоимущий гражданин» Малоимущим признаётся гражданин, обладающий невысоким уровнем доходов, в собственности которого отсутствует дорогостоящее имущество, подлежащее налогообложению, в результате чего, с учётом социально-экономического положения в стране, он не может обеспечить себя жильем собственными средствами

Исследуя правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения, автор приходит к выводу о том, что наниматель и члены его семьи, несмотря на равенство жилищных прав, не могут рассматриваться как сонаниматели Автор подчеркивает, что жилищное законодательство традиционно в качестве одного из возможных случаев изменения договора социального найма жилого помещения называет замену нанимателя Нанимателем жилого помещения становится другой дееспособный член семьи нанимателя

Третий параграф посвящен рассмотрению содержания договора социального найма жилого помещения.

Сложность обязательства, вытекающего из договора социального найма, по мнению автора, определяется спецификой правовой природы прав и обязанностей нанимателя жилого помещения Анализ норм права, а также точек зрения ведущих специалистов по исследуемой проблеме приводит к выводу о том, что наниматель по договору социального найма жилого помещения обладает комплексом вещных и обязательственных правомочий При этом к вещным правомочиям нанимателя относятся правомочия владения, нормированного пользования и ограниченного распоряжения жилым помещением, предоставленным ему по договору социального найма. Правомочием ограниченного распоряжения, в частности, охватываются такие права нанимателя, как право вселения в занимаемое жилое помещение иных лиц, право разрешать сдавать данное помещение по договору поднайма, право разрешать проживание временных жильцов, право осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения К обязательственным же правам нанимателя жилого помещения относятся такие права, как требовать от наймодателя проведения капитального ремонта, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг и др

В диссертации обоснована целесообразность законодательного закрепления государственной регистрации договора социального найма жилого помещения. Это позволит наиболее полно обеспечить права и

жилищные интересы нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи по договору социального найма жилого помещения В этих целях автором предлагается внести соответствующие изменения в ст 63 ЖК РФ

Для усиления защиты публично-правовых интересов в параграфе предлагается предусмотреть возможность прекращения права пользования жилым помещением нанимателя и (или) членов его семьи в судебном порядке при временном отсутствии их в этом жилом помещении и неисполнении ими своих обязанностей по договору социального найма Представляется, что установление шестимесячного срока временного отсутствия является наиболее оптимальным, так как в данном случае указанная норма будет находиться в системной взаимосвязи со ст 90 ЖК РФ

В третьей главе - «Изменение и прекращение договора социального найма жилого помещения, ответственность его сторон» - исследуются основания, порядок и правовые последствия изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения, а также рассматривается ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение вытекающих из него обязательств

В первом параграфе выявляются основания, порядок и правовые последствия изменения договора социального найма жилого помещения Автор отмечает, что основания изменения данного договора различны и могут затрагивать все его элементы - предмет, субъектный состав, содержание

В диссертации установлено, что изменение договора социального найма преимущественно происходит в результате изменений его субъектного состава, при вселении нанимателем в жилое помещение граждан в качестве членов своей семьи, объединении нанимателей, проживающих в коммунальной квартире, в одну семью; замене нанимателя жилого помещения При этом отмечается, что в случае вселения в жилое помещение других лиц происходит также изменение содержания данного договора

Автором установлено, что замена нанимателя как основание изменения договора социального найма жилого помещения возможно, во-первых, в случае, когда первоначальный наниматель и дееспособные члены его семьи, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, приходят к соглашению о том, что нанимателем становится кто-либо из них; во-вторых, в случае смерти нанимателя При этом в работе показано, что при изменении договора социального найма по данному правовому основанию на практике возникает проблема относительно обеспечения защиты прав несовершеннолетних и недееспособных граждан Анализ ч. 2 ст 82 ЖК РФ предусматривает получение согласия дееспособных членов семьи и наймодателя на замену нанимателя Однако в данном помещении могут проживать также несовершеннолетние и недееспособные граждане, которые сами в соответствии с нормами гражданского законодательства, не могут совершать юридически значимые действия, в том числе и сделки От имени и в интересах указанных лиц действуют их законные представители. Исходя из этого, представляется целесообразным в целях защиты прав и законных интересов несовершеннолетних и недееспособных граждан закрепить в ст. 82 ЖКРФ норму, в соответствии с которой согласие на изменение договора социального найма жилого помещения от имени указанных граждан должны давать их законные представители.

В диссертации проводится анализ оснований изменения договора социального найма жилого помещения, связанных с его предметом- в случае освобождения помещений в коммунальной квартире, предоставления нанимателю жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого; переустройства или перепланировки, а также проведения капитального ремонта или реконструкции дома

Исследуя изменение договора социального найма в связи с освобождением жилых помещений в коммунальной квартире, автор отмечает, что в такой квартире могут проживать граждане, которые пользуются жилыми помещениями по различным правовым основаниям, а

именно на праве собственности и на основании договора социального найма жилого помещения ЖК РФ не проводит разницы относительно наделения указанных субъектов правом требования передачи жилого помещения в пользование, наделяя, таким образом, данным правом как собственника жилого помещения, так и нанимателя, но при наличии двух условий, указанные лица на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны малоимущими; а также нуждающимися в жилых помещениях

В работе установлено, что на законодательном уровне не решена проблема, когда на передачу освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире претендуют несколько граждан - собственников или нанимателей, каждый из которых проживает в данной квартире на законном основании и является малоимущим и нуждающимся в жилом помещении или может быть признан таковым Исходя из этого, предлагается включить в ст 59 ЖКРФ положение, согласно которому преимущественное право требования передачи освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире указанным гражданам определяется в зависимости от степени их нуждаемости, состояния здоровья, состава семьи и уровня доходов

В результате исследования изменения договора социального найма, связанного с проведением капитального ремонта или реконструкции жилого дома, в котором находится жилое, автор приходит к выводу о том, что капитальный ремонт или реконструкция жилого дома может породить различные правовые последствия. Жилое помещение, в результате проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома, может увеличиться или уменьшиться в размерах. При этом, в зависимости от степени существенности изменения жилого помещения, договор либо изменяется, либо прекращается В последнем случае у нанимателя и членов его семьи возникает право требовать предоставления другого жилого помещения Автор также отмечает, что капитальный ремонт не всегда неизбежно влечет изменение или прекращение договора социального найма

жилого помещения Однако если в результате проведения капитального ремонта повысится уровень благоустроенности жилого помещения, то в данном случае происходит изменение данного договора, ввиду того, что обязанности нанимателя и членов его семьи наполняются новым содержанием, изменяется размер платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги

Второй параграф посвящен исследованию оснований, порядка и правовых последствий прекращения договора социального найма жилого помещения. Автор выявляет соотношение понятий «прекращение» и «расторжение» договора социального найма жилого помещения, а также «выселение из жилого помещения» В параграфе отмечается, что прекращение рассматриваемого договора по инициативе наймодателя возможно только в случаях, прямо предусмотренных жилищным законодательством и только в судебном порядке Перечень оснований для расторжения договора социального найма жилого помещения в ЖК РФ определен исчерпывающим образом и расширительному толкованию не подлежит При этом независимо от оснований расторжения договора социального найма неизбежным правовым последствием является выселение граждан из занимаемого жилого помещения В свою очередь, в зависимости от оснований расторжения данного договора, ЖКРФ подразделяет случаи выселения граждан из занимаемого жилого помещения с предоставлением им другого жилого помещения и выселение граждан с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения Сделан вывод, что выселение без предоставления другого жилого помещения всегда является санкцией за неправомерное поведение

В работе установлено, что прекращение договора социального найма жилого помещения может осуществляться по объективным обстоятельствам снос жилого дома, непригодность его к дальнейшему в нем проживанию, перевод в нежилое помещение, а также по субъективным обстоятельствам — невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение

более шести месяцев, разрушение или повреждение им жилого помещения, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, нецелевое использование жилого помещения

Особым основанием прекращения договора социального найма жилого помещения является обмен жилыми помещениями В работе рассматриваются различные точки зрения относительно правовой природы обмена жилыми помещениями, а также новый порядок совершения обмена

В третьем параграфе проанализирована правоприменительная практика и проблемы возложения ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору социального найма жилого помещения Автором сделан вывод, что в случае нарушения сторонами вытекающих из рассматриваемого договора обязательств возникает договорная ответственность, которой присущи все характерные признаки гражданско-правовой ответственности сторон Это проявляется, прежде всего, в том, что как ответственность нанимателя, так и наймодателя основывается на составе гражданского правонарушения Для нанимателя в этот состав входят такие элементы, как наличие убытков или вреда; противоправность поведения, причинная связь между убытками и противоправным поведением и, наконец, вина Вместе с тем возможно наступление ответственности и при наличии ограниченного состава правонарушения, например, в виде уплаты пени, когда будет достаточно лишь противоправного поведения и вины нанимателя Ответственность наймодателя перед нанимателем будет также основываться на составе гражданского правонарушения, однако, с той особенностью, что наймодатель отвечает независимо от вины

В процессе исследования установлено, что ответственность по договору социального найма жилого помещения может наступать в форме возмещения убытков и уплаты неустойки (пени) Сделан вывод, что специфической формой ответственности по договору социального найма является расторжение

наймодателем договора социального найма и выселение нанимателя из жилого помещения

В параграфе существенное внимание уделено исследованию особенностей возложения ответственности за отдельные виды нарушений договора социального найма, которые могут быть допущены как наймодателем, так и нанимателем жилого помещения Автором установлено, что со стороны нанимателя возможны такие нарушениями, как невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, его разрушение или повреждение, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, использование жилого помещения не по назначению Для наймодателя вопрос об ответственности возникает обычно в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по предоставлению нанимателю коммунальных услуг, ремонту жилых домов, проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для коммунальных услуг

Рассматривая особенности ответственности нанимателя за невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные платежи, автор отмечает, что ст 90 ЖК РФ, предусматривает ситуацию, когда граждане, договор социального найма жилого помещения с которыми расторгнут судом по требованию наймодателя, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие В основе расторжения договора в данной ситуации лежит неправомерное действие, а именно невнесение нанимателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин Данная мера представляет собой особую форму ответственности в жилищной сфере Сделан вывод, что существование правовой конструкции, которая содержится в ст 90 ЖК РФ лишена эффективности Граждане, выселяемые из жилого помещения по указанному основанию, должны быть

обеспечены другим жилым помещением, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие Представляется, что применение такой санкции не дает гарантий, что в дальнейшем этот гражданин будет исправно исполнять свои обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением Законодательство не содержит правового механизма дальнейшего воздействия в ситуации, когда крайняя мера в качестве выселения с предоставлением другого жилого помещения уже применена. Предлагается в ЖКРФ предусмотреть возможность выселения из жилого помещения без предоставления другого жилья граждан, с которыми договор социального найма был ранее расторгнут по данному основанию в случае дальнейшего неисполнения ими своих обязанностей по внесению платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги

В заключении подводятся итоги диссертационного исследования, излагаются основные выводы, имеющие теоретическое и практическое значение, а также предложения по совершенствованию действующего законодательства

Основные положения диссертационного исследования отражены в следующих опубликованных работах автора:

1 Журавлев Т С Социальный наем жилого помещения в гражданском и жилищном законодательстве // Юридический мир - 2007 - № 7. - 0,4 п л

2.Журавлев ТС Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма // Гражданское право - 2007 - № 1 - 0,4 п л

3.Журавлев ТС К вопросу об определении предмета договора социального найма жилого помещения // Право, экономика и власть- Доклады и статьи VII Междунар науч.-практ конф Москва, 18 мая 2007 г /Под ред. А В. Хорошилова, П Ю Федорова, В.Н Белоновского - М - МЭСИ, 2007. -0,35 п л

А.Журавлев ТС О соотношении гражданского и жилищного законодательства в регулировании договора найма жилого помещения// Законодательство и правоприменение в Российской Федерации- доклады и сообщения, VII Междунар. науч. конф Москва, 17апреля2007г./Под ред Н И Архиповой, Ю А. Тихомирова, Н.И. Косяковой. - М РГТУ, 2007. -0,4 п.л-

5 Журавлев ТС Некоторые аспекты расторжения договора коммерческого найма жилого помещения // Законодательство и правоприменение в Российской Федерации доклады и сообщения, VII Междунар науч конф Москва, 17 апреля 2007 г / Под ред. НИ Архиповой, Ю А. Тихомирова, Н И Косяковой - М РГТУ, 2007 - 0,3 п л

Заказ №459. Объем 1 пл. Тираж 100 экз.

Отпечатано в ООО «Петроруш». г. Москва, ул. Палиха-2а, тел. 250-92-06 www.postator.ru

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Журавлёв, Тимур Сергеевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИНСТИТУТА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

§ 1.1 Понятие и юридическая сущность права граждан на жилище.

§1.2 Историко-правовые аспекты договора социального найма жилого помещения в России и за рубежом.

§1.3 Правовая природа договора социального найма жилого помещения.

ГЛАВА II. ПРАВОВАЯ КОНСТРУКЦИЯ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО

НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

§ 2.1 Специфика предмета договора социального найма жилого помещения.

§ 2.2 Особенности субъектного состава договора социального найма жилого помещения.

§ 2.3 Содержание договора социального найма жилого помещения.

ГЛАВА III. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ,

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЕГО СТОРОН.

§ 3.1 Основания, порядок и правовые последствия изменения договора социального найма жилого помещения.

§ 3.2 Основания, порядок и правовые последствия прекращения договора социального найма жилого помещения.

§ 3.3 Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по договору социального найма жилого помещения.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики"

Актуальность темы исследования. Фундаментальные изменения, происшедшие в социальной и экономической сфере российского общества в связи с переходом к рыночным отношениям, потребовали преобразования традиционных гражданско-правовых институтов, содействующих удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего, в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое место занимает социальный наем жилого помещения. В советское время посредством данного гражданско-правового института обеспечивалась потребность в жилье всех нуждающихся, независимо от их имущественного положения. В условиях изменившихся отношений собственности, а также благосостояния российского населения социальный наем жилых помещений перестал быть преимущественной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан.

Однако нельзя недооценивать значимость договора социального найма жилого помещения, который сегодня используется как инструмент социальной политики государства. В соответствии с п. 1 ст. 7 Конституции Российской Федерации наша страна - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и развитие человека. Такой подход предполагает ответственность государства перед личностью и возлагает на него обязанность осуществлять заботу о малоимущих и иных наименее социально защищенных слоях общества, не имеющих возможность самостоятельно решить свою жилищную проблему. В настоящее время значительное число российских семей по причине низкой платежеспособности не в состоянии улучшить свои жилищные условия с использованием рыночных механизмов.

Так, если в конце 2001 г. на учёте на получение жилья состояло 4 млн. 857 тыс. семей, то в 2003 г. этот показатель составил 4 млн. 429 тыс., а в 2005 г. равнялся 4 млн. 180 тыс. При этом в 2005 г. получили жильё и улучшили свои жилищные условия 229 тыс. семей, что на две тысячи превышает показатель предыдущего года1. С учетом этого значение предоставления жилых помещений на условиях социального найма весьма велико.

Развитие социального найма жилого помещения в условиях рыночных отношений требует эффективного правового механизма, обеспечивающего четкость и полноту его регулирования. Вместе с тем, как показал анализ нормативно-правовых актов, а также судебной практики по исследуемой проблеме, в гражданском и жилищном законодательстве о социальном найме, есть пробелы и противоречия, что усложняет его практическое применение. Так, большое количество вопросов вызывает определение правовой природы договора социального найма жилого помещения, его места в системе гражданских обязательств. В связи с изменением социально-жилищной функции государства путём перехода от обеспечения всеобщего права граждан на получение жилого помещения по договору социального найма к обеспечению им только малоимущих граждан и граждан, имеющих специально предусмотренное на это законом право, в исследовании нуждается субъектный состав договора, а также его содержание. Кроме того, представляется необходимым установление специфики предмета договора социального найма жилого помещения.

Реализация договора социального найма жилого помещения затрагивает как частно-правовые, так и публично-правовые интересы. Поэтому особую значимость приобретает проблема выявления оснований, порядка и правовых последствий изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения, что позволит наиболее эффективно защитить права и законные интересы нанимателя и членов его семьи, а также государства и муниципальных образований. В отдельном исследовании также нуждается проблема ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору социального найма жилого помещения.

В современной правовой науке отсутствует комплексное исследование гражданско-правового регулирования социального найма жилого помещения. Существующие научные труды посвящены анализу жилищных правоотноше

1 Россия в цифрах. 2006. M: Крат. стат. сб. М.: Росстат, 2006. С. 119. 4 ний социального найма применительно к жилищной системе, сложившейся в советское время. Вместе с тем, множество проблем, возникающих в данной сфере на современном этапе, остаются неисследованными либо дискуссионными. Законодательная база о социальном найме жилого помещения также недостаточно разработана и требует совершенствования. Между тем, договор социального найма жилого помещения является весьма эффективным средством в механизме решения проблемы жилищной обеспеченности граждан. В свете вышеизложенного представляется необходимым комплексное исследование проблем гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения.

Поставленная цель определила задачи исследования:

- определение понятия права граждан на жилище и выявление его юридической сущности;

- анализ историко-правовых аспектов социального найма жилого помещения в России и зарубежных странах;

- исследование правовой природы социального найма жилого помещения;

- определение специфики предмета договора социального найма жилого помещения;

- выявление особенностей субъектного состава договора социального найма жилого помещения;

- установление содержания договора социального найма жилого помещения;

- разработка и научное обоснование рекомендаций и предложений по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего социальный найм жилого помещения.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования выступают общественные отношения, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.

Теоретическую основу диссертационного исследования составили фундаментальные труды в области теории государства и права, а также теории гражданского, жилищного, административного права и экономической науки. Это работы таких известных дореволюционных и советских учёных, как С.С. Алексеев, С.Н. Братусь, Д.И. Мейер, О.С. Иоффе, И.А. Покровский, В.А. Рясенцев, В.А. Тархов, Е.А. Флейшиц, М.Д. Шаргородский, Г.Ф. Шершеневич, а также таких видных современных учёных, как Т.Е. Абова,

B.В. Витрянский, А.Ю. Кабалкин, О.М. Козырь, Н.И. Косякова,

A.JI. Маковский, Ю.К. Толстой, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов,

C.А. Хохлов, A.M. Эрделевский и др.

Комплексное исследование научных проблем, затронутых в работе, вызвало необходимость обратиться к трудам советских учёных-цивилистов, в которых подвергнуты анализу различные аспекты социального найма жилого помещения - С.И. Аскназия, Ю.Г. Басина, И.А. Брауде, И.С. Вишневской,

B.П. Грибанова, О.А. Красавчикова, В.Н. Литовкина, В.Ф. Маслова, И.Б. Мартковича, П.С. Никитюка, И.П. Прокопченко, А.И. Пергамента, В.Ф. Чигира, Ш.Д. Чиквашвили и др., а также видных современных авторов

М.И. Брагинского, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинникова, JI.M. Пчелинцевой, П.И. Седугина, Ю.А. Тихомирова, Ю.К. Толстого, В.Ф. Яковлева и др. Автором также изучены работы таких специалистов, как А.А. Ануприенко, О.И. Белоножкина, Г.В. Бойцов, В.В. Васильев, М.Н. Долгова, Л.Ю. Грудцина, В.М. Жуйков, Е.Н. Могилевская, Т.А. Меркулова, Т.А. Сёмина, А.А. Титов, Е.В. Юрченко, И.А. Фаршатов, Г.Ф. Шешко и др.

Методологическая основа исследования. Данное исследование основано на совокупности методов научного познания: диалектическом, комплексном, историко-правовом, сравнительно-правовом, системного анализа, формальнологическом, социологическом и др. Исходным методологическим способом выступал диалектический метод, обосновывающий взаимообусловленность всех социально-экономических процессов, в том числе протекающих при реализации договора социального найма жилого помещения. Комплексный метод позволил автору проанализировать рассматриваемые вопросы во всём многообразии их связей и отношений. Сочетание историко-правового и сравнительно-правового методов дало возможность выявить специфику воздействия конкретно-исторических условий на эволюцию жилищных отношений социального найма, а также исследовать их правовое регулирование в различных странах на определённых исторических этапах. Применение метода системного анализа способствовало определению места социального найма жилого помещения в системе гражданских обязательств. Использование социологического метода позволило автору обосновать выводы и предложения с учётом конкретной информации, полученной из материалов периодических изданий, данных интервьюирования и др.

Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации1 (далее-ГКРФ), Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ)2, а также другие феде

1 Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 21 октября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 5 мая 2007 г.) // Собрание законодательства РФ. -1994. - № 32. - Ст. 3301; - 2007. - № 7. - Ст. 834; Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 20 апреля 2007 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410; - 2007. - № 17. - Ст. 1929. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 29 декабря 2006 г.) // Соб7 ральные законы Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, иные подзаконные акты, а также нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации, регулирующие отношения, составляющие объект диссертационного исследования.

В работе проанализированы законодательные и иные правовые акты некоторых зарубежных стран (Германии, Франции, США, Венгрии, Хорватии, Чехии).

Особое внимание в диссертации уделено рассмотрению положений Всеобщей декларации прав человека1, а также Международного пакта об экономил ческих, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г., закрепивших в числе социальных благ человека право на жилище.

Эмпирическую основу исследования составляет как опубликованная, так и неопубликованная практика Верховного Суда Российской Федерации и других судов по отдельным вопросам гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения; материалы научно-практических конференций и семинаров по проблемам гражданского и жилищного права, а также практики применения законодательства в области социального найма жилого помещения.

Научная новизна диссертации заключается в том, что автором предпринят комплексный подход к исследованию теоретических и практических проблем гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения. Автором сформулировано понятие договора социального найма жилого помещения; выявлена его правовая природа и определено место в системе гражданских обязательств как самостоятельного договорного типа. Кроме того, обоснован субъектный состав договора социального найма жилого помещения, сформулировано понятие малоимущего гражданина. В диссертации предпринята попытка разрешения проблемы отсутствия на законодательрание законодательства РФ.2005. № 1 (1 ч.). Ст. 14; 2007. № 1 (1 ч.). Ст. 13.

Российская газета. 1995. 5 апреля.

2 Ведомости Верховного Совета СССР. 1976. № 17(1831). 8 ном уровне правовых последствий признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения. В результате анализа содержания договора социального найма жилого помещения обоснована целесообразность законодательного закрепления его государственной регистрации. Предложены пути совершенствования механизма изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения с целью обеспечения как прав нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи, так и государства, а также муниципальных образований. Сформулированы предложения, направленные на защиту прав и законных интересов сторон в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора социального найма жилого помещения путем установления ответственности за конкретные виды нарушений.

Научная новизна представленной темы нашла своё отражение в теоретических и практических положениях, выносимых на защиту.

1. Предложено авторское определение договора социального найма жилого помещения. Это соглашение, по которому одна сторона - собственник или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда другой стороне - малоимущему, иному указанному в законе гражданину, нуждающемуся в жилище (нанимателю) и членам его семьи, во владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение для постоянного проживания в нём.

2. В силу того, что Конституция РФ и ЖК РФ гарантируют предоставление жилого помещения по договору социального найма, прежде всего, малоимущим гражданам, обосновано авторское понятие данной категории. Малоимущим признаётся гражданин, обладающий невысоким уровнем доходов, в собственности которого отсутствует дорогостоящее имущество, подлежащее налогообложению, в результате чего, с учётом социально-экономического положения в стране, он не может обеспечить себя жильем собственными средствами.

3. Установлено, что отсутствие в действующем жилищном законодательстве правовых последствий признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения порождает правовую неопределенность относительно возможности пользования нанимателем и членами его семьи данным жилым помещением. В целях осуществления эффективной защиты прав указанных граждан обосновывается необходимость включения в ЖК РФ положения, закрепляющего, что в случае признания решения о предоставлении жилого помещения недействительным в судебном порядке договор социального найма должен быть признан недействительным, а граждане подлежат выселению из такого жилого помещения. При этом выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения предлагается поставить в зависимость от оснований, по которым решение о предоставлении жилого помещения было признано недействительным, а также от того, имели ли граждане ранее в пользовании жилое помещение на условиях социального найма.

4. Обоснована целесообразность законодательного закрепления государственной регистрации договора социального найма жилого помещения. Это позволит наиболее полно обеспечить права и жилищные интересы нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи по договору социального найма жилого помещения. В этих целях ст. 63 ЖК РФ предлагается дополнить пунктом 3 следующего содержания:

Договор социального найма жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации».

5. Для усиления защиты публично-правовых интересов предлагается предусмотреть возможность прекращения права пользования жилым помещением нанимателя и (или) членов его семьи в судебном порядке при временном отсутствии их в этом жилом помещении и неисполнении ими своих обязанностей по договору социального найма. Представляется, что установление шестимесячного срока временного отсутствия является наиболее оптимальным, так как в данном случае указанная норма будет находиться в системной взаимосвязи со ст. 90 ЖК РФ.

6. Выявлено, что применение к нанимателю и проживающим с ним членам его семьи, которые более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, санкции, предусмотренной ст. 90 ЖК РФ, не дает гарантий, что в дальнейшем указанные граждане будут исправно исполнять свои обязанности. ЖК РФ не содержит эффективного правового механизма дальнейшего воздействия в ситуации, когда крайняя мера в виде выселения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, уже применена. Исходя из этого, представляется целесообразным предусмотреть в ст. 90 ЖК РФ возможность выселения из жилого помещения без предоставления другого жилья граждан, с которыми договор социального найма был ранее расторгнут по данному правовому основанию в случае дальнейшего неисполнения ими своих обязанностей по внесению платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги.

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что проведённый анализ законодательства, а также судебной практики позволяет углубить теорию договорного права. Сформулированные выводы и предложения по совершенствованию законодательства, содержащиеся в работе, могут найти применение в правотворческой деятельности при совершенствовании действующих нормативных актов, регулирующих социальный найм жилого помещения. Практические рекомендации, сделанные автором, могут быть использованы в правоприменительной деятельности, научной работе, подготовке учебных пособий, а также при преподавании курсов гражданского и жилищного права.

Российского государственного гуманитарного университета, использованы автором при проведении практических занятий в процессе преподавания курсов «Гражданское право» и «Жилищное право» в Российском государственном гуманитарном университете. На основе результатов исследования автором подготовлены и опубликованы научные статьи и доклады к международным научно-практическим конференциям.

Структура работы обусловлена целью исследования и вытекающими из неё задачами, а также необходимостью последовательного изложения материала. Диссертация состоит из введения, трёх глав, объединяющих девять параграфов, заключения и списка источников и литературы.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Журавлёв, Тимур Сергеевич, Москва

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Жилищный кодекс Российской Федерации значительно модернизировал институт социального найма жилого помещения, в связи чем, правовое регулирование жилищных отношений поднялось на качественно новый уровень развития. В целом ныне действующее в России жилищное законодательство воплотило в себе современные концепции и доктрины в области социального найма жилого помещения, учло прогрессивный опыт зарубежных стран, что, к примеру, выразилось в изменении социально-жилищной функции государства в вопросе предоставления гражданам жилья. Тем самым было реализовано конституционное положение об обеспечении жилыми помещениями на условиях социального найма малоимущих и иных указанных в законе граждан. И, хотя, социальный наем жилых помещений перестал быть преимущественной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан, его роль в механизме регулирования рыночных отношений бесспорна.

Исследование понятия и юридической сущности права граждан на жилище приводит к выводу о том, что данное право является субъективным правом граждан и не может рассматриваться исключительно как элемент гражданской правоспобности. Малоимущие, иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилых помещениях, реализуют субъективное право на жилище посредством собственных юридически значимых активных действий, с помощью которых удовлетворяется их потребность в жилье. При этом право на указанные положительные действия тесно связано с правомочием требования соответствующего поведения от обязанных лиц, в том числе с правомочиями требовать постановки на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях; состоять на учёте; а также требовать предоставления жилого помещения по договору социального найма. Представляется, что указанные правомочия предполагают не только наличие определенной меры поведения управомоченного лица, но и обеспеченность средствами защиты в случае их нарушения.

В результате выявления отраслевой принадлежности права граждан на жилище, сделан вывод о его гражданско-правовой природе. Организационный характер правоотношений по предоставлению жилого помещения на условиях социального найма не влияет на то, что как само правоотношение, так и права, составляющие его содержание, нельзя квалифицировать в качестве гражданско-правовых, поскольку организационные правоотношения могут входить в предмет гражданско-правового регулирования. Представляется, что гражданско-правовая природа права на жилище определяется тем, что в случае его нарушения, восстановление и защита данного права осуществляется посредством способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ.

Историческая ретроспектива монографических работ, а также отечественного законодательства приводит к выводу о том, что становление данного правового института происходило, начиная со времени существования Римской империи, где одним из трёх видов найма (locatio conditio) был наем вещей (locatio conditio rei), особенность которого усматривалась в предоставлении вещи в пользование на определённый срок и за определённую плату. И, хотя, вначале в римском праве предметом данного договора выступали исключительно движимые вещи, на более поздних этапах был возможен и наем недвижимого имущества. В результате рецепции римского права гражданское право ряда европейских государств, входящих в семью континентального права, восприняло основные черты данного договора, который, в определённой степени, предшествовал найму жилого помещения и заложил основу его дальнейшего формирования.

На современном этапе правовое регулирование договора найма жилого помещения обеспечивается как нормами гражданских кодексов, так и нормами жилищного законодательства. При этом действующие в ряде стран гражданские кодексы, в частности Германское гражданское уложение 1986 г., Французский гражданский кодекс 1804 г., Гражданский кодекс Квебека 1994 года регулируют отношения, связанные с договором найма жилого помещения, обычно в рамках договора имущественного найма (аренды).

Исследование предпосылок возникновения, а также специфических особенностей развития социального найма жилого помещения в нашей стране, приводит к выводу, что в русском дореволюционном законодательстве положения о найме жилого помещения впервые были закреплены в гл. II Свода законов Российской империи. В советский период проблема законодательного регулирования договора социального найма жилого помещения привлекла к себе умы ряда видных цивилистов и стала предметом научных дискуссий. С учётом объективно сложившихся общественных потребностей при принятии Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. была допущена возможность выделения наряду с имущественным наймом также найма жилого помещения. Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. внёс существенные коррективы в действовавшее законодательство; однако регулирование жилищных правоотношений социального найма на данном этапе фактически оказалось за пределами действовавшего ГК РСФСР. Становление отношений социального найма жилого помещения на современном этапе напрямую связано с развитием их гражданско-правового регулирования и, прежде всего, с принятием Конституции РФ, части второй ГК РФ, объединившей в гл. 35 нормы о договоре найма жилого помещения, а также ЖК РФ. Представляется необходимым дальнейшее совершенствование гражданско-правового регулирования договора социального найма жилого помещения, имеющего существенное значение для его дальнейшего развития.

В результате анализа монографических работ специалистов, а также российского и зарубежного законодательства в диссертации обосновано авторское определение договора социального найма жилого помещения как соглашения, по которому одна сторона - собственник или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда другой стороне - малоимущему, иному указанному в законе гражданину, нуждающемуся в жилище (нанимателю) и членам его семьи, во владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение для постоянного проживания в нём.

В процессе исследования выявлено, что договор социального найма жилого помещения является взаимным, так как представляет собой соглашение двух взаимно обязанных сторон, которые по отношению друг к другу выступают в качестве кредитора и должника одновременно; возмездным, учитывая, что взамен предоставления наймодателем во временное владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение жилого помещения, наниматель выплачивает коммунальные платежи, консенсуальным, поскольку для его заключения не требуется фактической передачи жилого помещения.

Анализ норм права приводит к выводу о том, что договор социального найма жилого помещения представляет собой самостоятельный договорный тип, наряду с договором жилищного найма, или то же самое, - коммерческого найма. Исходя из этого, представляется невозможным отнесение названных договоров к системе, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Это подтверждается структурой гл. 35 ГКРФ, из восемнадцати статей которой только в ст. 672 специально говориться о договоре социального найма жилого помещения и содержаться определённые отсылки к некоторым статьям, посвя-щённым непосредственно договору найма жилого помещения. Данный приём, как отсылка не применяется для того, чтобы предусмотреть применение общих, относящихся к определённому типу норм. При регулировании отдельных видов договоров указание на какую-либо норму из числа общих положений может понадобиться только для того, чтобы исключить действие этой нормы.

В результате выявления соотношения договора социального найма жилого помещения со смежными договорами, в том числе договорами имущественного найма (аренды), а также безвозмездного пользования установлено, что особенностями договора социального найма жилого помещения выступают: целевое и функциональное назначение жилых помещений; субъектный состав; порядок заключения; форма; содержание; срок предоставления жилого помещения и др.

Проведённое в диссертации исследование специфики предмета договора социального найма жилого помещения приводит выводу о том, что его образует система следующих элементов: жилое помещение - квартира, комната, часть жилого дома или квартиры; помещения вспомогательного использования, в том случае, когда внаем сдается комната в коммунальной квартире или часть жилого дома; общее имущество многоквартирного дома.

Анализ норм права по проблеме соотношения понятий «жилое помещение» и «недвижимое имущество», приводит к выводу о том, что жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма должно отвечать следующим требованиям: представлять собой изолированное помещение; являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам.

В диссертации установлено, что действующий ЖК РФ допускает предоставление гражданам, нуждающимся в жилье, жилых помещений, которые имеет не полный уровень благоустройства, свойственный большинству домов в данной местности. Данное обстоятельство ущемляет права и законные интересы нанимателей. Сделан вывод о необходимости внесения изменений в п.1 ст. 62 ЖК РФ, предусматривающих, что предметом договора социального найма жилого помещения должно быть благоустроенное применительно к условиям данного населённого пункта жилое помещение (жилой дом, квартира часть жилого дома или квартиры).

Проведённое в диссертации исследование особенностей субъектного состава договора социального найма жилого помещения к выводу о том, что в качестве наймодателя в отношении государственного жилищного фонда выступают государственные организации, а в отношении муниципального жилищного фонда - органы местного самоуправления и муниципальные организации. Нанимателем жилого помещения может быть только гражданин - физическое лицо.

В результате анализа норма права систематизированы категории граждан, которые могут выступать в качестве нанимателя жилого помещения по договору социального найма. В первую группу объединены граждане, которым жилое помещение было предоставлено по установленным правилам и за которыми сохраняется право пользоваться этим жилым помещением. Ко второй группе относятся граждане, которые состоят на учёте в качестве нуждающихся в жилом помещении или которые могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилом помещении в соответствии с ЖК РФ. Данной категории граждан гарантируется предоставление жилого помещения по правилам, установленным действующим жилищным законодательством. К третьей группе относятся иные граждане, указанные в законе, которые в соответствии с действующим законодательством могут быть признаны нуждающимися в жилом помещении и которым также может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма. Выявлено, что согласно ч. 3 ст. 49 ЖК РФ категории граждан, которые, наряду с малоимущими имеют право на предоставление жилого помещения по договору социального найма, определяются в федеральных законах, указах Президента РФ и в законах субъектов РФ. По общему правилу жилые помещения предоставляются «иным гражданам, указанным в законе», в порядке, установленном ЖК РФ. При этом федеральный закон, указ Президента РФ или закон субъекта РФ, может установить и иной порядок предоставления жилых помещений, в том числе и предусмотреть дополнительные основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях. Сделан вывод, что право на получение жилого помещения по договору социального найма законом субъекта РФ может быть предоставлено любым категориям граждан с учетом возможностей обеспечения жилыми помещениями, которые имеются у того или иного субъекта РФ. Представляется, что это может привести к ущемлению прав и законных интересов граждан. В этой связи целесообразно закрепление правовой конструкции, в соответствии с которой определение как категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, так и оснований для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, должно устанавливаться только на федеральном уровне.

В диссертации обосновано авторское определение понятия «малоимущий гражданин». Малоимущим признаётся гражданин, обладающий невысоким уровнем доходов, в собственности которого отсутствует дорогостоящее имущество, подлежащее налогообложению, в результате чего, с учётом социально-экономического положения в стране, он не может обеспечить себя жильем собственными средствами.

Анализ правового положения членов семьи нанимателя жилого помещения, приводит к выводу о том, что наниматель и члены его семьи, несмотря на равенство жилищных прав, не могут рассматриваться как сонаниматели. Представляется, что жилищное законодательство традиционно в качестве одного из возможных случаев изменения договора социального найма жилого помещения называет замену нанимателя. Нанимателем жилого помещения становится другой дееспособный член семьи нанимателя.

Исследована специфика содержания договора социального найма жилого помещения, которая заключаются в том, что наниматель по договору социального найма жилого помещения обладает комплексом вещных и обязательственных правомочий. При этом к вещным правомочиям нанимателя относятся правомочия владения, нормированного пользования и ограниченного распоряжения жилым помещением, предоставленным ему по договору социального найма. Правомочием ограниченного распоряжения, в частности, охватываются такие права нанимателя, как право вселения в занимаемое жилое помещение иных лиц, право разрешать сдавать данное помещение по договору поднайма, право разрешать проживание временных жильцов, право осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения. К обязательственным же правам нанимателя жилого помещения относятся такие права, как требовать от наймодателя проведения капитального ремонта, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг и др.

Сделан вывод о целесообразности законодательного закрепления государственной регистрации договора социального найма жилого помещения. Это позволит наиболее полно обеспечить права и жилищные интересы нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи по договору социального найма жилого помещения. В этих целях автором представляется необходимым внести соответствующие изменения в ст. 63 ЖК РФ.

Для усиления защиты публично-правовых интересов в диссертации предлагается предусмотреть возможность прекращения права пользования жилым помещением нанимателя и (или) членов его семьи в судебном порядке при временном отсутствии их в этом жилом помещении и неисполнении ими своих обязанностей по договору социального найма. Сделан вывод, что установление шестимесячного срока временного отсутствия является наиболее оптимальным, так как в данном случае указанная норма будет находиться в системной взаимосвязи со ст. 90 ЖК РФ.

Исследование оснований, порядка и правовых последствий изменения договора социального найма жилого помещения, приводит к выводу о том, что такие основания различны и могут затрагивать все его элементы t- предмет, субъектный состав, содержание. Изменение договора социального найма преимущественно происходит в результате изменений его субъектного состава: при вселении нанимателем в жилое помещение граждан в качестве членов своей семьи; объединении нанимателей, проживающих в коммунальной квартире, в одну семью; замене нанимателя жилого помещения. При этом в случае вселения в жилое помещение других лиц происходит также изменение содержания данного договора.

Представляется, что замена нанимателя как основание изменения договора социального найма жилого помещения возможно, во-первых, в случае, когда первоначальный наниматель и дееспособные члены его семьи, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, приходят к соглашению о том, что нанимателем становится кто-либо из них; во-вторых, в случае смерти нанимателя. При изменении договора социального найма по данному правовому основанию на практике возникает проблема относительно обеспечения защиты прав несовершеннолетних и недееспособных граждан. Анализ ч. 2 ст. 82 ЖК РФ предусматривает получение согласия дееспособных членов семьи и наймодателя на замену нанимателя. Однако в данном помещении могут проживать также несовершеннолетние и недееспособные граждане, которые сами в соответствии с нормами гражданского законодательства, не могут совершать юридически значимые действия, в том числе и сделки. От имени и в интересах указанных лиц действуют их законные представители. Исходя из этого, сделан вывод о целесообразности в целях защиты прав и законных интересов несовершеннолетних и недееспособных граждан закрепить в ст. 82 ЖК РФ норму, в соответствии с которой согласие на изменение договора социального найма жилого помещения от имени указанных граждан должны давать их законные представители.

Анализ норм права приводит к выводу, что основаниями изменения договора социального найма жилого помещения, связанными с его предметом являются: освобождение помещений в коммунальной квартире, предоставление нанимателю жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого; переустройство или перепланировки, а также проведение капитального ремонта или реконструкции дома.

Исследование изменения договора социального найма в связи с освобождением жилых помещений в коммунальной квартире приводит к выводу о том, что в такой квартире могут проживать граждане, которые пользуются жилыми помещениями по различным правовым основаниям, а именно на праве собственности и на основании договора социального найма жилого помещения. ЖКРФ не проводит разницы относительно наделения указанных субъектов правом требования передачи жилого помещения в пользование, наделяя, таким образом, данным правом как собственника жилого помещения, так и нанимателя, но при наличии двух условий: указанные лица на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны малоимущими; а также нуждающимися в жилых помещениях.

В диссертации установлено, что на законодательном уровне не решена проблема, когда на передачу освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире претендуют несколько граждан - собственников или нанимателей, каждый из которых проживает в данной квартире на законном основании и является малоимущим и нуждающимся в жилом помещении или может быть признан таковым. Всё это приводит к выводу, о необходимости включить в ст. 59 ЖК РФ положение, согласно которому преимущественное право требования передачи освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире указанным гражданам определяется в зависимости от степени их нуждаемости, состояния здоровья, состава семьи и уровня доходов.

Исследование изменения договора социального найма, связанного с проведением капитального ремонта или реконструкции жилого дома, в котором находится жилое, приводит к выводу о том, что капитальный ремонт или реконструкция жилого дома может породить различные правовые последствия. Жилое помещение, в результате проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома, может увеличиться или уменьшиться в размерах. При этом, в зависимости от степени существенности изменения жилого помещения, договор либо изменяется, либо прекращается. В последнем случае у нанимателя и членов его семьи возникает право требовать предоставления другого жилого помещения. Думается, что капитальный ремонт не всегда неизбежно влечет изменение или прекращение договора социального найма жилого помещения. Однако если в результате проведения капитального ремонта повысится уровень благоустроенности жилого помещения, то в данном случае происходит изменение данного договора, ввиду того, что обязанности нанимателя и членов его семьи наполняются новым содержанием, изменяется размер платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги.

Выявление соотношения понятий «прекращение» и «расторжение» договора социального найма жилого помещения, а также «выселение из жилого помещения» приводит к выводу о том, что прекращение рассматриваемого договора по инициативе наймодателя возможно только в случаях, прямо предусмотренных жилищным законодательством и только в судебном порядке. Перечень оснований для расторжения договора социального найма жилого помещения в ЖК РФ определен исчерпывающим образом и расширительному толкованию не подлежит. При этом независимо от оснований расторжения договоpa социального найма неизбежным правовым последствием является выселение граждан из занимаемого жилого помещения. В свою очередь, в зависимости от оснований расторжения данного договора, ЖК РФ подразделяет случаи выселения граждан из занимаемого жилого помещения с предоставлением им другого жилого помещения и выселение граждан с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения. Представляется, что выселение без предоставления другого жилого помещения всегда является санкцией за неправомерное поведение.

В диссертации установлено, что прекращение договора социального найма жилого помещения может осуществляться по объективным обстоятельствам - снос жилого дома, непригодность его к дальнейшему в нем проживанию, перевод в нежилое помещение, а также по субъективным обстоятельствам - невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев, разрушение или повреждение им жилого помещения, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, нецелевое использование жилого помещения.

Сделан вывод о том, что в случае нарушения сторонами вытекающих из рассматриваемого договора обязательств возникает договорная ответственность, которой присущи все характерные признаки гражданско-правовой ответственности сторон. Это проявляется, прежде всего, в том, что как ответственность нанимателя, так и наймодателя основывается на составе гражданского правонарушения. Для нанимателя в этот состав входят такие элементы, как наличие убытков или вреда; противоправность поведения; причинная связь между убытками и противоправным поведением и, наконец, вина. Вместе с тем возможно наступление ответственности и при наличии ограниченного состава правонарушения, например, в виде уплаты пени, когда будет достаточно лишь противоправного поведения и вины нанимателя. Ответственность наймодателя перед нанимателем будет также основываться на составе гражданского правонарушения, однако, с той особенностью, что наймодатель отвечает независимо от вины.

В процессе исследования установлено, что ответственность по договору социального найма жилого помещения может наступать в форме возмещения убытков и уплаты неустойки (пени). Представляется, что специфической формой ответственности по договору социального найма является расторжение наймодателем договора социального найма и выселение нанимателя из жилого помещения.

Сделан вывод о том, что со стороны нанимателя возможны такие нарушениями, как невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги; его разрушение или повреждение; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использование жилого помещения не по назначению. Для наймодателя вопрос об ответственности возникает обычно в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по предоставлению нанимателю коммунальных услуг, ремонту жилых домов, проведению капитального ремонта сданного внаём жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для коммунальных услуг.

В результате анализа особенностей ответственности нанимателя за невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные платежи, выявлено, что ст. 90 ЖК РФ, предусматривает ситуацию, когда граждане, договор социального найма жилого помещения с которыми расторгнут судом по требованию наймодателя, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. В основе расторжения договора в данной ситуации лежит неправомерное действие, а именно невнесение нанимателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин. Данная мера представляет собой особую форму ответственности в жилищной сфере. Представляется, что существование правовой конструкции, которая содержится в ст. 90 ЖК РФ лишена эффективности. Граждане, выселяемые из жилого помещения по указанному основанию, должны быть обеспечены другим жилым помещением, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Сделан вывод о том, что применение такой санкции не дает гарантий, что в дальнейшем этот гражданин будет исправно исполнять свои обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением. Законодательство не содержит правового механизма дальнейшего воздействия в ситуации, когда крайняя мера в качестве выселения с предоставлением другого жилого помещения уже применена. Изложенное приводит к выводу о необходимости в ЖК РФ предусмотреть возможность выселения из жилого помещения без предоставления другого жилья граждан, с которыми договор социального найма был ранее расторгнут по данному основанию в случае дальнейшего неисполнения ими своих обязанностей по внесению платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики»

1. Конституция Российской Федерации // Российская газета. 1993.25 декабря.

2. Всеобщая декларация прав человека. Резолюция № 217 (А) (3) Генеральной Ассамблеи ООН от 10 декабря 1948 г. // Российская газета. 1995.- 5 апреля.

3. Европейская Конвенция о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 г. //Собрание законодательства РФ. 2001. - № 2. - Ст. 163; СЗ РФ. 1998. № 14. Ст. 1514; 2001. №2. Ст. 163.

4. Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах (Нью-Йорк, 19 декабря 1966 г.) // Ведомости Верховного Совета СССР. 1976. №17(1831).

5. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 21 октября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 5 мая 2007 г.) // Собрание законодательства РФ. -1994. № 32. - Ст. 3301; - 2007. - № 7. - Ст. 834.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 20 апреля 2007 г.) // Собрание законодательства РФ. 1996. - № 5. - Ст. 410; - 2007. - № 17. - Ст. 1929.

7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. 188-ФЗ (ред. от 29 декабря 2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 2005. - № 1 (1 ч.). - Ст. 14; - 2007. - № 1 (1 ч.). - Ст. 13.

8. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ (с изм. и доп. 10 мая 2007 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1; 2007. № 21. Ст. 2456.

9. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-Ф3 // Собрание законодательства РФ. 2002. № 46. Ст. 4532; 2006. №50. Ст. 5303.

10. Гражданский кодекс РСФСР от 1 октября 1964 г. (в ред. от 26 ноября 2001 г.) // Собрание законов РСФСР. Т. 2. - С. 7. - Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4553 (утрачивает силу с 1 января 2008 г.).

11. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ (ред. от 29 декабря 2006 г.) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. - № 1 (1 ч.). - Ст. 15; - 2007. - № 1 (1 ч.). - Ст. 14.

12. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (в ред. от 29 декабря 2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 36. -2007.-№1(1 ч.). - Ст. 21.

13. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 18 декабря 2006 г.) // Собрание законодательства РФ.1998. № 29. Ст. 3400; 2006. № 52 (ч.1). Ст. 5498.

14. Федеральный закон от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» // Собрание законодательства РФ. 1998. - № 22. - Ст. 2331; - 2007. - № 2. - Ст. 360.

15. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. 18 декабря 2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. - № 30. - Ст. 3594; - 2006. -№52 (ч.1).-Ст. 5498.

16. Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (в ред. от 3 ноября 2006 г.) // Собрание законодательства РФ. -1997. № 30. - Ст. 3591; - 2006. - № 45. - Ст. 4627.

17. Федеральный закон от 21 ноября 1995 г. № 181-ФЗ (в ред. 31 декабря 2005 г.) «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1995. - № 48. - Ст. 4563; - 2006. - № 1. - Ст. 10.

18. Федеральный закон от 22 августа 1995 г. № 151- ФЗ «Об аварийно-спасательных службах и статусе спасателя» (в ред. от 9 мая 2005 г.) // Собрание законодательства РФ. 1995. - № 35. - Ст. 3503; - 2005. - № 19. - Ст. 1752.

19. Федеральный закон от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах» (в ред. от 19 декабря 2005 г.) // Собрание законодательства РФ. 1995. - № 3. - Ст. 168; -2005.-№52(1 ч.). - Ст. 5576.

20. Законом РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в ред. от 25 ноября 2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 1996. - № 3. -Ст. 140; - 2006. - № 48. - Ст. 4943.

21. Закон РФ от 17 января 1992 г. № 2201-1 «О Прокуратуре Российской Федерации» (в ред. от 2 ноября 2007 г.) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. -№ 8. - Ст. 366; Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 10. - Ст. 1151.

22. Закон РФ от 18 октября 1991 г. № 1761-1 «О реабилитации жертв политических репрессий» (в ред. от 1 июля 2005 г.) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. - №44. - Ст. 1428; Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 27.-Ст. 2717.

23. Закон РФ от 18 апреля 1991 г. № 1026-1 «О милиции» (в ред. от 2 марта 2007 г.) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. - № 16. - Ст. 503; Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 10. - Ст. 1151.

24. Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» // Собрание законодательства РФ. -2006. № 5. - Ст. 546.

25. Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» // Собрание законодательства РФ. 2005. - №51. - Ст. 5547.

26. Постановление Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» // Собрание законодательства РФ. 2005. - № 36. - Ст. 3706.

27. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // Собрание законодательства РФ. 2005. - № 22. - Ст. 2126.

28. Постановление Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» // Собрание законодательства РФ. № 32. - Ст. 3339.

29. Постановление Правительства РФ от 21 декабря 2004 г. № 817 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающих ими, права на дополнительную жилую площадь» // Собрание законодательства РФ. -2004. № 52 (ч. 2). - Ст. 5488.

30. Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» (в ред. от 30 декабря 2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 2001. - № 39. - Ст. 3770; -2007.-№ 1. - Ст. 35.

31. Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «Об утверждении Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1997. - № 42. - Ст. 4787.

32. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» // Российская газета. 2003. - 23 октября. - № 214 (дополнительный выпуск).

33. Письмо Госстроя РФ от 22 августа 2000 г. № JT4-3669/13 «О санкциях, применяемых к нанимателям жилых помещений в связи с невнесением платы за ЖКУ» // СПС «Консультант плюс». Эксперт-приложение.

34. Закон г. Москвы от 25 января 2006 г. № 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях» // СПС «Консультант Плюс»

35. Закон г. Москвы от 11 марта 1998 г. № 6 «Основы жилищной политики в городе Москве» (ред. от 16 февраля 2005г., с изм. 14 июня 2006 г.) // Ведомости Московской Думы. 1999. - № 8.

36. Закон г. Москвы от 13 ноября 1996 г. № 30 «Об установлении нормативов по эксплуатации жилищного фонда города Москвы и контроле за их соблюдением» (ред. 11 мая 2005 г.) // Ведомости Московской Думы. 1997. - № 2.

37. Постановление Правительства г. Москвы от 2 мая 2006 г. № 306-ПП «Об итогах выполнения городских жилищных программ в 2005 году и о городских жилищных программах на 2006 год» // СПС «Консультант Плюс».

38. Конституция (Основной закон) Союза Советских Социалистических Республик, принята 7 октября 1977 г. // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. № 41. - Ст. 617 (прекратила действие).

39. Жилищный кодекс РСФСР 24 июня 1983 г. (в ред. от 20 июля 2004 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1983. - № 26. - Ст. 883 (прекратил действие).

40. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. № 5150-Х (в ред. от 25 октября 2001 г.) // Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. - № 26. - Ст. 834. (прекратили действие).

41. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 8 декабря 1961 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. 1961. - № 50. -Ст.525 (прекратили действие).

42. Гражданский кодекс РСФСР от 31 октября 1922 г.// Собрание узаконений. 1922. - №71. - Ст. 904 (прекратил действие).

43. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 (в ред. от 22 августа 2004 г.) «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости СНД и ВС РФ. -1993. № 3. - Ст. 99; Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 52 (ч. 2). - Ст. 5597 (утратил силу).

44. Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1997. - № 18. - Ст. 2131 (утратил силу).

45. Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 августа 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» // СЗ СССР.- 1937. № 69. - Ст. 314. (утратило силу).

46. Постановление ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 г. «О жилищной политике» // СЗ СССР. 1928. - № 6. - Ст. 49 (утратило силу).

47. Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 1 августа 1927 г. «Об урегулировании права пользования жилой площадью» // Собрание узаконений РСФСР. 1927. - №50. - Ст. 535 (утратило силу).

48. Постановление ПИК и СНК СССР от 4 июня 1926 г. «О квартирной плате в городских поселениях» // СЗ СССР. 1926. - № 44. - Ст. 312 (утратило силу).

49. Постановление ЦИК и СНК СССР от 19 августа 1924 г. «О жилищной кооперации» // СЗ СССР. 1924. - № 5. - Ст. 60 (утратило силу).

50. Постановление СНК РСФСР от 27 апреля 1922 г. «О невыселении в административном порядке граждан из занимаемых ими жилищ» // Собрание узаконений РСФСР. 1922. - № 30. - Ст. 365 (утратило силу).

51. Постановление Совета народных комиссаров РСФСР от 23 мая 1921 г. «О мерах улучшения жилищных условий трудящегося населения и о мерах борьбы с разрушением жилищ» // Собрание узаконений РСФСР. 1921. - № 49. -Ст. 253 (утратило силу).

52. Декрет Совета народных комиссаров РСФСР от 25 мая 1920 г. «О мерах правильного распределения жилия среди трудящегося населения» // Собрание узаконений РСФСР. 1920. - № 85. - Ст. 422 (утратило силу).

53. Постановление Народного комиссариата внутренних дел от 28 октября 1918 г. «О жилищном моратории» // Собрание узаконений РСФСР. 1919. -№ 1. - Ст. 13 (утратил силу).

54. Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах» // Собрание узаконений РСФСР. 1918. -№ 62. - Ст. 674 (утратил силу).

55. Декрет ВЦИК от 29 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью» // Собрание узаконений РСФСР. -1917. № 10. - Ст. 154 (утратил силу).

56. Постановление Наркомата внутренних дел РСФСР от 29 октября 1917 г. «О правах городских самоуправлений в деле жилищного вопроса» // Собрание узаконений РСФСР. -1918. № 62. -Ст. 674 (утратило силу).

57. Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) / Пер. с фр. М.: Истина, 2006.

58. Гражданское уложение Германии: пер. с нем. М.: Волтерс Клувер, 2006.

59. Гражданский кодекс Квебека: Пер. с англ. и фр. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1999.1.. Научная литература1.. 1. Монографии, научные и научно-практические комментарии законодательства, учебники, учебные пособия

60. Агарков М.М. Обязательства по советскому гражданскому праву. М.: Госюриздат, 1940. - 192 с.

61. Алексеев С.С. Общая теория права: Курс лекций в 2 т. Т. 1. - М.: Юрид. лит, 1982.-389 с.

62. Алексеев С.С. Проблемы теории права. Курс лекций в 2 т. Т. 1. -Свердловск: СЮИ, 1972. - 395 с.

63. Аскназий С.И. Советское жилищное право. М.: Госюриздат, 1940. - 219с.

64. Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М.: Госюриздат, 1956. - 229 с.

65. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. -244 с.

66. Басин Ю.Г., Попов И.И. О жилищных правах советских граждан. Алма-Ата: Казахстан, 1966. - 198 с.

67. Белоножкина О.И. Основания изменения договора социального найма. Автореф. дис. канд. юрид. наук. Саратов, 2004. 26 с.

68. Бошман С. Правила пользования жилой площадью. Л: ЛГУ, 1953. - 162с.

69. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М.: Статут, 2005. - 842 с.

70. Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2006. - 780 с.

71. Васильев Ю.С. Расторжение и изменение договора жилищного найма в судебном порядке: Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 1961. 24 с.

72. Вишневская И.С. Советское жилищное право. Ростов-на-Дону, 1973. -155 с.

73. Гражданское право. Том. 1. Учебник. Изд. 6-е, перераб. и доп./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2007. - 794 с.

74. Гражданское право. Том 2. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Велби, Проспект, 2005. - 848 с.

75. Гражданское право: В 2 т. Т. 1: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2004.

76. Гражданское право: В 2 т. Т. II. П. 1: Учебник /Отв. Ред. Е.А. Суханов. М.: Бек, 2004. 704 с.

77. Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. М.: Юрид. Лит., 1976. - 123 с.

78. Грибанов В.П., Кабалкин А.Ю. Жилищные права советских граждан. -М.: Юрид. лит, -1964. 219 с.

79. Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. М.: Юрид. Лит., 1983.- 169 с.

80. Грудцина Л.Ю. Жилье: наем, покупка, перепланировка, продажа / Под ред. С.П. Петрова. М.: Эксмо, 2006. 528 с.

81. Грудицина Л.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/ Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Явь, 2005. - 259 с.

82. Деренбург Г. Пандекты. Обязательственное право. М., 1900. - 398 с.

83. Жилищное законодательство РСФСР. Комментарий/ Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М.: Юрид. лит, 1991. - 277с.

84. Иоффе О.Н. Обязательственное право. М.: Юрид. лит., 1975. - 411 с.

85. Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. Л., 1949.-263 с.

86. Иоффе О.С. Советское гражданское права. Т.1. - Л.: ЛГУ, 1958. - 420 с.

87. Иоффе О.С. Советское гражданское право. В 2-х т. Т. 2. - М.: Юрид лит, 1956.-356 с.

88. Иоффе О.С. Спорные вопросы учения о правоотношении. Очерки по гражданскому праву. Л.: ЛГУ, 1957. - 237 с.

89. Иоффе О.С., Шаргородский М.Д. Вопросы теории права. М.: Госюриз-дат, 1961.-296 с.

90. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.:ИНФРА-М , 1998. 602 с.

91. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: ИНФРА-М, 1996. 598 с.

92. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Отв. ред. С.Н. Братусь, О.Н. Садиков. М.: Юрид. лит., 1982. - 680 с.

93. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР / Отв. ред. Б.М. Гонгало. М.: Проспект, 2004. 376 с.

94. Коркунов Н.М. Лекции по теории права. СПб, 1916. - 202 с.

95. Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М.: Юрид. лит, 1958. - 385 с.

96. Крашенинников П.В. Жилищное право. изд. 4-е, перераб. и доп. - М.: Статут, 2005. -317 с.

97. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2004. 286 с.

98. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Проспект, 2005. - 304 с.

99. Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. М., 1990. 270 с.

100. Маслов В.Ф. Защита жилищных прав граждан. Харьков, 1970. 265 с.

101. Научно-практический комментарий Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик /Под ред. С.Н. Братуся, Е.А. Флейшиц. -М.: Юрид, 1962. 752 с.

102. Павлодский Е.А. Случай и непреодолимая сила в гражданском праве. М., 1978. С. 75.

103. Петрищева Г.И., Чубаров В.Г. Защита жилищных прав граждан в домах государственного и общественного жилищного фонда. Свердловск, 1989. -113 с.

104. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/ Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. 653 с.

105. Потюков А.Г. Жилищные споры в судебной практике. Л.: ЛГУ. 1962. -58с.

106. Прокопченко И.П. Жилищное законодательство союзных республик. М: Наука, 1979.211с.

107. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник. М.: Норма, 2004. - 352 с.

108. Седугин П.И. Право на жилище в СССР. М.: Юрид. лит., 1983. 176 с.

109. Смирнов Ю.И., Вайсман Е.Р. Жилищные права и обязанности советских граждан. М: Юрид. лит, 1960. 135 с.

110. Социальный наем жилых помещений: Новые правила / М.Ю. Тихомиров. М., 2005. - 80 с.

111. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.,1991. - 201 с.

112. Теория государства и права. Учебник для вузов / Отв. ред. В.Д. Перевалов. М.: Норма, 2004. - 496 с.

113. Титов А.А. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. В.Б. Исаков. М.: Юрайт, 1999. - 603 с.

114. Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М: Юрайт, 2005. - 389 с.

115. Толстой Ю.К. Жилищное право. М.: Проспект, 1996. 217 с.

116. Толстой Ю.К. Жилищное право. М.: Проспект, 1997. 224 с.

117. Толстой Ю.К. Жилищные права и обязанности граждан СССР. М.: Юрид. лит., 1960.165 с.

118. Толстой Ю.К. К теории правоотношения. Л.: ЛГУ, 1959. 193 с.

119. Толстой Ю.К. Советское жилищное законодательство. Л.: ЛГУ, 1974. -194 с.

120. Финикова О.Н. В каких случаях возможно выселение в судебном порядке. М., 1961. 112 с.

121. Халфина P.O. Общее учение о правоотношении. М.: Юрид. лит, 1974. -294 с.

122. Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. -М.: Юрид. лит, 1962. 235 с.

123. Чигир В.Ф. Советское жилищное право. М.: Юрид. лит., 1968. - 256 с.

124. Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Минск, 1962.- 229 с.1..2. Научные статьи

125. Алексеев С.С. Односторонние сделки в механизме гражданско-правового регулирования //Антология уральской цивилистики. 1925-1989: Сб. ст. М.: Уральское отделение Российской школы частного права, 2001.

126. Акчурин З.Х., Титов А.В. Порядок найма (поднайма) жилого помещения, или как по новому законодательству военнослужащему снять квартиру // Право в Вооруженных силах. 2005. - № 12.

127. Басин Ю.Г. Гражданско-правовые формы обеспечения стабильности условий проживания граждан // Основы советского жилищного законодательства. Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск, 1981.

128. Гетман Е.С. Два кодекса две эпохи // Эж-Юрист. 2005. № 14.

129. Гонгало Б.М. Изменение жилищного обязательства //Актуальные проблемы жилищного права. Сб. памяти П.И. Седугина. М.: Статут, 2003.

130. Гонгало Б.М. Мифы и легенды Жилищного кодекса: Комментарий разработчиков. // Российское право. 2005. - № 4.

131. Гонгало Б.М. Основные начала российского жилищного законодательства (комментарий законодательства) // Нотариус. 2005. - № 3.

132. Гонгало Б.М. Структура жилищного обязательства //Проблемы обязательственного права. Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск, 1989. Горнштейн Я.И. Вынужденное непроживание //Социалистическая законность. 1959. - №5.

133. Горнштейн Я.И. Некоторые вопросы договора найма жилого помещения в РСФСР // Вопросы гражданского права и процесса. Сб. ст. под ред. Б.Б. Черепахина. JL, 1969.

134. Грудницина Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма //Адвокат. 2005. - № 11.

135. Грушевская Е., Стриженко Г. Новый Жилищный кодекс // Законность. -2005,-№5.

136. Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ. // Хозяйство и право. 2005. - № 6.

137. Иванова З.Д. Юридические факты и возникновение субъективных прав граждан //Советское государство и право. 1980. - № 2.

138. Красавчиков О.А. Основы советского жилищного законодательства: Предмет регулирования и юридическая природа // Основы советского жилищного законодательства. Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск, 1981.

139. Красавчиков О.А. Гражданская правосубъектность как правовая форма // Правовые проблемы гражданской правосубъектности: Сб. ученых трудов. -Вып. 62. Свердловск, 1978.

140. Красавчиков О.А. Гражданское правоотношение юридическая форма общественного отношения // Гражданские правоотношения и их структурные особенности: Межвузовский сб. научных трудов. - Вып. 39. - Свердловск, 1975.

141. Кудашкин А.В. Что гарантирует новый типовой договор социального найма // Право в Вооруженных силах. 2005. - № 10.

142. Лесин Б.С. Изменение договора жилищного найма при капитальном ремонте // Вопросы гражданского права и процесса. Сб. ст. под ред. Б.Б. Черепа-хина. Л., 1969.

143. Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство соотношение с гражданским правом // Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. - М., 1995.

144. Литовкин В.Н. Регулирование учета граждан, нуждающихся в жилье, и распределения жилой площади // Состояние и задачи дальнейшего развития научных исследований в области жилищного законодательства в СССР. М., 1971.

145. Магазинер Я.М. Объект права // Очерки по гражданскому праву. Л., 1957.

146. Пантелеенко В. А. Член семьи нанимателя и его права // Цивилистиче-ские проблемы правового статуса личности в социалистическом обществе. -Саратов, 1982.

147. Певзнер А.Г. Понятие гражданского правоотношения и некоторые вопросы теории субъективных гражданских прав // Ученые записки ВЮЗИ. Вып. V. Вопросы гражданского права. 1958.

148. Певницкий С.Г. Общее имущество многоквартирного дома как объект права общей долевой собственности // Нотариус. 2005. - № 3.

149. Петрищева Г.И. Предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда // Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981.

150. Потоков А.Г. Гарантии прав нанимателя при капитальном ремонте жилого помещения // Правоведение. 1965. - № 4.

151. Потяркин Д. Замена жилого помещения// Законность. 2005. № 7. С. 2528

152. Пчелинцева JI. М. Предоставления жилого помещения по договору социального найма // Законность. 2004. - № 5

153. Пчелинцева JI.M. Проблемы исследования природы и содержания права граждан на жилище // Конституционное и муниципальное право. 2004. - № 2.

154. Реутов С.И. Фактические составы в системе юридических фактов семейного права //Вопросы совершенствования законодательства и правовой практики. Труды ВЮЗИ. Т. 41. - М., 1973

155. Симонов В.Н., Гетман Е.С. Общее имущество в многоквартирном доме (новое законодательство). // Нотариус. 2005. - № 3.

156. Стальгевич А.К. Некоторые вопросы теории социалистических правовых отношений // Советское государство и право. 1957. - № 2.

157. Скрипко В.Р. Право граждан на жилище // Государство и право. 1996. -№2.

158. Усков О.Ю. Эволюция права на жилище (законодательство и доктрина) // Журнал российского права. 2005. - № 8.

159. Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения // Российский судья. 2005. - № 9.

160. Яковлев В.Ф. Принуждение в гражданском праве / Проблемы современного гражданского права: Сб. ст. М., 2000.1.I. Судебная практика

161. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 11 декабря 2002 г. № 13 ПВ-02 пр // СПС «Консультант Плюс».

162. Постановление Президиума Верховного Суда РФ

163. Дело № 2-1972/2006. Архив Тверского районного суда г. Москвы.

164. Дело № 2-584/2007. Архив Пресненского районного суда г. Москвы.

165. Дело № 2-1148/06. Архив Хамовнического районного суда г. Москвы.

166. Дело № 2-1640/06. Архив Хамовнического районного суда г. Москвы.

167. Дело № 2-3484/2006. Архив Пресненского районного суда г. Москвы.

168. Дело № 2-536/07. Архив Хамовнического районного суда г. Москвы.

169. Дело № 2-1458/12. Архив Замоскворецкого районного суда г. Москвы.

170. Дело №2-1519/12. Архив Замоскворецкого районного суда г. Москвы.

171. Дело № 2-996/06. Архив Хамовнического районного суда г. Москвы.

172. Дело № 2-1900-2006/4. Архив Замоскворецкого районного суда г. Москвы.

Автор: Журавлёв, Тимур Сергеевич
Город: Москва
Год: 2007
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Журавлёв, Тимур Сергеевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Журавлёв, Тимур Сергеевич, Москва

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Журавлёв, Тимур Сергеевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Журавлёв, Тимур Сергеевич, Москва

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Гражданско-правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики»