Основания изменения и расторжения договора найма жилого помещения

Новикова, Ольга Борисовна

Основания изменения и расторжения договора найма жилого помещениятекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Основания изменения и расторжения договора найма жилого помещения»

НОВИКОВА ОЛЬГА БОРИСОВНА

Основания изменения и расторжения договора найма жилого помещения

Специальность 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Волгоград - 2006

Диссертация выполнена на кафедре гражданско-правовых дисциплин ФГОУ ВПО «Волгоградская академия государственной службы».

Научный руководитель:

заслуженный юрист РФ,

доктор юридических наук, профессор

Филиппов Петр Мартынович

Официальные оппоненты:

доктор юридических наук, профессор Хохлов Вадим Аркадьевич

кандидат юридических наук Алябьев Денис Николаевич

Ведущая организация: ФГОУ ВПО «Волгоградский государственный университет»

Зашита состоится 1 декабря 2006 г. в 15 часов на заседании диссертационного совета К-203.003.02 в Волгоградской академии МВД России по адресу: 400089, г. Волгоград, ул. Историческая, 130.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Волгоградской академии МВД России.

Автореферат разослан 26 октября 2006 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета кандидат юридических наук, доцент

В. Н. Цирульников

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Право на жилище — одно из основных законодательно установленных прав человека. В соответствии со ст. 7 Конституции Российская Федерация — социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. В 90-х гг. XX в. конституционное право на жшшше приобрело новые пути реализации: покупка квартиры на средства, полученные через ипотечное кредитование; использование жилищных сертификатов; финансирование строительства квартиры; аренда юридическим лицом жилого помещения для проживания работников. Наряду с указанными способами осуществления права на жилище сохраняет свое значение и традиционный институт гражданского права — каем жилого помещения. Это обусловлено низким уровнем благосостояния значительной части населения.

Важным этапом преобразований в области правового регулирования жилищных отношений стало принятие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее, если иное не оговорено, — ЖК РФ), в котором по-новому урегулированы жилищные отношения вообще и общественные отношения, складывающиеся в процессе изменения и расторжения договора найма жилого помещения, в частности.

Жилых помещений социального использования строится недостаточно. Источником пополнения жилищного фонда социального использования являются жилые помещения, освобожденные после расторжения предшествующего договора социального найма. В силу различного рода обстоятельств наниматели стремятся максимально использовать предоставленные им правомочия, что может привести к изменению отношений по договору найма жилого помещения. Отсутствие у субъектов необходимых юридических знаний и опыта сдачи жилья по договору коммерческого найма порождает множество нарушений субъективных прав и интересов сторон. Последствием нарушений прав может быть расторжение договора. Таким образом, изменение и расторжение договора найма жилого помещения относятся к типичным правоотношениям в жилищной сфере. В связи с этим особую актуальность приобретает исследование правового регулирования указанных общественных отношений. Тем более что имеющиеся научные разработки данного вопроса основаны на утративших силу нормах Жилищного кодекса РСФСР. Важность изучения оснований расторжения договора найма жилого помещения обуславливается тем, что они могут выступать и основаниями выселения.

Таким образом, актуальность работы предопределяется отсутствием е научной литературе специальных истори ко-правовых исследований по вопросам изменения н расторжения договора найма жилого помещения на современном этапе развития законодательства.

Целью работы является исследование проблем законодательного регулирования отношений в процессе изменения и расторжения договора кайма жилого помещения и практики его применения.

Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:

— изучить эволюцию законодательства по вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения;

— исследовать общие положения законодательства об изменении и расторжении договора найма жилого помещения;

— проанализировать основания изменения договора найма жилого помещения и происшедшие в этой сфере изменения законодательства;

— изучить основания расторжения договора найма жилого помещения и провести сравнительный анализ норм ЖК РСФСР и ЖК РФ по указанному вопросу;

— выявить правовые особенности изменения и расторжения социального и коммерческого найма жилого помещения;

— разработать предложения по совершенствованию законодательства по вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения.

Степень разработанности темы. Общетеоретической основой исследования являются положения науки теории государства и права о правоотношениях и юридических фактах, разработанные в трудах В. В, Лазарева,

A. В. Малько, Н. И. Матузова, В. С. Нерсесянца и др.

Теория гражданского правоотношения всесторонне исследована в работах Р. О. ХапфиноЙ, О, С. Иоффе. Юридические факты в гражданских правоотношениях изучались О. А. Красавчиковым. Вопросы договорного права рассмотрены М. И. Брагинским и В. В. Витрякским.

Договор найма жилого помещения как разновидность гражданских правоотношений изучался в научных трудах С. И. Аскназий, Ю. Г. Басина, Б. М. Гонгало, О. С. Иоффе, П. В. Крашенинникова, С. Н. Левенсона,

B. Н. Литовкина, М. Ф. Медведева, И. Б. Мартковича, В. Ф. Маслова, И. Г. Понайотова, П. И. Седугина, Ю. К. Толстого, В. Ф. Чигира. Однако они основаны на уже не действующих или измененных в настоящее время нормах гражданского и жилищного законодательства. Отдельные вопросы освещены в работах и статьях Е-СГетман, Л.Ю.Грудцыной, А.Ю. Кабалкина, Г. И. Петрищевой, Д. А. Петрова, С. А. СалтановоП, Н. Е. Сосипатровой, А. А. Титова и др.

Несмотря на наличие публикаций данная тема недостаточно изучена на современном этапе. Имеющиеся диссергащюнные исследования Ю. С. Васильева (1961 г.), С. Н. Левенсона (1968 г.), Б. М. Гонгапо (1984 г.), И. П. Гришина (1985 г.), В. В. Чубарова (1985 г.), С. П. Соколова (1988 г.), учебное пособие Г, И. Петрищевой «Изменение и прекращение жилищных правоотношений» (1981 г.) относятся к периоду до принятия действующих Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ. В диссертационных работах Г. Д. Улетовой (1999 г.), И.В.Чечулиной (1999 г.),

B, В. Васильева (2004 г.), А. А. Ануприенко (2004 г.) рассматривалось правовое регулирование одного из видов договора найма жилого помещения на основе норм Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РСФСР. В диссертации Е. В. Поповой (2004 г.) вопросы изменения и расторжения договора найма жилого помещения исследованы в числе иных на основании норм, действовавших до изменения жилищного законодательства РФ. В диссертации

C. А. Маркина (2006 г.) на основе Жилищного кодекса РФ изучены наряду с другими вопросами основания и порядок изменения и прекращения договора социального найма, наибольшее внимание уделено стадии заключения договора. Специального исследования правового регулирования процессов изменения и расторжения двух видов договора кайма жилого помещения с учетом норм Жилищного кодекса РФ на диссертационном уровне не проводилось.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе изменения и расторжения договора найма жилого помещения.

Предметом исследования выступают правовые нормы, регулирующие изменение и расторжение договора найма жилого помещения.

Норматив но-право вой базой исследования послужили нормы Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, а также других нормативных актов, регулирующих изменение и расторжение договора найма жилого помещения.

Эмпирической базой работы явились опубликованные материалы практики высших судебных органов страны, а также неопубликованные материалы практики судов Волгоградской области.

Методологическую основу исследования составили общенаучный диалектический метод познания, логический и исторический подходы к изучению правовых явлений, а также специальные методы познания; сравнительно-правовой, формально-юридический, лингвистический.

связи с принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации. С учетом сформулированных выводов внесены предложения по совершенствованию законодател ьства.

Результатом работы явились следующие основные положения, выносимые на защиту:

1. Основаниями изменения и расторжения договора найма жилого помещения являются факты, обстоятельства (действия, бездействие, события), с которыми гражданское и жилищное законодательство связывает необходимость изменения правоотношения (элементов правоотношения) или расторжения договора. При изменении договора правоотношение сохраняется в рамках того же вида договора, права и обязанности субъектов в отношении индивидуально-определенного жилого помещения, составляющие содержание правоотношения до его изменения, сохраняются у всех или отдельных участников договора. При расторжении договора права и обязанности его участников прекращаются.

2. Изменение договора найма жилого помещения происходит в связи с изменениями в субъектном составе правоотношения. Замена нанимателя в договоре социального найма жилого помещения в случаях, не связанных со смертью нанимателя или его выбытием, не влечет изменения договора как правоотношения. Замена нанимателя в договоре коммерческого найма жилого помещения влечет изменение договора, если между нанимателем и гражданами, постоянно проживающими с ним, не заключен договор о солидарной ответственности перед наймодателем. Представляется, что в договоре коммерческого найма наниматель может быть заменен дееспособным гражданином, а не совершеннолетним, как предусмотрено в п. 1 ст. 686 ГК РФ.

3. Изменение в субъектном составе договора найма жилого помещения происходит при вселении нанимателем граждан в качестве членов своей семьи (совместно проживающих с нанимателем граждан). На наш взгляд, в договоре социального найма дети н родители супруга нанимателя должны признаваться членами семьи при наличии двух признаков (вселение в качестве члена семьи нанимателя и ведение с ним общего хозяйства) не в судебном порядке.

соответствии со ст. 307 ГК РФ являются действия субъектов жилищного правоотношения по предоставлению жилого помещения во владение и в пользование, а предметом выступает само жилое помещение. В ст. 673 ГК РФ по существу определен предмет договора. В связи с этим предлагаем: изменить название ст. 673 ГК РФ «Объект договора найма жилого помещения» на «Предмет договора найма жилого помещения». По нашему мнению, в ст. 16 ЖК РФ необходимо закрепить следующую классификацию жилых помещений: 1) жилой дом; 2) квартира; 3) комната (часть жилого дома или квартиры).

5. К изменению договора кайма жилого помещения относится изменение прав и обязанностей его участников. Один из таких случаев предусмотрен в ч, 4 ст. 69 ЖК РФ; установление самостоятельной долевой ответственностн бывшего члена семьи нанимателя по обязательствам, возникающим из договора социального найма жилого помещения. Обосновывается необходимость предусмотреть возможность оформления отдельных документов по оплате жилья и коммунальных услуг для нанимателя (членов его семьи) н бывшего члена его семьи с учетом размера общей площади жилого помещения, приходящейся на них.

6. Формулировка нормы, содержащейся в п. 3 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, о расторжении договора социального найма вследствие систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание с нанимателем в одном жилом помещении, является неточной, так как соседи проживают не в одном с правонарушителем помещении. Предлагаем заменить в указанной норме слова «в одном жилом помещении» на слова «в одной квартире или многоквартирном жилом доме».

7. Интересы жильцов недостаточно защищены в случае размещения промышленных производств, осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности в нежилых помещениях многоквартирного дома, если это нарушает права и законные интересы других граждан. Предлагаем распространить действие норм чч. 2-4 ст. 17 ЖК РФ на нежилые помещения многоквартирного дома.

8. Вывод о том, что перевод жилого помещения, занимаемого по договору найма, в нежилое возможен после расторжения договора найма по соглашению сторон. Решение о переводе жилого помещения в нежилое, принятое до расторжения договора найма жилого помещения, противоречит законодательству (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ),

9. Для зашиты интересов нанимателей по договору социального кайма, вселившихся в жилое помещение, общая площадь которого уменьшилась в результате капитального ремонта или реконструкции дома, предлагается сггкштъся от одного из оснований выселения, просмотренных в п. 4 ст. 85 ЖК РФ:

уменьшение общей площади жилого помещения вследствие капитального ремонта или реконструкции дома, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях.

10. Решение суда о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии при самовольном переустройстве (перепланировке) может быть вынесено при наличии двух условий в совокупности: не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни и здоровью. Формулировка ч. 4 ст. 29 ЖК РФ имеет недостаток: условия вынесения решения суда о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии разделены союзом «либо» и являются альтернативными. Предлагаем внести изменение в ч. 4 ст. 29 ЖК РФ и объединить указанные условия союзом «и».

11. В соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ суд вправе принять решение о расторжении договора социального найма в случае самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения. Последствия расторжения договора социального найма точно не определены. Полагаем, что в качестве последствий в указанных случаях должно применяться выселение без предоставления другого жилого помещения. Предлагаем дополнить ст. 91 ЖК РФ частью 3: «Выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат граждане в случае принятия судом решения о расторжении договора социального найма за совершение самовольного переустройства (перепланировки)».

Теоретическая и практическая значимость работы. Сформулированные в диссертации положения будут способствовать совершенствованию жилищного законодательства, а также могут послужить основой для дальнейших научных исследований вопросов изменения и расторжения договора найма жилого помещения.

Ряд выводов, содержащихся в работе, может быть использован в правоприменительной деятельности судов при разрешении споров, связанных с изменением и расторжением договора найма жилого помещения.

Материалы диссертации могут быть применены в учебном процессе при преподавании курса гражданского права и дисциплины «Жилищное право» в юридических высших и средних учебных заведениях.

Апробация результатов исследования. Положения диссертации обсуждались на межвузовских и международных научно-практических конференциях; «Россия на пороге XXI в.: региональные особенности в процессе трансформации общества» (г. Архангельск, 27-28 мая 1999 г.); «Пути развития российской юридической науки и образования в XXI в.» (г. Волгоград,

25-26 октября 2001 г.); «Реформы в современной России: экономические, социально-политические и правовые аспекты» (г. Волгоград, 2003 г.); «Россия на рубеже веков: проблемы социально-экономического, государственно-правового и духовного развития» (г. Волгоград, 28 января 2004 г.) и др. Результаты диссертационного исследования изложены также в научных статьях автора и тезисах докладов на конференциях.

Основные положения диссертации внедрены в учебный процесс Волгоградской академии государственной службы при проведении занятий по дисциплинам «Гражданское право», «Жилищное право», «Право социального обеспечения» на юридическом факультете, в Институте переподготовки и повышении квалификации указанного учебного заведения (акты о внедрении от 23 октября 2006 г.).

, Автором проведено обобщение материалов практики судов Волгоградской области ло вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновываются актуальность выбранной темы и степень ее научной разработанности, определяются объект и предмет исследования, его цель, задачи, методологическая и нормативно-правовая основа, раскрываются научная новизна и практическая значимость, формулируются основные положения, выносимые на защиту, содержатся сведения об апробации результатов исследования.

В первой главе «Эволюция законодательства по вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения» исследуются процессы исторического развития юридической мысли и правовых норм, регулирующих вопросы договора найма жилого помещения, его изменения и расторжения в римском праве, в нормативных актах некоторых зарубежных государств и праве России.

В римском законодательстве одним из оснований расторжения договора найма жилого помещения являлся переход права собственности на жилое помещение к третьему лицу. Наниматель при этом был вправе предъявлять требования к наймодателю, а не к новому собственнику жилья.

До революции в законодательстве России наем жилого помещения регулировался в рамках родового договора имущественного найма. Выводы многих известных российских дореволюционных цивилистов (Д. И. Мейер,

Г. Ф. Шершеневич) соответствовали идее римского права о расторжении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на него к третьему лицу,

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г, наем жилья не выделен в самостоятельный договор, однако имелись специальные нормы о его расторжении. Остротой жилищной проблемы было вызвано введение в качестве основания изменения договора изъятия излишков жилой площади. Для борьбы с нетрудовыми доходами в 1937 г. было введено такое основание выселения, как систематическая сдача изолированной комнаты в поднаем в спекулятивных целях,

В советском жилищном законодательстве до 1953 г. был предусмотрен широкий перечень оснований для административного выселения из жилых помещений. С 1953 г. в законодательстве нашего государства по общему правилу введен судебный порядок расторжения договора найма жилого помещения без согласия нанимателя. Административный порядок сохранен лишь для важнейших отраслей народного хозяйства и отдельных ведомств.

Обособление правовых норм о договоре найма жилого помещения в самостоятельный институт произошло в Гражданском кодексе 1964 г. Изъятие излишков жилой площади сохранилось в качестве основания изменения договора. Приобретение в собственность жилого дома в том же населенном пункте было закреплено как основание расторжения договора.

В связи с принятием Основ жилищного законодательства СССР и союзных республик 1981 г. и Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. большинство норм о найме жилого помещения, в том числе об изменении и расторжении договора, было изъято из гражданского законодательства, применялись специальные нормы жилищного законодательства. По общему правилу изменение договора найма жилого помещения было возможно по соглашению сторон, но нанимателю и членам его семьи, занимающим жилое помещение в домах государственного и общественного жилищного фонда, были предоставлены широкие полномочия по изменению и расторжению договора без согласия наймодателя. Расторжение договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда без согласия нанимателя и членов его семьи допускалось по основаниям, предусмотренным законом, в судебном порядке, за исключением случаев переселения из домов, грозящих обвалом. Излишки жилой площади не изымались. При переходе права собственности на жилое помещение, сданное внаем, к другому лицу договор найма сохранял силу для нового собственника.

В 90-х гг. XX в, к источникам, регулирующим исследуемые отношения, наряду с Основами жилищного законодательства СССР и союзных республик,

Жилищным кодексом РСФСР относятся Законы РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и «О приватизации жилищного фонда в РФ». На развитие жилищного законодательства об изменении и расторжении договора найма жилого помещения значительное влияние оказали выводы Конституционного Суда РФ. Были признаны противоречащими Конституции РФ: положения о прописке как нарушающие права граждан на свободу передвижения и выбор места жительства; нормы сг, 60 ЖК РФ как ограничивающие право на жилище в связи с временным отсутствием нанимателя; административный порядок выселения из домов, грозящих обвалом, как нарушающий право граждан на судебную защиту и принцип разделения властей в государстве.

Действующее законодательство об изменении и расторжении договора найма жилого помещения состоит из Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ и Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Автором выделены тенденции развития нормативных актов, регулирующих исследуемые общественные отношения. Во-первых, в законодательстве произошел постепенный отказ от административного порядка расторжения договора найма без согласия нанимателей.

Во-вторых, договор найма жилого помещения не только сохранил самостоятельное значение по отношению к имущественному найму в целом, но и в гражданском законодательстве возникли два вида договора найма жилого помещения: социальный и коммерческий наем с различным правовым регулированием изменения и расторжения указанных правоотношений. Имеются общие черты, объединяющие исследуемые договоры в рамках одного вида договора — найма жилого помещения. Оба вида договора найма — консенсуальные, возмездные, двусторонние (взаимные). Общей является цель договора - удовлетворение потребности граждан в жилье. Наем жилого помещения относится к договорам о передаче имущества во владение и пользование. Различия в правовом регулировании договоров обусловлены особым значением социального найма как способа решения жилищной проблемы для малоимущих и других социально уязвимых категорий граждан.

В ходе исследования действующего российского законодательства, регулирующего жилищный наем, особое внимание уделено объекту, предмету и субъектому составу правоотношения. С учетом обязательственно-правового характера договора найма жилого помещения и в соответствии со ст. 307 ПС РФ сформулирован вывод о том, что объектом договора кайма являются действия по предоставлению права владения и пользования жилым помещением, а предметом — жилое помещение. На наш взгляд, необходимо изменить

название ст. 673 ГК РФ, сформулировав его следующим образом; «Предмет договора найма жилого помещения».

По мнению автора, классификация видов жилых помещений, закрепленная в ст. 16 ЖК РФ, не обеспечивает их точного разграничения. С учетом специфики проявления признака изолированности жилого помещения и наличия в нем помещений вспомогательного использования предлагается следующая классификация: 1) жилой дом; 2) квартира; 3) комната (часть жилого дома или квартиры).

В-третьих, в зарубежном законодательстве отсутствуют такие широкие полномочия нанимателя по изменению договора найма жилого помещения, как в социальном найме по законодательству РФ. Вместе с тем зарубежное и российское законодательство содержит сходные положения, касающиеся защиты интересов нанимателей при расторжении договора по требованию наймодзтелей, ограничения принципа свободы договора в публичных интересах в силу важности права человека на жилище.

Во второй главе «Правоизменяющие и правопрекращающие юридические факты по законодательству о договоре найма жилого помещения» рассмотрены общие и специальные нормы гражданского и жилищного законодательства об основаниях изменения и расторжения договора кайма жилого помещения,

В первом параграфе «Общи« положения об изменении и расторжении договора найма жилого помещения» исследованы понятия, а также способы, порядок и основания изменения и расторжения договора найма жилого помещения, закрепленные в общих нормах гражданского законодательства.

Ввиду многозначности термина «договор» изменение и расторжение договора найма жилого помещения могут рассматриваться как юридические факты и как их последствия; изменение и расторжение правоотношения. По нашему мнению, поскольку юридические факты имеют значение, так как порождают конкретные правовые последствия - изменение и прекращение прав и обязанностей субъектов, наиболее важные признаки исследуемых понятий отражены в определениях;

— изменение договора есть изменение элементов правоотношения при сохранении вида самого правоотношения;

— расторжение договора есть разрыв правоотношения найма жилого помещения по соглашению или одностороннему волеизъявлению сторон, а в случаях, предусмотренных законом, — по иску третьих лиц.

Названные признаки не всегда позволяют четко разграничить случаи изменения и расторжения договора найма жилого помещения. Поэтому автор предлагает выделить дополнительный признак изменения договора: права н

обязанности субъектов в отношении индивидуально-определенного жилого помещения, составляющие содержание правоотношения до его преобразования, сохраняются у всех или отдельных участников договора. При расторжении договора права и обязанности по найму жилого помещения у всех его участников прекращаются,

В диссертации исследовано соотношение общего понятия «прекращение договора» и частного — «расторжение договора».

Выделены три способа изменения и расторжения договора найма жилого помещения:

— по соглашению сторон (п. I ст. 450 ГК РФ);

— по требованию одной из сторон договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ);

— односторонний отказ от исполнения договора (ст. 310 ГК РФ).

Рассмотрен судебный и внесудебный порядок изменения и расторжения

договора найма жилого помещения.

Основаниями изменения и расторжения договора найма жилого помещения являются обстоятельства, с которыми гражданское и жилищное законодательство связывает изменение и расторжение договоров жилищного найма. Такими основаниями выступают юридические факты или их составы. Основания изменения договора называются правоизменяющими фактами, основания расторжения — правопрекрашающимн фактами. Автор делает вывод о том, что правоизменяющими и правопрекрашающимн юридическими фактами могут выступать правомерные акты, неправомерные действия (бездействие) и события.

Рассматривается возможность применения общих оснований прекращения обязательств (глава 26 ГК РФ) в качестве оснований расторжения договора найма жилого помещения. По мнению диссертанта, из всех общих оснований прекращения обязательств только новация может привести к расторжению договора найма жилого помещения.

В результате исследования оснований изменения и расторжения договора, закрепленных в главе 29 ГК РФ, сформулирован вывод о возможности их применения только к договору коммерческого кайма жилого помещения, а для договора социального найма случаи существенного нарушения договора одной из сторон и существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) конкретизированы в специальных нормах Жилищного кодекса РФ.

Во втором параграфе «Правоизменяющие факты по законодательству о договоре найма жилого помещения» проведен сравнительный анализ специальных оснований изменения договора найма жилого помещения для договоров социального и коммерческого найма.

К изменению договора найма жилого помещения приводят обстоятельства, с которыми гражданское и жилищное законодательство связывает изменения в субъектном составе, в объекте, предмете и содержании договора (правоизменяющие факты). Изменение договоров социального и коммерческого найма жилого помещения происходит в случаях:

— замены нанимателя (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ; ст. 686 ГК РФ);

— вселения других граждан (ст. 70 ЖК РФ; ст. 679 ГК РФ);

— перехода права собственности на жилое помещение (ст. 675 ГК РФ);

— выхода отдельных лиц, имеющих право пользования жилым помещением, из правоотношения по найму жилого помещения;

— проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения (глава 4 ЖК РФ).

Изменение только договора социального найма жилого помещения предусмотрено законодательством в случаях:

— объединения нанимателей в одну семью (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ);

— присоединения освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК РФ);

— если виновным в разрушении или повреждении жилого помещения, использовании его не по назначению, систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещение, признан отдельный член семьи, а не все члены семьи нанимателя (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ);

— признания невозможным совместного проживания граждан с детьми, в отношении которых граждане лишены родительских прав (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ);

— установления самостоятельной долевой ответственности нанимателя и бывшего члена его семьи (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ);

— освобождения от платы за наем в связи с признанием одиноко проживающего гражданина или семьи нанимателя малоимущими (ч. 9 ст. 156 ЖК РФ).

Для договора коммерческого найма жилого помещения установлено такое основание изменения правоотношения, как продление срока (пролонгация) договора (ст. 684 ГК РФ).

Во всех перечисленных случаях законодательство предусматривает составы юридических фактов, необходимых для изменения договора.

Автор отмечает, что не все случаи замены нанимателя и переустройства (перепланировки) жилого помещения приводят к изменению правоотношения по найму жилого помещения, а лишь те, которые влекут изменение прав и обязанностей участников договора. Так, замена нанимателя в договоре социального найма жилого помещения, как правило, не влечет изменения прав и обязанностей его участников, поскольку правовое положение нанимателя и

членов его семьи одинаково. Исключение составляет замена нанимателя в договоре социального найма жилого помещения в связи со смертью или выбытием прежнего нанимателя. Замена нанимателя в договоре коммерческого найма обычно влечет изменение прав и обязанностей прежнего и нового нанимателя, так как ответственность за действия всех проживающих по договору коммерческого найма граждан переходит к новому нанимателю. При наличии между нанимателем н постоянно проживающими с ним гражданами соглашения о солидарной ответственности перед наймодателем замена нанимателя в случаях, не связанных с его выбытием или смертью, не повлечет изменения правоотношения.

В соответствии с ч. 2 ст. 82 ЖК РФ при выбытии нанимателя в другое место жительства из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, без членов своей семьи замена нанимателя возможна при условии согласия на это остальных членов семьи и наймодателя. Отсутствие согласия препятствует решению вопроса: кто будет нанимателем по договору социального найма. По мнению автора, в таких случаях право требовать признания себя нанимателем должно быть предоставлено любому дееспособному члену семьи. В связи с изложенным предлагаем дополнить ч. 2 ст. 82 ЖК РФ после слов «в случае смерти» словами «а также выбытия нанимателя». Представляется, что наниматель в договоре коммерческого найма может быть заменен одним из дееспособных граждан, а не совершеннолетним, какзакреплено в п. 1 ст. 686 ГК РФ. Поэтому следует в п. I ст. 686 ГК РФ заменить слова «одним из совершеннолетних граждан» на слова «одним из дееспособных граждан», что создаст возможность быть нанимателем по договору коммерческого найма дня эмансипированных несовершеннолетних и лиц, вступивших в брак до 18 лет.

При вселении граждан в качестве членов семьи нанимателя по договору социального найма или постоянно проживающих граждан по договору коммерческого найма жилого помещения происходит изменение субъектного состава и содержания правоотношения. Согласно ч. 1 ст. 69 ЖК РФ вселенные по договору социального найма дети и родители супруга нанимателя могут быть признаны членами его семьи при наличии признака ведения с ним общего хозяйства в судебном порядке. Только при вынесении судебного решения о признании членами семьи нанимателя дети и родители его супруга имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору социального найма. Полагаем, что дети и родители супруга нанимателя являются одними из самых близких людей для лиц, состоящих в браке. С учетом этого предлагаем признавать детей и родителей супруга нанимателя членами семьи во внесудебном порядке при наличии двух признаков: вселения в качестве члена семьи нанимателя и ведения с ним общего хозяйства.

Временное отсутствие нанимателя и членов его семьи, занимающих жилое помещение по договору социального найма, не влечет изменения или расторжения договора. Изменение в субъектном составе договора происходит при выезде отдельных членов семьи нанимателя в другое место жительства. Законодательство не содержит норм, регулирующих подобные случаи изменения договора социального найма жилого помещения, а предусматривает лишь расторжение договора в случае выезда всей семьи (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Интересы оставшихся проживать в жилом помещении жильцов оказываются незащищенными: они вынуждены продолжать платить за выбывшего гражданина, без его согласия не могут реализовать правомочия на обмен, вселение других лиц и другие права. На взгляд диссертанта, выезд отдельных членов семьи нанимателя в другое место жительства должен являться основанием для признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. В связи с этим целесообразно дополнить ст. 82 ЖК РФ частью 3 следующего содержания: «Лицо признается утратившим право пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, на основании письменного заявления выехавшего гражданина или судебного решения в случаях:

— выезда члена семьи нанимателя в другое место жительства;

— признания виновными в неисполнении договора отдельных членов семьи нанимателя по основаниям, предусмотренным в пп. 1-4 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ;

— лишения граждан родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным».

Административное усмотрение при согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в законодательстве ограничено: во-первых, исчерпывающим перечнем документов, которые необходимо представить для согласования, во-вторых, необходимостью при отказе в согласовании указать норму законодательства, которой противоречит проект перепланировки (переустройства).

Одной из новелл жилищного законодательства является установление самостоятельной долевой ответственности нанимателя и бывшего члена его семьи по обязательствам, возникающим из договора социального найма (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ), При недобросовестном поведении одного из субъектов долевой ответственности интересы других оказываются нарушенными: добросовестные граждане лишены возможности внести только свою долю платы за наем и коммунальные услуги, так как размер платежа рассчитывается для членов семьи и бывших ее членов в едином документе. В результате добросовестные граждане платят за себя и бывших членов своей семьи, а

недобросовестные проживают бесплатно. Представляется, что в интересах добросовестных жильцов необходимо оформление отдельного документа о плате за наем и коммунальные услуги для бывшего члена семьи нанимателя с учетом приходящейся на него общей площади жилого помещения. В случае невыполнения обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг участником долевого обязательства в отношении задолжника при наличии условий, предусмотренных в п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, предлагаем в судебном порядке признавать должника утратившим право пользования жилым помещением.

В третьем параграфе «Правопрекращаннцие юридические факты по законодательству о договоре найма жилого помещения» основания расторжения договора исследованы по группам в зависимости от способа расторжения договора.

В специальных нормах гражданского и жилищного законодательства закреплены основания прекращения договора найма жилого помещения по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон:

1) в случае фактической невозможности исполнения обязательств — утрата (разрушение) жилого помещения (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ), невозможность сохранения жилого помещения в результате капитального ремонта или реконструкции дома (п. 4 ст. 85 ЖК РФ);

2) смерть одиноко проживавшего нанимателя (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ);

3) принятие акта государственного или муниципального органа об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд; о признании жилого помещения непригодным для проживания (п. 3. ст. 687 ГК РФ; п. 3 ст. 85 ЖК РФ); о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (п. 3. ст. 687 ГК РФ; п. I ст. 85 ЖК РФ).

Указанные случаи не откосятся к расторжению договора

В главе 35 ГК РФ нет специальных норм о расторжении договора найма по соглашению сторон. В соответствии с жилищным законодательством расторжение договора найма жилого помещения по соглашению сторон может происходить в случаях:

— перевода жилого помещения в нежилое (ст. 22 ЖК РФ);

— заключения договора обмена жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма (ст. 74 ЖК РФ);

— предоставления жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого по договору социального найма (ст. 81 ЖК РФ);

— проведения капитального ремонта или реконструкции дома (чч.2,3 ст. 88 ЖК РФ);

— приватизации жилого помещения, занимаемого по договору социального найма (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»),

Если жилое помещение предоставлено по договору найма, то в силу ч. 2 ст. 22 ЖК РФ в период действия договора помещение не может быть переведено в нежилое. Решение о переводе жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, в нежилое может быть принято при отсутствии препятствий, предусмотренных в ч. 2 ст. 22 ЖК РФ. Такими препятствиями в числе прочих являются использование жилого помещения гражданином в качестве места постоянного проживания, обременение права собственности на жилое помещение правами каких-либо лиц. Таким образом, в соответствии с ч. 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое допускается только после расторжения договора найма. На наш взгляд, прекращение обязательств по договору жилищного найма по основанию юридической невозможности исполнения договора в связи с принятием акта государственного или муниципального органа о переводе жилого помещения в нежилое не наступает, поскольку принятый акт может быть оспорен как противоречащий ч. 2 ст. 22 ЖК РФ. Собственник жилого помещения, желающий перевести его в нежилое, имеет возможность прийти с нанимателем и членами его семьи к соглашению о расторжении договора. Полагаем, что договор социального найма в связи с намерением перевести жилое помещение в нежилое может быть расторгнут по соглашению сторон.

Согласно ч. 5 ст. 74 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, является основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременного заключения с гражданами новых договоров социального найма. В диссертации исследованы условия обмена жилыми помещениями.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ЖК РФ на время проведения капитального ремонта и реконструкции жилого помещения нанимателю и членам его семьи, занимающим помещение по договору социального найма, наймодатель обязан предоставить другое жилое помещение маневренного фонда. Вместо этого стороны могут прийти к соглашению о расторжении договора социального кайма жилого помещения, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции, с предоставлением нанимателю и членам его семьи другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма. Таких гарантий нанимателю по договору коммерческого найма законодательство не содержит.

Полагаем, что приватизация жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, относится к случаям расторжения договора социального найма по соглашению сторон. В диссертации исследовано влияние постановлений Конституционного Суда РФ на правовое регулирование отношений по приватизации жнлых помещений. Согласно ч. 2 ст. 2 Закона РФ

«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» расторжение договора социального найма в связи с приватизацией ограничено сроком до 1 марта 2010 г.

Одним из право прекращающих юридических фактов при расторжении договора в судебном порядке является решение суда. Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке по требованию одной из сторон договора в большинстве случаев представляет собой санкцию за нарушение договора. Как мера ответственности нанимателя за нарушение договора коммерческого найма жилого помещения расторжение договора происходит по основаниям, предусмотренным в пп. 2,4 ст. 687 ГК РФ:

— невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — невнесение платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

— разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

— использование жилого помещения не по назначению;

— систематическое нарушение прав и интересов соседей.

Для социального найма расторжение договора в качестве меры ответственности нанимателя и членов его семьи предусмотрено по следующим основаниям:

— невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев (п. I ч. 4 ст. 83 ЖК РФ);

— разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 2 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ);

— систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (п. 3 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ);

— использование жилого помещения не по назначению (п. 4 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ);

— самовольное переустройство (перепланировка) жилого помещения (п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Во всех перечисленных случаях расторжение договора найма жилого помещения возможно при наличии условий, при которых наступает гражданско-правовая ответственность: противоправного действия (бездействия), вреда, причинно-следственной связи между противоправным поведением и наступившим вредом, вины правонарушителя. При нарушении прав и интересов соседей вред причиняется не другой стороне договора, а третьим лицам, поэтому им должно предоставляться право требовать расторжения договора найма жилого помещения. Бели виновным в нарушении

договора является один из членов семьи нанимателя по договору социального найма, то выселению подлежит только виновный, утрачивающий право проживать в данном жилом помещении, договор с остальными гражданами не расторгается.

Расторжение договора социального найма жилого помещения в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей применяется при наличии особого признака, присущего неправомерному поведению правонарушителя: невозможность совместного проживания с нанимателем в одном жилом помещении (п. 3 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ). Формулировка указанного признака не точно определяет круг лиц, чьи права н законные интересы нарушаются: соседи проживают не в одном с правонарушителем помещении. Поэтому предлагаем заменить в данной норме слова «в одном жилом помещении» на слова «в одной квартире или многоквартирном жилом доме».

На взгляд автора, интересы жильцов многоквартирного жилого дома оказались недостаточно защищены в процессе использования в профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности нежилых помещений многоквартирного жилого дома. С учетом непосредственной близости таких помещений пределы использования нежилых помещений многоквартирного жилого дома должны быть аналогичны пределам использования жилых помещений. В связи с этим необходимо распространить действие норм чч. 2-4 ст. 17 ЖК РФ и на нежилые помещения многоквартирного жилого дома.

Не является санкцией расторжение договора социального найма в случаях, предусмотренных в п. 4 ст. 85 ЖК РФ: если в результате капитального ремонта или реконструкции дома общая площадь жилого помещения увеличится настолько, что существенно превысит норму предоставления на каждого члена семьи. По мнению автора, из п. 4 ст. 85 ЖК РФ должно быть исключено такое основание выселения, как уменьшение общей площади жилого помещения в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, поскольку нанимателю предоставлено право вселиться в уменьшенное в результате капитального ремонта помещение (ч. 4 ст. 88 ЖК РФ). Представляется, что граждане по своему усмотрению могут выбирать между уменьшенным в результате капитального ремонта помещением и другим благоустроенным жилым помещением, предложенным наймодателем.

В статье 29 ЖК РФ предусмотрено новое для жилищного законодательства основание расторжения договора социального найма: самовольное переустройство (перепланировка) жилого помещения. Суд вправе принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) в результате самовольных действий состоянии при

наличии двух условий: во-первых, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан; во-вторых, не создается угроза их жизни и здоровью. Полагаем, что требуется совокупность указанных условий, а не одно из них, как сформулировано в норме ч. 4 ст. 29 ЖК РФ. По мнению автора, следует объединить названные условия союзом «и».

В целях устранения законодательного пробела в вопросе определения последствий расторжения договора вследствие самовольного переустройства (перепланировки) в юридической литературе высказаны различные предложения. Поскольку в соответствии с ч. 4 ст, 29 ЖК РФ решение суда о расторжении договора социального найма жилого помещения может быть принято судом, если нарушены права и законные интересы граждан, создается угроза их жизни и здоровью, автор считает, что последствием расторжения договора социального найма должно быть выселение без предоставления другого жилого помещения.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя во внесудебном порядке по истечении срока договора и при волеизъявлении об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут путем одностороннего отказа нанимателя и членов его семьи (совместно проживающих с ним лиц) от исполнения обязательств (п. I ст. 687 ГК РФ, чч. 2, 3 ст. 83 ЖК РФ). Наниматель по договору коммерческого найма жилого помещения обязан предупредить наймодателя о расторжении договора за три месяца. Согласно нормам ч. 2 и ч. 3 ст. 83 ЖК РФ договор социального найма может быть расторгнут по воле нанимателя не только без предварительного предупреждения, но н конклюдентными действиями нанимателя и членов его семьи. В пункте 4 Типового договора социального найма установлено, что наниматель при выезде обязан сдать жилое помещение по акту, в необходимых случаях возместить причиненные наймодателю убытки, что часто не выполняется. В связи с этим предлагаем отказаться от расторжения договора конклюдентными действиями нанимателя и предусмотреть судебный порядок его расторжения по инициативе наймодателя при выезде нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Момент расторжения договора вследствие выезда нанимателя в другое место жительства следует определять в соответствии с общей нормой п. 3 ст. 453 ГК РФ — с момента вступления решения суда в законную силу. Это позволит наймодателю взыскать с контрагентов убытки, причиненные неиспользованием жилья по назначению.

В заключении кратко изложены итоги диссертационного исследования.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Понятие договора найма жилого помещения (история и современность) П Защита субъективных прав: история и современные проблемы: материалы Первой межвуз, науч.-практ. конф. г. Волжский, 5 марта 1999 г.-Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2000.-0,25 п. л.

2. Санкции за нарушение жилищных обязательств. / О. Б. Новикова, М. Ф. Медведев // Россия на пороге XXI века: региональные особенности в процессе трансформации общества: тез. докл. междунар, науч.-практ. конф, г. Архангельск, 27-28 мая 1999 г. - Архангельск: МИ У, 2000. - 0,25 п. л.

3. Гражданско-правовая ответственность за нарушение жилищных обязательств//Ученые записки. Вып. второй. Том 1 / отв. ред. В. А. Юсупов. — Волгоград: Изд-во Волгогр. ин. экономики, социологии и права, 2001. — 0,25 п. л.

4. Понятие члена семьи нанимателя жилого помещения // Ученые записки. Вып. второй. Том 1 / отв. ред. В. А. Юсупов. - Волгоград: Изд-во Волгогр. ин, экономики, социологии и права, 2001.-0,1 п. л.

5. Расторжение договора в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги И Пути развития российской юридической науки и образования в XXI веке: тез. докл. науч.-практ. конф. г. Волгоград, 25-26 октября 2001 г. / сост.: С. Л. Сибиряков, А. П. Анисимов, А. И. Бортенев. - Волгоград: Изд-во ВФМУПК, 2001.-0,15 п. л.

6. Судебные споры о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги // Пути развития российской юридической науки и образования в XXI веке: сб. ст. науч.-практ. конф. г. Волгоград, 25-26 октября 2001 г. / сост.: С. Л. Сибиряков, А. И. Бортенев, В. Ф. Щербатов, А. П. Анисимов. — Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2002, — 0,6 п. л.

7. Раздел жилого помещения по требованию нанимателя или члена его семьи И Ученые записки. Вып. третий. — Волгоград: Изд-во Волгогр. ин. экономики, социологии и права, 2003.-0,15 п. л.

8. Понятие изменения и расторжения договора найма жилого помещения // Реформы в современной России: экономические, социально-политические и правовые аспекты: тез. докл. науч.-практ. конф. - Волгоград: Изд-во ВАГС, 2003.-0,1 п. л.

9. К вопросу о конституционном праве на жилище // Конституционное развитие России: история, современность, перспективы: материалы науч.-практ. конф. — Волгоград: Изд-во ВАГС, 2004. - 0,25 п. л.

10. Жилищные права бывших членов семьи собственника жилого помещения И Россия на рубеже веков: проблемы социально-экономического, государственно'правового и духовного развития: материалы науч.-практ. конф. г. Волгоград, 28 января 2004 г. - Волгоград: Изд-во ВАГС, 2004.-0,1 п. л.

Лицензия ИД №04112 от 27.02.01 г.

Подписано в печать 20.09.06 г. Формат 60x84 1/16. Печать офсетная. Бумага офсетная. Гарнитура ТАЙМС. Уч.-тд, л. 1,5. Тираж 100 экз.

ФГОУ ВПО «Волгоградская академия государственной службы» 400131, Волгоград, ул. Гагарина, 8.

Издательство ФГОУ ВПО «Волгоградская академия государственной службы» 400131, Волгоград, ул. Гагарина, 8

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Новикова, Ольга Борисовна, кандидата юридических наук

Введение

Глава 1. Эволюция законодательства по вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения

Глава 2. Правоизменяющие и правопрекращающие юридические факты по законодательству о договоре найма жилого помещения

§1. Общие положения об изменении и расторжении договора найма жилого помещения

§2. Правоизменяющие факты по законодательству о договоре найма жилого помещения

§3. Правопрекращающие факты по законодательству о договоре найма жилого помещения

3.1. Расторжение договора найма жилого помещения по соглашению сторон

3.2. Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке 15 О

3.3. Расторжение договора найма жилого помещения способом одностороннего отказа от исполнения обязательства

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Основания изменения и расторжения договора найма жилого помещения"

Актуальность темы исследования. Право на жилище — одно из

• основных законодательно установленных прав человека. В соответствии со ст. 7 Конституции Российская Федерация — социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. В 90-х гг. XX в. конституционное право на жилище приобрело новые пути реализации: покупка квартиры на средства, полученные через ипотечное кредитование; использование жилищных сертификатов; финансирование строительства квартиры; аренда юридическим лицом жилого помещения

• для проживания работников. Наряду с указанными способами осуществления права на жилище сохраняет свое значение и традиционный институт гражданского права — наем жилого помещения. Это обусловлено низким уровнем благосостояния значительной части населения.

I изменению отношений по договору найма жилого помещения. Отсутствие у субъектов необходимых юридических знаний и опыта сдачи жилья по договору коммерческого найма порождает множество нарушений субъективных прав и интересов сторон. Последствием нарушений прав может быть расторжение договора. Таким образом, изменение и расторжение договора найма жилого помещения относятся к типичным правоотношениям в жилищной сфере. В связи с этим особую актуальность приобретает исследование правового регулирования указанных общественных отношений. Тем более что имеющиеся научные разработки данного вопроса основаны на утративших силу нормах Жилищного кодекса РСФСР. Важность изучения оснований расторжения договора найма жилого помещения обуславливается тем, что они могут выступать и основаниями выселения.

Таким образом, актуальность работы предопределяется отсутствием в научной литературе специальных историко-правовых исследований по вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения на современном этапе развития законодательства.

Целью работы является исследование проблем законодательного регулирования отношений в процессе изменения и расторжения договора найма жилого помещения и практики его применения.

Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи: изучить эволюцию законодательства по вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения; исследовать общие положения законодательства об изменении и расторжении договора найма жилого помещения; проанализировать основания изменения договора найма жилого помещения и происшедшие в этой сфере изменения законодательства; изучить основания расторжения договора найма жилого помещения и провести сравнительный анализ норм ЖК РСФСР и ЖК РФ по указанному вопросу; выявить правовые особенности изменения и расторжения социального и коммерческого найма жилого помещения; разработать предложения по совершенствованию законодательства по вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения.

A. В. Малько, Н. И. Матузова, В. С. Нерсесянца и др.

Теория гражданского правоотношения всесторонне исследована в 1 2 работах Р. О. Халфиной , О. С. Иоффе . Юридические факты в гражданских правоотношениях изучались О. А. Красавчиковым. Вопросы договорного права рассмотрены М. И. Брагинским и В. В. Витрянским3.

B. Н. Литовкина, М. Ф. Медведева, И. Б. Мартковича, В. Ф. Маслова, И. Г. Понайотова, П. И. Седугина, Ю. К. Толстого, В. Ф. Чигира. Однако они основаны на уже не действующих или измененных в настоящее время нормах гражданского и жилищного законодательства. Отдельные вопросы освещены в работах и статьях Е. С. Гетман, Л Ю. Грудцыной, А. Ю. Кабалкина, Г. И. Петрищевой, Д. А. Петрова, С. А. Салтановой, Н. Е. Сосипатровой, А. А. Титова и др.

Несмотря на наличие публикаций данная тема недостаточно изучена на современном этапе. Имеющиеся диссертационные исследования Ю. С. Васильева «Расторжение и изменение договора жилищного найма в судебном порядке» (1961 г.), С. Н. Левенсона «Возникновение, изменение и прекращение правоотношений по найму жилого помещения» (1968 г.), Б. М. Гонгало «Основания изменения жилищных правоотношений» (1984 г.), И. П. Гришина «Основания возникновения договора найма жилого

1 Халфина Р О. Учение о правоотношении - М , 1974

2 Иоффе, ОС Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли Гражданское правоотношение Критика теории «хозяйственного права - М «Статут», 2000

3 Брагинский М И , Витрянский В В Договорное право Общие положения - М , 1997 Книга вторая Договоры о передаче имущества - М «Статут», 2000 помещения и его прекращение» (1985 г.), В. В. Чубарова «Правопрекращающие юридические факты в советском жилищном праве» (1985 г.), С. П. Соколова «Изменение жилищных правоотношений» (1988 г.), учебное пособие Г. И. Петрищевой «Изменение и прекращение жилищных правоотношений» (1981 г.) относятся к периоду до принятия действующих Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ. В диссертационных работах Г. Д. Улетовой «Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку»4 (1999 г.), И В. Чечулиной «Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения»5 (1999 г.), В. В. Васильева «Правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения»6 (2004 г.), А. А. Ануприенко «Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан по договору социального найма» (2004 г.) рассматривалось правовое регулирование одного из видов договора найма жилого помещения на основе норм Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РСФСР. В диссертации Е. В. Поповой «Договор о найма жилого помещения» (2004 г.) вопросы изменения и расторжения договора найма жилого помещения исследованы в числе иных на основании норм, действовавших до изменения жилищного законодательства РФ. В диссертации С. А. Чаркина «Динамика отношений по социальному найму жилых помещений» (2006 г.) на основе Жилищного кодекса РФ изучены наряду с другими вопросами основания и порядок изменения и прекращения договора социального найма, наибольшее внимание уделено стадии заключения договора. Специального исследования правового регулирования процессов изменения и

4 Улетова Г Д Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку Дис . канд юрид наук 12 00 03 Волгоград ВЮИ МВД России, 1999.

3 Чечулина И В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения Дис канд юрид наук 12 00 03 М : Московский юридический институт МВД РФ, 1999

6 Васильев В В Правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения Дис. канд юрид наук-12 00 03. Тверь, 2004

7 Ануприенко А А Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан по договору социального найма Автореф дис. канд юрид наук1 12 00 03. Волгоград, 2004

8 Попова Е В Договор найма жилого помещения Автореф дис. . . канд юрид наук 12 00 03 Волгоград, 2004 расторжения двух видов договора найма жилого помещения с учетом норм Жилищного кодекса РФ на диссертационном уровне не проводилось.

Нормативно-правовой базой исследования послужили нормы Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, а также других нормативных актов, регулирующих изменение и расторжение договора найма жилого помещения.

Методологическую основу исследования составили общенаучный диалектический метод познания, логический и исторический подходы к изучению правовых явлений, а также специальные методы познания: сравнительно-правовой, формально-юридический, лингвистический.

Научная новизна работы заключается в специальном исследовании действующего законодательства об изменении и расторжении договоров социального и коммерческого найма жилого помещения. В ней выявлены изменения в регулировании указанных жилищных отношений, происшедшие в связи с принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации. С учетом сформулированных выводов внесены предложения по совершенствованию законодательства.

Результатом работы явились следующие основные положения, выносимые на защиту:

3. Изменение в субъектном составе договора найма жилого помещения происходит при вселении нанимателем граждан в качестве членов своей семьи (совместно проживающих с нанимателем граждан). На наш взгляд, в договоре социального найма дети и родители супруга нанимателя должны признаваться членами семьи при наличии двух признаков (вселение в качестве члена семьи нанимателя и ведение с ним общего хозяйства) не в судебном порядке.

4. Изменение договора найма жилого помещения происходит в связи с частичными изменениями в объекте и предмете правоотношения. Расторжение договора социального найма наступает в случаях полной замены объекта и предмета правоотношения. В Гражданском и Жилищном кодексах Российской Федерации закреплен разный подход законодателя к определению жилого помещения как объекта договора найма (ст. 673 ГК РФ) и как предмета договора социального найма (ст. 62 ЖК РФ). На наш взгляд, объектом договора найма жилого помещения как обязательственного правоотношения в соответствии со ст. 307 ГК РФ являются действия субъектов жилищного правоотношения по предоставлению жилого помещения во владение и в пользование, а предметом выступает само жилое помещение. В ст. 673 ГК РФ по существу определен предмет договора, а не объект. Поэтому предлагаем: изменить название ст. 673 ГК РФ «Объект договора найма жилого помещения» на «Предмет договора найма жилого помещения». По нашему мнению, в ст. 16 ЖК РФ необходимо закрепить следующую классификацию жилых помещений: 1) жилой дом; 2) квартира; 3) комната (часть жилого дома или квартиры).

5. К изменению договора найма жилого помещения относится изменение прав и обязанностей его участников. Один из таких случаев предусмотрен в ч. 4 ст. 69 ЖК РФ: установление самостоятельной долевой ответственности бывшего члена семьи нанимателя по обязательствам, возникающим из договора социального найма жилого помещения. Обосновывается необходимость предусмотреть возможность оформления отдельных документов по оплате жилья и коммунальных услуг для нанимателя (членов его семьи) и бывшего члена его семьи с учетом размера общей площади жилого помещения, приходящейся на них.

9. Для защиты интересов нанимателей по договору социального найма, вселившихся в жилое помещение, общая площадь которого уменьшилась в результате капитального ремонта или реконструкции дома, предлагается отказаться от одного из оснований выселения, предусмотренных в п. 4 ст. 85 ЖК РФ: уменьшение общей площади жилого помещения вследствие капитального ремонта или реконструкции дома, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях.

Апробация результатов исследования. Положения диссертации обсуждались на межвузовских и международных научно-практических конференциях: «Россия на пороге XXI в.: региональные особенности в процессе трансформации общества» (г. Архангельск, 27-28 мая 1999 г.); «Пути развития российской юридической науки и образования в XXI в.» (г. Волгоград, 25-26 октября 2001 г.); «Реформы в современной России: экономические, социально-политические и правовые аспекш» (г. Волгоград,

2003 г.); «Россия на рубеже веков: проблемы социально-экономического, государственно-правового и духовного развития» (г. Волгоград, 28 января

2004 г.) и др. Результаты диссертационного исследования изложены также в научных статьях автора и тезисах докладов на конференциях:

1. Понятие договора найма жилого помещения (история и современность) // Защита субъективных прав: история и современные проблемы: материалы Первой межвуз. науч.-практ. конф. г. Волжский, 5 марта 1999 г. - Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2000. - 0,25 п. л.

2. Санкции за нарушение жилищных обязательств. / О. Б. Новикова, М. Ф. Медведев // Россия на пороге XXI века: региональные особенности в процессе трансформации общества: тез. докл. междунар. науч.-практ. конф. г. Архангельск, 27-28 мая 1999 г. - Архангельск: МИУ, 2000. - 0,25 п. л.

3. Гражданско-правовая ответственность за нарушение жилищных обязательств//Ученые записки. Вып. второй. Том 1 / отв. ред. В. А. Юсупов. -Волгоград: Изд-во Волгогр. ин. экономики, социологии и права, 2001. -0,25 п. л.

4. Понятие члена семьи нанимателя жилого помещения // Ученые записки. Вып. второй. Том 1 / отв. ред. В. А. Юсупов. - Волгоград: Изд-во Волгогр. ин. экономики, социологии и права, 2001. - 0,1 п. л.

5. Расторжение договора в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги // Пути развития российской юридической науки и образования в XXI веке: тез. докл. науч.-практ. конф. г. Волгоград, 25-26 октября 2001 г. / сост.: С. Л. Сибиряков, А. П. Анисимов, А. И. Бортенев. - Волгоград: Изд-во ВФ МУПК, 2001. -0,15 п. л.

6. Судебные споры о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги // Пути развития российской юридической науки и образования в XXI веке: сб. ст. науч.-практ. конф. г. Волгоград, 25-26 октября 2001 г. / сост.: С. Л. Сибиряков, А. И. Бортенев, В. Ф. Щербатов, А. П. Анисимов. - Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2002. - 0,6 п. л.

7. Раздел жилого помещения по требованию нанимателя или члена его семьи // Ученые записки. Вып. третий. — Волгоград: Изд-во Волгогр. ин. экономики, социологии и права, 2003. - 0,15 п. л.

8. Понятие изменения и расторжения договора найма жилого помещения // Реформы в современной России: экономические, социально-политические и правовые аспекты: тез. докл. науч.-практ. конф. -Волгоград: Изд-во ВАГС, 2003. - 0,1 п. л.

10. Жилищные права бывших членов семьи собственника жилого помещения // Россия на рубеже веков: проблемы социально-экономического, государственно-правового и духовного развития: материалы науч.-практ. конф. г. Волгоград, 28 января 2004 г. - Волгоград: Изд-во ВАГС, 2004. - 0,1 п. л.

Автором проведено обобщение материалов практики судов Волгоградской области по вопросам изменения и расторжения договора найма жилого помещения.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Новикова, Ольга Борисовна, Волгоград

Заключение

В результате исследования нами сделаны следующие предложения по совершенствованию законодательства.

Во-первых, представляется, что объектом договора найма жилого помещения как обязательственного правоотношения в соответствии со ст. 307 ГК РФ являются действия людей по предоставлению жилого помещения в пользование и владение, а предметом выступает само жилое помещение. В ст. 673 ГК РФ по существу определен предмет договора. В связи с этим предлагаем: изменить название ст. 673 ГК РФ с «Объект договора найма жилого помещения» на «Предмет договора найма жилого помещения».

Во-вторых, классификация жилых помещений в ст. 16 ЖК РФ не обеспечивает четкого разграничения их видов. Необходимо закрепить в ст. 16 ЖК РФ следующую классификацию жилых помещений: 1) жилой дом; 2) квартира; 3) комната (часть жилого дома или квартиры).

В-третьих, для защиты интересов нанимателей предлагаем включить в главу 35 ГК РФ норму, ограничивающую частоту повышения платы за наем жилого помещения: не чаще одного раза в год. Полагаем, что введение такой нормы не препятствует переходу жилищно-коммунального хозяйства к безубыточному функционированию, а создает цивилизованные условия на рынке жилья.

В-четвертых, на наш взгляд, в договоре социального найма дети и родители супруга нанимателя должны признаваться членами семьи при наличии двух признаков (вселение в качестве члена семьи нанимателя и ведение с ним общего хозяйства) не в судебном порядке.

В-пятых, при выбытии нанимателя по договору социального найма в другое место жительства право требовать признания себя нанимателем должно быть предоставлено любому дееспособному члену семьи. В связи с этим необходимо дополнить ч. 2 ст. 82 ЖК РФ после слов «в случае смерти» включить слова «а также выбытия нанимателя». Представляется, что в п. 1 ст. 686 ГК РФ должна быть предусмотрена замена прежнего нанимателя одним из дееспособных совместно проживающих с ним граждан, что создаст возможность быть нанимателем по договору коммерческого найма для эмансипированных несовершеннолетних и лиц, вступивших в брак до 18 лет.

В-шестых, на наш взгляд, случаи изменения договора социального найма жилого помещения в связи с прекращением права владения и пользования им у отдельных членов семьи нанимателя должны быть квалифицированы как утрата права пользования жилым помещением. Предложено дополнить ст. 82 ЖК РФ частью 3 следующего содержания: «Лицо признается утратившим право пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, на основании письменного заявления выехавшего гражданина или судебного решения в случаях: выезда члена семьи нанимателя в другое место жительства; признания виновными в неисполнении договора отдельных членов семьи нанимателя по основаниям, предусмотренным в пп. 1-4 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ; лишения граждан родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным».

В-седьмых, необходимо отказаться от расторжения договора социального найма конклюдентными действиями нанимателя и членов его семьи (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). При отсутствии заявления от нанимателя о выезде в другое место жительства договор социального найма должен расторгаться в судебном порядке по инициативе наймодателя. Момент расторжения договора вследствие выезда нанимателя в другое место жительства предлагаем определять в соответствии с общей нормой п. 3 ст. 453 ГК РФ - с момента вступления решения суда в законную силу.

В-восьмых, формулировка нормы, содержащейся в п. 3 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ о расторжении договора социального найма вследствие систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание с нанимателем в одном жилом помещении, является неточной, поскольку соседи проживают не в одном с правонарушителем помещении. Предлагаем заменить в указанной норме слова «в одном жилом помещении» на «в одной квартире или многоквартирном жилом доме».

В-девятых, необходимо исключить из п. 4 ст. 85 ЖК РФ одно из оснований выселения: если площадь жилого помещения уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Представляется, что в соответствии с ч. 4 ст. 88 ЖК РФ наниматель по своему усмотрению вправе выбирать между жилым помещением, уменьшенным после капитального ремонта, и иным благоустроенным жилым помещением, предложенным наймодагелем в соответствии с ч. 3 ст. 88 ЖК РФ.

В-десятых, по нашему мнению, интересы жильцов многоквартирного жилого дома оказались недостаточно защищены в процессе использования в профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности нежилых помещений многоквартирного жилого дома. С учетом непосредственной близости таких помещений пределы использования нежилых помещений многоквартирного жилого дома должны быть аналогичны пределам использования жилых помещений. В связи с этим необходимо распространить действие норм чч. 2-4 ст. 17 ЖК РФ и на нежилые помещения многоквартирного жилого дома.

В-одиннадцатых, формулировка ч. 4 ст. 29 ЖК РФ имеет недостаток: разделены словом «либо» два условия сохранения самовольно перепланированного (переустроенного) помещения в прежнем состоянии. Предлагаем внести уточнение в ч. 4 ст. 29 ЖК РФ и объединить эти условия союзом «и»: «если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью».

В-двенадцатых, полагаем, что в качестве возможных последствий в случаях самовольного переустройства (перепланировки) жилых помещений должно применяться выселение без предоставления другого жилого помещения. Необходимо дополнить ст. 91 ЖК РФ частью 3: «Выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат граждане в случае принятия судом решения о расторжении договора социального найма за совершение самовольного переустройства (перепланировки)».

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Основания изменения и расторжения договора найма жилого помещения»

1. Нормативные акты

2. Конституция Российской Федерации. — М.: Юрид. лит., 1993.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. — М.: Омега-Л, 2005.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации. — М.: Юрайт, 2005.

5. Семейный кодекс Российской Федерации. — М.: Юрид. лит., 2005.

6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005.

7. Трудовой кодекс Российской Федерации. — М.: Юрайт-Издат, 2005.

8. Градостроительный кодекс Российской Федерации. — М.: Юрид. лит., 2005.

9. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ // Собрание законодательства РФ-2005. № 1 (ч.1).-сг.15;2006.-№27.-ст.2881.

10. О трудовых пенсиях в Российской Федерации: Федеральный закон от 17 декабря 2001 г. № 173-ФЭ // Собрание законодательства РФ. -№ 52. ст. 4920; 2003. - № 1. - ст. 13; №48.- ст. 4587; 2004. - № 35. -ст. 3607; 2005. -№ 8. - ст. 605; 2006.-№23.- ст. 2377.

11. О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации: Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 // Собрание законодательства РФ 1997. -№ 18.-сг.2131;№22.-сг.2568.

12. О Государственной целевой программе «Жилище»: Постановление Совета Министров РФ от 20 июня 1993 г. № 595 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. - № 28. - ст. 2593 (утратило силу).

13. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ: Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 // Собрание законодательства РФ. 2000. - № 3. - ст. 278; 2001.-№ 16. -ст. 1616; 2002.-№20.-ст. 1859.

14. Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями: Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 // Собрание законодательства РФ. 2006. - № 5.- ст.546.

15. Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 //Российская газета. 2003. - 23 октября,- № 214 (дополнительный выпуск).

16. Инструкция о порядке обмена жилых помещений: Приказ Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. № 12 // Советская юстиция. 1967. - № 6.

17. Об утверждении временного порядка согласования перепланировки на территории г. Волгограда: Постановление Администрации г. Волгограда от 31 марта 2005 г. № 540 // Городские вести. 2005. -№36.-7 апреля; №144.-13 октября.

18. Проект Жилищного кодекса Российской Федерации // Жилищное право.-2001,-№2.1. Судебная практика

19. Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П // Собрание законодательства РФ. -1998. № 45. - ст. 5603.

20. Верховного Суда Российской Федерации, 1994 г., № 3, с. 7; Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1997 г., № 1.

21. Судебная практика по жилищным спорам: Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М., 1999.

22. Гражданское дело № 2-857/05 г. // Архив Волжского городского суда Волгоградской области-2005.

23. Гражданское дело № 2-1935 / 05 // Архив Волжского городского суда Волгоградской области 2005.

24. Гражданское дело № 2-1061/06 // Архив Волжского городского суда Волгоградской области 2006.

25. Гражданское дело № 2-361/05 // Архив Волжского городского суда Волгоградской области-2005.

26. Гражданское дело № 2-106/2006 // Архив Волжского городского суда Волгоградской области 2006.

27. Гражданское дело № 2-3442/05 // Архив Волжского городского суда Волгоградской области 2005.

28. Монографии, учебники и учебные пособия

29. Аскназий С. И. Советское жилищное право / С. И. Аскназий.- М.: Юриздат, 1940.

30. Антокольская М. В. Семейное право: учебник / М В. Антокольская.-М.: Юристъ, 1996.

31. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права / Ю. Г. Басин-Алма-Ата: Право, 1963.

32. Басин Ю. Г. О жилищных правах советских граждан. / Ю. Г.Басин, И. И. Попов-Алма-Ата: Право, 1966.

33. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Общие положения / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский М.: Статут, 1997.

34. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М. И. Брагинский, В.В. Витрянский. М.: Статут, 2000.

35. Братусь С. Н. Юридическая ответственность и законность/ С. Н. Братусь-М., 1976.

36. Васькин В. В. и др. Гражданско-правовая ответственность / В. В. Васькин, Н. И. Овчинников, А. Н. Рогович Владивосток: Прогресс, 1988.

37. Власов А. А. Гражданское процессуальное право: Учебник / А. А. Власов. М.: ТК Велби, 2003.

38. Гражданское право: в 2 т. Том 2: учебник / под ред. Е. А. Суханова.-М., 1994.

39. Гражданское право: В 2 т. Том 2. Полутом 1: учебник / отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Изд-во БЕК, 2000.

40. Гражданское право: учебник для вузов. Часть 1 / под общей ред. проф. Т. И. Илларионовой, доц. Б. М. Гонгало и доц. В. А. Плетнева. -М.: НОРМА-ИНФРА-М., 1998.

41. Гражданское право: учебник: в 2 т. Т.1./ под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого.- 4-е изд., перераб. и доп.- М., 2000.

42. Гражданское право: учебник. Часть 2 / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: «Проспект», 1997.

43. Гражданское право России. Часть первая: учебник/ под ред. 3. И. Цыбуленко. М.: Юристъ, 2000.

44. Гражданское право. Часть первая: учебник / под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. -М.: Юристъ, 1997.

45. Гражданское право. Часть 2: учебное пособие. Издание второе, перераб. и доп. / под ред. П. М. Филиппова. М.: ИМЦ ГУ К МВД России, 2003.

46. Грибанов В. П. Ответственность за нарушение гражданских прав и обязанностей / В. П. Грибанов М.: Юрид. лит., 1973.

47. Грибанов В. П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав /В. П. Грибанов М.: изд-во МГУ, 1972.

48. Грудцына J1. Ю. Жилищное право России: учебник / JI. Ю. Грудцына: под ред. Н. М. Коршунова. М.: Изд-во Эксмо, 2005. - 656 с.

49. Грудцына JI. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Л. Ю. Грудцына: под ред. Н. М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005.

50. Гурвич М. А. Учение об иске / М. А. Гурвич- М.: Юрид. лит., 1981.

51. Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка: Т.1-4 / В. Даль. М.: А/О Издательская группа «Прогресс», «Универс», 1994.

52. Данилов Е. П. Жилищные споры по новому ЖК РФ: Комментарии. Практика. Образцы документов / Е. П. Данилов. 9-е изд., перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2005.- 528 с.

53. ДигесгыЮсшниана.Т. 2. / пер. с латинского; отв. ред. JI. Л. Кофанов-М.: «Статут», 2003.

54. Дождев Д. В. Римское частное право: учебник для вузов / под ред. проф. В. С. Нерсесянца. М.: Издательская группа ИНФРА*М -Норма, 1996.

55. Емельянов В. И. Разумность, добросовестность, незлоупотребление гражданскими правами. М.: "Лекс-Книга", 2002. // СПС Гарант.

56. Жилищные права граждан, Закон «Об основах федеральной жилищной политики»: постатейный комментарий / под общ. ред. П. В. Крашенинникова- М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1997.- 255 С.

57. Жилищный кодекс РСФСР с постатейными материалами / Сост. Крашенинников П В., Федосова Е. Г., Славинская Г. А., Солопова Е. А. -М.: «Спарк», 1998.

58. Иоффе О. С. Избранные труды по гражданскому праву: из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории «хозяйственного права»/ О. С. Иоффе. М.: «Статут», 2000.

59. Иоффе О. С. Обязательственное право/ О. С. Иоффе. -М:Юрид. лит.,1975.

60. Иоффе О. С. Ответственность по советскому гражданскому праву / О. С. Иоффе-Ленинград: Изд-во Ленинградского университета, 1955.

61. Тихомиров М. Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации / М. Ю. Тихомиров. М.: Изд-во Тихомирова М. Ю., 2005.

62. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под общ. ред. Председателя Верховного Суда Российской Федерации В. М. Жуйкова. М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», 2006.

63. Литовкин В. Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / В. Н. Литовкин. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005.

64. Малеин Н. С. Имущественная ответственность в хозяйственных отношениях / Н. С. Малеин М.: Наука, 1968.

65. Маслов В. Ф. Защита жилищных прав граждан / В. Ф. Маслов-Харьков: Право, 1970.

66. Матузов Н. И. Теория государства и права: учебник / Н. И. Матузов, A.A. Малько. М.: Юристъ, 2004. - 512 с.

67. Мейер Д. И. Русское гражданское право: в 2 ч. Часть 2 / Д. И. Мейер. По исправленному и дополненному 8-му изд, 1902. Сер. классика русской цивилистики-М.: Статут, 1997.

68. Настольная книга судьи по гражданским делам / А. Ф. Ефимов и др.: под ред. Н. К. Толмачева. М.: Велби, Изд-во Проспект, 2006.

69. Нерсесянц В. С. Общая теория права и государства: учебник для юридических вузов и факультетов / В. С. Нерсесянц. М.: Изд-во НОРМА, 2001.-552 с.

70. Нечаева А. М. Семейное право: Курс лекций / А. М. Нечаева. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Юристъ, 2002.

71. Новицкий И. Б. Римское право / И. Б. Новицкий М.: Юристъ, 1996.

72. Общая теория права и государства: учебник / под ред В. В. Лазарева.-М.: Юрист, 1994.

73. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005.

74. Сакаэ Вагацума, Тору Ариндзуми. Гражданское право Японии / Сакаэ Вагацума, Тору Ариндзуми М.: Юрид. лит., 1983.

75. Седугин П. И. Право на жилище в СССР / П. И. Седугин. М.: Юрид. лит., 1983.

76. Седугин П. И. Жилищное право / П. И. Седугин. М.: изд-во «Норма», 1997.

77. Смоленский М. Б. Жилищное право: учебное пособие/М.Б. Смоленский,

78. A. А. Новикова М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К*»; Ростов н/Д.: Наука-Пресс, 2006. - 208 с.

79. Советское гражданское право: учебник. В 2 т. Т.2 / под ред. О. А. Красавчикова. 3-е изд., испр. и доп.-М: Высшая школа, 1985.

80. Советское гражданское право: учебник. Том 2 / отв. ред. В. А. Рясенцев-М.: Юрид. лит., 1965.

81. Тархов В. А. Ответственность по советскому гражданскому праву /

82. B. А. Тархов Саратов: Изд-во Сарат. ун-та, 1973.

83. Титов А. А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации / А. А. Титов. М .: Юрайт-Издат, 2005.

84. Толстой Ю. К. Жилищное право / Ю. К. Толстой М.: Юристь, 1996.

85. Философский энциклопедический словарь/ Гл.редакция: Л. Ф. Ильичев и др.. М.: Советская энциклопедия, 1983.

86. Халфина Р. О. Учение о правоотношении / Р. О. Халфина М., 1974.

87. Харитонов Е. О. Основы римского частного права / Е. О. Харитонов. Ростов н /Д.: Изд-тво «Феникс», 1999.

88. Хутыз М. X. Римское частное право: курс лекций / М. X. Хутыз-М.: Былина, 1994.бб.Чигир В. Ф. Советское жилищное право / В. Ф. Чигир- Минск: Прогресс, 1968.

89. Чигир В. Ф. Жилищное право/В. Ф. Чигир-Минск: Прогресс, 1986.

90. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права / Г. Ф. Шершеневич.-М.: Юристь, 1995.1. Научные статьи

91. Белявский И. Обмен жилыми помещениями / И. Беляевский // Российская юстиция. 2001. - № 2.

92. Вишневская И. С., Парада Е. С. Новое в регулировании договорных отношений по найму жилых помещений в свете ч. 2 ГК РФ / И. С. Вишневская, Е. С. Парада // Известия вузов Северо-Кавказского региона. Серия Общественные науки. 1998. - № 4.

93. Грудцына Л. Ю. Конституционное право граждан на жилище. Неприкосновенность жилища / Л. Ю. Грудцына // Адвокат. 2005. -№7.

94. Грушевая Е., Стриженко Г. Новый Жилищный кодекс / Е. Грушевая, Г. Стриженко // Законность. 2005. - № 5.

95. Дудко А. Договор в условиях существенного изменения обстоятельств / А. Дудко // Хозяйство и право. 1999. - № 11.

96. Егорова О. А. Необходимо кодифицировать жилищное законодательство с учетом судебной практики / О. А. Егорова // Жилищное право. 2000. - № 3.

97. Журавлев С. Е. Жилой дом объект права частной собственности / С. Е. Журавлев // Жилищное право. - 2001. - № 4.

98. Иванов А. Вопросы недвижимости в жилищной сфере / А. Иванов // Хозяйство и право. 2005. - № 6.

99. Илюшина М. Н. Актуальные вопросы применения нового Жилищного кодекса Российской Федерации / М. Н. Илюшина // Юстиция. 2005. - № 1.

100. Кабалкин А. Ю. Изменение и расторжение договора: комментарий к ГК РФ / А. Ю. Кабалкин // Российская юстиция. 1996. -№ 10.

101. Козырь О. М. Правовое регулирование отношений аренды недвижимости в Великобритании / О. М. Козырь // Правоведение. -1989.- №2.

102. Латынова Е. В. Капитальный ремонт / Е. В. Латынова // Юридический мир. 1999 - №12.

103. П.Литовкин В. Н. Концепция развития жилищного законодательства / В. Н. Литовкин // Жилищное право. 2000. - № 1.

104. Литовкин В. Н. Рассмотрение судами дел об обмене жилыми помещениями / В. Н. Литовкин //Жилищное право. 2001. - № 4.

105. Меркулова Т. А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений / Т. А. Меркулова // Журнал российского права-2003. -№ 2.

106. Поротикова О. А. Гражданско-правовое регулирование соседских отношений / О. А. Поротикова // Законодательство. 2004. - № 4.

107. Потяркин Д. Выселение из жилых помещений / Д. Потяркин // Законность. 1999. - № 3.

108. Потяркин Д. Договор найма жилого помещения / Д. Потяркин // Российская юстиция 1998- №1.

109. Потяркин Д. Коммерческий наем жилого помещения с правом выкупа: правовая экспертиза / Д. Потяркин // Хозяйство и право. -1999.-№4.

110. Сосипатрова И. С. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере / И. С. Сосипатрова // Государство и право. 1997. - № 4.

111. Трушин Е. В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства / Е. В. Трушин // Жилищное право.2000.-№3.

112. Чаркин С. А. Договор социального найма жилого помещения: основания для его изменения / С. А. Чаркин // Новая правовая мысль.- 2006.- № 4.

113. Шешко Г. Ф. Кодификация жилищного законодательства требует внесения изменений и дополнений в ГК РФ / Г. Ф. Шешко // Жилищное право. 2000.- № 4.

114. Шешко Г. Ф. Реализация полученных замечаний и предложений по проэкту нового Жилищного кодекса / Г. Ф. Шешко // Жилищное право.-2001.- № 2.

115. Щенникова Л. Неприкосновенность собственности на жилище и защита интересов соседей / Л. Щенникова // Российская юстиция.2001.-№4.1. Диссертации

116. Басин Ю. Г. Проблемы советского жилищного права: дис. . докт. юрид. наук-Л., 1963.

117. Васильев В. В. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения: дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03. Тверь, 2004.

118. Петров Д. А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере, дис. . канд. юрид. наук СПб., 1998.

119. Салтанова С. А. Гражданско-правовая ответственность за нарушение жилищных обязательств: дис. . канд. юрид. наук-СПб.: Санкт-Петербургский государственный университет, 1995.

120. Соколов С. П. Изменение жилищных правоотношений, дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03-Минск, 1988.

121. Улетова Г. Д. Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку: дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03. -Волгоград: ВЮИ МВД России, 1999.

122. Чаркин С. А. Динамика отношений по социальному найму жилых помещений: дис. канд. юрид. наук: 12.00.03. Волгоград, 2006.

123. Чечулина И. В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03. М.: Московский юридический институт МВД РФ, 1999.

124. Чигир В. Ф. Жилищное правоотношение, дис. . докт. юрид. наук-Минск: Белорусский государственный институт имени В.И. Ленина, 1969.

125. Ю.Чистяков К. Е. Изменение и расторжение гражданско-правового договора: дис. канд. юрид. наук: 12.00.03. -Томск, 2002.1. Авторефераты:

126. Ануприенко А. А. Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан по договору социального найма: автореф. дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03-Волгоград, 2004.

127. Баринов Н. Н. Прекращение договора найма жилого помещения в домах предприятий и учреждений важнейших отраслей народного хозяйства и отдельных ведомств: автореф. дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03.- Саратов, 1971. 26 с.

128. Воронина Н. П. Правообразующие юридические факты в советском жилищном праве: автореф. дис. . канд. юрид. наук Свердловск, 1982.

129. Гонгало Б. М. Основания изменения жилищных правоотношений: автореф. дис. канд. юрид. наук Свердловск, 1984.

130. Гришин И. П. Основания возникновения договора найма жилого помещения и его прекращение: автореф. дис. . канд. юрид. наук-М., 1985.-32 С.

131. Емельянов В. И. Недопустимость злоупотребления гражданскими правами по Российскому законодательству: автореф. дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03- М.: Московская Государственная юридическая академия, 2001.

132. Жанайдаров М. У. Правовое регулирование выселения с предоставлением другого жилого помещения по советскому жилищному законодательству: автореф. дис. . канд. юрид. наук. -М., 1984.

133. Левенсон С. Н. Возникновение, изменение и прекращение правоотношений по найму жилых помещений.: автореф. дис. . канд. юрид. наук М., 1968.

134. Медведев М. Ф. Обмен жилыми помещениями по советскому гражданскому праву: автореф. дис. канд. юрид. наук. Саратов, 1971.

135. Ю.Никитин К. П. Возникновение, изменение и прекращение правоотношений по найму жилых помещений в домах особых предприятий, учреждений и ведомств: автореф. дис. . канд. юрид. наук. Свердловск, 1969.

136. П.Петров Д. А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере: автореф. дис. . канд. юрид. наук. С-Пб., 1998.

137. Попова Е. В. Договор найма жилого помещения: автореф. дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03- Волгоград, 2004.

138. Соменков С. А. Расторжение договора по гражданскому законодательству РФ: автореф. дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03-М.: Московская Государственная Юридическая Академия, 1999.

139. Сысоев В. А. Особенности правового регулирования жилищных отношений в современный период: автореф. дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03.- Екатеринбург, 1994.-С.117.

140. Терехова Л. А. Проблемы повышения эффективности судебной защиты жилищных прав граждан: автореф. дис. . канд. юрид. наук: -Екатеринбург, 1995.

141. Улетова Г. Д. Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку: автореф. дис. . канд. юрид. наук. -Волгоград, 1999.

142. Хохлов В. А. Гражданско-правовая ответственность за нарушение договора: автореф. дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03 Саратов: Саратовская государственная экономическая академия, 1998.

143. Чечулина И. В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: автореф. дис. . канд. юрид. наук. М.: Московский юридический институт МВД РФ, 1999.

144. Чубаров В. В. Правопрекращающие юридические факты в советском жилищном праве: автореф. дис. . канд. юрид. наук. Свердловск, 1985.

Автор: Новикова, Ольга Борисовна
Город: Волгоград
Год: 2006
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Основания изменения и расторжения договора найма жилого помещения тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Основания изменения и расторжения договора найма жилого помещениятекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Основания изменения и расторжения договора найма жилого помещения»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Новикова, Ольга Борисовна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Основания изменения и расторжения договора найма жилого помещения"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Основания изменения и расторжения договора найма жилого помещения»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Основания изменения и расторжения договора найма жилого помещения»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Новикова, Ольга Борисовна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Основания изменения и расторжения договора найма жилого помещения"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Основания изменения и расторжения договора найма жилого помещения»