АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними»
МВД России Санкт-Петербургский университет
На правах рукописи
МАКСИМЧУК Наталья Валерьевна
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И СДЕЛОК С НИМИ
Специальность 12.00.03 -
гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Санкт-Петербург 2005
Работа выполнена на кафедре гражданского права Санкт-Петербургского университета МВД России
Научный руководитель
кандидат юридических наук, доцент Смирнов Виталий Имантович
Официальные оппоненты:
доктор юридических наук, доцент Тычинин Сергей Владимирович; кандидат юридических наук Шуваев Андрей Валерьевич
Ведущая организация
Ленинградский государственный университет им. А.С. Пушкина
Защита состоится «_»_2005 года в_часов
на заседании диссертационного совета Д 203.012.02 по защите диссертаций на соискание ученой степени доктора наук в Санкт-Петербургском университете МВД России (198206, Санкт-Петербург, ул. Летчика Пилютова, д. 1).
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Санкт-Петербугского университета МВД России (198206, Санкт-Петербург, ул. Летчика Пилютова, д. 1).
Автореферат разослан «_»_2005 г.
Ученый секретарь
диссертационного совета Д 203.012.02 доктор юридических наук, профессор
Денисов С.А.
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Сделки с недвижимостью составляют значительную часть гражданского оборота и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников.
Недвижимость всегда была и будет объектом повышенного интереса. В Европе потребность в защите гражданского оборота земли путем привлечения публичной власти появилась значительно раньше, чем в России.
В период советской власти в СССР частная собственность на землю была отменена и вновь восстановлена в ноябре - декабре 1990 г. сразу тремя российскими законами: «О земельной реформе», «О крестьянском (фермерском) хозяйстве)», «О собственности в РСФСР».
Началом современной земельной реформы следует считать принятие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122 - ФЗ вступившего в действие с 31 января 1998 г. Этим законом предусматривается проведение правовой экспертизы документов о предоставлении земельных участков, в том числе в результате сделок.
Началом следующего этапа реформирования было принятие нового Земельного кодекса Российской Федерации (Далее - ЗК), в ступившего в действие с 31 октября 2001 г.
Следует признать, что ЗК РФ не разрешил некоторые коллизии, а, скорее, преумножил. В частности, он не предусматривает наказаний за нарушение обязанностей юридических лиц по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на праве аренды либо выкупа земельных участков в собственность.
Последующие федеральные законы, принятые во исполнение ЗК РФ - «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ, «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ, «О личном подсобном хозяйстве» от 07.07.2003 г. № 112-ФЗ усугубили ситуацию противоречивыми нормами.
Становление в России единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносит существенные изменения в реализацию норм законодательства о
недвижимости и в правила, сложившиеся на рынке недвижимости. Это напрямую относится к исследуемой сфере деятельности.
безусловно, преобразования подобного рода должны носить системный характер и иметь под собой прочную теоретическую основу, выработать которую предпринял попытку диссертант в представленном исследовании.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, а предметом - закономерности правового и организационного регулирования указанных правоотношений.
Целью диссертационного исследования является анализ содержания правовых норм, определяющих правовую основу государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, а также обоснование ряда теоретических выводов и практических рекомендаций, направленных на дальнейшее совершенствование законодательства, регулирующего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для достижения указанной цели диссертантом были сформулированы следующие задачи:
- выяснение правовой природы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- определение специфических признаков порядка установления ограничений (обременении) прав на земельные участки;
- выявление особенностей государственной регистрации сделок с земельными участками;
- определение и анализ государственной регистрации ранее возникших прав на земельные участки;
- обоснование и внесение предложений по совершенствованию законодательства, регулирующего государственную регистрацию прав на земельные участки и сделок с ними.
Представляется, что необходимость такого исследования заключается в попытке осветить названные вопросы с учетом их недостаточной разработки в науке гражданского права.
Методологической основой исследования является использование общих и частных методов научного познания: диалектического, исторического, сравнительно-правового, логического, системного анализа.
Теоретическую основу исследования образуют труды со-
временных российских ученых-юристов. Правовое регулирование государственной регистрации прав исследовалось в трудах
A.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, Е.А. Суханова, М.И. Брагинского,
B.В. Витрянского. Большой интерес представляют новейшие работы российских ученых-цивилистов и юристов-практиков, среди которых следует отметить Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинникова, В.В. Чубарова, К.Б. Ярошенко, Г.Ю. Киндеева, Л.Ф. Лесницкой.
Научная новизна диссертационного исследования обусловлена целью и задачами исследования, теоретической и практической значимостью проблемы.
Работа представляет собой комплексное исследование гражданско-правового регулирования государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними.
На основе анализа действующего законодательства сформулировано авторское определение земельного участка как объекта недвижимого имущества и предложены некоторые меры, направленные на упорядочение деятельности органов государственной регистрации.
Положения, выносимые на защиту:
1. Земельный участок как объект недвижимого имущества представляет собой часть земной поверхности на территории государства, замкнутые границы которой описаны и удостоверены органом кадастрового учета с указанием характеристик, отражаемых в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
2. Договор купли-продажи земельного участка, рассматриваемый как действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение, переход и прекращение гражданских прав и обязанностей (в том числе прав и обязанностей собственника земельного участка), подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. . .
3. Сделан вывод о том субъекты Российской Федерации не вправе вводить кроме названных в Конституции РФ другие формы собственности на земельные участки, так как это может привести к дублированию положений Гражданского кодекса РФ, либо к возникновению противоречий и разночтений между Гражданским и Земельным кодексом.
4. Следует признать недопустимой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, регистрацию приобретения права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и для прежнего их собственника.
5. В целях унификации норм, устанавливающих перечень возможных отказов в государственной регистрации прав на земельные участки, следует дополнить ч. 1 ст 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г. № 122-ФЗ пунктом предусматривающим еще одно условие для отказа в регистрации и определением этого перечня как закрытого, в следующей редакции:
«... в течение месяца не были устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав.
Приведенный перечень является закрытым и расширительному толкованию не подлежит»
Теоретическая значимость исследования заключается в том, что полученные в процессе исследования результаты и основанные на них теоретические выводы пополняют потенциал науки гражданского и предпринимательского права и могут повлиять на процесс видоизменения и совершенствования отдельных норм и положений гражданского законодательства.
Практическая значимость исследования заключается в том, что совокупность сформулированных теоретических положений и внесенные на этой основе конкретные предложения позволяют адекватно условиям рыночной экономики оценивать вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полнее обеспечивать защиту интересов соответствующих субъектов правоотношений.
Поэтому результаты настоящего исследования могут быть использованы как методологическая основа дальнейших разработок, связанных с правовым регулированием государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, при разработке учебной и учебно-методической литературы.
Отдельные предложения по совершенствованию законодательства, практики его применения могут быть использованы в работе законодательных органов, судов, правоохранительных органов, а также хозяйствующих субъектов.
Апробация результатов работы. Диссертация обсуждена и одобрена на кафедре гражданского права Санкт-Петербургского университета МВД России.
Отдельные положения работы были изложены в выступлениях на научно-практических конференциях, проходивших в 2001-2004 гг. в Санкт-Петербургском университете МВД России, на межкафедральном семинаре «Вопросы гражданского права и процесса в деятельности органов внутренних дел» (апрель 2004 г.).
Результаты проведенного исследования также отражены в научных публикациях автора.
Структура диссертации. Диссертация включает введение, три главы, объединяющие шесть параграфов, заключение и список использованной литературы.
Ш ОСНОВНОЕСОДЕРЖАНИЕРАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность темы исследования, характеризуется степень научной разработанности проблемы, определяются теоретическая и методологическая основа, объект, предмет цель и задачи, исследования, раскрываются научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы, формулируются основные положения, выносимые на защиту, приводятся сведения об апробации результатов исследования.
Первая глава - «Земельный участок как объект недвижимости» - объединяет два параграфа.
Первый параграф - «Понятие недвижимого имущества» -посвящен исследованию вопросов, раскрывающих правовую природу недвижимого имущества.
Понятие недвижимости вошло в гражданский и хозяйственный оборот нашей страны сравнительно недавно. В период господства командно-административной системы недвижимость была объектом только государственной собственности. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома).
Однако, продолжая традиции дореволюционного русского права, этот вопрос разрабатывался в теории российского гражданского права. Сам термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве России довольно поздно и заменил собой
правовое положение земельных участков и строений. Установлен этот термин Указом Петра I о единонаследии 1741 г., устранившим различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась прежде всего часть земной поверхности и все то, что с ней связано эстолько прочно, что эта связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Вопрос о прочности связи строения с землей был достаточно сложным. Решение его зависело от конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей (например, шахты). Признавались недвижимыми также: деревья, плоды, вообще всякие растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.
В официальном проекте Уложения начала XX в. предпринимались попытки вместо перечисления объектов, относимых к недвижимости, указать их качественные характеристики В ст. 32 упоминались земля, строения, «недвижно к земле прикрепленные». Такая формулировка не была новой ни для мировой практики, ни для русского права. Еще в начале XIX в. недвижимость определялась как земли и «всякие строения в земле основанием их утвержденные», а недвижимой принадлежностью строений предполагалось считать «все то, что нельзя отделить от тех строений без повреждений их».
Первоначально в законодательстве советского периода использовалось понятие «недвижимость». Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. отказался от деления вещей по признаку движимости. В примечании к ст. 1 предусматривалось, что с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено. Юристы использовали иные критерии классификации вещей: известную в античности формулу потребляемости, бухгалтерские определения основных и оборотных средств.
Однако недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения отличаются от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование движимыми вещами затрагивает интересы других граж-, дан и юридических лиц/кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более вы-
сокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их уча-, стию в гражданском обороте. Государственные и муниципальные органы реализуют функции, связанные с учетом недвижимости и регистрации операций с ней, для защиты права собственников и для обеспечения своей фискальной функции в отношении налогообложения.
Во втором параграфе - «Понятие и признаки земельного участка как объекта недвижимого имущества» - земельный участок характеризуется как объект недвижимого имущества.
Автор останавливается на проблеме отсутствия единого легального определения земельного участка как объекта недвижимости.
Федеральном закон «О государственном земельном кадастре» от 02 01 2000 г. № 28 - ФЗ определяет земельный участок как объект кадастрового учета Земельный участок как объект кадастрового учета - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.
Недостатком данного определения следует отметить возможность расширительного толкования всего того, что находится «над и под поверхностью земельного участка». Справедливо отмечает Б И. Уткин, что над поверхностью земельного участка находятся и цветы, и дома, и люди, и пролетающие над земельным участком самолеты.
Земельный кодекс определяет земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст 6 ЗК РФ).
Земельный участок как объект недвижимого имущества может, существовать только на территории государства, потому что без государства нет права, а без права нет понятия «имущество». Земельный участок как природный объект либо как объект кадастрового учета может быть и в Антарктиде, и на Северном полюсе, но как объект права - только в государстве.
Границы земельного участка должны быть не только обозначены каким-либо способом и удостоверены - они должны быть замкнутыми.
Распоряжение земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Земли лесного фонда подпадают под действие Лесного кодекса Российской Федерации, а участки, занятые водными объектами, - под нормы Водного кодекса Российской Федерации и т.д.
Категория земель обязательно указывается в правоустанавливающих документах о предоставлении земельного участка (п. 2 ст. 8 ЗК РФ).
Местоположение земельного участка также имеет существенное значение.
На основании изложенного, автор приходит к выводу, что земельный участок как объект недвижимого имущества представляет собой часть земной поверхности на территории государства, замкнутые границы которой описаны и удостоверены органом кадастрового учета с указанием характеристик, отражаемых в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Вторая глава - «Право собственности на землю и иные вещные права» - объединяет два параграфа
В первом параграфе - «Право собственности на земельные участки» - исследуются правомочия собственника земельного участка.
Принятие нового Земельного кодекса РФ явилось важным событием в жизни нашей страны. Прежний Земельный кодекс РСФСР 1991 г. давно не отвечал потребностям современных общественных отношений, более половины его статей были отменены еще в 1993 г. при приведении законодательства в соответствие с Конституцией РФ. Значительная часть отношений, связанных с землей, регулировалась подзаконными актами. Политическая борьба, развернувшая вокруг разработки нового кодекса, значительно осложнила продвижение его проекта и надолго задержала принятие нового закона. Отсутствие стабильности в вопросе о земле тормозило развитие рыночных отношений
В настоящее время определенная группа земельных отношений регулируется нормами как земельного, так и гражданского права. В первую очередь это относится к главе 17 ГК РФ, которая
введена в действие Федеральным законом РФ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 16.04.2001 г.
По российскому законодательству содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком.
Владение представляет собой возможность фактически обладать конкретным земельным участком. Такая возможность должна быть юридически обоснованной, то есть необходимо наличие правового титула (основания) на владение имуществом - земельным участком. В качестве правового титула могут служить правоустанавливающие документы (ст. 26 ЗК РФ) или иные основания (например, решение суда, фактическое предоставление и т.п.).
Обладание может заключаться в том, что собственник непосредственно имеет конкретную вещь у себя (например, живет в доме, построенном на принадлежащем ему земельном участке) или числит этот земельный участок на своем балансе.
Пользование представляет собой возможность извлечения из имущества полезных свойств (например, при эксплуатации земельного участка по его целевому назначению). По общему правилу использовать имущество (земельный участок) может лишь фактический обладатель, то есть владелец.
Объектом права собственности являются не все земли вообще, а конкретный земельный участок. Это правило является общим для гражданского законодательства. Право собственности может рассматриваться только на вещи, определенные родовыми или индивидуальными признаками. Делается это для того, чтобы их легко можно было отграничить от других подобных вещей и установить над ними господство собственника.
Ст. 9 Конституции провозглашает разнообразие форм собственности, указывая, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Буквальное толкование названной выше конституционной нормы позволяет сделать вывод о том, что перечень форм собственности на землю не является исчерпывающим. Однако трудно согласиться с мнением О.В. Сивакова в том, что субъекты Российской Федерации вправе вводить, кроме названных в Конституции РФ, и другие формы собственности на землю.
Представляется необходимым предусмотреть запрет на введение субъектами Российской Федерации других форм собственности на земельные участки, кроме названных в Конституции РФ, так как данное может привести к дублированию положений ГК РФ, либо к возникновению противоречий и разночтений между Гражданским и Земельным кодексами.
Во втором параграфе - «Другие вещные права» - рассмотрены ограниченные вещные права на земельные участки.
Появление правовых норм об ограниченных вещных правах в современном гражданском праве России не является случайностью, a объективно отражает процесс сближения правовых систем современности. Еще в дореволюционном гражданском праве России существовало понятие вещных прав «на чужую вещь», которое известно также и континентальному праву стран Европы. В современных условиях представляется, что с наибольшей пользой можно использовать опыт правового регулирования этой правовой системы. Основным принципом особенностей правового регулирования прав на чужие вещи в континентальном, праве является предположение наличия собственника, вещь которого они обременяют. Соответственно, перечень прав на чужую вещь является замкнутым, а их содержание определяется позитивным правом.
Рассматривая вопрос о порядке постоянного пользования землей юридическим лицом, следует особо отметить позицию И Н Смирнова, который отмечает, что в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства. С указанной точкой зрения следует согласиться, так как позиция указанного автора полностью совпадает с положениями ст. 268 ГК РФ.
Также следует отметить, что Земельный кодекс РФ внес существенные изменения в порядок предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование, в частности, в соответствии со ст. 20 не предоставляются земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование ни гражданам, ни коммерческим организациям (кроме федеральных казенных предприятий), ни некоммерческим организациям (кроме государственных и муниципальных учреждений). Сравнительный анализ указанных положений действующего Земельного кодекса, с Земельным кодексом РСФСР показал, что ранее указанные субъекты земельных
правоотношений могли пользоваться правом постоянного (бессрочного) пользования землей, хотя на практике в последние годы коммерческим организациям земли в бесплатное пользование практически не предоставлялись, участки предлагалось покупать или арендовать. Что же касается граждан, то значительная часть населения до сих пор имеет земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование. Поэтому комментируемая статья более чем наполовину посвящена урегулированию вопроса о правах граждан на такие земельные участки.
Диссертант отмечает, что в настоящее время, согласно ст. 21 ЗК РФ, предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается, что, по сути, есть попытка постепенно «свести на нет» данную форму землевладения. Тем не менее, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Хотя это очень невыгодное право, так как распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Вообще тем самым ЗК РФ существенно уменьшил объем прав землевладельцев, установив запрет (п. 2 ст. 21) распределения земельного участка кроме одного случая - перехода права на участок по наследству. Данная норма соответствует общему принципу, установленному п. 3 ст. 264 ГК РФ, где говориться, что владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.
Следовательно, при жизни участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, распорядиться невозможно. Зато после смерти правообладателя такой участок может перейти к кому угодно, т.к. законом не ограничено завещательное право обладателя земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения земельным участком. Поэтому, в принципе, обладателем такого права может стать не только гражданин, но и юридическое лицо. Тем более, что принадлежащее наследодателю право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных частью третьей ГК РФ. На принятие на-
следства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.
Под сервитутом следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. В свою очередь, в соответствии со ст. 41 ЗК РФ обладатели серви-тутов не могут осуществлять прав собственников земельных участков.
В праве ограниченного пользования чужими земельными участками выделяют публичный и частный сервитуты.
Согласно ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, субъекта РФ или органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний Публичные сервитуты могут устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора воды и водопоя; прогона скота через земельный участок; сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда; использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке; временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; свободного доступа к прибрежной полосе.
Частный сервитут устанавливается в соответствии с земельным законодательством (ст. 23 ЗК РФ). Поэтому для исследования данного вида сервитута следует обращаться к содержанию
статей гл. 17 ГК РФ. Итак, согласно ст. 274 ГК РФ собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.
Третья глава - «Правовая характеристика государствен: ной регистрации прав на земельные участки» - объединяет два параграфа
В первом параграфе - «Государственная регистрация прав на земельные участки» - рассмотрена правоудостоверящая регистрация прав на земельные участки.
Соискатель обращает внимание на то, что сведения о содержании правоустанавливающих документов органы по государственной регистрации обязаны предоставлять правообладателям, их наследникам, уполномоченным им лицам, руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов РФ и др. (п. 3 ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Проблема состоит в том, означает ли это обязанность органов государственной регистрации предоставлять всем запрашивающим лицам копии содержания федеральных законов, коль скоро они названы в качестве правоустанавливающих документов.
Вызывает сомнение и другая норма: «при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник» (п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Согласно данной норме следует немедленно регистрировать переход права «в силу закона». В таком случае можно предположить, что органы по государственной регистрации могут регистрировать «в силу закона» абсолютно все.
Таким образом, для упорядочивания деятельности органов го сударственной регистрации необходимо признать недопустимым
при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, регистрацию приобретения права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник
Проанализировав приведенный в ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перечень возможных причин отказов в государственной регистрации прав, можно признать, что на первый взгляд он кажется закрытым. Однако в ст. 19 данного закона установлен еще один вариант отказа. Государственная регистрация прав может быть приостановлена при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Если в течение месяца не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав.
В этой связи автор, преследуя цели унификации норм, устанавливающих перечень возможных отказов в государственной регистрации прав на земельные участки, предлагает дополнить ч. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122 - ФЗ пунктом, предусматривающим еще одно условие для отказа в регистрации, и определить этот перечень как закрытый.
Во втором параграфе - «Государственная регистрация сделок с земельными участками» - рассмотрена правоудостове-рящая регистрация сделок с земельными участками.
Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Из этого следует, что договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением Требований ст. 454 - 491 и 549 - 557 ГК РФ и особенностей, установленных ст. 37 ЗК РФ. Эти особенности направлены на защиту прав покупателя земельного участка и заключаются в том, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки; прошедшие государственный кадастровый учет, который является необходимой предпосылкой для заключения договора
купли-продажи земельного участка в соответствии с Федеральным законом «О Государственном земельном кадастре».
С введением в действие части второй Гражданского кодекса РФ утратили силу правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров продажи, дарения недвижимости и продажи предприятия. Это вызвало многочисленные споры среди специалистов, которые продолжаются и по сей день.
В п. 1 ст. 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП.
Любой переход права на недвижимость, естественно, является изменением прав граждан или юридических лиц на эту недвижимость. А любое «изменение прав граждан» по отношению к имуществу признается «сделкой» по определению гражданского законодательства (ст. 153 ГК РФ). И, коль скоро всякий переход права на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), то, следовательно, государственной регистрации подлежит и любая сделка с недвижимостью, в том числе и договор купли-продажи земельного участка, и договор его мены (поскольку к последнему применяются правила купли-продажи (ст. 567 ГК РФ). Заметим, что противоречия статье 25 ЗК РФ в данном случае нет, так как прямое указание о государственной регистрации каждого перехода права на земельные участки содержится в ст. 131 ГК РФ, который, бесспорно, имеет статус федерального закона.
В качестве дополнительных аргументов можно указать, что к основаниям приобретения права собственности законодатель относит, в том числе, и договоры купли-продажи или мены (ст. 218 ГК РФ), а к основаниям прекращения права собственности также относит отчуждение собственником своего имущества другим лицам, то есть и на основании договора купли-продажи или мены (ст. 235 ГК РФ).
Статья 551 ГК РФ имеет название: «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость» (вместо более ясного определения: «государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости»). Но в п. 1 указанной статьи разъяснено, что «переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации». В ст. 259 ГК РФ также установлено,
что продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество именно по договору купли-продажи, т.е. договором купли-продажи осуществить тот самый переход права, который однозначно подлежит государственной регистрации.
На основании изложенного можно сделать следующий вывод: договоры купли-продажи и мены земельных участков, а также все иные сделки (договоры) с недвижимым имуществом, рассматриваемые как действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение, переход и прекращение гражданских прав и обязанностей (в том числе прав и обязанностей собственника земельного участка), подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В заключении на основе обобщения результатов исследования сформулированы выводы и рекомендации, направленные на совершенствование государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними.
По теме диссертационного исследования автором опубликованы следующие работы:
1. Ограниченные вещные права на земельные участки // Общество и право: Сб. трудов докторантов, адъюнктов и соискателей. Вып. 17. Ч. 3 / Под общ. ред. В.П. Сальникова. СПб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 2003. 0,2 п.л.
2. Государственная регистрация прав на недвижимость // Современное общество и правоохранительные органы: проблемы теории и практики: Сб. трудов докторантов, адъюнктов и соискателей. Вып. 18. Ч. 3 / Под общ. ред. В.П. Сальникова. СПб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 2003. 0,1 п.л.
3. Право собственности на земельные участки // Право, политика, экономика: проблемы развития и взаимосвязи: Сб. трудов докторантов, адъюнктов и соискателей. Вып. 19. Ч. 2 / Под общ. ред. В.П. Сальникова. СПб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 2004. 0,2 п.л.
4. Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом // Государственно-правовая политика в России: проблемы и перспективы развития: Сб. трудов докторантов, адъюнктов и соискателей. Вып. 20. Ч. 2/ Под общ. ред. В.П. Сальникова. СПб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 2004.0,4 п.л.
Подписано в печать и свет 11.05.2005. Формат 60X841/16
Печать офсетная._Объем 1,0 п.л._Тираж 100 экз.
Отпечатано в Санкт-Петербургском университете МВД России 198206, Санкт-Петербург, ул. Летчика Пилютова, д.1.
823
