АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Система сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность»
Конушкина Алевтина Александровна
СИСТЕМА СДЕЛОК, НАПРАВЛЕННЫХ НА ПЕРЕДАЧУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОБСТВЕННОСТЬ
Специальность 12.00.03 — гражданское право; семейное право; предпринимательское право; международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
2 9 М А,Р Ш
Барнаул 2012
005012840
005012840
Работа выполнена на кафедре гражданского права Федерального бюджетного государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Алтайский государственный университет»
Научный руководитель: Филиппова Татьяна Аркадьевна,
кандидат юридических наук, профессор; заведующий кафедрой гражданского права юридического факультета ФГОУ ВПО «Алтайский государственный университет»
Официальные оппоненты: Шевченко Галина Николаевна,
доктор юридических наук, доцент; заведующий кафедрой гражданского права Дальневосточного федерального университета
Невзгодина Елена Львовна, кандидат юридических наук, профессор; заведующий кафедрой гражданского права юридического факультета ФГБОУ ВПО «Омский государственный университет им. Ф.М. Достоевского»
Ведущая организация: Кафедра гражданского права Юридического института ФГБОУ ВПО «Иркутский государственный университет»
Защита состоится 28.04.2012 года 2012 года в 10-00 часов на заседании диссертационного совета КМ 212.056.02 при Дальневосточном федеральном университете по адресу: 690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 25.
С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке ДВФУ по адресу: 690600, г. Владивосток, ул. Алеусткая, 65-6.
Автореферат разослан марта 2012 года.
Ученый секретарь диссертационного совета
кандидат юридических наук, доцент И.В. Козлова
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность исследования. Институт сделок с земельными участками получил развитие относительно недавно, однако в настоящее время с развитием рыночной экономики и предоставление гражданам и юридическим лицам возможности приобрести земельный участок в собственность сделка по поводу земельного участка стала повседневной реальностью. Но правовое регулирование возникающих при совершении сделок с земельньми участками отношений находится в противоречивом состоянии, поскольку данные отношения в настоящее время регулируются как гражданским, так и земельным законодательством. Гражданское законодательство, регулируя общие положения совершения сделок с недвижимым имуществом, не уделяет должного внимания такому объекту гражданских прав, как земельный участок. Земельное же законодательство регулирует особенности совершения сделок с земельными участками, не указывая ни общих положений совершения таких сделок, ни порядка их совершения, ни самих этих особенностей. Вместе с тем для оптимального и эффективного правового регулирования отношений по поводу сделок с земельными участками необходимо построение логичной системы указанных сделок, поскольку нормы о сделках с земельными участками в настоящее время находятся в разных нормативных актах разной отраслевой принадлежности и подчас противоречат друг другу. В связи с этим давно возникла необходимость построения системы сделок с земельными участками с учетом особенностей данного специфического объекта гражданских прав.
Право частной собственности на земельные участки породило возможность совершения гражданами и юридическими лицами сделок с указанным объектом, в связи с чем существенно увеличился и оборот земельных участков, и, как следствие, постепенно возникла и необходимость систематизации сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность.
По состоянию на 01 января 2009 года в частной собственности граждан находится 124273,7 тыс. га земли - 7,3%, юридических лиц -8666 тыс. га земли - 0,5%, в государственной и муниципальной собственности - 1576884,5 тыс. га земли - 92,2%. По последним данным Росреестра доля невостребованных земель, находящихся в собственности граждан, составила 80991,1 тыс. га - это 60,9% от всех находящихся в собственности граждан и юридических лиц земель.
В данном исследовании предпринята попытка системного рассмотрения сделок с земельными участками, направленными на передачу
участков в собственность, которые регламентируются отечественным законодательством. Только при рассмотрении сделок в особой системе можно установить признаки, объединяющие договорные отношения в единое целое, и признаки, которые в рамках единого целого отличают одни отношения от других. Исследование сделок с земельными участками в качестве единой стройной системы позволяет рассматривать их не как разрозненную массу отдельных, не имеющих связи между собой, сделок, а как определенную их совокупность, обладающую внутренней структурой. Правильная, научно обоснованная система сделок с земельными участками позволяет выявить, какие признаки общественных отношений требуют применения того или иного механизма, и распределить общественные отношения по группам на базе этих признаков.
Только при рассмотрении сделок в особой системе можно установить признаки, объединяющие договорные отношения в единое целое, и признаки, которые в рамках единого целого отличают одни отношения от других. Исследование сделок с земельными участками в качестве единой стройной системы позволяет рассматривать их не как разрозненную массу отдельных, не имеющих связи между собой, сделок, а как определенную их совокупность, обладающую внутренней структурой. Правильная, научно обоснованная система сделок с земельными участками позволяет выявить, какие признаки общественных отношений требуют применения того или иного механизма, и распределить общественные отношения по группам на базе этих признаков.
За годы существования Российской Федерации было принято множество нормативных актов, регулирующих отношения по поводу земельных участков. Однако нормы, касающиеся оборота земельных участков, до настоящего времени располагаются в законодательстве бессистемно и регулируются нормами разных отраслей права: конституционного, гражданского, административного, земельного. Основные положения, регулирующие отношения по поводу земельных участков, содержатся в главе 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю», которые носят по большей части бланкетный характер и содержат отсылки к нормам земельного законодательства, прежде всего, к Земельному кодексу. В свою очередь, нормы земельного законодательства сформулированы нечетко, не содержат детального урегулирования отношений по поводу сделок с земельными участками, что также требует законодательного разрешения. Задачей исследования является построение соответствующей системы законодательства в области регулирования сделок с земель-
ными участками, направленными на передачу участков в собственность.
Система гражданско-правовых сделок существует объективно, однако в законодательстве не нашла соответствующего правового регулирования. Поэтому систематизация сделок с земельными участками позволит отразить их организованную совокупность в кодифицированном нормативном акте и применить единое правовое регулирование к рассматриваемым сделкам.
Изложенное дает основания утверждать, что проблемы построения системы сделок с земельными участками относятся к числу наиболее актуальных и недостаточно исследованных проблем в науке гражданского права и заслуживают самостоятельного, комплексного, системного изучения.
Выбор темы исследования обусловлен потребностью проведения научного анализа системообразующих признаков сделок с земельными участками, направленных на передачу участков в собственность, для выявления пробелов действующего законодательства и выработки предложений по его совершенствованию.
Цель исследования: Целью диссертационного исследования является анализ теоретических аспектов построения системы сделок с земельными участками, анализ системы сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность, а также действующего 1раж-данского и земельного законодательства Российской Федерации, регулирующего отношения по поводу сделок с земельными участками. На основе имеющихся нормативно-правовой базы и теоретических разработок в этой сфере проведено исследование и приведены в систему существующие сделки с земельными участками с точки зрения регулирования их гражданским законодательством и совершенствования соответствующих правовых норм в целях повышения эффективности и гарантированности прав собственников и пользователей земельных участков.
Объект исследования: отношения, складывающиеся при совершении сделок с земельными участками, направленными на передачу земельных участков в собственность.
Предмет исследования: являются теоретические и законодательные вопросы системы сделок с земельными участками и отдельные ее элементы с позиции гражданского законодательства. Предложенная в исследовании система сделок с земельными участками, направленными на передачу земельных участков в собственность, проанализирована с позиции ее целостности. Это подразумевает, во-первых, вычленение элементов системы и рассмотрение каждого из них в
отдельности; во-вторых, изучение взаимозависимости и взаимовлияния отдельных структурных элементов системы.
В исследовании предполагается решить следующие задачи:
1. рассмотреть и дать общее понятие системы, определив ее назначение в праве и порядок построения системы в праве;
2. дать классификацию существующих сделок с земельными участками как оснований возникновения прав на земельные участки, по признаку направленности;
3. изучить проблемы, возникающие при построении системы сделок с земельными участками и отражении их в гражданском законодательстве;
4. дать понятие земельного участка как объекта сделок;
5. изучить соотношение норм гражданского и земельного права в регулировании сделок с земельными участками;
6. дать анализ соотношения понятий «земля», «земельная доля», «земельный участок» и «часть земельного участка»;
7. разработка рекомендаций по совершенствованию гражданского законодательства в сфере системы сделок с земельными участками.
Теоретическая, практическая и методологическая основы исследования.
Вопросы общей характеристики систем исследовались в трудах таких ученых, как O.A. Красавчиков, Ю.М. Резник, О.С. Разумов, A.B. Антонов, Ю.В. Романец. Исследованием сделок в гражданском праве занимались М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Г.Ф. Шерше-невич, К.П. Победоносцев, И.Б. Новицкий, O.A. Красавчиков, Ю.К. Толстой, А.П. Сергеев, С.С. Алексеев, В.А Егиазаров.
Вопросам соотношения гражданского и земельного законодательства большое внимание было уделено Н.И. Красновым, Ф.Х. Адиха-новым, В.В. Устюговой.
При этом очень много работ таких авторов, как А.И. Иконицкая, О.Н. Крассов, H.A. Сыродоев, H.H. Мисник, Б.В. Ерофеев, Е.В. Ельникова и др., уделено земельному участку: его понятию, признакам и т.д.
Непосредственно вопросами сделок с земельными участками занимались такие авторы, как О.М. Оглоблина, Е.А. Киндеева, Б.И. Уткин, О.В. Назимкина, Н.Г. Разгельдеев, Д.И. Попов, Д.А. Лучников, Д. Г. Лебедев.
Вопросы, связанные с регулированием сделок с земельными участками, были предметами исследования многих работ, в том числе диссертационных, при этом в этих работах не анализировался системный подход к сделкам с земельными участками, не анализирова-
лось значение системы для отдельных видов сделок. Кроме того, отсутствуют специальные работы, посвященные именно системе сделок с земельными участками.
Несмотря на наличие достаточно обширной теоретической базы, имеющей в своем арсенале различные исследования по тем или иным вопросам сделок с земельными участками, до сих пор практически не предпринималось попыток системного рассмотрения сделок с земельными участками с позиции закрепления их в Гражданском кодексе РФ.
Эмпирическая база исследования. Исследование проводилось на базе материалов судебной практики районных судов Алтайского края и Алтайского краевого суда, Арбитражного Суда Алтайского края, а также практика Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации.
Научная новизна исследования заключается в том, что она представляет собой первое комплексное исследование, специально посвященное системе сделок с земельными участками, направленными на передачу земельных участков в собственность, предусмотренных российским законодательством, а также анализу элементов этой системы с позиции влияния системы на отдельные виды сделок. В работе сформулирован ряд предложений по совершенствованию гражданского законодательства в сфере сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность. По итогам исследования сформулированы предложения по совершенствованию законодательства в области совершения сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность.
Практическое значение диссертационного исследования состоит в том, что разработанные автором положения о системе сделок с земельными участками могут быть использованы при совершенствовании гражданского законодательства и практики его применения.
Положения диссертации, выносимые на защиту:
1. Отношения по поводу сделок с земельными участками не могут одновременно регулироваться двумя отраслями права. Земля представляет ценность исключительно для земельного права как природный ресурс, земельный участок имеет значение для гражданского права как особый объект с позиции имущественных отношений при совершении сделок. В связи с этим в Гражданском кодексе должно быть закреплено понятие земельного участка как объекта гражданско-правовых сделок, земельный участок должен пониматься как «часть земной поверхности (в том числе покрытой лесом, многолетними насаждениями, иной растительностью, включающая обособленные водные объекты), индивидуализированная на местности в результате государственного
кадастрового учета путем установления границ, права на которую зарегистрированы в установленном законодательством порядке».
2. Правовое регулирование сделок с земельньми участками в настоящее время разрозненно, несистемно, несовершенно: нормы о сделках с земельными участками содержатся как в Гражданском, так и Земельном кодексах, а также в Федеральных законах. А сами эти сделки на практике довольно распространены. В судебной практике количество споров по поводу сделок с земельными участками значительно и постоянно увеличивается. Системный подход к анализу сделок с земельными участками позволяет выявить специфику договорных отношений по поводу земельных участков, установить, какие договорные отношения должны регламентироваться определенными правовыми нормами, выработать критерий выделения этих отношений и применить правильную норму права.
3. Объектом гражданских прав может быть земельная доля и земельный участок. Другие категории, такие как земля, не могут выступать самостоятельным объектом сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность до момента разграничения на земельные участки; часть земельного участка выступает в сделках не самостоятельным объектом, объектом сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность, не может являться. Земельная же доля — это доля в праве собственности, следовательно, она может быть объектом сделок, но как право, а не как вещь.
4. Сделки с земельными участками должны регулироваться исключительно гражданским законодательством с учетом специфики объекта отношений — земельного участка как природного ресурса. При этом порядок совершения, условия совершения, форма сделок с земельными участками должны бьггь закреплены в Гражданском кодексе в соответствующих главах о сделках в отдельных статьях, отражающих особенности совершения такой сделки с земельным участком. Вместе с тем при регулировании сделок с земельными участками должна быть учтена специфика объекта сделки — земельного участка как природного ресурса, выражающаяся в делимости земельного участка, установлении его минимального размера, условиях целевого использования, пределов оборотоспособности земельных участков, которая изначально должна быть установлена земельным законодательством.
5. Понятие «сделка приватизации» не получила своего закрепления в нормативных актах и является спорным в юридической литературе. В законодательстве содержится обязанность государственных органов публиковать информацию о совершенных сделках приватизации государственного и муниципального имущества: наименова-
ние, цена сделки, стороны сделки. В законодательстве процесс приватизации включает в себя подачу заявки, принятие государственным органом решения о приватизации объекта, составление и утверждение плана приватизации, заключение договора, который в системе сделок с земельными участками занимает особое место. Данный договор должен регулироваться именно 1ражданским законодательством, поскольку оно содержит специальные положения относительно приватизации земельных участков, кроме этого, применение гражданского законодательства позволит проанализировать договор приватизации земельного участка и с позиции товарно-материальной ценности, и природного ресурса.
6. В законодательстве отсутствует понятие «переоформления» права. При принадлежности земельного участка лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования он не может распорядиться земельным участком. Для распоряжения участком необходимо переоформление указанного права на право собственности. В отличие от приватизации в переоформлении права должен участвовать лишь один субъект — лицо, теряющее право постоянного бессрочного пользования и одновременно приобретающее право собственности на земельный участок. При этом специального разрешения уполномоченного государственного органа на приобретение земельного участка на праве собственности не требуется. В силу заявительного характера переоформление является односторонней безвозмездной сделкой. Следует законодательно закрепить возможность государственной регистрации переоформления права путем регистрации возникновения права собственности с одновременной регистрацией прекращения предыдущего вещного права.
7. Возникают сложности при регулировании отношений по продаже земельных участков, принадлежащих на ином праве, нежели право собственности. Законодателем прямо предусмотрен запрет на распоряжение правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Одновременно ГК РФ не содержит ни возможности продажи, ни запрета продажи права пожизненного наследуемого владения, безвозмездного (срочного) пользования и сервитута. Целесообразно пойти по единому пути запрета распоряжения земельными участками, принадлежащими владельцам на ином праве, нежели праве собственности. Данное обстоятельство будет способствовать скорейшему переоформлению указанных прав на право собственности на земельные участки, пополнению класса собственников земли в стране и, как следствие, бережному отношению к земельным участкам и сохранению их целевого назначения.
8. Законодателем предусмотрена возможность продавать право аренды на земельные участки, однако несмотря на широкое распространение сделок по купле-продаже данного права, отсутствует законодательное регулирование таких отношений, поскольку продажа права аренды осуществляется тремя стадиями: на первой стадии производится аукцион, по итогам которого определяется победитель, приобретающий право на заключение договора купли-продажи права аренды, на второй стадии заключается договор купли-продажи права аренды, на третьей стадии - непосредственно договор аренды. Первая стадия урегулирована ст.38.1 и 38.2 Земельного кодекса, третья — общими положениями главы 34 Гражданского кодекса, вторая не урегулирована никаким нормативным актом — данную сделку ни гражданское, ни земельное законодательство не регулирует. Гражданский кодекс РФ лишь единожды упоминает о возможности применения положений параграфа 1 главы 30 Гражданского кодекса к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав, но не решает проблем, связанных с совершением данной сделки. При этом право на заключение договора аренды существует как самостоятельное право, не связанное с обязательствами, вытекающими из заключаемого в будущем договора аренды и с учетом распространенности данных видов сделок их правовое регулирование необходимо. Предлагается закрепить в Гражданском кодексе в главе 30 в отдельном параграфе «Продажа имущественных прав» соответствующей нормы с указанием распространения на данный договор общих норм о купле-продаже, а также установления особенностей совершения данной сделки с участием продавца - публичного образования: «По договору продажи права аренды земельного участка собственник земельного участка обязуется заключить с лицом, выигравшим торга на право заключения договора аренды, договор аренды земельного участка, в порядке и в сроки, установленные договором. К договору продажи права аренды земельного участка применяются правила, установленные ст.447-449 ГК РФ».
9. При построении системы сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность, необходимо учитывать многоуровневое построение системы сделок, поскольку основной классификацией сделок является их классификация по признаку направленности. Кроме этого, необходимо учитывать и то обстоятельство, что в целом земельный участок является недвижимым имуществом. Поэтому родовым по отношению к другим видам сделок по признаку направленности выступает договор купли-продажи. Вместе с тем по отношению к земельным участкам родовым для других видов сделок будет являть-
ся и договор продажи недвижимости, которой и является земельный участок, поскольку договор купли-продажи с таким предметом, как земельный участок, нельзя классифицировать на розничную куплю-продажу, поставку, энергоснабжение и т.д. Разновидностью купли-продажи по отношению к земельному участку может быть только продажа недвижимости. Поэтому для остальных видов сделок, направленных на передачу земельного участка в собственность, нормы о договоре купли-продажи недвижимости наряду с нормами о договоре купли-продажи в целом, будут являться родовыми. Для систематизации сделок с земельными участками, направленными на передачу земельных участков в собственность, автором предлагается внести ряд изменений в законодательные акты Российской Федерации, способствующие единому правовому регулированию рассматриваемых групп сделок. Так, ст.549 ГК РФ предлагается дополнить ч.З следующего содержания: «Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к иным договорам, предметом которых является земельный участок». Статью 550 ГК РФ предлагается дополнить нормой следующего содержания: «Договор продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации». Статью 556 ГК РФ о передаче недвижимости по передаточному акту предлагаем дополнить ч.З следующего содержания: «Правила, предусмотренные данной статьей, применяются к иным договорам, предметом которых является земельный участок». Часть 1 ст.8 Закона «О землях сельскохозяйственного назначения» предлагаем изложить в следующей редакции: «К сделкам, совершаемым с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом». В ст.1181 ГК предлагаем предусмотреть ч.З, в которой закрепить обязанность наследника сохранить целевое назначение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
Апробация результатов исследования. Диссертационное исследование выполнено и обсуждено на кафедре гражданского права Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования Алтайский Государственный Университет. Выносимые на защиту положения отражены в статьях на научно-практических конференциях и семинарах.
Достоверность научных результатов работы обеспечивается разнообразием и взаимодополняемостью исследовательских процедур и методов, соответствующих цели и задачам исследования; применением современных методов математической статистики для тщательной коП
личественной и качественной обработки данных, отвечающих специфике эмпирических данных,
Структура и объем диссертации: работа состоит из введения, двух глав, заключения, библиографического списка: Объем основного текста - 238 страниц.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во Введении обосновывается актуальность предложенной темы; обозначаются объект, предмет, цель и задачи исследования; раскрывается научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы; формулируются положения, выносимые на защиту; представлены результаты апробации работы.
Первая глава «Общие положения системы сделок с земельными участками» включает в себя три параграфа, в которых проведен общий теоретический анализ понятий «система» и «сделка» и анализ действующего законодательства, регулирующего отношения по поводу сделок с земельными участками.
В первом параграфе «Понятие системы сделок с земельными участками» раскрывается понятие системы, которое построено на основе общей теории систем. На основе использования принципа целостности, функциональности и динамичности, устойчивости и упорядоченности элементов и связей дано определение системы.
Системный подход предполагает рассмотрение определенного элемента системы в качестве части более широкой системы. Такой аспект исследования системы сделок способствует выявлению родовых признаков, позволяющих включать все сделки в более общую систему, и специальных признаков, отличающих сделки от всех остальных элементов этой системы. Система сделок является одной из правовых систем, то есть систем, сложившихся в праве.
На основании определения системы дано определение системы сделок с земельными участками, которая представляет собой целостного организованное динамичное образование, включающее в себя комплекс сделок, предусмотренных законодательством, объектом которых является земельный участок, разделенных на группы, подлежащих отдельному правовому регулированию.
Поскольку для системы сделок с земельными участками средой окружения является право, на данную систему оказывает воздействие лишь законодательство, предусматривающее определенную классификацию, наименование сделок. При появлении какой-либо новой сделки в правоприменительной практике (либо договора) он сразу находит отражение в законодательстве путем внесения изменений в
последнее. Следовательно, при появлении нового вида сделки расширяется сама система, разветвляется ее структура, новая сделка неизбежно подпадает под определенную классификацию. Вместе с тем законом закреплена возможность заключения договоров, не предусмотренных законом или иными правовыми актами. Однако, по нашему мнению, такие сделки все равно не возникают ниоткуда, появляются определенные действия, направленные на заключение сделки, не предусмотренной законом, потребность в правовом регулировании складывающихся отношений и такие сделки впоследствии отражаются в законодательстве.
Следовательно, в параграфе делается вывод, что основанием включения сделки в систему сделок с земельными участками является законодательство и практика, от которых зависит структура системы сделок.
Для более полного понимания структуры системы сделок с земельными участками приводится ряд оснований классификации сделок с земельными участками. Указывается, что по количеству сторон сделки могут классифицироваться на односторонние, многосторонние и двусторонние, по признаку встречного предоставления - на возмездные и безвозмездные, по срокам действия - срочные и бессрочные и т.д. Вместе с тем для систематизации необходим комплексный критерий, содержащий в себе определенные признаки, по которым происходит построение системы. В работе отдается предпочтение одному признаку - признаку направленности, который реализуется путем введения унифицированных норм, регламентирующих специфику недвижимости в контексте определенной направленности правоотношения, но независимо от наличия иных признаков. В результате такого деления образуется несколько групп сделок, выделенных по признаку направленности: группа сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность, в которую входят как возмездные, так и безвозмездные обязательства (купля-продажа, мена, рента, дарение); на следующем уровне сделки, направленные на передачу земельных участков в собственность, классифицируются на возмездные и безвозмездные, в группу возмездных договоров включаются любые обязательства, направленные на возмездную передачу земельных участков в собственность, независимо от характера встречного предоставления. В результате формирования группы сделок, включающих куплю-продажу, мену и ренту, создаются основания для формирования унифицированных правил, применимых ко всем этим сделкам. Следующим системным уровнем предлагается классификация сделок, направленных на возмездную передачу земельных
участков в собственность, в зависимости от характера встречного предоставления.
Таким образом, в работе проводится классификация, на каждом системном уровне которой она осуществляется по одному признаку, имеющему нормообразующее значение.
Все возможные сделки с земельными участками охватываются классификацией, предусматривающей включение сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность и направленных на передачу в пользование земельных участков. К примеру, невозможно заключить договор по поводу земельного участка, который имел бы своей направленностью выполнение работ и оказание услуг. Работа посвящена лишь первой классификации — сделкам, направленным на передачу земельных участков в собственность.
В заключении параграфа делается вывод о том, что кроме судебного решения и реогранизации юридического лица основанием возникновения права собственности на земельный участок может быть только сделка.
Во втором параграфе «Понятие земельного участка» обосновывается, что понятие земельного участка для регулирования отношений по поводу сделок с данным объектом должно быть изначально построено как гражданско-правовое. На основе анализа существующих в литературе понятий дается понятие земельного участка как части земной поверхности (в том числе покрытой лесом, многолетними насаждениями, иной растительностью, включающая обособленные водные объекты), индивидуализированная на местности в результате государственного кадастрового учета путем установления границ, права на которую зарегистрированы в установленном законодательством порядке. Данное определение имеет значение лишь для гражданского права, рассматривающего земельный участок как вещь, товарную ценность.
В работе рассматривается проблема соотношений понятий «земля», «земельный участок», «земельная доля» и «часть земельного участка». На основании исследования соотношения понятий «земля» и «земельный участок», а также того, что объектом гражданских прав земля не является, делается вывод о том, наименование главы 17 Гражданского кодекса РФ «Право собственности на землю» необходимо заменить на «Право собственности на земельный участок».
В данном параграфе дается определение земельной доли, в котором, по мнению автора, должны учитываться как правовые характеристики земельной доли, так и фактические, количественные, в связи с чем земельная доля представляет собой долю в праве общей собственности на земельный участок, имеющую количественное выражение и не отграниченную от других долей на местности.
Открывается проблема отсутствия земельной доли в перечне объектов гражданских прав и в перечне объектов земельных отношений, тогда как совершение сделок с земельными долями очень распространено. В работе делается вывод о том, что поскольку доля земельного участка является долей в праве общей собственности и не представляет собой выделение земельного участка в натуре на местности, не влечет образование нового самостоятельного объекта недвижимости, земельную долю не следует включать в перечень объектов гражданских прав, иное повлечет неверное толкование ее правовой природы. Иной вывод делается в отношении части земельного участка, которая может выступать самостоятельным объектом — аренды, ипотеки и др., не направленных на передачу объекта в собственность.
Делается вывод о том, что объектом гражданских прав может быть земельный участок, объектами сделок могут быть земельный участок, доля в праве собственности на земельный участок и часть земельного участка. Однако объектами сделок, направленных на передачу участка в собственность, могут быть лишь земельный участок и доля в праве собственности на него. Следовательно, интерес для исследования представляют лишь эти два объекта сделок.
В третьем параграфе «Правовое регулирование отношений по поводу земельных участков» рассматриваются вопросы регулирования сделок с земельными участками в советском, российском законодательстве и законодательстве переходного периода. При переходе к рыночным отношениям была предпринята попытка формирования системы законодательства в данной области. Начиная с 1992 года, существовал определенный перечень возможно совершаемых сделок, однако он был бессистемным. После принятия Гражданского и Земельного кодексов, а также Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» возникла необходимость урегулирования как можно большего круга отношений по поводу сделок с земельными участками, резко обозначилась проблема соотношения норм гражданского и земельного права в регулировании отношений по поводу земельных участков.
На основании исследованных в литературе мнений делается вывод об общем характере норм гражданского права при регулировании отношений по поводу земельных участков. Земельные отношения разнородны по своему характеру. Среди них нужно выделить отношения, которые связаны с оборотом земельных участков. Именно гражданское право регулирует земельные отношения, возникающие по поводу оборота земли, также как и любые другие отношения, по поводу других объектов гражданского права, не выделяя землю в
качестве особого объекта. Для гражданского права земля является обычным товаром - объектом, по значимости равным любому другому объекту, указанному в ст. 128 ГК РФ. Следовательно, после того, как данные отношения подвергаются регулированию нормами гражданского права, они из земельных переходят в разряд имущественных. Для земельного же права земля представляет особую ценность, поскольку земельное право рассматривает земельный участок как специальный природный объект, имеющий значимость в силу того, что он является природным ресурсом, необходимым для жизнедеятельности людей. Соответственно, гражданско-правовые отношения по поводу земельных участков должны подчиняться общим принципам и началам гражданского законодательства, установленным ст.1 ГК РФ и земельно-правовое регулирование в данную сферу отношений проникать не должно. Любая сделка, предметом которой является земельный участок — сфера регулирования гражданского права. Вместе с тем положения о порядке рационального использования, охраны земель и защиты прав на землю, оценки и платы за землю, ответственности за нарушения в области охраны и использования земель должны регулироваться земельным законодательством. В пользу этого вывода говорят многие бланкетные нормы Гражданского и Земельного кодексов, которые проанализированы в третьем параграфе.
Вторая глава «Сделки, направленные на передачу земельных участков в собственность», состоящая из трех параграфов, содержит подробный анализ всех существующих сделок, урегулированных гражданским законодательством, направленных на передачу земельных участков в собственность.
В параграфе первом «Возмездные сделки» раскрывается система двусторонних и многосторонних возмездных сделок: купли-продажи, мены, ренты и приватизации земельных участков. Указывается, что договор купли-продажи земельного участка является базовым для всех видов многосторонних возмездных сделок. Отстаивается позиция о необходимости исключения норм о купле-продаже земельного участка, содержащихся в ст.37 Земельного кодекса, из Земельного кодекса ввиду ее конкуренции с аналогичными нормами Гражданского кодекса. Ввиду поддержанной ранее точки зрения о возможности регулирования отношений по поводу сделок с земельными участками исключительно гражданским законодательством обосновывается позиция о необходимости исключения из Земельного кодекса норм не только о купле-продаже, но и о сделках вообще.
Обосновывается позиция запрета совершения сделок по купле-продаже прав на земельный участок: права постоянного (бессрочного)
пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования и земельного участка, обремененного сервитутом. На основе анализа существующих норм о запрете либо в ряде случаев об умолчании возможности или невозможности продажи данных прав, исходя из цели систематизации норм о сделках с земельными участками делается вывод о том, что целесообразно пойти по единому пути запрета распоряжения земельными участками, принадлежащими владельцам на ином праве, нежели праве собственности.
Предлагается реализовать в Гражданском кодексе модель единого объекта недвижимости, который возникает при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем недвижимого имущества, при этом не допуская дальнейшее отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости. В данном случае земельному участку отводится первое место перед расположенным на нем объектом недвижимости. Таким образом, при последующем реформировании 1ражданскош законодательства и выделении отдельных глав о праве собственности на земельные участки и здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества, нормы о праве собственности на единый сложный объект, предлагается включить в главу о праве собственности на земельные участки.
В отношении купли-продажи долей земельных участков сельскохозяйственного назначения законодательно установлены особенности лишь в ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Гражданский кодекс РФ не содержит норм, регулирующих оборот долей земель сельскохозяйственного назначения. Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрены некоторые особенности (извещение остальных участников долевой собственности; передача земельного участка в аренду, уставный складочный капитал или доверительное управление и др.). Однако данные особенности, как установлено чЛ ст.12 Закона, применяются лишь при регулировании отношений по сделкам, если число участников долевой собственности превышает пять. Следовательно, если их меньше пяти, данные особенности не применяются. В отношении таких случаев законом прямо установлена отсылка к Гражданскому кодексу. И ничего не мешает регулированию отношений по распоряжению долями в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения именно ГК РФ, несмотря на то, что Гражданским кодексом в ст. 128 среди объектов гражданских прав доли в праве собственности не названы. Объектом права собственности в данном случае можно считать иму-
щество (если доля выделена в натуре) или имущественное право (если не выделена).
Обосновывается позиция закрепления в ст.555 Гражданского кодекса РФ нормы о цене как существенном условии договора купли-продажи земельного участка.
Законом не установлены какие-либо ограничения в отношении мены как земельных участков, так и долей в праве собственности на земельный участок. При заключении договора мены долей в праве собственности применяется ст.250 ГК РФ о преимущественном праве приобретения доли по договору мены. В целом ст.250 ГК РФ регулирует правила преимущественной покупки при продаже доли, которые распространяются и на договор мены. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что нормы о договоре купли-продажи являются базовыми для договора мены.
Анализ норм о договоре ренты в его связи с договором купли-продажи позволяет сделать вывод о том, что по ч.2 ст.585 ГК РФ допустимо применение норм о купле-продаже к тем рентным отношениям, в которых имущество передается за плату. Вместе с тем не все нормы о купле-продаже применимы к возмездному договору ренты. Так, в институте купли-продажи содержатся два вида норм. Первые предопределяются не только возмездной передачей имущества в собственность, но также денежным и эквивалентным характером встречного предоставления. Такие нормы действительно не могут применяться к ренте без учета ее алеаторной специфики. Нормы второй группы отражают возмездную передачу имущества в собственность независимо оттого, как производится оплата: эквивалентно или алеаторно. Такие нормы не противоречат специфике ренты, в силу чего они применимы к любым сделкам, направленным на возмездную реализацию имущества, в том числе к договорам ренты, не предусматривающим оплаты. Институт ренты отражает специфику алеаторной оплаты имущества, переданного в собственность. То есть нормообразующий признак алеаторности привязан в ГК к направленности на передачу имущества в собственность. Следовательно, в данном случае признак возмездности в договоре ренты по отношению к направленности также является вторичным.
Отстаивается позиция о платности приватизации земельных участков. Из п.З ст.21 ЗК РФ следует, что граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Следовательно, Земельный кодекс не предусматривает никаких ограничений или исключений для возможности свободного однократного приобретения бесплатно в собственность зе-
мельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении. В Законе же «О приватизации...» вообще нет никаких упоминаний о праве пожизненного наследуемого владения либо другом каком-либо праве землевладельцев, желающих приобрести земельный участок в собственность, что позволяет предположить, что речь идет лишь о случаях, когда у лиц, желающих приобрести в собственность земельный участок из государственной или муниципальной собственности, нет на данный участок никаких прав. Кроме этого, п.2 ст.28 ЗК РФ предусматривается возможность предоставления земельных участков в собственность граждан и юридических лиц бесплатно только в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами и законами субъектов РФ. Федеральными законами предусмотрено также несколько случаев возможного предоставления земельных участков в собственность бесплатно, однако эти случаи являются, скорее, мерами социальной защиты отдельных категорий граждан. Более того, делается вывод, что процесс приватизации не может заканчиваться по-разному: заключением договора купли-продажи или бесплатным предоставлением земельного участка в собственность (либо переоформлением права). Наличие двух разных возможностей при заключении «сделки приватизации» противоречит общим принципам гражданского законодательства, где сделка (договор) должен быть либо возмездным, либо безвозмездным. На основании этого делается вывод об общих правилах возмездности приватизации земельных участков. Безвозмездная же передача земельных участков в собственность, предусмотренная Земельным кодексом, то есть так называемая «бесплатная приватизация» - это лишь процесс переоформления существующего права на право собственности.
Процесс приватизации включает в себя несколько этапов, правовую природу которых можно определить как административный акт (решение о приватизации государственного органа, составление и утверждение плана приватизации), а также сделка (договор купли-продажи), которая должна заключаться по итогам процесса приватизации.
В параграфе втором «Безвозмездные сделки, направленные на передачу земельных участков в собственность» выделяется два блока сделок: односторонние безвозмездные сделки, где рассматриваются принятие наследства, завещание земельных участков и переоформление права на земельный участок, а также двусторонняя безвозмездная сделка - дарение земельных участков.
Являясь актом добровольным, носящим универсальный характер, имеющим безоговорочный характер, принятие наследства является односторонней сдежой, так как создает юридические последствия без
какого-либо встречного волеизъявления. В данном параграфе разграничивается упоминающееся законодателем в ч.4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ словосочетание «признается принадлежащим» и словосочетание «право собственности». Закон предоставляет возможность наследовать земельные участки на праве сервитута и праве пожизненного наследуемого владения. Поэтому что нельзя ставить знак равенства между «принадлежностью» и «собственностью». Вместе с тем правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат только собственнику, поэтому, если земельный участок только «принадлежит» наследнику, он не обладает указанными правомочиями в полном объеме. Однако фактически такой наследник владеет земельным участком и использует его по назначению, одновременно не располагая правом распоряжения участком, которое подтверждается только свидетельством о государственной регистрации права собственности.
Завещание как одностороння сделка в целях создания единой системы сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность, должна соответствовать критериям данной системы, основы которых заложены в купле-продаже. Так, обосновывается, что для создания единой модели недвижимости завещание наследодателя как односторонняя сделка не должно содержать указание на форму раздела своего имущества между наследниками, которая сопряжена с отделением права на недвижимость от права на земельный участок, где расположена эта недвижимость. Между тем действующее законодательство о наследовании не поддерживает принцип «единства судьбы» земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, предоставляя наследодателю право завещать земельный участок и дом на нем разным наследникам, то есть разделить «судьбы» объектов. Аналогичная ситуация возникает при наследовании имущества единственного члена крестьянского (фермерского) хозяйства, когда нет возможности разделить земельный участок, и он по п.2 ст. 1168 ГК РФ достается преимущественному наследнику, а объекты недвижимости, расположенные на нем, могут в этом случае перейти в общую собственность всех членов крестьянского (фермерского) хозяйства, если нет нуждающегося в жилом помещении наследника. Эти ситуации влекут разрушение принципа единства правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. В работе делается вывод о необходимости дополнить ст. 1182 ГК РФ частью 3, изложив ее в следующей редакции: «Если на земельном участке расположен объект недвижимости (здание, строение, сооружение), раздел земельного участка производится в соответствии с
долями наследников в праве общей долевой собственности на данный объект недвижимости. Наследник, имеющий право на обязательную долю в наследстве, при наследовании доли в праве собственности на объект недвижимости (здание, строение или сооружение) имеет обязательную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный объект недвижимости, равную доле в праве собственности на данный объект».
Законом поддержана возможность наследования земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 1110 Гражданского кодекса РФ), однако нет указания на возможность перехода по наследству права постоянного (бессрочного) пользования. В работе обосновывается возможность наследования данного права путем трансформации его в право.собственности с помощью применения юридической фикции.
Обосновывается позиция необходимости преобразования общей совместной собственности в общую долевую при разделе наследуемых земельных участков, принадлежащих члену крестьянского (фермерского) хозяйства на праве общей совместной собственности. Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, если соглашением между ними не предусмотрена общая долевая собственность. При завещании одного члена крестьянского хозяйства своего имущества другому представляется, что правильной является позиция, согласно которой доля наследника-члена крестьянского хозяйства увеличивается на размер наследственной массы. В любом случае общее совместное имущество необходимо «преобразовать» в долевое при решении вопроса о разделе и размере долей.
В данном параграфе в качестве односторонней безвозмездной сделки рассматривается переоформление права на земельный участок, в литературе иногда называемой «бесплатной приватизацией». Субъектов права переоформления можно разделить на две группы: граждане, которым до введения в действие Земельного кодекса были предоставлены земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, и граждане, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 года №1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы. Из анализа ст.36 Земельного кодекса видно, что критерием для бесплатного приобретения земельного участка в собственность выступает сделка. Суще-
ственным недостатком данной нормы является отсутствие указания на иные основания приобретения права на земельный участок, в частности в результате наследования или по судебному решению. Но если наследование (завещание или принятие наследства) является односторонней сделкой и приобретение земельного участка по данному основанию еще можно считать критерием бесплатного приобретения земельного участка в собственность, то в отношении судебного решения в анализируемой норме не сказано ничего, из чего следует вывод, что граждане, приобретшие право собственности до вступления в силу ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса» на основании судебного решения, не имеют права бесплатного приобретения данного земельного участка в собственность (переоформления права). Данные граждане, по нашему мнению, оказываются в неравном положении с гражданами, приобретшими аналогичное право до вступления в силу Вводного закона на основании сделок. Следовательно, необходимо в п.4 ФЗ от 25.10.2011 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» внести изменение, указав вместо словосочетания «в результате сделок» словосочетание «на законных основаниях».
На основании анализа п.2 ст.218 Гражданского кодекса РФ, тех обстоятельств, что правоустанавливающие документы на земельный участок сами по себе не являются достаточными для возникновения у гражданина права собственности; что ключевым моментом в механизме возникновения права собственности в данном случае является волеизъявление гражданина, который подтверждает свою волю приобрести предоставленный ранее на ограниченном вещном праве либо вообще без указания вида права земельный участок в собственность, делается вывод о том, что в основе возникновения права собственности на земельной участок в порядке так называемой «дачной амнистии» лежит односторонняя сделка — действие гражданина, необходимое и достаточное в соответствии с законом для возникновения права собственности. Данная сделка по переоформлению права совершается одним субъектом — гражданином, с его волеизъявления, и порождает возникновение права собственности данного гражданина на земельный участок. Однако отличие переоформления права от перехода права, выраженного в том, что при переоформлении у одного субъекта прекращается одно вещное право на земельный участок и возникает другое, а при переходе права у одного субъекта прекращается вещное право и оно же возникает у другого субъекта, обусловило необходимость законодательного закрепления государственной регистрации переоформления права путем регистрации прекращения
предыдущего вещного права и регистрации возникновения права собственности. Давно назревшая необходимость законодательного регулирования переоформления права на земельный участок позволила сделать вывод о необходимости законодательного закрепления государственной регистрации «переоформления права» с указанием его в ч.1 ст. 131 ГК РФ, а также внесения в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» статьи 22.3 «государственная регистрация права собственности на земельные участки, принадлежащие гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования».
На основании цели отнесения договора дарения к группе двусторонних безвозмездных сделок делается вывод о том, что Гражданский кодекс РФ не предусматривает безвозмездных договоров, которые имели бы основной юридический объект, не знакомый тому или иному возмездному обязательству. Безвозмездные договоры основываются на юридическом объекте, свойственном какому-либо возмездному договору. Признак возмездности (безвозмездности) не существует сам по себе.
Обосновывается позиция, согласно которой дарение является, главным образом, безвозмездным антиподом купли-продажи, оба эти договора построены на одинаковом юридическом объекте - передаче имущества в собственность. Объектом купли-продажи, как и дарения, земельного участка является право собственности на земельный участок. Однако наличия общего юридического объекта в данном случае недостаточно для унификации правовых норм, его отражающих. Формируя правовую базу договора купли - продажи, законодатель создал договорно-правовой институт, отражающий не просто отношения по передаче имущества в собственность, а отношения по возмездной передаче имущества в собственность. Поэтому подавляющее большинство норм о договоре купли-продажи неприменимо к договору дарения, поскольку, в первую очередь, по-разному регламентированы права и обязанности сторон, в частности, обязанность дарителя по передаче имущества. Поскольку договор купли - продажи является возмездным, в ГК РФ жестко регламентированы обязанности продавца, касающиеся момента исполнения обязанности передать вещь (ст. 458), перехода риска случайной гибели вещи (ст. 459), передачи вещи, свободной от прав третьих лиц (ст. 460 - 462), качества и комплектности передаваемого имущества (ст. 469 - 483). По договору дарения должник такими обязанностями не обременен. Права и обязанности одаряемого также отличаются от прав и обязанностей покупателя. В силу безвозмездного характера договора одаряемый не несет обязанности по
оплате имущества. Кроме того, одаряемый не обременен обязанностью принять имущество. Поэтому в статье 573 ГК РФ предусмотрено право одаряемого в любое время, до передачи ему дара отказаться от него. За пределами указанных различий анализируемых договоров к договору дарения земельного участка можно применять нормы, в частности, связанные с индивидуализацией земельного участка.
В частности, в отношении земельных участков аналогичны нормы о форме рассматриваемых договоров. В Гражданском кодексе вместе с тем не содержится норм о регистрации перехода права собственности по договору дарения. Согласно п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Следовательно, можно прийти к выводу о том, что при регистрации договора дарения недвижимости, в частности, земельного участка, происходит и переход права собственности на него от дарителя к одаряемому. Таким образом, безвозмездность договора дарения — это классификационный признак, качественно отделяющий данный договор от предыдущих рассмотренных нами договоров мены, купли-продажи, ренты, приватизации. Вместе с тем такой признак, как направленность договора на передачу в собственность земельного участка, фактически удерживает договор дарения в одном ряду с перечисленными выше договорами, отделяя его по классификационной лестнице лишь на следующей стадии, определяющей количество участников сделки, а затем — возмездность или безвозмездность договоров.
В заключении кратко подводятся итоги проведенного исследования и освящаются перспективы развития законодательства о сделках с земельными участками, направленными на передачу участков в собственность, основными из которых можно выделить следующие: специфичный характер земельного участка как природного ресурса позволяет рассмотреть лишь ограниченную группу сделок, которая может быть совершена по поводу земельного участка.
В заключении подводятся итоги проведенного исследования, в частности, норму о приватизации земельных участков предлагается включить в главу о праве собственности на земельные участки, предусмотрев возможность совершения такой сделки с отсылкой ее правового регулирования к специальному закону - «О приватизации государственного и муниципального имущества». В свою очередь переоформление существующего вещного права правообладателя на право собственности - это односторонняя сделка, которая должна быть помещена в параграф «Односторонние безвозмездные сделки».
Понятие единого объекта недвижимого имущества необходимо закрепить именно в главе «Право собственности на земельные участки и иные природные объекты», и включение данной нормы в ст.130 ГК РФ представляется несколько неудачным по нескольким причинам. Во-первых, в самой норме говорится о том, что земельный участок и расположенный на нем объект строительства должны принадлежать лицу только на праве собственности. Следовательно, если лицо имеет один объект недвижимости (к примеру, жилой дом) на праве собственности, а другой (земельный участок) — на ином вещном праве, единого объекта недвижимости они не образуют. Для возникновения единого объекта необходимо приобретение земельного участка и объекта строительства в собственность, нормы о которой предусмотрены главой 19.2 Проекта Гражданского кодекса. Во-вторых, неудачен сам термин «одна недвижимая вещь». Гражданский кодекс различает недвижимые вещи на земельные участки и жилые помещения, Проект - на земельные участки и иные природные объекты, здания и сооружения и помещения. Единым объектом недвижимости с юридической точки зрения земельный участок и расположенный на нем объект строительства может быть, но называть их одно недвижимой вещью нецелесообразно.
Очень удачна попытка Проекта Гражданского кодекса закрепить определение земельного участка. При раздробленности глав о праве собственности и иных вещных правах возникнет трудность о включении данного определения в одну из глав и отсутствии его в другой. Проект содержит понятие земельного участка в главе о праве собственности на земельные участки и иные природные объекты, тогда как в остальных главах о вещных правах данное определение отсутствует. Поэтому в работе предлагается включить его в подраздел 3 «Объекты гражданских прав».
Все рассмотренные сделки, за исключением купли-продажи, объединяет признак государственной регистрации. Необходимость государственной регистрации сделок с земельными участками объясняется значимостью сделок с земельными участками среди других сделок, значимостью самого земельного участка как природного ресурса. Земельный участок является недвижимым имуществом, вследствие чего нормы о государственной регистрации сделок с ними необходимо закрепить в первой части ГК РФ в главе о праве собственности на земельные участки и иные природные объекты. Государственная регистрация должна быть закреплена в качестве условия совершения любой сделки с земельным участком как особым объектом недвижимости, обладающим статусом природного ресурса, поэтому для купли-продажи земельного участка государственная регистрация также должна быть предусмотрена.
По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы:
В источниках, включенных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации
в Перечень рецензируемых научных журналов, в которых должны
быть опубликованы основные научные результаты диссертаций на соискание ученых степеней доктора и кандидата наук:
1. Конушкина, A.A. К вопросу определения правовой природы резервирования и сервитута на земельный участок / A.A. Конушкина // Вестник Томского государственного университета. — 2010. — № 333. - С. 95-99.
2. Конушкина, A.A. К вопросу о продаже земельных участков, не принадлежащих продавцу на праве собственности: проблемы правового регулирования / A.A. Конушкина // Вестник Томского государственного университета. — 2012. — №354. — С. 125-128.
В иных источкиках:
3. Земельный участок как объект гражданских прав // Правовые проблемы укрепления российской государственности: Сборник статей. Часть 36 / Под ред. Б.Л. Хаскельберга, В.М. Лебедева, Г.Л. Осоки-ной. - Томск: ООО «ДиВо», 2007. - 126 с.
4. Земельный участок как объект гражданских прав // Право и государство: приоритеты XXI века: материалы Всероссийской научно-практической конференции / отв. ред. В.Я. Музюкин, Е.С. Аничкин. — Барнаул: Изд-во Алт. ун-та, 2007. — 648 с.
5. Оборот земельных участков // Состояние и перспективы развития российского права: взгляды студентов и аспирантов: тезисы докладов конференции студентов и аспирантов юридического факультета АлтГУ / под ред. В.Я. Музюкина, И.Ю. Маньковского. - Вып. 2. -Барнаул: Изд-во Алт. ун-та, 2007. - 111 с.
6. Проблемы построения системы сделок с земельными участками // Актуальные проблемы права, экономики и управления: Сборник статей международной научно-практической конференции. — Иркутск: РИО СИПЭУ, 2008. - Вып. VI, Т.Н. - 336 с.
7. Некоторые проблемы совершения сделок с земельными долями // Актуальные проблемы экономики и права на современном этапе развития России: материалы Международной научно-практической конференции: в 2 т.; т.2 / под ред. В.П. Колесовой. - Барнаул: Изд-во ААЭП, 2008. - 194 с.
8. Соотношение норм гражданского и земельного законодательства при регулировании сделок с земельными участками // Приори-
тетные направления развитая правового государства / материалы Международной научно-практической конференции / под ред. В.П. Колесовой. - Барнаул: Изд-во ААЭП, 2008. - 244 с.
9. Права государственных и муниципальных предприятий на земельные участки // Правовые проблемы укрепления российской государственности: Сборник статей. Часть 39 / Под ред. Б.Л. Хаскель-берга, В.М. Лебедева, Г.Л. Осокиной. - Томск: Изд-во Том. ун-та, 2008. 190 с.
10. Некоторые проблемы наследования земель крестьянского (фермерского) хозяйства // Цивилистические заметки. Вып. IV: Актуальные проблемы частноправовых отношений: сборник статей / отв. ред. В.Я. Музюкин. - Барнаул: Изд-во Алт. ун-та, 2009. - 248 с.
11. Соглашения о резервировании и сервитуте как хражданско-правовые сделки // Правовые проблемы укрепления российской государственности: Сборник статей. Часть 45 / Под ред. Б.Л. Хаскель-берга, В.М. Лебедева, Г.Л. Осокиной, B.C. Аракчеева. - Томск: Изд-во Том. ун-та, 2010. 202 с.
12. Договор безвозмездною срочного пользования земельным участком // Актуальные вопросы современной юриспруденции: исследования молодых ученых: сборник статей аспирантов, соискателей и магистрантов юридического факультета Алтайского государственного университета / Под ред. В.Я. Музюкина, Е.С. Аничкина. - Барнаул: Изд-во Алт. ун-та, 2010. - 140 с.
Конушкина Алевтина Александровна
СИСТЕМА СДЕЛОК, НАПРАВЛЕННЫХ НА ПЕРЕДАЧУ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОБСТВЕННОСТЬ
Специальность 12.00.03 — гражданское право; семейное право; предпринимательское право; международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Подписано в печать 15.03.2012. Формат 60х84У16. Усл. печ. л. 1,63. Уч.-изд. л. 1,03. Тираж 100 экз. Заказ 173
Отпечатано в типографии Издательско-полиграфического комплекса ДВФУ 690950, г. Владивосток, ул. Алеутская, 56
ТЕКСТ ДИССЕРТАЦИИ «Система сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность»
61 12-12/1075
Федеральное Государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Алтайский Государственный Университет
На правах рукописи
Конушкина Алевтина Александровна
Система сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность
Специальность 12.00.03 - гражданское право; семейное право; предпринимательское право; международное частное право
Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Научный руководитель:
кандидат юридических наук, доцент
Филиппова Т. А.
Барнаул 2012
СОДЕРЖАНИЕ
Введение..........................................................................................3
Глава 1. Общие положения системы сделок с земельными участками......15
1.1. Понятие системы сделок с земельными участками...............................15
1.2. Понятие земельного участка...........................................................62
1.3. Правовое регулирование отношений по поводу земельных участков.........87
Глава 2. Сделки, направленные на передачу земельных участков в собственность..................................................................................99
2.1. Возмездные сделки........................................................................99
2.1.1. Двусторонние и многосторонние возмездные сделки:
договор купли-продажи земельных участков..........................................99
договор мены земельных участков......................................................136
договор ренты земельных участков.......................................................141
договор приватизации земельных участков..............................................150
2.2. Безвозмездные сделки...................................................................171
2.2.1. Односторонние безвозмездные сделки..........................................171
принятие наследства..........................................................................171
завещание земельного участка.............................................................188
переоформление земельного участка.....................................................213
2.2.2. Двусторонняя и многосторонняя безвозмездная сделка: дарение земельных
участков........................................................................................220
Заключение....................................................................................231
Список использованных источников..................................................240
Введение
Актуальность темы исследования.
Оборот земельных участков в настоящее время с развитием рыночной экономики стал повседневной реальностью. Но правовое регулирование возникающих при обороте земельных отношений находится в противоречивом состоянии. Бросаются в глаза явная небрежность в подготовке земельных законов, многочисленные внутренние противоречия. Последние касаются, прежде всего, сделок с земельными участками. Земельное законодательство берет на себя ответственность регулирования особенностей совершения сделок с земельными участками, не указывая ни общих положений совершения таких сделок, ни порядка их совершения, ни самих этих особенностей. Гражданское же законодательство, регулируя общие положения совершения сделок с недвижимым имуществом, не уделяет должного внимания такому объекту гражданских прав, как земельный участок. Вместе с тем для оптимального и эффективного правового регулирования отношений по поводу сделок с земельными участками необходимо построение логичной системы указанных сделок, поскольку нормы о сделках с земельными участками в настоящее время находятся в разных нормативных актах разной отраслевой принадлежности и подчас противоречат друг другу. В связи с этим давно возникла необходимость построения системы сделок с земельными участками с учетом особенностей данного специфического объекта гражданских прав.
Постепенное построение системы сделок с земельными участками началось с введения в 1991 году права частной собственности на землю. В ходе земельной реформы, начатой в Российской Федерации в 90-х годах и сопровождающейся постепенной ликвидацией монополии государственной собственности на землю, для граждан и юридических лиц появилась возможность приобретать земельные участки не только на праве пользования, но и на праве собственности. Этому предшествовала длительная борьба сторонников и противников введения частной собственности на землю. Несмотря на ожесточенные научные баталии о великом благе или, напротив, о вреде этого шага, постепенно от господствовавшего на протяжении долгого времени принципа «земля является исключительной собственностью государства, достоянием народа, проживающего на его территории» наше общество пришло к принципу
многообразия форм собственности на землю. Право частной собственности на земельные участки породило возможность совершения гражданами и юридическими лицами сделок с указанным объектом, в связи с чем существенно увеличился и оборот земельных участков, и, как следствие, постепенно возникла и необходимость систематизации сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность.
«Мировое правовое и общественное развитие сформировало институт права собственности и отшлифовало отношение к нему многовековой историей права. Практически во всех государствах право частной собственности на землю составляет органичную часть вещных прав и всех мыслимых общественных и экономических отношений. Сознание мировой общественности сформировано таким образом, что присутствие в праве права собственности на землю -показатель «нормального», «цивилизованного» правового общества. Так же как показателем этого является не только констатация этого права, но и искусство регулировать его с тем, чтобы оно не наносило ущерба самому обществу, природе и государству»1.
Процесс перераспределения земли в Российской Федерации на сегодняшний день практически завершился. В результате проведения земельной реформы уже в начале 2000-х годов определенная часть земель различных категорий была передана из государственной собственности в частную. По состоянию на 01 января 2009 года в частной собственности граждан находится 124273,7 тыс. га земли - 7,3%, юридических лиц - 8666 тыс. га земли - 0,5%, в государственной и муниципальной собственности - 1576884,5 тыс. га земли - 92,2%. Земли населенных пунктов занимают 19369 тыс. га - 1,2%., земли сельскохозяйственного назначения - 402312,9 тыс. га - 23,5%, земли промышленности и иного специального назначения - 16736,7 тыс. га - 1,0%, земли особо охраняемых территорий и объектов - 34356,6 тыс. га - 2,0%, земли лесного фонда - 1106525,6 тыс. га - 64,7%, земли водного фонда - 27933,8 тыс. га - 1,6%, земли запаса - 102589,6 тыс. га - 6,0%2.
Введение частной собственности на землю является в целом положительным и прогрессивным шагом. Однако многие вопросы земельных
1 Земельное право. Учебник для ВУЗов / Отв. ред. С.А. Боголюбов. - М.: НОРМА, 2001. - С.66.
Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии: www.rosreestr.ru/cadastre/condition/russian federation/.
преобразований остались нерешенными. Почти не проводятся работы, связанные с улучшением состояния сельскохозяйственных угодий. Кроме того, по последним данным Росреестра доля невостребованных земель, находящихся в собственности граждан, составила 80991,1 тыс. га - это 60,9% от всех находящихся в собственности граждан и юридических лиц земель.
Таким образом, право собственности на землю следует рассматривать как единство возможностей, предоставляемых собственнику, и их одновременных ограничений в публичных интересах, в том числе экологическом интересе как современного общества, так и будущего поколения3.
В данном исследовании предпринята попытка системного рассмотрения сделок с земельными участками, направленными на передачу участков в собственность, которые регламентируются отечественным законодательством. Только при рассмотрении сделок в особой системе можно установить признаки, объединяющие договорные отношения в единое целое, и признаки, которые в рамках единого целого отличают одни отношения от других. Исследование сделок с земельными участками в качестве единой стройной системы позволяет рассматривать их не как разрозненную массу отдельных, не имеющих связи между собой, сделок, а как определенную их совокупность, обладающую внутренней структурой. Правильная, научно обоснованная система сделок с земельными участками позволяет выявить, какие признаки общественных отношений требуют применения того или иного механизма, и распределить общественные отношения по группам на базе этих признаков.
За годы существования Российской Федерации было принято множество нормативных актов, регулирующих отношения по поводу земельных участков. Однако нормы, касающиеся оборота земельных участков, до настоящего времени располагаются в законодательстве бессистемно и регулируются нормами разных отраслей права: конституционного, гражданского, административного, земельного. Основные положения, регулирующие отношения по поводу земельных участков, содержатся в главе 17 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) «Право собственности и другие вещные права на землю», которые носят по большей части бланкетный характер и содержат
'' Чантурия Л.Л. Право собственности на землю и экологические обязательства // проблемы совершенствования экологического законодательства и эффективность его реализации: Материалы межресп. науч. конф. / Инст-т законодательства и сравнительного правоведения при Верховном Совете РФ. - М., 1993 - С.95.
отсылки к нормам земельного законодательства, прежде всего, к Земельному кодексу РФ (далее - ЗК РФ). В свою очередь, нормы земельного законодательства сформулированы нечетко, не содержат детального урегулирования отношений по поводу сделок с земельными участками, что также требует законодательного разрешения. Задачей исследования является и построение соответствующей системы законодательства в области регулирования сделок с земельными участками, направленными на передачу участков в собственность.
В этой части требуется совершенствование и дополнение законодательства, регулирующего отношения по совершению сделок с земельными участками, направленными на передачу участков в собственность.
Адекватно построенная система сделок с земельными участками обеспечит также надлежащее использование научных понятий и категорий, что устранит двусмысленность и неоднозначность языка науки и нормативных актов.
Система гражданско-правовых сделок существует объективно, однако в законодательстве не нашла соответствующего правового регулирования. Поэтому систематизация сделок с земельными участками позволит отразить их организованную совокупность в одном кодифицированном нормативном акте и применить единое правовое регулирование к рассматриваемым сделкам.
Изложенное дает основания утверждать, что проблемы построения системы сделок с земельными участками относятся к числу наиболее актуальных и недостаточно исследованных проблем в науке гражданского права и заслуживают самостоятельного изучения.
Выбор темы исследования обусловлен потребностью проведения научного анализа системообразующих признаков сделок с земельными участками, направленных на передачу участков в собственность, для выявления пробелов действующего законодательства и выработки предложений по его совершенствованию.
Теоретическая, практическая и методологическая основы исследования.
Вопросы общей характеристики систем исследовались в трудах таких ученых, как O.A. Красавчиков, Ю.М. Резник, О.С. Разумов, A.B. Антонов, Ю.В. Романец. Исследованием сделок в гражданском праве занимались М.И.
Брагинский, B.B. Витрянский, Г.Ф. Шершеневич, К.П. Победоносцев, И.Б. Новицкий, O.A. Красавчиков, Ю.К. Толстой, А.П. Сергеев, С.С. Алексеев, В.А. Егиазаров.
Вопросам соотношения гражданского и земельного законодательства большое внимание было уделено Н.И. Красновым, Ф.Х. Адихановым, В.В. Устюговой.
При этом очень много работ таких авторов, как А.И. Иконицкая, О.Н. Крассов, H.A. Сыродоев, H.H. Мисник, Б.В. Ерофеев, Е.В. Ельникова и др., уделено земельному участку: его понятию, признакам и т.д.
Непосредственно вопросами сделок с земельными участками занимались такие авторы, как О.М. Оглоблина, Е.А. Киндеева, Б.И. Уткин, О.В. Назимкина, Н.Г. Разгельдеев, Д.И. Попов, Д.А. Лучников, Д.Г. Лебедев.
Вопросы, связанные с регулированием сделок с земельными участками, были предметами исследования многих работ, в том числе диссертационных, при этом в этих работах не анализировался системный подход к сделкам с земельными участками, не анализировалось значение системы для отдельных видов сделок. Кроме того, отсутствуют специальные работы, посвященные именно системе сделок с земельными участками.
Несмотря на наличие достаточно обширной теоретической базы, имеющей в своем арсенале различные исследования по тем или иным вопросам сделок с земельными участками, до сих пор практически не предпринималось попыток системного рассмотрения сделок с земельными участками с позиции закрепления их в Гражданском кодексе РФ.
Методологическую основу исследования составили общенаучные (логический, исторический, анализа и синтеза и др.), а также частнонаучные методы познания (формально-юридический, системно-структурного анализа, сравнения и т.д.), применение которых позволило исследовать сделки с земельными участками во взаимосвязях и взаимозависимости.
Нормативную основу диссертации составили нормы Конституции РФ; Гражданский и Земельный кодекс РФ, Федеральные законы, в частности: «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности», «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другие.
Эмпирическую основу диссертации составили материалы судебной практики районных судов Алтайского края и Алтайского краевого суда, Арбитражного Суда Алтайского края, а также практика Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации.
Цели и задачи исследования.
Целью диссертационного исследования является анализ теоретических аспектов построения системы сделок с земельными участками, анализ системы сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность, а также действующего гражданского и земельного законодательства Российской Федерации, регулирующего отношения по поводу сделок с земельными участками. На основе имеющихся нормативно-правовой базы и теоретических разработок в этой сфере проведено исследование и приведены в систему существующие сделки с земельными участками с точки зрения регулирования их гражданским законодательством и совершенствования соответствующих правовых норм в целях повышения эффективности и гарантированности прав собственников и пользователей земельных участков.
Поставленная цель исследования обусловила следующие задачи:
- рассмотреть и дать общее понятие системы, определив ее назначение в праве и порядок построения системы в праве;
- провести классификацию существующих сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность;
- проанализировать систему сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность;
- выявить проблемы, возникающие при построении системы сделок с земельными участками, направленных на передачу участков в собственность;
- дать понятие земельного участка в свете последних изменений земельного законодательства, показать соотношения понятий «земля», «земельная доля», «земельный участок» и «часть земельного участка»;
- изучить соотношение норм гражданского и земельного права в регулировании сделок с земельными участками;
- разработать рекомендаций по совершенствованию гражданского законодательства в сфере системы сделок, направленных на передачу земельных участков в собственность.
Объектом исследования выступают отношения, складывающиеся при совершении сделок с земельными участками.
Предметом исследования являются теоретические и законодательные аспекты построения системы сделок с земельными участками и отдельные ее элементы с позиции гражданского законодательства.
На защиту выносятся следующие положения:
1. Отношения по поводу сделок с земельными участками не могут одновременно регулироваться двумя отраслями права. Земля представляет ценность исключительно для земельного права как природный ресурс, земельный участок имеет значение для гражданского права как особый объект с позиции имущественных отношений при совершении сделок. В связи с этим в Гражданском кодексе должно быть закреплено понятие земельного участка как объекта гражданско-правовых сделок, земельный участок должен пониматься как «часть земной поверхности (в том числе покрытой лесом, многолетними
