Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности граждан в жилищном строительстве

Ащаулов, Алексей Вячеславович

Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности граждан в жилищном строительстветекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности граждан в жилищном строительстве»

На правах рукописи £

Ащаулов Алексей Вячеславович

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ГРАЖДАН В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Специальность 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право; семсйнос право; международное частное право

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Волгоград 2005

Диссертация выполнена [1а кафедре [ражданского права Оренбургского государственного университета

Научный руководитель

заслуженный юрист России, доктор юридических наук, профессор Филиппов Пегр Мартынович

Официальные опнонешы:

заслуженный юрист России, доктор юридических наук, профессор Коршунов Николай Михайлович;

кандидат юридических наук, доцент Мелихов Виктор Михайлович

Ведущая органи ?ация

Самарская государственная экономическая академия

1ащи1а диссертации состоится 22 сешября 2005 г. в 13 часов на заседании диссертационного совета К 203 003 02 при Волгоградской академии МВД России по адресу: 400089, г. Волгоград, ул. Историческая, 130

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Волгоградской академии МВД России.

Автореферат разослан «_» августа 2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат юридических наук, доцент

В.Н. Цирульников

\£>QG~H

moi 39

№2,

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Жилищная проблема была всегда и остается сейчас одной из самых острых социальных проблем государства.

С переходом России к рыночным отношениям правовое регулирование осуществления гражданами конституционного права tía жилище изменилось коренным образом, стали возможны новые способы его реализации. В настоящее время жилые помещения должны рассматриваться не только как необходимое материальное условие жизни людей, но и как недвижимое имущество —■ объект гражданских праи. Граждане получили возможность иметь жилые помещения на праве частной собственности, покупать, продавать, дарить жилую недвижимость, вкладывать денежные средства в строительство жилых домов.

Приобретая жилые помещения в собственность, граждане выступают участниками различных имущественных общественных отношений, например, заключают доюворы купли-продажи недвижимости, строительного подряда, участия в долевом строительстве, становятся членами потребительских кооперативов. Хотя перечисленные отношения имеют существенные отличия как по способу приобретения права собственности на недвижимое имущеС1во (первоначальный или производный), так и по характеру участия в них граждан (договорные отношения либо отношения членства в организациях), во всех из них граждане участвуют, прежде всего, для получения жилых помещений в собственность. Жилая недвижимость является особым предметом подобных отношений, так как, предназначенная для ежедневного потребительскою использования, она в то же время обладает постоянной стабильно высокой рыночной стоимостью. Вкладывая деньги в жилую недвижимость, граждане не только удовлетворяют свою потребность в необходимом им жилище, но и сохраняют и, возможно, увеличивают стоимость вложений. Такие отношения граждан, направленные на приобретение жилых помещений в собственность, обладают особой инвестиционной сущностью.

В современной юридической науке отсутствует единообразное понимание категории инвестиционной деятельности, сё субъектов и целей осуществления. Несмотря на то, чш инвестирование, инвестиции, инвестиционная деятельность первоначально являлись исключительно экономическими понятиями, в настоящее время эти iep-мины часто употребляются как в законодательных актах, так и в различных договорных отношениях с учасшем фаждан, в том числе и связанных с приобретением последними жилья.

Очевидной является теоретико-правовая неразработанность понятия инвестиционной деятельности, в том числе и инвестиционной дея!ельности как вложения собственных денежных средств граждан в жилищное строительство Разнообразие мнений и представлений юристов о субъектах и целях инвестиционной деятельности в жилищном строительстве, правовых формах её осуществления ни в коей мере не способствует формированию общего представления о природе и сущности этого юридического явления

Интерес к теме диссертационного исследования обусловлен также необходимостью критического анализа вступивших в силу с 1 апреля 2005 г Федеральных законов: «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации»1 и «О жилищных накопительных кооперативах»2, направленных на регламентацию отдельных правовых форм вложения гражданами денежных средств в жилищное строительство, выработки рекомендаций по их совершенствованию.

Цель работы состоит в исследовании законодательства, практики его применения и научных проблем, связанных с риулированием инвестиционных отношений в жилищном строительстве с участием граждан Для достижения пели необходимо решить следующие задачи: определить, что такое инвестиционная деятельность, выработть понятие гражданских инвестиционных отношений в жилищном строительстве, выявить особенности правового регулирования различных вариантов вложения гражданами денежных средств в строительство жилой недвижимости.

Объектом исследования является отечественное гражданское законодательство, регулирующее инвестиционные отношения в различных сферах, в том числе и в жилищном строительстве, правоприменительная практика по спорам, возникающим вследствие нарушения прав граждан, вкладывающих денежные средства в сгро-ительство многоквартирных жилых домов, а также основные научные позиции юрисюв по проблематике диссертационного исследования.

1 Федеральный iaкoн сп 30 декабря 2004 г № 214 ФЗ «Об участии б долевом строишльстве многоквар]ирных домов и о внесении изменении в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание тконодательсгва Российской Федерации 2005 № 1 (ч 1) Сг 40

2 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»//Собрание законодательства Российской Федерации 200*) N° 1 (ч 1) С] 41

Предметом исследования выступает правовое положение сторон в инвестиционных отношениях, предполагающих вложение гражданами денежных средств в строительство жилья.

Теоретическую и методологическую основу диссертации составляют основные понятия и категории науки гражданского права, а также исследования отечественных и зарубежных экономистов.

При проведении научного исследования мы применяли современные методы научного познания' диалектический, историко-юриди-ческий, нормативно-логический, уравнительный, аналитический, системный и другие методы.

Теоретической основой исследования послужили работы М И. Брагинского, С Н. Братусь, В. В. Витрянского, О. С. Иоффе, П. В. Крашенинникова, О. В. Макарова, Ю. В. Романца, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, В. А. Хохлова, Н. Г. Дорониной, Н. Г. Семилютипой, Л. Г. Сайфуловой, П. В. Сокола, Б. В. Муравьева и других авторов.

В диссертации заграгиваются экономические аспекты инвестиционной деятельности, поэтому в работе нашли отражение труды таких экономистов, как И. И. Вере1епниковой, Л. Дж. Гитман, М. Д. Джонк, Н. В. Июшина, Дж. Кейнс, П. Массе, И. В. Сер1еева, А. Н. Трошина, В. В. Яновского и других.

Степень научной разработанности темы. Данная диссертация нвля-егся первым комплексным научным исследованием такого способа реализации права на жилище, как возмездное приобретение гражданами жилых помещений в собственность Диссертантом аргументирована необходимость рассматривать деятельность граждан, направленную на вложение свободных денежных средств в объекты жилой недвижимости, в качестве особой потребительской инвестиционной деятельности. Несмотря на то, что в настоящее время существует немало работ, в которых авторы рассматривают до1 овор долевого участия в строительстве (инвестиционный договор) в качесп$е правовой формы осуществления гражданами права на жилище, диссертантом показано, что обязательственные правоотношения являются лишь одним из видов инвестиционных отношений граждан в жилищном строительстве.

Новизна работы заключается в системном подходе, использованном диссертантом, благодаря которому возможно осуществить классификацию инвестиционных отношений граждан в жилищном строительстве, выявить особенности правового положения граждан как участников правоотношений по вложению денежных средств в строительство жилья.

Основные выводы отражены в следующих положениях, выносимых на защиту:

1. Правовые отношения с участием граждан по приобрегению жилья в собственность за счет своих денежных средств представляют собой гражданские инвестиционные отношения с особой потребительской целыо.

2 Пол гражданскими инвестиционными отношениями в жилищном строители: пк; следует понимать отношения по вложению гражданами денежных средств или иного имущества в строительство жилых домов с последующим приобретением права собственности на жилые помещения с целыо сохранения и возможного увеличения стоимости вложений.

3. Устанавливается, что жилая недвижимость является особым предметом гражданских инвестиционных отношений, обладающим стабильно высокой рыночной стоимостью и в то же время предназначенным для ежедневного потребительского использования

4. Обосновывается, чш вложение собственных денежных средств (инвестиций) гражданами в жилищное строительство может прояв-чяться в индивидуальном жилищном строительстве В этом случае правовой формой осуществления приобретения жилья будет договор строительного подряда

5 Доказывается, что инвестирование денежных средств в строительство многоквартирных жилых домов может осуществляйся в двух правовых формах Первая представляет собой обязательственные правоотношения граждан с юридическими (физическими) лицами Вторая посредством участия (членства) граждан в организациях с целью получения в будущем жилых помещений в собственность (корпоративные правоотношения граждан и юридических лиц).

6 Устанавливается, что обязательственные правоотношения граждан и организаций, привлекающих денежные средства граждан для финансирования многоквартирного жилищного строительства, должны оформляться только посредством доювора участия в долевом сгрошельс!ве, коюрый является по своей юридической природе самостоятельным договором подрядного типа.

7 Утверждается, что цену обьекта долевого строительства и срок его сдачи в эксплуатацию следует считать существенными условиями доювора участия в долевом строителъсгве, поэтому необходимо предусмотреть в действующем шконодательстве недопустимость изменения истройшиком условий о цене и о сроке после подписания договора

8 Аргументируется, что обязательственные правоотношения в многоквартирном жилищном строительстве, субъектами которых выступают исключительно граждане, могут иметь место при объединении на основании договора простого товарищества физическими лицами имущества, необходимого для совместного строительства жилых домов на нескольких хозяев. Такие договорные отношения не предполагают извлечения прибыли одной стороной за счет другой, направлены на достижение всеми участниками общей цели — приобретения права собственности на жилые помещения.

9. Доказывается, что инвестиционные вложения граждан в жильё реализуются в правовой форме корпоративных правоотношений при формировании гражданами имущества юридических лиц, осуществляющих приобретение либо строительство жилых помещений. Граждане, внося денежные средства в уставные (складочные) капиталы либо паевые фонды юридических лиц, получают их по истечении определенного времени обратно в натуральной форме (квартиры).

Теоретическая и практическая значимость исследования Содержащиеся в диссертационной работе положения и выводы могут быть использованы при исследовании проблем инвестиционной деятельности, а также вопросов реализации гражданами конституционного права на жилище.

Конкретные предложения по совершенствованию законодательства, сформулированные диссертантом, могут быть использованы в нормотворческой деятельности, а выводы ~ при практическом осуществлении гражданами инвестиционной деятельности в жилищном строительстве и при разрешении судебных споров Материалы исследования могут быть полсшы в учебном процессе при подютовке об щих и специальных курсов в юридических и экономических вузах, при разработке методических пособий поданной проблематике

Апробация результатов исследования. Диссертационная работа обсуждена и одобрена кафедрой гражданского права Оренбургского государственного университета Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, докладывались автором на научных конференциях и изложены в опубликованных рабо1ах Теоретические выводы диссертационно! о исследования использовались автором при проведении занятий по предмету общей части гражданского права на юридическом факультете Оренбургского государственного университета.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух ¡лав, объединяющих четыре параграфа, шключения и списка использованной литературы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается актуальность темы, определяются предмет, цели и задачи диссертационного исследования, его теоретические и методологические основы, формулируются положения, выносимые на защиту.

Первая глава диссертации «Понятие и особенности инвестиционных отношений с участием граждан в жилищном строительстве» состоит из двух пара!рафов. Исследование гражданско-правового регулирования вложения гражданами своих денежных средств в жилищное строительство предпола!аег анализ юридического содержания понятия инвестиций, выявление особенностей инвестиционных отношений граждан, а также определение специфических черт современного жилищного строительства.

В первом параграфе данной главы содержится исследование категории инвестиции, выдвигается тезис о необходимости считать вложение гражданами денежных средств в жилую недвижимость в качестве особой потребительской инвестиционной деятельности, фебующей специального гражданско-правового регулирования

Констатировав тот факт, что в настоящее время приобретение гражданами жилых помещений за собственный счет является основной формой реализации конституционного права на жилище, диссертант показывает, что в условиях свободных рыночных отношений жилые помещения являются не только необходимым материальным условием жизни людей, но и недвижимым имуществом — объектом фажданских прав. Граждане, осуществляя вложение денег в жилую недвижимость, становятся участниками различных имущественных общественных отношений, направленных на возникновение у них права собственности на жилые помещения Для приобретения жилья в собственность граждане заключают договоры купли-продажи недвижимости, строительного подряда, участия в долевом строительстве и другие, а также становятся членами потребительских кооперативов. Гражданско-правовые конструкции, посредством которых граждане вкладывают денежные средства в жилую недвижимость, имеют существенные отличия как по способу приобретения права собственности на недвижимое имущество (пер воначальный либо производный), так и по характеру участия в них граждан (договорные отношения или отношения членства в организациях). В то же время цель участия граждан во всех перечисленных отношениях всегда одна приобретение жилых помещений в собственность

Жилая недвижимость является особым предметом подобных отношений, так как, предназначенная для ежедневного потребительского использования, она в то же время обладает постоянной стабильно высокой рыночной стоимостью. Вкладывая деньги в жилую недвижимость, граждане не только удовлетворяют свою потребность в необходимом им жилище, но и сохраняют, а при удачном стечении обстоятельств и увеличивают потребительскую стоимость вложений. В связи с этим диссертант отмечает, что отношения граждан, направленные на приобретение жилых пчмещений в собственность, обладают особой инвестиционной сущностью, поэтому возможно объединение их в единую группу для рассмотрения в качестве гражданских инвестиционных о тношений

Несмотря на то, что инвестиции являлись первоначально исключительно экономическим понятием, автор показывает, что в настоящее время этот термин часто употребляется как в законодательных актах, так и в различных договорных отношениях с участием граждан, в том числе и связанных с приобретением последними жилья. Использование в юриспруденции категорий инвестиции, инвестирования и инвестиционной деятельности обусловлено, по мнению диссертанта, необходимостью определения правовых форм осуществления инвестиционной деятельности, законодательного закрепления объектов гражданского права, которые могут являться инвестициями, а также субъектов, способных выступать инвесторами.

В отечественной и зарубежной экономической литературе существуют разнообразные определения инвестиций Приводя некоторые из них, автор показывает, что не всеми экономистами под инвестиционной деятельностью понимается вложение материальных ресурсов непосредственно в производственный процесс. В частности, некоторые ученые определяют инвестиции как вложение свободных материальных ресурсов в любое имущество с целью сохранения или умножения их потребительской стоимости.

В юридической науке вопрос о том, что следует понимать под инвестициями и инвестиционной деятельностью, является открытым, различное понимание этих терминов содержат и законодательные дефиниции. Выявив, что практически всеми авторами под инвестициями подразумевается неиспользуемое, свободное к перемещению имущество, диссертант выделяет два варианта понимания инвестиционной деятельности — в узком и широком смысле.

В узком смысле инвестиционная деятельность рассматривается исключительно как разновидность предпринимательской деятельности. Инвестиционная деятельность представляет собой деятельность госу-

ларства, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, направленную на получение прибыли от вложения инвестиций Инвестициями же является любое имущество в широком гражданско-правовом смысле, которое возможно вкладывать в объекты предпринимательской деятельности с целью получения прибыли

В широком понимании значения рассматриваемых терминов инвестиционная деятельность - это вложение различными субъектами инвестиций в материальные и интеллектуальные ценности, в том числе и в объекты предпринимательской деятельности, с целью дальнейшего получения прибыли (дохода) или достижения иного полезного эффекта, в том числе и в целях сохранения потребительской стоимости вложений Под инвестициями же, в широком смысле, можно понимать любое имущество, вкладываемое в различные сферы деятельности с целью как получения прибыли (дохода), так и достижения иного полезного эффекта.

Диссертант показывает, что среди юристов, исследующих вышеуказанные проблемы, существуют разногласия по поводу того, как следует понимать ка!сюрии инвестиций и инвестиционной деятельности — в широком или в узком смысле. Наибольшие дискуссии вызывают вопросы соотношения инвестиционной и предпринимательской деятельности.

Сопоставляя понятия инвестиционной и предпринимательской деятельности, автор приходит к выводу, что оба они охватываются более общим понятием — деятельностью экономической и имеют кроме этого многие схожие внешние признаки. Так, своей целью субъекты, осуществляющие данные виды деятельности, имеют получение какого-либо материальною блага по истечении определенного временною интервала (прибыль от предпринимательской деятельности, доход в виде увеличения стоимости вложений от инвестиционной деятельности) Предпринимательская деятельное 1 ь, так же как и инвестиционная, связана с определенным риском Субъекты как инвестиционной, так и предпринимательской деятельности самостоятельны и инициативны в пришпии решений об осуществлении ими данных видов деятельности Диссертант отмечает также то, что предпринима-1ельская деятельность можст выражаться в получении прибыли от использования имущества, что, по сути, составляет основу инвестиционной деятельности (использование денежных средств как разновидности имущества)

Авюром аргументируется, что инвестиционная деятельность является по объему более широким понятием, чем деятельность предпринимательская. Так, практически любое вложение материальных

ресурсов в развитие предпринимательской деятельности имеет инвестиционный характер, но в то же время инвестиционную деятельность могут осуществлять не только субъекты предпринимательства, но и граждане-потребители, вкладывая свободные денежные средства, например, в ценные бумаги или размещая их на депозитных счетах в кредитных учреждениях.

Существующие же мнения, что физические лица не могут рассматриваться в качестве инвесторов, по мнению диссертанта, не отражают действительной ситуации, сложившейся в обществе. Не требует доказательств тот факт, что граждане, обладая свободными денежными средствами, вправе распоряжаться ими по своему усмотрению, они могут как приобретать на них различные товары повседневной необходимости, так и накапливать для удовлетворения в будущем различных потребностей. Свободное распоряжение своими доходами является неотъемлемым правом физического лица. А значит, и инвестирование гражданами свободных денежных средств является одним из способов распоряжения гражданами своим имуществом. Причем инвестиции граждан все1да предполагают конечным результатом их потребление, гак как накапливать бесконечно человеку бессмысленно. Но и само потребление может выражаться в инвестировании Например, покупая жилую недвижимость, гражданин живет в ней, используе1 её, и в то же время денежные средства, потраченные на приобретение, пе пропадают, а трансформируются в недвижимое имущество, которое, с учетом инфляции, только увеличивается в стоимости со временем

Основываясь на имеющейся в экономической науке ючке зрения о существовании категории потребительских инвестиций, диссертант считает возможным использовать в юриспруденции термин потребительская инвестиционная деятельность для обозначения инвестиционных вложений граждан. Понятие инвестиционной деятельности в широком смысле, по мнению автора, должно включать в себя как инвестиционную деятельность субъектов предпринимательства, так и инвестиционную деятельность граждан-потребителей.

Осуществление потребительской инвестиционной деятельности предполагает участие граждан в различных имущественных общественных отношениях, обладающих особой инвестиционной сущностью -гражданских инвестиционных отношениях. Диссертант высказывает предположение, что можно говорить о том, что граждане являются участниками инвестиционных отношений в случае, если они размещают свободные денежные средства на депозитных счетах в кредитных учреждениях, покупают облигации и акции на фондовом рынке через специализированные организации, финансово участвуют в па-

евых инвестиционных фондах посредством приобретения соответствующих паев, учреждают хозяйственные общества либо приобретают их доли, вступают в качестве вкладчиков в коммандитные товарищества, а также покупают жилую недвижимость или вкладывают деньги в её строительство. Общим для всех перечисленных видов экономической деятельности является то, что вложение гражданами свободных денежных средств осуществляется с целью сохранения и увеличения при удачном стечении обстоятельств их потребительской стоимости, а также то, что граждане, вкладывая деньги, не осуществляют при этом предпринимательскую деятельность.

Автор полагает, что цель вложения инвестиций субъектами предпринимательства и гражданами-потребигелями различна Смысл инвестиционной предпринимательской деятельности, даже учитывая возможность инвестирования в человеческий капитал, заключается в конечном итоте в извлечении прибыли. Граждане же осуществляют вложение денежных средств для сохранения и увеличения их потребительской стоимости с целью удовлетворения своих потребностей в будущем, поэтому и инвестиционные отношения физических лиц носят потребительский характер.

Отношения граждан по вложению денег в жилую недвижимость, по мнению диссертанта, являются гражданскими инвестиционными отношениями в силу того, что жилая недвижимость является особым предметом таких отношений, обладающим стабильно высокой рыночной стоимостью, и в то же время правовой статус жилых помещений предполагает использование их исключительно в потребительских целях.

Автором выделяются следующие варианты вложения гражданами денег в жилую недвижимость- приобретение уже существующего жилого помещения либо же строительство нового, как самостоятельно, так и на долевых началах с другими гражданами или организациями.

Диссертант отмечает, что, инвестируя денежные средства в строительство жилья, граждане стремятся, прежде всего, приобрести жилое помещение в собственность, то есть улучшить свои жилищные условия, что представляет собой один из способов удовлетворения потребности в необходимом жилище Автором подчеркивается, что граждане не осуществляют предпринимательскую деятельность, вкладывая деньги в жилую недвижимость, даже в том случае, если они инвестируют строи-тельсгво жилья с целыо его дальнейшей перепродажи, так как по своей сути подобные вложения являются такой же инвестиционной деятельностью, как и размещение денежных средств на депозитных счетах в кредитных учреждениях, только в некоторых случаях более доходной

Второй параграф посвяшен исследованию особенностей потребительского вложения денег в жилищное строительство и выделению возможных правовых форм его осуществления.

Диссертант классифицирует инвестиции населения в жилищном строительстве на вложение ¡ражданами денежных средств в индивидуальное жилищное строительство и в строительство многоквартирных жилых домов на долевых началах

Индивидуальное жилищное строительство предполагает строи ельство жилых домов населением как самостоятельно, собственными силами, так и путем привлечения разтичных стропильных организаций. Граждане могут самостоятельно выполнять определенные строительные работы, не требующие специальных лицензий, могут заключать в качестве заказчиков договоры строительного подряда на выполнение определенных работ, либо заключать доюворы строительного подряда с генеральными подрядчиками на строительство жилых домов «под ключ» В любом случае, непосредственно гражданин, занимающийся индивидуальным жилищным строительством, является и инициатором строительного процесса и финансирует необходимые работы. То есть в данном случае в одном лице совпадают и инвестор, и заказчик строительства Правовой формой осуществления инвестиционной деятельности граждан по строительству индивидуальных жилых домов чаще всего служит договор строихслыкло подряда, регламентированный Гражданским кодексом РФ и детально исследованный в юридической науке Это положительно влияет на стабильность правоотношений граждан, посредством котрых они вкладывают денежные средства в индивидуальное жилищное строительство, что способствует надежности их инвестиций На гарапгиро-ванность потребительских инвестиций в индивидуальное жилищное строительство влияет и тот факт, что в подавляющем большинстве случаев граждане являются собственниками ¡емельных участков, на которых они возводят жилые дома

Особенностью инвестирования гражданами денежных средств в строительство многоквартирных жилых домов, в отличие от индивидуальною жилищного строительства, является то, что при многоквартирном строительстве происходит объединение денежных средств нескольких инвесторов, то есть осуществляется совместное инвестирование Связано это в первую очередь с тем, что при сгроию тьствс многоквартирных домов необходимы шачитечьные финансовые ресурсы

Сама же потребительская инвестипионная деятельность в многоквартирном жилищном строитетьстве, по мнению диссертанта, мо-

жет осуществляться в двух различных правовых формах При первой из них граждане выступают субъектами обязательственных правоотношений с юридическими (физическими) лицами по поводу вложения денежных средств в строительство конкретных жилых помещений. При второй - граждане являются субъектами корпоративных правоотношений, то есть становятся участниками (членами) коммерческих и некоммерческих юридических лиц с целью получения в будущем жилых помещений в собственность.

Категория обязательственных правоотношений, в отличие от корпоративных, хорошо разработана в юридической науке. Диссертантом отмечается, что легальное определение обязательства содержится в статье 307 Гражданского кодекса РФ. В то же время корпоративные правоотношения не выделяются Гражданским кодексом РФ как самостоятельный вид гражданско-правовых отношений, соответственно в тексте закона отсутствует и понятие корпоративных прав. В связи с этим автор констатирует дискуссионность вопроса о правовой сущности корпоративных правоотношений в юридической литературе. У ученых нег единого мнения но поводу юридической природы прав участников (членов) организации к такой организации.

Диссертант, анализируя точки зрения различных исследователей, приходит к выводу, что корпоративные отношения являются самостоятельными гражданско-правовыми относительными имущественными отношениями, отличными от обязательственных правоотношений В качестве критерия, позволяющего провести разграничение обязательственных и корпоративных правоотношений, автор использует объект правоотношения. Объектом корпоративных правоотношений является не отдельное действие или совокупность действий организации (как в обязательственных правоотношениях), а сама деятельность юридического лица, а также результаты се деятельности

Анализируя отношения граждан и юридических (физических) лиц, привлекающих денежные средства граждан для строительства жилья в многоквартирных домах, диссертант признает их гражданскими правоотношениями. В то же время отмечается, что объект подобных правоотношений различен. Потребительские инвестиции в строительство жилья в многоквартирных домах могу г осуществляться не только посредством заключения гражданами договоров о финансировании строительства конкретных жилых помещений, но и путем вступления физическими лицами в различные организации с целью предоставления им в будущем такими организациями жилой недвижимости в собственность То есть, в первом случае объектом правоотношения выступают конкретные действия юридического лица (обязательственные

правоотношения), а во втором — непосредственно деятельность организации (корпоративные правоотношения)

Диссертант полагает, что выделение корпоративных правоотношений наряду с обязательственными в качестве самостоятельного вида гражданских инвестиционных отношений в многоквартирном жилищном строительстве имеет важное практическое значение для характеристики правового положения участников таких отношений. Корпоративные правоотношения, как правовую форму потребительской инвестиционной деятельности в жилищном строительстве, отличает от обязательственных правоотношений, прежде всего особый характер взаимоотношений субъектов, а именно участие (членство) граждан в юридических лицах. Эта особенность не может не влиять на степень ответственности субъектов за неисполнение либо ненадлежащее исполнение ими своих обязанностей

Вследствие этого к особенностям правового положения граждан-субъектов корпоративных правоотношений автор относит то, что на их «внутренние» отношения с организациями не распространяется законодательство о защите прав потребителей, так как в рамках таких отношений не происходит выполнения работ и оказания услуг. Поэтому правовое регулирование корпоративных правоотношений в жилищном строительстве составляют лишь нормы законов о конкретных видах юридических лиц и их учредительных документов

Вторая глава диссертации «Правовые формы приобретения гражданами жилья при строительстве многоквартирных жилых домов» включает два параграфа.

В первом параграфе диссертант анализирует такой широко распространенный на практике вид гражданских инвестиционных отношений в жилищном строительстве, как обязательственные правоотношения, предполагающие привлечение денежных средств граждан для финансирования строительства жилых помещений в многоквартирных домах.

Автор отмечает, что до 1 апреля 2005 года - даты вступления в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» — подобные правоотношения не имели надлежащей законодательной регламентации Для юридического оформления обязательственных отношений граждан по строительству многоквартирного жилья использовались различные договорные конструкции — договоры подряда, купли-продажи, займа, простого товарищества, а также «инвестиционный контракт на строительство объеюа», «о долевом инвестировании», «о долевом учас-

I ии в строительстве», «о совместной деятельности но строительству дома» и другие Такое разнообразие договорных моделей приводило к путанице в терминах, употребляемых для обозначения сторон договора, вызывало фудности в квалификации договоров судами в случае возникновения споров (так как при отсутствии законодательного регулирования конкретного договорного вида документы, даже имея одинаковые названия, могут выражать, по сути, различные обязательственные отношения).

В связи с этим договоры, посредством которых фаждане осуществляют вложение денежных средств в строите льет но многоквартирных домов, в последнее время стали объектом многочисленных диссертационных исследований, а также статей в научных журналах и сборниках. Различные авюры, пытаясь выявшь правовую природу рассматриваемых обязательственных правоотношений, давали собственную юридическую характеристику договорам, предполагающим привлечение инвестиций фаждан в многоквартирное жилищное строительство.

Среди существующих взглядов различных исследова!елей диссертант выделяет следующие варианты квалификации обязательственных отношений фаждан и лиц, привлекающих денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых домов Одни авторы рассматривали обязательства сторон в качестве разновидности регламентированных законодательством договоров- о совместной деятельности (М И Брагинский, Е. А Павлодский), купли-продажи (Л Г Сайфулова, К И. Скловский), агентирования (А Б. Савельев) Другие высказывали мнения, что подобные обязательства являются не регламентированными гражданским законодательством самостоятельными договорами Причем среди последних также не существует единого понимания характера складывающихся правоотношений. Так, В П Буюрский, Ю В. Романеи, В В. Мельники А. Г. Щербинин относят договоры между физическими лицами и строительными организациями к подрядным отношениям, Е А Грызыхина и П. В. Сокол — к группе договоров услуг. Некоторые же авторы, в частности, Е. В Лапутева и Д Е Потяркин, указывая на смешанную природу подобных договоров, не выявляют в них преобладающих признаков обязательств какого-либо вида

Проанализировав существующие в юридической литературе различные варианты квалификации обязательственных правоотношений фаждан и организаций, привлекающих денежные средства граждан для строительства жилых домов, диссертант полностью соглашается с выводами тех ашоров, которые считают, что договоры, посредством которых организации привлекают денежные средства фаждан для стро-

ительства квартир, являются но своей правовой природе договорами самостоятельного вида.

Изучая мнения различных исследователей, автор приходит к выводу, что большинство разногласий, возникающих по поводу юридической природы таких договоров, связаны с отнесением их к определенной группе обязательств: либо эго подрядное обязательство, либо обязательство по оказанию услуг. Диссертант склоняется к мнению, что подобные правоотношения граждан и организаций являются обязательствами подрядного типа в силу того, что гражданин, заключающий договор участия в долевом строительстве, преследует одну-един-ственную цель — получить по истечении определенного времени жилое помещение в собственность, его интерес распространяется не на процесс, а исключительно на результат деятельности строительной организации — часть готового объекта недвижимости (квартиру).

В работе рассматриваются проекты договоров, на основании которых различные строительные организации города Оренбурга привлекали в 2004 г денежные средства граждан лля финансирования строительства жилья в многоквартирных домах Автор делает вывод, что из-за большого спроса на новые жилые помещения граждане были вынуждены инвестировать строительство жилья на явно не выгодных для себя договорных условиях. Изобретая собственные договорные конструкции, а также включая в текст договоров условия, ставящие стороны в явно неравное положение, строительные организации тем самым всячески стремились уйти от ответе] венности перед гражданами-инвесторами за неисполнение либо ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств

Вступивший в силу с 1 апреля 2005 г Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предполагает, что его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу названного закона Поэтому в настоящее время его правоприменительная практика отсутствует В связи с 'лим диссертант предпринимает попытку проанализирован) основные положения закона с целью определить, как они повлияют на 1а-рашированность потребительских инвестиций граждан в строительство жилых помещении в многоквартирных домах

Исследуя нормы закона, дисссрташ отмечает, что в нем четко определяется договор, на основании которого организации могут при-

влекать денежные средства граждан для финансирования строительства жилых помещений в многоквартирных домах (договор участия в долевом строительстве), указываются обязательные условия, которые должны присутствовать в каждом договоре участия в долевом строительстве. Закон вводит понятие объекта долевого строительства, застройщика, определяет условия, необходимые для привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства. Автор отмечает также, что в законе предусмотрены обязательные требования к форме договора участия в долевом строительстве (обязательная государственная регистрация), разработаны вопросы ответственности сторон договора за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, способы обеспечения исполнения обязательств (залог).

В результате проведенного анализа диссертант приходит к выводу, что закон, уточнив правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве, сформулировал необходимые правила регулирования общественных отношений в исследуемой сфере. Однако не все положения закона, по мнению автора, позволяют говорить о фактическом равенстве в правовом положении сторон доювора участия в долевом строительстве.

Так, диссертант полагает, что сформулированные в законе условия о цене договора и о сроке передачи объекта долевого строительства не предоставляют гражданам, заключающим договор участия в долевом строительстве, должных гарантий приобретения в будущем жилых помещений по определенной ими при заключении договора цене и по истечении установленного договором срока. Автор считает, что условия о цене и о сроке должны считаться существенными для договора участия в долевом строительстве, так как гражданин, вкладывающий денежные средства в строи 1ельство, в первую очередь, смофит на цену будущего объекта недвижимости и срок, по прошествии которого возможно будет получить недвижимое имущество в собственность.

Автор находит, что закон содержит в себе противоречия: с одной стороны, устанавливает жесткую ответственность застройщиков за несвоевременное исполнение обязательств, а с другой — допускает теоретическую возможность изменения застройщиками в одностороннем порядке цены договора и срока передачи объекта долевого строительства. В связи с этим высказываются предположения, что в ближайшее время в судах будут возникать споры, связанные с вопросами толкования указанных норм.

Кроме этого, диссертант полагает, что в форме обязательственных правоотношений граждане могут не только вкладывать денежные сред-

ства в строительство жилых домов, реализуемое организациями или индивидуальными предпринимателями (на основании договора участия в долевом строительстве), но и объединять необходимое имущество для совместного строительства жилых домов на нескольких хозяев с другими гражданами (на основании договора простого товарищества) Поэтому автор считает, что содержащаяся в законе императивная норма, запрещающая лицам, не имеющим статуса застройщика, привлекать денежные средства граждан для финансирования строительства, может способствовать неверной квалификации договоров граждан о совместной деятельности по сгроительству жилых домов.

Во втором параграфе диссертант анализирует такую правовую форму вложения гражданами своих денежных средств в строительство жилья, как корпоративные правоотношения с организациями, целью которых является приобретение права собственности на жилые помещения членами таких организаций.

Автор считает, что граждане, вкладывая денежные средства в многоквартирное жилищное строительство, выступают субъектами корпоративных правоотношений в случае, если они становятся членами жилищных, жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативов, а также вступают в качестве вкладчиков в коммандитные товарищества, осуществляющие строительство жилья. Граждане, участвуя во всех перечисленных юридических лицах, являются субъектами корпоративных правоотношений, так как, становясь членами таких организаций, приобретают право на информацию о деятельности организации, возможность участвовать в её управлении (кооперативы) либо получать доход от её деятельности (товарищества), а также имеют права на часть имущества организации в случае её ликвидации В то же время цель, ради которой физические лица вступают в ряды участников подобных организаций, заключается в приобретении ими по истечении определенного времени права собственности на жилые помещения. То есть подобное участие, по сути, является потребительской инвестиционной деятельностью в жилищном строительстве

Диссертант отмечает, что на сегодняшний день организации жилищной кооперации могут существовать в трех правовых формах- жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов. Все перечисленные организации являются некоммерческими (потребительскими кооперативами), цель создания каждой из них -удовлетворение потребностей своих членов в жилых помещениях В [о же время способы достижения отмеченной цели у этих организаций разные Жилищные кооперативы удовлетворяют потребности своих членов в жилье посредством приобретения готовых многоквартирных

домов, жилищно-строительные кооперативы сами строят жилые дома, а жилищные накопительные кооперативы осуществляют как приобретение, так и строительство жилых помещений, в том числе и в многоквартирных домах.

Детальная правовая регламентация организаций жилищной кооперации содержится в разделе 5 Жилищного кодекса РФ, а также в Федеральном законе «О жилищных накопительных кооперативах». Автор шмсчает, чю оба законодательных акта вступили в силу только в 2005 году (Жилищный кодекс РФ с 1 марта 2005 г., а Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах с 1 апреля 2005 г.). В связи с этим диссертант дает анализ содержащихся в указанных законах положений, с целью выявления особенностей гражданских инвестиционных отношений в жилищном строительстве, складывающихся в результате участия граждан в организациях потребительской кооперации.

Жилищные накопительные кооперативы являются нововведением в российском праве, поэтому диссертант пытается выявить особенности подобных некоммерческих организаций, определить возможные положительные и отрицательные правовые последствия членства граждан в таких кооперативах Рассмотрев основные положения о данном виде юридического лица, автор отмечает важную общественную задачу, возлагаемую на кооперативы, — обеспечение граждан жильем. В то же время высказываются сомнения в жизнеспособности жилищных накопительных кооперативов, так как, по мнению законодателей, членами подобных органи заций могут быть только физические лица. Диссертант считает, что лишь только граждане не в состоянии без участия органов государственной власти и местного самоуправления либо специализированных организаций самостоятельно создавать жилищные накопительные кооперативы, а также решать поставленные перед кооперативами задачи.

Автор полагает, что удовлетворение гражданами жилищных потребностей посредством членства в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах предполагает приобретение гражданами жилых помещений по себестоимости. Кооператив не должен извлекать прибыль за счет своих членов, так как, участвуя в некоммерческих организациях, гражданин оплачивает лишь фактические затраты на содержание этой организации В то же время отмечается, что в настоящий момент лишь небольшая часть граждан удовлетворяет свои жилищные потребности посредством участия в потребительской жилищной кооперации

Одной из наиболее распространенных корпоративных форм инвестирования жилищною строительства до настоящего момента яв-

лялось вложение гражданами денежных средств в складочные капиталы коммандитных товариществ, осуществляющих строительство жилых домов. Диссертант детально анализирует различные аспекты деятельности подобных товариществ

В результате проведенною исследования теоретических положений о данной организационно-правовой форме юридического лица и договоров, заключаемых коммандитными товариществами в городе Оренбурге для привлечения инвестиций граждан в строительство жилых помещений в многоквартирных домах, автор приходит к выводу, что использование на практике гакой правовой формы осуществления гражданами инвестиционной деятельности в жилищном строительстве нецелесообразно, так как не предоставляет гражданам необходимых гарантий соблюдения их прав Отношения вкладчиков и товарищества не могут основываться на принципах, аналогичных тем, которые присутствуют в обязатетьственных правоотношениях граждан и застройщиков, в частности, не могут применяться условия об ответственности застройщиков за неисполнение либо ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств Вкладчик товарищества на вере является прежде всего участником такой организации, в рамках его отношений с товариществом не происходит оказания услуг, выполнения работ либо продажи товаров, поэтому невозможны и какие бы го ни было иски, вытекающие из перечисленных типов отношений Кроме того важной особенностью рассмотренных правоотноше ний является, на взгляд диссертанта, то, что коммандитные товарищества есть коммерческие юридические лица, в которых в огчичие от некоммерческих организаций, потребительские интересы граждан всегда будут стоять на втором месге после основной пели деятельности таких юридических лиц - извлечения прибыли

Вследствие этого диссертант полностью согласен с императивной нормой, содержащейся в Федеральном законе «О жилищных накопительных кооперативах», согласно которой привлечение денежных средств и иного имущества граждан в петях формирования уставных (складочных) капиталов или паевых фондов юридических лиц, которое влечет за собой принятие этими юридическими лицами обязательств, предусматривающих приобретение гражданами права собственности на жилые помещения, допускается только opi анизациями жилищной кооперации Это положение фактически запрещает коммандитным товариществам впредь осуществлять рассмотренную деятельность по при влечению инвестиций траждан в жилищное строительство

В то же время автор отмечает недостаточную проработанность переходных положений закона, из которых не ясна юридическая судьба

взносов граждан в уставные (складочные капшалы) или паевые фонды юридических лиц (в том числе и во вклады в коммандитные товарищества), внесенных в целях финансирования строительства жилья до вступления в силу Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах».

В заключении подводятся итоги диссертационного исследования и излагаются предложения по совершенствованию законодательства.

Основные идеи и положения диссертационного исследования

опубликованы в следующих работах:

1. Защита прав слабой стороны инвестиционно!о обязательства в жилищном строительстве // Ученые записки: Сборник научных трудов юридическою факультета Выпуск 1. - Оренбург. РИК ГОУ ОГУ, 2004.-0,3 п. л.

2 Проблемы правовой квалификации инвестиционных договоров в строительстве // Вопросы права и социологии: Межрегиональное научное издание Выпуск 17. - Волгоград: Издательство ВРО МСЮ, 2004.-0,2 п. л.

3. Понятие потребительской инвестиционной деятельности как способа осуществления гражданами права на жилище // Правовое регулирование деятельности хозяйствующего субъекта: Материалы 4-й междунар науч.-практ. конф. «Проблемы развития предприятий: теория и практика». 25 - 26 ноября 2004 г. Ч. 3 / Отв. ред А Е. Пилецкий. — Самара- Изд-во Самарск. гос экон. акад , 2004. — 0,3 п. л.

4. Правовые формы осуществления гражданами инвестиционной деятельности при строительстве многоквартирных жилых домов // Проблемы современного права в Российской Федерации- Материалы научно-практическои конференции. Выпуск 2 — Оренбург: ГОУ «ОГУ», 2004 -0,2 п. л.

5. Классификация инвестиционных договоров, заключаемых гражданами в сфере жилишного строительства // Актуальные проблемы правоведения. — Самара: Изд-во Самарск. гос. экон. акад. — 2004. — № 3. -0,35 и. л.

6. Консштуционно-правовые основы осуществления гражданами инвестиционной деятельности в жилищном строительстве // Ученые записки' Сборник научных трудов юридического факультета ОГУ. Выпуск 2. Конституционно-правовое регулирование общественных отношений' теория и практика на современном этапе. Часть 3 / Под ред И. А. Ворониной - Оренбург- ИНК ГОУ ОГУ, 2005 0,25 п. л.

Ащаулов Алексей Вячеславович

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ГРАЖДАН В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Подписано в печа!Ь 26 07 05 Формат 60x84 1/16 Уел псч. л 1,0 Печать оперативная Бумага офсетная Гарнитура'1аймс Заказ №2159 Тираж! 00 экз

И'1л;иел(,ский цешр ОГАУ, лицензия ЛР № 020429. 460795, г Оренбург ул Челюскинцев, 18 Тел (3532)77-61-43

РНБ Русский фонд

2006-4 9872

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Ащаулов, Алексей Вячеславович, кандидата юридических наук

Введение.

Глава 1. Понятие и особенности инвестиционных отношений с участием граждан в жилищном строительстве.

1.1. Понятие потребительской инвестиционной деятельности как способа осуществления гражданами права на жилище.

1.2. Особенности гражданских инвестиционных отношений в жилищном строительстве.

Глава 2. Правовые формы приобретения гражданами жилья при строительстве многоквартирных жилых домов.

2.1. Обязательственные правоотношения как правовая форма осуществления гражданами вложения денежных средств в многоквартирном жилищном строительстве.

2.2. Правовая форма осуществления гражданами приобретения жилья в многоквартирном жилищном строительстве посредством членства в кооперативе.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности граждан в жилищном строительстве"

С переходом России к рыночным отношениям правовое регулирование осуществления гражданами конституционного права на жилище изменилось коренным образом, стали возможны новые способы его реализации. В настоящее время жилые помещения должны рассматриваться не только как необходимое материальное условие жизни людей, но и как недвижимое имущество - объект гражданских прав. Граждане получили возможность иметь жилые помещения на праве частной собственности, покупать, продавать, дарить жилую недвижимость, вкладывать денежные средства в строительство жилых домов.

Приобретая жилые помещения в собственность, граждане выступают участниками различных имущественных общественных отношений, например, заключают договоры купли-продажи недвижимости, строительного подряда, участия в долевом строительстве, становятся членами потребительских кооперативов. Хотя перечисленные отношения имеют существенные отличия как по способу приобретения права собственности на недвижимое имущество (первоначальный или производный), так и по характеру участия в них граждан (договорные отношения либо отношения членства в организациях), во всех из них граждане участвуют, прежде всего, для получения жилых помещений в собственность. Жилая недвижимость является особым предметом подобных отношений, так как, предназначенная для ежедневного потребительского использования, она в то же время обладает постоянной стабильно высокой рыночной стоимостью. Вкладывая деньги в жилую недвижимость, граждане не только удовлетворяют свою потребность в необходимом им жилище, но и сохраняют и, возможно, увеличивают стоимость вложений. Такие отношения граждан, направленные на приобретение жилых помещений в собственность, обладают особой инвестиционной сущностью.

В современной юридической науке отсутствует единообразное понимание категории инвестиционной деятельности, её субъектов и целей осуществления. Несмотря на то, что инвестирование, инвестиции, инвестиционная деятельность первоначально являлись исключительно экономическими понятиями, в настоящее время эти термины часто употребляются как в законодательных актах, так и в различных договорных отношениях с участием граждан, в том числе и связанных с приобретением последними жилья.

Очевидной является теоретико-правовая неразработанность понятия инвестиционной деятельности, в том числе и инвестиционной деятельности как вложения собственных денежных средств граждан в жилищное строительство. Разнообразие мнений и представлений юристов о субъектах и целях инвестиционной деятельности в жилищном строительстве, правовых формах её осуществления ни в коей мере не способствует формированию общего представления о природе и сущности этого юридического явления.

Интерес к теме диссертационного исследования обусловлен также необходимостью критического анализа вступивших в силу с 1 апреля 2005 г. Федеральных законов: «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации»1 и «О жилищных накопительных кооперативах»2, направленных на регламентацию отдельных правовых форм вложения гражданами денежных средств в жилищное строительство, выработки рекомендаций по их совершенствованию.

1 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40.

2 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 41.

Цель работы состоит в исследовании законодательства, практики его применения и научных проблем, связанных с регулированием инвестиционных отношений в жилищном строительстве с участием граждан. Для достижения цели необходимо решить следующие задачи: определить, что такое инвестиционная деятельность, выработать понятие гражданских инвестиционных отношений в жилищном строительстве, выявить особенности правового регулирования различных вариантов вложения гражданами денежных средств в строительство жилой недвижимости.

Объектом исследования является отечественное гражданское законодательство, регулирующее инвестиционные отношения в различных сферах, в том числе и в жилищном строительстве, правоприменительная практика по спорам, возникающим вследствие нарушения прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство многоквартирных жилых домов, а также основные научные позиции юристов по проблематике диссертационного исследования.

При проведении научного исследования мы применяли современные методы научного познания: диалектический, историко-юридический, нормативно-логический, сравнительный, аналитический, системный и другие методы.

Теоретической основой исследования послужили работы М. И. Брагинского, С. Н. Братусь, В. В. Витрянского, О. С. Иоффе, П. В. Крашенинникова, О. В. Макарова, Ю. В. Романца, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, В. А. Хохлова, Н. Г. Дорониной, Н. Г. Семилютиной, JI. Г. Сайфуловой, П. В. Сокола, Б. В. Муравьева и других авторов.

В диссертации затрагиваются экономические аспекты инвестиционной деятельности, поэтому в работе нашли отражение труды таких экономистов, как И. И. Веретенниковой, Л. Дж. Гитман, М. Д. Джонк, Н. В. Игошина, Дж. Кейнс, П. Массе, И. В. Сергеева, А. Н. Трошина, В. В. Яновского и других.

Степень научной разработанности темы. Данная диссертация является первым комплексным научным исследованием такого способа реализации права на жилище, как возмездное приобретение гражданами жилых помещений в собственность. Диссертантом аргументирована необходимость рассматривать деятельность граждан, направленную на вложение свободных денежных средств в объекты жилой недвижимости, в качестве особой потребительской инвестиционной деятельности. Несмотря на то, что в настоящее время существует немало работ, в которых авторы рассматривают договор долевого участия в строительстве (инвестиционный договор) в качестве правовой формы осуществления гражданами права на жилище, диссертантом показано, что обязательственные правоотношения являются лишь одним из видов инвестиционных отношений граждан в жилищном строительстве.

Основные выводы отражены в следующих положениях, выносимых на защиту:

1. Правовые отношения с участием граждан по приобретению жилья в собственность за счет своих денежных средств представляют собой гражданские инвестиционные отношения с особой потребительской целью.

2. Под гражданскими инвестиционными отношениями в жилищном строительстве следует понимать отношения по вложению гражданами денежных средств или иного имущества в строительство жилых домов с последующим приобретением права собственности на жилые помещения с целью сохранения и возможного увеличения стоимости вложений.

4. Обосновывается, что вложение собственных денежных средств (инвестиций) гражданами в жилищное строительство может проявляться в индивидуальном жилищном строительстве. В этом случае правовой формой осуществления приобретения жилья будет договор строительного подряда.

5. Доказывается, что инвестирование денежных средств в строительство многоквартирных жилых домов может осуществляться в двух правовых формах. Первая представляет собой обязательственные правоотношения граждан с юридическими (физическими) лицами. Вторая — посредством участия (членства) граждан в организациях с целью получения в будущем жилых помещений в собственность (корпоративные правоотношения граждан и юридических лиц).

6. Устанавливается, что обязательственные правоотношения граждан и организаций, привлекающих денежные средства граждан для финансирования многоквартирного жилищного строительства, должны оформляться только посредством договора участия в долевом строительстве, который является по своей юридической природе самостоятельным договором подрядного типа.

7. Утверждается, что цену объекта долевого строительства и срок его сдачи в эксплуатацию следует считать существенными условиями договора участия в долевом строительстве, поэтому необходимо предусмотреть в действующем законодательстве недопустимость изменения застройщиком условий о цене и о сроке после подписания договора.

8. Аргументируется, что обязательственные правоотношения в многоквартирном жилищном строительстве, субъектами которых выступают исключительно граждане, могут иметь место при объединении на основании договора простого товарищества физическими лицами имущества, необходимого для совместного строительства жилых домов на нескольких хозяев. Такие договорные отношения не предполагают извлечения прибыли одной стороной за счет другой, направлены на достижение всеми участниками общей цели — приобретения права собственности на жилые помещения.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Содержащиеся в диссертационной работе положения и выводы могут быть использованы при исследовании проблем инвестиционной деятельности, вопросов реализации гражданами конституционного права на жилище.

Конкретные предложения по совершенствованию законодательства, сформулированные диссертантом, могут быть использованы в нормотвор-ческой деятельности, а выводы — при практическом осуществлении гражданами инвестиционной деятельности в жилищном строительстве и при разрешении судебных споров. Материалы исследования могут быть полезны в учебном процессе при подготовке общих и специальных курсов в юридических и экономических вузах, при разработке методических пособий по данной проблематике.

Апробация результатов исследования. Диссертационная работа обсуждена и одобрена кафедрой гражданского права Оренбургского государственного университета. Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, докладывались автором на научных конференциях и изложены в опубликованных работах. Теоретические выводы диссертационного исследования использовались автором при проведении занятий по предмету общей части гражданского права на юридическом факультете Оренбургского государственного университета.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих четыре параграфа, заключения и списка использованной литературы.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Ащаулов, Алексей Вячеславович, Оренбург

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В связи с тем, что основные теоретические выводы, сделанные автором в результате исследования изложены во введении к работе, в заключении целесообразным представляется лишь отражение практических рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства.

1. Полагаем, что целесообразно разграничить на законодательном уровне инвестиционную деятельность физических лиц и субъектов предпринимательства. Для этого необходимо принять новый Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации», который бы определил понятие предпринимательской и потребительской инвестиционной деятельности. При определении понятия потребительской инвестиционной деятельности необходимо обозначить круг объектов гражданских прав, в которые граждане могут вкладывать свои денежные средства в потребительских целях, определить правовые формы, посредством которых возможно осуществление гражданами инвестиционной деятельности.

2. Считаем, что Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» предназначен для регулирования правоотношений, складывающихся между субъектами предпринимательской деятельности по поводу осуществления ими «прямых» инвестиций (капитальных вложений) в производственную и непроизводственную сферу. Поэтому предлагаем внести в Федеральный закон изменения, исключающие из сферы его регулирования правоотношения с участием граждан-потребителей. Для чего из текста Федерального закона необходимо либо исключить слова «физические лица», либо заменить слова «физические лица» словами «индивидуальные предприниматели».

3. Пункт 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» допускает привлечение физическими лицами денежных средств граждан с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме только на основании договора участия в долевом строительстве, либо если это предусмотрено законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах. Однако по договору участия в долевом строительстве денежные средства имеет право привлекать только застройщик — юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель (статья 2 Федерального закона). Законодательство же о жилищных накопительных кооперативах допускает привлечение денежных средств граждан только кооперативами, то есть юридическими лицами. Таким образом, очевидно, что приведенная норма закона содержит противоречие, так как ни по договору участия в долевом строительстве, ни на основании законодательства о жилищных накопительных кооперативах физические лица не могут привлекать инвестиции граждан в жилищное строительство.

В то же время, мы думаем, что граждане выступают участниками инвестиционных отношений в жилищном строительстве не только вкладывая денежные средства в строительство многоквартирных домов, реализовы-ваемое организациями или индивидуальными предпринимателями (на основании договора участия в долевом строительстве), но и объединяя с иными физическими лицами имущество, необходимое для совместного строительства жилых домов на нескольких хозяев (на основании договора простого товарищества). Поэтому считаем, что во избежание неверной квалификации договоров граждан о совместной деятельности по строительству жилых домов, необходимо внести изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а именно предусмотреть в законе возможность физических лиц объединять своё имущество для совместного строительства. В целях недопущения злоупотребления гражданами возможностью объединяться для строительства жилых домов на основании договора о совместной деятельности (простого товарищества), предлагаем установить численное ограничение участников подобных договоров — 5 человек.

4. Полагаем, что в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» недостаточно четко сформулированы условия о цене договора участия в долевом строительстве и о сроке передачи объекта долевого строительства. Толкование норм, содержащихся в пункте 2 статьи 5 и пункте 3 статьи 6 закона, позволяет предположить возможность застройщиков в одностороннем порядке изменять цену договора и срок передачи объекта долевого строительства в случае включения в текст договоров участия в долевом строительстве условий такого изменения. Думаем, что приведенные выше нормы противоречат другим положениям Федерального закона (с одной стороны закон устанавливает жесткую ответственность застройщиков за несвоевременное исполнение обязательств, а с другой допускает теоретическую возможность изменения цены договора и срока передачи объекта долевого строительства застройщиками в одностороннем порядке). В связи с этим можно предположить, что в ближайшее время в судах будут возникать споры, связанные с вопросами толкования указанных норм.

Считаем, что условия о цене договора участия в долевом строительстве и о сроке передачи объекта долевого строительства следует считать существенными условиями договора участия в долевом строительстве, так как граждане, вкладывая денежные средства в жилищное строительство, в первую очередь, смотрят на цену будущего объекта недвижимости и срок, по прошествии которого возможно будет получить это недвижимое имущество в собственность. Поэтому для предоставления гражданам-участникам долевого строительства гарантий соблюдения их прав по договору участия в долевом строительстве, а также недопущения противоречивости судебной практики, предлагаем четко определить в рассматриваемом Федеральном законе недопустимость изменения застройщиком цены договора участия в долевом строительстве и срока передачи объекта долевого строительства после подписания сторонами договора. Необходимо, кроме этого, законодательно запретить застройщикам включать в текст договора участия в долевом строительстве условия, предусматривающие такие обязанности участников долевого строительства как внесение изменений в договоры участия в долевом строительстве либо заключение дополнительных соглашений к ним при наступлении каких-либо обстоятельств.

5. Удовлетворение гражданами жилищных потребностей посредством членства в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах предполагает приобретение гражданами жилых помещений по себестоимости, так как кооператив, являясь некоммерческой потребительской организацией, не должен извлекать прибыль за счет своих членов. В то же время мы не разделяем мнения законодателей о том, что членами жилищных накопительных кооперативов могут быть только физические лица (статья 2, статья 5 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах»). Думаем, что лишь только граждане не в состоянии, без участия органов государственной власти, местного самоуправления либо специализированных организаций создавать жилищные накопительные кооперативы и решать ставящиеся перед ними задачи. Поэтому, считаем, что в настоящей редакции Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» не содержит реального механизма приобретения гражданами жилых помещений в собственность.

Полагаем, что государство, в рамках осуществления социальных функций, должно быть инициатором создания организаций жилищной кооперации, в том числе и жилищных накопительных кооперативов. По нашему мнению, государство может участвовать в создании и поддержке жилищных накопительных кооперативов в двух формах: непосредственно через органы государственной власти и местного самоуправления либо опосредовано путем создания Российской Федерацией некоммерческого юридического лица в организационно-правовой форме государственной корпорации.

При первом варианте участия, органы государственной власти и местного самоуправления могли бы выступать инициаторами создания жилищных накопительных кооперативов, либо становились бы их членами. В этом случае органы власти оказывали бы организационную помощь кооперативам, предоставляли им на льготных условиях земельные участки под строительство жилых домов, а при членстве в кооперативах имели бы право вносить денежные средства в паевые фонды кооперативов и приобретать жилые помещения в собственность. Получаемое таким образом социальное жилье, могло бы использоваться органами власти для предоставления его нуждающимся в улучшении жилищных условий категориям граждан на основании договора социального найма.

Второй вариант, предполагает создание специализированной организации, целями деятельности которой является координации деятельности жилищных накопительных кооперативов в Российской Федерации - Государственной жилищной корпорации. Для этого необходимо принять Федеральный закон о Государственной жилищной корпорации, в котором будут регламентированы основы деятельности данного юридического лица, а также внести в Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» изменения, допускающее участие Государственной корпорации в создании и деятельности жилищных накопительных кооперативов.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности граждан в жилищном строительстве»

1. Нормативные, правоприменительные акты и практическиематериалы

2. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 25 декабря 1993 г.

3. Всеобщая декларация прав человека. Принята на третьей сессии Генеральной Ассамблеи Организации Объединенных Наций резолюцией 217 А (III) от 10.12.1948 г. // Справочная правовая система «Гарант». Версия от 10.02.2005.

4. Ст. 4903; 1999. № 51. Ст. 6288; 2002. № 48. Ст. 4737; 2003. № 2. Ст. 160; 2003. № 2. Ст. 167; 2003. № 13. Ст. 1179; 2003. № 46 (ч. 1). Ст. 4434; 2003. № 52 (ч. 1). Ст. 5034.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1. Ст. 14.

6. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 41.

7. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 12 января 2005 г.

8. Федеральный закон от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (в ред. Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 49. Ст. 4562; 2004. №27. Ст. 2711.

9. Закон РСФСР от 04 июля 1991 г. № 1545-1 «Об иностранных инвестициях в РСФСР» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 29. Ст. 1008.

10. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.

11. Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. № 24. Ст. 406.

12. Постановление правительства Российской Федерации от 13.10.1995 г. № 1016 «О комплексной программе стимулирования отечественных и иностранных инвестиций в экономику Российской Федерации» // Российская газета. 9 ноября 1995 г.

13. Типовой договор долевого участия в строительстве. / Предоставлен ЗАО «ЛикосСтрой», г. Оренбург, ул. Новая 4.

14. Типовой договор инвестирования строительства жилого дома. / Предоставлен ООО «Лист», г. Оренбург, ул. Базовая 21/1.

15. Типовой договор инвестиционного вклада и дополнительное соглашение № 1 к договору инвестиционного вклада. / Предоставлены представительством коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания», г. Оренбург, пер. Матросский 2.

16. Рекомендации парламентских слушаний на тему: «О законодательном обеспечении формирования рынка доступного жилья». // Документ предоставлен депутатом Государственной думы по 132 избирательному округу Коганом А.Б.

17. Монографии, статьи, учебники, диссертации, авторефераты

18. Ануприенко А. А. Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан по договору социального найма: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Волгоград, 2004. 26 с.

19. Барышев М. И. Законодательство по жилищному строительству. М.: Госюриздат. 1960. 127 с.

20. Белов В. А., Пестерева Е. В. Хозяйственные общества. М.: Центр «ЮрИнфоР», 2002. 332 с.

21. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Издание дополнительное, стереотипное (5-й завод). -М.: Статут, 2002. 848 с.

22. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. — М.: Статут, 2003. — 1055 с.

23. Брагинский М. И. Договор подряда и подобные ему договоры. — М.: Статут, 1999.-254 с.

24. Брагинский М. И. Финансирование строительства жилого дома // Право и экономика. 1999. № 4. С. 79-81.

25. Братусь С. Н. Предмет и система советского гражданского права. М.: Юридическая литература, 1963. — 197 с.

26. Бугорский В. П. Гражданско-правовое регулирование предпринимательских отношений в области строительства: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2003.-21 с.

27. Введение в экономику инвестиций. Учебное пособие. / Под ред. Тро-шина А. Н. Гос. Ком. РФ по высшему образованию. Моск. авиац. ин-т (техн. ун-т). М.: МАИ, 1995. - 61 с.

28. Гендзехадзе Е. Н. Жилищно-строительные кооперативы в городе и селе. М.: Изд-во Московского университета, 1976. 176 с.

29. Генкин Д. М. Право собственности как абсолютное субъективное право // Советское государство и право. 1958. №6. С. 92-102.

30. Гитман Л. Дж., Джонк М. Д. Основы инвестирования. / Пер с англ. Акад. нар. хоз-ва при Правительстве Рос. Федерации. М.: Дело, 1997. -991 с.

31. Гражданское право: Учебник. / Под. ред. Гришаева. М.: Юрист, 1999.-484 с.

32. Гражданское право. Том 1. Учебник. / Под ред. Е. А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2004. 816 с.

33. Гражданское право: Учебник. Ч. 1. Издание третье, переработанное и дополненное. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: Проспект, 1998.-632 с.

34. Гребнева Н. Е. Договор продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2002. 18 с.

35. Гревцов Ю. И. Проблемы теории правового отношения. Л.: Изд-во Ленингр. ун-та. 1981. — 83 с.

36. Грызыхина Е. А. Приобретение права собственности на вновь возведенный объект недвижимости по законодательству Российской Федерации: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Томск, 2004. — 22 с.

37. Диаковская Н. В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2001. 21 с.

38. Доронина Н. Г., Семилютина Н. Г. Государство и регулирование инвестиций. — М.: ООО «Городец-издат», 2003. 272 с.

39. Ем В. С., Козлова Н. В. Договор простого товарищества (Комментарий главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации) // Законодательство. 2000. № 1. С. 6-19.

40. Ершова И. В., Иванова Т. М. Предпринимательское право: Учебное пособие. 2-е изд., испр. и доп. М.: Юриспруденция, 2000. 416 с.

41. Жаринов С. Е. Договор о создании акционерного общества // Законодательство. 1999. № 7. С. 43-50.

42. Игошин Н. В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 542 с.

43. Иоффе О. С. Обязательственное право. М.: Юридическая литература, 1975.-880 с.

44. Иоффе О. С. Правоотношение по советскому гражданскому праву / Отв. ред. С. И. Аскназий. Л.: Изд-во Ленингр. ун-та, 1949. — 141 с.

45. Исрфаилов И. Особенности права собственности на квартиру // Российская юстиция. 1995. № 1. С. 27-28.

46. Казакова А. В., Вилесова О. П. Создание отдельных видов организаций как способ оформления взаимоотношений с дольщиками при жилищном строительстве (на примере коммандитного товарищества) // Законодательство. 2003. № 10. С. 33-42.

47. Кейнс Дж. Общая теория занятости, процента и денег. (Пер. с англ. / Общ. ред. и предисл. А. Г. Милейковского и И. М. Осадчей). — М.: Прогресс, 1978.-494 с.

48. Козлова Н. В. Организационные формы предпринимательства: достоинства и недостатки // Законодательство. 1997. № 2. С. 24-33.

49. Козлова Н. В. Понятие и сущность юридического лица. Очерки истории и теории. М.: Статут, 2003. — 316 с.

50. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный). Под ред. О. Н. Садикова. -М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 1998. -XXII, 778 с.

51. Крашенинников П. В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. Изд. 2-е, стереотипное. М.: Статут, 2001. — 123 с.

52. Лапач В. А. Что такое объекты гражданских прав или «Феномен кубка Кремля» // Законодательство. 2002. № 5. С. 17-29.

53. Лапутева Е. В. Совершенствование договорных отношений в области жилищного строительства: Дис. . канд. юрид. наук. М., 2003. — 179 с.

54. Ломакин Д. В. Акционерное правоотношение. М.: Спарк, 1997. — 155с.

55. Майфат А. В. Инвестиционные отношения: понятие и некоторые особенности регулирования // Юридический мир. 1999. № 12. С. 21-29.

56. Макаров О. В. Гражданско-правовой режим предпринимательской деятельности в строительстве. Воронеж, 2001. 12,5 п.л.

57. Массе П. Критерии и методы оптимального определения капитальных вложений. / Пер. с франц. Ф.Р. Окуневой и А.И. Гладышевского. Науч. ред. и вступит, статья А.В. Жданко. — М.: Статистика, 1971. 502 с.

58. Мельник В. В. Договор простого товарищества при строительстве многоквартирных домов: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2004. — 25 с.

59. Муравьев Б. В. Договор с участие инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. № 6. С. 8-18.

60. Муравьев Б. В. Инвестиции и потребительская кооперация // Законодательство. 1999. № 9. С. 6-12.

61. Муравьев Б. В. Инвестиционное обязательство в строительстве: Дис. . канд. юрид. наук. М., 2001. 195 с.

62. Новицкая В. Н. Правовое регулирование банковских вкладов граждан: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2004. 27 с.

63. Павлодский Б. А. Правовая природа «инвестиционного контракта // Право и экономика. 2000. № 9. С. 73-74.

64. Потяркин Д. Е. Договор инвестирования при строительстве жилья: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2004. — 24 с.

65. Предпринимательское право Российской Федерации (под. ред. Е. П. Губина, П. Г. Лахно). М.: Юрист. 2003. - 999 с.

66. Рахмилович В. А. О достижениях и просчетах нового Гражданского кодекса РФ // Государство и право. 1996. № 4. С. 117-127.

67. Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. №3. С.74-78.

68. Савельев А. Б. Договор простого товарищества в российском гражданском праве // Актуальные вопросы гражданского права. / Под ред. М. И. Брагинского. Исследовательский центр частного права. Российская школа частного права. М.: Статут. 1999. — 464 с.

69. Сайфулова Л. Г. Договор долевого участия в жилищном строительстве: Дис. . канд. юрид. наук. Самара, 2001. 183 с.

70. Сайфулова Л. Г. Инвестиционный договор в гражданском праве // Проблемы развития инвестиционного права: Материалы Всероссийской научно-практической конференции 15-16 ноября 2001 года / Самарская гос. экон. акад. Самара, 2001. С. 93-94.

71. Сапрыкин П. В. Конституционно-правовые основы обеспечения права граждан на жилище в Российской Федерации: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М. 2003. 20 с.

72. Семилютина Н. Г. Инвестиции и рынок финансовых услуг: проблемы законодательного регулирования // Журнал российского права. 2003. № 2. С. 30-42.

73. Сергеев И. В., Веретенникова И. И., Яновский В. В. Организация и финансирование инвестиций: Учеб. пособие. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2003. 400 с.

74. Сердюк Е. Б. Правовое регулирование корпоративных и обязательственных отношений между акционерными обществами и акционерами: Автореф. дис. . канд. юрид. наук М., 2004. 31 с.

75. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1999. — 512 с.

76. Советское гражданское право: Учебник. Часть 1. 3 изд. перераб. и доп. / Под ред. В. А. Рясенцева. М.: Юридический мир, 1986. 558 с.

77. Советское гражданское право. Учебник. Часть 1. 2 изд. перераб. и доп. / Под ред. В. Ф. Маслова, А. А. Пушкина. Киев: Вища школа, 1983. -416 с.

78. Сокол П. В. Инвестиционный договор как гражданско-правовая форма инвестирования в жилищное строительство: Дис. . канд. юрид. наук. Самара, 2002.-210 с.

79. Сокол П. В. Правовые проблемы инвестиционного договора в сфере строительства: исторический аспект // Материалы Всероссийской научно-практической конференции 15-16 ноября 2001 года. / Самарская гос. экон. акад. Самара, 2001. С. 100-101.

80. Степанов П. В. Корпоративные отношения в гражданском праве // Законодательство. 2002. № 6. С. 35-42.

81. Степанов П. В. Корпоративные отношения в коммерческих организациях как составная часть предмета гражданского права: Дис. . канд. юрид. наук. М. 1999.- 190 с.

82. Суханов Е. А. Юридические лица (Комментарий к ГК РФ) // Хозяйство и право. 1995. № 3. С. 3-23.

83. Толковый словарь «Бизнес и право» // Справочная правовая система «Гарант». Версия от 10.02.2005.

84. Толстой Ю. К. К теории правоотношения. JL: Изд-во Ленингр. ун-та, 1959.-87 с.

85. Халфина Р. О. Общее учение о правоотношении. М.: Юридическая литература, 1974.— 351 с.

86. Хохлов В. А. Инвестиции как правовая категория // Проблемы развития инвестиционного права: Материалы Всероссийской научно-практической конференции 15-16 ноября 2001 года / Самарская гос. экон. акад. Самара. 2001. С. 113-115.

87. Чеговадзе Л. А. Действие как объект субъективного гражданского права (правовой обязанности) / «Правосудие в Поволжье» 2004. № 1. / Справочная правовая система «Гарант». Версия от 10.02.2005.

88. Чиквашвили Ш. Д. Личные и имущественные отношения в жилищных кооперативах. М.: Юридическая литература, 1973 г. 215 с.

89. Шабунова И. Н. Корпоративные правоотношения как предмет гражданского права // Журнал Российского права. 2004. № 2. С. 40-49.

90. Шарп У. Ф., Александер Г. Дж., Бейли Дж. В. Инвестиции: Пер. с англ. М.: ИНФРА-М: НФПК «HTF», 2001. - XII, 1028 с.

91. Щербинин А. Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Тюмень, 2003. 26 с.

92. Эрделевский А. О защите личных неимущественных прав акционеров // Хозяйство и право 1997. № 6. С. 69-74.

93. Юшкевич С. П. Договор строительного подряда. М.: Ось-89, 2002. -240 с.

Автор: Ащаулов, Алексей Вячеславович
Город: Оренбург
Год: 2005
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности граждан в жилищном строительстве тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности граждан в жилищном строительстве»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Ащаулов, Алексей Вячеславович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности граждан в жилищном строительстве"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности граждан в жилищном строительстве»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности граждан в жилищном строительстве»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Ащаулов, Алексей Вячеславович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности граждан в жилищном строительстве"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности граждан в жилищном строительстве»