АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовое регулирование системы отношений ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»
003449577
На правах рукописи
Лемешко Елена Николаевна
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ ОТНОШЕНИЙ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
1 6 ОКТ 2008
Москва-2008
003449577
Работа выполнена в ФГОУ ВПО «Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации» на кафедре правового обеспечения рыночной экономики.
Научный руководитель Михеева Лидия Юрьевна
доктор юридических наук, профессор
Официальные оппоненты Василевская Людмила Юрьевна
доктор юридических наук, профессор Терновая Ольга Анатольевна
кандидат юридических наук
Ведущая организация Тверской институт экологии и права
Защита диссертации состоится 31 октября 2008 года в 13.00 на заседании диссертационного совета по юридическим наукам Д 502.006.15 в Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации по адресу: 119606, Москва, проспект Вернадского, д. 84,1-ый учебный корпус, ауд. 2283.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГОУ ВПО «Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации». Автореферат разослан 30 сентября 2008 г.
Ученый секретарь диссертационного совета
В.В.Зайцев
ВВЕДЕНИЕ Актуальность темы исследования.
Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких инструментов является ипотечное жилищное кредитование как целостная взаимосвязанная система правоотношений.
Научный интерес к ипотечному жилищному кредитованию как к экономическому явлению обусловлен, в первую очередь, его огромной значимостью для развития общества. Кроме того, этот интерес связан с относительной новизной гражданско-правовой конструкции ипотеки для современной практики гражданского оборота, а также с теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога жилого помещения.
Ипотечные правоотношения - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль этого института тогда, когда состояние экономики не вполне удовлетворительно. В этом случае продуманная и эффективная система ипотечного кредитования может помочь стабилизировать положение, с одной стороны, способствуя снижению инфляции, временно «оттягивая» на себя свободные денежные средства граждан, а, с другой стороны, помогая решать социальные и экономические проблемы. Тем более важно обращение к этой теме в современной российской ситуации, когда жилищное ипотечное кредитование входит в число актуальнейших для экономики и общества задач.
Президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов 21 декабря 2005 года были утверждены направления, основные мероприятия и параметры приоритетного национального проекта " Доступное и комфортное жилье - гражданам России ", среди которых одним из наиболее важных выступает увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования.
Активное использование ипотечного жилищного кредитования обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние российской экономики в целом, банковской системы и социальных отношений с участием граждан.
С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним", Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» и целого ряда других нормативных правовых актов ситуация в сфере правового регулирования отношений ипотечного жилищного кредитования в корне изменилась. Однако их детальное изучение и в особенности правоприменительная практика наводят на мысль, что на сегодняшний день регулирование ипотечных отношений небезупречно.
Общепризнанно, что с экономической точки зрения развитая система ипотечных отношений складывается из «первого уровня» -непосредственно кредитования под залог недвижимости и «второго» -оборота возникающих у банков прав требований. Сейчас наибольшие
затруднения испытывает так называемый «второй уровень» системы, связанный с необходимостью создания правовой основы для рефинансирования «ипотечного продукта». Однако и так называемый «первый уровень» этой системы - отношения с непосредственным участием самого заемщика - изучен и урегулирован не вполне достаточно.
В этой связи феномен ипотечного жилищного кредитования как чрезвычайно сложное и структурированное правовое явление требует адекватной теоретической оценки с позиции современного гражданского права.
Цель н задачи исследования. Цель настоящего исследования -анализ гражданско-правовых отношений, входящих в систему правоотношений ипотечного жилищного кредитования. Достижение данной цели осуществлялось посредством решения следующих основных задач:
- выявление понятия, сущности и значения ипотечного жилищного кредитования как социально-экономического института;
- установление правового значения ипотечного жилищного кредитования как социально-экономического института;
- выявление исторических закономерностей становления системы правоотношений ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации;
- установление характера взаимосвязи правоотношений ипотечного жилищного кредитования;
- выявление специфики правового положения специальных субъектов правоотношений ипотечного жилищного кредитования;
- выявление обусловленной целями ипотечного жилищного кредитования специфики отдельных правоотношений с участием заемщика.
Предмет исследования. В диссертационном исследовании анализируются как отношения «первого уровня» (отношения с непосредственным участием самого заемщика), так и отношения «второго уровня», строящиеся для обеспечения эффективного рефинансирования так называемого «кредитного продукта». При этом отношениям «первого уровня» в настоящей работе уделено центральное место, поскольку именно они при устойчивом развитии позволяют в достаточной степени гарантировать реализацию конституционного права граждан на жилище.
В диссертационном исследовании проанализировано гражданско-правовое регулирование системы отношений ипотечного жилищного кредитования на основе действующего законодательства с использованием источников отечественного права советского и дореволюционного периодов, а также зарубежного законодательства и литературы. Основой для многих выводов послужила практика судебных органов и кредитных организаций в Российской Федерации в целом и на территории Алтайского края.
Теоретическая основа и методология исследования. Базой для определения основной идеи настоящей работы послужили труды
известных, ученых в области мировой экономики: А. Маршалла, Дж. Ло, А.Смита, а также российских специалистов Э.Р. Бугулова, В.А. Горемыкина, Т.Е. Грошевой, М. Дестресс, В.В. Попкова, Л.И. Рябченко, А. Смолянникова, Е.В. Черных и многих других.
Теоретической основой исследования являются в первую очередь работы ученых конца XIX - начала XX вв.: М.М. Агаркова, Ю. Барона, Б.В. Ельяшевича, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича и других. Многие выводы автора опираются на труды представителей отечественной науки гражданского и жилищного права XX в.: С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, С.П. Гришаева, Л.Г. Ефимовой, Е.А. Киндеевой, А.Н. Кичихина, П.В. Крашенинникова, И.Д. Кузьминой, В.Н. Литовкина, И.Б. Мартковича, Л.Ю. Михеевой, И.Б. Новицкого, О.М. Олейник, Е.А. Павлодского, И.С. Перетерского, В.А. Рахмиловича, Ю.В. Романца, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, P.O. Халфиной, Б.Л. Хаскельберга, H.A. Щербаковой.
При анализе современных научных позиций по проблемам ипотечного жилищного кредитования были использованы также труды P.C. Бевзенко, Е.А. Боннер, O.P. Гимадрисламовой, Е.А. Грызыхиной, А. Дубинчина, Е.В. Дударевой, Б. Завидова, H.H. Захаровой, А. Коновалова, Е.Ю. Конева, Н.В. Кравца, Е.В. Норкиной, Ю. Осадчей, И.В. Осадченко, И.В. Павловой, Д. Пашова, О.В. Поповой, Е.С. Филипповой.
В работе использованы как общие методы научного исследования (диалектический, системный и прочие), так и частно-
научные приемы - сравнительно-правовой, конкретно-исторический, формально-юридический, метод правового моделирования, лингвистический, статистический и иные методы исследования.
Научная новизна исследования. В диссертационном исследовании социально-экономический институт ипотечного жилищного кредитования рассматривается в юридическом смысле как система взаимосвязанных и взаимообусловленных отношений двух уровней.
На защиту вынесены следующие основные положения:
1. Разноуровневые правоотношения ипотечного жилищного кредитования тесно взаимосвязаны, взаимообусловлены и, хотя могут возникать в разные моменты, не развиваются автономно друг от друга. Ипотечное жилищное кредитование не может быть определено в юридическом смысле как единое правоотношение или простая совокупность договорных обязательств, это их упорядоченная система, организующим началом которой являются совпадающие интересы гражданина, государства и общества в обеспечении права гражданина на жилое помещение.
2. Выделен основной - «первый» - уровень правоотношений ипотечного жилищного кредитования (отношения «собственно кредитования»), который характеризуется участием во всех правоотношениях заемщика и особой взаимообусловленностью правоотношений, проявляющейся чаще всего в заключении соответствующих договоров (кредитного, купли-продажи, страхового) под отлагательным или отменительным условием (или условиями).
Главным желаемым для заинтересованных субъектов условием, как правило, является переход права собственности на жилое помещение к приобретателю по договору и, как следствие, возникновение права залога на указанный объект у банка (кредитной организации).
Взаимообусловленность договоров, заключаемых на «первом уровне» системы отношений ипотечного жилищного кредитования, в достаточной степени опосредована в сложившихся условиях индивидуальным договорным регулированием и не требует дополнительного отражения в законодательстве.
3. Консенсуальный характер большинства сделок, влекущих возникновение права собственности заемщика на жилое помещение, являющееся объектом его интереса, со всей неизбежностью влечет применение соответствующей конструкции займа для организации ипотечного жилищного кредитования наиболее эффективным образом - конструкции кредитного договора, который в этой сфере не относится к публичным договорам и договорам присоединения. Недопустимо считать договор, содержащий обязательство банка предоставить ипотечный кредит заемщику для приобретения жилого помещения, предварительным договором.
4. Тесная экономическая связь договора купли-продажи жилого помещения и кредитного договора отражается в том, что предмет договора купли-продажи придает кредиту целевой характер, а с моментом государственной регистрации договора может быть связано предоставление суммы кредита заемщику (или указанному им лицу). Реализуемые в правоотношении интересы продавца во многом
фактически корректируется интересами банка-кредитора, от воли которого зависят, в частности, сроки исполнения покупателем обязанности оплатить приобретаемое жилое помещение и форма расчетов между покупателем и продавцом.
5. Условие договора купли-продажи о расчетах, не являясь существенным в силу закона, становится существенным для сторон в системе правоотношений ипотечного жилищного кредитования на стадии, когда кредитный договор уже заключен, и волеизъявление продавца и покупателя (казалось бы, свободное) предопределено диктуемыми им банком условиями кредитования.
6. Правоотношения «второго уровня» системы ипотечного жилищного кредитования, в целом являясь гражданско-правовыми, подчас имеют публично-правовую окраску, поскольку связаны организующим «посредничеством» публичной власти и ее контролем (надзором). Волеизъявление непосредственного заемщика (физического лица или лиц), преследующего цель улучшения своих жилищных условий, на данном уровне системы отношений ипотечного жилищного кредитования, юридического значения не имеет.
7. Правовое положение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию характеризуется двойственностью: в его статусе сочетаются признаки банка, но в то же время в силу характера и целей его деятельности к банкам Агентство не может быть причислено. Это коммерческая организация с уникальной смешанной правоспособностью, от деятельности которой напрямую зависит успех
становления системы отношений ипотечного жилищного кредитования, в свою очередь нацеленной на реализацию политико-правовых гарантий конституционного права граждан Российской Федерации на жилище.
В работе представлены и иные выводы теоретического характера.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования
Предложенная в работе концепция социально-экономического института ипотечного жилищного кредитования как системы взаимосвязанных и взаимообусловленных правоотношений двух уровней может быть полезной для развития положений науки гражданского права о взаимосвязи гражданско-правовых договоров, а также об отдельных договорах, применяемых в отношениях ипотечного жилищного кредитования «первого уровня» (отношениях «собственно кредитования»). Кроме того, выявленная сущность и политико-правовая роль исследуемой системы может иметь значение для развития науки жилищного права.
Материалы диссертации могут быть использованы в учебном процессе при чтении курсов гражданского и жилищного права, а также специальных учебных курсов, рассматривающих систему ипотечного жилищного кредитования.
Апробация результатов исследования. Настоящая диссертация обсуждена на кафедре правового регулирования рыночной экономики
Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации. Основные положения работы освещены в докладах и сообщениях на научных и научно-практических конференциях и семинарах, в опубликованных статьях. Материалы исследования использованы при проведении со студентами занятий по курсам гражданского права.
Структура работы обоснована целью, задачами и предметом диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих 9 параграфов, и библиографического списка. Ее структура обусловлена комплексным научно-теоретическим подходом к анализу социально-экономического института ипотечного жилищного кредитования. В первой главе выявляется сущность этого явления и его роль, во второй - показывается становление системы соответствующих этому социально-экономическому феномену правоотношений, а в третьей - дается анализ наиболее значимым из них - правоотношениям «первого уровня».
СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Первая глава диссертационного исследования носит название «Предпосылки становления системы отношений ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и ее значение».
Достижение поставленных перед диссертационным исследованием целей и задач представилось невозможным без анализа экономической сущности общественных отношений, составляющих базис правового регулирования в конструкциях ипотечного
жилищного кредитования. Однако никакое экономическое явление само по себе не существует в отрыве от породивших его потребностей общества. Представляется в этой связи, что сложная система отношений, складывающихся по поводу ипотечного жилищного кредитования, обязана своим становлением не только экономическим, но и социальным предпосылкам. По этой причине социально-экономические предпосылки становления системы ипотечного жилищного кредитования, а также ее социально-экономическая сущность и значение этой системы в первом параграфе первой главы.
В этой части работы на базе исследования представлений ученых-экономистов о сущности кредита вообще и отношений ипотечного жилищного кредитования сделан вывод о том, что собственно ипотечное кредитование (непосредственно кредитование) представляет собой особую форму отношений кредита.
С учетом зарубежного опыта отношений ипотечного жилищного кредитования установлено, одноуровневая и двухуровневая системы ипотечного жилищного кредитования не являются несочетаемыми и могут функционировать в экономике страны параллельно. В последнее время континентальные европейские страны всё чаще начинают обращаться к американской и английской системе секьюритизации активов (двухуровневой системе ипотечного кредитования).
Поскольку ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации рассматривается в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации как классическая двухуровневая система, состоящая из
первичного и вторичного рынка финансовых ресурсов, в дальнейшем в работе поддерживается такой подход к анализируемым отношениям.
Сделан вывод о том, что система экономических отношений ипотечного жилищного кредитования обладает расширенным составом субъектов; целью складывающихся отношений является приобретение жилья; ипотечные жилищные кредиты всегда обеспечены жилой недвижимостью; сама система является целостным механизмом, совмещающим интересы участников системы и направленным на решение определенных социально-экономических задач, посредством выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, операций на рынке недвижимости, работы страховой инфраструктуры и строительных организаций.
Системный характер анализируемой сферы экономических отношений предопределен объективными причинами и даже признан на уровне нормативного правового акта - Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
Признавая двухуровневый характер экономических отношений ипотечного жилищного кредитования, развиваемого в настоящее время в России, все-таки следует указать, что правоотношения по поводу собственно кредитования складываются только на первом уровне отношений. Кредитованием как в юридическом смысле (статья 819 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и в экономическом смысле можно считать лишь предоставление
денежных средств на возвратной возмездной основе. Второй уровень отношений ипотечного жилищного кредитования (отношения по рефинансированию так называемого «ипотечного продукта») по сути дела представляет собой и в том. и в другом случае экономические связи, существующие и развивающиеся в отдаленной связи с первыми, на базе которых они возникли.
В то же время в первой главе сделан вывод и том, что развитая и эффективно функционирующая система ипотечного жилищного кредитования выполняет и важную политико-правовую функцию, поскольку обеспечивает гарантии реализации конституционного права на жилище одним из возможных способов - путем приобретения и осуществления права собственности на жилище. В этой связи вопросам политико-правового значения рассматриваемой системы отношений специально посвящен второй параграф первой главы «Политико-правовое значение системы отношений ипотечного кредитования как одного из способов реализации конституционного права граждан на жилище».
Глава вторая диссертационного исследования, которая носит наименование «Правовое регулирование системы отношений, возникающих в связи с ипотечным жилищным кредитованием», сосредоточила в себе основную идею о том, что социально-экономический институт ипотечного жилищного кредитования в юридическом смысле должен рассматриваться как система взаимосвязанных и взаимообусловленных правоотношений двух уровней.
Прежде всего в этой части работы проанализированы этапы создания правовых институтов и норм, регулирующих систему отношений, возникающих в связи с ипотечным жилищным кредитованием (параграф 2.1), на основе чего сделан вывод о предопределенности становления в России системы правоотношений ипотечного жилищного кредитования, базирующейся на романо-германских правовых традициях, а также о том, что основные направления реформы законодательства в сфере ипотечного жилищного кредитования, опиравшиеся в целом на Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, в принципе реализованы. Российское законодательство, с одной стороны, дает гражданам большие возможности реализовать право на жилище путем получения долгосрочного кредита, а с другой — предоставляет кредитору право вернуть невозвращенный заемщиком ипотечный жилищный кредит, потребовав обращения взыскания с этой целью на заложенное жилое помещение. Законодательная база ипотечного кредитования жилья значительно уменьшает риски граждан при приобретении жилища.
Во втором параграфе второй главы показано, что комплексный характер сложных экономических общественных отношений, складывающихся в связи с предоставлением обеспеченных ипотекой целевых кредитов для приобретения жилья или улучшения жилищных условий делает их тесно взаимосвязанными, взаимообусловленными. Такие отношения хотя и могут возникать в разные моменты, развиваться автономно друг от друга не могут. Тесная неразрывная
связь между общественными отношениями и правоотношениями, представляющими собой их правовую форму, приводит к необходимости признания системного характера не только экономических взаимосвязей ипотечного жилищного кредитования, но и соответствующих правоотношений.
Ипотечное жилищное кредитование не может быть определено и как единое правоотношение, поскольку в этих взаимосвязях участвуют разные субъекты (как отмечалось выше, заемщик, банк, страховщик и другие), каждый из которых в принципе преследует свою цель. Более того, каждый из субъектов вступает в правоотношения, которые имеют отдельный объект. Правоотношения между заемщиком и банком складываются по поводу денежных средств, между покупателем недвижимости и продавцом - по поводу перехода права собственности и т.д.
В этой связи представить себе ипотечное жилищное кредитование в виде единого обязательственного правоотношения или простой совокупности договорных правоотношений просто невозможно.
Ипотечное жилищное кредитование в юридическом смысле можно представить как систему правоотношений, следующих друг за другом или существующих одновременно и направленных на создание организационных и материальных условий удовлетворения потребности граждан в жилье.
Субъектный состав этих отношений неоднородный, но основными участниками правоотношений в ипотечном жилищном
кредитовании являются заемщики и кредиторы. Между этими лицами возникают наиболее продолжительные правоотношения, образующие основу ипотечного жилищного кредитования и сохраняющиеся на протяжении многих лет и даже десятилетий.
Из всех правоотношений, образующих ипотечное жилищное кредитование, следует особо выделить кредитные, залоговые, страховые правоотношения и правоотношения, опосредующие приобретение жилых помещений на основании договора (купля-продажа, участие в долевом строительстве). Это основа ипотечного жилищного кредитования, с ними связаны наиболее сложные вопросы теории и практики.
Анализ системы экономических взаимосвязей в ипотечном жилищном кредитовании с учетом взаимозависимости соответствующей системы правоотношений позволил придти к выводу, что на первом уровне ипотечного жилищного кредитования (отношения «собственно кредитования») центральной фигурой системы правоотношений является заемщик. Именно этот субъект вступает во все виды договорных связей на этом этапе.
Правоотношения ипотечного жилищного кредитования первого уровня характеризуются особой взаимообусловленностью, проявляющейся чаще всего в заключении соответствующих договоров (кредитного, купли-продажи, страхового) под условием (или условиями). Условие может быть отлагательным, если стороны договора поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно
пли не наступит, и отменительным, если стороны поставили в зависимость от такого обстоятельства прекращение прав и обязанностей по договору.
Таким желаемым для заинтересованных субъектов условиями, как правило, является переход права собственности на жилое помещение к приобретателю по договору и, как следствие, возникновение права залога на указанный объект у банка (кредитной организации).
Правоотношения «второго уровня» системы ипотечного жилищного кредитования, не относящиеся к собственно кредитованию, складываются без участия заемщика. Они, в целом являясь гражданско-правовыми, подчас имеют публично-правовую окраску, поскольку связаны организующим «посредничеством» публичной власти и ее контролем (надзором). Отношения «второго уровня» облекаются в правовые формы кредитных договоров, заключаемых банками-заемщиками (так называемое привлечение денежных средств), эмиссии ценных бумаг, обеспеченных так называемым «ипотечным покрытием», уступки прав залогодержателя по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой конкретных объектов жилой недвижимости, поручительства публичного субъекта по обязательствам агентства по ипотечному жилищному кредитованию и другие правовые формы. Волеизъявление непосредственного заемщика (физического лица или лиц), преследующего цель улучшения своих жилищных условий, на данном
уровне системы отношений ипотечного жилищного кредитования, юридического значения не имеет.
Специальный параграф главы второй посвящен исследованию правового положения агентства по ипотечному жилищному кредитованию и его региональных операторов. По итогам 2005 года доля ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - АИЖК) в общем количестве зарегистрированных залогов недвижимости составила в целом по России 20%, а в ряде федеральных округов превысила 35%. Региональные операторы АИЖК в настоящее время занимают лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования в субъектах РФ.
Кроме того, в правительственной Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации отмечается, что создание АИЖК в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов явилось важным шагом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования; АИЖК должно стать ключевым институциональным элементом системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования; АИЖК рассматривается в качестве основного проводника государственной политики по становлению и развитию системы рефинансирования.
В работе показано, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, будучи созданным специально для обеспечения функционирования социально-экономического института ипотечного жилищного кредитования, является единственным участником
системы правоотношений, обладающим неповторимым правовым статусом.
Правовое положение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию характеризуется двойственностью: в его статусе сочетаются признаки банка и, в то же время, в силу характера и целей его деятельности, к банкам Агентство не может быть причислено. Полагаем, что это не просто юридическое лицо со специальной правоспособностью, это коммерческая организация с уникальной смешанной правоспособностью, а от деятельности этого юридического лица напрямую зависит успех становления системы отношений ипотечного жилищного кредитования, в свою очередь нацеленной на политико-правовые гарантии конституционно-правового права граждан Российской Федерации на жилище.
В третьей, завершающей главе диссертационного исследования проанализированы особенности отдельных правоотношений, входящих в систему правоотношений ипотечного жилищного кредитования.
Кредитные правоотношения (им посвящен параграф первый третьей главы) сформировались и существуют как банковская разновидность займа. Общая конструкция займа как реального договора не в полной мере отвечала потребностям практики, лишая заемщика возможности потребовать от заимодавца обещанную сумму. Данное обстоятельство имеет большое значение для ипотечного жилищного кредитования. Поиски подходящего жилого помещения и продавца, большие затраты времени, сил и денег, риск, связанный с
заключением договора продажи единственного жилья, - все это может оказаться напрасным в результате отказа заимодавца от предоставления обещанной суммы денег. Консенсуальность купли-продажи требует соответствующую ей конструкцию займа для организации ипотечного жилищного кредитования наиболее эффективным образом. Решить эту проблему можно различными способами. Допустимо заключить предварительный договор о заключении в будущем договора займа.
М.М. Агарков писал: «Одно только выраженное банком намерение кредитовать определенного клиента без определения формы кредита во всяком случае не может обязывать банк. В договоре в этом случае не хватало бы существенного элемента - определения условий, на которых кредит открывается».
В ипотечном жилищном кредитовании используется не только новейшая правовая форма отношений займа - кредитный договор, но и договор займа в его традиционном реальном виде. Регулярно, с использованием собственных средств, такие договоры заключаются организациями, занятыми рефинансированием ипотечных кредитов.
Конструирование консенсуальной формы договора займа, которая именуется кредитным договором, - это объективно необходимый этап в развитии банковского кредитования. В ГК РФ место консенсуального предварительного договора о будущем реальном займе прочно занял консенсуальный кредитный договор. В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить
денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Именно этот вид договора получил наибольшее (по сравнению с традиционным договором займа) распространение в практике ипотечного жилищного кредитования, что обусловлено не только спецификой субъектного состава отношений ипотечного кредитования, решающей ролью банков в реализации государственных жилищных программ, но и консексуальностью кредитного договора, которая лучшим образом позволяет учесть интересы экономически слабой и уязвимой стороны - гражданина.
В науке и практике среди специалистов нет единства мнений по вопросу о принадлежности кредитного договора к числу публичных. Консенсуальность кредитного договора - это не ошибка, не заблуждение, а закономерный этап развития данного правового института. Законодатель предпочел консенсуальный кредитный договор предварительному договору о будущем займе для того, чтобы наделить заемщика правом требовать предоставления кредита по заключенному договору.
При таких обстоятельствах представляется ошибочной позиция Е.В. Дударевон, полагающей, что «момент вступления в силу ипотечного жилищного кредитного договора должен определяться моментом государственной регистрации права собственности заемщика на приобретаемое жилое помещение. Договор, содержащий обязательство банка предоставить ипотечный кредит заемщику для
приобретения жилого помещения, является предварительным»1. Подобный подход сделает абсолютно бессмысленным обращение заемщика в банк, поскольку обязанность банка по предоставлению кредита не возникнет. Условия рыночных отношений купли-продажи таковы, что редкий продавец согласится на переход права собственности на жилое помещение до момента оплаты покупной цены. Предварительный договор о заключении консенсуапьного кредитного договора, вступающего в силу после возникновения права собственности заемщика на приобретаемое жилое помещение ни разу не встречался нам в банковской практике.
Возвращаясь к вопросу о принадлежности кредитного договора к числу публичных, отметим следующее: если банк в определенной законом ситуации может отказаться от исполнения обязанности по заключенному договору, то при таких же обстоятельствах его нельзя понудить к заключению договора, при таких же обстоятельствах он вправе отказаться от заключения договора. Этот вывод не находит закрепления в законе, но такой вывод был бы единственным верным, пожелай кто-нибудь из заемщиков понудить банк к заключению кредитного договора. В то же время, согласно ст. 426 ГК РФ отказ коммерческой организации от заключения публичного договора допускается только в одном случае, - если отсутствует возможность предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы. Таким образом, право на отказ от заключения публичного договора возникает у
1 Дударева Е В Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования Автореф каяд дисс М , 2007 С 8
коммерческой организации лишь при отсутствии возможности исполнить этот договор. Иных оснований для отказа в нормах ГК РФ о публичном договоре не предусмотрено. По смыслу ст. 821 ГК РФ, банк, имея возможность предоставить кредит, вправе его не предоставлять. В этой части обнаруживается несоответствие правил о кредитном договоре понятию публичного договора, что можно объяснить отказом законодателя признавать кредитный договор публичным договором. Следует безоговорочно согласиться с В.В. Витрянскнм в том, что деятельность банков по заключению кредитных договоров и предоставлению кредитов по своему характеру никак не может быть признана деятельностью, которая должна осуществляться в отношении каждого потенциального заемщика, кто к нему обратится.
В первом параграфе третьей главе обосновывается и невозможность причисления кредитного договора к договорам присоединения. В современной литературе высказывается мнение о том, что кредитный договор в сфере ипотечного жилищного кредитования следует отнести к договорам с участием гражданина-потребителя. В целом такая позиция, на наш взгляд, обусловлена сложившимся в судебной практике представлением о финансовых услугах как услугах потребительских, выраженным в позиции Верховного Суда Российской Федерации: «Отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров на оказание финансовых услуг, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд
потребителя - гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в том числе предоставление кредитов, открытие и ведение счетов клиентов - граждан, осуществление расчетов по их поручению». Однако нам представляется, что подобного рода подход к пониманию потребительских услуг является излишне широким.
Проанализирован также целевой характер кредитного договора, его существенные условия, проблема изменения процентной ставки и другие аспекты кредитного правоотношения в системе ипотечного жилищного кредитования.
Второй параграф третьей главы посвящен залоговому правоотношению. След древнего воззрения на связь залога с заемными (кредитными) отношениями усматривается и в ныне действующем законодательстве. Так, например, в пункте 1 статьи 33 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» залог недвижимого и движимого имущества указан первым в открытом перечне способов обеспечения возвратности кредитов.
В современных условиях залог занимает особое место среди способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств.
Анализ сложившейся практики ипотечного жилищного кредитования показал, что соответствие договоров друг другу в этой системе достигается вовсе не тем, что в их заключении участвуют три стороны. Договор купли-продажи потому соответствует кредитному договору, что заемщик по кредитному договору берет на себя перед банком обязательство заключить в качестве покупателя договор
купли-продажи на определенных условиях, предусмотрев, в частности, применение к отношениям сторон ст. 77 Закона об ипотеке и отказ применять ст. 488 ГК РФ. Продавец вправе не заключать договор на таких условиях, но, будучи лицом, заинтересованным в продаже жилого помещения, соглашается на условия, предлагаемые покупателем, рассчитывая на быстрое получение покупной цены. Продавец в ипотечном жилищном кредитовании разумно исходит из того, что право залогодержателя ему не понадобится.
В связи с вышеизложенным представляется, что взаимообусловленность кредитного и иных договоров, заключаемых на «первом уровне» системы отношений ипотечного жилищного кредитования, в достаточной степени опосредована в настоящее время индивидуальным договорным регулированием и не требует дополнительного отражения в законодательстве. Общие нормы о сделках под условием, а также общие положения об обязательствах в достаточной мере обеспечивают связь кредитного правоотношения и договора купли-продажи.
Акцессорный характер договора о залоге по отношению к кредитному договору обусловливает такие его черты в сфере ипотечного жилищного кредитования, как вступление в силу не ранее кредитного договора, прекращение в связи с исполнением обязательств заемщика, а также иные известные и вытекающие из статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации свойства. В этой связи полагаем возможным присоединиться ко мнению Е.Ю. Конева о том, что ипотека не может возникнуть ранее основного
обязательства, как это допускает пункт 3 статьи 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»2.
Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной, к числу основных проблем оборота которой в настоящее время относят систему учета прав по закладной. В работе использован проект федерального закона, предполагающий введение депозитарного учета закладных и высказано предположение о том, что в результате предлагаемых изменений модель закладной приближается к бездокумектарным ценным бумагам-, ведь манипуляция с самой ценной бумагой как материальным объектом потребуется лишь один раз - при ее составлении.
Третий параграф третьей главы посвящен специфике страхового правоотношения в системе ипотечного жилищного кредитования. Исследование показало, что взаимосвязь кредитного договора и договора страхования проявляется, как правило, в особых основаниях досрочного прекращения последнего, к которым относится, например, досрочное полное погашение заемщиком обязательства по кредитному договору, и, как следствие, прекращение ипотеки в отношении жилого помещения.
Завершает работу параграф, в котором анализируется специфика некоторых договоров, на основании которых возникает право собственности на жилое помещение, в системе правоотношений ипотечного жилищного кредитования.
1 Конев Е Ю Гражданско-правовая ответственность по договору ипотеки вопросы теории и практики Автореф канд дисс Белгород, 2004 С б
В ипотечном жилищном кредитовании цели использования кредитных средств определяются по-разному: ремонт или строительство жилья заемщиком, приобретение жилого помещения на вторичном рынке, участие заемщика в долевом строительстве многоквартирного дома. Получение кредита на приобретение жилого помещения или на участие в долевом строительстве неизбежно приводит к появлению в системе правоотношений новых элементов в виде обязательств из договора купли-продажи или из договора участия в долевом строительстве - наиболее распространенных в последние годы договорных форм.
Тесная экономическая связь договора купли-продажи и кредитного договора отражается в содержании этих договоров. Сведения о приобретаемом жилом помещении включаются в кредитный договор, что и придает кредиту целевой характер. Подписанием договора купли-продажи и его государственной регистрацией может быть обусловлено фактическое предоставление суммы кредита в распоряжение заемщика (посредством зачисления суммы кредита на ссудный счет заемщика). В то же время, кредитные отношения оказывают заметное влияние на содержание договоров купли-продажи. Продавец жилого помещения фактически оказывается «втянут» в отношения между банком-кредитором и заемщиком-покупателем. Речь не идет о том, что он приобретает какие-либо права и обязанности в кредитных обязательствах, но совершенно очевидно, что его правовое положение в отношениях купли-продажи во многом корректируется интересами банка-кредитора. Не вступая в
непосредственный контакт (если не считать краткий миг исполнения банком поручения клиента-заемщика о перечислении суммы кредита на счет продавца жилого помещения) банк-кредитор и продавец жилого помещения вынуждены сверять собственные интересы, в чем-то уступая друг другу. Особенности купли-продажи жилых помещений, вызванные участием покупателя в кредитных отношениях, требуют специального рассмотрения.
Содержание кредитных правоотношений оказывает влияние на решение следующих вопросов:
- о сроках исполнения покупателем обязанности оплатить приобретаемое жилое помещение;
- о форме расчетов между покупателем и продавцом. Кроме того, как уже было отмечено ранее, содержанием кредитных отношений предопределены специфическое условие купли-продажи о залогодержателе приобретаемого жилого помещения.
Условие договора купли-продажи о расчетах, не являясь существенным в силу закона, вынужденно становится существенным для сторон в системе правоотношений ипотечного жилищного кредитования. По сути дела, это центральная проблема данных правоотношений на стадии, когда кредитный договор уже заключен и волеизъявление продавца и покупателя (казалось бы, свободное), предопределено диктуемыми им банком условиями кредитования.
В последнее время все чаще, стремясь развеять опасения продавцов жилых помещений и вовлечь в сферу ипотечного жилищного кредитования как можно большую часть рынка жилья,
банки предлагают клиентам использовать аккредитивную форму безналичных расчетов. Существуют все основания утверждать, что на практике инициаторами использования аккредитивной формы расчетов в ипотечном жилищном кредитовании выступают банки и иные профессиональные участники рынка недвижимости, содействующие развитию ипотечного жилищного кредитования. Заключая кредитный договор, банк предлагает заемщику использовать аккредитив в расчетах с продавцом жилого помещения. Таким образом, банк-кредитор выступает в расчетных правоотношениях в качестве банка-эмитента. Поскольку банк организует весь процесс ипотечного кредитования вплоть до оформления всех документов, постольку, как правило, кредитным договором и договором купли-продажи предусмотрено, что продавец жилого помещения открывает свои текущий и аккредитивный счета в этом же банке. Таким образом, банк-кредитор выступает еще и в качестве исполняющего банка. Совмещение функций исполняющего банка и банка-эмитента допускается ст. 867 ГК РФ. Теоретически, продавец жилого помещения может открыть счета в другом банке, но на практике он принимает условия, предложенные банком-кредитором.
Практика использования аккредитивной формы расчетов в ипотечном жилищном кредитовании находится в стадии становления и не лишена недостатков. Специальная нормативно-правовая основа для таких расчетов отсутствует, что компенсируется детальным описанием расчетов в локальных актах, принимаемых отдельными банками. Анализ практики расчетов с использованием
предоставленного банком сейфа позволяет сделать вывод, что выбор такой формы расчетов наличными является способом обеспечения исполнения обязательств. В этом смысле существует сходство между арендой банковского сейфа и расчетами с использованием безотзывного покрытого аккредитива: покупатель резервирует денежные средства, соглашаясь на ограниченный доступ к ним в течение определенного времени; продавец получает существенную гарантию платежа.
Положения диссертационного исследования, освещающие участие в долевом строительстве как разновидность правоотношений в системе ипотечного жилищного кредитования, по большей части затрагивают природу этого договора и вытекающие из нее последствия для кредитного договора. Высказано суждение о том, что существуют все основания утверждать, что законодательная модель договора участия в долевом строительстве - это модель обязательства подрядного типа. Застройщика по договору участия в долевом строительстве можно рассматривать как генерального подрядчика по договору подряда, с учетом специфики договоров участия в долевом строительстве. Можно назвать и некоторые другие сходства: обязанность застройщика (подрядчика) передать, а участника (заказчика) принять результат работы; право участника (заказчика) контролировать ход работ, а застройщика (подрядчика) обеспечить возможность такого контроля; обязанность участника (заказчика) оплатить работу; право участника (заказчика) отказаться от договора при определенных условиях. Однако существуют и отличия.
Обязанности заказчика значительно шире, чем обязанности участника. В отличие от участника заказчик обязан оказывать содействие подрядчику; предоставить участок под строительство; осуществлять транспортировку грузов, временную подводку сетей энерговодоснабжения; предоставлять во временное пользование подрядчику здания и сооружения, необходимые для осуществления строительства.
Наличие застройщика в правоотношении вносит некоторые коррективы в процесс ипотечного жилищного кредитования. Застройщик может выступить «поставщиком» клиентов-заемщиков для банка. С другой стороны, использование механизма ипотечного жилищного кредитования позволяет застройщику быстрее получить необходимые объемы финансирования для завершения строительства. Оба эти обстоятельства могут привести к согласованной деятельности банка и застройщика на основе заключенного между ними договора. Согласованные действия банка и застройщика естественным путем приводят к появлению в договорах участия в долевом строительстве отдельных положений, отражающих интересы банка; в целом, кредитные отношения банка и заемщика как участника долевого строительства оказывают влияние на договор участия в долевом строительстве.
В то же время необходимо прямо признать, что приобретение жилого помещения с использованием договора долевого участия существенно откладывает момент возникновения у банка права залога, что влечет дополнительные риски для банка.
Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах автора:
1. Лемешко E.H. Проблемы гражданской правосубъектности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и его региональных операторов // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. № 8. С. 122-127.
2. Лемешко E.H. Заключение кредитного договора в ипотечном жилищном кредитовании: проблемы теории и практики // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. № 5.59-65.
3. Лемешко E.H. Отдельные формы расчетов при ипотечном жилищном кредитовании // Право и экономика. 2006. № 12. С. 64-68.
4. Лемешко E.H. Удовлетворение потребностей граждан в жилье через систему ипотечного кредитования: анализ законодательства // Цивилистические заметки. Вып. 3. Субъекты частно-правовых отношений. Сборник научных статей. Барнаул. Изд-во Алт.ун-та 2007. С.86-95.
5. Лаптева E.H. Жилое помещение как объект гражданских прав // Актуальные проблемы частноправового регулирования. Материалы Всероссийской IV научной конференции молодых ученых. Самара. Изд-во Самарского университета. 2004 г. С. 190-193.
Автореферат
Диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Лемешко Елена Николаевна
Тема диссертационного исследования «Гражданско-правовое регулирование системы отношений ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»
Научный руководитель Михеева Лидия Юрьевна - доктор юридических наук, профессор
Изготовление оригинал-макета Лемешко Елена Николаевна
Подписано в печать ¿¿7* /"-Р^- Тираж с/^экз.
Усл. п.л. // т
ФГОУ ВПО «Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации»
Отпечатано ОПМТ РАГС. Заказ № 4*1/
119606 Москва, пр-т Вернадского, 84
