Правовое регулирование рынка ипотечных ценных бумаг

Владыкин, Андрей Александрович

Правовое регулирование рынка ипотечных ценных бумагтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование рынка ипотечных ценных бумаг»

НадфЯвахфукописи

Владыкин Андрей Александрович

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ

Специальность 12 00 03 - гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва - 2007

ООЗ

003174295

Диссертация выполнена на кафедре гражданского права и правовой охраны интеллектуальной собственности Российского государственного института интеллектуальной собственности

Научный руководитель: кандидат юридических наук,! доцент

Ларин Александр Юрьевич

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Павлов Владимир Павлович

кандидат юридических наук, доцент Павлов Александр Викторович

Ведущая организация: Негосударственная автономная некоммерческая образовательная организация Институт бизнеса и политики (ИБП)

Защита диссертации состоится 14 ноября 2007 года в 13 00 часов на заседании диссертационного совета К 401 001 01 при Российском государственном институте интеллектуальной собственности по адресу 117279, г Москва, ул Миклухо-Маклая, д 55 а

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российского государственного института интеллектуальной собственности по адресу 117279, г Москва, ул Миклухо-Маклая, д 55 а

Автореферат разослан «14» октября 2007 года

Ученый секретарь Диссертационного совета кандидат юридических наук, доцент

ущ И А Носова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования обусловлена, прежде всего, тем, что важнейшей мерой реализации современной жилищной политики является создание единой государственной ипотечной системы с учетом передового опыта развитых стран и национальных особенностей России В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования и увеличения объемов жилищного строительства Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения на жилье, непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования Объем рынка ипотечного кредитования в России в 2007 году составил более 200 млрд рублей, почти в два раза превысив показатели, запланированные в концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, утвержденной в июне 2005 года1

Очевидно, что полноценное функционирование экономики невозможно без формирования, развития и поддержания ипотечного рынка и его составляющих Это означает, что решение жилищных проблем через систему ипотечного кредитования является наиболее предпочтительным и перспективным

В развитых странах ипотечный кредит очень широко распространён и является неотъемлемым финансовым инструментом воздействия на экономику, стимулируя её рост и повышая устойчивость Эти два фактора обусловливают актуальность применения системы ипотечного кредитования в экономике современной России

1 Российская газета 2 марта 2007 г

сийских условиях экономика нуждается в новых инструментах привлечения инвестиций Институт ипотеки может решить эти насущные для России проблемы

Именно развитие рынка ипотечных ценных бумаг является основным фактором, определяющим масштабы и параметры систем ипотечного кредитования

Новым этапом развития системы рефинансирования стало принятие в 2005 году Правительством РФ Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов Концепция определила роль государства на современном этапе развития ипотечного кредитования, которая заключается не только в совершенствовании законодательной базы, позволяющей обеспечить надежную защиту инвесторов, но и в предоставлении государственной поддержки в виде прямых инвестиций и государственных гарантий для обеспечения притока долгосрочных и максимально дешевых средств частных консервативных инвесторов в сектор ипотеки

Принятые в июле 2006 г поправки2 в текст Федерального закона от 11 ноября 2003 г № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» представляют собой очередной шаг на пути развития рынка ипотечных ценных бумаг в России Указанные поправки расширяют возможности работы с ипотечными облигациями, а также делают реальным формирование инвестиционного портфеля с разным уровнем риска В то же время некоторые аспекты Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» нуждаются в дальнейшей доработке и совершенствовании' Все это порождает определенные проблемы при применении законодательства на практике

Наряду с этим представляется неполной научная разработанность проблемы В настоящее время отсутствуют комплексные исследования, адресно посвященные правовому регулированию рынка ипотечных бумаг в Российской Федерации с учетом норм обновленного законодательства

2 Федеральный закон от 27 июля 2006 г N 141-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах"//С3 РФ 2006 №31 Ст 3440

Отмеченные обстоятельства определили выбор темы диссертационного исследования, свидетельствуют о ее актуальности и практическом значении

Целью диссертации является разработка предложений и рекомендаций по совершенствованию и повышению эффективности правового регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, с учетом опыта развитых зарубежных стран

Для достижения указанной цели были поставлены следующие взаимосвязанные задачи

• исследование генезиса (становления) системы организации российского рынка ипотечного кредитования и разработка определения системы ипотечного кредитования,

• анализ недостатков действующего законодательства, регламентирующего деятельность рынка ипотечных ценных бумаг с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 27 июля 2006 г №141-ФЗ,

• выявление конкретных направлений, мероприятий, механизмов, разработка, реализация и дальнейшее развитие которых необходимы для формирования полноценного рынка ипотечных ценных бумаг в Российской Федерации,

• разработка предложений и рекомендаций по совершенствованию законодательства в сфере правового регулирования рынка ипотечных ценных бумаг с учетом опыта правового регулирования данной сферы отношений в развитых зарубежных странах (в частности, в Соединенных Штатах Америки)

Объект диссертационного исследования - правоотношения, возникающие в процессе правового регулирования рынка ипотечных ценных бумаг

Предмет диссертационного исследования - комплекс теоретических положений, на которых основано современное правовое регулирование оборота ипотечных ценных бумаг, а также практика толкования и применения норм действующего законодательства, регулирующего данные отношения

Методологической основой исследования является общенаучный диалектический метод познания, а также частно-научные методы сравнительно-исторического, системного и формально-логического анализа То обстоятельство, что предметом исследования явились проблемы, поставленные на стыке

гражданского и жилищного права, предопределило комплексный подход к исследованию и применению сравнительно-правового анализа соответствующего законодательства

Теоретическую основу исследования составили труды советских, российских ученых, посвященные различным аспектам рассматриваемого правового института Т Е Абовой, М М Агаркова, В В Бандурина, Л В Гантовера, Р Гимолеева, Л Ю Грудцыной, В В Гущина, В Дегио, А В Деева, В С Ема, Б В Завидова, А Н Зак, К И Карабановой, Г В Ковалишиной, М Н Козловой, Г Ласк, 3 П Лукиной, К В Ненашевой, И В. Павловой, Е Б Покопцевой, И А Ра-зумовой, Н И Ризун, Е С Роговой, Н Н Рогожиной, В В Смирнова, О Ю Скворцова, Г Суворова, В И Таранкова, Г А Цылиной, А В Черных и многих других

В числе информационных источников диссертации использованы

а) данные, опубликованные в монографиях, журнальных статьях, научных докладах и отчетах, а также материалы научных конференций,

б) кодексы, законы, законодательные и иные нормативные акты,

в) материалы судебной практики федеральных судов общей юрисдикции и арбитражных судов Российской Федерации,

г) материалы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

Теоретическая значимость диссертационной работы заключается в

том, что сформулированные в ней теоретические положения могут быть использованы в целях дальнейшего исследования актуальных проблем правового регулирования рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации и за рубежом

Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что в ней впервые проведено комплексное монографическое исследование правового регулирования рынка ипотечных ценных бумаг на основе действующего отечественного законодательства (в частности, с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 27 июля 2006 г №141-ФЗ «О внесении изменений в

Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах») и правоприменительной практики

Практическая значимость исследования состоит в том, что содержащиеся в нем выводы и предложения могут способствовать совершенствованию законодательства, регулирующего управление рынком ипотечных ценных бумаг Основные выводы и результаты исследования могут быть использованы в практической деятельности судов, в научных исследованиях и учебном процессе при проведении семинарских занятий по гражданскому праву

Апробация результатов исследования.

Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права и правовой охраны интеллектуальной собственности Российского государственного института интеллектуальной собственности Важнейшие положения диссертации изложены в докладе на Первой всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы интеллектуальной собственности» 19-20 октября 2006 г

Основные положения работы нашли отражение в семи опубликованных работах автора общим объемом 27 п л

Выводы и предложения, выносимые на защиту

1) Авторское определение системы ипотечного кредитования система ипотечного кредитования представляет собой совокупность урегулированных законодательными и договорными нормами отношений, связанных с приобретением недвижимости на заемные средства, полученные по кредитному договору либо договору целевого займа, выдача которых обусловлена и обеспечена ипотекой в силу закона с возможностью рефинансирования выданных кредитов или займов

2) Изменения, внесенные Федеральным законом от 27 июля 2006 г №141-ФЗ, оставили за рамками правового регулирования ряд вопросов в рамках самого ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» Так, хотя в Законе после внесения изменений прямо указывается на необходимость соблюдения очередности в отношении субординированных выпусков при досрочном погашении облигаций

(п 2 ст 11 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах») и при обращении владельцами облигаций взыскания на ипотечное покрытие (п 3 ст 15 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»), однако механизм и порядок удовлетворения соответствующих требований владельцев в соответствии с установленной очередностью остается неурегулированным В настоящее время представляются назревшей необходимость разработка и принятие нормативного акта (в виде постановления Министерства финансов РФ) «О мерах по урегулированию прав владельцев имущества, составляющее ипотечное покрытие при переходе его в общую долевую собственность владельцев облигаций», направленного на конкретизацию указанного механизма В этом акте должны быть регламентированы законодателем конкретные механизмы реализации прав владельцев на имущество, составлявшее ипотечное покрытие при его переходе в общую долевую собственность владельцев облигаций в соответствии с п 2 ст 15 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»

3) Для формирования полноценного рынка ипотечных ценных бумаг в России представляется необходимой реализация на практике следующих мероприятий

• обеспечение возможности инвестирования в ипотечные ценные бумаги средств крупных институциональных инвесторов Представляется необходимым максимальное расширение базы инвесторов в ипотечные ценные бумаги и облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, обеспеченные государственными гарантиями Российской Федерации, за счет снятия ограничений на инвестирование в данные инструменты средств пенсионных накоплений и страховых резервов Такое расширение может быть реализовано путем разработки и принятия постановления Правительства РФ «О регулировании механизма инвестирования средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги» Принятие такого нормативного акта позволит сделать норму пункта 10 части первой статьи 26 ФЗ от 24 июля 2002 г N 111-ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопитель-

ной части трудовой пенсии в Российской Федерации» реально работающей, действующей и применяющейся в практической деятельности

• разработка и внедрение механизмов повышения кредитного качества ипотечных ценных бумаг (введение в гражданское законодательство правового института специальных обеспечительных банковских счетов «эскроу» по условной аналогии с закрепленными в действующем законодательстве правилами, по которым действуют доверительные управляющие и брокеры в отношении клиентских счетов С законодательной точки зрения это возможно реализовать путем дополнения главы 45 «Банковский счет» Гражданского кодекса РФ специальной статьей, посвященной договору обеспечительного банковского счета Такой договор должен быть двухсторонним, в нем должно быть предусмотрено право названного в договоре лица - выгодоприобретателя - требовать совершения операций по данному счету Целью заключения подобного договора может являться обеспечение обязательств владельца счета по ипотечному кредиту перед выгодоприобретателем),

• увеличение инвестиционного спроса на ипотечные ценные бумаги за счет стандартизации ипотечных кредитов и эффективного формирования пулов ипотечных кредитов (требуется дальнейшее совершенствование Стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) в целях приведения в соответствии с законодательством, сокращения временных и транзакционных издержек и повышения оборачиваемости инвестируемых средств)

4) В секьюритизации ипотечных кредитов заключен немалый потенциал для дальнейшего законодательного совершенствования Если рассматривать секьюритизацию не только как на инструмент рефинансирования ипотеки, то очевидной становится необходимость создания законодательных условий для развития секьюритизации других видов активов, в том числе принятия некоторых «универсальных» правовых норм для секьюритизации Поддерживается точка зрения ФСФР России, в соответствии с которой необходимы разработка и принятие Федерального закона «О секьюритизации активов» Предметом регу-

лирования такого закона могло бы стать особое регулирование инструментов секьюритизации, включая государственный контроль за распоряжением обеспечительными активами и установление специальных требований к раскрытию информации со стороны эмитентов этих ценных бумаг Основной идеей и целью законопроекта о секьюритизации активов должно стать создание условий для финансирования или рефинансирования компаний, генерирующих доход, через выпуск облигаций или иных ценных бумаг Задача такого закона - создание эффективного правового регулирования процесса секьюритизации, обеспечивающего как привлечение в российскую экономику дополнительных финансовых ресурсов, так и расширение круга доступных для инвесторов ценных бумаг Позиция отдельных исследователей (в частности, О Иванова), заключающаяся во взгляде на задачи законодательного обеспечения механизма секьюритизации активов как на «вспомогательные задачи» при внедрении «сложной и многоплановой техники финансирования»3, представляется не совсем верной Для того, чтобы секьюритизация активно применялась в отечественном гражданском обороте, необходимо прежде всего решить именно совокупность задач юридического характера

5) Предложено дополнить Гражданский кодекс РФ специальной статьей (ст 860а), посвященной договору обеспечительного банковского счета, которая могла бы быть изложена в следующем виде

«Статья 8604 Обеспечительный банковский счет

1 Обеспечительный банковский счет открывается банком клиенту (владельцу счета) в целях осуществлений операций с денежными средствами, не являющимися денежными средствами клиента (владельца счета)

2 В договоре обеспечительного банковского счета должно быть указано лицо, являющееся владельцем денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете, либо иные лица, в адрес которых должно осущест-

3 Иванов О Ипотечные ценные бумаги миф или реальность'' // Рынок ценных бумаг 2005

№23-24 С 62

вляться перечисление денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете (выгодоприобретатели)

3 В договоре обеспечительного банковского счета может быть предусмотрена необходимость получения согласия владельца денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете, и (или) выгодоприобретателя на списание средств с обеспечительного банковского счета по распоряжению клиента

В случаях, предусмотренных договором обеспечительного банковского счета, владелец денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете, и (или) выгодоприобретатель обязаны предоставить согласие на списание средств с обеспечительного банковского счета В случае неправомерного отказа в предоставлении такого согласия решение о списании денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете, принимается в судебном порядке без учета мнения указанного лица (лиц)

4 Банк обязан по письменному требованию владельца денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете, и (или) выгодоприобретателя предоставлять им информацию об остатках денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете, об операциях по обеспечительному банковскому счету и предъявленных к нему требованиях, запретах и ограничениях, наложенных в установленном законом порядке на обеспечительный банковский счет

5 Если иное не предусмотрено законом или договором, клиент (владелец счета) не вправе без согласия владельца денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете, и (или) выгодоприобретателя расторгать договор обеспечительного банковского счета или совершать иные действия, влекущие его досрочное прекращение

6 Правила настоящей главы распространяются на обеспечительные банковские счета, если иное не предусмотрено настоящей статьей, федеральным законом, либо иными нормативно-правовыми актами»

Также предлагается внести изменения в статью 858 ГК РФ «Ограничение распоряжения счетом», изложив ее в новой редакции Статья 858 Ограничение распоряжения счетом

Ограничение прав клиента на распоряжение денежными средствами, находящимися на счете, не допускается, за исключением следующих случаев наложения ареста на денежные средства, находящиеся на счете, приостановления операций по счету, в случаях предусмотренных законом,

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом в отношении обеспечительных банковских счетов»

Структура диссертации обусловлена целью и поставленными задачами исследования Диссертация состоит из введения, трех глав, а также списка использованных нормативно-правовых актов и литературы

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы диссертационного исследования, определяются его объект, предмет, задача и цели, раскрывается научная новизна, приведены сведения об апробации полученных результатов

В первой главе - «Институциональные особенности организации ипотечного кредитования и механизмов формирования ресурсов ипотечного кредитования в России» — исследуются генезис системы организации российского рынка ипотечного кредитования и субъекты рынка ипотечного кредитования в России

В первом параграфе - «Генезис (становление) системы организации российского рынка ипотечного кредитования» - проводится анализ истории становления и развития российского рынка ипотечного кредитования, начиная со времен дореволюционной России

Отмечается, что ипотечное кредитование не является для отечественной правовой системы чем-то чуждым, привнесенным из зарубежных стран Система ипотечного кредитования существовала еще в дореволюционной России Также отмечается, что Российская дореволюционная ипотечная система, похожа на современную американскую систему ипотеки

К 1917 г в России существовала развитая система ипотечного кредитования, которая имела законодательное обеспечение и была хорошо организована В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства По объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всеми европейскими странами

Многовековая история российской правовой науки и практики отечественного законотворчества знает немало проектов законодательных актов, кото-

рые были призваны в свое время создать полноценную правовую систему регулирования рынка ипотечного кредитования, однако ни одному из таких проектов (за исключением норм, помещенных во втором разделе книги 4 тома X Свода законов Российской Империи и норм, рассредоточенных по множеству актов — таким, как Устав кредитный, Устав торговый, Устав гражданского судопроизводства и т д), не суждено было стать законом

После Октябрьской революции 1917 г в России были полностью ликвидированы ипотечные кредитные организации, так же как и само право на частную собственность В Советской России с принятием Гражданского кодекса РСФСР 1922 г, который в условиях национализации земли на долгие годы упразднил деление имущества на движимое и недвижимое, ни о какой ипотеке речь идти не могла Длительное время залог вообще (и в том числе залог недвижимости, в частности) не играл в нашей стране какой-либо значимой роли

С начала 1990-х годов ситуация стала меняться «сама жизнь в России с ее стихийными законами рынка заставила законодателя издать целый пакет правовых документов, регулирующих залог»4, в том числе и залог недвижимости Логичным стало в этих условиях появление в 1992 г Закона Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992 г №2872-1

Особенно важным для развития законодательства об ипотеке было принятие части первой Гражданского кодекса РФ ГК РФ существенным образом пересмотрел ранее зафиксированные в Законе «О залоге» положения, а ст 4 Вводного закона установила, что с момента введения в действие части первой ГК РФ положения ранее принятых законов подлежат применению только в части, не противоречащей кодексу Таким образом, структура законодательства о залоге в целом была усложнена, что неизбежно привело к возникновению проблемы правильного применения такого законодательства

20 июля 1998 г вступил в действие Федеральный закон от 16 июля 1998 г №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), имеющий неоспоримо серьезное значение для развития рыночных экономиче-

4 Завидов Б В Анализ залога в гражданском праве России - М , 1999 С 6

ских отношений, как и всякий базовый закон, затрагивающих сферу имущественных правоотношений

11 ноября 2003 г был принят Федеральный закон N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (далее - Закон №152-ФЗ), который предусмотрел появление двух новых ипотечных ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия, призванных оживить вторичный рынок ипотечных кредитов Данный вариант Закона смешал две ипотечные модели -германскую и американскую Смешение моделей проявляется в том, что ипотечные ценные бумаги будет разрешено выпускать как универсальным банкам (немецкая модель), так и специальным агентам (американская модель) Закон №152-ФЗ призван создать эффективный механизм рефинансирования, с помощью которого осуществлялся бы приток средств с финансового и инвестиционного рынков в сферу долгосрочного жилищного ипотечного кредитования Принятие Закона № 152-ФЗ явилось началом нового этапа создания реально существующей и эффективной системы ипотечного кредитования Достижение указанной цели невозможно без появления и развития рынка ипотечных ценных бумаг

Во втором параграфе — «Субъекты рынка ипотечного кредитования в России» — рассматриваются субъекты (участники) рынка ипотечного кредитования в России с учетом положений действующего законодательства

Основные участники первичного ипотечного рынка — это кредитор и заемщик, вступающие в договорные отношения друг с другом Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который оформляется в форме закладной Использование термина «закладная» по отношению к кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является непременным и ключевым условием заключения договора На вторичном рынке участниками процесса ипотечного кредитования становятся ипотечный кредитор (агент), заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие

кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население Каждый участник ипотечного рынка имеет свои собственные цели При согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития

В настоящее время, на отечественном рынке ипотечного кредитования могут действовать следующие основные участники

1 Заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения недвижимости Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемой недвижимости (ипотека)

2 Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению

3 Кредиторы-банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы)

4 Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты населению

5 Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

6 Страховые компании, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка

7 Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки недвижимости, являющейся предметом залога при ипотечном кредитовании.

8 Риэлторские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья

9 Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др

10 Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т д, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью

Таким образом, можно придти к выводу о том что, среди участников ипотечного рынка можно выделить институты, выполняющие отдельные функции организаторов ипотечных кредитов, инвесторов, посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов, посредников, осуществляющих секьюрити-зацию ипотечных кредитов

Во второй главе диссертации — «Организация рынка ипотечного кредитования в развитых странах (на примере США)» - исследуется сущность и особенности американской модели ипотечного кредитования, а также организация вторичного ипотечного рынка в США

В первом параграфе — «Сущность американской модели ипотечного кредитования» — отмечается, что крупнейшим в мире ипотечным рынком является ипотечный рынок США Это один из наиболее развитых и сложных как по форме организации, так и по видам финансовых и ипотечных инструментов рынок

В правовом регулировании ипотеки в различных штатах США наряду с различиями можно выделить общие черты

Во-первых, ипотека является способом обеспечения исполнения основного обязательства Основным обязательством может выступать не только денежное требование Законодатели специально не оговаривают, какие обязательства могут обеспечиваться ипотекой

Во-вторых — это несамостоятельное значение ипотеки Ипотека не может быть установлена сама по себе, она всегда обеспечивает основное обязательство Оформляться ипотека может как в том же договоре, на основании которого возникает основное требование, так и в самостоятельном договоре

В-третьих, ипотека может устанавливаться на недвижимое и движимое имущество

В-четвертых, ипотека не требует личного исполнения должником своего обязательства, если только это специально не предусмотрено в договоре

Законодательная практика штатов обычно выделяет общую и специальную ипотеку В американской правовой литературе ипотека классифицируется по трем основаниям 1) в соответствии со способом исполнения основного обязательства, 2) по количеству участвующих кредиторов, 3) по целевому назначению ипотеки5

В настоящее время в США, существует большое количество ипотечных структур В их число входят как агентства различного уровня, так и частные участники рынка Существуют, например компании, специализирующиеся на формировании пулов ипотек для последующей их перепродажи Fannie Мае, Ginme Мае и аналогичным участникам рынка, компании, занимающиеся только проверкой юридической чистоты правового титула недвижимости, и так далее Особое место занимают такие организации, как Департамент жилищного строительства и городского развития (Housing and Urban Development Department - HUD) Основной целью деятельности HUD является достижение наилучших форм выполнения основных правительственных программ, которые предусматривают оказание помощи городскому строительству и развитию других населенных пунктов, оказание помощи Президенту в достижении макси-

5 Principles of Real Estate Law Ednal, Hebard, Lerald Smeisel Sehenkman Publishing Company, 1964

мальной координации различных форм деятельности на федеральном уровне HUD является федеральным агентством, в его состав входят Федеральная Жилищная Администрация и Ginnie Мае

Суть двухуровневой модели рынка ипотечного кредитования, заключается в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам Причем речь идет об ипотечных кредитах, соответствующих строгим стандартам агентств различных уровней Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами переуступить на вторичном рынке инвесторам, сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам эти пулы или права участия в них, а также выпустить ипотечные ценные бумаги (секьюритизация, таким образом происходит разграничение функций первичного кредитора и эмитента ценных бумаг) За счет формирования пулов ипотек кредитные риски, не покрытые страховкой, гарантиями и т п , распределяются между всеми составляющими пул кредитами и соответственно приобретателями участий в пуле

Во втором параграфе - «Организация вторичного ипотечного рынка в США» — указывается, что ипотечные отношения в США регулируются законодательством отдельных штатов В каждом штате существует свод законодательных актов, в которых нормы об ипотечных отношениях разбросаны по различным главам сводов или разным кодексам Например, в штате Калифорния такие нормы содержатся в Гражданском кодексе, Гражданско-процессуальном кодексе, Финансовом кодексе, Страховом кодексе, Кодексе законов о здоровье и благосостоянии, Торговом кодексе (все кодексы в редакции 1988 года)

На федеральном уровне также действует ряд законов, содержащих нормы об ипотеке Закон о Федеральном банке внутренних займов 1932 г, Закон об Ипотечной корпорации Федерального банка внутренних займов 1970 г, Закон о развитии жилищного строительства и коммунального хозяйства 1977 г., Закон об обнародовании ипотеки домов 1975 г, Закон о процедурах урегулирования отношений по недвижимости 1974 г и др

Новый мощный толчок к своему развитию вторичный ипотечный рынок США получил с появлением механизма секьюритизации ипотечных кредитов, под которым понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечный кредитов

В третьей главе диссертации - «Направления развития правового регулирования отечественного рынка ипотечных ценных бумаг на анализе опыта зарубежных стран» - исследуются перспективные направления законодательного регулирования рынка ипотечных бумаг в России

По мнению экспертов, 2007 год станет периодом активного проведения сделок по секьюритизации ипотечных кредитов И хотя их общий объем в российских кредитных организациях не превышает 300 миллионов долларов, следует констатировать наличие большого интереса к такого рода активам6

В США Закон Гласса-Стиголла, принятый в 1933 г, в течение многих лет определял «правовой каркас» регулирования рынка финансовых услуг США Данный закон предусматривал ряд ограничений в деятельности коммерческих банков и инвестиционных компаний, и в частности, устанавливал весьма ограниченный перечень операций с эмиссионными ценными бумагами (securities), которые могли осуществлять банки (в соответствии с Законом Гласса-Стиголла к числу разрешенных операций с эмиссионными ценными бумагами относились прежде всего операции на рынке государственных бумаг) Принятие Закона Гласса-Стиголла было ответом государства на финансовый кризис 1929 г, который в первую очередь затронул фондовый рынок Однако, поскольку деятельными участниками операций на фондовом рынке были коммерческие банки, активно размещавшие денежные средства клиентов, приобретая ценные бумаги, вскоре резкое снижение котировок акций стало причиной банкротства

многих коммерческих банков Естественной реакцией законодателя в США стало установление запрета коммерческим банкам участвовать в операциях на рынке ценных бумаг Данное решение оказало значительное влияние на развитие банковского законодательства зарубежных стран Значительная часть за-

6 Мазуров В Закладные выходят на рынок // Российская Бизнес-газета 6 февраля 2007 г №590

претов, установленных в рамках Закона Гласса-Стиголла, была тем или иным образом устранена путем принятия судебных решений, а также путем толкования положений закона регулирующими органами - Службой валютного контролера (Office of the Controller of the Currency) и Правлением Федеральной резервной системы (Board of Governors of the Federal Reserve System of Banks) Это осуществлялось главным образом через толкование категории «эмиссионная ценная бумага» Благодаря этому банкам была предоставлена возможность развивать не вполне традиционные для банковской деятельности направления и использовать в своей практике новые финансовые инструменты В частности, благодаря толкованию положений Закона Гласса-Стиголла банкам была предоставлена возможность участвовать в предоставлении так называемых секью-ритизованных займов Согласно Закону Гласса-Стиголла банк не считается совершающим операцию с ценными бумагами, если речь идет о такой трансформации имущества (активов) в ценные бумаги, при которой держатель ценной бумаги будет обладать теми же правами, как если бы он владел соответствующей частью трансформированных активов Благодаря этому банки получали возможность повысить коэффициент ликвидности своих активов, трансформируя их в ценные бумаги К середине 1980-х гг стало очевидно, что запреты, установленные Законом Гласса-Стиголла, на практике перестают работать После нескольких неудачных попыток реформирования законодательства 12 ноября 1999 г Президент США подписал одобренный Конгрессом США Закон о модернизации финансовых услуг, который с этого же дня вступил в силу Принятый законопроект существенно смягчил (а по существу - отменил) действие Закона Гласса-Стиголла

Именно в это время началось интенсивное развитие рынка секьюритиза-ции в США при ведущей роли государственных агентств Fannie Мае и Freddie Mac Поскольку правовая система США относится к системам общего права, для запуска механизма секьюритизации потребовалось внесение относительно небольшого количества изменений в законодательство В частности, были внесены изменения в налоговое законодательство и законодательство, регулирую-

щее рынок ценных бумаг Гарантии, предоставляемые агентствами Fannie Мае и Freddie Mac, исключали кредитные риски инвесторов, хотя и не покрывали риска досрочного погашения

В США специализированные государственные агентства приобретали индивидуальные кредиты на средства, полученные по государственной кредитной линии, формировали из них крупный пакет (пул) и эмитировали долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек, значительно снижая при этом индивидуальный кредитный риск конкретного заемщика Таким образом, агентства выступили в роли посредника между получателем ипотечного кредита, организатором ипотеки (банком или ссудосберегательной ассоциацией) и инвестором

Механизм секьюритизации в сравнении с программами рефинансирования за счет долговых обязательств позволил привлечь больший объем частного капитала в жилищную сферу посредством предоставления своеобразных финансовых инструментов, пользующихся спросом на рынке, снизить стоимость привлеченных ресурсов (а следовательно, стоимость ипотечных кредитов) вследствие конкуренции среди инвесторов, повысить стабильность жилищной финансовой сферы посредством гибкого распределения рисков, связанных с ипотечным кредитованием Особенности переводных ценных бумаг для инвесторов по сравнению с традиционными финансовыми инструментами становятся очевидными при рассмотрении различных видов рисков, связанных с инвестированием в переводные инструменты

Первый шаг в установлении правовых механизмов секьюритизации в Российской Федерации был сделан путем принятия ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» К основным направлениям совершенствования законодательства Российской Федерации в этой сфере следует отнести

• расширение перечня видов активов, которые могут быть использованы для целей секьюритизации,

• расширение круга прав требования, которые могут использоваться для целей секьюритизации,

• создание механизмов повышения кредитного качества ценных бумаг,

• уточнение законодательства Российской Федерации о ценных бумагах в части ипотечных ценных бумаг

Секьюритизация ипотечных кредитов может снизить стоимость капитала для ипотечных кредиторов и, как возможное следствие, сделать жилищное кредитование более доступным для заемщиков по цене и иным условиям

При правильном конструировании юридических и экономических параметров секьюритизации можно добиться весьма высокой надежности секъюри-тизированных ценных бумаг - даже более высокой, чем общая надежность эмитента Можно структурировать подобные продукты, создавая на базе одного и того же пула секъюритизируемых активов набор инструментов с разными параметрами риска и доходности

Развитие данного направления деятельности является новым для российского финансового рынка и потребует серьезной законодательной работы Для дальнейшего прогресса в этой сфере, необходимо принятие общего закона «О секьюритизации активов» В настоящее время Федеральной службой по финансовым рынкам России разработан соответствующий законопроект, он находится на рассмотрении в Государственной Думе Федерального Собрания РФ В качестве инструментов секьюритизации предлагается использовать либо долговые бумаги - облигации, где установлены твердые обязательства эмитента, либо долевые бумаги - сертификаты участия, где риск неисполнения обязательств конечным заемщиком перекладывается на инвестора Эмитентом облигаций может быть либо сам первоначальный владелец активов (в этом случае секъю-ритизируемые активы остаются на его балансе, поэтому необходимо предусмотреть для них особый правовой режим, исключающий обращение на них взыскания по обязательствам перед прочими кредиторами), либо специализированное юридическое лицо с очень узким предметом деятельности - БРУ В последнем случае риск инвестора оказывается меньше, но для полноценного функционирования БРУ необходимо законодательно прописать их специфиче-

ский статус - вплоть до признания их особой организационно-правовой формой некоммерческой организации

Позиция отдельных исследователей, заключающаяся во взгляде на задачи законодательного обеспечения механизма секьюритизации активов как на «вспомогательные задачи» при внедрении «сложной и многоплановой техники финансирования»7, представляется не совсем верной Для того, чтобы секьюри-тизация активно применялась в отечественном гражданском обороте, необходимо прежде всего решить именно ряд юридических задач законодательно установить юридическую форму специализированного юридического лица, которому передается секьюритизируемый актив, необходимо также решить проблемы налогообложения, связанные с уплатой налога на добавленную стоимость при передаче актива; требуется решение вопрос а с банкротством оригинатора — поскольку по действующему законодательству в случае банкротства банка внешний управляющий может в судебном порядке оспорить передачу актива, и тогда инвесторы, которые приобрели ценные бумаги, выпущенные под этот актив, могут оказаться в той же очереди, что и иные кредиторы Представляется, что приведенная ситуация будет сдерживать интерес к таким ценным бумагам

В проекте федерального закона «О секьюритизации активов», разработанном ФСФР России, предполагается расширение перечня видов активов, которые могут использоваться для секьюритизации Предлагается сделать этот перечень открытым Следует прямо указать, что предметом секьюритизации могут быть будущие требования, - для этого необходимо внести изменения в Гражданский кодекс РФ (в настоящее время ГК РФ запрещает уступку таких требований, за исключением договоров факторинга) В ГК РФ также потребуется внести прямое указание о возможности доверительного управления правами требования (это необходимо для повышения правового статуса сертификатов участия)

7 Иванов О Ипотечные ценные бумаги миф или реальность? // Рынок ценных бумаг 2005 №23-24 С 62

Для более надежной защиты прав владельцев таких ценных бумаг законопроект должен определить способы повышения «кредитного качества» инструментов секьюритизации, одним из которых является залог банковских счетов Соответственно, следующим перспективным направлением развития правового регулирования отечественного рынка ипотечных ценных бумаг, на наш взгляд, должно стать внедрение в отечественное законодательство правовой конструкции счета «эскроу», используемой во многих странах с развитыми финансовыми рынками Такие счета используются как при ипотечном кредитовании, так и при осуществлении многих других операций, где происходят сложные денежные расчеты между сторонами (например, при проектном финансировании, секьюритизации различных активов и т п)

В США ипотечные банки и государственные агентства, обслуживающие операции по закладным, аккумулируют все месячные взносы на специальном счете «эскроу» (escrow account) в течение года После получения ежегодных налогов на недвижимость и других выплат закладные группируются по типам для выпуска ценных бумаг, которые перепродаются инвесторам на вторичном рынке.

Законодательство Калифорнии содержит следующие определения «Подлежащее предоставлению по договору имущество может быть передано третьему лицу, которое при наступлении определенных условий должно будет его передать во исполнение договора Владение третьим лицом под условием называется эскроу», «Эскроу означает любую сделку, в силу которой одно лицо для осуществления продажи, отчуждения, обременения или передачи в найм недвижимого или движимого имущества другому лицу, передает какой-либо долговой документ, деньги, товарораспорядительный документ или другую ценность третьему лицу для того, чтобы это третье лицо держало переданную ценность до наступления определенного события или исполнения условия, когда такая ценность подлежит передаче третьим лицом должнику или кредитору или их представителям» Таким образом, эксроу-счет можно определить как особый банковский счет, которым может распоряжаться третье лицо, не являю-

щееся владельцем счета при наступлении определенных обстоятельств, установленных договором

Возвращение ипотечного кредита в зарубежных странах осуществляется с использованием счетов эскроу После получения кредита на заемщика-гражданина ложится существенная нагрузка по организации своевременного осуществления своих платежей, в том числе в счет погашения кредита, и уплаты страховой премии, а также налоговых и коммунальных платежей Для большинства граждан такого рода нагрузка означает немалую трату времени и средств, а это, в свою очередь, может служить почвой к снижению надежности системы возврата полученных гражданами кредитов Решение данной проблемы в развитых странах найдено в использовании специального посредника (эс-кроу-агента), на счет которого зачисляется общая сумма За счет этой суммы эскроу-агент осуществляет погашение всех видов периодических платежей, лежащих на заемщике Как следствие, заемщики получают удобство в исполнении своих обязательств, а банковское сообщество получает более прозрачную и надежную систему возврата кредитов Специальные эскроу-счета для посредников используются также и в случае с ипотечными ценными бумагами Здесь эмитент (управляющий) ипотечных ценных бумаг обычно прибегает к услугам так называемого сервисного агента, на счета которого зачисляются все поступления от заемщиков по ипотечным кредитам (займам) Как следствие, на ипотечные ценные бумаги накладываются риски, связанные с добросовестностью и кредитоспособностью такого сервисного агента Между тем, опыт развитых стран показывает, что высокая надежность ипотечных ценных бумаг достигается, в том числе за счет правовых мер, обеспечивающих безопасность движения денежных средств от заемщиков по ипотечным кредитам к владельцам облигации с ипотечным покрытием

Вместе с тем, поступающие от заемщиков платежи проходят через ряд банковских счетов посредников, что создает для инвесторов дополнительные риски, связанные с движением денежных средств. В частности, владелец банковского счета имеет неограниченное право использования средств на счете,

что дает посредникам возможность направлять платежи по ипотечным кредитам на иные цели, нежели выплаты по ипотечным ценным бумагам, даже при наличии неисполненных требований по данным бумагам Кроме того, существует риск того, что по личным долгам посредника будет обращено взыскание на средства, предназначенные для выплат владельцам ипотечных ценных бумаг

По этой причине для обеспечения надежности ипотечных ценных бумаг следует исключить или уменьшить риски связанные с сервисным агентом, что достигается прежде всего признанием соответствующих денежных средств чужими для этого агента

Необходимость введения перечисленных мер обусловлена высокой социальной значимостью задачи формирования рынка доступного жилья, неотъемлемым условием выполнения которой является развитие рынка ипотечных ценных бумаг как инструментов, обладающих высокой надежностью и привлекательных для институциональных инвесторов

Отмечаются следующие особенности российского гражданского законодательства, препятствующие внедрению счетов «эскроу»

1 наличие в ГК РФ норм, императивно запрещающих ограничение прав клиента по пользованию расчетным счетом (в соответствии со ст 858 ГК РФ возможность ограничения операций с расчетным счетом предусматривается лишь при аресте счета или приостановлении операций со счетом),

2 существование возможности расторжения договора банковского счета (п 1 ст 859 ГК РФ) в любой момент времени по заявлению владельца счета, причем договором право расторжения договора не может быть ограничено,

3 отсутствие возможности обращения взыскания на безналичные денежные средства (законодательством в настоящее время предусмотрено, что реализация заложенного имущества, в том числе и имущественных прав, возможна только путем продажи на публичных торгах (ст 350 ГК РФ, очевидно, что продажа безналичных денежных средств на публичных торгах является

бессмысленной и нецелесообразной), а возможность реализации права путем его перевода на себя законодательством не предусмотрена)

Перечисленные особенности действующего гражданского законодательства, возможно свести к минимуму, путем внедрения одной из существующих правовых конструкций, позволяющих реализовать механизм счетов «эскроу»

1 Конструкция специального обеспечительного банковского счета,

2 Конструкция специального обеспечительного режима обычного банковского счета,

3 Конструкция залога безналичных средств

Из перечисленных правовых конструкций счета «эскроу» с учетом текущего состояния отечественного гражданского законодательства наиболее приемлемой представляется конструкция специального обеспечительного банковского счета, предусматривающая дополнение главы 45 Гражданского кодекса РФ специальной статьей, посвященной договору обеспечительного банковского счета С точки зрения юридической техники введение дополнительной специальной статьи представляется оптимальным (с учетом возможного количества изменений и дополнений в законодательство, требуемого альтернативными правовыми конструкциями банковского счета «эскроу»)

Также требуется изменения статьи 858 ГК РФ «Ограничение распоряжения счетом», изложив ее в редакции, также вынесенной на защиту

С учетом изложенного, считается необходимым также внести изменения в статью 859 ГК РФ «Расторжение договора банковского счета» В частности, необходимо п 1 ст 859 ГК РФ дополнить словами «, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами либо иными нормативно-правовыми актами»

Осуществление предлагаемых законодательных изменений позволит, снизить кредитные риски и риски, связанные с банкротством юридических лиц, которые л'ожатся на тех лиц (выгодоприобретателей), которые по характеру существующих договорных отношений вынуждены передавать свои денежные средства под контроль другим лицам В частности, будут значительно снижены

риски, возникающие в связи с движением денежных средств, поступающих по ипотечному покрытию ипотечных ценных бумаг Это позволит повысить кредитное качество ипотечных активов и, следовательно, рейтинг выпускаемых ипотечных ценных бумаг

В заключении сформулированы основные выводы и результаты проведенного исследования

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1 Владыкин А А, Направления развития правового регулирования отечественного рынка ипотечных ценных бумаг // Законы России опыт, анализ и практика 2007. №10 Стр 116-120

2 Владыкин А А , Два пути выбора ипотеки//Компас новостроек 2006 № 10 Стр 18-19

3 Владыкин А А , Закладная как разновидность ипотечной ценной бумаги // Материалы Первой всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы интеллектуальной собственности» 19-20 октября 2006 г В 3-х томах Т 2. - М Российский государственный институт интеллектуальной собственности (РГИИС), 2006 Стр. 50-53

4 Владыкин А А , Как продают квартиры // Компас новостроек 2006 № 12 Стр 10-11

5 Владыкин А А , Обходя углы и выступающие части // Компас новостроек 2006 № Ю Стр 8-9

6 Владыкин А А , Система ипотечного кредитования США // Российский государственный институт интеллектуальной собственности - М , 2006 - 9 с - Библиогр с 9 Деп в ИНИОН РАН

7 Владыкин А А , Что такое поручительство // Твоя Ипотека 2005 № 2 Стр 26-27

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Владыкин, Андрей Александрович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И МЕХАНИЗМОВ ФОРМИРОВАНИЯ РЕСУРСОВ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

1.1. Генезис (становление) системы организации российского рынка ипотечного кредитования

1.2. Субъекты рынка ипотечного кредитования в России

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РАЗВИТЫХ СТРАНАХ (НА ПРИМЕРЕ США)

2.1. Сущность американской модели ипотечного кредитования

2.2. Организация вторичного ипотечного рынка в США

ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТЕЧЕСТВЕННОГО РЫНКА ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ НА АНАЛИЗЕ ОПЫТА ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование рынка ипотечных ценных бумаг"

Актуальность исследования обусловлена, прежде всего, тем, что важнейшей мерой реализации современной жилищной политики является создание единой государственной ипотечной системы с учетом передового опыта развитых стран и национальных особенностей России. В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования и увеличения объемов жилищного строительства. Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения на жилье, непосредственно связано с раз-. витием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Объем рынка ипотечного кредитования в России в 2007 году составил более 200 млрд. рублей, почти в два раза превысив показатели, запланированные в концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, утвержденной в июне 2005 года1.

Очевидно, что полноценное функционирование экономики невозможно без формирования, развития и поддержания ипотечного рынка и его составляющих. Это означает, что решение жилищных проблем через систему ипотечного кредитования является наиболее предпочтительным и перспективным.

В развитых странах ипотечный кредит очень широко распространён и является неотъемлемым финансовым инструментом воздействия на экономику, стимулируя её рост и повышая устойчивость. Эти два фактора обусловливают актуальность применения системы ипотечного кредитования в экономике современной России.

1 Российская газета. 2 марта 2007 г.

Система ипотечных отношений, включая такой элемент, как ипотечные ценные бумаги, позволяет как мобилизовать инвестиционные ресурсы, так и использовать их в наиболее эффективных направлениях. В современных российских условиях экономика нуждается в новых инструментах привлечения инвестиций. Институт ипотеки может решить эти насущные для России проблемы.

Именно развитие рынка ипотечных ценных бумаг является основным фактором, определяющим масштабы и параметры систем ипотечного кредитования.

Новым этапом развития системы рефинансирования стало принятие в 2005 году Правительством РФ Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Концепция определила роль государства на современном этапе развития ипотечного кредитования, которая заключается не только в совершенствовании законодательной базы, позволяющей обеспечить надежную защиту инвесторов, но и в предоставлении государственной поддержки в виде прямых инвестиций и государственных гарантий для обеспечения притока долгосрочных и максимально дешевых средств частных консервативных инвесторов в сектор ипотеки.

Принятые в июле 2006 г. поправки2 в текст Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» представляют собой очередной шаг на пути развития рынка ипотечных ценных бумаг в России. Указанные поправки расширяют возможности работы с ипотечными облигациями, а также делают реальным формирование инвестиционного портфеля с разным уровнем риска. В то же время некоторые аспекты Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» нуждаются в дальнейшей доработке и совершенствовании. Все это порождает определенные проблемы при применении законодательства на практике.

2 Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 141 -ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах"// СЗ РФ. 2006. №31. Ст. 3440.

Наряду с этим представляется неполной научная разработанность проблемы. В настоящее время отсутствуют комплексные исследования, адресно посвященные правовому регулированию рынка ипотечных бумаг в Российской Федерации с учетом норм обновленного законодательства.

Перечисленные обстоятельства предопределили выбор и разработку темы диссертационного исследования.

Для достижения указанной цели диссертантом были поставлены следующие взаимосвязанные задачи:

• исследование генезиса (становления) системы организации российского рынка ипотечного кредитования и разработка определения системы ипотечного кредитования;

Объект диссертационного исследования - правоотношения, возникающие в процессе правового регулирования рынка ипотечных ценных бумаг.

Методологической основой исследования является общенаучный диалектический метод познания, а также частно-научные методы: сравнительно-исторического, системного и формально-логического анализа. То обстоятельство, что предметом исследования явились проблемы, поставленные на стыке гражданского и жилищного права, предопределило комплексный подход к исследованию и применению сравнительно-правового анализа соответствующего законодательства.

Теоретическую основу исследования составили труды советских, российских ученых, посвященные различным аспектам рассматриваемого правового института: Т.Е. Абовой, М.М. Агаркова, В.В. Бандурина, JI.B. Ганто-вера, Р. Гимолеева, Л.Ю. Грудцыной, В.В. Гущина, В. Дегио, А.В. Деева, B.C. Ема, Б.В. Завидова, А.Н. Зак, К.И. Карабановой, Г.В. Ковалишиной, М.Н. Козловой, Г. Ласк, З.П. Лукиной, К.В. Ненашевой, И.В. Павловой, Е.Б. Покопцевой, И.А. Разумовой, Н.И. Ризун, Е.С. Роговой, Н.Н. Рогожиной, В.В. Смирнова, О.Ю. Скворцова, Г. Суворова, В.И. Таранкова, Г.А. Цыли-ной, А.В. Черных и многих других.

В числе информационных источников диссертации использованы: а) данные, опубликованные в монографиях, журнальных статьях, научных докладах и отчетах, а также материалы научных конференций; б) кодексы, законы, законодательные и иные нормативные акты; в) материалы судебной практики федеральных судов общей юрисдикции и арбитражных судов Российской Федерации; г) материалы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Теоретическая значимость диссертационной работы заключается в том, что сформулированные в ней теоретические положения могут быть использованы в целях дальнейшего исследования актуальных проблем правового регулирования рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации и за рубежом.

Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что в ней впервые проведено комплексное монографическое исследование правового регулирования рынка ипотечных ценных бумаг на основе действующего отечественного законодательства (в частности, с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 27 июля 2006 г. №141-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах») и правоприменительной практики.

Практическая значимость исследования состоит в том, что содер- -жащиеся в нем выводы и предложения могут способствовать совершенствованию законодательства, регулирующего управление рынком ипотечных ценных бумаг. Основные выводы и результаты исследования могут быть использованы в практической деятельности судов, в научных исследованиях и учебном процессе при проведении семинарских занятий по гражданскому праву.

Апробация результатов исследования.

Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права и правовой охраны интеллектуальной собственности Российского государственного института интеллектуальной собственности. Важнейшие положения диссертации изложены автором в докладе на Первой всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы интеллектуальной собственности» 19-20 октября 2006 г.

Основные положения работы нашли отражение в семи опубликованных работах автора общим объемом 27 п.л.

Выводы и предложения, выносимые на защиту:

1) Авторское определение системы ипотечного кредитования: система ипотечного кредитования представляет собой совокупность урегулированных законодательными нормами и договорами отношений, связанных с приобретением недвижимости на заемные средства, полученные по кредитному договору либо договору целевого займа, выдача которых обусловлена и обеспечена ипотекой в силу закона с возможностью рефинансирования выданных кредитов или займов.

2) Изменения, внесенные Федеральным законом от 27 июля 2006 г. №141-ФЗ, оставили за рамками правового регулирования ряд вопросов в рамках самого ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Так, хотя в Законе после внесения изменений прямо указывается на необходимость соблюдения очередности в отношении субординированных выпусков при досрочном погашении облигаций (п. 2 ст. 11 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах») и при обращении, владельцами облигаций взыскания на ипотечное покрытие (п. 3 ст. .

15 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»), однако механизм и порядок удовлетворения соответствующих требований владельцев в соответствии с установленной очередностью остается неурегулированным. В настоящее время представляются назревшей необходимость разработка и принятие нормативного акта (в виде постановления Министерства финансов России) «О мерах по урегулированию прав владельцев имущества, составляющее ипотечное покрытие при переходе его в общую долевую собственность владельцев облигаций», направленного на конкретизацию указанного механизма. В этом акте должны быть регламентированы законодателем конкретные механизмы реализации прав владельцев на имущество, составлявшее ипотечное покрытие при его переходе в общую долевую собственность владельцев облигаций в соответствии с п. 2 ст. 15 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

3) Для формирования полноценного рынка ипотечных ценных бумаг в России представляется необходимой реализация на практике следующих мероприятий:

• обеспечение возможности инвестирования в ипотечные ценные бумаги средств крупных институциональных инвесторов. Представляется необходимым максимальное расширение базы инвесторов в ипотечные ценные бумаги и облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, обеспеченные государственными гарантиями Российской Федерации, за счет снятия ограничений на инвестирование в данные инструменты средств пенсионных накоплений и страховых резервов. Такое расширение может быть реализовано путем разработки и принятия постановления Правительства РФ «О регулировании механизма инвестирования средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги». Принятие такого нормативного акта позволит сделать норму пункта 10 части первой статьи 26 ФЗ от 24 июля 2002 г. № 111-ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» реально работающей, действующей и применяющейся в практической деятельности.- .-. разработка и внедрение механизмов повышения кредитного качества ипотечных ценных бумаг (введение в гражданское законодательство правового института специальных обеспечительных банковских счетов «эскроу» по условной аналогии с закрепленными в действующем законодательстве правилами, по которым действуют доверительные управляющие и брокеры в отношении клиентских счетов. С законодательной точки зрения это возможно реализовать путем дополнения главы 45 «Банковский счет» Гражданского кодекса РФ специальной статьей, посвященной договору обеспечительного банковского счета. Такой договор должен быть двухсторонним, в нем должно быть предусмотрено право названного в договоре лица - выгодоприобретателя - требовать совершения операций по данному счету. Целью заключения подобного договора может являться обеспечение обязательств владельца счета по ипотечному кредиту перед выгодоприобретателем); увеличение инвестиционного спроса на ипотечные ценные бумаги за счет стандартизации ипотечных кредитов и эффективного формирования пулов ипотечных кредитов (требуется дальнейшее совершенствование Стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) в целях приведения в соответствии с законодательством, сокращения временных и транзакционных издержек и повышения оборачиваемости инвестируемых средств).

4) В секьюритизации ипотечных кредитов заключен немалый потенциал для дальнейшего законодательного совершенствования. Если рассматривать секьюритизацию не только как на инструмент рефинансирования ипотеки, то очевидной становится необходимость создания законодательных условий для развития секьюритизации других видов активов, в том числе принятия некоторых «универсальных» правовых норм для секьюритизации. Диссертант поддерживает точку зрения ФСФР России, в соответствии с которой необходимы разработка и принятие Федерального закона «О секьюритизации активов». Предметом регулирования такого закона могло бы стать особое регулирование инструментов секьюритизации, включая государственный контроль за распоряжением обеспечительными активами и установление специальных требований к раскрытию информации со стороны эмитентов этих ценных бумаг. Основной идеей и целью законопроекта о секьюритизации активов должно стать создание условий для финансирования или рефинансирования компаний, генерирующих доход, через выпуск облигаций или иных ценных бумаг. Задача такого закона - создание эффективного правового регулирования процесса секьюритизации, обеспечивающего как привлечение в российскую экономику дополнительных финансовых ресурсов, так и расширение круга доступных для инвесторов ценных бумаг. Позиция отдельных исследователей (в частности, О. Иванова), заключающаяся во взгляде на задачи законодательного обеспечения механизма секьюритизации активов как на «вспомогательные задачи» при внедрении «сложной и многоплановой техники финансирования»3, представляется не совсем верной. Для того, чтобы секьюритизация активно применялась в отечественном гражданском обо

Иванов О. Ипотечные ценные бумаги: миф или реальность? // Рынок ценных бумаг. 2005. №23-24. С. 62. роте, необходимо прежде всего решить именно совокупность задач юридического характера.

5) Предложено дополнить Гражданский кодекс РФ специальной статьей (ст. 860Л), посвященной договору обеспечительного банковского счета, которая могла бы быть изложена в следующем виде.

Статья 860*. Обеспечительный банковский счет.

1. Обеспечительный банковский счет открывается банком клиенту (владельцу счета) в целях осуществлений операций с денежными средствами, не являющимися денежными средствами клиента (владельца счета).

2. В договоре обеспечительного банковского счета должно быть указано лицо, являющееся владельцем денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете, либо иные лица, в адрес которых должно осуществляться перечисление денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете (выгодоприобретатели).

3. В договоре обеспечительного банковского счета может быть предусмотрена необходимость получения согласия владельца денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете, и (или) выгодоприобретателя на списание средств с обеспечительного банковского счета по распоряжению клиента.

В случаях, предусмотренных договором обеспечительного банковского счета, владелец денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете, и (или) выгодоприобретатель обязаны предоставить согласие на списание средств с обеспечительного банковского счета. В случае неправомерного отказа в предоставлении такого согласия решение о списании денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете, принимается в судебном порядке без учета мнения указанного лица (лиц).

4. Банк обязан по письменному требованию владельца денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете, и (или) выгодоприобретателя предоставлять им информацию об остатках 'денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете, об операциях по обеспечительному банковскому счету и предъявленных к нему требованиях, запретах и ограничениях, наложенных в установленном законом порядке на обеспечительный банковский счет.

5. Если иное не предусмотрено законом или договором, клиент (владелец счета) не вправе без согласия владельца денежных средств, находящихся на обеспечительном банковском счете, и (или) выгодоприобретателя расторгать договор обеспечительного банковского счета или совершать иные действия, влекущие его досрочное прекращение.

6. Правила настоящей главы распространяются на обеспечительные банковские счета, если иное не предусмотрено настоящей статьей, федеральным законом, либо иными нормативно-правовыми актами».

Также диссертант предлагает внести изменения в статью 858 ГК РФ .«Ограничение распоряжения счетом», изложив ее в новой редакции:

Статья 858. Ограничение распоряжения счетом.

Ограничение прав клиента на распоряжение денежными средствами, находящимися на счете, не допускается, за исключением следующих случаев: наложения ареста на денежные средства, находящиеся на счете; приостановления операций по счету, в случаях предусмотренных законом; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом в отношении обеспечительных банковских счетов».

Структура диссертации обусловлена целью и поставленными задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, а также списка использованных нормативно-правовых актов и литературы.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Владыкин, Андрей Александрович, Москва

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проведенного нами исследования представляется возможным сформулировать следующие основные выводы.

Рассмотрев основные инструменты механизм функционирования американского ипотечного рынка, можно выделить следующие основные факторы его эффективного функционирования в течение многих десятилетий. Во-первых, это наличие процедуры стандартизации и страхования ипотечных кредитов, что способствует снижению рисков участников рынка. Во-вторых, наличие развитой инфраструктуры рынка, включающей ипотечные агентства, имеющие особый статус и поддержку со стороны государства. В-третьих, развитый фондовый рынок, позволяющий реализовать широкий спектр финансовых инструментов, используемых для рефинансирования, т.е. для привлечения ресурсов на цели ипотеки.

В целях повышения надежности ипотечных ценных бумаг и снижения стоимости ресурсов, привлекаемых на рынок ипотечного кредитования, представляется необходимым предусмотреть дополнительные механизмы защиты инвесторов. В частности, для снятия рисков, связанных с движением денежных средств, поступающих по ипотечному покрытию ипотечных ценных бумаг (риск нецелевого использования и риск обращения взыскания), представляется необходимым создание нормативно-правовой базы для введения особого режима банковских счетов по аналогии с применяемыми за рубежом счетами типа «эскроу». Данная мера будет способствовать повышению кредитного качества секьюритизируемых ипотечных активов и, как следствие, положительно скажется на рейтинге выпускаемых ипотечных ценных бумаг и их привлекательности для инвесторов.

Для формирования полноценного рынка ипотечных ценных бумаг в Российской Федерации на данный момент представляется необходимой реализация на практике следующих направлений развития:

• обеспечение возможности инвестирования в ипотечные ценные бумаги средств крупных институциональных инвесторов. Необходимо максимальное расширение базы инвесторов в ипотечные ценные бумаги и облигации ФАИЖК, обеспеченные государственными гарантиями Российской Федерации, за счет снятия ограничений на инвестирование в данные инструменты средств пенсионных накоплений и страховых резервов;

• увеличение инвестиционного спроса на ипотечные ценные бумаги за счет стандартизации ипотечных кредитов и эффективного формирования пулов ипотечных кредитов;

• дальнейшее развитие инфраструктуры рынка ипотечных-ценных бумаг.

После завершения совершенствования и распространения стандартов предоставления и обслуживания кредитов на рынке первичного ипотечного кредитования методами регулирования можно содействовать внедрению новых кредитных инструментов (например, с переменной процентной ставкой, с увеличивающимися размерами платежей). Это позволит уменьшить риск кредитования и облегчить доступность кредитов для определенных категорий заемщиков.

Назрела необходимость формирования централизованной системы мониторинга случаев невозврата и досрочного погашения ипотечных кредитов для информационной поддержки профессиональных участников рынка в оценке рисков. Также требуется повысить эффективность системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в результате чего сократится время на регистрацию договоров купли-продажи и ипотеки недвижимости, предоставление профессиональным участникам рынка жилья обобщенной информации о сделках.

Эффективные механизмы оборота ипотечных ценных бумаг должны развиваться путем совершенствования государственной регистрации ипотечных ценных бумаг, развития депозитарного учета, внедрения института номинального держания ипотечных ценных бумаг. В ипотечные ценные бумаги необходимо размещать средства Пенсионного фонда Российской Федерации и негосударственных пенсионных фондов.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование рынка ипотечных ценных бумаг»

1. Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. //Российская газета. 25 декабря 1993 г.

2. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-Ф3 (с изменениями от 30 июня 2003 г., 7 июня, 28 июля, 2 ноября, 29 декабря 2004 г., 21 июля, 27 декабря 2005 г.) // СЗ РФ. 2002. №46. Ст. 4532.

3. Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах"// СЗ РФ. 2006. №31. Ст. 3440.

4. Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30 ноября 1994 г. №52-ФЗ // СЗ РФ. 1994. №32. Ст. 3302.

5. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.) // СЗ РФ. 1998. №29. Ст. 3400.

6. Ю.Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 218-ФЗ "О кредитных историях" (с изм. и доп. от 21 июля 2005 г.) // СЗ РФ. 2005. №1 (Часть 1)„Ст. 44.

7. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (с изменениями от 29 декабря 2004 г., 27 июля 2006 г.) // СЗ РФ. 2003. №46 (Часть 2). Ст. 4448.

8. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" (с изменениями от 9 июля 1997 г.) // СЗ РФ. 1997. №10. Ст. 880.

9. Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" (с изм. и доп. от 20 мая 2004 г., 15 марта, 14 ноября, 23 декабря 2005 г., 27 марта 2006 г.) // СЗ РФ. 2004. №11. Ст. 945.

10. Постановление Правительства Российской Федерации от 1 февраля 2007 г. N 63 «Об утверждении Правил размещения средств пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов и контроля за их размещением» // Российская газета. 7 февраля 2007 г.

11. Постановление Правительства РФ от 15 октября 2004 г. N 562 "Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием" // СЗ РФ. 2004. №43. Ст. 4222.

12. Стратегия развития финансового рынка Российской Федерации на 2006 -2008 годы (утв. распоряжением Правительства РФ от 1 июня 2006 г. N 793-р) // СЗ РФ. 2006. №24. Ст. 2620.

13. Распоряжение заместителя Председателя СМ РФ от 22 декабря 1993 г. N 96-рз «Об основных положениях о залоге недвижимого имущества ипотеке» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. №10. Ст. 357.

14. Приказ Минюста РФ от 15 июня 2006 г. N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" // БНА. 2006. №27.

15. Приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 1 ноября 2005 г.

16. N 05-60/пз-н «Об утверждении Положения о деятельности специализированных депозитариев ипотечного покрытия и Правил ведения реестра ипотечного покрытия» // БНА. 2006. №4.

17. Приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 1 ноября 2005 г. N 05-59/пз-н "Об утверждении Положения о порядке определения размера ипотечного покрытия" // БНА. 2005. №51.

18. Приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 16 марта 2005 г. N 05-5/пз-н "Об утверждении Положения о раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг" (с изменениями от 1 ноября 2005 г., 12 января 2006 г.) // БНА. 2005. №18.

19. Инструкция ЦБР от 31 марта 2004 г. N 112-И "Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием" (с изменениями от 18 февраля 2005 г.) // Вестник Банка России. 2004. №30.

20. Агарков М.М. Основы банковского права. Учение о ценных бумагах. М., 1994.

21. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию: Годовой отчет за2005 год.-М., 2006.

22. Атлас М.С. Национализация банков в СССР. М.: Госфиниздат, 1948.

23. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Москва, типография Левексон, 1900.

24. Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы: экономико-правовые аспекты // Законодательство и экономика. 2002. №7.

25. Васнев В.В. Уступка прав из обязательств, которые возникнут в будущем // Вестник ВАС РФ. 2006. №10.

26. Владыкин А.А., Направления развития правового регулирования отечественного рынка ипотечных ценных бумаг // Законы России: опыт, анализ и практика. 2007. № 10. Стр. 116-120.

27. Владыкин А.А., Два пути выбора ипотеки/УКомпас новостроек. 2006. №10. Стр. 18-19.

28. Владыкин А.А., Как продают квартиры // Компас новостроек. 2006. № 12. Стр. 10-11.

29. Владыкин А.А., Обходя углы и выступающие части // Компас новостроек. 2006. № 10. Стр. 8-9.

30. Владыкин А.А., Система ипотечного кредитования США // Российский государственный институт интеллектуальной собственности. М., 2006. -9 с. - Библиогр.: с.9. Деп. в ИНИОН РАН.

31. Владыкин А.А., Что такое поручительство // Твоя Ипотека. 2005. № 2. Стр. 26-27.

32. Гантовер JI.B. Залоговое право. Объяснения к положениям главы IV раздела I проекта Вотчинного устава. Спб., 1890.

33. Гимолеев Р. Государственная регистрация залога недвижимости. Проблемы правоприменения // Право и экономика. 2004. №2.

34. Гонтмахер Е. Пенсия обожглась на зарплате // Российская газета. 6 февраля 2007 г. №4288.

35. Гражданское и торговое право капиталистических государств / Отв. ред. Е.А. Васильев. 3-е изд. М.: Международные отношения, 1993.

36. Гражданское право. Том II. Полутом 1 / под ред. Е.А.Суханова. М.: Во-лтерс Клувер, 2004.

37. Гражданское право: Учебник. Ч. II / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: ПРОСПЕКТ, 1997.

38. Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 2 / Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. -М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004.

39. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». -М.: Юристъ, 2003.

40. Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика. 2005. №10.

41. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Инструменты ипотечного кредитования // Законодательство и экономика. 2006. №2.

42. Гуревич И.С. Очерки советского банковского права. Л., 1959.

43. Гущин В.ВУ, Осадченко И.В. К вопросу об ипотечном жилищном кредитовании в России. // Жилищное право. 2006. № 1.

44. Дегио В. Русские ценные бумаги. Сборник сведений о всех главнейших фондах, закладных листах, акциях и облигациях, котирующихся на русских биржах. СПб.: Изд. т-ва М.О. Вольф, 1885.

45. Деев А.В. Сравнительный анализ ипотеки по российскому праву и ипотечного залога по английскому праву // Московский журнал международного права. 2003. № 4.

46. Демушкина Е. Определение правового статуса ипотечной ценной бумаги // Рынок ценных бумаг. 2003. №24.

47. Доклад о введении ипотеки (Вотчинный устав): Заседание 10 января 1911 г. СПб., 1911.

48. Евпланов А. Ипотека повисла в воздухе // Российская бизнес-газета. 7 июня 2005 г. №510.

49. Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт. // Деньги и кре-дит.2000. № 10.

50. Ем B.C., Рогова Е.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство. 1999. №3.

51. Жилищная экономика (Housing economics) / Под ред. Г. Поляковского // Академия народного хозяйства при Правительстве РФ. — М.: Дело, 1996.

52. Иванов О. Ипотечные ценные бумаги: миф или реальность? // Рынок ценных бумаг. 2005. №23-24.

53. Какая роль в нацпроекте отводится АИЖК? // http://rost.ru/projects/habitation/hab2/h22/ah22.shtml

54. Карабанова К.И. Ипотечные ценные бумаги: понятие и виды // Законодательство и экономика. 2004. №9.

55. Кассо JI.A. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев, типография К.Матиссена, 1898.

56. Ковалишина Г.В. Ипотечные ценные бумаги. Мировой опыт и российские условия // http://www.ifs.ru/

57. Компанеец Е.С., Полонский Э.Г. Применение законодательства о кредитовании и расчетах. М., 1967.

58. Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России. М., 2005.

59. Копейкин А., Стебенев JL, Скоробогатько Б., Пенкина И. Американская модель ипотеки // Рынок ценных бумаг. 1999. №8.

60. Кредитные организации в России: правовой аспект / Отв. ред. Е.А. Пав- -лодский. -М.: Волтерс Клувер, 2006.

61. Кукол Е., Невинная И. Отказаться от накопительных пенсий // Российская газета. 3 февраля 2007 г. №4286.

62. Кудьяров А. Счета эскроу для российской ипотеки // Недвижимость и ипотека. 2005. №9.

63. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб.: Издательство "Юридический Центр ПРЕСС", 2002.

64. Ласк Г. Гражданское право США (право торгового оборота) / Под ред. Е.А. Флейшиц. М.: Иностранная литература, 1961.

65. Логинов М. П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России // Деньги и кредит. 2003. № 12.

66. Мазуров В. Закладные выходят на рынок // Российская Бизнес-газета. 6 февраля 2007 г. №590.

67. Майфат А.В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования: монография. М.: Волтерс Клувер, 2006.

68. Маковецкйй М.Ю. Роль рынка ценных бумаг в инвестиционном обеспечении экономического роста // Финансы и кредит. 2003. № 21.

69. Мельникас М., Сушкова Е. Правовые вопросы применения секьюритиза-ции активов в России // Рынок ценных бумаг. 2003. № 3.

70. Миронов В., Попова А. Рынок ипотечных облигаций. // Рынок ценных бумаг. 1998. № 4.

71. Молленкамп К., Хейгерти Д., Саймон Р. Легких денег больше не будет // Ведомости. 16 февраля 2007 г.

72. Ненашева К.В. Современное ипотечное кредитование в промышленно развитых странах: Автореф. дис. к.э.н. -М., 2001.96.0сакве К. Сравнительное правоведение: общая и особенная части. Ал-маты: Издательский центр КазГЮУ, 1999.

73. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательская группа «БДЦ-пресс», 2004.

74. Пальянова С. Ипотечные ценные бумаги: рынки США и Германии // Вестник НАУФОР. 2002 г. 11 ноября.

75. Поллард A.M., Пассейк Ж.Г., Эллис К.Х., Дейли Ж.П. Банковское право США / Пер с англ.; Под ред. Я.А. Куника. М., 1992.

76. Покопцева Е.Б. Формирование механизма взаимодействия реального и финансового секторов экономики на примере рынка недвижимости: Дисс. . к.э.н. СПб., 2003.

77. Правительство, министерства и ведомства в зарубежных странах. М., 2001.

78. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. B.C. Ема. М.: Статут, 1999.

79. Проект Вотчинного устава с объяснительною к нему запискою. Спб., 1893. Т. 1

80. Проект Вотчинного устава, с объяснениями. Спб., 1896.

81. Проскурякова Ю. Ипотеке подарили полпроцента // Российская газета. 3 октября 2006г.

82. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. СПб.: Питер, 2006.

83. Ризун Н. И. Становление и перспективы развития ипотеки в России / Под ред. Бандурина В.В. М.: БУКВИЦА, 2001.

84. Рогова Е.С. Страховая защита участников вторичного рынка ипотечного кредитования // Законодательство. 1997. №6.

85. Рогожина Н.Н. Опыт зарубежных стран в области ипотечного кредитования граждан с низкими и умеренными доходами // Жилищное право. 2003. №2.

86. Рогожина Н.Н., Туманов А., Хегедуш Дж. Особенности политики жилищного финансирования в России и Венгрии. Сравнительный анализ доступности ипотечных кредитов и приобретения жилья в Москве и Будапеште // Жилищное право. 2004. №2.

87. Рубцов Б.Б. Современные фондовые инструменты финансирования ипотечных кредитов. // Рынок ценных бумаг. 2001. № 6.

88. Рынок ипотечного жилищного кредитования в РФ в 2005г. 1 полугодии 2006 года. - М.: АИЖК, 2006.

89. Санникова Т., Суворов Г. Обеспечение высокого кредитного рейтинга ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2003. №11.

90. Селюков В. К. Гончаров С. Г. Управление финансовыми рисками на рынке ипотечного кредитования // Менеджмент в России и за рубежом. 1999. №41.

91. Семилютина Н.Г. Российский рынок финансовых услуг (формирование правовой модели). М.: Волтерс Клувер, 2005.

92. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. -М.: Волтерс Клувер, 2006.

93. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Фонд «Правовая культура», 1999.

94. Современный этап развития ипотечного кредитования: проблемы и перспективы: Материалы научной конференции. Апрель 2003 г. / Под ред. Г. Н. Белоглазовой, И. А. Разумовой. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2003.

95. Стивен Б. Батлер, Пастухова Н. Подходы к проблемам банкротстваэмитента ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2002. №19.

96. Суворов Г. Как нам организовать рынок ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2002. № 4.

97. Таранков В.И. Ценные бумаги Государства Российского. М., 1992.

98. Тарасевич Е. И, Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб.: СПбГТУ, 1996.

99. Труды Высочайше учрежденной при Министерстве юстиции ипотечной комиссии. Спб., 1873. Т. 1-2.

100. Усоскин В.М. Секьюритизация активов // Деньги и кредит. 2002. №5.

101. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р., Локтионов В.М., Кириллова A.M. Ипотечное кредитование (анализ и моделирование) // Аудит и финансовый анализ. 1998. №2.

102. Фомченков Т. 21 процент доходности // Российская бизнес-газета. 6 февраля 2007 г. №590.

103. Фрик О.В. О применении законодательства при переходе прав на пенсионные накопления // Журнал российского права. 2004. №1

104. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.: Экономика, 2001.

105. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.: Экономика, 2001.

106. Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995.

107. Шевченко Г. Ипотечные ценные бумаги // Право и экономика. 2004. № 12.

108. Cole D. Debt-equity Conversions, Debt-for Nature Swaps and the Continuing World Debt Crisis // Transnational Law. Vol. 30. 1992. N 1.

109. Corrigan E.G. Are banks Special? A revisitation// Special Issue. 2000 // http://www.minneapolisfed.org/pubs/ar

110. Davidson A.S., Herskovitz M.D. Mortgage-Backed Securities: Investment Analysis and Advanced Valution Techniques. Chicago, 1994.

111. Derek Asiedu-Akrofi Sustaining Lender Commitment to Sovereign Debtors // Transnational Law. Vol. 30. 1992. N 1.

112. Federal Home Loan Mortgage Corporation, Pub. № 67, A Citizen's Guide to the Secondary Mortgage Market (rev. ed. 1988), at 3;

113. Federal National Mortgage Ass'n, A guide to Fannie Mae (1975).

114. Friedland J. The Law and Structure of the International Financial System. Regulation in the United States, EEC, and Japan. Westport; Connecticut; L., 1994.

115. Grant S. Nelson, Dale A. Whitman. Real Estate Finance Law: Third Edition. West Publishing Co, St. Paul, Minn., 1994.

116. Lavargna C.S. Government-Sponsored Enterprises are «To Big To Fail»: Balancing Public and Private Interests // 44 Hastings Law Journal. 1993.July, 991.

117. Lore K. Mortgage-Backed Securities: Developments and Trends in the Secondary Mortgage Market (1985), at 1-2;

118. Malloy. The secondary Mortgage Market A Catalyst for Chinage in Real Estate Transactions, 39 SW. L.J. 991,1986, at 1014-1015;

119. National Housing Act of 1934, ch. 843, § 1, 48, Stat. 1246 (current version . at 12 U.S.C., § 1702 (1988)).

120. Principles of Real Estate Law. Ednal, Hebard, Lerald Smeisel Sehenkman Publishing Company, 1964.

121. Robin Paul Malloy. The Secondary Mortgage Market: A Catalyst for Chinage in Real Estate Transactions, 39 Southernwestern Law. J. 991 (Feb., 1986). 993.

122. Seiders. The Future of Secondary Mortgage Markets: Economic Forces and Federal Policies, 3 HOUSING FIN. REV., 319, 324-325 (1984).

123. Statement of Nebraska Congressman Peter Hoagland. 139 Cong. Rec. H. 2433 (daily ed. May 12,1993).

Автор: Владыкин, Андрей Александрович
Город: Москва
Год: 2007
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Правовое регулирование рынка ипотечных ценных бумаг тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Правовое регулирование рынка ипотечных ценных бумагтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование рынка ипотечных ценных бумаг»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Владыкин, Андрей Александрович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Правовое регулирование рынка ипотечных ценных бумаг"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Правовое регулирование рынка ипотечных ценных бумаг»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование рынка ипотечных ценных бумаг»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Владыкин, Андрей Александрович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование рынка ипотечных ценных бумаг"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование рынка ипотечных ценных бумаг»