Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования

Дударева, Евгения Валерьевна

Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитованиятекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования»

На правах рукописи

003054256

Дударева Евгения Валерьевна

ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва - 2007

003054256

Работа выполнена на кафедре гражданского и семейного права Московской государственной юридической академии

Научный руководитель: доктор юридических наук, профессор

Ефимова Людмила Георгиевна

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Кудашкин Александр Васильевич

кандидат юридических наук Маковская Александра Александровна

Ведущая организация: Волгоградская академия

государственной службы

Защита диссертации состоится 15 февраля 2007 года в 12:00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.123.03 при Московской государственной юридической академии по адресу: 123995, г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 9, зал заседаний Ученого Совета.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московской государственной юридической академии.

Автореферат разослан « т^с?» 2007

Ученый секретарь диссертационного совета

года.

доктор юридических наук, профессор ¿^лМу^ И.В. Ершова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность научного исследования. На современном этапе развития экономических отношений исключительную значимость представляют механизмы ипотечного жилищного кредитования, практическая реализация которых порождает комплекс договорных правоотношений. Столь актуальное значение ипотечное кредитование приобрело благодаря возможности в условиях рыночной экономики решить проблему обеспечения собственным жильем граждан страны. Следует также учитывать, что ипотека приобретаемого на заемные средства жилья является надежным средством обеспечения возврата полученного заемщиком кредита. Тем не менее, процесс становления цивилизованного и развитого рынка ипотечного кредитования проходит только начальную стадию своего развития ввиду недостаточно активного использования этого механизма в масштабе всего населения.

Несмотря на практическую значимость рассматриваемой темы, до настоящего времени в юридической литературе не выработано единого понимания системы ипотечного жилищного кредитования. Часть современных исследователей включает в эту систему разные договорные правоотношения, другие - рассматривают инструменты ипотечного жилищного кредитования как отдельные правовые механизмы, не учитывая, что их взаимодействие образует качественно новую правовую систему ипотечного жилищного кредитования. Этой системе присущи определенные правовые особенности, возникновение которых обусловлено, с одной стороны, нормотворчеством законодателя, с другой, практической реализацией функций системы. Ряд проблем существует в законодательном регулировании и правоприменении в случаях обращения взыскания на заложенные жилые помещения, при реализации практических механизмов социальной защиты граждан в случаях обращения такого взыскания. Вопросы правового регулирования механизма ипотечного жилищного кредитования возникают также из-за неразвитости вторичного рынка ипотечных кредитов, вследствие чего заемщикам либо невыгодно брать ипотечные кредиты, либо недоступно из-за обременительных условий кредитования. Кроме того, отсутствуют дополнительные налоговые льготы, направленные на снижение размеров сумм платы за пользование кредитом для

плательщиков и повышения заинтересованности в выдаче ипотечных кредитов для кредитных организаций.

Ипотечное жилищное кредитование успешно развивается и функционирует во всем мире, где существует институт частной собственности. При формировании российской законодательной базы по ипотечному кредитованию за основу был взят европейский и американский опыт, в итоге система ипотечного жилищного кредитования в России приобрела свои правовые особенности. Учитывая, что приоритетное современное использование правовых механизмов этой системы ориентировано на жилье, то именно ипотечное жилищное кредитование представляет собой наиболее актуальную тему для научного исследования.

Степень научной разработанности темы исследования. Вопросы правового регулирования ипотечного кредитования всегда привлекали к себе внимание цивилистов. Институт ипотечного кредита подробно исследовался в дореволюционной России и связан с именами И.А. Базанова, JI.A. Кассо, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, Г.Ф. Шершеневича.

Во времена действия советских гражданских кодексов 1922 и 1964 г.г., Основ ГЗ Союза ССР и союзных республик 1991 г. проблемы, непосредственно связанные с ипотечным жилищным кредитованием, не регулировались ввиду отсутствия распространенного товарооборота частной собственности. Однако правовые вопросы, связанные с институтом заемно-кредитных отношений, нашли свое отражение в работах О.С. Иоффе, М.М. Агаркова.

Учитывая актуальность и практическое становление ипотечного жилищного кредитования на современном этапе развития России, многие ученые рассматривают указанную проблематику. Среди таких авторов необходимо назвать имена М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, B.C. Ема, С.П. Гришаева, Л.Ю. Грудцыной, В.И. Лимаренко, Л.Г. Ефимовой, Т.Е. Абовой, A.M. Эрделевского, Ю.К. Толстого, Е.А. Суханова, Р.И. Каримуллина, Д.Б. Пашова и ряда других.

Предмет и объект исследования составляют урегулированные нормами гражданского права общественные отношения в рамках ипотечного жилищного кредитования, гражданское законодательство Российской Федерации и

дореволюционного периода России, иные нормативные материалы по исследуемым вопросам.

Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в изучении основных вопросов, связанных с проблемами в сфере ипотечного жилищного кредитования, которые ранее не подвергались рассмотрению, определении качества и эффективности функционирования правовых норм, регулирующих ипотечное жилищное кредитование с учетом накопленной правоприменительной практики и формулировании на этой основе предложений доктринального и прикладного характера.

Поставленная цель требует решения следующих задач-.

проанализировать основные модели ипотечного кредитования, сложившиеся в мировой практике, послужившие предпосылкой и основой закрепленного действующим российским законодательством механизма правового регулирования ипотечного жилищного кредитования;

изучить особенности правового регулирования ипотечного кредитования дореволюционной России и определить причины, послужившие предпосылкой ее масштабного распространения в те времена, на основании этого определить степень преемственности дореволюционного законодательства России и современного законодательства об ипотеке и выработать рекомендации по его совершенствованию;

систематизировать структуру договорных связей при ипотечном жилищном кредитовании, для чего необходимо проанализировать во взаимосвязи между собой договор займа, кредитный договор, договор купли-продажи жилого помещения либо земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, договор об ипотеке, договоры, заключаемые в рамках реализации механизма рефинансирования выданных кредитов, а также показать роль основных участников механизма ипотечного жилищного кредитования;

определить содержание ипотечного кредитного договора, как одного из основных элементов механизма правового регулирования ипотечного жилищного кредитования, раскрыв его понятие, содержание, рассмотрев вопрос об ответственности сторон по кредитному договору и определив его правовую природу;

рассмотреть правовое регулирование ипотеки (залога) жилья, для чего необходимо охарактеризовать ипотеку как способ обеспечения исполнения обязательств, определить круг участников ипотечных правоотношений и рассмотреть их права и обязанности, изучить современную проблематику ответственности участников ипотечных жилищных правоотношений.

Методологической основой исследования является комплекс методов научного познания. В ходе диссертационного исследования наряду с основным методом диалектики использовались частно-научные методы: формальнологический, сравнительно-правовой, системно-аналитический, нормативно-логический. исторический, эмпирический, функциональный, описательный и другие методы.

Теоретической основой исследования послужили труды ученых в области гражданского права, в частности: М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.В. Дождева, О.С. Иоффе, O.A. Красавчикова, Р.И. Каримуллина, A.B. Мицкевича, И.А. Покровского, К.П. Победоносцева, Т.Е. Абовой, Ю.К. Толстого, Е.А. Суханова, JI.A. Лунца, И.Б. Новицкого, Г.Ф. Шершеневича, И.А. Базанова, Д.И. Мейера, Л.А. Кассо, Б.Б. Черепахина, Б.М. Гонгало, С.П. Гршдаева, Л.Ю. Грудцыной, В.И. Лимаренко, B.C. Ема, Л.Г. Ефимовой, A.M. Эрделевского, В.Ф. Яковлева и других отечественных ученых разных периодов развития гражданского права.

Нормативную и эмпирическую основу исследования составили действующее российское законодательство; нормативные акты дореволюционного и советского периодов; нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации; ресурсы сети Интернет; опубликованная и неопубликованная современная судебная практика.

Научная новизна исследования заключается в комплексном исследовании гражданско-правовых особенностей формирования и функционирования системы ипотечного жилищного кредитования как особой совокупности договорных правоотношений, складывающихся на основе рыночного механизма, но реализующих социально ориентированные потребности. На основе углубленного теоретического анализа исторического и

современного состояния исследуемого института предлагаются варианты решения основных правовых проблем жилищного кредитования под залог приобретаемой недвижимости. Проведенная в работе систематизация действующего механизма правового регулирования ипотечного жилищного кредитования позволила определить понятие системы ипотечного жилищного кредитования, ее структуры и участников, определить особую правовую природу ипотечного жилищного кредитного договора, а также выявить пробелы и противоречия законодательства в области правоотношений, складывающихся на основании норм, регулирующих систему ипотечного жилищного кредитования.

Основные теоретические положения, выносимые на защиту:

1. Диссертант предлагает следующее определение системы ипотечного жилищного кредитования. Она представляет собой совокупность договорных правоотношений, возникающих в результате приобретения потребителями жилых помещений и/или земельных участков для индивидуального жилищного строительства на заемные средства, предоставленные под залог приобретаемой недвижимости, рефинансирование которых осуществляется с одновременной передачей прав залогодержателя по договору об ипотеке. Основными элементами указанной системы являются: договор купли-продажи недвижимости, договор ипотечного займа (ипотечный жилищный кредитный договор) и договор об ипотеке. Система договорных правоотношений по ипотечному жилищному кредитованию возникает благодаря появлению механизма рефинансирования заемных средств, который превращает ее в особый самовоспроизводимый социально-инвестиционный механизм.

2. Договор участия в долевом строительстве не может быть включен в систему ипотечного жилищного кредитования ввиду отсутствия у участников долевого строительства возможности передать в залог свои права залогодержателей по рассматриваемому договору до момента регистрации права собственности на построенное жилое помещение.

3. Диссертантом сделан вывод об ипотечном поверенном как об обязательном и самостоятельном участнике системы ипотечного жилищного кредитования, в задачи которого входит обеспечение соблюдения прав и законных интересов заемщиков. Под деятельностью ипотечных поверенных

предлагается понимать осуществляемую ими предпринимательскую деятельность по оказанию платных услуг заемщикам для получения и последующего сопровождения ипотечного жилищного кредита.

4. Диссертантом обоснована конструкция ипотечного жилищного кредитного договора как особой разновидности кредитного договора со специальным правовым режимом. Его отличительными признаками являются обеспеченность кредита залогом недвижимости, который влияет на момент вступления в силу ипотечного жилищного кредитного договора, потребительский характер (если заемщик - физическое лицо), целевое назначение и приоритетная защита прав потребителей.

5. Учитывая взаимозависимость ипотечного кредитного договора и договора об ипотеке жилого помещения, диссертант пришел к выводу, что момент вступления в силу ипотечного жилищного кредитного договора должен определяться моментом государственной регистрации права собственности заемщика на приобретаемое жилое помещение. Договор, содержащий обязательство банка предоставить ипотечный кредит заемщику для приобретения жилого помещения, является предварительным.

6. Анализ правового режима жилых помещений маневренного фонда не позволяет сделать вывод о едином целевом назначении таких жилых помещений, поскольку законодательством установлены разные основания их предоставления. В связи с этим диссертантом обоснован вывод, что целевое назначение жилых помещений маневренного фонда заключается в обеспечении временного проживания тех граждан, которые в силу объективных причин не имеют возможности реализовать конституционное право на жилище.

На основе теоретических положений в диссертации сформулирован ряд рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения:

1. Диссертант предложил включить в п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в качестве залогодержателей физических лиц как зарегистрированных, так и незарегистрированных индивидуальными предпринимателями.

2. В связи с выводом об ипотечном поверенном как обязательном участнике системы ипотечного жилищного кредитования предложены

соответствующие изменения в Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренную Постановлением Правительства Российской Федерации 11 января 2000 года № 28.

3. Для повышения уровня защиты прав потребителей по ипотечному жилищному кредитному договору, диссертант обосновал предложение о дополнении действующего законодательства нормой о праве заемщика на досрочный возврат полученного кредита без согласия банка и без уплаты ему каких-либо сумм (договорной неустойки, возмещения неполученных доходов, процентов и т.п.).

4. Необходимо устранить противоречие действующей нормы ст. 49 Федерального закона № 119-ФЗ от 21.07.1997 г. «Об исполнительном производстве». В существующем виде указанная норма служит основанием для обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям кредиторов, не обеспеченных залогом, при недостаточности у должника иного имущества. В то же время п. 1 ст. 348 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество может иметь место только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, обеспеченного залогом. Таким образом, нарушается принцип специальности залога. В результате назначение залога для специального первоочередного удовлетворения требований залогодержателя независимо от наличия или отсутствия у должника иного имущества и других кредиторов утрачивается.

5. По действующему законодательству продажа заложенного имущества с публичных торгов производится только в форме аукциона. Данный подход не соответствует общей сути публичных торгов, которые могут проводиться как в форме аукциона, так и конкурса. Следовательно, использование термина «публичные торги» применительно к случаю продажи заложенного имущества является неудачным и не отвечает существу проводимой операции. Диссертант предлагает именовать публичные торги по продаже заложенного имущества принудительным аукционом и внести соответствующие изменения в ГК РФ.

6. Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, определяющей момент возникновения права на заключение договора найма жилого помещения маневренного фонда у граждан, утративших жилые помещения, приобретенные

на заемные средства и заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого займа, на которые было обращено взыскание и осуществлена их продажа. В связи с этим предлагается п.п. 2 п. 2 ст. 106 Жилищного кодекса РФ изложить в следующей редакции:

«2) с момента утраты гражданами права собственности на заложенные жилые помещения в результате обращения на них взыскания и до возникновения у них права пользования жилыми помещениями, предназначенными для постоянного проживания, во исполнение решения суда, соглашения сторон, либо до предоставления таким гражданам жилых помещений из государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 2 статьи 95 настоящего Кодекса);».

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что содержащиеся в нем выводы и предложения могут быть использованы при чтении лекций и проведении практических занятий по гражданскому праву, в работе по совершенствованию законодательства, регулирующего отношения ипотечного жилищного кредитования, в правоприменительной практике, а также при разработке пособий и методических изданий по данной проблематике. Сделанные в ходе диссертационного исследования выводы развивают и дополняют положения науки гражданского права, могут быть использованы в процессе совершенствования законодательства, при написании учебных пособий и преподавании курсов «Гражданское право», «Жилищное право», а также специальных курсов «Денежные обязательства», «Ценные бумаги» и иных.

Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена на кафедре гражданского и семейного права Московской государственной юридической академии, где проведено ее обсуждение и рецензирование. Основные положения и выводы работы отражены в опубликованных статьях диссертанта. Некоторые теоретические положения и научно-практические рекомендации изложены в докладе на международной межвузовской конференции студентов и аспирантов «Традиции и новации в системе

современного Российского права» (31 марта - 1 апреля 2006 года, г. Москва, МГТОА).

Структура работы обусловлена целью и определяется поставленными задачами научного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав общей сложностью в девять параграфов и библиографии.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во Введении обосновывается актуальность исследования, анализируется степень научной разработанности темы, сформулированы предмет и объект, цели и задачи исследования, методологическая, теоретическая, нормативная и эмпирическая основы исследования, научная новизна и положения, выносимые на защиту, разработаны рекомендации по совершенствованию действующего законодательства, а также приведены сведения об апробации работы и ее практической ценности.

Глава 1 «Система ипотечного жилищного кредитования в РФ - особая система правоотношений» посвящена изучению норм, регулирующих ипотечное жилищное кредитование, а также анализу понятия системы ипотечного жилищного кредитования в современном гражданском праве. Материалы главы изложены в трех параграфах.

В первом параграфе «Понятие системы ипотечного жилищного кредитования» рассматриваются научные взгляды на понятие ипотечного жилищного кредитования, анализируется действующее законодательство в этой области, освещаются отдельные особенности законодательства дореволюционного периода.

На основе анализа правовых особенностей основных моделей ипотечного жилищного кредитования мировой практики, автор приходит к выводу, что действующее российское законодательство сочетает нормы, позволяющие кредитовать под залог жилья как по принципу европейской (одноуровневой), так и американской (двухуровневой) модели ипотечного кредитования. Кроме этого, в действующем российском законодательстве присутствуют также элементы немецкой системы стройсбережений.

На современном этапе развития рыночных отношений в России сфера ипотечного жилищного кредитования регулируется обширной системой

нормативно-правовых актов, которые последовательно вводились в действие по мере становления рынка ипотечного кредитования, но масштабного распространения не получил ни один из предлагаемых законодателем вариантов. Это обусловлено тем, что практическое становление двухуровневой модели требует времени, а для распространения одноуровневой модели необходима значительная государственная поддержка социально незащищенных слоев населения. В настоящее время механизмы такой поддержки находятся в активной разработке. Автор полагает, что по способу образования действующая российская система ипотечного жилищного кредитования ближе к американской модели, учитывая, что возникновение европейской модели обусловлено историческим развитием, в отличие от американской, которая была создана искусственным путем.

Изучение действующего законодательства, а также существующих в науке точек зрения на понятие ипотечного жилищного кредитования, подтвердило отсутствие его общепринятого унифицированного представления. Проведенный автором анализ специфики ипотечного кредитования жилья позволяет охарактеризовать его как самостоятельную систему договорных правоотношений с целостной структурой, четко фиксированными положениями элементов друг к другу и функциональной направленностью с явной иерархичностью структуры.

Анализ дореволюционного опыта использования ипотечного кредитования показал наличие в России в девятнадцатом и начале двадцатого веков распространенной системы правоотношений в исследуемой области. Автор считает важным учитывать отдельные особенности существовавшей системы на современном этапе развития рыночных отношений в России для обеспечения жильем населения за счет ипотечного кредитования.

Во втором параграфе «Структура договорных связей при ипотечном жилищном кредитовании» анализируется комплекс договорных отношений, возникающих в процессе реализации функций системы ипотечного жилищного кредитования. Существующие договорные отношения отличаются сложностью и многообразием, поэтому автор выделил в структуре системы ипотечного жилищного кредитования две составляющие:

Первая составляющая включает в себя базовые договорные элементы, а именно кредитный договор, договор целевого займа для приобретения жилья и/или земельного участка для индивидуального жилищного строительства, договор об ипотеке и договор купли-продажи указанной недвижимости.

Вторая составляющая содержит договоры, образующие систему рефинансирования выданных кредитов (займов) с учетом обязательного признака исследуемой системы - самоокупаемости. К таким договорам автор относит договор купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), заключаемые ипотечньми агентами для приобретения требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, кроме того, договор доверительного управления ипотечным покрытием, в случае выдачи ипотечных сертификатов участия.

Структурирование договорных конструкций базовых элементов и элементов рефинансирования позволяет говорить о наличии определенной иерархичности системы ипотечного жилищного кредитования в процессе поэтапной реализации ее функций.

Проведенный автором анализ перечисленных структурных элементов исследуемой системы показал, что необходимо учитывать производные составляющие базовых договорных элементов, которые носят обеспечительно -организационные функции. Необходимость этого обусловлена тем, что реализация этих функций позволяет обеспечить соблюдение интересов и прав сторон основных составляющих структуры ипотечного жилищного кредитования. К производным составляющим автор относит договоры имущественного страхования заложенного жилья, личного страхования заемщиков, страхования риска ответственности заемщиков перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита, страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка ипотечных ценных бумаг, заключение договора с независимым оценщиком для определения рыночной стоимости приобретаемого жилья. Часть производных составляющих предусмотрена как обязательное требование закона, наличие остальных договорных конструкций определяется конкретным случаем.

В противовес высказываемому в научной литературе мнению, автор пришел к выводу о том, что в соответствии с действующим законодательством

договор участия в долевом строительстве не может быть включен в систему ипотечного жилищного кредитования1. Так, по договору участия в долевом строительстве законная ипотека обеспечивает исполнение застройщиком своих денежных обязательств перед каждым из участников долевого строительства, а ипотечное жилищное кредитование обеспечивает исполнение денежных обязательств заемщика - физического лица, приобретшего жилое помещение на заемные средства. С учетом специфики правоотношений, складывающихся между дольщиками и застройщиками, группа ведущих цивилистов еще в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе указала на необходимость введения в российское законодательство специальных правил о договорах, в рамках которых граждане и юридические лица инвестируют свои денежные средства в строительство в целях получения в свою собственность квартир и нежилых помещений в построенных зданиях. Следовательно, основанием для исключения из системы ипотечного жилищного кредитования является также объект долевого строительства и ипотечного жилищного кредитования. Объектом долевого строительства выступает жилое либо нежилое помещение, согласно пункту 2 статьи 2 Закона о долевом участии, а ипотечного кредитования - денежные средства, выдаваемые банком, что является основанием для возникновения денежных обязательств заемщика, права требования уплаты этих денежных средств банк}' и права банка переуступить это право - требование по схеме рефинансирования В сложившейся системе ипотечного жилищного кредитования собственником приобретаемой недвижимости является заемщик, он же залогодатель, по договору участия в долевом строительстве - застройщик, в то время как дольщик - залогодержатель незавершенного строительства, собственником которого он по закону не является. Исходя из изложенного, автор делает вывод о необходимости исключения отношений, регулируемых Законом об участии в

' См, например, Грудцына Л Ю Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика 2005 № 10 с 31-40, Гуртов В К, Марголин АМ, Чагай К А Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения М • Изд РАГС, 2002 С 52; Пашов ДБ Ипотека - не доступное жилье, или ипотека в национальном проекте «Доступное и комфортабельное жилье - гражданам России» (§ 3 Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием) // СПС «Консультант Плюс»' Комментарии законодательства, Косарева Н Б Парламентские слушания. О законодательном обеспечении формирования рынка доступного жилья II Городское управление 2004 N 5, Пономарев В Н Ипотечное жилищное кредитование - важнейшая часть государственной стратегии жилищной политики. Размышления об ипотеке // Правовое регулирование рынка недвижимости 2000 N2-3(3-4) С 10-19

долевом строительстве, из системы ипотечного жилищного кредитования. Однако возможность приобретения квартиры в рамках системы ипотечного жилищного кредитования по договору участия в долевом строительстве допускается. При этом правоотношения между заемщиком и кредитором будут складываться в рамках системы ипотечного жилищного кредитования с момента регистрации права собственности заемщика на построенное жилое помещение, так как одновременно с такой регистрацией наступает ипотека в силу закона (пункт 2 статьи 77 Закона об ипотеке).

В третьем параграфе «Участники системы ипотечного жилищного кредитования» рассматриваются основные участники системы ипотечного жилищного кредитования, исследуется специфика осуществляемых ими функций.

Анализ состава участников системы ипотечного жилищного кредитования позволил определить, что деятельность некоторых участников обусловлена именно ипотечным жилищным кредитованием. К таким участникам относятся, в частности, заемщики, в том числе потребители, кредиторы, ипотечные поверенные, ипотечные агенты, агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Деятельность же некоторых субъектов, участвующих в реализации механизма ипотечного жилищного кредитования, связана с соблюдением организационно-процедурных требований действующего законодательства, в частности, органов Росрегистрации, страховщиков, бюро кредитных историй, риэлторских фирм, государства.

Помимо вышеперечисленных участников, относительно недавно появились так называемые ипотечные брокеры, которые помогают заемщику эффективно управлять семейными финансами, включая перекредитование и оптимизацию условий кредита на стадии его погашения. В настоящее время деятельность указанного участника не регулируется законом. Автор считает, что законодательное внесение такого участника в систему ипотечного жилищного кредитования будет служить основанием для установления повышенной ответственности к нему в связи с профессиональным характером осуществляемой им деятельности. С учетом перечисленных функций ипотечных брокеров представляется целесообразным уточнить, что по смыслу гражданского законодательства брокером называется профессиональный

участник рынка ценных бумаг, осуществляющий брокерскую деятельность, что не относится к функциям ипотечных брокеров. Поэтому предлагается, исходя из сути осуществляемой ими деятельности, именовать их ипотечными поверенными.

Глава 2 «Кредитный договор как один из основных структурных элементов базового уровня системы ипотечного жилищного кредитования» состоит из трех параграфов и посвящена анализу специфики указанного договора.

В первом параграфе «Правовая характеристика кредитного договора, заключаемого при кредитовании для приобретения жилья» рассматривается ипотечный жилищный кредитный договор, которому присущ ряд особенностей.

Во-первых, рассматриваемый кредитный договор является целевым кредитом для приобретения жилого помещения. Во-вторых, по смыслу Закона об ипотеке заключаемый в рамках системы ипотечного жилищного кредитования кредитный договор приравнен к договору целевого займа. Несмотря на неограниченный круг возможных займодавцев в соответствии с общими положениями о договоре займа, Законом об ипотеке особо подчеркнут целевой характер договора займа в рамках системы ипотечного жилищного кредитования, в качестве займодавцев выделены только юридические лица, что позволяет утверждать коммерсолизованную направленность (возмездность) не только кредитного договора, но и договора займа. Такая позиция вполне обоснованна ввиду существующего уравнивания законодателем возникающих прав и обязанностей сторон, как ипотечного займа, так и ипотечного кредита. Однако применительно к системе ипотечного жилищного кредитования автором предлагается анализ только ипотечного кредитного договора, так как именно банки и иные кредитные организации в своей основной деятельности осуществляют кредитование, в то время как иные юридические лица не занимаются выдачей исключительно целевых ипотечных займов с целью их рефинансирования, в связи с чем употребление ипотечного целевого займа на практике встречается значительно реже.

В соответствии с Законом о защите прав потребителей потребителем является гражданин, имеющий намерение приобрести, либо приобретающий

или использующий товары исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Приведенное определение потребителя в полном объеме отражает цели использования должником в системе ипотечного жилищного кредитования приобретенного либо приобретаемого жилого помещения. Автор считает, что существенной отличительной чертой ипотечного жилищного кредитного договора является также его потребительский характер, в случае, когда заемщик - физическое лицо.

Данный вывод основан, во-первых, на том, что ипотечный кредитный договор суть долгосрочный кредитный договор, поэтому длительный срок-кредитования не дает возможности заниматься заемщику - физическому лицу спекуляцией на рынке жилья до полной уплаты суммы кредита и процентов по нему. Таким образом, залоговое обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредиту становится гарантией добросовестности заемщика. Во-вторых, функциональное назначение жилых помещений носит исключительно потребительский характер, что вытекает из статьи 17 ЖК РФ, в которой установлено, что жилое помещение предназначается исключительно для проживания граждан. Несмотря на то, что частью 2 статьи 17 ЖК РФ допускаются случаи использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, разрешение осуществлять профессиональную деятельность в домашних условиях, подтверждает вывод о потребительском свойстве ипотечного кредитного договора.

Главной отличительной чертой ипотечного жилищного кредитного договора автор считает обеспеченность возврата кредита залогом недвижимого имущества. Однако принцип обеспеченности, как один из основных принципов осуществления ипотечного жилищного кредитования, имеет место с момента регистрации ипотеки в пользу кредитора, а не с момента вступления кредитного договора в силу. В связи с этим автор пришел к выводу, что ипотечный кредитный договор, заключаемый между банком-кредитором и заемщиком для приобретения жилого помещения, содержащий обязанность банка предоставить кредит под залог приобретаемого помещения, является

договором предварительным. Момент вступления в силу ипотечного жилищного кредитного договора обусловлен вещно-обязательственными правами требования кредитора - залогодержателя, и напрямую зависит от государственной регистрации этих прав. Получение кредита, вернее, перечисление соответствующей денежной суммы продавцу жилого помещения, до регистрации перехода прав собственности, не позволяет говорить об использовании кредита, так как в соответствии с пунктом 2 статьи 551 ГК РФ, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Следовательно, независимо от передачи суммы кредита, банк - кредитор становится залогодержателем только с момента государственной регистрации прав собственности заемщика.

Во втором параграфе «Содержание ипотечного кредитного договора» рассматривается содержание ипотечного кредитного договора, которое составляют соответствующие права и обязанности сторон, характеризующиеся определенной спецификой.

По общему правилу досрочный возврат суммы кредита возможен только с согласия кредитора (пункт 2 статьи 810 ГК РФ). В современных ипотечных кредитных программах банков возможность досрочного погашения может предусматриваться по истечении определенного срока пользования кредитом и/или с уплатой штрафа за досрочный возврат кредита. Таким образом, реализация названной возможности для заемщика носит не безусловный характер. Руководствуясь необходимостью повышенной защиты прав потребителей по ипотечному кредитному договору, учитывая его правовую природу, необходимо установить безусловное право заемщика на досрочный возврат полученного кредита без согласия банка и без уплаты ему каких-либо сумм (договорной неустойки, возмещения неполученных доходов, процентов и т.п.). Автор полагает, что предложенное право заемщика должно быть урегулировано нормой законодательства.

Уплата процентов заемщиком за пользование кредитом производится в размерах, установленных самим кредитным договором. Кредитор, по общему правилу, предусмотренном Законом о банках и банковской деятельности, не вправе изменять их величину в одностороннем порядке в течение срока

кредитного договора, если в самом договоре стороны не предусмотрели иное, так как согласно пункта 1 статьи 450 ГК РФ основанием для изменения договора может быть только соглашение сторон. Причем, предусмотренное нормами законов соглашение сторон подтверждается волеизъявлением обеих сторон договора, а не односторонним письменным уведомлением. На основании этого автор считает, что письменное уведомление банка об изменении размера процентов по выданному кредиту не может быть признано как законное изменение условий кредитного договора, так как право кредитора изменять размер процентов за пользование кредитом должно основываться на письменном согласии заемщика с таким изменением.

В третьем параграфе «Ответственность сторон по ипотечному кредитному договору» исследуются правовые особенности ответственности сторон по ипотечному кредитному договору.

В работе анализируется характер обязательства банка передать обусловленную договором сумму кредита. По этому вопросу в доктрине высказываются две противоположенные точки зрения. Одни авторы, например, Ефимова Л.Г. и Каримуллин Р.И., утверждают, что при отказе банка от предоставления обусловленного кредитным договором суммы кредита, заемщик вправе начислять на сумму долга проценты за неисполнение денежного обязательства в соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, а также требовать возмещения убытков в сумме, не покрытой процентами согласно пункту 2 статьи 395 ГК РФ. По их мнению, такое право у заемщика возникает в связи с тем, что в кредитном договоре соглашение сторон дает толчок достаточной силы для приведения в действие механизма заемного обязательства, а деньги используются в качестве средства погашения долга банка перед заемщиком. По этой причине обязанность кредитора по передаче капитала должна быть признана денежным обязательством, чего нельзя сказать об аналогичной передаче денег по договору займа. Другие авторы, например, Новоселова Л.А., не признают денежными обязательствами те, в которых денежные знаки используются не в качестве средства погашения денежного долга. В связи с этим не может рассматриваться в качестве денежного обязательство предоставить денежный кредит, так как основание (цель) передачи денег в денежном обязательстве - платеж, погашение обязательства; в

обязательстве предоставить кредит цель передающей деньги стороны -приобрести право требовать их возврата от должника.

Автор считает, что, несмотря на разные подходы к определению существа обязательства банка-кредитора по предоставлению заемщику кредита, все авторы отмечают разный характер значения самого кредита для заемщика и банка-кредитора. То есть кредит, который банк в соответствии с условиями заключенного договора обязан предоставить заемщику, для самого банка, с учетом специфики его деятельности, является своего рода обязательством оказать определенную услугу по передаче «вещи», за пользование которой он получит соответствующую плату, в то время как для заемщика главную роль играет денежная сумма кредита как таковая. Таким образом, спор относительно правовой природы обязанности банка своевременно предоставить обусловленную сумму кредита заемщику, должен быть разрешен в пользу признания этой обязанности банка не денежным обязательством.

В случае с ипотечным кредитным договором, банк может отказаться предоставить обусловленную договором сумму кредита либо физическому лицу, либо юридическому. В последнем случае автор согласен с мнением Каримуллина Р.И. о том, что несостоявшийся заемщик вправе на основании статьи 397 ГК РФ поручить исполнение по кредитованию другим лицам, в том числе, обратиться в другой банк с возмещением всех понесенных в этой связи расходов. Но в случае, когда несостоявшийся заемщик - физическое лицо, а, следовательно, потребитель, помимо вышеуказанного права, на правоотношения между ним и банком - кредитором должно распространяться действие норм Закона о защите прав потребителей. В соответствии с пунктом 1 статьи 28 названного Закона, потребитель, кроме права обращения в другой банк за кредитом с возложением всех расходов на банк, не предоставивший своевременно обусловленную сумму кредита, вправе требовать полного возмещения убытков, то есть реального ущерба и упущенной выгоды на основании статьи 15 ГК РФ. Согласно пункту 5 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, в случае нарушения установленных сроков оказания услуги по предоставлению кредита банк-кредитор уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены услуги. Представляется целесообразным в таком случае ценой услуги считать только

размер непредоставленной суммы кредита заемщику. Реализация такого права заемщиком позволит гарантировать соблюдение его интересов как потребителя.

Автор пришел к выводу, что требование кредитора о досрочном возврате суммы кредита и процентов за пользование им по своей правовой природе является основанием для изменения договора в соответствии со статьей 450 ГК РФ. Возврат ипотечного кредита в рассрочку является его существенным условием, также как его целевое назначение и залоговое обеспечение. В случае нарушения любого из этих условий, кредитор в значительной степени лишается того, на что он вправе был рассчитывать при заключении ипотечного кредитного договора. При нарушении сроков возврата кредита требование кредитора о досрочном возврате его суммы, является изменением условия договора о сроке кредитования. В то время как это же требование кредитора при нецелевом использовании ипотечного кредита и его необеспечении является основанием для прекращения действия ипотечного кредитного договора.

Глава 3 «Правовые особенности ипотеки жилых помещений» состоит из трех параграфов.

В параграфе первом «Понятие, основания возникновения, предмет и форма ипотеки жилья» исследуется договор об ипотеке, который является базовым договорным элементом системы ипотечного жилищного кредитования.

Согласно пункту 1 статьи 336 ГК РФ предметом залога могут быть не только вещи, но и имущественные права. Например, согласно пункту 5 статьи 5 Закона об ипотеке, предметом ипотеки может быть не только недвижимое имущество, но и право аренды этого недвижимого имущества. Существует некоторая неопределенность в действующем законодательстве с возможностью реализации такого права арендатором.

Во-первых, в соответствии со статьей 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Судебная практика исходит их

того, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168ГКРФ).

Во-вторых, согласно общим требованиям пункта 3 статьи 335 ГК РФ залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения. Это касается тех случаев, когда законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц. В соответствии с пунктом 4 статьи 6 Закона об ипотеке, залог права аренды не допускается без согласия арендодателя. Возможность передать в залог право аренды должна всегда оговариваться в договоре аренды исходя из цели, для которой будет использоваться арендуемый земельный участок. В частности, при индивидуальном жилищном строительстве, строительстве многоквартирного дома целесообразно разрешать закладывать право аренды исходя из назначения жилой недвижимости, расположенной или планируемой к постройке на земельном участке.

Автор также считает, что в современных условиях целесообразно установление государственного регулирования цен на жилые помещения в многоквартирных домах, потому что этот вид жилых помещений пользуется наиболее активным спросом у населения и является самым распространенным видом жилых помещений в России. Такое государственное регулирование цен может выражаться несколькими способами. Во-первых, установлением предельного размера стоимости квадратного метра жилья. Минусом данного метода регулирования может стать уровень инфляции и отсутствие действенного, а главное, своевременного механизма приведения государственно урегулированных цен в соответствие с реальным уровнем цен на рынке жилья. Во-вторых, установлением максимального соотношения себестоимости квартир и их конечной цены для итогового потребителя.

Автор предлагает как возможный вариант содействия решению проблемы обеспеченности населения жильем строительство многоквартирных жилых домов с реализацией в них квартир исключительно по ипотечному варианту и по себестоимости строительства. Кредитование будущих потребителей построенных жилых помещений можно осуществлять за счет специально выделяемых на эти цели средств соответствующих бюджетов. Подобного рода законодательное регулирование и реализация такого механизма - необходимые условия для упорядочения цен на жилье, распространения ипотечного жилищного кредитования именно как рыночного механизма, решения проблемы с ветхим жилищным фондом. Для реализации вышеобозначенного механизма кредитного обеспечения строительства жилых домов, необходимо по соответствующей федеральной либо муниципальной программе выделять средства из бюджетов и проводить конкурсы на право застройщиков строить подобного рода объекты недвижимости. Это позволит учитывать требования пункта 2 статьи 74 Закона об ипотеке, в соответствии с которыми ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной и муниципальной собственности, не допускается.

Во втором параграфе «Содержание ипотечных жилищных правоотношений» рассматриваются права и обязанности участников ипотечных жилищных правоотношений.

В рамках системы ипотечного жилищного кредитования целесообразнее говорить не только о договорных правоотношениях, складывающихся между заемщиком-залогодателем и кредитором первого уровня - залогодержателем, но и о правоотношениях, складывающихся в процессе рефинансирования выданных кредитов между участниками системы ипотечного жилищного кредитования.

Ряд вопросов возникает в случае множественности лиц на стороне заемщика, в рассматриваемой системе ипотечного жилищного кредитования -залогодателей. Учитывая долгосрочный характер ипотечных кредитов, заемщики сталкиваются с проблемой, когда размер платы за полученный несколько лет назад кредит становится намного больше. В современных условиях ряд банков-кредиторов предоставляет заемщику-залогодателю право перекредитования. Помимо этого автор рассматривает определенные права и

обязанности участников при рефинансировании выданных ипотечных жилищных кредитов.

В третьем параграфе «Ответственность участников ипотечных жилищных правоотношений» исследуется ответственность участников ипотечного правоотношения.

Анализ норм, регулирующих основания возникновения ответственности участников ипотечных правоотношений, позволяет определить следующие особенности такой ответственности. Во-первых, она возникает вследствие нарушения условий основного обязательства, то есть ипотечного кредитного договора либо договора целевого займа. При этом важная роль принадлежит акцессорной функции залога по отношению к основному обязательству. Во-вторых, ответственность предусмотрена в случае нарушения своих обязанностей участниками системы рефинансирования. На протяжении последних лет действующее законодательство претерпевало изменения, связанные с урегулированием механизма ответственности заемщика и упрощением реализации соответствующих прав кредитора. Таким образом, государство выступило своего рода гарантом надлежащего исполнения «ответственности» заемщика по договору ипотеки жилья. Однако, несмотря на соответствующие законодательные совершенствования, реализация некоторых положений законодательства во многом противоречива, и вызывает в правоприменительной деятельности либо массу возможностей для различных интерпретаций действующего законодательства, либо невозможность реализации прав как кредиторов, так и заемщиков. Ответственность участников ипотечных правоотношений состоит не только в ответственности кредиторов базового уровня и самих заемщиков. При реализации механизма рефинансирования выданных кредитов несут ответственность за надлежащее исполнение своих обязанностей такие участники системы ипотечного жилищного кредитования как ипотечные поверенные, ипотечные агенты, эмитенты ипотечных ценных бумаг и т.д.

Действующее законодательство содержит ряд определенных противоречий, связанных с реализацией заложенного имущества. Так, в пункте 1 статьи 350 ГК РФ и пункте 1 статьи 56 Закона об ипотеке указано, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда

обращено взыскание, реализуется по общему правилу путем продажи с публичных торгов, порядок проведения которых определяется процессуальным законодательством. Введенный ГК РФ термин «публичные торги» служит лишь указанием на то, что реализация предмета этих торгов проводится на основании решения суда. Согласно общим положениям ГК РФ, информация о проведении торгов размещается в общедоступном виде в специализированных печатных изданиях, следовательно, имеет публичный характер. Указание на публичный характер торгов, проводимых на основании решения суда, в таком случае не имеет смысла, так как получается дублирование принципа публичности. Кроме этого, в извещении о проведении торгов согласно пункту 2 статьи 448 ГК РФ должно содержаться указание на форму проведения торгов. Но в случае обращения взыскания на жилое помещение по решению суда указать на форму проведения публичных торгов (конкурс или аукцион) не представляется возможным, так как законодательством не установлена форма их проведения.

Автор критически рассмотрел действующие нормы ЖК РФ, регулирующие основания и порядок предоставления жилых помещений маневренного фонда. Учитывая перечень оснований предоставления гражданам таких жилых помещений, определено, что целевым назначением жилых помещений маневренного фонда является временное проживание. Однако в существующем виде нормы ЖК РФ не позволяют заемщикам-гражданам воспользоваться в предусмотренном законом случаях правом проживания в жилых помещениях маневренного фонда в случае обращения взыскания на заложенное ими жилье. Учитывая, что правовая природа маневренного фонда основана на реализации государственной гарантии обеспечения возможности временного проживания граждан с целью соблюдения конституционного права каждого гражданина на жилище, назначение жилых помещений маневренного фонда необходимо определять не конкретным законодательным перечнем случаев его использования, а установив его общее предназначение.

Подводя итоги диссертационного исследования и обобщая теоретические выводы, автор отмечает, что в работе были рассмотрены наиболее актуальные вопросы ипотечного жилищного кредитования, возникающие в правоприменительной деятельности.

Основные научные положения диссертации опубликованы в следующих работах автора:

1. Дударева Е.В. Правовая конструкция публичных торгов // Вестник Московского университета МВД России. 2006. № 7. с. 38-39. (0,2 пл.).

2. Дударева Е.В. Правовые особенности ипотечного кредитного договора, заключаемого в рамках системы ипотечного жилищного кредитования» // Право и экономика. 2006. № 10. с. 111-112. (0,26 п.л.).

3. Дударева Е.В. Ответственность по ипотечным обязательствам // Юридическая работа в кредитной организации. 2006. № 6. с. 101-106. (0,55 пл.).

Принято к исполнению 10/01/2007 Исполнено 11/01/2007

Заказ № 7 Тираж: 150 экз.

Типография «11-й ФОРМАТ» ИНН 7726330900 115230, Москва, Варшавское ш., 36 (495) 975-78-56 www.autoreferat.ru

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Дударева, Евгения Валерьевна, кандидата юридических наук

Введение.

Глава 1. Система ипотечного жилищного кредитования в РФ - особая система правоотношений

§ 1. Понятие системы ипотечного жилищного кредитования.

§ 2. Структура договорных связей при ипотечном жилищном кредитовании.

§ 3. Участники системы ипотечного жилищного кредитования.

Глава 2. Кредитный договор как один из основных структурных элементов базового уровня системы ипотечного жилищного кредитования

§ 1. Правовая характеристика кредитного договора, заключаемого при кредитовании для приобретения жилья.

§ 2. Содержание ипотечного кредитного договора.

§ 3. Ответственность сторон по ипотечному кредитному договору.

Глава 3. Правовые особенности ипотеки жилых помещений

§ 1. Понятие, основания возникновения, предмет и форма ипотеки жилья

§ 2. Содержание ипотечных жилищных правоотношений.

§ 3. Ответственность участников ипотечных жилищных правоотношений

Список использованных нормативных актов и литературы.

Дударева Е.В. Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования: Дисс. канд.юрид.наук. - Москва, 2006.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования"

В советское время в России отсутствовал как таковой институт частной собственности, поэтому решение жилищной проблемы граждан основывалось на распределительном государственном механизме. В связи с этим развитию системы ипотечного жилищного кредитования предшествовал сложный и длительный процесс становления рынка и формирования частных отношений по купле-продаже жилой недвижимости. Впервые в постсоветском, а точнее российском, законодательстве понятие «ипотека» появилось в принятом Законе РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 «О залоге»1. В нем залог недвижимости определялся как один из видов залога, остающегося в распоряжении залогодателя. В последующие годы был принят ряд правовых актов, с помощью которых был запущен механизм развития ипотечных отношений2. В результате

1 Закон РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. № 23. Ст. 1239.

2 Такие как Гражданский кодекс РФ (Часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; Гражданский кодекс РФ (Часть вторая) от 26.01.1996 № И-фЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410; Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание этого к концу двадцатого века были предприняты шаги в различных направлениях: попытка создания рынка обеспеченных недвижимостью ценных бумаг (жилищные сертификаты), развитие кредитования (жилищные кредиты, внебюджетные формы инвестирования), прямая государственная поддержка (субсидии, федеральные целевые программы).

В настоящее время проделан большой путь по становлению ипотечного кредитования в России. Развиваются все более совершенные схемы приобретения жилья, условия кредитования в коммерческих банках постепенно приближаются к классическим стандартам, выработанным мировой практикой, в большинстве регионов приняты долгосрочные ипотечные программы, региональные фонды жилищного строительства и ипотечные агентства переходят к выдаче займов по единым стандартам, разработанным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. К примеру, если в 2004 году объем ипотечного рынка в России оценивался в 500 млн. долларов, то в 2005 - уже в 2 млрд. долларов, причем половина всех кредитов приходилась на Москву и Санкт-Петербург1. По мнению автора, увеличению объемов рынка немало способствует резкое увеличение цен на недвижимость. Что касается объемов возводимого жилья, то в развитых странах в среднем строится от 0,7 до 1 кв. м жилья в год на человека. Например, в США возводятся 250 миллионов кв. м жилья в год, Китай вышел на 1,3 млрд. кв. метров жилья, однако в России в 2004 году было построено жилых домов общей площадью только 41 миллион кв. метров. В нашей стране доля ипотечных кредитов составляет менее одной десятой процента ВВП, за 2003 г. по ипотечным схемам было построено лишь 100 тысяч квартир, или 6,3% от их общего количества .

Следует отметить, что, несмотря на практическую значимость рассматриваемой темы, до настоящего времени в юридической литературе не выработано единого понимания системы ипотечного жилищного кредитования. законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400; Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в РФ» // Собрание законодательства РФ.1998. № 31. Ст. 3813; и т.д.

1 Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика. 2005. № 10.С. 31.

2 Фоков А.П. Ипотечные правоотношения в Российской Федерации // Юрист. 2005. № 6. С. 11.

Часть современных исследователей включает в эту систему разные договорные правоотношения, другие - рассматривают инструменты ипотечного жилищного кредитования как отдельные правовые механизмы, не учитывая, что их взаимодействие образует качественно новую правовую систему ипотечного жилищного кредитования. Этой системе присущи определенные правовые особенности, возникновение которых обусловлено, с одной стороны, нормотворчеством законодателя, с другой, практической реализацией функций системы. Ряд проблем существует в законодательном регулировании и правоприменении в случаях обращения взыскания на заложенные жилые помещения, при реализации практических механизмов социальной защиты граждан в случаях обращения такого взыскания. Вопросы правового регулирования механизма ипотечного жилищного кредитования возникают также из-за неразвитости вторичного рынка ипотечных кредитов, вследствие чего заемщикам либо невыгодно брать ипотечные кредиты, либо недоступно из-за обременительных условий кредитования. Кроме того, отсутствуют дополнительные налоговые льготы, направленные на снижение размеров сумм платы за пользование кредитом для плательщиков и повышения заинтересованности в выдаче ипотечных кредитов для кредитных организаций.

Учитывая актуальность и практическое становление ипотечного жилищного кредитования на современном этапе развития России, многие ученые рассматривают указанную проблематику. Среди таких авторов необходимо назвать имена М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаева, Л.Ю. Грудцыной, В.И. Лимаренко, B.C. Ема, Л.Г. Ефимовой, Т.Е. Абовой, A.M. Эрделевского, Ю.К. Толстого, Е.А. Суханова, Р.И. Каримуллина, Д.Б. Пашова и ряда других.

Поставленная цель требует решения следующих задач: изучить основные модели ипотечного кредитования, сложившиеся в мировой практике, послужившие предпосылкой и основой закрепленного действующим российским законодательством механизма правового регулирования ипотечного жилищного кредитования; изучить особенности правового регулирования ипотечного кредитования дореволюционной России и определить причины, послужившие предпосылкой ее масштабного распространения в те времена, на основании этого определить степень преемственности дореволюционного законодательства России и современного законодательства об ипотеке и выработать рекомендации по его совершенствованию; рассмотреть структуру договорных связей при ипотечном жилищном кредитовании, для чего необходимо проанализировать во взаимосвязи между собой договор займа, кредитный договор, договор купли-продажи жилого помещения либо земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, договор об ипотеке, договоры, заключаемые в рамках реализации механизма рефинансирования выданных кредитов, а также показать роль основных участников механизма ипотечного жилищного кредитования; изучить ипотечный кредитный договор, как один из основных элементов механизма правового регулирования ипотечного жилищного кредитования, раскрыв его понятие, содержание, рассмотрев вопрос об ответственности сторон по кредитному договору и определив его правовую природу; изучить правовое регулирование ипотеки (залога) жилья, для чего необходимо охарактеризовать ипотеку как способ обеспечения исполнения обязательств, определить круг участников ипотечных правоотношений и рассмотреть их права и обязанности, изучить современную проблематику ответственности участников ипотечных жилищных правоотношений.

Методологическую основу исследования составляет комплекс методов научного познания. В ходе диссертационного исследования наряду с основным методом диалектики использовались частно-научные методы: формальнологический, сравнительно-правовой, системно-аналитический, нормативно-логический, исторический, эмпирический, функциональный, описательный, прямого усмотрения истины и другие методы.

Теоретическую основу исследования составили труды ученых в области гражданского права, в частности М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.В. Дождева, О.С. Иоффе, O.A. Красавчикова, Р.И. Каримуллина, A.B. Мицкевича, И.А. Покровского, К.П. Победоносцева, Т.Е. Абовой, Ю.К. Толстого, Е.А. Суханова, JI.A. Лунца, И.Б. Новицкого, Г.Ф. Шершеневича, И.А. Базанова, Д.И. Мейера, JI.A. Кассо, Б.Б. Черепахина, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаева, Л.Ю. Грудцыной, В.И. Лимаренко, B.C. Ема, Л.Г. Ефимовой, A.M. Эрделевского, В.Ф. Яковлева и других отечественных ученых разных периодов развития гражданского права, а также некоторых зарубежных авторов.

Научная новизна исследования состоит в комплексном исследовании гражданско-правовых особенностей формирования и функционирования системы ипотечного жилищного кредитования как особой совокупности договорных правоотношений, складывающихся на основе рыночного механизма, но реализующих социально ориентированные потребности. На основе углубленного теоретического анализа исторического и современного состояния исследуемого института предлагаются варианты решения основных правовых проблем жилищного кредитования под залог приобретаемой недвижимости. Проведенная в работе систематизация действующего механизма правового регулирования ипотечного жилищного кредитования позволила дать определение понятия системы ипотечного жилищного кредитования, ее структуры и участников, с обоснованием отнесения к ее составляющим тех или иных элементов. В работе проводится анализ эффективности функционирования указанной системы на основе изучения и сопоставления действующего законодательства и правоприменительной практики. Исследование содержания договорных структурных элементов системы ипотечного жилищного кредитования позволило определить особую правовую природу ипотечного жилищного кредитного договора. Проведенный анализ позволил выявить пробелы и противоречия законодательства в области правоотношений, складывающихся на основании норм, регулирующих систему ипотечного жилищного кредитования. В работе сформулированы и обоснованы некоторые предложения по совершенствованию действующего законодательства в исследуемой области.

Основные теоретические положения, выносимые на защиту:

3. Диссертантом обоснован вывод об ипотечном поверенном как об обязательном и самостоятельном участнике системы ипотечного жилищного кредитования, в задачи которого входит обеспечение соблюдения прав и законных интересов заемщиков. Под деятельностью ипотечных поверенных предлагается понимать осуществляемую ими предпринимательскую деятельность по оказанию платных услуг заемщикам для получения и последующего сопровождения ипотечного жилищного кредита.

На основе теоретических положений в диссертации сформулирован ряд рекомендаций по совершенствованию действующего российского законодательства и практики его применения:

1. Диссертант предложил включить в п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 1 в качестве залогодержателей физических лиц как зарегистрированных, так и незарегистрированных индивидуальными предпринимателями.

2. В связи с выводом об ипотечном поверенном как обязательном участнике системы ипотечного жилищного кредитования предложены соответствующие изменения в Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренную Постановлением Правительства Российской Федерации 11 января 2000 года № 282.

4. Необходимо устранить противоречие действующей нормы ст. 49 Федерального закона № 119-ФЗ от 21.07.1997 г. «Об исполнительном производстве»3. В существующем виде указанная норма служит основанием для обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям кредиторов, не обеспеченных залогом, при недостаточности у должника иного имущества. В то же время п. 1 ст. 348 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество может иметь место только в случае

1 В ред. от 30.12.2004 г. // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400; 2204. № 27. Ст. 2711; 2004. № 45. Ст. 4377; 2005. № 1 (Часть 1). Ст. 40, Ст. 42.

2В ред. Постановления Правительства РФ от 12.04.2001 г. № 291, от 08.05.2002 г. № 302 // Собрание законодательства РФ. 2000. № 3. Ст. 278; 2001. № 16. Ст. 1616; 2002. № 20. Ст. 1859.

3 В ред. от 27.12.2005 г. // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3591; 2002. № 52 (Ч. 1). Ст. 5132; 2003. № 2. Ст. 160. № 50. Ст. 4847. № 52. (Ч. 1). Ст. 5038; 2004. № ю. Ст. 837. № 27. Ст. 2711. № 35. Ст. 3607; 2005. № 42. Ст. 4213; 2006. № 1. Ст. 8. неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, обеспеченного залогом. Таким образом, нарушается принцип специальности залога. В результате назначение залога для специального первоочередного удовлетворения требований залогодержателя независимо от наличия или отсутствия у должника иного имущества и других кредиторов утрачивается.

6. Жилищный кодекс РФ1 не содержит нормы, определяющей момент возникновения права на заключение договора найма жилого помещения маневренного фонда у граждан, утративших жилые помещения, приобретенные на заемные средства и заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого займа, на которые было обращено взыскание и осуществлена их продажа. В связи с этим предлагается п.п. 2 п. 2 ст. 106 Жилищного кодекса РФ изложить в следующей редакции:

2) с момента утраты гражданами права собственности на заложенные жилые помещения в результате обращения на них взыскания и до возникновения у них права пользования жилыми помещениями, предназначенными для постоянного проживания, во исполнение решения суда, соглашения сторон, либо до предоставления таким гражданам жилых помещений из государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом (при

1 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188 -Ф3 (ред. от 31.12.2005 г.) // СПС «Консультант Плюс»: Законодательство. заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 2 статьи 95 настоящего Кодекса);».

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования»

1. Адамович Г. О некоторых способах обеспечения кредитных обязательств // Хозяйство и право. 1996. № 9. с. 41-47.

2. Бабкин С.А. Возникновение ипотеки в силу закона // Нотариус. 2002. № 1. с. 21-24.

3. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. -М.: «Статут», 2004. 589 с. (Классика российской цивилистики).

4. Банки и банковские операции / Под ред. Е.Ф. Жукова -М.: Банки и биржи: ВЗФЭИ, 1997. 471 с.

5. Банковские сделки: Комментарий законодательства и арбитражной практики / Ефимова Л.Г. М.: Контракт, 2000. 320 с.

6. Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов // Российская юстиция. 2000. № 5. с. 31-32.

7. Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. № 1. с. 75-84.

8. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Изд.З-е, стереотипное. М.: «Статут», 2001. 848 с.

9. Владимирский Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. - Ростов-на-Дону, Изд-во «Феникс», 1995 г. 640 с.

10. З.Воронина Е.И., Ермакова Е.П. Виды залогов, применяемые в качестве обеспечения исполнения кредитного договора по праву Франции // Бюллетень нотариальной практики. 2002. № 2. с. 25- 29.

11. Галиева Р.Ф. Ипотека залог недвижимого имущества // Нотариус. 1997. № 4. с. 50-62.

12. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства. Учебное пособие. СПб, 1999. 158 с.

13. Головцова С.А. Залог недвижимости // Законодательство. 2000. № 7. с. 19-24.

14. Голышев В.Г. Залог как способ обеспечения кредитных обязательств // Нотариус. 2002. № 4. с. 6-11.

15. Голышев В.Г. К вопросу о правовой характеристике кредитного договора //Банковское право. 2001. № 2. с. 8-15.

16. Голышев В.Г. Сделки в кредитной сфере // Юрист. 2000. № 8. с. 35-37.

17. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. М.: «Статут», 2002. 222 с.

18. Гришаев С.П. Ипотека (залог недвижимости) // Закон. 2002. № 10. с.38-42.

19. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Юрист, 2004. 160 с.

20. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Инструменты ипотечного кредитования // Законодательство и экономика. 2006. № 2. с. 66-74.

21. Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика. 2005. № 10. с. 31-40.

22. Гуревич И.С. Кредитование жилищно-строительной кооперации // Советское государство и право. 1965. № U.c. 112-116.

23. Дигесты Юстиниана / Перевод с латинского; Отв. ред. Л.Л. Кофанов. Т. IV. М.: «Статут», 2004. 780 с.

24. Дождев Д.В. Римское частное право / Под ред. академика РАН, д.ю.н., проф. B.C. Нерсесянца. M.: Норма, 1996. 704 с.

25. Дубровина H.A. Регистрация объектов незавершенного строительства // Закон. №2. с. 31-33.

26. Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. 1998. № 10. с. 35-44.

27. Ефимова Л.Г. Понятие, правовая природа и содержание кредитных договоров, заключаемых коммерческими банками // Государство и право. 1993. №5. с. 80-90.

28. Ефимова Л.Г. Страхование как способ обеспечения обязательств по кредитному договору // Хозяйство и право. 1994. № 7. с. 10-18.

29. Ефимова Л.Г. Теория и практика заемно-кредитных отношений (Начало) // Юридический мир. М.: Юрид. мир ВК, 2000. № 1. с. 23-31.

30. Ефимова Л.Г. Теория и практика заемно-кредитных отношений // Юридический мир. М.: Юрид. мир ВК, 2000. № 2. с. 34-42.

31. Ефимова Л.Г. Теория и практика заемно-кредитных отношений (Окончание) // Юридический мир. М.: Юрид. мир ВК, 2000. № 3. с. 2639.

32. Жилые помещения: новое правовое регулирование. Комментарий к основным постановлениям Правительства Российской Федерации в области жилищного законодательства / А.Н. Королев, О.В. Плешакова. -М.: ЗАО Юстицинформ, 2006.

33. Журбина Е. Заключение договора ипотеки // Юрист. 2005. № 7. с. 2-3.

34. Залог недвижимости в российском праве/Черных А.В.-М.:Легат,1995. 89с.42.3ахарова H.H. Комментарий к Федеральному закону « Об ипотеке (залоге недвижимости)»: постатейный / Российский институт государственных регистраторов. М., 1999. 190 с.

35. Иванов B.B. Все об ипотеке. М., 2000. 235 с.

36. Ипотечное кредитование жилья: Новейшие законодательные и нормативные акты: Комментарии специалистов / Е.Б. Скукин. М., 2000. 160 с.

37. Как купить квартиру в кредит?: Ипотека в России / Е.Б. Покопцева. -М.ЮОО «Вершина», 2004. 256 с.

38. Каминская Е.И. Ипотека в зарубежном праве. Обзор законодательства Германии, Испании, Италии, Франции, Швейцарии, Великобритании, США, Венгрии, Польши, Хорватии, Чехии, Югославии // Журнал российского права. 1997. № 12. с. 128-138.

39. Киселев A.A. Ипотечное кредитование в дореволюционной России. (Начало) // Нотариус. 2002. № 1. с. 62-64.

40. Киселев A.A. Ипотечное кредитование в дореволюционной России. (Продолжение) // Нотариус. 2002. № 3. с. 59-64.

41. Киселев A.A. Оформление ипотеки // Бюллетень нотариальной практики. 2003. №2. с.3-9.

42. Киселев A.A. Понятие и виды ипотеки (залога недвижимости) // Нотариус. 2003. № 1. с. 46-50.

43. Киселев A.A. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 2003. № 2. с. 27-38.

44. Комментарий к Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) / Под общ. ред. С.П. Гришаева // СПС «Консультант Плюс»: Комментарии законодательства.

45. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / под общ. ред. И.Д. Грачева. М., 1999. 325 с.

46. Комментарий к Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ» (постатейный) / под общ. ред. Г.В. Петрова. М.: Юридический Дом "Юстицинформ", 2002. 87 с.

47. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. Саров,1999. 211 с.

48. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. Книга 2: Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах: теория и практика. -Саров, Саранск: Красный Октябрь, 1999.

49. Лимаренко В.И. Ипотека: стратегия развития. Теория и практика внедрения системы ипотечного кредитования в условиях кризисной экономики России. Монография. М.: Диалог - МГУ, 2000. 280 с.

50. Маковская A.A. Предмер регулирования и действие во времени закона о долевом строительстве // Закон.2006. № 8. с. 28-39.

51. Митрофанов М.В., Сафонов В.Н. Применение ипотеки для улучшения жилищных условий населения конкретного муниципального образования // Государственная власть и местное самоуправление. 2003. № 2. с. 18-22.

52. Мицкевич A.B. Система права и система законодательства: развитие научных представлений и законотворчества / Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. М.: Городец, 2000. с.20-45.

53. Мустафин A.M. Ипотечное кредитование // Актуальные проблемы юридических наук: Сборник научных трудов. Нижнекамск; Изд-во Нижнекам. ф-лаМГЭИ, 1998. Вып. 2. с. 14-20.

54. Наумова JI. Ипотека «незавершенки» // ЭЖ-Юрист. 2005. № 32. СПС «Консультант Плюс»: Комментарии законодательства.

55. Научно-практический комментарий к Федеральному закону « Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) / отв. ред. д.ю.н, проф. М.Г. Масевич. - М.: Юр. фирма «Контракт»; Инфра-М, 1999. 302 с.

56. Павлодский Е.А. Залог и ипотека//Хозяйство и право. 1997. № 2. с. 78-89.

57. Павлодский Е.А. Залог недвижимого имущества (ипотека) // Хозяйство и право. 2000. №4. с. 3-16.

58. Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. М.: Изд-во РГТЭУ, 2003,140с.

59. Пашов Д.Б. Государственная регистрация ипотеки жилища // Закон. 2006. № 2. с. 23-30.

60. Пашов Д.Б. Договоры в сфере жилищного ипотечного кредитования // Право и политика. 2005. № 3. с. 109-124.

61. Пашов Д. Б. Реализация прав залогодержателя // Право и политика. 2005. №6. с. 86-106.

62. Петрова Г.В. Комментарий к Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». М.: «Юстицинформ», 2002. СПС «КонсультантПлюс»: комментарии законодательства.

63. Плешанова О. Закладная новый вид ценной бумаги // Российская юстиция. 1998. № 5. с. 20-22.

64. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.: «Статут», 2002. - 800 с. (Классика российской цивилистики).

65. Поляков В.Г., Ларионов А.Н., Усов В.Б. Ипотечное кредитование жилищного строительства в Нижневолжском регионе. Волгоград, 1999. 110 с.

66. Пономарев В.Н. О развитии ипотеки и иных мерах стимулирования жилищного строительства в Российской Федерации // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. № 1-2. с. 27-38.

67. Понька В.Ф. Ипотека в России: проблемы и приоритеты // Журнал российского права. 2000. № 2. с. 41-48.

68. Потапов Ю. Залог (ипотека) жилых помещений // Юридический вестник. 2001. № 1(5). с. 29-30.

69. Права и обязанности сторон кредитного договора по российскому и германскому праву / Каримуллин Р.И. М.: Статут, 2001. 240 с.

70. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России/ Под ред. B.C. Ема. М.: Статут, 1999. 256 с.

71. Сарбаш С. Обеспечение исполнения кредитных обязательств // Закон. 1997. №2. с. 93-97.

72. Сергеев П. Жилищное кредитование // Закон. 2002. № 10. с. 70-71.

73. Скрипко В.Р. Ипотека жилых домов и квартир в Российской Федерации // Государство и право на рубеже веков (материалы всероссийской конференции): Гражданское право. Гражданский процесс. М.: Изд-во ИГиП РАН, 2001. с. 79-82.

74. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом «Аудитор», 1999. 112 с.

75. Способы обеспечения исполнения кредитных обязательств: Учебное пособие / Травкин A.A., Арефьева H.H., Карабанова К.И. Волгоград: Изд-во Волгоград. Ун-та, 2000. 88 с.

76. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы // Хозяйство и право. 1997. №9. с. 16-26.

77. Тужилова-Орданская Е.М., Валеев P.A. Объект незавершенного строительства и распоряжение им // Закон. 2005. № U.c. 14-18.

78. Угренев А.Ю. Устранение недостатков ЖК РФ в ходе производства по делам, связанным с предоставлением жилых помещений государственного (муниципального) жилищного фонда и выселением из них // Юрист. 2005. № 6. с. 45-49.

79. Филиппов Н. Ипотечное кредитование: как продать «старое» жилье // Российская юстиция. 1999. № 7. с. 12-13.

80. Фоков А.П. Ипотечные правоотношения в Российской Федерации // Юрист. 2005. №6. с. 11-13.

81. Халдеев A.B. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. № 8. с. 104-116.

82. Химичев В.А.Взгляд на проблему: Ситуация одна, а решения разные // Закон. 2005. № 8. с. 88-94.

83. Чижова О.В. Правовая природа закладной: общее и особенное // Современное право. 2004. № 5. с. 12-17.

84. Чиненков A.B. Банковские кредиты и способы обеспечения кредитных обязательств // Бухгалтерия и банки. 1996. № 4, с. 51 -60.

85. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. -М.: Городец, 2000. с. 145-172.

86. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф,2001. 720 с. (Юридическое наследие).

87. Шпак Е. Здания и сооружения как предмет ипотеки (залога недвижимости)//Нотариус. 2001. № 6. с. 49-55.

88. Эрделевский A.M. Государственная регистрация ипотеки // Закон.2002. № 10. с.60-62.Диссертации. Авторефераты диссертаций

89. Абрамова М.В. Ипотека морских судов, воздушных судов, космических объектов: Дис. к.ю.н. -М., 2003. 198 с.

90. Арефьева H.H. Договор банковского кредитования: Дис. . к.ю.н. -Волгоград, 2000. 197 с.

91. Боброва О.В. Правовые основы государственного регулирования банковского кредитования: Дис. . к.ю.н. Саратов, 2000. 213 с.

92. Глазычев Ю.Д. Социально-экономические проблемы становления ипотечных отношений в переходной экономике России: Дис. . к.э.н. -Новосибирск, 2000. 140 с.

93. Головин Ю.И. Особенности нотариального удостоверения договора об ипотеке: Дис. . к.ю.н. -М., 1999. 157 с.

94. Ефимова Л.Г. Банковские сделки (актуальные проблемы): Дис. . д.ю.н. -М., 2000. 520 с.

95. Каримуллин Р.И. Права и обязанности сторон кредитного договора по российскому и германскому праву: Автореф. дис. . к.ю.н. -М.,2001.21с.

96. Киселев A.A. Ипотека как гражданское правоотношение: Дис. . к.ю.н. -М, 2000. 186 с.

97. Орлова М.М. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования: Дис. к.ю.н. Волгоград, 2001. 213 с.

98. Пенкина И.А. Американская модель ипотечного кредитования и возможность ее использования в России: Дис. к.э.н. М., 2000. - 203 с.

99. Поляков В.Г. Организационно-экономическое развитие ипотеки в жилищно-строительном комплексе региона: Дис. к.э.н. Волгоград,2001. 170 с.

100. Понька В.Ф. Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации: Дис. к.ю.н. М., 1999. 148 с.

101. Прокофьев C.B. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) в российском праве: Дис. . к.ю.н. М., 2000. 248 с.

102. Разумова И.А. Ипотечное кредитование населения Российской Федерации на покупку, строительство жилья: Дис. . к.э.н. СПб, 1999. 206 с.

103. Ратманов Л.Б. Правовое регулирование ипотечного кредитования: Дис. . к.ю.н.-М., 2001.-147 с.

104. Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: Дис. . к.ю.н. М., 2002. 207 с.

105. Скворцов В.В. Обеспечительная функция залога: Дис. . к.ю.н. М.,2002. 208 с.

106. Стерхова М.И. Особенности реализации конституционного права каждого на жилище в РФ через ипотечное жилищное кредитование: Дис. . к.ю.н. -M., 2005. 197 с.

107. Трофимова Т.Е. Организационно-экономические механизмы формирования муниципальных программ строительства жилья на основе развития ипотеки Дис. к.э.н. Н.Новгород, 2000. 160 с.

108. Трусов A.A. Правовой режим закладной: Дис. к.ю.н. СПб., 2002.175с.

109. Царапкина O.A. Правовое регулирование ипотеки: Дис. . к.ю.н. М.,1998. 175 с.

110. Чагай К.А. Механизм государственного регулирования ипотечногокредитования жилищного строительства: Дис. . к.э.н. М., 2000.167 с. 29.Чижова О.В. Правовое регулирование ипотеки законодательством РФ: Дис. к.ю.н. - М., 2001. 187 с.

Автор: Дударева, Евгения Валерьевна
Город: Москва
Год: 2006
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитованиятекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Дударева, Евгения Валерьевна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Дударева, Евгения Валерьевна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования»