Гражданско-правовое регулирование участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домовтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ

по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовое регулирование участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов»

□03457 187

На правах рукописи

Исх. М

от

Исх. Л»

ЛЕВИН Александр Александрович

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ УЧАСТИЯ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Специальность 12.00.03 -гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва - 2008

003457187

Диссертация выполнена на кафедре гражданского права и процесса Московского университета МВД России

Научный руководитель -

кандидат юридических наук, доцент Угрин Тимофей Степанович.

Официальные оппоненты:

- доктор юридических наук, профессор Власов Анатолий Александрович;

- доктор юридических наук, доцент Михайлова Ирина Александровна.

Ведущая организация -

Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации.

Защита диссертации состоится 23 декабря 2008 г. в 11 час. на заседании диссертационного совета Д 203.019.02 при Московском университете МВД России по адресу: 117997, г. Москва, ул. Академика Волгина, д. 12.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского университета МВД России.

Автореферат разослан 20 ноября 2008 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат юридических наук, доцент

А.Г. Мамонтов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы заключается в изучении приобретающей все большую популярность такой формы строительства жилья, как участие физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов, что стало результатом развития рыночных отношений и отступления от централизованного государственного финансирования жилищного строительства.

Началом законодательного регулирования отношений, направленных на привлечение денежных средств для участия в долевом строительстве многоквартирных домов, следует считать принятие 30 декабря 2004 г. Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон 214-ФЗ). Его появление было вызвано объективной необходимостью разрешения множества накопившихся проблем в сфере долевого строительства многоквартирных домов, связанных с заключением договоров участия в долевом строительстве; определением прав и обязанностей сторон договоров; государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства и др.

Отсутствие единой законодательной и правоприменительной практики приводило к нарушениям прав и законных интересов физических лиц, участвующих в долевом строительстве. До вступления в силу Закона 214-ФЗ не было принято ни одного документа, четко регулирующего данную сферу; Гражданский кодекс Российской Федерации, иные нормативные правовые акты не предусматривали исследуемого в работе понятия «участие в долевом строительстве». Тем не менее, оно широко использовалось участниками гражданско-правовых отношений.

В диссертации анализируются нормативные правовые акты,

действующие в сфере долевого строительства многоквартирных домов, в целях уяснения правовой природы договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, исследовано его соотношение со смежными договорами. Автором сформулирован вывод о том, что договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов является самостоятельным видом договора. Кроме того, в работе рассмотрен вопрос о необходимости введения страхования ответственности застройщика в части исполнения им своих обязательств.

Актуальность настоящего исследования обусловлена прежде всего новизной законодательства, регулирующего отношения в сфере участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Недостаточная разработанность в современной литературе поднятой автором проблемы предопределила выбор темы для исследования.

Степень разработанности. Тема диссертационного исследования уже становилась предметом изучения ученых-цивилистов, в частности О.Л. Капицы, Л.Г. Щербинина, Д.Е. Потяркина. Однако, не отрицая значимости их трудов, можно констатировать, что проблемы участия в долевом строительстве многоквартирных домов остались во многом не разрешенными. Так, изучение договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов в отечественной юридической литературе базируется в основном на рассмотрении его правовой природы и процедуры заключения, определении прав и обязанностей сторон, комментировании отдельных положений Закона 214-ФЗ, не дана комплексная оценка отношений, складывающихся при участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Объектом диссертационного исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в сфере участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов.

Предметом исследования являются вопросы, связанные с изучением правовой природы договора участия в долевом строительстве

многоквартирных домов, а также защиты прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов.

Цель диссертационного исследования является всесторонний анализ гражданско-правового института договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, рассмотрение теоретических и практических проблем, возникающих при заключении, исполнении договора, участия в долевом строительстве , выявление имеющихся недостатков действующего законодательства, а также внесение рекомендаций по его совершенствованию.

Для достижения указанной цели автором были поставлены следующие задачи:

- исследовать историю развития законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве;

- охарактеризовать гражданско-правовые формы участия в долевом строительстве многоквартирных домов;

- определить правовую природу договора участия в долевом строительстве и провести его соотношение со смежными договорами;

- проанализировать теоретические и практические проблемы, связанные с заключением и последующим исполнением договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов;

- исследовать способы обеспечения обязательств, возникающих при участии в долевом строительстве;

- определить роль страхования интересов физических лиц, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов;

- проанализировать гражданско-правовую и иные виды ответственности за нарушение обязательств при строительстве многоквартирных домов;

- разработать предложения по внесению изменений и дополнений в действующее законодательство, регулирующее отношения в сфере участия в долевом строительстве.

Методологическую основу исследования составил диалектический материализм как наиболее общий, фундаментальный метод познания. В процессе работы также были использованы историко-юридический, социологический, формально-логический, системный, сравнительно-правовой, формально-юридический и иные методы.

Теоретическую основу исследования составили труды известных цивилистов, в частности М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, О.С. Иоффе, B.C. Мартемьянова, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Г.Ф, Шершеневича.

Основополагающее значение для изучения проблем, связанных с вопросами участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов, имеют работы С.С. Акманова, И.Л. Брауде, М.Ф. Владимирского-Буданова, Д.М. Генкина, В.П. Гринева, Д.В. Дождева, Д.Ф. Еремеева, О.Г. Ершова, В.А. Зюзина, И.А. Исаева, О.Л.Капицы, Е.Б. Козловой, A.B. Копылова, А.Н. Королева, Л.Ю. Медведева, Б.В. Муравьева, Д.Е. Потяркина, Ю.В. Романец, Л.Г. Сайфуловой, К.И.Скловского, П.В. Сокола, Л.В. Тихомировой, Ю.В. Тишакова, В.Ф. Чигира, А.Г. Щербинина, С.П. Юшкевича и других отечественных цивилистов.

Автором проанализирован значительный объем общетеоретической и специальной научной литературы, использованы достижения науки в области теории права, международного, гражданского, уголовного, административного, предпринимательского права, философии и др.

Эмпирическую базу исследования составили действующие источники отечественного права. Автор попытался восполнить некоторые правовые пробелы регулирования участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов, путем выдвижения предложений по изменению и дополнению действующего законодательства.

Паучная новизна работы определяется многоуровневым подходом к исследованию темы с учетом степени разработанности отдельных аспектов проблемы, а также полученными результатами теоретического и

прикладного характера и заключается в анализе содержания норм, образующих институт участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов, с точки зрения их соотношения в договоре участия в долевом строительстве многоквартирных домов с нормами смежных договоров.

Диссертация представляет собой одно из первых исследований как практических, так и теоретических проблем правового регулирования отношений, возникающих в сфере участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов, как основания возникновения у них права собственности на объект долевого строительства.

Также в работе рассмотрены основные понятия, характеризующие правовое положение участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов, выявлены недостатки правового регулирования и предложены пути решения указанных проблем. Кроме того, проведен анализ становления норм законодательства, регулирующего сферу участия в долевом строительстве жилья. Поднимается вопрос о введении страхования ответственности застройщиков за неисполнение ими обязательств перед физическими лицами, участвующими в долевом строительстве.

Научная новизна исследования конкретизируется в основных положениях, выносимых на защиту:

1. По своей юридической природе договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов следует рассматривать в качестве самостоятельного правового института.

2. Для упорядочения правоприменительной практики необходимо закрепить в законодательстве критерии определения существенного нарушения требований к качеству построенного объекта и определить, что ими могут являться конструктивные недостатки, отступления от технологий производственных работ, нарушения проекта строительства, установленные на основании проведенной экспертизы, не позволяющие использовать данный объект по целевому назначению.

3. Предлагается внести изменения в п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающие, что разрешение на строительство выдается на срок от двух до трех лет, что, в свою очередь, будет способствовать строительству многоквартирных домов в установленные сроки; в противном случае следует отзывать разрешения на строительство.

4. В целях исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве и защиты прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве, в законодательстве следует закрепить возложение на застройщика обязанности заключить новый договор поручительства не в течение 15 дней с момента прекращения поручительства, как это установлено в настоящее время, а с прекращением первоначального договора поручительства.

5. Правовые формы и методы предотвращения и пресечения нарушений прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве, требуют совершенствования в части: 1) законодательного установления возложения на уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов; 2) осуществления контроля за публикуемыми застройщиками проектными декларациями, а также своевременного ведения учета опубликованных деклараций и внесения в них изменений; 3) закрепления на законодательном уровне статуса информационного обеспечения, позволяющего физическим лицам получать объективные сведения о застройщиках, данные о неблагонадежных застройщиках с учетом их своевременного обновления.

6. В связи с отсутствием в Законе 214-ФЗ положения, предусматривающего обязанность застройщика предоставления проектной документации в соответствующий орган, на территории действия которого он осуществляет долевое строительство, представляется целесообразным внести в ч. 2 ст. 19 Закона 214-ФЗ дополнение, предусматривающее

предоставление застройщиком проектной декларации непосредственно в контролирующий орган.

7. В целях обеспечения юридической защиты прав и законных интересов физических лиц предлагается ввести обязательное страхование ответственности застройщиков за неисполнение своих обязательств.

8. Привлечение застройщиками денежных средств физических лиц для участия в долевом строительстве многоквартирных домов возможно лишь: 1) на основе предусмотренного Законом 214-ФЗ договора участия в долевом строительстве; 2) в случае, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность.

9. Под гражданско-правовой ответственностью за нарушение обязательств при строительстве многоквартирных домов предлагается понимать установленные законом или договором для стороны, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательство, неблагоприятные последствия, сопряженные с дополнительным имущественным обременением и возможностью применения мер государственного принуждения.

Теоретическая и практическая значимость исследования определяются его актуальностью, новизной и выводами как теоретического, так и практического характера. Теоретическое значение результатов исследования выражается в подборе определенного ряда приемов и выработке специфической методологии при решении концептуальных проблем гражданско-правового регулирования участия физических лиц в

строительстве многоквартирных домов. Научная значимость работы состоит в том, что проведенное теоретическое исследование в определенной степени расширяет научные представления о данном правовом институте.

Основные положения диссертации могут быть использованы в ходе дальнейших научно-теоретических исследований в сфере участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов.

Практическая значимость исследования определяется необходимостью совершенствования гражданско-правового регулирования отношений, складывающихся в сфере долевого строительства многоквартирных домов.

Положения и выводы диссертации могут быть использованы при подготовке соответствующих нормативных актов в области регулирования участия физических лиц в долевом строительстве, защите их прав и интересов, при толковании норм действующего законодательства, разрешении правовых коллизий, встречающихся в нормативных актах, а также в правоприменительной практике. Кроме того, положения работы могут быть использованы и как практическое руководство для правообладателей и практикующих юристов при защите прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве, в правотворческой деятельности государства по совершенствованию действующего законодательства.

Материалы проведенного исследования также могут быть использованы при разработке программ в области жилищной политики государства, в учебном процессе при чтении курсов по гражданскому, жилищному, договорному праву, процессуальным отраслям права, проблемам судопроизводства, при подготовке учебных пособий по проблематике гражданско-правового регулирования отношений, складывающихся в сфере долевого строительства многоквартирных домов.

Апробация результатов исследования. Диссертация обсуждена и рекомендована к защите на заседании кафедры гражданского права и процесса Московского университета МВД России. Основные положения

исследования нашли отражение в научных публикациях автора, а также в учебном процессе упомянутого университета.

Структура диссертации определена в соответствии с целью и задачами исследования и состоит из введения, трех глав, объединяющих семь параграфов, заключения и списка использованной литературы.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновываются выбор темы, се актуальность, определяются цель и задачи диссертационного исследования, его объект и предмет, излагается методологическая основа, раскрываются научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы, формулируются основные положения, выносимые на защиту.

В первой главе - «Правовые основы регулирования отношений, связанных с участием в долевом строительстве» - изучаются предпосылки становления законодательства в сфере участия в долевом строительстве.

Первый параграф первой главы - «Становление и развитие законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве многоквартирных домов» - посвящен исследованию исторических предпосылок возникновения законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве, его развития и современного регулирования.

Рассматривается вопрос о наличии признаков правоотношения участия в долевом строительстве жилья в римском частном праве, в результате чего формулируется вывод о том, что указанной правовой системе не были известны отношения, регулирующие изучаемую автором сферу.

В качестве следующего этапа развития законодательства рассматривается формирование договора в сфере строительства в России в период становления договорного права и самого государства. Отмечается, что в данный период договор в сфере строительства первоначально регулировался в рамках договора найма, предметом которого являлись работы на построение и починку казенных зданий. В это же время возникли

предпосылки дальнейшего развития разных видов строительства: самостоятельное, подрядное и смешанное.

Вопросы участия в долевом строительстве не имели своего законодательного закрепления вплоть до начала XX в. Только в 1930-е гг. отношения по участию в долевом строительстве стали правовыми. Законодательство допускало строительство жилых домов с привлечением средств как самих граждан, так и кооперативных объединений. Главной особенностью являлось то, что возводимая за счет граждан жилая площадь в многоквартирном жилом доме не становилась их собственностью, а считалась принадлежащей им на праве государственной или кооперативной собственности.

Изменения в социально-экономической сфере на рубеже ХХ-ХХ1 вв., появление рыночных механизмов, развитие гражданского оборота привели к возникновению и развитию отношений в сфере участия в долевом строительстве в их современном понимании. Главная проблема, связанная с участием физических лиц в долевом строительстве заключалась в отсутствии правовой основы защиты их прав.

Во втором параграфе первой главы - «Гражданско-правовые формы участия в долевом строительстве многоквартирных домов» - проведен анализ таких форм участия в долевом строительстве многоквартирных домов, как: жилищно-строительные кооперативы, жилищно-накопительные

кооперативы, товарищества на вере и непосредственно участие физических лиц в долевом строительстве.

Участие граждан в жилищной кооперации занимает особое место в системе способов удовлетворения потребностей граждан в жилье и является способом приобретения права пользования недвижимостью, а после уплаты паевого взноса - способом приобретения права собственности на него и управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Рассмотрены основания пользования жилым помещением в кооперативном доме, возникновения членства в кооперативе, права и обязанности членов

кооператива. Исследуются формы участия физических лиц в жилищных кооперативах.

Главная особенность жилищно-накопительного кооператива заключается в добровольном объединении граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов данного кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Автор обращает внимание на то, что целью создания различных жилищных кооперативов является удовлетворение потребностей своих членов в жилых помещениях, однако способ ее достижения различен: жилищностроительные кооперативы самостоятельно строят жилые дома, а жилищно-накопительные кооперативы осуществляют как строительство, так и приобретение жилых домов.

Наряду с участием в различных жилищных кооперативах существует такая форма участия в строительстве жилья, как товарищество на вере (коммандитное товарищество). При анализе данной формы участия в строительстве жилья автор приходит к выводу, что, несмотря на ее сходство с участием в долевом строительстве, она все же имеет свои особенности. Например, каждый вкладчик доверяет свои денежные средства полному товарищу, а товарищ использует общий капитал на финансирование строительства квартир для своих вкладчиков и других покупателей и т.д. При этом приобретение жилья посредством участия в жилищной кооперации представляет собой более сложную форму по сравнению с участием в долевом строительстве многоквартирных домов по причине сложной организационной структуры кооперативов.

Вторая глава - «Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов как форма участия в долевом строительстве» -посвящена определению содержания договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, а также рассмотрению его соотношения со смежными договорами, заключаемыми при долевом строительстве.

В первом параграфе - «Характеристика договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов» - изучены содержание и основные признаки договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

До принятия Закона 214-ФЗ участие в долевом строительстве должным образом не регулировалось, и лишь с введением его в действие в юридическую практику были введены правовая форма регулирования финансирования строительства многоквартирных домов и новый для гражданского права вид договора - договор участия в долевом строительстве. Закон 214-ФЗ призван урегулировать отношения, связанные не только с привлечением денежных средств для долевого строительства, но и с возникновением у физических лиц права собственности на построенный объект. Таким образом, введение законодательного определения договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов стало первым шагом на пути к определению места данного договора в системе гражданско-правовых обязательств. Главной особенностью участия в долевом строительстве многоквартирных домов является то, что право собственности у физического лица на объект долевого строительства возникает после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности, а не с момента государственной регистрации такого договора. Закон 214-ФЗ распространил действие законодательства о защите прав потребителей на физических лиц, участвующих в долевом строительстве, определил процедуру и последовательность такого участия, предусмотрел государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве.

Автором предлагается:

- изменить срок, на который выдается разрешение на строительство, что в свою очередь будет способствовать строительству многоквартирных домов в установленные сроки;

- отзывать разрешение на строительство в случае, если оно так и не началось;

- дополнить п. 5 ст. 23 Закона 214-ФЗ положением, предусматривающим возложение на уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, осуществление контроля за публикуемыми застройщиками проектными декларациями, а также за своевременным ведением учета опубликованных деклараций и своевременным внесением в них изменений.

Негативным итогом принятого 16 октября 2006 г. Федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О рекламе» № 160-ФЗ, по мнению автора, можно назвать появление положений, регулирующих рекламную деятельность по привлечению в строительство денежных средств. В соответствии с данными положениями застройщики могут рекламировать объект строительства еще до момента выдачи в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок.

Таким образом, данная ситуация является сходной с той, которая наблюдалась до момента принятия Закона 214-ФЗ, когда застройщики могли привлекать денежные средства еще до момента получения соответствующих документов для начала строительства, и может способствовать злоупотреблениям со стороны застройщиков. В связи с этим следует закрепить статус информационного обеспечения, позволяющего получать объективные сведения о застройщиках, данные о неблагонадежных застройщиках с учетом их своевременного обновления.

Второй параграф - «Соотношение договора участия в долевом строительстве со смежными договорами» - посвящен определению сходства

и различий договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов со смежными договорами, такими, как: договор простого товарищества, строительного подряда, купли-продажи объекта недвижимого имущества, который будет построен в будущем и др.

Рассмотрение договора участия в долевом строительстве в качестве договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем, не позволяет считать их тождественными. В отличие от договора купли-продажи, который относится к сделкам с недвижимостью, договор участия в долевом строительстве регламентирует отношения по созданию и передаче объекта долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве не может регулироваться нормами ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, относящимися к договору купли-продажи, в силу несоответствия определения юридической сущности товара (вещи) и предмета договора, принадлежащего на праве собственности застройщику. Различие между сопоставляемыми договорами заключается в том, что данные договоры имеют различный предмет. В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Предметом договора участия в долевом строительстве является подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Причем предмет договора участия в долевом строительстве уже предмета договора строительного подряда так как последний может быть заключен не только на строительство, но и на реконструкцию здания, а также на выполнение монтажных и иных работ. Различие этих договоров также заключается в перечне обязанностей: у физического лица по договору участия в долевом строительстве в них входит уплата денежных средств и прием построенного объекта, а у заказчика по договору

строительного подряда - создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ.

Квалификация договора участия в долевом строительстве в качестве договора простого товарищества правомерна лишь в том случае, если из договора, регулирующего отношения в сфере долевого строительства, а также из сложившихся организационных, производственных и хозяйственных связей сторон вытекают условия, признанные существенными для данного вида гражданско-правовых соглашений. Для признания договора участия в долевом строительстве договором простого товарищества необходимо наличие совокупности условий о соединении вкладов, ведении совместной деятельности, предусматривающей единую цель.

Отношения, возникающие на основе договора участия в долевом строительстве, имеют некоторое сходство с отношениями, возникающими из агентского договора, которое заключается в том, что физическое лицо уполномочивает застройщика обеспечить строительство объекта недвижимости. Сходным является и тот факт, что застройщик при взаимодейстпии с третьими лицами действует от своего имени, ко за счст средств физического лица. Однако, несмотря на это, договор участия в долевом строительстве не может быть квалифицирован как агентский договор.

Наличие определенного сходства договора участия в долевом строительстве с другими видами гражданско-правовых договоров не означает «размытости» его юридической природы. Предмет и существенные условия договора участия в долевом строительстве вытекают из его сущности и являются уникальными, что не позволяет рассматривать его в качестве смешанного договора.

Автор в качестве признаков договора участия в долевом строительстве, позволяющих определить его в качестве самостоятельного вида договора, рассматривает: а) особый субъектный состав договора - застройщик и участник долевого строительства; б) специфическую цель привлечения

застройщиком денежных средств: для строительства/создания многоквартирных домов; в) предмет договора участия в долевом строительстве - деятельность застройщика по привлечению денежных средств участников долевого строительства, по строительству (созданию) многоквартирного дома, по передаче в собственность после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; г) особое содержание договорного обязательства - права и обязанности сторон.

Третья глава - «Защита прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов» - посвящена рассмотрению способов обеспечения исполнения обязательств застройщиков перед физическими лицами.

В первом параграфе - «Способы обеспечения исполнения обязательств, возникающих при участии в долевом строительстве» - рассматриваются залог и поручительство, уступка права требования в качестве способов обеспечения интересов физических лиц, участвующих в долевом строительстве.

Застройщик вправе выбрать в качестве способа обеспечения своих обязательств перед физическими лицами залог, возникающий в силу закона, или поручительство, основанное на договоре. Главным недостатком определения предмета залога, предусмотренного в Законе 214-ФЗ, является передача всего указанного имущества в залог при регистрации первого договора долевого участия в строительстве. В соответствии с Законом 214-ФЗ залог обеспечивает права физических лиц, заключивших договоры первыми; интересы остальных не обеспечены по причине уплаты за счет заложенного имущества неустойки, штрафов, пени, возмещения убытков при неисполнении застройщиком обязательств.

В Федеральном законе Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. №213-Ф3 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» предусматривается, что объект незавершенного строительства рассматривается как объект недвижимого имущества. В связи с этим нормы о залоге применяются к залогу незавершенного строительством

объекта недвижимого имущества, возводимого на земельном участке. Отмечается, что согласно п. 2 ст. 13 Закона 214-ФЗ объект незавершенного строительства находится в залоге у физических лиц с момента государственной регистрации права собственности застройщика на данный объект.

Наряду с залогом исполнение обязательства застройщиком по всем договорам участия в долевом строительстве, заключенным для строительства многоквартирного дома, обеспечивается договором поручительства банка. Законодателем императивно установлен минимальный срок поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта строительства участнику долевого строительства. Вместе с тем допускаются досрочное прекращение поручительства при условии обязательного уведомления поручителем и застройщиком участника долевого строительства не позднее, чем за один месяц до прекращения поручительства, и заключение застройщиком другого договора поручительства в 15-дневный срок с даты прекращения поручительства.

Автор высказывает предложение о целесообразности возложения на застройщика обязанности заключить новый договор поручительства, но не в течение 15 дней с момента прекращения поручительства, а немедленно по прекращении первоначального договора поручительства. Учитывая отсутствие предусмотренной Законом 214-ФЗ ответственности за незаключение или несвоевременное заключение нового договора поручительства, права участников долевого строительства могут быть нарушены. Договор поручительства, обеспечивающий обязательства застройщика, не прекращается в случаях существенных изменений договора участия в долевом строительстве, в том числе влекущих увеличение ответственности или иные неблагоприятные для поручителя последствия, а также при уступке права требования.

Таким образом, застройщик вправе выбрать в качестве способа обеспечения своих обязательств перед физическими лицами залог, возникающий в силу закона, или поручительство банка.

По возникшему из договора участия в долевом строительстве обязательству по передаче объекта долевого строительства застройщик выступает в качестве должника, а физическое лицо - в качестве кредитора. Участнику долевого строительства принадлежит право требования, которое может быть передано другому лицу путем уступки права требования. Уступка права требования должна быть совершена в письменной форме, так же как и заключенный договор участия в долевом строительстве, и зарегистрирована. Права нового кредитора действуют с момента государственной регистрации уступки права требований по договору участия в долевом строительстве. С этого момента возникают последствия уступки права требования для третьих лиц.

Закрепленное Законом 214-ФЗ требование об обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве выступает в качестве необходимой меры, направленной на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства. Государственной регистрации подлежит договор участия в долевом строительстве, вносимые в договор изменения, расторжение договора, а также уступка права требования. Вместе с тем, отсутствие конкретных сроков подачи документов для регистрации договора участия в долевом строительстве, внесение в него изменений или его расторжение влечет неопределенность в правовом положении сторон, заключивших данный договор. В связи с этим необходимо:

- установить срок для подачи документов на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве (его изменений, расторжения): не более 5 рабочих дней с момента его подписания сторонами (внесения изменений, расторжения);

- закрепить возможность государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве по заявлению одной стороны -физического лица, если иное не предусмотрено договором участия в долевом строительстве;

- возложить на сторону, по инициативе которой осуществляется регистрация договора (внесение в договор изменений), обязанность по уведомлению другой стороны не позднее одного рабочего дня с момента подачи заявления;

- внести условие о ничтожности последующих договоров, нарушающих интересы лиц, первыми заключивших договор и о приоритете ранее заключенного договора участия в долевом строительстве в случае возникновения спора о государственной регистрации.

Во втором параграфе - «Страхование участия в долевом строительстве многоквартирных домов» - рассматривается необходимость введения страхования ответственности исполнения обязательств застройщика качестве меры защиты прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве.

Учитывая часто встречающиеся при долевом строительстве многоквартирных домов нарушения прав и интересов физических лиц, автор предлагает в целях усиления их защиты ввести страхование ответственности застройщика за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве. В качестве страховых рисков рассматриваются: нарушение сроков окончания строительства; увеличение стоимости строительства объекта недвижимости; строительство объекта недвижимости с нарушением его качества; банкротство; мошеннические действия и др.

Объект страхования - выполнение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве. В связи с этим предлагается вменить в обязанность застройщика заключение договора обязательного страхования ответственности по каждому из объектов долевого строительства.

В третьем параграфе - «Ответственность за нарушение обязательств при строительстве многоквартирных домов: судебная защита прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве» - исследуются проблемы возложения гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств при строительстве многоквартирных домов.

Анализ судебной правоприменительной практики выявил ситуации, когда арбитражные суды удовлетворяют заявленные требования, признавая право требования доли, а суды общей юрисдикции отказывают в исках, полагая, что единственное, на что может претендовать физическое лицо, -это возврат денег, вложенных в строительство, которых у застройщика нет. В сходной юридико-фактической ситуации юридические лица имеют возможность защитить свое право, а физические лица ее лишены. В целях избрания наиболее льготного юридического режима рассмотрения дела некоторые граждане путем заключения мнимого договора цессии с организацией искусственно изменяли подведомственность дела, добиваясь рассмотрения их спора в арбитражном суде, что фактически означает злоупотребление процессуальными правами.

Не может быть признана нормальной ситуация, при которой защита одного и того же права возможна в арбитражном суде и невозможна в суде общей юрисдикции либо наоборот. Корректировка правоприменительной практики возможна только путем реализации позитивных попыток, направленных на отмену состоявшихся судебных актов, доказывания своей правоты с помощью взвешенной юридической аргументации.

Распространенной причиной отказа в иске по рассматриваемым делам служит ссылка на отсутствие в них спора о праве. В рассматриваемых ситуациях права физических лиц нарушаются бездействием застройщиков, проявляющемся в неисполнении ответчиком своих обязательств.

В заключении сформулированы выводы по проблемам, рассмотренным в работе, отмечена их научная и практическая значимость. Автор подчеркивает, что разработанные подходы к решению исследуемых вопросов

и конкретные предложения, внесенные в связи с этим направлены на определение особенностей правового регулирования отношений, возникающих в сфере долевого строительства многоквартирных домов, а также на совершенствование механизма защиты прав и интересов физических лиц, участвующих в долевом строительстве.

К наиболее значимым результатам диссертационного исследования можно отнести:

- оценку становления законодательства, регулирующего вопросы участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов, роли государства в развитии отношений в исследуемой сфере;

- обобщение понятий, правовой сущности и нормативного содержания гражданско-правовых форм участия в долевом строительстве многоквартирных домов;

- попытку определения комплексного подхода к теоретической разработке механизма защиты прав и интересов физических лиц, участвующих в долевом строительстве, рассмотрению структурных элементов этого механизма, внутренних и внешних связей, их функциональной зависимости;

- рассмотрение способов защиты прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве, а также особенностей разрешения споров о нарушении их интересов;

- определение роли суда, правоохранительных органов в защите прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве;

- исследование ответственности за нарушение обязательств при строительстве многоквартирных домов.

Итогом изучения, анализа и обобщения проблемных вопросов темы явилось углубленное представление о правовой природе, основных характеристиках и особенностях гражданско-правового регулирования участия физических лиц в строительстве многоквартирных домов.

В результате проведенного исследования автором сформулированы и обоснованы теоретические и практические выводы, рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.

Основные положения и выводы диссертации опубликованы в следующих работах:

- в ведущих рецензируемых научных журналах, входящих в перечень ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации:

1. Левин A.A. Страхование ответственности застройщиков и участников долевого строительства: вопросы теории и судебной практики // Российский судья. - 2008. - № 3. - 0,33 п.л.

2. Левин A.A. Использование застройщиками альтернативных схем привлечения денежных средств участников долевого строительства // Вестник Московского университета МВД России. - 2008. - № 7. - 0,3 п.л.

3. Левин A.A. Гражданско-правовые формы участия в долевом строительстве многоквартирных домов // Образование. Наука. - 2008. - № 4. - 0,5 п.л.

4. Левин A.A. Страхование участия в долевом строительстве // Закон и право. - 2008. - № 12. - 0,4 п.л.

5. Левин A.A. Соотношение договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов с иными договорами // Образование. Наука. -2008. - № 2. - 1 п.л;

- в иных изданиях:

6. Левин A.A. Участие граждан в долевом строительстве в свете Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» /У Сборник научных статей аспирантов. - М.: МГЭИ, 2007. - Вып. 9. -0,75 п.л.

Подписано к печати_

Объем п.л. Заказ/¿¿^ Тираж fPO УОНИ и РИД МосУ МВД России

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

по праву и юриспруденции, автор работы: Левин, Александр Александрович, кандидата юридических наук

Введение

ОГЛАВЛЕНИЕ

Глава 1. Правовые основы регулирования отношений, связанных с участием в долевом строительстве.

§ 1. Становление и развитие законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве многоквартирных домов.

§ 2. Гражданско-правовые формы участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

Глава 2. Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов как форма участия в долевом строительстве.

§ 1. Характеристика договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

§ 2. Соотношение договора участия в долевом строительстве со смежными договорами.

Глава 3. Защита прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве.

§ 1. Способы обеспечения исполнения обязательств, возникающих при участии в долевом строительстве.

§ 2. Страхование участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

§ 3. Ответственность за нарушение обязательств при строительстве многоквартирных домов: судебная защита прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

по теме "Гражданско-правовое регулирование участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов"

Формирование рынка доступного жилья, являющегося одним из основных направлений социальной политики государства, необходимо рассматривать в качестве приоритетной задачи государственной жилищной политики. Согласно п. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Однако реализация данного права является одной из сложнейших проблем современности. Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» (далее - Проект) направлен на создание условий для развития жилищного строительства. Механизмами реализации Проекта является Федеральная целевая программа «Жилище» (далее - программа «Жилище») на 2002-2010 гг., утвержденная Распоряжением Правительства Российской Федерации от 14 марта 2001 г. № 346-р, с началом реализации которой были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления и разработаны механизмы ее реализации. Одним из основных направлений Программы «Жилище» выступает удовлетворение потребности граждан в жилье за счет увеличения жилищного строительства.

К началу реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» жилищная проблема стояла перед 61% российских семей. Общая потребность населения Российской Федерации в жилье составляла 1.570 млн. кв. м и для ее решения необходимо увеличение жилищного фонда на 46,1%.'

Началом законодательного регулирования отношений, направленных на привлечение денежных средств для участия в долевом строительстве многоквартирных домов, следует считать принятие 30 декабря 2004 г. Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее

1 По данным Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политики www.rost.ru

Закон 214-ФЗ). Его появление было вызвано объективной необходимостью разрешения накопившихся проблем в сфере долевого строительства, связанных с заключением договоров участия в долевом строительстве; определением прав и обязанностей сторон договоров; государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства и др.

Принятие данного Закона 214-ФЗ было обусловлено необходимостью урегулирования вопросов, возникающих в сфере участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Теоретически, принятый Закон 214-ФЗ устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства и направлен на повышение исполнения застройщиками своих обязательств. Вместе с этим, большинство застройщиков, опасаясь сложностей работы в соответствии с Законом 214-ФЗ и бюрократических препятствий, не зная тонкостей применения Закона 214-ФЗ, изыскивают иные приемлемые для себя пути привлечения денежных средств участников долевого строительства. В настоящее время застройщики используют альтернативные схемы привлечения денежных средств физических лиц для строительства многоквартирных домов.

Отсутствие единой законодательной и правоприменительной практики приводило к нарушениям прав и законных интересов физических лиц, участвующих в долевом строительстве. До вступления в силу Закона 214-ФЗ не было принято ни одного документа, четко регулирующего данную сферу; Гражданский кодекс Российской Федерации, иные нормативные правовые акты не предусматривали исследуемого в работе понятия «участие в долевом строительстве». Тем не менее, оно широко использовалось участниками гражданско-правовых отношений.

По оценкам общественной организации «Комитет пострадавших дольщиков» в России насчитывается около 80.000 пострадавших участников долевого строительства.1

1 По данным сайта общественной организации «Комитет обманутых дольщиков» www.help.su/press/newsl 3 7. htm

В диссертации анализируются нормативные правовые акты, действующие в сфере долевого строительства многоквартирных домов, в целях уяснения правовой природы договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, исследовано его соотношение со смежными договорами. Автором сформулирован вывод о том, что договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов является самостоятельным видом договора. Кроме того, в работе рассмотрен вопрос о необходимости введения страхования ответственности застройщика в части исполнения им своих обязательств.

Актуальность настоящего исследования обусловлена прежде всего новизной законодательства, регулирующего отношения в сфере участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Недостаточная разработанность в современной литературе поднятой автором проблемы предопределила выбор темы для исследования.

Степень разработанности. Тема диссертационного исследования уже становилась предметом изучения ученых-цивилистов, в частности О.Л. Капицы, Л.Г. Щербинина, Д.Е. Потяркина. Однако, не отрицая значимости их трудов, можно констатировать, что проблемы участия в долевом строительстве многоквартирных домов остались во многом не разрешенными. Так, изучение договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов в отечественной юридической литературе базируется в основном на рассмотрении его правовой природы и процедуры заключения, определении прав и обязанностей сторон, комментировании отдельных положений Закона 214-ФЗ, не дана комплексная оценка отношений, складывающихся при участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Объектом диссертационного исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в сфере участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов.

Предметом исследования являются вопросы, связанные с изучением правовой природы договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, а также защиты прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов.

Цель диссертационного исследования является всесторонний анализ гражданско-правового института договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, рассмотрение теоретических и практических проблем, возникающих при заключении, исполнении договора участия в долевом строительстве, выявление имеющихся недостатков действующего законодательства, а также внесение рекомендаций по его совершенствованию.

Для достижения указанной цели автором были поставлены следующие задачи:

- исследовать историю развития законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве;

- охарактеризовать гражданско-правовые формы участия в долевом строительстве многоквартирных домов;

- определить правовую природу договора участия в долевом строительстве и провести его соотношение со смежными договорами;

- проанализировать теоретические и практические проблемы, связанные с заключением и последующим исполнением договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов;

- исследовать способы обеспечения обязательств, возникающих при участии в долевом строительстве;

- определить роль страхования интересов физических лиц, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов;

- проанализировать гражданско-правовую и иные виды ответственности за нарушение обязательств при строительстве многоквартирных домов;

- разработать предложения по внесению изменений и дополнений в действующее законодательство, регулирующее отношения в сфере участия в долевом строительстве.

Методологическую основу исследования составил диалектический материализм как наиболее общий, фундаментальный метод познания. В процессе работы также были использованы историко-юридический, социологический, формально-логический, системный, сравнительно-правовой, формально-юридический и иные методы.

Теоретическую основу исследования составили труды известных цивилистов, в частности М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, О.С. Иоффе, B.C. Мартемьянова, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Г.Ф. Шершеневича.

Основополагающее значение для изучения проблем, связанных с вопросами участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов, имеют работы С.С. Акманова, И.Л. Брауде, М.Ф. Владимирского-Буданова, A.A. Власова, Д.М. Генкина, В.П. Гринева, Д.В. Дождева, Д.Ф. Еремеева, О.Г. Ершова, В.А. Зюзина, И.А. Исаева, О.Л.Капицы, Е.Б. Козловой, A.B. Копылова, А.Н. Королева, Л.Ю. Медведева, Б.В. Муравьева, Д.Е. Потяркина, Ю.В. Романец, Л.Г. Сайфуловой, К.И.Скловского, П.В. Сокола, Л.В. Тихомировой, Ю.В. Тишакова, В.Ф. Чигира, А.Г. Щербинина, С.П. Юшкевича и других отечественных цивилистов.

Автором проанализирован значительный объем общетеоретической и специальной научной литературы, использованы достижения науки в области теории права, международного, гражданского, уголовного, административного, предпринимательского права, философии и др.

Эмпирическую базу исследования составили действующие источники отечественного права. Автор попытался восполнить некоторые правовые пробелы регулирования участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов, путем выдвижения предложений по изменению и дополнению действующего законодательства.

Научная новизна работы определяется многоуровневым подходом к исследованию темы с учетом степени разработанности отдельных аспектов проблемы, а также полученными результатами теоретического и прикладного характера и заключается в анализе содержания норм, образующих институт участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов, с точки зрения их соотношения в договоре участия в долевом строительстве многоквартирных домов с нормами смежных договоров.

Диссертация представляет собой одно из первых исследований как практических, так и теоретических проблем правового регулирования отношений, возникающих в сфере участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов, как основания возникновения у них права собственности на объект долевого строительства.

Также в работе рассмотрены основные понятия, характеризующие правовое положение участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов, выявлены недостатки правового регулирования и предложены пути решения указанных проблем. Кроме того, проведен анализ становления норм законодательства, регулирующего сферу участия в долевом строительстве жилья. Поднимается вопрос о введении страхования ответственности застройщиков за неисполнение ими обязательств перед физическими лицами, участвующими в долевом строительстве.

Научная новизна исследования конкретизируется в основных положениях, выносимых на защиту:

1. По своей юридической природе договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов следует рассматривать в качестве самостоятельного правового института.

2. Для упорядочения правоприменительной практики необходимо закрепить в законодательстве критерии определения существенного нарушения требований к качеству построенного объекта и определить, что ими могут являться конструктивные недостатки, отступления от технологий производственных работ, нарушения проекта строительства, установленные на основании проведенной экспертизы, не позволяющие использовать данный объект по целевому назначению.

3. Предлагается внести изменения в п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающие, что разрешение на строительство выдается на срок от двух до трех лет, что, в свою очередь, будет способствовать строительству многоквартирных домов в установленные сроки; в противном случае следует отзывать разрешения на строительство.

4. В целях исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве и защиты прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве, в законодательстве следует закрепить возложение на застройщика обязанности заключить новый договор поручительства не в течение 15 дней с момента прекращения поручительства, как это установлено в настоящее время, а с прекращением первоначального договора поручительства.

5. Правовые формы и методы предотвращения и пресечения нарушений прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве, требуют совершенствования в части: 1) законодательного установления возложения на уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов; 2) осуществления контроля за публикуемыми застройщиками проектными декларациями, а также своевременного ведения учета опубликованных деклараций и внесения в них изменений; 3) закрепления на законодательном уровне статуса информационного обеспечения, позволяющего физическим лицам получать объективные сведения о застройщиках, данные о неблагонадежных застройщиках с учетом их своевременного обновления.

6. В связи с отсутствием в Законе 214-ФЗ положения, предусматривающего обязанность застройщика предоставления проектной документации в соответствующий орган, на территории действия которого он осуществляет долевое строительство, представляется целесообразным внести в ч. 2 ст. 19 Закона 214-ФЗ дополнение, предусматривающее предоставление застройщиком проектной декларации непосредственно в контролирующий орган.

7. В целях обеспечения юридической защиты прав и законных интересов физических лиц предлагается ввести обязательное страхование ответственности застройщиков за неисполнение своих обязательств.

8. Привлечение застройщиками денежных средств физических лиц для участия в долевом строительстве многоквартирных домов возможно лишь: 1) на основе предусмотренного Законом 214-ФЗ договора участия в долевом строительстве; 2) в случае, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность.

9. Под гражданско-правовой ответственностью за нарушение обязательств при строительстве многоквартирных домов предлагается понимать установленные законом или договором для стороны, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательство, неблагоприятные последствия, сопряженные с дополнительным имущественным обременением и возможностью применения мер государственного принуждения.

Теоретическая и практическая значимость исследования определяются его актуальностью, новизной и выводами как теоретического, так и практического характера. Теоретическое значение результатов исследования выражается в подборе определенного ряда приемов и выработке специфической методологии при решении концептуальных проблем гражданско-правового регулирования участия физических лиц в строительстве многоквартирных домов. Научная значимость работы состоит в том, что проведенное теоретическое исследование в определенной степени расширяет научные представления о данном правовом институте.

Основные положения диссертации могут быть использованы в ходе дальнейших научно-теоретических исследований в сфере участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов.

Практическая значимость исследования определяется необходимостью совершенствования гражданско-правового регулирования отношений, складывающихся в сфере долевого строительства многоквартирных домов.

Положения и выводы диссертации могут быть использованы при подготовке соответствующих нормативных актов в области регулирования участия физических лиц в долевом строительстве, защите их прав и интересов, при толковании норм действующего законодательства, разрешении правовых коллизий, встречающихся в нормативных актах, а также в правоприменительной практике. Кроме того, положения работы могут быть использованы и как практическое руководство для правообладателей и практикующих юристов при защите прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве, в правотворческой деятельности государства по совершенствованию действующего законодательства.

Материалы проведенного исследования также могут быть использованы при разработке программ в области жилищной политики государства, в учебном процессе при чтении курсов по гражданскому, жилищному, договорному праву, процессуальным отраслям права, проблемам судопроизводства, при подготовке учебных пособий по проблематике гражданско-правового регулирования отношений, складывающихся в сфере долевого строительства многоквартирных домов.

Апробация результатов исследования. Диссертация обсуждена и рекомендована к защите на заседании кафедры гражданского права и процесса Московского университета МВД России. Основные положения исследования нашли отражение в научных публикациях автора, а также в учебном процессе упомянутого университета.

Структура диссертации определена в соответствии с целью и задачами исследования и состоит из введения, трех глав, объединяющих семь параграфов, заключения и списка использованной литературы.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ

по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Левин, Александр Александрович, Москва

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог рассмотрению вопроса участия в долевом строительстве многоквартирных домов необходимо отметить, что жилищная проблема является главной задачей государства на всем этапе его развития. В настоящее время решение жилищной проблемы граждан заключается в создании условий для развития рыночных институтов и механизмов.

В конце 2004 года был принят «пакет» федеральных законов, направленных на формирование в Российской Федерации рынка доступного жилья. В связи с принятием данного пакета законов возникает вопрос о том, будет ли он способствовать эффективному решению жилищной проблемы.

С момента вступления Закона 214-ФЗ в силу предполагалось, что большинство проблем в сфере участия в долевом строительстве будет решено. Несомненно, данный Закон направлен на регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств для участия в долевом строительстве многоквартирных домов, на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением права собственности на объект долевого строительства. Принятие данного Закона было вызвано необходимостью придания стабильности отношениям между застройщиками и участниками долевого строительства. Но учитывая тот факт, что Закон был принят в короткие сроки, он оказался недоработанным.

В целях четкой и правильной корректировки положений Закона отношения, возникающие при участии в долевом строительстве, необходимо рассматривать с учетом их возникновения и развития в практике строительства жилья, а практика, формирующаяся при применении Закона, позволит определить механизмы регулирования возникающих отношений.

В результате проведенного диссертационного исследования автор пришел к следующим выводам:

1. По своей юридической природе договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов следует рассматривать в качестве самостоятельного правового института.

2. Предлагается предусмотреть различные гарантийные сроки в связи с необходимостью разграничения единого гарантийного срока на конструктивные элементы здания (фундамент, несущие стены, перекрытия, и др.) и элементы инженерной инфраструктуры, отделочные материалы.

3. В целях упорядочения правоприменительной практики необходимо законодательное закрепление критерия определения существенного нарушения требований к качеству построенного объекта определить, что существенным нарушением условий о качестве объекта долевого строительства могут являться некие конструктивные недостатки, отступления от технологий производственных работ, нарушения проекта строительства, установленные на основании проведенной экспертизы и не позволяющие использовать данный объект по целевому назначению.

4. Предлагается внести изменения в пункт 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающие, что разрешение на строительство выдается на срок 2-3 года, что, в свою очередь, будет направлено на стимулирование своевременного строительства многоквартирных домов в установленные сроки, без их затягивания. А также следует отзывать разрешения на строительство в случае, если такое строительство так и не началось.

5. В целях исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве и защиты прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве, установить обязанность застройщика заключить новый договор поручительства не в течение пятнадцати дней с момента прекращения поручительства, а немедленно по прекращении первоначального договора поручительства.

6. Правовые формы и методы предотвращения и пресечения нарушений прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве, требуют совершенствования в части: 1) законодательного установления возложения на уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов, осуществления им контроля за публикуемыми застройщиками проектными декларациями, а также своевременного ведения учета опубликованных деклараций и внесения в них изменений; 2) закрепления на законодательном уровне статуса информационного обеспечения, позволяющего физическим лицам получать объективные сведения о застройщиках, данные о неблагонадежных застройщиках с учетом их своевременного обновления.

7. Согласно ч. 2 ст. 23 Закона 214-ФЗ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется долевое строительство, осуществляет контроль и надзор в сфере долевого строительства многоквартирных домов. Подпунктом 42.1 п. 2 ст. 26.3 Федерального закона от 6 октября 1999г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения, осуществляемым данными органами самостоятельно за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, предусмотрено решение вопросов осуществления государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов в соответствии с Законом 214-ФЗ. На основе этого и в связи с отсутствием в Законе 214-ФЗ положения, предусматривающего обязанность застройщика предоставления проектной документации в соответствующий орган, на территории действия которого он осуществляет долевое строительство, считаем целесообразным внести в ч. 2 ст. 19 Закона 214-ФЗ дополнение, предусматривающее предоставление застройщиком проектной декларации непосредственно в контролирующий орган.

8. Обосновывается необходимость дальнейшей законодательной защиты прав и законных интересов физических лиц - предлагается введение обязательного страхования ответственности исполнения обязательств застройщиками.

9. Предлагается, что привлечение застройщиками денежных средств физических лиц для участия в долевом строительстве многоквартирных домов, возможно лишь на основании предусмотренного Законом 214-ФЗ договора участия в долевом строительстве, а также в случае, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок, и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

10. Под гражданско-правовой ответственностью за нарушение обязательства при строительстве многоквартирных домов предлагается понимать установленные законом или договором для стороны, не исполнившей или ненадлежаще исполнившей обязательство, неблагоприятные последствия, сопряженные с дополнительным имущественным обременением и обеспеченные возможностью применения мер государственного принуждения.

Таким образом, внимание со стороны государства к проблеме участия в долевом строительстве многоквартирных домов позволит в ближайшее время преодолеть существующие спорные вопросы в данной сфере и будет содействовать ее дальнейшему развитию. Принятие Закона 214-ФЗ было вызвано необходимостью приостановить деятельность финансово-строительных пирамид и для физического лица, заключающего договор участия в долевом строительстве риски вложения денежных средств сводятся к минимуму.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ

«Гражданско-правовое регулирование участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов»

1. Нормативно-правовые акты:

2. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г. (с изм. от 14 октября 2005г.) // Российская газета. № 237. 25.12.1993; (Собрание законодательства РФ, 17.10.2005, № 42, Ст. 4212).

3. Арбитражный кодекс РФ № 95-ФЗ от 24 июля 2002г. // Российская газета. № 3670, 24.07.2002;

4. Градостроительный кодекс РФ № 190-ФЗ от 29 декабря 2004г. (в ред. от 27 июля 2006г. № 143-Ф3) // Российская газета. № 290, 30.12.2004; (Собрание законодательства РФ, 31.07.2006, Ж» 31 (1 ч.), Ст. 3442).

5. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ (в ред. от 27 июля 2006г. № 138-Ф3) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, Ст. 3301; (Собрание Законодательства РФ, 31.07.2006, № 31 (1 ч.), Ст. 3437)

6. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996г. № 14-ФЗ (в ред. от 2 февраля 2006г. № 19-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, Ст. 410; (Собрание законодательства РФ, 06.02.2006, № 6, Ст. 636).

7. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001г. № 146-ФЗ (в ред. от 3 июня 2006г. № 73-Ф3) // Собрание законодательства РФ, 03.12.2001, № 49, С г. 4552; (Собрание законодательства РФ, 05.06.2006, № 23, Ст. 2380).

8. Гражданский процессуальный Кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002г. № 138-Ф3 // Российская газета. № 3088, 20.11.2002;

9. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. № 188-ФЗ (в ред. от 31 декабря 2005г. № 199-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), Ст. 14.; (Собрание законодательства РФ, 09.01.2006, № 1, Ст. 10).

10. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г. № 1Э6-ФЗ (в ред. от 27 июля 2006г. № 154-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, № 44, Ст. 4147; (Собрание законодательства РФ, 31.07.2006, № 31(1 ч.) Ст. 3453).

11. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. // СЗ РФ. 1997. - № 30. -Ст. 3594.

12. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» // Российская газета. 2004. - 31 дек.

13. Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2004. - 31 дек.

14. Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказания услуг для государственных и муниципальных нужд».

15. Н.Федеральный закон от 27 декабря 1995 г. № 213-Ф3 «О государственном оборонном заказе».

16. Федеральный закон от 23 июля 2008г. № 160-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации».

17. Федеральный закон от 18 июля 2006г. № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

18. Федеральный закон от 25 февраля 1999г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

19. Указ Президента РФ от 8 апреля 1997 г. № 305 «О первоочередных мерах по предотвращению коррупции и сокращению бюджетных расходов при организации закупки продукции для государственных нужд».

20. Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 гг. // Собрание законодательства РФ. 2001. - № 39. - Ст. 3770.2. Судебная практика:

21. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29 января 2007 г. по делу № А43-31292/2006-43-1038. ;•

22. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 9 апреля 2007 г. по делу N Ф04-1990/2007 (33110-А45-43).

23. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23 марта 2007 г. по делу № ФОЗ -А04/07-2/290.

24. Справка Самарского областного суда от 20 апреля 2006г. «О результатах изучения судебной практики по спорам, связанным с участием в долевом строительстве жилья» // Вестник Судебного департамента Самарской области 2006г.

25. Учебники, монографии, статьи, специальная литература:

26. Акманов С.С. Правовое регулирование отношений по привлечению на долевых началах средств социалистических организаций для жилищного и гражданского строительства. Иркутск. 1985.

27. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. Практическое пособие. М.: Проспект, 2005.

28. Алексий П.В. Гражданское право. М.: Юнити-Дана. 2007.

29. Арбитражный процесс. Под ред. П.В. Алексия, Н.Д. Эриашвили. М., Юнити-Дана. 2007.

30. Архипов Д. Возложение на предпринимателя неблагоприятных последствий случая в обязательствах из договора // Хозяйство и право. 2000.12.

31. Астахов П.А. Жилье: юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализм. М. Эксмо, 2006.

32. Афонина A.B. Практическое применение Жилищного кодекса РФ, ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». М. Альфа-Пресс, 2005.

33. Балезин В.П. Правовой режим земель сельских населенных пунктов. М.: Наука, 1972.

34. Белов В.А. Денежные обязательства. М., 2001.

35. Бессарабова Т. Национальный проект по обеспечению жильем: деятельность прокуратуры // Законность. 2007. - № 6.

36. Брагинский М.И. Финансирование строительства жилого дома // Право и экономика. 1999. № 4.

37. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 3. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2000.

38. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскому праву. М., 1954.

39. Бублик В. Квалификация долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. 2002 №2.

40. Бухарова H.A. Тенденция развития правового регулирования долевого строительства // Российская юстиция. 2006. - № 8. - С. 26-28.

41. Верещагин С.А. Долевое строительство жилых домов: бухгалтерский учет и налогообложение у застройщика. М. АБАК. 2007.

42. Викторов И.О., Макашева А.Ж. О состоянии законности и типичных нарушениях норм Жилищного кодекса Российской Федерации в правоприменительной практике государственных и муниципальных органов // Жилищное право. 2006,- № И. - С. 32.

43. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону. Феникс, 1995.

44. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М., 1961.

45. Герман О.Н., Зуйкова Л.П., Макалкин И.А., Тюрина A.B. Актуальные проблемы долевого строительства. М., Экономика и жизнь. Экономико-правовой бюллетень. №5. 2007.

46. Гражданское процессуальное право / Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. 2-е изд., перераб. и доп. - М., 2001.

47. Гражданское процессуальное право / Под ред. П.В. Алексия, Н.Д. Эриашвили. 2-е изд., - Юнити-Дана., 2007.

48. Гринев В.П. Долевое строительство. М. Гросс-Медиа. 2005.

49. Гринев В.П. Новое в долевом строительстве. Комплексный анализ и практические рекомендации. М. Гросс-Медиа. 2007.

50. Дождев Д.В. Римское частное право. М., 2000.

51. Домчева И. Жулье на рынке жилья // Российская газета. 2006. - 2 дек.

52. Дягилев А. Дольщики-спорщики // ЭЖ-Юрист. 2007. - № 18.

53. Еремеев Д.Ф. Право личной собственности граждан СССР. М., 1958.

54. Ершов О.Г. Договор строительного подряда в российском гражданском праве. Дисс. канд. юрид. наук. Москва. 2005.

55. Ефремов Н. Защита прав потребителей на рынке жилья // ЭЖ-Юрист. 1998. -№3. -С.15.

56. Жилищное право Под ред. П.В. Алексия, Н.Д. Эрившвили. 5-е изд., -Юнити-Дана., 2008.

57. Зюзин В.А. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный). М. Юстицинформ, 2007.

58. Иванов О., Акманов С. Распределение и пользование жилыми помещениями в домах, построенных за счет средств предприятий и организаций // Советская юстиция. 1976. № 19.

59. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.

60. Исаев И.А. История государства и права России: Учебник,- М.: Юрист,2001.

61. Кадыко Г.Г. Долевое строительство жилья. М. Дикта. 2004.

62. Кайль А. Постатейный комментарий к ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». М. Гросс-Медиа. 2008.

63. Киндеева Е.А. Правовые проблемы государственной регистрации на вновь возведенные объекты недвижимости // Хозяйство и право. 2000. №11.

64. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов // СПС Консультант плюс.

65. Козлова Е.Б. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. № 2.

66. Козлова Е.Б. Договор о долевом участии в строительстве: мнение специалиста // ЭЖ-Юрист. 2004. № 4.

67. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М.: 2000.

68. Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов .». М. Юстицинформ. 2007.

69. Королев А.Н. Правовое регулирование долевого финансирования строительства // Право и экономика. 2004. - № 9. - С. 43-47.

70. Кратенко М.В. Несправедливые условия в договорах с потребителями: понятие, виды, способы судебной защиты // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. - № 4.

71. Кратенко М.В. Оспаривание невыгодных условий договора // Арбитражная практика. 2006. - № 10. - С. 6.

72. Лапутева Е.В. Совершенствование договорных отношений в области жилищного строительства: Дис. канд. юрид. наук. М., 2003.

73. Ларичев В.Д., Ильин И.В., Светличный A.B. Характеристика преступлений, свершаемых при строительстве и реализации жилья // Законодательство и экономика. 2008. - № 3.

74. Лушкин С. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2005. - № 10. - С. 8-14.

75. Майфат A.B. Участие в долевом строительстве и в жилищных накопительных кооперативах // Закон. 2005. - № 7. - С. 42.

76. Маклаков A.C. Подрядное строительство за рубежом: Учебное пособие. М.: Стройиздат, 1990.

77. Маковская А. Ипотека в силу закона при долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. № 9.

78. Мардугаллямов Р.Т. Страхование рисков участников долевого строительства // Новости строительной индустрии. Урал и Сибирь. 2007г. № 6.

79. Мартемьянов B.C. Хозяйственное право: Учебник. Т. 2. Отв. ред. B.C. Мартемьянов. М.: БЕК, 1994.

80. Медведев Л.Ю. Долевое строительство. Как не пролететь: ответы на все вопросы. М. Эксмо-Пресс. 2007.

81. Мельник В.В. Договоры о долевом участии в строительстве // Вестник ВАС РФ. 2004. № 2.

82. Миллерман А. Особенности страхования строительных рисков в Российской Федерации // Строительная инженерия. 2006. № 1.

83. Москаленко И.М., Красько И.Е. О взаимоотношениях УКСов (ОКСов) исполкомов и ЖСК при строительстве кооперативных домов. Кн. Науч.-практ. комм, арбитражной практики. М. 1971.

84. Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. № 6.

85. Невинная И. Недостроенное жилье объявят в розыск // Российская газета. 2006. - 17 ноября.

86. Нерсесянц B.C. Философия права: Учеб. для вузов. М., 2001.

87. Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве. М.: Юридическая литература. 1950.

88. Новоселова JI.O. О правовых последствиях нарушения денежного обязательства. М. Юрит-Вестник. 1999.

89. Новоселова JI.A. Проценты по денежным обязательствам. М., 2003.90.0йгензихт В.А. Нетипичные договорные отношения в гражданскомправе: Учеб. пос. Душанбе, 1984.

90. Орлова С. Защищенные от мошенников москвичи могут остаться без квартир.

91. Павлодский Е.А. Правовая природа инвестиционного контракта // Право и экономика. 2000. - № 9.

92. Панюгин В. Наем жилых помещений в ведомственных домах // Социалистическая законность. 1975. - № 9.

93. Подрабинок Е.М. Защита прав граждан, участвующих в жилищных кооперативах и долевом строительстве // Семейное и жилищное право. 2007. -№2.

94. Попов А. Ответственность за неисполнение денежного обязательства// Хозяйство и право. 1997. - № 8.

95. Путинский Б.И. Гражданско-правовые средства в хозяйственных отношениях. М., 1984.

96. Пудинов Д.С. Кооперативное и индивидуальное жилищное строительство: Вопросы и ответы: Справочник. 2-е изд., доп. и перераб. М. Стройиздат. 1989.

97. Пушкарев С.Г. Обзор русской истории. Ставрополь. Кавказский край.1993.

98. Раевич С.И. Жилищная кооперация. Советское хозяйственное право. М., 1926.

99. Романец Ю.В. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. № 3.

100. Савельев А. Б. Договор простого товарищества в российском гражданском праве // Актуальные вопросы гражданского права. Под ред. М. И. Брагинского; Исследовательский центр частного права. Российская школа частного права. М.: Статут, 1999.

101. Садиков О.Н. Специфика регулирования некоторых гражданских правоотношений // Советское государство и право. 1978. № 3.

102. Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002.

103. Стрелов М.И. О Некоторых вопросах судебной практики, возникающих при рассмотрении споров, связанных с долевым участием в строительстве жилых домов // Арбитражные споры. 2002. № 4.

104. Скловский К.И. Долевое участие в жилищном строительстве // Закон. 1999. №9.

105. Сокол П.В. Инвестиционный договор в жилищном строительстве. М. «Ось-89». 2006.

106. Сушина Т. Защита прав обманутых долевых участников строительства II Законность. 2007. - № 2. - С. 45-49.

107. Суханов Е.А. Гражданское право: в 2 т. Т. 2 М.: БЕК. 2000.

108. Тариканов Д.В. К вопросу об ответственности за нарушение денежного обязательства // Законодательство. 2005. - № 2. - С. 7.

109. Тихомирова Л.В. Долевое строительство жилья: нормативные акты, материалы судебной практики. М. Изд-во Тихомиров М.Ю. 2007.

110. Трапезников B.A. Участие в долевом строительстве. М. Эксмо.-2007.

111. Тишуков Ю.В. Потребитель на рынке долевого строительства: практическое пособие. М. Феникс. 2007.

112. Тихомиров М.Ю. Долевое строительство жилья. Нормативные акты, материалы судебной практики. М. 2007.

113. Толчеев Н.К, Потапенко C.B. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности. М.: Проспект. 2007.

114. Трапезников В. Правовое регулирование инвестиционной деятельности в жилищном строительстве // Право и экономика. 2005. - № 9. - С. 13-17.

115. Трубников П.Я. Защита гражданских прав в суде. М., 1990.

116. Тютрюмов И.М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Кн. 5. Статут. М. 2004.

117. Фокова Е.А. О государственном контроле деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства // СПС Консультант плюс.

118. Фролкина E.H. Гражданско-правовая ответственность в области инвестиционно-строительной деятельности // Журнал российского права. 2007. -№4.

119. Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость. М., 2005; Петренко В. Госдума нашла квартиры голодающим.

120. Чигир В.Ф. Жилищно-строительные кооперативы в Белорусской ССР. Минск. БДУ. 1973.

121. Чигир В.Ф. Советское жилищное право. 4.1. Мн., БГУ, 1960.

122. Чиквашвили Ш.Д. Личные и имущественные отношения в жилищных кооперативах. М. 1973.

123. Чубаров В.В. Простое товарищество. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, ч. 2. Под ред. О.Н. Садикова. М., 1996.

124. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Изд. 6-е. СПб. 1997.

125. Юдин A.B. Злоупотребление процессуальными правами в гражданском судопроизводстве. СПб., 2005. - С. 245-251.

126. Юдин A.B. Проблемы судебной защиты прав лиц, реализуемых в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» // Правовые вопросы строительства. - 2007. - № 1.

127. Юшкевич С.П. Договор строительного подряда. М.: Ось-89.

128. Яковлев В.Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики). М., 2000. - С. 103.

129. Конституция СССР от 5 декабря 1936г.

130. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г.

131. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г.

132. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983г.134. «Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик» от 8 декабря 1961г.

133. Закон Российской Федерации № 4218-1 от 24 декабря 1992г. «Об основах федеральной жилищной политики».

134. Закон СССР № 1305-1 от 6 марта 1990г. «О собственности в СССР».

135. Декрет ВЦИК от 20 августа 1918г. «Об отмене частной собственности на недвижимости в городах».

136. Декрет СНК РСФСР от 8 августа 1921г. «О предоставлении кооперативным объединениям и отдельным гражданам права застройки городских участков».

137. Декрет ВЦИК и СНК РСФСР от 14 августа 1922г. «О праве застройки земельных участков».

138. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г.

139. Указ Президиума ВС СССР 1948г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов».

140. Постановление ЦИК и СНК СССР от 19 августа 1924г. «О жилищной кооперации».

141. Постановление ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928г. «О жилищной политике».

142. Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 1 августа 1932г. «О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования».

143. Конституция СССР от 5 декабря 1936г.

144. Постановление СНК СССР 26 февраля 1938г. «Об улучшении проектного и сметного дела и об упорядочении финансирования строительства».

145. Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов».

146. Постановление Совета Министров СССР от 26 августа 1948г. № 3211 «О порядке применения данного Указа».

147. Постановление Народного Комиссариата коммунального хозяйства РСФСР 25 декабря 1945г. «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР».

148. Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР № 1551 от 24 августа 1955г.

149. Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 июля 1957г. № 931 «О развитии жилищного строительства в СССР».

150. Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 1 июня 1962г. № 561 «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве».

151. Постановление Совета Министров СССР от 19 ноября 1964г. «О дальнейшем развитии кооперативного строительства».

152. Постановление Совета Министров СССР от 18 апреля 1956г. № 492 «Об изменении порядка использования прибыли от реализации товаров широкого потребления, вырабатываемых из отходов производства».

153. Постановление Совета Министров РСФСР от 9 июля 1959г. № 1184 «Об утверждении Положения о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков».

154. Постановление Совета Министров СССР от 31 июля 1957г. № 931 «О развитии жилищного строительства в СССР».

155. Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 4 октября 1965г. № 729 «О совершенствовании планирования и усилении экономического стимулирования промышленного производства».

156. Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 4 октября 1965г. № 731 Положением «О социалистическом государственном производственном предприятии».

157. Постановление Совета Министров СССР от 26 октября 1966г. № 842 «О порядке заселения жилой площади, построенной за счет средств предприятий и организаций».

158. Постановление Совета Министров СССР от 7 декабря 1970г. № 741 «Об упорядочении удержания Советами депутатов трудящихся жилой площади в домах, построенных для предприятий и организаций».

159. Приказ Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21 февраля 1968г. № 83 об утверждении Инструкции «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР».

160. Постановление Совета Министров СССР от 24 августа 1969г. № 973 «Об утверждении правил о договорах на капитальное строительство».

161. Постановление Совета Министров СССР от 1 марта 1978г. № 173 «О мерах по расширению в городах практики комплексного поточного строительства жилых домов, объектов культурно-бытового назначения и коммунального хозяйства».

162. Постановление Госстроя СССР от 12 февраля 1980г. № 11 «Об утверждении Положения о службе единого заказчика по строительству в городах жилых домов, объектов культурно-бытового назначения и коммунального хозяйства».

163. Постановление ЦК КПСС от 25 февраля 1983г. «О мерах по обеспечению выполнения планов строительства жилых домов и социально-бытовых объектов».

164. Постановление Совета Министров СССР от 1982г. № 765 «О жилищно-строительной кооперации».

165. Постановление Совета Министров СССР от 10 февраля 1985г. № 136 «О порядке государственного учета жилищного фонда».

166. Приказ Центрального статистического управления СССР от 15 июля 1985г. № 380 «Об утверждении Инструкции о порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации».

167. Постановление ЦК КПСС от 17 апреля 1986г. «Об основных направлениях ускорения решения жилищной проблемы в стране».

168. Положение Госстроя СССР от 16 июня 1986г. № 35-Д. «О молодежном жилом комплексе».

169. Диссертации и авторефераты диссертаций:

170. Ащаулов A.B. Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности в жилищном строительстве Дисс. канд. юрид. наук. Оренбург. 2004.

171. Акчулпанова Е.Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве: Дис. . канд. юрид. наук. Казань, 2006.

172. Згонникова Е.П. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Дис. . канд. юрид. наук. Волгоград, 2006.

173. Капица O.JI. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2005. С. 118.

174. Майфат A.B. Гражданско-правовые конструкции инвестирования: Автореф. дис. . докт. юрид. наук. Екатеринбург, 2006.

175. Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве. М. 2006.

176. Сайфулова Л.Г. Правовые вопросы долевого участия в жилищном строительстве: Дисс. канд юрид. наук. Самара. 2001.

177. Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд. Дисс. канд. юрид. наук. Тюмень. 2003.

178. Потяркин Д.Е. Договор инвестирования при строительстве жилья: Автореф. Дисс. канд. юрид. наук. М., 2004.