Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов

Дурнов, Александр Сергеевич

Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домовтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов»

На правах рукописи

4842410

ДУРНОВ АЛЕКСАНДР СЕРГЕЕВИЧ

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Владикавказ 2011

7 ДПР 2011

4842415

Работа выполнена на кафедре гражданского права и процесса Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Рязанский государственный университет имени С. А. Есенина»

Научный руководитель: Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

доктор юридических наук Живихина Ирина Борисовна

доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист Российской Федерации Зайцев Владимир Васильевич

кандидат юридических наук, доцент Баразгова Эльмира Габатовна

ФГОУ ВПО «Самарский государственный университет»

Защита состоится « » апреля 2011 г. в Ю-СОч. на заседании объединенного диссертационного совета ДМ 212.248.05 при ГОУ ВПО «Северо-Осетинский государственный университет имени К.Л. Хетагурова» по адресу: 362025, РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Ватутина, 46.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «СевероОсетинский государственный университет имени К.Л. Хетагурова» по адресу: 362025, РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. Ватутина, 46.

Автореферат разослан <£$> марта 2011 г.

Ученый секретарь

объединенного диссертационного совета кандидат юридических наук, доцент

1 /

14 У

л V ! 1 1 Р

А.Э. Колиева

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Статья 40 Конституции РФ предоставила каждому гражданину право на жилище. Однако наличие лишь конституционной нормы явно недостаточно для того, чтобы обеспечить всех нуждающихся жильем. Как известно, практическое значение каждого права заключается в возможности его реализации, и реальное поведение несравнимо богаче модели, закрепленной абстрактным предписанием нормы1. Несмотря на предпринятые попытки обеспечения граждан жильем, большая часть населения нуждается в улучшении жилищных условий. С принятием в 2004 г. Жилищного кодекса РФ количество лиц, кто вправе был бы рассчитывать на предоставление им бесплатного жилья со стороны государства, резко сократилось. В связи с этим граждане, используя различные способы приобретения жилья, пытаются реализовать свое право на жилище самостоятельно за счет собственных средств. Поскольку жилье дорожает гораздо быстрее, чем увеличиваются доходы населения, скопить необходимую сумму на покупку жилья достаточно проблематично, и граждане, заключая кредитные договоры, приобретают квартиры в строящихся домах, стоимость квартир в которых гораздо ниже стоимости на рынке вторичного жилья.

Пик участия граждан в долепом строительстве жилья приходится на середину 90-х годов. При этом следует признать, что участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов до принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»2 (далее - Закон «Об участии в долевом строительстве») гражданским законодательством практически не регулировалось. В силу этого отношения

1 См.: Хапфина P.O. Общее учение о правоотношении. М., 1974. С. 257.

2 Собрание законодательства РФ. 2005. № 1. Ст. 40.

строительных организаций и участников долевого строительства строились без четко определенных правом норм при практически полном правовом вакууме. Поэтому хозяйствующие субъекты в сфере строительства жилья при разработке соответствующих схем привлечения денежных средств граждан использовали различные договоры: договоры долевого финансирования (инвестирования); договоры о совместной деятельности (простого товарищества), договоры об уступке права требования и т. д. В связи с таким положением многие регионы России буквально захлестнула волна афер и мошенничеств в сфере жилищного строительства, где появлялись жилищно-финансовые пирамиды, повлекшие за собой двойные, а иногда и тройные продажи квартир. Не менее серьезной проблемой стало нарушение условий о сроках сдачи объекта долевого строительства и невозможность удовлетворить требования участников долевого строительства за счет имущества должника, поскольку часто застройщики объявляются банкротами, не способными хотя бы частично удовлетворить законные требования своих кредиторов. И в этом случае не помогают ни банки-поручители, ии заложенные земельный участок под строительство и недостроенные объекты. Ситуацию предполагалось разрешить принятием Закона «Об участии в долевом строительстве». Однако его принятие не изменило существенным образом обстановку, сложившуюся на инвестиционном рынке жилья. До сих пор наблюдаются случаи злоупотреблений застройщиками своими правами. Буквально в каждом регионе РФ есть примеры недобросовестных действий со стороны некоторых застройщиков, повлекших за собой негативные последствия. К сожалению, ни один государственный орган не ведет статистику пострадавших от недобросовестных действий застройщиков участников долевого строительства. Известно лишь о том, что по состоянию на 1 января 2008 г. в России насчитывалось 711 тыс. незавершенных объектов строительства, по которым количество обманутых дольщиков достигало 62 тыс. семей. В начале 2009 г. положение несколько улучшилось, но и при этом число

обманутых дольщиков составляло около 30 тыс. семей. По прогнозам специалистов предполагается, что в 2011 г. количество пострадавших дольщиков увеличится в несколько раз. Все это отражает особую значимость и насущность обозначенной проблемы.

Следует признать, что и власти в некоторых субъектах РФ пытаются не только контролировать, наказывать, но и оказывать реальную помощь пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков. Таким образом, предпринимаются пока еще редкие попытки стабилизировать контроль за исполнительностью застройщиков, а также устранять последствия их недобросовестной работы не за счет обманутых участников долевого строительства. Тем не менее это лишь единичные случаи поддержки обманутых дольщиков. В основном они остаются наедине со своей бедой, которая приобрела всероссийский характер. Была создана ассоциация обманутых дольщиков, которые в одиночку пытаются бороться правовыми средствами со всеми недобросовестными застройщиками, часто безуспешно. Подобная негативная обстановка, полагаем, складывается не в связи с последствиями мирового финансового кризиса (чем оправдываются, нередко недобросовестные застройщики), а в связи с несовершенством действующего законодательства в сфере долевого строительства, что неизбежно влечет за собой злоупотребления со стороны недобросовестных контрагентов.

Цели и задачи исследования. Цслыо данной работы является всестороннее исследование института гражданско-правовой ответственности сторон, принимающих участие в договоре участия в долевом строительстве многоквартирных домов, анализ теоретических и практических проблем, возникающих между сторонами договора, а также выработка предложений, по совершенствованию законодательного регулирования долевого строительства в России.

Для достижения цели исследования поставлены следующие задачи: - изучить нормативные правовые акты, регулирующие институт долевого строительства многоквартирных домов;

- проанализировать юридическую природу договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов как новое явление в современном российском праве;

- исследовать понятие гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и ее значение в договорных отношениях;

- подробно изучить субъектный состав гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома;

- исследовать основания привлечения к гражданско-правовой ответственности контрагентов по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов;

- изучить условия применения мер гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома;

- проанализировать меры воздействия на должника при наступлении гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов;

- сформулировать предложения по совершенствованию действующего, законодательства в сфере долевого строительства многоквартирных домов.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие в процессе участия в долевом строительстве многоквартирных домов между застройщиком и участниками долевого строительства.

Предметом исследования выступают нормы гражданского права, регулирующие гражданско-правовую ответственность в механизме участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

Методологической основой исследования являются следующие общенаучные и частпонаучные методы познания: диалектический, технико-юридический, сравнительно-правовой, комплексного ' исследования, аналитический.

Научная разработанность темы исследовании. Активное развитие системы участия и долевом строительстве многоквартирных домов п России предопределило возникновение значительного числа исследований в этой области. Проблематика отношений, возникающих в этой сфере, нашла свое отражение в опубликованных научных статьях и отдельных работах таких исследователей, как: Н.В. Андреева, О. Ершов, А. Кайль, II. Бунина, Е.Г.Донских, A.B. Жигачев, A.A. Левин, С.А Лушкин, О.В. Макаров, Е.Н.Фролкина. Институт участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов явился предметом диссертационных исследований Е.Х. Акчулпановой, Е.П. Згонниковой, О.Л. Капицы, А.Г. Щербинина и др.

Отдельные аспекты исследуемой проблематики нашли свое отражение в трудах различных ученых. В целом разработанность институ та гражданско-правовой ответственности в правовой литературе без преувеличения можно назвать более чем значительной. Неоценимую помощь в написании диссертации оказали труды русских дореволюционных цивилистов: К.Апиенкова, Д.И. Мейсра, К.П. Победоносцева, Г.Ф.Шершеневича, посвященные институту гражданско-правовой ответственности.

Значительный вклад в развитие представлений о гражданско-правовой ответственности внесли такие российские и советские ученые, как М.М.Агарков, С.С. Алексеев, Б.С. Антимонов, В.П. Грибанов, О.С. Иоффе, Г.К.Матвеев, A.C. Комаров, Б.И. Пугинский, В.А.Тархов, В.А. Хохлов, работы которых легли в основу нашего исследования.

Безусловно, помимо доктринальных источников, базой для написания диссертационной работы послужили нормативные правовые акты, составляющие в целом российское законодательство об участии в долевом строительстве.

Научная новизна исследования заключается в том, что настоящая работа представляет собой одно из первых монографических комплексных исследований института гражданско-правовой ответственности застройщика и участников долевого строительства по договору участия в долевом

строительстве многоквартирных домов, в рамках которого предложены некоторые изменения действующего российского законодательства, регламентирующего процесс долевого строительства многоквартирных домов.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Утверждается, что в зависимости от применяемых к должнику мер воздействия гражданско-правовая ответственность является особым видом наказания при котором за счет лишения должника какого-либо блага происходит либо восстановление, ухудшенного в результате совершенного правонарушения имущественного положения потерпевшего, либо дополнительная компенсация за факт допущенного правонарушения. В применяемых мерах проявляется не только компенсаторный характер гражданско-правовой ответственности, но и штрафной.

2. Обосновано, что объектом долевого строительства многоквартирного дома следует считать многоквартирный дом в целом, строительство которого ведется путем привлечения денежных средств участников долевого строительства. Такое определение объекта долевого строительства дает возможность применения обоснованных и оперативных мер ответственности за нарушение условий договора.

3. Раскрыта необходимость учета вины участников долевого строительства, необоснованно отказывающихся или уклоняющихся от подписания соглашения об установлении нового срока передачи предмета договора. Подобные действия дольщиков следует квалифицировать как злоупотребление правом, дающим суду возможность уменьшить размер штрафной неустойки по правилам применения смешанной вины.

4. Подтверждено дополнительными аргументами, что гражданско-правовую ответственность нельзя смешивать с мерой защиты, поскольку факт привлечения к ответственности не означает еще восстановление нарушенных прав потерпевшего. Она является лишь реакцией на совершенное правонарушение. Как мера защиты ответственность

реализуется лишь в момент применения к правонарушителю конкретных мер воздействия - санкций имущественного характера.

5. Выявлена неразрывная связь между мерами ответственности и мерами защиты по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Меры гражданско-правовой ответственности выступают как одно из средств защиты гражданских прав и имущественного воздействия на субъекта, не исполняющего договорных обязательств. В то же время меры имущественного характера не всегда связаны с гражданско-правовой ответственностью и в этом случае должны квалифицироваться как меры защиты.

6. Доказано, что основанием для применения мер защиты и мер ответственности является правонарушение, имеющее различные последствия. Так, неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве может повлечь за собой не только привлечение должника к ответственности, по и прекращение договора путем одностороннего отказа от его исполнения. В этом случае односторонний отказ от исполнения договора следует рассматривать в качестве меры защиты нарушенного права застройщика или участника долевого строительства с дальнейшим возложением на виновника мер ответственности.

7. Обосновано, что деятельность граждан и юридических лиц, вкладывающих денежные средства в строительство жилья для личных, домашних и семейных нужд, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, следует признать инвестиционной. В связи с чем целесообразно установление единого размера неустойки за нарушение застройщиком условий договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов для всех участников долевого строительства - одна трехсотая от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

8. На основе теоретических выводов и анализа применения гражданско-правовых норм внесены следующие предложения по совершенствованию законодательства:

а) с целью защиты прав потенциальных приобретателей жилья целесообразно создание в сети «Интернет» всероссийского реестра недобросовестных застройщиков, сведения из которого были бы доступны любому желающему. В Законе «Об участии в долевом строительстве» закрепить норму о возможности внесения в указанный реестр сведений о недобросовестном застройщике в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения им взятых на себя обязательств. Основанием для признания застройщика недобросовестным должен стать подтвержденный в судебном порядке факт несвоевременной сдачи объекта в срок, предусмотренный условиями дотвора;

б) государственный контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости возложены на органы исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется данное строительство. На указанные органы необходимо возложить обязанность принимать меры по защите нарушенных прав участников долевого строительства. Неприня тие этих мер должно повлечь за собой возложение на контролирующий орган субсидиарной ответственности за неисполнительность застройщика. В связи с этим формулировку п. 5 ст. 23 Закона «Об участии в долевом строительстве» о правах контролирующего органа необходимо заменить на соответствующие обязанности;

в) законодатель необоснованно исключил из числа лиц, желающих стать участниками долевого строительства, иностранных граждан и лиц без гражданства. В связи с этим целесообразно термин «граждане» заменить на понятие «физические лица» и ст. 1 Закона «Об участии в долевом строительстве» сформулировать в следующей редакции: «Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств физических и юридических лиц для долевого

строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства)...»;

г) статья 18 Закона «Об участии в долевом строительстве» предусматривает использование застройщиком денежных средств исключительно для ст роительства объекта, определенного в договоре, однако при этом отсутствует возможность проверки целевого расходования средств самими участниками долевого строительства. В этой связи целесообразно в ст. 18 Закона «Об участии в долевом строительстве» закрепить право участника долевого строительства осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств путем представления застройщиком отчетности о проделанной работе по строительству (созданию) многоквартирного дома и сметы расходов.

Теоретическая значимость диссертации определяется тем, что научные положения и предложения, сформулированные автором, могут быть использованы при проведении дальнейших научных изысканий не только в области гражданско-правовой ответственности, но и в сфере долевого строительства многоквартирных домов, что позволит углубить теорию российского гражданского права,

Практическая значимость заключается в возможности использования содержащихся в диссертации выводов и предложений в законотворческой деятельности по дальнейшему совершенствованию гражданского законодательства в сфере долевого строительства многоквартирных домов. Полученные результаты могут быть использованы специалистами в области гражданского и жилищного права, в научных исследованиях и при преподавании ряда правовых дисциплин.

Апробация результатов исследования. Диссертационное исследование выполнено, обсуждено и одобрено на кафедре гражданского права и процесса Рязанского государственного университета имени С.А.Есенина. Основные научные положения, выводы и рекомендации,

сформулированные автором в диссертационном исследовании, нашли свое отражение в научных публикациях. Автором было подготовлено семь статей по теме диссертационного исследования.

Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения и списка использованной литературы.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы диссертационного исследования, анализируется степень ее теоретической разработанности, определяются цели, задачи, объект и предмет исследования, изложены методологические основы работы, научная и практическая ее значимость, формулируются основные положения, выносимые на защиту.

Первая глава «Договор участия в долевом строительстве и гражданско-правовая ответственность за его нарушение», состоит из трех параграфов.

В первом параграфе «Юридическая природа договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома» диссертантом исследуются общие предпосылки возникновения института долевого участия в строительстве многоквартирных домов. С момента вступления п силу Закона «Об участии в долевом строительстве» законодатель достаточно жестко ограничил возможность использования в отношениях с гражданами, вкладывающими свои денежные средства в строительство многоквартирного дома в целях получения в последующем в собственность жилого помещения в этом доме, иных договоров, чем договор участия в долевом строительстве. Тем самым законодатель попытался ограничить использование так называемых «серых схем» привлечения денежных средств граждан и юридических лиц под покупку жилья в строящихся многоквартирных домах, однако на практике они продолжают широко применяться.

Особое внимание автор уделяет условиям договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и подмечает, что договор участия в долевом строительстве обладает довольно сложным составом существенных условий, закрепленных п. 4 ст. 4 и ст. 12.1 Закона «Об участии в долевом строительстве», несоблюдение которых влечет за собой возможность привлечения к ответственности виновных лиц. При этом ст. 2 Закона «Об участии в долевом строительстве» указывает в качестве объекта долевого строительства жилое и нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику, что не совсем верно. Диссертант обосновывает, что объектом долевого строительства выступает многоквартирный дом, а предметом договора участия является конкретная квартира и часть нежилых площадей, на которые после регистрации права собственности участника на квартиру возникает право общей долевой собственности.

В результате проведенного исследования, диссертант ставит под сомнение предоставленную п. 1 ст. 13 Закона «Об участии в долевом строительстве» возможность застройщику отдавать в залог возводимое им строение. Право залога принадлежит лишь собственнику вещи либо лицу, владеющему ею на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Застройщик не является ни тем, ни другим. Следовательно, застройщик вправе обеспечивать свою исполнительность перед участниками долевого строительства лишь земельным участком, принадлежащим ему на праве собственности или аренды, а никак не строящимся многоквартирным домом.

Второй параграф «Понятие и значение гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома» посвящен анализу различных научных подходов к определению гражданско-правовой ответственности и выявлению функций, присущих ей в случае нарушения условий договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Диссертант отмечает, что несмотря

на то что институт гражданско-правовой ответственности обладает высокой степенью научной разработанности, выработать универсальное понятие гражданско-правовой ответственности, которое смогло бы выразить сущность этого явления и применяться в практической деятельности, не удалось. В большинстве своем, говоря об ответственности, цивилисты подразумевают особый вид наказания в виде лишения какого-либо блага в имущественной сфере виновной стороны с целью восстановления нарушенного права кредитора. Учитывая комплексный характер гражданско-правовой ответственности, которая кроме восстановительной (компенсационной), выполняет еще и штрафную, и превентивную, и воспитательную функции, диссертант признает, что применение некоторых мер ответственности, таких как взыскание неустойки, уплата процентов на сумму средств, которыми должник неправомерно пользовался и т. д., свидетельствует не столько о восстановлении нарушенных прав кредитора, сколько о дополнительном наказании должника. Таким образом, в зависимости от применяемых к должнику мер воздействия, о гражданско-правовой ответственности можно говорить как об особом виде наказания, при котором за счет лишения должника какого-либо блага происходит не только восстановление ухудшенного в результате совершенного правонарушения имущественного положения потерпевшего, но и его обогащение в качестве дополнительной компенсации.

В третьем параграфе «Субъекты гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома» диссертант, традиционно рассматривая ответственность в ретроспективном смысле, признает, что субъектами ответственности по договору стороны становятся лишь в случае нарушения ими условий договора, которое проявляется в ненадлежащем исполнении либо в неисполнении возложенных на них законом или договором обязанностей. Поскольку договор участия в долевом строительстве, являясь взаимным, заключается между застройщиком и участником долевого

строительства, именно они и становятся одновременно и обязанными, и управомоченными лицами. Исследовав общие требования, предъявляемые законом к застройщику и участникам долевого строительства, автор предлагает следующее. С целыо защиты прав потенциальных приобретателей жилья предусмотреть введение реестра не только обманутых дольщиков (практика ведения которых характерна для некоторых регионов РФ), но и недобросовестных застройщиков, ознакомление с которым позволит будущему дольщику сделать правильный выбор при пложепии денежных средств в долевое строительство. Основанием для признания застройщика недобросовестным должен стать подтвержденный в судебном порядке факт несвоевременной сдачи объекта в срок, предусмотренный условиями договора. Если учесть, что договор об участии в долевом строительстве но сути является договором присоединения, то условие об изменении срока присутствует всегда. Соответственно, если даже изменив срок сдачи объекта, застройщик не укладывается в уже новый срок, его можно признать недобросовестным и внести в реестр.

Содержание ст. 23 Закона «Об участии в долевом строительстве» предполагает возложение обязанности ведения государственного контроля и надзора в области долевого строительства объектов недвижимости на органы исполнительной власти субъекта РФ. В случае если денежные средства расходуются не по назначению либо деятельность застройщика является ненадлежащей, контролирующий орган вправе принять различные меры как административного, так и уголовного характера. При этом диссертант обращает внимание именно на «право», предоставленное контролирующему органу, а не на «обязанность», что является явным недочетом законодателя. Контролирующий орган обязан принимать меры по защите нарушенных прав участников долевого строительства, поскольку право ведь может быть реализовано субъектом либо не реализовано - по его усмотрению, что не способствует, а, скорее, затрудняет возможность защиты интересов участников долевого строительства. Автор убежден, что контролирующий

орган обязан принимать меры, обозначенные п. 5 ст. 23 Закона «Об участии в долевом строительстве», и предлагает формулировку п. 5 ст. 23 Закона «Об участии в долевом строительстве» о правах контролирующего органа заменить на соответствующие обязанности. Несвоевременное принятие надлежащих мер воздействия со стороны контролирующих органов в отношении недобросовестных застройщиков способствует в дальнейшем консервации строительства и, соответственно, неисполнению условий договора. В этом случае диссертант считает возможным возложение на контролирующий орган субсидиарной ответственности за н еиспо л н ител ьность застрой щи ка.

Изучая личность участника долевого строительства, диссертант обращает внимание на тот факт, что им могут быть только граждане и юридические лица. Поскольку под термином «граждане» следует понимать исключительно лиц, имеющих гражданство РФ, автор замечает, что законодатель неоправданно исключил из числа лиц, желающих стать участниками долевого строительства, иностранных граждан и лиц без гражданства. В связи с чем предлагает термин «граждане» заменить на понятие «физические лица» и внести изменения в ст. 1 Закона «Об участии в долевом строительстве».

Анализируя правовое положение застройщика и участника долевого строительства диссертант приходит к выводу, что законодатель по-прежнему в большей степени защищает участника долевого строительства, считая его наиболее слабой стороной в договоре и рассматривая его в качестве потребителя. Исследовав инвестиционный и потребительский характер договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, автор делает вывод о том, что по своей сути участие в долевом строительстве, при котором граждане и юридические лица вкладывают денежные средства в строительство многоквартирных домов, имеет целью с минимальными вложениями получить удовлетворение своих интересов - выгодное приобретение жилья, в чем проявляется инвестиционный характер такой

деятельности. В связи с чем, считает автор, нецелесообразно рассматривать участника долевого строительства в качестве потребителя и применять к правоотношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, Закон «О защите прав потребителей».

Глава 2 «Основание и условия ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома» посвящена анализу понятий «основание» и «условия ответственности».

В параграфе первом «Основание привлечения к ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома» автор, исследуя существующие точки зрения, констатирует, что в цивилистике происходит смешение понятий «основание ответственности» и «условия ответственности», что объясняется наличием и в том и в другом случае элемента противоправности в действиях (бездействии) нарушителя. Автор доказывает, что единственным основанием привлечения к гражданско-правовой ответственности является правонарушение, выразившееся в неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора, даже и не повлекшее за собой для другой стороны неблагоприятных последствий. Иные обстоятельства, при которых имело место правонарушение, и те отрицательные последствия, которые наступили при этом в имущественной сфере потерпевшего, есть лишь следствие правонарушения, но никак не его основание. Их следует признавать условиями наступления гражданско-правовой ответственности.

Диссертант, исследуя юридическую природу такого явления как правонарушение, обращает внимание на тот факт, что не всякое невыполнении какой-либо обязанности по договору, является основанием для привлечения к гражданско-правовой ответственности, поскольку в гражданском праве помимо ответственности, есть иные принудительные способы воздействия на нарушителей, в частности: признание сделки недействительной, признание договора незаключенным, расторжение

договора. Доказательством тому служит нарушение требований ст. 3 Закона «Об участии в долевом строительстве», которая предоставляет право застройщику привлекать денежные средства участников только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и представления проектной декларации, а также государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок под будущим многоквартирным домом. Пункт 3 этой же статьи предусматривает последствия неисполнения данной обязанности и позволяет гражданам требовать от застройщика немедленного возврата денежных средств, а также уплаты процентов в двойном размере в соответствии со ст. 395 ГК РФ. В данном случае речь идет не столько об ответственности, сколько о признании сделки недействительной. При этом диссертант отмечает, что право требовать уплаты процентов в двойном размере в соответствии со ст. 395 ГК РФ на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков в случае привлечения денежных средств участников долевого строительства с нарушением требований закона предоставлено только гражданам. Автор убежден, что юридические лица, вложившие свои денежные средства в долевое строительство, неоправданно лишены законодателем возможности воспользоваться аналогичными мерами. В связи с этим предлагает п. 3 ст. 3 Закона «Об участии в долевом строительстве» расширить по своему содержанию и термин «гражданин» заменить термином «участник долевого строительства», предоставив тем самым равные права гражданам и юридическим лицам как участникам долевого строительства требовать уплаты процентов по правилам ст. 395 ГК РФ. При этом диссертант полагает, что взыскивать проценты в двойном размере не верно, поскольку тем самым потерпевший не восстанавливает свое пошатнувшееся имущественное положение, а, злоупотребляя своим правом, сам неоправданно обогащается за счет застройщика. В связи с этим необходимо исключить взыскание процентов в двойном размере.

В соответствии со ст. 18 Закона «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению - исключительно для строительства объекта, определенного в договоре, однако при этом отсутствует возможность проверки целевого расходования средств самими участниками долевого строительства. При этом абз. 3 п. 5 ст. 23 «Об участии в долевом строительстве» предусматривает обязанность застройщика представлять ежеквартальную отчетность о расходовании денежных средств, полученных от участников долевого строительства, в том числе об исполнении своих обязательств по договорам контролирующему органу. Диссертант полагает, что право требовать отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для создания многоквартирных домов, должно быть предоставлено законом не только контролирующему органу, по и участникам долевого строительства. В этой связи целесообразно в ст. 18 Закона «Об участии в долевом строительстве» закрепить право участника долевого строительства осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств путем представления застройщиком отчетности о проделанной работе по строительству многоквартирного дома и сметы расходов.

В параграфе втором «Условия применения мер гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома» автор исследует характерные для наступления гражданско-правовой ответственности условия. В зависимости от применяемых к должнику мер ответственности необходимо учитывать условия ответственности, к которым традиционно относятся: противоправное действие (бездействие), вред, причинно-следственная связь и вина. При определении размера ответственности застройщика за невыполнение строительных работ в срок, предусмотренный договором участия в долевом строительстве, необходимо учитывать действия не только застройщика, но и участника долевого строительства. Если будет

установлено, что застройщик предпринимал меры к уменьшению возможных убытков и направлял участнику долевого строительства проект соглашения об установлении нового срока передачи предмета договора, а дольщик отказывался от его подписания либо уклонялся, то у суда есть возможность уменьшить размер штрафной неустойки по правилам применения смешанной вины.

В третьей главе «Меры гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов»

диссертант проводит анализ мер защиты и гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве. Отмечает, что несмотря на восстановительный характер гражданско-правовой ответственности, она в большей степени не является мерой защиты, так как лишь привлечение к ответственности не возвращает стороны в нормальное положение - не восстанавливает нарушенные права, а служит лишь реакцией потерпевшего на правонарушение. Как мера защиты ответственность реализуется в момент применения к правонарушителю конкретных мер воздействия - санкций имущественного характера.

Исследуя различные точки зрения, автор приходит к выводу, что к мерам защиты следует относить санкционированные законом способы воздействия на правонарушителя с целыо пресечения правонарушения, устранения последствий правонарушения путем восстановления имущественного положения кредитора с возложением на должника некоторых имущественных обременении. Возмещение убытков, взыскание неустойки, компенсация морального вреда являются мерами гражданско-правовой ответственности, которые в то же время выступают мерами защиты нарушенных прав. Например, в случае нарушения застройщиком требований, установленных законом к проектной декларации, участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить

денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. При этом первая мера возвращает стороны в первоначальное положение и никаких невыгодных последствий для сторон не создает, в то время как вторая требует, чтобы сторона, допустившая нарушение, уплатила проценты за неправомерное пользование денежными средствами. Только вторая мера может быть отнесена к мерам гражданско-правовой ответственности. Таким образом, следует признать неразрывную связь между мерами ответственности и мерами защиты по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Меры гражданско-правовой ответственности выстукают как одно из средств защиты гражданских прав и имущественного воздействия на субъекта, не исполняющего договорных обязательств. В то же время меры имущественного характера не всегда связаны с гражданско-правовой ответственностью и в этом случае квалифицируются как меры защиты.

Диссертант замечает, что основанием для применения мер защиты и мер ответственности является юридический факт, предусмотренный законом или договором в качестве правонарушения. Однако правонарушение имеет различные последствия. Например, п. 5 ст. 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» предусматривает возможность застройщику в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае просрочки платежа в течение более чем три месяца или нарушении срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев. В указанном случае сам но себе односторонний отказ не является мерой ответственности, а представляет собой субъективное право контрагента, однако правовые последствия реализации данного права могут стать основанием для применения мер гражданско-правовой ответственности за совершенные другой стороной действия. К гражданско-правовой ответственности застройщика правомерно

относить лишь неблагоприятные последствия одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора, выразившиеся в возврате денежных средств, уплаченных участником долевого строительства непосредственно в счет цены договора, и взыскание процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами. Таким образом, применительно к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома односторонний отказ от исполнения договора следует рассматривать в качестве меры защиты нарушенного права застройщика или участника долевого строительства с дальнейшим возложением на виновника мер ответственности.

При нарушении условий договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов стороны чаще всего прибегают к такой мере ответственности как взыскание неустойки. Автор признает, что при всей многозначности неустойки, она представляет собой «удобное» средство для компенсации потерь кредитора. Тем не менее, автор убежден, что основная задача любого права - охрана и защита субъективных прав в разумных рамках. Так, п. 6 ст. 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» предоставляет возможность застройщику в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участником долевого строительства взыскивать неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Пункт 2 ст. 6 этого же Закона предусматривает в случае нарушения срока передачи объекта участнику долевого строительства - юридическим лицам обязанность уплаты застройщиком неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. При этом Закон предоставляет право потерпевшим участникам долевого строительства - физическим лицам взыскивать пени в двойном размере. Законодатель подобную ситуацию характеризует как возможность защиты участников долевого строительства-физических лиц как наименее защищенной стороны в сделке. Однако с учетом того, что деятельность граждан и юридических лиц, вкладывающих

денежные средства в строительство жилья для личных, домашних и семейных нужд, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, правомерно признавать инвестиционной, предусматривать различный размер ответственности в зависимости от занимаемого в правоотношении положения неверно. В связи с этим диссертант считает целесообразным предусмотреть единый размер неустойки для всех участников долевого строительства - одна трехсотая от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

В заключении диссертационного исследования сформулированы выводы по кругу проблем, рассмотренных в работе.

По теме диссертации опубликованы следующие работы: Статьи в ведущих рецензируемых научных журналах и изданннх, рекомендованных ВАК России

1. Дурнов A.C. Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве: общие положения II Юридический мир. 2010. №2. 0,25 п.л.

2. Дурнов A.C. Правонарушение как основание наступления гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов // Гражданское право. 2010. № 1.0,6 п.л.

3. Дурнов A.C. Соотношение мер защиты и мер гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов // Российский научный журнал. 2010. № 2 (15). 0,6 п.л.

Иные материалы:

4. Дурнов A.C. Юридическая природа договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома // Гражданское право. 2009. № 4. 0,55 п.л.

5. Дурнов A.C. Предпосылки возникновения института участия в долевом строительстве жилья // Российский научный журнал. 2009. № 3(10). 0,6 п.л.

6. Дурнов A.C. Многоквартирный дом как объект долевого строительства // Аспирантский вестник Рязанского государственного университета им. С.А. Есенина. 2009. № 14.0,25 п.л.

7. Дурнов A.C. Застройщик в долевом строительстве многоквартирных домов // Материалы межвузовской научно-практической конференции «Роль гражданского законодательства в условиях реформирования

уголовно-исполнительной системы: к 15-летию принятия части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и 75-летию Академии ФСИН России». - Рязань, 2010. - 0,25 п.л.

Дурнов

Александр Сергеевич

Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Подписано в печать «3» марта2011 г. Физ.печ. л. 1,3. Заказ №405. Тираж 100 экз. Отпечатано в ООО «Рязаньпроект»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Дурнов, Александр Сергеевич, кандидата юридических наук

Введение.

Глава 1. Договор участия в долевом строительстве и гражданско-правовая ответственность за его нарушение

1.1. Юридическая природа договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

1.2. Понятие и значение гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

1.3. Субъекты гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Глава 2. Основание и условия ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома

2.1. Основание привлечения к ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

2.2. Условия применения мер гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Глава 3. Меры гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов"

Пик участия граждан в долевом строительстве жилья приходится на середину 90-х годов. При этом следует признать, что участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов до принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»2 (далее - Закон «Об участии в долевом строительстве») гражданским законодательством практически не регулировалось. В силу этого отношения

1 См.: Халфина P.O. Общее учение о правоотношении. М., 1974. С. 257.

2 Российская газета. 2004. 31 дек. строительных организаций и участников долевого строительства строились без четко определенных правом норм при практически полном правовом вакууме. В силу этого хозяйствующие субъекты в сфере строительства жилья при разработке соответствующих схем привлечения денежных средств граждан использовали различные договоры: договоры долевого финансирования (инвестирования); договоры о совместной деятельности (простого товарищества), договоры об уступке права требования и т. д. В связи с таким положением многие регионы России буквально захлестнула волна афер и мошенничеств в сфере жилищного строительства, где появлялись жилищно-финансовые пирамиды, повлекшие за собой двойные, а иногда и тройные продажи квартир. Не менее серьезной проблемой стало нарушение условий о сроках сдачи объекта долевого строительства и невозможность удовлетворить требования участников долевого строительства за счет имущества должника, поскольку часто застройщики объявляются банкротами, не способными хотя бы частично удовлетворить законные требования своих кредиторов. И в этом случае не помогают ни банки-поручители, ни заложенные земельный участок под строительство и недостроенные объекты. Ситуацию предполагалось разрешить принятием Закона «Об участии в долевом строительстве». Однако его принятие не изменило существенным образом обстановку, сложившуюся на инвестиционном рынке жилья. До сих пор наблюдаются случаи злоупотреблений застройщиками своими правами. Буквально в каждом регионе РФ есть примеры недобросовестных действий со стороны некоторых застройщиков, повлекших за собой негативные последствия. К сожалению, ни один государственный орган не ведет статистику пострадавших от недобросовестных действий застройщиков участников долевого строительства. Известно лишь о том, что по состоянию на 1 января 2008 г. в России насчитывалось 711 тыс. незавершенных объектов строительства, по которым количество обманутых дольщиков достигало 62 тыс. семей. В начале 2009 г. положение несколько улучшилось, но и при этом число обманутых дольщиков составляло около 30 тыс. семей. По прогнозам специалистов предполагается, что в 2011 г. количество пострадавших дольщиков увеличится в несколько раз. Все это отражает особую значимость и насущность обозначенной проблемы.

Цели и задачи исследования. Целью данной работы является всестороннее исследование института гражданско-правовой ответственности сторон, участвующих в договоре участия в долевом строительстве многоквартирных домов, анализ теоретических и практических проблем, возникающих между сторонами договора, а также выработка предложений по совершенствованию законодательного регулирования долевого строительства в России.

Для достижения цели исследования поставлены следующие задачи: — изучить нормативные правовые акты, регулирующие институт долевого строительства многоквартирных домов; проанализировать юридическую природу договора участиям долевом строительстве многоквартирных домов как новое явление в современном российском праве; исследовать понятие гражданско-правовой ответственности по-договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и ее назначение в договорных отношениях; подробно изучить субъектный состав гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома; исследовать основания привлечения к гражданско-правовой ответственности контрагентов по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов; изучить условия применения мер гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома; проанализировать меры воздействия на должника при наступлении гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов; сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства в сфере долевого строительства многоквартирных домов.

Методологической основой исследования являются следующие общенаучные и частнонаучные методы познания: диалектический, технико-юридический, сравнительно-правовой, комплексного исследования, аналитический.

Научная разработанность темы исследования. Активное развитие системы участия в долевом строительстве многоквартирных домов в России предопределило возникновение значительного числа исследований в этой области. Проблематика отношений, возникающих в этой сфере, нашла свое отражение в опубликованных научных статьях и отдельных работах таких исследователей, как: Н.В. Андреева, О. Ершов, А. Кайль, Н. Бунина, Е.Г.Донских, A.B. Жигачев, A.A. Левин, G.A Лушкин, О.В. Макаров, Е.Н.Фролкина. Институт участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов явился предметом диссертационных исследований Е.Х. Акчулпановой, Е.П. Згонниковой, О.Л. Капицы, А.Г. Щербинина и др.

Отдельные аспекты исследуемой проблематики нашли свое отражение в трудах различных ученых. В целом разработанность института гражданско-правовой ответственности в правовой литературе без преувеличения* можно назвать более чем значительной. Неоценимую помощь в написании диссертации оказали труды русских дореволюционных цивилистов: К.Анненкова, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, Г.Ф.Шершеневича, посвященные институту гражданско-правовой ответственности.

Значительный вклад в развитие представлений о гражданско-правовой ответственности внесли такие российские и советские ученые, как М.М.Агарков, С.С. Алексеев, Б.С. Антимонов, В.П. Грибанов, О.С. Иоффе, Г.К.Матвеев, A.C. Комаров, Б.И. Путинский, В.А.Тархов, В.А. Хохлов, работы которых легли в основу нашего исследования.

Научная новизна исследования заключается в том, что настоящая работа представляет собой первое монографическое комплексное исследование института гражданско-правовой ответственности застройщика и участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов, в рамках которого предложены некоторые изменения действующего российского законодательства, регламентирующего процесс долевого строительства жилья.

Основные положения, выносимые на защиту:

2. Обосновано, что объектом долевого строительства многоквартирного дома является не жилое или нежилое помещение (как гласит п. 2 ст. 2 Закона «Об участии в долевом строительстве»), а многоквартирный дом, строительство (создание) которого ведется путем привлечения денежных средств участников долевого строительства, в котором определенные части неделимого в целом объекта становятся объектом личной и общей собственности. Причем в данном случае многоквартирный дом выступает именно в качестве объекта долевого строительства, при том что предметом договора участия является конкретная квартира и часть нежилых площадей, на которые после регистрации права собственности участника на квартиру возникает право общей долевой собственности. Четкое определение объекта долевого строительства необходимо для обоснованного и своевременного применения мер ответственности за нарушение условий договора.

3. Раскрыто значение вины как условия гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве. При определении ответственности застройщика за невыполнение строительных работ в договорный срок, необходим учет характера действий застройщика, предвидевшего невозможность исполнения обязательства в срок. Если застройщик предпринимал меры к уменьшению возможных убытков и направлял участнику долевого строительства проект соглашения об* установлении нового срока передачи^ предмета договора, а дольщик отказывался от его подписания* либо уклонялся, то действия дольщика следует квалифицировать как злоупотребление правом. В связи с этим можно признать в действиях участника долевого строительства наличие вины, дающей суду право уменьшить размер штрафной неустойки по правилам применения смешанной вины.

5. Установлена неразрывная связь ответственности и защиты по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Гражданско-правовая ответственность рассматривается как одно из средств защиты гражданских прав и имущественного воздействия на субъекта, не исполняющего договорных обязательств. Мера имущественного характера не всегда связана с гражданско-правовой ответственностью и в этом случае квалифицируется как мера защиты.

6. Доказано, что основанием для применения мер защиты и мер ответственности является правонарушение, однако его последствия могут быть различны. В частности, неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве может повлечь за собой не только привлечение должника к ответственности, но и прекращение договора путем одностороннего отказа от его исполнения. В этом случае односторонний отказ от исполнения договора следует рассматривать в качестве меры защиты- нарушенного права. застройщика или участника долевого строительства с дальнейшим возложением на виновника мер ответственности.

7. На основе теоретических выводов и анализа применения гражданско-правовых норм внесены следующие предложения' по совершенствованию законодательства: а) с целью защиты прав потенциальных приобретателей жилья целесообразно создание в сети «Интернет» всероссийского реестра недобросовестных застройщиков, сведения из которого были бы доступны любому желающему. В. Законе «Об участии в долевом строительстве» закрепить норму о возможности внесения в указанный реестр сведений о недобросовестном застройщике в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения- им взятых на себя обязательств. Основанием для признания застройщика недобросовестным должен стать подтвержденный в судебном порядке факт несвоевременной сдачи объекта в срок, предусмотренный условиями договора; б) государственный контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости возложены на органы исполнительной, власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется данное строительство. На указанные органы необходимо возложить обязанность принимать меры по защите нарушенных прав участников долевого строительства. Непринятие этих мер должно повлечь за собой возложение на контролирующий орган субсидиарной ответственности за неисполнительность застройщика. В связи с этим формулировку п. 5 ст. 23 Закона «Об участии в долевом строительстве» о правах контролирующего органа необходимо заменить на соответствующие обязанности; в) законодатель необоснованно исключил из числа лиц, желающих стать участниками долевого* строительства, иностранных граждан и лиц без гражданства. В связи с этим целесообразно термин «граждане» заменить на понятие «физические лица» и ст. 1 Закона «Об участии в долевом строительстве» сформулировать в следующей редакции: «Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств физических и юридических лиц для долевого/ строительства»многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на основании договора» участия в долевом строительстве (далее — участники* долевого строительства).»; г) статья 18 Закона «Об участии в долевом строительстве» предусматривает использование застройщиком* денежных средств исключительно для строительства объекта, определенного в договоре, однако при этом отсутствует возможность проверки целевого расходования средств самими участниками долевого строительства. В этой связи целесообразно в ст. 18 Закона «Об участии в долевом строительстве» закрепить право участника долевого строительства осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств» путем представления застройщиком ежеквартальной' отчетности о проделанной работе по строительству (созданию) многоквартирного дома и сметы расходов; д) обосновано, что деятельность граждан и юридических лиц, вкладывающих денежные средства в. строительство жилья для личных, домашних и семейных нужд, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, следует признать инвестиционной. В связи с чем целесообразно установление единого размера неустойки за нарушение застройщиком условий договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов для двух категорий участников долевого строительства — одна трехсотая от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Апробация результатов исследования. Диссертационное исследование выполнено, обсуждено и одобрено на кафедре гражданско-правовых дисциплин Рязанского государственного университета имени С.А.Есенина. Основные научные положения, выводы и рекомендации, сформулированные автором в диссертационном исследовании, нашли свое отражение в научных публикациях. Автором было подготовлено семь статей по теме диссертационного исследования.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Дурнов, Александр Сергеевич, Рязань

Заключение

В работе предпринята попытка исследовать гражданско-правовую ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов путем систематизации доктринальных представлений ученых-цивилистов с учетом действующего гражданского законодательства. Для того чтобы всесторонне изучить институт гражданско-правовой ответственности сторон по договору и при этом не выйти за рамки предмета исследования, мы посчитали необходимым рассмотреть юридическую природу договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов как достаточно новое явление для современного российского права. Проведенное исследование позволяет в целом сформулировать и обосновать общие положения современного состояния участия в долевом строительстве многоквартирных домов в России, выявить причины возникающих между застройщиками и участниками долевого строительства конфликтов и предложить рекомендации по устранению препятствий развития долевого строительства жилья.

Результатом проведенного исследования явились следующие'выводы:

1. Объектом долевого строительства многоквартирного дома является не жилое или нежилое помещение (как гласит п. 2 ст. 2 Закона «Об участии в долевом строительстве»), а многоквартирный дом, строительство (создание) которого ведется путем привлечения денежных средств от всех желающих — участников долевого строительства, в котором определенные части неделимого в целом объекта становятся объектом личной и общей собственности. Причем в данном случае многоквартирный дом выступает именно в качестве объекта долевого строительства, при том что предметом договора участия является конкретная квартира и часть нежилых площадей, на которые после регистрации права собственности участника на квартиру возникает право общей долевой собственности;

2. Следует заметить, что среди объектов недвижимости многоквартирный дом не предусмотрен ни п.1 ст. 130 ГК РФ, ни ст. 1 Закона

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество'и сделок с ним». Тем не менее полагаем, что выделять в качестве самостоятельного объекта права многоквартирный дом нет необходимости;

3. Статья 4 Закона «Об участии в долевом строительстве» среди существенных условий договора предусматривает не предмет, а определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого» строительства' в соответствии с проектной документацией. Считаем, что»предметом договора' участия в долевом строительстве многоквартирного дома является максимально идентифицированный строящийся объект недвижимости -квартира в многоквартирном доме, а также нежилые помещения« в составе дома, которые также возводятся на средства участников» долевого строительства, предназначенные для нормального функционирования жилого помещения и построенные в соответствии с проектной документацией;

4. Цена в договоре участия в долевом строительстве определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат по строительству объекта долевого строительства и оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Однако отсутствие в договоре положений о возможности пересмотра цены будет указывать на неправомерность требований застройщика доплатить за излишне предоставляемые метры. Содержание проектной документаций, которая предполагает обязательное составление сметы, должно включать в себя конечную цену (и затраты на строительство объекта, и затраты на услуги застройщика);

5. Ставится под сомнение предоставленная п. 1 ст. 13 Закона «Об участии в долевом строительстве» возможность застройщику отдавать в залог возводимое им строение. Право залога принадлежит лишь собственнику вещи либо лицу, владеющему ею на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Застройщик не является ни тем, ни другим. Следовательно, застройщик вправе обеспечивать свою

-•; ' 182: ' : ■ V. • : ; , исполнительность перед участниками долевого строительства- лишь-. земельным участком, принадлежащим ему на праве собственности или; аренды, а никак не строящимся: многоквартирным, домом. Представляется;. ,.:: что/ дольщики по сравнению« с застройщиком имеют большее право; на . регистрацию? объекта-незавершенного? строительства; так как строительство '. данного объекта ведется с привлечением их денежных средств;

6. Основанием для регистрации, права1/ собственности, участника долевого? строительства; на объект долевого: строительства является» получение документов; подтверждающих факт постройки, объекта, — разрешения на ввод в эксплуатацию и передаточный; акт. Сама; по себе регистрация договора участия в долевом строительстве; многоквартирного дома не порождает вещного права дольщика на объект долевого строительства. У него* в отношении строящегося? объекта: есть лишь право требования; возникающее из заключенного договора; участия в; долевом» строительстве и существующее до момента приемки дома в эксплуатацию;, которое трансформируется после государственной. регистрации; в право« • > собственности. Переуступая права, на строящийся объект другому лицу либо приобретая, право В: результате универсального правопреемства;, участник; заключает не договор купли-продажи, предметом: которого выступает определенное имущество, уже- существующее в; природе, а договор уступки? прав (цессию):.

7. Проанализировав взгляды ученых на проблему гражданско-правовой; ответственности, можно сделать вывод о том, что в зависимости от применяемых к должнику мер воздействия о гражданско-правовой ответственности можно говорить как об особом виде наказания, при котором за счет лишения должника какого-либо блага (чаще всего имущества) происходит восстановление ухудшенного- в результате совершенного правонарушения имущественного положения потерпевшего. При этом задача гражданско-правовой ответственности состоит не только в восстановлении; нарушенного имущественного права кредитора, но и в некотором его обогащении в качестве дополнительной компенсации (когда речь идет о применении штрафных санкций);

8. Признак государственного принуждения не является специфическим признаком гражданско-правовой ответственности, поскольку часто'виновная сторона, осознавая свои неправомерные действия, без всякого принуждения добровольно возмещает вред, причиненный подобными действиями;

9. Проспективная ответственность, не являясь в юридическом смысле , ответственностью, существует лишь как обязанность нести негативные последствия своего поведения. Это не разновидность гражданско-правовой ответственности, а ее составляющая. Однако если негативная ответственность возникает только после совершения правонарушения и дальнейшей реакции на это правонарушение со стороны потерпевшего -привлечения виновника к ответственности, то проспективная ответственность существует и без правонарушения и без последующей реакции на него потерпевшего — всегда на протяжении существующего правоотношения.

10. Для защиты потенциальных приобретателей жилья считаем необходимым создать в сети «Интернет» всероссийский реестр недобросовестных застройщиков, сведения из которого были бы доступны любому желающему с целью предупреждения их в случае вступления в долевое строительство многоквартирных домов, а в Законе «Об участии в долевом строительстве» предусмотреть возможность внесения в реестр сведений о недобросовестном застройщике в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения им взятых на себя обязательств. Основанием для признания застройщика недобросовестным должен стать подтвержденный в судебном порядке факт несвоевременной сдачи объекта в срок, предусмотренный условиями договора;

11. Содержание ст. 23 Закона «Об участии в долевом строительстве» предоставляет право контролирующему органу при выявлении нецелевого использования денежных средств либо ненадлежащей деятельности застройщика, принимать различные меры как административного, так и уголовного характера. Полагаем, что контролирующий орган обязан принимать меры, обозначенные п. 5 ст. 23 Закона «Об участии в долевом строительстве». В связи с чем формулировку п. 5 ст. 23 Закона «Об участии в долевом строительстве» о правах контролирующего► органа, необходимо заменить на соответствующие обязанности. При этом целесообразно в случае' непринятия своевременных мер по защите нарушенных прав участников долевого строительства предусмотреть, возможность возложения на' контролирующий орган субсидиарной ответственности за неисполнительность застройщика;

12. Полагаем, что законодатель неоправданно исключил из числа лиц, желающих стать участниками долевого строительства иностранных граждан и лиц без гражданства. В связи с этим целесообразно термин «граждане» заменить на понятие «физические лица» и ст. 1 Закона «Об участии в' долевом строительстве» сформулировать в следующей редакции: «Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств физических и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее — участники долевого строительства).»;

13. Склонны придерживаться мнения о том, что деятельность граждан и юридических лиц, вкладывающих денежные средства в строительство жилья для личных, домашних и семейных нужд, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, правомерно признавать инвестиционной, однако при этом воздействие инвестиционного законодательства на правоотношения, возникающие из договора долевого участия в строительстве, следует исключать. При этом рассматривать участника долевого строительства в качестве потребителя нецелесообразно. В связи с чем применение Закона «О защите прав потребителей» к правоотношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, должно быть исключено;

14. Единственным основанием привлечения к гражданско-правовой, ответственности является правонарушение, выразившееся в неисполнении' или ненадлежащем исполнении-условий договора, даже и не повлекшее за, собой- для другой стороны неблагоприятных последствий. Иные-обстоятельства, при которых имело место правонарушение, следует признавать условиями наступления гражданско-правовой ответственности;

15. Доказано, что не всякое нарушение права, выразившееся чаще всего в невыполнении какой-либо обязанности, является основанием для привлечения к гражданско-правовой ответственности, поскольку в гражданском праве, помимо ответственности, есть иные принудительные способы воздействия на нарушителей, в частности признание сделки недействительной, признание договора незаключенным, расторжение договора;

16. Пункт 3 ст. 3 Закона «Об участии в долевом строительстве» предоставляет возможность требовать от застройщика немедленного возврата денежных средств, а также уплаты процентов в двойном размере в соответствии со ст. 395 ГК РФ на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков в случае привлечения денежных средств участников долевого строительства с нарушением требований закона только гражданам. Убеждены, что юридические лица, вложившие свои денежные средства в долевое строительство, неоправданно лишены законодателем возможности воспользоваться аналогичными мерами. В связи с этим предлагаем п. 3 ст. 3 Закона «Об участии в долевом строительстве» расширить по своему содержанию и термин «гражданин» заменить термином «участник долевого строительства», предоставив тем самым равные права гражданам и юридическим лицам как участникам долевого строительства;

17. Привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства с нарушением требований п. 1 ст. 3 Закона «Об участии в долевом строительстве» является основанием для признания сделки недействительной: В связи с этим добросовестная сторона — участник* долевого- строительства должна получить обратно от другой стороны — застройщика денежную сумму, эквивалентную» той; что была выплачена в качестве цены договора участия в долевом строительстве. В' подобной-ситуации считаем вполне уместным взыскивать с недобросовестного I застройщика и-проценты за пользование чужими денежными средствами за определенный период на основании ст. 395 ГК РФ. Однако полагаем, что существующая формулировка п. 3 ст. 3 Закона «Об участии в долевом строительстве», позволяющая участнику долевого строительства взыскивать данные проценты в двойном размере, никак нельзя признать разумной, поскольку тем самым потерпевший не восстанавливает свое пошатнувшееся имущественное положение, а, злоупотребляя своим правом, сам неоправданно обогащается за счет застройщика. В связи с этим считаем, необходимым сохранить п. 3 данной статьи в следующей редакции: «В случае привлечения денежных средств участника долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием ими на себя обязательств, после исполнения которых у них может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся, (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с Законом, участник может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы процентов причиненных участнику убытков»;

18. Статья 18 Закона «Об участии в долевом строительстве» предусматривает использование застройщиком денежных средств исключительно для строительства объекта, определенного в договоре, однако при этом отсутствует возможность проверки целевого расходования средств самими участниками долевого строительства. При этом абз. 3 п. 5 ст. 23 «Об участии* в долевом строительстве» предусматривает обязанность застройщика представлять ежеквартальную отчетность о расходовании денежных средств, полученных от участников долевого строительства, в том числе об исполнении своих обязательств по-договорам контролирующему органу. Полагаем, что право требовать ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников, долевого строительства- для* создания многоквартирных домов, должно быть предоставлено законом не только контролирующему органу, но и участникам долевого строительства. В этой связи целесообразно в ст. 18 Закона «Об'участии в долевом строительстве» закрепить право участника* долевого строительства осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств путем представления застройщиком»' ежеквартальной отчетности о проделанной- работе по. строительству (созданию) многоквартирного дома и сметы расходов:

19. Под составом гражданского правонарушения традиционно понимают совокупность тех условий, наличие которых необходимо- для возложения ответственности на нарушителя и которые в различных сочетаниях встречаются при любом правонарушении;

20. В отличие от уголовного права, где присутствует индивидуализация наказания с учетом степени вины причинителя вреда, обстоятельств, при которых было совершено преступление, характеристика личности нарушителя, степень общественной опасности, наличие рецидива или соучастия, в гражданском- праве объем ответственности практически не меняется в зависимости от обстоятельств, совершенного правонарушения. В уголовном праве отсутствие одного из элемента состава преступления-влечет за собой освобождение от ответственности, в гражданском — отсутствие одного из условий не может стать препятствием для привлечения, к ответственности должника и применения к нему санкций имущественного характера;

188 ' ' :

21. Нёгативные последствия нарушенной имущественной сферы, лица; чьи права нарушены,, практически совпадают с понятием «убытки», однако все же необходимо различать термины «убытки», «вред», «ущерб»: Но своей;, сущности они: дополняют друг друга, поскольку представляют собой признаки одного и того же явления -- негативный результат правонарушения; но употребляются в различных значениях: термины «вред» и- «ущерб» - для обозначения условия гражданско-правовой ответственности, в то время как. термин; «убытки» применяется* в качестве' обозначения? меры; ответственности;

22. По общему правилу независимо от формы вины правонарушитель обязан возместить причиненные: убытки. При определении; размера ответственности застройщика за невыполнение строительных работ в срок, предусмотренный договором участия в долевом; строительстве, необходимо« учитывать, к каким действиям; прибегнул: застройщик, предвидя», невозможность исполнения обязательства в срок. Если будет: установлено; что застройщик предпринимал меры к уменьшению возможных убытков и направлял участнику долевого; строительства проект соглашения об установлении . нового срока передачи^ предмета; договора, ' а. дольщик;, отказывался? от его подписания: либо уклонялся; следует констатировать явное злоупотребление дольщиком своим правом. В связи с этим; можно признать в действиях участника признаки смешанной вины; в результате чего суд вправе уменьшить-размер штрафной неустойки.

23. Сама по себе: гражданско-правовая ответственность не является мерой защиты, так как факт привлечения к ответственности не восстанавливает нарушенных прав потерпевшего, а является его реакцией на совершенное правонарушение. Как мера защиты ответственность реализуется лишь в момент применения к правонарушителю конкретных мер воздействия.—санкций имущественного характера;

24. Разрывать ответственность и защиту невозможно — они следуют друг за другом как причина и следствие. Гражданско-правовая: ответственность не единственное, а лишь одно из средств защиты гражданских прав и воздействия на нарушителя. В' связи с этим необходимо помнить, что? не всякая мера имущественного характера есть гражданско-правовая ответственность; •

25. ©снованием- для; применения? мер защиты и мер ответственности является» юридический? факт,, предусмотренный законом или договором в качестве правонарушения:. Неисполнение либо ненадлежащее, исполнение1 обязательств.по договору участия в долевом^ строительстве может повлечь^а-собой не только привлечение должника к ответственности, но и прекращение договора путем одностороннего отказа от его исполнения. В этом? случае односторонний отказ от исполнения договора; следует рассматривать, в» качестве меры защиты нарушенного права застройщика или участника долевого строительства с дальнейшим возложением, на виновника, мер ответственности;

26. Деятельность граждан- и юридических лиц; вкладывающих; денежные средства в строительство жилья для: личных, домашних и семейных нужд, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, правомерно- признавать инвестиционной:, В связи с этим предусматривать различный размер ответственности в. зависимости от занимаемого в правоотношении положения неверно. Речь идет об участии на стороне дольщиков юридических лиц; которые не подпадают под действие Закона «О защите прав потребителей» и лишены возможности взыскивать пени в двойном размере с недобросовестных застройщиков. В то же время взыскание дольщиками - физическими лицами неустойки в двойном, размере в инвестиционном договоре является явным злоупотреблением правом. Считаем целесообразным предусмотреть единый размер неустойки для двух категорий участников: долевого строительства — одна трехсотая от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов»

1. Нормативные акты и официальные документы

2. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Рос. газ. 1993. - 25 дек.

3. Гражданский кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. - № 32. -Ст. 3301.

4. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года // Собрание узаконений РСФСР. -1922.-№71.-Ст. 904.

5. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. - № 24. - Ст. 16.

6. Гражданско-процессуальный кодекс РФ. М.: ООО «ТК Велби»,2003.

7. Кодекс РФ об административных правонарушениях // Рос. газ. — 2001.-31 дек.

8. Налоговый кодекс РФ. Ч. 1, 2 (по состоянию на 15 апреля 2005 г.). Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2005.

9. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1997. - № 30. -Ст.3594.

10. О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд: Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2005. . №30. - Ст. 3105.

11. О саморегулируемых организациях: Федеральный закон РФ от 16 ноября 2007 г. № 315-Ф3 // Собрание законодательства РФ. 2007. - № 49. -Ст. 6076.

12. Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. №39-Ф37/ Собрание законодательства РФ. 1999. — № 9. — Ст. 1096.

13. Об-участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // Рос. газ. 2004. - 31 дек.

14. О защите прав потребителей: Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 // Собрание законодательства РФ. 1992. - № 3. - Ст. 140.

15. О печати и других средствах массовой информации: Закон СССР от 12 июня 1990 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. 1990. - № 26. -Ст. 492.

16. Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 20 декабря 1994 г. №10 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. - № 3.

17. О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. 1961—1996. М.: Юрид. лит., 1997. С. 157.

18. Временная методика определения размера ущерба (убытков), причиненного нарушением хозяйственных договоров: Приложение к письму Госарбитража СССР от 28 декабря 1990г. № С-12/НА-225 // Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР. 1991. — № 8.

19. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ: Постановление Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. - № 9. - С. 5 - 7.

20. Обзор практики рассмотрения Благовещенским городским судом гражданских дел по спорам, вытекающим из договоров инвестирования строительства жилья, за 2007 год // СПС «КонсультантПлюс».

21. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Бочаровой Н.В. на нарушение ее конституционных прав ч. 1 ст. 333 ГК РФ: Определение Конституционного Суда РФ от 22 января 2004 г. // СПС «КонсультантПлюс».

22. Постановление Федерального арбитражного суда СевероКавказского округа от 25 июля 2006 г. № Ф08-2838/2006 // СПС «КонсультантПлюс».1.. Книги (монографии, учебники, учебные пособия)

23. Агарков М.М. Гражданское право. М., 1944. - Т. 1.

24. Агарков ММ. Обязательства по советскому гражданскому праву// Учен. зап. ВИЮН. -М., 1940.

25. Алексеев С.С. Общая теория права. Т. 1. - М.: Юрид. лит., 1981.436 с.

26. Алексеев С.С. Проблемы теории права: в 2 т. — М., 1972.

27. Анненков К. Система русского гражданского права. 2-е изд. — СПб., 1901.- 478 с.

28. Антгтонов Б.С. Основания договорной ответственности социалистических организаций. — М.: Госюриздат, 1962. — 175 с.

29. Базылев Б.Т. Юридическая ответственность. Красноярск, 1985. —122с.

30. Баринова Е.В. Понятие, виды и формы гражданско-правовой ответственности за нарушение договорного обязательства // Актуальные проблемы гражданского права / под ред. О. Ю. Шилохвоста. Вып. 6. — М., 2003. 384 с.

31. Беляцкий С. А. Возмещение морального (неимущественного) вреда. -М., 1996.-86 с.

32. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1: Общие положения. 2-е изд., испр. М.: Статут, 2000. - 638 с.

33. Братусь С.Н. Юридическая ответственность и законность. — М., 1976.-96 с.

34. Венгеров А.Б. Теория государства и права: учебник.!- М., 1999.434 с.

35. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственности. М., 1948. - 454 с.

36. Галаган И.А. К вопросу о понятии ответственности по советскому праву // Учен. зап. Новгород, 1958. - Т. 5. - 142 с.

37. Галузин А.Ф. Некоторые проблемы исследования структуры правонарушений // Атриум: Вестн. Междунар. акад. бизнеса и банковского дела. Сер. Юриспруденция. -1996. № 5. 322 с.

38. Граве К.А. Договорная неустойка в советском праве. — М., 1950. —134 с.

39. Гражданское право: учебник / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1998. Ч. 1. С. 550.

40. Гражданское право: учебник. Т.1 / под ред. Е.А. Суханов. М., 2000. 3-е изд. М., 2007. - 720 с.

41. Грибанов В.П. Ответственность за нарушение гражданских прав и обязанностей. М., 1973. - 96 с.

42. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. Монография. -М.: Статут, 2000. 411 с.

43. Гришин Д.А. Неустойка: современная теория // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 2 / Под ред. М.И. Брагинского; Исследовательский центр частного права. Российская школа частного права. -М., 2000.-396 с.

44. Гришин Д.А. Неустойка: теория, практика, законодательство. — М.: Статут, 2005. 172 с.

45. Дегтярев С. Возмещение убытков в гражданском и арбитражном процессе. М., 2003. - 208 с.

46. Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: Гражданско-правовое регулирование. М.: Статут, 2006. - 164 с.

47. Егорова М.А. Односторонний отказ от исполнения гражданско-правового договора. М.: Статут, 2008. - 508 с.

48. Иоффе О.С. Обязательственное право // Избр. тр. Т. 3. - СПб., 2004.-716 с.

49. Иоффе О.С. Ответственность по советскому гражданскому праву. -Л., 1955.-310 с.

50. Иоффе О.С. Советское гражданское право. Т. 1, Л., 1971. — 462с.

51. Kaiuib А. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» // СПС «КонсультантПлюс».

52. Калмыков Ю.Х. Об элементах состава гражданского правонарушения // Избранное: труды, статьи, выступления. — М., 1998. — 312 с.

53. Карапетов А.Г. Неустойка как средство защиты прав кредитора в российском и зарубежном праве. — М.: Статут, 2005. — 286 с.

54. Карапетов А.Г. Соотношение принципа реального исполнения и мер гражданско-правовой ответственности // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 6. — М., 2003. — 384 с.

55. Комаров A.C. Ответственность в коммерческом обороте. — М., 1991.-208 с.

56. Кондратов C.B. Понятие договорной дисциплины // Актуальные проблемы частноправового регулирования. — Самара. 2009. — 286 с.

57. Кудашкин A.B. Жилищное право: учебник. М., 2005 / СПС «Гарант».

58. Лавров Д.Г. Денежные обязательства в российском гражданском праве. СПб., 2001. 126 с.

59. Латынцев A.B., Латынцева О.В. Расчет убытков в коммерческой' деятельности. М., 2002. - 239 с.

60. Лейст О.Э. Санкции в советском праве. М., 1962. - 122 с.

61. Лейст О.Эi Санкции и ответственность по советскому праву. -М., 1981. -146 с!"

62. Лукъящев A.A. Применение гражданско-правовой ответственности при осуществлении предпринимательской деятельности: теория и судебная практика. — Ростов н/Д, 2005. 512 с.

63. Лунц Л. А. Денежное обязательство в гражданском и коллизионном праве капиталистических стран. М., 1948. - 242 с.

64. Лунц Л.А. Деньги и денежные обязательства в гражданском праве. -М.,'1999.-312 с.

65. Малеин Н.С. Об институте юридической ответственности // Юридическая ответственность: проблемы и перспективы. — Тарту, 1989. — 138 с.

66. Масевич М.Г. Договор поставки и его роль в укреплении хозрасчета. Алма-Ата, 1964. - 126 с.

67. Матвеев Г.К. Основания гражданско-правовой ответственности. — М., 1970.-310 с.

68. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. (по 8-му изд., испр. и доп.). М.: Статут, 1997. -Ч. 1.-290 с.

69. Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений. Рязань, 1994. -208 с.

70. Новицкий И.Е., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. — М., 1950.-416 с.

71. Новоселова Л.А. Проценты по денежным обязательствам. — М.: Статут, 2000.-312 с.

72. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. -М., 1998.-624 с.

73. Орешкина О.В. Соотношение самозащиты и защиты прав потребителей //Актуальные проблемы частноправового регулирования. -Самара, 2009.-286 с.

74. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом в кондоминиумах // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права. М.: Ось-89, 2003.-423 с.

75. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. 4.1. СПб., 1896. —745 с.

76. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. — М., 1998.-430 с.

77. Пугинскиы Б.И. Гражданско-правовые средства в хозяйственных отношениях. М., 1984. - 316 с.

78. Райхер В.К. Правовые вопросы договорной дисциплины в СССР. -Л.: ЛГУ, 1958.-96 с.

79. Римское частное право // Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 1998. - 498 с.

80. Рипинский С.Ю. Имущественная ответственность государства за вред, причиняемый предпринимателям. — СПб., 2002. 212 с.

81. Ровный В.В. Проблемы единства российского частного права. — Иркутск, 1999. 164 с.

82. Розенберг М.Г. Ответственность за неисполнение денежного обязательства // Комментарий к ГК РФ. М., 1995. - 168 с.

83. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. — М.: Юрист, 2004.-435 с.

84. Рябко А.И. Ответственность и ее формы в российском гражданском праве. — Ростов н/Д: Изд-во Рост. юрид. ин-та МВД России, 2000. 143 с.

85. Садиков О.Н. Обеспечение исполнения внешнеторгового договора: учеб. пособие. -М., 1979. 122 с.

86. Самонд и Вильяме. Основы договорного права. М.: Иностр. лит., 1955.- 704 с.

87. Самощенко КС., Фарукшин М.Х. Ответственность по советскому законодательству. М., 1971.-133 с.

88. Сергеев А.П. Жилищное право. М.: Кнорус, 2006. —485 с.

89. Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. — 454'с.

90. Скворцов О.Ю. Некоторые аспекты правового режима и оборотоспособности имущества, входящего в состав многоквартирного дома // Объекты гражданского оборота: Сб. ст. / отв. ред. М.А. Рожкова. — М.: Статут, 2007. 365 с.

91. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: учеб.-практ. пособие. М., 1999. - 511 с.

92. Смирнов В.Т., Собчак А. А. Общее учение о деликтных обязательствах в советском гражданском праве: учеб. пособие. JL: Изд-во Ленигр. ун-та, 1983. - 145 с.

93. Советское гражданское право / под ред. В.Ф. Маслова. — Харьков, 1983.- Ч. 1.-387 с.

94. Советское гражданское право: учебник / под ред. O.A. Красавчикова. М., 1984. - Т. 1. - 509 с.

95. Сулейменов М.К., Покровский Б.В., Жакенов В.А. и др. Договор в народном хозяйстве (вопросы общей теории). Алма-Ата, 1987. — 173 с.

96. Тархов В.А. Гражданские права и ответственность. Уфа, 1996.124 с.

97. Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть: курс лекций. — Чебоксары, 1997. 284 с.

98. Тархов В.А. Гражданское право: Общая часть. Уфа: Уфимский юрид. ин-т МВД РФ, 1998. - 330 с.

99. Тархов В.А. Избранные труды. М.: Изд.группа «Юрист», 2008.631с.

100. Тархов В.А. Обязательства, возникающее из причинения вреда. -Саратов, 1957. 226 с.

101. Халфина P.O. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. — М., 1954. 240 с.

102. Халфина P.O. Общее учение о правоотношении. М., 1974. — 164с.

103. Хачатуров Р.Л., Ягутян Р.Г. Юридическая ответственность. -Тольятти, 1995.

104. Хохлов В.А. Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву. Тольятти, 1997. - 320 с.

105. Церетели Т.В. Причинная связь в уголовном праве. -М., 1963.

106. Шаргородский М.Д. Вопросы теории права. — М., 1961. 448 с.

107. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. -М.,1995. 560 с.

108. Юридический энциклопедический словарь / Под ред. А.Я. Сухарева. М.: Сов. энцикл., 1984. - 415 с.

109. I. Статьи, периодические издания

110. Агарков М.М. Обязательства из причинения вреда // Проблемы социалистического права. 1939. — № 1.

111. Александрова М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья // Кодекс. — 2001. — № 5.

112. Алексеев С. С. О составе гражданского правонарушения // Правоведение. 1956. - № 1. - С. 48.

113. Андреева Н. В. Долевое участие в строительстве жилья // Экономика строительства. — 2004. — № 12.

114. Арапова Т. Инвестор или дольщик // Новости рынка недвижимости. -2004. -№23. -С. 13.

115. Афонина A.B. Права потребителей в сфере строительства жилья// Жилищное право. 2007. - № 9.

116. Байбак В.В. Предвидимость убытков как критерий ограничения ответственности за нарушение договора // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. - № 5. - С. 55'.

117. Белов В.А. Применение норм статьи 395 Гражданского кодекса РФ // Финансовый бизнес. — 1997. № 6.

118. Беляков А. Безопасность выполнения строительных работ по договору участия в долевом строительстве жилых помещений (по материалам судебной практики Астраханской области) // Рос. юстиция.2008.-№3.

119. Бербеков А.Х. Основание и условия ответственности сторон по договору строительного подряда // Юрист. 2006. № 7. — С. 15.

120. Бриных Е.В. Оперативные санкции — форма гражданско-правовой ответственности //Сов. гос-во и право. — 1969. № 6. — С. 66.

121. Брюховецкий H.H. Договор участия в долевом строительстве не есть вид «инвестиционного» договора // Адвокат. — 2007. № 8.

122. Булдаков Д.О. К вопросу о саморегулировании в сфере строительства // Юрист. — 2009. — № 8. — С. 50-56.

123. Бунина Н. Объект долевого строительства: правовые1 проблемы определения понятия // Юрист. — 2007. № 6. - С. 43.

124. Витрянский В.В. Особенности ответственности за нарушение «предпринимательского» договора // Журн. рос. права. — 2008. — № 1. — С.22.

125. Воронгрв Л.Д. Инвестиции в строительство. Проблемы учета и налогообложения // Главбух. — 2005. № 5.

126. Граков В. Крокодильи слезы «Каймана» // Мещерская сторона. —2009. 14 окт.

127. Гущин В.З. Некоторые аспекты гражданско-правовой < ответственности // Современное право. 2008. — № 11. - С. 5.

128. Дзкуя Р. Инвесторы требуют жилья // http://www.rbcdaily.ru/2007/03/02/market/267269.

129. Донских Е.Г. Долевое участие в строительстве — аспекты законодательства и реалии жизни // Юрист. 2008. - № 1.

130. ДоренковаЮ. М. Реальное исполнение договорных обязательств // Законодательство. 2000. — № 6. — С. 18.

131. Егорова M.Ä. Дополнительные права заказчика при обнаружении недостатков выполненной работы' или оказанной услуги в договорах с участием граждан-потребителей // Юрист. — 2009. — № 4. — С. 49.

132. Ершов О. О существенных условиях договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. — 2007. — № 3.

133. Ершов О. Жилищное и градостроительное законодательство в регулировании отношений по долевому строительству жилья // Правовые вопросы недвижимости. — 2008. — № 2.

134. Ершов О. О правопреемстве по договору участия в долевом строительстве //Налоги. 2008. - № 48.

135. Ершов О. Проблемы возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков работы при долевом,строительстве жилья// Право и политика. — 2008. -№ 10.

136. Ершов О.Г. Правовое регулирование отношений по информационному обеспечению деятельности застройщика при долевом строительстве // Информационное право. — 2008. № 3.

137. Жигачев A.B. Заключаем договор участия в долевом строительстве // Жилищное право. 2008. - № 11.

138. Жуйков В. Возмещение морального вреда // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. - № 11. - С. 15.

139. Камфер Ю. И снова долевое строительство жилья // Экономика и жизнь.-2001.-№ 9.

140. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хоз-во и право. — 2002. — № 2.

141. Корнеева С. Особенности инвестиционного договора // Хоз-во и право. 2007. - № 7. - С. 43.

142. Коршунова Н.П. Непреодолимая сила: новый взгляд на старую проблему //Журн. рос. права. 2008. - № 3. - С. 82.

143. Кравцов Ä.K. Понятие непреодолимой силы // Сов. юстиция. — 1966.-№ 17.- С. 18.

144. Кудухов A.B. Особенности возникновения права собственности на недвижимое имущество, не введенное в эксплуатацию // Рос. юстиция. -2008.-№4.-С. 12.

145. Куликовский А.П. Многоквартирный дом как объект управления ТСЖ // Закон и право. 2008. - № 3. - С. 97.

146. Ларичев В.Д., Ильин И.В., Светличный A.B. Характеристика преступлений, совершаемых при строительстве и реализации жилья // Законодательство и экономика. — 2008. — № 3.

147. Ласковый В.А. Инвестиционный договор в строительстве как самостоятельный тип договора в РФ // Право и политика. 2006. — № 5.

148. Левин A.A. Страхование ответственности застройщиков и участников долевого строительства: вопросы теории и судебной практики // Рос. судья. -2008. №3.

149. Лушкин С.А. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве // Право и экономика. — 2006. — № 2.

150. Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2005. — № 10.

151. Макаров О.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: природа, сущность, проблемы регулирования // Гражданское право. -2008: -№3.

152. Мачковский Л., Печерский В. Установление причиной связи по делам о дорожно-транпортных происшествиях // Соц. законность. — 1978. — № 2. С.61.

153. Нам K.B. Убытки и неустойка как формы договорной ответственности // Актуальные вопросы гражданского права / под ред. М.И. Брагинского. М., 1998. - 464 с.

154. Новоселова JI.A. О правовых последствиях нарушения денежного обязательства // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. - № 1. -С.83.

155. Недбайло П.Е. Система юридических гарантий применения советских правовых норм // Правоведение. 1971. — № 3. - С. 50.

156. Огородников П. Единороссы требуют защитить дольщиков // http://www.domiu/sud/svpraktika/dolevoestroitelstvo.

157. Огрызков В.М. Пределы применения мер оперативного характера при поставках продукции // Сов. юстиция. 1968. - № 7. - С. 4.

158. Осипян Б.А. Основание и система правовой ответственности: различение понятий imputation, indictare, sanction, poena // Современное право. 2007. -№ 6. - С.80.

159. Павлодский Е.А. Саморегулируемые организации России // Журнал рос. права. 2009. - № 1. - С. 36-41.

160. Параскевова С. А. Социальные истоки гражданского правонарушения // Человек и закон. — 2007. — № 7. — С. 72.

161. Пионтковский A.A. О понятии уголовной ответственности //Советское государство и право. — 1967. № 12. - С. 41.

162. Примак Т.К. Особенности договорного регулирования экономических отношений в РФ // Современное право. — 2008. — № 4. — С. 12.

163. Пугинский Б.И. Применение принципа вины при регулировании хозяйственной деятельности// Сов. гос-во и право. 1979. — № 10. — С. 63.

164. Романихш A.B. Саморегулирование по-российски // Законодательство и экономика. — 2004. № 3. — С. 32-36.

165. Ростовцева Н.В. Об актуальных вопросах российского жилищного законодательства // Журн. рос. права. — 2008. № 11. — С.50.204 ' . / '. ;; ; Г

166. Светличный А.В: Характеристика преступлений*, совершаемых'■ ' Iпри долевом строительстве жилья-// Рос. следователь. — 2007. — № 22. ' ,.

167. Свирин Ю. Инвестор илипотребитель? // Рос. юстиция: — 1997. — № 3. С. 36. •

168. Симонов В.IL, Гетман Е.С. Общееимущество в многоквартирном доме (новое законодательство)//Нотариус. — 2005. — № 31 — G. 31.

169. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности// Хоз. и право. 2000. - № 3. - С. 74-78.

170. Сушина Т. Предмет надзора за исполнением законов об участии граждан в долевом строительстве // Законность. 2009. - № 2. - С. 9.

171. Тархов В.А. Понятие юридической ответственности; // Правоведение. -1973. -№ 2.

172. Терлеева Н. Как не стать обманутым дольщиком //Панорама города. 2009. - 2 дек. — С. 6.3;64. Туранин В.Ю. Проблемы и перспективы унификации: терминологии // Журн. рос. права. 2002. - № 11. - С. 46.

173. У долевого строительства будет лучшая доля? (По материалам-RBC Daily) // Строительные ведомости. 2005. - № 6.

174. Фролкина E.H. Гражданско-правовая: ответственность в области инвестиционно-строительной деятельности // Журн. рос. права; — 2007. — №4. -С. 98.

175. Чемерис С.Ю. Долевое строительство: практ. рек. // www. Glavbuh.net.

176. Черняков В. Надзор за исполнением законов об участии граждан е долевом строительстве многоквартирных домов// Законность. — 2008; — № 9.

177. Чуркин Н. Договор участия в долевом строительстве // Законность. -2006. № 12. - С. 40.

178. Шаргородский М.Д. Причинная связь в уголовном праве, // Сов. гос-во и право. 1956. - № 7. - С. 51.1.. Диссертации и авторефераты диссертаций

179. Акчулпанова Е.Х. Правовое регулирование договора участия в 1 долевом строительстве: автореф. дис. . канд. юрид. наук. Казань, 2006. — 25 с.

180. Згонникова Е.П. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов: автореф. дис. . канд. юрид. наук. Волгоград, 2006. - 27 с.

181. Капица О. Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: автореф. дис. . канд. юрид. наук. — Краснодар, 2005. — 25 с.

182. Кархалев Д.Н. Соотношение мер защиты и мер ответственности в гражданском праве России: дис. канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2003.

183. Рощина В.Ф. Ответственность предпринимателей за нарушение денежных обязательств по российскому законодательству: дис. . канд. юрид. наук. М., 2004. - 163 с.

184. Символокое O.A. Гражданско-правовая ответственность за нарушение обязательств при осуществлении предпринимательской деятельности: автореф. дис. . канд. юрид. наук. — Волгоград, 2002. — 25 с.

185. Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд: дис. . канд. юрид. наук. Тюмень, 2003.

Автор: Дурнов, Александр Сергеевич
Город: Рязань
Год: 2010
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Дурнов, Александр Сергеевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Дурнов, Александр Сергеевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов»