АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовой оборот земельных участков под строениями в России»
На правах рукописи
ЕЛЬНИКОВ А Елена Васильевна
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД СТРОЕНИЯМИ В РОССИИ
Специальность 12.00.03 - гражданское право, предпринимательское право;
семейное право; международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание учёной степени кандидата юридических наук
Волгоград 2006
Диссертация выполнена в ФГОУ ВПО «Волгоградская академия государственной службы»
Научный руководитель: доктор юридических наук, профессор
Черноморец Альберт Евгеньевич
Официальные оппоненты: заслуженный юрист РФ,
Ведущая организация: Самарский государственный университет
заседании диссертационного совета К-203.003.02 при Волгоградской академии МВД России по адресу: 400089, г. Волгоград, ул. Историческая, 130.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Волгоградской академии МВД России
Автореферат разослан «. .» 2006 г.
Учёный секретарь диссертационного совета К-203.003.02
доктор юридических наук, профессор Баринов Николай Алексеевич кандидат юридических наук Дерюгина Татьяна Викторовна
Защита диссертации состоите.
&
часов на
кандидат юридических наук, доцент
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы. На протяжении длительного периода развития российского законодательства имели место различные подходы к признанию земельных участков и расположенных на них строений в качестве объектов гражданских прав. В дореволюционной России земельные участки вместе с расположенными на них зданиями, строениями относились к «недвижимым имуществам» и активно участвовали в гражданском обороте. В советский период истории России частная собственность на землю была отменена, земля стала объектом исключительной государственной собственности и, как следствие, была исключена из гражданского оборота.
В условиях весьма ограниченного оборота зданий, строений, сооружений земельные участки, расположенные под такими объектами, предоставлялись преимущественно на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании административных актов государственных органов власти и органов местного самоуправления. Таким образом, оборот земельных участков имел административно-правовой характер, вполне соответствовавший экономическим отношениям того периода, и представлял собой систему распределения и перераспределения земельных участков между различными землепользователями, осуществляемую путём распорядительных действий властных органов.
Начавшиеся в начале 90-х годов 20 века преобразования в экономической, политической и социальной сферах потребовали существенных изменений механизма правового регулирования отношений в самых различных сферах общественной жизни. Вступление в действие 4.1 Гражданского кодекса РФ, закрепившего в ст. 130 в числе объектов гражданских прав земельные участки наряду со зданиями, сооружениями, а также Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ способствовало созданию легальных предпосылок для включения в гражданский оборот земельных участков наряду с иными объектами недвижимости. Предстояло выработать правила участия земельных участков в имущественном обороте, которые бы учитывали, с одной стороны, общие для всех иных недвижимых вещей особенности, с другой — специфику земельного участка как разновидности недвижимого имущества.
Обозначенная задача не получила своего разрешения в период с середины и до конца 1990-х годов, поскольку введение в действие главы 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» было отложено до принятия нового Земельного кодекса, разработка которого затянулась. Регулирование земельных отношений в этот период осуществлялось преимущественно на основе внутренне противоречивых, часто непоследовательных подзаконных актов.
Существенные изменения произошли после 2000 года в связи с принятием ряда основополагающих законодательных актов, в том числе главы 17 Гражданского кодекса РФ, Земельного, Жилищного и Градостроительного кодексов РФ, федеральных законов, закрепивших правовые основы участия земельных участков, в том числе и под объектами недвижимости, в гражданском обороте. В то же время принятые нормативные акты не только не устранили существовавшие ранее противоречия в правовом регулировании отношений по поводу гражданского оборота земельных участков, но и способствовали возникновению новых, поэтому делать вывод о наличии системного правового регулирования отношений в этой сфере преждевременно. Представляется, что исследование особенностей гражданского оборота земельных участков, расположенных под объектами недвижимости, является актуальным в силу того, что:
1. Правовая природа зданий, строений, сооружений и расположенных под ними земельных участков имеет весьма значительное сходство, поскольку все они отнесены законодателем к недвижимым вещам. Кроме того, эти объекты имеют прочную физическую связь между собой, что должно находить отражение в сближении и взаимовлиянии их правовых режимов; Вместе с тем земельные участки являются природными объектами, что нельзя не учитывать при разработке правовых норм, регулирующих как пользование ими в пределах того или иного вещного права, так и особенности распоряжения ими в процессе гражданского оборота.
2. Собственники зданий, строений, сооружений могут реализовывать свои правомочия и, соответственно, получать максимальную выгоду от использования принадлежащих им объектов недвижимости лишь при наличии устойчивых прав в отношении земельных участков, расположенных под этими объектами.
3. Включение земельных участков в сферу гражданского оборота значитель-
но повышает инвестиционную привлекательность объектов недвижимости, способствует притоку финансовых вложений в перспективные инвестиционные проекты, что в целом оказывает позитивное влияние на социально - экономическое развитие.
4. Разработка чётких правил осуществления гражданского оборота земельных участков под объектами недвижимости является необходимой предпосылкой для более активного вовлечения в него как их самих, так и расположенных на них объектов, что будет способствовать динамичному развитию имущественного оборота объектов недвижимости в целом и создавать необходимые условия для наиболее полного удовлетворения материальных потребностей граждан.
Степень научной разработанности темы.
В дореволюционном праве отдельные аспекты гражданско-правового режима земельного участка рассматривались в контексте исследования поземельного оборота в трудах И.А. Базанова, АА.Башмакова, В .В. Ельяшевича, Л.А. Кассо и др.
В советский период, поскольку земля была исключена из гражданского оборота, исследования правового режима земельного участка проводились в основном в рамках земельного, природоресурсового, экологического права в контексте общего правового режима земли как природного объекта, а также правового режима отдельных категорий земель. Эти проблемы получили разработку в трудах известных учёных - представителей земельно-правовой науки Г. А. Аксенёнка, CA. Боголюбова, Б.В. Ерофеева, И А. Иконицкой, Н.И. Краснова, О.И. Крассова, H.H. Петрова, НА. Сыродоева и др.
В условиях возрождения упразднённых и формирования новых Гражданско-правовых институтов, обусловленного переходом к рыночной экономике, в связи с возвращением земельных участков в имущественный оборот исследование правового регулирования земельных участков получило новый импульс развития. Появился ряд исследований, связанных с проблемами права собственности и иных вещных прав на земельный участок (Н.П. Кабытов, Н.В. Карлова, А.Ф. Колов, С.В. Лобанов, М.С. Ромадин, А.Е. Черноморец и др.).
В диссертационных работах Д.Б. Горохова, И.Ю. Ельцовой, Л.Д. Мироновой, В.В. Романовой, О.П. Скребковой, В.В. Солдатенкова, С.С. Шест-нева земельный участок стал предметом изучения в контексте разработки вопросов, связанных с возможностью осуществления с ним гражданско-
правовых сделок.
Появляются и отдельные цивидиотические исследования, затрагивающие различные аспекты оборота земельных участков в рамках исследования оборота недвижимости и имущественных прав в целом, общие и особенных характеристики земельного участка в системе объектов недвижимого имущества (С.А. Бабкин, Д.С. Бугров, О.В. Бурлаченко, М.М. Валеев, Л.Т. Кокоева, А.В. Канчукоева, В.А. Лапач, М.Ф. Салихова, С.А. Степанов и др.).
Разработка отдельных аспектов гражданско-правового режима земельного участка под объектами недвижимости осуществлялась в основном в связи с изучением правового режима расположенных на нём объектов недвижимости, статики и динамики имущественных прав в отношении этих объектов в работах Г.В. Вердиян, Т.В. Глинщиковой, Е.А. Грызыхиной, И.Д. Кузьминой, Д.С. Некрестьянова, И.П. Пискова.
Анализ обозначенных исследований позволяет констатировать, что комплексные исследования, охватывающие совокупность общих и особенных правил осуществления гражданского оборота земельных участков под объектами недвижимости, в настоящее время отсутствуют.
Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в процессе гражданского оборота земельных участков, расположенных под строениями.
Предметом исследования являются правовые нормы, обеспечивающие реализацию принципа единой судьбы земельных участков и расположенных на них зданий, строений, сооружений как основы гражданского оборота застроенных земельных участков, а также оценка их эффективности.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является обоснование необходимости теоретической разработки комплексного правового регулирования гражданского оборота земельных участков под строениями, способного обеспечить благоприятные условия собственникам при осуществлении ими прав в отношении принадлежащих им строений и публичные интересы ввиду использования земельных участков как ограниченного природного ресурса.
Цель исследования обусловила постановку следующих задач: 1) дать оценку положениям действующих нормативных актов гражданского и земельного законодательства России, их соотношению в отношении правового регулирования гражданского оборота земельных участков и располо-
женных на них строений;
2) определить содержание гражданско-правового оборота земельных участков под строениями на основе анализа теоретических источников и правовых норм действующего законодательства;
3) проанализировать возникающие в процессе приватизации земельных участков под объектами недвижимости в России проблемы и разработать варианты их разрешения правовыми способами, путём внесения изменений и дополнений в действующие нормативные акты;
4) установить место и выявить роль земельных участков в системе объектов недвижимого имущества; рассмотреть общие с иными объектами недвижимости признаки и особенные характеристики, включая способ индивидуализации, земельных участков, в том числе и под строениями, которые следует учитывать в процессе их гражданского оборота;
5) рассмотреть варианты юридической квалификации связи земельного участка и расположенного на нём строения и дать им оценку;
6) исследовать особенности перехода прав на земельные участки при отчуждении расположенных на них строений по российскому праву.
Методология и правовая база исследования.
Методологическую основу исследования составили общенаучные методы познания (диалектический, системный, структурно-функциональный) и специально-юридические методы, такие как формально-логический, истори-ко- и сравнительно-правовой, комплексного анализа и обобщения научных и нормативных материалов, а также судебно-арбитражной практики.
Правовую базу диссертации составили Конституция Российской Федерации, Гражданский, Земельный и Градостроительный кодексы Российской Федерации, федеральные законы и другие акты. В работе также использованы разъяснения законодательства, содержащиеся в постановлениях Пленумов высших судебных инстанций Российской Федерации.
Теоретическую основу исследования составили труды дореволюционных российских цивилистов (К. Анненкова, И.А. Базанова, В.В. Ельяшеви-ча, JI.A. Кассо, К.П. Победоносцева, И. Францессона и др).
В работе использованы достижения советской и современной цивилистики, а также земельно-правовой науки, в том числе труды Г.А. Аксенёнка, А.П. Анисимова, С.А. Боголюбова, М.И. Брагинского, A.B. Венедикгова, В.В, Витрянского, Ю.Г. Жарикова, АА. Иванова, И.А. Иконицкой, О.С. Иоффе,
В.П. Камышанского, О.М. Козырь, М.И. Козыря, O.A. Красавчикова, H.H. Краснова, О.И. Крассова, И.Д. Кузьминой, В.А. Лалача, К.Г. Пандакова, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, H.A. Сыродоева, А.Е. Черноморца и др.
Научная новизна исследования заключается, прежде всего, в самой постановке проблемы. Предпринимается попытка комплексного рассмотрения гражданского оборота земельных участков под объектами недвижимости как разновидности недвижимых вещей, входящих в систему объектов гражданских прав. Как следствие, в целях наиболее полного раскрытия особенностей гражданского оборота застроенных земельных участков были широко использованы категориальные понятия и конструкции гражданского и земельного права. Автор приходит к выводу о взаимовлиянии и взаимосвязи гражданского оборота земельных участков и расположенных на них строений, обусловленных наличием прочной связи между этими объектами, что требует более последовательного отражения в законодательстве.
Результатом исследования являются следующие основные положения, выносимые на защиту:
1. Определяется содержание гражданско-правового оборота как перехода или изменения в установленном законом порядке прав на расположенные под строениями земельные участки в результате совершения гражданско-правовых сделок или иными гражданско-правовыми способами.
2. Устанавливается соотношение гражданского и земельного законодательства в регулировании отношений, возникающих в процессе гражданского оборота застроенных земельных участков, исходя из их имущественного характера. Такие отношения подлежат регулированию гражданским правом, но с учётом земельного права, которым должна быть установлена мера применения норм гражданского права, исходя из принципа сохранения земли, её свойств и качеств, то есть нормы двух отраслей должны не конкурировать между собой, а взаимно дополнять друг друга.
3. Доказывается наличие у земельных участков признаков вещи, что делает возможным рассмотрение их в качестве объектов гражданско-правовых отношений в отличие от «земли» как категории земельного права. Утверждается, что в ещё большей степени свойства вещи проявляются у застроенных земельных участков, поскольку выполняемая ими функция — служить пространственным базисом для размещения зданий, строений, сооружений —
предопределяет возможность их свободного обращения на рынке в качестве товара, способного удовлетворять потребности широкого круга субъектов.
4. Отмечается, что наличие у земельных участков присущих им естественных, природных свойств позволяет включить земельные участки в группу «недвижимостей по природе» независимо от прямого отнесения их законом к недвижимости и, следовательно, распространить на них общие особенности правового режима недвижимости. При этом застроенные земельные участки как разновидность недвижимых вещей отличаются наличием особых свойств, обусловленных, с одной стороны, их связью с природной средой в качестве элемента экосистемы, с другой — размещением на них строений, что предопределяет необходимость правового регулирования их участия в гражданском обороте не только гражданско-правовыми, но и земельно-правовыми, экологическими, градостроительными нормами.
5. Утверждается, что земельный участок под многоэтажным строением является неделимым как в юридическом, так и в физическом смысле. Часть земельного участка не является объектом гражданских правоотношений, в том числе и в тех случаях, когда при переходе или изменении прав на строение следует за ним.
6. Предлагается совокупность «земельный участок - строение» рассматривать как «совокупность вещей», отличающуюся от традиционной сложной вещи императивным характером правового режима. Особенность его проявляется в законодательном закреплении принципа «единой судьбы» земельного участка и расположенного на нём строения, а также, в ряде случаев, исключений из этого принципа, что не позволяет участникам гражданского оборота по своему усмотрению определять судьбу земельного участка и строения как самостоятельных элементов этой совокупности.
7. Обосновывается правомерность применения оснований приобретения права постоянного (бессрочного) пользования застроенными земельными участками, закреплённых не только в земельном, но и в гражданском законодательстве, в частности, в статьях 268, 271 ГК РФ.
8. Предлагается внесение следующих изменений и дополнений в действующее законодательство:
а) в целях полного устранения разночтений и достижения унификации правоприменения сформулировать абз. 2 п.1 ст. 36 ЗК РФ в следующей редакции: «исключительное право на приватизацию земельных участков или приобре-
тение прав аренды земельных участков по своему выбору имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами». Аналогичные изменения следует внести в п.З ст. 36 ЗК РФ, устанавливающий порядок приобретения прав собственниками объектов недвижимости, расположенных на неделимом земельном участке;
б) абз. 2 ст. 36 ЗК РФ привести в соответствие со ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», дополнив его следующим положением: «Договор аренды не является препятствием для выкупа земельного участка»;
в) дополнить п.З ст. 250 ГК РФ указанием на момент начала исчисления трехмесячного срока и сформулировать его в следующей редакции: «3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя»;
г) распространить преимущественное право покупки и на иные случаи возмездного отчуждения в целях обеспечения устойчивости прав собственников строений, для этого п.З ст. 35 ЗК РФ сформулировать в следующей редакции: «Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, при возмездном отчуждении имеет преимущественное право приобретения отчуждаемого земельного участка, если оно не противоречит существу заключаемой сделки, или аренды земельного участка. Собственник земельного участка при возмездном отчуждении имеет преимущественное право приобретения отчуждаемого здания, строения, сооружения, если оно не противоречит существу заключаемой сделки. Преимупцествен-ное право приобретения осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу».
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Выводы диссертационного исследования могут быть использованы в преподавании курсов гражданского и земельного права, спецкурсов, посвя-щённых сделкам с объектами недвижимости и др., а также в правоприменительной деятельности.
Высказанные в работе предложения по внесению изменений в законодательство могут быть учтены и использованы в законотворческой деятельности.
Апробация результатов исследования.
Диссертационное исследование обсуждено и одобрено на кафедре гражданско-правовых дисциплин Волгоградской академии государственной службы.
Основные выводы были доложены диссертантом в выступлениях на 12-ти международных и всероссийских научно-практических конференциях 2002-2006 гг. Отдельные результаты исследования были опубликованы в 15 научных статьях. Некоторые положения, изложенные в работе, используются при чтении лекций и проведении практических занятий по курсу «Гражданское право» и спецкурсу «Сделки с недвижимостью».
Структура диссертации.
Диссертация состоит из введения, трёх глав, включающих 8 параграфов, заключения и списка использованных источников и литературы.
СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность и степень научной разработанности темы, определяются предмет, цели и задачи диссертационного исследования, определяются теоретическая, методологическая и нормативная основы исследования, раскрывается научная новизна, теоретическая и практическая значимость, формулируются основные положения, выносимые на защиту.
Первая глава «Содержание и правовые предпосылки гражданского оборота земельных участков под строениями» включает в себя три параграфа, в которых рассматриваются сущность и условия гражданского оборота земельных участков под строениями.
В первом параграфе «Содержание гражданского оборота земельных участков под строениями в российском праве» определяется содержание понятия «гражданский оборот» в дореволюционном, советском и современном российском праве, выясняется его отличие от употребляемых в нормативных актах и в правовой науке смежных категорий «оборот земельных участков», «земельный оборот», «имущественный оборот», «земельный рынок», «переход прав».
Разграничение данных понятий, точное определение содержания каждого из них представляется необходимым условием для более чёткого обозначения той сферы общественных отношений, совершенствование правового регулирования которой составляет предмет настоящего диссертационного исследования.
Исходя из соотношения понятий «объекты гражданских прав» и «имущество», диссертантом делается вывод о том, что понятие «гражданский оборот» шире понятия «имущественный оборот». Поскольку земельный участок является разновидностью имущества, в отношении него могут быть применимы оба рассмотренных выше понятия.
По мнению диссертанта, не является целесообразным ограничение состава сделок, посредством которых земельные участки вовлекаются в гражданский оборот, путём определения отдельных их видов. Справедливым является и то утверждение, что сфера гражданского оборота, как, впрочем, и земельного оборота, не ограничивается отношениями по переходу права собственности, но также включает переход иных прав, которые могут возникать не только из сделок, но и из других юридических фактов.
Кроме того, представляется неоправданным ограничивать содержание гражданского оборота земельных участков под строениями одними лишь отношениями по переходу прав на них. Такой подход оставляет за пределами гражданского оборота сделки, результатом которых является изменение вида прав на земельные участки: соглашения об определении долей супругов в имуществе, о разделе имущества между супругами, о внесении имущества, в частности, земельных участков и расположенных на них строений, в качестве вклада в общее имущество по договору простого товарищества и др. Отсюда следует, что гражданско-правовой оборот застроенных земельных участков включает в себя не только переход, но и изменение прав на них, что позволило определить его содержание как переход или изменение в установленном законом порядке прав на расположенные под строениями земельные участки в результате совершения гражданско-правовых сделок или иными гражданско-правовыми способами.
Результаты изучения теоретических взглядов и законодательства позволяют сделать вывод о том, что черты, выделяемые правоведами в качестве существенных для гражданского оборота, характерны и для оборота земельных участков. Так, переход имущества от одного лица к другому как процесс во многих случаях, в том числе при переходе недвижимых вещей, носит абстрактный характер. Земельный участок во время совершения в от-
ношении него этих юридически значимых действий остаётся на месте и не претерпевает никаких, связанных с такими действиямифизических изменений состояния.
Изложенное свидетельствует о том, что сущность земельного оборота или оборота земельных участков аналогична сущности гражданского оборота и имущественного оборота, но в то же время имеет свою специфику, обусловленную особенностями правового режима имущества, вовлекаемого в оборот, то есть земельных участков и имущественных прав на них. Законодательное закрепление такой специфики не должно при этом искажать смысл гражданско-правового понятия «оборота» во избежание неоднозначности толкования правовых норм и отсутствия единообразия правоприменительной практики.
Во втором параграфе «Соотношение норм гражданского и земельного права в регулирования гражданского оборота земельных участков» рассматривается актуальная проблема оптимального соотношения норм земельного и гражданского законодательства в правовом регулировании гражданского оборота земель, возникшая в результате устранения монополии государственной собственности на землю, признания земельных участков объектами недвижимости и вовлечения их в гражданский оборот.
Признание земельных участков недвижимым имуществом, хотя и имуществом особого рода, чья специфика определяется принадлежностью земли к разновидности природных ресурсов, не позволяет применять к регулированию земельных отношений исключительно земельное право.
С точки зрения законодателя, разграничение действия норм гражданского и земельного законодательства должно обеспечить непротиворечивое правовое регулирование общественных отношений. Однако действующее законодательство, в том числе ПС РФ и ЗК РФ, не определяет какой-либо критерий, либо систему критериев, позволяющих чётко разграничить сферу действия гражданского и земельного законодательства в регулировании отношений оборота земель. Сравнительный анализ норм ГК РФ и ЗК РФ очевидно свидетельствует о противоречивости правового регулирования имущественных земельных отношений.
Соглашаясь, в целом, с мнением о том, что, становясь объектом гражданского оборота, земельные участки приобретают статус объектов гражданских прав, нельзя игнорировать, что земельный участок имеет ряд существенных отличий от иных объектов гражданских прав, что находит отражение в правовом регулировании связанных с ним отношений.
Проанализировав несколько вариантов решения проблемы соотношения норм гражданского и земельного права, автор полагает, что имущественные отношения по поводу земельных участков должны регулироваться гражданским правом, но с учётом земельного права. Из содержания п. 3 ст. 129 ГК РФ можно сделать вывод об отнесении к компетенции земельного законодательства меры применения норм гражданского права. Причём в соответствии с ГК РФ установление меры применения его норм возможно только путём ограничения оборотоспособности соответствующих земель или исключения земель из оборота по тем или иным основаниям. Земельное же законодательство должно не создавать принципиально новые правила гражданского оборота земельных участков, а адаптировать общие правила оборота объектов недвижимости к обороту земельных участков, преимущественно путём обоснованного их ограничения в публичных интересах, с тем, чтобы при этом максимально гарантировать охрану и рациональное использование земель.
Проблемность соотношения гражданского и земельного законодательства в правовом регулировании имущественных земельных отношений, помимо столкновения норм ГК РФ и ЗК РФ, имеет ещё один существенный аспект. Согласно п. «о» ст, 71, п. «к» ст. 72 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, в то время как земельное законодательство является предметом совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Приоритетными путями совершенствования правового регулирования имущественных земельных отношений являются выработка оптимального соотношения норм земельного и гражданского законодательства, а также приведение законодательства субъектов Российской Федерации в соответствие с федеральным законодательством.
В третьем параграфе «Приватизация земельных участков под строениями как правовая предпосылка включения их в гражданский оборот» рассматривается круг проблем, связанных с приватизацией застроенных земельных участков на протяжении 1990-х -2000-х годов. Анализ нормативных актов, регулировавших отношения по поводу приватизации земельных участков, расположенных под объектами недвижимости, в том числе ранее приватизированными, в 1990-е годы, позволяет сделать следующие выводы:
1) основным видом нормативных актов, регулирующих названные отношения, являлись Указы Президента РФ, изданные в том числе в период предос-
тавления Президенту РФ особых полномочий в целях обеспечения более ускоренного перехода к рыночной модели, что позволяло принимать правовые нормы, противоречащие законам как актам, имеющим большую юридическую силу. Многие из таких норм продолжали существовать и после отмены особых полномочий, не будучи приведены в соответствие с действующим законодательством, что способствовало принятию противоречивых решений;
2) собственникам приватизированных предприятий, а также иных объектов недвижимости предоставлялось право, но не обязанность выкупить или взять в аренду занимаемые такими объектами земельные участки, причём это право имело приоритетный, но не исключительный характер, что не обеспечивало в полной мере интересы собственников объектов недвижимости;
3) цена выкупа земельных участков под объектами недвижимости исчислялась, исходя из нормативной цены земли и ставки земельного налога. Динамика её заключалась в переходе от фиксированной 10-ти кратной ставки земельного налога, (что составляло нормативную цену земельного участка) к широкому диапазону, минимальный предельный размер которого составлял 5-ти кратную ставку земельного налога.
Таким образом, рассматриваемая сфера отношений испытывала потребность в изменении правового регулирования в целях более полного обеспечения интересов собственников объектов недвижимости.
В п.1 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» закреплён иной подход, в соответствии с которым приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В п.7 ст. 28 вышеназванного закона устанавливается общий порядок определения цены выкупа земельного участка субъектами Российской Федерации в зависимости от численности населения, исходя из ставки земельного налога. В 2003 — 2004 г.г. появилась тенденция к снижению выкупной цены в регионах с развитой промышленностью. Вместе с тем имели место также примеры повышения органами власти субъектов РФ цены выкупа.
В целях обеспечения экономически обоснованной дифференциации выкупных цен на территории Российской Федерации Министерством экономического развития РФ предложена Концепция изменения порядка установ-
ления цены при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, которая предусматривает определение выкупных цен законами субъектов РФ, исходя из кадастровой стоимости земельных участков, с применением различных коэффициентов в зависимости от численности населённого пункта, где расположен земельный участок.
Глава вторая «Общая характеристика земельного участка под строениями как объекта гражданского оборота» включает три параграфа, в которых анализируется правовая природа застроенного земельного участка.
В параграфе первом «Вещественные свойства земельного участка» рассматриваются общие признаки, присущие земельному участку и вещи как родовому понятию, и специфические характеристики земельного участка как разновидности вещей.
В диссертации отмечается, что земельный участок является объектом не только земельных, но и гражданских отношений, что порождает необходимость его гражданско-правовой квалификации. В ст. 130 ГК РФ земельный участок называется в числе недвижимых вещей. Следовательно, земельному участку должны быть присущи признаки, свойственные как вещам вообще, так и недвижимым вещам, в частности.
Согласно цивилистическим представлениям свойствами вещи как правовой категории обладает только физически определённый материальный объект. Одной из особенностей земельного участка по сравнению с иными вещами является отсутствие физической обособленности, что отнюдь не отрицает саму возможность земельного участка выступать в качестве вещи как правовой категории при наличии юридической обособленности.
Представляется, что основное отличие земельного участка от земли в целом состоит не в наличии у него каких-то особых естественных, физических свойств, а в определении его пространственных характеристик, позволяющих отграничить его от иных подобных объектов, индивидуализировать и, таким образом, создать возможность для его использования в качестве объекта того или иного права. Названная особенность предопределяет особый способ индивидуализации земельного участка путем формирования его границ соответствующими органами в установленном законом порядке.
Исходя из существующего в цивилистической доктрине подхода, считающего вещи результатом воздействия человеческого общества, традиционно принято рассматривать земельные участки как исключение в силу их естественного происхождения и наличия у них признаков природного объекта. В диссертации отмечается, что, в отличие от иных, застроенный земельный
участок испытывает воздействие человека, так как, прежде чем начать застройку, требуется подготовить его: выкорчевать деревья, выровнять, разметить, выкопать котлован под фундамент. Следовательно, в этом случае он может выступать как результат труда человека, как и иные вещи.
Далее в диссертации рассматривается вопрос о том, обладает ли застроенный земельный участок присущим вещам признаком товарности. Земельный участок по своим естественным свойствам способен удовлетворять целый спектр интересов и потребностей людей, как материального, так и иного свойства, в частности выступать в качестве пространственного базиса для размещения на нём иных объектов недвижимости: зданий, сооружений, лесов, водных объектов и пр.
Отмечая, что в современных условиях невозможность объектов недвижимого имущества выступать в роли товара нуждается в переосмыслении, диссертант не усматривает причин, которые не позволили бы рассматривать в качестве товара выделяемые под застройку либо уже застроенные земельные участки при условии, что они находятся в обороте.
К числу характеристик, которые позволяют судить о земельном участке как товаре, включённом в сферу гражданского оборота, относят такие характеристики земельного участка, как стоимость и оборотоспособность. Для налогообложения и некоторых других целей проводится рыночная оценка земли (п.5 ст. 65 ЗК РФ), для целей оборота — кадастровая оценка.
Оборотоспособность является характеристикой, присущей всем объектам гражданских прав, в том числе и земельным участкам. Виды земельных участков, полностью исключённых из гражданского оборота и ограниченных в нём, следует исчерпывающим образом определить в земельном законодательстве. Все остальные земельные участки должны признаваться находящимися в обороте, что не исключает возможности введения особых правил совершения с ними сделок. Земельные участки, изъятые из оборота, не могут бьггь объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. В отношении ограниченных в обороте земельных участков ЗК РФ не содержит такого запрета, следовательно, такие участки могут быть объектами сделок, не связанных с отчуждением, то есть переходом в частную собственность физических либо юридических*лиц.
Земельные участки нередко участвуют в обороте совместно с иными расположенными на них объектами недвижимости (зданиями, сооружениями). Подчинение оборота земельного участка нормам земельного законодательства, а оборота расположенных на нём объектов недвижимости - нормам
гражданского законодательства будет неизбежно создавать противоречие и тем самым затруднять гражданский оборот. Напротив, задача состоит в том, чтобы с помощью средств правового регулирования обеспечить, насколько это возможно, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.
В параграфе втором «Земельный участок как элемент системы недвижимых вещей» рассматриваются признаки земельного участка, позволяющие отнести его к системе недвижимых вещей, а также выявить его место и роль в рамках этой системы.
Гражданско-правовая доктрина рассматривает земельный участок как выполняющую системообразующую роль недвижимую вещь особого рода, обладающую определёнными специфическими свойствами, присущими земле как природному объекту и природному ресурсу и, как следствие, особенностями участия в гражданском обороте.
ГК РФ, относя земельный участок к числу объектов недвижимого имущества, тем не менее не содержит определения земельного участка, которое бы отражало, с одной стороны, место земельного участка в числе иных объектов недвижимости, с другой, исключительные, присущие только ему свойства. Отсутствует подобное определение и в ЗК РФ.
В общей системе классификации вещей недвижимая вещь всегда является является индивидуально-определённой непотребляемой вещью. Для участия в гражданском обороте объект недвижимости должен быть индивидуализирован путём описания и установления характеристик, позволяющих выделить его из других объектов недвижимости. Признаками, которые присущи юридическому понятию земельного участка, являются его границы и местоположение. Правовое значение границ земельных участков заключается в установлении прежде всего фактических их характеристик, определяющих территориальную и пространственную сферу осуществления прав и выполнения обязанностей их правообладателей.
Ввиду того, что объекты недвижимости имеют разную природу, индивидуализация их осуществляется разными способами: описание реально существующего объекта посредством технического учёта (инвентаризации) — применительно к зданиям, строениям, сооружениям, осуществление кадастрового учёта - в отношении земельных участков. Юридическое значение кадастрового учёта заключается в формировании объекта гражданских правоотношений — земельного участка. Все иные, кроме кадастрового номера, способы идентификации земельного участка как объекта недвижимого имуще-
ства, не имеют правового значения. Таким образом, индивидуализацию земельного участка, как и любого иного объекта недвижимости, можно считать родовым признаком, а проведение кадастрового учёта — видовым, свойственным только земельному участку.
Диссертант обращает внимание на то, что круг сведений о земельных участках, включённых в Единый государственный реестр земель, значительно шире характеристик, необходимых для индивидуализации земельного участка как объекта прав, что обусловлено назначением и ролью государственного кадастрового учёта объектов недвижимости, рассматриваемого как юридический акт признания и подтверждения государством факта существования объекта недвижимости и его индивидуализации как объекта права и налогообложения.
В результате проведения государственного кадастрового учёта заинтересованным лицам выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые планы земельных участков, имеющие юридическую силу до тех пор, пока данный участок существует как объект зарегистрированного права в описанных и удостоверенных границах.
В настоящее время системы учёта земельных участков и иной недвижимости разделены. Однако существование обособленных рынков земелеу-строительных и инвентаризационных услуг представляется нецелесообразным, поскольку собственники земельных участков и расположенных на них строений заитересованы в комплексном получении услуг как по землеустройству, так и по инвентаризации.
В работе отмечена тенденция развития законодательства по пути объединения функций по описанию и формированию объектов недвижимости. В настоящее время на рассмотрении в Государственной Думе находится правительственный законопроект «О государственном кадастре недвижимости», который предполагает введение единой системы государственного кадастрового учёта всех объектов недвижимости, который будут вести специально уполномоченные органы государственной власти.
Одной из юридических характеристик недвижимых вещей является их неделимость. Проанализировав различные точки зрения, диссертант разделяет мнение тех учёных, которые вполне справедливо считают земельный участок (как и участок недр) неделимым по своей юридической природе. В результате выделения части земельного участка, как правило, формируются новые самостоятельные участки земли, суммарная площадь которых соответствует площади первоначального участка. Часть земельного участка не мо-
жет являться ни самостоятельным объектом недвижимости, в отношении которого возможно установление того или иного вещного права, ни объектом государственного кадастрового учёта.
Таким образом, понятия «делимый» или «неделимый» применительно к земельным участкам обозначают лишь потенциальную возможность (причём именно юридическую, а не физическую) земельного участка быть разделённым, учитывающую как фактические (площадь), так и юридические (категорию, вид разрешённого использования) его характеристики.
В качестве одного из наиболее значимых критериев делимости земельного участка следует считать его предельные (минимальные) размеры, устанавливаемые в соответствии с утверждёнными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п.З ст. 33 ЗК РФ).
Таким образом, делимость застроенных земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования. Если на участке находится один объект недвижимости, раздел которого в натуре невозможен без образования прочно связанных с участком частей объекта, то такой участок неделим.
Как правило, неделимы земельные участки, занятые одним объектом градостроительной деятельности — многоквартирным домом (в том числе и с нежилыми помещениями), производственными и административными зданиями.
Параграф третий «Правовые конструкции юридической связи земельного участка и строения» содержит анализ существующих преимущественно в российской доктрине моделей взаимосвязи земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости.
Освещая этапы развития теоретических представлений, диссертант отмечает, что в римском, а затем в дореволюционном российском праве земельный участок со всеми своими принадлежностями представлял собой единый объект недвижимости. В 1912 году с целью укрепления правового положения лиц, строивших на чужой земле, был принят закон Российской империи «О праве застройки», который ввёл в российское право институт наследственного права застройки. Закон допускал существование на одном земельном участке двух независимых объектов недвижимости, что являлось исключением из общего режима единого недвижимого объекта.
Право исключительной государственной собственности на землю, ус-
тановленное в период советской власти, породило качественно новую правовую категорию — строение как объект гражданских правоотношений. В отличие от самих земельных участков строения, возведённые на государственной земле, могли принадлежать не только государству. Тем не менее советское право учитывало связь зданий и сооружений с земельным участком, на котором они располагались. Так, в соответствии со ст. 139 ГК РСФСР 1964 г. при переходе права собственности на строения и сооружения вместе с этими объектами к новому собственнику переходило и право пользования земельным участком. Впоследствии этот принцип был закреплён и в кодифицированных актах о земле, в частности, в ст. 87,88 Земельного кодекса РСФСР 1970 г., в ст. 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 г.
Действующее ныне российское право концептуально исходит из самостоятельности земельных участков и неразрывно связанных с ними строений как объектов вещных и обязательственных прав. Такое законодательное решение представляет собой принципиальный разрыв с имевшейся ранее правовой традицией рассмотрения взаимосвязанных объектов в качестве единого недвижимого имущества.
Современные исследователи в качестве одного из способов определения правовой связи земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости рассматривают конструкцию «главная вещь - принадлежность», согласно которой земельный участок представляет собой главную вещь, а расположенное на нём строение — принадлежность. В работе приведены основания, по которым автор считает данную конструкцию неприменимой к застроенному земельному участку.
Диссертант полагает, что совокупность «земельный участок - строение» следует рассматривать как комплекс вещей, отличающийся от традиционной сложной вещи императивным характером правового режима. Особенность его проявляется в законодательном закреплении принципа «единой судьбы» земельного участка и расположенного на нём строения, а также, в ряде случаев, исключений из этого принципа, что не позволяет участникам гражданского оборота по своему усмотрению определять судьбу земельного участка и строения как самостоятельных элементов этой совокупности.
Глава третья «Особенности гражданского оборота земельных участков под строениями» посвящена рассмотрению связанных с переходом прав на земельные участки проблем, возникающих как в результате совершения гражданско-правовых сделок с расположенными на них строениями, так и при переходе прав на них иными гражданско-правовыми способами.
В параграфе первом «Приобретение прав на земельный участок собственниками строений» рассматриваются проблемы, связанные с приватизацией земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости, а также с реализацией собственниками строений своих прав в отношении находящихся в частной собственности иных лиц земельных участков, занимаемых этими строениями.
В результате анализа правоприменительной практики формулируется вывод о необходимости дополнения абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ указанием на возможность реализации собственниками строений своего исключительного права на приватизацию или приобретение прав аренды земельных участков по своему выбору. Аналогичные изменения предлагается внести в п.З ст. 36 ЗК РФ, устанавливающий порядок приобретения прав собственниками объектов недвижимости, расположенных на неделимом земельном участке,
Поскольку п.1 ст. 36 ЗК РФ не содержит указания на то, что выбор права на земельный участок осуществляется единожды, диссертант полагает, что наличие договора аренды вне зависимости от срока его заключения не является препятствием для выкупа земельного участка.
В целях преодоления проблемы определения публичного органа власти, компетентного принимать решение о приватизации застроенных земельных участков, диссертант считает целесообразным передать полномочия по распоряжению этими земельными участками органам местного самоуправления независимо от того, из какой собственности были приватизированы расположенные на них объекты недвижимости, а также от того, какой из уровней власти принимал решение о предоставлении земельного участка.
Отмечая, что собственники строений, расположенных на находящихся в частной собственности иных лиц земельных участках, имеют не исключительное, а преимущественное право покути или аренды земельного участка, диссертант приходит к выводу, что в целях обеспечения устойчивости прав собственников объектов недвижимости необходимо распространить преимущественное право покупки и на иные случаи возмездного отчуждения. Автор работы считает заслуживающим поддержки изложенное в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе предложение о закреплении в законе для случаев, когда здание и земельный участок принадлежат двум разным частным собственникам, не только преимущественного право собственника здания на приобретение отчуждаемого по возмездной сделке земельного участка, на котором расположено здание, но и преимущественного право собственника земельного участка на приобретение
отчуждаемого по возмездной сделке здания, расположенного на этом земельном участке.
Бо втором параграфе «Переход прав на земельный участок при отчуждении расположенного на нём строения» рассматриваются различные варианты отчуждения объектов недвижимости и возникающих вследствие этого прав на расположенные под ними земельные участки.
Правовое регулирование отношений по использованию земельного участка, возникающих в связи со сменой собственника строения, расположенного на земельном участке, различно для ситуаций, когда собственник объекта недвижимости одновременно является и собственником расположенного под ним земельного участка, и случаев, когда строение и земельный участок находятся в собственности разных субъектов. В первом случае действует ст. 35 ЗК РФ, не допускающая раздельного отчуждения этих объектов, за исключением тех случаев, когда земельный участок, исключённый из оборота, не может быть отчужден вместе с объектом недвижимости, либо когда отчуждаемую часть строения невозможно выделить в натуре с частью земельного участка.
Поскольку в ЗК РФ не нашёл отражения вопрос о том, приобретает ли в таких предусмотренных законом исключительных случаях новый собственник строения какое-либо право на расположенный под ним земельный участок, диссертант приходит к выводу, что в подобных случаях может быть применена ст. 271 ГК РФ. В соответствии с п. 1 этой статьи которой собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Следовательно, в отношении права постоянного (бессрочного) пользования считаем возможным применять основания приобретения этого права, закреплённые как в земельном, так и в гражданском законодательстве.
Принимая во внимание п. 1 ст. 20 ЗК РФ, резко ограничивающий круг субъектов, которым может быть предоставлено право постоянного пользования земельным участком, полагаем, что применительно к иным субъектам вид приобретаемого ими права на расположенный под отчуждаемым строением земельный участок следует определять в соглашении, заключаемом собственником объекта недвижимости с собственником распложенного под ним земельного участка.
Анализ правоприменительной практики свидетельствует о том, что наиболее часто сложности возникают при переходе права собственности на
здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке. В дисссертации рассматриваются ситуации, когда земельный участок принадлежит собственнику здания, строения, сооружения на иных правах, отличных от права собственности, в частности, праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.
В работе анализируются различные точки зрения в отношении того, какое право на земельный участок в этих случаях возникает у приобретателя строения. Диссертант допускает возможность перехода права постоянного бессрочного пользования на земельный участок при различных формах отчуждения расположенного на нём объекта недвижимости. При этом если приобретателями являются юридические лица, за исключением указанных в п.1 ст. 20 ЗК РФ, на них возлагается обязанность переоформить перешедшее к ним право постоянного пользования земельным участком до 1 января 2008 года.
В работе обращается внимание на то, что перечень оснований прекращения и возникновения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком должен быть расширен за счёт внесения в него такого основания, как отчуждение расположенного на таком земельном участке строения. Поэтому договор либо иной юридический факт, лежащий в основе перехода права собственности на здание, строение, сооружение, должен рассматриваться в качестве основания для государственной регистрации как права собственности на здание, строение, сооружение, так и права на соответствующий земельный участок. До внесения изменения в законодательство, во избежание впоследствии возможных проблем, в договоры купли-продажи объекта недвижимости (а также мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением, соглашение об отступном и др.) целесообразно включать условие об отказе продавца (либо иного отчуждателя) от принадлежащего ему права постоянного пользования земельным участком и регистрации прекращения этого права в учреждении юстиции.
Диссертант считает заслуживающим поддержки изложенное в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе предложение, что при совершении иных сделок (аренда, безвозмездное пользование), в результате совершения которых не происходит отчуждения, собственники здания и земельного участка, на котором оно расположено, должны иметь право распоряжаться указанными объектами по-отдельности.
В работе также рассматривается переход прав на земельные участки под строениями иными, отличными от сделок, гражданско-правовыми способами, в частности, результате наследования.
На основе анализа правоприменительной практики автор приходит к выводу, что наличие на земельном участке, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании лица, объекта недвижимости является основанием при отчуждении данного объекта для перехода права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок к новому собственнику. Такой подход не противоречит действующему законодательству, поскольку речь идёт не о предоставлении земельного участка гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, что запрещено в силу п.2 ст. 20 ЗК РФ, а о переходе этого права в порядке универсального правопреемства.
Сформулированный вывод представляется особенно значимым в случаях, когда в качестве наследника выступают российские граждане, поскольку перешедшее к ним право постоянного (бессрочного) пользования создаёт возможность однократно бесплатно приобрести в собственность соответствующий земельный участок на основании п.5 ст. 20 ЗК РФ.
В заключении в обобщённом виде излагаются итоги исследования по всему комплексу рассмотренных проблем и формулируются краткие выводы.
По теме диссертационного исследования опубликованы следующие
работы:
1. Ельникова, Е.В. Приватизация земельных участков под объектами недвижимости / Е.В. Ельникова // Юрист. - 2006. - № 9. - С. 39-45. (0,7 п. л.)
2. Ельникова, Е.В. Оборот земельных участков (к вопросу о содержании понятия) / Е.В. Ельникова // Юрист. - 2006. - № 10. - С. 53-55. (0,3 пл.)
3. Ельникова, Е.В. Переход прав на земельный участок при наследовании жилого дома / Е.В. Ельникова // Цивилистические записки: Вып. 8: Актуальные проблемы наследственного и международного права / Под научн. редакцией В.А.Рыбакова, АЛ. Гришко. — М.: Издательская группа «Юрист», 2006. - С. 155-161. (0,3 п. л.)
4. Ельникова* Е.В. Переход права собственности на строение как основание приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком / Е.В. Ельникова // Частноправовые проблемы взаимодействия материального и процессуального права: Материалы международной научно- практической конференции (г. Ульяновск, 15-16 сентября 2006 г.): сборник научных статей / отв. ред. В.В.Тимофеев. - Ульяновск, 2006. - С. 141-145. (0,3 п. л.)
5. Ельникова, Е.В. Земельный участок как гражданско-правовая категория / Е.В. Ельникова // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы Международной VI научной конференции молодых учёных (г. Самара, 28-29 апреля 2006 г.): сборник научных статей / отв. ред. Ю.С. Поваров. — Самара: Изд-во «Универс-групп», 2006. - С. 124-125. (0,2 п. л.)
6. Ельникова, Е.В. Переход права на земельный участок, находящийся в постоянном (бессрочном) пользовании, при отчуждении расположенного на нём объекта недвижимости / Е.В. Ельникова // Состояние и перспективы развития юридической науки: Материалы Междунар. научно-практ. конф., по-свящ. 75-летию У дм. гос. ун-та. 30-31 марта 2006. 4.1.- Ижевск, 2006.- С. 183-188.(0,4 пл.)
7. Ельникова, Е.В. Раздел земельных участков между супругами / Е.В. Ельникова // Семья и право (к 10-летию принятия Семейного кодекса Российской Федерации): Материалы Международной научно-практической конференции (Москва, 5-6 декабря 2005 года): Сборник / Отв. ред. Л.Ю. Михеева. -М.: РПА МЮ РФ, 2005. - С. 195-199. (0,3 п. л.)
8. Ельникова, Е.В. Оборотоспособность земельного участка / Е.В. Ельникова // Юридическая наука: Проблемы и перспективы развития (региональный аспект): Материалы междунар. науч.-практ. конф., 30 сентября — 1 октября 2005 года: В 2 т. / НовГУ им. Ярослава Мудрого. - Великий Новгород, 2006. -Т.1. - С. 268-271. (0,5 п. л.)
9. Ельникова, Е.В. Преимущественные права в земельных правоотношениях / Е.В. Ельникова // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы Международной V научной конференции молодых учёных (г. Самара, 22-23 апреля 2005 г.) / Отв. ред. Л.М. Минкина, Ю.С. Поваров, В.Д. Рузанова. — Самара: Изд-во «Универс-групп», 2005. - С. 237-240. (0,25 п. л.)
10. Ельникова, Е.В. Проблемы реализации принципа единой судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов / Е.В. Ельникова // Научные труды. Выпуск 5. В трёх томах. Том 2 / Российская академия юридических наук. - М.: Издательская группа «Юрист», 2005. — С. 606-608. (0,3 п. л.)
11. Ельникова, Е.В. Договор простого товарищества: плюсы и минусы / Е.В. Ельникова // Вестник Саратовской государственной академии права. — 2004. - № 4. Ч. 1. - С. 68-70. (0,2 п. л.)
12. Ельникова, Е.В. Прекращение права собственности на землю / Е.В. Ельникова // Бюллетень нотариальной практики. - 2003. - № 1. - С. 7-10. (0,5 п. л.)
13. Ельникова, Е.В. Федеральное и региональное нормотворчество как способ регулирования земельных отношений / Е.В. Ельникова // Государственная власть и местное самоуправление. — 2002. - № 3. — С. 2-4. (0,4 п. л.)
14. Ельникова, Е.В. Некоторые вопросы наследования земельных участков / Е.В. Ельникова // Нотариус. - 2002. - № 2. - С. 6-10. (0,6 пл.)
15. Ельникова, Е.В. Права на землю: что изменилось? / Е.В. Ельникова // Юрист. 2001. - № 9. - С. 25-26. (0,3 п. л.)
Подписано в печать 16.11.2006. Формат 60x84 1/16. Печать офсетная. Усл. печ. л. 1. Уч.-издл. 1. Тираж 100 экз. Заказ £. Курский гуманитарно-технический институт. Отпечатано в Курском гуманитарно-техническом институте. 305040, Курск, ул. 50 лет Октября, 94.
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Ельникова, Елена Васильевна, кандидата юридических наук
Введение.
Глава 1. Содержание и правовые предпосылки гражданского оборота земельных участков под строениями.
§ 1. Содержание гражданского оборота земельных участков под строениями в российском праве.
§ 2. Соотношение норм гражданского и земельного права в регулировании гражданского оборота земельных участков.
§ 3. Приватизация земельных участков под строениями как правовая предпосылка включения их в гражданский оборот.
Глава 2. Общая характеристика земельного участка под строением как объекта гражданского оборота.
§ 1. Вещественные свойства земельного участка.
§ 2. Земельный участок как элемент системы недвижимых вещей.
§ 3. Правовые конструкции юридической связи земельного участка и строения.
Глава 3. Особенности правового регулирования гражданского оборота земельных участков под строениями.
§ 1. Приобретение прав на земельный участок собственниками строений.
§ 2. Переход прав на земельный участок при отчуждении расположенного на нём строения.
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Гражданско-правовой оборот земельных участков под строениями в России"
На протяжении длительного периода развития российского законодательства имели место различные подходы к признанию земельных участков и расположенных на них строений в качестве объектов гражданских правоотношений. В дореволюционной России земельные участки вместе с расположенными на них зданиями, строениями относились к «недвижимым имуществам» и активно участвовали в гражданском обороте.
В советский период истории России частная собственность на землю была отменена, земля стала объектом исключительной государственной собственности и, как следствие, была исключена из гражданского оборота. Поскольку особенности правового режима недвижимых вещей главным образом проявляются в установлении особых правил их оборота, исключение из оборота земельных участков как основного вида недвижимости привело к утрате правового значения разделения вещей на движимые и недвижимые, которое и было отменено. Категория «недвижимость» надолго исчезла как из нормативно-правовых актов, так и из научных исследований, поскольку её разработка в существовавших экономических условиях не представлялась актуальной. Весьма ограниченным был и существовавший в то время оборот строений, как и круг субъектов прав на них. Здания и сооружения, принадлежавшие доминирующему собственнику - государству, передавались из одной государственной организации другим государственным организациям в административном порядке и безвозмездно, а кооперативным и общественным организациям - в административном порядке и за плату. В собственности граждан могли находиться здания и сооружения потребительского назначения: жилые дома, их части, квартиры в многоквартирных домах жилищно-строительных кооперативов, коллективов 1 индивидуальных застройщиков, дачи .
В условиях весьма ограниченного оборота зданий, строений, сооружений
1 Кузьмина И.Д. Понятие правового режима зданий и сооружений как объектов недвижимости // Цивилистиче-ские исследования. Выпуск первый: Сборник научных трудов памяти профессора И.В. Фёдорова / Под ред. Б.Л. Хаскельберга, Д.О. Тузова. - М.: Статут, 2004. - С. 196. земельные участки, расположенные под такими объектами, предоставлялись преимущественно на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании административных актов органов государственных власти. Таким образом, оборот земельных участков имел административно-правовой характер, вполне соответствовавший экономическим отношениям того периода, и представлял собой систему распределения и перераспределения земельных участков между различными землепользователями, осуществляемую путём распорядительных действий властных органов.
Начавшиеся в начале 90-х годов 20 века преобразования в экономической, политической и социальной сферах потребовали существенных изменений механизма правового регулирования отношений в самых различных сферах общественной жизни. Отражением новых экономических реалий стало законодательное закрепление частной собственности в отношении основных производственных фондов и земель. Проводимая в начале 1990-х годов приватизация, совпавшая с начальным периодом осуществления земельной реформы, была направлена на отчуждение максимально большего количества государственного имущества в частную собственность. Начальная цена имущества предприятий, продаваемого при приватизации на коммерческих, инвестиционных конкурсах, аукционах, не включала в себя стоимость земельных участков. При этом земельные участки, занимаемые приватизируемыми объектами, в основном предоставлялись новым собственникам на праве постоянного пользования, оставаясь в собственности государства.
Одной из важнейших составных частей проводимой с начала 1990-х годов земельной реформы стала приватизация земельных участков поселений, значительная часть которых занята промышленными и другими предприятиями, которые относятся к производственным зонам. Для них земля служит пространственным (территориальным) базисом или местом их расположения. По своей функциональной роли они относятся к землям промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения. Земли этой категории также неоднородны, и в зависимости от характера специальных задач, для решения которых используются, или их предназначения они подразделяются на несколько видов (ст. 87 Земельного кодекса РФ)1.
Вступление в действие ч.1 Гражданского кодекса РФ, закрепившего в ст. 130 в числе объектов гражданских прав земельные участки наряду со зданиями, сооружениями, а также Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ2 способствовало созданию легальных предпосылок для включения в гражданский оборот земельных участков наряду с иными объектами недвижимости. Предстояло выработать правила участия земельных участков в имущественном обороте, которые бы учитывали, с одной стороны, общие для всех иных недвижимых вещей особенности, с другой - специфику земельного участка как разновидности недвижимого имущества. Обозначенная задача не получила своего разрешения в период с середины и до конца 1990-х годов, поскольку введение в действие главы 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» было отложено до принятия нового Земельного кодекса, разработка которого затянулась. Регулирование земельных отношений в этот период осуществлялось преимущественно на основе внутренне противоречивых, часто непоследовательных подзаконных актов.
Существенные изменения произошли после 2000 года в связи с принятием ряда основополагающих законодательных актов, в том числе главы 17 Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ 2001 г. , федеральных законов «О государственном земельном кадастре» 2000 г.4, «О землеустройстве» 2001 г. , «О разграничении государственной собственности на землю»
2001 г. , «О
1 Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. - Саратов: Изд-во «Научная книга», 2004. -С. 191.
2 Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//СЗ РФ. - 1997. - № 30.-С. 3594; 2001. - № 11.-Ст. 997; № 16.-Ст. 1533;№ 15.-Ст. 1377;№ 24. - Ст. 2244.
3 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-Ф3 // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
4 Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // СЗ РФ. - 2000. - №2. -Ст. 149.
5 Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» // СЗ РФ. -2001. - № 26. - Ст. 2582.
6 Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» // СЗ РФ. - 2001. - № 30. - Ст. 3060. приватизации государственного и муниципального имущества» 2001 г.1, «Об охране окружающей среды» 2002 г. , «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 2002 г. , «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» 2003 г.4, «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» 2004 г.5, Жилищного и Градостроительного кодексов РФ 6 и иных, закрепивших правовые основы участия земельных участков, в том числе и под объектами недвижимости, в гражданском обороте. В то же время принятые нормативные акты не только не устранили существовавшие ранее противоречия в правовом регулировании отношений по поводу гражданского оборота земельных участков, но и способствовали возникновению новых, поэтому делать вывод о наличии системного правового регулирования отношений в этой сфере преждевременно. Представляется, что исследование особенностей гражданского оборота земельных участков, расположенных под объектами недвижимости, является актуальным в силу того, что: 1. Правовая природа зданий, строений, сооружений и расположенных под ними земельных участков имеет весьма значительное сходство, поскольку все они отнесены законодателем к недвижимым вещам. Кроме того, эти объекты имеют прочную физическую связь между собой, что должно находить отражение в сближении и взаимовлиянии их правовых режимов. Вместе с тем земельные участки являются природными объектами, что нельзя не учитывать при разработке правовых норм, регулирующих как пользование ими в пределах того или иного вещного права, так и особенности распоряжения ими в процессе граж
1 Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. от 17.04.2006) // СЗ РФ. - 2001. - № 4. - Ст. 251. федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (ред. от 09.05.2005) // СЗ РФ. -2002.-№2.-Ст. 133; 2005. -№ 1 (часть 1).-Ст. 25; Российская газета.-2005.- 13 мая.
3 Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018; Российская газета. - 2003. - 10 июля.
4 Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЭ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (ред. от 15.02.2006) // СЗ РФ. - 2003. - № 40. - Ст. 3822; 2006. - № 8. - Ст. 852.
5 Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ (ред. от 17.04.2006) «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» // СЗ РФ. - 2004. - № 52 (часть 1). - Ст. 5276; 2005. - № 30 (часть 2). -Ст. 3122; 2006.-№ 17 (часть 1).-Ст. 1782.
Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации» (ред. от 31.12.2005)//СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1).-Ст. 14; 2006.-№ 1.-Ст. 10.; Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации» //СЗ РФ. -2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 16; № 30 (часть 2). - Ст. 3128; 2006. - № 1. - Ст. 10; Ст. 21. данского оборота.
2. Собственники зданий, строений, сооружений могут реализовывать свои правомочия и, соответственно, получать максимальную выгоду от использования принадлежащих им объектов недвижимости лишь при наличии устойчивых прав в отношении земельных участков, расположенных под этими объектами.
3. Включение земельных участков в сферу гражданского оборота значительно повышает инвестиционную привлекательность объектов недвижимости, способствует притоку финансовых вложений в перспективные инвестиционные проекты, что в целом оказывает позитивное влияние на социально - экономическое развитие.
4. Разработка чётких правил осуществления гражданского оборота земельных участков под объектами недвижимости является необходимой предпосылкой для более активного вовлечения в него как их самих, так и расположенных на них объектов, что будет способствовать динамичному развитию имущественного оборота объектов недвижимости в целом и создавать необходимые условия для наиболее полного удовлетворения материальных потребностей граждан.
Степень научной разработанности темы.
В дореволюционном праве отдельные аспекты гражданско-правового режима земельного участка рассматривались в контексте исследования поземельного оборота в трудах И.А. Базанова, A.A. Башмакова, В.В. Ельяшевича, J1.A. Кассо и др1.
В советский период, поскольку земля была исключена из гражданского оборота, исследования правового режима земельного участка проводились в основном в рамках земельного, природоресурсового, экологического права в контексте общего правового режима земли как природного объекта, а также правового режима отдельных категорий земель. Основное внимание в этот период уделялось изучению правового режима земель с позиций обеспечения наиболее эффективного государственного управления земельным фондом, в ча
1 См.: Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки,- М., 1900; Башмаков A.A. Основные начала ипотечного права: лекции. - Либава, 1891; Ельяшевич В.В. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе.Изд. 2-е, перераб.- Спб, 1913; Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве,- М., 1999; Он же. Здания на чужой земле,- СПб, 1905 и др. стности, исследованию подверглись такие институты как распределение и перераспределение, изъятие земельных участков отдельных категорий земель административно-правовыми способами, охрана земель, осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель. Эти проблемы получили разработку в трудах известных учёных - представителей земельно-правовой науки Г.А. Аксенёнка, С.А. Боголюбова, Б.В. Ерофеева, И.А. Икониц-кой, Н.И. Краснова, О.И. Крассова, H.H. Петрова, H.A. Сыродоева и др.
В условиях возрождения упразднённых и формирования новых гражданско-правовых институтов, обусловленного переходом к рыночной экономике, в связи с возвращением земельных участков в имущественный оборот исследование правового регулирования земельных участков получило новый импульс развития. Появился ряд исследований, связанных с проблемами права собственности и иных вещных прав на земельный участок (Н.П. Кабытов, Н.В. Карлова, А.Ф. Колов, C.B. Лобанов, М.С. Ромадин, Н.И. Таскин, А.Е. Черноморец и др-1)
В диссертационных работах Д.Б. Горохова, И.Ю. Ельцовой, Л.Д. Мироновой, В.В. Романовой, О.П. Скребковой, В.В. Солдатенкова, С.С. Шестнева земельный участок стал предметом изучения в контексте разработки вопросов, связанных с возможностью осуществления с ним гражданско-правовых сделок, в том числе особое внимание было уделено правовому регулированию купли-продажи, аренды, ипотеки и иных гражданско - правовых сделок с земельными участками.
В диссертациях Н.Н.Аверьяновой, С.А. Артюшина, А.Г. Василенко, М.В. Попова2 земельные участки исследуются как объекты права государственной и
1 Кабытов Н.П. Выкуп земельного участка как основание прекращения права частной собственности. Дисс. . к.ю.н. - Казань, 2004; Карлова Н.В. Возникновение, изменение и прекращение прав на землю в Российской Федерации. Дисс. . к.ю.н. -М., 2004; Колов А.Ю. Вещные права на земельный участок в России. Дисс. . к.ю.н. -Томск, 2004; Лобанов C.B. Право частной собственности на землю в Российской Федерации, Дисс. к.ю.н. -Саратов, 2002; Ромадин М.С. Основания и порядок прекращения прав на землю в Российской Федерации. Дисс. к.ю.н. - М., 2004; Таскин Н.И. Принудительное прекращение права собственности на земельный участок. Дисс. . к.ю.н. - Краснодар, 2003; Черноморец А.Е. Теоретические проблемы права собственности в сельском хозяйстве Российской Федерации. Дисс. . д.ю.н. - М., 1993.
2 Аверьянова H.H. Правовое регулирование купли-продажи земель государственной и муниципальной собственности. Дисс. . к.ю.н. - Саратов, 2004; Артюшин C.B. Осуществление права муниципальной собственности. Дисс. к.ю.н. - М., 2005; Василенко А.Г. Правовой режим государственных земель в дореволюционной Росмуниципальной собственности.
Появляются и отдельные цивилистические исследования, затрагивающие проблемы возникновения, осуществления и прекращения права собственности и иных вещных прав в отношении земельного участка, а также оборота земельных участков в рамках исследования гражданского оборота имущественных прав в целом (С.А. Бабкин, Н.Е. Гребнева, A.A. Кисилёв, JI.A. Козлова, JI.T. Кокоева, A.B. Копылов, Л.Б. Лазаренко, Л.Ф. Нетишинская, И.А. Полуяхтов, Н.В. Прокопьева, П.В. Скиба и др.1), изучения некоторых общих и особенных характеристик земельного участка в системе объектов недвижимого имущества (Д.С. Бугров, О.В. Бурлаченко, М.М. Валеев, A.B. Канчукоева, В.А. Лапач, М.Ф. Салихова, С.А. Степанов и др.) .
Некоторые аспекты правового регулирования отношений по поводу земельных участков в различных правовых системах стали предметом анализа в компаративистских диссертациях и коллективных исследованиях3.
Разработка отдельных аспектов гражданско-правового режима земельного участка под объектами недвижимости осуществлялась в основном в связи с изучением правового режима расположенных на нём объектов недвижимости, статики и динамики имущественных прав в отношении этих объектов в работах Г.В. Вердиян, Т.В. Глинщиковой, Е.А. Грызыхиной, И.Д. Кузьминой, Д.С. Несии. - институт политики государства. - Ставрополь, 2004; Попов М.В. Право муниципальной собственности на землю в России: проблемы теории и практики. Дисс, . к.ю.н. - М., 2001.
1 Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. - М.,2001; Гребнева Н.Е. Договор продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации. Дисс. к.ю.н. - М., 2002; Кисилёв A.A. Ипотека как гражданское правоотношение. Дисс. к.ю.н. -М., 2000; Козлова JLА. Правовые проблемы регулирования сделок с недвижимостью. Дисс. . к.ю.н. - М., 2004; Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений. Дисс. д.ю.н. - Саратов, 2004; Копылов A.B. Ограниченные вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданскомправе. Дисс. . к.ю.н. - М., 1999; Полуяхтов И.А. Гражданский оборот имущественных прав. Дисс. . к.ю.н. - Екатеринбург, 2002; Прокопьева Н.В. Особенности совершения сделок с недвижимостью. Дисс. . к.ю.н. - Краснодар, 2004; Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости. Дисс. к.ю.н. - М., 2000.
2 Бугров Д.С. Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества. Дисс. к.ю.н. - Саратов, 2004; Бурлаченко О.В. Земельный участок в системе недвижимого имущества. Дисс. . к.ю.н. - Екатеринбург, 2006; Валеев М.М. Вещи как объекты гражданского правоотношения. Дисс. к.ю.н. - Екатеринбург, 2003; Канчукоева A.B. Недвижимость как объект права собственности. Вопросы теории практики. Дисс. к.ю.н.-М., 2005; Лапач В.А. Система объектов гражданских прав в законодательстве России. Дисс. к.ю.н. Дисс. д.ю.н. - Ростов-н/Д: 2002; Салихова М.Ф. Недвижимость как объект предпринимательских отношений. Дисс. . к.ю.н. - М., 2000; Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - М., 2004.
3 Баранова Е. А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование. Дисс. к.ю.н. - М., 2005; Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах / Под ред. В.В. Залесского. - М., 2005; Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. - М., 1999. крестьянова, И.П. Пискова1.
Анализ обозначенных исследований позволяет констатировать, что комплексные исследования, охватывающие совокупность общих и особенных правил осуществления гражданского оборота земельных участков под объектами недвижимости, в настоящее время отсутствуют.
Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в процессе гражданского оборота земельных участков, расположенных под строениями.
Предметом исследования являются правовые нормы, обеспечивающие реализацию принципа единой судьбы земельных участков и расположенных на них зданий, строений, сооружений как основы гражданского оборота застроенных земельных участков, а также оценка их эффективности.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является обоснование необходимости теоретической разработки комплексного правового регулирования гражданского оборота земельных участков под строениями, способного обеспечить благоприятные условия собственникам при осуществлении ими прав в отношении принадлежащих им строений и публичные интересы ввиду использовании земельных участков как ограниченного природного ресурса.
Цель исследования обусловила постановку следующих задач:
1) дать оценку положениям действующих нормативных актов гражданского и земельного законодательства России, их соотношению в отношении правового регулирования гражданского оборота земельных участков и расположенных на них строений;
2) определить содержание гражданско-правового оборота земельных участков под строениями на основе анализа теоретических источников и правовых норм Вердиян Г.В. Право частной собственности на индивидуальный жилой дом. Дисс. . к.ю.н. - М, 1997; Ппин-щикова Т.В. Право общей собственности на здание. Дисс. к.ю.н. - Краснодар, 2004; Грызыхина Е.А. Приобретение права собственности на вновь возведённый объект недвижимости по законодательству Россиской Федерации. Дисс. . к.ю.н. - Томск, 2004; Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Дисс. . д.ю.н. - Томск, 2004; Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершённого строительства. Дисс. к.ю.н. - СПб, 2005; Писков И.П. Гражданско-правовой режим зданий и сооружений. Дисс. к.ю.н.-М., 2003. российского действующего законодательства;
3) проанализировать возникающие в процессе приватизации земельных участков под объектами недвижимости в России проблемы и разработать варианты их разрешения правовыми способами, путём внесения изменений и дополнений в действующие нормативные акты;
4) установить место и выявить роль земельных участков в системе объектов недвижимого имущества; рассмотреть общие с иными объектами недвижимости признаки и особенные характеристики, включая способ индивидуализации, земельных участков, в том числе и под строениями, которые следует учитывать в процессе их гражданского оборота;
5) рассмотреть варианты юридической квалификации связи земельного участка и расположенного на нём строения и дать им оценку;
6) исследовать особенности перехода прав на земельные участки при отчуждении расположенных на них строений по российскому праву.
Методология и правовая база исследования.
Методологическую основу исследования составили общенаучные методы познания (диалектический, системный, структурно-функциональный) и специально-юридические методы, такие как формально-логический, историко- и сравнительно-правовой, комплексного анализа и обобщения научных и нормативных материалов, а также судебно-арбитражной практики.
Правовую базу диссертации составили Конституция Российской Федерации, Гражданский, Земельный и Градостроительный кодексы Российской Федерации, федеральные законы в сфере гражданских и земельных правоотношений, подзаконные нормативные акты. В работе также использованы разъяснения законодательства, содержащиеся в постановлениях Пленумов высших судебных инстанций Российской Федерации.
Теоретическую основу исследования составили труды дореволюционных российских цивилистов (К. Анненкова, И.А. Базанова, В.В. Ельяшевича, Л.А. Кассо, К.П. Победоносцева, И. Францессона и др).
В работе использованы достижения советской и современной цивилистики, а также земельно-правовой науки, в том числе труды Г.А. Аксенёнка, С.А. Боголюбова, М.И. Брагинского, A.B. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Ю.Г. Жарикова, A.A. Иванова, И.А. Иконицкой, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, М.И. Козыря, O.A. Красавчикова, H.H. Краснова, О.И. Крассова, И.Д. Кузьминой, В.А. Лапача, К.Г. Пандакова, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, H.A. Сыродоева, А.Е. Черноморца и др.
Научная новизна исследования заключается, прежде всего, в самой постановке проблемы. Предпринимается попытка комплексного рассмотрения гражданского оборота земельных участков под объектами недвижимости как разновидности недвижимых вещей, входящих в систему объектов гражданских прав. Как следствие, в целях наиболее полного раскрытия особенностей гражданского оборота застроенных земельных участков были широко использованы категориальные понятия и конструкции гражданского и земельного права. Автор приходит к выводу о взаимовлиянии и взаимосвязи гражданского оборота земельных участков и расположенных на них строений, обусловленных наличием прочной связи между этими объектами, что требует более последовательного отражения в законодательстве.
Результатом исследования являются следующие основные положения, выносимые на защиту:
1. Определяется содержание гражданско-правового оборота как перехода или изменения в установленном законом порядке прав на расположенные под строениями земельные участки в результате совершения гражданско-правовых сделок или иными гражданско-правовыми способами.
2. Устанавливается соотношение гражданского и земельного законодательства в регулировании отношений, возникающих в процессе гражданского оборота застроенных земельных участков, исходя из их имущественного характера. Такие отношения подлежат регулированию гражданским правом, но с учётом земельного права, которым должна быть установлена мера применения норм гражданского права, исходя из принципа сохранения земли, её свойств и качеств, то есть нормы двух отраслей должны не конкурировать между собой, а взаимно дополнять друг друга.
3. Доказывается наличие у земельных участков признаков вещи, что делает возможным рассмотрение их в качестве объектов гражданско-правовых отношений в отличие от «земли» как категории земельного права. Утверждается, что в ещё большей степени свойства вещи проявляются у застроенных земельных участков, поскольку выполняемая ими функция - служить пространственным базисом для размещения зданий, строений, сооружений - предопределяет возможность их свободного обращения на рынке в качестве товара, способного удовлетворять потребности широкого круга субъектов.
4. Отмечается, что наличие у земельных участков присущих им естественных, природных свойств позволяет включить земельные участки в группу «недви-жимостей по природе» независимо от прямого отнесения их законом к недвижимости и, следовательно, распространить на них общие правила правового режима недвижимости. При этом застроенные земельные участки как разновидность недвижимых вещей отличаются наличием особых свойств, обусловленных, с одной стороны, их связью с природной средой в качестве элемента экосистемы, с другой - размещением на них строений, что предопределяет необходимость правового регулирования их участия в гражданском обороте не только гражданско-правовыми, но и земельно-правовыми, экологическими, градостроительными нормами.
5. Утверждается, что земельный участок под многоэтажным строением является неделимым как в юридическом, так и в физическом смысле. Часть земельного участка не является объектом гражданских правоотношений, в том числе и в тех случаях, когда при переходе или изменении прав на строение следует за ним.
6. Предлагается совокупность «земельный участок - строение» рассматривать как «совокупность вещей», отличающуюся от традиционной сложной вещи императивным характером правового режима. Особенность его проявляется в законодательном закреплении принципа «единой судьбы» земельного участка и расположенного на нём строения, а также, в ряде случаев, исключений из этого принципа, что не позволяет участникам гражданского оборота по своему усмотрению определять судьбу земельного участка и строения как самостоятельных элементов этой совокупности.
7. Обосновывается правомерность применения оснований приобретения права постоянного (бессрочного) пользования застроенными земельными участками, закреплённых не только в земельном, но и в гражданском законодательстве, в частности, в статьях 268, 271 ГК РФ.
8. Предлагается внесение следующих изменений и дополнений в действующее законодательство: а) в целях полного устранения разночтений и достижения унификации правоприменения сформулировать абз. 2 п.1 ст. 36 ЗК РФ в следующей редакции: «исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение прав аренды земельных участков по своему выбору имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами». Аналогичные изменения следует внести в п.З ст. 36 ЗК РФ, устанавливающий порядок приобретения прав собственниками объектов недвижимости, расположенных на неделимом земельном участке; б) абз. 2 ст. 36 ЗК РФ привести в соответствие со ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», дополнив его следующим положением: «Договор аренды не является препятствием для выкупа земельного участка»', в) дополнить п.З ст. 250 ГК РФ указанием на момент начала исчисления трехмесячного срока и сформулировать его в следующей редакции: «3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя»; г) распространить преимущественное право покупки и на иные случаи возмездного отчуждения в целях обеспечения устойчивости прав собственников строений, для этого п.З ст. 35 ЗК РФ сформулировать в следующей редакции: «Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, при возмездном отчуждении имеет преимущественное право приобретения отчуждаемого земельного участка, если оно не противоречит существу заключаемой сделки, или аренды земельного участка. Собственник земельного участка при возмездном отчуждении имеет преимущественное право приобретения отчуждаемого здания, строения, сооружения, если оно не противоречит существу заключаемой сделки. Преимущественное право приобретения осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу».
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Выводы диссертационного исследования могут быть использованы в преподавании курсов гражданского и земельного права, спецкурсов, посвященных сделкам с объектами недвижимости и др., а также в правоприменительной деятельности.
Высказанные в работе предложения по внесению изменений в законодательство могут быть учтены и использованы в законотворческой деятельности.
Апробация результатов исследования.
Основные выводы были доложены диссертантом в выступлениях на 12-ти международных и всероссийских научно-практических конференциях. Отдельные результаты исследования были опубликованы в научных статьях. Некоторые положения, изложенные в работе, используются при чтении лекций и проведении практических занятий по курсу «Гражданское право» и «Сделки с недвижимостью».
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трёх глав, включающих 8 параграфов, заключения и списка использованных источников и литературы.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Ельникова, Елена Васильевна, Волгоград
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Практика экономического оборота порождает необходимость создания надёжных юридических гарантий его участникам, способных своевременно учитывать динамику и потребности такого оборота. Проблема обеспечения эффективного функционирования экономического оборота не может быть успешно решена без использования в качестве юридических средств гражданско-правовых конструкций.
Вступление в действие ч. 1 Гражданского кодекса РФ, закрепившего в ст. 130 в числе объектов гражданских прав земельные участки наряду со зданиями, сооружениями, а также Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ способствовало созданию легальных предпосылок для включения в гражданский оборот земельных участков наряду с иными объектами недвижимости. Предстояло выработать правила участия земельных участков в имущественном обороте, которые бы учитывали, с одной стороны, общие для всех иных недвижимых вещей особенности, с другой - специфику земельного участка как разновидности недвижимого имущества.
В гражданском праве экономический оборот товаров опосредуется через гражданский оборот имущественных прав, таким образом, содержание гражданско-правового оборота расположенных под строениями земельных участков охватывает переход или изменение в установленном законом порядке прав на них в результате совершения гражданско-правовых сделок или иными гражданско-правовыми способами.
Таким образом, гражданско-правовой оборот включает в себя различные виды сделок: 1) сделки, в результате которых имеет место отчуждение застроенных земельных участков (купля-продажа, дарение, внесение в уставный (складочный) капитал, пожизненное содержание с иждивением); 2) сделки, совершение которых приводит к изменению вида прав на землю (раздел имущества между супругами, брачный договор, соглашение об определении долей супругов, вклады в общее имущество простого товарищества и др.).
Земельный участок в качестве объекта гражданских прав представляет собой недвижимую вещь, характеризующуюся наличием существенных свойств как объекта вещных прав и особенностей участия в имущественном обороте. Специфика земельного участка, расположенного под строением, предопределяется его способностью выполнять функции природного объекта в составе экосистемы, а также выступать в качестве пространственного базиса для размещения на нём иных объектов недвижимости.
Основное отличие земельного участка от земли в целом состоит не в наличии у него каких-то особых естественных, физических свойств, а в определении его пространственных характеристик, позволяющих отграничить его от иных подобных объектов, индивидуализировать и, таким образом, создать возможность для его использования в качестве объекта того или иного права. Названная особенность предопределяет особый способ индивидуализации земельного участка - кадастровый учёт - путем формирования его границ соответствующими органами в установленном законом порядке.
В настоящее время системы учёта земельных участков и иной недвижимости разделены, что усложняет совместное участие в гражданском обороте строений и расположенных под ними земельных участков. Ситуация изменится после принятия федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», который предусматривает введение единой системы государственного кадастрового учёта специально уполномоченными органами исполнительной власти всех объектов недвижимости.
Несмотря на принятие целого ряда нормативно-правовых актов как гражданского, так и земельного права, правовое регулирование гражданского оборота земельных участков под строениями нельзя считать логичным и завершённым. В силу наличия определённого несоответствия, а в некоторых случаях и прямого противоречия между нормами гражданского и земельного законодательства при регулировании отношений по поводу земли актуальной является проблема соотношения двух правовых отраслей. С точки зрения законодателя, разграничение действия норм гражданского и земельного законодательства должно обеспечить непротиворечивое правовое регулирование общественных отношений.
Проблема соотношения норм земельного и гражданского законодательства в правовом регулировании гражданского оборота земель, возникшая в результате устранения монополии государственной собственности на землю, признания земельных участков объектами недвижимости и вовлечения их в гражданский оборот, остаётся актуальной и по сей день. Однако действующее законодательство, в том числе ГК РФ и ЗК РФ, не определяет какой-либо критерий, либо систему критериев, позволяющих чётко разграничить сферу действия гражданского и земельного законодательства в регулировании отношений оборота земель.
Земельные участки нередко участвуют в обороте совместно с иными расположенными на них объектами недвижимости (зданиями, сооружениями). Подчинение оборота земельного участка нормам земельного законодательства, а оборота расположенных на нём объектов недвижимости - нормам гражданского законодательства будет неизбежно создавать противоречие и тем самым затруднять гражданский оборот.
Гражданское законодательство, регулируя основы гражданского оборота недвижимости, закрепляет положение о том, что мера возможности вовлечения земельных участков и прав на них в такой оборот определяется земельным законодательством.
Рассмотрев варианты юридических конструкций связи земельного участка и строения, следует признать, что конструкция «единого объекта» не отражает правовую природу земельного участка и расположенных на нём объектов, поскольку по действующему законодательству они существуют как самостоятельные объекты гражданских прав.
Совокупность «земельный участок - строение» считаем возможным рассматривать как «комплекс вещей», отличающийся от традиционной сложной вещи императивным характером правового режима. Особенность его проявляется в законодательном закреплении принципа «единой судьбы» земельного участка и расположенного на нём строения, а также, в ряде случаев, исключений из этого принципа, что не позволяет участникам гражданского оборота по своему усмотрению определять судьбу земельного участка и строения как самостоятельных элементов этой совокупности.
Принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенного на нём строения нашёл последовательное воплощение в федеральном законе «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г., закрепившем как общее правило обязательность одновременного отчуждения вместе со зданиями, строениями, сооружениями расположенных под ними земельных участков, если иное не предусмотрено федеральным законом. В качестве критерия определения цены выкупа земельного участка, наиболее соответствующего его рыночной стоимости, вместо ставки земельного налога предусматривается использовать кадастровую стоимость земельного участка.
Собственникам строений в целях обеспечения наиболее полного осуществления принадлежащих им прав следует предоставить возможность выкупа расположенных под ними земельных участков при наличии договора аренды вне зависимости от даты его заключения.
Если земельный участок и размещённое на нём строение находятся в собственности одного лица, то при совершении сделок, связанных со сменой собственника строения, их раздельное отчуждение не допускается, кроме тех случаев, когда земельных участок не исключён из гражданского оборота и не ограничен в нём. Для таких исключительных ситуаций вид приобретаемого новым собственником строения права на земельный участок следует определять в соглашении между ним и собственником расположенного под строением земельного участка. При отсутствии такого соглашения следует применять положения ГК РФ, согласно которым собственник строения, находящегося на чужом земельном участке, имеет право пользования частью земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования. Эти же нормы ГК РФ будут применимы и к случаям, когда отчуждается строение, расположенное на земельном участке, принадлежащем собственнику строения на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
В целях обеспечения устойчивости прав собственников объектов недвижимости, находящихся на чужих земельных участках, предоставленное им ЗК РФ преимущественное право покупки следует распространить и на иные случаи возмездного отчуждения. Аналогичное право должно быть предоставлено и собственникам земельных участков на приобретение расположенных на них строений, отчуждаемых по возмездным сделкам.
При осуществлении сделки, влекущей или могущей повлечь отчуждение расположенного на чужом земельном участке строения, необходимо законодательно закрепить право собственника строения распоряжаться как своей собственностью, так и своими правами на земельный участок без согласия его собственника (независимо от того, какое право - вещное или обязательственное - он имеет на соответствующий земельный участок). При этом ни свои права на чужой земельный участок, ни своё строение собственник не вправе отчуждать по-отдельности.
В случаях совершения сделок со зданием, расположенном на чужом земельном участке, отличных от тех, которые влекут или могут повлечь отчуждение здания, а именно при передаче здания в аренду или в безвозмездное пользование, собственник здания должен предоставить арендатору или безвозмездному пользователю возможность «пользоваться» принадлежащими самому собственнику здания правами в отношении земельного участка.
Таким образом, основной задачей гражданского оборота застроенных земельных участков следует считать обеспечение посредством правовых норм наиболее благоприятных условий для использования расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений их собственниками, с одной стороны, и учёт публичных интересов при использовании земли, представляющей ограниченный, незаменимый ресурс, - с другой.
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Гражданско-правовой оборот земельных участков под строениями в России»
1. Нормативные акты. Судебная практика.
2. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. - 25 декабря.
3. Федеральный конституционный закон от 21 июля 1994 г. N 1- ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации» // СЗ РФ. 1994. - N 13. -Ст. 1447.
4. Федеральный закон от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) (ред. от 12.12.2004)» // СЗ РФ. -2001. № 49. - Ст. 4552; 2004. - № 49. - Ст. 4855.
5. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. // Собрание узаконений РСФСР. 1922. №71. Ст. 904.
6. Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик от 13 декабря 1968 г. // Ведомости ВС СССР. 1968. - № 51. - Ст. 485.
7. Земельный кодекс РСФСР от 1 июля 1970 г. // Ведомости ВС РСФСР. -1970.-№28.-Ст. 581.
8. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г. //Ведомости СНД и ВС СССР. 1990. - № 10. - Ст. 129.
9. Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. - № 30. - Ст. 416.
10. Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. № 1103-1 (ред. от 28.04. 1993) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. - № 22. - Ст. 768; 1993. -№21.-Ст. 748.
11. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. № 2211-1 // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. - № 26. - Ст. 733.
12. Закон РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (ред. от 17.03.1997) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. - № 27. - Ст. 927.
13. Федеральный закон от 16 ноября 1995 г. № 167-ФЗ «Водный кодекс Российской Федерации» (ред. от 31.12.2005) // СЗ РФ. 1995. - № 47. - Ст. 4471; 2003. - № 27 (часть 1). - Ст. 2700; 2004. - № 35. - Ст. 3607; 2005. -№ 19.-Ст. 1752; 2006.-№ 1. -Ст. 10.
14. Федеральный закон от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации» (ред. от 29.12.2004) // СЗ РФ. 1996. - № 3. - Ст. 142; 2003. - № 2. - Ст. 167; 2004. -№35.-Ст. 3607.
15. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (в ред. от 21.03.2002) // СЗ РФ. 1996. - № 25. - Ст. 2963; 2002. - № 1 (часть 1). - Ст. 2; № 12. - Ст. 1093.
16. Ст. 3081; № 27. - Ст. 2711; № 35. - Ст. 4377; 2005. - № 1 (часть 1). -Ст. 15,22, 40, 43; №50.-Ст. 5244; 2006. -№ 1.-Ст. 17. -№ 17 (часть 1). -Ст. 1782.
17. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 123 "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1997. - N 30. - Ст. 3595.
18. Федеральный закон от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» (ред. от 02.02.2006) // СЗ РФ. 1999. - № 14. -Ст. 1667; 2004. -№ 35. - Ст. 3607; 2005. - № 52 (часть 1). - Ст. 5595; 2006. - № 6. - Ст. 636.
19. Федеральный закон от 24 июня 1999 г. № 119-ФЗ «О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти РФ и органами государственной власти субъектов РФ» // СЗ РФ. 1999. - № 26. - Ст. 3176.
20. Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (ред. от 22.08.2004) // СЗ РФ. 2000. - № 2. - Ст. 149; 2004.-№35.-Ст. 3607.
21. Федеральный закон от 7 мая 2001 г. № 49-ФЗ «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации» // СЗ РФ. 201. - № 20. -Ст. 1972.
22. Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» (ред. от 18.08.2005) // СЗ РФ. 2001. - № 26. - Ст. 2582; 2005. - № 30 (часть 1). - Ст. 3098.
23. Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» // СЗ РФ. 2001. - № 30. - Ст. 3060.
24. Федеральный закон от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» // СЗ РФ. 2002. -№ 1 (часть 1). - Ст. 1.
25. Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (ред. от 09.05.2005) // СЗ РФ. 2002. - № 2. - Ст. 133; 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 25; Российская газета. - 2005. - 13 мая.
26. Федеральный закон от 10 января 2003 г. № 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» (ред. от 07.07.2003) // СЗ РФ. 2003.- № 2. Ст. 169; 3 28. - Ст.2884.
27. Федеральный закон от 11 июня 2003 г. № 61-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // СЗ РФ. 2003. - № 24. - Ст. 2249.
28. Федеральный закон от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» // СЗ РФ. 2003. - № 28. - Ст. 2281.
29. Федеральный закон от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ «О связи» (ред. от 03.03. 2006) // СЗ РФ. 2003. - № 28. - Ст. 2895; 2004. - № 35. - Ст. 3607; № 45.- Ст. 4337; 2005. № 19. - Ст. 1752; 2006. - № 6. - Ст. 636; № 10. - Ст. 1069.
30. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (ред. от 15.02.2006) // СЗ РФ. 2003. - № 40. - Ст. 3822; 2006. - № 8. - Ст. 852.
31. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации» (ред. от 31.12.2005) // СЗ РФ. 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14; 2006.-№ 1.-Ст. 10.
32. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ред. от 26.12.2005) // СЗ РФ.-2005.-№ 1 (часть 1).-Ст. 15; №52 (часть 1).-Ст. 5597.
33. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 16; №30 (часть 2). - Ст. 3128; 2006,-№ 1.-Ст. 10; Ст. 21.
34. Закон Московской области № 75/2004-03 от 12 июня 2004 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области».
35. Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» // САППРФ. 1993. - № 44. - Ст. 4191; № 52. - Ст. 5085; 1999. -№5.-Ст. 651.
36. Указ Президента Российской Федерации от 11 мая 1995 г. № 478 «О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации» (ред. от 16.05.1997) // СЗ РФ. 1995. - № 20. - Ст. 1776; 1997. - № 20. - Ст. 2240.
37. Указ Президента Российской Федерации от 14 февраля 1996 г. № 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» // СЗ РФ. 1996. -№8.-Ст. 740.
38. Указ Президента Российской Федерации от 26 марта 2003 г. № 370 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых указов Президента Российской Федерации» // СЗ РФ. 2003. - № 13. - Ст. 1229.
39. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 сентября 2000 г. № 660 «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» // СЗ РФ. 2000. - № 37. - Ст. 3726.
40. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2004 г. № 202 «Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости» // СЗ РФ. 2004. - № 15. - Ст. 1494; № 21. - Ст. 2071; № 34. - Ст. 3554.
41. Постановление Правительства Российской Федерации от 19 августа 2004 г. № 418 «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости» // СЗ РФ. 2004. - № 34. - Ст. 3554.
42. Инструкция по межеванию земель, утверждённая Роскомземом 8 апреля 1996 г. // СПС «Консультант Плюс».
43. Порядок выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю, утверждённый Роскомземом 20 мая 1992 г. // СПС «Консультант Плюс».
44. Приказ Росземкадастра от 15 июня 2001 г. № П/117 «Об утверждении документов государственного земельного кадастра» (вместе с «Требованиями к кадастровому делению» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. - № 30.
45. Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» // Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. - № 36.
46. Декрет ВЦИК и СНК РСФСР от 13 апреля 1925 г. «Об утверждении Положения о земельных распорядках в городах» // Собрание узаконений РСФСР. 1925.-№27.-Ст. 188.
47. Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 4 марта 1929 г. «Об утверждении Положения об изъятии земель для государственных и общественных надобностей» // Собрание узаконений РСФСР. № 24. - Ст. 248.
48. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС. 2002. -№3.
49. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства».
50. Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. -№5.
51. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2003 № 11314/03.
52. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2004 № 10000/04
53. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2005 № 9940/04.
54. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.11.2002 № Ф03-А04/02-2/2111.
55. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.05.2003 № Ф03-А04/03-1/1029.
56. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.05.2003 по делу № А43-11730/02-9-534.
57. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.05.2004 № Ф04/2808-1064/А27-2004.
58. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.06. 2002 по делу № КГА40/3475-02.
59. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от0907.2003 № КГ-А40/3909-03.
60. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от2608.2004 N А06-152У/3-18/04 // Правосудие в Поволжье. 2005. - № 2.
61. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.03.2005 по делу № А42-7541/04-31.
62. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 03.08.2005 г. по делу N А48-3345/03-5.
63. Решение Арбитражного суда Курской области от 07.04.2005 г. по делу № А35-808/05-с18.
64. Монографии, статьи, диссертационные исследования.
65. Аверченко H.H. Правовой режим сложных вещей. Дисс. . к.ю.н. Спб., 2005.
66. Аверьянова H.H. Правовое регулирование купли-продажи земель государственной и муниципальной собственности. Дисс. . к.ю.н. Саратов, 2004.
67. Аксенёнок Г.А. Земельные правоотношения в СССР. М., 1958.
68. Актуальные проблемы земельного законодательства (Материалы научно-практической конференции) // Государство и право. 2005. - № 7. - С. 101-112.
69. Александров А.Д. Новый Земельный кодекс Российской Федерации об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. -2002.-№ 1.-С. 61-65.
70. Александров А.Д. Приобретение земельных участков в г. Москве // Юридический мир. -2001. -№ 12.-С. 49-51.
71. Анисимов А.П. Новый Градостроительный кодекс Российской Федерации в контексте земельной реформы // Право и экономика. 2005. - № 3. - С. 3-8.
72. Анисимов А.П. Теоретические основы правового режима земель поселений в Российской Федерации. Дисс. . д.ю.н. Саратов, 2005.
73. Анненков К. Система русского гражданского права. Том 1. Введение и Общая часть. 2-е изд. Спб.: Типография М.М. Стасюлевича, 1899. 672 с.
74. Афонина A.B. Практические вопросы строительной деятельности. М.: Издательство «Альфа-Пресс», 2005. -272 с.
75. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2001. - 770 с.
76. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки.- М., 1900.
77. Бакунина Т.С. Новый Земельный кодекс Российской Федерации: проблемы применения // Государство и право. 2003. - № 5. - С. 101-107.
78. Бакунина Т.С., Землякова Г.Л. Земельный кодекс РФ: проблемы теории и практики (материалы конференции) // Государство и право. 2002. - № 9. -С. 77-88.
79. Баранова Е. А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование. Дисс. . к.ю.н. -М., 2005.
80. Баранцев Р.Г. Синергетика в современном естествознании. М.: Эдитори-ал УРСС, 2003.-144 с.
81. Башмаков A.A. Основные начала ипотечного права: лекции. Либава, 1891.
82. Бевзенко P.C. Частные интересы и публичные начала в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Гармонизация частных и публичных интересов: Сборник научных статей. Серия: Право
83. России: новые подходы. Выпуск 2. Саратов: Научная книга, 2005. - С. 14-34.
84. Беленькая А .Я. Некоторые проблемы правового регулирования застройки // Юрист. 2003. - № 3. - С. 2-6.
85. Белов В.А. Гражданское право: Общая и особенная части: Учебник. М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2003. - 960 с.
86. Богатырёв Ф. Как дальше регулировать оборот недвижимости? (Обсуждение Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе)//Хозяйство и право. 2003. - № 11.-С. 121-125.
87. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.
88. Бугров Д.С. Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества. Дисс. . к.ю.н. Саратов, 2004.
89. Бурлаченко О.В. Земельный участок в системе недвижимого имущества. Дисс. . к.ю.н. Екатеринбург, 2006.
90. Быстров Г.Е., Лукъяненко В.Е. Гражданско-правовые договоры в свете нового Земельного кодекса // Законодательство и экономика. 2002. - № 3.-С.40- 43.
91. Валеев М.М. Вещи как объекты гражданского правоотношения. Дисс. . к.ю.н. Екатеринбург, 2003.
92. Вахаев М. Государственное регулирование права частной собственности на землю и рынка земли // Законодательство и экономика. 2000. - № 5. -С. 4-14.
93. Венедиктов A.B. Государственная социалистическая собственность. М.; Л.: Изд-во АН СССР, 1948. - 839 с.
94. Витрянский В.В. Договор продажи предприятия // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. - № 11.
95. Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. 2003. - № 1.
96. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. - № 6. - С. 3-19.
97. Волков Г.А. Принципы земельного права России. М.: ОАО «Издательский дом «Городец», 2005. - 336 с.
98. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. А.К.Голиченкова. М.: Бек, 2002.
99. Вяхирева Н.В. Особенности передачи недвижимого имущества по договору дарения // Научные труды. Выпуск 5. В трёх томах. Том 2./ Российская академия юридических наук. М.: Издательская группа «Юрист», 2005. С.177-182.
100. Гаврилюк М.Н. Правовое регулирование проведения работ по формированию земельного участка // Право и экономика. 2005. - № 5. - С. 50-53.
101. Гаврилюк М.Н. Указание категории земель и разрешённого использования в документах государственного земельного кадастра // Право и экономика. 2004. - № 3.- С. 64-67.
102. Галиновская Е. Использование земельного участка по целевому назначению // Право и экономика. 2001. - № 8. - С. 86-87.
103. Галиновская Е.А. Вопросы систематизации земельного законодательства // Журнал российского права. 2000. - № 7. - С. 54-60.
104. Галиновская Е.А. Недвижимость на земельном участке (о некоторых проблемах приобретения прав на землю) // ЭЖ-Юрист. 2003. - № 41. - С. 10.
105. Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. Т. 1. Часть общая. СПб., 1911.
106. Герасин С.И. Реформа вещного права в восточных землях ФРГ как ус46
