АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовые проблемы аренды недвижимого имущества»
На правах рукописи
ЕЛИЗАРОВ Денис Викторович
4850666
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Специальность 12.00.03- гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
1 6 ИЮН 2011
Владивосток 2011
4850666
Работа выполнена на кафедре гражданского права Юридической школы Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Дальневосточный федеральный университет»
Научный руководитель: доктор юридических наук, доцент
Шевченко Галина Николаевна
Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор
Архипов Игорь Валентинович
кандидат юридических наук, доцент Корнилова Наталья Викторовна
Ведущая организация: Государственное образовательное
учреждение высшего профессионального образования «Уральская государственная юридическая академия»
Зашита диссертации состоится « СИ » (Я- 2011 г. в №00 на заседании диссертационного совета КМ 212.056.02 при Дальневосточном федеральном университете по адресу: 690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, д. 25.
С диссертацией можно ознакомиться в Институте научной информации - фундаментальной библиотеке ДВФУ по адресу: 690690 г. Владивосток, ул. Алеутская, 65-6.
Сведения об автореферате размешены на сайте Дальневосточного федерального университета по адресу: http://uml.wl.dvfu.ru.
Автореферат разослан <о£-£ъ _2011 г.
Ученый секретарь диссертационного совета кандидат юридических наук . у
доцент V¿уС > И.В. Козлова
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы диссертационного исследования. Изменение экономической основы нашего общества, развитие в нем рыночных отношений привели в движение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот недвижимого имущества как предмета гражданско-правовых обязательств. Закрепление в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее- ГК РФ) общих положений о договоре аренды, а также специальных норм об аренде зданий (сооружений) и предприятий, во-первых, оставляют неурегулированными арендные отношения, предметом которых выступают помещения (жилые и нежилые), объекты незавершенного строительства, конструктивные элементы зданий и сооружений; во-вторых, содержание самого ГК РФ нуждается в обновлении, поскольку разрабатывался он в период формирующегося рыночного хозяйства, сохранявшего некоторые черты прежнего экономического строя.
При этом договор аренды недвижимого имущества является распространенной сделкой в сфере оборота недвижимости. Данный договор способен удовлетворить потребности практически всех участников гражданского оборота. Заключая договор аренды недвижимости, своей цели достигают как арендодатель, так и арендатор. Арендатор, как правило, субъект предпринимательства, не имея возможности приобрести недвижимое имущество в собственность, реализует свою потребность путем заключения договора аренды. Арендодатель, распоряжаясь недвижимым имуществом, принадлежащим ему на праве собственности, перестает нести расходы на его содержание и при этом получает определенную прибыль. Сдача же в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, позволяет собственнику получать доходы в виде арендных платежей, являющихся одним из основных источников пополнения бюджетов различных уровней, что, в свою очередь, помогает преодолевать значительные экономические трудности в ряде регионов Российской Федерации.
Однако существующее состояние гражданского законодательства, регулирующего арендные отношения по поводу недвижи-
мого имущества, не в полной мере отвечает потребностям современного российского общества.
Основные нормы об аренде содержатся в ГК РФ. Глава 34 ГК РФ, посвященная договору аренды, помимо общих положений об аренде регулирует отдельные его виды, а аренде земельных участков посвящены нормы Земельного кодекса Российской Федерации.
К сожалению, в действующем ГК РФ правила об аренде помещений, объектов незавершенного строительства, конструктивных элементов зданий и сооружений не получили отражения, и на практике арбитражные суды вынуждены руководствоваться разъяснениями и рекомендациями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, признающего данные объекты недвижимости отличными от зданий и сооружений, но неразрывно с ними связанными, согласно которым к таким договорам применяются нормы об аренде зданий и сооружений, в том числе и о государственной регистрации.
Принятые Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации постановления, информационные письма и обзоры практики рассмотрения споров, связанных с договорами аренды, не устранили всех пробелов в законодательстве, а лишь позволили сделать практику единообразной. Однако проблемы применения норм об аренде недвижимости могут быть разрешены только на законодательном уровне.
В связи с этим полагаем, что избранная тема является в настоящее время достаточно актуальной и значимой как с теоретической, так и практической стороны.
Степень научной разработанности темы диссертационного исследования. В российской науке гражданского права проблема договора аренды, в том числе и аренды недвижимого имущества, обсуждалась с начала XIX века. Свое отношение к ней высказывали многие известные ученые, в числе которых: М.М. Агарков, В.К. Андреев, М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, В.В. Витрянский, М.В. Гордон, В.П. Грибанов, О.С. Иоффе, J1.A. Кассо, А.Д. Кей-лин, О.М. Козырь, O.A. Красавчиков, П.В. Крашенинников, Д.И. Мейер, И.Б. Новицкий, C.B. Пахман, К.П. Победоносцев, И.А.Покровский, В.А. Рясенцев, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, В.А. Умов, Г.С. Шапкина, Г.Ф. Шершеневич и другие.
В процессе написания диссертационной работы проанализированы труды ведущих российских ученых, в том числе: Т.Е. Або-вой, С.С. Алексеева, В.А. Белова, Е.С. Болтановой, С.П. Гришае-ва, Е.А. Дорожинской, А.Е. Ерш, В.В. Залесского, И. Исрафило-ва, А.Ю. Кабалкина, Л.В. Кузнецовой, М.И. Кулагина, А.Л. Маковского, С.Е. Никольского, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова и других.
При этом специальные исследования, касающиеся аренды недвижимости, не в достаточной степени раскрывают содержание данного вопроса в целом. Значительное число работ посвящено отдельным видам аренды. Публикации последнего времени в основном носят разъяснительный характер, а не характер цивилистических исследований.
Между тем сегодня значение договора аренды недвижимого имущества, как уже отмечалось, велико.
Цели и основные задачи исследования. Целью настоящего диссертационного исследования является комплексный анализ и изучение проблем договора аренды недвижимости, а также существующих законодательных положений, регулирующих арендные отношения, предметом которых выступает недвижимое имущество. Исследование посвящено также анализу судебной практики арбитражных судов в данной области и разработке предложений по совершенствованию действующего законодательства в области договора аренды недвижимости, с учетом исторических тенденций развития правового регулирования в этой сфере и различий в ряде зарубежных стран.
В соответствии с поставленной целью определяются следующие основные задачи исследования:
• рассмотреть развитие законодательства об аренде недвижимости в историческом аспекте;
• проанализировать сложившиеся научные представления о понятии «недвижимое имущество», а также целесообразность закрепления в ГК РФ исчерпывающего перечня объектов недвижимого имущества;
• выявить и изучить возникающие проблемы при заключении, регистрации и расторжении договора аренды недвижимого имущества и определить пути совершенствования законодательства на основе анализа судебной практики;
• рассмотреть порядок заключения договора аренды недвижимого имущества, относящегося к публичной собственности, а также особенности прекращения договора аренды с субъектами малого предпринимательства в связи с возмездным отчуждением имущества;
• охарактеризовать комплекс прав и обязанностей сторон в договоре аренды недвижимого имущества.
Предмет исследования. Нормы гражданского и земельного законодательства в их историческом развитии, регулирующие арендные отношения в Российской Федерации, а также анализ существующей судебной практики применения указанных норм.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при заключении договоров аренды недвижимого имущества, права и обязанности сторон, а также прекращение договора аренды недвижимого имущества.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили работы отечественных ученых-правоведов, содержащие исследования вопросов гражданско-правового регулирования арендных отношений, в том числе отношений, предметом которых выступает недвижимое имущество.
Методологической основой исследования выступает совокупность общенаучных и частнонаучных методов исследования, включая диалектический, исторический; метод системного анализа, а также такие методы научного исследования, как сравнительно-правовой, функционально-структурный, формально-логический, технико-юридический и другие способы научного познания.
Нормативно-правовую базу исследования составляют: Конституция РФ, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, федеральные законы и другие нормативные правовые акты, в том числе законодательство Хабаровского и Приморского краев. Отдельные вопросы правового регулирования арендных отношений анализируются на основе законодательства зарубежных стран. Кроме того, в процессе исследования были использованы законодательства СССР и РСФСР, а также дореволюционное законодательство по данному вопросу.
Эмпирическую базу диссертационного исследования составили материалы судебной практики арбитражных судов Российской Федерации по делам, связанным с арендой недвижимого имущества.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в работе предпринято комплексное исследование договора аренды недвижимого имущества как особого вида договора аренды. Изучение ряда важных теоретических проблем, возникающих в процессе реализации договора аренды отдельных видов недвижимого имущества, с учетом последних тенденций развития законодательства, судебной практики и современных потребностей гражданского оборота в этой сфере, позволило выявить особенности таких объектов договора аренды, как нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, крыши и несущие стены, участки недр. Анализ проблем, связанных с государственной регистрацией договора аренды, позволил сделать вывод о необходимости отмены государственной регистрации договора и о введении обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью.
Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положения, выносимые на защиту:
1. В настоящее время можно считать сложившейся тенденцию расширения круга объектов договора аренды недвижимого имущества, происходящую как за счет включения в их число имущественных комплексов (предприятий), так и придроблении объекта недвижимого имущества на самостоятельные объекты, являющиеся конструктивными элементами зданий и сооружений.
Конструктивные элементы зданий и сооружений могут выступать в гражданском обороте как самостоятельные объекты, в отношении которых могут заключаться договоры аренды. Поскольку в отношении них невозможно временное владение отдельно от самого здания, то в данном случае речь может идти только о временном пользовании, что не может служить основанием не относить такие договоры к договорам аренды. Поэтому целесообразным было бы применять к таким договорам положения законодательства о договоре аренды не по аначогии, как это происходит сейчас, а относить данные договоры к договорам аренды недвижимого имущества.
2. Представленный в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ перечень объектов недвижимого имущества в настоящее время является излишним, так как, во-первых, он не может охватить все объекты, которые следовало бы относить к недвижимости, а во-вторых, он
уже выполнил информационную функцию, которая была необходима на период восстановления понятия недвижимости в российском законодательстве.
При определении понятия недвижимости следует ограничиться указанием на единственный объект недвижимого имущества -земельный участок, а для других объектов основным критерием должно быть указание прочности связи с землей, вследствие чего перемещение таких объектов без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Предлагается дополнить главу 34 ГК РФ параграфом 1.1. «Общие положения об аренде недвижимости», содержащим общие нормы об аренде недвижимости, в том числе включить следующее понятие договора аренды недвижимости: «Договором аренды недвижимого имущества признается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона- собственник или управомо-ченное им лицо (арендодатель)- обязуется предоставить другой стороне (арендатору) за плату во временное владение и пользование земельный участок либо объект, который настолько прочно связан с землей, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно».
Структура параграфа 1.1. «Общие положения об аренде недвижимости» должна быть в определенной мере аналогичной параграфу 7 главы 30 ГК РФ, посвященному договору продажи недвижимости.
С введением указанного параграфа соответственно отпадает необходимость в выделении параграфа, посвященного аренде зданий и сооружений, поскольку договор аренды зданий и сооружений будет регулироваться общими нормами о договоре аренды недвижимости.
3. Участок недр не может быть индивидуализирован и не может рассматриваться как объект недвижимого имущества в отрыве от земельного участка. Недра можно считать неотъемлемой составной частью земельного участка, но никак не самостоятельным объектом недвижимого имущества, который кроме всего прочего не может выступать в гражданском обороте.
Поэтому логичным было бы не называть недра в числе объектов недвижимости, а рассматривать их как часть земельного участка* в границах которого они расположены. В этом случае осуществление пользования недрами будет невозможным без обла-
Дания вещным правом или правом аренды на данный земельный участок.
4. В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежит ограничение права собственности. Однако в соответствии с действующим законодательством государственной регистрации подлежит лишь договор аренды недвижимости, который нельзя рассматривать как ограничение права собственности, ограничением в данном случае можно считать лишь зарегистрированное право аренды.
В этой связи полагаем, что государственной регистрации должен подлежать не договор аренды как сделка, а само право аренды на недвижимое имущество как ограничение права собственности.
5. Предусмотрев в гражданском законодательстве такой способ защиты нарушенного преимущественного права арендатора, как перевод прав и обязанностей арендатора законодатель упустил вопрос о сроке защиты нарушенного субъективного права, по истечении которого, лицо, чье преимущественное право нарушено, утрачивает возможность его судебной защиты.
В этой связи предлагается внести изменения в ст. 621 ГК РФ, а именно дополнить абз. 4 п.1 следующим образом: «При заключении договора с нарушением преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей арендатора».
6. В случае, когда арендатор произвел капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения арендуемого имущества в то время, когда оно принадлежало одному собственнику, а договор аренды прекратился после перехода права собственности на данное имущество, то стоимость неотделимых улучшений должна быть возмещена следующим образом. При возмездном отчуждении стоимость неотделимых улучшений должна быть возмещена прежним собственником (поскольку при возмездном отчуждении неотделимые улучшения увеличивают стоимость объекта недвижимого имущества); при безвозмездном отчуждении эта стоимость должна возмещаться новым собственником (поскольку фактически он обогатился за счет таких улучшений).
7. Предлагается установить срок исковой давности для предъявления арендодателем требования о досрочном расторже-
нии договора аренды, который начинает течь с момента направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Однако считаем, что трехлетний срок исковой давности для предъявления иска о досрочном расторжении договора аренды велик, поэтому необходимо законодательно установить специальный срок исковой давности для предъявления требования о досрочном расторжении договора аренды, который не должен быть более одного года, учитывая преимущественно краткосрочный характер арендных отношений.
Практическая значимость содержащихся в диссертации выводов и рекомендаций состоит в том, что они направлены на дальнейшее совершенствование действующего гражданского законодательства. Материалы диссертации могут быть использованы в процессе преподавания в вузах курса гражданского права, в научно-исследовательской работе, в практической деятельности арбитражных судов, в предпринимательской деятельности субъектов имущественного оборота.
Апробация результатов исследования. Сформулированные в представленной диссертационной работе выводы, предложения и рекомендации обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского права Юридической школы Дальневосточного федерального университета.
Отдельные положения исследования были использованы при участии в IV и V научных чтениях, посвященных памяти профессора Н.И. Овчинникова (Овчинниковские чтения) в 2009, 2010 гг., проводимых Юридическим институтом Дальневосточного государственного университета. Результаты диссертационного исследования были использованы при проведении занятий по дисциплине гражданское право.
Структура работы. Объем и структура диссертационного исследования определяются его целями и задачами и включают введение, четыре главы, состоящих из восьми параграфов, заключение и список использованных нормативных правовых актов и литературы.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность избранной темы диссертационной работы, раскрывается степень ее научной разработанности, указываются цель и задачи, объект и предмет исследования, описываются методологические и теоретические основы исследования, характеризуются научная новизна и практическая значимость, формулируются выносимые на защиту основные положения.
В первой главе — «Аренда недвижимого имущества как вид договора аренды» - кратко излагается история развития законодательства об аренде недвижимого имущества, рассматриваются общие вопросы, связанные с анализом понятия договора аренды (имущественного найма), его юридическое содержание, дается оценка соотношению вещных и обязательственных элементов в договоре аренды; исследуется договор аренды в зарубежном законодательстве.
В параграфе /. 1- «Понятие и элементы договора аренды недвижимого имущества»- диссертант дает определение договору аренды недвижимого имущества, под которым понимает такой гражданско-правовой договор, в котором одна сторона- собственник илиуправомоченное им лицо (арендодатель) - обязуется предоставить другой стороне (арендатору) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование земельный участок либо объект, который настолько прочно связан с землей, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Отмечается, что в действующем законодательстве, юридической литературе и договорной практике наряду с термином «договор аренды» применяется выражение «договор имущественного найма». С юридической точки зрения эти термины равнозначны, хотя, конечно, существует определенная специфика в деталях правового регулирования отношений по поводу временного возмездного пользования отдельными разновидностями имущества. При любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других - «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.
Автор подробно рассматривает вопрос о предмете договора аренды.
Большое внимание уделяется исследованию понятия «недвижимость». Анализируя легальное определение недвижимости, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, диссертант выделяет следующие сущностные признаки недвижимого имущества. Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Во-вторых, недвижимость, по общему правилу, является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования. В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать как такую прикрепленность объекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функцио-напьности самого объекта.
Делается вывод об отсутствии единого понятия недвижимости и единого классификационного критерия, в соответствии с которым тот или иной объект может быть отнесен к недвижимому имуществу, а также исследуется подходы к определению недвижимости в законодательстве таких стран, как Германия, Франция, Япония, Нидерланды.
Кроме того, автором подмечено, что зарубежная практика выделяет так называемое «пограничное имущество» (имущество, не относящееся ни к движимому, ни к недвижимому) и присваивает ему специальные термины: фиксчерс и ЧЭТЛ. Фиксчерс-это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт, вторые металлические двери). ЧЭТЛ-любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части (например, право аренды, право хозяйственного ведения).
В параграфе /.27 «Виды объектов договора аренды недвижимого имущества» - автор уделяет внимание отдельным видам недвижимого имущества, являющихся объектами договора аренды. Рассмотрены и такие объекты, как несущая стена и крыша здания, объекты незавершенного строительства.
Диссертант отмечает, что объект незавершенного строительства может быть предметом договора аренды, однако достижение цели, с которой заключался договор аренды данного объекта, невозможно, поскольку объект незавершенного строительства не принят в установленном порядке в эксплуатацию, что говорит о невозможности его использования по назначению.
Сделан вывод, что аренда объектов незавершенного строительства не противоречит законодательству. Что же касается аренды части либо конкретного помещения объекта незавершенного строительства, то их аренда в большинстве случаев невозможна, поскольку чаше всего практически невозможно конкретизировать предмет договора аренды.
Вторая глава- «Заключение договора аренды недвижимого имущества» - посвящена анализу порядка заключения исследуемого договора, форме договора аренды недвижимого имущества, а также государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Исследовано преимущественное право на заключение договора аренды недвижимого имущества. Рассмотрены особенности договора аренды недвижимости, относящейся к публичной собственности.
В параграфе 2.«Форма договора аренды недвижимого имущества. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества» - отмечается, что договор аренды, объектом которого является недвижимое имущество, в любом случае должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 164 ГК РФ.
Указаны особенности государственной регистрации договоров аренды здания или сооружения и аренды предприятия. Так, согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. Договор же аренды предприятия независимо от срока аренды в соответствии со ст. 658 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.
Отмечено, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные нормы о государственной регистрации отсутствуют. Однако в Информационном письме от 01.06.2000 №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» Президиум Высшего Арбитражного Суда Рос-
сийской Федерации разъяснил, что нежилые помещения являются объектом недвижимости, которые хотя и отличаются от зданий и сооружений, где они находятся, тем не менее неразрывно с ними связаны, соответственно к ним должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Диссертант отмечает, что государственная регистрация, в каком бы виде она не была представлена (регистрация сделок либо регистрация прав), не способна заменить собой нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.
Автором предлагается отменить требования о государственной регистрации договора аренды и ввести обязательную нотариальную форму сделок по поводу имущественных прав, переход, установление или прекращение которых подлежат государственной регистрации, поскольку при нотариальном удостоверении сделки обеспечивается квалифицированное составление договора, соответствующего требованиям закона. Кроме того, каждой стороне разъясняется смысл и значение сделки, а также правовые последствия, которые наступают после ее совершения, что, несомненно, снижает вероятность возникновения споров между участниками сделки в будущем.
В параграфе 2.2- «Преимущественное право на заключение договора аренды недвижимого имущества» - рассмотрена правовая природа преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
В действующем гражданском законодательстве России норма о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок сформулирована как диспозитивная. Это означает, что стороны договора аренды своим соглашением могут исключить распространение указанного выше правила, закрепленного в ст. 621 ГК РФ, на существующие между ними правоотношения. Другими словами, хотя преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок и относится к категории прав установленных, нужно учитывать обозначенную выше возможность влияния на него соглашения сторон.
Ограничение действия преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок может быть установлено не только договором, но и законом. Так, в силу прямого указания закона правила п. I ст. 621 ГК РФ не применяются к ситуациям заключения участниками оборота договора проката, дого-
вора аренды транспортного средства с экипажем и без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. 627, 632, 642 ГК РФ).
Выделены условия, необходимые для возникновения у арендатора преимущественного права:
- добросовестность арендатора, выражающаяся в своевременной уплате арендных платежей, а также в надлежащем исполнении остальных условий договора, при этом существенность или несущественность нарушения условий договора на решение вопроса о добросовестности арендатора не влияет;
- отсутствие в договоре условия, ограничивающего преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок;
- волеизъявление арендатора на заключение договора;
- установленный факт наличия у арендодателя намерения в даль-
нейшем сдавать помещение в аренду;
- истечение срока договора аренды.
Кроме того, в диссертации рассмотрены последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора. В качестве способа защиты преимущественного права добросовестного арендатора используется характерное для всех преимущественных прав право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенного с другим лицом.
Автор замечает, что хотя в гражданском законодательстве и предусмотрен такой способ защиты нарушенного преимущественного права арендатора, как право требовать перевода прав и обязанностей, законодатель упустил вопрос о сроке защиты нарушенного субъективного права. В этой связи диссертант предлагает внести изменения в ст. 621 ГК РФ, а именно дополнить ее абз. 4 п. 1 следующего содержания: «При заключении договора с нарушением преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей арендатора».
В параграфе 2.3~ «Особенности заключения договора аренды недвижимости, относящейся к публичной собственности» -рассмотрены особенности договора аренды недвижимости, относящейся к публичной собственности, которые заключаются в следующем:
1) объект договора аренды - недвижимое имущество, принадлежащее публичному образованию (публичная собственность);
2) специальный субъект договора (арендодателем выступает публичное образование);
3) особый порядок заключения договора аренды.
Особенности заключения договоров аренды в отношении недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, установлены ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». В силу указанной нормы заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
Проводимые конкурсы и аукционы на право заключения договора аренды государственного или муниципального имущества являются открытыми по составу участников и по форме подачи предложений. Проведение закрытых торгов на право заключения договора аренды в отношении государственного и муниципального имущества не допускается законодательством.
В третьей главе - «Содержание договора аренды недвижимого имущества» - исследуются вопросы взаимных прав и обязанностей сторон. Отмечается, что в целом стороны наделены равными и корреспондирующими друг к другу правами и обязанностями. Сторона, не исполняющая своих обязанностей по договору аренды, может быть принуждена к такому исполнению, а также на нее возлагается риск иных неблагоприятных последствий.
Особое внимание уделено обязанности арендодателя возместить арендатору стоимость произведенных им улучшений арендованного имущества. Статья 623 ГК РФ предусматривает два правовых режима улучшений:
- отделимые улучшения, которые могут быть отделены без вреда для арендованного имущества, производятся за счет арендатора и являются его собственностью;
- неотделимые улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для арендованного имущества, являются собственностью арендодателя, арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных улучшений арендованного имущества.
В свою очередь, автор подразделяет неотделимые улучшения на следующие виды в зависимости от источника финансирования:
• неотделимые улучшения, произведенные за счет средств арендатора;
• неотделимые улучшения, произведенные за счет средств арендодателя;
• неотделимые улучшения, произведенные за счет амортизационных отчислений от арендованного имущества.
Диссертантом в работе отмечено, что неотделимые улучшения нельзя отождествлять с понятием «капитальный ремонт». Решение вопроса о неотделимости улучшений требует специальных познаний, в связи с чем назначение технической экспертизы считаем необходимым. Возмещение арендодателем арендатору стоимости неотделимых улучшений имущества возможно только после прекращения договора, если иное не предусмотрено самим договором. В период действия договора арендатор имеет право требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, только если это прямо предусмотрено договором аренды. Единственным условием возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества является наличие согласия арендодателя на их производство, за исключением производства неотделимых улучшений предприятия, поскольку п. I ст. 662 ГК РФ на арендодателя возложена обязанность по возмещению арендатору предприятия стоимости неотделимых улучшений имущества независимо от наличия согласия арендодателя на такие улучшения.
Четвертая глава- «Прекращение договора аренды» - раскрывает основания для досрочного прекращения договора аренды как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора, а также прекращение договора аренды с субъектами малого предпринимательства в связи с так называемой «малой приватизацией». Рассмотрены отличия между расторжением договора и прекращением договора.
Согласно Словарю русского языка С.И.Ожегова расторгнуть-значит прекратить действие чего-нибудь (договора, соглашения). Расторжение договора есть прекращение его действия.
В работе автор придерживается мнения, высказанного в юридической литературе, в соответствии с которым, говоря о прекращении договора и, следовательно, вытекающих из него обя-
зательств, мы подразумеваем, что расторжение- это частный случай прекращения обязательств. Это подтверждается п. 2 ст. 453 ГК РФ, где говорится, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В параграфе 4.1. - «Досрочное прекращение договора аренды»-автором отмечено, что досрочное прекращение договора аренды может быть только в отношении срочных отношений арендодателя и арендатора, так как порядок отказа от исполнения договора, если он заключен на неопределенный срок, установлен в ст. 610 ГК РФ: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Кроме того, досрочное прекращение договора аренды может быть как по субъективным, так и по объективным причинам. По субъективным причинам досрочное прекращение происходит по воле одной или обеих сторон договора аренды. По объективным причинам досрочное прекращение аренды имеет место вследствие воздействия внешних по отношению к договору обстоятельств, не зависящих от воли сторон,- это совпадение в одном лице арендатора и арендодателя, смерть гражданина, ликвидация юридического лица или невозможность исполнения (например гибель предмета договора). Так как договор аренды предполагает наличие определенной вещи, то ее гибель влечет за собой прекращение правоотношения аренды. Договор аренды прекращается все равно, по какой бы причине ни погибла вещь: случайно или по вине одного из контрагентов, с той лишь разницей, что вина контрагента в гибели вещи обязывает его к возмещению причиненного ущерба. Такое же значение имеет и существенное повреждение вещи, делающее ее неспособной служить той цели, ради которой заключен был договор.
Диссертант делает вывод, что досрочное расторжение договора аренды недвижимости возможно как по общим основаниям, так и по специальным.
По общим основаниям, предусмотренным ст., ст. 450-451 ГК РФ, договор аренды может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной или при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
По специальным основаниям, предусмотренным ст., ст. 619620 ГК РФ, досрочное расторжение договора возможно по требованию как арендодателя, так и арендатора. Нормы, содержащие основания для досрочного расторжения, носят диспозитивный характер, что дает сторонам арендных отношений право расширить данный список оснований расторжения договора, но не сократить его.
Автор подчеркивает, что в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ у участников арендных отношений имеется возможность предусмотреть в договоре аренды и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, которые могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. В этом случае исключается как судебная процедура расторжения договора, так и необходимость предварительного требования об устранении нарушений.
Также автором отмечено, что помимо оснований для досрочного расторжения, предусмотренных нормами ГК РФ, основания для досрочного расторжения предусмотрены и Земельным кодексом РФ.
Делается вывод о необходимости ограничения права арендодателя на предъявление иска о досрочном расторжении договора установлением срока исковой давности. Обосновывается необходимость законодательного закрепления специального срока исковой давности для предъявления требования о досрочном расторжении договора аренды, который не должен быть более одного года, учитывая преимущественно краткосрочный характер арендных отношений.
В параграфе 4.2- «Особенности прекращения договора аренды с субъектами малого предпринимательства» - рассмотрено прекращение договора аренды имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного с субъектами малого предпринимательства, в связи с возмездным отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого предпринимательства (так называемая «малая приватизация»).
Дана оценка преимущественному праву субъекта малого предпринимательства на приобретение арендуемого им имущества по цене, равной его рыночной стоимости.
Диссертантом раскрыта категория «субъект малого предпринимательства», а также процедура реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества.
При возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении следующих условий:
— Арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет на основании договора или договоров аренды этого имущества до дня вступления в силу Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее-Закон об отчуждении).
— Временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
— Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи субъектом малого предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
— Площадь арендуемых помещений не превышает установленных законами субъектов Российской Федерации предельных значений площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.
Диссертантом для сравнения приведены предельные значения площади арендуемого имущества по субъектам Российской Фе-
дерации, а также подмечено, что только в Хабаровском крае и в Тюменской области предельные значения площади устанавливаются в зависимости от видов собственности: государственной и муниципальной. В некоторых субъектах Российской Федерации предельные значения площади имущества отличаются в зависимости от вида деятельности, которую осуществляет субъект малого предпринимательства, например, 500кв.м.- для производственных нужд, а для организаций общественного питания-1000кв.м. (в Ярославской области); 1300кв.м.- для производственной деятельности и 500кв.м,- для иных видов деятельности (в Рязанской области).
Кроме того, автором подмечено, что Закон об отчуждении не содержит положений, запрещающих субъектам малого предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества, при условии, что площадь каждого из выкупаемых субъектом малого предпринимательства объектов недвижимости не должна превышать предельных значений площади арендуемого имущества.
— Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст. 18 ФЗ от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого предпринимательства.
Также диссертант отмечает, что хотя законодательством детально регулируется порядок реализации преимущественного права на возмездное отчуждение и порядок заключения договора купли-продажи арендованного имущества, однако Закон об отчуждении далек от совершенства, поскольку не распространяется на федеральную собственность, на недвижимое имущество, переданное государственным и муниципальным унитарным предприятиям на праве оперативного управления, не имеет прямого действия в отношении помещений, переданных государственным и муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения.
В заключении подведены итоги диссертационного исследования и кратко сформулированы общие выводы.
Основные положения диссертационного исследования опубликованы в следующих работах
Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых журналах и изданиях, указанных в перечне ВАК:
1. Елизаров Д,В, Приобретение земельных участков под многоквартирными жилыми домами в общую долевую собственность// Власть и управление на Востоке России. - 2008. -№3(44).-С. 207-211.
2. Елизаров Д.В. Юридическая судьба неотделимых улучшений в договоре аренды недвижимости // Вестник Федерального арбитражного суда Уральского округа. - 2010. - № 2. - С. 80-86.
Статьи, опубликованные в иных научных изданиях:
1. Елизаров Д.В. Проблемы реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок // Арбитражная практика. - 2010. - № 8. - С. 54-60.
2. Елизаров Д.В. Заключение договора аренды имущества, находящегося в государственной собственности, с субъектами малого предпринимательства // Судебная практика в Западной Сибири. - 2010. -№ 3(3). - С. 300-310.
3. Елизаров Д.В. Спорные вопросы регистрации изменений размера арендной платы в договоре аренды недвижимости // Правовая реальность в фокусе юридической науки и университетского просвещения: материалы международной научно-практической конференции / отв. ред. А.И. Коробеев. - Владивосток: Изд-во Дальневост. ун-та, 2009. - С. 413-415.
На правах рукописи
ЕЛИЗАРОВ Денис Викторович
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Специальность 12.00.03- гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Подписано в печать 15.05.2010 Формат 60x84 1/16. Усл. печ. л. 1,3. Уч.-изд. л. 1,1. Тираж 100 экз. Заказ 95
Издательство Дальневосточного федерального университета 690950, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27
Отпечатано в типографии Издательско-полиграфического комплекса ДВГУ 690950, г. Владивосток, ул. Алеутская, 56
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Елизаров, Денис Викторович, кандидата юридических наук
Введение.
Глава 1. Аренда недвижимого имущества как вид договора аренды.
1.1. Понятие и элементы договора аренды недвижимого имущества.
1.2. Виды объектов договора аренды недвижимого имущества.
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Гражданско-правовые проблемы аренды недвижимого имущества"
Актуальность темы диссертационного исследования. Изменение экономической основы нашего общества, развитие в нем рыночных отношений привели в движение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот недвижимого имущества как предмета гражданско-правовых обязательств. Закрепление в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее -ГК РФ) общих положений о договоре аренды, а также специальных норм об аренде зданий (сооружений) и предприятий, во-первых, оставляют неурегулированными арендные отношения, предметом которых выступают помещения (жилые и нежилые), объекты незавершенного строительства, конструктивные элементы зданий и сооружений; во-вторых, содержание самого ГК РФ нуждается в обновлении, поскольку разрабатывался он в период формирующегося рыночного хозяйства, сохранявшего некоторые черты прежнего экономического строя.
При этом договор аренды недвижимого имущества является распространенной сделкой в сфере оборота недвижимости. Данный договор способен удовлетворить потребности практически всех участников гражданского оборота. Заключая договор аренды недвижимости, своей цели достигают как арендодатель, так и арендатор. Арендатор, как правило, субъект предпринимательства, не имея возможности приобрести недвижимое имущество в собственность, реализует свою потребность путем заключения договора аренды. Арендодатель, распоряжаясь недвижимым имуществом, принадлежащим ему на праве собственности, перестает нести расходы на его содержание и при этом получает определенную прибыль. Сдача же в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, позволяет собственнику получать доходы в виде арендных платежей, являющихся одним из основных источников пополнения бюджетов различных уровней, что, в свою очередь, помогает преодолевать значительные экономические трудности в ряде регионов Российской Федерации.
Однако существующее состояние гражданского законодательства, регулирующего арендные отношения по поводу недвижимого имущества, не в полной мере отвечает потребностям современного российского общества.
Основные нормы об аренде содержатся в ГК РФ. Глава 34 ГК РФ, посвященная договору аренды, помимо общих положений об аренде регулирует отдельные его виды, а аренде земельных участков посвящены нормы Земельного кодекса Российской Федерации.
К сожалению, в действующем ГК РФ правила об аренде помещений, объектов незавершенного строительства, конструктивных элементов зданий и сооружений не получили отражения, и на практике арбитражные суды вынуждены руководствоваться разъяснениями и рекомендациями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, признающего данные объекты недвижимости отличными от зданий и сооружений, но неразрывно с ними связанными, согласно которым к таким договорам применяются нормы об аренде зданий и сооружений, в том числе и о государственной регистрации.
Принятые Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации постановления, информационные письма и обзоры практики рассмотрения споров, связанных с договорами аренды, не устранили всех пробелов в законодательстве, а лишь позволили сделать практику единообразной. Однако проблемы применения норм об аренде недвижимости могут быть разрешены только на законодательном уровне.
В связи с этим полагаем, что избранная тема является в настоящее время достаточно актуальной и значимой как с теоретической, так и практической стороны.
Степень научной разработанности темы диссертационного исследования. В российской науке гражданского права проблема договора аренды, в том числе и аренды недвижимого имущества, обсуждалась с начала XIX века. Свое отношение к ней высказывали многие известные ученые, в числе которых: М.М. Агарков, В.К. Андреев, М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, В.В. Витрянский, М.В. Гордон, В.П. Грибанов, О.С. Иоффе, Л.А. Кассо,
A.Д. Кейлин, О.М. Козырь, O.A. Красавчиков, П.В. Крашенинников, Д.И. Мейер, И.Б. Новицкий, С.В. Пахман, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, В.А. Рясенцев, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой,
B.А. Умов, Г.С. Шапкина, Г.Ф. Шершеневич и другие.
В процессе написания диссертационной работы проанализированы труды ведущих российских ученых, в том числе: Т.Е. Абовой,
C.С. Алексеева, В.А. Белова, Е.С. Болтановой, С.П. Гришаева, Е.А. Дорожинской, А.Е. Ерш, В.В. Залесского, И. Исрафилова, А.Ю. Кабалкина, JI.B. Кузнецовой, М.И. Кулагина, A.JI. Маковского, С.Е. Никольского, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова и других.
При этом специальные исследования, касающиеся аренды недвижимости, не в достаточной степени раскрывают содержание данного вопроса в целом. Значительное число работ посвящено отдельным видам аренды. Публикации последнего времени в основном носят разъяснительный характер, а не характер цивилистических исследований.
Между тем сегодня значение договора аренды недвижимого имущества, как уже отмечалось, велико.
Цели и основные задачи исследования. Целью настоящего диссертационного исследования является комплексный анализ и изучение проблем договора аренды недвижимости, а также существующих законодательных положений, регулирующих арендные отношения, предметом которых выступает недвижимое имущество. Исследование посвящено также анализу судебной практики арбитражных судов в данной области и разработке предложений по совершенствованию действующего законодательства в области договора аренды недвижимости, с учетом исторических тенденций развития правового регулирования в этой сфере и различий в ряде зарубежных стран.
В соответствии с поставленной целью определяются следующие основные задачи исследования:
• рассмотреть развитие законодательства об аренде недвижимости в историческом аспекте;
• проанализировать сложившиеся научные представления о понятии «недвижимое имущество», а также целесообразность закрепления в ГК РФ исчерпывающего перечня объектов недвижимого имущества;
• выявить и изучить возникающие проблемы при заключении, регистрации и расторжении договора аренды недвижимого имущества и определить пути совершенствования законодательства на основе анализа судебной практики;
• рассмотреть порядок заключения договора аренды недвижимого имущества, относящегося к публичной собственности, а также особенности прекращения договора аренды с субъектами малого предпринимательства в связи с возмездным отчуждением имущества;
• охарактеризовать комплекс прав и обязанностей сторон в договоре аренды недвижимого имущества.
Предмет исследования. Нормы гражданского и земельного законодательства в их историческом развитии, регулирующие арендные отношения в Российской Федерации, а также анализ существующей судебной практики применения указанных норм.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при заключении договоров аренды недвижимого имущества, права и обязанности сторон, а также прекращение договора аренды недвижимого имущества.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили работы отечественных ученых-правоведов, содержащие исследования вопросов гражданско-правового регулирования арендных отношений, в том числе отношений, предметом которых выступает недвижимое имущество.
Методологической основой исследования выступает совокупность общенаучных и частнонаучных методов исследования, включая диалектический, исторический; метод системного анализа, а также такие методы научного исследования, как сравнительно-правовой, функциональноструктурный, формально-логический, технико-юридический и другие способы научного познания.
Нормативно-правовую базу исследования составляют: Конституция РФ, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, федеральные законы и другие нормативные правовые акты, в том числе законодательство Хабаровского и Приморского краев. Отдельные вопросы правового регулирования арендных отношений анализируются на основе законодательства зарубежных стран. Кроме того, в процессе исследования были использованы законодательства СССР и РСФСР, а также дореволюционное законодательство по данному вопросу.
Эмпирическую базу диссертационного исследования составили материалы судебной практики арбитражных судов Российской Федерации по делам, связанным с арендой недвижимого имущества.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в работе предпринято комплексное исследование договора аренды недвижимого имущества как особого вида договора аренды. Изучение ряда важных теоретических проблем, возникающих в процессе реализации договора аренды отдельных видов недвижимого имущества, с учетом последних тенденций развития законодательства, судебной практики и современных потребностей гражданского оборота в этой сфере, позволило выявить особенности таких объектов договора аренды, как нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, крыши и несущие стены, участки недр. Анализ проблем, связанных с государственной регистрацией договора аренды, позволил сделать вывод о необходимости отмены государственной регистрации договора и о введении обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью.
Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положения, выносимые на защиту:
1. В настоящее время можно считать сложившейся тенденцию расширения круга объектов договора аренды недвижимого имущества, происходящую как за счет включения в их число имущественных комплексов (предприятий), так и при дроблении объекта недвижимого имущества на самостоятельные объекты, являющиеся конструктивными элементами зданий и сооружений.
Конструктивные элементы зданий и сооружений могут выступать в гражданском обороте как самостоятельные объекты, в отношении которых могут заключаться договоры аренды. Поскольку в отношении них невозможно временное владение отдельно от самого здания, то в данном случае речь может идти только о временном пользовании, что не может служить основанием не относить такие договоры к договорам аренды. Поэтому целесообразным было бы применять к таким договорам положения законодательства о договоре аренды не по аналогии, как это происходит сейчас, а относить данные договоры к договорам аренды недвижимого имущества.
2. Представленный в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ перечень объектов недвижимого имущества в настоящее время является излишним, так как, во-первых, он не может охватить все объекты, которые следовало бы относить к недвижимости, а во-вторых, он уже выполнил информационную функцию, которая была необходима на период восстановления понятия недвижимости в российском законодательстве.
При определении понятия недвижимости следует ограничиться указанием на единственный объект недвижимого имущества — земельный участок, а для других объектов основным критерием должно быть указание прочности связи с землей, вследствие чего перемещение таких объектов без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Предлагается дополнить главу 34 ГК РФ параграфом 1.1. «Общие положения об аренде недвижимости», содержащим общие нормы об аренде недвижимости, в том числе включить следующее понятие договора аренды недвижимости: «Договором аренды недвижимого имущества признается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона — собственник или упра-вомоченное им лицо (арендодатель) - обязуется предоставить другой стороне арендатору) за плату во временное владение и пользование земельный участок либо объект, который настолько прочно связан с землей, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно».
Структура параграфа 1.1. «Общие положения об аренде недвижимости» должна быть в определенной мере аналогичной параграфу 7 главы 30 ГК РФ, посвященному договору продажи недвижимости.
С введением указанного параграфа соответственно отпадает необходимость в выделении параграфа, посвященного аренде зданий и сооружений, поскольку договор аренды зданий и сооружений будет регулироваться общими нормами о договоре аренды недвижимости.
3. Участок недр не может быть индивидуализирован и не может рассматриваться как объект недвижимого имущества в отрыве от земельного участка. Недра можно считать неотъемлемой составной частью земельного участка, но никак не самостоятельным объектом недвижимого имущества, который кроме всего прочего не может выступать в гражданском обороте.
Поэтому логичным было бы не называть недра в числе объектов недвижимости, а рассматривать их как часть земельного участка, в границах которого они расположены. В этом случае осуществление пользования недрами будет невозможным без обладания вещным правом или правом аренды на данный земельный участок.
4. В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежит ограничение права собственности. Однако в соответствии с действующим законодательством государственной регистрации подлежит лишь договор аренды недвижимости, который нельзя рассматривать как ограничение права собственности, ограничением в данном случае можно считать лишь зарегистрированное право аренды.
В этой связи полагаем, что государственной регистрации должен подлежать не договор аренды как сделка, а само право аренды на недвижимое имущество как ограничение права собственности.
5. Предусмотрев в гражданском законодательстве такой способ защиты нарушенного преимущественного права арендатора, как перевод прав и обязанностей арендатора законодатель упустил вопрос о сроке защиты нарушенного субъективного права, по истечении которого, лицо, чье преимущественное право нарушено, утрачивает возможность его судебной защиты.
В этой связи предлагается внести изменения в ст. 621 ГК РФ, а именно дополнить абз. 4 п.1 следующим образом: «При заключении договора с нарушением преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей арендатора».
6. В случае, когда арендатор произвел капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения арендуемого имущества в то время, когда оно принадлежало одному собственнику, а договор аренды прекратился после перехода права собственности на данное имущество, то стоимость неотделимых улучшений должна быть возмещена следующим образом. При возмездном отчуждении стоимость неотделимых улучшений должна быть возмещена прежним собственником (поскольку при возмездном отчуждении неотделимые улучшения увеличивают стоимость объекта недвижимого имущества); при безвозмездном отчуждении эта стоимость должна возмещаться новым собственником (поскольку фактически он обогатился за счет таких улучшений).
7. Предлагается установить срок исковой давности для предъявления арендодателем требования о досрочном расторжении договора аренды, который начинает течь с момента направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Однако считаем, что трехлетний срок исковой давности для предъявления иска о досрочном расторжении договора аренды велик, поэтому необходимо законодательно установить специальный срок исковой давности для предъявления требования о досрочном расторжении договора аренды, который не должен быть более одного года, учитывая преимущественно краткосрочный характер арендных отношений.
Практическая значимость содержащихся в диссертации выводов и рекомендаций состоит в том, что они направлены на дальнейшее совершенствование действующего гражданского законодательства. Материалы диссертации могут быть использованы в процессе преподавания в вузах курса гражданского права, в научно-исследовательской работе, в практической деятельности арбитражных судов, в предпринимательской деятельности субъектов имущественного оборота.
Апробация результатов исследования. Сформулированные в представленной диссертационной работе выводы, предложения и рекомендации обсуждены и одобрены на заседании кафедры гражданского права Юридической школы Дальневосточного федерального университета.
Отдельные положения исследования были использованы при участии в IV и V научных чтениях, посвященных памяти профессора Н.И. Овчинникова (Овчинниковские чтения) в 2009, 2010 гг., проводимых Юридическим институтом Дальневосточного государственного университета. Результаты диссертационного исследования были использованы при проведении занятий по дисциплине гражданское право.
Структура работы. Объем и структура диссертационного исследования определяются его целями и задачами и включают введение, четыре главы, состоящих из восьми параграфов, заключение и список использованных нормативных правовых актов и литературы.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Елизаров, Денис Викторович, Владивосток
Заключение
Настоящее диссертационное исследование, проведенное путем анализа исторического развития законодательства, а также позиций современной науки гражданского права и действующего законодательства, посвящено особенностям правового регулирования договора аренды недвижимого имущества.
Исторический анализ развития законодательства договора аренды (имущественного найма) позволил сделать вывод, что на разных этапах развития отечественного права институт аренды традиционно регулировался законодательством. Первое упоминание о найме мы находим в Соборном уложении 1649 года, которое, не раскрывая самого понятия «наем», содержало отдельные положения о временном пользовании (с натуральной системой оплаты долей урожая — «исполу» и пр.) отдельными участками земли, садов, покосов и угодий, а также отдельные положения о последствиях ухудшения наемного имущества.
Нормы о более детальном правовом регулировании аренды содержались в Своде законов Российской империи 1832 г. (ст. 1691 называла существенные условия найма: предмет найма или содержание, срок пользования и вознаграждение за это пользование).
При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора.
Анализ действующего законодательства в области арендных отношений не предоставляет возможности дать однозначное определение понятию договора аренды недвижимого имущества. Глава 34 ГК РФ, посвященная договору аренды, помимо общих положений об аренде, регулирует отдельные его виды, а аренде земельных участков посвящены нормы ЗК РФ.
К сожалению, в действующем ГК РФ правила об аренде помещений, объектов незавершенного строительства, конструктивных элементов зданий и сооружений не получили отражения, и на практике арбитражные суды вынуждены руководствоваться разъяснениями и рекомендациями ВАС РФ, признающего данные объекты недвижимости отличными от зданий и сооружений, но неразрывно с ними связанными, согласно которым к таким договорам применяются нормы об аренде зданий и сооружений, в том числе и о государственной регистрации.
Аренда недвижимого имущества не указана в качестве вида договора аренды, в отличие от гл. 30 ГК РФ, регулирующей близкий по правовой природе с арендой договор купли-продажи, которая в качестве отдельного вида указывает договор продажи недвижимости. В случае с арендой законодатель не стал объединять различные виды договоров аренды недвижимого имущества в один общий вид, как это сделал с куплей-продажей.
Между тем, поскольку отсутствует единое понятие недвижимости и единый классификационный критерий, в соответствии с которым тот или иной объект может быть отнесен к недвижимому имуществу, считаем необходимым законодательно в ст. 130 ГК РФ указать перечень объектов, которые относятся к недвижимому имуществу, не включая в него воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также исключить положение о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, кроме перечисленного в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ. Кроме того, предлагается исключить из ст. 132 ГК РФ признание предприятия в целом недвижимой вещью, а в качестве нового особого объекта недвижимого имущества включить технологический имущественный комплекс недвижимости.
Уместно обратить внимание на недостатки государственной регистрации договора аренды. Основной разновидностью государственной регистрации должна стать государственная регистрация прав. Иные разновидности государственной регистрации (регистрация объектов и регистрация сделок) должны быть отменены.
Кроме того, государственная регистрация ни в том виде, в котором существует сейчас, ни в форме, в которой ей следовало бы быть (регистрация не сделок, а прав), не способна заменить собой нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Прежде всего, нотариальное удостоверение охватывает ту стадию возникновения правоотношений, которая не затрагивается государственной регистрацией; нотариальное удостоверение представляет собой комплексную процедуру, в которой проставление удостоверительной надписи и печати нотариуса является лишь завершающим этапом.
Особое внимание уделено преимущественному праву арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а также преимущественному праву арендатора— субъекта малого предпринимательства - на приобретение арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности при его возмездном отчуждении.
Считаем необходимым распространить преимущественное право арендатора - субъекта малого предпринимательства - на приобретение арендуемого имущества на федеральную собственность, на недвижимое имущество, переданное государственным и муниципальным унитарным предприятиям на праве оперативного управления и на праве хозяйственного ведения.
Рассмотрен порядок заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности. Особенности такого договора аренды состоят в следующем: объект договора аренды - недвижимое имущество, принадлежащее публичному образованию (публичная собственность); специальный субъект договора (арендодателем выступает публичное образование); особый порядок заключения договора аренды.
В диссертационной работе проведен анализ правовых актов зарубежных государств в области регулирования арендных отношений, что значительно повышает информативность работы и дает наглядное представление о зарубежном опыте законодательного закрепления договора аренды недвижимого имущества. Применение сравнительно-правового метода исследования позволило определить возможности учета положительного зарубежного опыта для совершенствования правовой базы РФ.
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Гражданско-правовые проблемы аренды недвижимого имущества»
1. Нормативно-правовые акты
2. Конституция Российской Федерации от 12.12.2003 (в ред.3012.2008 № 6-ФКЗ, № 7-ФКЗ) // СПС КонсультантПлюс.
3. Конвенция Организации Объединенных Наций о договорах международной купли-продажи товаров // Вестник ВАС РФ. 1994. № 1.
4. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 г. № 95-ФЗ (в ред. 27.07.2010 № 228-ФЗ) // СПС Консультант Плюс.
5. ГК РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. 08.05.2010 № 83-Ф3) // СПС КонсультантПлюс.
6. ГК РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. 08.05.2010 № 83-Ф3) // СПС КонсультантПлюс.
7. ГК РФ (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ (в ред. 30.06.2008 № 105-ФЗ) // СПС КонсультантПлюс.
8. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в ред. 04.05.2010 № 70-ФЗ) // СПС КонсультантПлюс.
9. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ (в ред.2712.2009 № 343-ф3) // СПС КонсультантПлюс.
10. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-Ф3 (в ред. от 27.12.2009 № 365-ФЗ) // СПС КонсультантПлюс.
11. О внесении изменений в статьи 17.1 и 53 Федерального закона «О защите конкуренции»: Федеральный закон от 17.07.2009 № 173-ФЭ // СПС КонсультантПлюс.
12. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (в ред. 27.12.2009 № 343-ФЗ) // СПС Консультант-Плюс.
13. О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ: Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ (в ред. 27.12.2009 № 365-ф3) // СПС КонсультантПлюс.
14. О защите конкуренции: Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-Ф3 (в ред. 08.05.2010 № 83-Ф3) // СПС КонсультантПлюс.
15. Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ: Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-Ф3 (в ред. 08.05.2010 № 83-Ф3)// СПС КонсультантПлюс.
16. О связи: Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ (в ред. 05.04.2010 № 41-ФЗ) // СПС КонсультантПлюс.
17. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в ред. 07.04.2010 № 60-ФЗ) // СПС КонсультантПлюс.
18. О недрах: Закон РФ от 21.02.1992 №> 2395-1 (в ред. 27.12.2009 № 374-Ф3) // СПС КонсультантПлюс.
19. О предельных значениях выручки от реализации товаров (работ, услуг) для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства: постановление Правительства РФ от 22.07.2008 № 556 // СПС КонсультантПлюс.
20. Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи: постановление Правительства РФ от 11.02.2005 № 68 // СПС КонсультантПлюс.
21. Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества: постановление Правительства РФ от 21.08.2010 № 645 // СПС КонсультантПлюс.
22. О направлении обновленных разъяснений по вопросам применения статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции»: письмо Федеральной антимонопольной службы РФ от 26.02.2009 № ИА/4770 // СПС КонсультантПлюс.
23. Об основах управления и распоряжения государственной собственностью Хабаровского края: Закон Хабаровского края от 25.06.2003 № 124 (в ред. 13.03.2010 Закона Хабаровского края № 310) // ИПО Гарант.
24. Об управлении собственностью Приморского края: Закон Приморского края от 09.08.2000 № 99-КЗ // ИПО Гарант.
25. Устав городского округа «Город Хабаровск» (принят решением Хабаровской городской Думы от 13.07.2004 № 509) // СПС КонсультантПлюс.
26. О порядке управления, владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа «Город Хабаровск»: положение, утв. решением Хабаровской городской Думы от 22.03.2005 № 5 // СПС КонсультантПлюс.
27. О порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются земельные участки: положение, утв. Решением Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 № 415 // СПС КонсультантПлюс.
28. О порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока: положение от 10.05.2006 № 26-МПА // ИПО Гарант.
29. О способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока: положение от 30.07.2009 № 168-МПА // ИПО Гарант.
30. Постановления и разъяснения высших органов судебной власти. Судебная практика325
31. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 // Вестник ВАС РФ. 1998. - № 10.
32. В случаях, когда не указан источник, использовалась справочная правовая система «Консультант
33. О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания: постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 // Вестник ВАС РФ. 2009. - № 9.
34. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. — № 3.
35. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 // Вестник ВАС РФ. 2001. - № 4.
36. Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 // Вестник ВАС РФ. 2000. - № 3.
37. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 // Вестник ВАС РФ. 2000. - № 7.
38. Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 // Вестник ВАС РФ. 1997. -№ 7.
39. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2007 № 3056/07.
40. Постановление Президиума ВАС РФ от 06.03.2002 № 8223/01.
41. Определение Президиума ВАС РФ от 07.08.2009 № ВАС-9974/09 по делу № А73-3713/2008-4.
42. Определение Президиума ВАС РФ от 26.10.2009 по делу № А12-8451/08-С14.
43. Определение Президиума ВАС РФ от 24.11.2009 № ВАС-14788/09 по делу № А57-7779/2008-132.
44. Определение Президиума ВАС РФ от 22.12.2009 № 16748/09 по делу № А12-5231/2008.
45. Определение Президиума ВАС РФ от 22.07.2008 № 8571/08 по делу №А55-12282/2007.
46. Определение Президиума ВАС РФ от 16.04.2009 № ВАС-4031/09 по делу № А79-4850/2008.
47. Определение Президиума ВАС РФ от 08.06.2009 № 7103/09 по делу № А03-7687/2008-11.. .3.18. Определение Президиума ВАС РФ от 08.02.2010 №ВАС-589/10.
48. Постановление ФАС МО от 06.04.2006 № КГ-А40/2631-06.
49. Постановление ФАС ПО от 04.12.2007 по делу № А65-1960/2007-СГЗ-12.
50. Постановление ФАС ПО от 20.07.2009 № А72-8694/2008.
51. Постановление ФАС ЦО от 27.01.2009 по делу №А 14-2630-2008/85/17.
52. Постановление ФАС У О от 29.10.2008 по делу № А60-35763/2006.
53. Постановление ФАС УО от 22.08.2006 по делу № А76-1839/2006.
54. Постановление ФАС УО от 20.11.2006 по делу № А07-12115/2006.
55. Постановление ФАС УО от 17.12.2007 по делу № А47-1056/2007.
56. Постановление ФАС УО от 16.03.2010 по делу № А47-4639.
57. Постановление ФАС УО от 15.10.2007 по делу № А76-102/2007.
58. Постановление ФАС УО от 14.11.2007 по делу № А50-20598/2006.
59. Постановление ФАС УО от 07.07.2005 по делу № Ф09-2028/05-С4.
60. Постановление ФАС СКО от 28.06.2004 по делу № А32-21142/ 2003-15/494.
61. Постановление ФАС СЗО от 30.04.2008 по делу № А56-5285/2007.
62. Постановление ФАС СЗО от 26.06.2009 по делу № А56-39562/2008.
63. Постановление ФАС СЗО от 24.11.2006 по делу № А05-9195/2005-2.
64. Постановление ФАС СЗО от 22.11.2007 по делу № А42-1140/2007.
65. Постановление ФАС СЗО от 19.09.2006 по делу № А52-887/2006/2.
66. Постановление ФАС СЗО от 18.07.2006 по делу № А21-9028/04.
67. Постановление ФАС СЗО от 12.04.2006 по делу № А05-18272/2005-30.
68. Постановление ФАС СЗО от 05.12.2007 по делу № А56-4038/2007.
69. Постановление ФАС СЗО от 03.11.2009 по делу № А21-5984/2008.
70. Постановление ФАС СЗО от 03.08.2007 по делу № А13-2210/2006-04.
71. Постановление ФАС ПО от 25.02.2010 по делу № А65-18537/2009.
72. Постановление ФАС ПО от 24.02.2009 по делу № А12-11190/2008.
73. Постановление ФАС ПО от 18.03.2004 по делу № А65-5876/2003-СГ2-6.
74. Постановление ФАС ПО от 08.09.2009 по делу № А55-18258/2008.
75. Постановление ФАС МО от 30.10.2007 по делу № КГ-А40/11140-07.
76. Постановление ФАС МО от 29.06.2007 по делу № А40-67940/ 06-82-442.
77. Постановление ФАС МО от 22.09.2006 по делу № А40-83715/ 05-77-691.
78. Постановление ФАС МО от 20.10.2009 по делу № А40-96543/ 08-54-780.
79. Постановление ФАС МО от 17.02.2006 по делу № А40-26471/ 05-12-198.
80. Постановление ФАС МО от 10.08.2006 по делу № А41-К1-10979/05.
81. Постановление ФАС МО от 03.04.2006 по делу № А40-40344/2005.
82. Постановление ФАС МО от 03.02.2010 по делу № А41-11168/09.
83. Постановление ФАС МО от 02.04.2008 по делу № А41-К1-7227/07.
84. Постановление ФАС ЗСО от 10.11.2009 по делу № А46-8746/2009.
85. Постановление ФАС ЗСО от 27.07.2004 по делу № Ф04-5208/2004.
86. Постановление ФАС ЗСО от 26.02.2004 по делу № А03-7019/03-9.
87. Постановление ФАС ЗСО от 24.05.2007 по делу № А27-16038/2006-1.
88. Постановление ФАС ЗСО от 24.03.2009 по делу № А75-3320/2008.
89. Постановление ФАС ЗСО от 12.04.2007 по делу № А75-5875/2006.
90. Постановление ФАС ЗСО от 12.04.2005 по делу № А27-10204/2002-1.
91. Постановление ФАС ЗСО от 01.02.2010 по делу № А45-8777/2009.
92. Постановление ФАС ЗСО от 18.07.2005 по делу № Ф04-4504/2005 (13057; -27;-24).
93. Постановление ФАС ДВО от 30.11.2009 по делу № А73-2465/2009.
94. Постановление ФАС ДВО от 29.06.2009 по делу № А73-3713/2008.
95. Постановление ФАС ДВО от 21.10.2009 по делу № А73-4534/2009.
96. Постановление ФАС ДВО от 19.03.2010 по делу № А51-18929/2009.
97. Постановление ФАС ДВО от 18.09.2007 по делу № А04-1588/ 06-4/65.
98. Постановление ФАС ДВО от 13.07.2009 по делу № А73-14125/2008.
99. Постановление ФАС ДВО от 11.03.2009 по делу № А24-1763/2008.
100. Постановление ФАС ДВО от 11.02.2010 по делу № А51-2198/2009.
101. Постановление ФАС ДВО от 08.07.2009 по делу № А73-9976/2008.
102. Постановление ФАС ДВО от 08.05.2009 по делу № А24-5620/2006.
103. Постановление ФАС ДВО от 21.02.2006 по делу № Ф03-А51/05.1/5054.
104. Постановление ФАС ДВО от 20.02.2007 по делу № Ф03-А51/06.1/5509.
105. Постановление ФАС ДВО от 21.01.2008 по делу № Ф03-А51/07.1/5755.
106. Постановление ФАС ДВО от 21.03.2008 по делу № Ф03-А59/08.1/618.
107. Постановление ФАС ВСО от 28.09.2004 по делу № А58-3420/ 03-Ф02-3377/04-С2.
108. Постановление ФАС ВСО от 23.10.2009 по делу № А74-1158/2009.
109. Постановление ФАС ВСО от 09.03.2010 по делу № АЗЗ-15230/2009.
110. Постановление ФАС ВВО от 04.03.2010 по делу № А82-3557/2009.
111. Постановление ФАС ВВО от 23.01.2009 по делу № А43-5765/ 2008-19-170.
112. Постановление ФАС ВВО от 17.01.2007 по делу № А43-4405/ 2006-17-104.
113. Постановление ФАС ВВО от 14.10.2009 по делу № А79-1590/2009.
114. Постановление ФАС ВВО от 14.08.2008 по делу № А43-27308/2007.
115. Постановление ФАС ВВО от 12.04.2010 по делу № А79-6935/2009.
116. Постановление ФАС ВВО от 10.09.2009 по делу № А82-14845/ 2008-56.
117. Постановление ФАС ВВО от 04.05.2000 № А43-2562/99-19-12.
118. Постановление ФАС ВВО от 03.06.2009 по делу № А79-3416/2008.
119. Постановление ФАС ВВО от 01.06.2007 по делу № А43-8642/ 2006-41-219.
120. Постановление ФАС ВВО от 01.04.2009 по делу № А39-2686/ 2008-100/21.
121. Постановление ФАС ВВО от 19.09.2005 № А79-10415/2004-СК29766.
122. Постановление ФАС ВВО от 11.01.2010 по делу № А79-156/2009.
123. Постановление ФАС ВВО от 06.09.2004 по делу № А29-508/2004-2э.
124. О судебной практике по гражданским колхозным делам: постановление Пленума Верховного суда СССР от 26.04.1960 // Бюллетень Верховного суда СССР. 1960. № 3.4. Интернет-ресурсы
125. ГК Украины // http://www.meget.kiev.ua/kodeks/ grazdanskiy-kodeks/ glava-58/print/
126. Димитриев М.А. Недвижимые вещи в российском гражданском праве // http://www.yurclub.ru/docs/civil/article265.html
127. Свод законов Российской империи //http://mirror2.garant.ru/web-сНеп1/пау1§айоп.с18р?РНР8Е88ГО=7с1211 е071Ь73а62Ъ£8Ь7Ь362аа32еес1&питЬег =:0&page=61.
128. Чиларж К. Учебник институций римского права. М.: Печатня А.И. Снегиревой, 1906 //Ъttp:nшrror2.garant.ru/webclient/navigation.dsp?PHPSESSШ =еЬЮ 1 се95е23<1с107®4 Ш26с7Ь51 ec4&number=0&page=23
