АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Имущественные комплексы в жилищной сфере»
На правах рукописи
Миронов Илья Борисович
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ КОМПЛЕКСЫ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ
Специальность 12.00.03 - Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Москва 2009
003472764
003472764
Диссертация выполнена в Федеральном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации» на кафедре правового обеспечения рыночной экономики.
Научный руководитель:
Официальные оппоненты:
Ведущая организация:
Крашенинников Павел Владимирович доктор юридических наук, Заслуженный юрист РФ Гонгало Бронислав Мичиславович доктор юридических наук, профессор Редькин Игорь Владимирович кандидат юридических наук Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Саратовская государственная академия права»
Защита состоится 03 июля 2009 года в 11.00 на заседании диссертационного совета Д 502.006.15 в Федеральном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации» по адресу: 119606, Москва, пр-т Вернадского, д. 84,1-й учебный корпус, ауд. 2283
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке РАГС по адресу: 119606, Москва, проспект Вернадского, 84.
Автореферат разослан 1 июня 2009 года.
Ученый секретарь диссертационного совета
В.В.Зайцев
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Имущественный комплекс как объект права используется в гражданском праве для обозначения не только такого особого объекта прав как, предприятие, но и для обозначения иных имущественных совокупностей. В частности, отдельные положения ГК РФ используют указанный термин «предприятие» в контексте с иными имущественными комплексами, вид и состав которых применительно к регламентируемым ситуациям не раскрывается. Так, при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Объектами доверительного управления могут быть предприятия и иные имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.
Понятие «имущественный комплекс» непосредственно используется и в определениях иных объектов гражданского оборота, в частности для описания инвестиционного фонда, который характеризуется как находящийся в собственности акционерного общества либо в общей долевой собственности физических или юридических лиц имущественный комплекс, пользование и распоряжение которым осуществляются управляющей компанией исключительно в интересах акционеров или учредителей доверительного управления.
Если же предприятие в целом подчинено правовому режиму недвижимости, то есть предприятие как единое целое считается недвижимостью, то в отношении иных имущественных комплексов,
содержащих в своем составе также недвижимое имущество разного вида, такой критерий не используется.
В отличие от предприятия, состав которого законодательством регламентирован, состав комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме четко не определен.
Комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме прямо используется в законодательстве как основная цель для создания товарищества собственников жилья. Вместе с тем применительно к иным формам управления в многоквартирном доме законодателем выбран другой подход. К примеру, жилищные кооперативы в соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ управляют только жилыми и нежилыми помещениями, хотя совершенно очевидно, что в многоквартирном доме, где создан кооператив, по мере выплаты членами кооператива паевого взноса будет возникать аналогичный имущественный комплекс, представляющий собой имущество общего пользования. При этом возникает неопределенность в отношении управления имуществом многоквартирного дома, находящимся за пределами указанных жилых и нежилых помещений, до выплаты хотя бы одним членом кооператива паевого взноса.
В данном случае правовое регулирование общей долевой собственности в жилищной сфере осуществляется одновременно ГК РФ и ЖК РФ. При этом отдельные основополагающие положения, регулирующие отношения по управлению общей собственностью, отраженные в ГК РФ и ЖК РФ, имеют существенные различия. В некоторых случаях положения ЖК РФ прямо не согласуются или противоречат ГК РФ. При этом предусмотренные ЖК РФ объединения граждан «ориентированы» на осуществление деятельности в многоквартирных домах.
Отношения в жилищной сфере всегда имели особую социальную значимость. Учитывая непродолжительный период действия ЖК РФ,
исследование проблем управления находящимися в общей долевой собственности имущественными комплексами, определение путей развития жилищного законодательства в вопросах управления не только многоквартирными домами, но и малоэтажными жилыми домами на застроенной ими территории (далее - малоэтажной застройке территории) заслуживают самого серьезного внимания. Необходимость развития жилищного законодательства в этом направлении подтверждается относительно недавно принятым постановлением Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда 1раждан», которым признано не соответствующим Конституции РФ ограничение права граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке.
Определение правового режима общего имущества собственников земельных участков с расположенными на них жилыми домами имеет значение не только для территорий садоводческих и дачных некоммерческих объединений. Данный вопрос приобретает особую актуальность в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», прежде всего для собственников земельных участков, расположенных в пределах территории, границы которой являлись границами земельного участка, ранее предоставленного (приобретенного) под его комплексное освоение в целях малоэтажного жилищного строительства.
Кроме того, действующее жилищное, земельное и градостроительное законодательство не учитывает в целом особенности отношений, возникающих при реализации возможного осуществления объединениями граждан комплексного малоэтажного жилищного строительства, не
регламентирует такие отношения, в том числе возникающие по поводу общего имущества при малоэтажной застройке территории, не устанавливает формы таких объединений и особенности осуществления ими деятельности. В этой связи особую актуальность имеет вопрос законодательной регламентации отношений по управлению имущественным комплексом при малоэтажной застройке территории, в основе которых должно быть положено исследование проблем законодательного регулирования положений об общем имуществе в многоквартирных домах.
Изложенное свидетельствует об актуальности исследования названных проблем как в отношении определения объекта управления -имущественного комплекса, так и проблем законодательного регулирования отношений по управлению имущественными комплексами в жилищной сфере.
Степень научной разработанности темы. Правовые проблемы общей долевой собственности имеют давнюю историю, но на современном этапе применительно к отношениям по управлению общим имуществом как единым объектом управления в жилищной сфере исследованы недостаточно подробно, в особенности применительно к поиску новых путей развития законодательства по управлению общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме, а также общим имуществом при малоэтажной застройке территории.
Теоретической основой исследования послужили труды таких ученых цивилистов, как Т.Е.Абовой, М.М.Агаркова, С.С.Алексеева, В.А.Белова, М.И.Брагинского, С.Н.Братуся, В.В.Витрянского, Д.М.Генкина, Б.М.Гонгапо, В.А.Дозорцева, В.М.Жуйкова, О.С.Иоффе, Ю.Х.Калмыкова, О.А.Красавчикова, П.В.Крашенинникова, М.И.Кулагина, В.Н.Литовкина, Л.АЛунца, А.Л.Маковского, Д.И.Мейера, В.П.Мозолина, С.А.Муромцева, Т.Н.Нешатаевой, И.Б.Новицкого, Л.А.Новоселовой, С.В.Пахмана,
К.П.Победоносцева, ИЛ.Покровского, Б.М.Сейнароева, А.П.Сергеева, К.И.Скловского, В.А.Слесарева, С.А.Степанова, Е.А.Суханова, ВА.Тархова, Ю.К.Толстого, Р.О.Халфиной, Б.Л.Хаскельберга, С.А.Хохлова, Е.А.Чефрановой, В.В.Чубарова, Л.И.Шевченко, Г.Ф.Шершеневича, О.Ю.Шилохвоста, Л.В.Щенниковой, В.Ф.Яковлева, К.Б.Ярошенко и других.
Вместе с тем, отмечая накопленный теоретический опыт в научном исследовании общей долевой собственности, необходимо констатировать потребность в комплексном исследовании как общетеоретических вопросов правовой регламентации имущественного комплекса в жилищной сфере, так и научно-прикладных аспектов юридического содержания данного понятия, а также перспектив развития жилищного законодательства,
регламентирующего управление такими комплексами.
Целью диссертационного исследования является изучение специфики имущественных комплексов в жилищной сфере как объектов права собственности и форм управления такими объектами. Достижение указанной цели обусловливает необходимость решения следующих задач:
- исследовать развитие гражданского и жилищного законодательства об имущественных комплексах как объектах права собственности;
- определить признаки, присущие имущественным комплексам;
- определить условия формирования и место имущественных комплексов в системе объектов гражданского оборота;
- установить особенности управления имущественными комплексами в жилищной сфере;
- определить необходимость уточнения отдельных положений законодательства об общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах и собственников земельных участков с расположенными на них жилыми домами;
определить пути возможного развития законодательства, регулирующего отношения по управлению имущественными комплексами в жилищной сфере.
Объектом диссертационного исследования являются гражданско-правовые нормы российского законодательства, регулирующие отношения по управлению имущественными комплексами в жилищной сфере.
Предметом исследования является комплекс теоретических и практических проблем формирования имущественных комплексов в жилищной сфере и управления такими комплексами.
Методология исследования основывается на применении методов системного и логического анализа правовых норм, законодательных конструкций, историко-правового и сравнительно-правового анализов развития представлений об имущественных комплексах в жилищной сфере, развития института управления такими комплексами, анализа судебной практики, синтеза имеющихся достижений исследовательских работ в области цивилистики.
Нормативную и эмпирическую базу исследования составляют рассматриваемые в ретроспективном порядке, а равно современные нормативные законодательные и иные нормативные правовые акты, определяющие содержание имущественных комплексов, регулирующие отношения по поводу общего имущества в жилищной сфере, нормы гражданского и жилищного законодательства, материалы судебной практики.
Научная новизна состоит в том, что в диссертационном исследовании делается попытка провести комплексное исследование содержания понятия «имущественные комплексы» применительно к жилищной сфере, а также совместного управления такими комплексами с учетом особенностей жилищного законодательства, проведен сравнительный анализ гражданского и жилищного законодательства об общей долевой
собственности на имущественные комплексы в жилищной сфере. Предлагаются новые законодательные решения, отражающие специфику общей долевой собственности на общее имущество в жилищной сфере и способов управления таким имуществом.
Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие положения, выносимые на защиту:
1. Недвижимым имуществом следует считать не только объект, права на который зарегистрированы или могут (должны) быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав, но и иное имущество, обладающее признаками недвижимости. В связи с этим государственная регистрация порождает субъективные гражданские права на недвижимое имущество, а не сами объекты гражданских прав как таковые. Следовательно, вовлечение в гражданский оборот квартир и иных помещений в многоквартирном доме не препятствует признанию самого дома недвижимым имуществом, в том числе при отсутствии факта государственной регистрации права на такой объект.
2. Выделены следующие признаки имущественных комплексов как объектов гражданских прав: множественность, разнородность и взаимосвязанность их элементов, единое целевое назначение элементов комплекса и, как следствие, единый правовой режим.
3. Общее имущество в многоквартирном доме как юридическая категория представляет собой особый объект гражданских прав -имущественный комплекс, элементы которого связаны общим целевым назначением, поскольку предназначены для обслуживания отдельных помещений (квартир) либо всего многоквартирного дома в целом. Названный имущественный комплекс является объектом права общей долевой собственности и, кроме того, объектом управления и эксплуатации. Специфика общего имущества в многоквартирном доме как имущественного комплекса в жилищной сфере заключается в следовании
доли в праве собственности на указанный комплекс судьбе помещения (квартиры).
4. Выделены два необходимых критерия отнесения отдельных объектов к общему имуществу многоквартирного дома: 1) объект «телесно» связан с помещением (квартирой); 2) объект предназначен для единовременного обслуживания и (или) благоустройства множества самостоятельных объектов права в многоквартирном доме.
5. Неопределенность в вопросе фиксации права собственности на входящий в имущественный комплекс земельный участок может привести к нарушению возможности как защиты права собственности на такой участок, так и подтверждения на него титула собственника при разрушении или сносе многоквартирного дома, то есть гибели (уничтожении) «определяющего» объекта права собственности. Установленный в целях облегчения гражданского оборота упрощенный порядок фиксации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме должен обеспечивать единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Регистрацию доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо считать одновременно регистрацией доли в праве собственности на земельный участок.
6. Отношения собственности в многоквартирном доме осложнены множественностью субъектов - собственников квартир, что предопределяет единственно возможную конструкцию согласования воль таких субъектов -использование принципа большинства голосов (простого и квалифицированного).
Применение принципа большинства голосов к управлению имуществом многоквартирного дома обосновывается наличием относительных правоотношений между сособственниками, значительным числом таких собственников, необходимостью достижения разумного компромисса между подчас рассогласованными интересами указанных
субъектов, а также особой социальной значимостью объекта управления в связи с необходимостью непрерывного поддержания его в состоянии, пригодном д ля проживания граждан.
7. Правоотношения по управлению многоквартирным домом с участием управляющей компании при отсутствии договора, заключенного в письменной форме, следует считать возникшими с момента, когда такая организация фактически приступила к выполнению своих обязательств на условиях, согласованных общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. В этом случае волеизъявление собственников выражено в решении общего собрания, а встречное волеизъявление управляющей организации представлено ее конюнодентными действиями.
Практическая значимость результатов проведенного диссертационного исследования заключается в возможности использования его выводов и положений для совершенствования законодательства, регламентирующего как вопросы общей долевой собственности на имущественные комплексы в жилищной сфере, так и вопросы «совместного» управления таким имущественными комплексами. Одновременно предлагаются пути развития жилищного законодательства по определению и регламентации новых имущественных комплексов в жилищной сфере и управлению ими.
Выявленные проблемы, возникающие при применении положений гражданского и жилищного законодательства, и предлагаемые в работе варианты их разрешения могут быть использованы в процессе законотворческой деятельности, в правоприменительной деятельности для разрешения спорных вопросов, а также при дальнейших научных разработках.
Кроме того, работа может быть использована также в образовательных целях для подготовки специальных курсов по гражданскому и жилищному праву.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена на кафедре правового обеспечения рыночной экономики Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, где проведены ее рецензирование и обсуждение. Основные положения и выводы исследования изложены в публикациях, использовались при чтении лекций и проведении семинаров в Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации по курсу «Жилищное право», содержались в выступлениях на научно-практических конференциях при подготовке проектов Жилищного кодекса РФ и федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», а также использовались при подготовке отдельных проектов законодательных актов, направленных на совершенствование гражданского и жилищного законодательства.
Структура диссертационного исследования. Работа состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения и списка использованной литературы.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются ее цели и задачи, теоретическая и методологическая основы, раскрываются научная новизна и значение результатов исследования, формулируются положения, выносимые на защиту, а также данные об апробации исследования.
Глава первая «Общая характеристика имущественных комплексов» посвящена определению гражданско-правового понятия, состава и содержания имущественных комплексов, определению их места в
системе объектов гражданского оборота, рассмотрению видов имущественных комплексов в жилищной сфере и их отличительных особенностей.
В первом параграфе главы первой «Имущественные комплексы как гражданско-правовое понятие» анализируются закрепленное в гражданском законодательстве понятие «имущественный комплекс» и его состав на их соответствие с определяющей данное понятие категории «имущество».
Большинство присущих имуществу критериев свидетельствует о непостоянстве его фактического содержания, необходимости систематического установления конкретного состава его элементов, в том числе объектов и прав на такие объекты. В случае, если речь идет о комплексе имущества (имущественном комплексе), то составляющие комплекс элементы выстраиваются во взаимосвязанную сцепку, подчиняясь единому правовому режиму. В отсутствие единства хозяйственного назначения встроенных в комплекс элементов не приходится говорить о совокупности предметов или явлений (комплексе), составляющих одно целое.
Имущественный комплекс как гражданско-правовое понятие заключает в себе строго определенную совокупность (множество) оборотоспособных объектов, включающих в свой состав наряду с вещами права и (или) обязанности либо составляющих совокупность исключительных прав и (или) объектов таких прав и подчиненных при определенных условиях в целом одной правовой судьбе. При этом имущественный комплекс как единое целое может представлять собой в силу прямого указания федерального закона недвижимость либо недвижимое имущество может выступать в качестве составной части такого имущественного комплекса.
Любой имущественный комплекс представляет собой фактическую совокупность входящих в него элементов, обладающих взаимосвязью, определяемой волей субъекта в порядке, предусмотренном федеральным законом, либо фактическую совокупность элементов, состав и цели объединения которых определяются таким законом, подчиненные и в том, и другом случае как единое целое специальному правовому режиму. Каждый входящий в комплекс элемент на время утрачивает свою самостоятельность и индивидуальность, объединяясь по воле и в интересах субъекта либо в силу установленного федеральным законом правового режима в единый комплекс.
Важным является то, что все элементы, подчиняясь специальному назначению комплекса, на время размываются в нем и в определенном правовым режимом порядке могут восстановить свое самостоятельное значение (если это допускается специальным правовым режимом) либо снова стать неотъемлемой частью единого объекта (имущественного комплекса).
При рассмотрении вопроса пределов и возможностей формирования имущественного комплекса недопустимо вести речь о произвольном (по усмотрению субъекта права) комплектовании имущественной массы и об обозначении её имущественным комплексом. При этом не любая совокупность имущества, в частности «имущественная масса», хотя и предусмотренная законодательством, может признаваться имущественным комплексом.
Именно в рамках конкретного правового режима тот или иной имущественный комплекс приобретает юридическую оболочку объекта права. Но комплекс зачастую непостоянен, изменчив, элементы, составляющие его, подвержены движению. Однако возможное в рамках стесненного правового режима движение элементов, как правило, строго
регламентировано, чем достигается условное постоянство имущественного комплекса как цельной юридической конструкции.
Если в отношении хотя бы комплекса уже не может применяться правовой режим, при котором определенная совокупность видов имущества рассматривается как имущественный комплекс, то юридически исчезает и сам комплекс, поскольку исчезают, во-первых, установленные законом условия удержания имущества в составе комплекса и, во-вторых, утрачивается практическая и юридическая потребность использования в гражданском обороте ранее сформированного имущественного комплекса. До тех пор, пока существуют предопределяемые правовым режимом единство и взаимосвязь составляющих комплекс элементов, искусственно стесненный рамками правового режима, имущественный комплекс как единое целое выступает объектом права и (или) объектом управления.
В заключительной части первого параграфа автором сформулированы общие признаки, которым должны отвечать имущественные комплексы как объекты права и (или) управления.
Второй параграф главы первой «Место имущественных комплексов в системе объектов гражданского оборота» посвящен, прежде всего, определению места имущественных комплексов в системе объектов гражданского оборота. Имущественные комплексы рассматриваются как подсистема категории «имущество», выступающего организационным центром объектов гражданских прав.
Имущественные комплексы, вобрав в себя структурные свойства вышестоящей системы, занимают в ней обособленное положение. Такое положение предопределяется прежде всего разнородностью составляющих комплекс элементов, подчиненных в своем единстве специальному правовому режиму, который характерен исключительно для конкретного вида имущественного комплекса. Вхождение какого-либо имущества в
комплекс влечет распространение на такое имущество правового режима, свойственного исключительно данному комплексу. Вместе с тем принадлежность конкретного объекта к определенному виду оказывает влияние на подчиненность особым правилам, которые влекут дополнительные отличия в рамках специального правового режима имущественного комплекса. Особое влияние на специальный правовой режим имущественного комплекса оказывают входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в отношении которых должен применяться отдельный правовой режим.
Действующий в отношении недвижимого имущества правовой режим, конечно же, не может не учитываться при формировании имущественных комплексов, в составе которых имеется такое имущество, и установлении в отношении их специального правового режима. Правовой режим имущественных комплексов вынужден считаться с взаимосвязанными с этим комплексом элементами и действующими по отношению к ним правовыми режимами. Однако это не означает слепое воспроизведение в рамках комплекса правового режима, действующего в отношении прежде всего объектов недвижимости. В работе проанализированы критерии, которым должно отвечать недвижимое имущество, рассмотрено влияние этих критериев на правовой режим имущественных комплексов в зависимости от их вида. Недвижимость как подсистема системы объектов имущества не только представляет собой определенную сумму недвижимых вещей, которые отнесены федеральным законом к этой категории, но и в зависимости от конкретных присущих только определенной группе имущества признаков может образовывать самостоятельные группы, в том числе группу имущественных комплексов в рамках общей подсистемы объектов недвижимости. На основе проведенного анализа группу имущественных комплексов в системе
имущества предлагается отграничивать исходя из установленного в отношении комплекса правового режима и степени влияния на него правового режима недвижимого имущества.
Имущественные комплексы предлагается структурировать в следующем порядке:
1) имущественные комплексы, рассматриваемые в целом как объекты недвижимости (предприятия);
2) имущественные комплексы, юридически привязанные к самостоятельным объектам права и объединяющие в своем составе объекты недвижимого имущества, находящиеся в общей долевой собственности (общее имущество в многоквартирных домах) множества собственников;
3) имущественные комплексы, включающие в свой состав недвижимое имущество и как единое целое находящиеся в общей долевой собственности множества собственников (инвестиционный фонд).
В параграфе третьем главы первой «Виды имущественных комплексов. Права на имущество в составе имущественных комплексов в жилищной сфере» рассматриваются особенности конкретных видов имущественных комплексов к жилищной сфере: общего имущества в многоквартирном доме, общего имущества в коммунальной квартире, общего имущества дачных (садоводческих) объединений граждан, общего имущества в малоэтажной застройке территории, а также особенности осуществления права общей долевой собственности на имущественные комплексы в жилищной сфере.
В работе анализируются состав общего имущества многоквартирного дома и иных имущественных комплексов в жилищной сфере, их назначение и исследуется юридическая конструкция общего имущества как имущественного комплекса в привязке к самостоятельным объектам права -жилым помещениям. Автор не соглашается с позицией о рассмотрении
многоквартирного дома в качестве имущественного комплекса недвижимости, под которым предлагается понимать сложный неделимый недвижимый композитный объект, в составе которого существуют главная вещь и неотделимая от нее принадлежность. В обоснование своей позиции приводятся аргументы, которые показывают необоснованность такой позиции.
С принятием ЖК РФ не только утратило силу положение о едином комплексе недвижимости (кондоминиуме), но и изменилась правовая регламентация вопросов формирования состава общего имущества в многоквартирном доме. Многоквартирный дом обладает большинством признаков, присущих имущественному комплексу: многосоставность, разнородность составляющих комплекс элементов, строгая взаимосвязь составных элементов, имущественный характер составных элементов. Однако нельзя утверждать о подчинении многоквартирного дома в целом единому правовому режиму и об обладании хотя бы «условной» оборотоспособностью.
В работе рассматриваются высказываемые в литературе позиции относительно характеристики квартир и иных помещений в многоквартирном доме как самостоятельных объектов недвижимого имущества. На основе проведенного анализа обосновывается вывод о том, что отграничивающие квартиру (помещение) от здания в целом стены, пол и потолок, хотя и не находятся в непосредственной собственности собственника квартиры, все же обеспечивают телесность данного объекта и в полной мере придают ему индивидуальность. Здание, распадаясь на самостоятельные объекты недвижимости, трансформирует последним присущие ему свойства. При этом индивидуальность помещений в многоквартирном доме обеспечивает юридически связанный с ними единый имущественный комплекс. Такая трансформация обусловливает
утрату оборотоспособности здания (многоквартирного дома) как целого в качестве единого объекта прав. В данном случае юридической фикцией является не само признание помещения недвижимой вещью в силу закона, а прежде всего утрата возможности существования здания (многоквартирного дома) в качестве единого объекта права. При выделении в здании (многоквартирном доме) самостоятельных помещений юридическая судьба такого здания не исчезает полностью, потенциально право на него при наличии совокупности условий может быть зарегистрировано, и такое здание может выступать в гражданском обороте в качестве единого объекта прав.
Многоквартирный дом как отдельный вид здания не требует установления правовой дефиниции. Внесение сведений о многоквартирном доме в государственный кадастр недвижимости осуществляется так же, как о являющемся объектом недвижимости здании, что обеспечивает, во-первых, потенциальную возможность его вовлечения в гражданский оборот как объекта права, во-вторых, осуществление индивидуализации самостоятельных объектов права - квартир (отдельных помещений) в таком доме, в-третьих, отграничение структурных элементов в его составе от самостоятельных объектов права.
Имущественный комплекс как общее имущество в многоквартирном доме в полной мере отвечает всем общим признакам, присущим имущественным комплексам. В данный комплекс входит строго формализованный и разнородный состав имущества, элементы, составляющие его в определяемой правовым режимом взаимосвязи - в целом предназначены для обслуживания либо квартир, либо всего многоквартирного дома. Как единое целое данный комплекс находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме и выступает объектом управления и эксплуатации.
Условность оборотоспособности такого имущественного комплекса проявляется в том, что в отличие от предприятия данный комплекс как единое целое выступает прежде всего объектом управления.
В работе анализируются отличительные признаки общего имущества в коммунальной квартире по сравнению с общим имуществом в многоквартирном доме. Общее имущество в коммунальной квартире по сравнению с общим имуществом в многоквартирном доме представляет собой усеченный по составу имущественный комплекс, управление которым, по - существу, сведено к вопросам установления пределов
и порядка пользования так называемой вспомогательной площадью коммунальной квартиры. Жилищное законодательство в отношении данного миникомплекса допускает возможность уменьшения его состава. Однако комната как объект жилищных прав не может существовать в отрыве от вспомогательных помещений. Допускаемое законодательством уменьшение состава общего имущества в коммунальной квартире должно быть разумным и не может приводить к полному исчезновению вспомогательных помещений.
В работе уделено внимание имуществу общего пользования садоводческого и дачного некоммерческих объединений граждан, а также имуществу общего пользования, являющемуся совместной собственностью его членов. По аналогии с многоквартирными домами имущественный комплекс указанных некоммерческих объединений состоит из недвижимого имущества, в том числе земельных участков, предназначенных для обеспечения в пределах территории объединения потребностей его членов в проходе, проезде, водоснабжении, электро- и газоснабжении, охране и тому подобном, а также иного имущества общего пользования. В работе анализируется отличное от гражданского и жилищного законодательства понятие «жилое строение». Отмечено, что в настоящее время сложилась
абсурдная ситуация, когда строение признается жилым (жилое строение -жилое здание - жилой дом), но одновременно оно выступает «условно» жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания. ГК РФ и ЖК РФ не прибегают к институтам, связанным с таким промежуточным состоянием режима использования помещения, здания (строения), как временность (условность) проживания, в целях разграничения жилых помещений от нежилых помещений. В работе приводятся аргументы, свидетельствующие о недопустимости рассмотрения садовых и подобных жилых строений в качестве какой-то средней правовой категории, не относящейся ни к жилым домам (жилым помещениям), ни к нежилым зданиям (строениям), помещениям. Общее имущество в дачных и иных некоммерческих объединениях граждан как единый комплекс, так же, как и в многоквартирных домах, предназначено для обслуживания, эксплуатации, благоустройства расположенных на земельных участках жилых строений и земельных участков, на которых жилые строения расположены. Имущественный комплекс указанных объединений имеет отличительные признаки. Отмечается, что в регулирующем деятельность садоводческих объединений законодательстве используется, во-первых, понятие «имущество общего пользования», не аутентичное понятию «общее имущество». Во-вторых, в зависимости от способа формирования этого имущества - в одном случае за счет целевых взносов, в другом - за счет средств специального фонда - имущество общего пользования считается совместной собственностью членов общества либо собственностью юридического лица (некоммерческого товарищества). На основе проведенного анализа правового режима общей собственности в указанных некоммерческих объединениях в работе сформулированы предложения об установлении правового режима общей собственности, аналогичного установленному для общего имущества в многоквартирных домах, с той
лишь разницей, что вместо собственников помещений должны выступать собственники земельных участков. Соответственно доля в праве общей собственности в пределах территории садоводства (дачного объединения) должна следовать судьбе соответствующего земельного участка и быть пропорциональна площади такого участка.
Предлагаемые в работе пути законодательного регулирования позволят снять многочисленные проблемы, возникающие в правоприменительной практике: например, обязан ли член соответствующего объединения при отчуждении своего земельного участка одновременно отчуждать долю в имуществе общего пользования, каковы права члена объединения как участника совместной собственности при выходе из объединения, кто и в каком порядке вправе распоряжаться имуществом общего пользования, и многие другие.
Определение правового режима общего имущества для собственников земельных участков имеет значение не только для территорий садоводческих и дачных некоммерческих объединений. Данный вопрос приобретает особую актуальность в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» прежде всего для собственников земельных участков, расположенных в пределах территории, границы которой являлись границами земельного участка, ранее предоставленного или приобретенного под его комплексное освоение в целях малоэтажного жилищного строительства (территория малоэтажной жилищной застройки).
В работе содержится обоснование, что установление правового режима доли в праве общей собственности на общее имущество собственников в малоэтажной жилищной застройке должно быть основано на следующих принципах:
1) пропорциональность доли площади принадлежащих на праве собственности земельных участков;
2) следование доли судьбе права собственности на земельный участок;
3) установление запрета на выдел доли и её отчуждение отдельно от права собственности на земельный участок;
4) обеспечение единства принадлежащего на праве собственности судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого помещения (запрет на отчуждение земельного участка отдельно от права собственности на жилое помещение);
5) обеспечение согласия всех собственников земельных участков при решении вопроса об уменьшении состава общего имущества.
В заключение первой главы автор отмечает, что исключительная направленность имущественных комплексов в жилищной сфере на обеспечение надлежащих жилищных условий, потребностей и единства интересов множества субъектов жилищных отношений наделяет данные комплексы дополнительными признаками. Во всех случаях имущественный комплекс представлен общим имуществом, находящимся в общей долевой собственности субъектов жилищных отношений (собственников жилых помещений либо собственников земельных участков, предоставленных для строительства жилых домов). Одновременно данный комплекс всегда выступает объектом совместного управления в интересах множества субъектов (собственников помещений в многоквартирном доме либо собственников земельных участков, предоставленных для строительства жилых домов).
Глава вторая «Правовое регулирование отношений по управлению имущественными комплексами в жилищной сфере» посвящена анализу специфики регулирования отношений по управлению имущественными комплексами в жилищной сфере.
В параграфе первом главы второй «Становление и развитие института управления имущественными комплексами в жилищной сфере» анализируется становление и развитие отношений по управлению имущественными комплексами (домами) в жилищной сфере, определению значения института управления в жилищном законодательстве, исследованию порядка принятия управленческих решений в отношении общего имущества.
В начале 20-х годов прошлого века была заложена основа для осуществления управления домами посредством принятия жильцами конкретного дома на их общем собрании управленческих решений. В отличие от общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме правовая природа общего собрания жильцов была существенно иной и возникала не на основе общей собственности, а на режиме пользования жилым помещением (проживания в нем).
Вступивший в силу 1 марта 2005 года ЖК РФ в отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР определил в качестве объектов управления многоквартирные дома, а не жилищный фонд в целом.
Одной из основных особенностей правового режима общего имущества как имущественного комплекса является основание возникновения права общей долевой собственности. Общая собственность на объекты общего пользования возникает непосредственно в силу федерального закона. Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество. Возникает такое право в силу федерального закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, то есть не имеет значения,
знал ли он, что, приобретая квартиру, одновременно вступает в отношения общей собственности.
Собственники помещений в многоквартирном доме должны иметь возможность наиболее эффективно обеспечивать сохранность и надлежащее содержание общего имущества такого дома, решать вопросы, касающиеся реализации вышеуказанных правомочий, то есть осуществлять деятельность, обычно именуемую управлением имуществом.
Управление имуществом по своей правовой природе представляет собой упорядоченную систему мер по владению, пользованию и распоряжению имуществом, содержанию имущества, осуществляемых в интересах собственника в тех пределах, которые определены самим собственником либо федеральным законом. В жилищном законодательстве понятие «содержание» управления домом четко не раскрывается, что вполне объяснимо многогранностью решаемых вопросов, которые возникают в связи с управлением многоквартирным домом и могут выходить значительно за рамки платных (денежных) отношений. Множество указанных собственников помещений либо земельных участков, выступая одновременно собственниками всего имущественного комплекса, безусловно, заинтересованы в надлежащем содержании как самих жилых помещений (строений), так и обслуживающего их комплекса в пригодном для эксплуатации состоянии как можно дольше. Однако множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли. Если единоличный собственник сам, своей волей и в своем интересе реализует власть в отношении принадлежащего ему имущества, то при «усложненной» множественности состава собственников в отношении принадлежащего им общего имущества реализация возможностей владения, пользования, распоряжения изменяется. И если воля индивида -
это его самостоятельная целеустремленность на выполнение тех или иных действий, которые выражаются в его волевых актах, то в отношениях с участием множества лиц при формировании единого решения возникает «психическое множество отдельных воль, которое становится единством через множество волевых операций».
Отношения, усложненные множественностью субъектов, имеющих имущество в общей собственности, возникают на основании решений, выражающих формирование согласованной воли. В работе анализируются установленные ЖК РФ и ГК РФ особенности принятия решений по поводу общего имущества, в том числе возможность игнорирования воли сособственников, составляющих меньшинство, и нарушение прав такого меньшинства.
В работе сделан вывод о недопустимости лишения группы сособственников, хотя бы и составляющих меньшинство, права собственности на общее имущество путем приращения и перераспределения общего имущества. Обосновывается установленный ЖК РФ, отличный от установленного ГК РФ, порядок распоряжения, владения и пользования общим имуществом, составляющим имущественный комплекс.
Наличие в многоквартирном доме отношений общей долевой собственности с множественностью собственников самостоятельных объектов права предопределило необходимость создания такого правового механизма управления общим имуществом, который позволяет достичь разумного компромисса между интересами большинства и меньшинства собственников. Соблюдение требования о единогласном решении по любым вопросам, возникающим по поводу управления общим имуществом, привело бы к парализации всей деятельности по управлению «жилищными» имущественными комплексами.
В параграфе втором главы второй «Общее собрание собственников как основной орган управления имущественным комплексом» исследуется природа компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (общего собрания собственников земельных участков с расположенными на них жилыми домами).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом (территории малоэтажной застройки) является единственным таким органом и существует на протяжении всей «жизни» многоквартирного дома (территории малоэтажной застройки) - пока имеется правовая связь между собственниками помещений либо земельных участков по поводу
общего имущества, составляющего имущественный комплекс. Составляющие элементы компетенции общего собрания предлагается разграничить на организационные и имущественно-правовые.
В работе подчеркивается, что перечень вопросов, отнесенных к исключительной компетенции указанного общего собрания собственников, является закрытым, изменение вопросов компетенции допустимо только законом. Одновременно обосновывается вывод о том, что указанное общее собрание при всей своей значимости как единственный орган управления и как форма выражения воли сособственников все же является недостаточно гибким инструментом для руководства текущей деятельностью по управлению.
В параграфе также исследуются особенности передачи общим собранием своих полномочий по управлению управляющим организациям, рассматриваются отличия от доверительного управления имуществом. Наделение собственниками помещений в многоквартирном доме иного субъекта права определенной частью своих правомочий по управлению не влияет на осуществление правомочий по владению, пользованию и
распоряжению общим имуществом. Собственники по-прежнему продолжают осуществлять принадлежащие им правомочия. Они владеют, пользуются и в определенных пределах распоряжаются своим имуществом. Действия управляющей организации не связаны с использованием имущества данных собственников, направленным на извлечение из этого имущества выгоды.
Отдельно рассматривается вопрос о порядке принятия решений общим собранием, порядке голосования, легитимности принятых общим собранием решений, способах проведения общих собраний, возможности признания решений общего собрания недействительным.
В параграфе третьем главы второй «Договор управления. Особенности управления с участием юридических лиц» исследуются институт договора управления многоквартирным домом и установленные ЖК РФ способы управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом и «сторонней» управляющей организацией.
ЖК РФ продекларирован так называемый пообъектный принцип управления, что существенно отличается от объекта управления в соответствии с ЖК РСФСР - жилищного фонда. Собственникам предоставлено право выбора способа управления своим многоквартирным домом, которого ранее они были лишены.
Управление может быть основано как на непосредственном участии собственников в управлении своим домом, так и на управлении образуемой собственниками некоммерческой организации (объединения) либо привлечении «профессиональной» управляющей организации. В последнем случае в силу указания закона многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Создаваемые собственниками помещений некоммерческие организации (объединения) могут «делегировать» свои полномочия по управлению «профессиональному» управляющему, оставаясь промежуточным звеном управления между собственниками помещений и управляющей организацией, то есть указанные организации выступают субъектами отношений в договоре управления, заключаемом с «профессиональным» управляющим. В этой связи анализируется установленный ЖК РФ запрет на управление многоквартирным домом только одной управляющей организацией. Автором обосновывается вывод о том, что соответствующее товарищество либо кооператив, заключив с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом, полностью не утрачивает роль управляющего таким домом. Законодатель, устанавливая запрет на управление только одной управляющей организацией, подразумевал, что такой организацией выступает именно сторонняя организация. В работе сформулированы предложения, которые конкретизируют определение «управляющая организация» в части установления круга лиц, выступающих сторонами договора управления, и устраняют неопределенность в вопросе соблюдения установленного ЖК РФ запрета на управление многоквартирным домом одной управляющей организацией.
Процедура заключения договора зависит как от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом, так и от отсутствия такого выбора в связи с пассивным поведением собственников помещений в многоквартирном доме. Наиболее трудоемкой процедурой заключения договора является выбор общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме способа управления таким домом управляющей организацией. Законодательство требует от
управляющей организации заключить договор с каждым собственником помещения.
В результате исследования отношений по управлению, основанных на договоре управления многоквартирным домом, был обоснован вывод о том, что управлять отдельно от всего имущественного комплекса, в том числе избирательно предоставлять коммунальные услуги, в интересах группы собственников помещений, подписавших договор, невозможно. Управляющая организация вне зависимости от заключения со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме договора управления обязана приступить к исполнению договора на условиях, определенных общим собранием и согласованных управляющей организацией, что свидетельствует о совершении конклюдентных действий. На основании проведенного анализа предлагается данные отношения рассматривать как договорные вне зависимости от незаключения договора с отдельными сособственниками помещений.
В заключение параграфа рассматриваются проблемы законодательного регулирования вопросов управления территорией малоэтажной жилищной застройки, применительно к которым сформулированы предложения об дополнении ЖК РФ нормами, учитывающими рассмотренные в исследовании проблемы и регулирующими отношения по управлению таким имуществом.
В заключении изложены основные выводы, обобщающие итоги диссертационного исследования.
Основные положения диссертационного исследования отражены в следующих публикациях:
Публикации в изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ:
1. Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005. №4. С. 31-43.
2. Миронов И.Б. Проблемные вопросы заключения договора управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2009. № 2. С. 2226.
В иных изданиях:
1. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В.Крашенинникова. -М.: Статут, 2005. Ст. 44-48, 135-139, 142-152 (в соавт. с В.В.Андроповым). С. 198-259, 476-498, 503-559.
2. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» / Под ред. Б.М.Гонгало, П.В.Крашенинникова. - М.: Статут. 2006. Ст. 21', 22',222,223 (в соавт. с В.В.Андроповым). С. 221-231,237-285.
3. «Дачная амнистия»: подробности, нюансы / П.В. Крашенинников, В.В.Андропов, И.Б.Миронов. - М., 2006. (Библиотечка Российской газеты; Вып. 19). С. 140-206.
4. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В.Крашенинникова. 2-е изд., испр. и доп. - М.: Статут, 2006. Ст. 44-48, 135-139,142-152 (в соавт. с В.В.Андроповым). С. 225-298, 542-567, 572-638.
5. Постатейный комментарий к Семейному кодексу РФ / Под ред. П.В.Крашенинникова. - М.: Статут, 2006. Ст. 161,167. С. 497-503; 534-537.
6. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова; Ин-т законодат. и сравн. правоведения при Правительстве РФ. - М.: Статут, 2007. Ст. 221, 251, 252,253, 301, 311 (в соавт. с В .В .Андроповым). С. 247-250; 280-336,396-405,414-418.
7. «Дачная амнистия» и кадастровый учет недвижимости: новации в пользу дачников: Коммент. и разъяснения разраб. новых законов / П.В. Крашенинников, В.ВЛндропов, И.Б.Миронов. -М., 2008. (Библиотечка Российской газеты; вып. 21). С. 141-203.
8. Объекты гражданских прав: Постатейный комментарий к главам 6, 7 и 8 Гражданского кодекса РФ / Под ред. П.В.Крашенинникова. - М.: Статут, 2009. С. 70-76.
31
Автореферат
Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Миронов Илья Борисович
Тема диссертационного исследования
«Имущественные комплексы в жилищной сфере»
Научный руководитель Крашенинников Павел Владимирович -доктор юридических наук, Заслуженный юрист РФ
Изготовление оригинал-макета Миронов И.Б.
Подписано в печать У & ¿3% Тираж ?-0 экз. Усл. п.л.
Отпечатано ОПМТ РАГС. Заказ № № 119606, Москва, пр. Вернадского, 84
