АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Кондоминиум как объект гражданских прав»
На правах рукописи
БОБРОВСКАЯ Ольга Николаевна
КОНДОМИНИУМ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ ( ЖИЛИЩНО-ПРАВОВОЙ АСПЕКТ)
Специальность: 12.00.03-
гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Москва - 2004
Работа выполнена на кафедре гражданско-правовых дисциплин государственного учреждения Всероссийской государственной налоговой академии Министерства Российской Федерации по налогам и сборам.
Научный руководитель - кандидат юридических наук, доцент
Чечулина Ирина Валерьевна
Официальные оппоненты - доктор юридических наук, профессор,
заслуженный юрист Российской Федерации Коршунов Николай Михайлович
кандидат юридических наук Булаевский Борис Александрович
Ведущая организация - Тверской государственный университет
Защита состоится «$>> 0£ТМ^>£ 2004 года в. на заседании диссертационного совета К 207.001.01 при Всероссийской государственной налоговой академии МНС России по адресу: 109436, Москва, 4-й Вешняковский пр-д, 4, тел. 371-06-11,371-10-06.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Всероссийской государственной налоговой академии МНС России.
Автореферат разослан
« //» ГЛМГЛ^&Ш г.
Ученый секретарь
диссертационного совета
кандидат юридических наук, профессор
Казанцев В.И.
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы диссертационного исследования. В результате приватизации, проведенной на основании Закона « О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года №1541-1, граждане обрели полномочия собственника в отношении недвижимого имущества. Однако право собственности на жилое помещение всегда сопряжено с обязанностью содержания общего имущества кондоминиума. Организация процесса по выполнению работ и оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме, а также по обеспечению граждан коммунальными услугами образует систему управления комплексами недвижимого имущества. Поскольку многие годы граждане не допускались к управлению недвижимым имуществом, в настоящее время, в условиях проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства этот институт находится на этапе становления.
Экономическая эффективность управления недвижимым имуществом зависит от многих составляющих, наиболее важной из которых является создание реального правового инструмента, направленного на разрешение задач формирования кондоминиумов и передачи функций по их управлению, как объединениям собственников жилья, так и иным объединениям жильцов.
С возрастанием числа собственников помещений в кондоминиумах и с увеличением платы за жилищные услуги, противоречия между собственниками недвижимости и фактически остающейся без изменения командно-административной системой управления кондоминиумами, а также монополистической системой предоставления жилищно-коммунальных услуг, будут обостряться. Наниматели же, на сегодняшний день, вообще исключены из субъектного состава лиц, обладающих правом определения жилищной политики в кондоминиуме, что вынуждает их мириться с низким качеством жи-
РОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ БИБЛИОТЕКА
лищно-коммунальных услуг, предоставляемых государственными управляющими компаниями. Тем самым подтверждается возможность возникновения острейшей социальной напряженности. Избежать этого можно, изменив отношение граждан к вопросу управления своей недвижимостью, внедрив на практике такие способы управления кондоминиумами, которые позволили бы включать в этот процесс, как собственников, так и нанимателей жилья.
В ходе осуществления реформы жилищно-коммунального хозяйства предполагается, что конкуренция, а отсюда и повышение качества услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства при одновременном снижении их стоимости, будет обусловлена возможностью свободного выбора домовладельцами обслуживающих организаций. При этом, очевидно, что механизм реализации такого выбора не может быть основан на индивидуальных предпочтениях тех или иных домовладельцев в кондоминиуме, которые, не ориентируясь на рынке жилищно-коммунальных услуг, не способны прийти к согласованным решениям. Следовательно, для координации интересов домовладельцев усматривается необходимость в создании коллективного органа, призванного осуществлять функции управления и эксплуатации кондоминиума.
Поскольку институт управления комплексами недвижимости жилищными объединениями граждан можно считать объективно новым явлением для правовой науки, его развитие, хотя и имеющее положительную динамику, не достигло того максимума, который прогнозировался. Вместе с тем, уже сейчас очевидно, что потребности в реализации системы управления недвижимостью требуют обновления действующей законодательной базы, в частности положений ПС РФ, а также принятия ЖК РФ. Необходимость в корректировании существующих норм выявляется как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов федерации. Наличие противоречивых правовых конструкций при решении одних и тех же проблем, многомерность дублирующих норм, отсутствие прямых указаний в законах тогда, когда они необходимы,
замедляют процессы преобразования, как в жилищном, так и коммунальном секторе. В этой связи представляется необходимым провести анализ действующего законодательства и сформулировать ряд предложений, направленных на его совершенствование.
Степень разработанности темы. Выбор темы диссертационного исследования обусловлен не только ее актуальностью, но и недостаточной разработанностью вопросов правового регулирования управления недвижимостью вообще, и вопросов управления комплексами недвижимого имущества жилищными объединениями граждан в частности.
Разработкой проблемных вопросов института собственности на жилые помещения в цивилистической науке занимались: Е.Н. Гендзехадзе, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало, В.А Дозорцев, И.Б. Марткович, В.Ф. Маслов, П.В. Крашенинников, В.А Рыбаков, П.И. Седугин, К.И. Скловский, В.Р. Скрипко, ЕА Суханов, Ю.К. Толстой, И.В. Чечулина, Г.Ф. Шершеневич и другие.
Вместе с тем, практически отсутствуют исследования, непосредственно затрагивающие. тематику правового регулирования управления комплексами недвижимого имущества.
Теоретические положения данной проблемы освещены фрагментарно, лишь в связи с рассмотрением других тем. Стремясь восполнить законодательные пробелы, диссертант предлагает исследовать правовые аспекты регулирования управления комплексами недвижимого имущества.
Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в процессе правового регулирования управления комплексами недвижимого имущества.
Предмет исследования составляют нормы действующего законодательства Российской Федерации и ее субъектов (на примере города Москвы), определяющие положение кондоминиума в качестве объекта гражданско-правовых отношений.
Цель диссертации состоит в исследовании правового режима кондоминиума как объекта гражданских прав и системы управления им.
Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:
1. Провести анализ исторического подхода к решению вопросов управления недвижимостью жилищными объединениями граждан в России.
2. Рассмотреть кондоминиум как комплекс недвижимого имущества, состоящий из объектов вещных прав, наделенных различным правовым режимом.
3.Определить правовой статус товарищества собственников жилья и выявить производный характер его прав в отношении составных частей кондоминиума.
4. Определить специфику правового режима пользования общим имуществом кондоминиума.
5.Обосновать, необходимость расширения, правомочий товарищества, собственников жилья в отношении нежилых помещений, входящих в состав кондоминиума.
6. Сформулировать понятие системы управления кондоминиумом.
7. Рассмотреть основные формы управления кондоминиумом и обосновать необходимость расширения их перечня.
8.Внести предложения по разработке и совершенствованию действующего законодательства по исследуемой теме.
Методология и методика исследования. В качестве методологической основы диссертационного исследования использован диалектический метод познания. В ходе исследования использовались: системный метод, метод логического анализа, а также специальные (частнонаучные) методы - формально-юридический, функциональный, сравнительного правоведения, а также использовались методики обобщения нормативных актов и документов. В ра-
боте использовались труды специалистов по экономике, гражданскому, жилищному, предпринимательскому праву.
Нормативно-правовую базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, а также действующие источники гражданского и жилищного законодательства.
Связь работы с государственными программами, планами, темами. Работа выполнена с учетом Федеральной целевой программы «Жилище», утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 №595, Постановления Правительства от 17 сентября 2001г. №675 « О федеральной целевой программе Жилище на 2002-2010 годы», и в рамках Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства, одобренной Указом Президента Российской Федерации « О реформе жилищно-коммунального хозяйства» от 28 апреля 1997 г. №425.
Теоретическая значимость исследования. Теоретическое значение заключается в том, что полученные в процессе исследования результаты и основанные на них теоретические выводы пополняют потенциал научных знаний гражданского и жилищного права и способны оказать влияние на процесс преобразования и совершенствования отдельных норм и положений гражданского и жилищного законодательства по исследуемой проблематике.
Результаты исследования могут использоваться в качестве исходного материала для последующих научных исследований проблем правового регулирования управления недвижимым имуществом.
Научная новизна работы и ее практическая значимость предопределены выбором в качестве объекта исследования специфических общественных отношений в области управления недвижимым имуществом.
Новыми или обладающими элементами новизны являются предложения автора по: а) рассмотрению кондоминиума как комплекса недвижимости, состоящего из самостоятельных объектов права; б) использованию
«жилищного товарищества» в качестве формы участия граждан-нанимателей в управлении жилищным фондом; в) избранию товарищества собственников жилья как способа реализации возможности распоряжения и управления общим имуществом домовладельцев.
Практическое значение состоит в возможности использования содержащихся в исследовании выводов и предложений в целях совершенствования действующего законодательства и практики его применения. Выводы и рекомендации, сделанные в ходе исследования, могут быть полезны при подготовке учебных и методических пособий, использоваться для чтения лекций и проведения практических занятий со студентами юридических факультетов по курсам гражданского и жилищного права.
Положения, выносимые на защиту: -
1. Кондоминиум предлагается рассматривать в качестве комплекса недвижимого имущества, состоящего из самостоятельных объектов вещных прав, наделенных различным правовым режимом, но имеющих физическую и эксплуатационную общность.
2. Товарищество собственников жилья, избранное в качестве способа управления, необходимо рассматривать как представителя домовладельцев в кондоминиуме. Несмотря на то, что Федеральный закон « О товариществах собственников жилья» наделяет товарищество правомочиями распоряжения общим имуществом домовладельцев, товарищество не является субъектом, обладающим правом собственности на него.
3. Порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом в кондоминиуме должен устанавливаться домовладельцами по большинству голосов. Единогласно должны решаться только те вопросы, которые наиболее существенно затрагивают интересы домовладельцев.
4. В целях сохранения за товариществом собственников жилья права управления нежилыми помещениями, находящимися в собственности города
в составе кондоминиума и предотвращения практики передачи в аренду имущества г. Москвы третьим лицам, целесообразно предусмотреть заключение с ними краткосрочных договоров аренды нежилых помещений, сроком на 1 год и внести соответствующие изменения в действующее законодательство. Кроме того, необходимо закрепить. правило, в соответствии с которым преимущественное право аренды. нежилых помещений в кондоминиуме на новый срок, должно быть закреплено за товариществом собственников жилья5. Систему управления кондоминиумами предлагается рассматривать как совокупность взаимосвязанных и согласованных средств договорного характера, направленных на обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества.
6. Ввиду отсутствия в действующем законодательстве исчерпывающего перечня способов управления кондоминиумом, представляется целесообразным при разработке ЖК РФ ввести в соответствующие разделы нормы, предусматривающие новую форму объединения жильцов, в рамках юридического лица, - «жилищное товарищество» в кондоминиумах, объединяющих различные формы собственности, поскольку это позволит учесть интересы не только собственников, но и нанимателей жилья, что, в итоге, окажет стимулирующее воздействие на развитие инициативы на местном уровне.
Апробация результатов исследования. Диссертационное исследование выполнено и обсуждено на кафедре гражданско-правовых дисциплин юридического факультета ВГНА Основные теоретические выводы, а также научно-практические рекомендации изложены автором в опубликованных работах, в докладах на научно-практических конференциях, а также апробированы в учебном процессе по курсу жилищного права.
Струюура работы обусловлена целью исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения, а также библиографии.
СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается выбор темы, ее актуальность. Определяются объект, предмет, цель, задачи диссертационного исследования, излагаются его методология и методики, раскрывается научная обоснованность и новизна, теоретическая и практическая значимость, а также формулируются основные положения, выносимые на защиту.
Первая глава — «Правовые основы образования и деятельности объединений собственников жилья» - состоитиз двухпараграфов.
В первом параграфе - «Исторический аспект образования и деятельности жилищных объединений граждан в России» — дается исторический экскурс становления системы управления недвижимостью жилищными объединениями граждан.
Автором анализируется история развития системы управления недвижимостью, ее правовая основа, особенности управления многоквартирными домами в начале XX столетия. Используя исторический подход как метод исследования, в диссертации предпринята попытка установить характерные черты управления недвижимостью в разные временные периоды и выявить тенденции, имеющие значение для понимания проблем управления комплексами недвижимого имущества на современном этапе.
Изучение организации управления жилищным фондом позволило выявить совокупность причин и условий, повлиявших на воссоздание идеи передачи функций управления недвижимостью объединениям собственников жилья и иным жилищным объединениям граждан в России. Так, в частности, автором было отмечено, что жилищная кооперация как способ управления и эксплуатации общим имуществом домовладельцев - выполнял только вспомогательную функцию, поскольку основной целью потребительской коопера-
ции в соответствии с п.1 ст.51 Закона СССР « О кооперации в СССР»1, являлось удовлетворение жилищной потребности. И только с изменением политической ситуации в стране стало возможным вновь обратиться к хорошо забытому старому, но положительно зарекомендовавшему себя в годы НЭПа опыту управления недвижимостью объединениями домовладельцев, когда такие объединения обеспечивали сохранность и приращение жилищного фонда.
Основной движущей силой становления системы управления кондоминиумами/объединениями собственников жилья < оказалась государственная программа приватизации жилищного фонда, осуществляемая в рамках Закона « О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»2 от 4 июля 1991 года. Однако в актах федерального законодательства содержалось множество противоречий, как в определении комплекса недвижимого имущества, так и субъектов, призванных им управлять. Поэтому в процессе формирования и реализации на практике нового способа управления кондоминиумами объединения домовладельцев столкнулись с рядом проблем, как правового, так и социального характера. Истинное же развитие системы управления кондоминиумами объединениями собственников жилья стало возможным только после принятия Федерального закона « О товариществах собственников жи-лья»3 от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ (далее Закон о ТСЖ).
Для выявления проблем в деятельности жилищных товариществ автор. исследует практику реализации жилищного законодательства, регулирующего процесс управления кондоминиумами на примере города Москвы как города-федерального значения.
1 Ведомости Верховного Совета СССР. 1998. №22. ст.355.
2 Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. ст. 959; 1993. № 2. ст. 67; СЗ РФ. 1994. № 16. ст. 1864; 1998. № 13. ст. 1472; Российская газета. 2001.31 мая.
3 Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 25. ст. 2963.
Во втором параграфе настоящей главы - «Опыт реализации управления кондоминиумами объединениями собственников жилья на примере города Москвы» - автор, анализируя работу жилищных объединений, рассматривает отдельные элементы системы управления комплексами недвижимого имущества и выявляет причинную связь между существующими коллизиями в федеральном и московском законодательствах и проблемами, существующими в данных объединениях.
Реорганизация системы управления недвижимостью путем создания товариществ собственников жилья в Москве стала одной из первостепенных задач в социально-экономической политике города. Сегодня Москва как город федерального значения является лидером этого направления деятельности, чему способствовало принятие ряда нормативных актов, регулирующих создание и деятельность товариществ собственников жилья. Так, в частности, Постановление Правительства Москвы №690 определило политику города в отношении жилищных товариществ на 2000 - 2004 годы, установив, что формирование кондоминиума производится за счет исполнительной власти, и лишь затем, домовладельцы самостоятельно выбирают способ управления им. Однако в деятельности товариществ существуют проблемы, связанные с управлением и использованием объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, в составе комплекса недвижимого имущества.
Например, Закон города Москвы « О правах товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов. нежилого фонда в кондоминиуме» от 16.04.97 № 8-28, (в ред. Закона г. Москвы от 21.02.2001 г. №6)4 наделял товарищество правом:
- выкупать свободные от обязательств нежилые помещения по льготным ценам;
4 См.: Законы города Москвы. М., 2001
— получать свободные от обязательств нежилые помещения в аренду.
Однако на практике реализовать указанные права не представлялось возможным, поскольку свободные от обязательств нежилые помещения в комплексе недвижимого имущества выкупали или арендовали через Фонд имущества третьи лица еще тогда, когда товарищество собственников жилья проходило государственную регистрацию.
Кроме того, данный закон предоставлял товариществу право использования некоторой части средств, получаемых им от аренды нежилых помещений. Но после вступления в законную силу нового - Бюджетного кодекса РФ, товарищество утратило данное право.
Кроме того, в ходе исследования диссертантом было установлено, что выбор в качестве способа управления товарищества собственников жилья, неизбежно приводит к увеличению платежей домовладельцев. Поэтому, в настоящий момент товарищества собственников жилья - образуются, в жилых комплексах, где уровень материальной обеспеченности жильцов достаточно высок.
В завершении параграфа диссертант указывает на то, что промедление в принятии целого ряда нормативных актов, регулирующих отношения в области управления кондоминиумами, может негативно сказаться на решении задач реформы жилищно-коммунального хозяйства.
Глава вторая — «Кондоминиум как объект гражданско-правовых отношений» - состоит из трех параграфов.
В первом параграфе рассматриваемой главы - «Понятие, признаки и го-сударственнаярегистрация кондоминиума»—исследуются особенности образования комплекса недвижимого имущества из самостоятельных объектов, наделенных различным правовым режимом.
Исследуя понятие кондоминиума, диссертант придерживается точки зрения, согласно которой он определяется как единый комплекс недвижимого
имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные объекты недвижимости и в котором отдельные, предназначенные для жилых и иных целей части (помещения), находятся в частной, государственной или муниципальной формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности, говоря при этом об отсутствии тождества между такими правовыми категориями как «многоквартирный дом» и «кондоминиум».
В ходе исследования, диссертант устанавливает, что в настоящее время регистрация кондоминиума существенно затруднена в силу противоречивых конструкций законодательства. Так, ст. 23 Закона «О государственной
5
регистрации прав на. недвижимое имущество и сделок с ним» указывает на необходимость государственной регистрации прав не на сам кондоминиум, а на самостоятельные объекты недвижимого имущества, входящие в состав кондоминиума. Вместе с тем, ст. 14 Закона о ТСЖ устанавливает, что кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации.
Рассматривая вопросы образования комплекса недвижимости, автор констатирует: объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, не предполагают безусловного их использования по общему назначению, поскольку на все имущество в кондоминиуме не может возникнуть право общей собственности. И хотя, имущественно - земельный комплекс составляет единое целое, в правовом значении он является совокупностью объектов недвижимости, являющихся юридически самостоятельными объектами гражданских прав.
5 Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. ст. 3594.
Второй параграф настоящей главы - «Определение границ земельного участка кондоминиума» - раскрывает наличие пробелов в законодательстве, регулирующего вопросы определения границ земельного участка кондоминиума, и рассматривает основные проблемы, возникающие в этой связи.
Выступая в качестве предмета гражданского оборота, земельный участок в пределах установленных границ, подлежит использованию домовладельцами в качестве источника получения необходимых средств для нормального функционирования и хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренной его учредительными документами, и источника дополнительных доходов (если это предусмотрено его уставом).
Порядок установления границ земельных участков изложен в ст. 10, 11 Закона о ТСЖ, где указано, что застроенные земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются домовладельцам в качестве общего имущества на праве общей долевой собственности в нормативных размерах бесплатно. Однако в ряде субъектов Российской Федерации и в том числе г. Москве этот порядок существенно изменен. Так, после принятия Постановления Правительства Москвы №690 от 29 августа 2000 года « О городской комплексной программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования деятельности товариществ собственников жилья», - предоставление земельных участков заинтересованным лицам стало возможно либо на праве аренды, либо на праве застройки.
Далее автор обращает внимание, что ранее, в соответствии со ст.29 Закона о ТСЖ товарищества собственников жилья для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации получали земельные участки в бессрочное пользование. Но после введения в действие Земельного кодекса РФ товарищества утратили это право, а права, возникшие ранее, подлежат переоформлению на право
аренды или собственности до 1 января 2006 года (в соответствии с Законом РФ от 08.12.2003г. №160-ФЗ « О внесении изменений в ст.З Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»)6.
Границы земельного участка определяются на основании градостроительного заключения. Готовят его совместно Главное архитектурно-планировочное управление (АПУ) Москомархитектуры и территориальные объединения регулирования землепользования (ТОРЗы) Москомзема.
Так, в 2000 году на практике применялись два основных подхода к определению земельных границ:
Первый подход заключался в том, что границы определялись по минимуму (по пожарному проезду). Это означало, что товарищества оплачивали расходы по техническому обслуживанию дома (в том числе по содержанию придомовой территории) только в пределах границ кондоминиума. Следовательно, бремя расходов по содержанию неиспользуемой территории перекладывалось на город, ибо увеличение земельного участка кондоминиума приводило бы к росту расходов по его содержанию, в чем не были заинтересованы домовладельцы.
Второй подход допускал выделение единого земельного участка сразу на весь комплекс домов, исходя из характера неделимости земельного участка, (хотя регистрация вновь создаваемого кондоминиума проводится на основании рассчитываемой ТОРЗом примерной площади земельного участка, размер которого при оформлении земельно-имущественных отношений должен быть уточнен). То есть, фактические границы земельного участка определялись уже после регистрации кондоминиума.
6 Собрание законодательства Российской Федерации. 2001, № 44, ст. 4148; 2003, №28, ст. 2875.
В настоящее время специалисты пришли к единому пониманию этого вопроса, однако методика межевания земельных участков кондоминиумов нуждается в коррекции и дополнениях, поскольку носит временный характер.
Третий параграф названной главы — «Правовойрежим имущества кондоминиума» - исследует проблемы общедолевой собственности домовладельцев.
В кондоминиуме можно выделить два уровня отношений собственности.
Первый уровень определяет отношения собственности, складывающиеся по поводу принадлежности жилых и нежилых помещений. Второй - определяет отношения собственности по поводу объектов общего пользования.
Особенностью правового режима общего имущества многоквартирного дома является момент возникновения, характеризующийся тем, что одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение собственник обретает право общей собственности на общее имущество.
Доля домовладельца в праве общей долевой собственности устанавливается:
- способом пропорциональности доле принадлежащих домовладельцу помещений, измеренных в метрах квадратных площади;
- иным способом, определенным решением общего собрания в соответствии с процедурой, установленной ст.22 Закона о ТСЖ;
- способом, определенным иным законным соглашением домовладельцев, например, равные доли (п.1 ст.245 ПС РФ)- или доли; в зависимости от вклада домовладельца в образование и приращение общего имущества (п2 ст.245 ГК РФ), или любое другое договорное определение долей (ст.244-245 ПС РФ).
Согласно ст. 290 ПС РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на
квартиру. Это означает, что из свободного распоряжения собственника выводится не только право распоряжения долей в общем имуществе, но и право преимущественной покупки такой доли у других сособственников, что значительно снижает самостоятельное значение и ценность доли в праве собственности на общие объекты.
По мнению автора, порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом в кондоминиуме должен устанавливаться домовладельцами по большинству голосов. Возможность использования принципа большинства в данном случае - можно обосновать тем, что правомочия, принадлежащие сособственнику, имеют, менее абсолютный характер, чем в других случаях возникновения« права общей долевой собственности, во — первых, в силу специфики назначения объекта, а во-вторых, большего числа управомоченных лиц на стороне собственника, что предопределяет существенные ограничения в осуществлении таких прав. В порядке достижения единогласия должны решаться только те вопросы, которые наиболее существенно затрагивают интересы домовладельцев. Это, в частности, касается всех вопросов, влияющих на судьбу общего имущества кондоминиума.
Третья глава исследования — «Особенности правового регулирования управления кондоминиумом» - состоит из трех параграфов.
Первый параграф указанной главы - «Договорные обязательства в об-ластиуправления кондоминиумом» - посвящен вопросам заключения договоров управления кондоминиумами.
В ходе исследования автор сформировал представление об обязательствах в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг, как о правоотношениях, складывающихся между исполнителями и потребителями в процессе производства и потребления товаров, выполнения работ и оказания услуг, обмена, распределения и потребления результатов этой деятельности, урегулированных нормами гражданского и жилищного законодательства.
Система управления комплексом недвижимости должна быть построена на началах равенства прав домовладельцев, исключая возможность отражать в договорных обязательствах одних собственников условий, дискредитирующих положение других. Вопросы, касающиеся выбора и смены управляющего, утверждения перечня, объемов и сроков работ по обслуживанию дома должны решаться собственниками совместно. Выбор управляющего муниципальным жилищным фондом, предоставляемого по договорам социального найма, при этом сохраняется за органом местного самоуправления. Поэтому договоры на управление жилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, и договоры на управление общим имуществом в кондоминиумах и предоставление жилищно-коммунальных услуг гражданам должны заключаться с управляющими отдельно друг от друга.
При уклонении домовладельцев от выбора способа управления кондоминиумом орган местного самоуправления вправе направить сособственни-кам публичную оферту в соответствии со ст.437 ПС РФ, содержащую поручение на заключение договоров управления общим имуществом от своего имени, но за счет сособственников (агентский договор).
В случаях, когда сособственники не акцептовали предложения органа местного самоуправления о заключении таких договоров, целесообразно возложить на указанный орган обязанность самостоятельного осуществления выбора управляющего путем проведения открытого конкурса. На его основе и в интересах всех сособственников будет заключаться договор управления. Поскольку в настоящее время орган местного самоуправления таким правом не обладает, данное предложение целесообразно использовать при разработке ЖКРФ.
Автор отмечает далее, что создание более благоприятной законодательной процедуры привлечения домовладельцев к участию в выборе способа управления кондоминиумом представляется единственно возможным средст-
вом их влияния на подбор исполнителей работ и услуг, воздействия на локальных монополистов, предоставляющих коммунальные услуги и наиболее соответствует целям жилищно-коммунальной реформы. В этой связи предлагается рассмотреть товарищество собственников жилья в качестве способа управления кондоминиумом, выявив его сущностные характеристики.
Во втором параграфе этой главы - «Товарищество собственников жилья как способ управления кондоминиумом» — анализируются проблемы, возникающие у домовладельцев при выборе товарищества собственников жилья в качестве способа управления комплексом недвижимого имущества.
Специфика данного способа управления > заключается в возможности самостоятельного определения условий предоставления жилищно-коммунальных услуг, более эффективном использовании- финансовых средств и материальных ресурсов, необходимых для эксплуатации и ремонта кондоминиума, в создании стимулов экономии ресурсов, а также увеличении срока службы всего жилищного фонда.
Формирование товариществ может инициироваться как самими жителями кондоминиума, так и местными органами власти.
Присоединяясь к точке зрения, высказанной П.В. Крашенинниковым о том, что товарищество собственников жилья является самостоятельной формой юридических лиц,- автор вместе с тем отмечает, что организация и деятельность товарищества существенно сужена законодателем по сравнению с потребительским кооперативом, что, вероятно, следует связать с функциями его назначения.
Общее имущество домовладельцев передается товариществу собственников жилья в управление, а не в собственность. Следовательно, организация товарищества не приводит к изменениям в режиме общей долевой собственности домовладельцев на общее имущество кондоминиума. Это означает, что товарищество не становится правопреемником домовладельцев, несмотря на
то, что в соответствии с п.З ст.34 Закона о ТСЖ, его организация служит способом реализации возможности распоряжения общим имуществом и управления им посредством объединения домовладельцев.
Значительное число участников отношений в общей долевой собственности делает необходимым дифференцирование порядка принятия решений по управлению делами в кондоминиуме в зависимости от характера сделок. Решения о выборе способа управления кондоминиумом, о размере обязательных платежей на содержание кондоминиума, о найме работников, о производстве капитального ремонта должны решаться большинством голосов домовладельцев. Решения по вопросам хозяйственной деятельности, связанной с текущей эксплуатацией и сохранением общего имущества в кондоминиуме в. надлежащем состоянии, могут приниматься и реализовываться каждым домовладельцем.
Относительно членства в товариществе, автор высказывает предположение, что членство служит своеобразным пропуском для получения доступа к управлению кондоминиумом. Поэтому домовладельцы, отказавшиеся в силу различных причин от участия в делах товарищества, фактически остаются за-рамками его решений. Образование же альтернативного товариществу собственников жилья общего собрания остальных домовладельцев способно вызвать раскол и социальный взрыв.
Третий параграф главы - «Тенденции развития системы управления кондоминиумами» - содержит в себе анализ причин, сдерживающих развитие системы управления кондоминиумами объединениями домовладельцев, и раскрывает направления, способные оказать стимулирующее воздействие на ее развитие.
Рассматривая вопрос организации и деятельности товарищества собственников жилья как способа управления кондоминиумом, автор отмечает, что на сегодняшний день данный способ управления реализуется на практике
медленными темпами и имеет ряд ограничений, не позволяющих сделать вывод о массовости этого правового явления в обществе.
Указанный способ управления кондоминиумом уже в своем названии содержит представление, что его организация и деятельность целесообразны исключительно для собственников жилья, тогда как интересы нанимателей будут представлены неким виртуальным уполномоченным муниципалитета. В этой связи, необходимо отметить, что возможность объединения различных форм собственности в одном < комплексе недвижимого имущества приводит к ряду социальных, психологических и правовых противоречий.
В целях защиты интересов < нанимателей, автор предлагает вариант заключения договора с товариществом собственников жилья о предоставлении • жилищно-коммунальных услуг, предусматривающий взаимные права и обязанности между указанными субъектами.
Кроме того, в ходе исследования диссертант выявляет необходимость в разработке и внедрении в ЖК РФ нового способа управления кондоминиумами, а именно — «жилищного товарищества», который позволит привлекать к участию в делах товарищества не только собственников жилья, но и нанимателей.
Целесообразно также принять закон на уровне города Москвы, предусматривающий несколько альтернативных форм жилищной самоорганизации граждан для управления различными комплексами недвижимости.
Реализация задач реформы жилищно-коммунального хозяйства не может проходить в отрыве от комплекса мероприятий, направленных на развитие системы управления недвижимостью.
В качестве мер, стимулирующих создание товариществ собственников жилья, автор предлагает:
- Разработать методику типологии кондоминиумов города Москвы для дифференциации льгот, предоставляемых товариществам собственников жи-
лья: кондоминиумы с наименьшими потенциальными доходами от аренды» нежилых помещений должны получать наибольшие льготы.
- Разработать методику определения границ земельного участка в кондоминиумах.
- Разработать порядок распоряжения нежилыми помещениями, относящимися к собственности города и находящимися в составе кондоминиумов, в< том числе режим использования помещений, находящихся в аренде на момент создания кондоминиумов.
- Определить принципы передачи товариществам нежилых помещений кондоминиума и создать правовой механизм, обеспечивающий аккумулирование соответствующих доходов от аренды на счетах товарищества.
- Создать простые механизмы преобразования одних форм жилищных объединений в другие.
- Обеспечить равенство правовых условий для муниципальных и частных компаний, работающих в сфере жилищно-коммунальных услуг.
В заключение исследования подводится итог проделанной работы и определяются правовые аспекты управления комплексами недвижимого имущества на современном этапе.
По темедиссертации автором опубликованы следующие работы:
1. Товарищества собственников жилья. Плюсы и минусы // Межвузовский сборник научных статей аспирантов. - М.: МГЭИ, 2003. - Вып. 3 (0,5 печл.).
2. Проблемы и перспективы развития самоуправления в жилищной сфере // Юридические и гуманитарные науки: Сборник научных трудов. - М: МГЭИ, 2004. - № 4. - Ч. 1 (в соавт. 1 печ. л.).
3. Определение размеров земельного участка в кондоминиуме // Развитие гражданско-правовых наук в условиях рыночных преобразований: Мате-
риалы конференции кафедры «Гражданско-правовые дисциплины». 11-13 июня 2004 года / Под общ. ред. А.П. Балакиной, Н.К. Нарозникова. - М.: ВГНА МНС России, 2004 (в соавт. 0,8 печ. л.).
4. Характерные особенности организации кондоминиумов в Армении, Белоруссии, Казахстане, Киргизии и Украине // Развитие гражданско-правовых наук в условиях рыночных преобразований: Материалы конференции кафедры «Гражданско-правовые дисциплины». 11-13 июня 2004 года / Под общ. ред. А.П. Балакиной, Н.К. Нарозникова. М.: ВГНА МНС России, 2004 (в соавт. 1 печл.).
Подписано в печать
Формат 60x90 '/16 - Гарнитура «Тайме». Печать цифровая.
_Объем 1,0 печл. Тираж 100 экз._
Минитипография РИО ВГНА МНС России Заказ № 674
Адрес: 109456, Москва, 4-й Вешняковский пр-д, 4. Тел./факс 371-45-66
04-1 6119
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Бобровская, Ольга Николаевна, кандидата юридических наук
Введение
Глава I. Правовые основы образования и деятельности объединений собственников жилья.
61. Исторический аспект образования и деятельности жилищных объединений граждан в России.
62. Опыт реализации управления кондоминиумами объединениями собственников жилья на примере города Москвы.
Глава II. Кондоминиум как объект гражданско-правовых отношений.
61. Понятие, признаки и государственная регистрация кондоминиума.
62. Определение границ земельного участка кондоминиума.
63. Правовой режим имущества кондоминиума.
Глава III. Особенности правового регулирования управления кондоминиумом.
61. Договорные обязательства в области управления кондоминиумом.
62. Товарищество собственников жилья как способ управления кондоминиумом.
63. Тенденции развития системы управления кондоминиумами.
3- 10 11-44 И
28-44 45
45-61 62-72 73
83 - 166 83
105
144
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Кондоминиум как объект гражданских прав"
Актуальность темы исследования
В результате приватизации, проведённой на основании Закона Российской Федерации « О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года №1541-1, граждане обрели полномочия собственника в отношении недвижимого имущества. Однако право собственности на жилое помещение всегда сопряжено с обязанностью содержания общего имущества кондоминиума. Организация процесса по выполнению работ и оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме, а также по обеспечению граждан коммунальными услугами образует систему управления комплексами недвижимого имущества. Поскольку многие годы граждане не допускались к управлению недвижимым имуществом, в настоящее время, в условиях проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства этот институт находится на этапе становления.
Экономическая эффективность управления недвижимым имуществом зависит от многих составляющих, наиболее важными из которых является создание реального правового инструмента, направленного на разрешение задач формирования кондоминиумов и передачи функций по их управлению, как объединениям собственников жилья, так и иным объединениям жильцов.
С возрастанием числа собственников помещений в кондоминиумах и с увеличением платы за жилищные услуги, противоречия между собственниками недвижимости и фактически остающейся без изменения командно-административной системой управления кондоминиумами, а также, монополистической системой предоставления жилищно-коммунальных услуг будут обостряться. Наниматели же, на сегодняшний день, вообще исключены из субъектного состава лиц, обладающих правом определения жилищной политики в кондоминиуме, что вынуждает их мириться с низким качеством жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых государственными управляющими компаниями. Тем самым подтверждается возможность возникновения острейшей социальной напряженности. Избежать этого можно, изменив отношение граждан к вопросу управления своей недвижимостью, внедрив на практике такие способы управления кондоминиумами, которые позволили бы включать в этот процесс, как собственников, так и нанимателей жилья.
В ходе осуществления реформы жилищно-коммунального хозяйства, предполагается, что конкуренция, а отсюда и повышение качества услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства, при одновременном снижении их стоимости, будет обусловлена возможностью свободного выбора домовладельцами обслуживающих организаций. При этом, очевидно, что механизм реализации такого выбора не может быть основан на индивидуальных предпочтениях тех или иных домовладельцев в кондоминиуме, которые, не ориентируясь на рынке жилищно-коммунальных услуг, не способны прийти к согласованным решениям. Следовательно, для координации интересов домовладельцев усматривается необходимость в создании коллективного органа, призванного осуществлять функции управления и эксплуатации кондоминиума.
Поскольку институт управления комплексами недвижимости жилищными объединениями граждан можно считать объективно новым явлением для правовой науки, его развитие, хотя и имеющее положительную динамику, не достигло того максимума, который прогнозировался. Вместе с тем, уже сейчас очевидно, что потребности в реализации системы управления недвижимостью, требуют обновления действующей законодательной базы, в частности положений ГК РФ, а также принятия ЖК РФ. Необходимость в корректировании существующих норм выявляется как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов федерации. Наличие противоречивых правовых конструкций при решении одних и тех же проблем, многомерность дублирующих норм, отсутствие прямых указаний в законах тогда, когда они необходимы, замедляют процессы преобразования, как в жилищном, так и коммунальном секторе. В этой связи представляется необходимым провести анализ действующего законодательства и сформулировать ряд предложений, направленных на его совершенствование. Степень разработанности темы
Выбор темы диссертационного исследования обусловлен не только её актуальностью, но и недостаточной разработанностью вопросов правового регулирования управления недвижимостью вообще, и, вопросов управления комплексами недвижимого имущества жилищными объединениями граждан в частности.
Разработкой проблемных вопросов института собственности на жилые помещения в цивилистической науке занимались: E.H. Гендзехадзе, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало, В.А. Дозорцев, И.Б. Марткович, В.Ф. Маслов, П.В. Крашенинников, В.А. Рыбаков, П.И. Седугин, К.И. Скловский, В.Р. Скрипко, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, И.В. Чечулина, Г.Ф. Шершеневич и другие.
Вместе с тем, практически отсутствуют исследования, непосредственно затрагивающие тематику правового регулирования управления комплексами недвижимого имущества.
Теоретические положения данной проблемы освещены фрагментарно, лишь в связи с рассмотрением других тем. Стремясь восполнить законодательные пробелы, диссертант предлагает исследовать правовые аспекты регулирования управления комплексами недвижимого имущества. Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в процессе правового регулирования управления комплексами недвижимого имущества. Предмет исследования составляют нормы действующего законодательства, Российской Федерации и ее субъектов, (на примере города Москвы), определяющие положение кондоминиума в качестве объекта гражданско-правовых отношений.
Цель и задачи исследования
Цель диссертации состоит в исследовании правового режима кондоминиума как объекта гражданских прав и системы управления им. Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:
1. Провести анализ исторического подхода к решению вопросов управления недвижимостью жилищными объединениями граждан в России.
2. Рассмотреть кондоминиум как комплекс недвижимого имущества, состоящий из объектов вещных прав, наделённых различным правовым режимом.
3. Определить правовой статус товарищества собственников жилья и выявить производный характер его прав в отношении составных частей кондоминиума.
4. Определить специфику правового режима пользования общим имуществом кондоминиума.
5. Обосновать необходимость расширения правомочий товарищества собственников жилья в отношении нежилых помещений входящих в состав кондоминиума.
6. Сформулировать понятие системы управления кондоминиумом.
7. Рассмотреть основные формы управления кондоминиумом и обосновать необходимость расширения их перечня.
8. Внести предложения по разработке и совершенствованию действующего законодательства по исследуемой теме.
Методология и методика исследования
В качестве методологической основы диссертационного исследования использован диалектический метод познания. В ходе исследования использовались: системный метод, метод логического анализа, а также специальные (частнонаучные) методы - формально-юридический, функциональный, сравнительного правоведения, а также использовапись методики обобщения нормативных актов и документов. В работе использовались труды специалистов по экономике, гражданскому, жилищному, предпринимательскому праву.
Нормативно-правовую базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, а также действующие источники гражданского и жилищного законодательства.
Связь работы с государственными программами, планами, темами
Работа выполнена с учётом Федеральной целевой программы «Жилище», утверждённой Постановлением Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 №595, Постановления Правительства от 17 сентября 2001г. №675 « О федеральной целевой программе Жилище на 2002-2010 годы», и в рамках Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства, одобренной Указом Президента Российской Федерации « О реформе жилищно-коммунального хозяйства» от 28 апреля 1997г. №425. Теоретическая значимость исследования
Теоретическое значение заключается в том, что полученные в процессе исследования результаты и основанные на них теоретические выводы пополняют потенциал научного знания гражданского и жилищного права и способны оказать влияние на процесс преобразования и совершенствования отдельных норм и положений гражданского и жилищного законодательства, по исследуемой проблематике.
Результаты исследования могут использоваться в качестве исходного материала для последующих научных исследований проблем правового регулирования управления недвижимым имуществом.
Научная новизна работы и ее практическая значимость предопределены выбором в качестве объекта исследования специфических общественных отношений в области управления недвижимым имуществом.
Новыми или обладающими элементами новизны, являются предложения автора по: а) рассмотрению кондоминиума как комплекса недвижимости, состоящего из самостоятельных объектов права; б) использованию «жилищного товарищества» в качестве формы участия граждан-нанимателей в управлении жилищным фондом; в) избранию товарищества собственников жилья как способа реализации возможности распоряжения и управления общим имуществом домовладельцев.
Практическое значение состоит в возможности использования содержащихся в исследовании выводов и предложений в целях совершенствования действующего законодательства и практики его применения. Выводы и рекомендации, сделанные в ходе исследования, могут быть полезны при подготовке учебных и методических пособий, использоваться для чтения лекций и проведения практических занятий со студентами юридических факультетов по курсам гражданского и жилищного права.
Положения, выносимые на защиту
1. Кондоминиум предлагается рассматривать в качестве комплекса недвижимого имущества, состоящего из самостоятельных объектов вещных прав, наделённых различным правовым режимом, но имеющих физическую и эксплуатационную общность.
2. Товарищество собственников жилья, избранное в качестве способа управления, необходимо рассматривать как представителя домовладельцев в кондоминиуме. Несмотря на то, что Федеральный закон « О товариществах собственников жилья» наделяет товарищество правомочиями распоряжения общим имуществом домовладельцев, товарищество не является субъектом, обладающим правом собственности на него.
3. Порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом в кондоминиуме должен устанавливаться домовладельцами по большинству голосов. Единогласно должны решаться только те вопросы, которые наиболее существенно затрагивают интересы домовладельцев.
4. В целях сохранения за товариществом собственников жилья права управления нежилыми помещениями, находящимися в собственности города в составе кондоминиума и предотвращения практики передачи в аренду имущества г. Москвы третьим лицам, целесообразно предусмотреть заключение с ними краткосрочных договоров аренды нежилых помещений, сроком на 1 год и внести соответствующие изменения в действующее законодательство. Кроме того, необходимо закрепить правило, в соответствии с которым преимущественное право аренды нежилых помещений в кондоминиуме на новый срок, должно быть закреплено за товариществом собственников жилья.
5. Систему управления кондоминиумами предлагается рассматривать как совокупность взаимосвязанных и согласованных средств договорного характера, направленных на обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества.
6. Ввиду отсутствия в действующем законодательстве исчерпывающего перечня способов управления кондоминиумом, представляется целесообразным при разработке ЖК РФ ввести в соответствующие разделы нормы, предусматривающие новую форму объединения жильцов, в рамках юридического лица, - «жилищное товарищество» в кондоминиумах, объединяющих различные формы собственности, поскольку это позволит учесть интересы не только собственников, но и нанимателей жилья, что, в итоге, окажет стимулирующее воздействие на развитие инициативы на местном уровне.
Апробация результатов исследования
Диссертационное исследование выполнено и обсуждено на кафедре гражданско-правовых дисциплин юридического факультета ВГНА. Основные теоретические выводы, а также научно-практические рекомендации изложены автором в опубликованных работах, в докладах на научно-практических конференциях, а также апробированы в учебном процессе по курсу жилищного права.
Структура работы обусловлена целью исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения, а также библиографии.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Бобровская, Ольга Николаевна, Москва
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
В соответствии с задачами и в рамках исследования по теме «Кондоминиум как объект гражданских прав (жилищно-правовой аспект)», в нём предпринята попытка рассмотреть обозначенную проблему, выделив в качестве объекта гражданско-правовых отношений комплекс недвижимого имущества, состоящий из самостоятельных частей, наделённых различным правовым режимом, и определить субъектов управления в различной организационно-правовой форме.
Для решения этого вопроса нами был проведён небольшой исторический экскурс, и мы обратились к ранее действующему законодательству, анализ которого, а также имеющиеся в юридической литературе точки зрения известных учёных-цивилистов, позволили сделать вывод, что обращение к идее управления недвижимостью жилищными объединениями граждан носит закономерный характер, поскольку уже в начале XX столетия такие объединения успешно функционировали.
Современная правовая регламентация института управления недвижимостью выделяет две его разновидности: государственное управление жилищным фондом, при организации так называемой «службы заказчика» и самостоятельное управление кондоминиумом, путём организации товарищества собственников жилья. Анализ норм, посвящённых управлению жилищным фондом, содержащихся в ЖК РСФСР, Федеральном законе « Об основах федеральной жилищной политики», выявил несоответствие существующих понятий управления, и организации его деятельности реалиям сегодняшнего времени.
В исследовании установлено, что управление кондоминиумом состоит из комплекса мер по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом собственников в их интересах и в тех пределах, которые определены собственниками или законом. Организация процесса по выполнению работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме, а также по обеспечению граждан коммунальными услугами образует систему управления кондоминиумами. Кроме этого, мы проследили развитие договорных отношений в области управления кондоминиумом в динамике, отразив в исследовании возможные ситуации, ведущие к изменению и прекращению договора управления.
Обратившись к опыту управления кондоминиумами, нами было установлено, что проведение реформы жилищно-коммунального хозяйства должно опираться на институт управления кондоминиумами жилищными объединениями граждан. Однако такай существующий способ управления, как товарищество собственников жилья имеет ряд недостатков организационного и правового порядка. Его организация и деятельность целесообразна исключительно для собственников жилья, при этом наниматель, как потребитель жилищно-коммунальных услуг, исключён из субъектного состава лиц, уполномоченных определять политику жилищного объединения, в области управления и эксплуатации кондоминиума. В этой связи мы предложили в целях развития условий, стимулирующих участие населения в управлении недвижимостью, разработать и внедрить на практике новый способ управления для тех кондоминиумов, где объединены различные формы собственности, а именно - «жилищное товарищество». Решение поставленных задач позволило прийти к выводу, что с момента коренной переориентации государственной жилищной политики, самостоятельное управление стало выступать одним из реальных вариантов осуществления права домовладельцев на определение условий и способа управления общим имуществом в кондоминиуме. Поэтому, механизм правового регулирования управления недвижимостью, находящейся в общей собственности домовладельцев должен внедряться с учётом практических рекомендаций и не допускать разночтений, приводящих к непониманию и отторжению обществом прогрессивных идей, что, в итоге послужит стимулом в реализации задач реформы жилищно-коммунального хозяйства, способствуя становлению гражданского общества.
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Кондоминиум как объект гражданских прав»
1. Конституция РФ 1993года.// Российская газета. 1993.25 декабря.
2. Гражданский кодекс РФ часть 1 от 30.11.1994г. №51-ФЗ.// СЗ РФ.1994.№32.ст.3301.
3. Гражданский кодекс РФ часть 2 от 26.01. 1996. №14-ФЗ.//СЗ РФ.1996.№5.ст.4Ю.
4. Бюджетный кодекс РФ.// С3.1999.№28.ст.3492.
5. Градостроительный кодекс РФ.// Российская газета. 1998.14 мая.
6. Жилищный кодекс РСФСР, утв. Верховным Советом РСФСР от 24.06. 1983 (с изменениями и дополнениями).// ВВС РСФСР. 1991 .№28.ст.963; СЗ РФ 1995.№5.ст.346;№35.ст.3503;1998.ст.13.ст.1467; 2001.№17.ст.1647.
7. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г.//Российская газета.2001.30 октября.
8. Федеральный закон « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001г.// Российская газета.2001.30 октября.
9. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15. 06. 1996Г.№73-Ф3.//С3 РФ. 1996.№25.ст.2963.
10. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. №122-ФЗ.//СЗ РФ.1997.№30.ст.3594; 2001.№11.ст.997; №16.ст.1533; Российская газета.2002.19 апреля; СЗ РФ.2003 .№24.ст.2244.
11. Закон РФ « Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 28.08.95г. №154-ФЗ//СЗ РФ. 1995 .№3 5 .ст.3506; 1996.№ 17.ст.1917;№49.ст.5500; 1997.№ 12.ст .13 78;2000.№ 32.ст.3330.
12. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04. 07. 1991г. №1541-1.//ВВС РСФСР.1991.№28.ст.959; 1993.№2.ст.67; СЗ РФ. 1994.№ 16.ст. 1864; 1998.№13.ст.1472; Российская газета. 2001.31 мая.
13. Закон СССР « О кооперации в СССР» от 30 мая 1988г. // ВВС СССР.1988.№22.ст.355.
14. Указ Президента РФ «Об утверждении Временного Положения о кондоминиуме» от 23.12.1993г. №2275 (утратил силу).//Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993.№52.ст.5079.
15. Указ Президента РФ « О новом этапе реализации Государственной целевой программы Жилище» от 29.03.1996г. №431.//С3 РФ.1996.№14.ст.1431.
16. Указ Президента РФ «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в РФ» от 28.04.1997г. №425.// СЗ РФ.1997.№18.ст.2131.
17. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по реформированию жилищно-коммунального хозяйства РФ» от 27.05.1997г. №528.//РГ.1997.3 июня.
18. Постановление Совета Министров СССР «О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации» от 20 марта 1958 года.// Собрание постановлений Совета Министров СССР. 1958.№5.ст.47.
19. Постановление Совета Министров РСФСР « Об утверждении Примерного устава жилищно-строительного кооператива» от 24 сентября 1958г.//Собрание постановлений Совета Министров РСФСР.1958.№13.ст.154.
20. Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР « О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» от 31 марта 1988№406// Собрание постановлений Совета Министров СССР.1988.№17.ст.43.
21. Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 1 июля 1962 г. « Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве».// Собрание постановлений Совета Министров СССР. 1962г. №12.ст.93.
22. Постановление Правительства РФ «О государственной целевой программе "Жилище"» на 2002-2010г.//Российская газета.2001.26 сентября.
23. Постановление Правительства РФ «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» от 2.08.1999г. №887.//Российская газета. 1999.13 августа.
24. Закон города Москвы «Основы жилищной политики в городе Москве» от 11.03.98 г. №6.// Ведомости Московской городской Думы.1998.№5.
25. Закон города Москвы «О правах товариществ собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме» от 16.04.97г. №8-28.//Ведомости Московской городской Думы.1997.№5.
26. Закон города Москвы « Устав города Москвы» от 28.06.95г. в ред. законов г. Москвы от 24.06.98.№11; от12.07.99X231; от 13.07.2001.№32// Ведомости Московской городской Думы.1995.№4;2001.№8.
27. Закон города Москвы « О территориальном общественном самоуправлении в городе Москве от 10.07.1996г. №26-77.//Ведомости Московской городской Думы.1996.№7.
28. Постановление Правительства Москвы «Об упорядочении организации управления жилищным фондом в г. Москве» №142 от 16.02.1993г.//Вестник мэрии Москвы. 1993.№7.
29. Постановление Правительства Москвы «О дальнейшем совершенствовании отношений по управлению строениями, находящимися в общей собственности» от 16 апреля 1996 года № 349.//Информационно-аналитический сборник: Правительство Город - Люди. М.,2000.
30. Постановление Правительства Москвы « О порядке применения Закона РФ « О товариществах собственников жилья в городе Москве» от 14.01.1997г. №16 //Вестник мэрии. 1997.№ 1.
31. Постановление Правительства Москвы от 14.01.97г. №16 « О лицензировании деятельности по управлению имуществом» (утратило силу).
32. Постановление Московской Городской Думы «Об утверждении и введении в действие Положения о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы» от 02.10.96г. №85.//Тверская, 13.1996.10-14 октября.
33. Постановление Правительства Москвы «О временном порядке регистрации товариществ собственников жилья в новостройках» от 16.08.97г. №633.//Тверская, 13.1997.8-13 октября.
34. Постановление Правительства Москвы «О порядке передачи и использования объектов нежилого фонда в кондоминиумах» от 13.01.98г. №26.// Вестник мэрии. 1997.№1.
35. Постановление Правительства Москвы «Об основах образования и деятельности в городе Москве товариществ собственников жилых помещений» от 06.04.93г. №300.(утратило силу с 14.01.97г.).
36. Распоряжение мэра Москвы «О порядке формирования товариществ из числа граждан, признанных в установленном порядке нуждающимися вулучшении жилищных условий, с целью строительства жилья» от 03.02.98г. №97-РМ.// Вестник мэрии.1998.№2.
37. Распоряжение Премьера Правительства Москвы «О мероприятиях по стимулированию процесса образования товариществ собственников жилья» от 26.03.98г. №322-РП.//Тверская, 13.1998.26-30 марта.
38. Распоряжение Премьера Правительства Москвы «Об утверждении Примерного Устава товарищества собственников жилья для г.Москвы» от 05.01.97г. №9-РП.// Собрание действующего законодательства г. Москвы. 2003. том 1.
39. Распоряжение Мэра Москвы «О порядке регистрации органов территориального общественного самоуправления в городе Москве» от 22.01.97г. №48-РМ.// Вестник мэрии. 1997.№1.
40. Постановление Федерального Арбитражного Суда СЗО от 18. 04. 2002 № А56-3194/01.// ВВАС РФ.2002.№4.
41. Постановление Федерального Арбитражного Суда МО от 11. 03.2003 №КГ А40/1043-03.// ВВАС РФ.2003.№3.
42. ДИССЕРТАЦИОННЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ АВТОРЕФЕРАТЫ
43. Алябьев Д. Н. Договор доверительного управления имуществом в гражданском праве России. Дис.к.ю.н., Москва, 2000.
44. Вишневская И.С. Жилищные правоотношения в домах ЖСК. Дис. .к.ю.н., Ростов-на-Дону, 1968.
45. Грошева Н.В. Охрана жилищных прав пайщиков ЖСК и членов их семей. Автореф. дис. .к.ю.н., Москва, 1982.
46. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом. Дис.к.ю.н., Москва, 2000
47. Крашенинников П.В Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения. Дис. .д.ю.н., Москва, 1997.
48. Курпякова С.И. Проблемы приватизации жилых помещений. Дис. .к.ю. н., Москва, 1996.
49. Майдыков A.A. Административно-правовое регулирование процесса перехода права собственности на жилые помещения. Дис.к.ю.н., Москва, 1999.
50. Петрова И. В. Проблемы приватизации жилых помещений. Дис. к.ю.н., Саратов, 2000.
51. Сухарева Е. Р. Приватизация и осуществление права собственности на приватизированные жилые помещения. Дис.к.ю.н., Москва, 1997.
52. Сысоев В.А. Особенности правового регулирования жилищных правоотношений в современный период. Дис.к.ю.н., Екатеринбург, 1994.
53. Улётова Г.Д. Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку. Дис. .к. ю.н., Волгоград, 1999.1. МОНОГРАФИИ
54. Белоусов В.Я. Культурные задачи жилищной кооперации, Москва, 1926.
55. Гендзехадзе E.H. Жилищно-строительные кооперативы в городе и на селе. Москва, изд-во Московского университета, 1976.
56. Жуков Д. М. Экономика и организация жилищно-коммунального хозяйства города. Учебное пособие для Вузов. Москва, изд-во Владос-пресс, 2003.
57. Квартирная плата в Москве. Практическое руководство. Под редакцией Н. Попова-Сибиряка, Москва, 1922.
58. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения, изд-во Статут, 2001.
59. Крашенинников П.В. Жилищное право. Москва, изд-во Статут, 2001.
60. Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах, Москва, 1995.
61. Маслов П. Основы кооперации и условия накопления кооперативного капитала, Москва, 1925.
62. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. Учебное пособие. Москва, изд-во Юрист, 2002.
63. Мушинский О.В. Основы гражданского права. Москва, изд-во Международные отношения, 1995.
64. Седугин П.Г. Жилищное право. Учебник для вузов. Издательская группа ИНФА. М-НОРМА. Москва, 1998.
65. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Москва, 1999.
66. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности, Москва, изд-во Юридическая литература, 1991.
67. Толстой Ю.К. Жилищное право. Москва, Проспект, 1996.
68. Шейнис Д.И. Жилищное законодательство. Сборник декретов, инструкций, распоряжений с комментариями. 3 изд. ГУКХ НКВД, 1926.1. СТАТЬИ.
69. Василевский А.Д. Коммунальные работники и их профсоюзы в условиях приватизации предприятий // Жилищно-коммунальное хозяйство 2002.№6, с.58.
70. Гетман Е.С. Обязанности и права собственников жилых помещений в кондоминиумах // Жилищное право 2001.№2, с.46, 50.
71. Говорёнкова Т.М. Восстановление жилья в период "собирания коммун" советских двадцатых. // Жилищно-коммунальное хозяйство 2002.№2, с.77-78, 80.
72. Гордеев Д.П., Прокофьев В.Ю. Законодательное регулирование управления многоквартирными домами. //Жилищное право 2002.№2, с.3,4,6,8.
73. Гордеев Д.П., Прокофьев В.Ю. Совершенствование практики управления многоквартирными домами. //Жилищно-коммунальное хозяйство 2002.№5, с.11, 14.
74. Гордеев Д.П. Правовая природа жилищно-коммунальных услуг. //Жилищное право 2002.№4, с.25,30.
75. Гордеев Д.П. Налогообложение единым социальным налогом товариществ собственников жилья //Жилищное право 2002.№3, с.68.
76. Долгушина О.В. Самоуправление в жилищной сфере. Организационно-праыовые формы объединений собственников жилья. //Жилищное право.2001.№1, с.9,11.
77. Долгушина О.В. Управление имуществом, входящим в состав кондоминиума. Московский опыт. //Жилищное право 2001.№3, с.21-22.
78. Долгушина О.В. Правовое регулирование отношений в области создания ТСЖ и формирования кондоминиумов. //Жилищное право 2000.№1, с.34.
79. П.Ермаков B.C. Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья//Жилищное право.2001 .№ 1 .с.ЗО
80. Крашенинников П.В. Законодательство о недвижимости // Экономика и жизнь 1995.№51, с.51-53.
81. Крашенинников П.В. Не прост квартирный вопрос. Каким видится новый жилищный кодекс России// Экономика и жизнь 1995.№30, с.44.
82. Крашенинников П.В. Этот острый квартирный вопрос.//Человек и закон 1995.№5,с. 13.
83. Кузнецова О. Кондоминиум на регистрации. // Домашний адвокат 2003.№1,с.13.
84. Лифшиц Д. В. Договорные отношения в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг в Москве: анализ состояния и пути совершенствования. //Жилищное право 2002,№4, с. 36-37, 39-41.
85. П.Макаров Г. Правовой статус товариществ собственников жилья и порядок их формирования. //Хозяйство и право 2001.№4, с. 109-110.
86. Макаров Г. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья и обязанности членов тсж.// Хозяйство и право 2001.№5, с. 118120.
87. Макаров Г. Проблемы и перспективы развития товариществ собственников жилья. // Хозяйство и право 2001.№7, с. 105,107.
88. Медведева Е.М., Сиваев С.Б., Шапиро М.Д. Управление и обслуживание жилищного фонда в Москве: анализ состояния и пути реформирования // Жилищно-коммунальное хозяйство 2002.№1, с.55,58.
89. Потяркин Д. Товарищества собственников жилья //Российская юстиция , 1999.№6, с.23.
90. Потяркин Д. Товарищества собственников жилья // Российская юстиция 1999.№7, с.22.
91. Присягина Г.Н. Правовые основы деятельности товариществ собственников жилья.//Бухгалтерский учёт 2000.№12, с.35.
92. Прокофьев В.Ю. Как организовать управление жилищным фондом //Жилищно-коммунальное хозяйство 2002.№ 1, с. 18.
93. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом в кондоминиумах.// Жилищное право 2001.№2, с.44,45,50.
94. Савельев Д.Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом. //Юрист 2002.№3, с.57-58.
95. Савельев Д.Б. Право домовладельца на управление кондоминиумом. // Российская юстиция 2003 .№2, с.23.
96. Савельев Д.Б. Долевая собственность в кондоминиуме // Законность2000.№8, с.56, 58.
97. Савельев Д. Б. Сравнительный анализ законодательства о кондоминиумах некоторых стран СНГ // Жилищное право 2002.№3, с.77, 79-80, 83-84.
98. Скрипко В.Р. Право граждан РФ на жилище // Государство и право 1996.№2,с.5.
99. Скрипко В.Р. Товарищество собственников жилья // Государство и право2001.№4, с.12.
100. Филимонов С.Л. О распоряжении общим имуществом в кондоминиуме при мансардном строительстве.// Жилищно-коммунальное хозяйство2002.№5, с.31.
101. Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. //Юрист 2002.№12, с.25-27.
102. Хомченко Д.Ю. О товариществах собственников жилья // Жилищное право 2000.№>1, с.31.
103. Хламов И. Законодательство и приватизация жилья.//Хозяйство и право , 1994.№6.,с.2.
104. Ходжаев Д. Социально-экономические аспекты приватизации жилья // Экономист 1991.№4.с.8.
105. Шапиро М.Д., Петрова Е.Ф. Эффективное управление жилищным фондом: мониторинг и оценка качества. //Жилищно-коммунальное хозяйство 2002.№8, с.9.
