Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев

Савельев, Дмитрий Борисович

Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцевтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев»

РОССИЙСКАЯ ПРАВОВАЯ АКАДЕМИЯ МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

На правах рукописи

Савельев Дмитрий Борисович

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О КОНДОМИНИУМАХ В ЦЕЛЯХ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРАВ I ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ

I I

I Специальность 12.00.03 - гражданское право;

предпринимательское право; семейное право; международное

частное право.

Автореферат

I диссертации на соискание ученой степени

- кандидата юридических наук

Москва - 2003

Диссертация выполнена на кафедре "Гражданского права" Российской правовой Академии Министерства юстиции Российской Федерации.

Научный руководитель:

доктор юридических наук, профессор

Ершов Валентин Валентинович

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор Крашенинников Павел Владимирович

доктор юридических наук, профессор Рыбаков Вячеслав Александрович

Ведущая организация:

Исследовательский центр частного права при Президенте Российской Федерации

Защита состоится 18 апреля 2003 г. в 16-00 на заседании регионального диссертационного Совета № ДМ 220.038.10 по юридическим наукам при Кубанском государственном аграрном университете по адресу: 350044, г. Краснодар, ул. Калинина, 13.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Кубанского государственного аграрного университета.

Автореферат разослан 17 марта 2003 г.

Ученый секретарь

диссертационного Совета Камышанский В.П.

а^оз^д

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

Актуальность темы исследования. В СССР жилые многоэтажные дома находились в государственной собственности, реже - в собственности кооперативов или общественных организаций, а отношения между нанимателями и владельцем жилого фонда имели достаточно детальное публично-правовое нормативное регулирование.

Приватизация жилья в 90-х г.г. 20 века дала возможность нанимателям стать собственниками квартир. Жилые и нежилые помещения стали выступать объектами права частной собственности. Вместе с тем, в законодательстве до настоящего времени практически на решен вопрос о юридической судьбе внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Отчасти данный вопрос решает институт кондоминиума, заимствованный за рубежом. Однако непоследовательность и пробельность отечественного законодательства о кондоминиумах и товариществах собственников жилья не позволяет иметь ясное представление о том, кто является собственником внеквартирного имущества дома. В первую очередь такое положение обусловлено неудачной редакцией и неясностью норм о государственной регистрации кондоминиумов и прав на недвижимое имущество в кондоминиумах. Законодательство о кондоминиумах не содержит ясного ответа и на вопрос о том, распространяется ли его действие на нежилые здания. В результате на практике сложилась пародоксальная ситуация, когда можегг быть зарегистрировано право собственности на квартиры и нежилые помещения в доме, статус которого как кондоминиума не очевиден.

и в значительной степени сохранила свою роль. рос. НАЦИОНАЛЬНАЯ I

БИБЛИОТЕКА

1И0ТЕКА 1 3 , №

Монополистический, а значит, затратный характер данной системы побуждает государство к ее реформированию. Не случайно одной из основных ^

задач Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы1 является демонополизация управления и содержания жилищного фонда, обеспечение *

равных конкурентных условий для всех субъектов хозяйствования при ^

предоставлении жилищных услуг.

Важная роль в решении этой задачи отводится товариществам и собственников жилья (ТСЖ). Однако в отсутствие четкой концепции управления

кондоминиумом, основанной на правомочиях домовладельца как собственника !

помещения, товарищества зачастую превратились в формальных заказчиков ♦

жилищно-коммунальных услуг у муниципальных жилищно-эксплуатационных • организаций.

Признание не соответствующими Конституции норм об обязательности

членства домовладельцев в ТСЖ наглядно продемонстрировало, что в концепции I

управления кондоминиумом центральное место должно быть отведено не '

товариществу, а домовладельцам, поскольку именно домовладельцы являются ^

собственниками имущества в кондоминиуме и непосредственными потребителями ;

жилищно-коммунальных услуг. !

С этой позиции автором и предпринята попытка осмыслить кондоминиум I

как правовой феномен, основанный на отношениях собственности домовладельцев |

и выработаны предложения по совершенствованию законодательства в целях |

закрепления прав домовладельцев, а также обеспечения их беспрепятственного

осуществления и защиты.

Предметом настоящего исследования является комплекс правоотношений с участием домовладельцев, возникающих в связи с использованием и содержанием жилых и нежилых помещений, а также общего имущества в кондоминиуме.

1 Утверждена Постановлением Правительства РФ № 675 от 17.09.2001 г. (Российская газета, № 187,26.09.2001.)

Автор исследует содержание вещных прав домовладельцев на имущество в кондоминиуме, порядок реализации прав домовладельцев на участие в управлении кондоминиумом, его обслуживании и способы защиты данных прав.

Целями исследования являются теоретическая разработка проблем, связанных с определением правового режима кондоминиума как комплекса недвижимого имущества и особенностей гражданско-правового регулирования отношений домовладельцев в кондоминиуме; оценка эффективности существующих правовых конструкций, опосредствующих эти отношения, и выработка предложений по совершенствованию законодательства для обеспечения реализации прав домовладельцев как собственников имущества в кондоминиуме

Методологической основой исследования являются сравнительно-правовой и историко-правовой методы в сочетании с комплексным и системным анализом исследуемых отношений.

В ходе исследования рассматривался исторический процесс формирования института кондоминиума. В целях выявления наиболее эффективных правовых решений проблем, возникающих в рассматриваемой сфере, автором проанализированы положения зарубежного законодательства, в том числе США, Канады, Италии и др.

В диссертации используются труды отечественных и зарубежных авторов по проблемам общей собственности, кондоминиума.

В определенной степени проблемы отношений в кондоминиуме затрагивались в работах О. А. Городова, И. А. Дроздова, П. В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, К. И Скловского и других авторов.

Тема диссертационной работы является новой для исследования. Несмотря на то, что Федеральный закон «О товариществах собственников жилья»1, комплексно регулирующий отношения в кондоминиуме, действует

' Собрание законодательства РФ, 17.06.96, N 25, ст. 2963; Российская газета, N 119,26.06.96.

свыше 6 лет, проблемам, связанным с регулированием соответствующих правоотношений, уделялось и уделяется недостаточно внимания. При этом, если со стороны практикующих специалистов в какой-то степени имеется интерес, в основном, к проблемам деятельности товариществ собственников жилья, то научно-теоретических работ по данной тематике явно недостаточно.

Очевидно, такое положение дел в научном исследовании правовой концепции кондоминиума представляется неудовлетворительным ввиду большого социального и экономического значения имущества, находящегося под правовым режимом кондоминиума, как то: здания, комплексы дачных и садовых домов, гаражи и другие подобные объекты с прилегающими земельными участками и элементами инфраструктуры.

Научная новизна исследования определяется разработкой целостной концепции правового статуса домовладельца в кондоминиуме по гражданскому праву Российской Федерации, основанной на определении содержания права собственности на помещения и права общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме. Выбранный подход позволил рассмотреть кондоминиум как специальный правовой режим комплекса недвижимого имущества, выявить особенности права общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме, определить права и обязанности домовладельцев и способы защиты их прав, а также обосновать пред ложения по совершенствованию законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев.

Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положения и выводы, обладающие научной новизной, имеющие практическое значение и выносимые автором на защиту.

правового режима кондоминиума. Поэтому государственной регистрации права собственности на любое помещение должно предшествовать закрепление за зданием, в котором данное помещение расположено, статуса кондоминиума.

2. В полемике с авторами, рассматривающими правовую связь между помещением в кондоминиуме и долей в общем имуществе как связь главной вещи и принадлежности либо частей сложной веща, обосновывается позиция о специальном характере данной правовой связи, обусловленном целевым назначением общего имущества служить использованию помещений в кондоминиуме.

3. Особенностью права долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме является отсутствие у доли самостоятельной ценности и, как следствие, самостоятельной оборотоспособности. Доля в общем имуществе отражает степень интереса домовладельца в использовании и обеспечении сохранности общего имущества и соответствует его доле участия в управлении общим имуществом и в несении бремени его содержания.

4. Под управлением кондоминиумом предлагается понимать совокупность правомочий действовать в интересах домовладельцев, связанных и использованием принадлежащего им имущества в кондоминиуме. Правомочия по управлению кондоминиумом следует разделять на правомочия по управлению делами и на правомочия по ведению дел в кондоминиуме.

5. Право управления имуществом производно от права собственности, поэтому непосредственными носителями права на управление кондоминиумом являются домовладельцы, которые вправе делегировать отдельные правомочия иным субъектам: ТСЖ, службе заказчика, управляющему и др. Отсюда предлагается установить, что высшим органом управления кондоминиумом является общее собрание домовладельцев. Решения общего собрания домовладельцев действуют в отношении всех домовладельцев, как принимавших участие в голосовании, так и не принимавших, а равно в отношении последующих приобретателей помещений в кондоминиуме.

6. Объединение домовладельцев в юридическое лицо, наделяемое специальной правоспособностью для управления кондоминиумом, не должно

осуществляться на основе членства, поскольку право домовладельца участвовать в управлении кондоминиумом обусловлено наличием у него в собственности доли в общем имуществе и помещения в кондоминиуме. Предлагается предусмотреть в законодательстве вместо ТСЖ такую организационно-правовую форму юридического лица, объединяющего коллектив домовладельцев в кондоминиуме

не на основе членства, как автономная некоммерческая организация домовладельцев. ^

7. Для защиты интересов приобретателей помещений в кондоминиуме, обосновывается необходимость использования следующих мер: '

- определенный круг наиболее важных вопросов, затрагивающих права

и обязанности домовладельцев должен быть установлен в едином документе ^

(именуемом, например, "регламент кондоминиума"), утверждаемым общим собранием домовладельцев; '

- регламент кондоминиума как документ, содержащий обременения прав

на недвижимое имущество, должен подлежать государственной регистрации и 1

быть доступен для ознакомления любых заинтересованных лиц;

- при отчуждении помещения в кондоминиуме продавец в договоре обязан ^ указывать на наличие зарегистрированного регламента кондоминиума. ^

8. Бремя содержания домовладельцами своей собственности выступает

не только в качестве обязанности каждой, домовладельца, но и должно включать '

в себя комплекс правомочий самостоятельно определять объем, источники и 1

формы несения бремени. '

9. Обосновывается механизм установления ограничений права [ собственности на имущество в кондоминиуме, обеспечивающий баланс интересов ^ домовладельцев.

На основании теоретических выводов и анализа судебной практики диссертантом сформулированы предложения по совершенствованию

законодательства о кондоминиумах и практики его применения, в том числе: о необходимости закрепить в законе права участника долевой собственности на '

квартиру требовать выдела комнаты в натуре с установлением режима долевой 1

собственности на подсобные помещения; о возможности распространения 8

правового режима кондоминиума в отношении не жилых зданий; об уточнении существующего понятия общего имущества в кондоминиуме; о необходимости замены в законодательстве термина "регистрация кондоминиумов" на термин "кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов в кондоминиумах"; о дополнении законодательства о приватизации жилья нормой о преимущественном праве собственников помещений в коммунальной квартире покупки продаваемого помещения этой квартире; о необходимости закрепления в законодательстве статуса общего собрания домовладельцев как высшего коллективного органа домовладельцев по управлению принадлежащим им имуществом в кондоминиуме и определении его компетенции, порядка созыва и процедуры принятия решений; о дифференцированном порядке принятия решений по управлению делами в кондоминиуме в зависимости от характера сделок, совершаемых на основании данных решений; о необходимости исключения из законодательства норм, позволяющих общему собранию ТСЖ принимать решения о порядке владения, пользования и о распоряжении общим имуществом в кондоминиуме, если часть домовладельцев данного кондоминиума не является членами товарищества; о необходимости ограничения возложения на домовладельца участия в расходах по содержанию общего имущества требованиями разумности; о возможности каждым домовладельцем по своему усмотрению реализовывать право на судебную защиту своего права собственности на все общее имущество в кондоминиуме, не зависимо от решения большинства домовладельцев или иных субъектов управления кондоминиумом; о необходимости специального закрепления права домовладельцев и других заинтересованных лиц обжаловать в суд решения общего собрания домовладельцев и иных органов, осуществляющих управление кондоминиумом.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что содержащиеся в ней анализ, теоретические выводы и практические рекомендации могут способствовать совершенствованию законодательства и практики его применения.

Материалы диссертации могут также послужить основой для последующих научных исследований в этой области, а также могут быть использованы при обучении профессиональных управляющих кондоминиумами.

Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права Российской правовой академии Министерства юстиции РФ.

Основные научные положения, выводы и предложения по совершенствованию законодательства изложены автором в ряде статей, опубликованных в журналах "Хозяйство и право", "Российская юстиция", "Юрист", "Юридический консультант" и других.

При сотрудничестве автора с жилищно-эксплуатационной организацией некоммерческое партнерство «Апрель-98» выпущен ряд номеров газеты «Наш дом» с юридическими консультациями для домовладельцев и председателей ТСЖ.

Апробация результатов исследования на практике связана с адвокатской деятельностью соискателя по защите прав домовладельцев и ТСЖ в судах.

Структура и содержание работы определяются целями и задачами исследования, необходимостью анализа кондоминиума как сложного юридического феномена. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается выбор темы диссертации, ее актуальность, научно-практическое значение работы, определяются цели и задачи, предмет и метод исследования, его методологические и теоретические основы, формулируются положения, выносимые на защиту.

Первая глава «Назначение и структура кондоминиума» состоит из трех параграфов, в которых содержится общая характеристика кондоминиума как правового режима комплекса недвижимого имущества.

В первом параграфе рассматривается назначение института кондоминиума.

Обращаясь к институту общей собственности, автор отмечает, что в частном праве ограничены основания возникновения общей собственности на имущество помимо воли самих ее участников, постольку в большинстве случаев люди предпочитают наиболее полное, а значит, единоличное господство над вещью. Часто режим общей собственности обусловлен неделимостью вещи, но по этой же причине классический институт общей собственности не может быть одинаково пригодным для регулирования отношений по поводу всех неделимых вещей. Некоторые неделимые вещи, являясь единым неделимым целым, состоят из нескольких элементов (частей), которые могут использоваться относительно независимо от других элементов. Наиболее типичным примером подобной многоэлементной неделимой вещи является здание с размещенными внутри него помещениями. Лица, пользующиеся обособленными элементами, заинтересованы в закреплении своих прав не на идеальную долю, а на конкретный элемент, причем, в максимально возможном объеме.

В диссертации указывается, что проблема правового закрепления исключительности прав на помещение решалась как путем создания специальных юридических лиц (кооперативов), так и путем использования специального правового режима кондоминиума.

Автор делает вывод, что институт кондоминиума решает задачу введения в гражданский оборот помещений в качестве самостоятельных объектов права собственности, при этом единый физический объект—здание, юридически делится на помещения, которые закрепляются на праве собственности, и на общее имущество (крыша, подвал, общие проходы и т. д.), которое закрепляется на праве общей долевой собственности между собственниками помещений (домовладельцами).

В работе рассматриваются социально-экономические предпосылки и история института кондоминиума в отечественном законодательстве.

Далее автор показывает, что кондоминиум может быть рассмотрен как

единый физический объект (комплекс недвижимого имущества, вещь) и как

совокупность объектов права собственности (помещения, общее имущество). Из ,

сказанного диссертант делает вывод, что в кондоминиуме комплексу недвижимого

}

имущества соответствует комплекс правовых режимов данного имущества, где

каждое помещение, а также общее имущество выступают в качестве ^ самостоятельных объектов гражданских прав и находятся в разных правовых

режимах, которые в совокупности образуют правовой режим кондоминиума. **

Делается вывод, что общее имущество и право общей собственности на него >

связывает помещения в единый имущественный комплекс. !

Помимо этого, отношения долевой собственности на имущество в ^

кондоминиуме объединяют собственников помещений в общность на основе I

совместного использования и содержания общего имущества. При этом {

констатируется, что правовое регулирование взаимоотношений между I

домовладельцами должно предусматривать механизм, обеспечивающий: а) '

взаимное ограничение прав сособственников, б) определение порядка несения I

бремени содержания общего имущества, в) участие каждого домовладельца в I принятии решений, касающихся общих интересов; г) представление интересов всего коллектива домовладельцев в отношениях с третьими лицами; д) соблюдение

домовладельцами взаимных обязанностей. ;

Во втором параграфе исследуется структура кондоминиума. '

Исходя из того, что кондоминиум характеризуется как комплекс 1 недвижимого имущества и как правовой режим этого имущества, автор исследует его структуру в двух аспектах: вещественно-функциональном и правовом.

В первом случае кондоминиум образуют материальные объекты, примерный перечень которых содержится в ст. 5 Закона "О товариществах собственников жилья". В зависимости от того, какой имущественный объект выступает в качестве основы объединения в имущественный комплекс, автор указывает на две возможные формы: а) объединение объектов на основе здания (части здания или нескольких зданий), где такие объекты как прилегающий к

зданию земельный участок, пешеходные и транспортные дороги, бассейны, водоемы, многолетние зеленые насаждения и прочее подобное имущество по отношению к зданию выполняют роль принадлежности; б) объединение объектов в имущественный комплекс на основе общего земельного участка, где несколько компактно расположенных односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов объединены между собой общим земельным участком и элементами инфраструктуры. Автор отмечает широкое распространение последней формы объединения имущества в комплекс и прослеживает историю ее появления в Англии и США.

Далее автор переходит к анализу структуры кондоминиума как совокупности элементов в виде обособленных объектов права собственности (помещения и общее имущество). Исходя из данного легального определения кондоминиума в российском законодательстве, диссертант выделяет следующие взаимосвязанные условия, которым должны отвечать помещения в кондоминиуме:

1. Помещение должно быть выделено в натуре. В свою очередь, для того, чтобы часть здания могла быть выделена в натуре, она должна быть конструктивно обособлена от иных частей здания (несущими и ненесущими стенами, капитальными перегородками) и предназначаться для самостоятельного использования. Последнее означает, что, во-первых, помещение должно иметь ценность само по себе, а не выполнять служебную роль, и, во-вторых, должна быть возможность независимого использования помещения (использование помещения не должно быть обусловлено действиями третьих лиц).

Здесь же автор отмечает, что в настоящее время допускается приватизация комнат в коммунальных квартирах, тем самым законодатель признает такой объект права собственности как изолированная комната. Однако на примере практики Верховного Суда РФ автор показывает, что при разделе квартиры выделение комнат в натуре в качестве самостоятельных объектов признается невозможным. В работе предлагается на уровне федерального закона закрепить правило, согласно которому участник

долевой собственности на квартиру вправе потребовать выдела комнаты в натуре с сохранением режима долевой собственности на подсобные помещения, если такой выдел не повлечет за собой препятствий в осуществлении прав собственников помещений в квартире.

2. Наличие связи с другим помещением (помещениями) общей инфраструктурой (единым земельным участком, инженерно-техническим оборудованием, коридорами и т. д.).

3. Помещение должно существовать как самостоятельный объект права собственности.

Диссертант заключает, что термин "помещение" используется законодателем в широком значении: как единица комплекса недвижимого имущества. В контексте ч. 2 п. 1 ст. 5 Закона «О товариществах собственников жилья» можно сделать вывод о том, что в качестве помещений могут выступать односемейные, садовые или дачные дома с земельными участками или без них, гаражи и иные объекты.

В работе предлагается более четко подчеркнуть в законе, что правовой режим кондоминиума предназначен для регулирования отношений собственности на любые объекты, связанные общей инфраструктурой. В этой связи ч. 3 ст. 1 Закона "О товариществах собственников жилья" следует привести в смысловое соответствие с ч. 2 п. 1 ст. 5 этого же закона, для чего слова в скобках "часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости" достаточно заменить фразой "часть жилого или нежилого здания, иной объект недвижимости, связанный с другими объектами общей инфраструктурой".

Далее автор переходит к рассмотрению такого элемента кондоминиума как «общее имущество». В диссертации отмечается, что в разных местах нормативного определения понятия общего имущества в качестве его признака указаны: а) обслуживание более одного домовладельца; б) обслуживание более одного помещения; в) обслуживание единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума, что порождает неопределенность в данном вопросе.

Автор обосновывает позицию, согласно которой критерием отнесения того или иного имущества к общему должно выступать его функциональное назначение служить использованию более чем одного помещения.

Существующие в нормативных актах федерального и регионального уровней перечни объектов, являющихся общим имуществом в кондоминиуме, в диссертации оценены как примерные, так как юридическая квалификация имущества в кондоминиуме как общего зависит от его назначения.

Далее в работе рассматриваются возможные правовые режимы земельных участков в составе общего имущества кондоминиумов.

В конце параграфа диссертант делает вывод о том, что общее имущество в кондоминиуме может включать в себя не только вещи, находящиеся в общей долевой собственности, но и имущественные права - права постоянного пользования земельным участком, право аренды, частные сервитут, поскольку данные права служат использованию помещений в кондоминиуме.

Третий параграф посвящен рассмотрению вопроса о правовом значении государственной регистрации кондоминиумов.

Обращаясь к законодательству США и Канады автор отмечает, что в этих странах правовой режим кондоминиума вводится путем его учреждения собственником здания или группы зданий. Инструментом учреждения кондоминиума выступает специальный документ - декларация кондоминиума, которая подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим порядком регистрации прав на недвижимое имущество, в процессе которой каждое помещение индивидуализируется в границах, указанных в декларации и снабжается кадастровым номером. В результате регистрации декларации собственник здания как единого объекта права становится собственником совокупности отдельных помещений и общего имущества.

Автор отмечает, что в российском законодательстве о кондоминиумах инструмент, аналогичный декларации, отсутствует. А нормы о государственной регистрации кондоминиумов крайне скупы. В результате, правовое значение, цели, а также механизм государственной регистрации кондоминиумов не

достаточно определены, и вместо того, чтобы стабилизировать отношения собственности в кондоминиуме, практика применения на местах института государственной регистрации кондоминиумов нередко препятствует домовладельцам в осуществлении своих полномочий.

Диссертант показывает, что в российском законодательстве выдел из '

состава здания квартиры в качестве самостоятельного объекта прав не обуславливается предварительным учреждением кондоминиума и заключает, что правовой режим кондоминиума возникает не вследствие его учреждения, а в силу ^

закона при регистрации минимум за двумя лицами права собственности на помещения, расположенные в одном здании.

В обоснование данной позиции автор обращается к оценке правового значения государственной регистрации кондоминиумов, которая сводится к !

следующим тезисам. 1

1. Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрена только регистрация прав на имущество, 1 в том числе, в кондоминиуме, но не регистрация самого кондоминиума или права ! на кондоминиум. Сама концепция кондоминиума как комплекса недвижимого 1 имущества, в котором объединены несколько помещений, каждое из которых I является самостоятельным объектом прав, исключает возможность существования

права на кондоминиум как один объект. Так, домовладелец не имеет никаких прав ''

на помещения, находящиеся в собственности других домовладельцев. I

2. Внесение в Единый государственный реестр прав записей о составе I общего имущества в кондоминиуме имеет не правоустанавливающее, а ' описательное значение. I

3. Оформление паспорта домовладения преследует цель описания и инвентаризации имущества, а потому не влечет за собой ни возникновение этого ' ' имущества как объекта прав, ни изменение в правах и обязанностях собственников данного имущества.

На основании изложенных выводов автор предлагает в законе «О товариществах собственников жилья» разграничить регистрацию прав на

недвижимое имущество в кондоминиуме, которая должна осуществляться в соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и регистрацию (учет) объектов, входящих в состав кондоминиумов.

Вторая глава «Особенности реализации прав домовладельцев в кондоминиуме» посвящена анализу прав и обязанностей домовладельцев как собственников помещений и сособственников общего имущества в кондоминиуме.

В первом параграфе данной главы рассматриваются особенности права долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме.

В диссертации подчеркивается, что существенным отличием права долевой собственности на общее имущество от классического права общей собственности, предусмотренного нормами главы 16 ГК РФ, является то, что общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения. Поэтому собственник помещения всегда одновременно является и собственником доли в общем имуществе.

По мнению автора, нахождение в собственности домовладельцев двух объектов прав (права собственности на помещение и доли в собственности на общее имущество) обуславливает их особый статус по сравнению с положением иных собственников недвижимого имущества.

Автор отмечает, что в юридической литературе предприняты попытки определить правовую природу юридической связи между долей в праве общей собственности на общее имущество и правом собственности на помещение кондоминиуме. Наибольшее распространение, по мнению диссертанта, получила точка зрения, согласно которой данные права связаны между собой как главная вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ).

Анализируя характер данной правовой связи, диссертант предлагает различать: 1) связь между долей в праве собственности на общее имущество и правом собственности на помещение и 2) связь между общим имуществом и помещением в кондоминиуме.

Применительно к первому виду связей отмечается, что доля в праве общей собственности и само право собственности идеальны, не являются материальными объектами - вещами. По этой причине юридическая связь между правами не тождественна связи между главной вещью и ее принадлежностью.

В отношении второго вида связей указывается, что общее имущество не может выступать в качестве принадлежности к какому-либо помещению в кондоминиуме, поскольку оно предназначено для обслуживания не одного, а всех помещений.

Исходя из изложенных аргументов, автор делает вывод, что ни доля в праве на общее имущество, ни само общее имущество не могут рассматриваться в качестве принадлежности к помещению, а правовая связь между долей в общем имуществе и помещением носит специальный характер.

Далее автор обращается к вопросу о том, что представляет собой доля в общем имуществе, каким целям служит деление общего имущества на доли и что лежит в основе этого деления.

Отмечается, что правомочия владения и пользования общим имуществом в кондоминиуме осуществляются участниками долевой собственности совместно, а самостоятельное распоряжение долей в общем имуществе невозможно.

По мнению автора, прямая пропорциональная зависимость размера доли в праве общей собственности от размера помещения, установленная общим правилом ст. 9 Закона "О товариществах собственников жилья", показывает, что доля в общем имуществе не имеет самостоятельной ценности, ее ценностное содержание заключается в ценности помещения, соответственно, чем большую площадь имеет помещение, тем больше и доля в общем имуществе.

Далее диссертант указывает, что доля в ценности общего имущества оказывает влияние на степень интереса в использовании и обеспечении сохранности общего имущества. Эта степень интереса частично определяет и степень несения затрат по содержанию общего имущества, она же может

учитываться судом при разрешении конфликтов между собственниками помещений в кондоминиуме.

Вместе с тем отмечается, что степень интереса домовладельцев к различным объектам общего имущества в кондоминиуме неодинакова. А законодатель не делает различий в правовом статусе общего имущества, предназначенного для обслуживания всех помещений в кондоминиуме (например, крыши), и общего имущества, обслуживающего только часть помещений, входящих в состав кондоминиума.

Далее в работе анализируется связь между общим имуществом и помещениями в целом. Автор рассматривает варианты правовых режимов имущества, находящегося в общей собственности домовладельцев. Особое внимание уделено вопросу о праве собственности на места общего пользования в коммунальных квартирах. Диссертант отмечает наличие разных точек зрения по данному вопросу и обосновывает позицию, согласно которой места общего пользования в коммунальной квартире признаются долевой собственностью собственников расположенных в ней комнат. Автор указывает на схожие признаки в режимах долевой собственности на места общего пользования в коммунальных квартирах и на общее имущество в кондоминиумах.

Диссертант отмечает необходимость различать общее имущество в кондоминиуме, на которое распространяется специальный режим общей долевой собственности домовладельцев, и имущество, принадлежащее на праве обычной общей долевой собственности как домовладельцам, так и, возможно, третьим лицам.

Во втором параграфе рассматривается право домовладельцев осуществлять управление делами в кондоминиуме.

В работе указывается, что домовладелец выступает не только субъектом вещного права на принадлежащие ему помещение и долю в праве общей собственности в кондоминиуме, но и совместно с другими домовладельцами кондоминиума участвует в относительных правоотношениях, возникающих в связи с осуществлением прав на имущество в кондоминиуме.

Автор сравнивает организационное единство домовладельцев с

отношениями между участниками юридического лица и высказывает предположение, что "естественной общностью" домовладельцев в кондоминиуме обусловлено закрепление в законодательстве многих стран правил, согласно которым учреждение кондоминиума сопровождается учреждением особого юридического лица, объединяющего домовладельцев.

В работе отмечается две особенности учреждения объединений домовладельцев в США и в ряде других стран: а) создание юридического лица, объединяющего домовладельцев, неразрывно связано с учреждением кондоминиума; б) все домовладельцы автоматически являются членами этого юридического лица и не могут выйти из числа его участников иначе, как передав свое помещение в собственность другому лицу.

Диссертант приходит к выводу, что управление кондоминиумом представляет собой совокупность правомочий лица действовать в интересах домовладельцев, связанных с использованием принадлежащего им имущества в кондоминиуме. Права управления производны от права собственности и подлежат осуществлению в интересах собственника.

Обращаясь к способам управления кондоминиумом, предусмотренным российским законодательством, автор отмечает, что в соответствующей норме перечислены не способы управления, а лица, которые могут осуществлять функции по управлению кондоминиумом.

Далее в работе обосновывается необходимость разграничивать функции по управлению и по обслуживанию кондоминиума, а функции по управлению кондоминиумом делить на функции по управлению делами и ведению дел в кондоминиуме. Управление делами в кондоминиуме заключается в принятии домовладельцами согласованных решений по поводу его совместной эксплуатации. Действия, направленные на выполнение данных решений путем заключения различных договоров на выполнение ремонтных работ, наем обслуживающего персонала и так далее, являются ведением дел в кондоминиуме.

В работе указывается, что право на управление кондоминиумом следует из права собственности, поэтому именно коллектив домовладельцев обладает

всей полнотой прав по управлению своим имуществом (кондоминиумом). Иные лица - ТСЖ, управляющий, служба заказчика - получают отдельные правомочия по управлению кондоминиумом от домовладельцев.

Диссертант предлагает положить в основу концепции управления кондоминиумом принцип, согласно которому непосредственным носителем права на управление кондоминиумом выступает домовладелец.

Автор считает необходимым закрепить в Законе "О ТСЖ" статус общего собрания домовладельцев как высшего коллективного органа домовладельцев по управлению принадлежащим им имуществом в кондоминиуме, определить его компетенцию, порядок созыва и процедуру принятия решений.

Особое внимание в работе уделено вопросу о порядке принятия решений по управлению делами в кондоминиуме. Ввиду особого характера отношений в кондоминиуме (как правило, наличие значительного числа участников), диссертант предлагает законодательно дифференцировать порядок принятия решений по управлению делами в кондоминиуме в зависимости от характера сделок, совершаемых на основании данных решений на три группы: а) в порядке достижения единогласия между всеми домовладельцами должны решаться только те вопросы, которые наиболее существенным образом затрагивают их интересы и связаны с переоборудованием, уничтожением их помещений и общего имущества; б) решения по вопросам хозяйственной деятельности, связанной с текущей эксплуатацией и поддержанием сохранности существующего общего имущества в кондоминиуме, могут приниматься и реализовываться каждым домовладельцем; в) решения по прочим вопросам должны решаться простым или квалифицированным большинством голосов домовладельцев.

Рассматривая ТСЖ как лицо, осуществляющее управление кондоминиумом, автор отмечает, что законодатель наделяет товарищество правом решать вопросы не только по распоряжению имуществом самого товарищества, но и общим имуществом в кондоминиуме, а также ограничивать в уставе цели использования нежилых помещений в кондоминиуме. Подобное

положение выглядело вполне логично, поскольку Законом «О ТСЖ» предусматривалось обязательное (автоматическое) членство всех домовладельцев в товариществе, а значит, общее собрание его членов одновременно являлось и общим собранием домовладельцев. Однако в связи с признанием Конституционным Судом РФ положений об обязательном членстве домовладельцев в товариществе не соответствующими Конституции РФ, товарищество не должно иметь право ограничивать права собственности домовладельцев, не являющихся его членами.

Автор обосновывает позицию, что ТСЖ как организационно-правовая форма юридического лица, объединяющего домовладельцев на основе членства в нем представляется не вполне отвечающей задачам, стоящим перед ТСЖ. Членство в юридическом лице предполагает ограничение круга его участников и возможность отказа в принятии нового члена. Формально наличие членства не позволяет каждому домовладельцу принимать участие в работе товарищества, а значит, в рамках деятельности такого товарищества нельзя достигнуть цели согласования взаимных прав и обязанностей домовладельцев.

В качестве организационно-правовой формы объединения домовладельцев в рамках юридического лица можно предложить предусмотреть в законодательстве специальную форму некоммерческой организации, близкую автономной некоммерческой организации (AHO), или даже специальный вид автономной некоммерческой организации, именуемый, например, автономная некоммерческая организация домовладельцев.

Далее автор рассматривает соглашение домовладельцев как юридический инструмент, позволяющий решить задачу установления порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом в кондоминиуме.

Автор показывает, что соглашение участников долевой собственности, предусмотренное нормами главы 16 ГК РФ и соглашение, достигнутое решением общего собрания домовладельцев - различные по своей правовой природе акты волеизъявления. Если договором могут быть установлены обязанности только в отношении его участников, то решение общего собрания домовладельцев является обязательным для всех домовладельцев, в том числе 22

' для тех, которые независимо от причин не приняли участие в голосовании. В этой

' связи, любой приобретатель помещения в кондоминиуме должен иметь

возможность знать состав общего имущества, установленные обременения и ' ограничения в его использовании, а также права и обязанности домовладельцев,

установленные решениями общих собраний.

Для защиты интересов приобретателей помещений в кондоминиуме,

)

диссертант предлагает законодательно закрепить комплекс мер. ' А. Определенный круг наиболее важных вопросов, затрагивающих права

л,

и обязанности домовладельцев должен быть установлен в едином документе

^ (именуемом, например, "регламент кондоминиума"), утверждаемом общим

| собранием домовладельцев.

' Б. Регламент кондоминиума как документ, содержащий обременения прав

! на недвижимое имущество, должен подлежать государственной регистрации и

1 быть доступен для ознакомления любых заинтересованных лиц. I В. При отчуждении помещения в кондоминиуме продавец в договоре

■ обязан указывать на наличие зарегистрированного регламента кондоминиума.

В третьем параграфе рассматривается право домовладельцев на ведение

I общих дел в кондоминиуме.

I Автор, в зависимости от лиц, осуществляющих полномочия по ведению

| дел, все способы делит на три группы а) непосредственное ведение дел

' домовладельцами; б) ведение дел органами юридического лица, учрежденного

( домовладельцами для совместной эксплуатации кондоминиума; в) поручение

ведения дел третьим лицам. I Далее в работе последовательно рассматриваются указанные способы

1 ведения дел. Диссертант отмечает, что возможно три варианта ведения общих

* дел самими домовладельцами: а) совместное ведение дел, при котором в

совершении каждой сделки участвуют все домовладельцы; б) ведение дел каждым домовладельцем; в) осуществление полномочий по ведению общих дел ' отдельными домовладельцами.

Автор показывает, что домовладельцы могут урегулировать ' взаимоотношения по ведению дел путем заключения гражданско-правового

договора, в частности, договора простого товарищества. Далее рассматривается такой способ ведения дел, как создание домовладельцами юридического лица -товарищества или кооператива. Рассматривая правоспособность ТСЖ, автор отмечает, что Закон «О ТСЖ» наделяет товарищество статусом особого субъекта отношений в кондоминиуме, имеющего полномочия принимать решения о правах и обязанностях домовладельцев, не являющихся членами ТСЖ, чем нарушаются их права.

Диссертант указывает, что порядок управления деятельностью и ведения дел в кооперативе в целом таков же, как и в товариществе собственников жилья. В то же время отмечается достаточно широко распространенное мнение о том, что ЖК и ЖСК недостаточно адаптированы к условиям рыночных отношений и должны быть вытеснены ТСЖ. Автор обосновывает противоположную позицию и показывает, что ЖК и ЖСК как организационно-правовые формы объединения домовладельцев в кондоминиуме вполне укладываются в систему действующего гражданского законодательства, а несоответствия уставов конкретных кооперативов законодательству могут быть устранены путем внесения в них изменений.

Далее автор рассматривает договор об управлении кондоминиумом, определяет его правовую природу как гражданско-правового договора, который может включать элементы поручения, агентирования, возмездного оказания услуг.

В четвертом параграфе исследуется бремя содержания кондоминиума и правовые формы его обслуживания.

В работе отмечается, что система государственного управления в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда соответствовала положению, при котором многоквартирные дома находились целиком в собственности государства, кооперативов или общественных организаций. Однако в связи с приватизацией и появлением частных собственников на квартиры исчезла правовая основа для монопольного государственного управления в данной области. Если для нанимателя квартиры

бремя ее содержание несется опосредованно, через внесение квартирной платы собственнику, то сам собственник несет это бремя непосредственно.

}

Диссертант приходит к выводу, что в условиях кондоминиума, когда ^ домовладельцы связаны между собой в общность долевой собственностью, несение

' бремени представляет собой сложный комплекс прав и обязанностей и выступает

правовой основой механизма обслуживания и эксплуатации кондоминиума.

Обращаясь к опыту жилищной реформы во времена нэпа, автор показывает, что ее суть состояла в обеспечении возможности самим домовладельцам

' помещений, искать пути более экономного расходования денежных средств.

* Автор заключает, что бремя домовладельцев включает в себя и право им

самим определять, как осуществлять техническое обслуживание и содержание ^ помещений, искать пути более экономного расходования денежных средств.

Диссертант выделяет в содержании бремени комплекс следующих

^ правомочии:

- домовладельцы вправе самостоятельно определять объем потребляемых работ, товаров, услуг и порядок их использования (объем несения бремени);

- домовладельцы вправе самостоятельно определять финансовые средства несения бремени (источники несения бремени). Данное правомочие выражается в праве домовладельцев принимать бюджет, его доходную и расходную части;

- домовладельцы вправе выбирать способы обслуживания кондоминиума, исполнителей соответствующих работ и услуг (формы несения бремени).

В работе указывается, что в кондоминиуме одновременно могут использоваться разные способы его обслуживания для выполнения разных видов работ: непосредственно силами домовладельцев, товариществом (кооперативом), службой заказчика или управляющим.

Диссертант отмечает, что заключение договора со службой заказчика или с управляющим может выступать как способ ведения дел, так и в качестве способа 1 обслуживания кондоминиума, поэтому следует разграничивать договор об

управлении кондоминиумом и договор об обслуживании кондоминиума. [ 25

Причем на практике возможно как раздельное заключение данных договоров, так и заключение смешанного договора - об управлении и обслуживании кондоминиума.

Особо в диссертации отмечается, что договор с государственной или муниципальной службой заказчика обладает двумя особенностями, обусловленными публичным характером деятельности службы заказчика. Во-первых, для службы заказчика заключение договора об управлении и обслуживании кондоминиума производится в обязательном порядке. Во-вторых, служба заказчика не вправе свободно определять цены на свои услуги. Данные выводы проиллюстрированы практикой арбитражных судов.

Далее автор переходит к рассмотрению денежных обязательств домовладельцев по оплате жилищно-коммунальных услуг. Отмечается, что данное обязательство может возникать не только из договора, но и из иных оснований, предусмотренных законом, в том числе в силу фактического оказания услуг. По мнению автора, в последнем случае домовладельцы вправе оспаривать разумность размера платы, то есть цены за оказанные услуги и выполненные работы, если цена не установлена в нормативном акте в виде тарифа, и необходимость оказания услуг.

В заключение параграфа диссертант подчеркивает, что самостоятельность домовладельцев в решении вопросов по поводу содержания жилья является важным условием для появления и роста конкуренции на рынке оказания соответствующих услуг.

В третьей главе «Ограничение и защита прав домовладельцев» рассматриваются пределы осуществления права собственности домовладельцев и особенности защиты их прав.

В первом параграфе данной главы исследуется вопрос об ограничениях права собственности на имущество в кондоминиуме.

В работе отмечается, что концепция кондоминиума имеет в своей основе наличие специальных ограничений права собственности на общее имущество. Данные ограничения обусловлены функциональным назначением общего имущества служить общим интересам всех домовладельцев 26

Диссертант указывает, что ограничения права собственности на помещения имеют иной характер и обусловлены иными целями. Далее автор переходит к рассмотрению ограничений на имущество по законодательству США, где такие ограничения имеют наиболее ярко выраженную форму.

В работе показано, что право собственности на помещения может быть ограничено путем установления порядка пользования помещениями, в результате чего помещения как товар приобретают особые потребительские характеристики. В то же время, многочисленные ограничения являются причиной значительного числа тяжб. Отмечается, что закрепление целевого назначения имущества как способ ограничения прав достаточно широко использовался в советском, а теперь используется и в российском законодательстве.

Далее автор рассматривает ограничения права собственности, установленные ст. 288 ГК РФ, о запрете размещения в жилых домах промышленных производств и о целевом использовании жилых помещений.

Автор предлагает рассматривать как жилой любой дом, в котором имеются жилые помещения, предоставленные для проживания, за исключением служебных помещений, предоставленных в связи с работой в данном здании или на прилегающей территории. Обращаясь к вопросу о закреплении целевого назначения помещений в качестве жилых, автор высказывает сомнение в обоснованности такого закрепления в отношении помещений, находящихся в частной, а не публичной собственности.

По мнению диссертанта, более гибким является механизм ограничения конкретных способов использования помещений в кондоминиуме. При решении данного вопроса определяющее значение имеет конституционный принцип, согласно которому права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 3 ст. 55 Конституции РФ). По этой причине, право общего собрания домовладельцев устанавливать ограничения права собственности на

жилые помещения должно быть прямо предусмотрено федеральным законом. Очевидно, что такое ограничение прав не должно быть беспредельным, а должно ограничиваться исчерпывающим перечнем действий, которые могут быть ограничены.

В целях защиты прав и законных интересов домовладельцев ограничение использования помещений должно сопровождаться следующими мерами:

1. Закон должен регламентировать процедуру заключения домовладельцами соглашения об ограничениях использования помещений. Возможно решение данного вопроса на общем собрании домовладельцев квалифицированным большинством голосов (2/3 или 3/4). Другой вариант — единогласное решение, но в этом случае при недостижении согласия должна быть возможность передать спор на разрешение суда.

2. Поскольку соглашение домовладельцев действительно и для приобретателей помещений в кондоминиуме, которые не участвовали в его заключении, оно является обременением недвижимости и должно иметь публичное закрепление путем регистрации в учреждениях юстиции. При заключении сделок купли-продажи помещений сведения о наличии зарегистрированного соглашения домовладельцев должны быть указаны в договоре в качестве его существенного условия.

3. Следует закрепить норму, согласно которой ограничения, устанавливаемые домовладельцами, должны соответствовать требованиям разумности и справедливости по отношению к собственникам жилых и нежилых помещений, а решения общего собрания домовладельцев могут быть обжалованы в судебном порядке.

По мнению диссертанта, предлагаемый механизм позволит домовладельцам применительно к конкретному кондоминиуму самостоятельно и гибко решать вопросы, касающиеся общих интересов, а при отсутствии необходимости во введении или при исключении ограничений прав на домовладельцев будут распространяться общие правила, установленные законом.

Второй параграф посвящен особенностям защиты права собственности на имущество в кондоминиуме.

В диссертации отмечается, что практически любое нарушение права собственности на данное имущество затрагивает интересы всех домовладельцев в кондоминиуме. Отсюда надлежащим субъектом права на судебную защиту следует признать домовладельца. Право домовладельца на судебную защиту основано на наличии у него доли в праве собственности на общее имущество, а действия, нарушающие право собственности на общее имущество, непосредственно затрагивают интересы каждого домовладельца.

Автор заключает, что право любого домовладельца подлежит защите, независимо от волеизъявления иных домовладельцев в данном кондоминиуме.

В работе указывается, что помимо домовладельцев, в качестве субъекта защиты права собственности домовладельцев на общее имущество в кондоминиуме может выступать ТСЖ, ЖСК или иное объединение домовладельцев, созданное в целях содержания кондоминиума, если это право предусмотрено учредительными документами.

Диссертант отмечает, что при защите своих прав домовладелец может использовать все способы, предусмотренные ст. 12 ГК РФ, и рассматривает отдельные способы защиты права, иллюстрируя их примерами из судебно-арбитражной практики. Особое внимание в работе уделено вопросу о спорах по поводу принадлежности помещений к общему имуществу во вновь построенном здании при так называемом «долевом строительстве».

В третьем параграфе рассматриваются меры защиты от недобросовестного использования прав домовладельцами.

По мнению диссертанта, необходим правовой механизм, обеспечивающий баланс интересов внутри коллектива домовладельцев, для того, чтобы большинство домовладельцев не могло иметь возможности приобретать для себя преимущества за счет меньшинства, а равно меньшинство домовладельцев не могло чинить необоснованные препятствия в осуществлении большинством домовладельцев своих правомочий. В качестве такого механизма может выступать комплекс правовых средств защиты интересов домовладельцев, заключающийся

в праве обжалования решений органов управления кондоминиумом.

Далее автор рассматривает формы злоупотребления домовладельцами своими правами. По мнению автора, порядок пользования и владения общим имуществом в кондоминиуме должен устанавливаться большинством голосов домовладельцев, а не единогласно, что позволит уменьшить возможность злоупотребления правами со стороны отдельных домовладельцев. Для этого следует в законодательстве отнести решение данного вопроса к компетенции общего собрания домовладельцев.

Преграду от злоупотребления правами автор видит в том, чтобы суд имел достаточно большую степень свободы усмотрения, оценки конкретных прав и обязанностей и мог оценивать поведение как злоупотребление правом. Для этого в соответствующих правовых нормах должны использоваться такие оценочные критерии, как добросовестность и разумность.

В заключении подводятся итоги исследования, излагаются основные выводы по вопросам, составляющим предмет диссертационного исследования, имеющие как теоретическое, так и прикладное значение.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Обязанности собственников жилья // Хозяйство и право. № 2.2000, с. 105-108.

2. Долевая собственность в кондоминиуме // Российская юстиция. № 10.2000, с. 17-18.

3. Пределы осуществления права собственности в кондоминиуме // Сборник «Труды Кировского филиала МГЮА № 5». Киров. 2001, с. 242-245.

4. Правовая природа кондоминиума // Сборник «Труды Кировского филиала МГЮА № 6». Киров. 2002, с. 225-229.

5. Право домовладельца на управление кондоминиумом // Российская юстиция. № 2.2003, с. 22-23.

отпечатано в полиграфическом предприятии «ПЕЧ ЛТНЫИ ДВОР> г Киров, ул Ленина 71а, т 18-57-55

~sgÖ2~ >-5602

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Савельев, Дмитрий Борисович, кандидата юридических наук

Введение.

Глава I. Назначение и структура кондоминиума.

1.1. Задачи, решаемые институтом кондоминиума.

1.2. Структура кондоминиума.

1.3. Государственная регистрация кондоминиумов и прав на недвижимое имущество в кондоминиумах.

Глава II. Особенности реализации прав домовладельцев в кондоминиуме.

2.1. Право общей долевой собственности домовладельцев.

2.2. Право домовладельцев на управление делами в кондоминиуме.

2.3. Ведение общих дел в кондоминиуме.

2.4. Бремя содержания кондоминиума и правовые формы его обслуживания.

Глава III. Ограничение и защита прав домовладельцев.

3.1. Ограничения права собственности на имущество в кондоминиуме.

3.2. Защита права собственности на имущество в кондоминиуме.

3.3. Меры защиты от недобросовестного использования прав домовладельцами

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев"

Отчасти данный вопрос решает институт кондоминиума, заимствованный за рубежом. Однако непоследовательность и пробельность отечественного законодательства о кондоминиумах и товариществах собственников жилья не позволяет иметь ясное представление о том, кто является собственником внеквартирного имущества дома. В первую очередь такое положение обусловлено неудачной редакцией и неясностью норм о государственной регистрации кондоминиумов и прав на недвижимое имущество в кондоминиумах. Законодательство о кондоминиумах не содержит ясного ответа и на вопрос о том, распространяется ли его действие на нежилые здания. В результате на практике сложилась пародоксальная ситуация, когда может быть зарегистрировано право собственности на квартиры и нежилые помещения в доме, статус которого как кондоминиума не очевиден.

Неясность в вопросе о праве собственности на внеквартирное имущество не позволила создать четкую и действенную систему управления этим имуществом. Несмотря на то, что прежняя централизованная система управления жилищным фондом перестала соответствовать принципиально иному - частноправовому характеру правоотношений в данной области, эта система практически в неизмененном виде перешла в ведение муниципальных образований и в значительной степени сохранила свою роль. Монополистический, а значит, затратный характер данной системы побуждает государство к ее реформированию. Не случайно одной из основных задач Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы1 является демонополизация управления и содержания жилищного фонда, обеспечение равных конкурентных условий для всех субъектов хозяйствования при предоставлении жилищных услуг.

Важная роль в решении этой задачи отводится товариществам собственников жилья (ТСЖ). Однако в отсутствие четкой концепции управления кондоминиумом, основанной на правомочиях домовладельца2 как собственника помещения, товарищества зачастую превратились в формальных заказчиков жилищно-коммунальных услуг у муниципальных жилищно-эксплуатационных организаций.

Признание не соответствующими Конституции норм об обязательности членства домовладельцев в ТСЖ наглядно продемонстрировало, что в концепции управления кондоминиумом центральное место должно быть отведено не товариществу, а домовладельцам, поскольку именно домовладельцы являются собственниками имущества в кондоминиуме и непосредственными потребителями жилищно-коммунальных услуг.

С этой позиции автором и предпринята попытка осмыслить кондоминиум как правовой феномен, основанный на отношениях собственности домовладельцев и выработаны предложения по совершенствованию законодательства в целях закрепления прав домовладельцев, а также обеспечения их беспрепятственного осуществления и защиты.

Автор исследует содержание вещных прав домовладельцев на имущество в

1 Утверждена Постановлением Правительства РФ № 675 от 17.09.2001 г. (Российская газета, № 187, 26.09.2001.)

2 Здесь и далее в работе термин «домовладелец» используется в значении, придаваемом ему современным российским законодательством, а именно «собственник помещения в кондоминиуме», в отличие от другого распространенного значения данного термина: «собственник жилого дома». кондоминиуме, порядок реализации прав домовладельцев на участие в управлении кондоминиумом, его обслуживании и способы защиты данных прав.

Тема диссертационной работы является новой для исследования. Несмотря на то, что Федеральный закон "О товариществах собственников жилья"3, комплексно регулирующий отношения в кондоминиуме, действует свыше 6 лет, проблемам, связанным с регулированием соответствующих правоотношений, уделялось и уделяется недостаточно внимания. При этом, если со стороны практикующих специалистов в какой-то степени имеется интерес, в основном, к проблемам деятельности товариществ собственников жилья, то научно

3 Собрание законодательства РФ, 17.06.96, N 25, ст. 2963; Российская газета, N 119, 26.06.96. теоретических работ по данной тематике явно недостаточно.

Научная новизна исследования определяется разработкой целостной концепции правового статуса домовладельца в кондоминиуме по гражданскому праву Российской Федерации, основанной на определении содержания права собственности на помещения и права общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме. Выбранный подход позволил рассмотреть кондоминиум как специальный правовой режим комплекса недвижимого имущества, выявить особенности права общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме, определить права и обязанности домовладельцев и способы защиты их прав, а также обосновать предложения по совершенствованию законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев.

1. Обосновывается тезис о том, что кондоминиум как правовой институт предназначен для решения задачи ввода в гражданский оборот жилых и нежилых помещений в качестве самостоятельных объектов права собственности путем закрепления права собственности на помещения и права долевой собственности на общее имущество. Из данного положения делается вывод о невозможности существования права собственности на помещения вне правового режима кондоминиума. Поэтому государственной регистрации права собственности на любое помещение должно предшествовать закрепление за зданием, в котором данное помещение расположено, статуса кондоминиума.

6. Объединение домовладельцев в юридическое лицо, наделяемое специальной правоспособностью для управления кондоминиумом, не должно осуществляться на основе членства, поскольку право домовладельца участвовать в управлении кондоминиумом обусловлено наличием у него в собственности доли в общем имуществе и помещения в кондоминиуме. Предлагается предусмотреть в законодательстве вместо ТСЖ такую организационно-правовую форму юридического лица, объединяющего коллектив домовладельцев в кондоминиуме не на основе членства, как автономная некоммерческая организация домовладельцев.

7. Для защиты интересов приобретателей помещений в кондоминиуме, обосновывается необходимость использования следующих мер:

- определенный круг наиболее важных вопросов, затрагивающих права и обязанности домовладельцев должен быть установлен в едином документе (именуемом, например, «регламент кондоминиума»), утверждаемым общим собранием домовладельцев;

- регламент кондоминиума как документ, содержащий обременения прав на недвижимое имущество, должен подлежать государственной регистрации и быть доступен для ознакомления любых заинтересованных лиц;

- при отчуждении помещения в кондоминиуме продавец в договоре обязан указывать на наличие зарегистрированного регламента кондоминиума.

8. Бремя содержания домовладельцами своей собственности выступает не только в качестве обязанности каждого домовладельца, но и должно включать в себя комплекс правомочий самостоятельно определять объем, источники и формы несения бремени.

9. Обосновывается механизм установления ограничений права собственности на имущество в кондоминиуме, обеспечивающий баланс интересов домовладельцев.

На основании теоретических выводов и анализа судебной практики диссертантом сформулированы предложения по совершенствованию законодательства о кондоминиумах и практики его применения, в том числе: о необходимости закрепить в законе права участника долевой собственности на квартиру требовать выдела комнаты в натуре с установлением режима долевой собственности на подсобные помещения; о возможности распространения правового режима кондоминиума в отношении не жилых зданий; об уточнении существующего понятия общего имущества в кондоминиуме; о необходимости замены в законодательстве термина «регистрация кондоминиумов» на термин «кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов в кондоминиумах»; о дополнении законодательства о приватизации жилья нормой о преимущественном праве собственников помещений в коммунальной квартире покупки продаваемого помещения этой квартире; о необходимости закрепления в законодательстве статуса общего собрания домовладельцев как высшего коллективного органа домовладельцев по управлению принадлежащим им имуществом в кондоминиуме и определении его компетенции, порядка созыва и процедуры принятия решений; о дифференцированном порядке принятия решений по управлению делами в кондоминиуме в зависимости от характера сделок, совершаемых на основании данных решений; о необходимости исключения из законодательства норм, позволяющих общему собранию ТСЖ принимать решения о порядке владения, пользования и о распоряжении общим имуществом в кондоминиуме, если часть домовладельцев данного кондоминиума не является членами товарищества; о необходимости ограничения возложения на домовладельца участия в расходах по содержанию общего имущества требованиями разумности; о возможности каждым домовладельцем по своему усмотрению реализовывать право на судебную защиту своего права собственности на все общее имущество в кондоминиуме, не зависимо от решения большинства домовладельцев или иных субъектов управления кондоминиумом; о необходимости специального закрепления права домовладельцев и других заинтересованных лиц обжаловать в суд решения общего собрания домовладельцев и иных органов, осуществляющих управление кондоминиумом.

Основные научные положения, выводы и предложения по совершенствованию законодательства изложены автором в ряде статей, опубликованных в журналах «Хозяйство и право», «Российская юстиция» и других.

При сотрудничестве автора с жилищно-эксплуатационной организацией некоммерческое партнерство "Апрель-98" выпущен ряд номеров газеты "Наш дом" с юридическими консультациями для домовладельцев и председателей ТСЖ.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Савельев, Дмитрий Борисович, Москва

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Автор стремился исследовать комплекс прав домовладельцев в кондоминиуме, исходя из оценки кондоминиума как целостного правового института, базирующегося на частноправовых началах, и выработать практические рекомендации по изменению законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев.

С учетом направленности данной диссертационной работы автором не ставилась задача исчерпывающе раскрыть все правовые связи участников отношений в кондоминиуме. В работе исследуется структура и содержится общая характеристика прав домовладельцев в кондоминиуме.

Для других исследователей может представлять интерес анализ договорных отношений по поводу управления кондоминиумом, его обслуживания. Самостоятельного, более глубокого анализа требуют вопросы, связанные с ограничением права собственности на имущество в кондоминиуме.

Проведенное автором настоящей диссертационной работы исследование позволяет сделать ряд выводов, имеющих, на наш взгляд, практическое значение.

В советское время основной правовой формой закрепления квартир в многоквартирных домах за гражданами служил договор найма. Государственные органы, действуя от лица собственника жилого фонда, выступали в качестве наймодателей и осуществляли управление жилищным фондом. Право граждан на участие в управлении жилым фондом носило декларативный характер. В настоящее время в результате приватизации существующего и строительства нового жилья значительная часть жилых и нежилых помещений в зданиях находятся в частной собственности граждан и юридических лиц. Таким образом, управление зданиями должно осуществляться собственниками помещений, расположенных в этих зданиях.

В Федеральном Законе "О товариществах собственников жилья" предпринята попытка реформировать систему управления жилыми домами. Ее основой должны были стать товарищества собственников жилья, автоматически объединяющие всех домовладельцев в кондоминиуме. После признания

Конституционным судом положений Закона "О товариществах собственников жилья", предусматривающих принудительное членство в товариществе не соответствующими Конституции РФ, стало ясно, что статус общего собрания членов товарищества не равен статусу общего собрания домовладельцев, а значит, необходимо пересмотреть место общего собрания домовладельцев в концепции управления кондоминиумом.

Главный вывод, который можно сделать по результатам настоящей работы: правомочия каждого домовладельца основаны на наличии у него права собственности на помещение и на долю в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме, а высшим органом, осуществляющим правомочия собственника общего имущества в кондоминиуме, является общее собрание домовладельцев. Отношения между домовладельцами по поводу осуществления права собственности на помещения и общее имущество в кондоминиуме строятся на частноправовых началах, указанных в п. 1 ст. 1 ГК РФ.

Кондоминиум предназначен для правового закрепления исключительности прав на помещения в едином здании. Задача введения в гражданский оборот помещений в качестве самостоятельных объектов прав решается путем закрепления права собственности на помещения и права долевой собственности на общее имущество. Таким образом, с одной стороны, кондоминиум как комплекс недвижимого имущества представляет собой здание или участок земли с расположенными на нем постройками и выступает как единый объект. С другой стороны, данный единый имущественный комплекс раздроблен на отдельные элементы, .каждый из которых имеет своего собственника, а также на общее имущество, находящееся в общей собственности.

В основе кондоминиума лежат отношения общей долевой собственности на общее имущество. Общее имущество и право общей собственности на него связывает помещения в единый имущественный комплекс, поскольку в силу своей функциональной роли общее имущество может находиться только в общем пользовании и не может использоваться вне связи с помещениями. Более того, право общей собственности на общее имущество в кондоминиуме связывает в общность собственников помещений (домовладельцев) на основе совместного использования и содержания общего имущества.

В свою очередь, появление множества лиц, которые являются собственниками помещений в едином здании и сособственниками в отношении общего имущества в этом же здании, обуславливает необходимость в правовом регулировании взаимоотношений между данными лицами. Данная задача должна решаться в двух направлениях. Во-первых, требуется взаимное ограничение прав сособственников и определение порядка несения бремени содержания общего имущества. Во-вторых, необходим правовой механизм обеспечивающий: а) участие каждого домовладельца в принятии решений, касающихся общих интересов; б) представление интересов всего коллектива домовладельцев в отношениях с третьими лицами; в) соблюдение домовладельцами взаимных обязанностей.

В связи с тем, что существование права собственности на помещения вне правового режима кондоминиума невозможно, государственной регистрации права собственности на любое помещение должно предшествовать закрепление за зданием, в котором данное помещение расположено, статуса кондоминиума. Подобное закрепление возможно, например, в инвентаризационных документах на здание. Порядок отражения сведений о здании как кондоминиуме, то есть его учетная регистрация, должна быть детально определена в законодательстве.

Право долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме имеет особенности, отличающие его от классического права общей собственности. В первую очередь это невозможность отчуждения доли в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме отдельно от помещения и вытекающие отсюда правовые последствия в виде отсутствия права преимущественной покупки и возможности выдела доли в натуре.

Прямая пропорциональная зависимость размера доли в праве общей собственности от размера помещения, установленная общим правилом ст. 9 Закона «О товариществах собственников жилья», показывает, что доля в общем имуществе не имеет самостоятельной ценности, ее ценностное содержание как бы растворено» в ценности помещения, соответственно, чем большей площади помещение, тем больше и доля в общем имуществе (доля участия). Доля в ценности общего имущества оказывает влияние на степень интереса в использовании и обеспечении сохранности общего имущества. Эта степень интереса частично определяет и степень несения затрат по содержанию общего имущества, она же может учитываться судом при разрешении конфликтов между собственниками помещений в кондоминиуме. Таким образом, доля участия домовладельца обусловлена степенью его интереса.

Наличие в кондоминиуме общего имущества, принадлежащего домовладельцам на праве общей долевой собственности, является основанием для возникновения между ними особого рода отношений. Домовладельцы поставлены перед необходимостью взаимно согласовывать порядок использования общего имущества и помещений в кондоминиуме, чтобы обеспечить его разумное и справедливое использование. Существование у домовладельцев организационного единства в некоторой степени приближает отношения в кондоминиуме к отношениям между участниками юридического лица: в том и в другом случае участники данных отношений имеют общую цель и совместно действуют для ее достижения.

Право на управление кондоминиумом следует из права собственности, поэтому непосредственным носителем данного права выступает домовладелец. Это принципиальное положение должно быть положено в основу концепции управления кондоминиумом.

Коллектив домовладельцев должен быть наделен всей полнотой прав по управлению своим имуществом (кондоминиумом). Иные лица - ТСЖ, управляющий, служба заказчика - получают отдельные правомочия по управлению кондоминиумом от домовладельцев. Таким образом, высшим органом управления кондоминиумом должно стать общее собрание домовладельцев.

Необходимо законодательно закрепить общую норму о праве домовладельцев принимать общеобязательные решения по поводу урегулирования своих взаимоотношений, в том числе о совместном использовании и содержании общего имущества в кондоминиуме. Кроме того, в Законе «О товариществах собственников жилья» следует закрепить статус общего собрания домовладельцев как высшего коллективного органа домовладельцев по управлению принадлежащим им имуществом в кондоминиуме, определить его компетенцию, порядок созыва и процедуру принятия решений.

Право домовладельца участвовать в деятельности ТСЖ как некоммерческой организации должно быть обусловлено не членством, а самим фактом обладания правом собственности на помещение и на долю в общем имуществе.

В этой связи представляется необоснованным само существование ТСЖ как формы объединения домовладельцев, основанной на членстве, поскольку членство в юридическом лице предполагает ограничение круга его участников и возможность отказа в принятии нового члена. Наличие членства ограничивает право домовладельцев принимать участие в работе товарищества, а, значит, в рамках деятельности такого товарищества нельзя достигнуть цели согласования взаимных прав и обязанностей домовладельцев.

Отмена членства создаст возможность для равного участия всех домовладельцев в управлении общим имуществом. В этой связи ТСЖ как организационно-правовая форма юридического лица, объединяющего домовладельцев на основе членства в нем, представляется не вполне отвечающей задачам, стоящим перед ТСЖ.

В качестве организационно-правовой формы объединения домовладельцев в рамках юридического лица можно предложить предусмотреть в законодательстве специальную форму некоммерческой организации, близкую автономной некоммерческой организации (АНО), или даже специальный вид автономной некоммерческой организации, именуемый, например, автономная некоммерческая организация домовладельцев.

Для решения задачи установления порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом может быть использован такой юридический инструмент, как соглашение домовладельцев.

При этом необходимо иметь в виду, что соглашение участников долевой собственности, предусмотренное нормами главы 16 ГК РФ и соглашение, достигнутое решением общего собрания домовладельцев - различные по своей правовой природе акты волеизъявления. В отличие от соглашения домовладельцев - многостороннего договора, соглашение домовладельцев, достигнутое решением общего собрания, к числу договоров отнести нельзя. Если договором могут быть установлены обязанности только в отношении его участников, то решение общего собрания домовладельцев, согласно п. 8 ст. 22 Закона «О товариществах собственников жилья», является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участие в голосовании.

В этой связи для защиты интересов приобретателей помещений в кондоминиуме предлагается законодательно закрепить комплекс мер.

Во-первых, определенный круг наиболее важных вопросов, затрагивающих права и обязанности домовладельцев должен быть установлен в едином документе (именуемом, например, «регламент кондоминиума»), утверждаемом общим собранием домовладельцев.

Во-вторых, регламент кондоминиума как документ, содержащий обременения прав на недвижимое имущество, должен подлежать государственной регистрации и быть доступен для ознакомления любых заинтересованных лиц.

В третьих, при отчуждении помещения в кондоминиуме продавец в договоре обязан указывать на наличие зарегистрированного регламента кондоминиума.

В условиях кондоминиума, когда домовладельцы связаны между собой в общность долевой собственностью, несение бремени представляет собой сложный комплекс прав и обязанностей и выступает правовой основой механизма обслуживания и эксплуатации кондоминиума.

Домовладельцам должна быть обеспечена возможность самим определять, каким образом осуществлять техническое обслуживание и содержание помещений, искать пути более экономного расходования денежных средств.

Бремя содержания домовладельцами своей собственности выступает не только в качестве обязанности, но и должно включать в себя комплекс следующих правомочий:

- домовладельцы вправе самостоятельно определять финансовые средства несения бремени (источники несения бремени);

Особую актуальность имеет проблема ограничения права собственности на имущество в кондоминиуме, так как интересы домовладельцев тесно взаимосвязаны ввиду наличия долевой собственности на общее имущество и ввиду xapaicrepa использования помещений, особенно жилых.

В действующем законодательстве предусмотрен механизм, позволяющий устанавливать пределы осуществления прав собственности на нежилые помещения. Однако данное право предоставлено общему собранию членов товарищества, в то время как решение вопросов об установлении запретов на использование помещений в кондоминиуме в определенных целях должно осуществляться всеми домовладельцами, а не только членами товарищества, поскольку право домовладельцев установить ограничения (пределы) использования нежилых помещений в кондоминиуме основано не на факте членства в товариществе, а следует из права собственности на помещения в кондоминиуме. Необходимость охраны прав и интересов домовладельцев как собственников помещений и лиц, пользующихся данными помещениями, может, в силу п. 2 ст. 209 ГК РФ, служить основанием для ограничения права собственности помещения в кондоминиуме.

Можно предложить следующую схему правового регулирования порядка использования жилых и нежилых помещений в кондоминиуме. Ограничения общего характера должны содержаться в нормативном акте уровня федерального закона, например, в отдельной главе в Жилищном Кодексе или в Законе «О товариществах собственников жилья», поскольку согласно п. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В целях защиты законных прав и интересов домовладельцев ограничение использования помещений должно сопровождаться следующими мерами.

1. Закон должен регламентировать процедуру заключения домовладельцами соглашения об ограничениях использования помещений. Возможно решение данного вопроса на общем собрании домовладельцев квалифицированным большинством голосов (2/3 или 3/4). Другой вариант - единогласное решение, но в этом случае должна быть возможность при не достижении согласия передать спор на разрешение суда.

Предлагаемый механизм позволит домовладельцам применительно к конкретному кондоминиуму самостоятельно и гибко решать вопросы, касающиеся общих интересов, а при отсутствии необходимости во введении или при исключении ограничений прав на домовладельцев будут распространяться общие правила, установленные законом.

Множественность собственников на общее имущество в кондоминиуме означает, что практически любое нарушение права собственности на данное имущество затрагивает интересы всех домовладельцев в кондоминиуме. Отсюда надлежащим субъектом права на судебную защиту следует признать домовладельца. Право домовладельца на судебную защиту основано на наличии у него доли в праве собственности на общее имущество, а действия, нарушающие право собственности на общее имущество, непосредственно затрагивают интересы каждого домовладельца.

Каждый домовладелец обладает полноценным правом на судебную защиту права собственности на все общее имущество в кондоминиуме, и реализация данного права целиком зависит от усмотрения самого домовладельца, а не находится в зависимости от решения большинства домовладельцев или лиц, осуществляющих управление кондоминиумом.

При защите своих прав домовладелец может использовать все способы, предусмотренные ст. 12 ГК РФ и другим законодательством.

При осуществлении домовладельцами принадлежащих им правомочий собственности на общее имущество в кондоминиуме должен соблюдаться баланс интересов внутри коллектива домовладельцев. Это означает, что большинство домовладельцев не должно иметь возможности приобретать для себя преимущества за счет меньшинства, а равно меньшинство домовладельцев не должно чинить необоснованные препятствия в осуществлении большинством домовладельцев своих правомочий.

В законодательстве достаточно сложно детально урегулировать правоотношения домовладельцев в кондоминиуме, поэтому в правовых нормах должны использоваться такие оценочные критерии, как добросовестность и разумность. При рассмотрении возникшего спора суд будет иметь достаточно большую степень свободы усмотрения, оценки конкретных прав и обязанностей. Это позволит суду максимально справедливо решить спор, с одной стороны, не позволяя участникам злоупотреблять своими правами, а с другой стороны, допуская позитивную инициативу отдельных домовладельцев.

Представляется, что сделанные в данной работе теоретические выводы и предложенные изменения в гражданское законодательство России, могут способствовать появлению в кондоминиумах домовладельцев, ощущающих себя собственниками не только своих квартир и нежилых помещений, но и общего имущества. Именно собственники, заинтересованные в сохранении своего имущества и в преумножении его стоимости и потребительских качеств, являются необходимым условием для возникновения конкурентных отношений на рынке эксплуатации и обслуживания жилых и нежилых зданий.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев»

1. Goldberg, Jeffrey. Carefree condominium living and the "illusion" of home ownership, (текст статьи в сети Интернет: URL: http://www.condolawyers.com).

2. Jesse Dukeminier, James E. Krier. Property. Boston: Little, Brown, 1981

3. McKenzie, Evan. Privatopia: homeowner associations and the rise of residential private government. Yale University Press. New Haven and London. 1994.

4. Robert G. Natelson, Comments on the Historiography of Condominium: the Myth of Roman Origin. Oklahoma City University Law Review 17 (1987).

5. Rudolf Huebner. A History of Germanic Private Law. 1918 reprint, New York: Augustus M. Kelley, 1968.

6. The Homes Associations Handbook, Technical Bulletin № 50. Washington, D.S.: Urban Land Institute, 1964.

7. Бартошек M. Римское право: (Понятия, термины, определения). -М.: Юрид. лит.,1989.

8. Батлер Ст. "Кондоминиум" как форма собственности на недвижимость // Вопросы экономики. 1993. № 7.

9. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сборник № 2. Москва, 1998.

10. Гордеев Д. П. Отдельные проблемы деятельности ТСЖ// Жилищное право, 2000. № 4.

11. Городов О. А. Жилищное право: Учеб. Пособие. М.: Юрайт-М, 2001.

12. Гражданский кодекс Квебека. М.: СТАТУТ, 1999.

13. Гражданское право: В 2 т. том 1: Учебник / Отв. Ред. проф. Е. А. Суханов. -М.: Издательство БЕК, 1998 .

14. Грибанов В. П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М.: «Статут» (Классика российской цивилистики). 2000.

15. Долгушина О. В. Правовое регулирование отношений в области создания ТСЖ и формирования кондоминиумов // Жилищное право. 2000. № 1.

16. Дроздов И. А. Кондоминиумы в современной России //Правоведение. 1998. №4.

17. Зарезин М. Крыша заехала в тупик // Российская газета от 10.11.2000 г.

18. Иоффе О. С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории "хозяйственного права". М.: "Статут", 2000.

19. Кац М. Социальный состав членов и финансовое состояние жилищностроительной кооперации в Московской губернии.// Жилищное товарищество жилище и строительство. 1926 г. № 11.

20. Кирцелли, Виктория. Италия для россиян красота ускользающая // 1ностранец. № 12 от 31.03.99 г.

21. Кичихин А. Н., Марткович И. Б., Щербакова Н, А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения. М.: Юристъ, 1997.

22. Колпакова А. В. Формы собственности и их соотношение: Сб. "Актуальные проблемы частного права" / Ред. С. С. Алексеев. М. : "Статут", 2000.

23. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: НОРМА - ИНФРА-М, 1999.

24. Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 7 / Под ред. В. Ф. Яковлева. М.: Юрид. лит., 2000.

25. Кондоминиум и Вы. Консультация. // Экономика и жизнь. 1994. № 36-37.

26. Крашенинников П. В. Организация и деятельность товариществ собственников жилых помещений П Экономика и жизнь. 1995. № 42-43.

27. Крашенинников П. В. Право общей собственности в многоквартирном доме // Экономика и жизнь. 1995. № 48.

28. Крашенинников П. В. Практическое руководство по организации и деятельности жилищных кооперативов и товариществ (путем строительства или покупки жилых домов). Свердловск, 1991.

29. Крашенинников П. В. Российское жилищное законодательство. М.: Издательство НОРМА, 1996.

30. Крашенинников П. В., Маслов Н. В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М.: Фирма "СПАРК", 1995.

31. Культура Византии. Вторая половина V11-XI1 в. М.: Наука, 1989.

32. Кутакова Т. Б. Защита прав собственников дело самих собственников // Экономика и жизнь. 1997. № 22.

33. Кутакова Т. Б. Создание товариществ собственников жилья в России // Жилищное право. 2000. № 2.

34. Литовкин В. Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. № 2. 2001 г.

35. Литовкин В. Н. Товарищество собственников жилья: строительство кондоминиумов органами власти // Жилищное право. 1998. № 3.

36. Макаров Г. Проблемы и перспективы развития товариществ собственников жилья // Хозяйство и право. 2001 г. № 7.

37. Матгеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. М.: Юристь, 1999.

38. Новицкий И. Б. Права частных лиц на строения // Право и жизнь. 1924. Книга 9.

39. Полич С. Б. Правовой режим общего имущества в кондоминиуме // Южноуральский юридический вестник. 2000. №11.

40. Попов. Н. Бюджет обследованных домоуправлений // Жилищное товарищество жилище и строительство. 1926. №11.

41. Потяркин Д. Товарищества собственников жилья // Российская юстиция. 1999. № 6-7.

42. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И. Б. Новицкого и проф. И. С. Перетерского. М.: Юристь, 1996.

43. Сенчищев В. И. Объект гражданского правоотношения: Сб. "Актуальные вопросы гражданского права". М.: Статут, 1998.

44. Сивоградков О. Когда у дома много хозяев. //Белорусская деловая газета. № 470 от 28.05.98 г.

45. Синайский В. И. Русское гражданское право. М.: "Статут", 2002.

46. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 1999.

47. Товарищества собственников жилья: организация, регистрация, деятельность. М.: ИНФРА-М. 1996.

48. Толмачев А. В. Из опыта образования товариществ // Жилищное право. 1998. №3.

49. Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры)

50. Российская юстиция. 2000. № 7.

51. Хомченко Д. Ю. О товариществах собственников жилья // Жилищное право. 2000. № 1.

52. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Фирма "СПАРК", 1995.

53. Юрков. Из соседей в товарищи // Экономика и жизнь. 1996. № 43.2. Нормативные акты.

54. Временное положение о кондоминиуме. Утверждено Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. N 2275. (Российская газета, № 5, 11.01.94.)

55. Гражданский кодекс РФ ч. 1. (Российская газета, N 238-239, 08.12.1994.)

56. Гражданский кодекс РФ ч. 2. (Российская газета, N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.)

57. Жилищный кодекс РСФСР. (Ведомости Верховного Совета РСФСР N 26, 1983 год, ст. 883)

58. Закон г. Москвы № 19-87 от 19 ноября 1994 г. "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений". (Ведомости Московской городской Думы, № 6, 1994.)

59. Закон г. Москвы № 24-62 от 16 июня 1999 г. "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения". (Ведомости Московской Думы, № 8, 1999 г.)

60. Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-1 "О собственности в РСФСР". (Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР, 1990, N 30, ст. 416.)

61. Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР". (Ведомости СНД и ВС РСФСР, 11.07.91, N 28, ст. 959.)

62. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики". (Ведомости СНД и ВС РФ, 21.01.93, N 3, ст. 99.)

63. Закон РФ от 27 апреля 93 г. "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (Российская газета, N 89, 12.05.1993г.)1.. Закон СССР "О кооперации в СССР" № 8998-XI от 26 мая 1988 г. (Ведомости ВС СССР. 1988. № 22. Ст. 355.)

64. Земельный кодекс РФ. (Российская газета, N 211-212, 30.10.2001.)

65. Конституция РФ. (Российская газета, N 237, 25.12.1993)

66. Положение о государственном учете жилищного фонда в РФ. Утверждено постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 года № 1301 (Российская газета, № 205, 22.10.97).

67. Постановление Правительства г. Москвы «О порядке применения Закона РФ ^ «О товариществах собственников жилья» в г. Москве» от 14 января 1997 г. I №16. (Вестник Мэрии Москвы", 1997 г., N 7.)

68. Постановление Правительства Москвы от 06.04.93 N 300 "Об основах | образования и деятельности в городе Москве товариществ собственников ! жилых помещений"

69. Постановление Совета Министров СССР "О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда" от 2 декабря 1988 г. № 1440. (СП СССР. 1989. № 1. Ст. 4.)

70. Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 г. № 406 "О мерах по ускорению развития жилищной кооперации" (СП СССР, 1988, № 16, ст. 43)

71. Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Утверждены Постановлением Правительства РФот 18 февраля 1998 г. № 219. (Собрание законодательства РФ, 23.02.98, N 8,ст. 963.)

72. Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР. Утверждены Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415. (Собрание постановлений

73. Правительства РСФСР , 1986, N 2, ст. 9)

74. Примерный устав товарищества собственников жилья для г. Москвы. Утвержден Распоряжением Премьера Правительства Москвы от 5 января 1997 г. N 9-РП, (Вестник Мэрии Москвы, № 7, 1997.)

75. Примерный устав товарищества собственников жилья. Утвержден. Приказом

76. N 35 от 3 августа 1998 г. Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. (Бюллетень строительной техники, № 1, 1999.)

77. Указ Президента РФ № 2296 от 24.12.98 г. «О доверительной собственности (трасте)». (Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации № 1,03.01.94 г.)

78. Федеральная целевая программы "Жилище" на 2002-2010 годы. Утв. Постановлением Правительства РФ № 675 от 17.09.2001 г. (Российская газета, №187, 26.09.2001.).

79. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", (Российская газета, N 145, 30.07.1997.)

80. Федеральный закон "О лицензировании отдельных видов деятельности" от 08.08.2001 г. № 128-ФЗ. (Российская газета, № 153-154, 10.08.2001 г.)

81. Федеральный закон от 12.01.96 № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях". (Российская газета", N 14, 24.01.1996.)

82. Федеральный закон РФ № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 г. (Собрание законодательства РФ, 17.06.96, N 25, ст. 2963; Российская газета, N 119,26.06.96.)

83. Материалы судебно-арбитражной практики.

84. Обобщение Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 октября 1999 г. N Ф01-ИАО-19. (СПС "Консультант Плюс: Кировский выпуск)

85. Определение судебной коллегии Верховного Суда РФ от 12 марта 1996 г. (Законность. № 8, 1997 г. С. 61.)

86. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ по иску Кутузова к Мещерской. (Бюллетень Верховного Суда РФ № 6. 1998. С.9.)

87. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994, № 2)

88. Постановление Пленума Верховного Суда СССР № 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" от 31 июня 1981 г. (Бюллетень Верховного Суда СССР, 1981. № 5)

89. Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 26 июня 2001 г. № 7486/00. (Вестник ВАС № 9, 2001 г.)

90. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 апреля 1999 г. Дело № Ф04/776-249/А45-99. (СПС "Кодекс", раздел "Судебная практика арбитражного суда Западно-Сибирского округа".)

91. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 апреля 1998 г. Дело № Ф04/476-90/А27-98. (СПС "Кодекс", раздел "Судебная практика арбитражного суда Западно-Сибирского округа".)

92. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 марта 1997 г. Дело №Ф04/319-61/А27-97. (СПС "Кодекс", раздел "Судебная практика арбитражного суда Западно-Сибирского округа".)

93. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 февраля 2001 г. Дело N КА-А40/398-00. (СПС "Кодекс", раздел "Судебная практика Федерального арбитражного суда Московского округа".)

94. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 апреля 2002 года. Дело N А56-31694/01. (СПС «Кодекс», раздел «Судебная практика Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа»).

95. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 мая 1998 г. Дело № А56-19880/97. (СПС "Кодекс", раздел "Судебная практика арбитражного суда Северо-Западного округа".)

96. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 февраля 2000 г. Дело № А56-27091/99. (СПС "Кодекс" раздел "Судебная практика арбитражного суда Северо-Западного округа".)

97. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 февраля 2002 г. Дело № Ф09-56/02ГК (СПС «Кодекс», раздел «Судебная практика Федерального арбитражного суда Уральского округа»)

Автор: Савельев, Дмитрий Борисович
Город: Москва
Год: 2002
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Савельев, Дмитрий Борисович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Савельев, Дмитрий Борисович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев»