СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Салихова, Марьям Ариповна, кандидата юридических наук
Введение . 3
Глава I Юридическая характеристика недвижимости
1. Экономические и правовые аспекты понятия "недвижимости". 14
2. Формирование в Российской Федерации нормативно-правовой основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок. 30
Глава II Становление российского рынка недвижимости
1. Профессиональные участники рынка недвижимости и их статус. 67
2. Правовое регулирование оценки недвижимости. 88
3. Особенности купли-продажи недвижимого имущества. 120
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Недвижимость как объект предпринимательских правоотношений"
Актуальность темы исследования. Сегодня можно говорить о том, что российский рынок недвижимости, который начал формироваться в начале девяностых годов, состоялся. Имеется устоявшийся объем спроса и предложения различных объектов недвижимости. В сфере услуг по операциям с недвижимостью сложился круг государственных и, что особенно важно, негосударственных коммерческих структур, в которых работают профессионалы, специализирующиеся на операциях с недвижимостью. Начался этап развития и преобразований в сфере государственных структур, чья деятельность непосредственно связана с рынком недвижимости. Все чаще внедряются в практику частные и смешанные схемы финансирования застройки новых жилищных кварталов.
Актуальность темы обусловлена необходимостью совершенствования правового регулирования оборота недвижимости в Российской Федерации - особого сектора в сфере предпринимательства. Однако дальнейшее продвижение реформ и развитие экономики страны затруднено из-за проблем создания рынка недвижимости, что является следствием сохранения государственной монополии на землю, устаревшей системы управления элементами недвижимости, отсутствия у потенциальных участников рынка и должностных лиц всестороннего понимания сущности недвижимости и базовой роли рынка недвижимости в новой экономической системе.
Становление и развитие рынка недвижимости в значительной мере сдерживается отсутствием необходимых нормативно-правовых условий.
В настоящее время федеральные законы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об оценочной деятельности, об ипотеке (залоге недвижимости) приняты и вступили в силу. Создание надежно действующего механизма правового обеспечения и устойчивого развития рынка недвижимости требует еще принятия Земельного кодекса РФ, в полном объеме Налогового кодекса РФ, введения в действие главы 17 ГК РФ и других.
Законодательная база рыночного оборота недвижимости находится еще в стадии разработки, что требует безотлагательного научного осмысления действующего механизма правового регулирования предпринимательских отношений, объектом которых является недвижимость.
Степень научной разработанности темы. В настоящее время информационный дефицит о недвижимости значительно ослабляет возможности российских предпринимателей, которые не владеют достаточным опытом осуществления гражданско-правовых сделок с недвижимостью. Опубликованные в нашей стране работы иностранных авторов Фридмана Дж., Ордуэя Ник., Харисона Генри С., Макдональда Ф., Солариса Д. и других, - лишь малая часть трудов, в которых нуждаются потенциальные участники сделок с недвижимостью. Особый интерес для диссертанта представляло «Контрактное право. Мировая практика. Собрание документов в 3-х томах». М., 1992, третий том которого полностью посвящен недвижимости. Книга составлена на основе лучших образцов западного контрактного права, охватывающего практически всю область правового регулирования отношений в сфере предпринимательства, объектом которого является и недвижимое имущество.
Научную разработанность в России данная тема имеет благодаря работам ученых-юристов Брагинского М.И., Беляевой З.С., Булатецкого Ю.Е., Бусова В.И., Витрянского В.В., Волкова Н.Г., Гонгало В.М., Гри-шаева С.П., Егиазарова В.А., Ерофеева Б.В., Жарикова Ю.Г., Иванова А.П., Иконницкой И.А., Красновой О.И., Козлова В.И., Крашенинникова П.В., Лаптева В.В., Лугова В.А., Маслова Н.В., Масевич М.Г., Самончик O.A., Сиротина И.А., Трубникова П.Я., Улюкаева В.Х., Фат-кудинова 3,М., Черноморца А.Е., Чубукова Г.В., Шерстобитова А.Е., Яковлева В.Ф. и других, где нашли отражение самые разнообразные аспекты данной проблемы. Ими на основе сравнительного анализа действующих норм гражданского, земельного и других отраслей законодательства показаны общие правила совершения сделок с недвижимым имуществом.
Российское законодательство, регулирующее связанные с недвижимостью правоотношения, в последние годы, развиваясь, впитывает мировой опыт. Однако отечественная практика сталкивается нередко с упрощенной трактовкой договорных отношений, предметом которых является недвижимость.
Недостатки теории, законодательства и практики в области недвижимости как объекта предпринимательской деятельности в нашей стране сложились исторически. Несмотря на то, что деление вещей на движимые и недвижимые берет свое начало от римского права и последнее получило детальную регламентацию в буржуазном праве, в том числе российском дореволюционном1, термин «недвижимость» в советском праве отсутствовал.
1 См.: Свод законов гражданских. ТомХ, 4.1, С. 384-400.
В сущности, право на недвижимое имущество как на особый объект гражданско-правовых отношений является новым для сегодняшнего российского общества.
Нормативно-правовую и источниковедческую базу диссертации составляют Конституция РФ, ГК РФ, Таможенный кодекс РФ, Арбитражный процессуальный кодексы РФ, Земельный кодекс РСФСР, Жилищный кодекс РСФСР, относящиеся к теме федеральные законы. Детальному исследованию были подвергнуты федеральные законы, так же подзаконные акты. Для сравнения автор приводит как законодательные источники, так и существующую практику зарубежных рыночных государств. Исследование опирается на документы международного права, закрепляющие принципы и нормы права собственности на недвижимое имущество. Расширили теоретический аспект исследуемого вопроса материалы научных конференций, семинаров, посвященных проблемам реформирования экономики, государственного регулирования недвижимостью. Эмпирической базой исследования явилось изучение текущих материалов работы Государственной Думы РФ, постановления Пленумов и Президиумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда РФ, других государственных органов и общественных организаций.
Основная цель диссертационного исследования - анализ существующих правовых подходов в решении задач рыночного оборота с недвижимостью в экономике Российской Федерации, а также обобщение опыта, в том числе международного правового регулирования предпринимательской деятельности с недвижимостью.
Для достижения поставленной цели диссертант решала следующие задачи: проанализировать правовое обеспечение гарантии прав на недвижимость собственников и иных правообладателей в РФ; изучить практику демонополизации и развития конкуренции на рынке недвижимости и создания единых объектов недвижимости; рассмотреть имеющиеся правовые условия для купли-продажи, аренды, ипотеки недвижимости; исследовать становление и развитие нормативно-правовой базы регулирования оценочной деятельности в отношении недвижимости; изучить в комплексе правовое обеспечение предпринимательской деятельности с недвижимостью и практику оформления гражданско-правовых сделок.
Объект исследования - общественные отношения, возникающие между субъектами предпринимательской деятельности на рынке с недвижимостью, а также правовые последствия выбора различных форм гражданско-правовых сделок. Значительное внимание уделено роли государственных органов в правовом регулировании перехода прав собственности на недвижимость, законности осуществления предпринимательских сделок с ней.
Предметом исследования выступает взаимосвязь нормативных источников Российской Федерации и состояния предпринимательской деятельности с недвижимостью, которая выявляет, с одной стороны, недостаточную разработанность понятийного аппарата, серьезные противоречия законодательных актов и частое отсутствие механизмов для реализации этих актов, а с другой - неиспользованный потенциал российских предпринимательских структур.
Методологической и теоретической основой темы исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по гражданскому, земельному, административному праву. Методологическую основу исследования составил системный подход к проолеме предпринимательского оборота недвижимости в условиях рыночной экономики. Методологическая проработанность темы стала возможной благодаря общенаучному диалектико-материалистическому методу научного познания. В работе использованы сравнительно-правовой, логический и системно-правовой методы. Теоретическую основу диссертации обогатили труды ученых-теоретиков: С.С.Алексеева, Г.В.Атаманчука, Д.Б.Горохова, Е.А.Галиновской, С.Э.Жилинского, Г.В.Мальцева, М.Н.Марченко, Б.И.Пугинского, Е.А.Суханова, Т.М.Шамба, А.И.Экимова и других.
Научная новизна диссертации определяется тем, что она является комплексным исследованием предпринимательской деятельности с недвижимостью в Российской Федерации, включающим правовое регулирование и применение новейших форм и методов, выработанных международной практикой, на территории нашей страны.
В результате удалось:
- выявить общие закономерности развития рынка недвижимости, присущие экономически развитым государствам, а также особенности российского рынка недвижимости с целью прогнозирования дальнейшего развития отечественного законодательства в этой сфере;
- обосновать необходимость быстрейшего развития государственных контрольных органов на всех уровнях за соблюдением субъектами рынка недвижимости законов страны, особенно на местном муниципальном уровне;
- научно аргументировать оценку соотношения ГК РФ и специальных федеральных законов о недвижимости, в том числе о земле, включая анализ правовой природы субъектов предпринимательской деятельности, связанной с недвижимостью;
- определить основные направления развития законодательства о недвижимости, разработать концепцию реформирования государственных органов и создания общественных организаций, содействующих становлению рынка недвижимости;
- выработать рекомендации по заключению и исполнению договоров купли-продажи, по обеспечению экономической безопасности этой гражданско-правовой сделки;
- разработать и обосновать рекомендации по правовому обеспечению деятельности риэлторских, оценочных и других организаций на формирующемся в России рынке недвижимости.
На защиту выносятся следующие основные положения:
- представлена концепция, которая выявляет степень правового обеспечения регулирования рынка недвижимости в Российской Федерации с помощью трех основных системообразующих федеральных законов: «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Только внутреннее единство и непротиворечивость норм данных законов и принятых на их основе целой серии подзаконных актов, регламентирующих предпринимательскую деятельность с недвижимостью, позволят надлежащим образом урегулировать отношения в этом новом секторе рыночной экономики нашей страны;
- обосновывается необходимость всестороннего, комплексного исследования правового режима земли как особого объекта права владения, пользования и распоряжения. Юридическая многоаспектность правовых форм воздействия человека на земельные участки требует привлечения к изучению этой проблемы не только юристов разных отраслей права (конституционного, гражданского, административного, земельного, экологического и т.д.), но и специалистов в области землеустройства, экономистов, финансистов;
- разработаны основные направления правового обеспечения нормального функционирования рынка недвижимости и уточнены первоочередные задачи для стимулирования ее рыночного оборота, а также защиты законных прав и интересов субъектов предпринимательской ч деятельности с недвижимостью;
- показаны особенности гражданско-правовых сделок с основными видами недвижимости, чаще всего выступающими объектами предпринимательской деятельности. Если земельное и экологическое право нацелены на защиту земли как среды обитания флоры и фауны и проживания самого человека, то гражданское, а тем более предпринимательское право оставляют пользование недвижимостью на усмотрение автономной воли собственника - субъекта права, которая нередко может вступать в противоречие с публичными, общественными интересами;
- выявлены противоречия и пробелы в гражданском законодательстве и принятых специальных федеральных законах, регулирующих рыночный оборот недвижимости в стране. Они особенно ярко проявляются на фоне все возрастающей роли гражданского законодательства в правовом обеспечении рационального использования сельскохозяйственных земель и отсутствия соответствующих норм в действующем ЗеI мельном кодексе РСФСР;
- выработаны предложения по дальнейшему совершенствованию имеющихся и принятию новых законодательных актов, регламентирующих рынок недвижимости. Суть их заключается в том, чтобы законодательно определить правовой статус государственной недвижимости: кто представляет субъекта права собственности - государства на нее. Обосновывается, что таким представителем может быть государственное казначейство. Пока же в связи с отсутствием определенности многие федеральные министерства и ведомства стремятся монополизировать разработку проектов правовых норм и выполнение административных функций на рынке недвижимости и, таким образом, защитить свои ведомственные интересы в ущерб интересам граждан и цели развития рынка недвижимости для общей пользы;
- сформулированы конкретные рекомендации по проведению организационных и финансово-материальных мероприятий, направленных на становление и развитие рыночных отношений с недвижимостью. Они заключаются, во-первых, в проведении инвентаризации государственной недвижимости, в том числе земли. Во-вторых, в осуществлении в разумных пределах передачи земли из государственной собственности в собственность муниципальных образований. В-третьих, в установлении принципов управления государственной и муниципальной недвижимостью. В-четвертых, в отделении функций государства и их органов как собственников от их административных функций на рынке недвижимости;
- разработаны предложения по совершенствованию административных служб в органах местного самоуправления, занимающихся вопросами государственного контроля рыночного оборота недвижимости, а также рекомендации в адрес соответствующих федеральных органов. Речь идет, в частности, о создании на местном уровне системы административных служб с привлечением представителей от профессиональных общественных организаций (ассоциаций риэлторов, предпринимательских союзов, оценщиков недвижимости и других) по обеспечению рынка недвижимости. Потребность в системном развитии законодательства о рынке недвижимости требует создания специального департамента в рамках Министерства юстиции РФ с полномочиями координации нормотворческой деятельности всех ведомств в этом направлении. Неотлагательно подготовить и принять следующие федеральные законы: «О передаче части государственных земель в собственность местного самоуправления»,' «О правовом зонировании на местном уровне», «О налогообложении недвижимости». В последнем законе следует сделать упор на том, что предметом обложения налогом является объект, но не владелец недвижимости. Высшему Арбитражному Суду РФ целесообразно продолжить практику обобщения опыта по комплексному рассмотрению дел, связанных с гражданско-правовым оборотом объектов недвижимости.
Практическая значимость диссертации определяется ее актуальностью для органов государства и местного самоуправления, государственных и частных юридических лиц, граждан, испытывающих потребность в купле-продаже, аренде, ипотеке недвижимости. Материалы диссертационной работы помогут государственным служащим и хозяйствующим субъектам осмыслить значение и освоить практику заключения сделок с недвижимостью, сравнивая российское законодательство и законодательство развитых зарубежных стран. Диссертационный материал может быть использован в учебных целях при преподавании курсов «Гражданского права», «Коммерческого права», «Предпринимательского права» и других юридических дисциплин, а также для чтения спецкурса «Недвижимость как объект гражданско-правовых сделок в предпринимательской деятельности». Диссертация может быть полезна при разработке нормативных актов, связанных с регулированием недвижимости в рыночных условиях, для законодательных и исполнительных органов субъектов Российской Федерации.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации обсуждены и одобрены на заседании кафедры коммерческого права, методическом и научно-практическом семинаре Института коммерческого права Московского государственного университета коммерции, а также применяются диссертантом в своей практической работе. * Автор выступала с докладами и сообщениями по теме диссертации на научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава и аспирантов Московского государственного университета коммерции, тезисы которых опубликованы в научных сборниках.
Структура диссертации включает введение, две главы, заключение, список использованных законодательных, иных нормативных актов и литературных источников.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Салихова, Марьям Ариповна, Москва
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основании проведенного исследования теории и практики предпринимательской деятельности с объектами недвижимости в Российской Федерации диссертант пришел к следующим общим выводам.
1. В нашей стране положено начало формирования нормативно-правовой основы для регулирования предпринимательской деятельности с недвижимостью. В развитие соответствующих норм ГК РФ разработаны и приняты, в частности в 1997-2000 годах, специальные федеральные законы, которые с достаточной полнотой определяют узловые аспекты рыночного оборота недвижимости: «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственном земельном кадастре». Однако они только еще вступили в действие и требуется время для их внедрения в экономическую жизнь, чтобы они начали оказывать благотворное влияние на становление и развитие рынка недвижимости. Одновременно предстоит дальнейшее совершенствование федерального законодательства, регулирующего рыночный оборот недвижимости, прежде всего земельного и жилищного кодексов, законов об ипотечном кредите, ипотечных банках и других.
2. Необходимо внести соответствующие изменения и дополнения в некоторые статьи ГК РФ. В частности, в ст. 130 ГК РФ более четко определить содержание терминов «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь». В ст. 132 ГК РФ целесообразно устранить противоречие в применении термина «предприятие», отметив, что в данном случае идет речь об «имущественном комплексе». В ст. 158 ГК РФ следует подчеркнуть, что государственная регистрация недвижимости является основанием для перехода прав на нее от одного субъекта предпринимательских правоотношений к другому. Целесообразно привести нормы ст.130, 131, 164 ГК РФ в соответствие с положениями, зафиксированными в Федеральном Законе от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
3. Особое внимание следует обратить на юридическую многоаспектность земли как одного из главных объектов недвижимости, а, следовательно, на противоречивость юридической формы воздействия человека на землю. Так, экологическое право требует глобальной и конкретной защиты земли как среды обитания многообразных видов флоры и фауны и проживания самого человека. Конституционное право РФ рассматривает землю и другие природные ресурсы как основу жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Право землепользования в сочетании с правомочием владения землей составляет то главное, на чем основывается хозяйствование на земле, а для сельского хозяйства важнейшее свойство земли - ее плодородие, которое необходимо поддерживать, а не истощать. С точки зрения гражданского права земля - вещь, имущество, которое имеет важное значение для обеспечения устойчивости гражданского оборота и охраны земельных прав в обороте. Для земельного права земля, прежде всего, природный объект, природный ресурс. И если земельное право содержит требования рационального использования земли, то гражданское и предпринимательское право оставляют пользование вещью, в том числе недвижимостью, каковой является земля, на усмотрение автономной воли собственника, субъекта права. Земля же является объектом воздействия также административного, таможенного прав, входит в состав свободных экономических зон, приграничных территорий, которые регулируются специальными законами. Автор считает необходимым, чтобы юристы разных направлений совместно с другими специалистами глубоко, всесторонне и комплексно исследовали правовой режим земли как особого объекта права владения, пользования и распоряжения.
4. Многие недостатки действующего земельного законодательства учтены в проекте нового Земельного кодекса РФ, его необходимо принимать и вводить в действие. С ликвидацией монополии государственной собственности на землю приобретает значительный удельный вес гражданско-правовой способ правового регулирования земельных отношений. В настоящее время установлено соотношение гражданско-правового регулирования в обороте земельных участков с земельно-правовым регулированием, что зафиксировано в пункте 3 статьи 129 ГК РФ, в силу чего возрастает и роль гражданско-правовых средств в правовом обеспечении рационального использования сельскохозяйственных земель. Однако они недостаточно изучены в земельно-правовой науке, что негативно сказывается на правоприменительной практике, так же как и то, что глава 17 ГК РФ, принятого еще в 1994 году, вступит в силу только после введения в действие нового Земельного кодекса РФ.
5. В настоящее время благодаря принятию Федерального закона «Об оценочной деятельности» имеется действующая нормативно-правовая основа оценки объектов недвижимости, которая в определенной мере отвечает требованиям рыночной экономики. Однако, по нашему мнению, предстоит дальнейшая работа по совершенствованию правового обеспечения оценки недвижимости по следующим направлениям. Первое - создание научно-методического центра по разработке проектов нормативных актов и методик, учитывающих мировой и отечественный опыт. Второе - приспособление уже действующих в западных странах международных стандартов профессиональной деятельности оценщиков недвижимости и основных методов оценки к российской реальности. Третье - активизирование научных исследований по оценке стоимости земли в рыночных условиях хозяйствования и расширение набора методов оценки, которые учитывали бы тип объекта недвижимости, цели проведения оценки, наличие ресурсов (средств, времени, кадров, исходной информации). Четвертое направление - проведение кодификационной работы по приведению нормативно-правовой основы на федеральном уровне и уровне субъектов федерации об оценочной деятельности в непротиворечивый порядок с целью ее эффективного использования в предпринимательских правоотношениях с недвижимостью.
6. Сейчас приходится констатировать, что первичный рынок объектов недвижимости, начало которому положила массовая приватизация, в достаточной мере не сформировался, в том числе из-за трудностей выкупа земельных участков под предприятиями и строениями. Неполноценность объектов недвижимости не позволяет финансировать строительство посредством ипотеки, создает препятствия для внешних инвесторов, мешает строительству жилой, коммерческой и промышленной недвижимости, созданию объектов, отвечающих потребностям спроса. Не получила должного развития практика конкурсной продажи земельных участков, участков вместе со строениями, которая могла бы создавать такой рынок.
Практически отсутствуют важнейшие финансовые инструменты, в частности залог, перезалог, вторичный рынок закладных, специализированные ссудосберегательные, жилищно-строительные, страховые учреждения, а по-прежнему используются устаревшие рычаги административного управления и контроля за рынком недвижимости, внеконкурсное предоставление земельных участков, сохраняется административно устанавливаемый налог на землю, дополнительные местные налоги на содержание государственной недвижимости и инфраструктуры.
По мнению диссертанта, неудовлетворительное состояние рынка недвижимости в Российской Федерации отрицательно влияет на всю экономическую систему.
7. Препятствием для рынка недвижимости является отсутствие современной системы управления ею. Нет единого органа, отвечающего за развитие рынка недвижимости. Не определена система учреждений по обслуживанию участников рынка недвижимости. Существует целый конгломерат федеральных ведомств, которые отвечают за отдельные элементы этого рынка. Полномочия между ними четко не разграничены. Нет также четкого разделения функций государства как собственника, как стороны предпринимательских отношений и как организатора рынка. Правовой статус государства - субъекта гражданского права определяется посредством норм о статусе юридического лица. Государство, будучи собственником земли и другой недвижимости, выступает в отношениях гражданско-правового оборота в качестве субъекта права собственности, обладающего таким же правом «частной» собственности на недвижимость, как и другие субъекты права собственности, т.е. граждане и юридические лица. Данное обстоятельство не может, однако, в полной мере исключить публично-правовой аспект в регулировании земельных отношений, в том числе в определении правового статуса земель, составляющих государственную собственность.
Согласно ГК РФ механизм реализации права собственности государства основан на том, что от его имени в сфере гражданско-правовых отношений выступает много органов государственной власти. Они, действующие на основе и в пределах своей компетенции, нередко вносят противоречие в общегосударственную политику и становление общепризнанных принципов рынка недвижимости в нашей стране. Диссертант считает, что необходимо законодательно определиться, кто конкретно будет субъектом права собственности на государственное недвижимое имущество, включая землю. Таковым, по-нашему мнению, может стать государственная казна. Именно казначейство - субъект публичного права, обладающее статусом юридического лица и являющееся равноправным участником отношений, регулируемых гражданским правом, может представлять государство как субъекта права собственности. Безусловно, может быть и другой государственный орган. Однако в любом случае четкое определение такого органа, его правового статуса, т.е. его прав, обязанностей и ответственности по обеспечению рационального и эффективного использования, а также охраны государственной недвижимости, в том числе земель, должно быть дано в законе Российской Федерации.
В связи с отсутствием такой определенности многие федеральные ведомства стремятся монополизировать не только разработку проектов правовых норм, выполнение административных функций на рынке недвижимости, но еще и пытаются сохранить в своем административном подчинении всю иерархическую структуру исполнительных органов, препятствуя передаче полномочий на местный уровень. Разрабатываемые ведомствами проекты правовых актов направлены больше на защиту их интересов, чем интересов граждан и цели развития рынка недвижимости для общей пользы.
8. Отсутствие в полном объеме законодательной базы, соответствующей инфраструктуры для рынка недвижимости, традиционное волюнтаристское администрирование продолжают тормозить земельную реформу как на селе, так и в городе, где тоже остро стоит проблема накопления капитала, создания ипотечного гарантийного механизма привлечения инвестиций для строительства, решения жилищной проблемы. Поэтому необходимо приступить к формированию нормальной договорной базы не только по проведению проектно-изыскательских работ, поставке продукции производственно-технического назначения, но и подрядам на капитальное строительство, расчетам между участниками инвестиционных программ и проектов. Сейчас с российского финансового рынка, к сожалению, в значительной мере удален крупный заемщик - промышленность. Солидным кредитополучателем вполне может стать огромная сфера инвестирования в земельно-ипотечное и строительное предпринимательство, которое воссоздает фактически отсутствующие ныне в России реальные гарантии возврата банковского кредита.
9. Для завершения создания рынка недвижимости необходимо решить следующие первоочередные задачи: провести инвентаризацию государственной недвижимости, в том числе земли; осуществить в разумных пределах передачу земли из государственной собственности в собственность муниципальных образований; установить принципы управления государственной и муниципальной недвижимостью; отделить функции государства и их органов как собственников от административных функций на рынке недвижимости; создать на местном уровне систему административных служб с привлечением представителей от общественных профессиональных организаций (ассоциаций риэлторов, предпринимательских союзов, объединений потребителей, оценщиков недвижимости и других) по обеспечению рынка недвижимости; всячески содействовать становлению профессий, необходимых для рынка недвижимости, что стимулировало бы создание условий для рыночного оборота объектов недвижимости.
10. Осуществить правовое зонирование всех муниципальных и поселковых территорий, т.е. установить обязанности и гарантировать права по использованию находящихся на них объектов недвижимости. Это должно заменить систему административного установления «целевого использования» каждого объекта недвижимости, которая не гарантирует в полной мере прав собственникам, инвесторам и осуществление ими соответствующих обязанностей. Такое зонирование, по мнению диссертанта, позволит обеспечить эффективное управление развитием городов, районов, их инфраструктурой, сделает возможным эффективное налогообложение недвижимости на основании ее наилучшего использования.
11. Закрепить в Налоговом кодексе РФ норму о том, что налог на недвижимость устанавливается местной властью как определенный процент от специальной фискальной оценки, производной от рыночной стоимости объекта. Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется с помощью независимых экспертов - оценщиков с учетом его наилучшего использования.
Для сбора налога на недвижимость необходимо создание фискального кадастра, ведение которого поручить отдельной службе. В фискальном кадастре должны фиксироваться объекты налогообложения и их фискальная стоимость (налогооблагаемая база), размер налога, а также физические и юридические лица - налогоплательщики. Фискальная стоимость определяется по единой для РФ методологии, основанной на рыночной оценке недвижимости в соответствующем регионе.
Диссертант придерживается точки зрения специалистов, которые считают, что предметом обложения по этому налогу является объект, но не владелец недвижимости. Поскольку все сборы от налога на недвижимость подлежат зачислению в местный бюджет, введение любых льгот по налогу на недвижимость должно сопровождаться компенсацией в местный бюджет за счет бюджета органа власти, принявшего решение о льготах на сумму предоставленных льгот.
12. Профессиональные участники рынка недвижимости оказывают услуги как административным службам, так и непосредственным участникам рынка. Независимые оценщики, нотариусы, риэлторы, застройщики, управляющие недвижимостью, выполняя работы по заказам органов управления либо готовя для государственного учета, регистрации документы по заказам физических и юридических лиц, позволяют освободить исполнительные органы от несвойственных им функций коммерческих организаций, принимают на себя имущественную ответственность за результаты работы. Государство, таким образом, должно быть заинтересовано в подготовке и обучении самых разнообразных профессиональных участников рынка недвижимости. Для этого должны быть подключены не только Российский институт государственных регистраторов Министерства юстиции РФ, но и ведущие юридические вузы и соответствующие факультеты Московского государственного университета, Московского государственного университета коммерции, Ленинградского государственного университета и других учебных заведений нашей страны.
13. В большинстве зарубежных стран существует обширное законодательство о недвижимости, в чем наша страна значительно отстает. Потребность в системном развитии законодательства по рынку недвижимости требует срочного создания специального федерального органа по недвижимому имуществу с полномочиями координации нормотворческой деятельности всех ведомств или создания соответствующего департамента в рамках Министерства юстиции РФ.
Необходимо ввести обязательное всенародное обсуждение проектов нормативных актов, касающихся недвижимости, с привлечением общественных организаций, участников рынка недвижимости, граждан. Следует принять нормативный акт, который утвердил бы стратегию и приоритетность развития законодательства по рынку недвижимости. Важно защитить и права владельцев недвижимости, и интересы общества. Для этого надо уточнить пути внесения соответствующих изменений и дополнений в нормы гражданского законодательства, чтобы устранить все противоречия, возникшие в результате не критического использования его авторами взаимоисключающего опыта зарубежных стран.
Неотлагательно принять следующие федеральные законы: «О передаче части государственных земель в собственность местного самоуправления», «О государственных и муниципальных землях», «О землеустройстве», «О правовом зонировании на местном уровне», «О налогообложении недвижимости», «Об оценке земель», «О порядке изъятия недвижимости в государственную и муниципальную собственность». В них отразить принципы, порядок и условия передачи в муниципальную собственность государственных земельных участков в административных границах муниципальных образований, строгий учет земельных участков вместе с находящимися на них объектами недвижимости, а также уточнить содержание налогообложения недвижимости с учетом накопленного опыта.
14. Представляется важным сотрудникам Министерства юстиции РФ изучить, проанализировать и обобщить положительный и отрицательный опыт работы учреждений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сделанное обобщение правоприменительной практики разослать во все субъекты РФ. В целом необходимо как можно быстрее создать единую информационную базу о правах на недвижимое имущество и сделок с ним.
В свою очередь Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг совместно с Российским обществом оценщиков и Информационно-консультативным центром «Земля и недвижимость» следует: усилить работу не только по подготовке методических рекомендаций по оценке имущества паевых инвестиционных фондов, но и других участников рынка недвижимости; активнее пропагандировать научно разработанные на основе рыночного подхода требования к определению стоимости объектов недвижимости среди собственников, профессиональных и потенциальных участников рынка недвижимости.
Высшему Арбитражному Суду РФ с привлечением научных работников и практикующих юристов целесообразно продолжить наметившуюся практику обобщения опыта по комплексному рассмотрению дел, связанных с гражданско-правовым оборотом объектов недвижимости, обратив особое внимание на специфику заключаемых договоров купли-продажи, аренды, ипотеки с различными объектами недвижимости и на типичные ошибки, допускаемые при этом как непосредственными участниками рынка, так и судьями, рассматривающими спорные дела в первой инстанции, в порядке апелляций и кассаций. Было бы полезно так же создать при арбитражных судах всех уровней специальные третейские палаты по спорам о недвижимости.
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Недвижимость как объект предпринимательских правоотношений»
1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. - М., 2000.1. Кодексы
2. Гражданский кодекс РФ. Часть первая //СЗ РФ. 1994. №32. Ст.3301.
3. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая //СЗ РФ. 1996. №5. Ст.410.
4. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 5 мая 1995г. //СЗ РФ.1995. №19. Ст. 1709.
5. Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. (в действующей части).-М.: 1999.
6. Лесной кодекс РФ от 27 января 1997 г. №22-ФЗ //СЗ РФ. 1997.№5.Ст.610.
7. Водный кодекс РФ от 16 ноября 1995 г. №167-ФЗ //СЗ РФ. 1995 .№47.Ст.4471.
8. Жилищный кодекс РСФСР. 24.06.1983. М.: 2000.
9. Налоговый кодекс РФ. Часть первая //СЗ РФ.1998.№31.Ст.3824.
10. Налоговый кодекс РФ. Часть вторая. 19.07.2000. М.: 2000.
11. Градостроительный кодекс РФ. 7.05.1998. М.: 2000.
12. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик //Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1991. №25. Ст.733.1. Законы
13. Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 26. Ст.324.
14. Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" //ВСНД.1991. №29. Ст.1005.
15. Закон РФ от 4 июля 1991 «О приватизации жилищного фонда в РФ» // ВСНД. 1991. №28. Ст.959. (с изм. От 23 декабря 1992г., 11 августа 1994г., 28 марта 1998г.) // СЗ РФ. 1998. №13. Ст.1472.
16. Закон РФ от 21 февраля 1992г. «О недрах» //ВСНД. 1992. №16. Ст.834.
17. Закон РСФСР от 24 декабря 1992г. «Об основах федеральной жилищной политики». М.: 2000.
18. Федеральный Закон от 3 марта 1995 г. № 27 «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О недрах»// СЗ РФ 1995. №10. Ст.823.
19. Федеральный Закон от 12 августа 1995 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»// СЗ РФ 1995. №35. Ст.3506.
20. Федеральный закон от 26 декабря 1995г. «О геодезии и картографии»//СЗ РФ. 1996. №1. Ст.2.
21. Федеральный Закон от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // СЗ РФ 1996. №25. Ст.2963.
22. Федеральный Закон от 21 апреля 1997 года № 68-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» // СЗ РФ 1997. №17. Ст. 1913.
23. Федеральный закон от 20 июля 1997 года № 110-ФЗ «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Новгороде и Твери» // СЗ РФ 1997. №30. Ст.3582.
24. Федеральный Закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" //СЗ РФ. 1997. №30. Ст.3594.
25. Федеральный Закон от 21 июля 1997 года «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1997. №30. Ст.3595.
26. Федеральный Закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //СЗ РФ. 1998. №29. Ст.3400.
27. Федеральный Закон от 29 июля 1998 года№ 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» //СЗ РФ. №31. Ст.3814.
28. Федеральный Закон от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» //СЗ РФ. 1998. №16. Ст.1801.
29. Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ 1998. №29. Ст.3399.
30. Федеральный Закон РФ от 6 мая 1998 года № 71-ФЗ «О плате за пользование водными объектами» // СЗ РФ 1998. №19. Ст.2067.
31. Федеральный закон от 25 сентября 1998г. №158-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» //СЗ РФ. 1998. №39. Ст.4857.
32. Федеральный закон от 25 февраля 1999г. №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» //СЗ РФ. 1999. №28. Ст.3493.
33. Федеральный закон от 1 мая 1999г. №88-ФЗ «О внесении изменений и дополнений ст. 4 закона РФ «О приватизации жилищного фонда РФ» //СЗ РФ. 1999, №18.Ст.2214.
34. Федеральный закон от 23 июня 1999г. №116-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон «О приватизации государственного имущества в РФ»» //СЗ РФ. 1999. №26. Ст.3174.
35. Федеральный закон от 2 января 2000г. №20ФЗ «О внесении изменений и дополнений в закон РФ «О недрах»» //Российская газета. 13 января 2000г.
36. Федеральный закон РФ от 2 января 2000г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» //Российская газета. 10 января 2000.
37. Федеральный закон РФ от 5 марта 2001г. № 20-ФЗ «О внесении изменения в статью 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 20 марта 2001.
38. Указы Президента Российской Федерации
39. Указ Президента РФ от 2 марта 1992 г. №213 «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верхового Совета РФ. 1992. № 11. Ст. 561.
40. Указ Президента РФ от 14 августа 1992г. №914 «О введении в действие системы приватизационных чеков в РФ» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1992. №8. Ст.501.
41. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 44. Ст.4191.
42. Указ Президента РФ от 16 декабря 1993 г. «Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы» // Собрание актов Президента и Правительства РФ (САПП). 1993. №51. Ст. 4935.
43. Указ Президента РФ от 17 декабря 1993г. №2173 «Вопросы Российского фонда федерального имущества» //САПП. 1993. №51. Ст.4937.
44. Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. «О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 52. Ст. 5085.
45. Указ Президента РФ от 24 декабря 1993г. №2284 «Государственная программа приватизации» //СЗ РФ.1994. №1. Ст.2.
46. Указ Президента РФ от 2 июня 1994 года №1114 «Положение о порядке продажи государственных предприятий должников» //СЗ РФ. 1994. №6. Ст.592.
47. Указ Президента РФ от 8 июля 1994г. №1482 «Об упорядочении государственной регистрации предприятий и предпринимателей на территории Российской Федерации"»//С3 РФ. 1994. №11. Ст. 1194.
48. Указ Президента РФ от 22 июля 1994 года № 1535 «Об Основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года» // СЗ РФ 1994. №13. Ст.1478.
49. Указ Президента РФ от 11 мая 1995 года № 478 «О мерах по обеспечению гарантированного поступления в Федеральный бюджет доходов от приватизации» // СЗ РФ 1995. №20. Ст. 1776.
50. Указ Президента РФ от 26 июля 1995г. №765 «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики РФ» //СЗ РФ. 1995. №31. Ст.3097.
51. Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю» // СЗ РФ. 1996. № 11. Ст. 1026.
52. Указ Президента РФ от 29 марта 1996г. №431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» // СЗ РФ 1996. №14.Ст.1430.
53. Указ Президента РФ от 13 апреля 1996г. «О мерах по обеспечению эффективности государственного контроля за приватизацией предприятий и организаций оборонного комплекса» //СЗ РФ. 1996. №16. Ст. 1840.
54. Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // СЗ РФ 1997. №20. Ст.2240.
55. Постановления Правительства РФ
56. Постановление Правительства РФ от 30 мая 1993 г. «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами РФ земельных участков» // САПП РФ. 1993. № 23. Ст. 2114.
57. Постановление Правительства РФ от 23 декабря 1993 г. «Об утверждении Положения о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации» // САПП РФ. 1994. №2. Ст. 78.
58. Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996 года № 937 « О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья» // СЗ РФ 1996. №33. Ст.4006.
59. Постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 года № 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлторской деятельности» // СЗ РФ 1996. №49. Ст.5569.
60. Постановление Правительства РФ от 16 июня 1997 года № 716 «Об утверждении Положения об осуществлении государственного контроля за использованием и охраной водных объектов» // СЗ РФ 1997. №25. Ст.2938.
61. Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 года № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» // СЗ РФ 1997. №40. Ст.4592.
62. Постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997 года № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ 1997. №45. Ст.5195.
63. Постановление Правительства РФ от 11 декабря 1997 года № 1542 «Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по жилищной и строительной политике» // СЗ РФ1997. №51. Ст. 1542.
64. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ 1998. №8.Ст.963.
65. Постановление Правительства РФ от 5 января 1998 года №3 «О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий и нежилых помещений» //СЗ РФ. 1998. №2. Ст.264.
66. Постановление Правительства РФ от 20 января 1998 года № 71 «О федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты»» // СЗ РФ 1998. №5. Ст.615.
67. Постановление Правительства РФ от 24 марта 1998 года №345 «Об утверждении Положения об аренде участков лесного фонда» //СЗ РФ. 1998. №14. Ст.1585.
68. Постановление Правительства РФ от 27 марта 1998 года «356 «Положение о продаже на аукционе государственного или муниципального имущества» //СЗ РФ. 1998. Ст. 1590. Изменениями от 17 сентября 1998г. №1110//СЗ РФ. 1998. №38. Ст.4814.
69. Постановление Правительства РФ от 1 июня 1998 года № 551 «Об утверждении Правил отпуска древесины на корню в лесах Российской Федерации» // СЗ РФ 1998. №23. Ст.2553.
70. Постановление Правительства РФ от 3 июля 1998 года №696 «Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества» //СЗ РФ. 1998. №28. Ст.3354.
71. Постановление Правительства РФ от 26 июня 1999г. «Н федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы» // СЗ РФ 1999. №27. Ст.3379.
72. Постановление Правительства РФ от 20 августа 1999 года №932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ» //СЗ РФ. 1999. №34. Ст.4283.
73. Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 года №945 «О государственной кадастровой оценке земель» //СЗ РФ. 1999. №35. Ст.4326.
74. Постановление Правительства РФ от 9 сентября 1999 года №1024 «О концепции управления государственным имуществом и приватизацией в РФ» // СЗ РФ. 1999. №39. Ст. 4626.
75. Постановление Правительства РФ от 14 ноября 1999 года №1260 «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 29 сентября 1994г. №1108 «Об активизации работы по привлечению иностранных инвестиций в экономику РФ» //СЗ РФ. 1999. №47. Ст.5715.
76. Постановление Правительства РФ от 31 августа 2000г. №648 «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» // СЗ РФ 2000. №37. Ст.3718.
77. Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2000 года №660 «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам // СЗ РФ. 2000. №37. Ст.3726.
78. Постановление Правительства РФ от 11 января 2001г. №22 «Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России» Российская газета, 24 января 2001. С.7.
79. Распоряжения, приказы, инструкции, разъяснения, письма министерств и ведомств Российской Федерации (взяты в основном из справочных электронных систем «Гарант» и1. Консультант Плюс»)
80. Распоряжение Госкомимущества России № 1061-р, Российского фонда федерального имущества № 182 от 3 августа 1995 года. Регулирует вопросы определения начальной цены продажи акций акционерных обществ, созданных в процессе приватизации.
81. Распоряжение Госкомимущества России от 22 ноября 1995 года № 1707-р. В ред. распоряжения Госкомимущества России от 21 ноября 1996 года № 1221-р. Документом утвержден примерный «Устав государственного унитарного эксплуатационного предприятия».
82. Распоряжение Госкомимущества России от 28 декабря 1995 года № 1903-р «О страховании имущества, передаваемого в аренду».
83. Распоряжение Госкомимущества России от 16 апреля 1996 года № 504-р. Касается предоставления полномочий арендодателя комитетампо управлению имуществом республик, краев, областей, автономной области, автономных округов.
84. Распоряжение Госкомимущества России от 27 февраля 1997 года № 88-р «Об утверждении методических рекомендаций по аттестации специалистов, осуществляющих риэлтерскую деятельность».
85. Распоряжение Госкомимущества России от 13 июня 1997 года № 463-р. О проведении инвентаризации объектов федерального недвижимого имущества и представлении отчета о ней.
86. Приказ Минстроя России от 4 апреля 1992 года № 87 «Об утверждении порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности». Дополнен письмом Минстроя России от 18 сентября 1994 года № 15-1/56.
87. Приказ министра РФ по налогам и сборам от 20 августа 1999г. № АП-3-04/273 «О внесении изменений и дополнений в Инструкцию Госналогслужбы России от 17.04.95 №29 «По применению Закона Российской Федерации «О плате за землю».
88. Приказ Министерства РФ по налогам и сборам от 6 марта 2000г. № АП-3-04/90 «Об отмене Инструкции Госналогслужбы России от 17.04.95 №29 «По применению Закона Российской Федерации «О плате на землю» //Российская газета. 27 апреля 2000г.
89. Приказ об утверждении Инструкции о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов от 3 июля 2000г. №193/17/2/169. //Российская газета. 24 августа 2000г.
90. Письмо Госкомимущества России от 10 сентября 1992 года № АЧ/6131. Зарегистрировано Минюстом России 21 сентября 1992 года № 65. Регулирует вопросы закрепления недвижимого государственного имущества за несколькими юридическими лицами.
91. Разъяснение Госкомимущества России от 1 августа 1994 года № ДВ-5/6809 «О порядке расчета выкупной стоимости недвижимого имущества, сданного в аренду (за исключением земельных участков)».
92. Письмо Госкомимущества России от 16 августа 1994 года № АЧ-2/7248 «О некоторых нормах, регулирующих продажу недвижимого имущества».
93. Письмо Роскомзема от 18 августа 1994 года № 5-10/ 1246. К документу прилагаются «Методические указания по введению единой системы регистрации земельных участков и присвоению кадастровых номеров для ведения Государственного земельного кадастра».
94. Письмо Госкомимущества России от 16 декабря 1994 года № ВП-11/10839 «О приватизации объектов научно-технической сферы».
95. Письмо Госкомимущества России от 19 января 1995 года № ОК-4/507. Касается соглашения сделок залога федерального имущества.
96. Письмо Госкомимущества России от 19 января 1995 года № ПМ-36/484. Касается вопросов приватизации недвижимого имущества, находящегося на балансе предприятий железнодорожного транспорта.
97. Письмо Госкомимущества России, Минфина России, Российского фонда федерального имущества от 6 июня 1995 года № АР-5/5194. Касается порядка распределения средств от приватизации.
98. Письмо Банка России от 30 июня 1995 года № 12-1 С-1/2422. Касается валютных операций, связанных с движением капитала.
99. Постановление ФКЦБ России при Правительстве РФ от 30 августа1995 года № 7 «О порядке лицензирования деятельности по оценке недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов».
100. Письмо Госкомимущества России № СЖ-36/10170, МПС России № А-12284 от 6 декабря 1995 года «О распоряжении имуществом предприятий и учреждений федерального железнодорожного транспорта».
101. Письмо Госналогслужбы России от 26 февраля 1996 года № НП-6-04/138 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности».
102. Письмо Госкомимущества России от 26 марта 1996 года № ОК-6/2279 «О порядке использования закрепленного за государственными образовательными учреждениями федерального имущества».
103. Письмо Госналогслужбы России от 6 июня 1996 года № ВГ-4-08/47н «О временной методике оценки жилых помещений».
104. Инструкция Министерства РФ по налогам и сборам по применению Закона РФ «О плате за землю» от 21 февраля 2000г.// Российская газета. 27 апреля 2000г.
105. Письмо Госкомимущества России от 1 ноября 1996 года № АР-18/7697 «О подготовке документации по передаче объектов федеральной собственности в муниципальную».
106. Письмо Банка России от 4 июля 1997 года № 481 «О порядке учета квартир».
107. Письмо ВАС РФ от 21 августа 1997 года № С5-7/оз-581 «О Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
108. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 года № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости».
109. Письмо ВАС РФ «О федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 августа 1997 г. № С5-7/03-581.
110. Письмо ВАС РФ «О Федеральном законе «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 1 сентября 1997 г. №5-7/03-600.
111. Основные положения о залоге недвижимого имущества — ипотеке. Документ одобрен распоряжением Заместителя Председателя Совета Министров РФ от 22 декабря 1993 г. № 96-рз.
112. Законы города Москвы, 1994-1996. Официальное издание. М.,1997.
113. Законы города Москвы, 1997. Официальное издание. М., 1998.
114. Сборник постановлений Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ (1992-1998). М., 1999.
115. Судебно-арбитражная практика. Сборник документов. Часть !. М.,1998.
116. Судебно-арбитражная практика. Сборник документов. Часть 2. М., 1998.
117. Артеменков И.Л. Оценка рыночной стоимости недвижимости //Финансовая газета, 1994, № 13-16, 19, 21, 24, 25.
118. Александров М. Купля-продажа земельных участков // Финансовая Россия. № 18, май 1997.
119. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., 1996 г.
120. Балезин В.П. Правовой режим земель сельских населенных пунктов. М.: МГУ. 1972.
121. Балезин В.П. Правовой режим земель населенных пунктов. М.: Юрид. Лит. 1980.
122. Брагинский М.И. Комментарий к закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Право и экономика, 1997. №19-20.
123. Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений. // Финансовая Россия № 18, май 1997 г.
124. Быстров Г.Е. Право частной собственности на землю в России и создание новых предпринимательских структур в сельском хозяйстве // Государство и право. 1997. № 6. С.60-69.
125. Быстров Г.Е. Земельная реформа в России: правовая теория и практика //Государство и право. 2000. №4.
126. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. ИНФРА-М, Москва, 1996.
127. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект. Государство и право, 1998, № 2.
128. Герасин С.И. Правовая база реформирования земельных отношений в сельском хозяйстве (обзор региональных законодательных актов). -Государство и право, 1998, № 12.
129. Горемыкин В.А. Залог земельных участков. "Консультант директора" 1995, №5.
130. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М., МЭТУ, 1994.
131. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. ИНФРА—М, Москва, 1996г.
132. Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости. Учебник. М., 1999.
133. Грачев И.Д. Вопросы законодательного регулирования оценочной деятельности //Вопросы оценки, 1996.
134. Григорьев В.В. Как оценить недвижимость в рыночных условиях хозяйствования. // Экономика и жизнь, 1994, № 35.
135. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов. М., 1997.
136. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятий. М., 1997.
137. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. № 3.
138. Добаткин Д., Кузин К. Регистрация сделок с недвижимостью: шаг вперед? Юридический мир. 1997. №12.
139. Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. №1.
140. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью. Новосибирск. 1999.
141. Духно H.A., Чубуков Г.В. Земельный порядок и ответственность. М.: Институт защиты предпринимателя. 1998.
142. Ерофеев Б.В. Правовой режим земель городов. М.: Юрид. лит. 1976.
143. Ерофеев Б.В. Земельное право. Учебник. М.: Новый Юристъ. 1998.
144. Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений // Государство и право. 1996. №2
145. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Изд-во БЕК. М.: 1997.
146. Жариков Ю.Г. Правовое регулирование земельных отношений // Право и экономика. 1997. №15-16, 17-18, 19-20,21-22.
147. Жариков Ю.Г. Право частной собственности на землю // Право и экономик. 1998. №2.
148. Жариков Ю.Г. Государственное регулирование земельных отношений России. 1998. №4.
149. Жилинский С.Э. Предпринимательское право. Правовая основа предпринимательской деятельности. М., 2000.
150. Защита прав предпринимателей арбитражными судами (Конференция, организованная Институтом Адама Смита.) // Государство и право, 1997, №№ 1,2.
151. Земельное законодательство зарубежных стран. М., 1982.
152. Земельное право России. Учебник. Изд-во «Былина», М., 1997.
153. Земля и право. Пособие для российских землевладельцев. М., 1997.
154. Земельное право. Учебник. Руководитель авторского коллектива проф. Боголюбов С.А. М., 1998.
155. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Учебник. М., 1999.
156. Иконицкая И.А., Краснов Н.И., Павлова Э.И., Самончик O.A., Фомина Л.П. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве // Государство и право. 2000. №7.
157. Кабакова С. Аренда городских земель // Закон. 1994. № 10.
158. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: ПРИОР. 1997.
159. Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения государственного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка. Государство и право, 1998, № 3.
160. Козырь М.И. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации и его влияние на аграрную реформу // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 1995. № 4.
161. Коммерческое право. Учебник. Под ред. профессоров В.Ф. Попон-допуло и В.Ф. Яковлевой . С.- Петербург, 1997.
162. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации. Отв. ред. проф. С.А. Боголюбов. М., 1998.
163. Красноглазое Б.М. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. М,: Акционерное торгово-промышленное общество "Русская инициатива", 1992.
164. Краснов Н.И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. № 7.
165. Крашенинников П.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Юрист, 1998. №6.
166. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. М.,1995.
167. Кучерявенко П.Х., Носова О.В. Аренда в условиях многообразия форм хозяйствования. М., 1996.
168. Краюшкина Е.Г. Правовое регулирование отношений по восстановлению земель, нарушенных в процессе недропользования. Государство и право, 1998, № 12.
169. Кредитный договор. Гражданско-правовые аспекты. Практическое пособие// Захарова Н.К., М., 1997.
170. ЛаптевВ.В. Законодательство о предприятиях (критический анализ) //Государство и право. 2000. №7.
171. Левшина Т.Д. Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости// Право и экономика, 1997. № 10.
172. Масевич М.Г. Обзор действующего законодательства о недвижимости// Право и экономика, 1998, № 1.
173. Назимкина О.В. Виды прав на землю и основания их возникновения // Государство и право, 1999, № 8.
174. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты: Учебное пособие / Под ред. В.В.Григорьева. М., ИНФРА-М. 1997.
175. Палладина М.И. О юридических категориях и терминах в аграрном праве //Государство и право. 2000. №7.
176. Панкратов И.Ф. Новый Гражданский кодекс и земельное законодательство // Законодательство и экономика. 1996. № 5-6.
177. Петрова Г.В. О порядке применения налогового и гражданского законодательства при передаче заложенного имущества залогодержателю// Право и экономика, 1997, №17-18.
178. Плата за землю// Ялбулганов A.A., М., 1998.
179. Право собственности на землю в сельском хозяйстве Российской Федерации. М. 1996.
180. Пути развития земельного законодательства Российской Федерации (Материалы «круглого стола») // Государство и право. 1999. №1.
181. Российский земельный рынок. Учебное и практическое пособие// Горемыкин В.А. М., 1996.
182. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика// Скворцов О.Ю., М., 1998.
183. Рутгайзер В. Законотворчество как бизнес. К истории законопроекта об оценочной деятельности //Эксперт, 1996. №39.
184. Смирнов В.В., Лукина З.П. Менеджер по операциям с недвижимостью. М., 1999.
185. Суханов Е.А. Земля как объект гражданского права Российской Федерации: Учебник. М. 1999.
186. Сучкова Н.В. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Право и экономика, 1998, № 3.
187. Сыро доев H.A. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. №8.
188. Сыродоев H.A. Правовое регулирование оборота земельных участков // Государство и право, 1999, № 9.
189. Теоретические основы формирования экологического, аграрного, земельного предпринимательского законодательства в субъектах Российской Федерации. Сборник научных трудов. Оренбург. 1997.
190. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов. Под ред. С.Г.Беляева. М.: Закон и право. ЮНИТИ. 1998.
191. Харрисон Фред. Закон свободы. Частная собственность и государственные финансы в цивилизованном обществе. Санкт-Петербург. 1996.
192. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. Перевод с английского. М., 1994.
193. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе Российского права // Государство и право. 1995. №9.
194. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью или как правильно и безопасно решить жилищные проблемы. М., 1997.
195. Шадрин В. Ипотечное кредитование: первые шаги. //Экономика и жизнь. 1994 №5
196. Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового права (по изданию 1914 года). М., 1994.
197. Фролов В.В. Аренда земельного участка// Право и экономика, 1998, №3.
198. Эрделевский A.M. Финансовые услуги, вексель, недвижимость: анализ и комментарий к законодательству и судебной практики: Практическое пособие. М.: БЕК, 1999.
199. Юридические и судебные практики: Репрессивная судебная система. Справедливый процесс. Гласность вещных прав на недвижимость. Российско-Французская Серия. Информационные и учебные материалы. Ноябрь 1998.
200. Яковлев В.Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики). М., 2000.
