Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности

Ильченко, Анна Леонидовна

Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельноститекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности»

На правах рукописи

ИЛЬЧЕНКО АННА ЛЕОНИДОВНА

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ И СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ КАК СРЕДСТВО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право, семейное право; международное частное право

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва - 2005

Диссертация выполнена в Московском государственном университете им. М.В Ломоносова (юридический факультет).

Научный руководитель

доктор юридических наук, доцент Губин Евгений Порфирьевич

Официальные оппоненты:

доктор юридических наук Косякова Наталия Ивановна

кандидат юридических наук Ёрш Александра Владимировна

Ведущая организация:

Московская государственная юридическая академия (МГЮА)

Защита диссертации состоится 26 октября 2005 года в 15 часов 15 минут на заседании диссертационного совета К.501 001 15 при Московском государственном университете им. М.В. Ломоносова по адресу: 119992, ГСП-2, Москва, Ленине кис горы, МГУ им. М.В. Ломоносова, 1-й корпус гуманитарных факультетов, юридический факультет, аудитория 826.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке юридического факультета Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова по адресу: 119992, ГСП-2, Москва, Ленинские горы, МГУ им. М.В. Ломоносова, 2-й корпус гуманитарных факультетов

Автореферат разослан «26» сентября 2005 года.

Ученый секретарь диссертационного совета

Н.В. Козлова

мяч*)

Актуальность темы исследования.

Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью - относительно новый правовой институт для России, который появился с переходом к рыночным условиям хозяйствования и развитием предпринимательства в сфере недвижимости. Длительное время в России недвижимое имущество не обладало той ценностью и значением для общества, которое оно должно иметь.

Возрождение недвижимости как объекта предпринимательского оборота должно способствовать стабилизации экономической и социально-политической ситуации в обществе, поскольку недвижимость является наименее потребляемой и относительно незыблемой вещью. С включением недвижимости в предпринимательский оборот появилась необходимость предоставления серьезных гарантий и защиты прав и интересов предпринимателей на рынке недвижимости, достижение которых невозможно без упорядочивания самого рынка объектов недвижимости и прав на них.

Создание необходимых условий для устойчивого развития экономических отношений является одной из основных функций государства. Оказывая воздействие на экономику, государство обеспечивает соблюдение установленных законом прав и свобод человека и гражданина путем формирования необходимых условий для их осуществления, создает гарантии осуществления указанных прав и свобод в будущем, защищает нарушенные права и свободы, контролирует соблюдение законодательства другими лицами. В целом процесс взаимодействия государства и экономики это единый, неразделимый процесс, которому свойственно взаимопроникновение и постоянное влияние его элементов друг на друга. Отсюда вытекает и характеристика взаимоотношений предпринимательства и государства, которые отличает взаимодействие, взаимосвязь интересов той и другой стороны. Под э тим углом зрения предлагается рассматривать понятие государственной регистрации недвижимости как элемента взаимодействия государства и предпринимательства, элемента государственного регулирования экономики. Государственная регистрация относится к средствам государственного регулирования экономики в целом, поскольку тесно связана с созданием имущественной основы для предпринимательской деятельности. Обладание определенным имуществом является необходимым условием для осуществления предпринимательской деятельности, а недвижимость - это наиболее

стабильный и обладающий высокой ценностью вид 1 мОД^с^^цвНАЛЬНАЯ

библиотека

С-Нс 09

-1 -------- <

. п I мид т

Несмотря на то, что само по себе государственное регулирование экономики, и, в частности, предпринимательства, является частью единого процесса экономической деятельности, взаимодействия государства и экономики, экономическая деятельность в рамках государства должна быть опосредована правом. Любое средство регулирования может использоваться государством исключительно в рамках, установленных правом, то есть должно бьггь предусмотрено нормами права напрямую либо не противоречить установленному в данном государстве теми же нормами правопорядку. В связи с этим, необходимо изучение государственного регулирования экономики и его отдельных элементов (в частности, государственной регистрации недвижимости) как комплексного понятия, имеющего правовую форму (обеспеченного правом). Отсюда автором рассматривается государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как правовая категория, средство государственного регулирования предпринимательской деятельности, опосредованное правом.

В современной правовой науке отсутствуют комплексные исследования государственной регистрации недвижимости как элемента государственного регулирования экономики. Существующие научные труды посвящены отдельным аспектам правового режима недвижимости и некоторым элементам государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью. Вместе с тем, множество проблем, возникающих на рынке недвижимости и связанных, в том числе, с государственной регистрацией недвижимости, остаются неисследованными, либо дискуссионными. Законодательная база о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью так же недостаточно разработана и требует совершенствования. Между тем, государственная регистрация является чрезвычайно эффективным средством в механизме государственного регулирования рынка.

В свете изложенного, представляется необходимым комплексное исследование системы государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью в России и заложенных в ней средств государственного регулирования рынка недвижимости.

Научная база исследования.

Для написания диссертации были изучены научные работы за длительный период времени, в частности, были использованы труды российских ученых: Л.И.Абалкина, С.С.Алексеева, В.К.Андреева, К.Анненкова, И.А.Базанова,

М.И.Брагинского, А.Г.Братко, С.Н.Братуся, А.В .Бенедиктова, В В Витрянского, Д.М.Генкина, Б.М.Гонгало, В.П.Грибанова, Е.П.Губина, В.А.Дозорцева, В Б Ельяшевича, И.В.Ершовой, О.С.Иоффе, Ю Х.Калмыкова, А.И.Каминки, В П Камышанского, Л.А.Кассо, МЯ.Кирилловой, О.М.Козырь, О.А.Красавчикова, П.В.Крашенинникова, М.И.Кулагина, В.И.Курднновского, В.В Лаптева, П Г.Лахно, А Л Маковского, А.В.Малько, М.Н.Марченко, Н.И.Матузова, Д.И.Мейера, В П.Мозолина, И.Б.Новицкого, О.М.Олейник, А.И.Пергамент, И С.Перетерского, К Победоносцева, И.А.Покровского, Б.И.Пугинского, В И Серебровского, К И.Скловского, Е.А.Суханова, Ю.К.Толстого, Ю.Фогельсона, А.Л.Фрейтаг-Лоринговена, П П.Цитовича, Б.Б.Черепахина, Г.Ф.Шершеневича, В.Ф.Яковлева и других, а также труды ряда зарубежных ученых-юристов.

Кроме того, по вопросам государственной регистрации в работе использовалась как опубликованная, так и не опубликованная судебная и правоприменительная практика Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (сегодня Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве).

Цель исследования.

Цель настоящего исследования состоит в комплексном изучении системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как элемента государственного регулирования рынка недвижимости; анализе законодательства, определяющего правовой статус объекта недвижимости, правовое регулирование прав, сделок, ограничений и обременений в отношении недвижимости; анализе деятельности органа, осуществляющего государственную регистрацию, принципов, на которых построена регистрация, практики применения законодательства; научном осмыслении сущности государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью.

При этом автор рассматривает отдельный вид рынка недвижимости - рынок объектов нежилого фонда, получивший наиболее полное развитие сегодня в Москве, и обладающий своей спецификой

Автором проведено изучение норм различных отраслей права, регулирующих государственную регистрацию недвижимости, а также исследованы научные труды российских и зарубежных юристов по вопросу укрепления прав на недвижимость и подробно проанализирована правоприменительная практика органа по регистрации прав на недвижимость в Москве.

Методы исследования.

В ходе написания работы использовались логический, диалектический, системный, исторический, сравнительно-правовой, формально-юридический и другие методы исследования.

Научная новизна диссертации.

Научная новизна работы заключается в комплексном исследовании государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью как одного из элементов, входящих в состав механизма государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости Автором выведены основные элементы, составляющие содержание государственной регистрации как комплексного средства государственного регулирования на рынке недвижимости. В частности, обоснована концепция реализации принципов государственной регистрации как основного условия обеспечения прав предпринимателей на рынке недвижимости.

По итогам проведенного научного исследования на защиту выносятся следующие положения, которые определяют научную новизну диссертации.

1. Сущность государственной регистрации состоит в том, что

- государственная регистрация является ненормативным актом госоргана;

ст 2 Закона о регистрации1, устанавливающую понятие государственной регистрации, в части характеристики регистрации как акта признания и подтверждения прав, установив, что государственная регистрация является актом признания и (или) подтверждения прав;

государственная регистрация является комплексным средством государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.

2 Отнесение тех или иных объектов к категории недвижимых должно осуществляться законодателем в нормативно-правовых актах - федеральных законах, регламентирующих создание соответствующих объектов, либо в иных нормативных актах федерального уровня (то есть представляется более эффективной концепция «недвижимости в силу закона»). Это обусловлено тем, что определение правовой категории недвижимости как объекта предпринимательских правоотношений является основной предпосылкой для государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Для выявления объектов, участвующих в правоотношениях, подлежащих государственному регулированию, необходимо четко установить, относится объект к категории недвижимости, или нет.

При этом оценка того, относится ли объект к недвижимой вещи, или нет, должна быть отнесена к компетенции органов, производящих технический учет и инвентаризацию соответствующих объектов.

Для увеличения эффективности государственного регулирования рынка недвижимости также следует расширить круг объектов недвижимости путем включения в него такого рода объектов, как определенные имущественные права в отношении создаваемых, строящихся объектов.

3. Система государственной регистрации, строящаяся на принципе внесения, должна содержать четкие требования относительно обязательности регистрации конкретных прав и ограничений (обременений). При этом вместо требований государственной регистрации ряда сделок предлагается установить обязательную регистрацию обременений в отношении недвижимости, вытекающих из сделок с недвижимостью.

' Федеральный икон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 т ода № 122-ФЗ

Для последовательной реализации принципа достоверности обязательной государственной регистрации должны подлежать все без исключения вещные права, ограничения и обременения в отношении объектов недвижимости, независимо от момента и оснований их возникновения.

4. Ограничения и обременения как объекты государственной регистрации - не тождественные понятия. Правовой сущностью обременений являются определенные права третьих лиц в отношении имущества правообладателя, а также обязанности осуществления каких-либо положительных действий, возлагаемые на правообладателя, то есть некие положительные действия тех или иных лиц. Ограничения же - это отрицательные последствия для правообладателя, которые возникают на основании указанных обременений и ограничивают правообладателя в осуществлении тех или иных действий.

Для достижения эффективности государственной регистрации как средства государственного регулирования предпринимательской деятельности следует установить в федеральном законе четкие понятия ограничения и обременения прав на недвижимость и требования их государственной регистрации (наряду с последствиями такой регистрации и ее отсугствия), а также порядок их регистрации.

5. Запись в реестре должна являться практически незыблемой, чтобы оспорить в судебном порядке ее можно было только в конкретных предусмотренных законом случаях. Во всех же остальных случаях лицо, чьи права нарушены, должно быть вправе требовать денежной компенсации со стороны лиц, виновные или неосторожные действия которых привели к такому нарушению, причем компенсация должна рассчитываться, исходя из рыночной стоимости имущества на момент взыскания, и включать в себя упущенную выгоду. Для реализации данного механизма следует более эффективно использовать такое средство государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, как страхование.

6. Государственная регистрация прекращения права собственности должна происходить одновременно с регистрацией возникновения соответствующего права у другого лица, либо с регистрацией ранее существовавшего права путем восстановления ранее существовавших записей в реестре

7. Проблема оспаривания зарегистрированного права должна разрешаться в рамках общих способов защиты права, причем при наличии спора о праве способы

защиты такого права должны избираться гражданско-правового характера (способы, позволяющие суду в резолютивной части решения установить право лица на имущество). Оспаривание зарегистрированного права путем разрешения спора, вытекающего из административных правоотношений, с привлечением регистрирующего органа в качестве ответчика, недопустимо. В тоже время, признание акта регистрации недействительным (как ненормативного акта госоргана или как действия) - спор, вытекающий из публичных правоотношений, - может использоваться в определенных случаях - уже после того, когда право оспорено.

8. Признание сделки недействительной без применения реституции или виндикации не может являться самостоятельным способом оспаривания права, зарегистрированного на основании этой сделки.

9. При возникновении залога в силу закона при отчуждении недвижимого имущества следует учитывать особенности правового режима недвижимости и соотносить момент оплаты по договору с моментом перехода права к приобретателю (в частности, с моментом государственной регистрации), а не исключительно с моментом передачи вещи.

10. Решение по иску об уклонении стороны по сделке от регистрации не может служить основанием для государственной регистрации. В зависимости от вида уклонения такое решение может заменять собой заявление на регистрацию либо служить основанием для предоставления необходимых документов в принудительном порядке и для возмещении убытков, понесенных другой стороной задержкой в регистрации, либо в рамках такого судебного процесса суд может истребовать соответствующие документы у лица, которое ими обладает.

Обращение в суд в связи с уклонением предпринимателя от регистрации как самостоятельный способ защиты права должно быть более детально регламентировано. Кроме того, следует распространить данный способ защиты на все случаи уклонения субъектов предпринимательского оборота от регистрации, в то время как сегодня этот способ защиты может быть применен только в отношении стороны по сделке.

Для более четкого установления факта уклонения от регистрации и использования соответствующего механизма защиты необходимо установить максимальный срок для обращения соответствующих лиц за регистрацией права (обременения).

11. Практические рекомендации, направленные на совершенствование процесса государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, включают в себя следующие основные предложения- во избежание ситуаций, когда спор о праве может быть подменен административным спором о признании недействительным ненормативного акта госоргана, предлагается дополнить АПК РФ1 (а также ГПК РФ2) таким основанием прекращения производства по делу, как выяснение наличия неразрешенного спора о праве в ходе рассмотрения вопроса о признании недействительным акта регистрации права на недвижимость (или действий по регистрации);

- целесообразно было бы в Законе о регистрации отдельно установить основания для внесения в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) записей о прекращении зарегистрированного права в связи с решением суда, вынесенным в порядке п.1 ст.2 Закона о регистрации (при оспаривании зарегистрированного права), и порядок внесения таких записей, а также основания и порядок восстановления записей в ЕГРП. При этом решение вопроса о погашении записи в ЕГРП и восстановлении ранее существовавшей записи (когда это возможно и необходимо) следует предусмотреть как обязательное требование для судов при рассмотрении споров об оспаривании зарегистрированного права тем или иным способом;

- считаю необходимым внести в действующее законодательство норму, обязывающую суд при изменении или отмене судебных актов, признающих незаконными и недействительными решения и акты об отказе либо приостановлении регистрации, в новых судебных актах исследовать возможность погашения в ЕГРП соответствующих записей, и указывать на необходимость такого погашения, когда это допустимо и не нарушает прав и интересов третьих лиц.

Практическая значимость результатов исследования.

Выводы и предложения, сделанные в работе по проблемам государственной регистрации недвижимости, могут быть использованы при совершенствовании действующего законодательства и правоприменительной практики, в научных исследованиях, в учебном процессе при преподавании курсов предпринимательского,

1 Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002г № 95-ФЗ

1 Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002г № 138-ФЭ

гражданского и административного права, а также спецкурсов, посвященных государственной регистрации на рынке недвижимости.

Апробация результатов исследования.

Диссертация выполнена на кафедре Предпринимательского права Московского государственного университета имени М.В.Ломоносова, где проведены ее рецензирование и обсуждение. Основные положения диссертации опубликованы в научных статьях за период с 2000 года по 2005 год, а также изложены в докладе на Общероссийской конференции Российской академии юридических наук, прошедшей в г.Москве 22-23 декабря 2000г.

Результаты исследования были использованы при чтении в 2002-2003 годах авторского курса лекций в Российском институте государственных регистраторов, а также используются автором при осуществлении им функций государственного регистратора прав на недвижимое имущество.

Структура работы обусловлена целью исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих одиннадцать параграфов, и библиографического списка.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается выбор темы исследования, ее актуальность, устанавливаются цели и предмет исследования, определяются научная новизна и практическая значимость работы.

Глава первая «Рынок недвижимости и государственная регистрация» посвящена исследованию правовой категории недвижимости, являющейся объектом предпринимательской деятельности на рынке, и понятия «государственная регистрация недвижимости». Глава состоит из двух параграфов.

В первом параграфе «Понятия недвижимости и рынка недвижимости, виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости» рассматривается рынок недвижимости, который является основной сферой отношений, подвергающихся государственному регулированию с помощью такого средства регулирования, как государственная регистрация. При этом автором раскрываются понятия недвижимости и оборота недвижимости как основных элементов, определяющих правовую сущность рынка недвижимости, в частности, рассматриваются историко-правовые аспекты становления и развития понятия недвижимости в России и за рубежом. Определение понятия недвижимости тесно связано с установлением государством круга объектов государственного регулирования на рынке недвижимости, поскольку именно исходя из данного государством (в лице законодателя) понятия недвижимости выстраивается тот круг объектов, которые подлежат обороту на рынке и которые являются объектом отношений, возникающих в ходе предпринимательской деятельности на рынке. Следовательно, ог выделения круга объектов рынка недвижимости зависит, к каким общественным отношениям применять особые методы, средства и формы государственного регулирования, а к каким - нет.

Современное понятие недвижимости в России в целом отождествляется с понятием недвижимой вещи. В правовой науке существуют две основных точки зрения относительно того, какие признаки надо класть в основу определения недвижимости. Согласно одной из них недвижимостью должна ггризнаваться вещь, которая является недвижимой в силу ее природных свойств (недвижимость «по природе»). Другой подход признает недвижимостью вещи, которые отнесены к таковой законом (недвижимость «в силу закона»). При определении понятия «недвижимость» в статье 130 Гражданского кодекса РФ используются оба указанных

критерия, но приоритет отдан определению недвижимости «по природе» Анализируя правовое значение данных критериев при применении их на практике, автор приходит к выводу о недостаточной правовой регламентации понятия «недвижимость». В частности, применение основного критерия - неразрывной связи с землей - в ряде случаев недостаточно для установления того факта, является ли объект недвижимостью. Кроме того, возникает вопрос, кто уполномочен определять, относится ли объект к недвижимости, или нет. Надо полагать, что оценка того, относится ли объект к недвижимой вещи, или нет, должна быть отнесена к компетенции органов, производящих технический учет и инвентаризацию соответствующих объектов, причем данные органы должны обладать специальными знаниями относительно технических характеристик и назначения объекта, которые позволили бы им устанавливать, насколько перемещение такого объекта повлечет ущерб его назначению. Сегодня же на практике разрешение вопроса отнесения объекта к категории недвижимости в большинстве случаев решает орган по регистрации прав и сделок с недвижимостью, не обладающий необходимыми для этого ресурсами.

Кроме того, автор предлагает ввести в действующее законодательство нормы, согласно которым отнесение тех или иных объектов к категории недвижимости осуществлялось бы законодателем в нормативно-правовых актах - федеральных законах, регламентирующих создание соответствующих объектов, либо в иных законодательных актах федерального уровня.

Для установления круга объектов недвижимости, могущих обращаться на рынке, правовое значение имеет процесс завершения строительства и приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов. Вообще правоотношения по созданию недвижимых вещей являются составной частью рынка недвижимости в целом, так как, создавая объект недвижимости для целей извлечения из него в будущем прибыли, предприниматель таким способом потенциально реализует свою возможность на получение прибыли. В связи с недостаточной регламентацией вопросов, связанных с моментом возникновения вещи как объекта оборота на рьптке недвижимости, возникает ряд вопросов, касающихся правового положения объекта незавершенного строительства на той или иной стадии его создания, наличия вещных прав на такой объект у того или иного лица, и т.п С этим, в частности, связана научная дискуссия о том, с какого момента вещь может считаться недвижимостью,

связан ли этот момент с каким-либо юридическим действием лица, уполномоченного определять статус вещи, либо вещь становится недвижимой «по природе». Автор выражает свое несогласие с позицией ряда ученых, считающих, что юридическое признание объектов недвижимостью является исключительно следствием государственной регистрации прав на них, а отсутствие регистрации является основанием считать такие объекты движимым имуществом. По мнению диссертанта, вещь должна становиться объектом недвижимости не с момента государственной регистрации прав на нее, и даже не с момента создания вещи путем ввода ее в эксплуатацию, а значительно раньше. По сути, с момента завершения создания проекта, закладки фундамента и начала строительства объект незавершенного строительства уже приобретает прочную связь с землей и определенную стоимость, в которую включены затраты на создание проекта, привлечение средств, приобретение строительных материалов и т.д., стоимость прав на земельный участок, и которая растет в процессе создания объекта. Такой подход смог бы возложить бремя ответственности за содержание и использование строящегося объекта (что часто происходит на практике) на лицо, обладающее правом на этот объект, а также гарантировать права лиц, участвующих в создании объекта недвижимости, и упорядочить рынок недвижимости путем включения таких объектов в число объектов государственной регистрации.

Между тем, специфика незавершенного строительством объекта как объекта недвижимости в ряде случаев не позволяет применить к нему такое средство государственного регулирования, как государственная регистрация. В связи с этим одним из вариантов увеличения эффективности государственного регулирования рынка недвижимости, по мнению автора, является расширение круга объектов недвижимости путем включения в него такого рода объектов, как определенные имущественные права, не являющиеся недвижимыми вещами Речь идет, в первую очередь, об обязательственных правах типа прав требования по договорам совместной деятельности, инвестиционным договорам, а также по договорам купли-продажи недвижимости в будущем и другим. То есть предлагается расширить в целом понятие недвижимости, приведенное в ст.130 ГК РФ, путем включения в него, помимо вещей, других видов имущества - имущественных прав.

Рассматривая понятие недвижимости как объекта рынка, автор отдельно обращается к проблемам отнесения к недвижимости некапитальных (временных)

сооружений, а также сооружений типа линий электропередач, сооружений связи и других проблемных объектов. Также автор затрагивает вопрос взаимоотношения правообладателей земельных участков и строений, находящихся на этих участках, установления прав на помещения общего пользования в нежилых и смешанных зданиях, и т.д., делая вывод о необходимости более детального урегулирования данных отношений и внесения изменений в действующее законодательство.

Наряду с изложенным, автор приводит правовое понятие рынка недвижимости как совокупности правоотношений, связанных с достижением их участниками юридически допустимого результата путем реализации ими своих прав и обязанностей в отношении объектов недвижимости в сфере создания и обращения этих объектов, а также рассматривает основные виды предпринимательской деятельности на данном рынке.

Во втором параграфе «Государственная регистрация как элемент механизма государственного регулирования на рынке недвижимости» анализируется правовая природа государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью в структуре механизма государственного регулирования рынка недвижимости. Для этого автор исследует правовую сущность механизма государственного регулирования предпринимательской деятельности в целом как обеспеченного правом (имеющего правовую форму) комплекса мер государственного воздействия на деятельность субъектов, направленного на признание, соблюдение, обеспечение, гарантирование, регулирование и контроль в отношении их права на занятие предпринимательской деятельностью и связанных с ним прав и свобод, рассматривает формы, методы и средства государственного регулирования, а также пределы такого регулирования. Государственная регистрация недвижимого имущества рассматривается здесь как одно из важнейших комплексных средств государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке.

Глава вторая «Реализация принципов государственной регистрации как условие обеспечения прав предпринимателей на рынке» посвящена вопросам обеспечения прав предпринимателей с помощью такого средства государственного регулирования на рынке, как государственная регистрация. Государственное регулирование предпринимательской деятельности на рынке недвижимости проявляется в институте государственной регистрации путем реализации основных целей регистрации (систематизация рынка недвижимости, обеспечение и защита прав

и интересов предпринимателей на рынке, достижение стабильности и «прозрачности» оборота недвижимости, гарантии не нарушения прав предпринимателей и т.д.) через реализацию ее основных принципов. Автор рассматривает действие данного средства через реализацию отдельных, наиболее важных принципов, на основе которых строится система государственной регистрации в России.

В первом параграфе «Понятие и классификация принципов государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью» исследуется правовое понятие принципов государственной регистрации, освещается исторический аспект развития института государственной регистрации, и приводится анализ принципов, на которых строится данный институт, на основе сравнительно-правового исследования опыта России и зарубежных стран.

Второй параграф «Реализация «принципа внесения» при государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью» посвящен изучению государственной регистрации в России с точки зрения воплощения в жизнь принципа внесения. Классически принцип внесения означает, что права в отношении недвижимости должны возникать, изменяться и прекращаться исключительно путем внесения соответствующей записи в специальную книгу (реестр). Исследовав российскую систему государственной регистрации, диссертант сделал вывод о не вполне последовательном претворении принципа внесения в российскую систему регистрации.

Непосредственная реализация принципа внесения происходит, по мнению автора, в первую очередь путем законодательного установления сущности акта регистрации и правовых последствий, связанных с осуществлением такого акта. Государственная регистрация по общему правилу является юридическим фактом в юридическом составе, влекущем возникновение, измените или прекращение прав на объект недвижимости. Исключение составляют особые случаи, когда право возникает, изменяется или прекращается до государственной регистрации, В диссертации подробно рассматриваются случаи, когда момент возникновения права отличен от момента его регистрации, и вносятся предложения по более четкому закреплению в законодательстве таких моментов. В частности, речь идет о моменте возникновения прав хозяйственного ведения и оперативного управления недвижимым имуществом у унитарного предприятия или учреждения сразу после передачи этого имущества соответствующему лицу, о моменте возникновения права у

юридического лица в результате реорганизации, а также при внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица, и др. Отсюда предлагается внести изменение в норму п.1 ст.2 Закона о регистрации, устанавливающую понятие государственной регистрации, в части характеристики регистрации как акта признания и подтверждения прав, установив, что государственная регистрация является актом признания и (или) подтверждения прав.

В целом предлагается внести в законодательство изменения, установив иной момент возникновения зарегистрированного права, огличный от общего момента внесения записи о праве в Единый I осударственный реестр прав (ЕГРП). Моментом возникновения права могла бы стать дата утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и т.п., либо дата подачи документов на государственную регистрацию (хотя юридическая сила этому праву для третьих лиц придавалась бы только после государственной регистрации). При этом следовало бы ввести в действующее законодательство нормы, устанавливающие обязанность регистрирующего органа во всех случаях при государственной регистрации вносить в ЕГРП запись о моменте возникновения права, ограничения (обременения) или заключения сделки, отличном от момента государственной регистрации, и отражать это в соответствующем документе, выдаваемом после произведенной регистрации правообладателю, а также в выписках из ЕГРП.

Наряду с регистрацией прав, государственное регулирование рынка недвижимости в России осуществляется с помощью государственной регистрации ряда сделок. На основе анализа существующей системы регистрации сделок в России автор делает вывод о непоследовательности и неэффективности данной системы, и предлагает вместо требований государственной регистрации сделок (с соблюдением которых связано придание сделке юридической силы - ее заключение) установить обязательную регистрацию обременений в отношении недвижимости, вытекающих из сделок с недвижимостью. То есть предлагается использовать систему регистрации прав на недвижимое имущество для государственного регулирования предпринимательской деятельности, под правами как объектами регистрации понимая не только вещные, но и обязательственные права, являющиеся имущественными правами в отношении недвижимых вещей, а, следовательно, объектами оборота на рынке.

Для более четкого установления факта уклонения от регистрации необходимо ввести обязанность соответствующих лиц обратиться за регистрацией права (обременения) в определенный срок.

В третьем параграфе «Понятия ограничения и обременения, реализация «принципа внесения» при их государственной регистрации» подробно исследуется правовая природа ограничений и обременений как объектов государственной регистрации, даются их понятия, рассматриваются особенности реализации принципа внесения при регистрации ограничений и обременений. При этом автор приводит существующие в юридической науке точки зрения относительно природы ограничений и обременений, исходя из общей концепции ограничения права как отдельного средства государственного регулирования.

Автор отмечает недостаточность правового регулирования понятия и существа ограничений и обременений на рынке недвижимости (согласно ст.4 Закона о регистрации, государственной регистрации подлежат ограничения и обременения лишь в случае, когда требование о его регистрации содержится напрямую в федеральном законе), предлагает установить в федеральном законе четкие понятия ограничения и обременения прав на недвижимость и требование их государственной регистрации (наряду с последствиями такой регистрации и ее отсутствия), а также порядок их регистрации. При этом надо исходить из того, что ограничения и обременения как объекты государственной регистрации - не тождественные понятия. Обременениями являются определенные права третьих лиц в отношении имущества правообладателя, а также обязанности осуществления каких-либо положительных действий, возлагаемые на правообладателя, то есть некие положительные действия тех или иных лиц. Ограничения же - это те результаты, стеснения правообладателя, которые возникают на основании указанных обременений, отрицательные последствия для правообладателя при возникновении обременений. Ограничения на рынке недвижимости обладают следующими признаками: напрямую предусмотрены федеральным законом; - устанавливаются «извне» (в нормативных актах либо в индивидуальных актах государством в лице его уполномоченных органов); носят постоянный или временный характер;

влекут стеснение правомочий правообладателя вещных прав на имущество (а в ряде случаев - и обязательственных прав);

не сопряжены с установлением каких-либо дополнительных прав на объект; устанавливаются в большинстве случаев в интересах государства или неограниченного круга лиц (общества), но иногда - в интересах конкретных лиц (ограничения, устанавливаемые судебными и правоохранительными органами).

В спличие от ограничений, обременениям свойственно следующее:

законность (их установление не должно противоречить нормам действующего законодательства);

устанавливаются «изнутри» (лишь при наличии волеизъявления правообладателя);

носят временный характер (за исключением обременений, вытекающих из ограниченных вещных прав, которые бессрочные);

влекут установление дополнительных прав третьих лиц на объект (стеснение правомочий правообладателя является лишь следствием осуществления своих прав третьими лицами);

устанавливаются субъектами предпринимательских (а не административных) правоотношений, имеющими равное правовое положение с правообладателем;

устанавливаются в интересах конкретных лиц.

В силу упомянутых признаков ограничений, государственной регистрации должны подлежать лишь те ограничения, которые предусмотрены в качестве таковых напрямую федеральным законом (то есть федеральные законы должны содержать четкий перечень подлежащих регистрации ограничений прав на недвижимость). Что же касается обременений соответствующих прав на недвижимость, то они должны подлежать регистрации в случаях, если они являются законными и напрямую затрагивают зарегистрированные права на недвижимое имущество.

Говоря о правовых последствиях государственной ре1истрации, обосновывается позиция, согласно которой правовые последствия регистрации обременений должны быть аналогичны последствиям регистрации вещных прав (государственная регистрация обременения должна влечь возникновение такого обременения для всех лиц). Что касается регистрации ограничений, то ее отсутствие должно влечь нежелательные последствия для лица, в пользу которого установлено ограничение, следующего характера: лицо, не знавшее о наличии ограничения и добросовестно полагавшееся на отсутствие в ЕГРП записи об ограничении, должно

приобретать такую же защиту своего права, какую имеет добросовестный приобретатель по сделке.

Далее автор рассматривает конкретные ограничения и обременения, выделяя среди них два вида ограничений- ограничения, влекунгие абсолютную ничтожность сделок, заключенных вопреки этим ограничениям, либо недействительность иных совершенных действий, и ограничения, влекущие иные нежелательные последствия для правообладателя. В частности, изучаются проблемы, связанные с государственной регистрацией ограничений, возникающих в ходе банкротства.

В четвертом параграфе «Реализация «принципа достоверности» произведенной государственной регистрации» рассматривается эффективность государственного регулирования рынка недвижимости при использовании принципа публичной достоверности регистрации, суть которого состоит в том, что сведения, вносимые в единый государственный реестр прав, должны обладать такой полнотой и достоверностью, чтобы как сам правообладатель, так и любое лицо могло на них положиться при совершении каких-либо действий в отношении объекта недвижимости.

Автор приводит факторы, влияющие на реализацию принципа достоверности в российской системе регистрации, основными из которых являются следующие:

эффективность правового регулирования порядка оспаривания зарегистрированных прав (этой проблеме посвящена глава 3 работы);

- четкий порядок исправления ошибок в записях ЕГРП;

- наличие в реестре достоверных сведений о правообладателях объектов недвижимости и отсутствие пробелов в реестре;

- отражение в реестре сведений обо всех совершаемых с объектом недвижимости действиях, а также сведений об оспаривании прав на объект;

- эффективность и своевременность действий органов по регистрации при поступлении информации об изменениях в отношении объектов недвижимости и прав на них.

Анализируя российскую систему регистрации, следует отметить, что достижение полноты и достоверности сведений ЕГРП сегодня невозможно в связи с тем, что государственной регистрации подлежат не все права, ограничения и обременения в отношении объектов недвижимости. В связи с этим предлагается внести в законодательство требование об обязательной государственной регистрации

всех без исключения прав, ограничений и обременений в отношении объектов недвижимости, независимо от момента и оснований их возникновения, а также сроки обращения участников рынка за такой регистрацией. Рекомендуется установить особый порядок для регистрации ранее возникших прав РФ, субъектов РФ и муниципальных образований на объекты недвижимости, а также для иных ранее возникших прав.

Также автор предлагает ввести в законодательство обязанность соответствующих органов, осуществляющих ведете реестров государственной и муниципальной собственности, предоставить информацию об объектах недвижимости и правах на них органу, осуществляющему регистрацию прав, для внесения в ЕГРП соответствующей информации при регистрации перехода прав при приватизации и совершения иных регистрационных действий.

При этом следует исключить применение норм ст.6 Закона о регистрации, устанавливающих обязательность регистрации ранее возникшего права лица, отчуждающего имущество, при регистрации перехода права в порядке приватизации как первоначального способа приобретения права, а заменить это требованием подтверждения отнесения объекта к государственной или муниципальной собственности.

Далее автор предлагает установить изъятия для заявительного порядка регистрации, позволившие бы регистрирующему органу вносить в ЕГРП записи на основании поступающих из судов актов, устанавливающих права на объекты недвижимости, без заявлений правообладателей, с последующим их уведомлением.

В данном параграфе также освещаются проблемы, связанные с государственной регистрацией заявленного в судебном порядке права требования в отношении объекта недвижимости, изучается правовая природа данного права требования.

Рассматривая проблему регистрации одного из обременений - залога в силу закона, автор предлагает более подробно регламентировать основания и порядок возникновения залога недвижимости в силу закона, исходя из соотнесения момента оплаты с моментом перехода права к приобретателю (в частности, с моментом государственной регистрации), а не исключительно с моментом передачи объекта приобретателю.

Реализация принципа достоверности ЕГРП во многом предопределяется возможностью оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество.

Такая возможность установлена нормой п.1 ст2 Закона о регистрации, согласно которой зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке. Возможность судебного оспаривания зарегистрированных прав и, соответственно, прекращения существующих в ЕГРП записей на основании судебных актов, а не волеизъявлений лица, зарегистрированного в качестве правообладателя, не может создать серьезную гарантию прав добросовестных приобретателей недвижимости. Для эффективного приведения в жизнь данного принципа предлагается создать систему финансовых компенсаций (возможно, аналогичную распространенной в мире системе Торренса), согласно которой запись в реестре является практически незыблемой, и оспорить в судебном порядке ее можно только в конкретных предусмотренных законом случаях. Во всех же остальных случаях лицо, чьи права нарушены, вправе требовать денежной компенсации со стороны лиц, виновные или неосторожные действия которых привели к такому нарушению, причем компенсация должна рассчитываться, исходя из рыночной стоимости имущества на момент взыскания. Для реализации данного механизма следует более эффективно использовать такое средство государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, как страхование.

Также автор считает необходимым внести в законодательство о регистрации нормы, которые обязывали бы регистрирующий орган при регистрации прекращения права собственности одновременно производить регистрацию возникновения соответствующего права у другого лица, либо осуществлять регистрацию ранее существовавшего права путем восстановления ранее существовавших записей в ЕГРП. При этом в особые отметки при регистрации путем восстановления ранее существовавших записей в ЕГРП следует вносить сведения о состоявшемся судебном решении, согласно которому объект недвижимости возвращается правообладателю.

В пятом параграфе «Открытость единого государственного реестра прав как необходимое условие для обеспечения прав предпринимателей» рассматриваются проблемы обеспечения доступности предпринимателям сведений о зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях, в результате которой достигается прочность оборота недвижимости и гарантирование прав третьих лиц, приобретающих объекты недвижимости. В частности, для эффективной реализации принципа открытости (гласности) ЕГРП автор считает, что заинтересованные лица должны иметь право на получение полноценной информации относительно истории

существования и приобретения прав на объект недвижимости, включая информацию о правах на объект, зарегистрированных ранее в субъектах федерации. Кроме того, реализация принципа открытости ЕГРП осложняется тем, что единый государственный реестр прав на территории России сегодня фактически не является единым, в каждом субъекте РФ существует свой реестр, содержащий информацию об объектах недвижимости, расположенных на территории данного субъекта.

Третья глава «Защита прав предпринимателей - участников правоотношений по государственной регистрации» раскрывает проблемы судебной защиты прав предпринимателей, которая является основным способом защиты прав участников рынка недвижимости.

В первом параграфе «Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество» приводятся конкретные способы и порядок оспаривания зарегистрированных прав, рассматриваются достоинства и недостатки используемых сегодня в России способов защиты в данной сфере.

Дискуссии по проблеме оспаривания зарегистрированного права в юридической науке и практике идут в двух направлениях: некоторые ученые считают, что под оспариванием зарегистрированного права понимается необходимость оспаривания в судебном порядке права самого по себе, безотносительно к акту регистрации, по мнению же других, единственным способом оспаривания зарегистрированного права является оспаривание акта регистрации, судебная практика по подобной категории споров не дает однозначного ответа на поставленный вопрос.

Изучив природу правовую акта регистрации и последствия оспаривания зарегистрированного права тем или иным способом, автор пришел к выводу о том, что государственная регистрация подпадает под все признаки ненормативного акта госоргана: является юридическим актом, совершаемым государственным органом; действие органа по регистрации имеет формальное выражение в виде документа установленной формы - свидетельства либо специальной регистрационной надписи; адресован конкретному лицу либо группе лиц (правообладателям) и влечет правовые последствия для этих лиц. Юридическим последствием регистрации является возникновение, изменение или прекращение зарегистрированного права, либо заключение, изменение или прекращение зарегистрированной сделки. В связи с этим, оспаривание акта регистрации как ненормативного акта госоргана в суде в ряде

случаев допустимо. Последствием признания недействительным акта регистрации как ненормативного акта госоргана является, фактически, непризнание его существования вообще, с момента его издания, и его неприменение со дня принятия решения судом (п.8 ст.201 АПК РФ). Этот способ защиты может использоваться, например, для признания в дальнейшем недействительной сделки, совершенной на основании недействительного акта регистрации.

Одновременно с этим, когда отсутствует смысл признания акта регистрации недействительным (когда существует лишь возможность оспаривания самого права путем предъявления иска к правообладателю), для целей взыскания убытков с органа по регистрации лицо, чьи права были нарушены вынесенным актом регистрации, может обратиться в суд, к примеру, с требованием о признании незаконными действий по регистрации (по проведению правовой экспертизы и т.п.).

Между тем, в целом проблема оспаривания зарегистрированного права должна разрешаться в рамках общих способов защиты права (с учетом того факта, что лицо вправе самостоятельно избирать тот способ защиты, который необходимо использовать в его случае), причем при наличии спора о праве способы защиты такого права должны избираться гражданско-правового характера (способы, позволяющие суду в резолютивной части решения установить право лица на имущество). Оспаривание зарегистрированного права путем разрешения спора, вытекающего из административных правоотношений, с привлечением ответчиком регистрирующего органа, практически недопустимо. При наличии спора о праве до его разрешения суд не вправе выносить самостоятельное решение о действительности/недействительности акта регис грации соответствующего права, поскольку это может серьезно затронуть права третьих лиц. В тоже время, признание акта регистрации недействительным (как ненормативного акта госоргана или как действия) - спор, вытекающий из публичных правоотношений, - может использоваться в тех случаях, когда спор о праве в отношении имущества отсутствует, но зарегистрированное право должно быть оспорено вследствие ошибок госоргана, произведшего регистрацию, или когда не требуется оспаривать само зарегистрированное право, поскольку акт регистрации был совершен ошибочно и запись о регистрации не отражает действительного положения вещей (в частности, с заявлением о признании недействительным акта регистрации может обращаться сам правообладатель, если акт регистрации не соответствует закону и нарушает его

права). Кроме того, использовать подобный способ защиты можно уже после того, когда право оспорено, с целью возложения ответственности за незаконную регистрацию на орган по регистрации.

Во избежание ситуаций, когда спор о праве может быть подменен административным спором о признании недействительным ненормативного акта госоргана, предлагается дополнить АПК РФ (а также ГПК РФ) таким основанием прекращения производства по делу, как выяснение наличия неразрешенного спора о праве в ходе рассмотрения вопроса о признании недействительным акта регистрации права на недвижимость (или действий по регистрации).

Основными способами оспаривания зарегистрированного права на объект недвижимости являются следующие способы: признание права; применение последствий недействительности сделки (реституция); истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикация); восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

При оспаривании зарегистрированного права путем признания недействительной сделки, на основании которой была произведена государственная регистрация этого права, во всех случаях следует применять последствия недействительности сделки в судебном порядке (реституцию) или виндикацию. В случае же, если имущество фактически не передавалось сторонами, а применение реституции невозможно, необходимо использовать такой способ защиты права, как признание его судом. Само по себе признание сделки недействительной - без применения последствий - не является самостоятельным способом защиты вещного права в понимании ст.12 ГК, и не может являться способом оспаривания зарегистрированного права, хотя на практике признание недействительной сделки иногда используется в самостоятельном порядке. Исключение могут составлять случаи, когда стороны в добровольном порядке применили двустороннюю реституцию (которая относится в этом случае к категории двусторонних сделок), то есть вернули все полученное по сделке и вместе обратились за регистрацией соответствующего возврата имущества.

Таким образом, если право отчуждателя решением суда не установлено, либо добровольно не применена реституция, запись в ЕГРП о регистрации права приобретателя не должна подлежать прекращению.

В тоже время, непринятие во внимание акта регистрации при оспаривании сделки может повлечь нежелательные последствия, так как при таком подходе будут не исследованы непосредственно основания дл регистрации (каковыми может быть совокупность оснований, каждое из которых само по себе может служить основанием для регистрации) и иные факторы, связанные с данным актом регистрации. По мнению автора, целесообразно было бы в Законе о регистрации отдельно установить основания для внесения в ЕГРП записей о прекращении зарегистрированного права в связи с решением суда, вынесенным в порядке п.1 ст.2 Закона о регистрации (при оспаривании зарегистрированног о права), и порядок внесения таких записей, а также основания и порядок восстановления записей в ЕГРП. Данная проблема была бы отчасти решена, если бы по каждому делу об оспаривании зарегистрированного права суд запрашивал в органе по регистрации сведения из ЕГРП и впоследствии направлял этому органу судебные акты (как того требует закон), а решение вопроса о погашении записи в ЕГРП и восстановлении ранее существовавшей записи (когда это возможно и необходимо) было предусмотрено законодателем как обязательное требование для судов при рассмотрении споров об оспаривании зарегистрированного права тем или иным способом.

В частности, следует внести дополнения в статью 167 ГК, где указать, что положительное разрешение вопроса о возврате недвижимого имущества должно означать, в том числе, недействительность произведенной государственной регистрации (то есть суд должен рассмотреть вопрос действительности регистрации и возможности юридического восстановления в правах; таким образом, реституция применительно к недвижимости будет предполагать возврат имущества и восстановления правопредшественника в правах в ЕГРП). При этом недействительность акта регистрации будет автоматически следовать из такого решения, поскольку недействительность основного юридического факта в юридическом составе, влекущем возникновение правоотношения, должна влечь недействительность и иных, последующих юридических фактов, к каковым относится государственная регистрация. В тоже время, такое положение закона не должно означать рассмотрение судом вопроса действительности государственной регистрации как самостоятельного требования, вытекающего из публичных правоотношений, предъявленного к органу по регистрации. Такой подход не потребует заявления в суде специального требования о признании недействительным

акта регистрации (по сути, это будет рассматриваться в рамках последствий недействительности сделки или недействительности иного основания для регистрации), и роль госоргана здесь будет вторична - он будет лишь предоставлять информацию о зарегистрированном праве, выступая в процессе третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора.

В данном параграфе автор также рассматривает проблемы применения срока исковой давности при оспаривании зарегистрированного права, и подробно исследует отдельные способы защиты права, применяемые при оспаривании зарегистрированного права на недвижимость.

Во втором параграфе «Защита прав предпринимателей во взаимоотношениях с органом по государственной регистрации» дается характеристика таких видов споров, как обжалование отказа в регистрации, приостановления регистрации, уклонения от регистрации иным способом, обжалование отказа в предоставлении информации и действий по исправлению технических ошибок. Данные виды споров являются основными, где ответчиком выступает непосредственно регистрирующий орган, помимо споров о признании недействительной регистрации, о которых шла речь в предыдущем параграфе.

Проводя анализ существующей в России системы регистрации, для эффективной защиты прав предпринимателей во взаимоотношениях с регистрирующим органом автор предлагает установить в Законе о регистрации четкий перечень оснований для возможного отказа в приеме документов на регистрацию или в выдаче документов о регистрации, а также порядок такого отказа. При этом в случае отказа в приеме или выдаче документов должна составляться расписка с указанием перечня представляемых документов, содержащая подписи как уполномоченного сотрудника органа по регистрации, так и самого заявителя. При внесении соответствующих положений в законодательство такой документ установленной формы будет являться ненормативным актом госоргана, который может быть оспорен в судебном порядке.

При этом автср считает, что любой отказ в приеме документов на регистрацию неправомерен, так как регистрирующий орган вправе совершать только те действия, которые возложены на него Законом о регистрации, и не вправе выходить за пределы своих полномочий. Это касается даже случаев, когда отказывается в приеме документов, направленных по почте, со ссылкой на необходимость личного

присутствия уполномоченных лиц при приеме документов. Все возможные основания для отказа в приеме документов являются, по смыслу толкования Закона о регистрации, основаниями для выражения сомнений в наличии оснований для регистрации по ст 19 Закона о регистрации либо для отказа в регистрации по ст.20 того же закона. В тоже время, было бы целесообразным внести в законодательство нормы, устанавливающие основания для отказа в приеме документов, которыми послужили бы следующие основания: отсутствие заявления на регистрацию, отсутствие документа об оплате за регистрацию, отсутствие плана объекта недвижимости (в ряде случаев такой план может быть заменен на стадии приема гарантийным письмом уполномоченного лица, подтверждающим факт наличия подобного документа среди документов ЕГРП, сданных ранее).

Аналогичен подход к случаям отказа в выдаче документов о регистрации, когда регистрация уже произведена, - возможность такого отказа не предусмотрена действующим законодательством, в связи с чем, подобный отказ во всех случаях является неправомерным (речь идет об отказе в выдаче свидетельства о регистрации либо зарегистрированной сделки с отметкой установленного образца о произведенной регистрации). Если регистрация уже произведена, внесена запись в ЕГТП о праве или сделке, выдача соответствующего документа, подтверждающего произведенную регистрацию, должна быть осуществлена независимо от подобных факторов, поскольку данные документы подтверждают произведенную регистрацию, которая не может быть прекращена автоматически, без наличия на то законных оснований, то есть на момент выдачи документов акт регистрации сохраняется. Между тем, отказ в выдаче соответствующих документов может иметь место тогда, когда лицо не является правообладателем зарегистрированного права (сделки) и не уполномочено получать такие документы.

Рассматривая споры с участием регистрирующего органа как ответчика, автор исследует проблему доказательств, которые могут использоваться в такого рода спорах.

Третий параграф «Защита прав добросовестных предпринимателей при уклонении от государственной регистрации со стороны их контрагентов» затрагивает проблемы, связанные с реализацией норм п.З ст.165 и п.З ст.551 Гражданского кодекса РФ, а также п. 1 ст. 16 Закона о регистрации, автор предлагает внести изменения в нормы законодательства, касающиеся уклонения

предпринимателей от [ осударственной регистрации. В частности, необходимо установить четкие критерии такого уклонения, а также способ защиты права в подобной ситуации. Нормы действующего законодательства, устанавливающие судебную защиту права в случае такого уклонения, являются несовершенными и поэтому сложными в применении. Поскольку решение по иску об уклонении стороны по сделке от регистрации не устанавливает подлежащие регистрации права на недвижимое имущество, такое решение и не может служить основанием для регистрации в понимании ст. 17 Закона о регистрации. В связи с этим предлагается внести в Закон о регистрации изменение, предписывающее регистрирующему органу при наличии вступившего в силу решения суда о признании незаконным уклонения стороны по сделке от подачи заявления на регистрацию производить регистрацию, принимая такое решение вместо соответствующего заявления.

В случае же, когда сторона уклоняется от предоставления каких-либо правоустанавливающих или иных необходимых для регистрации документов, суд может по требованию другой стороны лишь вынести решение об обязании уклоняющейся стороны предоставить необходимые для регистрации документы истцу в определенный судом срок, и о возмещении убытков, понесенных другой стороной задержкой в регистрации, либо в рамках такого судебного процесса суд может истребовать соответствующие документы у лица, которое ими обладает, в порядке, предусмотренном ст.66 АПК РФ (по ходатайству истца).

Кроме того, следует распространить данный способ защиты на все случаи уклонения субъектов предпринимательского оборота от регистрации, для чего внести соответствующие дополнения в Закон о регистрации, позволившие бы напрямую применять нормы законодательства и добросовестным предпринимателям обращаться в суд за защитой своего права на осуществление другими лицами действий, направленных на регистрацию права или сделки.

Для более четкого установления факта уклонения от регистрации и использования соответствующего механизма защиты, предусмотренного законом, предлагается ввести в законодательство максимальный срок для обращения соответствующих лиц за регистрацией права (обременения).

В четвертом параграфе «Исполнение судебных актов по спорам, связанным с государственной регистрацией» освещаются правовые проблемы исполнения судебных решений, вынесенных с целью защиты прав предпринимателей в

ошошении объектов недвижимости. Исполнение судебных актов в данном случае является заключительной точкой в защите прав, и без правильного использования механизма исполнения судебных актов может быть утерян сам смысл судебной защиты прав на недвижимость. По сути, исполнение судебных актов по спорам, связанным с объектами недвижимости, является основной целью и главным юридически значимым последствием для субъектов предпринимательской деятельности.

Как уже упоминалось в предыдущей главе, диссертант предлагает внести в законодательство изменения, согласно которым при наличии вступившего в законную силу решения суда, устанавливающего право на объект недвижимости, регистрирующий орган должен будет самостоятельно совершать соответствующие регистрационные действия. Для этого следует в законе установить четкие основания и порядок совершения таким органом действий при оспаривании зарегистрированного права. В частности, для приведения в жизнь данного подхода целесообразно внести изменения в законодательство о регистрации, позволяющие регистрирующему органу вносить изменения в записи ЕГРП не только в порядке п. 1 ст.28 Закона о регистрации (при обращении заявителя в общем порядке), а «автоматически» в порядке исполнения решения суда - без заявления, лишь при направлении такого решения судом в регистрирующий орган в установленном законом порядке, и получении сведений о его вступлении в законную силу. Хотя такие решения и будут относиться к судебным решениям, устанавливающим права на недвижимое имущество и служащим самостоятельными основаниями для регистрации, здесь необходимо принимать во внимание тот факт, что подобные решения, предусматривающие возврат имущества, не влекут возникновение права вновь, а приводят к восстановлению ранее существовавшего, нарушенного права. Отсюда, если регистрация восстановленного права ранее была произведена в ЕГРП, то она должна подлежать восстановлению (если же регистрация в ЕГРП не производилась, она может быть произведена только при обращении правообладателя с заявлением и правоустанавливающими документами). Это послужило бы более последовательной реализации принцииа публичной достоверности.

Кроме того, диссертант рассматривает проблемы исполнения решений суда, которыми признаны недействительными или незаконными отказ в регистрации либо уклонение от регистрации (бездействие госоргана), указывая, в частности, на пределы

рассмотрения судом такого рода споров При этом делается вывод о необходимости, с одной стороны, регистрирующему органу в случае принятия решения об отказе или приостановлении регистрации указывать все имеющиеся основания для такого решения (следовало бы внести соответствующее требование в законодательство), а, с другой стороны, на обязанность суда указывать в резолютивной части решения на порядок его исполнения, то есть в чем должно состоять устранение нарушения прав и интересов заявителя.

Исследуя проблему поворота исполнения судебных актов, касающихся прав на недвижимость (данная проблемы не решена в действующем законодательстве), автор предлагает внести в законодательство норму, обязывающую суд при изменении или отмене судебных актов, признающих незаконными и недействительными решения и акты об отказе либо приостановлении регистрации, в новых судебных актах исследовать возможность погашения в ЕГРП соответствующих записей и указывать на необходимость такого погашения, когда это допустимо и не нарушает прав и интересов третьих лиц.

В ходе проведенного исследования автор предполагает, что совершенствование механизма государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости в части использования такого средства регулирования, как государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью, с использованием указанных в данной работе теоретических и практических представлений, позволит благоприятно воздействовать на развитие рынка недвижимости в России и послужит целям гарантирования и защиты прав его участников.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах автора:

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство. 2000. № 12 (2,8 п.л.)

2. Правовое понятие слияния коммерческих организаций и значение проблемы слияния в России / Российская академия юридических наук. Научные труды, 1 (том 1). - М.' Издательская группа «Юрист», 2001. - 400 с (1,9 п.л.)

3. Государственное регулирование возникновения и прекращения прав предпринимателя на недвижимое имущество / Сборник студенческих и аспирантских работ. Выпуск II. Тезисы докладов и сообщений на студенческой научной конференции в МГУ им. М.В. Ломоносова. - М.: ИКД «Зерцало-М», 2002. - 160 с. (1,4 п.л.)

4. Защита прав продавца при купле-продаже недвижимости // Юрист 2004. № 6.(1,2 п.л.)

5. Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество / Предпринимательское право в рыночной экономике. - М.: Новая Правовая культура, 2004.-504 с. (2,8 п.л.)

6. Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество // Предпринимательское право. 2005. № 1. (2,7 п.л.)

Для заметок

Отпечатано в копицентре « СТ ПРИНТ» Москва, Ленинские горы, МГУ, 1 Гуманитарный корпус. www.stprint.ru e-mail: zakaz@stprint.ru тел: 939-33-38 Тираж 100 экз. Подписано в печать 26.08. 2005 г.

№166 89

РНБ Русский фонд

2006-4 13441

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Ильченко, Анна Леонидовна, кандидата юридических наук

Введение.

Глава 1. Рынок недвижимости и государственная регистрация.

§ 1. Понятия недвижимости и рынка недвижимости, виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.

§ 2. Государственная регистрация как элемент механизма государственного регулирования на рынке недвижимости.

Глава 2. Реализация принципов государственной регистрации как условие обеспечения прав предпринимателей на рынке недвижимости.

§ 1. Понятие и классификация принципов государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью.

§ 2. Реализация «принципа внесения» при государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью.

§ 3. Понятия ограничения и обременения, реализация «принципа внесения» при их государственной регистрации.

§ 4. Реализация «принципа достоверности» произведенной государственной регистрации.

§ 5. «Открытость» единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Глава 3. Защита прав предпринимателей - участников правоотношений но государственной регистрации.

§ 1. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество.

§ 2. Защита нрав предпринимателей во взаимоотношениях с органом по государственной регистрации.

§ 3. Защита прав добросовестных предпринимателей при уклонении от государственной регистрации со стороны их контрагентов.

§ 4. Исполнение судебных актов по спорам, связанным с государственной регистрацией.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности"

Выбор темы исследовании автором настоящей работы обоснован интересом к проблемам, связанным с обеспечением нрав предпринимателей при совершении ими деятельности на рынке недвижимости, в связи с недостаточным их исследованием и правовым регулированием. В частности, данный интерес обусловлен непосредственной причастностью автора, являющегося государственным регистратором, к вопросам государственной регистрации недвижимости.

Акту альность темы исследования.

Создание необходимых условий для устойчивого развития экономических отношений является одной из основных функций государства. Оказывая воздействие на экономику, государство обеспечивает соблюдение установленных законом прав и свобод человека и гражданина путем создания необходимых условий для их осуществления, создает гарантии осуществления указанных прав и свобод в будущем, защищает нарушенные права и свободы, контролирует соблюдение законодательства другими лицами. В целом процесс взаимодействия государства и экономики - это единый, неразделимый процесс, которому свойственно взаимопроникновение и постоянное влияние его элементов друг на друга. Отсюда вытекает и характеристика взаимоотношений предпринимательства и государства, которым свойственно взаимодействие, взаимосвязь интересов той и другой стороны. Под этим углом зрения предлагается рассматривать понятие государственной регистрации недвижимости как элемента взаимодействия государства и предпринимательства, элемента государственного регулирования экономики. Государственная регистрация относится к средствам государственного регулирования экономики в целом, поскольку тесно связана с созданием имущественной основы для предпринимательской деятельности. Обладание определенным имуществом является необходимым условием для осуществления предпринимательской деятельности, а недвижимость - это наиболее стабильный и обладающий высокой ценностью вид имущества.

Несмотря на то, что само но ссбе государственное регулирование экономики, и, в частности, предпринимательства, является частью единого процесса экономической деятельности, взаимодействия государства и экономики, экономическая деятельность в рамках государства должна быть опосредована правом. Любое средство регулирования может использоваться государством исключительно в рамках, установленных правом, то есть должно быть предусмотрено нормами права напрямую либо не противоречить установленному в данном государстве теми же нормами правопорядку. В связи с этим, необходимо изучение государственного регулирования экономики и его отдельных элементов (в частности, государственной регистрации недвижимости) как комплексного понятия, имеющего правовую форму (обеспеченного правом). Отсюда автором рассматривается государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как правовая категория, средство государственного регулирования предпринимательской деятельности, опосредованное правом.

Цель исследования.

Цель настоящего исследования состоит в комплексном изучении системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как элемента государственного регулирования рынка недвижимости, анализе законодательства, определяющего правовой статус объекта недвижимости, правовое регулирование прав, сделок, ограничений и обременений в отношении недвижимости, деятельности органа, осуществляющего государственную регистрацию, принципы, на которых построена регистрация, практике применения законодательства, научное осмысление сущности государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью.

Предметом исследования является определение правовой сути и содержания категории государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как средства государственного регулирования предпринимательской деятельности на о рынке недвижимости в целом, изучение общих и особенных черт государственной регистрации, правоотношении, складывающихся в данной сфере. При этом автор рассматривает отдельный вид рынка недвижимости - рынок объектов нежилого фонда, получивший наиболее полное развитие сегодня в Москве, и обладающий своей спецификой.

Автором проведено изучение норм различных отраслей права, регулирующих государственную регистрацшо недвижимости, а также исследованы научные труды российских и зарубежных юристов по вопросу укрепления прав на недвижимость и подробно проанализирована правоприменительная практика органа по регистрации прав на недвижимость в Москве.

Научная новизна диссертации.

Научная новизна работы заключается в комплексном исследовании государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью как одного из элементов, входящих в состав механизма государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Автором выведены основные элементы, составляющие содержание государственной регистрации как комплексного средства государственного регулирования на рынке недвижимости. В частности, обоснована концепция реализации принципов государственной регистрации как основного условия обеспечения прав предпринимателей иа рынке недвижимости.

По итогам проведенного научного исследования на защиту выносятся следующие иоло/кснин, которые определяют научную новизну диссертации.

1. Сущность государственной регистрации состоит в том, что

- государственная регистрация является ненормативным актом госоргана;

- государственная регистрация по общему правилу является юридическим фактом в юридическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости. Исключение составляют особые случаи, когда право возникает, изменяется или прекращается до государственной регистрации. В связи с вышеизложенным, предлагается внести изменение в норму и.1 ст.2 Закона о регистрации1, устанавливающую понятие государственной регистрации, в части характеристики регистрации как акта признания и подтверждения прав, установив, что государственная регистрация является актом признания и (или) подтверждения прав;

- государственная регистрация является комплексным средством государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.

2. Отнесение тех или иных объектов к категории недвижимых должно осуществляться законодателем в нормативно-правовых актах - федеральных законах, регламентирующих создание соответствующих объектов, либо в иных нормативных актах федерального уровня (то есть представляется более эффективной концепция

1 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001г., И апреля 2002г., 9 июня 2003г., 11 мая, 29 июня, 22 авгу ста, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004г.) / СЗ РФ, 1997, № 30, ст.3594. недвижимости в силу закона»). Это обусловлено тем, что определение правовой категории недвижимости как объекта предпринимательских правоотношении является основной предпосылкой для государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Для выявления объектов, участвующих в правоотношениях, подлежащих государственному регулированию, необходимо четко установить, относится объект к категории недвижимости, или нет.

3. Система государственной регистрации, строящаяся на принципе внесения, должна содержать четкие требования относительно обязательности регистрации конкретных прав и ограничений (обременении). При этом вместо требований государственной регистрации ряда сделок предлагается установить обязательную регистрацию обременении в отношении недвижимости, вытекающих из сделок с недвижимостью.

4. Ограничения и обременения как объекты государственной регистрации - не тождественные понятия. Правовой сущностью обременении являются определенные права третьих лиц в отношении имущества правообладателя, а также обязанности осуществления каких-либо положительных действий, возлагаемые на правообладателя, то есть некие положительные действия тех или иных лиц. Ограничения же - это отрицательные последствия для правообладателя, которые возникают на основании указанных обременении и ограничивают правообладателя в осуществлении тех или иных действий.

Для достижения эффективности государственной регистрации как средства государственного регулирования предпринимательской деятельности следует установить в федеральном законе четкие понятия ограничения и обременения прав на недвижимость и требования их государственной регистрации (наряду с последствиями такой регистрации и се отсутствия), а также порядок их регистрации.

7. Проблема оспаривания зарегистрированного нрава должна разрешаться в рамках общих способов защиты права, причем при наличии спора о праве способы защиты такого права должны избираться гражданско-правового характера (способы, позволяющие суду в резолютивной части решения установить право лица на имущество). Оспаривание зарегистрированного права путем разрешения спора, вытекающего нз административных правоотношений, с привлечением регистрирующего органа в качестве ответчика, недопустимо. В тоже время, признание акта регистрации недействительным (как ненормативного акта госоргана или как действия) - спор, вытекающий из публичных правоотношений, - может использоваться в определенных случаях - уже после того, когда право оспорено.

- во избежание ситуаций, когда спор о праве может быть подменен административным спором о признании недействительным ненормативного акта госоргана, предлагается дополнить АПК РФ (а также ГПК РФ) таким основанием прекращения производства по делу, как выяснение наличия неразрешенного спора о праве в ходе рассмотрения вопроса о признании недействительным акта регистрации права на недвижимость (или действий по регистрации);

Практическая значимость результатов исследования.

Автор: Ильченко, Анна Леонидовна
Город: Москва
Год: 2005
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Ильченко, Анна Леонидовна, кандидата юридических наук

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Ильченко, Анна Леонидовна, кандидата юридических наук