Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений

Кокоева, Луиза Темболатовна

Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношенийтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений»

На правах рукописи

КОКОЕВА ЛУИЗА ТЕМБОЛАТОВНА

ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

12.00.03 - Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени доктора юридических наук

Саратов - 2004

Диссертация выполнена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования "Саратовская государственная академия права"

Официальные оппоненты - доктор юридических наук, профессор

Меркулов Валентин Васильевич,

Защита состоится 25 июня 2004 г. в часов на заседании диссертационного совета Д 212.239.03 при государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования "Саратовская государственная академия права" по адресу: 410056, г. Саратов, ул. Чернышевского, 104

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Саратовская государственная академия права" по адресу: 410056, г. Саратов, ул. Чернышевского, 104

Автореферат разослан »(¿.мая 2004 г.

- доктор юридических наук, профессор Ченцов Николай Васильевич,

- доктор юридических наук, профессор Хохлов Вадим Аркадьевич

Ведущая организация - Северо-Кавказская академия

государственной службы

Ученый секретарь диссертационного совета

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования. Правовой институт договора аренды - один из старейших и популярнейших в гражданском праве, присущий ему некоторый консерватизм и стабильность сочетаются с непрестанными внутренними (в пределах института) переменами и попытками охватить новые экономические отношения.

В значительной степени эти качества объясняются значением самой аренды как одного из способов решения хозяйственных задач. Аренда естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения в случаях, когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться производственными ресурсами.

В юридическом аспекте арендные отношения опосредованы прежде всего нормами правового института договора аренды.

Тривиальность и простота аренды (как в экономическом, так и в юридическом плане) только кажущиеся. Представляется, в современных условиях договор аренды приобретает новое звучание, открываются новые возможности по его применению. Здесь достаточно сослаться на некоторые типичные для всего мирового сообщества усилия в поиске форм экономического сотрудничества, которые бы гармонизировали дисбаланс между собственниками и несобственниками, между капиталом и энергией по его использованию, между богатством и нищетой. Форма договора аренды, как думается, выступает тем самым средством, которое и позволяет активно действующим субъектам преодолеть изначальное экономическое неравенство.

Существенными особенностями обладают и отдельные разновидности аренды. Так, под влиянием специфики объекта явно выделяется аренда недвижимости, правовой режим которой не устоялся и не отвечает потребностям современного оборота.

В еще большей степени актуальными являются проблемы аренды земельных участков. Формирование в Российской Федерации частной собственности на землю не решает всех проблем в области землепользования; у значительного круга физических лиц иобразо-

ошзшшшй, публичных

ОЛГ НШИПНЛЛЬИАк

ваний всегда существует потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание). Специфика данного объекта аренды и необходимость обоснованного сочетания норм гражданского и земельного законодательства осложняется проблемами, вытекающими из различия правового режима собственно земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, а также социально-экономических и даже политических противоречий. Аренда земельных участков была и остается популярной формой организации производственно-экономического процесса; осознавая необходимость в развитии арендных отношений, Правительство Российской Федерации предусматривает меры по формированию рынка аренды земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг.

Отмечается также тенденция к усложнению и расширению внутренней структуры института аренды; достаточно ярким примером служит появление лизинга, бурное развитие которого сопровождается возникновением ряда проблем юридического характера.

Выделяются и новые объекты пользования, в отношении которых еще предстоит провести квалификационные действия для признания их относящимися к договору аренды ("предоставление персонала", "аренда игроков", "пользование" различного рода ресурсами в Интернете, "аренда выделенных каналов связи и радиочастот" и пр.).

В совокупности указанные проблемы института аренды как в части их нормативного регулирования, так и правоприменения позволяют говорить об актуальности и практической значимости исследования договора аренды в современной России.

Степень разработанности темы. Вопросам аренды (за исключением дореволюционного периода) отечественные правоведы стали уделять внимание только в последние годы.

До настоящего времени по данной теме не было научно-квалификационных работ докторского уровня.

Исследования правового регулирования аренды в целом (как самостоятельно правового явления) представлены лишь публикациями в периодической печати; исключение составляют монографии В.В. Витрян-ского и С.Н. Мызрова, где также анализируются далеко не все имеющиеся проблемы.

Научно-квалификационные работы представлены только кандидатскими диссертациями; при этом практически все они посвящены частным, отдельным аспектам аренды (зданий и сооружений - А.Г. Дорошкова, природных ресурсов и земли - Л.М. Ахметшина, Б.В. Кокотов, О.П. Скребкова, В.И. Чуркин и др., финансовой аренды - А.А. Груздева, И.Г. Лисименко и др.).

Таким образом, есть основания утверждать, что данная тема в целом и на концептуальном уровне недостаточно исследована в науке гражданского права.

Цель и задачи диссертационного исследования. Целью настоящей работы является исследование комплекса основных проблем, связанных с применением договора аренды в целом и отдельных наиболее значимых его разновидностей, оценка современного состояния системы и структуры правового регулирования соответствующих отношений и выявление общих тенденций, внесение на этой основе законодательных предложений, уточнение толкования норм законодательства об аренде, а также выработка рекомендаций по заключению, исполнению и прекращению договора аренды.

Поэтому в рамках данной работы предпринята попытка ответить на следующие вопросы, которые могут быть определены как частные задачи:

- каково место института аренды в системе договорных институтов и каково содержание основных отношений, характеризующих аренду;

- каков состав объектов, способных быть объектом арендных отношений; :

- каковы существенные условия договора аренды;

- на основе каких критериев следует отграничивать аренду от смежных договорных институтов;

- следует ли признать арендные отношения вещными и каково соотношение обязательственных и вещных прав при аренде;

- в чем заключается специфика договора аренды различных видов недвижимости;

- какова характеристика земельного участка как объекта гражданских отношений при аренде; в чем состоят особенности субъектного состава, а также заключения, изменения и прекращения договора аренды этих объектов;

- каково соотношение гражданского и земельного законодательства применительно к арендным отношениям;

- каковы специфические правовые особенности договора лизинга, возможность признания его самостоятельным договорным институтом, а также иные задачи, предопределяемые поставленной целью.

Методология исследования. В диссертационной работе использовались различные общенаучные и частноправовые методы исследования: диалектический (основной способ объективного познания действительно -сти), исторический и сравнительно-правовой (при выяснении особенностей развития законодательства об аренде), формально-логический (при оценке соотношения отдельных норм, в том числе норм различных отраслей права), системно-функциональный анализ (для определения социально-экономического и хозяйственного эффекта, вызываемого соответствующими правилами) и др.

В цивилистической науке разработано немало конкретных приемов и методов для изучения договора и связанных с ним проблем, изложенных в монографических работах, журнальных публикациях, иных изданиях. Поэтому в диссертационном исследовании использованы специальные методологические приемы и подходы, разработанные российскими и советскими цивилистами: М.М. Агарковым, М.И. Брагинским, В.В. Витрян-ским, В.А. Дозорцевым, О.С. Иоффе, К.Д. Кавелиным, Д.И. Мейером, К.П. Победоносцевым, И.А. Покровским, В.И. Синайским, Е.А. Сухановым, В.А. Тарховым, В.А. Умовым, Г.Ф. Шершеневичем, Л.В. Щеннико-вой, Б.Б. Черепахиным и др.

В работе также использованы научные подходы представителей общей теории права, а также других отраслей права.

Предмет исследования. Предметом диссертационной работы являются гражданско-правовой институт аренды и сопряженные нормы гражданского и иного законодательства, судебная практика и доктрина.

Объект исследования. Объектом диссертационного исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с договором аренды.

Научная новизна работы. Научная новизна исследования предопределена рядом факторов, в том числе обращением к комплексному исследованию арендных отношений как в целом, так и отдельных, наиболее значимых их разновидностей. В диссертации исследуются основные (концептуальные) дискуссионные вопросы понятия и правовой регламентации данных отношений, соотношения договора аренды с близкими категориями, вносятся конкретные предложения по совершенствованию законодательства и толкованию отдельных правовых положений, что в итоге и составляет личный вклад соискателя в разработку темы. 6

На защиту выносятся следующие положения:

1. Для понимания существа и структуры правомочий сторон договора аренды важно учитывать, что права арендатора не производны от прав собственника (иного арендодателя), так как права арендатора вытекают не из права собственности (которого у арендодателя может и не быть), а определяются: а) непосредственно законом, б) собственной правосубъектностью арендатора, в) назначением имущества и г) содержанием договора аренды. Следовательно, какого-либо "перехода" или "передачи прав" здесь не происходит; не уместна в данном случае и известная формула - "nemo plus iuris ad alium transferee potest quam ipse habet".

2. В период действия договора аренды возникают правоотношения различной правовой природы. Гражданско-правовые отношения между арендатором и арендодателем также различны. С момента вступления договора в силу возникают исключительно обязательственные отношения, предоставление арендатору объекта порождает и вещные отношения. Определять данные правоотношения и соответствующие им права как смешанные ("вещно-обязательственные") не представляется возможным. Такого рода система взаимосвязи участников договора аренды может быть квалифицирована как особое правовое состояние ("правосостояние"), для которого характерны определенная зависимость и предопределенность обязательств и вещных прав.

3. В ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) обоснованно говорится не о передаче, а о предоставлении имущества (как более широком понятии), также как о предоставлении именно имущества, но не прав.

Во многих случаях аренды предоставление исчерпывается передачей, но передача, как одноактное действие, исходно не выражает существа аренды. Традиционное для дореволюционной цивилистики выражение о "спокойном пользовании" арендатора, вполне применимое и сегодня, предполагает совершение арендодателем всех тех действий или воздержание от действий, которые обеспечивают получение арендатором ожидаемого эффекта аренды в течение всего ее срока. Комплекс обязанностей арендодателя в рамках "правосостояния" аренды требует относить к обязанностям по предоставлению имущества не только обязанности по передаче объекта, но и обязанности по подготовке его к передаче, обязанности по выдаче необходимых для эксплуатации документов, совершению действий по получению необходимых разрешений в отношениях с государственными органами, по защите имущества от посягательств от третьих лиц и т.п.

Таким образом, договор аренды не может быть включен в группу договоров о передаче имущества и должен быть отнесен к самостоятельной группе договоров о предоставлении имущества в пользование.

4. Цель (направленность) договора выражает интерес сторон (п. 2 ст. 1 ГК РФ) и решающим образом влияет на возникающие правоотношения. Договор аренды заключается в целях пользования (эксплуатации полезных свойств объекта). Поэтому понятия "владение" и "пользование" лишь отчасти выражают существо аренды, тем более они не могут быть отождествляемы с полномочиями собственника. Не случайно и закон (ст. 606 ГК РФ) говорит не о правах "пользования" и "владения", а только о факте пользования (или также и владения).

Целевой характер аренды приводит к тому, что объем полномочий арендатора формируются всегда для данного конкретного случая и лишь в той степени связан с "правом пользования" и (или) "правом владения", в которой это предопределено целью аренды. Владение типично для аренды, но оно возникают не в силу указания закона или текста договора, а под влиянием общей направленности соглашения. Последняя в решающей степени и определяет объем полномочий арендатора (удерживать арендованное имущество, иметь к нему доступ, контроль над ним и т.п.). В определенном смысле определенные права по владению следуют за предоставляемым объектом.

Действующее законодательство (абзац первый ст. 606 ГК РФ) фактически различает аренду с владением и без него. Однако такое разделение не соответствует смыслу договора аренды, и поэтому было бы правильным в тексте абзаца первого ст. 606 ГК РФ слова "во временное владение и пользование или во временное пользование" заменить на слова "для целей пользования".

Закон (ст. 305 ГК РФ) обеспечивает вещно-правовую защиту только тем арендаторам, которые также и владеют объектом. Однако из сложившейся фактической ситуации и содержания соглашения не всегда можно сделать вывод о наличии у арендатора владения. Поэтому предлагается факт заключения договора аренды рассматривать предоставляющим презумпцию владения (в порядке толкования нормы абзаца первого ст. 606 ГК РФ).

5. В диссертации дается авторская трактовка критериев, которые позволяют разграничивать договор аренды и близкие договорные правовые институты, в частности:

- договоры хранения в автоматических камерах хранения определены как договоры хранения, поскольку функция самих камер и направленность договора заключаются именно в хранении;

- договор коммерческой концессии отличается от договора аренды прежде всего по объекту; если же предусматривается передача не только исключительных прав, но и вещей, договор коммерческой концессии должен быть определен как смешанный договор (с элементами аренды);

- договор хранения в целом легко отличается от договора аренды по обязанности хранителя лишь хранить вещь без пользования. В тех случаях, когда он получает также право и пользоваться хранимым, это правомочие у него возникает опять же в интересах поклажедателя для обеспечения сохранности имущества;

- договор фрахтования (чартер) в работе определен как договор перевозки, поскольку с его помощью удовлетворяется потребность фрахтователя переместить груз в место назначения; само транспортное средство интересует его лишь косвенно и только в указанной связи. В договоре же фрахтования на время с экипажем фрахтователя интересует именно само транспортное средство и его возможности в целом, этот договор должен быть отнесен к арендному типу договоров;

- концессионные соглашения, в том числе соглашения о разделе продукции, образуют самостоятельный тип договоров, для которых характерен особый субъектный состав (участвует Российская Федерация), административный характер ряда отношений, особый объект (предоставляются исключительные права, а не само имущество). Совокупность этих и других специфических признаков не позволяет смешивать такие соглашения с арендой земельных участков. В работе также сделан вывод, что договор аренды недр невозможен, в том числе в связи с отсутствием у недр свойств непотребляемости и определенности (недра есть естественное состояние земли);

- практикуемая в настоящее время купля-продажа права на заключение договора аренды допустима. Но если она применяется в случаях, когда договор аренды уже заключен, то отношения следует квалифицировать как перенаем и применять правила гл. 24 ГК РФ, в том числе необходимо и согласие кредитора.

6. Экономические преимущества аренды вызывают к жизни попытки ее использования применительно к необычным объектам договорных отношений ("аренда рабочего времени техники", "наем персонала", "аренда"

веб-сайтов, "аренда выделенных каналов связи" и т.п.), ранее не включавшимся в оборот. Это требует правовой оценки таких объектов и соответствующих правоотношений, в том числе с точки зрения признания их объектом договора аренды. Высказывается предложение отказаться от сложившегося в последнее время постулата о невозможности признать какой-либо объект включенным в сферу гражданско-правового регулирования без его легитимации, т.е. без прямого указания законодателя о его существовании. В подобных случаях было бы правильно применять нормы ст. 6 ГК РФ (т.е. применять гражданское законодательство по аналогии).

Анализ законодательства и практики развития арендных отношений позволяет также:

- поставить вопрос о необходимости вернуться к дискуссии о возможности признать имущественные права объектом арендных отношений, хотя бы в отдельных их формах и применительно к отдельным ситуациям;

- утверждать невозможность признать права административного характера объектом аренды, если даже они имеют имущественное содержание либо одновременно с ними передаются и вещи;

- допустить, что части (конструктивные элементы) отдельных объектов недвижимости могут быть объектом аренды, но в таком случае они арендуются не как недвижимость (часть недвижимости), а в качестве самостоятельного соответствующего объекта и лишь в том случае, если нет оснований для оценки таких соглашений договором оказания услуг либо договором, не поименованным ГК РФ;

- аренда незавершенного строительства возможна, но только в качестве аренды соответствующего физического комплекса вещей (но не аренды недвижимого имущества).

7. Объект аренды может быть сложным, состоящим из нескольких самостоятельных объектов (например, здание и земля под ним). В целях обеспечения единства правового режима ("единства судьбы") таких объектов предлагается в период аренды рассматривать их как особый самостоятельный объект более высокого интеграционного уровня - "имущественный комплекс".

аренду и договор аренды). Во-вторых, это акты, обеспечивающие либо формирование праводееспособности соответствующего пользователя, либо легитимность его деятельности (прежде всего - акты лицензионно-разрешительного характера). Акты второй группы ни при каких условиях не способны влиять на действительность сделок аренды, в том числе и в случае, если арендатор не имеет, например, лицензии на осуществление деятельности с помощью арендованного оборудования (предприятия) либо не имеет разрешения на эксплуатацию объекта аренды. Первая же группа актов в сложном юридическом составе ("административный акт - договор аренды") выполняет иную - правообразующую для аренды функцию.

8.1. Однако роль актов органов власти и управления в возникновении и действительности арендных отношений различна. Так, в случае принятия постановления администрации муниципального образования о предоставлении земельного участка в аренду речь идет не только и не столько об административном акте, сколько о решении одного участника гражданских правоотношений (см. ст. 124, 125 ГК РФ) вступить в договорные отношения с другим (арендатором). Поэтому и недостатки таких актов (например, неправильный порядок вынесения решения), их отмена или изменение сами по себе (непосредственно) не влекут изменения или прекращения арендных отношений. По общему правилу такие административные акты следует рассматривать как предпосылку заключения договора на стороне арендодателя, т.е. прежде всего частноправовой, а не публично-правовой факт. Отсюда следует, что и всякое аннулирование действия административного акта вызывает лишь оспоримость договора аренды, но не его ничтожность (т.е. применяется не ст. 168 ГК РФ, а ст. 174 ГК РФ и другие аналогичные).

8.2. Правила (положения) о договорах аренды, разрабатываемые субъектами РФ и органами местного самоуправления, до момента заключения договора не обладают для арендатора юридической силой (п. 1 ст. 3 ГК РФ), в случае же заключения договора к таким соглашениям следует применять нормы ст. ст. 426, 428 ГК РФ.

9. Действующие правила о государственной регистрации "права аренды" требуют уточнения редакции ряда положений. В частности, необходимо определить, что именно подлежит регистрации. Представляется, что объектом регистрации является именно субъективное право арендатора (в том числе и в интересах третьих лиц). Сделан вывод об отсутствии необходимости государственной регистрации договора аренды в целом.

Поэтому предлагается п. 1 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним" изложить в следующей редакции:

" 1. Регистрации подлежат права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества и регистрируемые путем предоставления арендатором соответствующего договора, если иное не установлено законодательством Российской Федерации".

9.1. Договор аренды в отношениях между арендодателем и арендатором следовало бы считать действительным и действующим независимо от факта государственной регистрации права арендатора; государственная регистрация, если она обязательна, должна иметь значение только в отношении третьих лиц.

10. Однозначные критерии недвижимого имущества до настоящего времени в доктрине не выработаны. Очевидно, требуется применять совокупность разных критериев (тесная связь с землей, функциональная самостоятельность, законченность для использования по целевому назначению, . фундаментальность, длительный срок использования, значительная стоимость, индивидуальность), но все они уместны только в связи с легитимацией данного объекта (указанием закона о распространении на объект правового режима недвижимости).

11. Система государственной регистрации изначально направлена не на порождение прав, а на придание им свойства публичной достоверности ("укрепление"). Статья 129 ГК РФ несколько выходит за пределы этого предназначения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, императивно не только устанавливает факт обладания кем-либо правом собственности, но и предопределяет возникновение прав. Это приводит к тому, что даже в федеральных законах не может быть предусмотрено случаев появления права собственности на вновь созданные объекты без совершения регистрационных процедур. Поэтому вносится предложение дополнить текст ст. 219 ГК РФ словами: "если иное не предусмотрено федеральным законом".

12. Анализируя возможность аренды предприятия с точки зрения догмы гражданского права и закона, сделан вывод, что аренда предприятия, включающего в свой состав права и обязанности, объекты интеллектуальной собственности, невозможна. Перспективы аренды предприятий следует связывать только с арендой их вещных составляющих.

Аренда части предприятия возможна, но только в том случае, если эта часть представляет собою самостоятельный имущественный комплекс, однако в таком случае она уже не является и частью предприятия в юридическом смысле.

13. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 658 ГК РФ). Однако последующая ссылка на п. 2 ст. 434 ГК РФ, где говорится о возможности заключения договора путем обмена соответствующими документами, допускает и другие варианты. Эту неточность целесообразно устранить, исключив из п. 1 ст. 658 ГК РФ указание на п. 2 ст. ст. 434 ГК РФ. Одновременно следует п. 1 ст. 658 ГК РФ объединить с п. 3 этой же статьи, так как логически их объединяет указание о требованиях к форме договора, но разъединяет п. 2, посвященный вопросам государственной регистрации.

14. Из смысла п. 2 ст. 656 ГК РФ следует, что установлен не просто запрет на передачу арендодателем прав, полученных им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, но на арендодателя же возлагаются и неблагоприятные последствия неисполнения арендатором обязательств, исполнение которых требует таких разрешений (лицензий). Однако приобретение прав административного характера, их поддержание или утрата зависят не от арендодателя, а от самого арендатора. Поэтому было бы правильным исключить ответственность арендодателя, предусмотренную указанной нормой.

15. При аренде зданий и сооружений, а также земельных участков размер арендной платы законодатель рассматривает как существенное условие договора без права применения нормы п. 3 ст. 424 ГК РФ. В целом это правильно, но, исходя из практики заключения договоров аренды таких объектов (прежде всего с участием субъектов РФ и муниципальных образования) и смысла требований закона, было бы правильным первую фразу п. 1 ст. 654 ГК РФ дополнить словами "или порядок его установления". Аналогичное уточнение целесообразно сделать и в тексте абзаца третьего п. 3 ст. 65 Земельного кодекса.

учитываемую в кадастровой системе и характеризующуюся определенными (конкретными) качественными особенностями. Такое определение позволяет избежать отношения к земельному участку только как к поверхности самой земли, неосновательного смещение акцента на одну из качественных его характеристик. Выделение вертикальных и горизонтальных границ позволяет распространить предусмотренный законом правовой режим владельца земельного участка (см., например, ст. 261-262 ГК РФ) на внутренние водоемы, лес, растения, почвенный слой, соответствующее воздушное пространство и т.п. Указание на связь с кадастровым учетом позволяет решить проблему делимости земельного участка и его различного понимания в земельном и гражданском законодательстве; в частно -сти, если с точки зрения земельного законодательства не может быть земельного участка как объекта правоотношений без собственного кадастрового номера, то применительно к аренде земельных участков достаточно установить принадлежность арендуемого участка к другому, имеющему такой номер.

Земельный участок не является принадлежностью расположенных на нем объектов недвижимости, равно как и наоборот. Составляющие его поверхность естественные элементы (камни, дикорастущая растительность, плодородный слой и пр.) есть элементы сложной вещи (ст. 134 ГК РФ).

Аренда "земельной доли" невозможна, эта категория выражает лишь особенности правового режима земельных участков, находящихся в общей собственности. До выделения доли в натуре ее нельзя арендовать (доля в праве общей собственности не имеет определенности в объекте для целей аренды), а после выделения - возможна лишь аренда самого земельного участка, но не земельной доли.

17. Действующий закон нечетко разграничивает земельно-правовые и гражданско-правовые отношения, равно как смешиваются понятия "земельное законодательство", "гражданское законодательство", с одной стороны, и "гражданское право", "земельное право" - с другой. При аренде земельных участков арендные отношения одновременно регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. Для правильного применения норм земельного и гражданского права к отношениям, возникающим по поводу земли, следует изначально дифференцировать сами фактические отношения: те из них, которые складываются по поводу планирования, организации земельных ресурсов, контроля за ними и т.п. - это сфера действия норм земельного права. Отношения же имущественные,

опирающиеся на действие закона стоимости, в том числе возникающие при обороте земельных участков, являются гражданско-правовыми. Если в первом случае нормы ГК РФ применению не подлежат, то во втором случае они применяются субсидиарно.

17.1. С учетом значения аренды земельных участков, практики развитых стран, а также в целях обеспечения логики правового регулирования отношений с помощью норм различных институтов предлагается выделить в рамках гл. 34 ГК РФ параграф, посвященный аренде земельных участков.

18. Анализ соотношения норм Гражданского кодекса и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) позволил сформулировать и обосновать ряд законодательных предложений, в том числе:

- предлагается в п. 2 ст. 22 ЗК РФ добавить указание на возможность сдачи в аренду земельных участков не только собственниками, но "и иными лицами в соответствии с гражданским законодательством";

- предлагается заменить в п. 3 ст. 23 ЗК РФ слова "статьей 46 настоящего Кодекса" на слова "пунктом 2 ст. 46 настоящего Кодекса" в целях устранения логического противоречия в основаниях прекращения договора аренды;

- возражается против допущения п. 5 ст. 22 ЗК РФ передачи прав и обязанностей арендатора без согласия арендодателя, с целью устранения противоречия этой нормы правилу п. 1 ст. 391 ГК РФ предлагается установить, что перевод прав и обязанностей производится арендатором только с согласия арендодателя; предоставить же пользование участком арендатор может и без согласия арендодателя;

- предлагается п. 7 ст. 22 ЗК РФ исключить (он не определяет правовое основание для передачи земельного участка), а п. 3 ст. 49 ЗК РФ дополнить следующей фразой: "Указанные правила применяются и в случае принудительного изъятия земельного участка на время (на срок до одного года) с заключением договора аренды".

Внесены и другие предложения, направленные как на изменение редакции ЗК РФ, так и на толкование его положений (относительно п. 9 ст. 22, п. 3 ст. 26, п. 1 ст. 46 ЗК РФ).

тельство, регулирующее отношения в сфере землепользования и недропользования, содержит специальные правила не только о сдаче в аренду объектов, но и относительно субъектного состава, порядка заключения договоров, их исполнения, ответственности и пр. Поэтому следует или исключить из земельного законодательства всякие специальные правила об исполнении арендных обязательств, или же указанный пункт изложить в следующей редакции:

"2. Особенности правового регулирования отношений по предоставлению отдельных объектов в аренду и пользованию ими могут быть установлены федеральным законодательством".

20. Договор лизинга, тесно связанный с куплей-продажей объекта лизинга, не является в силу этого самостоятельной правовой конструкцией и по своим юридическим характеристикам не выходит за рамки института аренды. Договор купли-продажи, предшествующий договору лизинга, следует признать договором в пользу третьего лица.

20.1. Традиционно выделяемые в литературе разновидности договора лизинга в правовом смысле не являются его видами. Особенности таких договоров определены различием технических, экономико-финансовых, организационных и прочих условий осуществления лизинговой деятельности в целом, а также либо наличием в договоре признаков смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГКРФ), либо комбинацией разных самостоятельных договоров (предшествующих или следующих за договором лизинга, или же сопровождающих его); так, договор "оперативного лизинга" является обычным договором аренды; договор "возвратного лизинга" есть простой договор лизинга, но ему предшествует договор купли-продажи между будущим лизингополучателем и лизингодателем и т.д.

20.2. В диссертации отрицательно оцениваются предложения отказаться от детального правового регулирования лизинга, мотивированные диспозитивным характером подавляющего большинства норм, и предложения о выделении правил о лизинге в отдельную главу Гражданского кодекса. Предлагается и аргументируется исключить параграф 6 гл. 34 ГК РФ и дополнить ст. 606 абзацем третьим следующего содержания: "Особенности аренды при предоставлении имущества в лизинг, а также в некоторых других случаях могут быть установлены соответствующими федеральными законами". В таком случае основная нагрузка в правовом регулировании специфических особенностей договора лизинга будет перенесена на федеральный закон (действующий ГК РФ его принятие не преду-

сматривает), что позволит не только комплексно регулировать отношения лизинговой деятельности в целом (т.е. не только гражданско-правовые отношения), но и оперативно изменять данные нормы без изменений в тексте ГК РФ.

20.3. Ошибочно толковать Конвенцию ООН 1988 г. "О международной финансовой аренде (лизинге)" как предусматривающую договор лизинга в качестве трехстороннего. Анализ соответствующих статей Конвенции позволяет утверждать, что понятие "лизинговая сделка" используется в тексте данного акта только для ориентации на особый характер двух различных договоров - купли-продажи и собственно лизинга. При этом важно учитывать, что Конвенция вовсе не ставила целью изменить национальное законодательство участников и имеющиеся в нем правовые конструкции.

В работе вносятся и другие предложения по методическому осмыслению правового режима аренды в целом, отдельных объектов, совершенствованию законодательства, его уточнению и толкованию.

Практическая значимость и апробация результатов исследования. Практическая значимость настоящего исследования состоит прежде всего в том, что совокупность сформулированных теоретических положений представляет собою квалификационное исследование на диссертационном уровне вопросов договора аренды, в силу этого может служить методологической основой для дальнейших разработок в данной сфере, а конкретные предложения и выводы, содержащиеся в работе, могут быть использованы в законодательной и правоприменительной деятельности, в хозяйственной практике.

Положения диссертационной работы могут служить также в качестве основы для разработки учебных и учебно-методических материалов.

Основные теоретические положения и практические рекомендации, содержащиеся в настоящем исследовании, публиковались в печати, являлись предметом выступлений автора диссертации на научных конференциях, обсуждались на кафедре предпринимательского права СевероОсетинского государственного университета, на кафедре гражданского права Саратовской государственной академии права, фактически используются автором в учебном процессе.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, четырех глав, объединяющих двадцать один параграф, заключения, списка использованных нормативных правовых актов и литературы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновываются выбор темы и ее актуальность, определяются цель, задачи и методология исследования, устанавливается степень разработанности и излагается научная новизна, формулируются основные положения, выносимые на защиту, характеризуется теоретическая и практическая значимость работы.

Первая глава "Общие вопросы применения правового института аренды" открывается параграфом " Понятие и значение аренды. Право -вой институт договора аренды". Отмечается, что широкое применение аренды характеризует особый этап в экономическом освоении действительности. Еще древние мыслители (Солон, Платон, Аристотель и др.) отмечали отсутствие прямой связи между истинным богатством и обладанием имуществом на праве собственности.

Современные экономические теории также исходят из того, что эффективность хозяйствования зависит прежде всего от умения применять различные формы и методы обустройства и ведения дел. Модели успешного производственно-экономического развития все менее связываются с правомочиями собственности. По мнению крупнейших специалистов, "собственность надолго фиксирует ситуацию, не позволяя принимать оперативные решения" (Т. Эггертсон). Поэтому существовал и существует арендный тип хозяйствования; при этом он не должен противопоставляться хозяйствованию собственника ни с точки зрения прибыльности, ни с позиций комфортности управления производственным процессом, ни в плане социального значения возникающих отношений. Это именно другой тип, т.е. иной модус организации производства, исходно он не худший и не лучший.

В литературе отмечается, что открытость (участие в обороте) экономических ресурсов важна и для их владельцев, поскольку минимизирует обременения (расходы) собственника. В силу этого рынок аренды так же необходим, как и рынок товаров, услуг в составе всякого народного хозяйства.

Экономическим отношениям такого типа хозяйствования соответствует правовой институт аренды, нормы которого (сегодня это гл. 34 ГК РФ) регламентируют имущественные эквивалентно-возмездные (стоимостные) отношения по поводу предоставления вещей в пользование. При формировании правового института аренды законодатель исходил из того, что это единое явление вне зависимости от субъектного состава сторон,

объектов аренды, а также прочих обстоятельств, способных влиять лишь на некоторое своеобразие правового регулирования в рамках общей модели договора аренды.

С точки зрения классификационной системы гражданско-правовых договоров договор аренды должен быть отнесен к договорам о предоставлении имущества в пользование.

В диссертации отмечается, что структура гл. 34 ГК РФ не бесспорна (сомнительна целесообразность выделения отдельного параграфа о прокате, отсутствует единый параграф об аренде недвижимости, аренда сложных технических объектов, управление которыми специфично, представлена лишь арендой транспортных средств и т.п.). Но в целом юридическая формула аренды выдержала испытание временем, и речь должна идти только об уточнениях структуры данной главы и отдельных ее статей.

Второй параграф первой главы - "Исторический аспект развития правового регулирования арендных отношений". Использование в своих целях чужого имущества в силу договора имеет давнюю историю (первые сведения о сделках аренды относятся примерно к 2500 г. до н.э.). В хозяйственной практике отдельных лиц, а также различных сообществ постоянно возникали ситуации, когда удовлетворение тех или иных потребностей достигалось за счет временно привлеченных объектов: земельных участков, плодовых деревьев, производственных сооружений, зданий (помещений), домашней утвари и т.п.

В римском частном праве договор аренды (наем) как самостоятельная разновидность консенсуальных договоров сложился в глубокой древности и на протяжении столетий практически не изменялся, он стабильно определялся как единый (без особых модификаций) договор locatio-conductio. Данный договор определялся как консенсуальный, срочный, возмездный. Первоначально к его объектам относили также услуги и работы, именно поэтому после слов locatio-conductio добавлялось или слово rerum для указания на наем вещей, или operarum для указания на наем услуг, или opens (operas faciendi) для указания на наем работ. Арендная плата именовалась так же, как и платеж при купле-продаже - pretium (иногда - merces), что свидетельствует об отсутствии ясной границы между данными договорами в первоначальный период развития римского права. Значительное смешение аренды наблюдалось также с рядом вещных прав; в работе отмечается, что суперфиций (superficies) и эмфитевзис (emphiteuseos) имеют единое с арендой экономическое происхождение.

Срок аренды и цена традиционно рассматривались в качестве существенных условий. Объект договора (вещь) мог быть любым, но он должен был быть непотребляемым. Допускалось право поднайма без согласия арендодателя. В отличие от современного права, римское право однозначно признавало обязательственно-правовую природу договора найма вещи. Отсутствовали вещно-правовые элементы этого договора, такие, как право следования и вещно-правовая защита арендатора.

В дореволюционный период в России единые правила об аренде сложились только к началу XX в., в том числе в связи с приближающейся кодификацией (разработкой проекта Гражданского Уложения). Сам договор аренды (наем) рассматривался как аренда исключительно имущества, наем рабочей силы стал составлять фактически особый договор. Сохранилась и общая формула аренды: это договор, по которому одна сторона предоставляет другой стороне в пользование какую-либо вещь на известное время за известное вознаграждение. Допускалась аренда прав, определение арендной платы оставалось обязательным, но форма ее не имела значения. Уже в конце XIX в. российскими юристами твердо было определено, что само по себе отсутствие срока не переводит аренду в какой-либо иной договор и не дает вещных прав на объект аренды.

В советский период сфера применения аренды была существенно сокращена, ясно стал прослеживаться ее вещно-правовой характер, было признано и право следования.

Третий параграф - "Предмет договора аренды". Вопрос о том, что составляет предмет и объект договора, является дискуссионным. По итогам анализа имеющихся позиций, учитывая наименование ст. ст. 128, 607 ГК РФ, а также целесообразность сохранить единообразие терминологии при обсуждении как элементов договора, так и правоотношений, из него возникающих, в диссертации термин "объект" применяется для обозначения блага (прежде всего - вещей), на которые направлен интерес сторон в договоре аренды. Словом "предмет" обозначается совокупность согласованных действий сторон, требуемых к совершению и квалифицирующих данный договорный институт.

Предмет договора аренды длительное время остается неизменным - это действия по предоставлению непотребляемой вещи в пользование (владение и пользование) на условиях срочности и платности (возмездности).

Действующее законодательство (ст. 606 ГК РФ) предусматривает, что арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное

владение и пользование либо только во временное пользование. В диссертации отмечается, что владельческие ситуации обычны для аренды, но не они предопределяют состав полномочий конкретного арендатора. Поскольку права арендатора не производны от прав арендодателя, они предопределены целью аренды и формируются из прав и обязанностей: а) предусмотренных законом; б) определенных правосубъектностью арендатора; в) вытекающих из назначения имущества; г) предусмотренных содержанием договора. Поэтому какие-либо правомочия (независимо от названия) появляются у арендатора преимущественно под влиянием главной-цели - предоставления в пользование. Целевой характер аренды, особенности объекта и его назначение позволяют каждый раз определять тот объем отдельных полномочий, которыми наделяется арендатор.

Поскольку возможность вещно-правовой защиты арендатора связана с наличием владения (ст. 305 ПС РФ), а возложение на него обязанностей по доказыванию данного обстоятельства было бы несправедливым, предлагается презюмировать факт владения всякого арендатора.

Следующий (четвертый) параграф - "Существенные условия договора аренды". Вопрос о существенных условиях всякого договора традиционно рассматривается как вопрос о наличии самой сделки - существен -ными признаются условия, согласование которых необходимо для признания договора заключенным.

В результате анализа автор солидаризуется с теми исследователями, которые признают существенным условием - по общему правилу - лишь определенность арендуемого объекта. Срок и арендная плата по договору аренды составляют элементы его предмета и входят в легальную формулировку, позволяют отграничивать от смежных договоров, но не могут быть отнесены к существенных условиям. Например, в купле-продаже (ст. 454 ГК РФ) цена также является условием, квалифицирующим данный договор, но нет сомнений, что договор считается заключенным и без этого него (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Объектам договора аренды посвящена отдельная статья (ст. 607 ГК РФ), анализ которой позволяет сделать определенные выводы.

Во-первых, перечень изложенных в ней объектов не является исчерпывающим.

Во-вторых, единственным ясным признаком объектов аренды является их непотребляемость (сохранение натуральных свойств в известный период).

В-третьих, в законе нет твердого указания о том, что объектом аренды могут быть только вещи. С учетом традиций российской цивилистики (проект Гражданского уложения предусматривал возможность аренды некоторых прав) и потребности практики представляется целесообразным вернуться к обсуждению вопроса о том, чтобы признать потенциальным объектом арендных отношений и некоторые имущественные права.

В-четвертых, правило п. 2 ст. 607 ГК РФ видится изложенным неточно. Использованное в нем слово "сдача" указывает на особенности лишь предоставления в аренду отдельных природных объектов, тогда как в действительности специальные нормы различных законов регулируют не только особенности "сдачи" отдельных объектов, но и особенности пользования и даже распоряжения ими (см., например, ст. 22 Земельного кодекса РФ). Поэтому представляется правильным изложить п. 2 ст. 607 ГК РФ в следующей редакции: "2. Особенности правового регулирования отношений по предоставлению отдельных объектов в аренду и пользованию ими могут быть установлены федеральным законодательством".

В работе также анализируется проблема признания объектами аренды тех благ, которые ранее не были введены в оборот. В частности, отмечается, что время не является и не может быть объектом аренды. Поэтому ряд договоров, которые иногда именуются договорами об аренде соответствующего времени (аренда машино-часов ЭВМ, аренда времени отдыха ("тайм-шер") и др.), в действительности являются либо договорами оказания услуг, либо не поименованными ГК РФ договорами.

Не являются договорами аренды также "аренда" определенных радиочастот, "аренда выделенных каналов связи", "аренда спортсменов" и т.д. В последнем случае возможность признать возникающие отношения арендными отсутствует и потому, что у спортивного клуба нет никаких вещных прав на игрока.

Вопрос о том, что может быть объектом аренды, связан, конечно же, с концептуальным пониманием объекта правоотношений в целом. В диссертации не поддерживается мнение о том, что всякий объект правоотношений может быть таковым только в силу его легитимации законодателем -"нет объекта, пока он не назван в законе" (В.А. Лапач). Представляется, что требования оборота и его нормального правового регулирования требуют иного - допущения в оборот различных объектов с распространением на них правового режима по аналогии (ст. 6 ГК РФ).

В диссертации также рассматриваются отдельные вопросы значения срока для возникновения и возобновления арендных отношений, дается оценка предельного срока, преимущественного права арендатора на продление арендных отношений и т. п.

В работе также рассматриваются специальные вопросы, связанные с арендной платой, включая порядок ее формирования, юридическое значение факторов, определяющих ее повышение, состав арендной платы, возможность установления льгот и т.п.

Явное сходство правомочий арендатора с вещными правами требует специальной оценки их соотношения, эти вопросы рассматриваются в пятом параграфе - "Право аренды и вещные права".

Есть, по крайней мере, три основные точки зрения на соотношение права аренды и вещных прав. Согласно первой, права арендатора есть права вещные, так как аренде присущи "право следования" и вещно-правовая защита. Вторая позиция заключается в безусловном признании права аренды как права исключительно обязательственного, поскольку возникающие правовые связи предопределены договором; наличие же вещно-правовой защиты объясняется стремлением придать устойчивость обороту и повышенной защитой "слабой стороны" - арендатора. Третья позиция носит, скорее, компромиссный характер, поскольку признает в аренде признаки как вещных, так и обязательственных прав (К.Д. Кавелин, М.И. Брагинский и др.). В результате право аренды рассматривается как смешанное - "обязательственно-вещное".

Понятно, что права арендатора не исчерпываются правом на получение имущества в аренду - собственно, только после получения и начинаются полноценные арендные отношения. Надо признать, что заметна общая тенденция в усилении вещно-правовых элементов аренды. Нельзя также забывать, что полномочия вещного характера возникают только в силу исполнения арендодателем обязательств. Но сами по себе обязательственные и вещные отношения не смешиваются.

В целях правильного соотнесения вещных и обязательственных прав при аренде в диссертации исследуются особенности ограниченных вещных прав, в том числе отмечается, что большинство характерных черт вещных прав обнаруживается и в аренде. Различия между указанными правами и правами арендатора есть (наиболее яркие признаки аренды -платность и срочность), но все же сделан вывод об их принципиальном

родстве, что неоднократно проявлялось в истории правового регулирования гражданских правоотношений.

Поскольку "различие абсолютных и относительных правоотношений есть различие именно между правоотношениями, но не институтами" (М.М. Агарков), а правоотношения в договоре аренды неоднородны (А.В. Власова), следует различать, по крайне мере, два вида правоотношений: во-первых, обязательственные связи между арендодателем и арендатором по предоставлению имущества; во-вторых, вещные правоотношения, обычно возникающие после акта предоставления имущества, между арендатором - пользователем вещи и всеми третьими лицами (включая собственника). Какой-либо трансформации одних правоотношений в другие (например, после передачи имущества) здесь не происходит, каждое их них существует самостоятельно, хотя и в зависимости друг от друга.

Вопросам квалификации договора аренды и отграничения его от сходных договоров посвящен параграф шестой - "Договор аренды и смежные правовые институты".

В правовой действительности часто возникает проблема правильной квалификации договора аренды. Если отличия рассматриваемого договора от договоров купли-продажи, дарения, мены, подряда вполне ясны, то установить сходство и различие с другими гражданско-правовыми договорами сложнее; при этом приходится использовать различные критерии.

В договорах хостинга (направленных на создание сайтов в Интернете и обеспечивающих доступ к ним) установлено отсутствие признаков аренды. Такие соглашения следует квалифицировать как договоры об оказании услуг. Квалификация не меняется и тогда, когда провайдер предоставляет в пользование часть свободного пространства своего сервера.

Сделан вывод, что известная проблема квалификации отношений по хранению в автоматических камерах хранения транспортных организаций должна решаться с учетом назначения самих камер и направленности (цели) совершаемых действий: поскольку суть их именно в хранении, возникающие отношения должны охватываться нормами, регулирующими правовой институт хранения, но не аренды.

От договора коммерческой концессии аренда отличается прежде всего по объекту. В случае же передачи не только исключительных прав, но и вещей, договор коммерческой концессии должен быть определен как смешанный договор (с элементами аренды).

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа отличается от договора аренды с последующим выкупом по способу возникновения права собственности, моменту возникновения права собственности в соотношении с совершаемыми действиями, направленностью обязательств.

Договор найма жилого помещения и договор аренды генетически близки, незначительно они отличаются и по содержанию, а имеющиеся отличия в принципе устранимы. Поэтому высказывается предположение, что в недалеком будущем под влиянием социальных и экономических факторов изменится и позиция законодателя, потребуется включить институт найма жилого помещения (в качестве самостоятельного параграфа) в гл. 34 ГК РФ.

Основные отличия договора аренды от договора доверительного управления имуществом связаны с их разной целевой направленностью, поэтому отличаются как цели передачи имущества, так и интересы сторон в ходе исполнения обязательств, хотя есть отличия и в субъектном составе.

Особо следует сказать о практике купли-продажи права на заключение договора аренды. Конструкция этого договора чаще всего применяется в отношении заключения договоров аренды земельных участков и в целом соответствует закону (см., например, п. 4 ст. 454 ГК РФ). Однако она используется и в тех случаях, когда договор аренды уже заключен. В таком случае отношения следует квалифицировать как перенаем и применять правила гл. 24 ГК РФ, в том числе необходимо и согласие кредитора.

Седьмой параграф данной главы - "Заключение договора аренды и государственная регистрация прав арендатора".

В практике арендных отношений широко применяются проформы договоров аренды, прежде всего, это касается случаев, когда в аренду сдается государственное или муниципальное имущество. Кроме того, на регулирование отношений по сдаче имущества в аренду направлены и различные акты публичных образований. Однако в силу п. 1 ст. 3 ГК РФ акты субъектов РФ и муниципальных образований не могут содержать норм права, регулирующих арендные отношения. Следовательно, содержащиеся в них предписания обязательны лишь для собственных подчиненных органов (например, комитетов по управлению имуществом). В отношениях с третьими лицами содержащиеся в этих актах правила следует оценивать лишь в качестве элемента оферты, исключение составляют случаи сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 3 ст. 129, п. 2 ст. 607 ГК РФ).

В случае заключения договора аренды от имени публичного образования лицом (органом), не имеющим полномочий либо с превышением полномочий, не следует применять ни ст. 174, ни ст. 183 ГК РФ, так как в первом случае бессмысленно перелагать обязанности на чиновника, а во втором случае контрагенты публичного образования исходно ставятся в невыгодные условия, поскольку не имеют достаточной информации о распределении компетенции в управленческой иерархии. Согласиться с применением ст. 174 ГК РФ можно было бы лишь в случае, если бы статутный акт, определяющий правовое положение данного органа, однозначно определял его возможности и порядок вступления в гражданские правоотношения.

Именно поэтому требуется разработка и утверждение общих правил заключения договоров, в том числе договоров аренды, муниципальными образованиями и субъектами РФ именно на федеральном уровне, так же как и принятие таких правил в каждом публичном образовании.

В случаях, когда используются проформы договоров, разработанные одной из сторон (обычно это арендодатель, являющийся публичным образованием), есть основания применять правила о договоре присоединения (ст. ст. 438 ГК РФ), а в соответствующих случаях и нормы о публичном договоре (ст. 426 ГК РФ).

Применительно к аренде оценивается значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество, рассматриваются имеющиеся точки зрения, возможности установления более ясных правил. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество не является элементом формы договора, она представляет собою административный акт в едином сложном юридическом составе, порождающем соответствующие правоотношения.

Сделан вывод о том, что государственной регистрации подлежит не "аренда", не "право аренды", не договор аренды недвижимости, а само право арендатора обладать соответствующим имуществом и пользоваться им. Хотя государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится в различных целях, но все же ее главная задача обеспечить защиту прав соответствующего правообладателя, придать им свойства публичной достоверности. Укреплять с помощью государственной регистрации права обязательственного характера практически невозможно, следовательно, речь может идти о государственной регистрации вещно-правовых прав арендатора. В этой связи предлагается новая редакция п. 1 ст. 26 ФЗ "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", где подчеркивается, что данная регистрация осуществляется путем фиксации прав арендатора, представляющего договор аренды.

Поскольку при регистрации права аренды регистрации подлежит само право арендатора, следует допустить возможность его возникновения вне зависимости от государственной регистрации договора в отношениях "арендодатель — арендатор"; таким образом, акт государственный регистрации имел бы юридическое значение только в отношениях с участием третьих лиц.

Последний параграф первой главы - "Исполнение и прекращение договора".. Исполнение договора аренды в целом подчиняется общим правилам об исполнении обязательств и договора (гл. 22, 27 и отдельные статьи иных глав ГК РФ), имеющиеся особенности связаны преимущественно с обстоятельствами перехода объекта в ведение арендатора и спецификой соотношения прав и обязанностей при аренде ("правосостояни-ем" аренды). В отличие от иных договоров, где исполнение представляет собою один или несколько конкретных актов, четко и однозначно фиксируемых во времени и фактически исчерпывающих взаимодействие сторон (например, при купле-продаже), значительное количество прав и обязанностей по договору аренды длится все время действия соглашения.

Главная задача арендодателя состоит не просто в передаче, но в обеспечении "спокойного пользования" (см. ст. 284 т. 2 кн. 5 проекта Гражданского Уложения). Поэтому различные "сопровождающие" обязанности арендодателя (передача принадлежностей и требуемых документов, устранение препятствий для пользования и пр.) в действительности составляют лишь отдельные элементы общей обязанности предоставить в пользование.

В диссертации сделан вывод, что по общему правилу обязанности по "содержанию" ("иждивению") есть обязанности именно арендодателя. Арендатор лишь "поддерживает" имущество в исправном состоянии (п. 2 ст. 616 ГК РФ), поэтому не вполне удачным видится указание в данном же пункте на то, что арендатор по общему правилу обязан "нести расходы на содержание имущества".

Поддерживается мнение о том, что в случае так называемых "формальных" нарушений применение последствий, предусмотренных п. 2 ст. 611 ГК РФ, должно быть дифференцированным; право на истребование принадлежностей, документов сохраняет силу, а право на расторжение договора имеется лишь в случаях, когда нельзя использовать имущество.

Отмечается, что ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества (ст. 612 ГК РФ) возникает вне связи с невозможностью использования имущества по назначению, является самостоятельной, не предопределена возникновением отрицательных последствий на стороне арендатора и должна быть квалифицирована как ответственность на началах риска (применяется не только в предпринимательских отношениях - см. ст. 401 ГК РФ).

Требование закона (п. 1 ст. 615 ГК РФ) об использовании имущества по назначению непосредственно связано с направленностью договора (ст. 606 ГК РФ). Однако случаи, когда текст соглашения ясно, четко и недвусмысленно определяет границы и направления использования предоставленного в аренду имущества, довольно редки. Анализ позволяет утверждать, что в качестве общего подхода следует признать именно арендатора управомоченным на выбор любых действий по использованию имущества в пределах его основного назначения.

Отмечается, что в тексте ст. 622 ГК РФ сумма неосновательного обогащения арендатора в связи с задержкой возврата имущества неправильно названа "арендной платой". К этому моменту арендные отношения прекращены, нет арендных отношений - нет и арендной платы. Через величину арендной платы было бы правильно устанавливать лишь размер взыскания, но не квалифицировать его как арендную плату. В судебной практике взыскиваемые в таких случаях денежные средства правильно определяются как размер именно неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ).

С учетом популярной в зарубежной практике доктрины "ограниченного толкования оферты" было бы правильным считать, что всякие предложения арендодателя о продлении отношений (или их возобновлении) надо оценивать как предложения на условиях последнего договора.

Отмечается, что единой концепции прекращения и расторжения договора в доктрине не сложилось, а законодатель не придерживается определенной терминологии. В диссертации под расторжением договора понимается всякое принудительное (не основанное на согласованной воле) прекращение договора; в пользу этого говорит и семантика слова "расторжение".

Анализируется сложившаяся в законе система оснований расторжения договора аренды, при этом отмечается, что в случае факта истечения предельного срока договор прекращает действие автоматически. Действия по заключению нового соглашения должны быть в таком случае совершены до истечения предельного срока. Стороны

могут заключить новый договор, но здесь невозможна пролонгация прежнего договора аренды.

При рассмотрении специальных оснований расторжения договора аренды высказан ряд уточнений по толкованию ст. ст. 619, 620 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ, о выкупе арендованного имущества.

Вторая глава "Основные правовые проблемы аренды недвижимости" посвящена аренде недвижимости. Первый параграф "Понятие недвижимости и общие вопросы ее включения в гражданский оборот в целях аренды" ориентирован на выяснение юридически значимых признаков недвижимости и возможности аренды отдельных объектов недвижимого имущества.

Отмечается, что применительно к аренде законодатель не пошел по тому же пути, что и в правовом регулировании купли-продажи недвижимости: гл. 34 ГК РФ содержит два различных параграфа об аренде отдельных видов недвижимого имущества (зданий и сооружений, а также предприятий), но не имеет общего параграфа об аренде недвижимости в целом.

Анализ законодательства и специальных исследований позволяет утверждать, что критерий тесной связи объекта с землей, предусмотренный ст. 130 ГК РФ, далеко не всегда позволяет определить тот или иной объект как недвижимость. В литературе и на практике применяются и другие критерии, и это правильно, но все они являются лишь вспомогательными.

Методически важен тезис о том, что на любой объект распространяется правовой режим недвижимости только тогда, когда он определен таковым (легитимирован) непосредственно законодателем. Именно поэтому законодатель отказался от точного и безусловного определения недвижимости и опирается на примерный перечень (ст. 130 ГК РФ), который может быть продолжен.

В работе отмечается, что по смыслу закона правовой режим недвижимости устанавливается только в отношении объектов, которые определены как недвижимость, а также если для этого есть иные условия, в частности, если соответствующие вещи приобрели законченный (требуемый) вид и надлежаще введены в гражданский оборот. Возможность существования объектов недвижимости вне системы государственной регистрации прав на нее хорошо заметна из различия государственной регистрации объектов недвижимости, связанной с возникновением прав на них, и регистрацией объектов, в том числе недвижимости, связанной с установлением факта их появления или наличия (см. п. 2 ст. 131 ГК РФ). В частности,

проводится кадастровый и технический учет (инвентаризация) недвижимости, осуществляемые ФГУП "Ростехинвентаризация".

Поэтому возможны ситуации, когда недвижимость существует, но на нее не распространяется соответствующий правовой режим. Следовательно, возможна и аренда незавершенного строительства, но это будет аренда не планируемого объекта, например, жилого дома, а того конкретного физического объекта (совокупности вещей), который составляет на данный момент незавершенное строительство; в таком случае требует применять не нормы параграфа 3 гл. 34 ГК РФ, а нормы параграфа первого.

В числе объектов недвижимости особое место занимают здания и сооружения, вопросам их аренды посвящен второй параграф данной главы "Вопросы аренды зданий и сооружений". Здания и сооружения закон (ст. 130 ГК РФ) однозначно относит к недвижимым вещам и предусмотрел в случае их аренды специальные правила (параграф четвертый гл. 34 ГК РФ). Однако в отношении сооружений до сих пор остаются сомнения в правомерности признания их объектами недвижимости, например, "тесной связи с землей" у них часто нет. Поэтому, видимо, было бы правильным дифференцированно относиться к сооружениям: в одних случаях признавать их самостоятельными объектами недвижимости, в других - только частью недвижимого имущества, а в третьих - вообще отказывать в режиме недвижимости.

Особо рассматривается в диссертации вопрос о возможности признать объектом недвижимости отдельные части зданий (сооружений), в том числе арендовать их. По решению этой проблемы были высказаны различные соображения. Одни авторы предлагают не признавать нежилое помещение в качестве самостоятельного объекта (в таком случае собственники нежилых помещений имеют лишь долю в праве общей собственности на дом). Другие, наоборот, оценивают нежилое помещение как самостоятельный объект, в таком случае здание (дом) представляет собою, скорее, совокупность нежилых помещений. Третий поход заключается в том, что при едином праве собственности на здание в целом владельцам отдельных помещений следует предоставить лишь вещное право хозяйственного ведения или оперативного управления.

Что же касается позиции законодателя, то она остается неясной (ГК РФ, например, не называет нежилые помещения в числе объектов недвижимости), хотя в ряде федеральных законов они определены как самостоятельные объекты недвижимости.

В диссертации отстаивается идея о том, что нежилые помещения следует рассматривать как самостоятельные объекты недвижимости, в том числе они могут быть и самостоятельным объектом аренды с распространением на данные отношения норм параграфа первого гл. 34 ГК РФ.

В диссертации также рассматриваются и другие вопросы аренды зданий (сооружений), в том числе возможность применения к зданиям производственного назначения параграфа пятого гл. 34 ГК РФ, допустимость участия балансодержателя (на стороне арендодателя) в отношениях по аренде крупных объектов недвижимости и др.

Третий параграф данной главы - "Договор аренды предприятия". Общее определение данного договора не содержит каких-либо особенностей, все они связаны исключительно с самим объектом.

В работе анализируется возможность признать предприятие объектом правоотношений, а также отдельным объектом в значении, предусмотренном ст. 132 ГК РФ. В частности, отмечается, что в зарубежном законодательстве, предприятие обычно не рассматривается в качестве действующего лица, такой же была позиция цивилистов дореволюционной России.

Не меньше сомнений и относительно самостоятельности предприятия как объекта недвижимости, поскольку включаемые в его состав имущественные и исключительные права подчиняются особому режиму как использования, так и передачи; кроме того, в составе предприятия вообще может не быть каких-либо объектов недвижимости. Впрочем, под вопросом и признание предприятия и в качестве объекта обязательственных отношений, поскольку законодатель не дал ясных и точных критериев того, что же именно следует именовать предприятием.

Поскольку договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 658 ГК РФ), он неизбежно должен составляться как единый документ. Об этом же говорит и п. 1 ст. 658 ГК РФ, но следующая далее ссылка на п. 2 ст. 434 ГК РФ лишает это положение ясности - в последней норме речь идет о разных способах заключения договора, в том числе и путем обмена документами. Поэтому было бы правильным однозначно установить способ заключения договора путем его составления как единого документа, исключив из п. 1 ст. 658 ГК РФ указание на п. 2 ст. 434 ГК РФ. Одновременно следовало бы п. 1 ст. 658 ГК РФ объединить и с.З данной статьи, так как эти пункты, посвященные значению формы договора, разъединены п. 2, где говорится о государственной регистрации.

Анализ п. 2 ст. 656 ГК РФ позволяет утверждать, что распределение ответственности между арендодателем и арендатором произведено нелогично. Вопрос о получении необходимых лицензий (разрешений) на осуществление специальной деятельности находится в ведении самого арендатора. В этой связи было бы несправедливым возлагать на арендодателя ответственность за исполнение обязанностей, которые он уже передал арендатору.

В диссертации сделан вывод о том, что состав передаваемых по договору аренды предприятия прав и обязанностей должен решаться самими сторонами; нет возможности полагать, что законодатель в п. 1 ст. 656 требует передавать права и обязанности в какой-либо жесткой связи (пропорции) с передаваемыми вещами. Можно также утверждать о том, что у арендодателя нет и обязанности предоставить вслед за вещью права требования и долги. Анализ позволяет также отрицать наличие требования закона дифференцированно относиться к обязанности передавать основные средства и другое имущество - и то и другое одинаково должно передаваться "в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором".

В силу этого сделан вывод, что при передаче предприятия в аренду будет действовать разный правовой режим относительно отдельных его частей, а ряд элементов предприятия (права требования, долги, права пользования природными ресурсами, фирменное наименование) просто не может быть объектом аренды.

Рассматриваются также отдельные вопросы исполнения обязательств, возникающих при аренде предприятия, в том числе определяются значение передаточного акта, порядок возврата комплекса и установления его стоимости, отмечается возможность арендатора использовать предприятие не только в предпринимательских целях и т.д.

В целом перспективы аренды предприятий в диссертации оцениваются как ничтожные, имеющиеся организационные, технические и правовые затруднения мешают использовать данный институт. Поэтому наиболее вероятным видится применение в хозяйственной практике не аренды предприятия, а аренды отдельных объектов, хотя бы и составляющих в совокупности такой комплекс имущества, который способен служить основой для ведения предпринимательской деятельности. Параграф же пятый гл. 34 ГК РФ есть смысл исключить.

Договор аренды земельных участков является одним из наиболее сложных, поэтому связанные с ним проблемы анализируются отдельно в третьей главе "Основные правовые проблемы аренды земельных участков".

В первом параграфе "Общие вопросы вовлечения земельных участков в гражданский оборот" рассматриваются причины, по которым

проблемы аренды земли в настоящее время стали особо актуальными, основные вопросы истории правового регулирования отношений по аренде земельных участков, действующие нормативно-правовые основы оборота земли.

В работе признается, что с включением земельных участков в состав объектов гражданских правоотношений земельное право не утратило своего значения как особая отрасль права и как отрасль законодательства. Однако требуется более четкое размежевание сферы гражданско-правового и земельно-правового регулирования. В настоящее время понятия "гражданское право", "гражданское законодательство", с одной стороны, и "земельное право", "земельное законодательство" - с другой, используются в тексте нормативных правовых актов весьма произвольно. В доктрине и на практике не выработаны подходы к применению норм различных отраслей к отношениям по поводу земельных участков.

В диссертации предлагается в качестве первого шага при определении сфер действия земельного и гражданского права устанавливать характер конкретных отношений по поводу земли. Отношения возмездные, основанные на началах юридического равенства сторон, автономии воли, действия закона стоимости, являются гражданско-правовыми, отношения по поводу планирования, организации земельных ресурсов, контролю за ними и т.п. - собственно земельно-правовыми отношениями. Второй шаг в гармонизации применения разных норм - определение соотношения и порядка применения норм земельного законодательства к гражданско-правовым отношениям по поводу земли (см., например, ст. 22 Земельного кодекса РФ). Поскольку эти нормы являются специальными, они применяются приоритетно перед общими гражданско-правовыми, что подтверждается рядом правил как ГК РФ, так и ЗК РФ (см., например, п. 3 ст. 129 ГК РФ, п. 3 ст. 3 ЗК РФ и др.).

В диссертации отрицается возможность и целесообразность участия субъектов РФ и муниципальные образования в правовом регулировании отношений по поводу земли, которые носят исключительно гражданско-правовой характер. Правильное толкование ст. ст. 10, 11 ЗК РФ, предусматривающих некоторые полномочия публичных образований в регулировании земельных отношений, не мешает соблюдению требования п. 1 ст. 3 ГК РФ об исключительной компетенции Российской Федерации в ре-

юс. национальная! зз

I БИБЛИОТЕКА } ) С.Псгсрб)?г I у^ О» МО т___)

гулировании гражданских правоотношений. Отдельные указания закона (см., например, п. 1 ст. 4 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения") об участии субъектов РФ в законотворческой деятельности относительно оборота земельных участков следует понимать как участие в организации оборота, но не в установлении правил сделок оборота.

Учитывая особенности земельных участков, им посвящен отдельный параграф - "Объект аренды земельных участков и его специфика".

Отмечается, что ГК РФ не содержит определения земельного участка, а имеющиеся определения в других законах в основном опираются на понятие "поверхность" или "территория". Между тем правовой режим земельного участка включает в себя полномочия не только в отношении определенной поверхности земли, но и некоторые права в отношении воздушного пространства над участком, расположенных под поверхностью почв (недр), в отношении естественных объектов на территории участка, а в сфере сельского хозяйства ценность участка заключается в его плодородном слое и т.д. Поэтому в работе дается определение земельного участка, учитывающее наличие и вертикального, и горизонтального среза, связь с землей как планетарным явлением, необходимость определения места нахождения и т.д.

Подчеркивается, что земельный участок в качестве объекта гражданских правоотношений, в том числе арендных, отличается от аналогичного понятия в земельном праве, поскольку в последнем случае он не перестает рассматриваться и как объект природы, природный ресурс (ст. 6 ЗК РФ). В земельном праве наличие индивидуального кадастрового номера обязательно, в гражданском же праве достаточно установить связь части арендуемого участка с его целым, имеющим такой номер.

В работе отстаивается делимость земельного участка до бесконечности, если не возникают ограничения технического или правового характера (см., например, абзац второй п. 2 ст. 6 ЗК РФ).

В настоящее время земельной доле придан правовой режим доли в праве общей собственности (см. ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Допускаемая этим законом (ст. 9) аренда есть аренда земельного участка, находящегося на праве общей долевой собственности (обязательства со множественностью лиц на стороне арендатора).

В диссертации рассматриваются также особенности ограничений оборота земельных участков.

Наличие на земельном участке различных вещественных компонентов требует признать его сложной вещью (ст. 134 ГК РФ), применение же правил о главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК РФ) допустимо лишь в отношении естественно сопряженных объектов (почвенный слой, разрешенные к добыче недра, растения, отдельные камни и т.п.).

Объекты недвижимости (в том числе здания) на земельном участке не являются его принадлежностью, равно и наоборот. В диссертации рассматриваются основные проблемы, связанные с установлением оптимального правового режима земельных участков и находящихся на них зданиях (сооружениях). Высказывается соображение о том, что вряд ли удастся обеспечить "единство судьбы" этих объектов в рамках гражданского оборота до тех пор, пока не будет использована конструкция "единого объекта". Имеется в виду, что для решения данной задачи совокупность совершенно различных объектов с несовпадающим правовым режимом может быть мысленно представлена в качестве единого интегрированного объекта, но исключительно для целей оборота.

Содержание третьего параграфа "Существенные условия и стороны договора аренды земельных участков" предопределено его наименованием.

Существенными условиями договора аренды земельных участков являются объект аренды (его определенность) и арендная плата (либо порядок ее установления).

Наличие максимальных и минимальных сроков аренды земельных участков не меняет принципиально содержания арендных отношений. Отмечается, что было бы правильным различать заключение договоров аренды без указания срока и на неопределенный срок, поскольку в таком случае могут возникнуть различные последствия.

В диссертации подробно на основе материалов судебной практики рассматриваются различные вопросы исполнения обязанности по уплате арендной платы, в том числе указываются особенности изменения размера арнедной платы, ее связь с налоговыми платежами, структура платежа, влияние на квалификацию платежа факта заключения (незаключения) договора, необходимость государственной регистрации договора при изменени размера (или способа) платежа и т.п. Отмечается, что сумма, составляющая величину арендной платы, при отсуствии договора либо в случае признания его незаключенным подлежит взысканию как сумма неосновательного обогащения.

В целом круг арендодателей и арендаторов земельных участков не ограничен (допускается также аренда земли иностранцами), а имеющиеся

ограничения связаны не с личностью арендатора, а с категорией земель или другими условиями.

Критикуется норма п. 2 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающая, что сдача в аренду земельных участков допускается только собственниками. Представляется, что это просто техническая ошибка, так как и ЗК РФ допускает возможность выступать арендодателем иных лиц; в работе предлагается иная редакция данной нормы.

В четвертом параграфе "Заключение договора аренды земельных участков" отмечается, что правовое регулирование отношений по заключению аренды земельных участков преимущественно находится в сфере гражданского законодательства (параграф 1 гл. 9, гл. 28, гл. 34 ГК РФ). Определенная специфика есть лишь в юридических фактах, порождающих правоотношения.

Так, аренда земельных участков, находящихся на праве государственной или муниципальной собственности, производится в силу предшествующего решения соответствующего уполномоченного органа. Оценивается соотношение данного акта (решения о "предоставлении" земли в аренду) с договором аренды. Высказывается мнение о необходимости унификации порядка принятия решения о "предоставлении" земель (сегодня их несколько), а также о необходимости учитывать различие актов государства в тех случаях, когда оно действует как носитель публичной власти и как один из участников гражданского оборота (ст. 124-125 ГК РФ).

В работе указывается, что в отношении сложного юридического состава ("акт предоставления земли для аренды — договор аренды") требуется выработать ясные методические подходы для оценки каждого из фактов. В частности, предлагается считать, что недостатки административного акта (например, постановления местной администрации о предоставлении земельного участка) сами по себе не должны вызывать ничтожности договора аренды (см. ст. 168 ГК РФ). В таких случаях договор аренды следует считать действующим до вынесения судебного решения о его недействительности. С другой стороны, такой акт без договора не способен порождать арендных отношений.

Анализируется практика правового регулирования аренды земли в развитых странах (в большинстве из них есть и специальные законы об аренде земли). Отмечается, что в современной России участие государства в процессах заключения договоров аренды необоснованно сведено к минимуму. Вносится предложение о разработке примерных (а в соответствующих случаях - и типовых) договоров аренды земельных участков.

Пятый параграф этой главы - "Исполнение договора аренды земельных участков".

Отмечается, что с получением земельного участка арендатор состоит не только в отношениях с арендодателем: одновременно у него возникают права и обязанности с рядом иных лиц как публичного, так и частного права.

Действующее законодательство не содержит общей нормы о необходимости передавать земельный участок в аренду по акту сдачи-приемки. Тем не менее такая потребность, как представляется, существует; здесь достаточно указать, что и по договору купли-продажи передача недвижимости требует приемо-сдаточного акта (ст. 556 ГК РФ); кроме того, фиксация в таком акте состояния участка, наличия или отсутствия определенных его составляющих способна обеспечить лучшую защиту добросовестной стороны и предотвратит споры. Поэтому было бы правильно ст. 26 ЗК РФ дополнить п. 3: "3. Во всех случаях передача земельного участка и принятие его новым землевладельцем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту".

В работе также рассматриваются особенности реализации соглашения об аренде земельного участка, в том числе возможности залога участка (права аренды участка) как арендатором, так и арендодателем.

Критически анализируются отдельные положения земельного законодательства об аренде (прежде всего - ст. 22 ЗК РФ); вносятся предложения по уточнению ряда норм.

Положение п. 5 ст. 22 ЗК РФ, допускающее без согласия арендодателя уступку прав и обязанностей арендатора третьим лицам, предлагается откорректировать таким образом: без согласия арендодателя арендатор имеет право лишь предоставлять пользование третьим лицам, в остальных случаях требуется его согласие.

При определении преимущественного права арендатора на заключение нового договора (п. 3 ст. 22 ЗК РФ) вкралась логическая ошибка. Ссылка в этом пункте на ст. 46 ЗК РФ по существу аннулировует данное право, поскольку охватывает собою все возможные основания прекращения аренды. Следовательно, в качестве исключений из преимущественного права надо сослаться только на случаи п. 2. ст. 46 ЗК РФ (они связаны с различными нарушениями арендатора).

Поскольку в п. 7 ЗК РФ неясны основания заключения договора аренды для государственных или муниципальных нужд (изыскательских работ), а также есть другие недостатки текста, предлагается данный пункт исключить, внеся некоторые дополнения в ст. 49 ЗК РФ.

В диссертации рассматриваются также вопросы исполнения других условий договора, в том числе: о порядке понуждения арендодателя к перезаключению договора, о выкупе земельных участков, об исполнении обязанностей, связанных с обеспечением плодородия почв, о праве арендатора на сдачу участка в субаренду.

Последний параграф третьей главы - "Прекращение договора аренды земельных участков". Договор аренды земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным как гражданским, так и земельным законодательством (ст. 46 и другие ЗК РФ).

Возможность установления иных сроков для расторжения договора аренды заложена в самой норме п. 2 ст. 610 ПС РФ. С учетом определенных особенностей аренды земли предлагается п. 1 ст. 46 ЗК РФ дополнить указанием на то, что в случае аренды земель сельскохозяйственного назначения, а также при наличии на участке построек арендатора срок для предупреждения о прекращении договора аренды равняется одному году.

Отмечается, что в целом земельное законодательство не содержит ясного и полного перечня оснований для прекращения договора аренды, а имеющиеся (например, в ст. 46 ГК РФ) не гармонизированы с гражданским законодательством, с одной стороны, есть дублирующие нормы, а с другой - не прописаны некоторые необходимые правила о порядке прекращения договора (в частности, в соотношении со ст. ст. 450, 452 ГК РФ), понятия "прекращение договора" и "расторжение договора" смешиваются и т.д.

Рассматриваются вопросы изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд как основания прекращения договора аренды; отмечается, что применять нормы об изъятии в отношении арендаторов можно только опираясь на ст. 46 ЗК РФ. Поддерживается судебная практика, которая требует разграничивать "основания изъятия" и "основания прекращения договора аренды".

Поскольку изъятие земельного участка может осуществляться как добровольно, так и принудительно (ст. 46, 55 ЗК РФ), может сложиться впечатление о необходимости говорить о прекращении договора по взаимному согласию сторон. Полагаем, это неправильно. Кроме того, не подлежат применению нормы ст. 453 ГК РФ, поскольку вопросы имущественных последствий в таком случае регулируются преимущественно земельным законодательством, в том числе соответствующими Правилами о возмещении убытков землепользователям, арендаторам и т.д. Последняя

редакция этого акта при определении убытков и других потерь обоснованно ссылается на необходимость использовать нормы именно гражданского законодательства. Однако в таком случае требуется существенно изменить ряд правил в гл. У11-У111 ЗК РФ, неудачно и неточно излагающих правила о возмещении убытков.

Четвертую главу "Лизинг и договор лизинга: основные проблемы квалификации отношений и правового регулирования" открывает параграф, посвященный общим вопросам лизинга и лизинговой деятельности - "Общая характеристика и правовые основы лизинга". Экономическое развитие немыслимо без освоения новых современных способов организации хозяйства, отыскания эффективных средств ускоренного развития в наиболее перспективных отраслях. Одним из них является лизинг.

Однако бурное развитие лизинга и его привлекательность основаны не на правовых особенностях соответствующего института, а исключительно на определенных налоговых, финансовых и иных льготах, предоставляемых государством участникам лизинговой деятельности (прежде всего - лизингополучателю).

Анализируется история лизинга, в том числе в России, структура правового регулирования, оценивается соотношение норм ГК РФ и ФЗ "О лизинге (финансовой аренде"), сделан вывод, что в настоящее время нет принципиальных отличий между этими двумя актами.

В диссертации отмечается необходимость разграничивать лизинговую деятельность (лизинг), как особый вид предпринимательской деятельности, в рамках которой могут заключаться самые различные соглашения, и договор лизинга, как гражданско-правовой договор. Но дело не в масштабах этих понятий, а в том, что они разные по существу. Дается определение договора лизинга и отмечается, что приобретение имущества у определенного лица не влияет на общую характеристику договора лизинга; отношения "продавец - лизингодатель" если и можно отнести к лизингу, то нельзя включить в отношения договора лизинга.

В литературе по поводу возможных изменений в системе правового регулирования лизинга было высказано два радикальных, хотя и противоположных по смыслу, предложения. Одно заключается в том, чтобы в рамках второй части ГК РФ предусмотреть специальную главу, где можно было бы зафиксировать все основные особенности лизинга как самостоятельного института. Второе предложение состоит в исключении и специального закона, и параграфа 6 гл. 34 ГК РФ. В диссертации обосновывается иной подход. Нормы в указанных актах, действительно, в подавляющем боль-

шинстве носят диспозитивный характер. Однако существование специальных, интегрированных законов объясняется потребностями самой практики, требующей комплексного (межотраслевого) регулирования лизинговой деятельности. Поэтому предлагается усилить содержание данного федерального закона, одновременно исключив параграф шестой гл. 34 ГК РФ и дополнив ст. 606 ГК РФ указанием на принятие специального закона.

Второй параграф - "Основные элементы договора лизинга". Необходимость поэлементного анализа данного договора объясняется возможностью таким образом выявить специфику договора лизинга либо установить ее отсутствие.

Общий вывод состоит в том, что практически по всем ключевым элементам договор лизинга совпадает с конструктивными элементами договора аренды в целом. Отличия состоят лишь в том, что в действия арендодателя дополнительно входят действия по приобретению соответствующего имущества у определенного продавца; кроме того, само имущество имеет строго целевое назначение - для осуществления предпринимательской деятельности.

Не изменяет квалификации и наличие у продавца имущества обязанности передать его непосредственно лизингополучателю, поскольку это вполне объясняется использованием при купле-продаже конструкции договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ).

Отмечается, что до настоящего времени сохраняется различное определение объекта договора лизинга в ГК РФ (ст. 665) и ФЗ "О лизинге (финансовой аренде)": закон говорит об имуществе, "которое может использоваться для предпринимательских целей", тогда как ГК РФ говорит о предоставлении имущества "для предпринимательских целей". Различие очевидно, но оно, скорее, результат технической ошибки. Предлагается вариант соответствующего изменения ФЗ "О лизинге (финансовой аренде)".

В диссертации подробно исследуются разновидности договора лизинга и сделан вывод, что он всегда представляет собою двустороннюю сделку, хотя и сопровождающуюся дополнительными соглашениями с участием третьих лиц (например, о кредите, о поручительстве и т.п.).

В диссертации рассматриваются также вопросы о существенных условиях, форме договора, специфике объекта, участниках договора лизинга, вносятся конкретные предложения. Дается правовая квалификация договоров и отношений при классификации лизинга на основе экономических, организационных и технических признаков.

В третьем параграфе "Вопросы исполнения обязательств по договору лизинга и ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение" подробно рассматриваются основные условия договора лизинга и порядок их исполнения, отдельные вопросы имущественной ответственности, проводится сравнительный анализ норм ГК РФ и специального законодательства.

В целом нормы об исполнении договора лизинга носят диспозитив-ный характер, исключение составляют правила о распределении риска, об обязанностях третьего лица (продавца имущества), о последствиях непредоставления имущества (п. 2 ст. 10 закона) и некоторые другие. Отмечается, что лизингодатель лишен возможности принудительно изъять объект лизинга в период действия договора, в том числе не может он воспользоваться и правилами о виндикации (ст. 302 ГК РФ).

Положительно оцениваются последние изменения, внесенные в специальное законодательство, в результате которых устранены противоречия ГК РФ и дублирующие нормы, хотя в диссертации сделан вывод о целесообразности исключить и раздел 111 данного закона, как не содержащий конкретных правовых норм.

Последний параграф этой главы - "Международно-правовые аспекты лизинга". Отмечается, что именно международный лизинг имеет определенные особенности в правовом регулировании. Эти особенности могут быть связаны как с наличием "иностранного элемента" в лизинговых отношениях, так и таможенными или налоговыми льготами для российского резидента.

В диссертации отмечается, что до настоящего времени полной гармонизации законодательства о лизинге не произошло, даже Конвенция о международном финансовом лизинге (Оттава, 1988) не ратифицирована многими странами, интенсивно участвующими в лизинговых отношениях. Поэтому сохраняются различные определения договора лизинга, неодинаково решаются вопросы заключения и исполнения обязательств, ответственности сторон.

Рассматриваются признаки договора лизинга, имеющиеся в законодательстве других стран, отмечаются различия и принципиальное совпадение правовой природы этого договора в законодательстве большинства стран, анализируется механизм установления права, подлежащего применению к отношениям, осложненным "иностранным элементом" (на основе гл. 66-68 ГК РФ) и т.д. Сделан вывод, что по общему правилу, при отсутствии двусторонних соглашений, подлежат применению правила п. 2

ст. 1186 и ст. 1211 ГК РФ (подлежит применению право страны участника, осуществляющего исполнение). При обсуждении вопросов установления права, подлежащего применению, сделаны и другие практические выводы.

Анализ Конвенции УНИДРУА 1988 г. и специальных источников позволил сделать вывод о том, что этот акт вовсе не рассматривает договор лизинга в качестве трехсторонней сделки, как иногда утверждается.

Исследуются отдельные вопросы применения указанной Конвенции к лизинговым отношениям

В заключении излагаются обобщенные выводы по исследованию.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Кокоева Л.Т. Правовая природа лизинга // Человек, государство, общество. Традиционные проблемы и новые аспекты: Сб. тез. межвуз. науч. конф. - Владикавказ, 1999. - 0,07 печ.л.

2. Кокоева Л.Т. Проблемы развития лизингового процесса в России // Проблемы общей педагогики в вузах: Сб. ст. Северо-Осетин. гос. ун-та. -Владикавказ, 1999. - 0,07 печ.л.

3. Кокоева Л.Т. Соотношение юридической природы договоров аренды и лизинга // Сб. трудов Киров, фил. МПОА. - Киров, 2000. - 0,5 печ.л.

4. Кокоева Л.Т. Нормативно-правовое регулирование лизинга // Сб. тез. докладов межвуз. науч. конф. - Владикавказ, 2000. — 0,07 печл.

5. Кокоева Л.Т. Лизинг как вид предпринимательской деятельности // Сб. тез. докладов науч. конф. - Владикавказ, 2000. - 0,07 печ.л.

6. Кокоева Л.Т. Некоторые проблемы оформления договора лизинга // Проблемы общей педагогики: Сб. тез. докладов науч.-практ. конф. - Владикавказ, 2000. - 0,07 печ.л.

7. Кокоева Л.Т. Финансовая аренда лизинг // Человек, государство, общество. Традиционные проблемы и новые аспекты: Сб. тез. докладов 111 межвуз. науч. конф. - Владикавказ, 2001. - 0,07 печ.л.

8. Кокоева Л.Т., Плиев Э.Г., Джанаева З.В. Лизинг: Учеб. пособие. -Владикавказ: Северо-Осетин. гос. ун-т, 2001. - 5,98 печ.л.

9. Кокоева Л.Т. Лизинг, как вид инвестиционно-предпринимательской деятельности: Учеб. пособие. - Владикавказ: Северо-Осетин. гос. ун-т, 2001. -4,0 печ.л.

10. Кокоева Л.Т. Определение лизинга и его виды // Сб. трудов Киров. фил. МГЮА. - Киров, 2002. - 0,5 печл.

11. Кокоева Л.Т. Некоторые вопросы аренды предприятий // Актуальные проблемы правоведения: Вестн. ин-та права СГЭА. - Самара, 2003. -№ 3.-0,4 печ.л.

12. Кокоева Л.Т. Право аренды и вещные права // Философия права: Науч.-теорет. журн. - Ростов н/Д, 2003. - № 2. - 0, 35 печ.л.

13. Кокоева Л.Т. О предмете договора аренды // Философия права: Науч.-теорет. журн. - Ростов н/Д, 2003. - № 3. - 0,4 печ.л.

14. Кокоева Л.Т. Аренда: основные проблемы правового регулирования. - Владикавказ: Северо-Осетин. гос. ун-т., 2003. - 19, 56 печ.л.

15. Кокоева Л.Т. Российское предпринимательское право: Учеб. пособие. - Владикавказ: Северо-Осетин. гос. ун-т, 2003.-2, 8 печ.л.

16. Кокоева Л.Т. Основные правовые проблемы аренды недвижимости // Сб. науч. ст. Саратов, гос. акад. права. - Саратов, 2004. - 0,35 печ.л.

17. Кокоева Л.Т. Существенные условия договора аренды // Рос. право. - 2004. - 0, 5 печ.л. (в печати).

18. Кокоева Л.Т. Договор аренды и смежные правовые институты // Юрид. мир. - 2004. - 0, 8 печ.л. (в печати).

19. Кокоева Л.Т. Вопросы аренды зданий и сооружений: Тез. доклада // Материалы Всерос. 1У науч. конф. молодых ученых. - Самара: Самар. гос. ун-т, 2004. - 0,5 печ.л.

20. Кокоева Л.Т. Правовое регулирование отношений лизинга: постановка проблем и пути их решения. - Владикавказ: Северо-Осетин. гос. ун-т, 2004. - 4, 0 печ.л.

21. Кокоева Л.Т. Экономическая сущность лизинга и ее влияние на правовую регламентацию. - Владикавказ: Северо-Осетин. гос. ун-т, 2004. -4,0 печ.л.

22. Кокоева Л.Т. Основные правовые проблемы аренды земельных участков // Философия права: Науч.-теорет. журн. - Ростов н/Д, 2004. -№ 3. - 0,5 печ.л.

Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: Автореф. дис. ... д-ра. юрид. наук: 12.00.03 / Саратов, гос. акад. права, - Саратов, 2004. - 44 с.

Подписано к печати 19.03.2004 г. Уч.-изд. л. 2,0. Бумага офсетная. Печать офсетная. Гарнитура «Таймс». Тираж 100 экз. Заказ 129.

Издательство ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права». 410056, г. Саратов, ул. Чернышевского, 131. Отпечатано в типографии СГЭА.

1133Q0

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Кокоева, Луиза Темболатовна, доктора юридических наук

Введение.

Глава 1 Общие вопросы применения правового института аренды.

§ 1. Понятие и значение аренды. Правовой институт

9 договора аренды.

§ 2. Исторический аспект развития правового регулирования арендных отношений.

§ 3. Предмет договора аренды.

§ 4. Существенные условия договора аренды.

§ 5. Право аренды и вещные права.

§ 6. Договор аренды и смежные правовые институты.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений"

Актуальность темы диссертационного исследования. Правовой институт договора аренды один из старейших и популярнейших в гражданском праве, присущий ему некоторый консерватизм и стабильность удивительным образом сочетаются с непрестанными внутренними (в пределах института) переменами и попытками охватить новые экономические отношения.

Тривиальность и простота аренды (как в экономическом, так и в юридическом плане) только кажущаяся. Представляется, в современных условиях договор аренды приобретает новое звучание, открываются новые возможности по его применению. Здесь достаточно сослаться на некоторые типичные для всего мирового сообщества усилия в поиске форм экономического сотрудничества, которые бы гармонизировали дисбаланс между собственниками и несобственниками, между капиталом и энергией по его использованию, между богатством и нищетой. Форма договора аренды, как думается, выступает тем самым средством, которое и позволяет активно действующим субъектам преодолеть изначальное экономическое неравенство.

В еще большей степени актуальными являются проблемы аренды земельных участков. Формирование в Российской Федерации частной собственности на землю вовсе не решает всех проблем в области землепользования; у значительного круга физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание). Специфика данного объекта I аренды и необходимость обоснованного сочетания норм гражданского и земельного законодательства здесь наслаивается круг проблем, вытекающий из различия правового режима собственно земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, а также социально-экономических и даже политических противоречий. Аренда земельных ^ участков была и остается популярной формой организации производственно-экономического процесса; осознавая необходимость в развитии арендных отношений, Правительство Российской Федерации предусматривает меры по формированию рынка аренды земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг, осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды земли»1. Ф Отмечается также тенденция к усложнению и расширению внутренней структуры института аренды; достаточно ярким примером является

1 Об этом свидетельствуют и усилия государства по совершенствованию системы норм о правовом режиме недвижимости, в том числе разработка Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, внесение ряда законопроектов.

2 По данным на 2002 год в РФ перешло в частную собственность более 129 млн. га земли (см.: Экономика и жизнь - Поволжье. 2002. №15. С. 30). появление лизинга, бурное развитие которого сопровождается появлением ряда проблем юридического характера.

Выделяются и новые объекты пользования, в отношении которых еще предстоит провести квалификационные действия для признания их относящимися к договору аренды («предоставление персонала», «аренда игроков», «пользование» различного рода ресурсами в ИНТЕРНЕТ, «аренда выделенных каналов связи и радиочастот» и пр.).

В совокупности указанные проблемы института аренды, как в части их нормативного регулирования, так и правоприменения, позволяют говорить об актуальности и практической значимости исследования договора аренды в современной России.

До настоящего времени по данной теме не было научно-квалификационных работ докторского уровня.

Исследования правового регулирования аренды в целом (как самостоятельно правового явления) представлены лишь публикациями в периодической . печати; исключение составляют монографии В.В. Витрянского и С.Н. Мызрова, где также анализируются далеко не все имеющиеся проблемы.

Научно-квалификационные работы представлены только кандидатскими диссертациями; при этом практически все они посвящены частным, отдельным аспектам аренды (зданий и сооружений - А.Г. Дорошкова, природных ресурсов и земли — JI.M. Ахметшина, Б.В. Кокотов, О.П. Скребкова, В.И. Чуркин, финансовой аренды - Груздева А.А., Лисименко И.Г. и др.).

1 Федеральная целевая Программа «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы», утв. Постановлением Правительства РФ от 26.06.1999 г. № 694.

Поэтому есть основания утверждать, что данная тема в целом и на концептуальном уровне недостаточно исследована в науке гражданского права.

- каков состав объектов, способных быть объектом арендных отношений;

- каковы существенные условия договора аренды;

- на основе каких критериев следует отграничивать аренду от смежных договорных институтов; следует ли признать арендные отношения вещными и каково соотношение обязательственных и вещных прав при аренде;

- в чем заключается специфика договора аренды различных видов недвижимости;

- какова характеристика земельного участка, как объекта гражданских отношений при аренде; в чем состоят особенности субъектного состава, а также заключения, изменения и прекращения договора аренды этих объектов;

- каково соотношение гражданского и земельного законодательства применительно к арендным отношениям;

- выяснить специфические правовые особенности договора лизинга, оценить возможность признания его самостоятельным договорным институтом, а также иные задачи, предопределяемые поставленной целью.

Методология исследования. В диссертационной работе использовались различные общенаучные и частноправовые методы исследования: диалектический (основной способ объективного познания действительности), исторический и сравнительно-правовой (при выяснении особенностей развития законодательства об аренде), формально-логический (при оценке соотношения отдельных норм, в том числе норм различных отраслей права), системно-функциональный анализ (для определения социально-экономического и хозяйственного эффекта, вызываемого соответствующими правилами) и др.

В цивилистической науке разработано немало конкретных приемов и методов для изучения договора и связанных с ним проблем, изложенных в монографических работах, журнальных публикациях, иных изданиях. Поэтому в диссертационном исследовании использованы специальные методологические приемы и подходы, разработанные российскими и советскими цивилистами: М.М. Агарковым, М.И. Брагинским, В.В. Витрянским, В.А. Дозорцевым, О.С. Иоффе, К.Д. Кавелиным, Д.И. Мейером, К.П. Победоносцевым, И.А. Покровским, В.И. Синайским, Е.А. Сухановым, В.А. Тарховым, В.А. Умовым, Г.Ф. Шершеневичем, JI.B. Щенниковой, Б.Б. Черепахиным и др.

Предмет исследования - гражданско-правовой институт аренды и сопряженные нормы гражданского и иного законодательства, судебная практика и доктрина.

Объект исследования - общественные отношения, возникающие в связи с договором аренды.

На защиту выносятся следующие положения:

1. Для понимания существа и структуры правомочий сторон договора аренды важно учитывать, что права арендатора не производны от прав собственника (иного арендодателя), так как права арендатора вытекают не из права собственности (которого у арендодателя может и не быть), а определяются а) непосредственно законом, б) собственной правосубъектностью арендатора, в) назначением имущества и г)содержанием договора аренды. Следовательно, какого-либо «перехода» или «передачи прав» здесь не происходит; не уместна в данном случае и известная формула - «nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet».

2. В период действия договора аренды возникают правоотношения различной правовой природы. При этом группа прав и обязанностей, возникающих у арендатора с государственными органами, органами местного самоуправления, управомоченными по сервитутам и т.д., хотя и не является содержанием договора аренды, тем не менее, возникает в связи именно с договором аренды, в значительной степени предопределена им.

Чаще всего эти отношения не составляют предмет гражданско-правового регулирования, но должны учитываться в хозяйственной и правоприменительной деятельности.

Гражданско-правовые отношения между арендатором и арендодателем представлены двумя различными по правовой характеристике связями. С момента вступления договора в силу возникают исключительно обязательственные отношения, предоставление арендатору объекта порождает и вещные отношения. Определять данные правоотношения и соответствующие им права как смешанные («вещно-обязательственные») не представляется возможным. Такого рода система взаимосвязи участников договора аренды может быть квалифицирована как особое правовое состояние («правосостояние»), для которого характерно определенная зависимость и предопределенность обязательств и вещных прав.

3. В ст. 606 ГК РФ обоснованно говорится не о передаче, а о предоставлении имущества (как более широком понятии), также как о предоставлении именно имущества, но не прав.

Во многих случаях аренды предоставление исчерпывается передачей, но передача, как одноактное действие, исходно не выражает существа аренды. Традиционное для дореволюционной цивилистики выражение о «спокойном пользовании» арендатора, вполне применимое и сегодня, предполагает совершение арендодателем всех тех действий или воздержания от действий, которые обеспечивают получение арендатором ожидаемого эффекта аренды в течение всего ее срока. Комплекс обязанностей арендодателя в рамках «правосостояния» аренды требует относить к обязанностям по предоставлению имущества не только обязанности по передаче объекта, но и обязанности по подготовке его к передаче, обязанности по выдаче необходимых для эксплуатации документов, совершению действий по получению необходимых разрешений в отношениях с государственными органами, по защите имущества от посягательств от третьих лиц и т.п.

Поэтому договор аренды не может быть включен в группу договоров о передаче имущества и должен быть отнесен к самостоятельной группе договоров о предоставлении имущества в пользование.

4. Цель (направленность) договора выражает интерес сторон (п. 2 ст. 1 ГК РФ) и решающим образом влияет на возникающие правоотношения. Договор аренды заключается в целях пользования (эксплуатации полезных свойств объекта). Поэтому понятия «владение» и «пользование», лишь отчасти выражают существо аренды, тем более они не могут быть отождествляемы с полномочиями собственника. Не случайно и закон (ст. 606 ГК РФ) говорит не о правах «пользования» и «владения», а только о факте пользования (или также и владения).

Целевой характер аренды приводит к тому, что объем полномочий арендатора формируются всегда для данного конкретного случая и лишь в той степени связан с «правом пользования» и (или) «правом владения», в которой это предопределено целью аренды. Владельческие ситуации типичны для аренды, но они возникают не в силу указания закона или текста договора, а под влиянием общей направленности соглашения. Последняя в решающей степени и определяет объем полномочий арендатора (удерживать арендованное имущество, иметь к нему доступ, контроль над ним и т.п.). В определенном смысле определенные права по владению следуют за предоставляемым объектом.

Действующее законодательство (абзац первый ст. 606 ГК РФ) фактически различает аренду с владением и без него. Однако такое разделение не соответствует смыслу договора аренды и поэтому было бы правильным в тексте абзаца первого ст. 606 ГК РФ слова «во временное владение и пользование или во временное пользование» заменить на слова «для целей пользования».

Закон (ст. 305 ГК РФ) обеспечивает вещпо-правовую защиту только тем арендаторам, которые также и владеют объектом. Однако из сложившейся фактической ситуации и содержания соглашения не всегда можно сделать вывод о наличии у арендатора владения. Поэтому предлагается факт заключения договора аренды рассматривать предоставляющим презумпцию владения (в порядке толкования нормы абз. первого ст. 606 ГК РФ).

5. В диссертации дается авторская трактовка критериев, которые позволяют разграничивать договор аренды и близкие договорные правовые институты.

В частности:

- договор коммерческой концессии отличается от договора аренды прежде всего по объекту, если же предусматривается передача не только исключительных прав, но и вещей, договор коммерческой концессии должен быть определен как смешанный договор (с элементами аренды);

- практикуемая в настоящее время купля-продажа права на заключение договора аренды допустима. Но если она применяется в случаях, когда договор аренды уже заключен, то отношения следует квалифицировать как перенаем и применять правила главы 24 ГК РФ, в том числе необходимо и согласие кредитора.

6. Экономические преимущества аренды вызывают к жизни попытки ее использования применительно к необычным объектам договорных отношений («аренда рабочего времени техники», «наем персонала», «аренда» веб-сайтов, «аренда выделенных каналов связи» и т.п.), ранее не включавшимся в оборот. Это требует правовой оценки таких объектов и соответствующих правоотношений, в том числе с точки зрения признания их объектом договора аренды. Высказывается предложение отказаться от сложившегося в последнее время постулата о невозможности признать какой-либо объект включенным в сферу гражданско-правового регулирования без его легитимации, т.е. без прямого указания законодателя о его существовании. В подобных случаях было бы правильно применять нормы ст. 6 ГК РФ (т.е. применять гражданское законодательство по аналогии).

Анализ законодательства и практики развития арендных отношений позволяет также:

- утверждать о невозможности признать права административного характера объектом аренды, если даже они имеют имущественное содержание либо одновременно с/ ними передаются и вещи;

- допустить, что части (конструктивные элементы) отдельных объектов недвижимости могут б*лть объектом аренды, но в таком случае они арендуются не как недвижимость (часть недвижимости), а в качестве самостоятельного соответствующего объекта и лишь в том случае, если нет оснований для оценки таких соглашений договором оказания услуг либо договором, непоименованным ГК РФ;

7. Объект аренды может быть сложным, состоящим из нескольких самостоятельных объектов (например, здание и земля под ним). В целях обеспечения единства правового режима («единства судьбы») таких объектов предлагается в период аренды рассматривать их как особый самостоятельный объект более высокого интеграционного уровня -«имущественный комплекс». С одной стороны, действующее законодательство позволяет не только предприятие признавать имущественным комплексом, с другой, нет иной возможности обеспечить единство правового режима таких сложных объектов.

8. В числе административных актов, влияющих на арендные отношения, следует различать две группы. Во-первых, это акты, обеспечивающие возникновение самих арендных отношений, которые в совокупности с договором аренды образуют сложный юридический состав (например, постановление органа местного самоуправления о предоставлении земли в аренду и договор аренды). Во-вторых, это акты, обеспечивающие либо формирование праводееспособности соответствующего пользователя, либо легитимность его деятельности (прежде всего — акты лицензионно-разрешительного характера). Акты второй группы ни при каких условиях не способны влиять на действительность сделок аренды, в том числе и в случае, если арендатор не имеет, например, лицензии на осуществление деятельности с помощью арендованного оборудования (предприятия), либо не имеет разрешения на эксплуатацию объекта аренды. Первая же группа актов в сложном юридическом составе («административный акт - договор аренды») выполняют иную правообразующую для аренды функцию.

8.1. Однако роль актов органов власти и управления для возникновения и действительности арендных отношений различна. Так, в случае принятия постановления администрации муниципального образования о предоставлении земельного участка в аренду речь идет не только и не столько об административном акте, сколько о решении одного участника гражданских правоотношений (см. ст. 124, 125 ГК РФ) вступить в договорные отношения с другим (арендатором). Поэтому и недостатки таких актов (например, неправильный порядок вынесения решения), их отмена или изменение сами по себе (непосредственно) не влекут изменения или прекращения арендных отношений. По общему правилу такие административные акты следует рассматривать как предпосылку заключения договора на стороне арендодателя, т.е. прежде всего частноправовой, а не публично-правовой факт. Отсюда следует, что и всякое аннулирование действия административного акта вызывает лишь оспоримость договора аренды, но не его ничтожность (т.е. применяется не ст. 168 ГК РФ, а ст. 174 ГК РФ и др. аналогичные).

9. Действующие правила о государственной регистрации «права аренды» требуют уточнения редакции ряда положений. В частности, необходимо определить, что именно подлежит регистрации. Представляется, что объектом регистрации является именно субъективное право арендатора (в том числе и в интересах третьих лиц). Сделан вывод об отсутствии необходимости государственной регистрации договора аренды в целом.

Поэтому предлагается п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» изложить в следующей редакции:

1. Регистрации подлежат права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, и регистрируемые путем предоставления арендатором соответствующего договора, если иное не установлено законодательством Российской Федерации».

9.1. Договор аренды в отношениях между арендодателем и арендатором следовало бы считать действительным и действующим независимо от факта государственной регистрации права арендатора; государственная регистрация, если она обязательна, должно иметь значение только в отношении третьих лиц.

10. Однозначные критерии недвижимого имущества до настоящего времени в доктрине не выработаны. Очевидно, требуется применять совокупность разных критериев (тесная связь с землей, функциональная самостоятельность, законченность для использования по целевому назначению, фундаментальность, длительный срок использования, значительная стоимость, индивидуальность), но все они уместны только в связи с легитимацией данного объекта (указанием закона о распространении на объект правового режима недвижимости).

11. Система государственной регистрации изначально направлена не на порождение прав, а на придание им свойства публичной достоверности («укрепление»). Статья 129 ГК РФ несколько выходит за пределы этого предназначения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, императивно устанавливает не только факт обладания кем-либо правом собственности, но и предопределяет возникновение прав. Это приводит к тому, что даже в федеральных законах не может быть предусмотрено случаев появления права собственности на вновь созданные объекты без совершения регистрационных процедур. Поэтому вносится предложение дополнить текст ст. 219 ГК РФ словами: «если иное не предусмотрено федеральным законом».

15. При аренде зданий и сооружений, а также земельных участков, размер арендной платы законодатель рассматривает как существенное условие договора без права применения нормы п. 3 ст. 424 ГК РФ. В целом это правильно, но, исходя из практики заключения договоров аренды таких объектов (прежде всего с участием субъектов РФ и муниципальных образования) и смысла требований закона, было бы правильным первую фразу п. 1 ст. 654 ГК РФ дополнить словами «или порядок его установления» Аналогичное уточнение целесообразно сделать и в тексте абз. третьего п. 3 ст. 65 Земельного кодекса.

16. Земельный участок представляет собою особый объект гражданских правоотношений, его аренда имеет определенные особенности. Под земельным участком в гражданском праве следует понимать неотторжимую часть земной коры, имеющую пространственное расположение, вертикальные и горизонтальные границы, определенное местоположение, учитываемую в кадастровой системе и характеризующуюся определенными (конкретными) качественными особенностями. Такое определение позволяет избежать отношения к земельному участку как только к поверхности самой земли, неосновательного смещение акцента на одну из качественных его характеристик. Выделение вертикальных и горизонтальных границ позволяет распространить предусмотренный законом правовой режим владельца земельного участка (см., например, ст. 261-262 ГК РФ) на внутренние водоемы, лес, растения, почвенный слой, соответствующее воздушное пространство и т.п. Указание на связь с кадастровым учетом позволяет решить проблему делимости земельного участка и его различного понимания в земельном и гражданском законодательстве; в частности, если с точки зрения земельного законодательства не может быть земельного участка как объекта правоотношений без собственного кадастрового номера, то применительно к аренде земельных участков достаточно установить принадлежность арендуемого участка к другому, имеющему такой номер.

Земельный участок не является принадлежностью расположенных на нем объектов недвижимости, равно как и наоборот. Составляющие его поверхность, естественные элементы (камни, дикорастущая растительность, плодородный слой и пр.) есть элементы сложной вещи (ст. 134 ГК РФ).

Аренда «земельной доли» невозможна, эта категория выражает лишь особенности правового режима земельных участков, находящихся в общей собственности. До выделения доли в натуре ее нельзя арендовать (доля в праве общей собственности не имеет определенности в объекте для целей аренды), а после выделения - возможна лишь аренда самого земельного участка, но не земельной доли.

17. Действующий закон не четко разграничивает земельно-правовые и гражданско-правовые отношения, равно как смешиваются понятия «земельное законодательство», «гражданское законодательство», с одной стороны, и «гражданское право», «земельное право», с другой. При аренде земельных участков арендные отношения одновременно регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. Для правильного применения норм земельного и гражданского права к отношениям, возникающим по поводу земли, следует изначально дифференцировать сами фактические отношения: те из них, которые складываются по поводу планирования, организации земельных ресурсов, контроля за ними и т.п. -это сфера действия норм земельного права. Отношения же имущественные, опирающиеся на действие закона стоимости, в том числе возникающие при обороте земельных участков, являются гражданско-правовыми. Если в первом случае нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) применению не подлежат, то во втором случае они применяются субсидиарно.

17.1. Учитывая значение аренды земельных участков, практику развитых стран, а также в целях обеспечения логики правового регулирования отношений с помощью норм различных институтов, предлагается выделить в рамках главы 34 ГК РФ параграф, посвященный аренде земельных участков.

18. Анализ соотношения норм ГК РФ и ЗК РФ позволил сформулировать и обосновать ряд законодательных предложений; в том числе:

- предлагается в п. 2 ст. 22 ЗК РФ добавить указание на возможность сдачи в аренду земельных участков не только собственниками, но «и иными лицами в соответствии с гражданским законодательством»;

- критикуя содержание п. 3 ст. 22 ЗК РФ и в целях устранения логического противоречия в основаниях прекращения договора аренды, предлагается заменить в данном пункте слова «статьей 46 настоящего Кодекса» на слова «пунктом 2 ст. 46 настоящего Кодекса»;

- возражая против допущения п. 5 ст. 22 ЗК РФ передачи прав и обязанностей арендатора без согласия арендодателя и устраняя противоречие этой нормы правилу п. 1 ст. 391 ГК РФ, предлагается установить, что перевод прав и обязанностей производится арендатором только с согласия арендодателя; предоставить же пользование участком арендатор может и без согласия арендодателя;

- предлагается п. 7 ст. 22 ЗК РФ исключить (он не определяет правовое основание для передачи земельного участка), а п. 3 ст. 49 ЗК РФ дополнить следующей фразой: «Указанные правила применяются и в случае принудительного изъятия земельного участка на время (на срок до одного года) с заключением договора аренды».

Внесены и другие предложения, направленные как на изменение редакции ЗК РФ, так и толкование его положений (относительно п. 9 ст. 22, п. 3 ст. 26, п. 1 ст. 46 ЗК РФ).

19. Пункт 2 ст. 607 ГК РФ предусматривает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Однако в действительности законодательство, регулирующее отношения в сфере землепользования и недропользования, содержит специальные правила не только о сдаче в аренду объектов, но и относительно субъектного состава, порядка заключения договоров, их исполнения, ответственности и пр. Поэтому следует или исключить из земельного законодательства всякие специальные правила об исполнении арендных обязательств или же указанный пункт изложить в следующей редакции:

2. Особенности правового регулирования отношений по предоставлению отдельных объектов в аренду и пользованию ими могут быть установлены федеральным законодательством».

20. Договор лизинга, тесно связанный с куплей-продажей объекта лизинга, не является в силу этого самостоятельной правовой конструкцией и по своим юридическим характеристикам не выходит за рамки института аренды. Договор купли-продажи, предшествующий договору лизингу, следует признать договором в пользу третьего лица.

20.1. Традиционно выделяемые в литературе разновидности договора лизинга в правовом смысле не являются его видами. Особенности таких договоров определены различием технических, экономико-финансовых, организационных и прочих условий осуществления лизинговой деятельности в целом, а также либо наличием в договоре признаков смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГКРФ), либо комбинацией разных самостоятельных договоров (предшествующих или следующих за договором лизинга, или же сопровождающих его); так, договор «оперативного лизинга» является обычным договором аренды; договор «возвратного лизинга» есть простой договор лизинга, но ему предшествует договор купли-продажи между будущим лизингополучателем и лизингодателем и т.д.

20.2. В диссертации отрицательно оцениваются предложения отказаться от детального правового регулирования лизинга, мотивированные диспозитивным характером подавляющего большинства норм, и предложения о выделении правил о лизинге в отдельную главу Гражданского кодекса. Предлагается и аргументируется исключить параграф 6 гл. 34 ГК РФ и дополнить ст. 606 абзацем третьим следующего содержания: «Особенности аренды при предоставлении имущества в лизинг, а также в некоторых других случаях, могут быть установлены соответствующими федеральными законами». В таком случае основная нагрузка в правовом регулировании специфических особенностей договора лизинга будет перенесена на федеральный закон (действующий ГК РФ его принятие не предусматривает), что позволит не только комплексно регулировать отношения лизинговой деятельности в целом (т.е. не только гражданско-правовые отношения), но и оперативно изменять данные нормы без изменений в тексте ГК РФ.

20.3. Ошибочно толковать Конвенцию ООН 1988 г. «О международной финансовой аренде (лизинге)» как предусматривающую договор лизинга в качестве трехстороннего. Анализ соответствующих статей Конвенции позволяет утверждать, что понятие «лизинговая сделка» используется в тексте данного акта только для ориентации на особый характер двух различных договоров - купли-продажи и собственно лизинга. При этом важно учитывать, что Конвенция вовсе не ставила целью изменить национальное законодательство участников и имеющиеся в нем правовые конструкции.

Практическая значимость и апробация результатов исследования.

Практическая значимость настоящего исследования состоит прежде всего в том, что совокупность сформулированных теоретических положений представляет собою квалификационное исследование на диссертационном уровне вопросов договора аренды, в силу этого может служить методологической основой для дальнейших разработок в данной сфере, а конкретные предложения и выводы, содержащиеся в работе, могут быть использованы в законодательной и правоприменительной деятельности, в хозяйственной практике.

Основные теоретические положения и практические рекомендации, содержащиеся в настоящем исследовании, публиковались в печати, являлись предметом выступлений диссертанта на научных конференциях, обсуждались на кафедре предпринимательского права Северо-Осетинского государственного университета, на кафедре гражданского права Саратовской государственной академии права, фактически используются автором в учебном процессе.

Структура диссертации. Диссертация состоит из Введения, четырех глав, объединяющих двадцать один параграф, Заключения, Списка использованных нормативных правовых актов и литературы.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Кокоева, Луиза Темболатовна, Саратов

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подытоживая, хотелось бы отметить достаточно сильные позиции аренды как способа организации экономической деятельности, что, вероятно, укрепляет и стабильность правового института аренды. Во всяком случае, можно твердо говорить о востребованности данного договора в хозяйственной практике и даже о некоторой экспансиии его за пределы традиционного применения.

При этом аренда выступает вовсе не в качестве некоей вторичной и второстепенной — по отношению к собственности — формой обладания хозяйственными объектами, а в качестве равноценной и естественно дополняющей.

Проведенный анализ позволяет также говорить о неизменности института аренды в течение многих веков, а также о генетическом родстве большинства вещных прав и права аренды.

Что же касается возможности отнести само право аренды (право «из аренды») к числу вещных, то саму ситуацию в связи с договором аренды правильно было бы разделить на два этапа (стадии). Во-первых, надо выделить права, рожденные собственно соглашением и относящиеся к обязательственным. Во-вторых, особое правовое состояние возникает после исполнения этих обязательств, когда арендатор уже получил объект в аренду и потому непосредственно воздействует на него, обладая уже вещными полномочиями. При этом не представляется возможным усматривать слияние этих полномочий различной правовой природы, т.е. в период аренды арендатор обладает как обязательственными, так и вещными правами. Вместе с тем, зависимость данных полномочий несомненна. Например, обязательственные отношения не исчерпываются простой передачей и, конечно же, не могут считаться надлежаще исполненными до тех пор, пока не возникают и успешно не реализуются вещные правомочия.

В силу этого можно было бы говорить об особой (имеющей отличительные признаки) системе взаимоотношений между арендодателем и арендатором («правосостоянии» - взаимоопределенности различных прав субъектов договора).

Существенно здесь и то, что передача в договоре аренды не имеет той же силы и значения, что в договорах о передаче имущества. Не случайно законодатель говорит не о передаче, а о «предоставлении». Из этого следует, что обязанностью арендодателя является не просто передача, но такое . поведение, которое обеспечивает получение арендатором ожидаемый от имущества эффект. Следовательно, обязанности по предоставлению соответствующих документов, устранение различного рода препятствий (лежащих в сфере возможностей арендодателя), затрудняющих или исключающих пользование - все это одинаково относится в общей обязанности арендодателя «предоставить» имущество.

В диссертации также рассматривается порядок формирования полномочий арендатора и отмечается, что здесь нет простого наделения частью тех полномочий, которыми обладает арендодатель. Права арендатора каждый раз формируются заново под влиянием других факторов, называемых в диссертации (в том числе собственной правосубъектности арендатора, закона, назначения имущества).

В силу этого не могут быть переданы арендатору и права собственника, предусмотренные ст. 209 ГК РФ. Именно поэтому законодатель говорит в ст. 606 ГК РФ не о правах — в отличие от ст. 209 ГК РФ, а о пользовании и распоряжении как фактических действиях. При этом наполнение конкретным содержанием этих действий и их правовая характеристика определяются целью предоставления имущества, направленностью договора аренды.

Целью всякой аренды является предоставление в пользование, поэтому не точным видится указание законодателя о том, что существует две ситуации, когда разделяется аренда А) с «пользованием и владением» и Б) аренда только с пользованием. Договор аренды вообще не направлен на владение, хотя чаще всего и сопровождается им, владение возникает обычно как результат использования, эксплуатации соответствующего объекта - он конечно же имеется в виду, но создание владельческой ситуации не ставится задачей. Не может выступать владение и в качестве квалифицирующей характеристики аренды в целом. Владение может отсутствовать даже тогда, когда договор содержал указание о предоставлении имущества «во владение и пользование» (например, если арендатор передаст имущество в субаренду).

В тех случаях, когда утверждается, что присутствие в аренде владельческой ситуации отражает и определенные правовые последствия (т.е. юридически значимо), то обычно речь идет о возможности арендатора воспользоваться нормой ст. 305 ГК РФ, предоставляющей вещно-правовую защиту титульным владельцам. Но это разные вопросы. Вопрос о том, каковы квалификационные признаки аренды не должен быть смешиваем с вопросом о том, предоставляется ли арендатору защита по ст. 305 ГК РФ или же нет. В конце концов, наличие или отсутствие у арендатора владения мы можем проверять единственно по факту сложившейся ситуации, а не потому, записана ли в ст. 666 ГК РФ возможность арендатора владеть, предусмотрено ли в конкретном соглашении, что имущество передается и во владение.

В связи с указанными подходами к оценке ситуации предлагаются соответствующие изменения в законодательстве. А факт заключения договора аренды предлагается рассматривать порождающим презумпцию владения арендатором.

Специальный анализ позволяет говорить, что сегодня нет твердых и надежных критериев отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу. Фактически речь идет о том, что с учетом значимости объекта, государство специально объявляет его таковым (недвижимостью) и вводит в оборот со специальным режимом, обеспечивающим повышенную прочность отношений. Одновременно необходимо продолжить исследование обоснованности отнесения тех или иных вещей и их сочетаний к недвижимости, в частности, было бы правильным исключить из состава недвижимости предприятия в их сегодняшнем значении (ст. 132 ГК РФ). Аренда недвижимого имущества возможна лишь как аренда вещей.

В результате изучения соотношения гражданского и земельного законодательства при аренде сделан вывод о том, что существует возможность размежевания действия норм данных отраслей права и законодательства (прежде всего - по предмету регулирования). Однако, в настоящее время эти нормы не скоординированы в достаточной степени друг с другом, и требуется продолжение работы по их гармонизации.

Отдельно в работе обсуждаются вопросы, связанные с понятием «земельный участок», его значением как объекта гражданских правоотношений и объекта договора аренды. Сделан вывод, что понятие делимости земельного участка в земельном и гражданском законодательстве не совпадают, разное значение для разных договоров имеет и наличие кадастрового номера земельного участка.

Сделан вывод о том, что аренда земельной доли невозможна: если доля не выделена в натуре, то нет объекта аренды, а если выделена, то нет самой доли.

При анализе ст. 22 ЗК РФ внесены конкретные предложения по изменению редакции ряда ее норм, направленные на уточнение состава участников (п. 2), на исключение противоречий другим нормам ЗК РФ (п. 3), на обеспечение соответствия гражданскому законодательству при обороте (передаче) права аренды (п. 5) и т.д.

Исследование конкретных норм земельного законодательства позволяет утверждать, что они недостаточно скоординированы с гражданским законодательством. В частности, в ЗК РФ содержатся дозволения субъектам РФ определять условия оборота земельных участков; безусловно, такие нормы можно толковать и как специфические правила самого земельного законодательства (где допускается законотворческая деятельность субъектов РФ), посвященные контролю, учету и т.п., но нет сомнений в том, что, например, правила о порядке введения земельного участка в оборот, о минимальных размерах земельных участков и т.д., вместе с тем, есть и правила о самом гражданском обороте. А это противоречит п. 1 ст. 3 ГК РФ.

В исследовании отдельно рассматривается вопрос о соотношении административных актов по предоставлению земельных участков и договора аренды земельного участка. Здесь накоплено не мало проблем, одна из которых заключается в том, что нормативные правовые акты, содержащие правила о предоставлении земли, не разграничивают две разных ситуации: а) когда государство (муниципальное образование) выступает как публичное образование, наделенное правом создавать нормы права, и б) когда данное же публичное образование является участником соответствующих гражданско-правовых отношений. Анализируя данные проблемы, сделан вывод о том, что факт отмены административного акта о предоставлении земли в аренду либо его недействительность сами по себе не прекращают арендных отношений; в таком случае можно говорить об оспоримости, а не о ничтожности сделки (договора аренды).

Отдельная глава посвящена договору лизингу и лизинговой деятельности, которые рассматриваются как несовпадающие понятия. Несомненно, в переходный период экономики России необходим поиск нетрадиционных методов обновления материальной базы и ускоренной модернизации основных фондов предприятий. Мировой опыт свидетельствует, что лизинг в этом смысле является одним из наиболее эффективных методов обновления основных фондов.

Однако появление лизинга, его развитие и сам факт существования предопределены не особой его правовой природой, а исключительно экономическим эффектом, заложенным законодателем в организационных, финансовых, налоговых льготах при осуществлении лизинговой деятельности.

Безусловная связь договора лизинга с предшествующей куплей-продажей предоставляемого в лизинг имущества, не приводит к появлению только в силу этого нового и самостоятельного договора, а имеющиеся особенности вполне объяснимы как специфические черты одного из договоров именно аренды, вполне охватываются уже известными цивилистическими конструкциями. Так, право на получение имущества от продавца объясняется тем, что договор купли-продажи есть договор в пользу третьего лица (одновременно являющегося и лизингополучателем). В других вариантах лизинга договор лизинга есть лишь смешанный договор (например, при «возвратном» лизинге); «оперативный» лизинг вообще является обычной арендой и т.п.

Широко распространенное мнение о возможности представить договор лизинга как трехстороннюю сделку, в том числе ссылка на Конвенцию ООН 1988 г. «О международной финансовой аренде (лизинге)», рассматриваются как ошибочные, основанные на недоразумении. В частности, специальный анализ позволяет утверждать, что указанная Конвенция допускает, но вовсе не требует заключения трехсторонних договоров; используемое в ее тексте понятие «лизинговая сделка» применяется лишь для указания на множественность отношений.

С правовой точки зрения договор лизинга не является самостоятельным и подчиняется прежде всего нормам параграфа первого гл. 34 ГК РФ. Поскольку Гражданский кодекс РФ не предусматривает принятия специального закона о лизинге, а нормы параграфа шестого гл. 34 ГК РФ и федерального закона «О лизинге» фактически являются диспозитивными, внесено предложение об изменении системы правового регулирования отношений, вытекающих из договора лизинга. При этом целесообразно непосредственно в ст. 606 ГК РФ установить возможность принятия специального закона, который бы содержал комплексные (с учетом норм разных отраслей права) и подробные нормы как о договоре лизинга, так и лизинговой деятельности в целом. Параграф же шестой ГК РФ следует исключить.

Список использованных нормативных актов и литературы1

1. Нормативно-правовые акты

1.1. Конституция РФ. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.// Российская газета. - 1993. - № 237.

1.2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1// СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; Гражданский кодекс РФ. Часть 2// СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

1.3. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. // СЗ РФ. - 2001. - № 44. -Ст.4147.

1.4. Федеральный закон РФ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»// СЗ РФ. - 2002. - № 30. -Ст. 3018.

1.5. Федеральный закон «О плате за землю» от 11 октября 1991 г.// ВВС РФ. - 1991.-№ 44. - Ст. 1424.

1.6. Федеральный закон от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»// СЗ РФ. - 2003. - № 24. - Ст. 2249.

1.7. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»// СЗ РФ. - 2001. - № 33 (часть 1). - Ст. 3431.

1.8. Федеральный закон от 18 июня 2001 г. «О землеустройстве»// СЗ РФ. -2001.-№26.-Ст. 2582.

1.9. Федеральный закон от 2 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре»// СЗ РФ. - 2000. - № 2. - Ст. 149.

1.10. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»// СЗ РФ. - 2001. - № 44. — Ст. 4148.

1.11. Закон РФ «О недрах» в ред. ФЗ от 3 марта 1995 г.// СЗ РФ. - 1995. - № 10.-Ст. 823.

1 В случаях, когда не указан источник, использовалась база дашшх справочной правовой системы «Гарант», версия «Гарант-Максимум» на 10.01.2004 г.

1.12. Федеральный закон от 17 июля 2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю»// СЗ РФ. - 2001. - № 30. - Ст. 3060.

1.13. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// СЗ РФ. -1997.-№30.-Ст. 3594.

1.14. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»// СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3399.

1.15. Федеральный закон от 14 марта 1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях»// СЗ РФ. - 1995. - №12. - Ст. 1024.

1.16. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»// СЗ РФ. - 1998. - № 16.- Ст. 1801.

1.17. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// СЗ РФ. - 1998. - № 28. - Ст. 3400.

1.18. Федеральный закон от 28 августа 1995 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской федерации»// СЗ РФ. - 1995. - № 35. - Ст. 3506.

1.19. Федеральный закон от 23 февраля 1995 г. «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»// СЗ РФ. — 1995. - №9.-Ст. 713.

1.20. Федеральный закон от 10 января 2002 г. «Об охране окружающей среды»// СЗ РФ. - 2002. - № 2. - Ст. 133.

1.21. Лесной кодекс РФ от 29 января 1997 г.// СЗ РФ. - 1997. - № 5. - Ст. 610.

1.22. Постановление Верховного Совета РФ от 14 июля 1992 г. «О регулировании гражданских отношений в период проведения экономической реформы»// ВВС РФ. - 1992. - № 30. - Ст. 1800.

1.23. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г.// Ведомости съезда народных депутатов ССР и Верховного Совета ССР. - 1989. - № 25. - Ст. 481.

1.24. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»// САПП РФ. - 1993. - № 44. - Ст. 4191.

1.25. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г.// СЗ РФ. - 1998. - №8. - Ст. 963.

1.26. Постановление Правительства РФ от 19 сентября 1997 г. №1200 «О порядке перевода лесных земель в нелесные для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, и (или) изъятия земель лесного фонда»// СЗ РФ. -1997.-№ 39. - Ст. 4538.

1.27. Постановление Правительства РФ от 8 июня 1996 г. № 667 «О порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования»// СЗ РФ. - 1996. - №25. - Ст. 3023.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений»

1. Материалы судебной практики

2. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров,связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. - № 5.

3. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. - №1.

4. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 09.06.2000 г. № 24 «О сделках юридического лица, регистрация которого признана недействительной»// Экономика и жизнь. 2000. - № 24

5. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 1.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Экономика и жизнь. 2000. - № 24.

6. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.10. 2000 г. № 61 «Обзора практики применения арбитражными судами земельного законодательства»// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. - № 5.

7. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.10.2000 г. № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации»// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. - № 12.

8. Информационного письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. - № 3.

9. ЗЛО. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. - № 5.

10. Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 6.10.1999 г. № А56-12381/99

11. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.10.1999 г. № 3655/99// СПС «Гарант»

12. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.04. 2000 г. 8567/99// СПС «Гарант»

13. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от1805.1999 г. № 5591/98// СПС «Гарант»

14. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.04.1998 г. № 7654/97// СПС «Гарант»

15. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.02.1997 г. № 1852/96// СПС «Гарант»

16. Постановление Федерального арбитражного суда СевероЗападного округа от 14.11.2000 г. № А56-12334/00// СПС «Гарант»

17. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.10. 2000 г. № 4642/00// СПС «Гарант»

18. Постановление Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 20.06.2002 г. № А08-3222/01-10// СПС «Гарант»

19. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.11.1996 г, № 2491/96// СПС «Гарант»

20. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.03.98 г. № 7839/97// СПС «Гарант»

21. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.04.97 г. № 5555/96// СПС «Гарант»

22. Постановление арбитражного суда Поволжского округа от1304.2000 г. № А12-10741/99-С// СПС «Гарант»

23. Постановление Федерального арбитражного суда СевероЗападного округа от 13.08.2002 г. № А56-13437/01// СПС «Гарант»

24. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.1997 г. № 4181/97// СПС «Гарант»

25. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 июня 2003 г. № КГ-А40/ 3529-03 // Вопросы правоприменения. Судебно-арбитражная практика Московского региона. 2003. - № 4. - С.53-55

26. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.01. 2000 г. № 12901/99// СПС «Гарант»

27. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.10.1999 № 27112/99 // СПС «Гарант»

28. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.05. 2001 г. № 5234/00// СПС «Гарант»

29. Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 6.10.1999 г. № А55-12381/99

30. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.12.2002 г. № 1467/02// СПС «Гарант»

31. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.04.2001 г. № 6998/00// СПС «Гарант»

32. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.04.2001 г. № 3771/00// СПС «Гарант»

33. Постановление Федерального арбитражного суда СевероКавказского округа от 5.07.2001 г. № Ф08-2003/2001// СПС «Гарант»

34. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.07.2002 г. № КГ-А40/3584-02// СПС «Гарант»

35. Постановление Федерального арбитражного суда ЗападноСибирского округа от 14.02. 2001 г. № Ф04/430-10/А81-2001// СПС «Гарант»

36. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.02.2002 г. № А82-221/2001-Г/1// СПС «Гарант»

37. Постановление Федерального арбитражного суда СевероКавказского округа от 19.07.2001 г. № Ф08-2185/2001-678А// СПС «Гарант»

38. Постановление Федерального арбитражного суда СевероЗападного округа от 31.07.2002 г. № А56-3855/02// СПС «Гарант»

39. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.12.2000 г. № Ф09-1883/2000// СПС «Гарант»

40. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.03.2002 г. № А82-125/01-Г/10// СПС «Гарант»

41. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9.07.2002 г. № А82-149/01-Г/4// СПС «Гарант»

42. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7.07.2002 г. № КГ-А40/3432-02// СПС «Гарант»

43. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6.08.2001 г. № КА-А40/4076-01// СПС «Гарант»

44. Постановление Федерального арбитражного суда СевероЗападного округа от 15.07.2002 г. № А56-9975/02// СПС «Гарант»

45. Постановление Федерального арбитражного суда ЗападноСибирского округа от 4.04.2001 г. № Ф004/992-258/А27-2001// СПС «Гарант»

46. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.01.2003 г. № 7056/01// СПС «Гарант»

47. Постановление Президиума Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.01.2000 г. №1// СПС «Гарант»

48. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа ль 20.07.2000 г. № А72-968/2-2000-Ск73// СПС «Гарант»

49. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.02. 2000 г. № 4328/99// СПС «Гарант»

50. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.05.1997 г. № 2004/96// СПС «Гарант»

51. Постановление Федерального арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 27.09.2001 г. № A33-965/01-СЗ(а)/Ф02-2301 (2302)/2001-С2Н СПС «Гарант»

52. Постановление Федерального арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 27.09.2001 г. № A33-965/01-СЗ(а)ФЩ2-2301 (2302)/2001-С2// СПС «Гарант»

53. Постановление Федерального арбитражного суда ЗападноСибирского округа от 12.03. 2001 г. № Ф04/690-48/А67-2001// СПС «Гарант»

54. Постановление Федерального арбитражного суда СевероЗападного округа от 6.02.2002 г. № А56-16134/01// СПС «Гарант»

55. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.06.2002 г. № КГ-А40/ 3475-02// СПС «Гарант»

56. Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.07.1995 г. № С1-7/ОП-434// СПС «Гарант»

57. Постановление Федерального арбитражного суда ВосточноСибирского округа от 24.08.2001 г. № А19-13168/00-14-Ф02-1932/2001-С2// СПС «Гарант»

58. Постановление Президиума Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.01. 2000 г. № 1 «Обзор практики Федерального арбитражного суда Московского округа по рассмотрению земельных споров»// СПС «Гарант»

59. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25.01.1999 г. № КГ-А40/3518-98// СПС «Гарант».

60. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.04.2003 г. № 9208/02 // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2003. -№ 8.

61. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2003 г. № 1/03 // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2003. - № 6.

Автор: Кокоева, Луиза Темболатовна
Город: Саратов
Год: 2004
Звание: доктора юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношенийтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Кокоева, Луиза Темболатовна, доктора юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Кокоева, Луиза Темболатовна, доктора юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений»