СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Кокотов, Борис Владленович, кандидата юридических наук
Введение
Глава 1. Законодательство Англии и США об аренде сельскохозяйственных земель.
§1. Законодательство Англии об аренде сельскохозяйственных земель.
§2. Законодательство США об аренде сельскохозяйственных земель.
Отраслевая принадлежность норм, регулирующих аренду сельскохозяйственных земель в правовых системах Англии и США.
Глава 2. Понятие аренды, порядок заключения и форма соглашения об аренде сельскохозяйственных земель.
§]. Понятие аренды сельскохозяйственных земель.
§2. Государственная регистрация соглашения об аренде сельскохозяйственных земель.
Классификация соглашений об аренде сельскохозяйственных земель.
Глава 3. Элементы соглашения об аренде сельскохозяйственных земель
§1. Права и обязанности сторон соглашения об аренде сельскохозяйственных земель.
§2. Передача арендных прав по соглашению об аренде сельскохозяйственных земель и субаренда.
§3. Ответственность сторон по соглашению об аренде сельскохозяйственных земель.
§4. Прекращение соглашения об аренде сельскохозяйственных земель.
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель в Англии и США"
Актуальность темы. Правовое регулирование арендных отношений в России переживает в настоящее время сложный период. Следует отметить, что в гражданском и земельном законодательстве Союза ССР и республик аренда земель не только не поощрялась, но и признавалась серьезным гражданско-правовым деликтом, а также правонарушением, наказуемым в уголовном порядке как преступление против права государственной собственности на землю. Тем не менее, институт аренды сельскохозяйственных земель в России имеет долгую «досоветскую» историю. Законодательные акты и научные исследования, посвященные договору имущественного найма, имевшие место в дореволюционном праве России представляют собой прекрасный фундамент для развития современного российского арендного законодательства.
Законодательство Российской империи достаточно подробно регламентировало отношения, вытекающие из договора имущественного найма. Статья 1691 тома десятого Свода законов Российской империи определяла имущественный найм, как договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь во временное пользование. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, российскому дореволюционному законодательству было «чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее плодов (Pacht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом долгов и движимостей (bail a loyer), наймом сельских земель (bail a ferme), наймом скота (bail a cheptel), как это принято во французском праве»1. Такой подход предполагалось сохранить и в новом Гражданском Уложении Российской империи, проект которого (кн. 5) был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1913 г. В материалах Редакционной комиссии, подготовившей указанный проект, отмечалось, что в современных законодательствах делается различие между наймом в собственном смысле и арендой. Различие это, как заметил В.В. Витрянский усматривалось, главным образом в том, что при найме «предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществом для своих нужд»; аренда же дает пользование всеми «производительными качествами» нанятого имущества с присвоением нанимателем полученных плодов и доходов.2
В проекте Гражданского Уложения не делалось различия между арендой и наймом. Основанием к этому послужило желание изложить положения о найме согласно с действующим правом, не делая без уважительных к оному причин существенных от него отступлений.3 Предметом найма законодательство России того времени признавало нанимаемое имущество. Так, Д.И. Мейер писал: «Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные».4
1. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т.2 СПб., 1902 стр. 159.
2. В.В. Витрянский. Д оговор аренды и его виды, Москва, 1999.
3. Гражданское Уложение: Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии о составлению Гражданского Уложения, под ред. И.М. Тютрюмова. Т. 2 СПб, 1910, стр. 398.
4. Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2-х частях. 1902, стр. 267.
С позиции современного законодательства применительно к содержанию договора имущественного найма, важно отметить два момента, характерных для гражданско-правовой доктрины дореволюционного законодательства.
Во-первых, российские цивилисты последовательно проводили взгляд на природу договора имущественного найма, как на обязательственное правоотношение. Суть этого правоотношения заключалась в предоставлении нанимателю только права пользования (но не владения) нанятым имуществом. В правоотношении, возникающим из договора имущественного найма, исключалась возможность наличия каких-либо вещно-правовых элементов, а наниматель не рассматривался в качестве титульного владельца, обладающего вещно-правовыми способами защиты.
Во-вторых, право пользования имуществом, получаемое нанимателем по договору найма, трактовалось весьма широко и включало в себя право нанимателя передавать нанятое имущество в пользование другим лицам. Д.И. Мейер отмечал, что «право пользования осуществляется как непосредственным употреблением вещи со стороны субъекта права, так и посредством извлечения из него плодов, доходов. Поэтому можно признать за норму, что наниматель имущества вправе отдать его внаем другому лицу. Так обыкновенно принимается и в действительности. Но, конечно, если хозяин имущества не желает передачи его нанимателем другому лицу, то может включить в договор особое о том определение»
1. Мейер Д.И. Указ. Соч. стр. 26
Нужно сказать, что после революционное законодательство России не отвергло договор имущественного найма. Более тог, во всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о * договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, увеличение числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей в наем государственного имущества. Основными кодифицированными источниками права, регулировавших отношения из договора найма были Гражданские кодексы РСФСР 1922 и 1964 годов. В соответствие со ст.ст. 152 ГК 1922 года и 275 ГК 1964 года под | договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования. По сравнению с дореволюционным законодательством в договоре имущественного найма четко просматриваются отдельные элементы вещно-правовых отношений, | а за нанимателем признается статус титульного владельца. В качестве предмета договора имущественного найма могло служить любое непотребляемое индивидуально-определенное имущество. Вместе с тем круг конкретных объектов имущественного найма сужался. Так, в ГК 1922 года можно встретить нормы, регулирующие отношения, связанные с передачей внаем жилых помещений (ст. 166), земельных участков (ст. 169-а, государственных или коммунальных предприятий (ст. 153). Однако в ГК 1964 года таких норм уже нет. В комментариях к Гражданскому Кодексу приводились примеры запретов и ограничений в отношении отдельных видов имущества, в частности подчеркивалось, что не могут быть предметом найма земли сельскохозяйственного назначения.
Необходимо отметить, что в СССР наблюдалась тенденция умаления значения норм, регулирующих отношения из договора найма, содержащихся в ГК, путем издания многочисленных подзаконных нормативных актов. Договор имущественного найма по большей части регламентировался типовыми договорами, положениями и правилами найма отдельных видов имущества, например: Типовым договором проката приборов, оборудования и иных технических средств (утвержден постановлением Госснаба СССР и Госарбитража СССР от 28 июля 1978 № 43/5); Типовым договором на аренду нежилых помещений (утвержден приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 9 октября 1965 г. № 281), и многими другими.
В конце 80-х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, гражданско-правовой договор имущественного найма был подвергнут существенной модернизации и предстал в качестве основного средства «разгосударствления» и одним из основных способов организации производственно-хозяйственной деятельности трудовых коллективов государственных предприятий. Начало было положено Указом Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. № 10277 «Об аренде и арендных отношениях в СССР». В преамбуле данного Указа было написано: «В системе мер по совершенствованию производственных отношений и глубокому качественному обновлению производственных сил все большее значение приобретает аренда как новая прогрессивная форма социалистического хозяйствования». Указом Президиума Верховного Совета СССР было установлено, что в аренду в числе прочего, могут передаваться земля и другие природные объекты. В качестве арендодателей могли выступать государственные органы, совхозы, колхозы, другие государственные, кооперативные и иные общественные предприятия и организации, а также граждане.
Отличительной чертой подхода к договору аренды как к средству разгосударствления и одновременно способу организации хозяйственной деятельности являлось то, что понятием «аренда» охватывались не только традиционно подразумеваемые под этим отношения, связанные с имущественным наймом, но и внутрипроизводственные отношения по организации работы трудовых коллективов. Указ «Об аренде и арендных отношениях в СССР», содержал, в частности, положения о том, что вопрос о предоставлении земли во внутрихозяйственную аренду решается совхозом, колхозом или другим первичным землепользователем. Необоснованный отказ в предоставлении земли мог быть обжалован в исполнительный комитет районного (городского) Совета народных депутатов. Более того, исполкомы районных (городских) Советов народных депутатов получили право изымать у совхозов, колхозов и других сельскохозяйственных предприятий и организаций неиспользуемые или нерационально используемые земли в целях создания фонда для передачи земли в аренду.
В развитие Указа и в целях детализации его норм Советом Министров СССР (постановление от 7 апреля 1989 г. № 294), было утверждено Положение об экономических и организационных основах арендных отношений в СССР.
Необходимо отметить, что регулирование арендных отношений было в полной мере реализовано в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года. Данный законодательный акт представлял собой симбиоз гражданско-правовых норм, регулирующих отношения по аренде небольшой группы объектов гражданских прав и положений трудового законодательства, касающихся арендного подряда. В соответствие со ст. 1 Основ законодательства об аренде, аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.
Арендодателями признавались, прежде всего, собственники имущества.
Основы законодательства об аренде в первые годы их действия были необычно популярным и широко применяемым законодательным актом. Однако в дальнейшем при переходе от «разгосударствления» к полномасштабной приватизации государственного и муниципального имущества в российском законодательстве появились тенденции, направленные против установления арендных отношений. Так, в п. 1 Указа Президента
Российской Федерации от 14 октября 1992 года № 1230 « О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» было предусмотрено, что арендные отношения на территории Российской Федерации регулируются Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденными 31 мая 1991 года в части, не противоречащей
Конституции Российской Федерации, законодательным актам Российской Федерации, принятым после 12 июня 1990 года, и настоящему Указу. Среди законодательных актов, регулирующих арендные отношения на территории Российской Федерации не были а названы Основы законодательства об аренде, утвержденные Верховным Советом СССР 23 ноября 1989 года. Между тем, в соответствие со ст.1 Закона РСФСР «О действии актов органов Союза ССР на территории РСФСР» от 24 октября 1990 года законы СССР, принятые в пределах полномочий, переданных Российской Федерацией Союзу ССР в соответствие с Декларацией о государственном суверенитете РСФСР и постановлением Съезда народных депутатов РСФСР от 22 июня 1990 «О разграничении функций управления организациями на территории РСФСР»
4 (каковыми являлись Основы законодательства об аренде), действовали на территории Российской Федерации непосредственно. Их действие могло быть приостановлено Верховным Советом Российской Федерации. Указ Президента Российской Федерации от 14 октября 1992 года № 1230 противоречил этому положению.
С 1 марта 1996 года введен в действие Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая). В нем имеется гл. 34 «Аренда», в которой изложены общие положения об аренде и правила аренды отдельных имущественных объектов. В соответствие со ст. 607 Кодекса допускается установление особенностей сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», гражданам и юридическим лицам - собственникам земельных участков было предоставлено право сдавать их в аренду. Указ снял ограничения, установленные Земельным кодексом Российской Федерации 1991 года, который предусматривал передачу земельных участков в аренду гражданам лишь в случаях временной * нетрудоспособности, призыва на действительную военную службу, поступлении на учебу и при несовершеннолетии наследника земельного участка. Для упорядочения практики заключения договоров аренды, были изданы типовые, примерные и рекомендательные формы подобных договоров. Так, постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 года была утверждена форма договора аренды земель сельскохозяйственного назначения. Примерный договор аренды земельной доли был рекомендован постановлением Правительства ♦> Российской Федерации от 1 февраля 1995 года № 96. Программа
Правительства Российской Федерации «Структурная перестройка и экономический рост в 1997 - 2000 годах», утвержденная им 31 марта 1997 года, предусматривает расширение института аренды земли и совершенствование механизма ее правового регулирования. Данный институт признается частью механизма экономического стимулирования рационального и эффективного использования земли.
Несмотря на то, что Гражданский кодекс Российской I Федерации содержит нормы, регулирующие арендные отношения, специфика аренды, предметом которой выступает земля сельскохозяйственного назначения, в них не отражена. С другой стороны, действующие в России подзаконные акты (указы Президента, постановления Правительства) не могут в полной мере заменить специального законодательства об аренде сельскохозяйственной земли.
Следует отметить, что Институтом законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации совместно с Министерством сельского хозяйства Российской Федерации при активном участии Б.Д. Клюкина был * подготовлен проект закона «Об аренде сельскохозяйственных земель», который был направлен на развитие земельных отношений в условиях земельного рынка и более рационального использования сельскохозяйственной аренды как средства эффективного использования земли. Проект предполагал регулирование как аренды отдельных земельных участков, так и участков земель с находящимися на них объектами недвижимости как неотъемлемой принадлежности этих участков.
Необходимо отметить, что российская правовая доктрина до настоящего времени рассматривала институт аренды в качестве вспомогательного по отношению к праву собственности. При этом собственность рассматривалась в качестве единственной формы экономически-эффективного производительного труда крестьянина. Однако эпоха «правового романтизма» постепенно уходит. На первый план выдвигаются новые, современные, проверенные многовековым опытом развития зарубежных стран, формы взаимодействия собственника земельного участка и лица, желающего осуществлять на нем сельскохозяйственное ^ производство.
В настоящее время Российская Федерация оказалась лишенной комплексного и отраслевого законодательства, регулирующего арендные отношения и, в частности аренду земель сельскохозяйственного назначения. Отсутствие правового регулирования института аренды сельскохозяйственной земли в России приводит к тому, что правовое положение сторон договора аренды является юридически не четким. Кроме того, отсутствие законодательной защиты прав арендатора и арендодателя является предпосылкой умаления значения аренды в отношениях между собственником земельного участка и производителем * сельскохозяйственной продукции.
Выбор для диссертационного исследования законодательства об аренде сельскохозяйственных земель Англии и США обусловлен тем, что английская и американская юридические модели аренды земли характеризуются общими подходами к регулированию своего предмета, отработанностью институтов и норм, закрепивших в послевоенное время права фермеров на длительное пользование землей при условии регулярного выполнения ими своих обязанностей и на преимущество при « продлении арендного соглашения после истечения его срока, взаимной согласованностью норм и институтов, а также эффективностью арендного законодательства. Для России, где доминирующим по прежнему является крупное землевладение и где радикально изменились земельные отношения в результате приватизации земли, американская и английская юридическая модель аренды сельскохозяйственных земель представляет особый интерес потому, что и Англия и США представляют собой классический тип крупной земельной собственности и базирующихся на ней крупных предприятий сельского хозяйства.
Позицией, которой придерживается автор диссертационного исследования, является необходимость в разработке и принятии специализированного отраслевого Закона Российской Федерации «Об аренде сельскохозяйственных земель». Данный закон должен отразить все лучшее из зарубежного опыта правового регулирования арендных отношений и стать основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения, которые возникают из заключения договора аренды сельскохозяйственной земли.
Степень разработанности правовых проблем. В связи с отсутствием законодательного регулирования, институт аренды сельскохозяйственной земли оказался не полностью востребованным не только в практической жизни государства, но также и в научных исследованиях ученых-юристов. Однако нельзя не отметить тот важный вклад в развитие теории российского и советского арендного права и исследование арендного права Англии и США, который внесли видные дореволюционные и советские юристы, работы которых были посвящены проблемам аграрного законодательства зарубежных стран, и в том числе, проблемам арендного законодательства. К ним относятся, в первую очередь концептуальные работы по российскому и зарубежному арендному законодательству таких видных дореволюционных российских ученых, как А.И. Васильчиков, М.Я. Герценштейн, Д.И. Мейер, К. Победоносцев, Г.Ф. Шершеневич, Д.С. Розенблюм, М.М. Сперанский, O.A. Хауке. При этом следует отметить, что дореволюционные труды касались исследования института аренды исключительно в рамках гражданского права, а труды ученых советского периода истории были посвящены лишь общей характеристике арендного законодательства зарубежных стран. Общие проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений раскрываются в трудах ученых - цивилистов: В.А. Дозорцева, Ю.Х. Калмыкова, А.И. Масляева, В.П. Мозолина, В.А. Рахмиловича, E.H. Суханова, A.A. Собчака, Ю.К. Толстого, A.A. Мишина, В.П. Золотухина. Работы российских юристов аграрников (P.O. Халфина, Л.И. Дембо, В.А. Кикоть, Б.Д. Клюкин, Г.Е. Быстрое, З.С. Беляева, М.И. Палладина, И.А. Иконицкая, Ю. Г. Жариков, В.А. Мартынов, Б.А. Черняков, Э.И. Павлова, М.Ю. Галятин), также были посвящены анализу института аренды сельскохозяйственных земель, как в России, так и за рубежом. Тем не менее, следует отметить, что отдельного методологического исследования института аренды Англии и США в российской и советской правовой науках не осуществлялось.
Цели и задачи настоящего исследования. Основной целью диссертационного исследования является определение на основании изученного зарубежного опыта оптимальной юридической модели регулирования института аренды
• сельскохозяйственных земель в Российской Федерации. Для достижения поставленной цели, в рамках диссертационного исследования диссертантом были поставлены на разрешение следующие задачи:
- изучение источников арендного права Англии и США;
- определение основных тенденций развития законодательства, регулирующего арендные отношения в Англии и США;
- выявление отраслевой принадлежности норм, регулирующих аренду сельскохозяйственной земли в Англии и США;
- анализ основных элементов арендного соглашения по законодательству Англии и США; выработка понятийного аппарата института аренды сельскохозяйственной земли в Англии и США;
- раскрытие особенностей содержания соглашения об аренде сельскохозяйственных земель; определение классификации соглашений об аренде сельскохозяйственной земли в Англии и США;
- обобщение и анализ судебной практики по спорам, вытекающим из арендных соглашений в Англии и США;
- обоснование возможности и пути использования английского и американского правового опыта при кодификации российского арендного законодательства.
Предмет диссертационного исследования составляет: система правовых норм, регулирующих правовой режим сельскохозяйственной аренды в Англии и США; практика разрешения судебных споров, связанных с применением норм арендного законодательства Англии и США.
Методологическая основа диссертации базируется на общефилософских воззрениях о естественных правах человека и роли государства в регулировании общественных отношений, связанных с арендой, как институтом права. В процессе работы диссертантом использовались общие (анализ и синтез, метод комплексного подхода) и частные (исторический, сравнительный, формально-логический) методы исследования.
Теоретические основы диссертации. Основной теоретической базой для исследования послужили нормативные акты Англии и США и научные труды ученых-юристов и экономистов. Диссертант изучил большое количество работ зарубежных авторов: Н. Харла, Д. Луни, Р. Бернхарда, К. Бергера, Р. Максвела, А. Миллера, А. Марчиала, А. Леннона, Ж. Юдо, Л. Коста Рана, Д. Байта, Д. МакКензи, М. Филлипс, Е. Бенсона.
Кроме того, автором было исследовано более ста пятидесяти решений судов Англии и Уэльса, а также более ста решений федеральных судов и судов штатов США.
Поскольку анализируемые в диссертации проблемы тесно связаны с гражданским правом, то в процессе решения конкретных задач автор изучал труды ученых-цивилистов В.А. Дозорцева, Е.А. Суханова, В.А. Рахмиловича, В.П. Мазолина, А.И. Масляева, Ю.К. Толстого, A.A. Собчака.
Вопросы аренды сельскохозяйственных земель исследовались многими российскими юристами-аграрниками, - Г.Е. Быстровым, М.И. Палладиной, Б.Д. Клюкиным, М.И. Козырем, Ю.Г. Жариковым, И.Ф. Понкратовым, И.А. Иконицкой, Э.Н. Крылатых, H.H. Ведениным.
При написании работы диссертант изучил труды российских дореволюционных юристов А.И. Васильчикова, М.Я. Герценштейна, A.C. Гольмстена, Л.А. Кассо, А.И. Лешкова, Д.И. Мейера, К. Победоносцева, Д.С. Розенблюма, М.М. Сперанского, O.A. Хауке, Г.Ф. Шершеневича.
Большое количество законодательных актов и судебных прецедентов, в разное время изданных в Англии и США, изученных автором, предоставили диссертанту возможность определить круг законодательных императивов, которые могут быть включены в новое российское арендное законодательство и стать основой юридической модели специализированного национального законодательства об аренде сельскохозяйственных земель.
Научная новизна исследования и положения, выносимые на защиту.
Настоящая работа является одной из первых попыток комплексного исследования эволюции законодательства Англии и США, регулирующего арендные отношения; анализа обширной судебной практики обоих государств; определения на основе проведенного изучения положений, необходимых для закрепления в российском законодательстве об аренде сельскохозяйственных земель.
Основными теоретическими выводами и положениями, которые выносятся на защиту, являются:
- вывод о тенденциях развития законодательства Англии об аренде сельскохозяйственных земель и определение периодов данного развития. Особое значение для исследования представляют третий и четвертый периоды, которые характеризуются выделением из «общего» арендного законодательства Англии отдельных специальных законодательных актов, регулирующих коммерческую аренду, сельскохозяйственную аренду и аренду жилья. При этом, необходимо отметить, что, в связи с существенными отличиями правового регулирования соглашения об аренде сельскохозяйственной земли от соглашения об общей коммерческой аренде, аренда земли как институт выводится за рамки гражданского права, и ее регулирование осуществляется специальными аграрным законодательством и законодательством о недвижимости. В США институт аренды земли также выведен за пределы правового регулирования норм гражданского права и является институтом аграрного права;
- вывод о том, что и в Англии и в США в последние 50 лет по мере усиления обеспокоенности общества загрязнением окружающей среды, увеличивается сфера публичного правового регулирования земельных отношений собственника и арендатора земли. Тем не менее, следует отметить, что данное положение не является абсолютным, так как в правовых доктринах Англии и США существует взгляд, согласно которому государство может регулировать арендные отношения лишь в случае, когда сами стороны договора аренды посчитают это необходимым;
- вывод о том, что в современном законодательстве об аренде сельскохозяйственных земель и правовой науке Англии наблюдается тенденция сближения общей коммерческой аренды и сельскохозяйственной аренды;
- вывод о том, что английское законодательство об аренде сельскохозяйственных земель представляет в настоящее время симбиоз принятых в разное время многочисленных нормативноправовых актов, судебных прецедентов, а также норм так называемого «права справедливости» ("equity"). Тем не менее, несмотря на то, что объем прецедентного права Англии очень велик, главное место в регулировании арендных отношений, так же как и в США занимает именно статутное законодательство;
- вывод о том, что в США регулирование арендных отношений осуществляется как на федеральном уровне, так и соответствующими региональными агенствами, органами штатов и местными муниципалитетами. Кроме того, следует отметить правовой опыт некоторых штатов США, в которых широко практикуются референдумы местного населения по земельным вопросам, затрагивающим интересы более 50 % местного населения;
- вывод о том, что поскольку земля представляет собой определенное имущество, находящееся в обороте, арендные отношения в Англии и США обладают частноправовым характером и регулируются нормами гражданского права. Вместе с тем, арендные отношения безусловно относятся и к сфере правового регулирования аграрного права, которое учитывает особенности фермерской деятельности: зависимость от природных условий, налоги, спрос на продукцию и т.д.;
- вывод о том, что США признают необходимость особой законодательной и судебной защиты прав арендаторов сельскохозяйственных земель. В частности в США деятельность фермеров по производству сельскохозяйственной продукции рассматривается в качестве важнейшего стратегического направления государственной политики, что выражается в разработке многочисленных федеральных программ юридической и экономической поддержки фермеров; • - вывод о том, что правовые доктрины Англии и США выделяют в числе отличительных признаков понятия аренды обладание арендатором права исключительного владения арендованной землей, а также срочность владения и пользования землей. Право исключительного владения означает, что арендатор использует имущество и владеет им исключительно в одном лице, - без вмешательства арендодателя. Следует отметить, что законодательство и судебная практика Англии непоследовательно и противоречиво рассматривает такое существенное в странах континентального права условие арендного соглашения, как обязательство арендатора об уплате ренты. Так, в соответствие с Законом об имущественном праве 1925 года, обязанность по уплате ренты не является существенным условием арендного соглашения, однако судебная практика Англии придерживается различных, подчас противоположных точек зрения;
- вывод о том, что в противоположность США, где большинство соглашений об аренде сельскохозяйственных земель заключается на срок не свыше одного года, в Англии поощряется заключение долгосрочных арендных соглашений. Это во многом объясняется тем, что государственная регистрация прав на землю в США не является таким же важным инструментом государственной политики, как в Англии;
- вывод о том, что классификация соглашений об аренде сельскохозяйственных земель в США производится по двум основаниям: по способу уплаты ренты и по сроку действия арендного соглашения. Классификация арендных соглашений в США представляет собой строгую и последовательную систему взаимосвязанных правовых отношений между арендодателем и арендатором;
- показана необходимость разработки Закона Российской Федерации «Об аренде сельскохозяйственных земель» и включение в него следующих правовых норм и институтов: определение минимального фиксированного срока, на который может быть заключен договор аренды сельскохозяйственной земли с тем, чтобы арендатор в течение определенно долгого периода времени имел возможность заниматься производством сельскохозяйственной продукции; предоставление арендатору сельскохозяйственной земли права преимущественного заключения договора аренды после истечения срока первоначального договора; детальное изложение правовых последствий, наступающих в случае передачи арендодателем или арендатором своих арендных прав третьим лицам; четкое определение правового статуса субарендатора, а также правовые последствия, наступающие для него в случае прекращения основного договора аренды; определение фиксированного количества обстоятельств, при наступлении которых арендодатель имеет право прекратить договор аренды; указание конкретных видов и способов уплаты ренты, а также правил пересмотра ренты, как в сторону ее увеличения, так и в сторону уменьшения. Кроме того, в структуре Федерального закона «Об аренде сельскохозяйственных земель» необходимо предусмотреть отдельную главу «Улучшения арендованного имущества», в которой должны быть указаны ясные и четкие правила физического перемещения улучшений арендованного имущества, сделанных арендаторами, а также правила и условия получения арендаторами компенсаций за сделанные улучшения;
Практическая значимость диссертации состоит в том, что содержащиеся в ней теоретические и практические выводы, а также научная информация, основанная на источниках, которые никогда не являлись теоретической основой иных исследований, могут быть полезны при разработке нового и совершенствования действующего законодательства. Материалы диссертации могут быть полезны при преподавании земельного, аграрного, гражданского права. Кроме того, теоретические выводы, содержащиеся в работе, могут помочь исследователям в дальнейшей разработке правовых проблем аренды сельскохозяйственных земель в России и за рубежом.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре аграрного и экологического права Московской государственной юридической академии. Ее основные выводы и положения были изложены автором в выступлениях на научно-практических конференциях и семинарах, а также в ряде публикаций в научных юридических изданиях.
Структура работы. Название, структура и объем диссертации обусловлены актуальностью и целями исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих десять параграфов, заключения и библиографии.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Природоресурсное право; аграрное право; экологическое право", Кокотов, Борис Владленович, Москва
Заключение.
Проблемы правового регулирования сельскохозяйственной аренды в современных условиях в Англии и США, - широкая и многогранная тема, охватывающая многие вопросы правового, экономического и социального характера. В связи с этим, в данной диссертации автор не претендует на всесторонний анализ и исследование всех возможных вопросов темы.
Анализ действующего в Англии и США законодательства, регулирующего арендные отношения показывает, что при многих сходных условиях развития данного правового института в указанных странах, а также с учетом того факта, что в США на начальном этапе становления государственности была проведена частичная рецепция континентального, английского права, в настоящее время правовое регулирование аренды, и связанных с нею отношений осуществляется в этих странах по разному.
Необходимо обратить особое внимание на то, что в США институт аренды правовой наукой доктринально относится к отрасли аграрного права. Именно поэтому, американское законодательство не выделяет из совокупности правовых норм, регулирующих арендные отношения, специальное законодательство, регулирующее аренду сельскохозяйственных земель.
Следует отметить, что для США характерна смешанная модель правового регулирования аренды как института аграрного права. Здесь имеется в виду, в первую очередь, наличие разных уровней законодательного регулирования, - федерального, и уровень штатов. Это во многом связано с географическим расположением территории штатов. Кроме того, исторически сложилось таким образом, что недостаточное конституционное регулирование аграрных отношений и ограниченная федеральная законодательная база предоставляет возможность легислатурам штатов осуществлять собственное правовое регулирование аренды.
Необходимо отметить, что в США большое значение имеет прецедентное право, формирующееся из обширной судебной практики федерации и штатов. Однако в настоящее время в США наблюдается тенденция увеличения объема регулирования правовых отношений в различных сферах государственного нормотворчества (в том числе и арендных отношений), с помощью статутного законодательства.
Институт аренды сельскохозяйственной земли в Англии, в отличие от США, не отнесен к какой-либо конкретной отрасли права. При этом наблюдается несовпадение отраслевой принадлежности законодательных норм и родовой классификацией понятия аренды. Так, выделение общей коммерческой аренды и аренды сельскохозяйственной, создает в понимании данных институтов определенные трудности, поскольку нормативное регулирование данных видов аренды в Англии осуществляется с помощью законодательства, терминологически отнесенного к разным отраслям права. Иными словами, отраслевое законодательство в Англии выступает одновременно в качестве комплексного законодательства. При этом, в настоящее время наблюдается тенденция сближения понятий «общая коммерческая аренда», отнесенная в качестве института к земельному праву, и «сельскохозяйственная фермерская аренда», являющаяся институтом права недвижимости. Необходимо отметить, что английское право не выделяет специализированного института аренды земель сельскохозяйственного назначения. Вся земля, как недвижимость, в соответствие с общим правом Англии, применительно к аренде, не классифицируется на виды по основанию целевого использования. Земля, в соответствие со ст. 205(1) Закона об имущественном праве 1925 года, означает «любые правовые состояния в земле, горные породы и минералы, отделенные и неотделенные от поверхности земли, здания или части зданий (расположенные вертикально или горизонтально) и другие материальные принадлежности. Кроме того, к понятию «земля» относится рента и иные материальные принадлежности, а также права и полученные выгоды». Как мы можем видеть, статутное понятие земли в Англии включает в себя не только поверхность земли и различные ископаемые, и минералы под землей, но также и сооружения находящиеся на земле и иные объекты, связанные с землей. Необходимо обратить особое внимание, что в соответствие с принципами английского общего права, все, что связано с землей, само становится землей. Именно поэтому, понятие «земля сельскохозяйственного назначения» в Англии не образует особенный правовой режим сельскохозяйственных земель, а лишь означает направленность бизнеса лица, занимающего землю.
Аренда в Англии и США является прочным правовым и экономическим базисом развития отношений по поводу использования земли сельскохозяйственного назначения.
Следует отметить, что сельскохозяйственная аренда сегодня становится одним из основных способов занятия сельскохозяйственным производством для фермеров. Если в 1987 году, в соответствие со статистическим докладом, подготовленным Департаментом сельского хозяйства США в стране было 2 239 300 фермеров, из которых 59.2 проценты были полноправными собственниками земли, 29.3 процента владели землей по праву совместной собственности и 11.6 процента были арендаторами земли, то в настоящее время почти 50 процентов земель сельскохозяйственного назначения арендуется фермерами.1 При этом американские фермеры составляют всего 2% от общего количества населения США.
В настоящее время в США наблюдается тенденция увеличения количества арендованных земель и распространения арендных отношений между собственниками сельскохозяйственных земель и лицами, осуществляющими сельскохозяйственное производство. Важность института аренды для сельского хозяйства США отмечают многие американские ученые-юристы. В частности Нил Харл пишет, что аренда является основной формой сельскохозяйственного производства.2
• В Англии и Уэльсе аренда представляет собой хорошо урегулированный нормами статутного и прецедентного права институт. Английское общее право определило вектор развития арендного законодательства государства, основной особенностью которого является специализированное статутное регулирование сельскохозяйственной аренды. Как уже отмечалось, в Англии действует специальное законодательство, регулирующее фермерскую коммерческую аренду (Закон о сельскохозяйственной аренде 1995 года и др.), общую коммерческую аренду (Закон об арендодателе и арендаторе 1995 года) и аренду жилья (Закон о жилье 1947 года).
Исследуя отдельные вопросы регулирования арендных отношений в Англии и США, и, в частности, процедуру заключения арендных соглашений, их форму и элементы арендного
1. US Agricultural Department's resume, 1987
2. Had "Agricultural Law", 1992, NY. соглашения, основания прекращения и т.д., можно отметить характерную деталь. Развиваясь совершенно самостоятельно друг от друга в течение более двух столетий, арендное право США и арендное право Англии содержат в своих правовых институтах довольно много схожих и по форме и по содержанию понятий, определений и методов правового регулирования арендных отношений. Это связано, в первую очередь, с тем, что историческое развитие любой правовой науки и конкретной отрасли права обусловлено действиями классических законов поступательного развития. И практически одновременное появление в странах столь разных политических историй и государственных устройств, одинаковых по своей правовой сущности понятий и определений, связанных с арендой сельскохозяйственной земли, говорит о высокой степени классического развития института аренды, как в Англии, так и США.
Исследовав систему и содержание арендных отношений в Англии и США можно найти существенные отличия от законодательных императивов, содержащихся в нормативно-правовых актах Российской Федерации.
Законодательная практика Европы уже давно идет по пути регулирования арендных соглашений разного вида с помощью специального законодательства.
Фермер - арендатор в США обладает меньшей возможностью государственной защиты своих прав и поддержку, чем в странах континентального права. Именно с этим связан тот факт, что многие арендные соглашения в США заключаются на срок не больше года, по истечении которого стороны либо продолжают свои отношения, либо прекращают арендное соглашение.
Американское законодательство, как мы могли видеть, содержит нормы, которые предусматривают довольно трудную процедуру прекращения арендного соглашения в процессе его действия. Основаниями прекращения арендного соглашения в основном выступают неправомерные действия сторон арендного соглашения или несоблюдение ими своих обязательств.
Анализируя арендное законодательство Англии и США, необходимо отметить, что многие из правовых норм и появившихся в недавнее время новелл, могут быть предметом пристального внимания и, в чем то, возможно заимствования российского законодателя. Несомненно, что одним из достоинств арендного законодательства обоих государств является его цельность и квалифицированность.
Для любого государства очень важным является соблюдение правового преемства нового законодательства по отношению к "старому". Арендная реформа 90-х годов в Англии в полной мере продемонстрировала гибкость и, одновременно, консерватизм английского законодателя, который, в целях сохранения единого правового поля даже в достаточно узкой области правового регулирования, остался верен основным принципам английской правовой доктрины.
Для российского законодательства, на мой взгляд, может быть полезна рецепция некоторых норм американского права, определяющих разновидности арендных соглашений в США, а также способ их преобразования из одного вида в другой. Столь большое внимание американского законодателя к конкретным видам сельскохозяйственной аренды не случайно. Дело в том, что, как это было показано в настоящей работе, в США очень часто суды рассматривают споры сторон именно по вопросам арендных отношений. В связи с обжалованием сторонами тех или иных судебных решений, при рассмотрении дел в апелляционных инстанциях принимаются судебные прецеденты. А потому для сторон арендного соглашения становится важным четкая фиксация всех юридически важных моментов арендного соглашения. Другими словами, арендные отношения в США характеризуются строгой юридической дисциплиной и формализмом.
Необходимо отметить, что в США и Англии классификация аренды как родового понятия в одном законодательном акте не осуществляется. Это связано, в первую очередь со стремлением законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование арендных соглашений различных видов.
Американское законодательство, как уже было сказано выше, придерживается принципа, согласно которому сторона арендного соглашения даже после истечения срока аренды не может находиться в юридически неопределенном положении. В связи с этим, после истечения срока оригинальной аренды, многие фермеры остаются на арендованной земле, приобретая статус арендатора из срока в срок или арендатора по молчаливому согласию арендодателя.
Английское арендное законодательство также может быть полезно российскому законодателю. В частности, обширная нормативная база, четкие юридические формулировки, а также принятое совсем недавно новое арендное законодательство, регулирующее арендные отношения с учетом экономических реалий современной Западной Европы, - все это может служить хорошим примером грамотной юридической организации регулирования аренды сельскохозяйственной земли.
Коммерческая направленность деятельности фермера-арендатора, и отражение этой особенности фермерской деятельности в новом английском арендном законодательстве могут быть восприняты и в российских арендных законах. Однако здесь необходимо отметить, что и в Англии и в США современное арендное законодательство является результатом долгого исторического процесса. Реалии современной России таковы, что времени для выработки своего "национального" арендного законодательства просто не осталось. Необходимо консолидировать все лучшее, что могут нам сегодня предложить американская и английская школы арендного права, исходя из существа тех конкретных нормативных актов, анализ которых являлся предметом настоящей работы.
Несомненно, что в Российской Федерации должен быть принят Закон «Об аренде сельскохозяйственных земель», который бы осуществлял регулирование отношений, вытекающих из договора аренды сельскохозяйственных земель.
В тексте данного закона среди оснований приобретения права на аренду (договор, закон, судебное решение), необходимо предусмотреть возможность приобретения временных прав аренды, путем совершения сторонами конклюдентных действий после окончания срока основного арендного соглашения. Необходимо также установить определенный срок, в течение которого стороны арендного соглашения, после его окончания должны принять решение либо о возобновлении аренды, либо о ее прекращении. С нашей точки зрения такой срок может составлять один месяц.
Необходимо обратить внимание на отсутствие в арендном законодательстве Англии и США права арендатора на выкуп арендованного имущества. Данное обстоятельство свидетельствует о временном характере прав арендатора и о ограниченной правовой связи между сторонами арендногр соглашения. Однако отсутствие права на выкуп арендованного имущества, с другой стороны, может свидетельствовать о сближении правового статуса арендодателя и арендатора.
Следует отметить, что арендное законодательство Российской Федерации уделяет вопросу выкупа арендованного имущества особое внимание. Статья 624 ГК РФ предусматривает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законодательством. Начиная с 1992 года, во всех программах приватизации содержались нормы, содержались нормы, допускающие продажу арендным предприятиям, находящихся в государственной или муниципальной собственности нежилых помещений. При этом следует отметить, что право на выкуп арендованного имущества, несет в себе не столько гражданско-правовые, сколько публично-правовые элементы.
Представляется необходимым и в Федеральном Законе «Об аренде сельскохозяйственных земель» предусмотреть право арендатора на выкуп земли, в случае принятия ее собственником решения о продаже земельного участка. Следует отметить, что возможность заключения соглашения об аренде сельскохозяйственной земли в устной форме, предусмотренная законодательством Англии и США, на наш взгляд не может быть примером для российского законодателя. Несомненно, что договор аренды сельскохозяйственной земли должен быть заключен в обязательной письменной форме, кроме вышеуказанных случаев «временной аренды».
Одним из самых важных вопросов арендного законодательства, является вопрос о передаче арендатором сельскохозяйственной земли во временное пользование или субаренду. Как мы видели, законодательство Англии оставляет разрешение данного вопроса на усмотрение сторон арендного соглашения. В проекте Закона «Об аренде сельскохозяйственных земель», подготовленным Институтом законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, в ст. 12 было записано, что арендатор имеет право передавать арендуемый земельный участок во временное пользование другим лицам без согласия арендодателя, а с согласия арендодателя сдавать в субаренду третьим лицам. Мы видели, какое большое значение правовая наука Англии придает вопросу имущественной и договорной связи, имеющей место между арендодателем, арендатором и третьим лицом, которому передаются арендные права, или с которым заключается соглашение о субаренде. В связи с этим, в Федеральном Законе «Об аренде сельскохозяйственной земли» необходимо детально изложить правовые последствия, наступающие в случае передачи арендатором своих арендных прав или заключения соглашения о субаренде. Необходимо указать пределы ответственности сторон таких тройственных отношений друг перед другом. Особенно это касается правового статуса субарендатора, в части последствий, наступающих в случае прекращения основного арендного соглашения. В современном российском законодательстве данный вопрос не проработан, проект Федерального Закона «Об аренде сельскохозяйственных земель», также не уделяет данному вопросу должного внимания.
Представляется необходимым в проекте Федерального Закона «Об аренде сельскохозяйственных земель» среди прав арендодателя указать его право на посещение арендуемого имущества. При этом необходимо перечислить не поддающиеся расширительному толкованию случаи и обстоятельства, при наступлении которых, арендодатель может посещать арендуемую землю. Напомним, что, в соответствие с законодательством Англии, арендодатель или уполномоченное им лицо может во всякое время в течение срока действия арендного соглашения посещать арендованное имущество, преследуя при этом следующие цели:
1. Осмотр имущества.
2. Контроль над добропорядочным использованием имущества.
3. Фиксация сделанных арендатором улучшений.
При этом в соответствие с английским законодательством стороны в арендном соглашении могут указать и иные случаи, которые дают право арендодателю или уполномоченному им лицу посещать арендованное имущество. Однако, если стороны этого не сделали, случаи прохода арендодателя на арендованное имущество ограничиваются указанными выше и расширительному толкованию не подлежат. Законодательство США также определяет ограниченное количество случаев, при которых арендодатель может посещать арендованное имущество. В связи с вышеизложенным, представляется необходимым включить в проект Федерального Закона «Об аренде сельскохозяйственных земель» следующие случаи посещения арендодателем арендованной земли:
1. Контроль за соблюдением целевого использования земли.
2. Получение ренты и иных обязательных к уплате арендатором платежей.
3. Фиксация сделанных улучшений.
Одним из важных условий любого арендного соглашения, является условие о сроке. В Англии, как мы помним, срок не является существенным условием арендного соглашения. Следует сказать, что арендное законодательство Англии поощряет заключение долгосрочных арендных соглашений. Так, в соответствие с английским законодательством, государственной регистрации подлежат арендные соглашения, заключенные на срок, свыше 21 года, а поскольку регистрация аренды предоставляет арендатору гарантию соблюдения арендодателем своих обязанностей по арендному соглашению, большинство сельскохозяйственных арендных соглашений в Англии заключаются на срок свыше 21 года.
В соответствие с действовавшим до 1917 года законодательством России, условие о сроке признавалось существенной «принадлежностью» договора найма (ст. 1691 ч. 1 т. 10 Свода законов Российской империи). При этом, несмотря на отнесение данного условия к существенным условиям договора найма в силу указания закона, отсутствие в договоре соответствующего пункта, не являлось основанием для признания договора недействительным или незаключенным. Г.Ф. Шершеневич писал, в связи с этим: «Указание срока в договоре необходимо, потому что упущение его будет истолковано, согласно временному характеру пользования, не в смысле вечности его, а в смысле возможности прекращения его во всякое время».1 Действующее в то время законодательство предусматривало, что срок найма недвижимости не может превышать двенадцати лет. По мнению Д.И. Мейера, столь краткий срок объяснялся, «.вероятно, в
1. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права, Т.2 СПб. С. 160. опасении, чтобы наем не прикрывал собой перехода права собственности. Это было бы убыточно для казны, так как переход права собственности по недвижимому имуществу доставляет ей значительный доход».1 Иной позиции придерживался Г.Ф. Шершеневич, который полагал, что «устанавливая предельный срок найма, законодатель имел в виду предупредить обесценение имений вследствие долгосрочных аренд».2 Редакционная Комиссия, подготовившая проект Гражданского Уложения, предлагала увеличить предельный срок имущественного найма до тридцати шести лет, объясняя это тем, что «наниматель имущества, имея возможность пользоваться им лишь в продолжение краткого срока, конечно, не будет заботиться об улучшении имущества, а направит все свои усилия на извлечение в этот краткий срок возможно большего дохода».3 В законодательных актах, действовавших в России до принятия нового Гражданского Кодекса, срок договора аренды рассматривался в качестве существенного условия договора. ГК, в свою очередь, предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия, в случае заключения такого договора заключаются в том, что каждая из сторон получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за три месяца.
Современное законодательство Англии и США не устанавливает минимальных и максимальных сроков заключения
1. Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2-х частях, 1902, с. 262.
2. Шершеневич Г.Ф. Указ. Соч. С. 161.
3. Гражданское уложение: Проект. Т.2 С. 392. арендных соглашений. Это связано с правовыми доктринами этих государств, в соответствие с которыми, стороны арендного соглашения сами должны определять срок, на который заключается арендное соглашение. Кроме того, в случае заключения арендного соглашения на неопределенный срок, любая из сторон может в любое время отказаться от него, предупредив письменно об этом другую сторону. При этом временной промежуток для предупреждения исчисляется в зависимости от рентного периода.
Представляется необходимым закрепление в российском законодательстве нормативного правила о конкретных сроках аренды сельскохозяйственной земли. Положения ГК РФ, предусматривающие возможность заключения договора аренды на неопределенный срок не должны применяться к аренде сельскохозяйственной земли, так как арендатор, осуществляющий хозяйственную деятельность, должен быть гарантирован от возможного прекращения договора аренды в одностороннем порядке. В проекте закона «Об аренде сельскохозяйственных земель» в ст. 16 предусмотрено, что срок аренды сельскохозяйственных земель устанавливается по соглашению сторон, но не свыше 50 лет. При этом, срок аренды сельскохозяйственных земель для ведения товарного сельскохозяйственного производства не может устанавливаться менее чем на три года. Представляется, что установление максимального срока аренды сельскохозяйственной земли в 50 лет, фактически лишает арендатора возможности долгосрочного планирования своего бизнеса и невозможности установления принципа наследственности в нем. Необходимо отметить, что в законодательном закреплении нуждается и механизм предупреждения сторонами друг друга о своем желании прекратить заключенный на неопределенный срок договор. Наиболее приемлемым вариантом, представляется указание в Федеральном Законе «Об аренде сельскохозяйственных земель» минимального срока предупреждения три месяца, а максимального, - в зависимости от рентного периода.
Следует отметить, что российское законодательство недостаточно четко регулирует отношения, связанные с правовой судьбой осуществленных арендатором улучшений. Как мы могли видеть, в законодательных актах Англии и США данный вопрос рассматривается очень подробно. Представляется необходимым в Федеральном Законе «Об аренде сельскохозяйственных земель», предусмотреть специальную главу «Улучшения арендованного имущества», в которой подробно регламентировать все отношения связанные с выкупом арендодателем данных улучшений или физическим перемещением их.
Не менее важным для российского законодателя является вопрос арендной платы. Дореволюционное законодательство (ст. 1691 ч. 1 т. 10 Свода законов Российской империи) требовало обязательного определения в договоре найма цены, однако при этом не указывало, в чем конкретно может быть выражено вознаграждение. В реальном имущественном обороте тех лет широко использовались не денежные формы вознаграждения за наем имущества. В частности, при найме земли весьма популярным был такой способ найма, как наем земель исполу, когда крестьянин-наниматель, получая внаем земельный участок, обязывался отдать владельцу этого земельного участка половину - наймодателю половину или иную определенную часть собранных снопов. В соответствие с действующим в настоящее время в России законодательством, формы арендной платы могут быть различными: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или единовременно; доля доходов, продукции, плодов; оказание услуг; передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи. В Англии и США, как отмечалось ранее, развиты различные формы ренты. Более того, правовая наука США проводит классификацию арендных соглашений в зависимости от формы ренты. Представляется необходимым в проекте Федерального закона «Об аренде сельскохозяйственных земель» конкретно указать возможные формы уплаты ренты арендатором. Кроме того, необходимо законодательно установить методы, с помощью которых возможно определение приемлемой для обеих сторон формы ренты.
Безусловно, одним из важных вопросов договора аренды является вопрос о пересмотре ренты. В соответствие с действующим в Российской Федерации законодательством, изменение размера ренты может производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог изменяться сторонами не чаще одного раза в пять лет (ст. 8 Основ законодательства об аренде). В соответствие с законодательством Англии, такой срок составляет три года. Следует отметить, что в проекте Федерального закона «Об аренде сельскохозяйственных земель», вопросы изменения арендной платы вообще не рассматриваются. В связи с вышеизложенным, представляется необходимым законодательно закрепить срок пересмотра арендной платы по договору аренды сельскохозяйственной земли три года.
Следует отметить, что в проекте Федерального закона «Об аренде сельскохозяйственных земель» не отражены столь важные для аренды сельскохозяйственной земли вопросы, как средства защиты арендатора и арендодателя против незаконных действий стороны по арендному соглашению или действий третьих лиц. Следует детально отразить вопрос об ответственности арендодателя и арендатора за нарушение ими своих обязательств.
Необходимо отметить, что Федеральный закон «Об аренде сельскохозяйственной земли», безусловно должен быть направлен на предоставление арендаторам сельскохозяйственных земель широкой инициативы в ведении сельскохозяйственного производства, повышение ответственности за конечные результаты. Арендаторы должны быть обеспечены возможностью в течение длительного периода беспрепятственно пользоваться арендованными землями, самостоятельно осуществлять производственную деятельность.
Сельскохозяйственная земля при этом, должна рассматриваться не только как недвижимое имущество в соответствие с нормами гражданского права, но также как стратегически важная основа жизнедеятельности граждан и продовольственной безопасности государства.
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель в Англии и США»
1. Галятин М.Ю. Право сельскохозяйственного землепользования в США, Наука, 1995.
2. Дембо Л.И. Земельные правоотношения в классово антогонистическом обществе. Изд-во ЛГУ, 1954.
3. Дембо Л.И. Очерки современного аграрного законодательства капиталистических стран. Госюриздат, 1962.
4. Клюкин Б.Д. Правовое регулирование сельского хозяйства США. Москва, 1972.
5. Быстрое Г.Е. Земельная и аграрная реформы в зарубежных странах. Минск, БГЭУ, 1999.
6. Правовые проблемы земельной и аграрной реформы в странах центральной и восточной Европы, России, Беларуси, Украины и других стран СНГ, государствах Балтии. Тезисы докладов Международного конгресса, Минск, 1999.
7. Сельское хозяйство России и зарубежных стран, Москва, ВНИИТЭИ АПК 1996.
8. Лавровский Л.М. Исследование по аграрной истории Англии ХУН-Х1Х веков, Москва, Наука, 1966.
9. У. Батлер, В. Нерсесянц. История права: Англия и Россия. Москва, 1990.
10. Аграрное право: Учебник под ред. Проф. Быстрова Г.Е., 1998.
11. Римское частное право: Учебник под. Ред. Проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М. Юрист. 1996.
12. Единообразный торговый кодекс США, М. 1996 .
13. Гражданское Уложение: Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения, под. Ред. И.М. Тютрюмова, Спб. 1910.
14. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права, Спб. 1902.
15. Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2-х ч. 1902.
16. Иоффе О.С. Обязательственное право. М. 1975.
17. Собрание узаконений РСФСР, 1926.
18. Золотухин В.В. Об изучении аграрной истории США. «Вопросы истории», 1962.
19. Золотухин В.П. Аграрная политика правящих кругов США в первые послевоенные годы. «Ученые записки ИМО», 1962.
20. Юдин А. К. Государственное регулирование и кредитование сельского хозяйства в Великобритании и США, Международный сельскохозяйственный журнал, 1992 год, № 5.
21. Лучкина С.А. Особенности формирования агропромышленного комплекса в Великобритании, Достижения науки и передовой опыт в сельском хозяйстве, 1997 год, № 7.
22. Real Property, Roger Bernhardt, St. Paul, MN. 1993
23. Bernhardt's Black Letter on Property, Second Edition, 1991.
24. Boyer, Hovenkamp and Kurtz' The Law of Property, an Introductory Survey, Fourth Edition, 1991.25 . Burke's Personal Property in a Nutshell, Second Edition, 1993.
25. Cunningham, Stoebuck and Whitman's Hornbook on the Law of Property, Second Edition, 1993.
26. Hill's Landlord and Tenant Law in a Nutshell, Second Edition, 1986.
27. Getches' Water Law in a Nutshell, Second Edition, 1990. 29.Simes' Hornbook on Future Interests, Second Edition, 1966. 30.Atkinson's Hornbook on Wills, Second Edition, 1953.31 .Agricultural Law, Looney J.W. 1990.
28. Bruce's Real Estate Finance in a Nutshell. Third Edition, 1991.
29. Nelson and Whitman's Black Letter on Land Transaction and Finance, Second Edition, 1988.
30. Aman and Mayton's Hornbook on Administrative Law, 1993.
31. Canby's American Indian Law, Second Edition, 1988.
32. Lovett's Banking and Financial Institutions Law in a Nutshell, Third Edition, 1992.
33. International Agricultural Law Conference " The Role of Law in an Agricultural Market Economy", Iowa State University, April 27-29, 1992.
34. Reports of XlXth European Agricultural Law Congress, Bonn, Germany 1997.
35. Reports of the XVth European Agricultural Law Congress, Ghent, Belgium, 2-6 October 1989.
36. Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995, A commentary by Cameron Markby Hewitt, 1995.
37. General Introduction to Commercial Property in England and Wales, Cameron Mckenna, 1998.
38. Agricultural Law, Tax & Finance, by Allan A. Lennon, 1998.
39. Glendon, Gordon and Osakwe's Comparative Legal Traditions in a Nutshell. 1982.
40. Siegel's Conflicts in a Nutshell, 1982.
41. Hamilton's Black Letter on Corporations, Third Edition, 1992.
42. Campbell Mohn, Breen and Futrell's Environmental Law; From Resources to Discovery, (Environmental Law Institute), 1993.
43. Currie's Federal Jurisdiction in a Nutshell, Third Edition, 1990.
44. Miller and Davis' Intellectual Property Patents, Trademarks and Copyright in Nutshell, Second Edition, 1990.
45. A. Kiralfy, "Law of England", London, 1978.
46. A. Biems, "Researching of Land Law", London, 1985.
47. A. Lennon Commentary to Agricultural Tenancies Act 1995, 1997, London.
48. J. W. Looney, Acquiring Rights to Property by Lease, Report on International Agricultural Law Conference, Iowa 1992.
49. J. Jeims "Agricultural State Regulations in the USA", 1994.
50. D. Ramset" State Law", 1992.
51. D. Hardy "Constitutional Law of US", N.Y. 1989.
52. E.D. Pinfold, Report for the United Kingdom on XVth European
53. Agricultural Law Congress " The Legal Status of Real and Personal Property of the Farm Business", 1989.
54. Henry Maitland " Introduction in English History", ed. 1983.
55. Mary Phillips "A Practical Approach to Land Law", London, 1998.
56. K. Meggary "Real Estate Law", London, 1997.
57. The Law of Real Property, 5th ed.
58. Woodfall's Law of Landlord and Tenant, London Sweet & Maxwell, 1994.
59. A. Temsi "England Law", London. 1994.
60. Sir Edward Fry, A Treatise on the Specific Performance of Contracts, 6th ed. (London, Stevens, 1921).
61. Megarry and Wade, The Law of Real Property, 5th ed., 1984.
62. G.Dafi "Two Legal Estates in Land", 1992.
63. Hill's Landlord and Tenant Law in Nutshell, Second Edition, 1986.
64. R. Haid "Real Property of England and Wells", 1996.
65. Lennon & MacKey "Agricultural Law, Tax and Finance", 1995,1.ngmans.
66. Landlord and tenant Law: Privity of Contract and Estate (Law Com. No. 174).
67. US Agricultural Department's resume, 1987.
