Основные проблемы практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Галунов, Петр Борисович

Основные проблемы практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Основные проблемы практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

На правах рукописи

ГАЛУНОВ ПЁТР БОРИСОВИЧ

ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАКТИКИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ (по материалам Южного федерального округа)

Специальность 12.00.03 гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва 2003 год

Работа выполнена в Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации на кафедре правового обеспечения рыночной экономики.

Научный руководитель: доктор юридических наук, профессор

Крашенинников Павел Владимирович

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Запольский Сергей Васильевич

кандидат юридических наук Шумова Ольга Владимировна

Ведущая организация: Ростовский

государственный университет

Защита диссертации состоится 28 ноября 2003 года в 13-30 на заседании Диссертационного совета Д 502.006.15 в Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации по адресу: 119606, Москва, пр. Вернадского, д.84, 2-й учебный корпус, аудитория 2098.

С диссертацией можно ознакомится в читальном зале библиотеке Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации.

Автореферат разослан «_» октября 2003 г.

Ученый секретарь

Диссертационного Совета / В.В.Зайцев

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования, раскрывающей проблематику правоприменительной практики в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на примере деятельности органов государственной регистрации, осуществляющих свою деятельность на территории Южного федерального округа, обусловлена следующим.

События последнего десятилетия затронули фундаментальные, базовые пласты организации российского общества и государства. Болезненный процесс смены экономической формации сопровождался появлением новых форм собственности на средства производства и новых производственных отношений. Следствием развития экономического и социального прогресса стала экономическая свобода, которую невозможно было уложить в устаревшие правовые рамки. Предметом товарно-денежного оборота стали выступать не только товары личного потребления, но и средства производства, недвижимость, предприятия, а также природные ресурсы.

В связи с этим на первый план вышла проблема нарушения баланса между государственным регулированием и рыночными методами хозяйствования. Опыт перехода к рыночной экономике показал, что он повсюду сопровождался активизацией теневой экономики, формируя дополнительные проблемы для российской государственности. Государство было неоправданно отодвинуто на задний план и целостная система эффективного управления социально-экономическими процессами, включающими как рынок, так и государственное регулирование не получила своего развития.

Период экономической нестабильности развития нашего общества

свидетельствовал о потребности более активного вмешательства государства в деятельность участников рынка недвижимости, определения адекватных форм и методов регулирования отношений. Суть усиления роли государства на данном этапе сводилась к нахождению баланса государственного регулирования и рыночных методов хозяйствования.

Рынок недвижимости в годы советской власти существовал в редуцированном виде и в настоящее время только формируется. Это влечет за собой новые отношения и, соответственно, новые проблемы. Потребность кардинальных изменений в регулировании отношений по поводу недвижимости обозначила перед законодателем и юридической наукой задачу решения ранее не актуальных проблем, среди которых -проблема введения, правовой регламентации и правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним на территории Российской Федерации.

На сегодняшний день эта проблема частично решена в плане введения института государственной регистрации и его правовой регламентации. Так, 31 января 1998 года во исполнение ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации вступил в силу Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который послужил правовой основой для дальнейшей разработки соответствующих нормативно-правовых актов. Этот закон можно считать важной вехой на пути формирования в России цивилизованного рынка недвижимости, поскольку именно названный нормативный акт послужил основой для реформирования рынка недвижимого имущества, сделав его более прозрачным и во многом недоступным для мошенничества в сфере оборота недвижимого имущества.

Правовое пространство в рассматриваемой области было достаточно расширено постановлениями Правительства РФ «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» и другими правовыми актами.

Однако анализ существующего законодательства по регистрации показывает, что данный правовой институт не свободен от недостатков, отсутствие целостности системы не обеспечивает гарантии защиты прав и интересов граждан. Поэтому целый ряд принципиальных вопросов на сегодня требует своевременного урегулирования. Многие положения законодательства о регистрации вызывают дискуссии и споры в теоретическом аспекте, а также неоднозначно оцениваются судебной практикой. Новые экономические и политические реалии диктуют необходимость разработки принципиально нового механизма правового регулирования гражданского оборота объектов недвижимого имущества.

Все, сказанное выше, позволяет сделать вывод об актуальности исследования практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что и предопределило выбор автором названной темы исследования.

Ограничение поля исследования рамками отдельного региона также не случайно, поскольку автор настоящей работы является

Председателем Совета главных государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним Южного федерального округа и на практике знаком с проблемами правоприменительной практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции, осуществляющих свою деятельность на территории округа.

Степень научной разработанности темы. Исследование и анализ проблем правоприменительной практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в последнее время все в большей степени привлекает внимание ученых.

В разработку теоретического и практического аспектов исследуемой проблемы в Российской Федерации существенный вклад внесли такие ученые, как Т.Е. Абова, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, A.JI. Маковский, К.И. Скловский, О.М. Козырь, J1.A. Новоселова, Т.Н. Нешатаева, B.JI. Слесарев, П.В. Крашенинников, Ю.Г. Жариков, М.Г. Пискунова, В.В. Огородников, И.Т. Балабанов, В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов, С.П. Гришаев, H.A. Сыроедов, A.M. Эрделевский, И.А. Южанов, В.М. Хисанов, В.ФЛковлев, В.П. Ярошенко и другие.

Однако, никогда ранее, в литературе, посвященной данной проблематике, не делалось попыток анализа правоприменительной практики государственной регистрации на примере деятельности организации, призванной такую регистрацию осуществлять. Поэтому автором и была предпринята попытка осуществить комплексное, фундаментальное исследование по данной проблеме.

Основной целью диссертационного исследования, в контексте вышесказанного, является обобщенный анализ практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основанный

на опыте деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Южного - федерального округа. При этом в качестве основных рассматриваются проблемы, связанные с определением учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество как органов по формированию единой общегосударственной системы госрегистрации прав, совершенствования их территориальной и организационной структуры, их роли в регулировании рынка недвижимости с учетом конкретных условий региона.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

• рассмотреть историко-правовой аспект становления и развития системы регистрации прав на недвижимое имущество в России;

• проанализировать порядок, принципы и цели осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на современном этапе;

• исследовать понятийный аппарат, который используется в действующем законодательстве в целях урегулирования регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• определить статус и функции органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основываясь на итогах пятилетней деятельности крупнейших органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество Южного федерального округа;

• рассмотреть особенности правового регулирования государственной регистрации прав и сделок с отдельными видами недвижимого имущества, основываясь на опыте практической деятельности органов

государственной регистрации прав на недвижимое имущество Южного федерального округа;

• проанализировать федеральные и региональные нормативно-правовые акты, регулирующие оборот недвижимого имущества, а также порядок государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом;

• выявить и рассмотреть проблемы правоприменительной практики в сфере государственной регистрации прав и сделок с отдельными видами недвижимого имущества на примере деятельности учреждений юстиции Южного федерального округа;

• определить потенциальные возможности и основные направления совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в ходе правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве предмета исследования выступает анализ практики реализации норм права, регулирующих проведение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Методологическая, теоретическая и эмпирическая основа диссертационного исследования. Методологическую основу работы составил диалектический подход к исследованию правовых процессов и явлений, конкретизированный в рамках отечественной науки в принципах системности, детерминизма, развития и деятельности.

В диссертации применен ряд общенаучных, частно-научных и специальных методов познания - системный, комплексный, структурно-

функциональный, конкретно-исторический, сравнительно-правовой, системно-правовой, нормативно-логический, метод восхождения от абстрактного к конкретному, от общего к частному.

Работа строится на анализе теоретического и эмпирического материала с последующим обобщением в области правоприменительной практики.

Теоретической базой данного диссертационного исследования являются научные труды отечественных и зарубежных авторов в области истории государства, философии права, теории права и государства, конституционного, гражданского, административного, международного права.

Источниковедческой базой диссертационного исследования выступают: Конституция Российской Федерации, федеральные конституционные законы, федеральные законы, нормативные правовые акты Президента и Правительства Российской Федерации, региональные нормативно - правовые акты, обзоры судебной практики, материалы конференций и семинаров.

Научная новизна диссертации обусловливается постановкой темы исследования, а также комплексным подходом к её раскрытию. Комплексный подход к анализу действующего законодательства о регистрации включает в себя обобщение судебно-арбитражной практики в отношении сделок с отдельными видами недвижимого имущества, опыта проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области, а также -формулирование выводов о тенденциях дальнейшего развития правого регулирования отношений в данной сфере.

Положения, выносимые на защиту. Проведенное исследование позволило обосновать и вынести на защиту основные положения и выводы, отражающие новизну диссертации.

1. На основании анализа правоприменительной практики органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляющих свою деятельность на территории Южного федерального округа, сделан вывод об отсутствии единообразия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С целью исправления обозначенной ситуации автором предложена законодательная схема, направленная на обеспечение единообразия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ.

2. Обосновывается необходимость отнесения к числу объектов недвижимого имущества наряду с традиционными также и самовольно возведенных строений и сооружений, соответствующих по своим характеристикам основным свойствам недвижимости.

3. Объект недвижимого имущества определяется с учетом основных признаков зданий, позволяющих отличить их от иных объектов недвижимого имущества, к которым относятся: невозможность перемещения без несоразмерного ущерба, искусственность возведения, функциональная самостоятельность, законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению, правовая легитимность.

4. Исследован статус органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проанализировано двойственное положение учреждений юстиции, которые, с одной стороны уполномочены от имени государства осуществлять регистрацию прав на

недвижимое имущество и сделок с ним, и в этой связи должны обладать определенной

независимостью, а с другой стороны на практике подчинены органу власти субъекта РФ в части целого ряда организационных, имущественных, а также кадровых вопросов. Помимо обозначенного вывода автором также разработана законодательная схема, направленная на устранение обозначенной неопределенности статуса органов государственной регистрации.

5. Обоснована необходимость обязательной государственной регистрации договоров аренды зданий или сооружений, заключенных на неопределенный срок, а также на срок менее года, и в последующем продленных также на срок менее года (с общим сроком не менее года).

6. Доказывается необходимость законодательного закрепления обязательной государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве. Вступление инвестиционных договоров в силу с момента государственной регистрации в учреждении юстиции позволит не только исключить саму возможность «двойного» финансирования строительства, но и упорядочить расчеты по договорам, так как незаконные схемы финансирования и купля-продажа задним числом будут полностью исключены.

Практическая значимость проведенного исследования состоит в том, что особенности правового регулирования государственной регистрации раскрыты в настоящей работе с использованием многолетнего опыта деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Южного федерального округа.

В связи с изложенным, основные проблемы государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации рассмотрены через призму практической деятельности органов, призванных эту регистрацию осуществлять.

При рассмотрении коллизионной проблематики государственной регистрации в работе широко используется судебная практика, накопленная в ходе деятельности Учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области, Краснодарского края, Ставропольского края, Волгоградской области, Республики Адыгея, Республики Калмыкия, Карачаево-Черкесской республики.

Помимо правовых аспектов деятельности Учреждения юстиции в исследовании делается попытка осмыслить статус органов государственной регистрации, определить их место в системе органов Министерства юстиции РФ, затрагиваются вопросы независимости, а также социальной защищенности государственных регистраторов и иных работников Учреждений юстиции.

Апробация результатов исследования. Представленные в диссертации материалы и выводы сделаны автором на основе практической деятельности Учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляющих свою деятельность на территории Южного федерального округа. Проблематика исследования близка автору также в связи с его деятельностью в качестве председателя Совета Главных государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним Южного федерального округа - органа, призванного обеспечивать единство правоприменительной практики государственной регистрации.

Положения настоящей работы легли в основу разработанного

диссертантом учебного курса лекций «Повышение квалификации государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в Институте права и управления при Ростовском государственном университете. Данный курс лекций также предполагается использовать в качестве базового при повышении квалификации государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним Южного федерального округа.

Отдельные положения настоящего исследования опубликованы автором как в периодической печати, так и в виде монографий.

Структура диссертационного исследования определена целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения и двух глав, разделенных на восемь параграфов, заключения и библиографического списка литературы.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются основные цели и задачи, а также научная новизна работы. Помимо этого обосновывается теоретическое и практическое значения результатов проведенных исследований, формулируются положения, выносимые на защиту.

В первой главе - «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правовой институт» - автор анализирует генезис российского законодательства, регулирующего порядок приобретения и закрепления прав на недвижимое имущество, исследует понятийный аппарат1, используемый в законодательстве,

' Яковлев В.Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики) / Академия социальных наук. 2000. С. 3.

регулирующем оборот недвижимого имущества, анализирует порядок, принципы и цели осуществления государственной регистрации прав на

недвижимое имущество.

В первом параграфе первой главы - «История развития системы регистрации прав на недвижимое имущество в России» - исследуется история развития российского законодательства о закреплении прав на недвижимое имущество со времен князя Владимира Ярославовича (XIII в.) по настоящее время. При этом особое внимание автор уделяет тем историческим предпосылкам, которые повлияли на развитие института государственной регистрации прав на недвижимое имущество в нашей стране.

Во втором параграфе первой главы - «Понятие государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок,

принципы, цели ее осуществления» - исследуется содержание понятия

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним, данное в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним», раскрывается содержание основных

принципов и целей осуществления государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним .

В третьем параграфе первой главы — «Правовой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - диссертант анализирует содержание института государственной регистрации, с точки зрения отнесения его к той или иной отрасли права. В результате проделанного анализа делается вывод о комплексной природе

2 Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».М.:Спарк.-2001.С.43-51.

института государственной регистрации, состоящего из норм гражданского права, гражданско-процессуального права, административного права, семейного права, наследственного права, земельного права и, наконец, природоохранного права. Таким образом, новый подход законодателя к решению проблемы создания- единой системы в виде учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве регистрирующих органов, должен позволить следующее: обеспечить законность регистрации юридически сложных сделок в сфере недвижимости, исключить множественность регистрационных структур, привнести централизованное начало и, в целом, системную замкнутость всей совокупности прав с сделок с недвижимым имуществом.

В четвертом параграфе первой главы — «Статус и функции органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - автор анализирует правовое положение органов государственной регистрации, осуществляющих свою деятельность на территории субъектов РФ, входящих в состав Южного федерального округа. При этом автор диссертационного исследования касается проблем нормативно-контрольных полномочий и кадровой политики3, проводимой Министерством юстиции РФ в отношении учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С целью более полного раскрытия содержания статуса органов государственной регистрации автор приводит перечень задач и целей

> Доклад Министра юстиции РФ Ю.Я.Чайки на Всероссийской иаучно-гтрактической конференции «Роль органов юстиции в правовом государстве» / Бюллетень Министерства юстиции РФ № 12. 2001.

учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом делается вывод о том, что фактический статус учреждений юстиции, осуществляющих свою деятельность на территории субъектов РФ, не в полной мере соответствует закрепленному в законе. Очевидно, что при осуществлении правового регулирования деятельности регистрационной системы должны быть обеспечены: независимость регистрационной системы от внешнего воздействия; экономическая независимость регистрационной системы; возможность исполнения регистрационной системой функции гаранта не только по отношению к правообладателю, но и к потенциальному правоприобретателю; условия, стимулирующие участников оборота недвижимости к приданию публичности своим правам посредством их регистрации4.

Анализируя статус государственных регистраторов прав на недвижимое имущество, автор делает вывод о наличии кадровой и имущественной зависимости учреждений юстиции от органов власти субъектов Российской Федерации. Обозначенная зависимость, по мнению автора, не способствует установлению единства правоприменительной практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации. Регистрационная система должна быть организована таким образом, чтобы регистратор, принимая под свою ответственность независимые решения в отношении совершения регистрационных записей и выдачи информации, был защищен законодательно.

Во второй главе — «Проблемы правоприменительной практики в

* Колесов Ю.И., Галунов П.Б. Органы и учреждения юстиции РФУ Серия «Учебники, учебные пособия». - Росгов-н/Д: Феникс, 2002. С.253.

сфере государственной регистрации прав и сделок с отдельными видами недвижимого имущества » - диссертант исследует наиболее, интересные с точки зрения целей настоящей работы, аспекты государственной регистрации прав и сделок с земельными участками, нежилыми помещениями, квартирами, комнатами в коммунальных квартирах, объектами незавершенного строительства, предприятиями, как имущественными комплексами и другими объектами. При этом активно используется региональная нормативно-правовая база, судебная практика учреждений юстиции Южного федерального округа, а также материалы конференций и семинаров, проводимых по проблемам государственной регистрации.

В первом параграфе второй главы - «Государственная регистрация прав и сделок с земельными участками» - раскрываются особенности правового регулирования государственной регистрации прав и сделок с земельными участками, при этом, с целью более полного раскрытия механизма правового регулирования автор обращается к истории развития земельных отношений в РФ.

Сравнительный анализ определения земельного участка, данного в российском и зарубежном земельном праве, сделанный автором позволяет прийти к следующим выводам. В соответствие со статьей 6 ЗК РФ земельный участок, как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли, в том числе почвенный слой, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Разница в определении земельного участка, приведенного в российском земельном праве, по сравнению с аналогичными определениями зарубежного земельного законодательства сводится главным образом к включению или не включению в состав земельного

участка подземного пространства - недр.

Отечественное земельное право императивно относит недра к исключительной федеральной собственности (статья 1.2. закона «О недрах»), тогда как зарубежное земельное законодательство рассматривает недра в качестве неотъемлемой части земельного участка.

Отличие в подходах очевидно: в Российской Федерации земельный участок, как объект недвижимого имущества, представляет собой «плоскую» часть земной поверхности, ограниченную вглубь почвенным слоем, за рубежом же земельный участок выступает в качестве условно обрисованного конуса, ограниченного установленными на поверхности границами с центром в ядре Земли5.

Анализ практики проведения государственной регистрации прав на земельные участки потребовал раскрытия содержания режимов землепользования различных категорий земель, поскольку деление земель, согласно их целевому назначению, предопределяет особенности их оборотоспособности.

Особое внимание уделяется новым положениям Земельного Кодекса РФ, в части ограничений оборотоспособности, а также вновь предоставляемых земельных участков.

Так, в частности, в ходе реализации положений ЗК РФ в части запрета предоставления земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также пожизненного наследуемого владения на территории субъектов, входящих в состав Южного федерального округа, возникают следующие вопросы:

5J. Нагуеу «11гЬап 1апд есопопнсв», -Ь. -1996, -с!1ар.18б.

1. В ряде случаев нотариусы отказываются включать в наследственную массу земельные участки, принадлежащие наследодателям на праве пожизненного наследуемого владения, необоснованно мотивируя это тем, что институт названного права прекратил свое существование с принятием нового ЗК РФ;

2. Органы местного самоуправления, ряда районов, областей (краев, республик) информируют население о якобы имеющей место срочной необходимости переоформления прав пожизненного наследуемого владения, а также постоянного (бессрочного) пользования земельных участков на иные виды прав (в основном аренды, реже -собственности).

Обозначенная проблематика, по мнению диссертанта, требует скорейшей нормативной регламентации, поскольку её отсутствие влечет нестабильность оборота земли, что в свою очередь негативным образом сказывается как на развитии аграрной реформы в целом, так и на притоке инвестиций, в том числе и иностранных, в сельское хозяйство Ростовской области.

Автор работы уделяет также внимание раскрытию содержания режима землепользования земель транспорта и особо охраняемых природных территорий, поскольку государственная регистрация прав на названные виды земель обладает наибольшей спецификой.

Диссертант приводит перечень вещных прав на землю, подлежащих обязательной государственной регистрации. При этом в исследовании отмечается, что государственная регистрация перечисленных вещных прав на землю может носить как правоустанавливающий, так и правоподтверждающий характер, например:

• право собственности наследника на земельный участок

возникает не с момента государственной регистрации, а с момента открытия наследства (ст. 1110 ГК РФ);

• право собственности на земельную долю (земельный пай) у работника реорганизуемого сельскохозяйственного предприятия возникает с даты принятия органом местного самоуправления решения о передаче земли в общую собственность участников (членов) таких предприятий (п. 18 Рекомендаций по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи, утвержденных Постановлением Правительства "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" РФ от 01.02.95г. № 96).

При раскрытии содержания вещных прав на землю большое внимание уделяется правомочиям собственников земельных долей, образованных в результате реорганизации сельскохозяйственных предприятий. При этом в исследовании обозначены основные проблемы, с которыми сталкиваются учреждения юстиции при осуществлении государственной регистрации прав на земельные доли.

Наибольшие трудности, при осуществлении государственной регистрации, вызваны имевшими место нарушениями порядка реорганизации сельскохозяйственных предприятий, которые в основе своей выражались в следующем:

• неверно указывались данные дольщиков (ФИО, паспорт);

• не учитывались все граждане, имеющие право на получение земель;

• учитывались реально отсутствующие граждане - «мертвые души»;

• неверно производился расчет долей — в баллогектарах, из-за ошибок в балльной оценке земель;

• неправильно оформлялись результаты приватизации - гражданам не выдавались свидетельства о праве собственности на земельные доли, не

составлялись списки дольщиков и т.д.

В большинстве субъектов РФ, входящих в состав Южного федерального округа, администрации муниципальных образований -сельских районов не уделяли должного внимания вопросу составления списков дольщиков, то есть - не включали в их число наследников, получивших земельные доли после умерших родственников, не изменяли конфигурацию земельного массива реорганизованного колхоза (совхоза), после выдела земельных участков в натуре, не изменяли его кадастрового номера и не производили перерасчет долей.

Наиболее тяжелая ситуация с реорганизацией сельскохозяйственных предприятий, расположенных на территории Южного федерального округа, сложилась в Республике Калмыкия. Там, при реорганизации колхозов (совхозов) были составлены списки дольщиков, которым предоставлялись земельные доли, однако в ряде случаев они не были утверждены постановлением о реорганизации, в некоторых случаях они были утеряны, а в большинстве своем гражданам не были выданы свидетельства о праве собственности на земельные доли.

В этой связи был принят Закон республики Калмыкия от 28.02.2003 г. № 286-II-3 «О земле», в соответствии со ст. 24 которого граждане, имевшие право на получение земельной доли в соответствии со списками лиц, утвержденными высшими органами управления сельскохозяйственных предприятий (организаций) согласно постановлениям Правительства РФ от 29.12.1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», от 04.09.1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» от 01.02.1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных

паев», и не получившие свидетельства о праве на земельные доли или выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющих права на земельные доли, „

либо наследники указанной категории граждан, имеют право однократно бесплатно по своему выбору приобрести в собственность земельные участки для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств, садоводства, животноводства, огородничества, индивидуального жилищного и дачного строительства.

Подобная практика предоставления гражданам земельных участков вместо земельных долей, в связи с тем, что фактически они в свое время были лишены возможности их получения, видится весьма неоднозначной, хотя, вместе с тем, вполне социально обоснованной.

Часть положений исследования посвящены анализу содержания ограниченных вещных прав на землю. В работе приведен перечень нормативных актов, в соответствии с которыми земельные участки предоставлялись (до вступления в силу ЗК РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, а также приведены основания и порядок возникновения и прекращения права ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества - сервитута.

При рассмотрении особенностей государственной регистрации сделок с земельными участками диссертант делает вывод об отсутствии законодательного закрепления обязательности государственной регистрации договора купли-продажи земельных участков. Данный вывод основан на том, что ст. 131 ГК, на которую делается ссылка в ст. 164, не предусматривает случаи регистрации сделок с недвижимым имуществом, а определяет лишь права, подлежащие государственной регистрации.

Закон о регистрации прав также не устанавливает, в каких случаях сделки подлежат регистрации. Во второй части ГК четко определено, какие договоры необходимо регистрировать. Это означает, что государственная регистрация требуется только для тех сделок с недвижимостью, для которых она прямо предусмотрена законом.

Другое дело, что существуют определенные сомнения в целесообразности принятия различных правовых установлений в отношении отдельных сделок с недвижимым имуществом. Например, вызывает недоумение, что за исключением купли - продажи земельных участков и нежилых помещений все остальные договоры, предметом которых является недвижимое имущество (включая земельные участки и нежилые помещения), по общему правилу требуют государственной регистрации. Вряд ли можно найти какое-то логичное обоснование исключения договора купли-продажи указанных объектов недвижимости из числа сделок, подлежащих регистрации.

По какому из двух обозначенных путей идет судебная практика? Приведем пример.

24.06.2002 года мировой судья судебного участка № 4 Ленинского района г. Ростова-на-Дону вынес решение, в котором обязал Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области произвести государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка. Однако данное решение не вступило в законную силу, так как на него был принесен протест председателя Ростовского областного суда в порядке надзора. 30.01.2003 г. постановлением Президиума Ростовского областного суда решение мирового судьи судебного участка № 4 Ленинского района города Ростова-на-Дону от 24.06.2002 г. было

отменено. При этом в названном постановлении было указано, что «...сделанный мировым судьей вывод об обязательности государственной регистрации сделок с землей сделан со ссылкой на ст. 164 ГК РФ, однако ст. 164 ГК РФ не содержит императивного указания на обязательность государственной регистрации сделок с землей, а устанавливает, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случае и в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ и законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 131 ГК РФ, как и ст. 551 ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (в отличие, например, от договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, который подлежит государственной регистрации). Вместе с тем, в решении суда нет ссылок на норму права, в силу которой обязательной в данном случае является не государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, а сама сделка в отношении этого участка».

Таким образом в ходе данного судебного разбирательства, пусть косвенно, но все же доказана правильность позиции диссертанта, основанной на отсутствии обязательности государственной регистрации сделки купли-продажи земельного участка.

Во втором параграфе второй главы — «Особенности государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом нежилого назначения» - автор анализирует основные аспекты государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом нежилого назначения. Анализ начинается с рассмотрения основных признаков зданий, отличающих их от сооружений, движимого имущества,

а также незавершенных строительством объектов. Среди них:

• искусственность возведения;

• "привязка" к определенному земельному участку;

• невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;

• самостоятельность;

• законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению.

Особенности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом нежилого назначения раскрываются в работе на примере государственной регистрации договоров аренды, как наиболее распространенного вида регистрируемых сделок с недвижимым имуществом нежилого назначения.

В соответствии с ч.2 ст.609 ПС РФ, обязательной государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество, если иное не установлено законом. «Иное» как раз установлено в отношении объектов недвижимого имущества нежилого назначения. Договоры аренды указанных объектов, в соответствии со ст. 651 ГК РФ, подлежат обязательной государственной регистрации, если заключены на срок не менее года6. Договоры, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента, определенного в порядке ст.433 ГК РФ.

В исследовании делается вывод о том, что если срок аренды здания, сооружения в договоре не определен, договор аренды считается

' Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. С. 182-183.

заключенным на неопределенный срок и, соответственно, подлежит обязательной государственной регистрации в силу того, что его срок может превышать один год. К таким договорам должны предъявляться те же требования, что и к договорам, заключенным на срок не менее года.

Еще один вывод, сделанный диссертантом, касается вопроса о необходимости государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, заключенный на срок менее года, и в последующем продленным также на срок менее года. По мнению диссертанта продление срока аренды представляет собой лишь изменение одного из условий действия договора (срока) и, если после продления, срок договора аренды здания, сооружения составляет не менее года, то он подлежит государственной регистрации, а соглашение о продлении срока действия договора не может рассматриваться как самостоятельный договор.

В третьем параграфе второй главы - «Государственная регистрация прав и сделок с жилыми помещениями» - исследуются проблемы государственной регистрации прав на квартиры, комнаты в коммунальных квартирах, а также на жилые дома.

Анализ обозначенной проблематики диссертант начинает с признаков, отличающих жилое помещение от нежилого, при этом подобная градация в исследовании связана с понятием «постоянное проживание».

Исследуя названное понятие, диссертант делает вывод о том, что предназначенность помещения для жилищных целей - это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан. Такое помещение может стать непригодным для проживания

(аварийным) в результате обычного износа или под влиянием особых обстоятельств. Сама по себе непригодность в тот или иной момент для целей проживания не отменяет признака предназначенности, как не отменяет его и изменение взглядов на минимальные требования, предъявляемые к жилым помещениям, выраженные в СНиПах, ГОСТах, концепциях. Поэтому предназначенность как классифицирующий признак отличается стабильностью, документарной определенностью.

Тщательный анализ проведен в отношении вопроса, связанного с особенностями государственной регистрации прав на вновь создаваемый объект недвижимого имущества жилого назначения, а также критериев, которые позволяют отличить его от самовольно возведенной постройки.

Более подробно диссертант останавливается на вопросах государственной регистрации прав на квартиры, как на наиболее часто встречающиеся объекты недвижимого имущества. В работе анализируется практика государственной регистрации прав на квартиры, возникших в силу инвестиционных договоров строительства, на примере крупнейших городов региона — Ростова-на-Дону, Краснодара, Ставрополя и Волгограда.

На основании полученного материала был сделан вывод о необходимости обязательной государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья, с целью избежать многочисленных нарушений и злоупотреблений, которые встречаются при инвестировании строительства квартир. С целью введения обязательности такой регистрации диссертант предлагает принять соответствующий федеральный нормативно-правовой акт.

Особое внимание автор уделяет вопросу о государственной регистрации права собственности на приватизированные комнаты в коммунальных квартирах.

В юридической литературе с самого начала массовой приватизации жилья разворачивались ожесточенные дискуссии о возможности приватизации комнат в коммунальных квартирах, а также о возможности приватизации самих коммунальных квартир (т.е. одновременно всех жилых помещений, находящихся в квартире).

Сторонники возможности приватизации отдельных (т.е. не всех одновременно) жилых помещений, находящихся в коммунальной квартире мотивировали свое мнение следующими аргументами: изолированное жилое помещение в коммунальной квартире является предметом договора жилищного найма (ст. 52 ЖК РСФСР) и гражданин, занимающий комнату в коммунальной квартире, является равноправным участником жилищных правоотношений, поскольку с ним заключен самостоятельный договор найма, а потому он является субъектом права на приватизацию комнаты; приватизация отдельных (т.е. не всех одновременно) жилых помещений, находящихся в данной коммунальной квартире, не ущемляет жилищных прав других граждан, оставшихся проживать в неприватизированных жилых помещениях коммунальной квартиры.

Помимо этого, принимаемыми в то время, подзаконными нормативными актами ряда субъектов Российской Федерации (Москва, Красноярский край), муниципальных образований (Екатеринбург, Тамбов) было закреплено право нанимателей комнат в коммунальной квартире приватизировать занимаемые ими жилые помещения без согласия нанимателей других комнат.

Сторонники второй, диаметрально противоположной, точки зрения, запрещающей приватизацию отдельных комнат в коммунальных квартирах считали, что подобного рода приватизация противоречит закону, поскольку приватизироваться может квартира в целом при

волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия членов их семей на приватизацию занимаемых ими „ комнат.

11 Так, в частности, один из представителей второй точки зрения в

своей работе на вопрос: можно ли приватизировать коммунальную -> квартиру только целиком, для чего требуется согласие всех проживающих

в ней нанимателей (арендаторов), или можно приватизировать и отдельную комнату в этой квартире, для чего согласия других нанимателей не требуется, писал: "Первый путь избран в Санкт-Петербурге, второй - в Москве. Нам импонирует первый путь, поскольку возможность приватизации в коммунальных квартирах отдельных комнат приводит к еще большей чересполосице в правовом режиме жилых помещений, которой и без того предостаточно, и создает целый ряд тупиковых ситуаций".

Точка в столь длительной дискуссии была поставлена 03.11.1998 г., когда свет увидело Постановление Конституционного суда РФ, которым статья 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" была признана неконституционной в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования.

Четвертый параграф второй главы - «Особенности государственной регистрации прав и сделок с предприятиями как имущественными комплексами» - посвящен исследованию вопросов государственной регистрации прав и сделок с наиболее сложным, по ь мнению диссертанта, объектом недвижимого имущества, каковым

является предприятие как имущественный комплекс.

Предприятие как имущественный комплекс является особым видом недвижимого имущества. В законодательстве термин "предприятие" применяется в двух различных смыслах, а именно - как имущественный комплекс, т.е. как объект гражданского права и как юридическое лицо. Однако следует отметить, что в гражданском законодательстве в качестве субъекта гражданского оборота используется термин унитарное предприятие. Статья 132 Гражданского Кодекса РФ под предприятием как объектом гражданских прав признает имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В результате проведенного исследования диссертант делает вывод о том, что предприятие - это имущественный комплекс, представляющий собой непотребляемую совокупную недвижимую вещь, образующую технологически единое целое, замкнутый производственный цикл (при этом отдельные составляющие предприятия, в том числе недвижимые вещи, могут иногда находиться вне места расположения основной массы имущества, образующего предприятие, - в других регистрационных округах, однако они не имеют самостоятельного хозяйственного значения, будучи призванными функционально обеспечивать работу предприятия в целом).

Помимо этого диссертант анализирует положения ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которой определяются особенности государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним. Пункт 1 указанной статьи определяет, что регистрация прав на все объекты недвижимости, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в месте нахождения данных объектов. Однако

государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом должна проводиться в месте регистрации предприятия как юридического лица. Эта норма вызвана спецификой предприятия как имущественного комплекса, в состав которого могут входить объекты недвижимого имущества, при этом переход прав на предприятие как имущественный комплекс влечет изменение субъекта в отношении прав на все объекты недвижимости, входящие в состав предприятия. И, несмотря на то, что в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости, требуется лишь один акт государственной регистрации соответствующего права на все предприятие в целом, а также сделки с предприятием. При этом регистрации подлежит сделка, объектом которой является предприятие как имущественный комплекс, а не совокупность сделок, связанных с объектами недвижимости, входящими в состав предприятия как имущественного комплекса. Вследствие этого местом государственной регистрации является не место нахождения различных объектов недвижимости (последние могут находиться в различных регистрационных округах), а место регистрации юридического лица.

По общему правилу местом регистрации предприятия как имущественного комплекса является место регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя - правообладателя предприятия. Регистрация ипотеки, аренды, доверительного управления, иного ограничения (обременения) прав на предприятие осуществляется учреждением юстиции по месту регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя - правообладателя предприятия. Регистрация перехода права на предприятие осуществляется учреждением юстиции по месту регистрации юридического лица или индивидуального

предпринимателя - приобретателя предприятия.

Однако, анализ положений статьи 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вызвал у автора исследования ряд вопросов. Первый связан с необходимостью определить - в каком конкретно учреждении юстиции должно регистрироваться право собственности на предприятие, принадлежащее государству и муниципальным образованиям. По-видимому, регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований осуществляется учреждением юстиции по месту регистрации юридического лица - унитарного предприятия, в чьем хозяйственном ведении или оперативном управлении находится имущественный комплекс (статья 300 ГК РФ).

Другой вопрос связан с надлежащей регистрацией в том случае, если предприятие находится в собственности нескольких лиц (например, создание предприятия в результате совместной деятельности), место нахождения которых различно.

Согласно предложениям, высказываемым в литературе, регистрация прав на предприятие, находящееся в общей долевой собственности, будет необходима одновременно в нескольких учреждениях юстиции, отвечающих за регистрацию прав на недвижимость, - соответственно в месте регистрации каждого из сособственников с указанием на то, что находящемуся в данном регистрационном округе лицу принадлежит определенная доля в праве общей собственности на конкретное предприятие. На каждый объект недвижимости в месте его нахождения должно быть при этом зарегистрировано право общей собственности.

Поскольку правила внесения записей о правах на предприятие как

имущественный комплекс и сделок с ним в ЕГРП определяются Министерством юстиции Российской Федерации, по мнению диссертанта, Министерством юстиции должны быть также определены и правила взаимодействия учреждений юстиции по регистрации прав при государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс, в состав которого также входят объекты недвижимости, расположенные на территории иных субъектов РФ (точнее - иных регистрационных округов). В настоящее время указанные правила Министерством юстиции не утверждены. Тем не менее, отсутствие специальных правил о порядке государственной регистрации не может являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним.

В заключении подводятся итоги исследования, излагаются основные выводы, имеющие теоретическое и практическое значения.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах автора:

1. Галунов П.Б. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.- Ростов-на-Дону, Экспертное бюро, 2001. - 221 л.

2. Галунов П.Б. Органы и учреждения юстиции РФ. - Ростов-на-Дону, Феникс, 2002. - 601 л.

3. Галунов П.Б. Особенности государственной регистрации прав и сделок с предприятиями как имущественными комплексами // Законодательство. - 2003. № 3. - 6 п

Автореферат

Диссертация на соискание ученой степени кандидата наук

«Основные проблемы практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (по материалам Южного федерального округа)»

Научный руководитель - доктор юридических наук, профессор Крашенинников Павел Владимирович

Изготовление оригинал-макета Галунов П.Б.

Подписано в печать /¿^ЗГираж ¿¿? экз. Усл. пл.

Отпечатано ОПМГ РАГС. Заказ №

Галунов Петр Борисович

119606 Москва, пр-т Вернадского, 84

аооз 2 0 6 1 2

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Галунов, Петр Борисович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ КАК ПРАВОВОЙ ИНСТИТУТ

§ 1 История развития системы регистрации прав на недвижимое имущество в России

§2.Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок, принципы и цели ее осуществления.

§3 Правой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

§4. Статус и функции органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

ГЛАВА 2. ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНАЯ ПРАКТИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ И СДЕЛОК С ОТДЕЛЬНЫМИ ВИДАМИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

§1. Государственная регистрация прав и сделок с земельными участками

§2. Особенности государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом нежилого назначения

§3. государственная регистрация прав и сделок с жилыми помещениями

§4. Особенности государственной регистрации прав и сделок с предприятиями, как имущественными комплексами

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Основные проблемы практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Актуальность темы исследования, раскрывающей проблематику правоприменительной практики в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на примере деятельности органов государственной регистрации, осуществляющих свою деятельность на территории отдельно взятого региона, обусловлена следующим.

События последнего десятилетия затронули фундаментальные, базовые пласты организации российского общества и государства. Болезненный процесс смены экономической формации сопровождался появлением новых форм собственности на средства производства и новых производственных отношений. Следствием развития экономического и социального прогресса стала экономическая свобода, которую невозможно было уложить в устаревшие правовые рамки. Предметами товарно-денежного оборота стали выступать не только товары личного потребления, но и средства производства, недвижимость, предприятия, а также природные ресурсы1.

1 Яковлев В.Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики) / Академия социальных наук. 2000. С. 3. так и государственное регулирование не получила своего развития2.

Период экономической нестабильности развития нашего общества свидетельствовал о потребности более активного вмешательства государства в деятельность участников рынка недвижимости, определения адекватных форм и методов регулирования отношений. Суть усиления роли государства на данном этапе сводилась к нахождению баланса государственного регулирования и рыночных методов хозяйствования.

Рынок недвижимости в годы советской власти существовал в редуцированном виде и в настоящее время только формируется. Это влечет за собой новые отношения и, соответственно, новые проблемы. Потребность кардинальных изменений в регулировании отношений по поводу недвижимости обозначила перед законодателем и юридической наукой задачу решения ранее не актуальных проблем, среди которых - проблема введения, правовой регламентации и правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации.

Колесов Ю.И., Галунов П.Б. Органы и учреждения юстиции РФ./ Серия «Учебники, учебные пособия». - Ростов-н/Д.: Феникс, 2002. С.253.

Российская газета. 1997. 30 июля.№ 145. вехой на пути формирования в России цивилизованного рынка недвижимости, поскольку именно названный нормативный акт послужил основой для реформирования рынка недвижимого имущества, сделав его более прозрачным и во многом недоступным для мошенничества в сфере оборота недвижимого имущества.

Правовое пространство в рассматриваемой области было достаточно расширено постановлениями Правительства РФ «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»4, «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» и другие правовые акты.

Однако анализ существующего законодательства по регистрации показывает, что данный правовой институт не свободен от недостатков: целый ряд принципиальных вопросов на сегодня требует своевременного урегулирования. Многие положения законодательства о регистрации вызывают дискуссии и споры в теоретическом аспекте, а также неоднозначно оцениваются судебной практикой.

4 Российская газета. 1998.18 марта. № 52.

Ограничение поля исследования рамками отдельного региона, также не случайно, поскольку автор настоящей работы является Председателем Совета главных государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним Южного федерального округа и на практике знаком с проблемами правоприменительной практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции, осуществляющих свою деятельность на территории округа.

В разработку теоретического и практического исследования проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации существенный вклад внесли Т.Е.Абова, М.И.Брагинский, В.В.Витрянский,

A.Л.Маковский, М.Г.Масевич, К.И.Скловский, В.Ф.Яковлев и другие.

Целый ряд работ, посвященных анализу проблем построения модели и функционирования системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России посвятили такие ученые, как О.М. Козырь, JI.A. Новоселова, Т.Н. Нешатаева,

B.JI. Слесарев, Ю.Г. Жариков, М.Г. Пискунова, В.В. Огородников.

Вопросы правового обеспечения регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним разрабатывались такими авторами, как П.В. Крашенинников, А. Бегичев, И.Т. Балабанов, В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов, С.П. Гришаев, Н.А. Сыроедов, A.M. Эрделевский, И.А. Южанов, В.М. Хисанов, В.П. Ярошенко.

Однако, никогда ранее, в литературе, посвященной данной проблематики, не делалось попыток анализа правоприменительной практики государственной регистрации на примере деятельности органов, призванных такую регистрацию осуществлять. Поэтому автором и была предпринята попытка осуществить комплексное, фундаментальное исследование по данной проблеме.

Целью исследования, в контексте вышесказанного, является обобщенный анализ практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основанный на опыте деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Южного федерального округа.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

• определить статус и функции органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• рассмотреть особенности правового регулирования государственной регистрации прав и сделок с отдельными видами недвижимого имущества;

• выявить и рассмотреть проблемы правоприменительной практики в сфере государственной регистрации прав и сделок с отдельными видами недвижимого имущества;

Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в ходе правового регулированием государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Методологическую основу исследования составил диалектический подход к исследованию правовых процессов и явлений, конкретизированный в рамках отечественной науки в принципах системности, детерминизма, развития и деятельности.

В диссертации применен ряд общенаучных, частнонаучных и специальных методов познания - системный, комплексный, структурно-функциональный, конкретно-исторический, сравнительно-правовой, системно-правовой, нормативно-логический, метод восхождения от абстрактного к конкретному, от общего к частному.

Теоретической базой диссертационного исследования являются научные труды отечественных и зарубежных авторов в области истории государства, философии права, теории права и государства, конституционного, гражданского, административного, международного права.

Среди зарубежных исследователей, чьи труды были использованы автором в процессе исследования, отдельно следует назвать работу Джека Харви «Характеристика рынка недвижимости»5.

Научная новизна диссертации обусловливается самой постановкой темы исследования, а также комплексным подходом к её раскрытию. Комплексный подход к анализу действующего законодательства о регистрации включает в себя обобщение судебно-арбитражной практики в отношении сделок с отдельными видами недвижимого имущества, опыта проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также - формулирование выводов о тенденциях дальнейшего развития правого регулирования отношений в данной сфере.

Практическая значимость проведенного исследования

5 J. Harvey «Urban land economics», -L. -1996, -chap. 186. состоит в том, что особенности правового регулирования государственной регистрации раскрыты в настоящей работе с использованием многолетнего опыта деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Южного федерального округа.

В связи с изложенным, основные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации рассмотрены через призму практической деятельности органов, призванных эту регистрацию осуществлять.

При рассмотрении коллизионной проблематики государственной регистрации в работе широко используется судебная практика, накопленная в ходе деятельности Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области.

Положения, выносимы на защиту.

Автор настоящей работы сформулировал и выносит на защиту следующие положения:

1. На основании анализа правоприменительной практики органов государственной регистрации прав на

6 Колесов Ю.И., Галунов П.Б. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - Ростов-н/Д.: Экспертное бюро, 2001.С.4-14. недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляющих свою деятельность на территории Южного федерального округа, сделан аргументированный вывод об отсутствии единообразия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С целью исправления обозначенной ситуации автором предложена законодательная схема, направленная на обеспечение единообразия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ.

2. Сделан вывод о необходимости отнесения к числу объектов недвижимого имущества наряду с традиционными также и самовольно возведенных строений и сооружений, соответствующих по своим характеристикам основным свойствам недвижимости. Отсутствие такого отнесения делает нелогичным предписание законодателя о сносе самовольных построек - ведь если самовольная постройка не является недвижимостью, то что подлежит сносу - ведь движимые вещи не сносят. Более того, в п. 3 ст. 222 ГК РФ7 речь идет о возможности признания права собственности на самовольную постройку, то разве имеется в виду движимое имущество? Конечно, речь идет о признании права собственности на самовольно возведенное строение, являющееся недвижимым имуществом, но выведенное законодателем в силу не легитимности создания за рамки гражданского оборота.

3. Уточнено определение такого объекта недвижимого имущества, как здание. Выделены основные признаки зданий, позволяющие отличить их от иных объектов недвижимого имущества. К ним относятся:

• невозможность перемещения без несоразмерного ущерба; у

Собрание законодательства Российской Федерации. -1994. -№ 32. -Ст. 3301.

• искусственность возведения;

• функциональная самостоятельность;

• законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;

• правовая легитимность.

4. Аргументирован вывод о неопределенности статуса органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проанализировано двойственное положение учреждений юстиции, которые, с одной стороны уполномочены от имени государства осуществлять регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в этой связи должны обладать определенной независимостью, а с другой стороны на практике подчинены органу власти субъекта РФ в части целого ряда организационных, имущественных, а также кадровых вопросов. Помимо обозначенного вывода автором также разработана законодательная схема, направленная на устранение обозначенной неопределенности статуса органов государственной регистрации.

5. Сделан вывод об отсутствии обязательности государственной регистрации сделки купли-продажи земельного участка. Вывод сделан на основе анализа содержания ст. 131 и 164 ГК и отдельных статей ч. II ГК РФ, а также подтвержден судебной практикой. Статья 131 ГК, на которую делается ссылка в ст. 164, не предусматривает случаи регистрации сделок с недвижимым имуществом, а определяет лишь права, подлежащие государственной регистрации. Закон о регистрации прав также не устанавливает, в каких случаях сделки подлежат регистрации. Во второй части ГК четко определено, какие договоры необходимо регистрировать. Это означает, что государственная регистрация требуется только для тех сделок с недвижимостью, для которых она прямо предусмотрена законом.

6. Обоснована необходимость обязательной государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на неопределенный срок, а также на срок менее года, и в последующем продленных также на срок менее года (с общим сроком не менее года).

Такой вывод сделан на основании того, что срок действия договора аренды, заключенного на неопределенный срок, может превышать один год, в связи с чем, к таким договорам должны предъявляться те же требования, что и к договорам, заключенным на срок не менее года. Необходимость государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, заключенных на срок менее года, и в последующем продленных также на срок менее года обоснована тем, что продление таких договоров представляет собой лишь изменение одного из их условий (срока) и, если после продления, срок таких договоров составляет не менее года, то они подлежат государственной регистрации, поскольку соглашение о продлении срока действия договора не может рассматриваться как самостоятельный договор.

7. Аргументирована необходимость законодательного закрепления обязательной государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве. При этом доказано, что вступление инвестиционных договоров в силу с момента государственной регистрации в учреждении юстиции позволит не только исключить саму возможность «двойного» финансирования строительства, но и упорядочить расчеты по договорам, так как незаконные схемы финансирования и купля-продажа задним числом будут полностью исключены.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Галунов, Петр Борисович, Москва

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и пользования, но и как правом на него является принятая в стране система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -это один из существенных элементов реализации особенностей правового режима недвижимости. Она является не самоцелью, а средством, позволяющим ввести оборот недвижимости в цивилизованные рамки, осуществлять его на принципах гласности и публичности. Вместе с тем, она позволяет осуществлять государственное признание прав на недвижимое имущество и служит средством обеспечения государственной охраны этих прав.

В 2003 году исполняется шесть лет закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В настоящий момент можно с уверенностью констатировать тот факт, что система органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации полностью сформирована и функционирует. При этом органы государственной регистрации осуществляют свою деятельность во всех субъектах Российской Федерации, в том числе и в Чеченской Республике.

Вместе с тем нельзя не признать тот факт, что правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в нашей стране еще не отлажено должным образом. Проведенный в ходе исследования анализ деятельности учреждений юстиции Южного федерального округа, позволяет сделать вывод об отсутствии единообразия правоприменительной практики проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации.

Подвергнув критическому анализу нормативно-правовую базу государственной регистрации, а также основные принципы формирования системы органов государственной регистрации автор настоящей работы пришел к следующим выводам:

1). Реальный статус Учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не в полной мере соответствует закрепленному в законе и требует корректировки.

Поступательное развитие системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации, по мнению автора, связано с централизацией механизма управления процессами развития названной системы.

2). Правовое положение регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также иных работников учреждений юстиции, не являющихся государственными регистраторами (программистов, работников юридических отделов, архивных служб и т.д.), на сегодняшний день не имеет достаточной нормативной регламентации.

Исправление сложившейся ситуации требует принятия мер не только правового, но и социально-экономического характера.

3). Принцип единства системы и процедуры регистрации, закрепленный в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в настоящий время не реализован в полной мере. Для решения данной проблемы автор предлагается комплекс мер, направленный на установление единообразия процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на все территории Российской Федерации.

4). Правовой контроль и методическое руководство деятельностью учреждений юстиции, осуществляемый Министерством юстиции Российской Федерации, по мнению автора настоящей работы не достаточно эффективен.

Состояние системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на современном этапе требует значительно более действенного методического руководства и правового контроля, осуществление которого, по мнению автора, также должно осуществляться централизовано.

В ходе рассмотрения особенностей правового регулирования государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества автором настоящей работы была предпринята попытка проведения обобщения практики регистрации. Исследование обозначенной проблематики привело автора к выводам, изложенным в работе, и касающихся следующих вопросов:

• государственная регистрация сделок купли-продажи земельных участков;

• государственная регистрация земельных долей, образованных в результате реорганизации сельскохозяйственных предприятий;

• государственная регистрация сервитутов;

• государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений;

• государственная регистрация домовладений;

• государственная регистрация квартир, комнат (в коммунальных квартирах);

• государственная регистрация предприятия, как имущественного комплекса.

В ходе исследования перечисленных вопросов автор работы обосновывает необходимости внесения целого комплекса поправок в действующее законодательство, регулирующее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Подводя итог, хотелось бы отметить, что законодательство о государственной регистрации нельзя рассматривать только как совокупность норм и правил - это мощный инструмент регулирования общественных отношений. Введение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество означает серьёзный шаг на пути создания действенных правовых гарантий гражданских прав участников рынка недвижимого имущества. Вместе с тем, отмеченные в исследовании недостатки российского законодательства, активно проявляют себя на практике. Поэтому автор надеется, что эти недостатки будут устранены законодателем в самое ближайшее время.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Основные проблемы практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

1. Учебная, монографическая и справочная литература, материалы конгрессов, конференций и семинаров

2. Абрамов В.А. Сделки и договоры. Комментарии. Разъяснения. -М.:Ось-89, 1999. - 128 с.

3. Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И.Брагинского; исследовательский центр частного права.

4. Российская школа частного права. М.: «Статут», - 1999,- 464с.

5. Алексеев С.С. Теория права. М.: БЕК, - 1994. - 224 с.

6. Арефа Н.И. Законы гражданские (Свод Законов Т.Х, 4.1), по офиц. изд. 1900 г.

7. Багатых Е.А. Гражданское и торговое право. 4.1. М.:Инфра-М.,- 1996.- 191 с.

8. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, - 1966. - 189 с.

9. Брагинский М.И. Комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». -М., 1998.-С.21.

10. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.:1. Статут, 2000,- 682 с.

11. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. 2-е изд-е. М.: Госюриздат, - 1954. - 144 с.

12. Витрянский В.В. Договор аренды и его отдельные виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. -М.: Статут, -1999. -299 с.11 .Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут, - 1999. - 284 с.

13. Вишневский А.А. Залоговое право. Учебное и практическое пособие. -М.: Изд-во БЕК, -1995. -192 с.

14. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. -Ростов-н/Д., -1995. -680 с.

15. Выбор пути: дискуссии на полях Земельного кодекса России /Под. ред. И.Ф. Суслова (рук.), В.В. Бакушева, М.А. Коробейникова, И.Д. Мацкуляка. -М.: Флинта: Наука, -1998. -344с.

16. Германское право. Ч. I. /Под ред. проф. В.В. Залесского. -М., -1996. -342 с.

17. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. Издание 2. -М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», -1999. -144 с.

18. Городская собственность /авт. колл. под ред. Бобрышева Д.Н., Росляка Ю.В., Мэрия Москвы и др. -М., -1998. -96 с.

19. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова/Огв. ред. A.JI. Маковский; Исследовательский центр частного права. -М: Международный центр финансово-экономического развития, -1998. -480 с.

20. Гражданское право /Отв.ред.Суханов В.А. М.:БЕК,1999.

21. Гражданское право России. Часть II: курс лекций / Под ред. Брагинского М.И., Клейна Н.И. М.: БЕК, 1997.

22. Гражданское право. Часть 1. Учебник /Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. -М.: ТЕИС, -1996. -552 с.Ф

23. Гражданское право. Часть 2. Учебник /Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. -М.: ПРОСПЕКТ, -1997. -784 с.

24. Гражданское уложение. Книга третья. Вотчинное право (проект). -СПб.,-1902.-104 с.

25. Гражданское уложение: проект высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения. С-Пб., 1905. С.7.

26. Гребенников В.В. Правовые основы и перспективы существования % частной собственности в России. -М., -1995. -262 с.

27. Дождев Д.В. Римское частное право. -М.: Норма-Инфра-М, -1996. -432с.

28. Доклад о введении ипотеки (Вотчинный устав): Заседание 10 января 1911 г.-СПб.,-1911.-232 с.

29. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: Научно-практическое пособие /Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ. -М.: БЕК,-1997.-252 с.

30. Жилинский С.Э. Предпринимательское право (правовая основа предпринимательской деятельности). Учебник для вузов. Изд. 2-е, испр. и доп. -М.: Норма-Инфра-М, -1999. -672 с.

31. Жилищные права граждан: Закон «Об основах федеральной жилищной политики». Постатейный комментарий /Е.С Гетман, Б.М. Гонгало, С.М Корнев и др.; Общая редакция П.В. Крашенинникова. -М.: Международный центр финансово-экономического развития, -1997.-255с.

32. ЗЗ.Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному Закону Российской Федерации «Об ипотеке». -М.: Изд-во Приор, -1998. -418с.

33. Законодательство о недвижимости /Составитель Скворцов О.Ю. -М.: Бизнес-школа «Интел-Синтез», -1998. -472 с.

34. Иоффе О.С. Правоотношение по гражданскому праву. -JL: Изд-во Ленинградского университета им. А. А. Жданова, -1949. -144 с.

35. Иоффе О.С. Советское гражданское право. Т. 1. -Л., -1958. -180 с.

36. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. -М.: Приор, -1997. -176с.

37. Козлова Е.Б. Переход прав на объекты недвижимости. Учебное пособие. -Владивосток: Изд-во ДВГУ, -1998. -53 с.

38. Козырь О М. Аренда (комментарии ко второй части ГК РФ). -М.: Международный центр финансово-экономического развития, -1996. -576 с.

39. Колесов Ю.И., Галунов П.Б. Органы и учреждения юстиции РФ./ Серия «Учебники, учебные пособия». Ростов-н/Д.: Феникс, 2002. -608 с.

40. Колесов Ю.И., Галунов П.Б. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ростов-н/Д.: Экспертное бюро, 2001.-224 с.

41. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Рук-ль авт. колл. и отв. Ред. д-р юрид. наук, проф. О.Н. Садиков. -М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, изд-я группа ИНФРА-М-НОРМА, -1996. -800 с.

42. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 1. Отв. ред. О.Н. Садиков. -М: ЮРИНФОРМЦЕНТР, -1995. -448с.

43. Комментарий к Основам законодательства Российской Федерации о нотариате. -М.: Спарк, -1996. -390 с.

44. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» /Буров B.C., Грачев И. Д., Емельянов М.В. и др. -М.: НОРМА-ИНФРА-М, -1999. -523с.

45. Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 1. / Отв. Ред. В.Ф. Яковлев. -М.: Юрид. лит., -1994. -187 с.

46. Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 2. /Отв. Ред. В.Ф. Яковлев. -М.: Юрид. лит., -1995. -262 с.

47. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. Учебное и практическое пособие. С приложением основных законодательных актов. -М.: НОРМА, -1996. -273 с.

48. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями (комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения). -М.: Статут, -1998. -169 с.

49. Маслов Н.В. Жилая недвижимость: вопросы и ответы. -М. -1998. -144с.

50. Матгеи, Уго, Суханов Е.А. Основные положения о собственности. /Московский общественно-научный фонд. -М.: Юристъ, -1999. -383с.

51. Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2-х ч.: По исправленному и дополненному 8-му изд. 1902 г. -М., -1997. -342 с.

52. Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции: Книга 1. -М., -1961. -315с.

53. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР. Под ред. Е.А Флейшиц. -М.: Юрид. Лит., -1966. -640 с.

54. Нетревожко Т.А. Квартира: покупка, продажа, обмен.: Руководство по операциям с недвижимостью: 200 практических советов. -М.: Книжный мир, -1998. -319 с.

55. Ожегов С.И. Словарь русского языка. /Под ред. Н.Ю. Шведовой. 14-е изд., Стереотип. -М. -1983. -816с.

56. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. -М.: Азбуковник, 1997.

57. Оптимизация арендных отношений в системе управления недвижимостью: нижегородская модель /Антюганов С.А., Аратский Д.Б., Козерадский А.А., Мальцев В.А. Волго-Вятская академия государственной службы и др. Н-. Новгород: Издательство ВВАГС, -1997.-94 с.

58. Особенности приватизации и управления собственностью в Москве /Комитет по управлению имуществом Москвы, Комитет по телекоммуникациям и средствам массовой информации. -М.: Интеграф Сервис,-1997.-159 с.

59. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. -М.: Статут,-1998.-353 с.

60. Полениа С.В. Законотворчество в Российской Федерации. -М.: Институт государства и права РАН, -1996. -146 с.

61. Развитие русского права во второй половине XIX начале XX века. -М.: Наука,-1997.-368с.

62. Скворцов О. Ю. Защита права собственности и судебно-арбтиражная практика. -М.: «Юридический бюллетень предпринимателя». -1997. -172 с.

63. Скворцов О. Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. -М.: Бизнес-школа «Интел-Синтез», -1998. -206 с.

64. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). -М.: Изд. Ось-89, -1998. 304 с. с включением статей по продолжениям 1906 и 1908 гг., а также позднейшими узаконениями - С-Пб., 1910. - 1632 с.

65. Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия. Издание третье, дополненное и переработанное. -М.: ЮРИНФОРМЦЕНТР, -1995. -365 с.

66. Толстой B.C. Исполнение обязательств. -М., «Юридическая литература»,-1979.-207 с.

67. Трубников П.Я. Судебное разбирательство гражданских дел отдельных категорий. Пособие. -М: Былина, -1996. -240 с.

68. Французско-Российский конгресс юридических профессий по теме: право недвижимости: Заметки и документация: Репр.: Перевод с французского /Париж. Университет Сен-Мор. Юридический факультет. -Париж, -1998. -262 с.

69. Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. -М.: Юрайт, -1999. -143 с.

70. Хропанюк В.Н. Теория государства и права: Учебное пособие для высших учебных заведений /Под ред. проф. В.Г Стрекозова. -М.: Дабахов, Ткачев, Димов, -1995. -384 с.

71. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). -М., Спарк, 1995. -556 с.

72. Щенникова JI.B. Вещные права в гражданском праве России. -М.: БЕК, -1996.-200 с.

73. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». -М.: БЕК, -1999. -211с.

74. Эрделевский A.M. Финансовые услуги, вексель, недвижимость: анализ и комментарий законодательства и судебной практики. -М.: Изд-во БЕК, 1999.-312с.

75. Яковлев В.Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики). -М: РИД ИСПИ РАН, -2000. -224 с.

76. Материалы XIV международного конгресса регистраторов прав в городе Москве. Издательство Московской областной регистрационной палаты. М. 2003 г. 31 с.1. Зарубежные источники

77. Baur F. Lehrbuch des Sachenrechts, Muenchen, -1992, -s. 139.

78. Interpretation Act 1978 The Public General Acts and Church.

79. Assembly Measures of 1978. L., -1979, -chap. 30.

80. J. Harvey «Urban land economics», -L. -1996, -chap. 186.1. Статьи

81. Александров А. А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России //Вестник московского университета. Сер. Право. -1996. -№ 6. -С. 98-105.

82. Багров С.Е. Актуальные вопросы развития рынка недвижимости и приватизации в России //Правовое регулирование рынка недвижимости.-1999.-№ 1.-С. 12-13.

83. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок снедвижимостью.//Российская юстиция. -1999. -№ 4. -С. 31-32.

84. Бех О.В. Отдельные вопросы применения закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с судебной практике /ЛОрист. -1999. -№ 8. -С.36-38.

85. Битенбаев М. О правовом значении государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом //Правовой консультант. -1998. -№ 2. -С. 27-29.

86. Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости //Журнал российского права. -1999. -№ 5/6. -С. 81-88.

87. Брагинский М.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Право и экономика. -1997. -№ 19-20. -С.37^7.

88. Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений. // Финансовая Россия. 1997. - №18.

89. Бюллетень Верховного Суда РФ. М., 2000. - №8.

90. Валя вина Е.Ю. Деприватизация жилищного фонда: Юридическая практика// Информационный бюллетень Центра права Специального юридического факультета СПбГУ №1(8) 1997. -СПб: Изд-во Санкт-Петербургского университета. -1997. -С. 72-83.

91. Весник ВАС РФ. М., 1996. №9.

92. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости //Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. -1999. -№ 7. -С. 60-70; -№ 8. -С. 104-115; -№9. -С. 76-83; -№ И. -С. 85-95.

93. Галунов П.Б. Особенности государственной регистрации прав и сделок с предприятиями как имущественными комплексами // Законодательство. -2003. № 3. С.16-19.

94. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости //Государство и право. -1999. -№ 3. -С. 38-43.

95. Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства //Хозяйство и право. -1998. -№ 10. -С. 32-39.

96. Добролюбов С. Оценка риска признания сделки с недвижимостью недейств ительной//Риэлтер. -1996. -№ 4. -С. 15-22.

97. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость //Российская юстиция. -1998. -№ 6. -С. 15-17.

98. Исрафилов И. Форма сделок по приватизации //Российская юстиция,-1995.-№ И.-С. 30-37.

99. Киндеева Е.А. Сделки с недвижимостью оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. -М.: Юрайт, 2000. - С. 14.

100. Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье собственность и сделки //Закон. -1996. -№ 8. -С. 38-49.

101. Карамышева О.В., Герасимова E.JI. Некоторые правовые аспекты создания и ведения государственного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка //Государство и право. -1998. -№ З.-С. 28-37.

102. Качановский Ю. Римское право в XXI веке //Юрист. -1999. -№11.-С. 62-70

103. Киидеева Е. Прохождение регистрации зависит от полноты и качества документов //Риэлтер. -1998. -№ 3. -С. 9; -№ 4. -С. 24-29.

104. Козырь О.М. Актуальные вопросы регистрации недвижимости в Российской Федерации //Юридический мир. -1997. -№ 9. -С.46-49. Там же. -№ 10.-С.53-65.

105. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России /Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, -1998. -С. 271-296.

106. Концепция реформирования органов и учреждений юстиции Российской Федерации. Утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 7 октября 1996 года № 1177 //Российская газета. -1996. -16 октября.

107. Крашенинников П.В. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью //Дело и право. -1996. -№ 5. -С. 47-48.

108. Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.:Спарк, 2001. - С.43-51.

109. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы//Российская юстиция. -1997. -№ 10. -С.31-33.

110. Кузнецов А.В. Немецкий опыт регистрации прав на земельные участки и возможность его использования в России //Государство и право. -1996. -№ 12. -С. 117-126.

111. Кузнецов А.В. Сравнительно-правовой анализ российской и германской системы государственной регистрации прав на недвижимость //Юридический мир. -2000. -№ 1. -С.42-50.

112. Кузнецов А.В. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против //Государство и право. -1998. -№ 2. -С. 59-65.

113. Курбатов А. Государственная регистрация как обязательное условие действительности сделок залога недвижимости (ипотеки) //Экономика и жизнь «Акди». -1999. -№12. -С. 48-52.

114. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере //Хозяйство и право. -1998. -№ 3. -С. 109-118.

115. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок //Хозяйство и право. -1997. -№4. -С. 152-162; Там же. -№ 5. -С. 136-155.

116. Матерев JI. Кондоминиум: максимум проблем, минимум внимания /Юридический вестник. -1997. -№ 25. -С. 48-52.

117. Мищенко Г. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гражданское законодательство //Хозяйство и право. -1999. -№ 10. -С. 37-40.

118. Немчинов Н.К. Частная собственность на квартиры. // Законность. 1994. №4.

119. Никонов П.Н. Кадастр и мировые системы регистрации прав не недвижимое имущество //Проблемы недвижимости. -2000. -№ 4. -С. 40-41.

120. Новоселова JI.A. Сделка уступки права требования и основания ее совершения.// Хозяйство и право № 7.2003.

121. Огородников В.В. Практические аспекты регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Бюллетень министерства юстиции Российской Федерации. -1999. -№ 8. -С.94-96.

122. Основные служебные документы Министерства культуры СССР за П кв.1986. С.32

123. Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество //Российская юстиция. -1995. -№ 5. -С.26-28.

124. Пискунова М.Г. Купля-продажа недвижимости: государственная регистрация//Риэлтер. -1998. -№ 4-5.

125. Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации /Правовое регулирование рынка недвижимости. -1999. -№ 1. -С.40-49.

126. Римское частное право / Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С.-М., 1996. -С.148-149.

127. Романов О. Государственная регистрация прав не недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения //Хозяйство и право. -1998. -№ 7. -С. 68-73; -№ 8. -С. 46-52.

128. Рукас Н. Понятие недвижимости и особенности правового режима недвижимости в законодательстве Российской Федерации //Правовое регулирование рынка недвижимости. -1999. -№1. -С. 310.

129. Сарьян Е.Р. Особенности государственной регистрации сделок с земельными долями: Бюллетень Министерства юстиции РФ. М., 2000,-№9.- С.43-46.

130. Сауль С. Как приватизировать коммунальную квартиру .//Российская юстиция. 1996. №1.

131. Сидоренко А.Ю. Порядок государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества в Московской области //Юрист. -1999. 1. -С. 11-15.

132. Степашин С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество //Российская юстиция. -1998. -№ 3. -С. 5-6.

133. Степашин С.В. Доклад на Всероссийском совещании-семинаре. //Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сборник № 2. Ответственный редактор Огородников В.В. Минюст РФ. -1998. -С. 90-94.

134. Сусликов В.Н. Правовой статус государственного регистратора прав. / Регистрация прав на недвижимость. Российская академия правосудия. -М., 2001,- С.283-288.

135. Сучкова Н.В. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. //Право и экономика. -1998. -№ 3. -С.21-25.

136. Сыроедов Н.А. регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество //Государство и право. -1998. -№ 8. -С. 90-97.

137. Толстой Ю.К. Заметки по жилищному праву. Обмен жилых помещений. //Правоведение. -1994.№4.

138. Ушаков Е. Недвижимость в системе налогообложения //Российский экономический журнал. -1999. -№ 2. -С. 42-49.

139. Федорченко А.В. Рынок недвижимости не должен развиваться стихийно //Юридический мир. -1997. -№ 9. -С. 40-42.

140. Цыбуленко 3. Сделки с недвижимостью и их регистрация //Хозяйство и право. -1998. .-№ 2. -С. 52-62.

141. Чешев А.С., Фесенко И.П. Земельный кадастр. М.Экспертное бюро, 2000. - С.79-82.

142. Шаталин Е.Н. Опыт работы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Нижегородской области //Правовое регулирование рынка недвижимости. -1999. -№1.

143. Эрделевский А. Предприятие как недвижимость: регистрация прав //Законность. -1998. -№ 5. -С. 16-20.

144. Эрделевский А. Регистрация прав на недвижимость //Законность. -1997.-№ 11.-С.20-24.

145. Яковлев В.Ф. Новое в договорном праве. В сб.: Международная научно-практическая конференция «Гражданское законодательство Российской Федерации. М., -1994. -С. 40-43.

146. Яковлева В. Гражданский кодекс Российской Федерации о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. //Кодекс-info, -1997.-№ 14.-С. 23.

147. Яковлев В.Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики).// Академия социальных наук. 2000. 74с.

148. Диссертационные исследования

149. Дорожинская Е.А. «Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом». Диссертация на соискание ученой степени к.ю.н. Кафедра правового обеспечения рыночной экономики Российской академии государственной службы при Президенте РФ.

150. Петров Е.Ю. «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости». Диссертация на соискание ученой степени

151. Ф к.ю.н. Кафедра гражданского права Уральской государственнойюридической академии.

152. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ НОРМАТИВНЫХ АКТОВ

153. Законы Российской Федерации

154. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голо сованием 12 декабря 1993 года. //Российская газета. -1993. -25 декабря. № 237.

155. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате. Утверждены Верховным Советом Российской Федерации 2 февраля 1993 года № 4462-1 //Российская газета. -1993. -13 м арта. -№ 49.

156. Водный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 18 октября 1995 года № 167-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации. -1995. -№ 47. -Ст. 4471.

157. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации. -1994. -№ 32. -Ст. 3301.

158. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации. -1996. -№ 5. -Ст. 410.

159. Жилищный кодекс РСФСР. Утвержден Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 года, (в ред. от 28.03.98г.) //Ведомости Верховного Совета РСФСР. -1983. -№ 26. -Ст. 883.

160. Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-Ф3 // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147.

161. Лесной кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 22 января 1997 года. //Собрание законодательства Российской Феде-рации.-1997.-№ 5.-Ст. 610.

162. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон от 21 июля 1998 года № 146-ФЗ //Российская газета. -1998. -6 августа. -№ 148-149.

163. Закон Российской Федерации от 3 июля 1991 года «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» //Ведомости съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. -1991. -№ 27. -Ст. 927.

164. Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 (в ред. от 01.05.99г.) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» //Ведомости съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. -1991. -№ 28. -Ст. 959.

165. Закон Российской Федерации от 27 декабря 1991 года № 21181 (в ред. Федерального закона от 10.02.99г. № 32-Ф3) «Обосновах налоговой системы в Российской Федерации» //Российская газета. -1999.-9 марта.-№45.

166. Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года № 42181 (в ред. 10.02.99г.) «Об основах федеральной жилищной политики» //Российская газета. -1999. -9 марта. -№ 45.

167. Федеральный закон от 14 июня 1994 года № 5-ФЗ «О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания Российской Федерации» //Российская газета. -1994. -15 июня. -№111.

168. Федеральный закон от 11 августа 1994 года «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» //Собрание законодательства Российской Федерации. -1994. -№16. -Ст. 1864.

169. Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 15-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» //Собрание законодательства Российской Федерации. -1996. -№5.-Ст. 411.

170. Федеральный закон от 31.07.1995 г. № 119-ФЗ «Об основах государственной службы Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. -1995. -№31.-Ст.2990.

171. Федеральный закон от 26 января 1996 года № 52-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» //Собрание законодательства Российской Федерации. -1996. -№5.-Ст. 3302.

172. Федеральный закон от 24 мая 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» //Российская газета. -1996. -26 июня. -№119.

173. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» //Российская газета. -1997. -30 июля. -№ 145.

174. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» //Собрание законодательства Российской Федерации. -1997. -№ 30. -Ст. 3591.

175. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 123-Ф3 «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» //Собрание законодательства Российской Федерации. -1997. -№ 30. -Ст. 3595.

176. Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ^ ипотеке (залоге недвижимости)» //Российская газета. -1998. -22июля. -№137.

177. Федеральный закон от 21 апреля 1997 года № 68-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» //Собрание законодательства Российской Федерации. -1997. -№ 17. -Ст. 1913.

178. Федеральный закон от 31 июля 1998 года № 147-ФЗ «О введении в действие части первой Налогового кодекса Российской Федерации» //Российская газета. -1998. -6 августа. -№ 148-149.

179. Федеральный закон от 2 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» //Российская газета. -2000. -10 января. -№5

180. Подзаконные нормативно-правовые акты Российской Федерации

181. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» //Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. -1993. -№52. -Ст. 5085.

182. Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993 года № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» //Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. -1993. -№ 50. -Ст. 4868.

183. Указ Президента Российской Федерации от 2 июня 1994 года №1114 «О продаже государственных предприятий-должников»; //Собрание законодательства Российской Федерации. -1994. -№ 6. -Ст. 592.

184. Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 года № 293 «О дополнительный мерах по развитию ипотечного кредитования» //Собрание законодательства Российской Федерации. -1996. -№ 10. -Ст. 880. (утратил силу).

185. Концепция реформирования органов и учреждений юстиции Российской Федерации. Утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 7 октября 1996 года № 1177 //Российская газета. -1996. -16 октября.

186. Постановление Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301. «Об утверждении положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» //Собрание законодательства Российской Федерации. -1997. -№ 42.-Ст. 4787.

187. Постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997 года № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //Собрание законодательства Российской Федерации. -1997. -№ 45.-Ст. 5195.

188. Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //Российская газета. -1998. -4 марта. -№ 42.

189. Нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации

190. Закон Волгоградской области от 17.07.2003 г. № 855-ОД «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Волгоградской области».// Законодательство Волгоградской области. 2003. № 9.

191. Закон Республики Калмыкия от 28.02.2003 г. № 286-II-3 «О земле»//Собрание законодательства Республики Калмыкия. 2003. № 3.

192. Закон Карачаево-Черкесской Республики от 26.09.2002 г. № 36-P3 «О реестре государственных должностей Карачаево-Черкесской Республики».// Собрание законодательства КЧР. 2002. №11.

193. Закон Республики Калмыкия от 25.04.2003 г. № 319-II-3 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».// Собрание законодательства Республики Калмыкия. 2003. № 4.

194. Указ Президента Республики Адыгея от 16.12.2002 г. № 262 «О реестре государственных должностей Республики Адыгея и государственных должностей государственной службы Республики Адыгея» // Собрание законодательства Республики Адыгея. -2003. -№1.

195. Указ Президента Республики Адыгея от 01.10.1999 г. № 165 «О мерах по переходу к единой системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Республики Адыгея. -1999. -№10.

196. Регистрационной палате Ставропольского края» // Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Ставропольском крае. -1999. Ст. 8.

197. Постановление Правительства Республики Калмыкия от 02.07.2003 г. № 178 «О порядке оформления прав граждан на земельные доли».// Собрание законодательства Республики Калмыкия. 2003. № 9.

198. Распоряжение Кабинета министров Республики Адыгея от 10.12.1999 г. № 465-р «О плане поэтапного формирования системы государственной регистрации прав на недвижимое

199. Ф имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства

200. Республики Адыгея. -1999. -№12.

Автор: Галунов, Петр Борисович
Город: Москва
Год: 2003
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Основные проблемы практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Основные проблемы практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Галунов, Петр Борисович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Основные проблемы практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Галунов, Петр Борисович, Москва

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Основные проблемы практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Основные проблемы практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Галунов, Петр Борисович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Основные проблемы практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Галунов, Петр Борисович, Москва

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Основные проблемы практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»