АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Осуществление права муниципальной собственности на жилые помещения»
На правах рукописи Коршакова Катарина Викторовна
ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ПРАВА МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Специальность 12 00 03 -гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
003448280
Москва 2008
003448280
Работа выполнена на кафедре гражданского права и процесса юридического факультета НОУ «Волгоградский институт экономики, социологии и права»
Научный руководитель:
кандидат юридических наук, доцент Дерюгина Татьяна Викторовна
Официальные оппоненты:
доктор юридических наук Телюкина Марина Викторовна
кандидат юридических наук, доцент Алябьев Денис Николаевич
Ведущая организация:
Южно-Уральский государственный университет, г. Челябинск
Защита состоится 28 октября 2008 года в 14 00 на заседании диссертационного совета Д 504 001 3 ГОУ ВПО «Академия народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации», по адресу 119571, г Москва, проспект Вернадского, 82, зал заседаний ученого совета
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Академия народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации»
Автореферат разослан _сентября 2008 г
Ученый секретарь
диссертационного совета Д 504 001.3
кандидат юридических наук, доцент
Емелина/
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИИ
Актуальность темы исследования Жилые помещения занимают особое место в жизни человека Они являются средой обитания человека и необходимой предпосылкой создания семьи и воспитания детей
Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года (ст 40) 1 провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизнедеятельности людей Вместе с тем с принятием Конституции РФ наука гражданского права столкнулась с весьма сложной проблемой, связанной с определением понятия, содержания, а также с осуществлением права собственности на жилище, особенностями защиты данного права
Вступивший в силу с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) сохранил, в принципе, традиционные для советского права подходы к определению как предмета регулирования (ст 4), так и собственно понятия «право на жилище» (ст 1) Вместе с тем ни ЖК РФ, ни Гражданский кодекс Российской Федерации 3 не урегулировали многие вопросы, относящиеся к возникновению, содержанию и прекращению права собственности на жилые помещения В действующем законодательстве не сформулирована также система правовых ограничений осуществления права собственности на жилье, что существенно затрудняет правоприменительную деятельность В данном случае затрагиваются не только вопросы пределов и ограничений осуществления права муниципальной собственности Это в полной мере относится также к частной и государственной собственности
Реформа местного самоуправления, одним из этапов которой стало принятие и поэтапное введение в действие Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131 - ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» 4 (далее - Закон о местном самоуправлении), привела к тому, что муниципальные образования стали выступать в качестве собственников жилищного фонда, что породило немало проблем
Специфика отношений владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями заставляет всерьез задуматься о необходимости выработки законодательного определения права собственности на жилое помещение
1 // Российская газета - 1993 - 25 декабря - № 237
2//Собрание законодательства Российской Федерации -2005 -№ 1 (часть 1) -Ст 14
3 Гражданский кодекс Российской Федерации Часть 1 И Собрание законодательства Российской Федерации - 1994 - № 32 - Ст 3301, Гражданский кодекс Российской Федерации Часть 2//Собрание законодательства Российской Федерации -1996 -№5 -Ст 409 (Далее-ГКРФ)
4//Собрание законодательства Российской Федерации -2003 -№40 -Ст 3822
В упрощенном виде абсолютное субъективное право собственности на жилое помещение как сложную недвижимую вещь можно представить как совокупность закрепленных в законе правомочий, ограничений, обременений и обязываний, непосредственно связанных с использованием помещения по его назначению Однако такая формулировка, при всей ее привлекательности, не дает полного и точного представления о предпосылках возникновения права муниципальной собственности на жилое помещение, о его содержании и закреплении, публичном признании за определенным субъектом, его осуществлении публично-правовыми образованиями
Региональное законодательство нередко содержит правовые ограничения, адресованные собственникам жилых помещений, не предусмотренные федеральными законами, что нарушает принцип, закрепленный ст 1 ГК РФ, о том, что ограничения субъективных гражданских прав могут устанавливаться только федеральными законами Судебная практика в настоящий период ориентирована на всемерное обеспечение интересов пользователей жилых помещений, причем нередко в ущерб интересам собственников этих объектов
Изложенное свидетельствует об актуальности избранной темы исследования
Цель и задачи диссертационного исследования Целью диссертационного исследования является проведение комплексного анализа гражданских правоотношений, возникающих при осуществлении владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, анализ нормативных актов всех уровней, определяющих правовой режим жилых помещений, с последующей разработкой теоретических положений и практических рекомендаций, направленных на совершенствование правового регулирования оборота жилых помещений
Указанная цель предопределила постановку задач исследования
определить признаки жилого помещения как объекта вещных
прав,
- раскрыть содержание права муниципальной собственности применительно к жилым помещениям,
- определить круг субъектов права муниципальной собственности на жилые помещения,
- выявить особенности осуществления права публичной собственности на жилые помещения,
выделить систему правовых ограничений осуществления права муниципальной собственности на жилые помещения, исследовать их правовую природу;
выработать на основе проведенного исследования предложения и рекомендации по совершенствованию действующего гражданского и жилищного законодательства
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами и публично-правовыми образованиями по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями
Предметом исследования является комплекс проблем, связанных с возникновением и осуществлением муниципальными образованиями имущественных прав на жилые помещения.
Методологическую основу исследования составили историко-правовой метод, предполагающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения, сравнительно-правовой метод, предусматривающий сопоставление различных нормативных актов, логический метод, обусловливающий применение индукции, дедукции, анализа и синтеза, технико-юридический метод, предусматривающий толкование норм права и правовое моделирование При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения
Степень научной разработанности темы
Положения о сущности жилищных прав, разработанные, в частности, И Б. Мартковичем, П. И Седугиным и П. В Крашенинниковым, а также некоторыми другими отечественными учеными, занимающимися проблематикой жилищных отношений, базируются на признании различий между гражданско-правовыми и жилищными отношениями. Отсюда и вывод о невозможности исследования отдельно права на приобретение жилья в собственность и отдельно права на его получение на условиях социального найма По нашему мнению, субъективное право собственности на жилое помещение не только может быть самостоятельным предметом научного анализа, но и является базовым, исходным для возникновения всех других субъективных прав на жилое помещение, в том числе и жилищных прав Современная наука и практика нуждаются в выработке теоретических положений о пределах осуществления права собственности на жилое помещение как особо значимый объект недвижимости
В цивилистической литературе и в диссертационных исследованиях некоторых ученых поднимались отдельные вопросы, касающиеся прав на жилые помещения Вопросы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения исследовались в работах П В Крашенинникова «Право собственности и иные вещные права на жилые помещения», К И Скловского «Применение гражданского законодательства о собственности и владении Практические вопросы», П И Седугина «Жилищное право», В А Тархова «Собственность и право собственности», И Д Кузьминой «Понятие правового режима зданий и сооружений как объектов недвижимости» и других 5 В ряде диссертационных работ
5 См Крашенинников П В Право собственности и нные вещные права на жилые помещения / П В Крашенинников - М Статут, 2000, Скловский К И Применение
исследовались различные вещные права на жилые помещения. Это диссертации С. А Чаркина «Динамика отношений по социальному найму жилого помещения», Е В Поповой «Договор найма жилого помещения и другие» 6
Отдельно рассматривались вопросы специфики муниципальных образований как субъектов права собственности в диссертационных исследованиях О Ю Бояровой «Муниципальное образование особенности правосубъектности в гражданских правоотношениях», А В Костина «Особенности Российской Федерации, федеральных и муниципальных образований как субъектов гражданского права» и других7
Проводились исследования ограничений права собственности на жилые помещения, например, в диссертации В П. Камышанского «Ограничения права собственности (гражданско-правовой анализ)», Т А Мечетиной «Ограничение права собственности проблемы публичных и частных интересов», монографии А В Малько «Стимулы и ограничения в праве теоретико-информационный аспект» и других 8
Отдельные аспекты проблемы, касающиеся понятия жилого помещения, понятия муниципального образования, содержания права собственности на жилое помещение, осуществление права собственности, раскрыты в учебниках, посвященных, как гражданскому, так и жилищному праву9.
гражданского законодательства о собственности и владении Практические вопросы / К И Скловский - М Статут, 2004 , Седугин П И Жилищное право /ПИ Седугин -М Норма-Инфра-М, 1997, Тархов В А Собственность и право собственности / В А Тархов, В А Рыбаков — М, 2002 , Кузьмина И Д Понятие правового режима зданий и сооружений как объектов недвижимости / Кузьмина И Д - М Статут, 2004
6 Чаркин С А Динамика отношений по социальному найму жилого помещения дис канд юрид наук - Волгоград, 2006 , Попова Е В Договор найма жилого помещения дис канд юрид наук - Краснодар, 2006
7 Боярова О Ю Муниципальное образование особенности правосубъектности в гражданских правоотношениях дис канд юрид наук - Саратов, 2002 , Костин А В Особенности Российской Федерации, федеральных и муниципальных образований как субъектов гражданского права автореф дис канд юрид наук - М , 2002
8 Камышанский В П Ограничения права собственности (гражданско-правовой анализ) дис докт юрид наук - СПб, 2000 , Мечетина Т А Ограничение права собственности проблемы публичных и частных интересов дис канд юрид наук - Рязань, 2001, Малько А В Стимулы и ограничения в праве теоретико-информационный аспект /
А В Малько - Саратов Изд-во СГУ, 1994
9 См Гражданское право России Курс лекций Часть первая / под ред О Н Садикова -М Юридическая литература, 1996, Гражданское право учебник Часть I / под ред Ю К Толстого, А П Сергеева.-М ТЕИС, 1996, Гражданское право Ч 1/под общ ред Т И Илларионовой, Б М Гонгало, В А Плетнева - М, 1998 , Гражданское право в 2 т Т I / отв ред Е А Суханов - 2-е изд, перераб и доп - М Волтерс Клувер, 2004, Гражданское право учебник Часть первая / под ред А Г Калпина, А И Масляева - М Юристь, 1997, Седугин П И Жилищное право /ПИ Седугин - М Норма-Инфра-М, 1997, Крашенинников П В Жилищное право / П В Крашенинников - 3-е изд, перераб и доп - М Статут, 2003
Однако комплексного исследования, посвященного осуществлению права собственности права муниципальной собственности на жилые помещения, не проводилось В работе рассматривается осуществление права собственности муниципальных образований на жилые помещения не только с позиции владения, пользования и распоряжения собственником своим имуществом, но и с позиции пределов и ограничений в осуществлении права муниципальной собственности
Теоретической основой диссертационного исследования явились труды российских ученых дореволюционного, советского и современного периодов развития цивилистики Помимо этого, с учетом специфики темы, в работе использовались труды ученых в сфере муниципального, административного, конституционного права и в других отраслях права Большое внимание также уделено работам авторов, исследующих проблемы теории государства и права Работа базируется на трудах С С Алексеева, В К Андреева, С И Аскназия, И И Андрианова, И В Бабичева, В В Безбаха, Е В Басина, Е В Богданова, М И Брагинского, С Н Братуся, М В Власовой, В В Витрянского, Г А Гаджиева, Б М Гонгапо, О А Городова, В А Горожанина, В П Грибанова, О С Иоффе, В П Камышанского, О А Красавчикова, О М Козырь, С М Корнеева, О Е Кутафина, П В Крашенинникова, В Н Литовкина, В Д Мазаева, Н С. Малеина, А В. Малько, Н И Матузова, А А Маковской, И Б. Мартковича, О Н Садикова, А И Пергамента, И А Покровского, В В Святловского, П. И Седугина, К И Скловского, Е А Суханова, А П Сергеева, В А Тархова, Ю К Толстого, Ю А Тихомирова, Г Ф Шершеневича, Л В Щенниковой, В Ф Яковлева и других.
Эмпирическую базу исследования составляют федеральное и региональное гражданское законодательство, нормативные акты жилищного права всех уровней, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные акты, акты Верховного Суда РФ, акты судов субъектов РФ
Научная новизна исследования заключается в том, что настоящая работа представляет собой системное теоретико-правовое исследование проблем осуществления права муниципальной собственности на жилые помещения и совокупность жилых помещений - жилой фонд муниципального образования, пределов и ограничений в осуществлении права муниципальной собственности, выполненное на основе нового Жилищного кодекса Российской Федерации, опирающегося на новейшее гражданское законодательство
В работе использован подход, когда осуществление права муниципальной собственности рассматривается не только сквозь призму триады правомочий собственника, но в большой степени с учетом установленных законодателем пределов осуществления гражданских прав и ограничений права собственности. Применение такого подхода позволило осветить ранее не затронутые проблемы осуществления права муниципальной собственности на жилые помещения.
В диссертационном исследовании предлагается оригинальный подход к понятию жилого помещения как объекту права муниципальной собственности, к субъективному праву собственности муниципальных образований на жилое помещение, к пределам осуществления права собственности, исходя из специфики субъекта права муниципальной собственности Вопросы осуществления права рассмотрены с позиции правосубъектности муниципального образования
Впервые на монографическом уровне проведен комплексный анализ проблем, связанных с владением, пользованием и распоряжением правом специфического субъекта - муниципального образования - на особый объект права - жилое помещение
На защиту выносятся следующие основные положения, отражающие научную новизну проведенного исследования
1 Здание следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения Признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание существования здания в качестве самостоятельного объекта права Признание здания в целом самостоятельным объектом приведет к тому, что на один объект недвижимости возможным будет установление нескольких прав собственности, относящихся к разным формам, что приведет к расщеплению права собственности, что недопустимо в континентальной системе права
2. Субъективное право муниципальной собственности на жилое помещение представляет собой возникающие из строго определенных законом оснований правомочия владения, пользования и распоряжения на неделимые сложные недвижимые вещи, специально предназначенные для проживания в них человека, именуемые жилыми помещениями, зарегистрированные в этом качестве и входящими в муниципальный жилищный фонд
3 Проводится классификация признаков жилого помещения В зависимости от правового режима помещения выделяются
- целевые признаки (выделяются две цели - проживания и удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд) Отсутствие хотя бы одной из этих целей не позволяет отнести помещение к жилому,
- временной признак (один из ключевых признаков, так как именно факт постоянного проживания позволяет выделить группу жилых помещений из помещений, хотя и предназначенных для проживания граждан, но не отнесенных к жилым (дома отдыха, гостиницы),
- функциональные признаки, которые, в свою очередь, делятся на
а) признак приспособленности для проживания (технические и санитарные характеристики - площадь, планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума, и т. д),
б) уровень благоустроенности (наличие канализации, горячего водоснабжения, лифта и т. д),
в) территориальный признак (жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории, в результате которого определяется необходимый уровень благоустроенности), - формальные признаки (регистрация в качестве объекта недвижимости, признание жилым помещением).
4 Переустройство и перепланировка жилого помещения, произведенная нанимателем жилого помещения без соответствующего разрешения органов местного самоуправления, не может являться основанием для признания недействительными сделок приватизации, обмена или передачи под выплату ренты указанного жилого помещения Понимание «юридической чистоты» сделок не должно ограничивать оборотоспособность объектов При самовольной перепланировке (переустройстве) незаконными являются действия нанимателя, а не сам объект недвижимости, подвергшийся изменению
5 Осуществление права собственности муниципальным образованием имеет особенности, связанные с обладанием им публичной властью, позволяющей ему самому определять правопорядок, включая пределы собственного участия в гражданских правоотношениях. Поэтому законодатель ограничил участие муниципального образования в гражданско-правовых отношениях особой целью «Интересы населения» выступают целевым пределом осуществления права муниципальной собственности
6 Отношения, называемые в гражданском законодательстве и в литературе «общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных жилых домах», не являются видом общей долевой собственности, так как имеют серьезные отличия от данного института (отсутствие права выдела доли, отсутствие у общего имущества в здании самостоятельной оборотоспособности, в частности, права распоряжения долей в общем имуществе и т д) В силу существующих отличий не является она и общей совместной собственностью Данные утверждения позволяют нам выделить третий самостоятельный вид общей собственности собственность общего пользования
7 Установленные законом обязывания собственника воздержаться от действий, установленные законом обязывания собственника совершить активные действия; установленные законом запреты на осуществление определенных юридически значимых действий, специфическая цель реализации права в отношении жилого помещения представляют собой пределы осуществления права муниципальной собственности на жилые помещения.
Предлагается внести изменения в действующие нормативно-правовые
акты.
1 Жилищное законодательство не содержит норм о принудительном прекращении права муниципальной собственности на жилые помещения и жилые дома как бесхозяйственно содержащиеся Поскольку ГК РФ в п 1 ст 124 закрепляет положение о равенстве в
гражданском обороте граждан, юридических лиц и публично-правовых образований, предлагается дополнить ст 293 ГК РФ абзацем следующего содержания «Бесхозяйственно содержимые жилые помещения и жилые дома, относящиеся к муниципальной собственности, могут быть по решению суда проданы с публичных торгов в порядке, определяемом законодательством о приватизации муниципального имущества» Предлагаемое дополнение к ст 293 ГК РФ соответствует принципиальным положениям об основаниях принудительного прекращения права собственности, закрепленных в ст. 235 ГК РФ
2 Исходя из вывода о невозможности в ряде случаев рассматривать здание как самостоятельный объект недвижимости, автор считает целесообразным внести изменения в п 1 ст 130 ГК РФ, изложив его в следующей редакции «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, а также объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и отдельные помещения в них, сооружения, объекты незавершенного строительства К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество
Право собственности на здание прекращается с регистрацией права собственности на отдельные помещения внутри него»
3 Исходя из представленного обоснования научного вывода о существовании третьего вида общей собственности предлагается изложить ст 244 ГК РФ в следующей редакции
«Статья 244 Понятие и основания возникновения общей собственности
1 Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности
2 Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность), без определения таких долей (совместная собственность) и без права распоряжения и выдела доли (собственность общего пользования)
3 Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности и собственности общего пользования на это имущество
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц»
4 Диссертант обосновывает актуальность внесения дополнений в ст 18 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ и предлагает изложить ее в следующей редакции «При передаче имущества государственных или муниципальных унитарных предприятий, учреждений в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление иных субъектов в ходе реорганизации, приватизации либо ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в собственность, либо хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), либо в собственность муниципальных образований в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений, полученных по договорам социального найма до 1 марта 2005 года»
5 Исходя из обоснования вывода о том, что право проживания имеет вещно-правовую природу, предлагается внести изменения в текст ч 4 ст 69 ЖК РФ, изложив ее в следующей редакции «В случае прекращения семейных отношений с нанимателем жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя этого жилого помещения, по общему правилу, не сохраняется Право пользования жилым помещением сохраняется у бывших членов семьи нанимателя, у несовершеннолетних - до достижения 18 лет, у лиц пенсионного возраста или признанных нетрудоспособными - пожизненно или на период нетрудоспособности»
6 Предлагается дополнить ЖК РФ статьей 17 1 «Жилищные сервитута» следующего содержания «Жилое помещение может быть обременено жилищным сервитутом - правом третьего лица на ограниченное по сроку или пожизненное проживание в жилом помещении, возникающим в силу закона, завещательного отказа или договора»
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты, выводы и предложения, научные положения, сформулированные автором, углубляют теорию российского гражданского и жилищного права и могут быть использованы при дальнейшей научной разработке затронутых проблем в целях совершенствования законодательства
Предложенные научные определения и классификации представляют интерес с точки зрения науки гражданского права и организации деятельности государственных, а также муниципальных органов по обеспечению конституционных прав граждан на жилище и обладание собственными жилыми помещениями
Выводы и предложения во многом носят прикладной характер и могут быть использованы в процессе федерального и регионального законотворчества Результаты исследования могут представлять интерес с точки зрения использования их в учебном процессе и профессиональной
подготовке сотрудников организаций, осуществляющих управление коммунальным хозяйством.
Апробация и внедрение результатов исследования. Диссертация обсуждена и одобрена на кафедре гражданского права и процесса Волгоградского института экономики, социологии и права Основные теоретические положения и практические рекомендации, содержащиеся в настоящем исследовании, публиковались в печати
Структура диссертации и ее объем определены задачами и логикой исследования Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих восемь параграфов, заключения и библиографического списка
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обоснована актуальность темы диссертации, определены объект, цели, предмет и задачи исследования, методические и теоретические основы, показаны научная новизна и практическая значимость работы, изложены положения, выносимые на защиту, содержатся сведения об апробации ее результатов
Первая глава «Жилые помещения муниципального жилого фонда как объекты права муниципальной собственности» состоит из двух параграфов
В первом параграфе «Понятие жилого помещения» рассматриваются проблемы определения жилого помещения как объекта гражданских прав, как недвижимости, определяется специфика жилого помещения как объекта муниципальной собственности
Помещения (как жилые, так и нежилые) не отнесены законодателем к самостоятельным объектам недвижимости, перечисленным в ст 130 ГК РФ Однако в последние годы в связи с введением в действие законодательства о приватизации жилья возникла необходимость легализации жилого помещения (квартиры) в качестве самостоятельного объекта права и самостоятельной категории недвижимого имущества Поэтому в ряде законодательных актов появляется определение жилого помещения как объекта права и как объекта недвижимости (ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)
Но при определении жилых (как, впрочем, и нежилых) помещений как самостоятельных объектов недвижимости в составе здания (многоквартирного жилого дома) возникают две существенные проблемы Первой является проблема обособленности (определения пространственных границ) таких объектов Вторая проблема заключается в отсутствии, как правило, связи с землей, так как данный критерий является одним из ключевых при отнесении объектов к недвижимому имуществу
Выявляются и классифицируются признаки жилого помещения В зависимости от правового режима помещения выделяются, целевые признаки (выделяются две цели - проживания и удовлетворения гражданами бытовых
и иных нужд) Отсутствие хотя бы одной из этих целей не позволяет отнести помещение к жилому, временной признак (один из ключевых признаков, так как именно факт постоянного проживание позволяет нам выделить группу жилых помещений из помещений, хотя и предназначенных для проживания граждан, но не отнесенным к жилым (дома отдыха, гостиницы), функциональные признаки, которые в свою очередь делятся на: а), признак приспособленности для проживании (технические и санитарные характеристики - площадь, планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума, и т д), б) уровень благоустроенности (наличие канализации, горячего водоснабжения, лифта и тд в) территориальный признак (жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории, в результате которого определяется необходимый уровень благоустроенности), формальные признаки (регистрация в качестве объекта недвижимости, признание жилым помещением)
В результате исследования понятия жилого помещения и здания и сопоставления их с выделенными признаками для жилого помещения автором обосновывается вывод, что помещение, равно как и квартира, -это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова С этой точки зрения право собственности на квартиру или жилое помещение в многоквартирном доме - квазиправо на квазиобъект недвижимости. Для упорядочения правового регулирования имущественных отношений, складывающихся по поводу жилых помещений внутри зданий, законодатель вынужден применить юридический прием фикции - придать жилым помещениям свойства и признаки самостоятельных объектов недвижимости
Из всего вышеизложенного делается вывод, что здание следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения Признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание существования здания в качестве самостоятельного объекта права Признание здания в целом самостоятельным объектом приведет к тому, что на один объект недвижимости возможным будет установление нескольких прав собственности, относящихся к разным формам, что приведет к расщеплению права собственности, что недопустимо в континентальной системе права
По итогам рассмотрения такого юридического явления, как право общей долевой собственности на имущество многоквартирного дома, делается вывод, что отношения, называемые в гражданском законодательстве и в литературе «общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных жилых домах», не являются видом общей долевой собственности, так как имеют серьезные отличия от данного института (отсутствие права выдела доли, отсутствием у общего имущества в здании самостоятельной оборотоспособности, в частности, права распоряжения долей в общем имупцестве и т д) В силу существующих отличий не является она и общей
совместной собственностью Данные утверждения позволяют нам выделить третий самостоятельный вид общей собственности собственность общего пользования
Обосновывается вывод о том, что специфика жилого помещения как объекта права муниципальной собственности заключается в том, что в данном случае жилое помещение является объектом одновременно трех отраслей права - гражданского, жилищного и муниципального права Какие бы отношения ни возникали у участников гражданского оборота по поводу жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, указанные отношения всегда в той или иной степени будут подчиняться нормам этих отраслей
Во втором параграфе «Формирование, содержание муниципального жилищного фонда» рассматриваются проблемы, связанные с образованием из совокупности муниципальных жилых помещений - жилищного фонда
В нормативных актах определение жилищного фонда имеет свои особенности Некоторые источники указывают, что жилищный фонд представляет собой совокупность различных видов жилых помещений В других жилищный фонд представляется как совокупность жилищных фондов муниципальных образований В третьих, понятие определяется через объекты государственного учета
По итогам анализа источников, с выявлением их положительных и отрицательных моментов, автором делается вывод, что жилищный фонд отдельно взятого муниципального образования представляет собой совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности данному муниципальному образованию и находящихся в границах муниципального образования.
В составе муниципального жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений следует выделить
1) муниципальный жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые гражданам по договорам социального найма),
2) муниципальный специализированный жилищный фонд (служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан)
Анализ федеральных нормативных актов, регламентирующих использование жилых помещений, позволяет выделить две группы требований, предъявляемых к жилым помещениям, входящим в жилищный фонд
- группа формальных признаков регистрация в качестве объекта недвижимости, признание жилым помещением,
- группа функциональных признаков минимальная площадь и высота потолков, инженерная обустроенность, освещенность, определенный
уровень температуры и влажности, защита от вибрации, загрязнения атмосферы и др
Проведенный анализ позволяет автору сформулировать определение муниципального жилищного фонда социального использования как объекта права собственности. Муниципальный жилищный фонд - это совокупность объектов недвижимости - помещений, признанных жилыми и зарегистрированных в качестве таковых, предназначенных для распределения между малоимущими гражданами на условиях социального найма и отвечающих определяемым Правительством РФ минимальным требованиям
Глава вторая «Муниципальные образования как субъекты осуществления права собственности на жилые помещения» состоит из двух параграфов
Первый параграф «Понятие муниципального образования» посвящен исследованию различных подходов к формулированию признаков и понятия муниципального образования
Автором исследуются различные точки зрения, касающиеся определения понятия «муниципальное образование» Из числа существующих позиций выделяется четыре подхода В первом речь идет о территории, то есть об объекте права, во втором - об одной из частей местного самоуправления, а в третьем и в четвертом - об особой организации населения, то есть о субъекте права Анализ Закона о местном самоуправлении не позволяет согласиться ни с одной из представленных позиций
Муниципальное образование, исходя из определений, содержащихся в ч 1 ст 2 Закона о местном самоуправлении 2003 года, - это населенная территория, в рамках которой осуществляется местное самоуправление Вместе с тем, очевидно, что муниципальное образование является самостоятельным субъектом права в частности, именно за муниципальными образованиями закрепляются вопросы местного значения, муниципальные образования являются субъектами права муниципальной собственности В свою очередь, органы местного самоуправления - это органы особого субъекта правовых отношений - муниципального образования Они не относятся к субъектам, действующим в своих интересах Их создание и деятельность обусловлены интересами населения муниципального образования
По итогам исследования делается вывод что осуществление права собственности муниципальным образованием имеет особенности, связанные с обладанием им публичной властью, позволяющей ему самому определять правопорядок, включая пределы собственного участия в гражданских правоотношениях Поэтому законодатель ограничил участие муниципального образования в гражданско-правовых отношениях особой целью «Интересы» выступают целевым пределом осуществления права муниципальной собственности
Второй параграф «Правосубъектность муниципальных образований в сфере осуществления права муниципальной собственности на жилые помещения» посвящен исследованию вопросов правоспособности и дееспособности муниципального образования.
Проводится исследование позиций различных авторов по вопросам отнесения муниципальных образований и (или) их органов к юридическим лицам Представляется, что вопрос о правосубъектности территориальных образований выходит за пределы их гражданско-правового статуса Однако ни конституционное, ни административное, ни муниципальное право не испытывают потребности в существовании конструкции государственного муниципального образования как юридического лица В этой конструкции нет необходимости вне частноправового контекста
В соответствии с ГК РФ юридическим лицом является организация, которая обладает организационным единством, имеет обособленное имущество, выступает в гражданском обороте от своего имени, самостоятельно несет ответственность. Согласно п 2 ст 1 ГК РФ, юридические лица действуют в своем интересе.
Для муниципальных образований и органов публичной власти такое положение не соответствует их сути Самостоятельность органов публичной власти ограничена В соответствии с ГК РФ они выступают от имени муниципального образования и не обладают собственными интересами В центре внимания всегда должны быть интересы населения в пределах вопросов местного значения. Следовательно, определяя правовой статус муниципального образования, ГК РФ не отождествляет муниципальные образования с юридическим лицом, а лишь устанавливает для них относительно равные с юридическими лицами права на участие в гражданско-правовых отношениях.
Дееспособность приобретается муниципальными образованиями при формировании всех органов местного самоуправления, предусмотренных его уставом Последнее обстоятельство носит принципиальный характер Органы местного самоуправления наделяются полномочиями именно в соответствии с уставом муниципального образования
В связи с изложенным выделяются следующие признаки муниципального образования муниципальное образование - это специфический публично-правовой субъект, гражданская правосубъектность муниципального образования разделяется на правоспособность и дееспособность; муниципальное образование приобретает правоспособность с момента своего возникновения (образования), то есть с момента вступления в силу закона субъекта Российской Федерации, установившего его границы, муниципальное образование приобретает дееспособность при формировании органов местного самоуправления, предусмотренных его уставом, муниципальное образование теряет правоспособность в момент прекращения полномочий органов местного самоуправления в процессе преобразования муниципального образования.
Глава третья «Реализация права собственности на муниципальные жилые помещения» состоит из четырех параграфов
Первый параграф «Право на жилище и право на получение жилища из муниципального жилищного фонда» посвящен исследованию конституционного права на жилище, его соотношению с вещными правами на жилище и возможности его реализации путем получения жилого помещения из муниципального жилого фонда.
Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года (ст 40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище Однако за пятнадцать лет, прошедших с момента принятия Конституции РФ, исследователи так и не пришли к такому пониманию феномена права на жилище, которое бы устраивало большинство ученых Речь, конечно, идет о соотношении категорий права на жилище и вещных прав на жилое помещение Проблема осложняется также разночтениями в определении содержания права на жилище
Анализ ст 40 Конституции РФ позволяет сделать вывод о том, что в содержание права на жилище в качестве элементов входят следующие правомочия граждан право владения и пользования имеющимся жилым помещением, право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного и муниципального фондов и право на удовлетворение жилищной потребности путем приобретения жилого помещения в собственность по гражданско-правовым сделкам или в результате участия в жилищном строительстве
Право собственности на жилое помещение (жилой дом) возникает при его создании в качестве недвижимой вещи в момент государственной регистрации (ст 219 ГК РФ) у граждан, юридических лиц, муниципальных образований, субъектов Российской Федерации и самой Российской Федерации В этот момент никакие другие субъективные права на созданные жилые помещения не могут быть реализованы Далее у государства, муниципальных образований могут возникнуть обязанности передать созданные и зарегистрированные недвижимые вещи, именуемые жилыми помещениями, во владение и пользование граждан. Этой обязанности и корреспондирует рассматриваемое «право на жилище».
Муниципальные образования приняли на себя обязанности по созданию условий для осуществления гражданами права на жилище, поскольку не может быть права без соответствующей обязанности и, наоборот, - обязанности без корреспондирующего ей права Муниципальные образования обязаны вести строительство доступного жилья, содержать жилищный фонд и распределять его между нуждающимися гражданами Следовательно, граждане, государство и муниципальные образования находятся в правовой связи, то есть в правоотношениях Однако праву на жилище и правоотношениям, элементом которых оно является, присущи весьма специфические свойства
Согласно ч 3 ст. 40 Конституции РФ и ст 49 ЖК РФ, правом на получение жилого помещения в домах муниципального фонда обладают
лишь указанные в Законе категории граждан, нуждающихся в жилье (малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях) Следовательно, для конституционных и жилищных отношений, как мы видим, характерна юридическая связь публично-правового образования и гражданина, возникшая по поводу получения абстрактного «жилого помещения» из обезличенного жилищного фонда «социального использования» Поэтому можно утверждать, что на этапе реализации права на получение жилого помещения объектом правоотношения является вещь, обладающая родовыми признаками, - жилище, отвечающее установленным в законе требованиям. Индивидуализация будет иметь место позднее, при вынесении соответствующим органом решения о предоставлении конкретного жилища. Данная индивидуализация осуществляется в рамках организационной деятельности компетентного органа Однако следует иметь в виду, что в науке гражданского права обоснована позиция, где организационные отношения, в процессе которых происходит формирование имущественного отношения, входят в предмет гражданского правового регулирования
Таким образом, жилищные отношения представляют собой комплексные правоотношения с элементами административных и гражданских прав и обязанностей Характерно, что ЖК РФ в ст 10 впервые закрепил положение о том, что жилищные отношения возникают, в том числе, в результате совершения сделок по приобретению жилых помещений в собственность Договор социального найма жилого помещения также представляет собой весьма сложную конструкцию для реализации права на получение во владение и пользование муниципального жилого помещения необходим сложный юридический состав, где заключение самого договора найма выступает «финальным аккордом» Тем самым законодатель пытается не разделить жилищные и гражданские правоотношения, а подчеркнуть их единство и органическую взаимосвязь
Во втором параграфе «Правомочия субъекта права муниципальной собственности на жилое помещение» рассматриваются правомочия владения, пользования и распоряжения собственника, а также пределы осуществления прав
В упрощенном виде абсолютное субъективное право муниципальной собственности на жилое помещение как сложную недвижимую вещь является совокупностью закрепленных в законе правомочий, осуществление которых невозможно вне системы ограничений, обременений и обязываний, непосредственно связанных с использованием помещения по его назначению В связи с этим представляется оправданным сопроводить доводы о разграничении понятий права на жилище, закрепленного Конституцией РФ, и права собственности на жилое помещение определенными тезисами.
Во-первых, определение права собственности на жилое помещение как объект недвижимости должно иметь существенные отличия от общепринятого классического определения, которое выделяет обеспеченную
правом возможность полного хозяйственного господства и самостоятельного определения направлений использования объекта права собственности Жилое помещение в силу законодательных ограничений может использоваться только строго определенным образом, а именно для проживания Полное хозяйственное господство субъекта права собственности над жилым помещением представляется также проблематичным в силу закрепления ЖК РФ прав нанимателя и членов его семьи По существу, право собственности на жилое помещение, равно как и право собственности на любой объект недвижимости, не может осуществляться вне комплекса правовых ограничений
Во-вторых, законодатель увязывает осуществление права собственности на жилое помещение (ст 30 ЖК РФ) с обязанностями поддержания жилого помещения в технически исправном состоянии, соблюдения норм, регулирующих порядок пользования жилыми помещениями
В-третьих, муниципальное образование как собственник не только вправе, но и обязано обременять жилое помещение правами третьих лиц, что в большинстве случаев и происходит при заключении договора социального найма жилого помещения.
Проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что субъективное право муниципальной собственности на жилое помещение представляет собой возникающие из строго определенных законом оснований правомочия владения, пользования и распоряжения на неделимые сложные недвижимые вещи, специально предназначенные для проживания в них человека, именуемые жилыми помещениями, зарегистрированные в этом качестве и входящими в муниципальный жилищный фонд
В третьем параграфе «Основания возникновения и прекращения права муниципальной собственности на жилые помещения» утверждается, что многие основания прекращения права собственности, по сути, устанавливают возможности перехода имущества лишь из частной в публичную собственность, но не наоборот Прежде всего, это относится к возможностям принудительного прекращения права собственности (помимо воли собственника) Так, жилищное законодательство РФ не содержит норм о принудительном прекращении права муниципальной собственности на жилые помещения и жилые дома, хотя муниципальный жилищный фонд находится зачастую в крайне неудовлетворительном состоянии Вместе с тем ГК РФ закрепляет положение (п 1 ст. 124) о равенстве в гражданском обороте граждан, юридических лиц и публично-правовых образований Следовательно, положения о недопустимости бесхозяйственного отношения к жилищному фонду необходимо распространить и на муниципальные образования С этой целью целесообразно дополнить ст 293 ГК РФ абзацем следующего содержания «Бесхозяйственно содержимые жилые помещения и жилые дома, относящиеся к муниципальной собственности, могут быть по решению суда проданы с публичных торгов в порядке, определяемом законодательством о приватизации муниципального имущества»
Предлагаемое дополнение к ст. 293 ГК РФ соответствует принципиальным положениям об основаниях принудительного прекращения права собственности, закрепленных в ст. 235 ГК РФ.
Универсальный характер, касающийся всех собственников, имеют основания прекращения права собственности по воле самого собственника (в добровольном порядке) либо в связи с гибелью или уничтожением вещи, а также прекращение этого права при обращении кредиторами взыскания на имущество собственника по его обязательствам
Муниципальные образования, как, впрочем, и другие публично-правовые образования, в отличие от юридических лиц и граждан, не вправе отказываться от права собственности (ст 236 ГК РФ), что служит еще одним отличием праводееспособности данных субъектов от других субъектов гражданского права
Особый случай прекращения права собственности представляет собой приватизация государственного и муниципального имущества (ст 217 ГК) Она распространяется только на имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, то есть мыслима лишь для публичных, а не для частных собственников и уже в силу этого не может рассматриваться в качестве общего основания прекращения права собственности Вместе с тем она всегда становится основанием возникновения права частной собственности (граждан и юридических лиц) Приватизация проводится по решению самого публичного собственника и предполагает в большинстве случаев получение им определенной платы за приватизированное имущество
В работе выделяется и еще одно особое основание прекращения права муниципальной собственности Как мы указывали во второй главе, правосубъектность муниципального образования в отношении имущества ограничена целями Имущество, находящееся в собственности муниципального образования, должно служить реализации целей местного самоуправления Соответственно, в случаях возникновения у муниципальных образований права собственности на имущество, не предназначенное для осуществления этих целей, указанное имущество подлежит перепрофилированию (изменению целевого назначения имущества) либо отчуждению (ст 50 Закона № 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления»)
Муниципальные образования наделены правом приобретения права собственности по особым основаниям' муниципализация, принудительное отчуждение муниципальными образованиями у лица имущества, которое находится на земельном участке, законно изымаемом для муниципальных нужд (ст. 239 ГК РФ), приобретение права собственности на бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ); принудительный выкуп имущества у лица, которое не может ему принадлежать (ст. 238 ГК РФ), приобретение права собственности на безнадзорных животных при отказе от данного права по истечении шести месяцев лица, нашедшего животное (ст. 231 ГК РФ)
Новым для российского законодательства является положение ст 9 1 Закона о приватизации жилищного фонда, в соответствии с которой граждане, приватизировавшие жилые помещения, вправе передать эти жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами С одной стороны, указанная новелла законодательства призвана разрешить клубок проблем вокруг хронических неплатежей за коммунальные услуги С другой стороны, в муниципальную собственность в принудительном порядке переходит ветхое, изношенное жилье, требующее больших затрат на восстановление Способны ли местные бюджеты вынести такую ношу7 В ст 9 1 Закона содержится прямая обязанность принять имущество в собственность муниципального образования Данное обстоятельство не всегда можно оценить положительно
Муниципальный жилищный фонд может пополняться за счет принудительного прекращения частной собственности на жилые помещения Принудительное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества допустимо только в случаях, прямо перечисленных в п. 2 ст 235 ГК РФ Перечень таких случаев сформулирован исчерпывающим образом, не допускающим его расширения даже иным законом. В этом состоит одна из важных гарантий прав собственника Нет никакого сомнения, что и жилые помещения муниципального фонда могут быть изъяты в государственную собственность, например, в связи с изъятием земельного участка, национализацией жилых домов и земельных участков
Особым основанием приобретения права собственности муниципальными образованиями является признание судом права муниципальной собственности на бесхозяйные недвижимые вещи Проблемой на практике является необходимость установить приоритет такого способа приобретения жилого помещения, как приобретательная давность и приобретение права собственности в силу решения суда, муниципальным образованием В результате обзора мнений авторов по данному вопросу делается вывод, что предпочтение должно быть отдано приобретательному владельцу
Четвертый параграф «Ограничения права муниципальной собственности на жилые помещения» посвящен исследованию системы правовых ограничений при осуществлении субъективного права муниципальной собственности на жилые помещения
Общетеоретические основы ограничения субъективных прав достаточно полно изложены в работах современных ученых, при этом большинство авторов связывают ограничения свобод субъекта в осуществлении гражданских прав и их отдельных правомочий с общественными интересами Опираясь на приведенные в настоящей работе соображения многих авторов о природе правовых ограничений, диссертант обосновывает вывод о том, что установленные законом обязывания собственника воздержаться от действий, установленные законом обязывания собственника совершить
активные действия (речь в первую очередь идет об обязанности заключить договор социального найма - и только таким образом муниципальное образование может распоряжаться жилым помещением), установленные законом запреты на осуществление определенных юридически значимых действий, специфическая цель реализации права в отношении жилого помещения представляют собой пределы осуществления права муниципальной собственности на жилые помещения, а не его ограничения
Право собственности на помещения, предназначенные для постоянного проживания людей, не может бьггь «безграничным» в силу социальной значимости самого объекта Ограничения права собственности на жилые помещения возникают в силу прямого указания закона Жилые помещения, безусловно, должны быть доступны для осуществления публичного интереса В этих целях устанавливаются публичные сервитута, предусматривающие доступ в жилые помещения работников муниципальных служб, органов охраны порядка, служб спасения Общество должно иметь гарантии от злоупотреблений правом со стороны собственников жилых помещений, что прямо следует из закрепленного ст 10 ГК РФ принципа разумности и добросовестности осуществления гражданских прав Интересы социального окружения владельца жилья в данном случае защищены его обязанностью использовать жилое помещение по прямому назначению, закрепленной ЖК РФ и другими нормативными актами
Анализ научных и нормативно-правовых источников позволяет автору провести различия между ограничениями и обременениями Обременение -это всегда дополнительное (помимо основного) право на объект Обременение - это всегда определенное правомочие (например, в сервитуте - право пользования), а не только усечение правомочия собственника Обременение - это правоотношение, которое складывается между обладателем основного права и обладателем дополнительного права
Исследование признаков «права проживания» членов семьи собственника в жилом помещении позволяет сделать вывод, что в данном случае речь идет не столько о новом вещном праве, сколько о том, что это вещное право является сервитутом В основу этого вывода положены следующие признаки право проживания является вещным - его характеризует непосредственность воздействия на вещь, которая выражается в возможности использовать жилое помещение в своих интересах без участия собственника, и абсолютный характер защиты, выражающийся в возможности требовать устранения нарушения прав со стороны всех лиц, данное право характеризуется пассивностью обязанной стороны, которое должно не препятствовать праву проживания в известном доме Право проживания выражается в собственном осуществлении (п 1 ст. 1137 ГК РФ), в данном праве из всех правомочий собственника присутствует лишь право пользования, оно не может передаваться по наследству или по другим договорам, так как привязано к определенному лицу, право пользования прекращается гибелью или уничтожением вещи, право выступает обременением чужого имущества; оно наделено правом следования
В связи с этим предлагается дополнить ЖК РФ статьей «Жилищные сервитуты» следующего содержания. «Жилое помещение может быть обременено жилищным сервитутом - правом третьего лица на ограниченное по сроку или пожизненное проживание в жилом помещении, возникающим в силу завещательного отказа или договора».
Законом предусмотрены определенные ограничения свободы усмотрения собственника в отношении жилищного фонда социального использования При предоставлении жилых помещений гражданам по договору социального найма собственник обязан соблюдать норму обеспечения жилой площади, приходящейся на одного человека Ст 288 ГК РФ и ст 17 ЖК РФ запрещают размещение в жилых помещениях промышленных производств В п 3 ст 288 ГК РФ указывается, что размещение собственником (нанимателем) в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое
Одним из ограничений является запрет на переустройство и перепланировку помещения При этом обоснованным было бы запретить перепланировку, ведущую к изменению конфигурации, переносу санитарного оборудования, так как это создает опасность нарушения целостности дома Региональное же законодательство устанавливает запреты, не предусмотренные федеральным законом, и новые процедуры согласования переустройства и перепланировки жилья, что нарушает принцип ст 1 ГК РФ о возможности ограничения прав только федеральными законами Исследование категорий «перепланировка и переустройство», позволило сделать вывод, что переустройство и перепланировка жилого помещения, произведенные нанимателем жилого помещения без соответствующего разрешения органов местного самоуправления, не может являться основанием для признания недействительными сделок приватизации, обмена или передачи под выплату ренты указанного жилого помещения Понимание «юридической чистоты» сделок не дочжно ограничивать оборотоспособность объектов При самовольной перепланировке (переустройстве) незаконными являются действия нанимателя, а не сам объект недвижимости, подвергшийся изменению
Одним из ограничений в осуществлении права на жилое помещение следует считать обязанность собственника или иного титульного владельца воздержаться от бесхозяйственного, ненадлежащего отношения к жилому помещению Общее положение об обязанности собственника учитывать интересы третьих лиц и не наносить ущерба окружающей среде сформулированы в п 3 ст 209 ГК РФ, а обязанность по содержанию имущества названа законодателем «бременем» (ст 210 ГК РФ)
Несмотря на то, что п 3 ст 55 Конституции РФ закрепил общий принцип, согласно которому права могут ограничиваться только федеральными законами, ограничения прав устанавливаются нормативными актами субъектов Федерации, постановлениями Правительства РФ Сложившаяся практика не может быть оценена положительно
С учетом того, что ограничения права собственности могут устанавливаться-только законом, а не подзаконными нормативными актами, к которым относятся Правила пользования жилыми помещениями, автор считает необходимым дополнить ЖК РФ (ч 4 ст 17) абзацем следующего содержания «Собственник жилого помещения (жилого дома) обязан обеспечить надлежащее техническое состояние объекта, принимать возможные меры к устранению неисправностей в системах жизнеобеспечения Неисполнение указанных обязанностей влечет последствия, предусмотренные ст. 293 ГК РФ»
В заключении подводятся итоги исследования, формулируются выводы и предложения по совершенствованию действующего законодательства в сфере оборота и использования муниципального жилищного фонда
По теме диссертации опубликованы следующие работы:
1. Коршакова К В. Некоторые проблемы управления жилищным фондом/К В Коршакова//Российская юстиция -2007 -№3 -0,5 пл.
2 Коршакова К В Правовое регулирование переустройства и перепланировки жилых помещений / К В Коршакова // Очерки новейшей камералистики - 2007 - № 2 - 0,3 п л
3 Коршакова К В Ограничения права собственности на жилые помещения / КВ. Коршакова // Очерки новейшей камералистики. - 2007 -№2 -0,5 пл.
4 Коршакова К В Признаки недействительности сделок / К. В Коршакова // Ученые записки (выпуск седьмой) - Волгоград Издательство ВИЭСП, 2006 - 0,5 п л
5 Коршакова К В Жилое помещение как объект права собственности / К В Коршакова // Ученые записки (выпуск седьмой) -Волгоград Издательство ВИЭСП, 2007 - 0,5 пл
6 Коршакова К В Ограничения права собственности на жилые помещения по российскому дореволюционному праву / К В Коршакова // Научные труды Евразийской академии административных наук. Том 2 - М Издательство ВИЭСП, 2007. - 0, 5 пл
7. Коршакова К В. Актуальные проблемы договоров купли-продажи жилых помещений / К В Коршакова // Ученые записки (выпуск седьмой) - Волгоград Издательство ВИЭСП, 2007 - 0,5 п л
8 Коршакова К В Осуществление права муниципальной собственности на жилые помещения / К В Коршакова - Волгоград Издательство ВИЭСП, 2008 - 9 пл
КОРШАКОВА
Катарина Викторовна
ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ПРАВА МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Автореферат
Подписано в печать 11 09 2008 г Формат 60x90 1/16 Гарнитура Times Бумага офсетная Печать офсетная Уел печ л 1,5 Тираж 120 экз Заказ 4й%
Издательство Волгоградского института экономики, социологии и права 400011 Волгоград, пр Университетский, 64
Отпечатано с оригинал-макета в издательстве Волгоградского государственного университета
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Коршакова, Катарина Викторовна, кандидата юридических наук
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА КАК ОБЪЕКТЫ ПРАВА МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ.
§1. Понятие жилого помещения.
§2. Формирование, содержание мунигщпального жилищного фонда.
ГЛАВА 2. МУНИЦИПАЛЬНЫЕ ОБРАЗОВАНИЯ КАК СУБЪЕКТЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ.
§ 1. Понятие муниципального образования.
§2. Правосубъектность муниципальных образований в сфере осуществления права муниципальной собственности на Э1силые помещениябЯ
ГЛАВА 3. РЕАЛИЗАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА МУНИЦИПАЛЬНЫЕ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ.
§ 1. Право на жилище и право на получение жилища из муниципального жилищного фонда.
§ 2. Правомочия субъекта права муниципальной собственности на жилое помещение.
§ 3. Основания возникновения и прекращения права муниципальной собственности на жилые помещения.
§ 4. Ограничения права муниципальной собственности на жилые помещения.
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Осуществление права муниципальной собственности на жилые помещения"
Актуальность темы исследования. Жилые помещения занимают особое место в жизни человека. Они являются средой обитания человека и необходимой предпосылкой создания семьи и воспитания детей.
Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года (ст. 40) 1 провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизнедеятельности людей. Вместе с тем с принятием Конституции РФ наука гражданского права столкнулась с весьма сложной проблемой, связанной с определением понятия, содержания, а также с осуществлением права собственности на жилище, особенностями защиты данного права.
Вступивший в силу с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) сохранил, в принципе, традиционные для советского права подходы к определению как предмета регулирования (ст. 4), так и собственно понятия «право на жилище» (ст. 1). Вместе с тем ни ЖК РФ, ни Гражданский кодекс Российской Федерации 3 не урегулировали многие вопросы, относящиеся к возникновению, содержанию и прекращению права собственности на жилые помещения. В действующем законодательстве не сформулирована также система правовых ограничений осуществления права собственности на жилье, что существенно затрудняет правоприменительную деятельность. В данном случае затрагиваются не только вопросы пределов и ограничений осуществления права
1 // Российская газета. - 1993. - 25 декабря. - № 237.
2 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (часть 1). -Ст. 14.
3 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. -Ст. 409. (Далее - ГК РФ.) муниципальной собственности. Это в полной мере относится также к частной и государственной собственности.
Реформа местного самоуправления, одним из этапов которой стало принятие и поэтапное введение в действие Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131 - ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» 4 (далее - Закон о местном самоуправлении), привела к тому, что муниципальные образования стали выступать в качестве собственников жилищного фонда, что породило немало проблем.
Специфика отношений владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями заставляет всерьез задуматься о необходимости выработки законодательного определения права собственности на жилое помещение.
В упрощенном виде абсолютное субъективное право собственности на жилое помещение как сложную недвижимую вещь можно представить как совокупность закрепленных в законе правомочий, ограничений, обременений и обязываний, непосредственно связанных с использованием помещения по его назначению. Однако такая формулировка, при всей ее привлекательности, не дает полного и точного представления о предпосылках возникновения права муниципальной собственности на жилое помещение, о его содержании и закреплении, публичном признании за определенным субъектом, его осуществлении публично-правовыми образованиями.
Региональное законодательство нередко содержит правовые ограничения, адресованные собственникам жилых помещений, не предусмотренные федеральными законами, что нарушает принцип, закрепленный ст. 1 ГК РФ, о том, что ограничения субъективных гражданских прав могут устанавливаться только федеральными законами. Судебная практика в настоящий период ориентирована на всемерное
4 // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2003. - № 40. — Ст. 3822. 4 обеспечение интересов пользователей жилых помещений, причем нередко в ущерб интересам собственников этих объектов.
Изложенное свидетельствует об актуальности избранной темы исследования.
Цель и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является проведение комплексного анализа гражданских правоотношений, возникающих при осуществлении владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, анализ нормативных актов всех уровней, определяющих правовой режим жилых помещений, с последующей разработкой теоретических положений и практических рекомендаций, направленных на совершенствование правового регулирования оборота жилых помещений.
Указанная цель предопределила постановку задач исследования:
- определить признаки жилого помещения как объекта вещных прав;
- раскрыть содержание права муниципальной собственности применительно к жилым помещениям;
- определить круг субъектов права муниципальной собственности на жилые помещения;
- выявить особенности осуществления права публичной собственности на жилые помещения;
- выделить систему правовых ограничений осуществления права муниципальной собственности на жилые помещения, исследовать их правовую природу;
- выработать на основе проведенного исследования предложения и рекомендации по совершенствованию действующего гражданского и жилищного законодательства.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами и публично-правовыми образованиями по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями.
Предметом исследования является комплекс проблем, связанных с возникновением и осуществлением муниципальными образованиями имущественных прав на жилые помещения.
Методологическую основу исследования составили: историко-правовой метод, предполагающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения, сравнительно-правовой метод, предусматривающий сопоставление различных нормативных актов, логический метод, обусловливающий применение индукции, дедукции, анализа и синтеза, технико-юридический метод, предусматривающий толкование норм права и правовое моделирование. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.
Степень научной разработанности темы
Положения о сущности жилищных прав, разработанные, в частности, И. Б. Мартковичем, П. И. Седугиным и П. В. Крашенинниковым, а также некоторыми другими отечественными учеными, занимающимися проблематикой жилищных отношений, базируются на признании различий между гражданско-правовыми и жилищными отношениями. Отсюда и вывод о невозможности исследования отдельно права на приобретение жилья в собственность и отдельно права на его получение на условиях социального найма. По нашему мнению, субъективное право собственности на жилое помещение не только может быть самостоятельным предметом научного анализа, но и является базовым, исходным для возникновения всех других субъективных прав на жилое помещение, в том числе и жилищных прав. Современная наука и практика нуждаются в выработке теоретических положений о пределах осуществления права собственности на жилое помещение как особо значимый объект недвижимости.
В цивилистической литературе и в диссертационных исследованиях некоторых ученых поднимались отдельные вопросы, касающиеся прав на жилые помещения. Вопросы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения исследовались в работах: П. В. Крашенинникова «Право собственности и иные вещные права на жилые помещения»; К. И. Скловского «Применение гражданского законодательства, о собственности и владении. Практические вопросы»; П. И. Седугина «Жилищное право»; В. А. Тархова «Собственность и право собственности»; И. Д. Кузьминой «Понятие правового режима зданий и сооружений как объектов недвижимости» и других 5. В ряде диссертационных работ исследовались различные вещные права на жилые помещения. Это диссертации С. А. Чаркина «Динамика отношений по социальному найму жилого помещения»; Е. В. Поповой «Договор найма жилого помещения и другие» б.
Отдельно рассматривались вопросы специфики муниципальных образований как субъектов права собственности в диссертационных исследованиях О. Ю. Бояровой «Муниципальное образование: особенности правосубъектности в гражданских правоотношениях»; А. В. Костина
5 См.: Крашенинников П. В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения / П. В. Крашенинников. - М.: Статут, 2000.; Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы / К. И. Скловский. - М.: Статут, 2004.; Седугин П. И. Жилищное право / П. И. Седугин. - М.: Норма-Инфра-М, 1997.; Тархов В. А. Собственность и право собственности / В. А. Тархов, В. А. Рыбаков - М., 2002.; Кузьмина И. Д. Понятие правового режима зданий и сооружений как объектов недвижимости / Кузьмина И. Д. - М.: Статут, 2004.
6 Чаркин С. А. Динамика отношений по социальному найму жилого помещения: дис. . канд. юрид. наук. - Волгоград, 2006.; Попова Е. В. Договор найма жилого помещения: дис. . канд. юрид. наук. - Краснодар, 2006.
Особенности Российской Федерации, федеральных и муниципальных образований как субъектов гражданского права» и других 7.
Проводились исследования ограничений права собственности на жилые помещения, например, в диссертации В. П. Камышанского «Ограничения права собственности (гражданско-правовой анализ)»; Т. А. Мечетиной «Ограничение права собственности: проблемы публичных и частных интересов»; монографии А. В. Малько «Стимулы и ограничения в праве: теоретико-информационный аспект» и других 8.
Отдельные аспекты проблемы, касающиеся понятия жилого помещения, понятия муниципального образования, содержания права собственности на жилое помещение, осуществление права собственности, раскрыты в учебниках, посвященных, как гражданскому, так и жилищному праву 9.
7 Боярова О. Ю. Муниципальное образование: особенности правосубъектности в гражданских правоотношениях: дис. . канд. юрид. наук. - Саратов, 2002.; Костин А. В. Особенности Российской Федерации, федеральных и муниципальных образований как субъектов гражданского права: автореф. дис. . канд. юрид. наук. - М., 2002.
8 Камышанский В. П. Ограничения права собственности (гражданско-правовой анализ): дис. . докт. юрид. наук. - СПб., 2000.; Мечетина Т. А. Ограничение права собственности: проблемы публичных и частных интересов: дис. . канд. юрид. наук. -Рязань, 2001; Малько А. В. Стимулы и ограничения в праве: теоретико-информационный аспект / А. В. Малько. - Саратов: Изд-во СГУ, 1994.
9 См.: Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая / под ред. О. Н. Садикова. - М.: Юридическая литература, 1996; Гражданское право: учебник. Часть I / под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. - М.: ТЕИС, 1996; Гражданское право. Ч. I / под общ. ред. Т. И. Илларионовой, Б. М. Гонгало, В. А. Плетнева. - М., 1998.; Гражданское право: в 2 т. Т. 1 / отв. ред. Е. А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2004.; Гражданское право: учебник. Часть первая / под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. - М.: Юристь, 1997; Седугин П. И. Жилищное право / П. И. Седугин. - М.: Норма-Инфра-М, 1997; Крашенинников П. В. Жилищное право / П. В. Крашенинников. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2003.
Однако комплексного исследования, посвященного осуществлению права собственности права муниципальной собственности на жилые помещения, не проводилось. В работе рассматривается осуществление права собственности муниципальных образований на жилые помещения не только с позиции владения, пользования и распоряжения собственником своим имуществом, но и с позиции пределов и ограничений в осуществлении права муниципальной собственности.
Теоретической основой диссертационного исследования явились труды российских ученых дореволюционного, советского и современного периодов развития цивилистики. Помимо этого, с учетом специфики темы, в работе использовались труды ученых в сфере муниципального, административного, конституционного права и в других отраслях права. Большое внимание также уделено работам авторов, исследующих проблемы теории государства и права. Работа базируется на трудах: С. С. Алексеева, В. К. Андреева, С. И. Аскназия, И. И. Андрианова, И. В. Бабичева, В. В. Безбаха, Е. В. Басина, Е. В. Богданова, М. И. Брагинского, С. Н. Братуся, М. В. Власовой, В. В. Витрянского, Г. А. Гаджиева, Б. М. Гонгало, О. А. Городова, В. А. Горожанина, В. П. Грибанова, О. С. Иоффе,
B. П. Камышанского, О. А. Красавчикова, О. М. Козырь, С. М. Корнеева, О. Е. Кутафина, П. В. Крашенинникова, В. Н. Литовкина, В. Д. Мазаева, Н.
C. Малеина, А. В. Малько, Н. И. Матузова, А. А. Маковской, И. Б. Мартковича, О. Н. Садикова, А. И. Пергамента, И. А. Покровского, В. В. Святловского, П. И. Седугина, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, А. П. Сергеева, В. А. Тархова, Ю. К. Толстого, Ю. А. Тихомирова, Г. Ф. Шершеневича, JI. В. Щенниковой, В. Ф. Яковлева и других.
Эмпирическую базу исследования составляют федеральное и региональное гражданское законодательство, нормативные акты жилищного права всех уровней, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные акты, акты Верховного Суда РФ, акты судов субъектов РФ.
Научная новизна исследования заключается в том, что настоящая работа представляет собой системное теоретико-правовое исследование проблем осуществления права муниципальной собственности на жилые помещения и совокупность жилых помещений — жилой фонд муниципального образования, пределов и ограничений в осуществлении права муниципальной собственности, выполненное на основе нового Жилищного кодекса Российской Федерации, опирающегося на новейшее гражданское законодательство.
В работе использован подход, когда осуществление права муниципальной собственности рассматривается не только сквозь призму триады правомочий собственника, но в большой степени с учетом установленных законодателем пределов осуществления гражданских прав и ограничений права собственности. Применение такого подхода позволило осветить ранее не затронутые проблемы осуществления права муниципальной собственности на жилые помещения.
В диссертационном исследовании предлагается оригинальный подход к понятию жилого помещения как объекту права муниципальной собственности, к субъективному праву собственности муниципальных образований на жилое помещение, к пределам осуществления права собственности, исходя из специфики субъекта права муниципальной собственности. Вопросы осуществления права рассмотрены с позиции правосубъектности муниципального образования.
Впервые на монографическом уровне проведен комплексный анализ проблем, связанных с владением, пользованием и распоряжением правом специфического субъекта — муниципального образования — на особый объект права - жилое помещение.
На защиту выносятся следующие основные положения, отражающие научную новизну проведенного исследования:
1. Здание следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения. Признание помещений в здании
10 самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание существования здания в качестве самостоятельного объекта права. Признание здания в целом самостоятельным объектом приведет к тому, что на один объект недвижимости возможным будет установление нескольких прав собственности, относящихся к разным формам, что приведет к расщеплению права собственности, что недопустимо в континентальной системе права.
2. Субъективное право муниципальной собственности на жилое помещение представляет собой возникающие из строго определенных законом оснований правомочия владения, пользования и распоряжения на неделимые сложные недвижимые вещи, специально предназначенные для проживания в них человека, именуемые жилыми помещениями, зарегистрированные в этом качестве и входящими в муниципальный жилищный фонд.
3. Проводится классификация признаков жилого помещения. В зависимости от правового режима помещения выделяются:
- целевые признаки (выделяются две цели — проживания и удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд). Отсутствие хотя бы одной из этих целей не позволяет отнести помещение к жилому;
- временной признак (один из ключевых признаков, так как именно факт постоянного проживания позволяет выделить группу жилых помещений из помещений, хотя и предназначенных для проживания граждан, но не отнесенных к жилым (дома отдыха, гостиницы);
- функциональные признаки, которые, в свою очередь, делятся на: а) признак приспособленности для проживания (технические и санитарные характеристики — площадь, планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума, и т. д.), б) уровень благоустроенности (наличие канализации, горячего водоснабжения, лифта и т. д.); в) территориальный признак (жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории, в результате которого определяется необходимый уровень благоустроенности);
- формальные признаки (регистрация в качестве объекта недвижимости, признание жилым помещением).
4. Переустройство и перепланировка жилого помещения, произведенная нанимателем жилого помещения без соответствующего разрешения органов местного самоуправления, не может являться основанием для признания недействительными сделок приватизации, обмена или передачи под выплату ренты указанного жилого помещения. Понимание «юридической чистоты» сделок не должно ограничивать оборотоспособность объектов. При самовольной перепланировке (переустройстве) незаконными являются действия нанимателя, а не сам объект недвижимости, подвергшийся изменению.
5. Осуществление права собственности муниципальным образованием имеет особенности, связанные с обладанием им публичной властью, позволяющей ему самому определять правопорядок, включая пределы собственного участия в гражданских правоотношениях. Поэтому законодатель ограничил участие муниципального образования в гражданско-правовых отношениях особой целью. «Интересы населения» выступают целевым пределом осуществления права муниципальной собственности.
6. Отношения, называемые в гражданском законодательстве и в литературе «общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных жилых домах», не являются видом общей долевой собственности, так как имеют серьезные отличия от данного института (отсутствие права выдела доли, отсутствие у общего имущества в здании самостоятельной оборотоспособности, в частности, права распоряжения долей в общем имуществе и т. д.). В силу существующих отличий не является она и общей совместной собственностью. Данные
12 утверждения позволяют нам выделить третий самостоятельный вид общей собственности: собственность общего пользования.
7. Установленные законом обязывания собственника воздержаться от действий; установленные законом обязывания собственника совершить активные действия; установленные законом запреты на осуществление определенных юридически значимых действий; специфическая цель реализации права в отношении жилого помещения представляют собой пределы осуществления права муниципальной собственности на жилые помещения.
Предлагается внести изменения в действующие нормативно-правовые акты:
1. Жилищное законодательство не содержит норм о принудительном прекращении права муниципальной собственности на жилые помещения и жилые дома как бесхозяйственно содержащиеся. Поскольку ГК РФ в п. 1 ст. 124 закрепляет положение о равенстве в гражданском обороте граждан, юридических лиц и публично-правовых образований, предлагается дополнить ст. 293 ГК РФ абзацем следующего содержания: «Бесхозяйственно содержимые жилые помещения и жилые дома, относящиеся к муниципальной собственности, могут быть по решению суда проданы с публичных торгов в порядке, определяемом законодательством о приватизации муниципального имущества». Предлагаемое дополнение к ст. 293 ГК РФ соответствует принципиальным положениям об основаниях принудительного прекращения права собственности, закрепленных в ст. 235 ГК РФ.
2. Исходя из вывода о невозможности в ряде случаев рассматривать здание как самостоятельный объект недвижимости, автор считает целесообразным внести изменения в п. 1 ст. 130 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, а также объекты, перемещение которых без несоразмерного
13 ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и отдельные помещения в них, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Право собственности на здание прекращается с регистрацией права собственности на отдельные помещения внутри него».
3. Исходя из представленного обоснования научного вывода о существовании третьего вида общей собственности предлагается изложить ст. 244 ГК РФ в следующей редакции:
Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность), без определения таких долей (совместная собственность) и без права распоряжения и выдела доли (собственность общего пользования).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности и собственности общего пользования на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц».
14
4. Диссертант обосновывает актуальность внесения дополнений в ст. 18 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ и предлагает изложить ее в следующей редакции: «При передаче имущества государственных или муниципальных унитарных предприятий, учреждений в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление иных субъектов в ходе реорганизации, приватизации либо ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в собственность, либо хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), либо в собственность муниципальных образований в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений, полученных по договорам социального найма до 1 марта 2005 года».
5. Исходя из обоснования вывода о том, что право проживания имеет вещно-правовую природу, предлагается внести изменения в текст ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, изложив ее в следующей редакции: «В случае прекращения семейных отношений с нанимателем жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя этого жилого помещения, по общему правилу, не сохраняется. Право пользования жилым помещением сохраняется у бывших членов семьи нанимателя: у несовершеннолетних — до достижения 18 лет, у лиц пенсионного возраста или признанных нетрудоспособными - пожизненно или на период нетрудоспособности».
6. Предлагается дополнить ЖК РФ статьей 17.1 «Жилищные сервитута» следующего содержания: «Жилое помещение может быть обременено жилищным сервитутом - правом третьего лица на ограниченное по сроку или пожизненное проживание в жилом помещении, возникающим в силу закона, завещательного отказа или договора».
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты, выводы и предложения, научные положения, сформулированные автором, углубляют теорию российского гражданского и жилищного права и могут быть использованы при дальнейшей научной разработке затронутых проблем в целях совершенствования законодательства.
Предложенные научные определения и классификации представляют интерес с точки зрения науки гражданского права и организации деятельности государственных, а также муниципальных органов по обеспечению конституционных прав граждан на жилище и обладание собственными жилыми помещениями.
Выводы и предложения во многом носят прикладной характер и могут быть использованы в процессе федерального и регионального законотворчества. Результаты исследования могут представлять интерес с точки зрения использования их в учебном процессе и профессиональной подготовке сотрудников организаций, осуществляющих управление коммунальным хозяйством.
Апробация и внедрение результатов исследования. Диссертация обсуждена и одобрена на кафедре гражданского права и процесса Волгоградского института экономики, социологии и права. Основные теоретические положения и практические рекомендации, содержащиеся в настоящем исследовании, публиковались в печати.
Структура диссертации и ее объем определены задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих восемь параграфов, заключения и библиографического списка.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Коршакова, Катарина Викторовна, Москва
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В третье тысячелетие Россия вступила, имея более чем двадцатилетний опыт реформирования своей государственности. Реформы коснулись всех сторон жизни общества; не стали исключением и земельные отношения. Земельная реформа привела к отказу от исключительной государственной собственности на землю. Наряду с государственной собственностью, получили признание частная и муниципальная формы собственности.
Конституция РФ и жилищное федеральное законодательство оставили нерешенными ряд принципиальных проблем в области использования жилых помещений, находящихся в публичной собственности. Эти проблемы относятся к установлению четкого правового положения отдельных жилых помещений и домов, совместному управлению жилищным фондом, порядку разрешения спорных вопросов и ко многому другому, что относится к созданию эффективного законодательства о праве собственности на жилые помещения.
В настоящее время существует фундаментальная проблема в сфере жилищно-коммунального хозяйства России — это сложившийся в течение нескольких десятков лет менталитет человека с его позицией потребителя жилищно-коммунальных услуг (иждивенца). Это, к сожалению, влечет за собой непонимание и отторжение процессов, происходящих в рамках реформы ЖКХ: например, рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги, демонополизации сферы управления жильем, необходимость самоорганизации жильцов. Формирование чувства собственника у жителей, а соответственно, и ответственности за принадлежащее ему имущество и вытекающее из этого полное бремя содержания своей собственности — основная цель, при достижении которой обеспечивается наиболее безболезненное с позиции населения и эффективное с позиции власти и бизнеса проведение реформы ЖКХ.
Проведенное исследование особенностей гражданской правосубъектности муниципальных образований позволяет говорить о том, что в сфере организации местного самоуправления, а также в правовом регулировании участия муниципальных образований в гражданских правоотношений имеется немало нерешенных проблем. Во многом они связаны с тем, что формально отделенное от государства местное самоуправление фактически остается не просто под внешним контролем, но и составляет органическую, неотъемлемую часть государства.
В результате значительное количество норм, предусматривающих автономность муниципальных образований, наличие у них прав собственности и т. д., оказывается не реализуемым на практике.
На основании анализа природы муниципальных образований был сделан вывод о том, что она неизбежно связана с конституционными и административными правоотношениями; поэтому муниципальное образование должно определяться через понятия этих отраслей, то есть как административно-территориальное образование с определенными признаками, в целом представляющее собой только форму существования местного самоуправления в гражданско-правовых отношениях. Муниципальное образование не является «поселением» и «территорией». Не является оно и юридическим лицом, что достаточно внятно определено законом и подтверждается выводами современной доктрины. В любом случае отличие публичных формирований от юридических лиц проявляется в том, что первые изначально существуют как таковые и режим юридических лиц лишь предоставляется им для реализации отдельных своих функций.
Квалифицирующие признаки муниципального образования препятствуют построению местного самоуправления по вертикали: ни одна из структур и организаций, входящих в муниципальное образование, не может быть признана частью другого муниципального образования, а одно муниципальное образование не может находиться в подчинении другого.
Что же касается представительных органов местного самоуправления, то было бы правильным исключить всякое их участие в гражданских правоотношениях; наделение их правами юридического лица не вызвано ни логикой суммы взаимоотношений, ни хозяйственными потребностями.
Сделан вывод, что право муниципальной собственности зависимо и производно от права государственной собственности и фактически представляет собою лишь форму последнего.
С 1 марта 2005 года вступил в законную силу долгожданный Жилищный кодекс. Проекты Жилищного кодекса обсуждались с 1994 года. Десятилетие потребовалось для принятия важного для каждого нормативного кодекса. Решит ли он насущные проблемы сегодняшнего дня в сфере правоотношений по жилищным вопросам?
Анализируя новый Кодекс, можно сделать вывод, что проблемы регулирования отношений собственности на жилые помещения не решены. Достойно разрешены вопросы лишь в Законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Проблемы, которые возникли в последние годы в сфере жилищных правоотношений, сводятся к следующему:
1. Баланс правового соотношения и реального осуществления норм на практике между жилищными правами, провозглашенными Конституцией РФ, и другими нормами права и правом собственности на жилые помещения.
2. Регулирование отношений собственности, связанных с пролсиванием в квартире, расположенной в многоквартирном доме (спокойствие, тишина, перепланировка, соблюдение прав соседей, возможность проникновения в квартиру при аварийной ситуации, порядок в подъезде и т. д.).
Данные проблемы новый закон не разрешил должным образом.
Не все нормы в Кодексе прописаны должным образом, подробно, как подобает основному закону отдельной правовой сферы. Новые идеи зашиты права собственности как на квартиру, так и на общие помещения дома и даже
163 земельный участок сложны и требуют дополнительных разъяснений. Они должны быть понятны гражданам, так как жилищное право адресовано каждому. Нормы жилищного права, собранные в новом ЖК РФ, претерпели, в целом, глобальные изменения в сравнении с ЖК РСФСР.
Обращаясь к содержательной стороне ЖК РФ, следует отметить, что он включает значительный массив новых правил, которые не были известны ЖК РСФСР 1983 года, либо были известны, но подверглись коренной переработке. К важнейшим из этих правил относятся правила о порядке перевода жилых помещений в нежилые (ст. 23), о переустройстве и перепланировке жилого помещения (ст. 25 - 29), об обеспечении прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32), о пользовании жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (ст. 33), и некоторые другие.
При формулировке отдельных статей законодателю не удалось в полной мере рационализировать нормативный материал, что проявилось в чрезмерной детализации одних норм (например, ст. 23, 26, 32, 45) и лозунговом характере других (например, ст. 8, 12, 122).
Ст. 1 ЖК РФ определяет начала жилищного законодательства и изложена в духе современного составления норм права, но вот неясно, о каком равенстве участников жилищных отношений может идти речь, если жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, причем такое право, по мысли законодателя, принадлежит не всем, а только отдельным категориям граждан.
Ст. 8 вообще должна была бы отсутствовать в ЖК РФ, и данные жилищные отношения, связанные с переустройством, ремонтом, внесением платы за коммунальные услуги и их предоставлением, должны быть урегулированы именно ЖК РФ и не содержать отсылок к другим нормам права. Чрезмерное количество нормативных актов в одной сфере не на пользу правоприменителям и гражданам.
Ст. 17 ЖК РФ отсылает правоприменителя к неким Правилам, устанавливаемым Правительством РФ. Почему бы не установить правила пользования жилым помещением самим Жилищным кодексом? Следовало бы установить ночное время, когда уже нельзя играть на пианино и включать музыку в многоквартирном доме, проводить ремонтные работы, включать ночью стиральную машину, установить можно ли содержать домашних животных и кто к ним относится, что такое нарушение правил проживания, которые могут привести к выселению, должны ли все жильцы сдавать «дань» на кодовый замок, если он постоянно ломается, и так далее.
По сравнению со ст. 9 и ст. 84 ЖК РСФСР новый Кодекс более подробно урегулировал вопрос о переводе жилых помещений в нежилой; фонд (ст. 22 - 24 ЖК РФ) и вопросы переустройства и перепланировки помещения (ст. 25 - 29 ЖК РФ). При этом обоснованно было бы вообще запретить перепланировку, ведущую к изменению конфигурации, переносу санитарного оборудования, так как это создает опасность целостности дома. Региональное же законодательство устанавливает запреты, не предусмотренные федеральным законом, и новые процедуры согласования переустройства и перепланировки жилья, что нарушает принцип ст. 1 ГК РФ о возможности ограничения прав только федеральными законами. Здесь также хотелось специально отметить, что переустройство и перепланировка жилого помещения, произведенная нанимателем жилого помещения без соответствующего разрешения органов местного самоуправления, не может являться основанием для признания недействительными сделок приватизации, обмена или передачи под выплату ренты указанного жилого помещения. Понимание «юридической чистоты» сделок не должно ограничивать оборотоспособность объектов. При самовольной перепланировке (переустройстве) незаконными являются действия нанимателя, а не сам объект недвижимости, подвергшийся изменению.
165
Право собственности на жилое помещение урегулировано ст. 30 - 35 ЖК РФ, однако в Кодексе отсутствует разграничение понятий пользования помещением и владения помещением. При этом сразу же законодатель поставил вопрос перед судебной практикой при разрешении прав бывших членов семьи на площадь.
На сегодняшний день к повсеместному введению норм ст. 36 - 48 и ст. 161 - 165 ЖК РФ, регулирующих общее имущество в многоквартирном доме и управление многоквартирным домом, общество не готово, и данные нормы должны быть отсрочены хотя бы на два года. Кроме того, не урегулирован вопрос, каким образом органы местной власти будут контролировать соблюдение санитарных и технических норм и сохранность жилого фонда. А если собственники помещений различны — граждане и организации, площади муниципальные и частные, то вправе ли принимать решения жильцы муниципальных и государственных квартир по распределению общего имущества, при разрешении вопросов по управлению домом? Кто вообще будет организовывать собственников помещений, захочет ли кто-то это делать и на каких условиях, не превратится ли предоставление прав жильцам-собственникам в объединение некоторых лиц, которые будут лишь извлекать прибыль из помещений, которые при этом не покупали? Сами нормы сходны с законом о товариществах собственников жилья, который отменяется с введением в действие ЖК РФ.
Государство теперь будет предоставлять жилье лишь малоимущим гражданам. Критерий малоимущих — размер дохода на каждого члена семьи. То есть быть бедным стало выгодно с точки зрения жилищного права. Но порог бедности определяется цифровым значением. А если гражданин получает на рубль больше, чем малоимущий, разве это позволит ему приобрести жилье?
Не пора ли государству признать, что жилищная реформа не удается, обеспечить жильем бесплатно, как при социализме, нет возможности и оставить себе только обязанность обеспечивать жильем лишь в случае
166 стихийных и техногенных бедствий, которые повлекли уничтожение жилища, в пределах той же площади и, по возможности, региона с учетом санитарной нормы и лишь лиц, которые с рождения не имели вообще никакой площади (то есть, по сути, только сирот). В остальных же случаях дееспособные граждане должны сами разрешать жилищные вопросы, планировать свое перемещение с учетом предварительного разрешения вопроса о проживании, планировать состав семьи, то есть заранее думать о том, где будет жить их ребенок.
Однако гораздо выгоднее для пополнения бюджета субъектов Федерации решать вопросы по контролю за строительством жилья и ценами на жилье в пределах оптимального соотношения между себестоимостью одного квадратного метра и рынком жилья, в настоящее время вполне оправданным было бы государственное регулирование на уровне жилищного закона хотя бы в течение десяти лет недопустимости превышения стоимости одного квадратного метра жилья более чем на 50 % его себестоимости в домах неэлитной категории при продаже на рынке недвижимости, а строительные организации при возведении элитного дома в тот же период (параллельно) обязаны были бы построить два дома для такой ограниченной продажи и один дом для муниципального фонда по коммерческому найму. И жилищная проблема за это десятилетие была бы решена. Как решилась она у многих обычных семей за 10 лет по праву сначала выкупа, а затем последующей приватизации и наследования жилых помещений.
Субсидии на оплату жилья вообще следует исключить и предоставить возможность переезда в более дешевое жилье. Закон говорит о равенстве участников жилищных правоотношений в ст. 1, а в ст. 160 о праве отдельных категорий граждан на компенсацию расходов по жилью. Пора перестать законодателю идти на мелкие уступки своим гражданам, а создавать реальные условия в рамках рынка жилья для приобретения достойного жилья хотя бы по ипотеке, по договору коммерческого найма на любой срок, хоть долгосрочного найма, пока молодожены не накопят на квартиру, хоть краткосрочного, к примеру, на период ремонта своей квартиры.
Как бы долго ни разрабатывался закон и как бы он ни обсуждался, он не может предусмотреть все правовые ситуации в равной мере и должным образом, с учетом всех жизненных ситуаций. Однако в данном законе должны присутствовать основные понятия, иначе закон работает неполно, обрастает множеством дополнительных подзаконных актов и является почвой для различной и многогранной, иногда и противоположной, судебной практики. Четкое изложение норм закона во многом определяет его эффективность при применении, определяет период действия закона и необходимость внесения в него поправок. Учитывая изложенное, однозначно можно определить, что новый Жилищный кодекс - не совсем удачный закон, так как проблемы сегодняшнего дня он полностью решить не может.
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Осуществление права муниципальной собственности на жилые помещения»
1. Нормативные акты
2. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года) // Российская газета. 1993. -№ 237.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 1) // Собрание законодательства РФ. 1994. - № 32. - Ст. 3301.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 2) // Собрание законодательства РФ.- 1996. № 5. - Ст. 410.
5. Гражданский кодекс РСФСР // Известия ВЦИК. 1922. - № 256.
6. Гражданский процессуальный кодекс РФ // Российская газета. -2002. № 220.
7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188 ФЗ (принят ГД ФС РФ 22 декабря 2004 года) // Российская газета. - 2005. - № 1.
8. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года; в ред. от 20 июля 2004 года) // Ведомости ВС РСФСР. 1983. - №26. -Ст. 883.
9. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 года № 195 ФЗ (принят ГД ФС РФ 20 декабря 2001 года ) (ред. от 2 июля 2005 года) // Российская газета. - 2001. -№ 256.
10. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190 ФЗ (в ред. от 31 декабря 2005 года) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 30 (ч. 2). - Ст. 3128.
11. Основы Гражданского Законодательства Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31 мая 1991 года № 2211-1) // Ведомости ВС СССР. 1991. -№26.-Ст. 733.
12. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (приняты ВС СССР 24 июня 1981 года). Т. 3 // Свод законов СССР. 1990.
13. Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.
14. Федеральный закон от 20 августа 2004 года №117 ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» // Российская газета. - № 182.— 2004.
15. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. -Ст. 3594.
16. Федеральный закон от 28 августа 1995 года № 154 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. -№35.-Ст. 3506.
17. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189 ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. - 2005. - № 1.
18. Федеральный закон от 30 марта 1999 года №52 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1999. — № 14. — Ст. 1650.
19. Федеральный закон от 6 октября 2003 года № 131 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2003. -№40.-Ст. 3822.
20. Закон РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991.-№28.-Ст. 959.
21. Закон РСФСР от 24 декабря 1990 года № 443-1 «О собственности в РСФСР» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. - № 30. - Ст. 416.
22. Указ Президента РФ от 22 декабря 1993 года №2265 «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1993. - № 52. — Ст. 5071.
23. Указ Президента РФ от 23 марта 1996 года № 420 «О разработке федеральной целевой программы "Свой дом"» // Российская газета 1996. -№58.
24. Указ Президента РФ от 27 мая 1997 года №528 (с изм. от 09 сентября 2000 года) «О дополнительных мерах по реформированию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» // Российская газета. 1997.-№ 107.
25. Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 года № 425 (ред. от 27 мая 1997 года) «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // Российская газета. 1997. - № 88.
26. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 года №430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» // Российская газета. — 1996. № 62.
27. Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. -№ 42. - Ст. 4787.
28. Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 года № 675 «О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 2010 годы» (в редакции от 31 декабря 2005 года // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 39. - Ст. 3770.
29. Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 года № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. - № 5. - Ст. 546.
30. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 года) // Российская газета. 2000. - № 249.
31. Устав Краснодарского края (в ред. от 6 июня 2005 года) // Электронный ресурс. СПС «Консультант - Плюс». - 2007.
32. Закон г. Москвы от 11 марта 1998 года №6 (ред. от 16 февраля 2005 года) «Основы жилищной политики города Москвы» // Ведомости Московской городской Думы. 1999. - № 8.
33. Закон г. Москвы от 29 сентября 1999 года №37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» (с изм. и доп. от 7 апреля 2004 г.) // Ведомости Московской Думы. 1999. -№ 12.
34. Закон г. Москвы от 6 ноября 2002 года № 60 «О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2002. - № 56.
35. Постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. N 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1173
36. Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан» // Российская газета от 26 апреля 2008 г. № 92.
37. Письмо Президиума Высшего арбитражного суда от 1 июня 2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2000. - № 7.
38. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 года № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. — 1998. № 1.
39. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (приложение к информационному письму ВАС РФ от 28 апреля 1997 года № 13) // Вестник ВАС РФ. 1997. -№7.
40. Определение Верховного Суда РФ от 16 августа 2006 года № 93-ГОб-7 // СПС «Консультант-Плюс», 2007.
41. Научная и учебная литература
42. Алексеев С. С. Общие дозволения и общие запреты в советскомправе / С. С. Алексеев. М.: Юридическая литература, 1989.
43. Алексеев С. С. Структура советского права / С. С. Алексеев. М., 1975.
44. Алексеев С. С. Частное право: научно-публицистический очерк / С. С. Алексеев. М.: Статут, 1999.
45. Андрианов И. И. Жилищное законодательство / И. И. Андрианов. -М.: ЛогоВАЗ-ПРЕСС, 1993.
46. Афонин К. Е. Право местного самоуправления / К. Е. Афонин. -М., 2003.
47. Бабичев И. В. Местное самоуправление в постсоветской России: некоторые итоги и прогнозы. Конституционные и законодательные основы местного самоуправления / И. В. Бабичев. М., 2004.
48. Барабашев Г. В. Местное самоуправление / Г. В. Барабашев. М.: Юридическая литература, 1986.
49. Басин Е. В. Приватизация жилья. Комментарий к закону «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» / Е. В. Басин, Б. М. Гонгало, П. В. Крашенинников. М.: Центральное бюро научно-технической информации Госстроя России, 1993.
50. Безбах В. В. Частная собственность на землю в странах Латинской Америки (правовое регулирование) / В. В. Безбах. М.: Зерцало, ТЕИС, 1997.
51. Богданов Е. В. Право на жилище / Е. В. Богданов. Минск: Изд-во «Университетское», 1990.
52. Борисов А. Б. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / А. Б. Борисов. — М.: Книжный мир, 2005.
53. Брагинский М. И. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. М.: Статут, 2000.
54. Брагинский М. И. Договорное право. Книга первая / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. -М.: Статут, 2000.
55. Братко А. Г. Запреты в советском праве / А. Г. Братко. Саратов, 1979.
56. Братусь С. Н. Юридические лица в советском гражданском праве /С. Н. Братусь. -М., 1947.
57. Васильев В. И. Государственная власть и местное самоуправление: продолжение спора / В. И. Васильев // Конституционные и законодательные основы местного самоуправления / под ред. А. В. Иванченко. -М., 2004.
58. Выдрин И. В. Муниципальное право России / И. В. Выдрин,1. A. Н. Кокотов. М., 2002.
59. Гаджиев Г. А. Защита основных экономических прав и свобод предпринимателей за рубежом и в Российской Федерации / Г. А. Гаджиев. — М.: Манускрипт, 1995.
60. Гаджиев Г. А. Предприниматель-налогоплательщик — государственно-правовые позиции Конституционного суда Российской Федерации / Г. А. Гаджиев, С. Г. Пепеляев. М., 1998.
61. Гонгало Б. М. Обеспечение исполнения обязательств / Б. М. Гонгало. М.: Статут, 1999.
62. Городов О. А. Жилищное право: учебное пособие / О. А. Городов. М.: Юрайт-М, 2001.
63. Горожанин В. А. Понятие и особенности правового статуса субъектов местного самоуправления в Российской Федерации /
64. B. А. Горожанин. Новосибирск, 1997.
65. Государственная власть и местное самоуправление в Российской Федерации / под ред. В. И. Новоселова, JI. А. Лукашова. Саратов, 2000.
66. Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая. /Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юридическая литература, 1996. - 304 с.
67. Гражданское право. Часть I. Учебник./ Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М.: Издательство ТЕИС, 1996. - 552 с.
68. Гражданское право. Ч. I / под общ. род. Т. И. Илларионовой, Б. М. Гонгало, В. А. Плетнева. М., 1998.
69. Гражданское право: в 2 т. Т. 1 / отв. ред. Е. А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2004.
70. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 / под ред. Е. А. Суханова-М., 1993.
71. Гражданское право. Часть первая: Учебник./Под ред. А.Г.
72. Калпина, А.И. Масляева. М.: Юристъ, 1997. - 472 с.
73. Грибанов В. П. Основы советского жилищного законодательства /В. П. Грибанов. -М., 1983.
74. Грибанов В. П. Осуществление и защита гражданских прав / В. П. Грибанов. М.: Статут, 2000.
75. Гриценко Е. В. Местное самоуправление в системе публичного управления федеративного государства. Значение опыта ФРГ для России / Е. В. Гриценко. Иркутск, 2001.
76. Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка. Т. 2 / В. Даль. М.: Русский язык, 1989.
77. Дедов Д. И. Соразмерность ограничения свободы предпринимательства / Д. И. Дедов. -М.: Юристъ, 2002.
78. Дерюгина Т. В. Сервитуты как границы осуществления права собственности / Т. В. Дерюгина. Волгоград: Издательство Волгоградского института экономики, социологии и права, 2005.
79. Диалектический материализм / под ред. А. П. Шептулина. М.: Высшая школа, 1975.
80. Емелькина И. А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита: учебное пособие / И. А. Емелькина. М.: Юристъ, 2003.
81. Емельянов В. И. Разумность, добросовестность, незлоупотребление гражданскими правами / В. И. Емельянов. М.: Лекс-Книга, 2002.
82. Жилищное законодательство: сборник региональных нормативных правовых актов / сост. И. С. Вишневская, Г. Д. Улетова. — М., 1998.
83. Камышанский В. П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений / В. П. Камышанский. Элиста: Джангар, 1999.
84. Каратаев О. Г. Национальный подход к теории государства и права / О. Г. Каратаев. СПб., 1997.
85. Кистяковский Б. А. Социальные науки и право / Б. А. Кистяковский. М., 1984.
86. Кокотов А. Н. Муниципальное право России: учебник / А. Н. Кокотов, А.С. Саломаткин. М.: Юрист, 2005.
87. Колпакова А. В. Формы собственности и их соотношение / А. В. Колпакова // Актуальные проблемы гражданского права / под ред. С. С. Алексеева; Исследовательский центр частного права. Уральский филиал. М.: Статут, 2000.
88. Комарицкий С. И. Приватизация: правовые проблемы: курс лекций / С. И. Комарицкий / Исследовательский центр частного права; Российская школа частного права. — М.: Статут, 2000.
89. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина. М.: Юрайт, 2003.
90. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / А. Ю. Бушев и др. / под ред. О. А. Городова. М.: Проспект, 2005.
91. Комментарий к Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» / под ред. Ю. А. Тихомирова. М., 1996.
92. Комментарий Конгресса муниципальных образований к Федеральному закону «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"» // Местное право. 2000. - № 7.179
93. Корнеев С. М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях рыночной экономики / С. М. Корнеев // Гражданское право при переходе к рынку. М., 1995.
94. Красавчиков О. А. Юридические факты в советском гражданском праве / О. А. Красавчиков. М., 1958.
95. Крашенинников П. В. Жилищное право / П. В. Крашенинников. -3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2003.
96. Крашенинников П. В. Жилищное право / П. В. Крашенинников. — М.: Статут, 2000.
97. Крашенинников П. В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения / П. В. Крашенинников. М.: Статут, 2000.
98. Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения / П. В. Крашенинников. 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Статут, 1999.
99. Кутафин О. Е. Муниципальное право Российской Федерации / О. Е. Кутафин, В. И. Фадеев. М., 2000.
100. Лазарев В. В. Комментарий к ст. 12 Конституции Российской Федерации / В. В. Лазарев // Научно-практический комментарий к Конституции РФ. М., 1997.
101. Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика / В. А. Лапач. СПб., 2002.
102. Лексин В. Н. Муниципальная Россия. Социально-экономическая ситуация, право, статистика. Т. 1 / В. Н. Лексин, А.Н. Швецов. М., 2001.
103. Литовкин В. Н. Жилищное право, жилищное законодательство — соотношение с гражданским правом / В. Н. Литовкин // Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. М., 1995.
104. Малеин Н. С. Гражданский закон и права личности в СССР / Н. С. Малеин. -М., 1981.
105. Малиновский А. А. Злоупотребление правом / А. А. Малиновский. -М.: Юрайт, 2000.
106. Малько А. В. Стимулы и ограничения в праве: теоретико-информационный аспект / А. В. Малько. Саратов: Изд-во СГУ, 1994.
107. Маркс К. Полное собрание сочинений. В 28 т. Т. 19 / К. Маркс, Ф. Энгельс. М.: Госполитиздат, 1976.
108. Материалы XIII расширенной сессии Конгресса муниципальных образований РФ // Местное право. 2003. - № 11 - 12.
109. Матузов Н. И. Личность. Права. Демократия: теоретические проблемы субъективного права. Саратов, 1972.
110. Матузов Н. И. Общие правоотношения и их специфика / Н. И. Матузов // Правоведение. 1976. - № 3.
111. Могилевская Е. Н. Комментарий к ст. 30, 31 Жилищного кодекса Российской Федерации / Е. Н. Могилевская // Электронный ресурс. СПС «Консультант Плюс», 2005.
112. Научно-практический комментарий к Конституции Российской Федерации / под ред. В. В. Лазарева // Электронный ресурс. СПС «Гарант», 2003.
113. Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права / И. А. Покровский. М.: Статут, 1998.
114. Постовой Н. В. Правовое регулирование основ и компетенции местного самоуправления в России / Н. В. Постовой. М.: Юриспруденция, 1999.
115. Салов О. А. Местное самоуправление сегодня / О. А. Салов. — М., 2001.
116. Седугин П. И. Жилищное право / П. И. Седугин. М.: Издательская группа «Норма-Инфра-М», 1997.
117. Сивицкий В. А. Регулирование ответственности в сфере местного самоуправления / В. А. Сивицкий // Конституционные и законодательные основы местного самоуправления / под ред. А. В. Иванченко. М., 2004.
118. Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы / К. И. Скловский. М.: Статут, 2004.
119. Смирнов В. В. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений) / В. В. Смирнов, 3. П. Лукина. М.: Ось-89, 1998.
120. Тархов В. А. Собственность и право собственности / В. А. Тархов, В. А. Рыбаков. 2-е изд. - М., 2002.
121. Телюкина М. В. Комментарий к разделу V Гражданского кодекса Российской Федерации / М. В. Телюкина // Законодательство и экономика. -2002. № 8.
122. Толстой Ю. К. Жилищное право: учебное пособие / Ю. К. Толстой. -М.: Пост-Фактум, 1996.
123. Современное государство и право // Хрестоматия по истории государства и права зарубежных стран / под ред. Н. А. Крашенинниковой. -М.: Норма, 2003.
124. Шкредов В. П. Экономика и право / В. П. Шкредов. М.: Экономика, 1990.
125. Юрченко А. К. Разграничение административных и гражданских правоотношений // Проблемы гражданского и административного права. — Л., 1962.
126. Явич JI. С. Общая теория права / Л. С. Явич. Л., 1976.
127. Явич Л. С. Право развитого социалистического общества. Сущность и принципы / Л. С. Явич. М., 1978.1. Статьи
128. Аккуратов И. Ю. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности / И. Ю. Аккуратов, Н. М. Коршунов, А. А. Хорев // Государство и право. 2000. — № 10.
129. Алексеев С. С. Собственность и право: актуальные проблемы / С. С. Алексеев / Цивилистические записки: межвузовский сборник научных трудов. Вып. 2. М.: Статут; Екатеринбург: Институт частного права, 2002.
130. Алферов А. Л. Муниципальные образования как субъекты гражданских правоотношений / А. Л. Алферов / Юридические лица. Ответственность за нарушение обязательств: сборник статей.— М.: МЗ-Пресс, 2004.
131. Андреев В. К. Можно ли Гражданский кодекс Российской Федерации назвать экономической Конституцией? Размышления о законотворчестве в области экономики / В. К. Андреев // Российский судья. -2003. -№ 8.
132. Андреева Г. Н. Современное правовое оформление публичного характера государственной собственности в РФ и концепция публичной собственности / Г. Н. Андреева // Конституционное и муниципальное право. 2004. - № 6.
133. Анисимов С. На регионы России надвигается опричнина / С. Анисимов // Независимая газета. 2002.
134. Аюшева С. Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования / С. Д. Аюшева // Законодательство. 2004. - № 8.
135. Баринов Ю. А. Приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования / Ю. А. Баринов // Кодекс-Инфо. 1999. - № 3.
136. Богданов Е. В. Природа и сущность права граждан на жилище / Е. В. Богданов // Журнал российского права. 2003. - № 4.
137. Брауде И. Л. Некоторые вопросы системы советского права / И. JI. Брауде // Ученые записки ВИЮН. 1955. - Вып. 4.
138. Буйнова Ю. Преимущественное право покупки доли в праве собственности на жилье / Ю. Буйнова // Российская юстиция. 2003. - № 3.
139. Булатов Р. Б. Концептуальные аспекты муниципальной власти в России / Р. Б. Булатов // Конституционное и муниципальное право. — 2006. — №8.
140. Гонецкий О. Как нам обустроить жилье / О. Гонецкий, В. Славин // Власть. 2005. - № 6.
141. Горонович И. Исследование о сервитутах / И. Горонович // Журнал гражданского и уголовного права. 18 83.-№7-8.
142. Исрафилов И. Правовая природа вещных прав на жилые помещения / И. Исрафилов // Хозяйство и право. 1999. - № 2.
143. Казанцев В. Возрождение сервитутного права в России / В. Казанцев, Н. Коршунов // Закон. 1997. - № 5.
144. Кирилин А. В. Правоспособность муниципальных образований / А. В. Кирилин // Право и экономика. — 2006. — № 2.
145. Колюшин Е. И. О праве муниципальной собственности / Е. И. Колюшин // Журнал российского права. 1997. № 9.
146. Красавчиков О. А. Гражданские организационно-правовые отношения / О. А. Красавчиков // Советское государство и право. 1966. -№ 10.
147. Красавчиков О. А. Социальное содержание правоспособности советских граждан / О. А. Красавчиков // Правоведение. — 1960. № 1.
148. Кутафин О. Е. Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования как субъекты гражданского права / О. Е. Кутафин // Журнал российского права. 2007. - № 1.
149. Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество / О. Ломидзе // Хозяйство и право. 2001. - № 7.
150. Мамут Л. С. Социальное государство с точки зрения права / Л. С. Мамут // Государство и право. 2001. - № 7.
151. Манукян А. А. Ограничения права собственности нормами публичного и частного права / А. А. Манукян // Право и экономика. 1997. -№ 17-18.
152. Мартемьянова А. М. Проблема организационных отношений в гражданском праве / А. М. Мартемьянова // XXVI съезд КПСС и проблемы советского гражданского права: межвузовский сборник научных трудов. — Свердловск, 1982.
153. Масляев А. И. Понятие и виды вещных прав / А. И. Масляев // Закон. 2004. - № 2.
154. Матузов Н. И. Общие правоотношения и их специфика / Н. И. Матузов // Правоведение. 1976. - № 3.
155. Модин Н. Муниципальная собственность как экономическая основа местного самоуправления / Н. Модин // Российская юстиция. 2002. -№3.
156. Модин Н. Ответственность органов местного самоуправления за неправомерные действия / Н. Модин // Российская юстиция. — 2000. № 1.
157. Попов М. В. Есть ли в России муниципальная собственность на жилье? / М. В. Попов // Электронный ресурс.: http://www.erudition.ru/referat/printref/id.28450l.html
158. Пронина Л. И. Бюджетно-налоговое законодательство и реформа федеративных отношений / Л. И. Пронина // Финансы. 2004. - № 3.
159. Пчелинцева JI. М. Обязательства государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан: новое в правовом регулировании / Л. М. Пчелинцева // Журнал российского права. 2002. - № 8.
160. Радько Т. Н. О понятии и социальном назначении государства / Т. Н. Радько // Вопросы теории государства и права: межвузовский сборник научных трудов. Вып. 3(12).- Саратов, 2001.
161. Римская В. Частная вода дошла до крана / В. Римская, И. Семенова // Российская газета. 2003.
162. Руденко В. Н. Институты «отзыва» и «роспуска» в современном российском законодательстве: практика реализации и проблемы правового регулирования / В. Н. Руденко // Журнал российского права. 2002. - № 4.
163. Скловский К. И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение / К. И. Скловский // Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 2003. - № 8.
164. Суханов Е. А. Актуальные вопросы гражданского права / Е. А. Суханов // ЭЖ-Юрист. 1999. - № 40.
165. Тимофеев Н. С. Публично-правовая и гражданско-правовая правосубъектность муниципального образования и его органов / Н. С. Тимофеев // Конституционное и муниципальное право. 2006. - № 10.
166. Толчеев Н. Право преимущественной покупки доли жилого дома (квартиры) / Н. Толчеев // Российская юстиция. 2000. - № 7.
167. Чашин А. Н. Проблемные моменты нового Жилищного кодекса / А. Н. Чашин // Юрист. 2005. - № 7.
168. Щенникова JI. В. Сервитута в России: законодательство и судебная практика / J1. В. Щенникова // Законодательство. 2002. - № 4, 5.
169. Яковлев В. Ф. Основы жилищного законодательства Союза СССР и союзных республик и режим правового регулирования жилищных отношений / В. Ф. Яковлев // Основы советского жилищного законодательства: межвузовский сборник научных трудов. Свердловск, 1981.
170. Диссертации и авторефераты 178. Александрова М. А. Содержание права собственности по современному российскому законодательству (некоторые проблемы теории и правового регулирования): дис. . канд. юрид, наук / М. А. Александрова. Волгоград, 2002.
171. Бакирова Е. Ю. Юридические факты в жилищных отношениях: автореф. дисс. . канд. юрид. наук / Е. Ю. Бакирова. Саратов, 2003.
172. Богданов Е. В. Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан в условиях перехода к рынку: автореф. дис. . докт. юрид. наук / Е. В. Богданов. Харьков, 1993.
173. Боярова О. Ю. Муниципальное образование: особенности правосубъектности в гражданских правоотношениях: дис. . канд. юрид. наук / О. Ю. Боярова. Саратов, 2002.
174. Гришмановский Д. Ю. Договор купли-продажи нежилых помещений: автореф. дис. . канд. юрид. наук / Д. Ю. Гришмановский. -Волгоград, 2004.
175. Дерюгина Т. В. Сервитут в современном законодательстве России: дис. . канд. юрид. наук / Т. В. Дерюгина. Волгоград, 2002.
176. Егорчева Т. И. Ограничения права собственности хозяйственных обществ: автореф. дис. . канд. юрид. наук / Т. И. Егорчева. — Краснодар, 2003.
177. Кисляк В. Ф. Прекращение права пользования жилыми помещениями, основанного на договоре найма: дис. . канд. юрид. наук / В. Ф. Кисляк. Краснодар, 2004.
178. Камышанский В.П. Ограничения права собственности (гражданско-правовой анализ). Диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук./ В.П. Камышанский Санкт-Петербург. 2000.
179. Костин А. В. Особенности Российской Федерации, федеральных и муниципальных образований как субъектов гражданского права: автореф. . канд. дис. / А. В. Костин. М., 2002.
180. Мечетина Т. А. Ограничение права собственности: проблемы публичных и частных интересов: дис. . канд. юрид. наук / Т. А. Мечетина. — Рязань, 2001.
181. Модин Н. А. Гражданско-правовое регулирование местного самоуправления: дис. . канд. юрид. наук / Н. А. Модин. М., 2000.
182. Попова Е.В. Договор найма жилого помещения: автореф. дис. . канд. юрид. наук / Е.В. Попова Краснодар, 2006
183. Савельев Д. Б. Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев: автореф. дис. . канд. юрид. наук / Д. Б. Савельев. М., 2003.
184. Сиваракша И. В. Сервитуты и узуфрукт в гражданском кодексе Франции 1804 года: автореф. дис. . канд. юрид. наук / И. В. Сиваракша. -М, 2000.
185. Халбаева Т. Н. Сделки по отчуждению жилых помещений: автореф. дис. . канд. юрид. наук / Т. Н. Халбаева. Саратов, 2005.
186. Чаркин С.А. Динамика отношений по социальному найму жилого помещения: дис. . канд. юрид. наук / С.А. Чаркин Волгоград, 2006.
187. ВАС РФ Ведомости СНД РФ и ВС РФ ВС РФ ГК РФ ГПК РФ1. ГрадК РФ ЖК РФ КоАПРФ1. КС РФ СЗ РФ СП РФ
