Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом

Шахов, Сергей Юрьевич

Правовая сущность и способы управления многоквартирным домомтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом»

На правах рукописи

Шахов Сергей Юрьевич

ПРАВОВАЯ СУЩНОСТЬ И СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Специальность 12.00.03 - Гражданское право; семейное право; гражданский процесс, международное частное право

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва 2007

Работа выполнена на кафедре правового и организационного обеспечения государственной регистрации Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации»

Научный руководитель:

кандидат юридических наук, профессор

Чефранова Елена Александровна

Официальные оппоненты:

доктор юридических наук, профессор

Коршунов Николай Михайлович

кандидат юридических наук Позднышева Елена Витальевна

Ведущая организация -

Российский государственный гуманитарный университет

Защита диссертации состоится 20 декабря 2007 года в 1400 часов на заседании диссертационного совета Д 229 001 01 при Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации по адресу 117638, г Москва, ул Азовская, д 2, корп 1, ауд 49

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации

Автореферат разослан ноября 2007 года

Ученый секретарь диссертационного с кандидат юридических наук, доцент

Смирникова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В советские годы порядок управления многоквартирными домами был обусловлен господствовавшей командно-административной экономикой и отличался отсутствием разнообразия форм управления, наличием монополии у организаций, управлявших домами, государственным регулированием порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг и тарифов на них

Результатом такого подхода было неэффективное содержание и обслуживание жилищного фонда, его ускоренный износ В постсоветские годы для государства стала острой проблема издержек действовавшей системы обслуживания жилого фонда

С первых лет рыночных реформ предпринимались попытки проведения качественных преобразований в сфере управления многоквартирными домами В Законе РФ от 24 12 1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» появились такие понятия, как «кондоминиум» и «товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах» Для дальнейшего развития товариществ как формы управления многоквартирными домами был принят Указ Президента РФ от 23 12 1993 № 2275 «Об утверждении временного положения о кондоминиуме» Нормы данного указа впоследствии были частично изменены и закреплены на законодательном уровне в Федеральном законе от 15 06 1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»

Первые попытки создать новую систему управления домами основывались на образцах западных правовых норм в этой сфере Они не были приняты обществом на том уровне, на который рассчитывала государственная власть

При кодификации жилищного законодательства в 2004 г законодатель, учитывая недостаточно эффективное воздействие Федерального закона «О товариществах собственников жилья» на жилищно-коммунальное хозяйство (далее - ЖКХ) страны, изменил нормы об управлении многоквартирными домами, включив их в отдельный раздел ЖК РФ

Однако реализация новых правил происходит очень медленно В связи с неготовностью населения к проведению общих собраний и выбору способа управления многоквартирными домами, законодатель вынужден был перенести конечный срок проведения таких собраний Хотя с момента принятия ЖК РФ прошло более двух лет, до сих пор еще не истек срок проведения органами местного самоуправления конкурсов по выбору управляющих организаций для тех домов, в которых не выбран способ управления

Лишь в небольшой части домов собственники создали товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) или привлекли частные управляющие организации для содержания общего имущества в многоквартирных домах Большая часть жилищного фонда находится в ведении государственных и муниципальных предприятий (ДЕЗ, ЖЭК и т п) Большинство собственников помещений имеют очень слабое представление о своих правах и обязанностях в области управления общим имуществом

По данным социологического опроса, проведенного в городах Ростовской области, опрошенными собственниками и нанимателями жилых помещений, которые оценивали услуги в сфере ЖКХ, было дано всего 6 % положительных отзывов и 75 % отрицательных отзывов о состоянии их информированности о правах и обязанностях в области управления жилищным фондом Разница между отрицательными и положительными отзывами составила 69 % и стала самой высокой из всех результатов оценок услуг в сфере ЖКХ

С одной стороны, монополистическое положение государственных предприятий ведет к росту цен на жилшцно-коммунальные услуги и их низкому качеству У данных организаций нет стимула к повышению качества обслуживания жильцов и снижению издержек

С другой стороны, собственники помещений не только не имеют информации о своих возможностях в сфере организации обслуживания многоквартирных домов, но и не интересуются этим Сложился стереотип пассивного поведения в вопросе обслуживания домов, когда жильцы возлагают решение всех вопросов на государство и созданные им обслуживающие предприятия

Одновременно существует недовольство качеством обслуживания общего имущества многоквартирных домов, что ведет к нежеланию вносить высокую плату за жилищно-коммунальные услуги

К указанным проблемам добавляется ряд правовых Законодательство не только не поощряет активное поведение собственников помещений, но во многих случаях усложняет положение граждан, решивших изменить способ управления своим домом или сменить управляющую организацию Отсутствие положительного опыта по созданию товариществ или найме частных организаций у собственников одних домов приводит к бездействию других домовладельцев

При многообразии способов управления многоквартирным домом правовые нормы о каждом из них имеют большое количество недоработок, устранение которых является необходимым условием создания эффективной системы управления многоквартирными домами, повышения качества жилищно-коммунальных услуг и снижения их стоимости

В доктрине вопросам правового регулирования управления многоквартирными домами уделяется мало внимания В современной науке не разработаны основополагающие подходы к понятию и правовой сущности управления многоквартирным домом, без которых не представляется возможным создание комплексных представлений о способах управления многоквартирным домом Отсутствие должного уровня научного анализа правовых механизмов управления многоквартирными домами отчасти обусловлено новизной современного законодательства Важным является изучение правовой природы основных договоров, заключаемых при управлении многоквартирным домом, их предмета и существенных условий В настоящее время данные вопросы являются дискуссионными

В современной отечественной науке также недостаточно внимания уделено осуществлению и защите прав членов ТСЖ Практически полностью отсутствуют работы, посвященные управлению многоквартирными домами жилищными кооперативами (далее - ЖК)

Все это свидетельствует об актуальности соответствующей проблематики и определило выбор автором темы диссертации

Целью диссертационного исследования является выявление правовой сущности управления многоквартирным домом, решение теоретических проблем, связанных с правовым регулированием управления многоквартирными домами различными способами, оценка эффективности существующих правовых конструкций, опосредствующих отношения по управлению многоквартирными домами, и выработка предложений по совершенствованию законодательства для обеспечения реализации прав собственников общего имущества в многоквартирном доме

Достижение цели исследования обеспечивается в процессе решения следующих задач

- рассмотреть структуру правоотношений по управлению многоквартирными домами, определить круг субъектов и объектов правоотношений и другие элементы, а также основания возникновения правоотношений,

- на основе сформулированного понятия управления многоквартирными домами и анализа правоотношений по управлению многоквартирными домами выявить правовую сущность управления многоквартирными домами,

- сравнить механизмы правового регулирования многоквартирными домами, применявшиеся в различные периоды времени, и их влияние на сферу ЖКХ,

- выявить наиболее значимые проблемы, возникающие при реализации каждого из способов управления многоквартирными домами, установить причины возникновения данных проблем и способы их устранения, в том числе путем совершенствования действующих правовых норм

Объектом исследования являются правоотношения, складывающиеся между различными субъектами при управлении многоквартирными домами, выборе способа управления и его реализации, создании ТСЖ, ЖК и жилищно-строительных кооперативов (далее — ЖСК), заключении договоров с управляющей организацией, лицами, осуществляющими выполнение работ и услуг при непосредственном управлении многоквартирным домом

Предметом исследования является система теоретических, нормативно-правовых и практических аспектов понятия управления многоквартирным домом и его правовой сущности, различных способов управления многоквартирными домами, а также типичных правоотношений, в которые вступают граждане и юридические лица в связи с управлением многоквартирным домом

На первый план исследования вынесены наиболее актуальные теоретические и практические проблемы правового регулирования каждого способа управления многоквартирным домом

Степень научной разработанности темы. Теоретическую основу исследования составили труды ученых-юристов, посвященные вопросам права собственности, структуры правовых отношений, юридических лиц, права общей собственности, обязательственного права, управления имуществом, договора доверительного управления, таких как ММ Агарков, В К Андреев, С С Алексеев, К Н Анненков, М И Брагинский, С Н Братусь, А В Венедиктов, В В Витрянский, ДМ Генкин, О А Городов, В П Грибанов, Л Ю Десятков, Е Н Данилов, Д Ф Еремеев, О С Иоффе, В П Ка-мышанский, С М Корнеев, И Л Корнеева, О А Красавчиков, П В Крашенинников, В А Лапач, В Н Литовкин, Р П Мананкова, В Ф Маслов, Д И Мейер, Л М Минкина, И Б Новицкий, В А Рясенцев, В А Рыбаков, О Н Садиков, П И Седугин, А П Сергеев, К И Скловский, Е А Суханов, Ш Тагайназаров, В А Тархов, Ю К Толстой, М К Треушников, В А Фогель, Р О Халфина, Г Ф Шершеневич и др.

Тема диссертационного исследования ранее в той или иной степени затрагивалась в различных научных работах Имея большую социальную и экономическую значимость, при отсутствии существенного исторического опыта правового регулирования и постоянном измене-

нии законодательства сфера собственности в многоквартирном доме и управления общим имуществом привлекает внимание цивилистов Однако основной акцент при проведении исследований делался, как правило, на отношениях собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которые являются основой для отношений по управлению многоквартирным домом В ряде случаев изучалось правовое регулирование отдельных способов управления многоквартирными домами, в основном товариществами собственников жилья В связи с этим ряд важных вопросов правового регулирования управления многоквартирными домами не исследован

Мало внимания уделялось общим воззрениям на управление многоквартирным домом, его понятие, правовую сущность, практически не рассматривались вопросы управления домами ЖК и ЖСК, недостаточно изучалось непосредственное управление

Диссертационных работ, посвященных теме исследования, не проводилось

Отдельным вопросам управления многоквартирными домами посвящены работы следующих исследователей Р Р Аллямова, О Н Бобровской, Т А Борзенковой, Л Ю Грудцыной, И А Дроздова, В С Ермакова, О Е Жульевой, Р 3 Ибатуллиной, Е А Каменевой, Е Б Козловой, ПВ Крашенинникова, И Б Миронова, С Г Певницкого, А В Попова, А Б Рыжова, Д Б Савельева, П И Седугина, Л С Тихоновой, У Б Филатовой, Л В Щенниковой, Е А Чефрановой и др

Методологическую основу исследования составляют общенаучный диалектический метод, наряду с которым автором использовались частнона-учные методы познания системный, логический, исторический, формально-юридический, лингвистический, сравнительно-правовой В ходе исследования проводились системный анализ норм федерального жилищного и гражданского законодательства, подзаконных актов, нормативных актов субъектов Российской Федерации, конкретно-социологическое исследование судебной практики их применения, сравнительный анализ теоретических работ, использовались приемы диалектической и формальной логики

Нормативную базу исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, акты субъектов Российской Федерации, подзаконные акты, разъяснения и рекомендации Верховного Суда РФ, Конституционного Суда РФ, решения судов различных инстанций по конкретным делам

Указанные методы в совокупности позволяют исследовать рассматриваемый предмет целостно и всесторонне

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что впервые было проведено комплексное исследование института

управления многоквартирными домами на основе нового жилищного законодательства и представлена система основных теоретических положений и нормативных правовых установок, образующих механизм правового регулирования управления многоквартирными домами Установлена правовая сущность управления многоквартирным домом и сформулировано понятие данного явления, проведен детальный анализ норм ЖК РФ, регулирующих все способы управления многоквартирными домами На этой основе сделаны выводы, разработаны предложения по совершенствованию законодательства Российской Федерации, рекомендации по его применению субъектами правоотношений по управлению многоквартирными домами

В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие новые или содержащие элементы новизны положения

1 Автором сформулировано правовое понятие управления многоквартирным домом

В объективном смысле управление многоквартирным домом — это юридический институт, представляющий собой систему правовых норм, регулирующих общественные отношения, складывающиеся в связи с осуществлением управляющим субъектом целенаправленного воздействия на поведение собственников помещений в многоквартирном доме и других лиц по поводу обслуживания общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг

В субъективном смысле управление многоквартирным домом -это гражданско-правовая обязанность по осуществлению путем совершения комплекса фактических и юридических действий управляющим субъектом (ТСЖ, ЖК, ЖСК, собственниками помещений в многоквартирном доме) воздействия на поведение собственников помещений в многоквартирном доме и других лиц по поводу обслуживания общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг, направленного на достижение установленных законом целей

2 В результате комплексного подхода к правовым аспектам различных способов управления многоквартирным домом была выявлена правовая сущность управления многоквартирным домом, которая проявляется в двух аспектах

- управление многоквартирным домом как система норм представляет собой самостоятельный правовой институт,

- управление многоквартирным домом в рамках конкретных правоотношений является обязанностью, предусмотренной законом и возникающей на основании сложных юридических составов, включающих проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, организацию конкурса по отбору управляющей организации, созда-

ние некоммерческих организаций, заключение договоров Данную обязанность в зависимости от способа управления несут собственники помещений в многоквартирном доме, ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив перед собственниками помещений в многоквартирном доме

3 Автором впервые предпринята попытка комплексного изучения правовой природы договора управления многоквартирным домом

Утверждается, что договор является самостоятельным видом частноправовых договоров Договор управления многоквартирным домом содержит элементы договорных обязательств, направленных на выполнение работ, оказание услуг, передачу имущества в собственность, однако не является смешанным, так как его самостоятельное существование признано законодательством Таким образом, к нему не могут прямо применяться нормы об отдельных договорах, предусмотренных ГК РФ

4 Заключение договора о содержании общего имущества, предусмотренного ст 138 ЖК РФ, для собственника помещения в многоквартирном доме, не являющегося членом ТСЖ, не является обязательным Отсутствие договора о содержании общего имущества не освобождает ТСЖ от обязанности осуществлять управление многоквартирным домом, а собственника, не являющегося членом ТСЖ, - от обязанности вносить плату за жилье и коммунальные услуги

Целесообразно ввести комплексное регулирование указанного договора, одновременно расширив сферу его действия до управления многоквартирным домом и переименовав его в договор управления общим имуществом многоквартирного дома товариществом собственников жилья

5 Доказывается необходимость установления на уровне федерального законодательства порядка управления многоквартирными домами-новостройками с момента ввода таких домов в эксплуатацию

Для этого предлагается следующий основополагающий принцип организации управления вновь построенными многоквартирными домами если лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, не создали ТСЖ, как это предусмотрено ст 139 ЖК РФ, орган местного самоуправления проводит конкурс по отбору управляющей организации, которая приступает к управлению многоквартирным домом с момента ввода дома в эксплуатацию

6 В результате сравнительно-правого анализа юридического статуса члена ТСЖ и участников юридических лиц других организационно-правовых форм делается вывод о необходимости расширения юридических процедур, обеспечивающих права членов ТСЖ, особенно при проведении общих собраний, что должно сократить количество судебных споров, возникающих между членами ТСЖ, уменьшить объем правона-

рушений, совершаемых должностными лицами товарищества и отдельными собственниками и улучшить отношение граждан к товариществу как способу управления многоквартирным домом

7 Необходимо обособить правовое регулирование отношений по управлению многоквартирными домами жилищными кооперативами на стадиях до полной выплаты паевых взносов всеми членами кооператива и после этого

8 Обосновывается, что отношения, возникающие при заключении и исполнении договоров о выполнении работ и оказании услуг по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом, требуют ряда специальных правовых норм, в частности, закрепления перечня существенных условий данных договоров и ограничения сферы обязательного применения указанных договоров только теми случаями, когда для выполнения работ и услуг по ремонту и обслуживанию общего имущества требуется привлечение специализированных организаций

На основе проведенного диссертационного исследования и сделанных выводов автором предлагается внести в законодательство Российской Федерации следующие изменения

1 Дополнить гл 14 ЖК РФ рядом правил, обеспечивающих реализацию прав членов ТСЖ на участие в общих собраниях и пресекающих возможные злоупотребления в этой сфере В частности, необходимо установить исключительный характер компетенции общего собрания, сроки проведения годового общего собрания и вопросы, разрешаемые на нем в обязательном порядке, порядок созыва и проведения общих собраний, в том числе правила участия членов товарищества в формировании повестки дня, порядок участия членов товарищества в общих собраниях, количество голосов каждого члена товарищества, правила документирования созыва, проведения и результатов общего собрания, порядок и условия проведения внеочередных общих собраний и собраний в форме заочного голосования, срок обжалования решений общего собрания в судебном порядке Также необходимо установить требования к содержанию устава ТСЖ и порядок получения членами товарищества информации о его деятельности

2 Дополнить ч 1 ст 164 ЖК РФ следующими положениями

«Заключение договоров подряда и возмездного оказания услуг по

содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязательно для собственников помещений в многоквартирном доме, кроме случаев, когда работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства могут выполняться без получения лицензии и собственники при-

няли решение о самостоятельном содержании и (или) ремонте общего имущества в многоквартирном доме

Договоры подряда и возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, а также содержать следующие существенные условия

- срок действия договора,

- сроки выполнения работ и оказания услуг,

- размер платы за выполнение работ и оказание услуг, порядок ее внесения,

- гарантийный срок на выполняемые работы,

- порядок контроля собственниками исполнения подрядчиком (исполнителем) обязательств»

3 Дополнить ч 3 ст 164 ЖК РФ следующими положениями

«Юридические лица и индивидуальные предприниматели (далее -юридические лица), заключающие с собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, договоры, в соответствии с которыми юридическое лицо будет действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами, обязаны письменно сообщить каждому собственнику, заключающему такой договор, что заключаемый договор не является договором управления многоквартирным домом, а само юридическое лицо не является управляющей организацией (управляющим)

Одновременно юридические лица обязаны письменно разъяснить каждому собственнику

- предмет заключаемого договора,

- ответственность юридического лица за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств по заключаемому договору,

- лица, которые будут нести ответственность перед собственником за невыполнение или ненадлежащее выполнение работ по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома, непредоставление или ненадлежащее предоставление коммунальных услуг, а также основания и размер ответственности данных лиц перед собственниками помещений в многоквартирном доме

Указанная информация должна быть предоставлена каждому собственнику под расписку перед заключением договора, по которому юридическое лицо будет действовать от имени собственников, а также включена в текст данного договора»

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что специализированная жилищно-правовая проблематика рассматривалась с точки зрения цивилистической доктрины Содержа-

щиеся в работе теоретические положения позволяют наметить новые задачи в изучении правового института управления многоквартирными домами и предложить пути их решения, а также могут послужить материалом для дальнейших научных исследований, основанных на новых подходах Положения и выводы диссертации могут быть использованы при определении перспектив развития жилищного права, а также института собственности на жилые помещения в гражданском праве Результаты исследования могут применяться при преподавании курсов «Гражданское право», «Жилищное право» и при обучении граждан, занимающихся управлением многоквартирными домами

Практическое значение определяется тем, что полученные выводы и сформулированные рекомендации могут быть применены для совершенствования и устранения недостатков существующего правового регулирования гражданских и жилищных отношений, а также повышения эффективности правоприменительной деятельности Проведенный анализ позволил выявить существующие пробелы в законодательных актах по вопросу управления многоквартирными домами, разночтения одних и тех же законодательных терминов и правил, что в значительной степени влияет на толкование закона гражданами и юридическими лицами, приводящее к различному применению правовых норм и судебным спорам

Теоретические выводы и практические рекомендации могут способствовать совершенствованию правоприменительной практики, возможно их использование в работе управляющими организациями, ТСЖ, ЖК, судами

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы исследования изложены в научных публикациях автора и в выступлениях на научных конференциях, а также апробированы при чтении лекций, проведении практических занятий, при обсуждении и одобрении кафедрой правового и организационного обеспечения государственной регистрации Российской правовой академии Минюста России

Апробация результатов исследования осуществлена также в процессе оказания правовой помощи ТСЖ «Южные ворота», собственникам помещений в многоквартирных домах, при взаимодействии с организациями г Москвы, управляющими многоквартирными домами

Структура диссертации. Выполненная работа состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения и библиографического списка

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, определяются цель и задачи, объект и предмет исследования, показываются степень научной разработанности темы, научная новизна и теоретическая и практическая значимость работы, раскрывается методологическая основа исследования, формулируются основные положения, выносимые автором на защиту, приводятся сведения об апробации результатов исследования

В первой главе «Правоотношения по управлению многоквартирным домом» заложены основы и задано направление для теоретического познания проблем правовой сущности и механизма управления многоквартирными домами, а также вводятся и определяются понятия, необходимые для методологического единства дальнейшего исследования

В параграфе первом «Понятие и правовая сущность управления многоквартирным домом» автором изучаются основные подходы к определению управления многоквартирными домами в юридической и экономической литературе, выявляется правовая сущность данного явления Изучение исторических аспектов развития правового регулирования управления многоквартирными домами в России указывает на то, что наиболее эффективным управление жилищным фондом было на этапах, когда полномочия по решению основных вопросов передавались собственникам жилых помещений или проживающим в них гражданам В Положении об управлении домами, утвержденном Советом народных комиссаров РСФСР 08 08 1921, содержалось указание на такой признак управления многоквартирными домами, как хозяйственный характер данной деятельности

Диссертант анализирует различные понятия управления многоквартирными домами, содержащиеся в юридической литературе, нормативных правовых актах, экономической литературе

В ЖК РФ и в ряде научных работ указывается на целенаправленный характер управления многоквартирными домами, а также перечислены способы управления Статья 161 ЖК РФ закрепляет четыре цели, на достижение которых должна быть направлена деятельность управляющего

В подзаконных нормативных правовых актах зачастую предусматриваются основные направления деятельности по управлению многоквартирным домом Пункт 1 8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 09 2003 № 170, рассматривает управление жилищным фондом как часть технической эксплуатации жилищного фонда, которая помимо

собственно управления включает в себя также техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий и санитарное содержание Управление жилищным фондом согласно указанному постановлению Госстроя России включает в себя организацию эксплуатации, взаимоотношение со смежными организациями и поставщиками, все виды работы с нанимателями и арендаторами

В экономической литературе также выделяется круг лиц, с которыми осуществляется взаимодействие, — это собственники и пользователи объекта управления, а также подрядные организации

Анализ основных целей доверительного управления имуществом, выделяемых В В Витрянским, показал, что ряд направлений доверительного управления совпадают с целями управления многоквартирным домом (обеспечение сохранности имущества, реализации отдельных правомочий собственника, исполнения обязательств собственника перед третьими лицами - подрядными организациями и др )

Управление многоквартирным домом схоже с доверительным управлением и в том, что управляющему передаются определенные правомочия собственника Так, для достижения всех целей управления многоквартирным домом управляющий имеет доступ к общему имуществу многоквартирного дома (чердакам, подвалам, подъездам, оборудованию), может распоряжаться общим имуществом путем передачи его во временное пользование, если решение о возможности такой передачи принято собственниками помещений в многоквартирном доме

В юридической литературе представлены достаточно разнообразные точки зрения по вопросу правовой квалификации управления многоквартирными домами По мнению ряда авторов, управление домом является обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме Другие авторы полагают, что управление многоквартирным домом является правом Третьи отмечают, что управление — это одновременно право и обязанность, исполнение обязанностей посредством реализации прав

В законе по данному вопросу нет прямых положений В ст 161 ЖК РФ указано, что обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме является выбор одного из способов управления многоквартирным домом Очевидно, что выбор способа управления многоквартирным домом предшествует деятельности по управлению и составной частью самого процесса управления не является Таким образом, указание на обязанность собственников выбрать способ управления многоквартирным домом само по себе не означает, что управление многоквартирным домом является обязанностью

Однако рассмотрение каждого отдельного способа управления показало, что при любом способе управления многоквартирным домом данная деятельность является обязанностью управляющего лица (собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ, ЖК) перед собственниками помещений в многоквартирном доме Даная обязанность предусмотрена законом и возникает на основании сложных юридических составов, включающих проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведение конкурса по отбору управляющей организации, создание некоммерческих организаций, заключение договоров

Обосновывается также, что управление многоквартирным домом не может считаться правом или совокупностью прав и обязанностей

С учетом правовой сущности формулируется понятие управления многоквартирными домами

Также автором указывается на то, что управление многоквартирным домом как совокупность норм является самостоятельным правовым институтом

В параграфе втором «Структура правоотношений по управлению многоквартирным домом» изучаются субъекты и объекты правоотношений, возникающих в связи с осуществлением управления многоквартирными домами, другие их элементы, основания возникновения правоотношений

Общей чертой возникновения правоотношений управления многоквартирным домом является то, что собственники принимают решение о выборе способа управления Для возникновения правоотношений требуется сложный юридический состав, выбор способа управления является первым юридическим фактом в нем Исключение составляет проведение органом местного самоуправления конкурса по отбору управляющей организации, не требующее принятия собственниками решения на общем собрании

Выявлено, что закон не предусматривает оснований возникновения правоотношений по управлению в тех случаях, когда в построенном многоквартирном доме еще не зарегистрированы права собственности на помещения После сдачи дома в эксплуатацию застройщик считается выполнившим свои обязательства, но до регистрации прав участников долевого строительства и инвесторов на помещения в многоквартирном доме проходит определенное время Единственная в настоящее время возможность организовать управление домом на этот период, предусмотренная федеральным законодательством, - это создать ТСЖ в

строящемся доме в соответствии со ст 139 ЖК РФ Однако участники долевого строительства могут не воспользоваться данным правом

На уровне субъектов Российской Федерации предприняты попытки восполнить имеющийся пробел Так, в г Москве принято постановление Правительства Москвы от 17 01 2006 № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве» Однако утвержденные им правила противоречат ЖК РФ либо приняты с нарушением компетенции, предоставленной субъектам Российской Федерации Конституцией РФ и законодательством

Делается вывод о том, что необходимо на уровне федерального законодательства установление порядка организации управления многоквартирным домом в тех случаях, когда данные вопросы не решены или не могут быть решены собственниками помещений, в том числе в отношении вновь построенных домов Для этого предлагается следующий основополагающий принцип организации управления вновь построенными многоквартирными домами если лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, не создали ТСЖ, как это предусмотрено ст 139 ЖК РФ, то орган местного самоуправления проводит конкурс по отбору управляющей организации, которая приступает к управлению многоквартирным домом с момента ввода дома в эксплуатацию

Субъектами правоотношений по управлению многоквартирными домами в зависимости от способа управления являются собственники помещений в данном доме, ТСЖ, ЖК

Не участвуют в правоотношениях по управлению многоквартирным домом организации, выполняющие работы в отношении общего имущества многоквартирного дома, оказывающие услуги, в том числе коммунальные Данные организации осуществляют свою деятельность на основании договоров, заключаемых с собственниками помещений, ТСЖ, ЖК, управляющими организациями Отношения в рамках данных договоров являются обязательственными отношениями подряда, возмездного оказания услуг, оказания коммунальных услуг и т п

Обосновывается неточность формулировки ч 2 ст 162 ЖК РФ, в соответствии с которой одной из сторон договора управления многоквартирным домом являются органы управления ТСЖ или органы управления ЖК, поскольку стороной договора может быть само юридическое лицо, а не его органы

Рассматривается возможность ТСЖ самостоятельно выбирать управляющую организацию Делается вывод, что единственно возможным случаем заключения ТСЖ или ЖК договора управления многоквар-

тарным домом является принятие общим собранием собственников решения о смене способа управления многоквартирным домом на управление управляющей организацией с поручением ТСЖ, ЖК заключить договор управления

При рассмотрении объекта управления многоквартирным домом указывается на отсутствие в действующем законодательстве точного определения объекта управления Чаще всего ЖК РФ используется понятие «управление многоквартирным домом» Доказывается, что нет оснований распространять нормы об управлении многоквартирным домом на имущество индивидуального пользования (квартиры) Предлагается привести к единообразию нормы ЖК РФ, в которых содержится указание на объект управления многоквартирным домом

На основе высказанных в научной литературе мнений и анализа законодательства сделан вывод о том, что управление осуществляется только в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме В соответствии с этим определяется перечень объектов, которыми управляют субъекты управления многоквартирным домом и которые содержатся за счет всех домовладельцев - сособственников

Во второй главе «Способы управления многоквартирными домами» рассматриваются особенности и проблемы каждого способа управления многоквартирным домом

В параграфе первом «Управление многоквартирными домами товариществами собственников жилья» автором изучаются правоотношения ТСЖ как организации, осуществляющей управление многоквартирными домами, и собственников помещений, в интересах которых действует ТСЖ Указанные правоотношения разделяются на два вида отношения с членами товарищества и отношения с собственниками помещений, не являющихся членами ТСЖ

Указывается ряд отмеченных в литературе проблем правового, экономического и иного характера, возникающих при создании и деятельности ТСЖ

Весьма серьезной проблемой является отсутствие гарантий прав членов ТСЖ на участие в управлении товариществом, получение информации о его деятельности, осуществление контроля Большинство авторов отмечают наличие указанных проблем и значительного количества судебных споров, которые возникают в связи с этим

Делается вывод о необходимости установления дополнительных гарантий прав членов ТСЖ, перечисляются вопросы, которые следует урегулировать на уровне законодательства

Отношения между ТСЖ и собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, могут основываться на заключаемом ими договоре о содержании общего имущества Рассматривается вопрос содержания данного договора, его предмета, обязательности его заключения для товарищества и для собственников помещений

Доказывается, что заключение указанного договора обязательно только товариществом собственников жилья, но не собственниками В то же время автор приводит нормы закона, которые устанавливают права и обязанности ТСЖ и собственников помещений в связи с управлением многоквартирным домом, из чего делается вывод, что при отсутствии договора товарищество также обязано осуществлять управление многоквартирным домом, а собственник - вносить плату за содержание общего имущества

Диссертант также обосновывает необходимость расширения предмета договора о содержании общего имущества до управления многоквартирным домом и предлагает переименовать этот договор в договор управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, а также принять нормы, регулирующие отношения сторон соответствующего договора

В параграфе втором «Управление многоквартирными домами жилищными кооперативами» автором указывается на то, что данный способ управления многоквартирным домом не урегулирован законом и практически не рассматривается в научных работах, в связи с чем требуется разработка концепции правового регулирования управления многоквартирным домом ЖК

Отмечается, что отношения ЖК и его членов, связанные с приобретением многоквартирного дома и передачей помещений в нем членам кооператива, не позволяют разработать единый механизм управления многоквартирным домом ЖК, поскольку до выплаты паев всеми членами кооператива и приобретения права собственности на помещений в многоквартирном доме жилые помещения принадлежат самому кооперативу, который осуществляет управление ими Кроме того, необходимо учесть, что до выплаты паев членами кооператива, ЖК помимо управления многоквартирным домом осуществляет расчеты с кредиторами, связанные с приобретением (строительством) дома, в связи с чем в кооператив не могут приниматься граждане, не заинтересованные в полном погашении кооперативом всех долгов, поскольку их участие в управлении кооперативом может нарушить интересы членов кооператива, выплачивающих паи за жилые помещения

Делается вывод о необходимости разделения правоотношений по управлению кооперативом общим имуществом и жилыми помещениями, существующих в ходе выплаты паев членами кооператива, и правоотношений по управлению только общим имуществом, существующих после выплаты паев всеми членами кооператива В каждом случае необходимо установить отдельный механизм управления многоквартирным домом, который может быть разработан на основе правил управления многоквартирным домом ТСЖ с большей степенью их заимствования применительно к отношениям, складывающимся после выплаты членами кооператива паев

В параграфе третьем «Управление многоквартирным домом управляющей организацией» автор исследует обязательства из договора управления многоквартирным домом, посредством заключения и исполнения которого реализуется соответствующий способ управления

Рассматриваются стороны договора, порядок его заключения, форма, предмет, существенные условия и другие элементы

Приводятся пять существенных условий договора, закрепленных действующим законодательством В то же время автором делается вывод о необоснованном включении в перечень существенных ряда из этих условий, поскольку они определяются законом и не могут быть изменены сторонами при заключении договора Некоторые существенные условия договора представляются излишними Однако предлагается отнести к существенным условие о гарантийном сроке на результаты работ, выполненных управляющей организацией

Анализируются различные взгляды на правовую природу договора управления многоквартирным домом Так, в литературе отмечается, что данный договор является смешанным или комплексным При этом к перечню договоров, элементы которых содержит договор управления, авторы подходят по-разному В данный перечень включают договоры возмездного оказания услуг, бытового подряда, доверительного управления имуществом, энергоснабжения, агентского договора и др

Диссертантом обосновывается вывод, что, хотя договор управления многоквартирным домом и содержит элементы других договоров, он является самостоятельным и к нему не могут прямо применятся правила о других гражданско-правовых договорах

В связи с этим доказывается, что договор управления многоквартирным домом не может быть отнесен к разновидности одного из поименованных гражданско-правовых договоров (например, договору подряда или агентскому), как это делается некоторыми авторами

Рассматривая место договора управления многоквартирным домом, автор отмечает, что он не может быть отнесен к какому-либо типу договоров, поскольку содержит в себе элементы различных групп договорных обязательств (о передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг) В этой связи актуальным представляется деление Е А Сухановым договоров на типичные и «смешанные» (нетипичные), первые из которых по своему содержанию укладываются в один из известных закону договорных типов, а вторые содержат элементы различных типов договоров

Автор проводит также сравнительных анализ договора управления многоквартирным домом и договора доверительного управления имуществом Из сопоставления их предметов и содержания следует, что договор управления многоквартирным домом не содержит как таковых обязательств по оказанию услуг по управлению домом, а ограничивается обязанностями по выполнению конкретного перечня работ и услуг по содержанию и ремонту Делается вывод, что такое содержание договора управления многоквартирным домом в большей степени защищает интересы собственников помещений многоквартирного дома

В параграфе четвертом «Непосредственное управление многоквартирным домом» автор рассматривает три группы отношений, позволяющих реализовать управление многоквартирным домом данным способом

Во-первых, анализируются договоры о содержании и ремонте помещений, заключаемых собственниками, действующими в качестве одной стороны таких договоров Обосновывается, что данные договоры являются разновидностями договоров подряда и возмездного оказания услуг

Рассматриваются вопросы обязательности заключения договоров собственниками помещений Делается вывод о том, что собственникам необходимо предоставить право осуществлять содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме самостоятельно, если данные работы не требуют получения лицензии

При анализе существенных условий указанных договоров делается вывод о необходимости их расширения по сравнению с обычным перечнем существенных условий договоров подряда и возмездного оказания услуг В частности, необходимо закрепить в качестве существенных условия о сроке действия договора, сроках выполнения работ и оказания услуг, размере платы за выполнение работ и оказание услуг и порядке ее внесения, гарантийном сроке на выполняемые работы и порядке контроля собственниками исполнения подрядчиком (исполнителем) обязательств

Во-вторых, рассмотрены договоры оказания коммунальных услуг, заключаемые каждым собственником самостоятельно Сделан вывод о

том, что в предмет данных договоров входит не только подача коммунальных ресурсов в общие помещения многоквартирного дома, как это, иногда, отмечается в литературе, но и предоставление коммунальных услуг непосредственно гражданам, проживающим в жилых помещениях

В-третьих, изучается порядок проведения общих собраний собственников помещений при непосредственном управлении многоквартирным домом

Общее собрание рассматривается как способ совершения собственниками помещений многосторонних сделок (принятия решений), влекущих возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей Установлено, что закрытый перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания, не позволяет собственникам осуществлять непосредственное управление многоквартирным домом, поскольку им требуется принимать решения по широкому кругу вопросов В связи с этим предлагается изменить подход к установлению компетенции общего собрания собственников в случае выбора ими непосредственного способа управления многоквартирным домом

Также рассматриваются вопросы представления интересов собственников при непосредственном управлении многоквартирным домом Многие авторы обоснованно отметили заложенную в ч 3 ст 164 ЖК РФ возможность для обхода управляющими организациями требований о заключении договора управления многоквартирным домом путем заключения с собственниками договора на оказание представительских услуг (например, агентского договора)

В связи с этим автором предложено дополнить ч 3 ст 164 ЖК РФ нормами, направленными на информирование собственников о характере заключаемых ими договоров, опосредующих отношения представления их интересов при непосредственном управлении многоквартирным домом

В заключении обобщаются выводы, полученные в процессе диссертационного исследования

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы:

Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, указанных в перечне Высшей аттестационной комиссии

1 Правовая природа управления многоквартирными домами и его соотношение с доверительным управлением /СЮ Шахов // Законы России опыт, анализ, практика -2007 -№10 -0,6пл

2 Особенности правоотношений товарищества собственников жилья и собственников помещений, не являющихся его членами /СЮ Шахов // Законы России опыт, анализ, практика - 2007 - № 4 - 0,5 п л

3 Специальные случаи прекращения права частной собственности на жилые помещения /СЮ Шахов // Законы России опыт, анализ, практика -2006 -№9 -0,7 пл

Другие публикации

4 Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Е Б Козлова, Е А Копыстыринский, С Ю Шахов - 4-е изд -М Изд-во РИОР ИНФРА-М, 2007 - 12,3 п л / 4,1 п л

5 Жилищное право учеб пособие / Е Б Козлова, Е А Копыстыринский, С Ю Шахов - 3-е изд М Изд-во РИОР, 2006 - 7,2 п л / 2,4 п л

6 Правовое регулирование договора управления многоквартирным домом/ СЮ Шахов//Право теория и практика -2007 -№ 8 -0,5пл

7 Особенности правоотношений товарищества собственников жилья и собственников помещений, не являющихся его членами /СЮ Шахов // Вторые Всерос Державинские чтения (Москва, 9-10 ноября 2006 г) сб ст

в 8 кн /отв ред ЕВ Богданов -М РПАМЮРФ, 2007 -Кн 5 Проблемы гражданского и семейного права - 0,3 п л

Подписано в печать 02 11 2007 Формат 60x90 1/16 Уел печ л 1,4 Тираж 100 экз

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации» 117638, г Москва, ул Азовская, д 2, корп 1

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Шахов, Сергей Юрьевич, кандидата юридических наук

Введение.

Глава 1. Правоотношения по управлению многоквартирным домом.

§ 1. Понятие и правовая сущность управления многоквартирным домом.

§ 2. Структура правоотношений по управлению многоквартирным домом.

Глава 2. Способы управления многоквартирными домами.

§ 1. Управление многоквартирными домами товариществами собственников жилья.

§ 2. Управление многоквартирными домами жилищными кооперативами.

§ 3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией.

§ 4. Непосредственное управление многоквартирным домом.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом"

Актуальность темы исследования.

В советские годы порядок управления многоквартирными домами был обусловлен господствовавшей командно-административной экономикой и отличался отсутствием разнообразия форм управления, наличием монополии у организаций, управлявших домами, государственным регулированием порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг и тарифов на них.

Результатом такого подхода было неэффективное содержание и обслуживание жилищного фонда, его ускоренный износ. В постсоветские годы для государства стала острой проблема высоких издержек действовавшей системы обслуживания жилого фонда.

Начиная с первых лет рыночных реформ предпринимались попытки проведения качественных преобразований в сфере управления многоквартирными домами. В Законе РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»1 появились такие понятия как «кондоминиум» и «товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах». Для дальнейшего развития товариществ как формы управления многоквартирными домами был принят Указ Президента РФ от 23 декабря 1993 г. № 2275 «Об утверждении временного положения о кондоминиуме» . Нормы данного указа впоследствии были частично изменены и закреплены на законодательном уровне в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»3.

Первые попытки создать новую систему управления домами основывались на образцах западных правовых норм в этой сфере. Они не были приняты обществом на том уровне, на который рассчитывала государственная власть. Тем не менее, именно в период действия этих правовых актов были созданы первые товарищества собственников жилья и заключены договоры с негосударственными управляющими организациями.

1 Российская газета. 23 января 1993 г. № 15.

2 Российская газета. 11 января 1994 г. № 5.

3 Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.

При кодификации жилищного законодательства в 2004 г. законодатель, учитывая недостаточно эффективное воздействие Федерального закона «О товариществах собственников жилья» на жилищно-коммунальное хозяйство страны изменил нормы об управлении многоквартирными домами, включив их в отдельный раздел Жилищного кодекса РФ1.

Однако реализация новых правил происходит очень медленно. В связи с неготовностью населения к проведению общих собраний и выбору способа управления многоквартирными домами, законодатель вынужден был перенести конечный срок проведения таких собраний. Хотя с момента принятия Жилищного кодекса РФ прошло более двух лет, до сих пор еще не истек срок проведения органами местного самоуправления конкурсов по выбору управляющих организаций для тех домов, в которых не выбран способ управления.

Несмотря на все реформы ситуация в сфере жилищно-коммунального хозяйства изменилась мало. Лишь в небольшой части домов созданы товарищества собственников жилья и немногие дома привлеки частные управляющие организации для содержания общего имущества в многоквартирных домах. Большая часть жилищного фонда находится в ведении государственных и муниципальных предприятий (ДЕЗ, ЖЭК и т.п.). Большинство собственников помещений имеет очень слабое представление о своих правах и обязанностях в области управления общим имуществом.

По данным социологического опроса, проведенного в городах Ростовской области, опрошенными собственниками и нанимателями жилых помещений, которые оценивали услуги в сфере ЖКХ, было дано всего 6 % положительных и 75 % отрицательных отзывов о состоянии их информированности о правах и обязанностях в области управления жилищным фондом. Разница между отрицательными и положительными

1 СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 14. отзывами составила 69 % и стала самой высокой из всех результатов оценок услуг в сфере ЖКХ.1

Низкая информированность населения является одним из серьезных факторов, замедляющих изменения в жилищно-коммунальной сфере.

Монополистическое положение государственных предприятий ведет к росту цен на жилищно-коммунальные услуги и низкому качеству таких услуг. У данных организаций нет стимула к повышению качества обслуживания жильцов и снижению издержек.

С другой стороны, собственники помещений не только не имеют информации о своих возможностях в сфере организации обслуживания многоквартирных домов, но и не интересуются этим. Сложился стереотип пассивного поведения в вопросе обслуживания домов, когда жильцы возлагают решение всех вопросов на государство и созданные им обслуживающие предприятия.

Ко всем указанным проблемам добавляется целый ряд правовых. Законодательство не только не поощряет активное поведение собственников помещений, но во многих случаях усложняет положение граждан, решивших изменить способ управления своим домом или сменить управляющую организацию, создает им в этом препятствия. Отсутствие положительного опыта по созданию товариществ или найме частных организаций у собственников одних домов, приводит к бездействию других домовладельцев.

При многообразии способов управления многоквартирным домом правовые нормы о каждом из них имеют большое количество недоработок.

1 Дня сравнения разница отрицательных и положительных отзывов о состоянии внутридомовых коммуникаций составила 66 %, о текущем ремонте сантехники и внутриквартирных коммуникацией - 65 %, горячем водоснабжении - 21 %, качестве холодной воды - 5 %, а в оценке оказания услуг по отоплению жилых помещений положительных отзывов было больше отрицательных (на 3 %). Информация о результатах проведенного социологического опроса размещена Администрацией Ростовской области в сети Интернет по адресу http://www.donland.ru/Minstroy/Socopros.doc.

Устранение правовых проблем в сфере организации обслуживания домов является необходимым условием создания эффективной системы управления многоквартирными домами, повышения качества жилищно-коммунальных услуг и снижения их стоимости.

В доктрине вопросам правового регулирования управления многоквартирными домами уделяется мало внимания. В современной науке не разработаны основополагающие подходы к понятию и правовой сущности управления многоквартирным домом, без которых не представляется возможным создание комплексных представлений о способах управления многоквартирным домом. Отсутствие должного уровня научного анализа правовых механизмов управления многоквартирными домами отчасти обусловлено новизной современного законодательства. Важным является изучение правовой природы основных договоров, заключаемых при управлении многоквартирным домом, их предмета и существенных условий. В настоящее время данные вопросы являются дискуссионными.

В современной отечественной науке недостаточно внимания уделено и осуществлению и защите прав членов товариществ собственников жилья и практически полностью отсутствуют работы, посвященные управлению многоквартирными домами жилищными кооперативами.

Все это свидетельствует об актуальности соответствующей проблематики и определило выбор автором темы диссертации. Представляется необходимым изучить институт управления многоквартирными домами, выработать предложения по совершенствованию законодательства в целях создания действенного правового механизма реализации каждого способа управления.

Объектом исследования являются правоотношения, складывающиеся между различными субъектами при управлении многоквартирными домами, выборе способа управления и его реализации, создании товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов, заключении договоров с управляющей организацией, лицами, осуществляющими выполнение работ и услуг при непосредственном управлении многоквартирным домом.

Нормативную базу исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, акты субъектов Российской Федерации, подзаконные акты, разъяснения и рекомендации Верховного Суда Российской Федерации, Конституционного суда Российской Федерации, решения судов различных инстанций по конкретным делам.

Степень научной разработанности темы.

Теоретическую основу исследования составили труды ученых-юристов, посвященные вопросам права собственности, структуры правовых отношений, юридических лиц, права общей собственности, обязательственного права, управления имуществом, договора доверительного управления, в частности работы: М.М. Агаркова, В.К. Андреева, С.С. Алексеева, К.Н. Анненкова, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся,

A.B. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, O.A. Городова, В.П. Грибанова, Л.Ю., Десяткова, E.H. Данилова, Д.Ф. Еремеева, О.С. Иоффе,

B.П. Камышанского, С.М. Корнеева, И.Л. Корнеевой, O.A. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.А. Лапача, В. Н. Литовкина, Р.П. Мананковой, В.Ф. Маслова, Д.И. Мейера, Л.М. Минкиной, И.Б. Новицкого, В.А. Рясенцева, В.А. Рыбакова, О.Н. Садикова, П.И. Седугина, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Ш. Тагайназарова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого,

M.K. Треушникова, В.А. Фогеля, P.O. Халфиной, Г.Ф. Шершеневича и многих других ученых.

Тема диссертационного исследования ранее в той или иной степени затрагивалась в различных научных работах. Имея большую социальную и экономическую значимость, при отсутствии существенного исторического опыта правового регулирования, постоянном изменении законодательства сфера собственности в многоквартирном доме и управления общим имуществом привлекает внимание цивилистов. Однако основной акцент при проведении исследований делался, как правило, на отношения собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которые являются основой для отношений по управлению многоквартирным домом. В ряде случаев изучалось правовое регулирование отдельных способов управления многоквартирными домами, в основном - товариществами собственников жилья. В связи с этим ряд важных вопросов правового регулирования управления многоквартирными домами не исследован.

Мало внимания уделялось общим воззрениям на управление многоквартирным домом, его понятие, правовую сущность, практически не рассматривались вопросы управления домами жилищными и жилищностроительными кооперативами, недостаточно изучалось непосредственное управление.

Диссертационных работ, посвященных теме исследования, не проводилось.

Отдельным вопросам управления многоквартирными домами посвящены работы: P.P. Аллямова, О.Н. Бобровской, Т.А. Борзенковой, JI.IO. Грудцыной, И.А. Дроздова, B.C. Ермакова, O.E. Жульевой, Р.З. Ибатуллиной, Е.А. Каменевой, Е.Б. Козловой, П.В. Крашенинникова, И.Б. Миронова, С.Г. Певницкого, A.B. Попова, А.Б. Рыжова, Д.Б. Савельева, П.И. Седугина, JI.C. Тихоновой, У.Б. Филатовой, JI.B. Щенниковой, Е.А. Чефрановой и других авторов.

Целью исследования является выявление правовой сущности управления многоквартирным домом, решение теоретических проблем, связанных с правовым регулированием управления многоквартирными домами различными способами, оценка эффективности существующих правовых конструкций, опосредствующих отношения по управлению многоквартирными домами, и выработка предложений по совершенствованию законодательства для обеспечения реализации прав собственников общего имущества в многоквартирном доме.

Достижение цели исследования обеспечивается в процессе решения следующих задач:

- сформулировать правовое понятие управления многоквартирным домом на основе систематизации и обобщения теоретической и нормативной правовой базы, анализа практики реализации нормативной базы применительно к различным способам управления многоквартирным домом; рассмотреть структуру правоотношений по управлению многоквартирными домами, определить круг субъектов и объектов правоотношений и другие элементы, а также основания возникновения правоотношений; на основе сформулированного понятия управления многоквартирными домами и анализа правоотношений по управлению многоквартирными домами выявить правовую сущность управления многоквартирными домами;

- сравнить механизмы правового регулирования многоквартирными домами, применявшиеся в различные периоды времени, и их влияние на сферу жилищно-коммунального хозяйства;

Методологическую основу исследования составляют общенаучный диалектический метод, наряду с которым автором использовались частнонаучные методы познания: системный, логический, исторический, формально-юридический, лингвистический, сравнительно-правовой. В ходе исследования проводились системный анализ норм федерального жилищного и гражданского законодательства, подзаконных актов, нормативных актов субъектов Российской Федерации, конкретно-социологическое исследование судебной практики их применения, сравнительный анализ теоретических работ, использовались приемы диалектической и формальной логики.

Указанные методы в совокупности позволяют исследовать рассматриваемый предмет целостно и всесторонне.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что впервые было проведено комплексное исследование института управления многоквартирными домами на основе нового жилищного законодательства и представлена система основных теоретических положений и нормативных правовых установок, образующих механизм правового регулирования управления многоквартирными домами. Установлена правовая сущность управления многоквартирным домом и сформулировано понятие данного явления, проведен детальный анализ норм Жилищного кодекса РФ, регулирующих все способы управления многоквартирными домами. На этой основе сделаны выводы, разработаны предложения по совершенствованию законодательства Российской Федерации, рекомендации по его применению субъектами правоотношений по управлению многоквартирными домами.

Новизна результатов диссертационного исследования выражена в следующих положениях, выносимых на защиту.

1. Автором сформулировано правовое понятие управления многоквартирным домом.

В объективном смысле управление многоквартирным домом - это юридический институт, представляющий собой систему правовых норм, регулирующих общественные отношения, складывающиеся в связи с осуществлением управляющим субъектом целенаправленного воздействия на поведение собственников помещений в многоквартирном доме и других лиц по поводу обслуживания общего имущества в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг.

В субъективном смысле управление многоквартирным домом - это гражданско-правовая обязанность по осуществлению путем совершения комплекса фактических и юридических действий управляющим субъектом (товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом, собственниками помещений в многоквартирном доме) воздействия на поведение собственников помещений в многоквартирном доме и других лиц по поводу обслуживания общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг, направленного на достижение установленных законом целей.

2. В результате комплексного подхода к правовым аспектам различных способов управления многоквартирным домом была выявлена правовая сущность управления многоквартирным домом, которая проявляется в двух аспектах: управление многоквартирным домом как система норм представляет собой самостоятельный правовой институт; управление многоквартирным домом в рамках конкретных правоотношений является обязанностью, предусмотренной законом и возникающей на основании сложных юридических составов, включающих проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведение конкурса по отбору управляющей организации, создание некоммерческих организаций, заключение договоров. Данную обязанность в зависимости от способа управления несут собственники помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив перед собственниками помещений в многоквартирном доме.

3. Автором впервые предпринята попытка комплексного изучения правовой природы договора управления многоквартирным домом.

Утверждается, что договор является самостоятельным видом частноправовых договоров. Договор управления многоквартирным домом содержит элементы договорных обязательств, направленных на выполнение работ, оказание услуг, передачу имущества в собственность, однако не является смешанным, так как его самостоятельное существование признано законодательством. Поэтому к нему не могут прямо применяться нормы об отдельных договорах, предусмотренных частью второй Гражданского кодекса РФ.

4. Заключение договора о содержании общего имущества, предусмотренного ст. 138 Жилищного кодекса РФ, для собственника помещения в многоквартирном доме, не являющегося членом товарищества собственников жилья, не является обязательным. Отсутствие договора о содержании общего имущества не освобождает товарищество собственников жилья от обязанности осуществлять управление многоквартирным домом, а собственника, не являющегося членом товарищества собственников жилья, -от обязанности вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

5. Доказывается необходимость установления на уровне федерального законодательства порядка управления многоквартирными домами-новостройками с момента ввода таких домов в эксплуатацию.

Для этого предлагается следующий основополагающий принцип организации управления вновь построенными многоквартирными домами: если лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме не создали товарищество собственников жилья, как это предусмотрено ст. 139 Жилищного кодекса

РФ, орган местного самоуправления проводит конкурс по отбору управляющей организации, которая приступает к управлению многоквартирным домом с момента ввода дома в эксплуатацию.

6. В результате сравнительно-правого анализа юридического статуса члена товарищества собственников жилья и участников юридических лиц других организационно-правовых форм делается вывод о необходимости расширения юридических процедур, обеспечивающих права членов ТСЖ, особенно при проведении общих собраний, что должно сократить количество судебных споров, возникающих между членами ТСЖ, уменьшить объем правонарушений, совершаемых должностными лицами товарищества и отдельными собственниками и улучшить отношение граждан к товариществу как способу управления многоквартирным домом.

7. Необходимо обособить правовое регулирование отношений по управлению многоквартирными домами жилищными кооперативами на стадиях до полной выплаты паевых взносов всеми членами кооператива и после этого.

8. Обосновывается, что отношения, возникающие при заключении и исполнении договоров о выполнении работ и оказании услуг по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом, требуют ряда специальных правовых норм, в частности, закрепления перечня существенных условий данных договоров и ограничения сферы обязательного применения указанных договоров только теми случаями, когда для выполнения работ и услуг по ремонту и обслуживанию общего имущества требуется привлечение специализированных организаций.

На основе проведенного диссертационного исследования и сделанных выводов автором предлагается внести в законодательство Российской Федерации следующие изменения.

1. Дополнить главу 14 Жилищного кодекса РФ рядом правил, обеспечивающих реализацию прав членов ТСЖ на участие в общих собраниях и пресекающих возможные злоупотребления в этой сфере. В частности, необходимо установить исключительный характер компетенции общего собрания; сроки проведения годового общего собрания и вопросы, разрешаемые на нем в обязательном порядке; порядок созыва и проведения общих собраний, в том числе правила участия членов товарищества в формировании повестки дня, порядок участия членов товарищества в общих собраниях, количество голосов каждого члена товарищества, правила документирования созыва, проведения и результатов общего собрания; порядок и условия проведения внеочередных общих собраний и собраний в форме заочного голосования; срок обжалования решений общего собрания в судебном порядке. Также необходимо установить требования к содержанию устава товарищества собственников жилья и порядок получения членами товарищества информации о его деятельности.

2. Дополнить ч. 1 ст. 164 Жилищного кодекса РФ следующими положениями:

Заключение договоров подряда и возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязательно для собственников помещений в многоквартирном доме, кроме случаев, когда работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства могут выполняться без получения лицензии и собственники приняли решение о самостоятельном содержании и (или) ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

- сроки выполнения работ и оказания услуг;

- размер платы за выполнение работ и оказание услуг, порядок ее внесения;

- гарантийный срок на выполняемые работы;

- порядок контроля собственниками исполнения подрядчиком (исполнителем) обязательств».

3. Дополнить ч. 3 ст. 164 Жилищного кодекса РФ следующими положениями:

Юридические лица и индивидуальные предприниматели (далее -юридические лица), заключающие с собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, договоры, в соответствии с которыми юридическое лицо будет действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами, обязаны письменно сообщить каждому собственнику, заключающему такой договор, что заключаемый договор не является договором управления многоквартирным домом, а само юридическое лицо не является управляющей организацией (управляющим).

Одновременно юридические лица обязаны письменно разъяснить каждому собственнику:

- предмет заключаемого договора;

- ответственность юридического лица за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств по заключаемому договору;

Теоретическая значимость исследования состоит в том, что специализированная жилищно-правовая проблематика рассматривалась с точки зрения цивилистической доктрины. Содержащиеся в работе теоретические положения позволяют наметить новые задачи в изучении правового института управления многоквартирными домами и предложить пути их решения, а также могут послужить материалом для дальнейших научных исследований, основанных на новых подходах. Положения и выводы диссертации могут быть использованы при определении перспектив развития жилищного права, а также института собственности на жилые помещения в гражданском праве. Результаты исследования могут применяться при преподавании курсов «Гражданское право», «Жилищное право» и при обучении граждан, занимающихся управлением многоквартирными домами.

Практическая значимость исследования заключается в том, что полученные выводы и сформулированные рекомендации могут быть применены для совершенствования и устранения недостатков существующего правового регулирования гражданских и жилищных отношений, а также повышения эффективности правоприменительной деятельности. Проведенный анализ позволил выявить существующие пробелы в законодательных актах по вопросу управления многоквартирными домами, разночтения одних и тех же законодательных терминов и правил, что в значительной степени влияет на толкование закона гражданами и юридическими лицами, приводящее к различному применению правовых норм и судебным спорам.

Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре правового и организационного обеспечения государственной регистрации Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации. Основные положения и выводы исследования изложены в публикациях автора общим объемом 9,1 п.л. и в сообщениях на научных конференциях. Теоретические положения диссертации получили свое отражение в преподавательской деятельности на юридическом факультете Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации.

Апробация результатов исследования осуществлена также в процессе оказания правовой помощи ТСЖ «Южные ворота», собственникам помещений в многоквартирных домах, при взаимодействии с организациями г. Москвы, управляющими многоквартирными домами.

Структура и содержание работы определяются целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения, библиографического списка.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Шахов, Сергей Юрьевич, Москва

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Проведенное исследование института управления многоквартирным домом позволило сделать ряд выводов, расширяющих научные представления в данной сфере. Управление многоквартирным домом было изучено как общее явление, объединяющее деятельность собственников и других лиц при различных способах управления. В результате предложено понятие управления многоквартирным домом, применимое для всех способов управления, предусмотренных законом. Управление многоквартирным домом, договор управления многоквартирным домом и деятельность управляющих организаций были рассмотрены в их соотношении друг с другом, а также с другими случаями управления имуществом, предусмотренных законом, с управлением юридическими лицами и родовым понятием управления, что позволило выявить общие признаки управления многоквартирными домами как вида управленческой деятельности и его специфические черты.

Подробное рассмотрение правоотношений, складывающихся при управлении многоквартирными домами, оснований их возникновения, субъектов, объектов, содержания дало не только картину правовых взаимосвязей, складывающихся между различными субъектами права, но и возможность взглянуть на различные способы управления в их сопоставлении, увидеть их общие черты и недостатки, а также специфику каждого способа управления. В частности, было установлено, что при определенных условиях невозможно реализовать на практике принцип решения вопросов управления многоквартирным домом его собственниками как определяющего субъекта в это сфере. Данные случаи, как например, управление вновь построенными домами, в которых права на квартиры и другие помещения еще не зарегистрированы большинством участников долевого строительства и инвесторов, являются пробелами российского законодательства и требуют принятия дополнительных правовых норм.

Для этого был предложен принцип организации управления вновь построенными многоквартирными домами: если лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме не создали товарищество собственников жилья, как это предусмотрено ст. 139 Жилищного кодекса РФ, орган местного самоуправления проводит конкурс по отбору управляющей организации, которая приступает к управлению многоквартирным домом с момента ввода дома в эксплуатацию.

При рассмотрении вопроса о правовой сущности управления многоквартирным домом было определено, что при любом способе управления данная деятельность является обязанностью тех или иных субъектов права (собственников помещений, товарищества собственников жилья и др.). Данный вывод может использоваться при дальнейших исследованиях, правовом регулировании и правоприменении действующих норм.

Изучение научных работ, норм законодательства и складывающихся на практике правоотношений по каждому из способов управления многоквартирным домом, позволило выявить существующие проблемы правового регулирования данной области.

Товарищества собственников жилья, являясь наиболее приоритетной формой управления многоквартирными домами при реализации государственной жилищной политики, до сих пор остаются весьма непопулярными среди граждан. Несмотря на многолетние попытки сделать ТСЖ эффективным, простым и понятным для собственников способом объединения, до сих пор остается большое количество нерешенных задач. В частности, у населения практически полностью отсутствует какая-либо информация о товариществах: порядке их организации, экономических преимуществах, особенностях их деятельности. Длительное отсутствие решения многих правовых проблем, с которыми сталкиваются созданные товарищества, вызывает у граждан нежелание создавать в своих домах ТСЖ.

Члены товарищества и другие собственники находятся в уязвимом положении в случае создания в доме ТСЖ, ввиду недостаточной правовой регламентации деятельности органов управления данными юридическими лицами. Сложившийся порядок проведения общих собраний членов товариществ позволяет небольшой группе собственников, а иногда, даже посторонних лиц, решить от имени большинства домовладельцев важнейшие вопросы управления общим имуществом. Неэффективные процедуры контроля за деятельностью исполнительных органов ТСЖ позволяют им злоупотреблять своими полномочиями в корыстных целях, вплоть до продажи общего имущества.

На основании рассмотрения данных проблем предлагается законодательно установить четкие механизмы управления в ТСЖ. Тем более, что опыт решения схожих задач в нашей стране уже имеется. Существуют разработанные и проверенные временем правила управления хозяйственными обществами, некоммерческими организациями. Данный опыт не был учтен ни при разработке Федерального закона «О товариществах собственников жилья», ни при принятии Жилищного кодекса РФ.

Важным также является четкое понимание правового статуса собственников, не вступивших в члены ТСЖ или вышедших из их числа. Несмотря на то, что в период действия Федерального закона «О товариществах собственников жилья» Конституционный суд РФ признал неконституционной норму, обязывающую всех домовладельцев быть членами товарищества, что повлекло за собой появления категории собственников, не являющихся членами ТСЖ, при подготовке Жилищного кодекса РФ эта категория граждан не получила надлежащего правового статуса. При рассмотрении в научных работах действующего законодательства и практики его применения необходимо исходить из того, что данные лица не только вправе не вступать в члены товарищества, но могут и не заключать с ним договоров, поскольку их обязанности являются общими для всех собственников помещений и не требуют дополнительного закрепления путем заключения соглашений с товариществом. Ввиду большого количества судебных споров, возникающих из-за разного толкования роли договора, который может быть заключен между ТСЖ и собственником помещения, не являющегося его членом, необходимо четко сформулировать указанные положения в законодательстве.

Значительные недоработки существуют в регулировании управления многоквартирными домами жилищными и жилищно-строительными потребительскими кооперативами. Данный способ управления фактически не получил правой регламентации до настоящего времени.

Между тем, специфика деятельности кооперативов и перехода прав собственности на помещения в кооперативных домах от кооператива к его членам требует ряда специальных правил управления кооперативным домом. Необходимость разделения порядка управления домом в зависимости от того, кто является собственником помещений в доме (кооператив или его члены) должна быть учтена при исследованиях деятельности потребительских кооперативов по управлению и при принятии соответствующих законодательных норм.

Помимо этого, необходимо создать такие же действенные гарантии членам кооперативов в вопросах управления кооперативом, проведения общих собраний, какие предлагаются для товариществ собственников жилья.

С принятием Жилищного кодекса РФ был введен в правое поле договор управления многоквартирным домом, который до этого лишь упоминался в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья», но не регулировался. В связи с этим проведение исследования договора и установление его правой природы может стать основой для его дальнейших изучений. Понимание правовой природы необходимо для правильного применения норм об управлении домом управляющими организациями и для совершенствования законодательства в этой сфере. Хотя принятие Жилищного кодекса РФ стало важным шагом в развитии законодательства о договорном управлении многоквартирном домом, он скорее является первым на пути создания действенного правового механизма работы управляющих организаций.

Некоторые авторы уже отметили определенные вопросы, в которых требуется изменение или дополнение норм о договоре управления. В связи с этим комплексный анализ данного договора и соответствующего способа управления может быть использован для дальнейшей научной работы в сфере развития управления многоквартирным домом управляющей организацией.

Возможности для непосредственного управления многоквартирным домом расширились, по сравнению с периодом действия Федерального закона «О товариществах собственников жилья», предусматривающего такой способ управления только для двух, трех и четырехквартирных домов. Изучение комплекса договорных отношений в данной сфере привело к выводу о необходимости дополнительной законодательной работы в этом направлении. Необходимо более подробное регулирование договоров, заключаемых собственниками и организациями, осуществляющими выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Существуют пробелы в данной сфере. В частности, остаются без внимания случаи непосредственного управления небольшими многоквартирными домами (двух, трех, четырехквартирными), которые на практике содержатся собственниками без привлечения каких-либо организаций. В связи с этим общее правило об обязательном заключении договоров с организациями, обслуживающими многоквартирные дома, является необоснованным. Необходимо также принять меры для защиты собственников от попыток управляющих организаций свести отношения по управлению многоквартирным домом к представительским в рамках непосредственного управления. Предложено установить обязательность информирования граждан, заключающих возмездные договоры, опосредующие отношения представительства, о правах, обязанностях и ответственности как представителя, так и лиц, с которыми он будет от имени собственников заключать договоры.

Рассмотрение вопросов правового статуса общего собрания собственников применительно к непосредственному управлению многоквартирным домом привело к выводу о необходимости установления специальной компетенции общего собрания для представления собственникам возможности осуществлять непосредственное управление домом.

Таким образом, проведенное исследование позволило составить комплексное научное видение института управления многоквартирным домом, выявить наиболее значимые недостатки различных способов управления и пути дальнейшего совершенствования законодательства в целях обеспечения возможности выбирать наиболее оптимальный для каждого многоквартирного дома способ управления.

Результаты проведенной работы применимы в научной деятельности при изучении вопросов управления многоквартирными домами и смежных областей, могут использоваться в образовательных целях. Реализация предложенных в результате исследования путей совершенствования законодательства способно оказать положительное влияние на процесс развития сферы управления многоквартирными домами.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом»

1. Нормативные правовые акты.

2. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. 25 декабря 1993 г. № 237.

3. Гражданский кодекс Российской федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 26 июня 2007 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 24 июля 2007 г.) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 411.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 49. Ст. 4552.

6. Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. № 24. Ст. 406.

7. Гражданский кодекс РСФСР от 11 ноября 1922 г. // Собрание Узаконений РСФСР. 1922. №71. Ст. 904.

8. Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 29.12.2006 г.) // Собрание законодательства от 03 января 2005 г. № 1 (часть 1). Ст. 14.

9. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 (в ред. от 19 июня 2007 г.) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44 Ст. 4147.

10. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-Ф3 (в ред. от 03 июня 2006 г.). // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 1. Ст. 16.

11. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-Ф3 (в ред. от 5 декабря 2005 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 46.

12. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ (в ред. от 27 декабря 2005 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3012.

13. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (в ред. от 22 июля 2005 г.) // Собрание законодательства РФ. 2005, № 1 (часть 1). Ст. 16.

14. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» // Российская газета. 23 января 1993 г. № 15.

15. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (в ред. от 24 июля 2007 г.) // Собрание законодательства РФ. 1996 г. № 1 Ст. 1.

16. Федеральный закон от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (в ред. от 26 июня 2003 г.) // Собрание законодательства. 1996 г. № 3. Ст. 145.

17. Федеральный закон от 15 июня 1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (в ред. от 21 марта 2004 г.) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.

18. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 18 декабря 2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

19. Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в ред. от 27 июля 2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 7. Ст. 785.

20. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в ред. от 26 июня 2007 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 16. Ст. 1801.

21. Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарноэпидемиологическом благополучии населения» (в ред. от 26 июня 2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 1999. № 14. Ст. 1650.

22. Федеральный закон от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (в ред. от 4 декабря 2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 2003. № 24. Ст. 2249.

23. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 29 декабря 2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 15.

24. Указ Президента РФ от 23 декабря 1993 г. № 2275 «Об утверждении временного положения о кондоминиуме» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 52. Ст. 5079.

25. Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства» (в ред. от 27 мая 1997 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 18. Ст. 2131.

26. Постановление Правительства РФ от 22 октября 1997 г. № 1348 «О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территории Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 43. Ст. 4999.

27. Постановление Правительства РФ от 04 апреля 2000 г. № 294 «Об утверждении порядка расчётов за электрическую, тепловую энергию и природный газ» // Собрание законодательства РФ. 2000. № 15. Ст. 1594.

28. Постановление Правительства РФ от 17 февраля 2004 г. № 89 «Об Утверждении основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства» // «Собрание законодательства РФ». 2004. № 8. Ст. 671.

29. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 9.

30. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

31. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. № 5.

32. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2005 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. № 12.

33. Постановление Президиума ВАС РФ от 27 июня 2006 г. № 1821/06 // Вестник ВАС РФ. 2006. № 9.

34. Книги, монографии, диссертации, авторефераты, учебные и справочные издания.

35. Аксененок Г.А. Правовое положение совхозов в СССР (Текст) / Г.А. Аксененок. М.: Издательство академии наук, 1960. 303 с.

36. Алексеев С.С. Собственность право - социализм. М.: «Юридическая литература», 1989.

37. Александров Н.Г. Законность и правоотношения в советском обществе. М.: Госюриздат, 1955.

38. Анненков К.Н. Система русского гражданского права / К.Н. Анненков. СПб, 1895.

39. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Государственное регулирование. Налогообложение. Правовые основы. СПб., 2004.

40. Аскназий С.И. Основные вопросы теории социалистического гражданского права (автореферат докторской диссертации) // Вестник ЛГУ. 1947. № 12. С. 85-102.

41. Батуров Г.П. Разрешение судом споров о праве собственности на жилое строение. М.: «Юридическая литература», 1978.

42. Брагинский М.И., Витрянский B.B. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: «Статут», 2003.

43. Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Изд. 3-е. М.: «Статут», 2001.

44. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2004.

45. Братусь С.Н. Субъекты гражданского права. М.: Госюриздат, 1950.

46. Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права. М.: Госюриздат, 1963.

47. Венедиктов A.B. Государственная социалистическая собственность. M.-JL: Издательство Академии наук СССР в Ленинграде, 1948.

48. Вильнянский С.И. Лекции по советскому гражданскому праву. Харьков: Издательство Харьковского университета, 1958.

49. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: «Статут», 1999.

50. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М.: Госюриздат, 1961.

51. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (постатейный). М.: Юстицинформ, 2007.

52. Глинщикова Т.В. Право общей собственности на здания. Диссертация на соискание учёной степени кандидата юридических наук. Краснодар, 2004.

53. Городов O.A. Жилищное право. Учебное пособие. М.: «Юрайт»,2001.

54. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник памяти С.А. Хохлова. М.: 1998.

55. Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учебник. Отв. ред. Е.А. Васильев, A.C. Комаров. Т. I. М.: Междунар. отношения, 2004.

56. Гражданское право: в 4 т. Том I: Общая часть: учеб. / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2004.

57. Гражданское право: в 4 т. Том 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права: учеб. / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2005.

58. Гражданское право: в 4 т. Том 3: Обязательственное право / отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2005.

59. Гражданское право. Том 2. Учебник. / Под. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2001.

60. Грибанов В.П., Л.А. Дульнева Право личной собственности в период развёрнутого строительства коммунизма. М.: Госюриздат, 1963.

61. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М.: «Статут», 2000.

62. Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации / под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Издательство Эксмо, 2005.

63. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Дело, 2005.

64. Дембо Л.И. Земельные правоотношения в классово-антогонистическом обществе. Л.: Издательство Ленинградского университета, 1954.

65. Десятков В.М. Право собственности граждан на жилой дом. М.: Госюриздат, 1963.

66. Дудин А.П. Объект правоотношения (вопросы теории). Саратов: Издательство Саратовского университета, 1980.

67. Емелькина И.А. Гражданско-правовое способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения. Диссертация на соискание учёной степени кандидата юридических наук. М., 2001.

68. Ерошенко A.A. Личная собственность в гражданском праве. М.: «Юридическая литература», 1973.

69. Еремеев Д.Ф. Право личной собственности в СССР. М.: Госюриздат, 1958.

70. Ермаков B.C. Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья. Дис. к.ю.н. М., 2004.

71. Жульева O.E. Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. Автореферат дис. к.ю.н. Волгоград, 2007.

72. Зинченко С.А., Бондарь Н.С. Собственность свобода право. Ростов-на-Дону, 1995.

73. Ибатуллина Р.З. Гражданско-правовой режим управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах. Дис. к.ю.н. Казань, 2007.

74. Иоффе О.С., Толстой Ю.К. Новый Гражданский кодекс РСФСР. Л.: Издательство ЛГУ, 1965.

75. Иоффе О.С. Советское гражданское право. М.: «Юридическая литература», 1958.

76. Иоффе О.С. Советское гражданское право. М.: «Юридическая литература», 1967.

77. Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000.

78. Калмыков Ю.Х. Имущественные права советских граждан. Саратов: Издательство Саратовского университета, 1979.

79. Карасс A.B. Право государственной социалистической собственности. М.: Издательство академии наук СССР, 1954.

80. Кечекьян С.Ф. Правоотношение в социалистическом обществе. М.: Издательство академии наук СССР, 1958.

81. Колганов М.В. Собственность в социалистическом обществе. М.: Издательство академии наук СССР, 1953.

82. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под. ред. М.Ю. Тихомирова). М., 2005.

83. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). / Под. ред. В.М. Жуйкова. М.: Контракт, 2007.

84. Корнеев С.М. Право государственной социалистической собственности в СССР. М.: Издательство Московского университета, 1964.

85. Коршунов Н.М. Сделки. М. :Юнити-Дана, 2003.

86. Коршунов Н.М., Эриашвили Н.Д., Москаленко И.В. и др. Гражданское право современной России: Очерки теории. / Под ред. Н.М. Коршунова. М. :Юнити-Дана, 2006.

87. Кранихфельд А. Начертание Российского гражданского права в историческом развитии, составленное для Императорского училища правоведения Профессором, Доктором Права Александром Кранихфельдом. СПб, 1843.

88. Красавчиков O.A. Гражданское правоотношение юридическая форма общественного отношения // Гражданские правоотношения и их структурные особенности: Сборник статей. Свердловск: Свердловский юридический институт, 1975.

89. Крашенинников П.В, Маслов Н.В. Кондоминиумы: общая собственность в многоквартирных домах. М.: «Спарк», 1995.

90. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: «Статут», 2000.

91. Крашенинников П.В, Маслов Н.В. Право собственности на жилые помещения. М.: «Спарк», 2001.

92. Лебедева О.В. Правовое регулирование кооперации в сфере жилищных отношений. Дис. к.ю.н. М, 2006.

93. Лушкин С.А, Федоров С.И, Шанталей A.B. Способы управления многоквартирным домом. Товарищества собственников жилья. М.: Юстицинформ, 2007.

94. Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности по советскому законодательству. Томск: Издательство Томского университета, 1977.

95. Маркова М.Г. Понятие и содержание права общей собственности / Очерки по гражданскому праву. Изд-во Ленингр. ун-та. Л., 1957.

96. Маслов В.Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. М.: Госюриздат, 1963.

97. Маслов В.Ф. Основные проблемы права личной собственности в период строительства коммунизма в СССР. Харьков: Издательство Харьковского университета, 1963.

98. Маслов В.Ф. Право личной собственности на жилой дом в городе и рабочем посёлке. М.: Госюриздат, 1954.

99. ЮЗ.Матузов Н.И. Субъективные права граждан СССР. Саратов: Приволжское книжное издательство, 1966.

100. Ю4.Матузов Н.И. Личность. Права. Демократия. Теоретические проблемы субъективного права. Саратов: Издательство Саратовского университета, 1972.

101. Ю5.Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х частях. По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. М.: «Статут», 1997.

102. Юб.Миколенко Я.Ф. Право кооперативной собственности в СССР. М.: Издательство Академии наук СССР, 1961.

103. Минкина Л.М. Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления. Диссертация на соискание учёной степени кандидата юридических наук. Самара: Издательство Самарского государственного университета, 2004.

104. Ю8.Минникова Н.Ю. Право общей долевой собственности граждан. Автореферат диссертации на соискание учёной степени кандидата юридических наук / М.: ВЮЗИ, 1982.

105. Ю9.Михеева Л.Ю. Доверительное управление имуществом / Под ред. В.М. Чернова. М.: Юристъ, 1999.

106. Мозолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике. М.: «Юридическая литература», 1992.

107. Ш.Нашиц А. Правотворчество. Теория и законодательная техника. М.: «Юридическая литература», 1974.

108. Невзгодина E.J1. Сделки с недвижимостью: Учебное пособие. / под ред. А.И. Казанника. 2-е изд. Омск: Омский государственный университет, 2004.

109. Новицкий И.Б. Римское право: Учебник для вузов, изд-е 4. М.: «Юридическая литература», 1993.

110. Общая теория права: Учебник для юридических вузов / Под. общ. ред. A.C. Пиголкина. М., 1995.

111. Основы советского гражданского, трудового, земельного и колхозного права / Под ред. Н.Д. Казанцева. М.: Изд-во МГУ, 1965.

112. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинное право. СПб., 1896.

113. Полянская Г.Н. Право государственной собственности на леса в СССР. М.: Госюриздат, 1959.

114. Попов A.B. Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме. Дис. к.ю.н. Волгоград, 2006.

115. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005.

116. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь М.: ИНФРА-М, 2006.

117. Райхер В.К. Общественно-исторические типы страхования. М., 1947. С. 190.

118. Римское частное право: Учебник. Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 1996.

119. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: «Юристъ», 2001.

120. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно-практическое пособие. М.: «Дело», 1999.

121. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 2-е изд. М.: «Дело», 2000.

122. Советское гражданское право: Учебное пособие Под ред. В.А. Рясенцева. Ч. 1. М.: «Юридическая литература», 1960.

123. Советское гражданское право: Учебник для юридических институтов и факультетов. Под ред. О.С. Иоффе. Т. 1. JI.: Издательство Ленинградского университета, 1971.

124. Советское гражданское право. Т. 1. Под ред. В.А. Рясенцева. М.: Издательство Московского университета, 1975.

125. Советское гражданское право: Учебник для юридических институтов и факультетов. Под ред. В.Ф. Маслова, A.A. Пушкина. Ч. 1. Киев: «Вища школа», 1983.

126. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М: «Юридическая литература», 1991.

127. Тагайназаров Ш. Общая долевая собственность в советском гражданском праве. Душанбе: Изд-во «Ирфон», 1966.

128. Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Чебоксары: Чувашское кн. изд-во, 1997.

129. Тархов В.А. Гражданское право. Курс лекций. Чебоксары: Чувашское кн. изд-во, 1997

130. Тархов В.А. Римское частное право: Учебное пособие. 3-е изд. Саратов: СГАП, 2003.

131. Теория государства и права: Учебник для вузов / Под. ред. проф. В.М. Корельского и проф. В.Д. Перевалова. М.: Изд-во НОРМА, 2000.

132. Титов A.A. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Юрайт-Издат, 2005.

133. Тихомиров М.Ю. Жилищное право России (Товарищество собственников жилья по новому Жилищному кодексу Российской Федерации). Изд. Тихомирова М.Ю. 2005.

134. Тихонова Л.С. Правовое положение лиц, проживающих в жилыхпомещениях, находящихся в частной собственности, по законодательству России и Германии. Дис. к.ю.н. Казань, 2006.

135. Толстой Ю.К. К теории правоотношения. Издательство Ленинградского университета, 1959.

136. Толстой Ю.К. Кодификация гражданского законодательства в СССР (1961 1965 гг.): Автореф. дис. д.ю.н. Л, 1970.

137. Толстой Ю.К. Новый гражданский кодекс РСФСР. Л.: Издательство Ленинградского университета, 1965.

138. Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в СССР. Л.: Издательство Ленинградского университета, 1955.

139. Турубинер A.M. Право государственной собственности на землю в Советском Союзе. М.: Издательство МГУ, 1958.

140. Умуркулов М.К. Осуществление и защита права общей собственности. Автореферат диссертации на соискание учёной степени кандидата юридических наук. М.: Издательство МГУ, 1984. 22с.

141. Фаршатов И.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Изд. Дом «Городец», 2006.

142. Филатова У.Б. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Дис. к.ю.н. Иркутск, 2006.

143. Фогель В.А. Осуществление права общей собственности в жилищной сфере. Диссертация на соискание учёной степени кандидата юридических наук. М.: Издательство МГУ, 2003.

144. Халфина P.O. Право личной собственности. М.: «Наука», 1964.

145. Халфина P.O. Общее учение о правоотношении. М.: «Юридическая литература», 1974.

146. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М, 1995.

147. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: «БЕК», 1996.

148. Явич Л.С. Общая теория права. Л.: Изд-во ЛГУ, 1976.1. Статьи.

149. Аллямов P.P. Жилищные (жилищно-строительные) кооперативы и товарищества собственников жилья: особенности правового регулирования и основные отличия // Жилищное право. 2007. № 2. С. 62-64.

150. Андрианов В.В., Гордеев Д.П. О заключении прямых договоров между ресурсоснабжающими организациями и населением // Жилищное право. 2001. №3. С. 42-45.

151. Белов В.А. Право общей собственности // Законодательство. 2002. №11. С. 25-33.

152. Борзенкова Т. А. Правовая формализация управления многоквартирным домом // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. № 9. С. 23-24.

153. Брилка С.Ф. Жилищное политика в Иркутской области // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. 2004. № 3. Часть 1. С. 10-11.

154. Буйнова Ю. Преимущественное право покупки доли в праве собственности на жильё // Российская юстиция. 2003. № 3. С. 18-19.

155. Бутырин А., Лаврененко С. Раздел жилого дома в судебном порядке: пределы применения технических норм // Российская юстиция. 1997. №9. С. 28-29.

156. Вагнер О. Товарищи по недвижимости // Коммерсант Деньги. 2005. №11 (516).-С. 61-63.

157. Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы: экономико-правовые аспекты // Законодательство и экономика. 2002. №7. 20-23.

158. Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. 2001. №2. С. 16-17.

159. Генкин Д.М. Право собственности как абсолютное субъективное право // Советское государство и право. 1958. №6. С. 93.

160. Гетман Е. Два кодекса две эпохи // ЭЖ-Юрист. 2005. № 14. С.14.17.

161. Глазычев В. JI. Новый Жилищный кодекс: всеобщая «кондоминизация»?

162. В.Л. Глазычев, И.М. Рукина, С.Н. Глазунов // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера, 2005. №7. Часть 1.-С. 33-35.

163. Гончикнимаева Б.Г. Осуществление права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Семейное и жилищное право 2005. №3. С. 29-32.

164. Гордеев Д.П. Кто «собственник» жилищного фонда // ЖКХ: Жилищное право. 2004. № 8, Часть 1. С. 19-23.

165. Городов O.A. Правовые аспекты организации товариществ собственников жилья // Правоведение. 1995. № 1. С. 20-23.

166. Гришаев С.П. Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество // Жилищное право. 2005. №11. С. 38-44.

167. Гущин В.В., Курганова А.С Управление многоквартирными домами // Жилищное право. 2005. №11. С. 16-25.

168. Денисов С А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора // Законодательство. 1997. №2. С. 30-42.

169. Долгушина О.В. Управление имуществом, входящим в состав кондоминиума. Московский опыт//Жилищное право. 2001. № 3. С 21-29.

170. Дроздов И. А. Кондоминиумы в современной России // Правоведение. 1998. № 4. С. 146-151.

171. Дронов A.A. Концепция вхождения частного бизнеса в жилищныйи коммунальный секторы муниципальной экономики // Жилищное право. 2004. № 1. С 27-37.

172. Дронов A.A. План подготовки проектов постановлений Правительства РФ, необходимых для реализации Жилищного кодекса РФ // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. 2005. №8. Часть 2. С. 4-7.

173. Ем B.C., Козлова Н.В. Договор простого товарищества (комментарий главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации) //Законодательство. 2000. № 1. С. 6-19.

174. Ермаков B.C. Концепция построения правовой системы управления общим имуществом кондоминиума (многоквартирного дома)

175. B.C. Ермаков // Жилищное право. 2004. №2. С. 72-87.

176. Ермаков B.C. Понятие «многоквартирного жилого дома» // Жилищное право. 2003. №3. С. 33-44.

177. Ермаков B.C. Общее имущество собственников жилья в многоквартирном доме // Жилищное право. 2003. №2. С. 47-66.182.3имелёва М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Учёные записки ВИЮН НКЮ СССР. М., 1941. Вып.2. С. 3-89.

178. Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву // Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика «теории хозяйственного права», М.: «Статут», 2000. С. 508-649.

179. Иоффе О.С. Спорные вопросы учения о правоотношении // Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика «теории хозяйственного права». М.: «Статут», 2000. С. 649-695.

180. Казакова A.B. Общая долевая собственность: проблемы правоприменения // Финансовые и бухгалтерские консультации. 2000. № 5.1. C. 86-90.

181. Каменева Е.А. К вопросу о развитии института эффективного собственника жилья // Жилищное право. 2006. № 8. С. 5-8.

182. Касьяк П.П. Рецензия на книгу Р.П. Мананковой «Правоотношение общей долевой собственности» // Известия вузов. Правоведение. 1980. №6, С. 99-101.

183. Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом и бремя собственника по содержанию имущества // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. № 9. С. 32.

184. Козлова Н.В. Правосубъектность юридического лица // Законодательство. 2003. № 12. С. 10-15.

185. Котова А.Н. Право собственности на жилое помещение // Собственность. 2000. №10. С. 30-34.

186. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция, 2001. №9. С. 27-29.

187. Лебедева К.Ю. Классификация сроков в гражданском праве // Журнал российского права. 2001. №9. С. 75-82.

188. Леонова Л.Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита // Законодательство. 2002. №9. С. 18-26.

189. Ломакин Д.В. Общее собрание акционеров // Законодательство, 2005, №3. С. 27-30.

190. Литовкин, В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище В.Н.Литовкин//Жилищное право. 2001. №l.-C.33-38.

191. Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. 1998. №5. 117-121.

192. Маликова И.П. Порядок учёта жилищного фонда обслуживающими организациями // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. 2004. №9, Часть 1, С. 17-22; №10, Часть 1. С. 9-15.

193. Маркварт Э, Михайлова Е. Стимулирование создания и деятельности ТСЖ и частных управляющих компаний в сфере ЖКХ // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. 2005. № 8. Часть 1. С. 3-11.

194. Маркова М.Г. Понятие и содержание права общей собственности //

195. Очерки по гражданскому праву: Сборник статей. JL: Издательство Ленинградского университета, 1957. С. 79-96.

196. Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2005. №4, С. 31-43.

197. Мисник H.H. Правовая природа общей собственности // Известия вузов. Правоведение. 1993. №1. С. 24-34.

198. Михайлова Е. О регулировании управления многоквартирными домами // Городское управление. 2005. №3. 20-22.

199. Певницкий С.Г. К проблеме статуса собственников помещений в кондоминиуме // Нотариус. 2004. № 3. С. 37-40.

200. Певницкий С.Г. Непосредственное управление многоквартирным домом / Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. № 9. С. 28-30.

201. Певницкий С.Г. Порядок и условия осуществления права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Семейное и жилищное право. № 3. 2005. С. 33-36.

202. Потяркин Д. Товарищество собственников жилья // Российская юстиция. 1999. № 6. С. 20-23., № 7. С. 15-18.

203. Притчина, Е., Чернобровкина, С. Сосед соседу товарищ? Е. Притчина, С. Чернобровкина//Бизнес-адвокат. 2005. № 13.

204. Пчелинцева Л.М. Правовое регулирование оплаты жилых помещений и коммунальных услуг в Российской федерации // Жилищное право. 2001. №3. С. 30-41.

205. Пчелинцева Л.М. Принятие Жилищного кодекса Российской Федерации важный этап развития жилищного законодательства // Жилищное право. 2005. №6. С. 30-41.

206. Рахмилович В. А. О достижениях и просчётах нового Гражданского кодекса Российской Федерации // Государство и право. 1996. №4. С. 117-127.

207. Рыжкова Л.И. ТСЖ как способ эффективного управленияжилищным фондом // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. 2004. № 7. Часть 1. С. 25-27.

208. Рыжов А.Б. Создание условий для реализации полномочий собственников помещений по управлению многоквартирным домом: региональный опыт. // Жилищное право. 2006. № 10. С. 36-38.

209. Ряховская А.Н. Жилищные услуги в условиях рынка // Собственность и рынок. 2005. № 3. С. 18-20.

210. Савельев Д. Долевая собственность в кондоминиуме // Российская юстиция. 2000. №10. С. 55-58.

211. Салама Ю.М. Управляющие компании в ЖКХ // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. 2004. № 11. С. 15-17.

212. Сергеичева Е.С. Квалификация сделок с общим имуществом с ТСЖ // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. 2004. № 3. Часть 1.С. 77-80.

213. Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме //Жилищное право. 2004. № 4. С. 8-22.

214. Степанов А.Г. Организация и управление в товариществах собственников жилья //Жилищное право. №7. 2005. С. 14-19.

215. Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения // Законность. 2005. № 7. С. 20-23.

216. Суханов Е.А. Общие положения о праве собственности и других вещных прав // Хозяйство и право. 1995. №6. С. 29-46.

217. Тарасенко Ю.А. Срок на обжалование решений общего собрания: пресекательный или давностный? // Правосудие в Поволжье. 2004. №5. С. 1620.

218. Тихомиров М.Ю. Жилищный кодекс Российской Федерации // Строительство и право. 2004. №5. С. 13-20.

219. Толчеев Н. Преимущественное право покупки жилого дома (квартиры) // Российская юстиция, 2000. №7. С. 17-23.

220. Тыртышов Ю.П. Новые методы управления ЖКХ с привлечением частного бизнеса // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. 2004. №12. Часть 1.С. 4-8.

221. Украинский Р.В. Распоряжение долей общего имущества товарищества//Законодательство. 1998. № 8.-С. 26-32.

222. Филимонов С.Л. Об управление в жилищной сфере // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. 2004. № 12. Часть 1. С. 20-25; 2005. № 1. Часть 1.С. 14-21.

223. Филимонов С.Л. Основные проблемы привлечения населения к управлению собственным жильём // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. 2004. № 8. Часть 1. С. 17-18.

224. Филимонов С.Л. Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. 2005. № 7. Часть 1. С. 17-21.

225. Фогель В.А. Жилое помещение как объект права собственности В.А. Фогель // Нотариус. 2001. № 3. С. 10-12.

226. Фогель В.А. Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение // Юрист. 2003. № 1. С. 33-38.

227. Фоков А.П. Право собственности на жилище в Российской Федерации: законодательное решение вопросов практики // Правовые вопросы строительства. 2004. №1. С. 37-44.

228. Фоков А.П. Проблемы теории и практики долевой собственности в многоквартирных жилых домах // Юрист. 2004. №1. С. 6-13.

229. Формакидов Д.А. Изменение правового положения членов семьи собственника жилого помещения в свете реформирования жилищного законодательства//Жилищное право. 2005. № 1-2.-С.22-27.

230. Черниговский М. Кодекс собственника // Коммерсант. Деньги. 2005. №4. С. 37-39.

231. Черноморец А.Е. Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете ГК РФ (часть первая) // Государство и право. 1995.3. С. 20-22.

232. Чернышов Л.Н. Альтернативные формы управления недвижимостью в жилищной сфере // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. 2004. № 3. Часть 1. С. 5-9.

233. Шешко Г.Ф. Проект ЖК. Дискуссионные положения // Жилищное право. 2003. №1. С. 14-20.

234. Щенникова Л.В. "Собственник". Звучит гордо. И выгодно (Страсти по ТСЖ). //Бюллетень нотариальной практики. 2005. № 5. С. 47-51.

Автор: Шахов, Сергей Юрьевич
Город: Москва
Год: 2007
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Правовая сущность и способы управления многоквартирным домомтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Шахов, Сергей Юрьевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Шахов, Сергей Юрьевич, Москва

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Шахов, Сергей Юрьевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Шахов, Сергей Юрьевич, Москва

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом»