Правовое регулирование инвестирования в режиме ипотечного кредитования

Коровицын, Дмитрий Геннадьевич

Правовое регулирование инвестирования в режиме ипотечного кредитованиятекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование инвестирования в режиме ипотечного кредитования»

Коровицын Дмитрий Геннадьевич

Правовое регулирование инвестирования в режиме ипотечного кредитования

12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва-2011

2 ИЮН 2011

4848228

Работа выполнена на кафедре предпринимательского права Московской государственной юридической академии имени O.E. Кутафина

Научный руководитель

доктор юридических наук, профессор Курбанов Рашад Афатович

Официальные оппоненты:

доктор юридических наук, профессор Михайлов Николай Иванович

кандидат юридических наук Ханатаев Геннадий Данилович

Ведущая организация:

Российский государственный гуманитарный университет (РГГУ)

Защита состоится «23» июня 2011 года в 12.00 на заседании диссертационного совета Д 212.123.03 при Московской государственной юридической академии имени O.E. Кутафина, 123995, г. Москва, ул. Садовая Кудринская, д.9, зал заседания диссертационного совета.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московской государственной юридической академии имени O.E. Кутафина

Автореферат разослан f2jLA> мая 2011 года

Ученый секретарь диссертационного совета доктор юридических наук, профессор ¿Л^Р/И.В. Ершова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Правовое регулирование ипотечных отношений в строительстве и при приобретении недвижимости прошли противоречивые этапы становления и развития.

Актуальность данной темы обусловлена отказом в современной России (в сравнении с плановой экономикой советского периода) от монопольного государственного подхода к решению проблем инвестиционного кредитования строительства различных объектов, в том числе промышленного, социального, культурного, бытового, жилищного и иного назначения. Это послужило поводом к активному развитию частных отношений с использованием технологий ипотечного кредитования в сфере строительства жилья и иных объектов недвижимости.

Как показала практика, довольно привлекательным и оптимальным способом приобретения гражданами, юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями нежилых и жилых помещений явилось инвестирование их капиталов в строительство. Указанные общественные отношения фактически сложились раньше, чем оформилось их самостоятельное законодательное регулирование, и основывались, в первую очередь, на имевшихся в законодательстве правовых конструкциях. При этом важную роль играет принцип свободы договора, который позволяет сторонам заключать договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Вместе с тем, эффективная система долгосрочного ипотечного кредитования и его правового регулирования в России еще полностью не сложилась, что не способствует увеличению объемов того же жилищного строительства, которого покане хватает дляудовлетворения потребностей населения. На разрешение этих проблем и направлено постоянное совершенствование законодательства об ипотеке. В 1998 г. был принят Федеральный закон № ЮЗ-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Кроме того, 19 июля 2010 г. Распоряжением Правительства РФ № 1201-р была утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного

кредитования в Российской Федерации до 2030 года (далее по тексту -Стратегия развития ипотеки). Согласно данной Стратегии доля сделок с ипотекой на рынке жилья к 2030 г. предположительно составит 50% по сравнению с 12% по состоянию на 2009 г.

Вместе с тем, в связи с рассмотрением судами большого количества дел, связанных с ипотекой, появились различные толкования терминов, которые ранее казались понятными и не требующими разъяснений. Такая ситуация предопределила потребность в научном осмыслении практики применения нормативной базы, регулирующей залог недвижимости при кредитовании в ипотечном режиме приобретения объектов недвижимости, в том числе жилья, а также в выработке четких и ясных рекомендаций по ее совершенствованию.

Одним из факторов, обусловливающих заинтересованность в данном исследовании, является пока еще недостаточная развитость залоговых ипотечных отношений, что связано не только с такими объективными причинами, как кризисные явления в экономике, высокие процентные ставки за пользование банковским кредитом, несовершенство законодательства, но и с недостаточной информированностью представителей субъектов предпринимательства и основной массы граждан об этом виде правоотношений.

Изложенное дает основание утверждать, что проблемы инвестирования в режиме ипотечного кредитования должны быть отнесены к числу наиболее актуальных и недостаточно исследованных проблем науки гражданского права, заслуживающих самостоятельного изучения и дополнительного развития.

Степень научной разработанности темы. Актуальность и многоплановость правовых проблем в области ипотечного кредитования неоднократно была подчеркнута в научных трудах таких отечественных исследователей ипотеки дореволюционного периода, как И.А. Базанов, Д.Н. Майер, К.П. Победоносцев, Л.А. Фрейтаг, Г.Ф. Шершеневич и др.

В юридической литературе много внимания уделяется вопросам понятия инвестирования, а также юридической конструкции инвестирования. В частности, эти и иные моменты нашили отражение в

работах таких ученых, как О.М. Антипова, A.B. Майфат, Д.А. Шевчук и иные авторы.

Существенное внимание теоретическим основам залога уделялось в работах современных российских юристов: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, A.A. Вишневского, Б.М. Гонгало, И.В. Ершовой, О.С. Иоффе, П.В. Крашенинникова, М.Г. Масевич, И.Б. Новицкого, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого и др.

По отдельным правовым проблемам современного ипотечного кредитования можно выделить работы A.A. Киселева, Л.Ф. Нетишинской, В.Ф, Поньки, C.B. Прокофьева, A.B. Черных, О.В. Чижовой, О.С. Царапкиной, З.В. Хрулевой. Банковским аспектам применения ипотечного законодательства посвящены публикации Г.А. Тосуняна, В.В. Кулакова, Л.Б. Ратмановой, а также работы ряда авторов по некоторым вопросам исследуемых проблем: залогу предприятия (Григорьева А.Г.), морских судов (Фалилеев П.А., Абрамова М.В.).

Тем неменее, в современной правовой и инойлитерату ре, посвященной ипотечному кредитованию, компенсационному обеспечению рисков инвестора в этой сфере, вопросы данного исследования относительно мало представлены, так как до сих пор отсутствуют фундаментальные исследования в данной области.

Целью исследования является определение правовых и организационных основ инвестирования в режиме ипотечного кредитования в современных условиях, а также выявление проблем правового регулирования ипотечного кредитования и выработка конструктивных предложений по их решению, опираясь на теоретические изыскания.

Достижению поставленной цели способствует решение следующих основных задач, а именно:

- уточнение понятия и признаков инвестирования;

- анализ понятия и содержания системы ипотечного кредитования;

- определение правового статуса субъектов ипотечного кредитования;

- выявление инвестиционных функций, а также характерных черт договора ипотечного кредитования;

- раскрытие существенных условий и содержания договора ипотечного кредитования и защиты прав сторон договора ипотечного кредитования;

- определение правовой организации ипотечного кредитования при строительстве жилья;

- рассмотрение правовых инструментов снижения рисков по отдельным видам договорных форм, используемых при ипотечном кредитовании;

- исследование правовых средств воздействия на участников ипотечного кредитования с целью обеспечения эффективного исполнения ими своих обязательств.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере инвестирования в режиме ипотечного кредитования.

Предметом исследования являются закономерности правового регулирования отношений, составляющих объект научного исследования.

Методологическую основу диссертационного исследования составили современные общенаучные и специальные методы познания, в частности: диалектический, исторический, системно-структурный, формальнологический, анализ, синтез, социологический (интервьюирование), историко-юридический, сравнительного правоведения и другие.

Теоретическая база исследования. Выводы, сделанные в диссертационном исследовании, основываются на теоретических разработках, представленных в трудах М.М.Агаркова, В.К.Андреева, Б.С.Антимонова, СИ.Аскназия, С.А.Бабкина, А.А.Башмакова, В.В.Без-баха, В.А.Белова, С.Н.Братуся, А.В.Венедиктова, М.Ф.Владимирского-Буданова, Л.В.Гантовера, И.Д.Грачева, В.П.Грибанова, Д.М.Генкина, Г.Дернбурга, В.С.Ема, А.С.Звоницкого, В.М.Минца, Н.О.Нерсесова, А.Н.Никитина, Е.А.Павлодского, Н.Пастуховой, О.Плешановой, И.А.Покровского, Н.Рогожиной, В.А.Рыбакова, К.И.Скловского, Б.Б.Черепахина, А.Е.Шерстобитова и др.

Эмпирическую базу исследования составили положения Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса

Российской Федерации, Федерального закона от 16 июля 1998 г. № ЮЗ-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»( далее Закон об ипотеке); Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»; Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон о долевом участии) и другие законодательные и подзаконные акты.

Были обобщены материалы судебной практики, рассмотрены статистические данные коммерческих банков, выявившие основные направления ипотечного кредитования строительства и приобретения объектов недвижимости с учетом практики автора.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что оно является одним из первых комплексных исследований монографического уровня, посвященных выявлению и систематизации правовых и организационных особенностей инвестирования в режиме ипотечного кредитования в увязке с правовыми инструментами обеспечения имущественных интересов его субъектов.

Автором определена специфика природы договоров, заключаемых сторонами ипотечных правоотношений, в том числе на приобретение недвижимости по ипотеке как трехстороннего договора особого рода, определено место этого договорав системе предпринимательско-правовых договоров. Выявлены причины правового характера, препятствующие развитию системы ипотеки и ипотечного кредитования в России, недостатки и пробелы действующего российского законодательства в этой сфере, выработаны конкретные предложения по внесению в него изменений и дополнений, предложены оптимальные правовые механизмы для более эффективного функционирования ипотечной системы в условиях современной рыночной экономики России.

На защиту выносятся следующие выводы и предложения:

1. Сформулировано понятие инвестирования в режиме ипотечного кредитования, под которым понимается вложение финансовых средств

в процессе предоставления целевых кредитов (займов) гражданам и юридическим лицам с последующим их рефинансированием под застройку или приобретение объекта недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, на условиях срочности, возвратности и возмездности, под залог приобретаемого или иного объекта недвижимого имущества, включая меры государственной поддержки.

2. Обосновывается вывод о том, что вопреки сложившемуся в научной литературе мнению, согласно которому договор долевого участия в строительстве не мет ожбыть включен в систему ипотечного жилищного кредитования ввиду отсутствия у дольщиков возможности передать в залог свои права залогодержателей по рассматриваемому договору до момента регистрации права собственности на построенное жилое помещение, это не исключает возможности приобретения квартиры в рамках системы ипотечного жилищного кредитования по договору долевого участия. В таком случае, приобретая жилое помещение по договору долевого участия на заемные средства банка, возникает залог права требования, вытекающий из обязательства участия в долевом строительстве. А с момента регистрации прав собственности заемщика - физического лица на эту недвижимость, наступает ипотека в силу закона, и правоотношения между ними регулируются механизмами ипотечного жилищного кредитования.

3. Аргументирован вывод о том, что в России на сегодняшний день действует смешенная система ипотечного жилищного кредитования, содержащая признаки как одноуровневой, так и двухуровневой систем ипотечного кредитования. При этом законодателем взят курс на развитие двухуровневой системы ипотечного кредитования: рынок рефинансирования будет представлен крупными игроками, размер собственного капитала которых позволит аккумулировать большие объемы пулов закладных с целью получения прибыли и последующей секьютиризации активов. В целях конкретизации изложенных положений в механизме секьютиризации выделены три этапа: 1. рассмотрение экономических возможностей (однородных требований) для формирования пулов закладных; 2. уступка требования в рамках договора финансирования; 3. эмиссия закладных.

4. Обосновывается вывод о том, что соблюдение всех условий ипотечного кредитного договора базируется на признании ипотечного кредитного договора предварительным договором, в котором должна содержаться обязанность банка заключить ипотечный кредитный договор на определенную сумму с заемщиком в течение определенного пресекательного срока с момента регистрации права собственности заемщика на соответствующее жилое помещение. Таким образом, ипотечный кредитный договор будет вступать в силу только с момента государственной регистрации ипотеки жилого помещения.

5. Обосновывается вывод о том, в какой форме должен быть заключен смешанный договор. Если одним из элементов смешанного договора является типовая конструкция, в отношении которой законодательством установлены повышенные (дополнительные) требования к форме сделки или государственной регистрации, то весь смешанный договор в целом должен быть совершен в указанной квалифицированной форме.

6. В целях совершенствования действующего законодательства представляется целесообразным исключить абзац 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, и, соответственно включить в Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» норму следующего содержания: «В случае участия в долевом строительстве полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в силу закона возникает залог прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве».

7. В целях совершенствования действующего законодательства предлагается внести изменения в п. 3 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в которой необходимо предусмотреть, что при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, должны

быть соблюдены требования к форме и государственной регистрации сделки, установленные для договора об ипотеке к соответствующей части договора вместо отсылки ко всему договору. Таким образом, предлагается изложить п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке в следующей редакции: «При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке в части соглашения об ипотеке».

8. Представляется целесообразным законодательно закрепить детальный правовой механизм залогового обеспечения и правила обязательного страхования риска кредитора в ипотечных договорах. Для надлежащего решения этого вопроса следует внести соответствующие изменения в п. 1 ст. 9, п. 2 ст. 32 Закона об ипотеке, предусмотрев условия о гарантированном страховании ипотечного покрытия по требованию кредитора, включив в качестве объекта страхования наряду с кредитуемой недвижимостью облигации ипотечного покрытия.

Теоретическое значение диссертационного исследования заключается в том, что полученные в ходе исследования выводы и сформулированные на их основе предложения углубляют теорию российского гражданского и предпринимательского права. Они могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых вопросов, а также в нормотворческой практике на федеральном и региональном уровнях в целях совершенствования законодательства.

Приведенные результаты теоретических разработок отдельных правовых проблем ипотечного кредитования строительства как жилых, так и нежилых объектов отвечают запросам судебной правоприменительной практики, а изложенные в работе выводы могут использоваться при разрешении конкретных судебных споров. Кроме того, содержащиеся в диссертации предложения могут быть использованы в научно-педагогической деятельности при преподавании курсов «Гражданское право» и «Предпринимательское право». Предложения, сформулированные в диссертационном исследовании, направлены на развитие российского законодательства в сфере ипотеки.

Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре предпринимательского права Московской государственной юридической академии имени O.E. Кутафина, где прошли ее рецензирование и обсуждение, в ходе которых основные положения исследования были одобрены. Основные положения работы нашли отражение в опубликованных статьях и выступлениях автора на научно-практических конференциях, а также легли в основу его методологических разработок по ипотечному кредитованию в системе Главмосстроя и инвестиционно-строительных компаний Москвы.

Структура работы отражает цели и задачи исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, заключения и библиографии.

ОСНОВНОЕ СОДЕЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается акту альностьтемыработы,указывается степень ее научной разработанности, устанавливается объект, предмет, цели и задачи исследования, определяются методические и теоретические основы диссертации, научная новизна, формулируются выносимые на защиту положения, обозначается теоретическое и практическое значение работы, отмечается апробация разрабатываемого исследования.

Глава I - «Теоретические аспекты инвестирования в режиме ипотечного кредитования» - состоит из трех параграфов.

В первом параграфе указанной главы «Понятие инвестирования в режиме ипотечного кредитования», автор приходит к выводу о том, что ни на законодательном уровне, ни в юридической литературе не раскрывается понятие «инвестирование в режиме ипотечного кредитования», при этом термины «инвестирование», «ипотечное кредитование», «ипотека» подробно исследованы во многих научных трудах.

При анализетермина«ипотечное кредитование» соискатель приходит к выводу о том, что в научной литературе существует подмена понятий «ипотека» и «ипотечное (жилищное) кредитование». Так, в юридической литературе под ипотекой часто понимается получение кредита под залог

недвижимости1. Однако, такое понимание ипотеки ошибочно, поскольку понятие «ипотека» следует рассматривать как способ обеспечения обязательства, когда предметом залога является недвижимое имущество. При этом, характер основного обязательства, в обеспечение которого оформляется залог недвижимого имущества, может быть любым. Термин «ипотечное (жилищное) кредитование» используется в тех случаях, когда кредит выдается на приобретение жилья под залог недвижимости.

Законодательного определения рассматриваемого понятия нет на федеральном уровне. Определения ипотечного жилищного кредитования можно найти лишь в нормативных актах субъектов Российской Федерации. В частности, под ипотечным жилищным кредитованием понимаются отношения, складывающиеся в процессе предоставления кредитов (займов) в целях приобретения жилья, обеспеченных залогом жилых помещений, исполнения договорных обязательств субъектами ипотечной системы, обращения взыскания на предмет залога и его реализации с публичных торгов2.

В результате соискатель приходит к выводу о том, что в широком смысле ипотечное кредитование представляет собой различные правоотношения, образующие сложный юридический состав, включающий в себя элементы кредита, ипотечных правоотношений, а также элементы рефинансирования кредиторов, включая меры государственной поддержки.

На основании проведенного исследования диссертант дает определение «инвестирования в режиме ипотечного кредитования» (см. п. 1 положений, выносимых на защиту).

1 См.: Хуснетдинова Л. Договоры, заключаемые при оформлении ипотеки жилого помещения в силу закона и договора // Жилищное право. 2009. №12. С. 81 - 96.

2 Закон Астраханской области "Об организационном и финансовом обеспечении системы ипотечного жилищного кредитования в Астраханской области" // Астраханские известия. 2002. 14 ноября; Закон Кировской области от 30 июня 2005 г. №339-30 "О социальной поддержке отдельных категорий граждан, проживающих на территории Кировской области, в сфере ипотечного жилищного кредитования" // Вятский край. 2006. 10 июня; Закон Краснодарского края от 7 августа 2002 г. №511-КЗ "Об организационном и финансовом обеспечении развития жилищного кредитования" подобным образом определяет жилищное кредитование // Кубанские новости. 2002. 20 авг.

Во втором параграфе первой главы «Понятие и содержание системы ипотечного кредитования как формы инвестирования в недвижимость» значительное внимание уделено понятию термина «система ипотечного кредитования». По мнению соискателя, система ипотечного кредитования представляет собой многоуровневую систему договорных связей, в которой используются различные модели финансирования, сложившиеся в мировой практике.

Как отмечается в диссертационном исследовании договорные связи при ипотечном кредитовании можно условно подразделить на две основные группы составляющих: главные элементы, к которым относятся кредитный договор либо договор целевого займа, договор ипотеки, договор купли-продажи жилого помещения, дополняемые производными элементами, и вспомогательные элементы, в виде договоров, образующих систему рефинансирования выданных кредитов.

При рассмотрении кредитного договора и договора займа, автор отмечает, что в Стратегия развития ипотеки упоминается кредитный договор и не упоминается договор займа как возможный договор системы ипотечного кредитования. Исключение из системы жилищного ипотечного кредитования договора займа, по мнению соискателя, нецелесообразно, поскольку это может привести к неоправданному сокращению инвестиций в жилищный рынок.

Значительное внимание в параграфе уделено решению вопроса о возможности включения в систему ипотечного кредитования отношений, вытекающих из договора участия в долевом строительстве. Отмечается, что в юридической литературе на этот счет нет однозначного мнения. Автор разделяет точку зрения, согласно которой необходимо отграничивать систему договорных конструкций ипотечного кредитования от договоров долевого участия в строительстве ввиду отсутствия у дольщиков возможности передать в залог свои права залогодержателей по рассматриваемому договору до момента регистрации права собственности на построенное жилое помещение. Вместе с тем соискатель приходит к выводу, что это не исключает возможности приобретения квартиры в рамках системы

ипотечного жилищного кредитования по договору долевого участия (см. 2 положение, выносимое на защиту).

Согласно Закону об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве. Однако такая норма является закреплением неудачной правовой конструкции, поскольку создает неопределенность в том, какие же из норм данного закона применяются к залогу права требования участника долевого строительства, а какие не могут быть применены. В целях устранения неопределенности в применении норм автор считает целесообразным исключить абзац 2 п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, и, соответственно включить в Закон об участии в долевом строительстве норму следующего содержания: «В случае участия в долевом строительстве полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в силу закона возникает залог прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве» (см. 1 положение по совершенствованию действующего законодательства, выносимого на защиту).

В третьем параграфе первой главы «Виды ипотечного кредитования как формы инвестирования финансовых средств» рассмотрены отдельные особенности исторического развития ипотечного кредитования, что дало возможность проследить определенные закономерности развития института ипотечного кредитования с учетом специфики государств и обществ, а также провести некоторые аналогии с действующим законодательством современной России. В частности, отмечается, что какв дореволюционном, так и в современном российском праве учитывался накопленный мировой опыт разных стран. При этом, в царской России законодательное закрепление ипотеки в большей степени тяготело к учету нарабатываемой отечественной практики, в то время как на современный этапе государство в нормах права

устанавливает правила, в которых принимается во внимание опыт регулирования ипотечных отношений стран Европы и США с учетом правовой культуры населения страны.

По мнению соискателя, система ипотечного жилищного кредитования в России базируется на основных вариантах жилищного кредитования, известных мировой практике. При этом изначально предпочтение было отдано одноуровневой модели. Однако в нашей стране не получили большого распространения закладные, кредитование по которым предполагает, прежде всего, относительно высокую заработную плату граждан, достаточную как для накопления первоначального взноса для покупки жилья в кредит с обеспечением под ипотеку, так и для погашения самого кредита. Кроме того, внедрение такой модели предполагает масштабную, а главное, действующую систему мер государственной поддержки социально незащищенных слоев населения. Этот аспект упоминается в Концепции развития ипотеки, однако до настоящего времени ни на законодательном уровне, ни, соответственно, на практике не получил должной реализации.

В целях развития двухуровневой модели ипотечного кредитования и обеспечения государственной поддержки рефинансирования выдаваемых коммерческими организациями кредитов Постановлением Правительства РФ в сентябре 1997 года было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее по тексту - Агентство, АИЖК), сто процентов акций которого принадлежит государству. Основная задача Агентства - рефинансирование выданных кредитов и займов под государственные гарантии. До настоящего времени АИЖК является единственной организацией, позволяющей осуществлять государственную поддержку (рефинансирование ипотечных кредитов) кредиторов, являющихся участниками федеральной системы ипотечного жилищного кредитования.

В целях совершенствования правового регулирования ипотечного кредитования, в целях привлечения дополнительных инвестиций законодатель пошел по пути дальнейшего развития двухуровневой модели, приняв в 2003 году Федеральный закон об ипотечных ценных

бумагах, которым было введено в обращение два новых вида ипотечных ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Проведенное исследование позволило соискателю сделать вывод о том, что в России на сегодняшний день действует смешенная система ипотечного жилищного кредитования, содержащая признаки как одноуровневой, так и двухуровневой систем ипотечного кредитования. При этом законодателем взят курс на развитие двухуровневой системы ипотечного кредитования: рынок рефинансирования будет представлен крупными игроками, размер собственного капитала которых позволит аккумулировать большие объемы пулов закладных с целью получения прибыли и последующей секьютиризации активов (Стратегия развития ипотеки).

Глава 2 - «Правовые особенности договора ипотечного кредитования» - состоит из трех параграфов.

В первом параграфе второй главы «Правовой статус участников ипотечного кредитования» рассматривается круг участников ипотечного кредитования, при этом автором указывается на необходимость различать термины «субъект ипотечного кредитования» и «участник ипотечного кредитования».

В работе отмечается, что примерный круг участников был определен Концепцией развития ипотеки с 2002 года. Однако по мере развития и становления механизма ипотечного кредитования в нем произошли некоторые изменения. Определяя место и роль каждого участника, Концепция развития ипотеки именует их всех основными. Однако, при необходимости, делает, применительно к конкретному участнику, акцент на профессиональном характере его деятельности. По мнению соискателя, это можно объяснить тем, что каждый участник системы ипотечного жилищного кредитования осуществляет определенные функции как на профессиональной основе, так и в процессе реализации своих гражданских прав.

Проведенный в работе анализ состава участников системы ипотечного жилищного кредитования позволил автору прийти к выводу о

том, что некоторые из участников непосредственно являются субъектами отношений ипотечного кредитования. К ним, в частности, относятся заемщики, т.е. физические лица, которые приобретают жилье на заемные средства. При этом физическое лицо, не имеющее статус гражданина РФ, может быть заемщиком, но в рамки реализации проекта по улучшению жилищных условий граждан РФ в рамках социальной ипотеки он не подпадает. К субъектам ипотечного кредитования относятся кредиторы - банки и иные кредитные организации. К основным функциям кредиторов автор относит выдачу ипотечных кредитов для приобретения жилья на основе платежеспособности и кредитоспособности заемщика, оформление кредитного договора (договора займа) и договора ипотеки, обслуживание выданных кредитов, вне зависимости от секьюритизации прав требований по ним. Субъектами ипотечного кредитования являются также продавцы жилого помещения, заключающие договор купли-продажи жилья с заемщиком. В особую группу рассматриваемых видов субъектов ипотечных правоотношений выделены инвесторы, которые имеют практическую возможность вкладывать средства в строительство и приобретение недвижимости, в том числе через соответствующие ипотечные ценные бумаги.

Другие участники созданы именно в связи с ипотечным кредитованием, в частности, к ним относятся агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Ряд участников принимает участие в отношениях по ипотечному кредитованию в силу закона, т.е. их участие является обязательным. К ним относятся субъекты ипотечного кредитования, а также иные лица, например, страховые компании, бюро кредитных историй и ряд иных лиц. Другие участники могут участвовать в отношениях по ипотечному кредитованию в зависимости от конкретной ситуации, например, риэлторские фирмы, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья. При этом четкое разграничение выполняемых функций всех участников позволяет оценивать систему ипотечного жилищного кредитования, по мнению соискателя, как имеющую сложное иерархичное построение с различными видами участников складывающихся правоотношений.

Во втором параграфе второй главы «Инвестиционные функции и характерные черты договора ипотечного кредитования» при рассмотрении характерных договору ипотечного кредитования признаков автор выделяет следующие.

Договор ипотечного кредитования является формальной сделкой, поскольку он должен быть заключен в письменной форме независимо от субъектного состава договора. Несоблюдение письменной формы договора влечет признание его ничтожным.

Договор ипотечного кредитования является целевым. Кроме того, в соответствии с Положением о некоторых условиях кредитного договора, применяемого в рамках пилотного варианта Московской ипотечной программы, обязательным условием такого кредитного договора названо указание в нем адреса приобретаемого жилья и данные о его собственнике. Таким образом, рассматриваемый кредитный договор является правовой формой целевого кредита для приобретения жилых помещений.

Заключаемый в рамках системы ипотечного кредитования договор целевого займа по смыслу п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке приравнивается к кредитному договору. Несмотря на неограниченный круг возможных заимодавцев в соответствии с общими положениями о договоре займа, Законом об ипотеке (ст.ст. 64.1,64.2,69.1,72) особо подчеркнут его целевой характер с выделением юридических лиц в качестве заимодавцев. Таким образом, диссертант приходит к выводу о том, что в рамках системы ипотечного жилищного кредитования отсутствует разграничение договорных конструкций, используемых при займе и кредите.

Договор ипотечного кредитования носит потребительский характер. Данный вывод сделан соискателем из анализа легального определения потребителя, которое в полном объеме отражает цели использования должником в системе ипотечного жилищного кредитования приобретенного либо приобретаемого жилого помещения. По сути, исключено приобретение жилого помещения для извлечения прибыли, так как права собственности заемщика-потребителя обременены длительно время ипотекой этого жилого помещения. Таким образом,

залоговое обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредиту становится гарантией добросовестности для заемщика как исполнения договора, так и использования жилого помещения по назначению.

Исходя из смысла ст. 819 ГК РФ, кредитный договор является консенсуальным, т.е. вступает в силу с момента согласования сторонами всех существенных условий договора. Однако, руководствуясь п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке при включении соглашения об ипотеке в кредитный договор применительно к форме и государственной регистрации такой сделки должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Другими словами, законодатель устанавливает, что договор займа или кредитный договор считаются заключенными и вступают в силу только с момента их государственной регистрации. Таким образом, при оформлении договора об ипотеке отдельным документом определение момента вступления в силу основного обязательства соответствует положениям ГК РФ. Однако включение в состав основного договора соглашения об ипотеке приводит к противоречию этихусловий положениям ГК РФ относительно вступления в силу кредитного договора и договора займа. В целях устранения практических проблем и совершенствования действующего законодательства диссертантом предложена новая редакция п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке (см. 2 положение по совершенствованию действующего законодательства, выносимое на защиту).

Поскольку ипотечный кредитный договор будет обеспеченным только с момента государственной регистрации, заемщик может начать платить проценты по кредиту как до оформления его прав собственности, так и после. Однако возможность рефинансирования ипотечного кредита у банка появится только с момента государственной регистрации его прав залогодержателя.

Соискатель делает вывод о том, что соблюдение всех условий ипотечного кредитного договора базируется на признании ипотечного кредитного договора, заключаемого между банком-кредитором и заемщиком для приобретения жилого помещения, формой обязательства, содержащего обязанность банка предоставить кредит под залог приобретаемого помещения, предварительным договором (см. 4

положение, вносимое на защиту). Наличие предварительного договора, как считает автор, - гарантия прав будущего заемщика на получение обусловленной суммы кредита. Указание на этот договор в качестве приложения его к договору купли-продажи является, во-первых, основанием для регистрирующего органа о внесении записи о законной ипотеке, во-вторых, доказательством для продавца о платежеспособности покупателя.

Раскрывая особенности объекта договора ипотечного кредитования, в работе отмечается, что объектом данного соглашения являются денежные средства (кредит), а также уплата вознаграждения за его пользование, т.е. процентов. При этом автор критически относится к положениям Стратегии развития ипотеки, на третьем этапе реализации которой (2021-2030 гг.) возможно появятся новые типы кредитов под залог жилых помещений на цели, которые не связаны с улучшением жилищных условий. В качестве таких целей упоминается повышение образования, улучшение здоровья, обеспечения материального благополучия после выхода на пенсию. По мнению соискателя, расширение целевого предназначения ипотечного кредита не будет способствовать устойчивости рынка недвижимости, кроме того, такие возможности граждан могут привести к неблагоприятным последствиям, как, например, потеря жилья, что, в свою очередь, не способствует улучшению жилищных условий наибольшей части семей.

В третьем параграфе второй главы «Существенные условия и содержание договора ипотечного кредитования. Защита прав сторон договора» на основании ст. 432 ГК РФ автор выделяет три разновидности существенных условий. Во-первых, это предмет договора, которых в силу закона является существенным условием любого гражданско-правового договора. Без предмета - нет договора. Во-вторых, условия, названные в качестве существенных в нормативных актах. Это те условия, которые являются существенными не для всех гражданско-правовых договоров, а являются обязательными элементами конкретного вида договора. В-третьих, это условия, которые заявлены в качестве существенных хотя бы одной из сторон договора.

При исследовании срока как существенного условия договора ипотечного кредитования, отмечается, что применительно к кредитному договору термин «срок» может иметь различные значения. Так, выделяют срок действия кредитного договора, срок, на который выдается кредит, срок возврата кредита (календарная дата), срок начисления и срок уплаты процентов, определения и особенности которых нашли подробное отражение в данном параграфе.

Многие авторы, исходя из содержания банковского законодательства, руководствуясь, в первую очередь, ст. 30 Закона о банках и банковской деятельности, неоправданно, по мнению диссертанта, к существенным условиям кредитного договора относят и иные условия, например, проценты за кредит, стоимость иных банковских услуг, имущественная ответственность сторон за нарушение договора, порядок его расторжения и иные.

Также в работе были исследованы существенные условия договора ипотеки, к которым, автор относит предмет договора; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; оценка предмета ипотеки. Анализ предмета договора ипотеки показал, что законодатель значительно уменьшил перечень объектов недвижимого имущества, которые могут быть предметом ипотечного договора, которые приобретаются за счет кредита банка, иной кредитной организации или иного юридического лица. Такими объектами являются земельные участки (ст. 64.1 Закона об ипотеке), здания, сооружения и иные помещения (ст. 69.1 Закона об ипотеке), жилые дома и квартиры (ст. 77 Закона об ипотеке), в том числе строящиеся жилые дома (ст. 76 Закона об ипотеке). Рассматривая оценку предмета ипотеки как его существенное условие, соискатель отмечает, что в правоприменительной практике иногда указывают несколько оценок предмета ипотеки. Например, стоимость объекта недвижимости по оценке БТИ и стоимость по оценке сторон. Такая практика неудачна, поскольку необходимо принимать во внимание только оценку по соглашению сторон. Естественно, стороны вправе указывать в договоре несколько оценок, но при условии наличия оценки, о которой они договорились. Развивая данные правоотношения,

в Стратегии развития ипотеки предлагается в первую очередь создать единую электронную базу оценки объектов, которая будет доступна всем участникам ипотечного рынка, анализ которой позволит сравнивать оценки объектов в одном регионе и проводить таки образом оценку рынка недвижимости. Кроме того, в Стратегии сделан акцент на повышение качества услуг оценщиков, в связи с чем, предлагается разработать стандарты качества их работы.

Глава 3 - «Правовое обеспечение имущественных интересов субъектов инвестирования в режиме ипотечного кредитования» -состоит из трех параграфов.

В первом параграфе «Правовая организация ипотечного кредитования при строительстве жилья» соискателем анализируется правовой механизм ипотечного кредитования при строительстве объекта недвижимости жилого назначения. Исследуя понятие объекта незавершенного строительства, автор приходит к выводу об отсутствии его легального определения на законодательном уровне, несмотря на активное использование законодателем данного термина. На сегодняшний день определение объектов незавершенного строительства содержится в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утвержденных Министерством сельского хозяйства РФ 22.10.2008 г.

Таким образом, действующие нормы содержат определение понятия «объект незавершенного строительства» на уровне подзаконных ведомственных актов, что предполагает довольно узкий, а не универсальный характер их использования.

Исследование предмета ипотеки позволило автору сделать следующие выводы. Согласно пункту 5 ст. 5 Закона об ипотеке, предметом ипотеки может быть не только недвижимое имущество, но и право аренды недвижимого имущества, то есть арендатор вправе заложить свои права по договору аренды недвижимого имущества. Существует некоторая неопределенность в действующем законодательстве в вопросе о возможности реализации такого права

арендатором. Во-первых, в соответствии со ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. При этом данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ). Судебная практика при залоге части здания уравнивает понятия доли в праве собственности на земельный участок и право соарендатора земельного участка.

В параграфе отмечается, что в процессе реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, предлагает средства на строительство по государственному заказу выделять в форме беспроцентных займов регионам из средств, направляемых на реализацию национальных проектов. Построенное жилье регионами по себестоимости будет реализовано определенным категориям граждан - очередникам, бюджетникам с помощью механизмов ипотечного кредитования. Главное преимущество такого строительство заключается в том, что полученные деньги от продажи квартир субъекты РФ смогут вернуть обратно в федеральный бюджет, тем самым, обеспечив и увеличение роста строительства, и его достаточное финансирование.3

При этом, по мнению диссертанта, подобная схема приобретения жилья, являясь рыночным механизмом, в полной мере сможет реализовать функции социальной ипотеки через государственные меры по реализации национальных проектов.

3 См.: Главная проблема - в дороговизне // Квартирный ряд. Спецвыпуск: Ипотека. 2006. № 8(579). -С. 12-13.

Во втором параграфе третьей главы «Правовые инструменты снижения рисков по отдельным видам договорных форм, используемых при ипотечном кредитовании» подробно анализируются права и обязанности залогодателя, направленные на сохранение жилья, являющегося объектом залога, на поддержание его в надлежащем состоянии. При этом отмечается право залогодержателя проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке.

В работе исследованы основания возникновения права залогодержателя требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Существенным вопросом, изученным в параграфе, - является объем прав и обязанностей участников ипотечного кредитования при рефинансировании выданных ипотечных жилищных кредитов. Исходя из объема прав, удостоверяемых облигациями с ипотечным покрытием и ипотечным сертификатом участия, по мнению автора, можно сделать вывод о разной правовой природе этих видов ценных бумаг.

Соискателем подробно исследованы правоотношения, вытекающие из договора страхования, как одного из основных элементов системы ипотечного кредитования. При этом автор приходит к выводу о том, что помимо указанного в п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке положения о так называемом титульном страховании, п. 4 ст. 31 Закона об ипотеке предусмотрено право залогодателя застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита в пользу кредитора-залогодержателя. При этом отмечается, что выгодоприобретателем по такому договору является кредитор-залогодержатель. Анализ правоприменительной практики, как отмечает диссертант, показывает, что легальное существование вышеуказанного права заемщика привело к тому, что практически все банки в своих ипотечных жилищных программах вменяют заемщику страхование риска его ответственности в обязанность. Соответственно, дополнительные издержки, которые обязан оплачивать в связи с осуществлением такого страхования заемщик,

приводят к удорожанию страхования. При этом соискатель приходит к выводу о необходимости законодательного закрепления детального правового механизма залогового обеспечения и правил обязательно редитора в ипотечных договорах (см. 3 положение по совершенствованию действующего законодательства, выносимое на защиту).

В третьем параграфе третьей главы «Правовые средства воздействия на участников ипотечного кредитования с целью обеспечения эффективного исполнения ими своих обязательств» автором выделяются особенности правовых средств воздействия на участников ипотечного правоотношения в режиме их ответственности. Во-первых, эта ответственность возникает вследствие нарушения условий основного обязательства, то есть ипотечного кредитного договора либо договора целевого займа. Во-вторых, на протяжении последних лет действующее законодательство претерпевало изменения, связанные с урегулированием механизма ответственности заемщика и упрощением реализации соответствующих прав кредитора.

В работе отмечается, что государство выступило своего рода гарантом надлежащего исполнения «ответственности» заемщика по договору ипотеки жилья. Однако, несмотря на соответствующие законодательные совершенствования, реализация некоторых положений законодательства во многом противоречива, и вызывает в правоприменительной практике либо массу возможностей для различных интерпретаций действующего законодательства, либо невозможность реализации прав как кредиторов, так и заемщиков.

Соискателем подробно исследован правовой механизм обращения взыскания на предмет ипотеки и практика его реализации. При этом отмечается, что законом в данном случае предусмотрена продажа предмета залога с торгов, проводимых в форме открытого конкурса или аукциона.

По мнению диссертанта, для полноты исследования рассматриваемых правоотношений необходимым является анализ специфики ответственности участников системы рефинансирования. В этой связи отмечается, что управляющий ипотечным покрытием несет

перед владельцами ипотечных сертификатов участия ответственность в размере реального ущерба в случае причинения им убытков в результате нарушения закона, правил доверительного управления ипотечным покрытием, в том числе неправильного определения суммы денежных средств, подлежащей перечислению (выплате) владельцу ипотечного сертификата участия, и суммы денежных средств, подлежащей выплате в связи с погашением ипотечного сертификата участия.

ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ ОПУБЛИКОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ РАБОТЫ:

1. Коровицын Д.Г. Проблемы соотношения правовых режимов инвестирования и ипотеки в России // Право и государство: теория и практика. 2006, № 7 (19), 0, 8 п.л.

2. Коровицын Д.Г. Договорный механизм организации ипотечного инвестирования // Право и государство: теория и практика. 2007, № 1 (25), 0, 8 п.л.

3. Коровицын Д.Г. Договорные формы при ипотечном кредитовании долевого финансирования строительства // Юридическая работа в кредитной организации. 2007, № 4 (14), 0, 5 п.л.

4. Коровицын Д.Г. Правовой статус субъектов ипотечного кредитования. // Пробелы в российском законодательстве. 2010, № 4, 0,6 п.л.

5. Коровицын Д.Г. Правовые инструменты снижения рисков по отдельным видам договорных форм, используемых при ипотечном кредитова-нии. // «Черные дыры» в российском законодательстве. 2010, №5, 08 п.л.

Подписано в печать: 12.05.2011 Заказ № 134 Тираж -150 экз. Печать офсетная. Объем: 1,75 усл.п.л. Типография «ПолиграфМастер» ИНН 7743007922 125130, Москва, Старопетровский пр-д, д.7а, стр.14. (495) 786-38-30 www.pml.ru

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Коровицын, Дмитрий Геннадьевич, кандидата юридических наук

Введение.

Глава 1. Теоретические аспекты инвестирования в режиме ипотечного кредитования.

§ 1. Понятие инвестирования в режиме ипотечного кредитования.

§ 2. Понятие и содержание системы ипотечного кредитования как формы инвестирования в недвижимость.

§ 3. Виды ипотечного кредитования как формы инвестирования финансовых средств.

Глава 2. Правовые особенности договора ипотечного кредитования.

§ 1. Правовой статус участников ипотечного кредитования.

§ 2. Инвестиционные функции и характерные черты договора ипотечного кредитования.

§ 3. Существенные условия и содержание договора ипотечного кредитования. Защита прав сторон договора.

Глава 3. Правовое обеспечение имущественных интересов субъектов инвестирования в режиме ипотечного кредитования.

§ 1. Правовая организация ипотечного кредитования при строительстве жилья.

§ 2. Правовые инструменты снижения рисков по отдельным видам договорных форм, используемых при ипотечном кредитовании.

§ 3. Правовые средства воздействия на участников ипотечного кредитования с целью обеспечения эффективного исполнения ими своих обязательств.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование инвестирования в режиме ипотечного кредитования"

Федеральный закон №103-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1. Кроме того, 19 июля 2010 г. Распоряжением Правительства РФ №1201-р была утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования- в Российской Федерации до 2030 года (далее по тексту - Стратегия» развития ипотеки) . Согласно данной Стратегии доля сделок с ипотекой на рынке жилья к 2030 г. предполагается составит 50% по сравнению с 12% по состоянию на 2009 г.

Одним из факторов, обусловливающих заинтересованность в данном исследовании, является пока еще недостаточная развитость залоговых ипотечных отношений, что связано не только с такими объективными причинами, как кризисные явления в экономике, высокие процентные ставки за пользование банковским кредитом, несовершенство законодательства^ но и с недостаточной информированностью представителей субъектов предпринимательства и основной массы граждан об этом виде правоотношений.

Изложенное дает основание утверждать, что проблемы,инвестирования в режиме ипотечного кредитования должны быть отнесены к числу наиболее актуальных и недостаточно исследованных проблем науки гражданского

1 Федеральный закон от 16.07.1998 №103-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. №29,1998, ст. 340 (в ред. от 17.06.2010).

2 Распоряжение Правительства РФ №1201-р от 19.07.2010 г. / СПС «КонсультантПлюс» права, заслуживающих самостоятельного изучения и дополнительного развития.

Степень научной разработанности темы. Актуальность и многоплановость правовых проблем в области ипотечного кредитования неоднократно была подчеркнута в научных трудах таких отечественных исследователей ипотеки дореволюционного периода, как И.А. Базанов, Д.Н. Майер, К.П. Победоносцев, JI.A. Фрейтаг, Г.Ф. Шершеневич и др.

По отдельным правовым проблемам современного ипотечного кредитования можно выделить работы A.A. Киселева, Л.Ф. Нетишинской, В.Ф. Поньки, C.B. Прокофьева, A.B. Черных, О.В. Чижовой, О.С. Царапкиной, З.В. Хрулевой. Банковским аспектам применения ипотечного законодательства посвящены публикации Г.А. Тосуняна, В.В. Кулакова, Л.Б. Ратмановой, а также работы ряда авторов по некоторым вопросам исследуемых проблем: залогу предприятия (Григорьева А.Г.), морских судов (Фалилеев П. А., Абрамова М.В.).

Тем не менее, в современной правовой и иной литературе, посвященной ипотечному кредитованию, компенсационному обеспечению рисков инвестора в этой сфере, вопросы данного исследования относительно мало представлены, так как до сих пор отсутствуют фундаментальные исследования в данной области.

Достижению поставленной цели способствует решение следующих основных задач, а именно: исследование понятия и признаков инвестирования; анализ понятия и содержания системы ипотечного кредитования; исследование видов ипотечного кредитования как формы инвестирования финансовых средств; определение правового статуса субъектов ипотечного кредитования; выявление инвестиционных функций, а также характерных черт договора ипотечного кредитования; раскрытие существенных условий и содержания договора ипотечного кредитования и защиты прав сторон договора ипотечного кредитования; определение правовой организации ипотечного кредитования при строительстве жилья; выявление правовых инструментов снижения рисков по отдельным видам договорных форм, используемых при ипотечном кредитовании; выявление правовых средств воздействия на участников ипотечного кредитования с целью обеспечения эффективного исполнения ими своих обязательств.

Объектом исследования является специфика правового механизма общественных отношений, возникающих в сфере инвестирования в режиме ипотечного кредитования.

Методологическую основу диссертационного исследования составили современные общенаучные и специальные методы познания, в частности: диалектический, исторический, системно-структурный, формальнологический, анализ, синтез, социологический интервьюирование), историко-юридический, метод сравнительного правоведения и другие.

Теоретическая база исследования. Выводы, сделанные в диссертационном исследовании, основываются на теоретических разработках, представленных в трудах М.М. Агаркова, В.К. Андреева, Б.С. Антимонова, С.И. Аскназия, С.А. Бабкина, A.A. Башмакова, В.В. Безбаха, В.А. Белова, С.Н. Братуся, A.B. Бенедиктова, М.Ф. Владимирского-Буданова, JI.B. Гантовера, И.Д. Грачева, В.П. Грибанова, Д.М. Генкина, Г. Дернбурга, B.C. Ема, A.C. Звоницкого, В.М. Минца, Н.О. Нерсесова, А.Н. Никитина, Е.А. Павлодского, Н. Пастуховой, О. Плешановой, И.А. Покровского, Н. Рогожиной, В.А. Рыбакова, К.И. Скловского, Б.Б. Черепахина, А.Е. Шерстобитова и др.

Эмпирическую базу исследования составили положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ЖК РФ), Федерального закона от 16 июля 1998 г. №103-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту — Закон об ипотеке); Федерального закона от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее по

3 Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (ред. от 27.07.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. 2003. №46 (ч.2). Ст. 4448; 2005. №1 (часть 1). Ст. 19; 2006. №31 (часть 1). Ст. 3440. тексту — Закон об ипотечных ценных бмагах); Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости! и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»4 (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) и другие законодательные и подзаконные акты.

Были обобщены материалы судебной практики, рассмотрены статистические данные коммерческих банков, выявившее основные направления ипотечного кредитования строительства и приобретения объектов недвижимости с учетом практики автора, что стало предпосылкой к определению возможных путей дальнейшего совершенствования правового регулирования отношений между коммерческими банками и потенциальными* заемщиками денежных средств, в том числе при покупке жилых помещений (квартир).

4 Федеральный закон от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. №1 (Ч. I). 2005. Ст. 40. и пробелы действующего российского законодательства в этой сфере, выработаны конкретные предложения по внесению в него изменений и дополнений, предложены оптимальные правовые механизмы для более эффективного функционирования ипотечной системы в условиях современной рыночной экономики России.

На защиту выносятся следующие выводы и предложения:

Теоретические выводы:

1. Сформулировано понятие инвестирования в режиме ипотечного кредитования, под которым понимается вложение финансовых средств в процессе предоставления целевых кредитов (займов) гражданам и юридическим лицам с последующим их рефинансированием под застройку или приобретение объекта недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, на условиях срочности, возвратности и возмездности, под залог приобретаемого или иного объекта недвижимого имущества, включая меры государственной поддержки.

2. Обосновывается вывод о том, что вопреки сложившемуся в научной литературе мнению, согласно которому договор долевого участия в строительстве не может быть включен в систему ипотечного жилищного кредитования ввиду отсутствия у дольщиков возможности передать в залог свои права залогодержателей по рассматриваемому договору до момента регистрации права собственности на построенное жилое помещение, это не исключает возможности приобретения квартиры в рамках системы ипотечного жилищного кредитования по договору долевого участия. В таком случае, приобретая жилое помещение по договору долевого участия на заемные средства банка, возникает залог права требования, вытекающий из обязательства участия в долевом строительстве. А с момента регистрации прав собственности заемщика - физического лица на эту недвижимость, наступает ипотека в силу закона, и правоотношения между ними регулируются механизмами ипотечного жилищного кредитования.

Предложения по совершенствованию действующего законодательства:

1. В целях совершенствования действующего законодательства представляется целесообразным исключить абзац 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, и, соответственно включить в Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» норму следующего содержания: «В случае участия в долевом строительстве полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в силу закона возникает залог прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве».

2. В целях совершенствования действующего законодательства предлагается внести изменения в п. 3 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в которой необходимо предусмотреть, что при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, должны быть соблюдены требования к форме и государственной регистрации сделки, установленные для договора об ипотеке к соответствующей части договора вместо отсылки ко всему договору. Таким образом, предлагается изложить п. 3 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в следующей редакции: «При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке в части соглашения об ипотеке».

11 недвижимости)», предусмотрев условия о гарантированном страховании ипотечного покрытия по требованию кредитора, включив в качестве объекта страхования наряду с кредитуемой недвижимостью облигации ипотечного покрытия.

Апробация результатов исследования. Основные идеи и научные положения данного исследования нашли свое отражение в научных публикациях автора, а также легли в основу его методологических разработок по ипотечному кредитованию в системе Главмосстроя и инвестиционно-строительных компаний Москвы.

Структура работы отражает цели и задачи исследования. Исследование состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, заключения и библиографии.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Коровицын, Дмитрий Геннадьевич, Москва

Заключение

Инвестирование в кредитование на значительные суммы и длительные сроки невозможно без. серьезного* обеспечения предоставляемых кредитов (займов). Наиболее эффективно они могут быть обеспечены залогом в пользу кредитора принадлежащего заемщику недвижимого имущества, т.е. ипотечного кредитования. В условиях мирового экономического кризиса система ипотечного кредитования испытывает большие трудности. Фактически многие банки прекратили ипотечное кредитование, а более крупные ужесточили требования к потенциальным заемщикам и повысили ставки. Главной причиной тому являются отсутствие общеэкономической стабильности в стране, отсутствие гарантированных прав на жилье, не достаточно эффективно • работающие правовая и судебная системы, спекулятивные цены на жилье, высокие банковские проценты и то, что жилищный сектор практически не является частью экономики. При всем этом почти треть населения страны имеет доход ниже прожиточного минимума и*, нуждается в гарантиях, защите и помощи материальной, правовой от государства.

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление — предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

Полноценное развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в современной России нуждается в эффективных стимулирующих средствах. Сказанное относится как к правовым, так и к экономическим стимуляторам. Стратегия развития ипотеки определила ряд важнейших направлений, по которым должна проводиться работа в данной сфере. Среди других приоритетов в развитии системы называется повышение доступности жилья- как на первичном, так и на вторичном рынке ипотеки; создание стабильности на рынке ипотеки; развитие помимо классических иных форм ипотечного кредитования и иные. Развитие указанных направлений, несомненно, приведет к вливанию инвестиций в данный сегмент рынка. Расширение применения ипотеки как достаточно надежного гаранта прав и законных интересов кредиторов должно позволить в значительной степени разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений; дать мощный импульс жилищному строительству и ряду других важнейших отраслей экономики.

Подводя итог рассмотрению комплекса вопросов, связанных с инвестированием в* режиме ипотечного кредитования, следует отметить важность разработки законодательства на современном- этапе его развития. В результате проведенного диссертационного исследования выявлен/ ряд недостатков, и предложены пути их устранения. В частности, сформулированы следующие теоретические выводы:

1. Сформулировано понятие инвестирования в режиме ипотечного кредитования, под которым понимается вложение финансовых средств в процессе предоставления целевых кредитов (займов) гражданам и юридическим лицам с последующим их рефинансированием под застройку или- приобретение объекта недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, на условиях срочности, возвратности и возмездности, под залог приобретаемого или иного объекта недвижимого имущества, включая меры государственной поддержки.

175 кредитования ввиду отсутствия у дольщиков возможности передать в залог свои права залогодержателей по рассматриваемому договору до момента регистрации права собственности на построенное жилое помещение, это не исключает возможности приобретения квартиры в рамках системы ипотечного жилищного кредитования по договору долевого участия. В таком случае, приобретая жилое помещение по договору долевого участия на заемные средства банка, возникает залог права требования, вытекающий из обязательства участия в долевом строительстве. А с момента регистрации прав собственности заемщика — физического лица на эту недвижимость, наступает ипотека в силу закона, и правоотношения между ними регулируются механизмами ипотечного жилищного кредитования.

3. Аргументирован вывод о том, что в России на сегодняшний день действует смешенная система ипотечного жилищного кредитования, содержащая признаки как одноуровневой, так и двухуровневой систем ипотечного кредитования. При этом законодателем взят курс на развитие двухуровневой системы ипотечного кредитования: рынок рефинансирования будет представлен крупными игроками, размер собственного капитала которых позволит аккумулировать большие объемы пулов закладных с целью получения, прибыли и последующей секьютиризации активов. В целях конкретизации изложенных положений в механизме секьютиризации выделены три этапа: 1) рассмотрение экономических возможностей (однородных требований) для формирования пулов закладных; 2) уступка требования в рамках договора финансирования; 3) эмиссия закладных.

176 договор будет вступать в силу только с момента государственной регистрации ипотеки жилого помещения.

5. Обосновывается вывод отом, в какой форме должен быть заключен смешанный договор. Если одним из элементов смешанного договора-является типовая конструкция, в отношении которой законодательством установлены повышенные (дополнительные) требования к форме сделки или государственной регистрации, то весь смешанный договор в целом должен быть совершен в указанной квалифицированной форме.

Предложения по совершенствованию действующего законодательства:

1. В целях совершенствования действующего законодательства представляется целесообразным исключить абзац 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, и, соответственно включить в Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении^ изменений, в некоторые законодательные акты Российской Федерации» норму следующего содержания: «В случае участия в долевом строительстве полностью либо частично с использованием- кредитных средств$банка>или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве- в силу закона возникает залог прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве».

177 редакции: «При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке в части соглашения об ипотеке».

3. Представляется целесообразным законодательно закрепить детальный правовой механизм залогового обеспечения и правила обязательного страхования риска кредитора в ипотечных договорах. Для надлежащего решения этого вопроса следует внести соответствующие изменения в п. 1 ст. 9, п. 2 ст. 32 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусмотрев условия о гарантированном страховании ипотечного покрытия по требованию кредитора, включив в качестве объекта страхования наряду с кредитуемой недвижимостью облигации ипотечного покрытия.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование инвестирования в режиме ипотечного кредитования»

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. №1. Ст. 1.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. №32. Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.11.2001 №146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 5. Ст. 410.

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. №1 (часть I). 2005. Ст. 16.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. №1 (часть I). 2005. Ст. 14.

6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации №44. 2001. Ст. 4147.

7. Федеральный закон от 01.12.2007 №315-Ф3 «О саморегулируемых организациях» (в ред. от 27.07.2010 г.) // Собрание законодательства РФ. №49. 2007. Ст. 6076.

8. Федеральный закон от 22.07.2008 №148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. №30 (часть I) 2008. Ст. 3604.

9. Федеральный закон от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 27.07.2010 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. №44. 2001. Ст. 4148.

10. Федеральный закон от 08.08.2001 №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» // Собрание законодательства Российской Федерации. №33, 2001 (часть 1). ст. 3430.

11. Федеральный закон от 13.03.2006 №38-Ф3 «О рекламе» (ред. от 27.12.2009 г.) // Собрание законодательства РФ. №12. 2006. Ст. 1232.

12. Федеральный^ закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации №30. 1997. Ст. 3594.

13. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 17.06.2010 г.) // Собрание законодательства» Российской Федерации. № 29. 1998. Ст. 340.

14. Федеральный закон от 25.02.1999 №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (ред. от 23.07.2010 г.)// Собрание законодательства Российской Федерации. №9. 1999: Ст. 1096.

15. Федеральный закон от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 30.12.2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. №47. 1995. Ст. 4473'.

16. Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства Российской Федерации. №4. 2002. Ст. 251.

17. Федеральный закон от 30.12.2004 №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (ред. от 23.07.2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. №1 (часть I). 2005. Ст. 41.

18. Федеральный закон от 30.12.2008 №306-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты, Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» // Российская газета от 31 декабря 2008 г. №267.

19. Федеральный закон от 24.07.2008 №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (в ред. от 22.07.2010 г.) //Собрание законодательства Российской Федерации. №30. 2008.Ст.3617

20. Федеральный закон от 02.12.1990 №395-1 «О банках и банковской деятельности» (в ред. от 23.07.2010 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. №6. Ст. 492.

21. Федеральный Закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. от 27.12.2009 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. №31. 2007. Ст. 4017.

22. Федеральный закон от 22.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (ред. от 28.07.2010 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. №1 (часть 1). 2007. Ст. 19.

23. Федеральный закон от 27.05.1998 №76-ФЗ «О статусе военнослужащих» (в ред. от 22 июля 2010 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. №22. 19981 Ст. 2331.

24. Закон РФ от 07.02.1992 №2300-Г «О защите прав потребителей» (в ред. от 23.11.2009 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 3. Ст. 140.

25. Закон РФ от 29.05.1992 №2872-1 «О залоге» (в ред. от 30.12.2008 г.) // Ведомости СНД и ВС РФ. 11.06.1992. №23. Ст. 1239.

26. Закон РФ от 27.11.1992 №4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» // Российская газета от 12 января 1993 г.

27. Закон РСФСР от 26.06.1991 №1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. №29. Ст. 1005.

28. Закон Астраханской области «Об организационном и финансовом обеспечении системы ипотечного жилищного кредитования в Астраханской области» // Астраханские известия от 14 ноября 2002.

29. Закон Кировской области от 30.06.2005 №339-30 «О социальной поддержке отдельных категорий^ граждан, проживающих на территории Кировской области, в сфере ипотечного жилищного кредитования» // Вятский край от 10 июня 2006.

30. Закон Краснодарского края от 07.08.2002 №511-КЗ «Об организационном и финансовом обеспечении развития жилищного кредитования» подобным образом определяет жилищное кредитование // Кубанские новости от 20 августа 2002.

31. Закон Самарской области от 29.06.2004 №96-ГД «Об ипотечном жилищном кредитовании в Самарской области» // Волжская Коммуна от 7 июля 2004, №122.

32. Закон Республики Мордовия от 08.12.2003 №68-3 «О'государственной поддержке жилищной ипотеки в Республике Мордовия» // Известия Мордовии. Спецвыпуск от 10 декабря 2003.

33. Постановление Правительства Российской Федерации от 21.04.2006 №233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика // Собрание законодательства Российской Федерации. №18. 2006. Ст. 2001.

34. Постановление Правительства РФ от 24.11.2005 №698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» (ред. от 16.01.2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. №48. 2005. Ст. 5047.

35. Постановление Правительства РФ от 01.02.2006 №54 «о государственном строительном надзоре в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. №7. 2006. Ст. 774.

36. Постановление Правительства РФ от 12.06.2008 №451 «О Федеральной регистрационной службе» // Собрание законодательства Российской Федерации. №25. 2008. Ст. 2984.

37. Постановление Правительства РФ от 27.10.2005 №645 «о ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» (с изменениями и дополнениями)

38. Постановление Совета министров СССР от 23.01.1981 № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» // Собрание постановлений Правительства СССР. №7. 1981. ст. 43.

39. Постановление Правительства РФ от 21.04.2006 №233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»

40. Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 №862 (ред. от 04.12.2009 г.) «О правилах привлечения средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»

41. Постановление Правительства РФ от 19.07.2010 №1201—1 «Об утверждении стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года».

42. Постановление Госстроя СССР от 02.02.1988 №16 «Об утвер:ждении положения о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре» // Бюлхлетень нормативных актов министерств и ведомств СССР. 1988. №7.

43. Постановление Тульской областной Думы от 18.05.1999 №41/1139 «Об оформлении дополнения к договору с Управой г. Тулы на долевое участие в строительстве» №190 от 16.12.1998.

44. Приказ: Минсвязи РФ от 09.09.2002 №113 «Об утверждении Правил ввода в эксплуатацию сооружений связи» // Российская газета от 19 О9.2002 г., №177.

45. Приказ Роспотребнадзора от 03.08.2006 №228 «О мерах, направленных на повышение эффективности работы, связанной с защитой прав потребителей в сфере строительства жилья» // Российская газета. 2006. 9 сентября.

46. Приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 30.11.2006 №06-137/пз-н «Об утверждении инструкции о порядке-расчётов нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» // Российская газета. 2007. 31 января.

47. Приказ Федеральной службы по финансовым, рынкам от 30.11.2006 №06-137/пз-н «Об утверждении. Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика».

48. Указание ЦБ РФ от 31.05.2010 №2450-У «О размере ставки рефинансирования Банка России» // Вестник Банка России от 09 июня 2010 г. №32.

49. Материалы судебной практики

50. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.1997 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. №1.

51. Обобщение судебной практики по делам, рассмотренным в кассационном порядке в первом полугодии 2006 года // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2007. №2.

52. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.01.1999 №6150/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. №5.

53. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.06.2008 №8036/08 // Архив Высшего Арбитражного Суда РФ.

54. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.11.2005 №78-В05-50 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2006. №7.

55. Определение СК по гражданским делам Верховного суда РФ от 03.03.2009 №85-В09-1.

56. Определение СК по гражданским делам Верховного суда РФ от 27.10.2009 №43-В09-3.

57. Решение Верховного Суда РФ от 13.08.2007 №ГКПИ07-728 // Архив Верховного Суда Российской Федерации. Дело № ГКПИ07-728.

58. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.04.2006 №КГ-А40/2340-06 // Архив Федерального арбитражного суда Московского округа. Дело №КГ-А40/2340-06.

59. Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» // Вестник ВАС РФ. 1996. №9.

60. Постановление Федерального арбитражного суда Московского» округа от 04.04.2006 №КГ-А40/2340-06 // Архив ФАС Московского округа

61. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от.27.04.2010 №КА-А41/3858-10 // Архив ФАС Московского округа

62. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.05.2009 №КА-А40/3802-08 // Архив ФАС Московского округа

63. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.12.2006 №Ф08-6422/06 // Архив Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. Дело №А32-68255/2005-50/1092 от 18 декабря 2006 г.

64. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20.05.2008 г. по делу №А49-7643/2007 // Архив ФАС Поволжского округа.1. Научная литература

65. Аббасова A.M. Правовая природа договора участия в долевой строительстве: Право и юриспруденция // XII Региональная конференигр^-^-^rj молодых исследователей Волгоградской области: Право и юриспруденции

66. Тезисы докладов, 13-16 ноября 2007 г. Волгоград: Изд-во ВолГУ, 200: Вып. 2. \

67. Адамян.К.А. Влияние закона о долевом участии на финансировансЕ^--т-«^.банками долевого строительства // Право и экономика, №12, декабрь 2006

68. Александрова М. О правовой природе договоров долевого участие ^ строительстве жилья // Кодекс. 2001, № 5.

69. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистр ациз^^^ ^ проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007.

70. Алексеев A.A. Проблемы правового регулирования ипотечдсга»--^яг-0кредитования в Российской Федерации: Автореф.дис. . канд.юрид.наук;1. М., 2008.

71. Ащаулов A.B. Классификации инвестиционных догово^а^я^^з заключаемых гражданами в сфере жилищного строительства // Актуалы^ггггЕае проблемы правоведения. Научно-теоретический журнал. №3 (9). — Сам:^1ггт>а-Изд-во Самар. гос. экон. акад, 2004.

72. Белов В.А. Теоретические проблемы учения о способах обеспечсем^^^г^^ исполнения обязательств // Законы России. 2006, № 12.

73. Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительств // Журнал российского права, 2006, №1.

74. Бочаров В.В. Финансово-кредитные методы регулирования рьа-инвестиций. -М.: Финансы и статистика, 1993.

75. Брагинский М.И., Витрянский B.B. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.

76. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга(первая. — М.: Статут, 2003.

77. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 2-е изд. М.: Статут, 2005.

78. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2005.

79. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997.

80. Брагинский М.И., Витрянский В.В .Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2006.

81. Брагинский М.И., Витрянский* В.В. Договорное право. Договоры о займе, банковском кредите и факторинге. Договоры, направленные на создание коллективных образований. Книга 5. Том 1. — М.: Статут, 2006.

82. Брюховецкий H.H. Договор участия в долевом строительстве не является видом «инвестиционного» договора // Российская юстиция. 2007, №7.

83. Брюховецкий H.H. Договор участия в долевом строительстве не есть вид «инвестиционного» договора //Адвокат. 2007, №8.

84. Бублик В.А. Гражданско-правовое регулирование внешнеэкономической деятельности в РФ: проблемы теории, законотворчества и правоприменения. Екатеринбург. Изд-во УрГЮА. 1999.

85. Быстревский C.B. Залог недвижимости (ипотека) и его государственная регистрация // Юридический аналитический журнал. 2003. №1 (5). Самара: Издательство «Самарский университет», 2003.

86. Варшавский K.M. Подряды и поставки в Союзе ССР. М.: Госюриздат, 1925.

87. Вишневский A.A. Банковское право: Краткий курс лекций. М. 2002.1. V i f

88. Витрянский B.B. Договор продажи недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации . 1999, №9.

89. Витрянский В.В. Проценты по денежному обязательству как форма ответственности // Хозяйство и право. 1997, № 8.

90. Вытнов Д.И. Ипотека в США // Жилищное право. 2009, № 7.

91. Голышев В.Г.Сделки в кредитной сфере. М., 2003.

92. Горбачев С.Г Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2008, №4.

93. Гражданское право. В 4 т. Т. 1: Общая часть / Отв. ред. Е.А. Суханов. — М., 2008.

94. Гражданское право: В 2 т. Том I: Учебник / Отв. ред. Е. А. Суханов. -М., 2004.

95. Гражданское право: Учебник. В 2 т. Том 2 / Отв. ред. Е.А. Суханов. — М., 2000.

96. Гражданское право: Учебник. Ч. II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1997.

97. Гражданское право: Учеб. В 3 т. Т. 1. 6-е изд., перераб. и доп. / Отв< ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби, изд-во Проспект. 2007.

98. Гражданское право: Учебник. Том II / Под ред. О.Н. Садикова. М.: «Контакт», «ИНФРА-М», 2007.

99. Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. // Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статут, 2001.

100. Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права / Под ред. В.А. Томсинова. М., 2003.

101. Гришаев С. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». //Система ГАРАНТ, 2008.

102. Гришаев С.П. Комментарий к законодательству России о недвижимости. М., Комментарии и Нормы, 2008.

103. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. М.: ТК Велби; 2007.

104. Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 1998, № 10.

105. Даутов М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи // Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития, 2000.

106. Дождев Д.В. Римское частное право. Учебник для вузов. Под ред. B.C. Нерсесянца. М., 1997.

107. Дударева Е.В. Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования: Автореферат дисс. . канд. юрид. наук. — М.,2007.

108. Дикусар В.М. О договоре долевого участия в строительстве // Эж-ЮРИСТ. 2007, №9.

109. Ершов О.Г. О предоставлении застройщикам земельных участков под строительство // Право и экономика. 2007, №4.

110. Ершов О.Г. Застройщик в долевом строительстве: какой организационно-правовой форме отдать предпочтение? // Право и экономика.2008, №1.

111. Ершов О.Г. О применении договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2009, №2.

112. Ершов О.Г . О существенных условиях договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2007, №3.

113. Ершов О.Г Застройщик в долевом строительстве. Возможна ли замена? // Право.и экономика. 2008, №6.

114. Ефимова Л.Г. Банковские сделки: право и практика. М., 2001.

115. Зайтулина С.Р. Стороны по договору ипотеки// Налоги (газета). 2009, №38

116. Занковский С.С. Правовое регулирование капитального строительства Хозяйственное право. Учебник / Отв. ред. В.В. Лаптев. М.: Юрид. лит., 1983.

117. Зинченко С.А. О понятии и классификации способов обеспечения исполнения обязательств // Законы России. 2006, № 12.

118. Игнатов А. Законодательная. вавилонская башня // Бизнес адвокат, 2005, № 15.

119. Инвестиционное право: учебник/ В.В. Гущин, A.A. Овчинников. — М.: Эксмо, 2006.

120. Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит., 1975.

121. Кайль А.Н. Обеспечение исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве// Жилищное право. 2009, № 7.

122. Казанцева А.Е. Правовая природа договора участия в долевом строительстве // Вестник Алтайской академии экономики и права. — Барнаул: Изд-во ААЭП. 2006, Вып. 10.

123. Карпов М.С. Гражданско-правовые меры оперативного воздействия. -М.: Статут, 2004.

124. Карпухин Д.В. Ипотечный договор жилого помещения в контексте правоприменительной деятельности судов// Жилищное право. 2009, № 1.

125. Карпухин Д.В. Проблемные вопросы ипотечного договора в актах толкования права // Проблемы цивилистики: Сб. статей. Вып. 2. М.: Изд-во ПООЛТЕКС. 2008.

126. Катвицкая М.Ю. Банковские заемные средства: новое в законодательстве// Деловой двор, 2009.

127. Кияшко В. Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте // Право и экономика. 2004, № 5.

128. Кирсанова Е.В. Долевое строительство в России: проблемы и решения. Опыт применения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве.». — М., 2007.

129. Клешнева O.A. Правовая природа договора долевого участия граждан в строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости // Современное право. 2007, № 7.

130. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002, № 1.

131. Козлова Е.Б. Привлечение финансовых средств физических лиц в жилищное строительство // Юридический мир. 1999, №1-2.

132. Коробкова К. Инвестиционный договор: определение правовой природы договора, сложности налогообложения // Российский правовой журнал. 2007, № 5.

133. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейный). 4-е изд., испр. и доп. с использованием судебно-арбитражной практики / Отв. ред. Садиков О.Н. М., «КОНТРАКТ»: ИНФРА-М, 2003.

134. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Под ред. Флейшиц Е.А., Иоффе О.С. М.: Юрид. лит., 1970 г.

135. Костылева Н., Костылев В. Проблемы содержания и формы договора об ипотеке // Нотариус. 2008, № 1.t i'

136. Кресс B.B. Обязательство по возврату банковского кредита и поручительство как способ обеспечения его исполнения: Дис. . канд. юрид. наук.— Томск, 1999.

137. Леванов А.Ю. Гражданско-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования: Дисс. . .канд.юрид.наук. Mi, 2005.

138. Лапутева Е.В. Совершенствование договорных отношений в области жилищного строительства: Дис. .канд. юрид. наук. М., 2003.

139. Ласковый В.А. Инвестиционный договор в строительстве как самостоятельный тип договора в Российской Федерации // Право и политика. 2006, № 5.

140. Левин A.A. Соотношение договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов с иными договорами // Закон и право. 2008, № 9.

141. Лушкин.С.А. Правовое положение сторон-договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2005, №10.

142. Лушкин. С.А Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2006, №2.

143. Майфат А.В: Инвестиционные отношения: понятие и некоторые особенности регулирования // Юридический мир. 1999, №12.

144. Маковская А. Анализiнекоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Хозяйство и право. 2005, №3.

145. Макалкин И.А Учет и налогообложение у заказчиков-застройщиков // Экономико-правовой бюллетень. 2007, №5.

146. Маковская А. Ипотека в силу закона при долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005, № 9.

147. Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры // Российская юстиция. 2002, № 9.

148. Мартемьянов В.В. Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации: Автореферат диссертации канд.юрид.наук. М., 2002.

149. Мейер Д.И. Русское гражданское право / Под ред. Вицына А.И. Изд.-е 10-е, с испр. и доп. Гольмстена А.Х. Пг., 1915.

150. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. 4.1. М.: Статут, 1997.

151. Павлодский Е. Правовая природа «инвестиционного контракта» // Право и экономика. 2000, № 9.

152. Паньков В.Ф. Положения об ипотеке в проекте русского Гражданского уложения// Адвокат. 2010, №3.

153. Пиксин Н., Оксюк Т. Договор участия в долевом строительстве // Корпоративный юрист. 2005, №1.

154. Пиксин. Н., Оксюк.Т Исполнение договора участия в долевом строительстве // Корпоративный юрист. 2005, №2.

155. Плотникова И. Вопросы государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2000, №11.

156. Поводова Е.В., Савельева, О IB: «Особенности ипотечного жилищного кредитования» // Жилищное право. 2010, № 1.

157. Понька В.Ф. Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ: Автореферат дис. канд.юрид.наук. -М., 1999.

158. Потапова Ю.В. Правовое регулирование инвестиционной деятельности в субъектах Российской Федерации. Автореферат дисс.канд. юрид. наук. — М., 2003.

159. Правовые вопросы строительства в СССР / Под ред. Брауде И.Л. — М.: Госюриздат, 1960.

160. Приходько И.А. Молодежные жилые комплексы: Организационно-правовые вопросы: Справочник. — М: Стройиздат, 1990.

161. Путилова Л.Ф. Договор участия в долевом строительстве//Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, №6, ноябрь-декабрь 2008.

162. Предпринимательское право/ Под ред. Косяковой Н.И. М.: РГГУ, 2008.

163. Ратманов Л.Б. Правовое регулирование ипотечного кредитования: Дисс. . канд. юрид. наук. М., 2001.

164. Редкий П. Юридические записки. Т. 1. М:, 1841.

165. Ремишевский П.В. Гражданско-правовая ответственность перевозчика по договору воздушной перевозки: Дис. канд. юрид. наук. -М., 2007.

166. Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: Автореферат дис. . канд. юрид. наук. — М., 2002.

167. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ. 2001.

168. Руссецкий А.Е. Нововведения Закона об ипотеке и государственной регистрации// Право и экономика, №3, 2009г.

169. Русецкий А.Е. «Государственная регистрация ипотеки: Научно-практическое пособие» // Юстицинформ, 2009

170. Сокол П.В. Инвестиционный договор в жилищном строительстве. М.: Ось-89, 2004.

171. Рыбалов. А.О. Договоры, заключаемые в соответствии с новым ФЗ «Об участии* В' долевом строительстве», не являются инвестиционными //Арбитражные споры. 2006, №1.

172. Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Российская юстиция. 1997, №3.

173. Сидоров А. Новеллы долевого участия // Эж-ЮРИСТ. 2005, №19.

174. Скворцов В.В. Функции залога и их характеристики // Гражданин и право. 2001, № 1Г.

175. Скловский К.И. О защите прав собственности на объект, незарегистрирванный в качестве недвижимости. // Эж-ЮРИСТ. 1999, № 9.

176. Смык О.А Применение Закона об участии в долевом строительстве и Жилищного кодекса РФ // Право и экономика. 2006, №12.

177. Соловяненко Н.И. «Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй)». Постатейный // под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. — М.: Юрайт, 2003.

178. Стенина Н.П. Залог как способ обеспечения финансирования застройщика // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008, №5.

179. Столярова A.B. Правовое регулирование рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Дисс. .канд. юрид. наук. М., 2007.

180. Тариканов Д.В. К вопросу об ответственности за нарушение денежного обязательства // Законодательство. 2005, № 2.

181. Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение. Дис. . канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2006.

182. Тюрина A.B. Взаимоотношения участников долевого строительства // Экономико-правовой бюллетень. 2007, № 5.

183. Тюрина A.B. Взаимоотношения участников долевого строительства // Экономико-правовой бюллетень. 2007, № 5.

184. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: постатейный комментарий / Под ред. Крашенинникова П.В. М.: Статут, 2007.

185. Федоров В.В. Жилищное строительство в годы войны // Жилищное строительство. 2000, № 5.

186. Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // Закон. 2003. №6.

187. Хозяйственное право. В 2 т. / Отв. ред. В.Г. Мартемьянов. — М.: Изд-во БЕК, 1994. Т. 2.

188. Хвостов В.М. Система римского права. Учебник. М., 1996.

189. Хуснетденова JI. Ипотека жилых помещений//Жилищное право. 2010, №5.

190. Хуснетдинова Л. Договоры, заключаемые при оформлении ипотеки жилого помещения в силу закона и договора // Жилищное право. 2009, №12.

191. Шарапов В.В Об участии в долевом строительстве: комментарий к закону // Право и экономика. 2005, №12.

192. Шарп У.Ф., Александр Г.Д., Бейли Д.Ж. Инвестиции. Пер. с англ. М.: Инфра-М, 1997.

193. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном//Росбух, 2008.

194. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. — М.: издание Бр. Башмаковых, 1911.

195. Чигир В.Ф. Правовое регулирование капитального строительства. — Минск, 1998.

196. Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд. Дис. . канд. юрид. наук. Тюмень, 2003.

197. Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд: дисс. канд. юрид. наук. Тюмень, 2003.

198. Юшкевич С.П. Договор строительного подряда. М.: Ось-89, 2002.

Автор: Коровицын, Дмитрий Геннадьевич
Город: Москва
Год: 2011
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Правовое регулирование инвестирования в режиме ипотечного кредитования тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Правовое регулирование инвестирования в режиме ипотечного кредитованиятекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование инвестирования в режиме ипотечного кредитования»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Коровицын, Дмитрий Геннадьевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Правовое регулирование инвестирования в режиме ипотечного кредитования"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Правовое регулирование инвестирования в режиме ипотечного кредитования»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование инвестирования в режиме ипотечного кредитования»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Коровицын, Дмитрий Геннадьевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование инвестирования в режиме ипотечного кредитования"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование инвестирования в режиме ипотечного кредитования»