СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Ратманов, Леонид Брониславович, кандидата юридических наук
стр.2 стр.
Глава 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СОВРЕМЕННЫХ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ ОСНОВ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ стр.
1.1. Сущность и место ипотеки в гражданско-правовых отношениях и в деле обеспечения жилищного строительства стр.
1.2. О правовом статусе участников рынка недвижимости стр.
Глава 2. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ стр.
2.1. Развитие нормативногоравовой базы организационных * ' I * • » структур ипотечного кредитования. v" стр;
2.2 Развитие правовой базы оценочной деятельности в процессе ипотечного кредитования стр.
2.3 Повышение роли государства в ипотечном кредитовании стр.
Глава 3. ПРАВОВЫЕ ВОПРОСЫ ПОВЫШЕНИЯ
ЭФФЕКТИВНОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ стр.
3.1 Проблемы проверки законности сделки ипотечного кредитования стр.
3.2 Повышение надежности ипотечных кредитов стр.93 ЗАКЛЮЧЕНИЕ стр.116 БИБЛИОГРАФИЯ стр.
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Правовое регулирование ипотечного кредитования"
Категория «ипотека» с точки зрения понятийного аппарата уже со времен Древней Греции означала передачу в залог недвижимого имущества, в первую очередь земли, для получения ссуды, называемой ипотечным кредитом. Следовательно, изначально ипотека по своей сущности, имея самостоятельное значение, ассоциировалась либо была близка к категории «залог».
В Российской Федерации формирование системы ипотечного кредитования выступает в настоящее время в качестве одного из приоритетных направлений государственной жилищной политики, ориентированной на социально не защищенных групп населения. Нормативно-правовой базе принадлежит ключевое место в формируемом процессе.
Дело в том, что за все годы реформ в России было выдано всего 7 тысяч ипотечных кредитов, тогда как согласно официальной статистике, на сегодня в очереди на жилье стоят 6,3 млн. семей1.
Между тем, одним из основных преимуществ ипотечного кредитования следует признать высокую ценность недвижимости в качестве объекта залога, постоянная цена которой имеет тенденцию к повышению. Материально-физическая устойчивость объектов недвижимости всегда позволяла заложенный объект оставлять во владении и пользовании залогодателя. Именно поэтому строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество, равно
1 См.: Мир за неделю, 2000, Хг 3,29 января - 5 февраля. как и четкая система регистрации недвижимости, лежат в основе залогового законодательства. При этом регистрация недвижимости в процессе оформления ипотеки сопровождается фиксацией возникновения и прекращения залогового права на недвижимость в виде закладной.
Следовательно, можно утверждать, что правовое регулирование ипотечного кредитования включает обширную мегасистему законодательных основ залога недвижимости, представляя собой не только и не столько залог имущества, сколько целостную юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинности ее принадлежности залогодателю и состояния его расчетов с кредиторами за вполне определенное имущество.
В начале рыночных преобразований в России - 1991-1992 гг., а также и в середине 90-х годов, фактически оставался открытым вопрос о формировании органов и процедур регистрации объектов залога, равно как оказались не состоятельными попытки создания ипотечных банков. Достаточно упомянуть, что Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию было создано лишь в 1996 году. Тогда отсутствовала соответствующая правовая среда для нормального функционирования ипотечных банков, в том числе потому, что в то время практически только начинал складываться рынок закладных, а систему целевых сбережений предстояло налаживать.
Хронический бюджетный дефицит на протяжении 1991-1999 гг., особенно августовский кризис 1998 г., который «подлил масла в огонь», по существу разрушили надежды россиян на получение ипотечного кредита через систему специализированных ипотечных банков. Таким образом, оказались дезавуированными многие нормативно-правовые акты, касающиеся предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья.
Отсутствие обеспечивающих подсистем уже ранее принятых нормативно-правовых актов, помноженное на криминализацию банковского сектора в форме различного рода «финансовых пирамид», привело к разочарованию большинства населения России по поводу самой идеи ипотечного кредитования. В конце 90-х годов жилищные субсидии для строительства либо приобретения жилья, предусмотренные федеральной жилищной политикой, частично стали реализовываться лишь на региональном уровне и то по мере наличия соответствующих средств в местных бюджетах.
С другой стороны, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подписанный Президентом РФ в начале 2000г. «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»1, как показало наше исследование, лишь поднимают вопрос о формировании целостного видения с юридической точки зрения проблем ипотечного кредитования. Иначе говоря, той системы, которой пока не существует, - ее требуется еще создать.
В этой связи главной целью диссертации является исследование теории и практики правового регулирования
1 См.: соответственно Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", М.: Изд-во "Ось-89", 1999; Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 5, ст. 278. ипотечного кредитования, а также разработка рекомендаций по рассматриваемому кругу вопросов на ближайшую перспективу.
В соответствии с целью в ходе диссертационного исследования были поставлены и последовательно решены следующие задачи:
- проанализированы сущность и место ипотеки в гражданско-правовых отношениях и в деле обеспечения жилищного строительства;
- проведен конструктивный анализ правового статуса участников рынка недвижимости в условиях рыночных преобразований;
- обоснована необходимость дальнейшего развития нормативно-правовой базы организационных структур ипотечного кредитования;
-выявлены особенности развития правовой базы оценочной деятельности в процессе ипотечного кредитования;
- разработаны практические рекомендации относительно повышения роли государства в системе ипотечного кредитования;
- сформулированы и обоснованы правовые аспекты проверки законности сделки ипотечного кредитования;
- проведена систематизация и сделаны предложения, касающиеся повышения надежности ипотечных кредитов.
Предметом исследования являются непосредственно те основные положения российского законодательства, которые прямо или косвенно касаются правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации, статистические данные Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, материалы практики Ассоциации ипотечных банков России, а также риэлтерских организаций.
Объектом исследования явились различные способы и формы участия различных организационных структур на рынке недвижимости, пореформенная система юридической ответственности участников ипотечного страхования, правовые аспекты оценочной деятельности и проверки законности сделки ипотечного кредитования.
Теоретической основой диссертационного исследования послужили знания, воплощенные в понятийном аппарате и познавательном процессе юридической науки в целом, а также суждения, применительно к теме диссертации, содержащиеся в работах Анохина B.C., Баринова В.Т., Захарова Н.Н., Кудрявцева В. В. и Кудрявцевой Е. В., Писарева А.Н., Сиротина И.А., Беха, Варламова Д., Гузанова А. Г., Евдокимова Ю. С., Жильцова С. М., Климовича М. А., Колоткина А. А., Машинистовой Е. Н., Харитонова А. Д., Шерстобитова А.Е. и других.
В ходе диссертационного исследования критически проанализированы около 90 источников, в которых затрагиваются проблемы правового регулирования ипотечного кредитования.
При этом использовались различные методы познания, такие как системный подход, сравнение, логическое осмысление, анализа и синтеза, метод экспертных оценок.
Научная новизна работы заключается в комплексной, учитывающей опыт пореформенного развития РФ, разработке проблем правового положения субъектов, участвующих в процессе ипотечного кредитования, обозначены их содержательные компоненты и дана их характеристика с точки зрения правового регулирования ипотечного кредитования. Элемент научной новизны присутствует во многих выводах, в т.ч. в выносимых на защиту:
- выявлены и обоснованы фундаментальные направления в совершенствовании нормативно-правовой базы ипотечного кредитования;
- сделаны предложения по развитию правовой базы оценочной деятельности в процессе ипотечного кредитования;
- обоснована необходимость усиления государственного регулирования ипотекой;
- сформулированы рекомендации по правовым аспектам проверки законности сделки ипотечного кредитования;
- на базе анализа и оценки правового характера ключевых законов об ипотечном кредитовании, сформулированы рекомендации по повышению надежности ипотечных кредитов в ближайшем будущем.
Практическая значимость диссертационного исследования обусловлена возможностью использования полученных результатов и выводов в процессе совершенствования законодательства и использовании их в хозяйственной практике.
Кроме того, материалы диссертации могут быть полезны в учебном процессе в ходе подготовки общих и специальных курсов не только в юридических, но также в экономических и управленческих учебных заведениях, при разработке пособий и методических изданий по данной проблематике.
Основные положения диссертационного исследования отражены в публикациях и докладах автора на научно-практических конференциях в 1997-2000 годах. Они использовались автором в его деятельности, касающейся нарушений законов Российской Федерации, в том числе по рассматриваемой проблематике.
Структура и содержание диссертации обусловлены целью и задачами настоящего исследования. Работа включает в себя: введение, три главы, объединяющие семь параграфов, заключение и библиографию.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Ратманов, Леонид Брониславович, Москва
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
Проведенное нами исследование правового регулирования ипотечного кредитования в первую очередь показало, что центральное место принадлежит роли ипотеки в гражданско-правовых отношениях и в деле обеспечения жилищного строительства, а также правовому статусу самих участников рынка недвижимости. Иначе говоря, правовое регулирование ипотечного кредитования включает определенную мегасистему законодательных основ залога недвижимости, представляя собой не только, и не столько залог имущества, сколько целостную юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинности ее принадлежности залогодателю и состояния его расчетов с кредиторами за определенное имущество.
В начале рыночных преобразований в начале 90-х годов в Российской Федерации в нормативно-правовой базе формируемого процесса оставался открытым вопрос о формировании органов и процедур регистрации объектов залога, равно как оказались не состоятельными попытки создания в стране сети ипотечных банков. Презде всего отсутствовала соответствующая правовая среда для нормального функционирования подобного рода банков, в том числе и потому, что в то время практически только начинала функционировать общая инфраструктура ипотечного рынка, в частности, отсутствовал вторичный рынок закладных, не было системы целевого сбережения.
Вместе с тем по мере приватизации жилья, которая проходила весьма убыстренными темпами, у населения России стали появляться надежды на решение их жилищных проблем путем использования создавающегося механизма ипотечного кредитования, то есть в результате получения необходимых ссуд под залог недвижимости. Нерыночные возможные варианты улучшения жилищных условий на таком фоне стали затухать -получить жилую площадь по очереди, которая формировалась еще в советское время, получить квартиру по сносу либо выселению. Наоборот, рыночные способы стали набирать обороты - обменять квартиру, купить, построить, снять, а также получить жилье по наследству.
Появление указа Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" призвано было содействовать активизации предоставления долгосрочных кредитов под залог недвижимости, включая привлечение средств на само жилищное строительство. В середине 90-х годов стала практиковаться практика продажи квартир в рассрочку с правом заселения вслед за первым взносом и оформлением в собственность после завершения платежей. Типовой формой становится договор о продажи жилья, в первую очередь квартиры, фирме-получателю с правом проживания по договору аренды и с правом выкупа после выплаты самого кредита и процентов по нему.
Между тем, при общей положительной направленности нормативно-правовых актов того периода обнаружилось, что ипотечный кредит реально доступен лишь довольно ограниченному числу граждан России, причем очень состоятельным, поскольку кредит, как правило, предоставляется на короткий срок - в основном о 6 месяцев и в очень редких случаях - на год либо больший период. К тому же чрезвычайно большим был процент по ссуде - от трех до четырех процентов и даже еще выше в месяц. И эта система практиковалась не в национальной валюте, т.е. в рублевом выражении, а только в валютном исполнении в аббревиатуре "условных единиц", т.е. в долларах США.
Таким образом, оказались дезавуированным нормативно-правовые акты, касающиеся предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство и приобретения жилья. Хронический бюджетный дефицит на протяжении 1991-1999 годов сделал эту норму невыполнимой. Со своей стороны августовский кризис 1998 г. "подлил масла в огонь", разрушив надежды россиян на получение ипотечного кредита через систему специализированных ипотечных банков.
На этом фоне в конце 90-х годов жилищные субсидии для строительства либо приобретения жилья, предусмотренные федеральной жилищной политикой, частично стали реализовываться лишь на региональном уровне по мере наличия соответствующих средств в местных бюджетах. При такой ситуации оживилась деятельность крупных риэлтерских фирм, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. Получает распространение накопительные системы, т.е. схемы частных организаций, получившие название "Срочные типовые жилищностроительные контракты". Оплатив от 20 до 30 % стоимость жилья (квартиры), покупатель заключал контракт на вынесение оставшейся суммы в течение определенного срока, причем в зависимости от периода времени общая сумма менялась: чем больше срок был ожидания жилья, тем меньше вносилась сумма денег. Данный вид оплаты преимущественно осуществлялся в виде покупки акций, но сама квартира предоставлялась лишь после оплаты всей суммы.
Однако, в отсутствии соответствующего законодательства при подобного рода сделок "фирмы-однодневки" стали прокламировать, что на начальный взнос клиентов начинается строиться тот либо иной жилой дом (квартира). В результате оказалось, в т.ч. при отсутствии нормативно-правовых актов, что многие граадане России оставались без денег, и без жилья (квартиры).
Отсутствие обеспечивающих подсистем уже ранее принятых нормативно-правовых актов, помноженное на криминализацию банковского сектора в лице в первую очередь различного рода "финансовых пирамид", привело к разочарованию большинства населения России самой идеи ипотечного кредитования. Вслед за принятием Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", на свет в начале 2000 года появляется, одобренная правительством РФ "Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации".
Характерной особенностью Концепции следует считать то обстоятельство, что в ней по существу впервые в Российской Федерации намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования как на федеральном, так и на уровне субъектов Федерации, а также муниципальных образований. Можно утверждать, что Концепция является основополагающим нормативно-правовых актом на ближайшее десятилетие в отношении правового регулирования ипотечного кредитования.
Иначе говоря, речь идет лишь о формировании целостной системы нормативно-правовых актов, касающиеся ипотечного жилищного кредитования, которой, однако, пока не существует. Поэтому, с нашей точки зрения, Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации предстоит в первую очередь в самое ближайшее время принять следующие законодательные и нормативно-правовые акты, которые способствовали развитию в стране системы ипотечного жилищного кредитования:
- федеральные закон, касающийся включения в перечень информации, раскрываемой эмитентом, данных об обеспечении ценных бумаг и об обязанности предоставления инвесторам для ознакомления документов об обеспечении ипотечных ценных бумаг;
- федеральный закон о кредитных потребительских обществах, который регулировал бы деятельность специфического вида потребительских обществ, предоставляющих займы своим членам и привлекающих средства своих членов;
- закон на федеральном уровне о страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования, который отражал бы особенности страхования в рассматриваемой сфере и предусматривал бы возможность страхования ответственности по договору.
В свою очередь, Министерству юстиции РФ предстоит принять ряд нормативных актов о государственной регистрации ипотеки жилого помещения, возникающий в силу закона либо договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требования по ипотечным кредитам. В связи с этим Центральный банк России призван принять также ряд нормативных актов (документов) о порядке бухгалтерского учета операций, связанных с вышеобозначенными изменениями в законодательстве, особенно в связи с возможностью передачи приобретенных кредитов в доверительное управление иным кредитным организациям. В данный круг вопросов можно отнести также изменения в части критериев обеспеченности процентов по долгосрочным ссудам и регулирования организаций при проведении операций на рынке ипотечного кредитования.
Но даже если представить, что за ближайшие 10 лет будут приняты все законодательные и нормативно-правовые акты, предусмотренные Концепцией, с нашей точки зрения, рынок недвижимости все равно не будет функционировать в полную силу, поскольку в Концепции: не предусмотрена ситуация, с которой столкнулся рынок недвижимости за последние два-три года, как неустойчивость цен на все составные части этой недвижимости, то есть на землю, офисы, магазины, склады и т.д. Поле августовского кризиса 1998 г. наступил настоящий кризис ликвидности отдельных категорий недвижимости и самого субъекта рыночных отношений в лице так и не сформировавшегося среднего класса; отсутствуют правовые нормы о жилой собственности, где бы устанавливалось регулирование и вообще отношения между индивидуальной и коллективной собственностью, поскольку в большинстве приватизированных объектах коллективная собственность не определена; иначе говоря, отсутствует механизм распределения собственности. В частности, нет юридической ясности, кто за что отвечает, например, в чью компетенцию входит сеть снабжения, кто отвечает за ремонт крыш и фасадов зданий, трубопроводов, кто будет финансировать службы по уходу за наружными сооружениями и т.д.; отсутствует правовое регулирование строительно-сберегательных касс, как важнейшего элемента системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, а именно вопросы их формирования и дальнейшего функционирования. В противном случае нет гарантий появления новых финансовых пирамид типа АО "МММ", "Русского Дома Селенга" и т.д., когда по расчетам экспертов, было обмануто в общей сложности до 40 млн. граждан России. Ведь под вывеской ипотечных либо строительно-сберегательных компаний не исключено появление в условиях образовавшегося правового вакуума сомнительных структур типа "фирм-однодневок" и т.д.
Но самое важное, пожалуй, состоит в непросчитанной никем цене ипотечного кредита для ссудозаемщика. Здесь мы имеем в виду показатели, которые определяют эту цену, начиная от ставки процент по депозиту в достаточно надежном банке, превышением объявленной ставки доходности по ценным бумагам вторичного рынка над ставкой депозита, кончая маржой эмитента ценных бумаг и самого ипотечного банка, а также платой за гарантии по ценным бумагам вторичного рынка и страхованием объектов залога и первичных закладных.
Более того, если цена ссуды для заемщика в странах с развитой ипотечной кредитной системой, например, в Германии,
США, в среднем составляет от 8,5 % до 12,5 %, то в Российской Федерации цена кредита для ссудозаемщика оценивается в среднем от 21 % до 30 %.
Если учесть, что в условиях непрекращающейся инфляции процент платежеспособного населения адекватно понижается, то место и роль ипотечного кредита должна повышаться. В этом смысле предстоит законодателю разработать базовые нормы формирования и деятельности сети ипотечных банков, поскольку в банковском законодательстве до сих пор отсутствует закон на федеральном уровне об ипотечных банках. По нашему мнению, именно данный фактор мешает банковскому сектору участвовать в реальном секторе экономике. А без этого ипотечное кредитование не будет "работать" на всю экономику страны.
В результате отмеченных факторов возрастает роль исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в содействии становления системы ипотечного жилищного кредитования. В этой связи нельзя не согласиться с направлениями, представленными в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ:
- поддержание платежеспособного спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств, предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий, в форме безвозмездных субсидий, предоставляемых для выплаты первоначального взноса;
- выделение бюджетных средств в целях предоставления гарантий соответственно поручительств, по ценным бумагам, выпускаемым операторами вторичного рынка, т.е. агентствами по ипотечному жилищному кредитованию, для привлечения средств частных инвесторов. Предоставление подобных гарантий позволит значительно снизить "цену заимствования" денежных средств, повысит надежность, одновременно снизив цену финансовых инструментов, с помощью которых можно привлечь долгосрочные ресурсы на региональный жилищный рынок.
Вместе с тем, активная позиция органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий для различных участников жилищного рынка не должна ограничиваться только рамками бюджетной политики. Здесь особое значение приобретает создание эффективной нормативной базы на региональном и местном уровне. Ведь главная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством с тем, чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, включая создание эффективной системы государственной регистрации данных сделок и прав.
Более актуальным на местном и региональном уровне представляется принятие следующих законодательных и нормативных актов, которые способствовали бы развитию ипотечного жилищного кредитования:
- закон субъекта Российской Федерации о развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, в котором нашли бы отражение вопросы формирования резервного фонда для временного проживания граждан, не справившихся с погашением ипотечного кредита, в период обращения взыскания и реализации жилья, а также временного проживания уже после обращения взыскания, если средств от реализации заложенного жилья недостаточно для приобретения либо найма жилья по нормам постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий;
- инструкция учреждения юстиции Российской Федерации -регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним об особенностях регистрации ипотеки жилого помещения, приобретаемого за счет кредитных средств, в целях обеспечения ускоренной регистрации учреждением юстиции договоров купли-продажи и ипотеки жилья, естественно, в рамках инструкции Министерства юстиции РФ; положение об организации информационного взаимодействия между органами регистрации граждан по месту жительства и кредиторами, соответственно залогодержателями, при предоставлении жилищных ипотечных ссуд, утвержденное распоряжением местных органов власти;
- порядок действия органов опеки и попечительства при принятии решения о согласии на передачу жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние граждане страны, в ипотеку, соответственно залог, и на обращение взыскания на это помещение, а также обеспечения взаимодействия коммерческих банков и органов опеки и попечительства при ипотечном жилищном кредитовании.
Вместе с тем, как показал опыт последних лет, слабое развитие кредитной системы вообще, низкие доходы трудящихся России, а отсюда недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье во всей своей совокупности, помноженной на отсутствие накоплений россиян, сразу обесценившихся после известных решений правительства РФ в 1991 г., заставили органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, включая также строительные компании, искать так называемые промежуточные варианты решения проблемы финансирования жилья. К их числу можно отметить следующее: во-первых, долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. Такая инициатива поступила от самих застройщиков. Дело в том, что в условиях вышеуказанных факторов действия, а именно ограниченности банковского кредитования и снижения платежеспособного спроса на жилье, застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья, равно как не в последнюю очередь для собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежные средства населения на условиях долевого участия в строительстве либо путем продажи в рассрочку уже готового жилья. Например, рассрочка предоставляется в среднем от одного до двух лет на сумму от 30 % до 50 % стоимости жилья.1
Однако в данном варианте имеется реальная возможность неоправданного затягивания возведения жилья, поскольку это позволяет строителям фактически бесплатно пользоваться привлеченными средствами россиян. Имеется также риск в отношении незавершенного строительства либо удорожания жилья в процессе строительства. При этом в случае предоставления рассрочки право собственности на жилье переходит к покупателю только после полной его оплаты.
1 См.: Собрание Законодательства Российской Федерации, 2000, № 5, ст. 278.
Во-вторых, система жилищных сберегательных программ. Некоторые банковские институты, например, Сберегательный банк РФ, коммерческий банк "СБС-АГРО", предпринимали попытки в конце 90-х годов по разработке и внедрению проектов долгосрочных целевых жилищных накопительных схем. В этих схемах предполагалось сочетание накопительной и ипотечной программ. Основная идея жилищных сбережений состоит в двух главных моментах: гражданин заключает с коммерческим банком, соответственно со Сбербанком РФ, договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства за определенный срок, но не менее одного года, накопить определенную сумму денег, которая предоставляет собой первоначальный взнос в ходе получения ипотечного кредита;
- со своей стороны, банк берет обязательства предоставить клиенту ипотечную ссуду на приобретение жилья в случае выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при предоставлении ипотечных ссуд.
Открытие долгосрочных жилищных накопительных счетов можно рассматривать в качестве начального этапа работы с клиентом со стороны банка, поскольку это позволяет собрать банку дополнительную информацию о материальном положении ссудозаемщика, платежеспособности клиента, источниках получения им финансовых ресурсов и т.д. Некоторые коммерческие банки начинают проявлять интерес к жилищным сберегательным программам, поскольку последние становятся элементом кредитной деятельности банка.
Между тем, население России проявляет большую осторожность к долгосрочным накопительным депозитам, поскольку инфляция так и не прекращается (например, в проекте государственного бюджета на 2001 год, принятого Государственной Думой, уровень инфляции будет составлять 12 %)1, а также в связи с известным недоверием россиян вообще к дискредитировавшим себя многим коммерческим банкам. Более того, в Российской Федерации пока так и не создана государственная поддержка жилищных накоплений и гарантий сохранности вкладов, как это имеет место в странах с развитой системой ипотечного кредитования, в частности, существующих во Франции, в Германии.
Ведь несмотря на то, что считается рынок ценных бумаг в России созданным, однако законодательная часть не соответствует сложившимся реалиям, поскольку нет четких нормативно-правовых актов, касающихся, например, банкротства банковских институтов. В частности, если тот либо иной банк становится банкротом либо по другим причинам он трансформируется в холдинг, то клиент этих новых банковских структур не сможет востребовать от банка, который раньше был самостоятельным, своего вклада, ибо здесь юридически отсутствует институт правопреемственности.
В результате сложившихся условий и прежде всего из-за снижающегося платежеспособного спроса россиян, застройщики за последние два-три года принялись сами реализовывать схемы привлечения в строительстве жилья средств граждан путем системы строительных сбережений либо ссудосберегательных
1 См.: Российская газета, 2000,9 октября. касс, например, в Москве, Нижнем Новгороде, частично в Уральском регионе. Согласно этой схеме потенциальный покупатель жилья в течение определенного срока - от одного года до 2-3 лет, обязан накопить на специальном сберегательном счете до 50 % стоимости квартиры. Затем клиент приобретает готовое жилье. Оставшуюся часть - до 50 % стоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение двух-пяти лет. Но и здесь, квартира оформляется в собственность ссудозаемщика лишь после полной оплаты жилья.
Тем не менее, поскольку подобного рода схемы непосредственно связаны со вполне конкретными строящимися жилыми объектами, то они не могут не носить локального характера. Более того, как показывает сложившаяся практика, данное строительство производится организациями, не имеющие банковской лицензии.1 В силу этого нет соответствующего контроля не только за самой схемой сбережений, но и за системой кредитования населения со стороны Банка РФ. В результате - возрастает риск нецелевого и неэффективного использования собранных с граждан России денежных средств, что делает проблематичным расширение системы использования такой схемы.
Кроме того, при использовании такого рода схем имеется вероятность затрагивания срока строительства жилья и сдачи его в эксплуатацию. Данное обстоятельство делает жилье более дорогим и, конечно, рискованным для населения, поскольку здесь речь идет о тех рисках, которые характерны либо связаны с финансированием жилья вообще.
1 См.: Собрание Законодательство Российской Федерации, 2000, № 5, ст. 278, стр. 974.
В силу выше отмеченных причин для эффективного функционирования накопительных систем следует принять соответствующие законодательные акты, которые защищали бы права россиян, т.е. тех граждан, которые накапливают свои сбережения на приобретение жилья или выступают фактическими соинвесторами жилищного строительства.
Роль органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в содействии становления системы ипотечного жилищного кредитования, и это будет являться третьим промежуточным вариантом решения проблемы финансирования жилья, может состоять в региональных программах с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов.
Дело в том, что за последнее время среди администрации целого ряда городов получила распространение идея формирования так называемых специальных внебюджетных фондов с целью поддержки жилищного строительства. Например, типичным примером можно назвать г. Саратов Нижегородской области, где фонды, используя бюджетные средства, а также часть налоговых преступлений в пределах местных налогов (в отношении закрытых административно-территориальных образований - федеральных налогов) производят финансирование жилья.
Такое жилье продается только тем гражданам г. Саратова, которые проявили согласие продать фонду имеющееся у них жилье, а недостающую сумму оплатить частично за счет собственных накоплений, а частично - получить рассрочку. Причем стоимость старого жилья составляет, как правило, около
50-60 % стоимости нового, далее занимают собственные средства граждан - от 20 до 30 процентов, а остальные, т.е. от 15 % до 30 % стоимости жилья, приходится на предоставляемую рассрочку. Причем рубль кредита, вложенный фондом в сферу жилищного строительства, привлекает превосходящие в несколько раз средства граждан.1 Естественно, что результаты таких программ определяются возможностями самих регионов, объемами жилищного строительства. Большое влияние здесь оказывает также платежеспособный спрос на жилье, который происходит на вторичном рынке жилья.
В некоторых регионах, например, в Республике Башкортостан, в Белгородской области, преимущественно в сельской местности, получили развитие схемы кредитования, где не используются кредитно-финансовый механизм. В частности, в Республике Башкортостан ссудозаемщики получают кредит, соответственно заем, в виде строительных материалов. В Белгородской же области принимается во внимание результативность подсобного хозяйства ссудозаемщика; причем платежеспособность ссудозаемщика в общепринятом смысле не оценивается, ибо возврат кредита, соответственно займа, производится не в денежной, а в натуральной форме, например, в виде сельскохозяйственной продукции, которая затем продается по ценам, которые устанавливают организаторы подобного рода кредитования.
Заметим, что замена денежных инструментов натуральным может привести к абсолютно несоизмеримым затратам и результатам, поскольку здесь недалеко от волюнтаризма. Помимо
1 См.: Собрание Законодательства Российской Федерации, 2000, № 5, ст. 278, стр. 975. этого, весьма трудно будет гарантировать возврат ссуд при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.
В ряде регионов Российской Федерации, например в Удмуртской Республики, в Оренбургской области, получили распространение схемы кредитования населения с использованием кредитной ставки, которая на порядок ниже рыночной, с использованием формируемых внебюджетных фондов. Однако, предоставление льготных процентных ставок по ссудам создает известные трудности для привлечения в систему ипотечного кредитования жилья внебюджетных средств инвесторов. Именно поэтому указанная схема ограничена масштабами кредитования. Кроме того, в данном случае создается ситуация в отношении сильной нагрузки на региональные бюджеты, которые, как показывает статистика, на 90 % являются не донорами, а наоборот, дефицитными.
Четвертым промежуточным вариантом решения проблемы финансирования жилья можно считать систему муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов. Такая форма привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство получила распространение в Москве, Санкт-Петербурге, в Ульяновске, в Саратове.
Главная идея облигационного займа состоит в возможности граздан и юридических лиц постепенно накапливать средства на приобретение квартиры, соответственно дома, жилья вообще, с помощью покупки облигаций. Каждая такая облигация предоставляет право на получение определенного количества площади жилья, в частности, 0,1 кв. метра. Причем срок обращения этих облигаций не ограничен во времени, но максимально может достигать 10 лет. Таким образом, накопив необходимый пакет таких облигаций, отдельно взятый гражданин имеет право обменять его на площадь, соответственно квартиру, в домах, которые были построены данным муниципалитетом.
Сама цена таких облигаций устанавливается на базе себестоимости строительства, которая индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. В случае, когда владелец облигации отказывается от приобретения квартиры, то ему предоставляется право на получение определенного денежного эквивалента, то есть облигации выкупаются по текущей номинальной цене.
Негативная сторона такого варианта заключается в том, что по существу клиент, в данном случае граэданин, теряет возможность выбора квартиры, поскольку они имеют право на приобретение жилья лишь в совершенно конкретных домах, которые нередко не отвечают по качеству требованиям граждан.
В этой связи, представляется, что для того, чтобы муниципальные жилищные облигации, соответственно жилищные сертификаты, смогли привлечь клиентов необходимо следующее: они должны выполнять функцию накопления. Иначе говоря, по ним следует устанавливать определенный доход с учетом индексации, которая отражала бы изменение ситуации на финансовом рынке; они должны стать ликвидными, то есть таким финансовым инструментом, при котором обеспечивалось бы вовлечение средств инвесторов в жилищный сектор.
Наконец, пятым промежуточным вариантом решения проблемы финансирования жилья следует считать программы предоставления предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья. Указанный вариант базируется на использовании принципа, когда работник той или иной фирмы, банка, вообще организации, получает от нее ссуду для оплаты жилья в размере от 70 до 80 процентов его стоимости. Остальные 20-30 % он обязан оплатить за счет своих средств. Кредит предоставляется предприятием (организацией) в основном на льготных условиях, а именно: на весьма длительный срок - от 10 до 15 лет, затем без процентов либо на условиях льготного процента, и полного списания задолженности работника перед предприятием (организацией).
В случае, если у предприятия (организации) имеются собственные строительные мощности, то используется вариант продажи жилья для сотрудников построенного предприятием (организацией) жилой площади по себестоимости строительства или с оплатой всего 20%-40% стоимости жилья. Остальное оплачивает предприятие (организация) за счет собственных средств. При этом приобретение жилой площади на льготных условиях нередко увязывается с обязательством сотрудников данного предприятия (организации) отработать определенное время на данном предприятии (организации).
Выше указанный вариант может применяться лишь на прибыльных или устойчиво работающих предприятий (организаций), которые заинтересованы в закреплении таким образом кадровых специалистов на длительный срок.
Следовательно, отмеченные все пять промежуточные варианты решения проблемы финансирования жилья следует рассматривать в качестве необходимого этапа, который носит переходный характер, то есть соответствует более или менее кризисному этапу развития российской экономики и состояния нормативно-правовой базы рынка недвижимости, вообще, и ипотечного кредитования, в особенности. Бесспорно, отмеченные схемы активизируют рынок жилья, создавая известную базу для ипотечного жилищного кредитования. Вместе с тем, в условиях социально-экономического кризиса, в котором в настоящее время пребывает Российская Федерация, трудно ставить вопрос о качественном прорыве соотношений использования средств населения на жилищный рынок.
Естественно, что при таких условиях единственным вариантом в общенациональном масштабе можно признать системный подход на государственном уровне в отношении развития ипотечного жилищного кредитования населения. Если не иметь, вернее не создать такого системного подхода, то очень скоро может обнаружиться, что отдельные варианты, схемы и т.д., как бы хороши они не были, они все равно окажутся разрозненными, а потому мало эффективными.
При всем разнообразии схем и подходов к финансированию жилья, которые были использованы в разных регионах России, основные усилия коммерческих банков и риэлтерских фирм были сосредоточены преимущественно на решение следующих главных проблем:
- обеспечение необходимой юридической обоснованности сделок и защита прав ее участников, прежде всего прав кредитора;
- превращение операций в финансово выгодные для всех участвующих сторон;
- гарантированном соответствии сделок действующим правилам и инструкциям, которые регулировали бы коммерческую и банковскую деятельность, и которые отвечали бы требованиям бухгалтерского учета.
Следует признать, что решение указанных проблем в большинстве случаев было слабо состыковано. В результате -вырабатываемые варианты, соответственно схемы, оказались не просто сложными, а были сопряжены с большими дополнительными расходами участников сделки и самих клиентов.
В этой связи, представляется, Центральный банк России призван в самое ближайшее время рассмотреть и принять ряд нормативных документов, без которых развитие ипотечного жилищного кредитования будет стоять под большим вопросом. Сюда можно отнести следующие акты правового характера:
- письмо Банка России о порядке бухгалтерского учета операций по уступке требований по кредитам и закладным с примерами бухгалтерских проводок в части уступки прав требования по ипотечным кредитам. Данный нормативный документ следует разработать ЦБР вместе с Госстроем РФ;
- внести соответствующие изменения и дополнения в инструкцию Банка России от 2 июля 1997 г. № 63 "О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями Российской Федерации" о возможности передачи приобретенных кредитов в доверительное управление иным кредитным организациям. Данный документ следует разработать ЦБР совместно с Госстроем РФ.
- внести соответствующие изменения и дополнения в инструкцию Банка России от 30 июня 1997 г. № 62 "О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам" в части критериев обеспеченности процентов по долгосрочным ссудам совместно с Госстроем РФ;
- инструкция Банка России "О порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования", определяющая особенности регулирования рисков кредитных организаций при проведении операций на рынке ипотечного кредитования. Данный нормативный акт следует разработать ЦБР совместно с Минфином РФ, Госстроем РФ, а также при участии Федеральной комиссии Российской Федерации по рынку ценных бумаг.
Кроме того, Министерству юстиции РФ совместно с Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг и с Госстроем надлежит в самое ближайшее время принять инструкцию о порядке государственной регистрации ипотеки жилого помещения, возникающей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требования по ипотечным кредитам.
Таким образом, можно сделать обобщающий глобально-структурный вывод, заключающийся в том, что в условиях продолжающегося кризиса в Российской Федерации, особенно после августовского кризиса 1998 года, значимость и роль ипотечного жилищного кредитования населения следует рассматривать не как проявление отдельных инициатив коммерческих банков, риэлтерских фирм, регионов и т.д., а как целостную систему, как метасистему при обязательном непосредственном участии самого государства.
В этом смысле Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации дает благоприятный шанс для принятия соответствующих региональных программ ипотечного жилищного кредитования, которые должны функционировать в едином правовом поле. Законодательный механизм ипотеки, нормативно-правовые акты России должны не плестись в конце практики ипотечного кредитования, а значительно опережать эту практику, показывая возможные пути маневра с конечной целью благоприятного решения жилищной проблемы в Российской Федерации.
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Правовое регулирование ипотечного кредитования»
1. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ВОПРОСАМ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
2. Конституция Российской Федерации. М.: Изд-во "Ось-89", 1999 Бюджетный кодекс Российской Федерации. - М.: Изд-во "ЭКМОС", 1999
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации. М.: Изд-во "ОСЬ-89м, 1998
4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Полный текст. М.: Изд-во "АКАПИС", 1996
5. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР. Официальный текст по состоянию на 15 февраля 1999 года М.: Изд-во "Норма-ИНФРА-М", 1999
6. Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости)". М.: Изд-во "Ось-89", 1998
7. Закон о защите прав потребителей. М.: Изд-во "ПРИОР", 1999 Федеральный закон РФ "О Федеральном бюджете на 2000 год" // Российская газета, 2000, 5 января
8. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренный Правительством РФ 11.01 2000 г. (постановление " 28) // Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 5, ст. 278
9. Указ Президента РФ "О выпуске в обращение жилищных сертификатов" от 10 июля 1994 г. № 1182 // Российская газета, 1994, 12 июня
10. Постановление Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 "О мерах по продаже не завершенных строительством объектов" // Деловой мир, 1992, № 34
11. Постановление Правительства РФ от 29 июня 1993 г. № 595. Государственная целевая программа 'Жилище" //Экономика и жизнь, 1995, № 6
12. Постановление Правительства РФ от 19 февраля 1998 г. № 219 "Об утверждения Правил Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета, 1998, 4 марта
13. Постановление Правительства РФ от 6 марта 1998 г. № 288 "Примерное положение об утверждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Ведомственное положение "Российской газеты", 1998, 21 марта
14. Вестник Банка России. Нормативные акты и оперативная информация Центрального банка Российской Федерации. 19942000 г. г.
15. Гражданско-правовые договоры. Образцы правовых документов. М.: Издание г-на Тихомирова М.Ю., 1999 г.1.I. КНИГИ
16. Анохин B.C., Завидов Б.Д., Сергеев В.И. Защита договорных обязательств М., ИНФРА-М, 1998
17. Баринов В.Т. Муниципальные облигации. Выпуск и размещение -М.: Русская Деловая Литература, 1997
18. Захарова Н.Н. Кредитный договор. Гражданско-правовые аспекты. М.: ИНФРА-М, 1997
19. Кудрявцев В., Кудрявцева Е. Основы организации ипотечного кредитования М.: Высшая школа, 1998
20. Масленников М.Я. Порядок применения административных взысканий М.: БЕК, 1998
21. Олейник О.М. Основы банковского права М.: Юрист, 1997 Писарев А.Н. Муниципальное право Российской Федерации - М.: Триада Лтд, 1997
22. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 1999
23. Сиротина И.А. Кредит под залог. М.: Приор, 1995 Жилищная политика местных властей: уроки западноевропейского опыта и реформы в России. - Санкт-Петербург, Наука, 1998
24. Правовое регулирование банковской деятельности. М.: УКЦ ЮрИнфор, 1996
25. Справочник риэлтора. М.: Корпорация 'Жилищная инициатива", 1996
26. Шерстобитов А.Е. Гражданское право. Учебник (в соавторстве). Под редакцией Е.А. Суханова. Т.2. М.:1995.1.. СТАТЬИ
27. Путин В. Россия на рубеже тысячелетий. Программная статья Председателя Правительства России, опубликованная 29.12.99 г. на Интернет-сайте кабинета Министров РФ // Независимая газета, 1999, 30 декабря
28. Баскаев К. Инвестиции в строительство остаются недостаточными // Финансовые известия, 1998, 3 марта
29. Белов В. Гражданско-правовая природа событий августа 1998 г. // Бизнес и банки, 1998, № 36
30. Бех О. Отдельные вопросы применения Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Нотариус, 1999, № 3
31. Брагинский М. Залог и закон о залоге // Хозяйство и право, 1993, № 1
32. Евдокимов Ю. Ипотека вне закона? // Экономика и жизнь, 1995, № 2
33. Жарков С. Риэлтеры договариваются с властями // Ведомости, 2000, 6 октября
34. Жильцов С. Механизм жилищно-коммунальной реформы намечено создать на ходу // Финансовые известия, 1997, 27 мая
35. Жильцов С. Столица отказывается от форсированного проведения жилищно-коммунальной реформы // Финансовые известия, 1997, 4 сентября
36. Колоткин А. Ипотечные кредиты доступны очень немногим // Финансовая неделя, 1999, №44
37. Кривякина Е. Рынку недвижимости не обойтись без правового фундамента //Финансовая неделя, 1997, 18 сентября Кудрявцев В. Ипотека в России: проблемы и сценарии старта // Бизнес и банки, 1998, № 50
38. Кучерова О. Коммуналки могут нанести новый удар по квартирному рынку // Финансовые известия, 1999, 20 июля Ликефет А. Разумный маркетинг "Корпорация "Жилищная инициатива" // Бизнес для всех, 2000, "11
39. Макаревич Л. Социальная деградация перекрыла дорогу экономическому росту //Финансовая неделя, 1999, № 4 Машинистова Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем // Российский экономический журнал, 1996, №
40. Мингазов Э. Проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации // Бизнес и банки, 2000, № 25
41. Мороченко Д. Без ипотеки новое поколение останется на улице // Финансовые известия, 1997, 3 апреля
42. Мороченко Д. Инвестиции в жилье оказались проигрышными // Финансовые известия, 1997, 18 сентября
43. Полякова Т., Соколов Д. Как занять 10000 долларов. Квартирный вопрос требует стабильности // Мир за неделю, 2000, № 3 Проскурин В. О повышении надежности ипотечных кредитов // Бизнес и банки, 2000, № 10
44. Савин А. Обзор вторичного жилья // Мир за неделю, 2000, № 14 Смирнов С. Федеральные стандарты оплаты жилья ставят регионы в неравное положение // Финансовые известия, 1997, 18 сентября
45. Стюньков В. Ипотечное кредитование: организационные аспекты //Деньги и кредит, 1994, № 8
46. Титова О. Россия переходит на новую систему оплаты жилья // Финансовые известия, 1997, 5 июня
47. Ушаков Е. Недвижимость в системе налогообложения // Российский экономический журнал, 1999, № 2
48. Харитонов А. жилищные сертификаты чрезвычайно выгодны для эмитентов // Сегодня, 1996, 2 июля
49. Черняк И. О развитии ипотечного кредитования // Жилищное строительство, 1995, №6
50. Черных Е. Кредитный союз как основа развития ипотеки // Бизнес и банки, 1999, № 22
51. Чащина Т. Развитие ипотеки в Москве в сб. Актуальные проблемы нового этапа реформирования экономики. М.: Институт РАН, 1999
52. Шомина Е. Становление жилищного движения в России II Социс, 1995, №10
