Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ и США

Овчинников, Сергей Викторович

Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ и СШАтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ и США»

На правах рукописи

ОВЧИННИКОВ Сергей Викторович

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИИ

В РФ и США

Специальность 12.00.03. - гражданское право; семейное право; гражданский процесс; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва 2008

1 8 СЕН 2008

003446205

Диссертация выполнена на кафедре гражданского и трудового права юридического факультета Российского университета дружбы народов

Научный руководитель доктор юридических наук, профессор

Безбах Виталий Васильевич

Оппоненты доктор юридических наук, профессор,

заслуженный юрист РФ Коршунов Николай Михайлович

доктор юридических наук, профессор Дику cap Василий Михайлович

Ведущая организация Российская Экономическая Академия

им. Г.В. Плеханова

Защита состоится 24 сентября 2008 г в 15 00 на заседании диссертационного совета ДМ 212 203 21 в Российском университете дружбы народов по адресу 117198, Москва, ул Миклухо-Маклая, 6, ауд 347

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Российского университета дружбы народов

«21 » oJLu^i

Автореферат разослан «21 » 2008 г

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат юридических наук, доцент

Ермакова Елена Петровна

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность диссертационного исследования обусловлена значимостью зарубежного опыта в области ипотечных правоотношений для современной практики обеспечения кредитов, а также перспективами применения в Российской Федерации механизмов секьюритизации и скоринга, разработанных американской экономической и правовой наукой.

Интегрирование российской экономики в мировую финансовую систему диктует необходимость освоения и развития современных форм кредитования предпринимательской сферы, важнейшей из которых выступает ипотека Нельзя не видеть, что эта сфера подвержена достаточно высоким коммерческим рискам, материализация которых способна порождать не только экономические, но и социальные последствия Остроту связанной с этим проблемы наглядно иллюстрирует ипотечный кризис, затронувший в последние годы сферу ипотечных отношений в США Причины, его вызвавшие, а равно способы его преодоления, исключительно важны для современной российской практики ипотечного кредитования, основы которого складывались в Российской Федерации в значительной степени под влиянием американских моделей.

Потребность в определении безопасности отдельных схем и конструкций, реализуемых с учетом таких моделей в российской практике, весьма злободневна Особенно ошутима такая потребность в рамках складывающегося на российских ипотечных рынках использования механизмов «секьюритизации»

Вопросам ипотечного регулирования российское правоведение уделяет большое внимание Особенно важны работы, авторы которых подчеркивают значимость использования института ипотеки в целях содействия удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде

всего в слоях малоимущего населения 1 Значение залога недвижимости в качестве средства привлечения кредитов для реализации различных социальных проектов, особенно в жилищной сфере, трудно переоценить Однако и зарубежная практика применения ипотеки в качестве способа обеспечения обязательств, и целый ряд материалов, опубликованных российскими исследователями, показывают, что сама по себе конструкция ипотеки не может вызвать экономического оживления, притока инвестиций, оздоровления социальной инфраструктуры, повышения занятости и достижения иных сходных целей, жизненно важных для экономического и общественного бытия любой страны Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, воплощающих эффективную экономическую политику государства В то же время даже самая продуманная политика не станет действенной, если для ее реализации не используются надежные правовые инструменты В настоящей работе акцентируется роль ипотеки в сфере привлечения кредитов для удовлетворении жилищных потребностей

Существенным фактором привлечения внимания к избранной теме исследования выступает и то обстоятельство, что ипотечное кредитование способно стимулировать привлечение средств для хозяйствующих в области строительства субъектов, которые не находят необходимых ресурсов для пополнения оборотных средств

Кроме того, исследование проблем ипотечных правоотношений способно принести пользу активно идущему в этой сфере процессу российского нормотворчества, направленному на развитие цивилизованного рынка недвижимости и ипотечного кредитования

Объект диссертационного исследования - общественные отношения, возникающие в связи с ипотечным обеспечением предоставляемых и получаемых кредитов в РФ и США

' Понька В Ф Ипотека в России проблемы и приоритеты //Журнал российского права -2ООО — Х°2 —С 41-49

Предмет диссертационного исследования - совокупность принципов и правовых норм, составляющих основу регулирования ипотечного кредитования и определяющих условия доступа к обеспечиваемым ипотекой кредитам

Цель и задачи исследования. Настоящее исследование направлено на анализ складывающейся в России системы ипотечных правоотношений в сопоставлении с аналогичной системой США с тем, чтобы выявить резервы совершенствования соответствующей нормативной базы в России

Указанная цель определяет задачи диссертационного исследования

- исследовать правовую природу, понятие и виды ипотеки, выявить основные принципы и охарактеризовать источники регулирования ипотечных отношений в Российской Федерации и США,

- охарактеризовать содержание конкретных прав и обязанностей участников ипотечных правоотношений,

- определить гарантии соблюдения условий договоров об ипотеке,

- исследовать роль секьюритизации и скоринга в ипотечных отношениях

Методологическую основу работы составляет системно-структурный подход к исследуемым вопросам, историко-правовой, логический, сравнительно-правовой методы исследования

Теоретическая основа диссертации. Ее составили относящиеся к общим и специальным вопросам гражданского права труды, которые опубликовали в разное время отечественные правоведы, в частности, Абова Т Е, Безбах В В , Бездумный М А, Боботов С В., Брагинский М М, Будилов В М, Васильев Е А, Венедиктов А В , Водолагин С.В , Гаджиев Г.А, Гребенников В В , Зайцева В В., Залесский В В , Зинченко С А , Иоффе О С, Кабатов В Л, Калпин А Г, Караваевой Н В , Карташкин В А, Колюшин Е И, Костин А А , Крассов О И, Лебедев С Н , Лунц Л А, Маковский А.Л, Мамута Л С, Масевич М Г, Маслов Г А, Михайлов Е.Д, Мозолин В П , Муромцев Г И, Нарышкина Р Л , Нерсесянц В С, Новицкий И Б ,

Рахмилович В А , Рубанов А А, Скрипко В Р, Суханов Е А, Топорнин Б H , Четвернин В А, Фалалеев JI А, Фогельсон Ю Б, Халфина Р О , Чиркин В Е, Шершеневич Г Ф., Юмашев Ю M, Яковлев В Ф , Яфаев ЛИ и др, а также зарубежные правоведы, в частности, Liz Pulliam Weston, Jamaine Burrell, Naeem Siddiqi, Elizabeth Mays, Frank Fabozzi, Anand K. Bhattacharya, William S Berliner, Charles Austin Stone, Anne Zissu, Joseph C. Hu, Lakhbir Hayre, Jason H P. Kravitt, Deborah Flynn, Robert Paul Molay, Hyman P Mmsky и др

Материалы диссертации, содержащиеся в ней выводы и предложения, основаны на анализе законодательных и подзаконных актов Российской Федерации, eè субъектов, а также законодательств зарубежных стран, с акцентом на институт ипотеки в США

Научная новизна. Настоящая работа является первым комплексным исследованием обеспечения залогом недвижимости кредитов, получаемых для использования в социально значимых целях с привлечением российских и зарубежных источников кредитования Впервые американский ипотечный опыт был проанализирован с точки зрения правого регулирования, раскрыто содержание основного механизма, наделяющего закладные свойством оборотоспособности, - секьюритизации Впервые был проанализирован российский ипотечный опыт в части использования такого механизма, выявлены лакуны в текущем российском законодательстве, предложен порядок осуществления секьюритизации и скоринга в РФ с учетом моделей, используемых в США, а также содержания регулятивных мер федерального правительства США по преодолению ипотечного кризиса.

Положения, выносимые на защиту

1 Секьюритизации является трансформацией неликвидных активов в ценные бумаги, т е выступает способом наделения оборотоспособностью бумаг, ранее такого свойства не имевших В зависимости от категории активов выделяют различные виды секьюритизации, обеспечением ценных бумаг служит пул ипотечных кредитов Ценные бумаги обеспечиваются в США пулом активов, не обязательно связанных с ипотечными кредитами, например, по кредитам на автомобиль, по кредитным картам В России при существующих условиях целесообразно развивать только секьюритазацию ипотечных бумаг

2 Определение круга кредитоспособных заемщиков («скоринг») может основываться на рейтинговых оценках Скоринг в США - это технология оценки рисков при кредитовании Для обеспечения эффективности данной рейтинговой оценки необходимо подчинять ее принципу добросовестности заемщиков и бюро кредитных историй

3 Калькирование в российской практике англоязычных терминов при обозначении тех или иных механизмов зачастую создает значительную неопределенность при обозначении новых для отечественного ипотечного рынка категорий Такие термины нуждаются в замене обозначениями, несущими ясную для всех российских участников имущественного оборота смысловую нагрузку В частности, использованию термина «секьюрити» следует предпочитать термин «ипотечный оборотный документ», что позволит избегать неопределенности при обороте соответствующих ценных бумаг

4 Наделение оборотоспособностью бумаг, подтверждающих притязания из ипотечных правоотношений («секьюритизация»), а также определение круга кредитоспособных заемщиков («скоринг») способны послужить в российской практике эффективными средствами получения доступа к обеспечиваемым ипотекой кредитам, дать

необходимый толчок дальнейшему развитию рынка недвижимости, а также позволят существенно сократить затраты на обслуживание кредитов

5 Залог недвижимости, служащий средством минимизации имущественного риска, которому подвергается кредитор, сам становится уязвимым для рисков, порождаемых наделением оборотоспособностью притязаний, обеспеченных ипотекой Эти риски, или «риски второго порядка», способны материализовываться,-примером их материализации служит трудно преодолеваемый ипотечный кризис в США Методы их преодоления должны находиться в поле зрения тех законодателей, которые используют американские модели повышения ликвидности притязаний, вытекающих из ипотечного кредитования

6 Российские памятники истории и культуры, находящиеся в собственности частных лиц, должны налагать на собственников определенные существенные обременения в виде ограничения их распорядительных правомочий, таких как невозможность изменения внешнего и внутреннего дизайна воплощающих их строений и конструкций, обязанность обеспечения доступа к таким объектам и др Апробация работы. Материалы диссертации обсуждались на

заседаниях кафедры гражданского и трудового права Российского университета дружбы народов, использовались для научных докладов и сообщений, с которыми автор выступал на научных аспирантских конференциях в Москве в 2006г и в 2007г.

Струю-ура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и библиографии.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность избранной темы исследования, определены его объект, предмет, цели и задачи, показано

состояние исследования проблемы, теоретическая и практическая значимость результатов исследования, охарактеризована его методологическая и теоретическая основа, указаны нормативные источники работы, ее научная новизна, сформулированы основные положения, выносимые на защиту, представлены сведения об апробации результатов исследования

Глава первая, «Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ», состоит из трех параграфов

В первом параграфе рассматривается история развития ипотеки в дореволюционной России Выделены три этапа становления законодательства в области ипотечного кредитования дореволюционный, советский и современный В результате исследования выяснено, что в дореволюционный период предмет залога в большинстве случаев передавался кредитору во владение, и, только с изданием указа Ивана IV от 25 декабря 1557 года, развитие получила практика оставления залога у заемщика. Кроме того, необходимо отметить, что появился прообраз современной секьюритизации. выпускались ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, и реализовывались на вторичном рынке

Второй параграф посвящен характеристике содержания нормативных актов, регулирующих ипотечные отношения, оснований возникновения ипотеки, а также освещению вопроса о предмете и видах ипотеки.

В третьем параграфе, «Проблемы в ипотечных правоотношениях», анализируется существующая в России практика ипотечного кредитования Рассматриваются основные вопросы

-незавершенное строительство в качестве предмета залога при

ипотечном кредитовании, -одновременная ипотека здания и земельного участка, -памятник истории и культуры в качестве объекта ипотечного

кредитования, -участие третьих лиц в залоговых правоотношениях, -защита прав залогодержателя

Применительно к незавершенному строительству ст 5 Закона устанавливает, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, причем для определения понятия недвижимого имущества делается отсылка к нормам ГК РФ Так, в п 1 ст 130 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество Следует обратить внимание на то обстоятельство, что статья 130 ГК РФ в приведенной выше формулировке действует в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 г, вступившего в силу с 1 января 2005 г Именно с этого момента Гражданским кодексом объекты незавершенного строительства признаются объектами недвижимости Тем самым было устранено несоответствие, в результате которого объекты незавершенного строительства в судебной практике признавались объектами недвижимости, права на них подлежали государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а на уровне ГК это не находило своего закрепления

Как показало решение Президиума Высшего Арбитражного Суда от 28 января 2005 г. № 90, изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

Таким образом, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства

Проблемным на практике является вопрос о необходимости одновременной ипотеки земельного участка (доли), когда основным предметом ипотеки выступает помещение

Гражданский кодекс РФ (п 3 ст 340) устанавливает, что ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения) Залогодатель вправе заложить принадлежащие ему права аренды данного земельного участка

Поскольку, с одной стороны, при использовании помещение в качестве предмета залога необходимо также оформление земельного участка или его доли, на котором расположено помещение, иначе договор будет признан недействительным, а с другой стороны, использование в качестве предмета залога и помещения и земельного участка может повлечет за собой, опять же, недействительность договора, в связи с несоразмерностью стоимости заложенного имущества сумме исковых требований2

Сложным для ипотечного кредитования в современных условиях оказывается также кредитование памятника истории и культуры Связано это, в первую очередь, с ужесточением государственного контроля и надзора в сфере охраны культурного наследия. Если раньше о государственных органах охраны памятников вспоминали, когда речь шла об объектах, имеющих очевидную историческую ценность (церковь, усадьба и т д), то сейчас с этими государственными органами рано или поздно сталкиваются все, кто владеет недвижимостью в исторических центрах любого города

2 Ст 348 п 2 Гражданский кодекс РФ часть первая от 30 ноября 1994г №51-ФЗ

Основной законодательный акт в данной сфере — Федеральный закон от 25 июня 2002 № 73 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» Вслед за ним во многих регионах по этому вопросу были изданы новые нормативно-правовые акты или внесены изменения в ранее действовавшие документы Так, в Москве приняли Закон «Об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях города Москвы и на территориях зон охраны объектов культурного наследия в городе Москве» от 09 06 2004 №40

При анализе положений ФЗ № 73 можно обнаружить, что многие из них принадлежность недвижимого имущества к памятникам истории и культуры (или нахождение объекта в зонах охраны памятника истории и культуры) признают одним из факторов, влияющих на залоговую стоимость

В ходе исследования установлено, что необходимо включать в договор ипотеки положение о том, является ли предмет ипотеки памятником истории и культуры, а если залоговая стоимость определяется с учетом увеличения плошади объекта или улучшения иных характеристик, то целесообразно указать в договоре ипотеки, что залоговая стоимость может уменьшаться или увеличиваться в зависимости от тех или иных факторов, и установить механизм пересчета Такой подход применим не только для случаев, когда предметом ипотеки выступает памятник истории и культуры, но и в качестве общего правила Он позволит избежать споров об уровне начальной продажной цены и минимизировать риск непродажи объекта вследствие завышения его стоимости

В связи с тем, что в Российской Федерации еще не сложилась полноценная система ведения кредитных историй, кредиторам сложно приобретать полную информацию о надежности залогодателей при установлении правовых взаимоотношений Вследствие этого на практике возникают ситуации, когда залогодержателю трудно обеспечить своевременный возврат всей суммы долга, и поэтому кредитор прибегает к

уступке права требования (цессии) по кредитному договору третьему лицу, располагающему большим временем для взыскания всей задолженности Замена залогодержателя может также быть вызвана риском банкротства кредитора

В работе отмечается, что регистрация передачи прав по закладной и регистрация сделки - не тождественные категории Именно поэтому попытки квалифицировать первую в качестве разновидности второй вызывают споры Для их устранения нормативные акты, относящиеся к государственной регистрации, должны быть дополнены более точным определением действий учреждений юстиции при регистрации ипотеки и регистрации передачи прав по ипотечному договору Аналогичных дополнений заслуживают положения о действиях учреждений юстиции при перемене владельца закладной в результате правопреемства или на основании судебного решения

Внесение в Единый реестр новой записи об ипотеке с указанием нового залогодержателя, не является само по себе ни регистрацией сделки, ни регистрацией «права залога» Однако удостоверить регистрацию нового владельца закладной можно лишь выпиской из Единого реестра, поскольку на самой закладной совершаются только передаточные надписи

Обеспечивая защиту прав залогодержателя, современное российское гражданское законодательство исходит из положения о сохранении права залога при изменении собственника заложенной вещи Переход от залогодателя к другому лицу права собственности или права хозяйственного ведения на заложенное имущество в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства не отражается на праве залога, - оно сохраняет силу, как того и требуют предписания ст 353 ГК РФ Закрепление же особого порядка обращения взыскания на заложенное имущество обусловлено необходимостью обеспечения прав залогодержателя в исполнительном производстве, а также соблюдением прав других взыскателей Однако изложение правил обращения взыскания на заложенное имущество,

содержащееся в ФЗ «Об исполнительном производстве», страдает неполнотой, в связи с чем на практике следует также учитывать правила параграфа 3 главы 23 ГК и положения ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» При обращении взыскания на предмет залога основанием удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) из стоимости заложенного недвижимого имущества служит не только решение суда, но также и нотариально удостоверенное соглашение залогодателя и залогодержателя

Следует также учитывать, что продажа заложенного имущества с торгов в ходе обращения на него взыскания не создает права следования для залогодержателя, по требованию которого обращалось взыскание на заложенное имущество Если реализация заложенного недвижимого имущества производится по соглашению сторон на аукционе, последствия для прав залогодержателя, по видимому, следует считать аналогичными последствиям продажи с публичных торгов Кроме того, если обращение взыскания на заложенное имущество требует реализации (продажи) его с торгов, то вырученная от продажи сумма погашает требование залогодержателя право залога достигло своей цели - стоимость вещи извлечена и подлежит направлению на удовлетворение требований залогового кредитора

В главе второй рассматривается правовое регулирование ипотечных отношений в США

В первом параграфе характеризуется содержание норм статутного права, регулирующего ипотечные отношения в США, освещаются способы ипотечного кредитования, анализируются основные кредитные программы, раскрывается значение страхования ипотечных кредитов

Обращено внимание на то, что США используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования. Вызвано это несколькими причинами Во-первых, закрепление единой системы ипотечного кредитования федеральным законодательством в США оказалось

невозможным по причине того, что такое закрепление относится к исключительной компетенции штатов в области нормотворчества Во-вторых, после депрессии 1929-ЗЗгг возникла острая потребность в экономическом стимулировании жилищного строительства, а сделать это без государственной поддержки было невозможно

Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам Последние могут поступить с полученными ипотечными кредитами по-разному, в частности, они вправе

1) переуступить их вторичным инвесторам,

2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах,

3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги

Во втором параграфе анализируются факторы, обусловившие текущий ипотечный кризис в США Этот кризис возник не случайно Началось все еще в 2005 году с в связи с одновременным действием нескольких факторов снижения цен на недвижимость, роста процентных ставок и снижения требований к заемщикам в связи с конкурентной борьбой кредиторов за каждого из них

Усиливалась также конкуренция на рынке нестандартных кредитов, и ряд «молодых» кредиторов, не имеющих достаточного опыта оценки кредитных рисков нестандартных заемщиков, вывели на рынок новые продукты, которые позволяли заемщикам с низким кредитным рейтингом, неподтвержденными доходами, не имеющими документации на недвижмость, получать кредит Именно этот сегмент рынка нестандартных кредитов, по мнению аналитиков, показывал наихудшие результаты, а погоня за объемами не прекратилась даже в условиях начавшейся рецессии на рынке жилья

Секьюритизация, оказавшаяся связующим звеном между банками и ипотечными компаниями, не могла воспрепятствовать масштабному расширению кризиса, поскольку в финансовых отношениях принимали участие не только американские, но и зарубежные компании

Кризис достаточно успешно преодолевается в настоящее время с помощью крупных капиталовложений со стороны правительства США и межрегиональных кредитных организаций

Ипотечный кредит обеспечен недвижимостью это следует из сути данного кредита, но автоматически такое обеспечение не работает, оно требует довольно сложных процедур по реализации недвижимости Наличие покупателя такой недвижимости само по себе сложностей не устраняет, процедуры переноса права собственности на него требуют продолжительного времени, нередко до года В то же время и поиск покупателя на заложенную недвижимость отнимает время, тем большее, чем дороже недвижимость В итоге возникает положение, при котором ипотечные кредиты оказываются в зависимости от ситуации на рынке Длительность процесса взыскания денежных средств в обеспечение кредита также стала одним из факторов, спровоцировавшим в США ипотечный кризис

Кризисный опыт США показывает, что механизмы секьюритизации сами по себе причин экономического кризиса не создают, но способны его обострять в условиях понижения требований к качеству ипотечного обеспечения В российской практике такие механизмы пригодны для использования в целях содействия экономическому росту, поскольку в ней исключается выдача кредитов заемщикам с недостаточным обеспечением.

В главе третьей, «Правовые средства получения доступа к обеспечиваемым ипотекой кредитам», исследуются вопросы, от решения которых зависит успешное развитие ипотечных правоотношений в Российской Федерации Речь здесь идёт о наделении оборотоспособностью бумаг, подтверждающих притязания из ипотечных правоотношений

(«секьюритизация»), а также об определении круга кредитоспособных заемщиков («скоринг») Показаны условия, при которых они способны послужить в российской практике эффективными средствами получения доступа к обеспечиваемым ипотекой кредитам, дать необходимый толчок дальнейшему развитию в Российской Федерации рынка недвижимости, а также существенно сократить затраты на обслуживание кредитов

Позитивные черты «секьюритизации» и «скоринга» определяются, на наш взгляд, их способностью облегчать процедуры выдачи кредита кредитоспособным заемщикам

Как показывает функционирование ипотечной системы США, секьюритизация - необходимый инструмент для развития экономики страны В США он стал следующим шагом после введения института ипотеки Целесообразность применения секьюритизации в Российской Федерации обусловлена как сложившимся в стране механизмами рыночного хозяйствования, так и необходимостью удешевлять и упрощать доступ к жилищным кредитам гораздо более широкому, чем в настоящее время, кругу заемщиков

В первом параграфе, «Придание оборотоспособности притязаниям, обеспеченным ипотекой в США и РФ», подвергается анализу понятие секьюритизации, ее значение для ипотечных отношений

Показано, что по своей сущности секьюритизация выступает трансформацией неликвидных активов в ценные бумаги В американской практике в зависимости от категории активов выделяют различные виды секьюритизации, в частности, mortgage-backed secuntization (разновидность секьюритизации, при которой обеспечением ценных бумаг служит пул ипотечных кредитов), а также и asset-backed securitization (разновидность секьюритизации, при которой ценные бумаги обеспечены пулом активов, не связанных с ипотечными кредитами, например по кредитам на автомобиль, по кредитным картам и т д)

Рассмотрен порядок осуществления секьюритизации в США, раскрыто содержание правовых актов, регулирующих оборот ипотечных ценных бумаг Освещены недостатки действующего в США порядка отчуждения закладных Показано, что передача прав по закладной осуществляется по традиционным правилам, на ней должна быть совершена передаточная надпись и, кроме того, для передачи закладных необходима их физическая передача

Финансовые кризисы середины и конца прошлого века показали, что обращение ценных бумаг посредством совершения на них надписей и физической передачи сопряжено с существенными рисками, которые в силу известного «принципа домино» вызвать крах любого фондового рынка3 Наличие таких рисков, а также распространение компьютерных технологий вызвало тенденцию к переходу от системы непосредственного владения инвестиционными ценными бумагами к владению ими через посредников. В российской практике таковыми выступают депозитарии

Последнее обстоятельство обусловило необходимость в механизме депозитарного учета закладных, который предполагает, что операции с закладными фиксируются депозитарием по счетам депо, в том числе с использованием специальных технических средств, которые позволяют с минимальными затратами, с высокой степенью безопасности и в максимально короткие сроки осуществлять передачу пула закладных

Автор пришел к выводу о том, что в определенных случаях целесообразно прибегать к обездвиживанию закладной Возможны две процедуры такого обездвиживания Согласно первой из них, залогодатель при составлении закладной указывает в ней, что право иа такую закладную подлежит обязательному учету депозитарием Вторая процедура должна предусматривать ситуацию, когда закладная уже выдана и находится в обращении В таком случае законному владельцу закладной следует

3 Полтерович В М Старков О Ю Стратегия формирования ипотечного рынка в России // Экономика и математические методы —2007 —Т 43 -№4 —С 3-22

предоставить право сделать на ней специальную отметку, согласно которой закладная с целью осуществления учета прав на нее передается депозитарию После того, как закладная передана на депозитарный учет, все операции с такой закладной осуществляются записями по счету депо в депозитарии В течение времени, когда закладная обездвижена, права на закладную переходят с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, а право залога на закладную возникает с момента фиксации этого факта депозитарием

Во втором параграфе, «Определение круга кредитоспособных заемщиков в сфере ипотечных отношений в США и РФ», изучается понятие «скоринг», его место и значение в ипотечных отношениях

Сложившаяся к настоящему времени в Российской Федерации практика получения ипотечного кредита связана с необходимостью оформлять множество документов, что отнимает много времени и средств Аналогичная процедура в Соединенных Штатах Америки гораздо проще и дешевле Упрощению названной практики российские банкиры противопоставляют довольно веский довод - оценку кредитором вероятности погашения кредта При оформлении любого кредита, в том числе и ипотечного, банком оцениваются три момента

— платежеспособность заемщика,

— готовность погасить кредит (анализ кредитной истории),

— оценка стоимости закладываемого имущества.

Определить же реальную платежеспособность клиента в нынешних российских условиях почти невозможно, и справка о его официальном доходе мало чем полезна банку-кредитору Объективную сложность представляет и отсутствие у большинства граждан кредитных историй, а у тех, кто ими обладает, они нередко носят негативный характер, что побуждает скрывать такие истории по разным причинам. На момент испрашивания кредита закладываемое имущество может казаться достаточно ценным для обеспечения погашения кредита, но оно подвержено

риску обесценивания, - например, дом может прийти в негодность, рядом с ним могут построить шумную трассу или его вообще могут снести в связи с муниципальными нуждами

В США уже давно существуют бюро кредитных историй, которые сообщают кредитору информацию о предоставлявшихся клиенту предыдущих кредитах. Такие бюро представляют собой независимые коммерческие организации, которые обязаны поддерживать свою репутацию для успешной работы на рынке данных услуг

Наличие у кредитных организаций множества отделений делает невыгодным содержание в каждом из них специалиста в области ипотечного кредитования Для преодоления этого неудобства и были созданы специальные скоринговые организации Назначение их состоит в том, чтобы на основании кредитной истории предоставить кредитной организации надлежащую оценку добросовестности и кредитоспособности заемщика Это позволяет последним экономить средства на выдаче кредита, что в итоге выгодно и заемщикам

В США скоринг представляет собой инструмент, с помощью которого на основе кредитной истории предыдущих клиентов банк определяет, насколько велика вероятность, что конкретный потенциальный заемщик погасит кредит в срок В работе рассмотрен порядок осуществления скоринга в США, освещены первые шаги по его внедрению в РФ, охарактеризованы нормативные акты, регулирующие применение кредитных историй

Обращено внимание на то, что в настоящее время при обращении в кредитную организацию для получения ипотечного кредита, многие российские заемщики отказываются впоследствии от своих намерений, т к процент по ипотечному кредиту настолько высок, что его использование заставляет заемщика заплатить в итоге двойную цену покупаемой недвижимости Для улучшения данной ситуации был принят ФЗ «О кредитных историях» от 30 декабря 2004 года № 218-ФЗ, проектная основа

которого была построена с учетом опыта зарубежных стран, в частности США

Этот федеральный закон нацелен на создание системы раскрытия информации об исполнении заемщиками обязательств перед кредиторами Он направлен на снижение затрат банков при оценке кредитоспособности заемщиков, что позволяет снизить стоимость выдаваемых кредитов Более того, используемая на основе этого закона информация, позволяет составлять так называемый рейтинг заемщиков Как и в Соединенных Штатах Америки, в РФ эти рейтинги называются «скорингом», от слова «бсопгщ», обозначающего систему балльной оценки

Концепция скоринга заключается не в поиске объяснений, почему тот или иной заемщик не платит Скоринг имеет целью выделить те характеристики, которые позволяют оценивать ненадежность или надежность банковского клиента Скоринг не дает банку ответа на вопрос, погасит ли данный заемщик кредит, но он позволяет узнать, что в прошлом заемщики того же возраста, той же профессии, с таким же уровнем образования и с таким же числом иждивенцев своевременно погашали либо не погашали кредит

Таким образом, скоринг, как и секьюритизация, - необходимый инструмент для развития экономики в нашей стране Ипотека - надежный гарантийный инструмент возврата кредита, ее можно сравнить с облигациями, обеспеченными государством, - наиболее надежным экономическим инструментом

Акты, касающиеся секьюритизации, вступившие в силу в 2003 году, имели целью создание правовой среды для выпуска ценных бумаг, обеспеченных закладными, в том числе обеспеченных закладными облигаций

Однако создание такой среды в РФ - дело будущего Секьюритизация в нашей стране находится в зачаточном состоянии Внедряется она крайне медленно Имеющуюся в РФ юридическую основу регулирования оборота

ипотечных ценных бумаг нельзя пока признать достаточной Законодательство нуждается в усовершенствовании, обеспечивающем реальное включение в оборот дебиторской задолженности

Введение в оборот скоринговых систем позволит сократить расходы на оформление кредитов, в том числе ипотечных Более того, этот показатель можно будет использовать и в других отношениях, требующих учета степени надежности и добросовестности заёмщиков Однако для полноценного выведения скоринга на рынок необходим доступ к уже существующим базам данных Кроме того, использование вновь возникших баз данных сможет положительно повлиять на общее экономическое положение в стране Ведь для получения кредита на лучших условиях заемщик нуждается в возможно более высоком балле в скоринговой системе, а для того, чтобы иметь высокий балл, необходимо показывать свои доходы, вовремя платить по счетам и тд Таким образом, скоринг будет содействовать сокращению площади коррупционного поля

Учитывая, что использование данного инструмента может оказаться сопряженным с рядом проблем, например, риском дискриминирования отдельных участников отношений, фальсификацией данных и др, автор предлагает предусмотреть в российском законодательстве определенные защитные механизмы, освещаемые в работе на примере тех, что успешно применяются в США

В заключении кратко подведены итоги работы и обозначены перспективы дальнейшего исследования вопросов ипотечного кредитования Основные положения диссертации отражены в публикациях автора 1.Овчинников С В Замена залогодержателя в ипотечных сделках // Вестник РУДН Серия Юридические Науки №5,2007.

2 Овчинников С В. Злободневные вопросы ипотечного обеспечения сделок по приобретению жилья // Сравнительное право и проблемы частноправового регулирования- Материалы научной конференции аспирантов кафедры гражданского и трудового права юридического

факультета РУДН Москва, 25 января 200бг / Сост В В Безбах, Е П Ермакова, И Н Душина - М МАКС Пресс, 2006

3. Овчинников С В Влияние кредитных историй на ипотечные кредиты в США // Сравнительное право и проблемы частноправового регулирования. Материалы научной конференции аспирантов кафедры гражданского и трудового права юридического факультета РУДН Москва, 25 января 2008 г Выпуск 8 / Сост В В Безбах, Е П Ермакова, К М. Беликова - М • МАКС Пресс, 2008

Овчинников Сергей Викторович (Россия) ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В Российской Федерации и США

Диссертационное исследование посвящено анализу ипотечных отношений, складывающихся в РФ и США Анализируются понятие, виды ипотеки, источники и принципы регулирования, регистрация ипотечных прав

Исследованы понятия «секьюритизации» и «скоринга», их значение для ипотечного кредитования, освещены причины текущего ипотечного кризиса в США и меры по его преодолению

Ovchinnikov Sergey Victorovich (Russia) MORTGAGE LAW IN RUSSIAN FEDERATION AND USA

The thesis is devoted to the analysis of legal rules governing mortgages in Russia and USA within the wide scope of issues ranging from the comparison of notions of mortgage m both legal systems to principles of regulation and registration.

Attention is given to the effects and importance of scoring based on credit histories, as well as to practices of securitization m terms of adding negotiability to claims and interests deriving from mortgage titles

Particular attention is given to the current US mortgage credit crisis and ways introduced to overcome it.

Подписано в печать 20 08 2008 г Печать трафаретная

Заказ № 645 Тираж 100 экз

Типография «11-й ФОРМАТ» ИНН 7726330900 115230, Москва, Варшавское ш, 36 (499) 788-78-56 www autoreferat ru

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Овчинников, Сергей Викторович, кандидата юридических наук

Введение

Глава 1. Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ

§ 1. История развития ипотеки в дореволюционной России.

§2. Нормативные акты, регулирующие ипотечные отношения.

§3. Проблемы в ипотечных правоотношениях.

Незавершенное строительство в качестве предмета залога при 30 ипотечном кредитовании.

Одновременная ипотека здания и земельного участка.

Памятник истории и культуры в качестве объекта ипотечного 40 кредитования.

Участие третьих лиц в залоговых правоотношениях.

Защита прав залогодержателя.

Глава 2. Правовое регулирование ипотечных отношений в США

§1. Акты статутного права, регулирующего ипотечные отношения в 68 США

§2. Факторы, обусловившие ипотечный кризис в США

Глава 3. Правовые средства получения доступа к обеспечиваемым 88 ипотекой кредитам.

§1. Придание оборотоспособности притязаниям, обеспеченным 88 ипотекой в США и РФ.

Порядок осуществления секьюритизации в США.

Порядок осуществления секьюритизации в РФ.

§2. Определение круга кредитоспособных заемщиков в сфере ипотечных 113 отношений в США и РФ.

Порядок осуществления скоринга в США.

Порядок осуществления скоринга в РФ.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ и США"

Ипотечный кредит в России имеет глубокие исторические корни. Ипотека во второй половине XIX — начале XX в. являлась многозвенной системой, направленной на кредитование сельской и городской недвижимости, имела разнообразные механизмы кредитования, приспособленные к региональным условиям, и штат опытных специалистов. Исторический опыт ипотечного кредитования может и должен быть учтен на современном этапе.

Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В своей статье С.М.Печатникова указывает: доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство в 1987г. составляла более 80 %, а средств населения — лишь 14,6 % (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).1

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья почти отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

За период реформ 1990—1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности

1 Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России. Менеджмент в России и за рубежом. 2000. - №1 и источникам финансирования, увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20 %, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9 %. При этом за счет средств федерального бюджета в 1998 г. было построено всего 1,3 млн кв. м общей площади жилых домов, что составило 4,2 % от общего объема вводимого жилья. Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в три раза с конца 1991 г. по 1998 г. и достигла 39,4 % общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья.1

Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результате политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57 % всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. В крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлекается 1,5-2 % квартир, находящихся в частной собственности.2

Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема жилья, бесплатно предоставляемого очередникам. Из-за недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья сократились объемы жилищного строительства. В результате созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми

1 Кравцов С. Ипотека из глубины веков // Моск. правда. — 2002. — 25 янв. — С. 1-2.

2 Кузин А. Три квартиры по цене одной // Финансы. — 2003. — № 25. — С. 20-21. механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство. В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно справиться со своими жилищными проблемами. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии сделать это из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:

1. Ограниченным платежеспособным спросом населения. В некоторых коммерческих банках кредит выдается не одному человеку, а семье, поскольку один человек не имеет достаточного дохода для обеспечения кредита.

2. Низкими объемами и невысоким качеством нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации, что обусловливает недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья. Особенно остро эта проблема стоит в городах федерального значения. На пример, стоимость квартиры в центре Москвы равна стоимости двух коттеджей в итальянских Альпах.

3. Большим количеством административных барьеров. Строительные и ипотечные компании, заемщики сталкиваются с трудно преодолимыми административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большие издержки. А заемщик должен предоставить не менее 15 документов для получения ипотечного кредита.

4. Неразвитостью инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При наличии этих структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, следовательно, невысока эффективность всей системы, завышены расходы на совершение сделок. Ни для кого не секрет, что заемщик несет дополнительные, «неофициальные» расходы во время оформления необходимых документов.

5. Высокими процентными ставками, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым, а большинство россиян не может воспользоваться ипотекой.

6. Непрозрачными источниками доходов граждан. Постепенно население осознает преимущество декларирования всей части доходов, но этот процесс идет очень медленно и стоит, если сумма доходов менее 25 тыс. рублей.1

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу, развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. За государством остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

Как отмечает А. П. Фоков, в Российской Федерации процесс усовершенствования законодательства об ипотеке только набирает темпы, впереди обобщение практики применения ипотеки на территории страны и в

1 Доничев O.A. Региональные тенденции формирования и регулирования рынка жилья и недвижимости // Международная академия инвестиций и экономики строительства. -Владимир: Изд-во «Посад», 2001. регионах, проверка на прочность законодательной базы об ипотечном кредитовании и вытекающих из этого проблем судебными, прокурорскими и иными органами власти.1 Тем не менее следует признать, что сложившаяся на данном этапе развития законодательная база ипотечного кредитования жилья значительно уменьшает риски граждан на приобретение жилища.2

Современным проблемам ипотеки посвящены работы российских юристов и экономистов И. А. Базанова, К. JI. Астапова, В. Беленького, Н. Д. Богдановой, В. И. Бусова, А. П. Вершинина, В. Витрянского, Ю. Воробьева, Е. А. Галиновской, В. С. Ем, Б. Д. Клюкина, 3. JI. Гариповой, О. Железновой, В. Кудинова, М. Орловой, А. Цылиной, А. Шачина и др.

Проблемы залога и залогового права освещаются в работах М. В. Антонова, А. Бушева, А. А. Вишневского, Д. Гололобова, И. Д. Грачева, А. В. Черных; Е. Шпака и др.

Особенностям ипотечного кредитования и финансирования в США посвящены работы отечественных правоведов В. М. Агапкина, К. JI. Астапова, Е. Д. Михайлова, П. Павлова, И. В. Караваевой и др., а также зарубежных авторов Burrell J., Fabozzi F., Flynn D., Garton-Good J., Mays E., Werner R.J., Siddiqi N., Weston L.P.

Все названные исследования посвящены детальному анализу ипотечной системы, однако всестороннего сравнения ипотечных систем в России и США не проводилось; не обосновано успешное применение на практике ипотечного опыта США в российской действительности; вопрос об оптимазации процесса оформления ипотеки не достаточно четко был обоснован в научной литературе. Поэтому в нашем исследовании особое внимание уделяется вопросам секьюритизации и скоринга, как существенным условиям современной экономики.

1 Фоков А. П. Правовое регулирование института ипотеки в современной России // Российский судья. - 2005а. — № 4. - С. 2-3.

2 Денисенко Е.Б. Анализ первичного рынка жилья: как активизировать операции с использованием ипотечных схем // ЭКО. — 2007. — № 1. — С. 159-167.

Интегрирование российской экономики в мировую финансовую систему диктует необходимость освоения и развития современных форм кредитования предпринимательской сферы, важнейшей из которых выступает ипотека. Нельзя не видеть, что эта сфера подвержена достаточно высоким коммерческим рискам, материализация которых способна порождать не только экономические, но и социальные последствия. Остроту связанной с этим проблемы наглядно иллюстрирует ипотечный кризис, затронувший в последние годы сферу ипотечных отношений в США. Причины, его вызвавшие, а равно способы его преодоления, исключительно важны для современной российской практики ипотечного кредитования, основы которого складывались в Российской Федерации в значительной степени под влиянием американских моделей.

Потребность в определении безопасности отдельных схем и конструкций, реализуемых с учётом таких моделей в российской практике, весьма злободневна. Особенно ощутима такая потребность в рамках складывающегося на российских ипотечных рынках использования механизмов «секьюритизации».

Вопросам ипотечного регулирования российское правоведение уделяет большое внимание. Особенно важны работы, авторы которых подчеркивают значимость использования института ипотеки в целях содействия удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего в слоях малоимущего населения.1 Значение залога недвижимости в качестве средства привлечения кредитов для реализации различных

1 Понька В.Ф. Ипотека в России: проблемы и приоритеты // Журнал российского права. -2000. — № 2. — С. 41-49. социальных проектов, особенно в жилищной сфере, трудно переоценить. Однако и зарубежная практика применения ипотеки в качестве способа обеспечения обязательств, и целый ряд материалов, опубликованных российскими исследователями, показывают, что сама по себе конструкция ипотеки не может вызвать экономического оживления, притока инвестиций, оздоровления социальной инфраструктуры, повышения занятости и достижения иных сходных целей, жизненно важных для экономического и общественного бытия любой страны. Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, воплощающих эффективную экономическую политику государства. В то же время даже самая продуманная политика не станет действенной, если для ее реализации не используются надежные правовые инструменты. В настоящей работе акцентируется роль ипотеки в сфере привлечения кредитов для удовлетворении жилищных потребностей.

Объект диссертационного исследования - общественные отношения, возникающие в связи с ипотечным обеспечением предоставляемых и получаемых кредитов в РФ и США.

Указанная цель определяет задачи диссертационного исследования:

- охарактеризовать содержание конкретных прав и обязанностей участников ипотечных правоотношений;

- определить гарантии соблюдения условий договоров об ипотеке;

- исследовать роль секьюритизации и скоринга в ипотечных отношениях.

Теоретическая основа диссертации. Её составили относящиеся к общим и специальным вопросам гражданского права труды, которые опубликовали в разное время отечественные правоведы, в частности, Абова Т.Е., Безбах В.В., Бездумный М.А, Боботов C.B., Брагинский М.М., Будилов В.М., Васильев Е.А, Венедиктов A.B., Водолагин C.B., Гаджиев Г.А., Гребенников В.В., Зайцева В.В., Залесский В.В., Зинченко С.А., Иоффе О.С, Кабатов В.Л., Калпин А.Г., Караваевой Н.В., Карташкин В.А, Колюшин Е.И., Костин A.A., Крассов О.И., Лебедев С.Н., Лунц Л.А., Маковский А.Л., Мамута Л.С, Масевич М.Г., Маслов Г.А, Михайлов Е.Д., Мозолин В.П., Муромцев Г.И., Нарышкина Р.Л., Нерсесянц B.C., Новицкий И.Б., Рахмилович В.А., Рубанов А.А, Скрипко В.Р., Суханов Е.А., Топорнин Б.Н., Четвернин В.А., Фалалеев Л.А, Фогельсон Ю.Б., Халфина P.O., Чиркин В.Е., Шершеневич Г.Ф., Юмашев Ю.М., Яковлев В.Ф., Яфаев Л.И. и др., а также зарубежные правоведы, в частности, Liz Pulliam Weston, Jamaine Burrell,

Naeem Siddiqi, Elizabeth Mays, Frank Fabozzi, Anand К. Bhattacharya, William S. Berliner, Charles Austin Stone, Anne Zissu, Joseph C. Hu, Lakhbir Hayre, Jason H.P. Kravitt, Deborah Flynn, Robert Paul Molay, Hyman P. Minsky и др.

Материалы диссертации, содержащиеся в ней выводы и предложения, основаны на анализе законодательных и подзаконных актов Российской Федерации, её субъектов, а также законодательств зарубежных стран, с акцентом на институт ипотеки в США.

Научная новизна. Настоящая работа является первым комплексным исследованием обеспечения залогом недвижимости кредитов, получаемых для использования в социально значимых целях с привлечением российских и зарубежных источников кредитования. Впервые американский ипотечный опыт был проанализирован с точки зрения правого регулирования, раскрыто содержание основного механизма, наделяющего закладные свойством оборотоспособности, - секьюритизации. Впервые был проанализирован российский ипотечный опыт в части использования такого механизма, выявлены лакуны в текущем российском законодательстве, предложен порядок осуществления секьюритизации и скоринга в РФ с учетом моделей, используемых в США, а также содержания регулятивных мер федерального правительства США по преодолению ипотечного кризиса.

Практическая значимость диссертации определяется тем, что ее материалы пригодны к использованию для целей совершенствовании текущего законодательства, при чтении в высшей школе курсов гражданского и земельного права, в практической деятельности юристов, занимающихся вопросами правового регулирования сделок с недвижимостью. Кроме того, материалы диссертации могут представлять интерес для судей, адвокатов, работников правоохранительных органов. Положения, выносимые на защиту: 1. Секьюритизация является трансформацией неликвидных активов в ценные бумаги, т.е. выступает способом наделения оборотоспособностью бумаг, ранее такого свойства не имевших. В зависимости от категории активов выделяют различные виды секьюритизации; обеспечением ценных бумаг служит пул ипотечных кредитов. Ценные бумаги обеспечиваются в США пулом активов, не обязательно связанных с ипотечными кредитами, например, по кредитам на автомобиль, по кредитным картам. В России при существующих условиях целесообразно развивать только секьюритазацию ипотечных бумаг.

2. Определение круга кредитоспособных заемщиков («скоринг») может основываться на рейтинговых оценках. Скоринг в США - это технология оценки рисков при кредитовании. Для обеспечения эффективности данной рейтинговой оценки необходимо подчинять ее принципу добросовестности заемщиков и бюро кредитных историй.

3. Калькирование в российской практике англоязычных терминов при обозначении тех или иных механизмов зачастую создаёт значительную неопределённость при обозначении новых для отечественного ипотечного рынка категорий. Такие термины нуждаются в замене обозначениями, несущими ясную для всех российских участников имущественного оборота смысловую нагрузку. В частности, использованию термина «секьюрити» следует предпочитать термин «ипотечный оборотный документ», что позволит избегать неопределенности при обороте соответствующих ценных бумаг.

4. Наделение оборотоспособностью бумаг, подтверждающих притязания из ипотечных правоотношений («секьюритизация»), а также определение круга кредитоспособных заемщиков («скоринг») способны послужить в российской практике эффективными средствами получения доступа к обеспечиваемым ипотекой кредитам, дать необходимый толчок дальнейшему развитию рынка недвижимости, а также позволят существенно сократить затраты на обслуживание кредитов.

5. Залог недвижимости, служащий средством минимизации имущественного риска, которому подвергается кредитор, сам становится уязвимым для рисков, порождаемых наделением оборотоспособностью притязаний, обеспеченных ипотекой. Эти риски, или «риски второго порядка», способны материализовываться,-примером их материализации служит трудно преодолеваемый ипотечный кризис в США. Методы их преодоления должны находиться в поле зрения тех законодателей, которые используют американские модели повышения ликвидности притязаний, вытекающих из ипотечного кредитования.

6. Российские памятники истории и культуры, находящиеся в собственности частных лиц, должны налагать на собственников определённые существенные обременения в виде ограничения их распорядительных правомочий, таких как невозможность изменения внешнего и внутреннего дизайна воплощающих их строений и конструкций, обязанность обеспечения доступа к таким объектам и др. Апробация работы. Материалы диссертации обсуждались на заседаниях кафедры гражданского и трудового права Российского университета дружбы народов, использовались для научных докладов и сообщений, с которыми автор выступал на научных аспирантских конференциях в Москве в 2006г. и в 2007г.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и библиографии.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Овчинников, Сергей Викторович, Москва

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, наше диссертационное исследование было посвящено сравнению ипотечных систем России и США, выявлению их специфики, а также выявлению основных принципов, которыми необходимо руководствоваться, чтобы добиться серьезных результатов в условиях российской действительности.

Отвечая на вопрос о том, какая польза может быть извлечена из зарубежного опыта для несформировавшейся еще окончательно в России системы ипотеки, мы неизбежно сталкиваемся с комплексом проблем. Как уже было не раз высказано в современной российской науке, следует руководствоваться общими началами построения системы ипотеки за рубежом, учитывая национальные особенности российского права. В любом случае на сегодняшний момент очевидна необходимость соблюдения следующих принципов.

1. Обеспечение защиты интересов и кредитора, и должника в ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество.

2. Необходимо создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения целесообразна разработка льготных правил и норм погашения ипотечного кредита. Аналогично Veterans Administration Mortgage в США, который выдается только военнослужащим действующим или уволившимся в запас.

3. Важно создать условия приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие сельскохозяйственной и производственной сфер. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им следует предоставить налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг.

4. Создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования.

5. Необходимо активизировать деятельность государства в ипотечных отношениях для контроля над деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство должно проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы.

6. Формирование механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий банков-кредиторов для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

7. Одной из задач законодателя в области ипотечного кредитования является совершенствование и систематизация нормативных актов, устранение между ними противоречий. Законы о недвижимости, о страховании, о жилье, о земле, о налогах должны быть согласованы и иметь одну цель — предоставить заемщику возможность приобрести недвижимость, а кредитору получить прибыль.

8. Необходимо законодательное закрепление нормы права, регулирующей изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке, а именно: если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является сооружение, возведенное в результате завершения строительства.

9. Ужесточение государственного контроля в сфере охраны культурного наследия, выраженного в форме недвижимости. Необходимо законодательно закрепить положение об указании обремененности недвижимости в договоре об ипотеке.

11. Необходимо правовое определение статуса юридических лиц, управляющих ипотечными ценными бумагами на вторичном рынке, порядок создания и порядок прекращения действия на рынке. Ввести государственный контроль за деятельностью таких лиц.

Таким образом, можно сделать следующий вывод: для успешного развития ипотечного кредитования жилья в России необходимо осуществить ряд мер правотворческого порядка: создать правовую базу для функционирования рынка жилья и ипотечного кредитования; создать инфраструктуру рынка жилья и ипотечного кредитования, в том числе решить вопрос о структурах, осуществляющих учет и контролирующих состояние недвижимости, являющейся залогом кредитов, и о специальных судах, ведущих квалифицированно и оперативно дела по ипотеке.

Как показал анализ ипотечного кредитования в России, одними из самых активных участников этого процесса являются банки. Однако деятельность банков на ипотечном рынке затруднена некоторыми важными обстоятельствами. В частности, при выдаче самих кредитов банки вынуждены также проводить операции с инструментами ипотечного кредитования (закладными) на вторичном рынке, что повышает риск кредитов и снижает их привлекательность для рядовых заемщиков.

Для организации цивилизованного вторичного рынка необходима активная деятельность государственных структур таких, как Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг, Банк России, Министерство по налогам и сборам и др. При этом необходимо отметить, что Банк России уже является одним из активных участников разработки программы работы с инструментами ипотечного кредитования. В частности, как один из возможных вариантов Банк России рассматривает переучет закладных, с помощью которого появится возможность рефинансирования коммерческих банков, т.е. пополнения их оборотных средств.

Исследование процесса принятия национальных и международных правовых актов, направленных на обеспечение возможности осуществления секьюритизации договорных денежных требований позволяет сделать следующие выводы. Секьюритизация финансовых активов во многих странах не может появиться сама по себе, без специального вмешательства законодателя. Существующие в данной стране правовые институты не позволяют этого сделать или их действие создает слишком большие издержки на осуществление секьюритизации.

Что делает секьюритизацию столь выгодным способом рефинансирования финансовых активов? С точки зрения права секьюритизация представляет собой совокупность норм, которые позволяют эффективно рефинансировать договорные денежные требования за счет фондового рынка. Для обладателя денежных требований задача состоит в том, чтобы в результате рефинансирования принадлежащих ему денежных требований получить максимальную цену. В этом аспекте секьюритизация конкурирует с другими способами рефинансирования, в том числе с факторингом, займом под залог денежных требований, обеспечительной уступкой и т.п.

Таким образом, секьюритизация как правовой институт представляет собой систему норм, направленных на снижение правовых и экономических рисков, возникающих при рефинансировании совокупности денежных требований путем размещения ценных бумаг. Такие параметры секьюритизации как масштаб, время и необходимая надежность заставляют пересматривать действующее и создавать новое законодательство.

Необходимо создание полной нормативной базы для определения скоринга в Российской Федерации. На данный момент уже существует несколько скоринговых агентств, но их действия основываются на нормах общего права, что вызывает различные системы оценки кредитных историй.

Балльно-рейтинговая система должна состоять из двух оценок. Первая - согласно законодательству, вторая, дополнительная, - по усмотрению скорингового агенства, но не нарушающая законодательства. Оценка, выведенная согласно законодательству, не позволит совершать мошенничество между участниками, а дополнительная оценка позволит скоринговым агентствам конкурировать с другими аналогичными агентствами. В результате в стране будет несколько крупных агентств -наиболее крупных и информативных для заемщика вместо множества мелких и неизвестных.

Более того, необходимость введения скоринговых систем подтверждается появлением в российской части Интернета скорингового калькулятора, аналогичного американскому.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ и США»

1. Федеральный закон «Гражданский кодекс» РФ часть первая от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ.

2. Федеральный Закон «Гражданский процессуальный кодекс» от 14 ноября 2002 №138-Ф3.

3. Федеральный Закон «Кодекс РФ об административных правонарушениях» от 30.12.2001 №195-ФЗ.

4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) «от 16 июля 1998 №102-ФЗ.

5. Федеральный Закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003г. №152-ФЗ.

6. Федеральный Закон «О кредитных историях» от 30 декабря 2004 года №218-ФЗ.

7. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года №122-ФЗ.

8. Федеральный закон от 25 июня 2002 №73 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

9. Федеральный Закон «О рынке ценных бумаг» от 22 апреля 1996 №39-ФЗ.

10. Федеральный Закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002г. №127-ФЗ.

11. Федеральный Закон «Об исполнительном производстве» от 2 октября 2007 №229-ФЗ.

12. Указ Президента РФ «О жилищных кредитах» от 10 июня 1994г. Собрания законодательства РФ № 7 1994г.

13. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 года. Собрание законодательства РФ № 10 1996г. Ст. 880.

14. Указ Президента РФ «Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 27 августа 1996.

15. Постановление Правительства Российской Федерации Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18 февраля 1998 года №219.

16. Приказ Минюста РФ № 213от 15.06.2006 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества».

17. Закон города Москвы «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры» от 14.07.2000 №26.18. Securities Act of 1933

18. Securities Exchange Act of 1934

19. Trust Indenture Act of 1939

20. Trust Indenture Act of 193 9

21. Investment Advisers Act of 1940

22. Investment Company Act of 1940

23. Securities Investor Protection Act of 1970

24. Sarbanes — Oxley Act of 2002

25. The Consumer Credit Protection Act of 1968

26. The Truth in Lending Act of 1968

27. The Fair Credit Reporting Act of 1971

28. The Equal Credit Opportunity Act of 1974

29. The Fair Debt Collection Practices Act of 1978

30. The Fair and Accurate Credit Transaction Act of 20031. Монографии и статьи:

31. Агапкин В. M. и др. Ипотечное кредитование жилья в США // Эко. — 1992. — № п.

32. Антонов М. В. Залог и кредитный риск // Банковское дело. 1995. - № 5.

33. Аргунов В. Н. Правовые основы нотариальной деятельности. М., 1994.

34. Астапов K.JI. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. — 2004. — № 4. — С. 42-48.

35. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. -М.: «Статут», 2004. 589 с.

36. Батуринский Д. А. Аграрная политика царского правительства и Крестьянский Поземельный Банк. — М., 1925.

37. Беленький В. Ипотека — проблемы и решения // Финансовый бизнес. -1994а. —№8.

38. Беленький В. С ипотекой больше проблем, чем решений // Деловой мир. -19946. —№83.

39. Будилов В. М. Залоговое право России и ФР. M., 1994.

40. Бусов В. И. Ипотека как бизнес // Банкир России. 1994. - № 5-6.

41. Бусов В. И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России // Деньги и кредит. 1996. - № 2.

42. Бушев А. Залог квартиры: правовые проблемы // Хозяйство и право. -1995.-№2.

43. Вершинин А. П. Юридические документы в нотариальной и судебной практике.-М., 1993.

44. Винокуров А. Я абсолютно не волнуюсь за качество российских ипотечных кредитов // Деньги. 2008. - № 16.

45. Витрянский В. Комментарий ГК РФ. Обеспечение исполнения обязательств. Залог // Хозяйство и право. 1995. - № 10.

46. Витрянский В. Комментарий к постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 // Хозяйство и право. 1996. -№ 9.

47. Вишневский А. А. Залоговое право. М., 1995а.

48. Вишневский А. А. Новый ГК РФ и залоговое право // Бизнес и банки. -19956. -№7.

49. Волкова А. Кредитная история: (Ипотека: гибрид коммерции и альтруизма) // Известия. — 2003. — 22 нояб. — С. 7.

50. Воробьев Ю. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 1995. - № 11.

51. Галиновская Е. А., Клюкин Б. Д. Банки и ипотека // Законодательство и экономика. 1994. - № 5/6.

52. Гарипова 3.JI. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. — 2004. — № 6. — С. 51—55.

53. Гимолеев Р. Государственная регистрация залога недвижимости. Проблемы правоприменения // Право и экономика. — 2004. № 2.

54. Гололобов Д. Регистрация залоговых сделок: проблемы совершенствования // Хозяйство и право. — 1995. — № 10.

55. Грачев И.Д. Перспективы развития законодательства о залоге // Юридический консультант. М., 1997. — № 5/6. — С. 8-13.

56. Грудцына Л.Ю. ФЗ РФ «Об ипотеке» (залог недвижимости): Постатейный науч.-практ. коммент. — Ростов н/Д: Феникс, 2005. — 351с.

57. Денисенко Е.Б. Анализ первичного рынка жилья: как активизировать операции с использованием ипотечных схем // ЭКО. — 2007. — № 1. — С. 159-167.

58. Доничев О.А. Региональные тенденции формирования и регулирования рынка жилья и недвижимости // Международная академия инвестиций и экономики строительства. Владимир: Изд-во «Посад», 2001.

59. Дударева Е. Специфика ипотечного жилищного кредитования // Хозяйственно право. — 2007. — № 6. — С. 48-51.

60. Ежова Ю. Е. Внимание: в залог предлагается памятник // Юридическая работа в кредитной организации. 2005. - № 3.

61. Ем В. С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. — М.: Статут, 1999а.

62. Ем B.C. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство. — 19996. № 3. — С. 8-17.

63. Железнова О. Ипотека -— инструкция по применению // Финансы. ■— 2004. —№4. —С. 14-20.

64. Журбина Е. Заключение договора ипотеки // Юрист. 2005. - № 7.

65. Журкина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. —2002. — № 6. — С. 17-19.

66. Звоницкий А. С. О залоге по русскому праву. СПб., 1912.

67. Зельднер А., Южелевский В.К. Жилищное строительство и ипотека в России // ЭКО. — 2004. — № 8. — С. 38^3.

68. Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России // Общество и экономика. — 2008. —№ 1. —С. 90-103.

69. Карабанова К.И. Закладная: некоторые проблемы правового регулирования // Законодательство и экономика. 2005. - № 12.

70. Караваева И. В. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования // Право и экономика. — 1995. — № 11, 12.

71. Киселев A.A. Оформление ипотеки // Бюллетень нотариальной практики. 2003а. - № 2.

72. Киселев A.A. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 20036. - № 2.

73. Кисмина Е. В. Ипотечный кредит в Российской империи (вторая половина XIX — начало XX в.): Автореф. дис. канд. экон. наук. -Самара, 2006. 18 с.

74. Конев Е. Ю. Гражданско-правовая ответственность по договору ипотеки: вопросы теории и практики: Дис. . канд. юрид. наук. -Белгород, 2004. 207 с.

75. Косарева Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. — 2001. — № 5. — С. 89106.

76. Кравцов С. Ипотека из глубины веков // Моск. правда. — 2002. — 25 янв. — С. 1-2.

77. Кудинов В. Ипотека стала ближе к народу (Объем рынка ежегодно удваивается) // Ведомости. — 2003. — 24 нояб. — С. 135.

78. Кузин А. Десять лет без права передышки, или Реально ли купить квартиру по ипотеке // Фин. Россия. — 2002. — 9 окт. — С. 16.

79. Кузин А. Три квартиры по цене одной // Финансы. -— 2003. — № 25. — С. 20-21.

80. Куликов А. Д. Ипотека предприятия по российскому праву // Юридический мир. 1999. — № 10. — С. 50-56.

81. Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях: Дис. . канд. юрид. наук. -Краснодар, 2004.

82. Логинов М.П. Ипотечное кредитование строительства жилья // Экономист. — 2002а. — № 9. — С. 67-73.

83. Логинов М.П. Андеррайтинг ипотечных кредитов // ЭКО. — 20026. — № 12. —С. 127-137.

84. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. — 2002в. — № 4. — С. 22-30.

85. Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России // Деньги и кредит. — 2003. — № 12. — С. 67-69.

86. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО. — 2004, —№9. —С. 115-132.

87. Ломидзе О. Государственная регистрация ипотеки: особенности правового регулирования // Хозяйство и право. — 2000. № 8. — С. 3742.

88. Люсов А. Н. Залог в российском праве // Деньги и кредит. 1995. - № 1.

89. Масевич М.Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации. -М.: ИНФРА-М, 1999.

90. Маслова В. Ипотека земель // Экономист. — 2004. — № 5. — С. 89-96.

91. Махлин М. Американская ипотека в российском исполнении // Рос. бизнес газ. — 2003. — 1 июля. — С. 1-2.

92. Михайлов Е. Д. Ипотечное финансирование в США // США. — 1993. — № 1.

93. Могусев В.Ф. Развитие залогового законодательства и возможность ипотеки земельных участков // Юридический мир. 1999. — № 5/6. — С. 79-91.

94. Москвичева В.Л. «Подводные камни» ипотеки и способы их преодоления // Закон. — 2007. — № 12. — С. 215-221.

95. Наумова Л.Н. Закон об ипотеке: анализ, критика, рекомендации. М.: Викор-Медиа, 2006.

96. Орлова М. Ипотека (залог) права аренды // Российская юстиция. — 1999. -№ 5.

97. Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки // Российская юстиция. М., 2000. — № 9. — С. 21-22.

98. Орлова М. Понятие и признаки предмета ипотеки // Бюллетень нотариальной практики. 2002. — № 1.

99. Оселедец В.М. История развития ипотечного кредита в дореволюционной России // Сибирская финансовая школа. — 2004. — №3. —С. 105-108.

100. Павлов П. США: система ипотечного кредитования в жилищной сфере // Закон. 1995а. -№ 1.

101. Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. — 19956. № 5.

102. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. — 2003. — № 3. — С. 57-66.

103. Пантюхина Е. В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. М.: РГТЭУ, 2003.

104. Пенцов Д. А. Понятие security и правовое регулирование фондового рынка США. СПб.: Юридический центр Пресс, 2003.

105. Печатникова С.М. Менеджмент в России и за рубежом. 2000. №1

106. Полтерович В.М. Старков О.Ю. Стратегия формирования ипотечного рынка в России // Экономика и математические методы. — 2007. — Т. 43.-№4. —С. 3-22.

107. Пономарев В. Ипотечное жилищное кредитование // Экономика России — XXI век. — 2003а. — № 11. — С. 43-45.

108. Пономарев В. Система ипотечного кредитования // Экономика России — XXI век. — 20036. — № 13. — С.74-75.

109. Понька В.Ф. Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. -М., 1999. -20 с.

110. Понька В.Ф. Ипотека в России: проблемы и приоритеты // Журнал российского права. 2000. — № 2. — С. 41-49.

111. Проскурякова H.A. Ипотека в России в конце XIX — начале XX веков // Вопросы истории. — 1995. — № 9. — С. 3-18.

112. Пуляевский И.В. Институт ипотечного жилищного кредитования в системе гражданского права // «Черные дыры» в рос. законодательстве.2007. — № 2. — С. 401^402.

113. Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б. Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. — М.: ИНФРА-М, 2007.

114. Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: Дис. . канд. юрид. наук. — М., 2002.

115. Роньжин A.A. Акцессорность российской ипотеки и потребности практики // Юрист. 2004. - № 7.

116. Россия. Законы и постановления, узаконения и распоряжения о Крестьянском Поземельном Банке. — СПб, 1886.

117. Скорбин K.M. Объекты и субъекты ипотечного кредитования // Вестн. Моск. ун-та. Сер. 6. Экономика. — 2007. — № 3. — С. 19-26.

118. Смирнов В.В. Менеджер по ипотечным операциям. — М.: Издательский дом «Аудитор», 2000.

119. Степанов В.Л. Государственный ипотечный кредит в дореволюционной России (конец XIX — начало XX вв.) // Деньги и кредит. — 2004. — № 2. —С. 61-67.

120. Ступин И. Рынок в залоге // Эксперт. — 2001. — № 39. — С. 97-100.

121. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования // Экономические и математические методы.2004. —Т. 40.-№ 1. —С. 3-15.

122. Файзуллин Т. Ф. Институционализация ипотеки как формы решения жилищной проблемы: Автореф. дис. . социол. наук. Уфа, 2007. - 28 с.

123. Федосеева И. Несколько фрагментов из истории становления ипотеки // Московская правда. — 1999. — 15 апр. — С. 4.

124. Фоков А. П. Правовое регулирование института ипотеки в современной России // Российский судья. 2005а. — № 4. - С. 2-3.

125. Фоков А.П. Ипотечные правоотношения в Российской Федерации // Юрист. 20056. - № 6.

126. Фролов Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы и перспективы // Деньги и кредит. — 2007. — № 8. — С. 9-12.

127. Цылина .А. Ипотека: жилье в кредит. — М., 2001. — 358 с.

128. Черных А. В. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995.

129. Шачин А. Ипотечное кредитование в России: состояние, законодательство, перспективы // Финансовая газета — 1999. — № 47. — С. 4-5.

130. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Статут, 2005

131. Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001.

132. Шпак Е. Здания и сооружения как предмет ипотеки (залога недвижимости) // Юрист. 2001.— № 9.

133. Ярков В.В. Удостоверение договоров об ипотеке // Нотариус. 2002. -№3.

134. Яшенков К.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и политика. 2005. - № 2.

135. Liz Pulliam Weston. Your Credit Score: How to Fix, Improve, and Protect the 3-Digit Number that Shapes Your Financial Future. FT Press. 2007

136. Liz Pulliam Weston. Your Credit Score: How to Fix, Improve, and Protect Your Credit for Life. Prentice Hall. 2004

137. Jamaine Burrell. How to Repair Your Credit Score Now: Simple No Cost Methods You Can Put to Use Today. Atlantic Publishing Company FL. 2007

138. Naeem Siddiqi. Credit Risk Scorecards: Developing and Implementing Intelligent Credit Scoring. Wiley, John & Sons, Inc. 2005

139. Elizabeth Mays. Credit Scoring for Risk Managers: The Handbook for Lenders. South-Western. 2003

140. Frank Fabozzi. The Handbook of Mortgage-Backed Securities. The McGraw-Hill Companies. 2005

141. Frank J. Fabozzi, Anand K. Bhattacharya, William S. Berliner. Mortgage-Backed Securities: Products, Structuring, and Analytical Techniques. Wiley, John & Sons, Inc. 2007

142. Charles Austin Stone, Anne Zissu. The Securitization Markets Handbook: Structures and Dynamics of Mortgage- and Asset-Backed Securities. Bloomberg Press. 2005

143. Joseph C. Hu. Basics of Mortgage-Backed Securities. Wiley, John & Sons, Inc. 2001

144. Lakhbir Hayre. Salomon Smith Barney Guide to Mortgage-Backed and Asset-Backed Securities. Wiley, John & Sons, Inc. 2001

145. Jason H.P. Kravitt. Securitization of Financial Assets (Aspen Law & Business). Aspen Law & Business. 1995

146. Deborah Flynn. Intro to Real Estate Law. Cengage Delmar Learning. 1986

147. Frank J. Fabozzi, Robert Paul Molay. Subprime Consumer Lending. Wiley, John & Sons, Inc. 2006

148. Hyman P. Minsky. Stablizing an Unstable Economy. The McGraw-Hill Companies. 2008

149. Financial Shock: A 360C Look at the Subprime Mortgage Implosion, and How to Avoid the Next Financial Crisis. FT Press. 2008

150. Mortgage law: an overview. Cornell University Law School 11 http ://www. law. Cornell. edu/wex/index.php/Mortgage

151. Dictionary of Real Estate Terms / Sixth edition. Jack P. Friedman, Jack C. Harris, J. Bruce Lindeman. Barron's Educational Series, Inc. 2004.153. http://en.wikipedia.org/wiki/Jumboloan

152. All about mortgages. Third edition. Julie Garton-Good. Dearborn Trade Publishing. 2004

153. Real Estate Law. Eleventh edition. Raymond J. Werner. South-Western, a division of Thomson Learning. 20021.I Судебная практика:

154. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.04.2003 по делу № А57-8687/02-18.

155. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 2004 г. №A11-5784/2003-К1-5/262.

Автор: Овчинников, Сергей Викторович
Город: Москва
Год: 2008
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ и США тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ и СШАтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ и США»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Овчинников, Сергей Викторович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ и США"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ и США»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ и США»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Овчинников, Сергей Викторович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ и США"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ и США»