Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участков

Замалеев, Руслан Рустамович

Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участковтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.06 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участков»

На правах рукописи

ииУ44В76Б Замалеев Руслан Рустамович

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА) ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

12 00 Об - природоресурсное право, аграрное право, экологическое право

12 00 03 - гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

2 2 СЕН 2008

Москва-2008

003446766

Работа выполнена на кафедре аграрного и экологического права Московской государственной юридической академии

Научный руководитель кандидат юридических наук, профессор

Гусев Руфин Константинович Официальные оппоненты доктор юридических наук, профессор

Сыродоев Николай Алексеевич

кандидат юридических наук, доцент Зинюкова Ольга Викторовна

Ведущая организация Институт государства и права Российской

академии наук

Защита состоится 02 октября 2008 года в 12 00 на заседании диссертационного совета Д 212 123 03 при Московской государственной юридической академии по адресу 123995, г Москва, ул Садовая Кудринская, 9, зал заседаний Ученого совета

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московской государственной юридической академии

Автореферат разослан « » 2008 г

Ученый секретарь диссертационного совета доктор юридических наук,

профессор

И В Ершова

Общая характеристика работы Актуальность диссертационного исследования.

В современных условиях одной из общих предпосылок движения к развитой рыночной экономике является привлечение долгосрочных инвестиций, направленных на развитие бизнеса, строительства, восстановление агропромышленного комплекса страны, техническую модернизацию основных фондов и переход на инновационный путь развития После принятия Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г «О земельной реформе» главная задача земельной реформы - создание экономически эффективного и экологически безопасного использования земли до сих пор не решена

Россия обладает колоссальными земельными ресурсами, которые при имеющемся высоком потенциале пока не стали гарантом инвестиций и условием их привлечения, в то время как за рубежом земля повсеместно и успешно используется именно в данном ключе

Существует множество причин, от политических до правовых, сдерживающих эффективное использование земли Уделяется недостаточное внимание и, соответственно, средств для проведения аэрокосмических работ, связанных с подготовкой топографической основы Государственный земельный кадастр имеет фрагментарный характер, который не дает общей совокупности сведений о земельном фонде страны и не является в таком виде базой для организации разумного управления ресурсами, в том числе и для развития таких институтов, как земельная ипотека Планово-картографическая основа преимущественно устарела, в связи с чем, крупные собственники земельных участков иногда вынуждены за свой счет оплачивать все работы, сумма которых посильна буквально единицам

Значительная часть земли, как известно, находится в аренде и по смыслу земельная ипотека должна и может предусматривать возможность как залога земельного участка, находящегося на праве собственности, так и право аренды земельного участка Но чтобы это происходило, нужен рынок прав аренды, иначе это право аренды не может быть оценено надлежащим образом Рынка права аренды нет, поэтому и возможности залога права аренды тоже, к сожалению, пока

на сегодня нет По классическим правилам при залоге земельного участка его стоимость должна быть определена на основе оценки рыночной стоимости

Не решен также окончательно вопрос, по какому пути развивать земельную ипотеку в России американскому (двухуровневая система) или западноевропейскому (одноуровневая система) Двухуровневая система подразумевает, что кредитные организации имеют право и осуществляют кредитование под залог земельных участков, а закладные консолидируются в различного рода земельно-ипотечных агентствах, которые на их основе осуществляют эмиссию и обращение ценных бумаг Западно-европейская система заключается в том, что существуют специализированные земельные банки, которые сами проводят эмиссию ценных бумаг

Россия, на наш взгляд, должна взять самое лучшее от двух систем и идти по собственному пути Таким образом, более предпочтительна система, когда любые банки могут участвовать в процессе земельного кредитования, но обращение ценных бумаг, мониторинг и так далее, должны осуществляться на втором уровне Необходимо создание одного или нескольких земельно-ипотечных агентств, причем форма этих организаций и статус могут быть разными Это может быть сто процентов государственная компания, или государственное коммерческое партнерство, или межбанковское партнерство Степень научной разработанности темы.

Отдельным вопросам правового регулирования ипотеки (залога) земельных участков уделяли внимание С А Боголюбов, М И Брагинский, Г Е Быстрое, В В Витрянский, С П Гришаев, Р К Гусев, Б В Ерофеев, Ю Г Жариков, Н А Сыродоев и др Большинство научных работ посвящены лишь залогу земель сельскохозяйственного назначения К примеру, в 1997 г ММ Барашян была защищена диссертация на тему «Правовое регулирование залога сельскохозяйственных земель в Германии», в 2000 г М Г Пономаревым была защищена диссертация на тему «Правовое регулирование залога сельскохозяйственных земель в США» Другая часть исследований посвящена лишь конкретным гражданско-правовым проблемам ипотеки (залога) в общем Так

в 2003 г Лазаренко Л Б была защищена диссертация на тему «Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях»

Данная диссертация является одним из первых специальных комплексных исследований правового регулирования земельной ипотеки в России

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе ипотеки земельных участков

Предметом исследования выступает законодательство Российской Федерации, США, Германии и других стран, регулирующее отношения в области ипотеки земельных участков, а также правоприменительная практика Особое внимание автор уделил эффективности существующей системы ипотеки Нормативную базу данного исследования составили

- Нормативные правовые акты и другие источники национальных правовых норм, регулирующих различные аспекты ипотеки земли (Конституция РФ, Федеральные законы, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ и др ),

- судебная практика всех инстанций и видов судов Российской Федерации,

- законодательство США, Германии и некоторых других стран, регулирующее ипотеку земли,

- теоретические и эмпирические первоисточники - труды современных отечественных и зарубежных юристов и специалистов по ипотеке

Теоретическую основу исследования составили труды специалистов в области земельного, аграрного, финансового, гражданского, банковского права, а также общей теории рынка ценных бумаг и денежного обращения, включая зарубежный опыт в этих областях Настоящее исследование оказалось бы невозможным без выводов и обобщений, содержащихся в трудах следующих авторов Г Е Быстрова, Е Ю Грачевой, С П Гришаева, Р К Гусева, В П Мозолина, И А Базанова, М Ф Владимирского-Буданова, Л В Гантовера, А С Звоницкого, Л А Кассо, И Д Мейера, К П Победоносцева, И А Покровского, В А Удинцева, О А Хауке, Г Ф Шершеневича и др Отдельные обобщения в области ипотеки земельных участков и иностранного регулирования данной сферы основываются на работах

С А Боголюбова, М И Брагинского, В М Будилова, В В Витрянского, Г А Гаджиева, А К Голиченкова В А Дозорцева, Б В Ерофеева, Ю Г Жарикова, И А Иконицкой, О И Крассова, Л И Краснова, М И Кулагина, О М Козырь, Л Ф Лесницкой, М Г Масевича, А Л Маковского, Е А Павлодского, Е А Суханова, Н А Сыродоева, Ю К Толстого, Л П Фоминой, А В Черных, В В Чубарова В В , Г В Чубукова, К Б Ярошенко и др

Методологическую основу диссертационного исследования составляют как общенаучные методы познания, такие, как системный, единство логического и исторического, статистический метод, так и частно-научные правовые методы исследования технико-юридический, сравнительного правоведения, формально-юридический, толкования и т д

Сравнение позволяет, с одной стороны, выявить в исследуемых объектах сходные признаки, а с другой - установить различия между ними и определить оптимальные варианты

Цель и задачи исследования.

Цель настоящего исследования состоит в определении, комплексном изучении и разрешении на теоретическом уровне проблем ипотеки земельных участков, а также в разработке практических рекомендаций по изменению и дополнению нормативных актов, действующих в этой области, для достижения большей эффективности при использовании земельных ресурсов

Цель исследования конкретизируется в решении следующих задач

- осуществить анализ состояния ипотеки земельных участков,

- исследовать ныне действующее законодательство и подзаконные акты в сфере ипотеки земли,

- выявить критерии, отграничивающие земельно-правовые отношения в сфере ипотеки земли от смежных с ним гражданских, предпринимательских, финансовых и административно-правовых отношений,

- осветить правовые и методологические основы института земельной

ипотеки,

- определить основные тенденции и перспективы развития земельной ипотеки,

- предложить наиболее эффективные меры по реформированию земельной ипотеки,

- рассмотреть систему земельно-правовых отношений, возникающих при ипотеке земельных участков,

- творчески использовать зарубежный опыт в регулировании ипотеки земельных участков в России

Научная новизна настоящей диссертации заключается в комплексном анализе общих закономерностей формирования, организации и функционирования ипотеки земельных участков в России, а также земельных и иных взаимоотношений государства, юридических и физических лиц при ипотеке земельных участков

Основные положения, выносимые на защиту.

В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие новые и содержащие элементы новизны положения

1 В настоящее время назрела необходимость разработать и принять федеральный закон, регулирующий ипотеку (залог) земель Базовым законом, регулирующим формирование и развитие ипотечного земельного рынка в России, может стать ФЗ «Об ипотеке (залоге) земель», который должен создать правовую основу для развития земельной ипотеки, в том числе для привлечения финансовых средств для развития предпринимательства в сельском хозяйстве В ФЗ «Об ипотеке (залоге) земель» необходимо включить, прежде всего, тщательно проработанную понятийную базу, принципы ипотеки и ипотечного кредитования (например, долгосрочные кредиты на срок до 15 лет должны предоставляться под залог земель для 1) покупки и аренды земель 2) коренного улучшения земель 3) создания производственной инфраструктуры и т д), государственные гарантии, льготы, особенности договора об ипотеке и ответственности за неисполнение обязательств участниками земельных залоговых отношений Отдельный раздел ФЗ

«Об ипотеке (залоге) земель» должен быть посвящен залогу земель сельскохозяйственного назначения, как наиболее ценной и существенной части земельного фонда страны

2 Для формирования современной земельной ипотечной системы необходимы меры прямой государственной поддержки и регулирования с целью обеспечения доступности кредитов для хозяйствующих субъектов, стимулирования долгосрочного ипотечного кредитования, регулирования хозяйственной деятельности институтов финансово-кредитной системы и контроля за условиями кредитования, осуществляемого в рамках государственных программ развития ипотечного кредитования, содействия развитию фондового рынка через законодательство о ценных бумагах

3 Обосновывается дифференцированный подход к решению вопроса о принципах взаимодействия норм земельного и гражданского законодательства при регулировании ипотечных правоотношений, предметом которых является земельный участок Регулированию гражданским законодательством подлежат отношения, возникающие по поводу земельного участка как объекта права собственности и иных вещных прав, а также обязательственные отношения, возникающие в результате реализации этих прав, включая случай распоряжения земельным участком посредством залога Предмет регулирования норм земельного законодательства составляют отношения, в которых земля, оставаясь вещью, выполняет роль природного объекта Таким образом, диссертант предлагает говорить о единовременном, совместном, но разграниченном (в различных плоскостях) действии норм гражданского и земельного законодательства

4 Ипотечное законодательство РФ представляет собой целый комплекс нормативных правовых актов различной отраслевой принадлежности Вопрос о месте и задачах регионального нормотворчества в области регулирования ипотеки земли предлагается решать, оценивая федеральное законодательство как рамочное, а законодательство субъектов РФ - как конкретизирующее, назначение которого -отражение в правовых императивах, регулирующих земельно-ипотечные отношения, географических, природно-климатических, этнографических,

демографических и социально-культурных факторов, составляющих особенности регионального землепользования

5 Наиболее успешное правовое регулирование ипотеки земли как важного инструмента развития может быть достигнуто на федеральном законодательном уровне при последующей его детализации в нормативных правовых актах органов исполнительной власти В современных условиях развития экономики России целесообразно использовать стиль правового регулирования, принятый в развитых зарубежных странах с учетом национальных реалий

6 Целями правового регулирования ипотеки земли в России на современном этапе являются

- активизация развития ипотеки земли, в том числе путем увеличения вариантов размещения средств, предусмотренных федеральным законодательством,

- расширение прав участников земельных имущественных отношений,

- совершенствование механизма нормативного правового регулирования ипотеки земли через устранение внутренних пробелов и логических противоречий

7 Для дальнейшего интенсивного развития ипотеки земли и в целом финансовой системы страны необходимо продолжение адаптации к российской правовой системе таких институтов, успешно работающих в развитых странах, как ипотечные агентства, ипотечные ценные бумаги, всемерная поддержка крестьянских (фермерских) хозяйств, развитие правового статуса участников земельных залоговых отношений

8 Реализация заложенного земельного участка на основании взаимного, нотариально удостоверенного соглашения сторон представляется наиболее эффективной формой разрешения проблемных и спорных ситуаций, поскольку позволяет в наиболее короткие сроки удовлетворить интересы участников земельных имущественных отношений

Теоретическая значимость результатов диссертационного исследования.

Выработанные в работе положения систематизируют правовое регулирование ипотеки земельных участков, обобщают, развивают и дополняют научные знания о

способах и системах использования земельных ресурсов на рынке Сформулированные диссертантом выводы могут быть использованы для дальнейшей теоретической разработки отдельных вопросов, связанных с ипотекой земельных участков, а также для преподавания учебного курса по земельному праву, гражданскому праву и специальных курсов Практическая значимость исследования.

Автором формулируются конкретные предложения по внесению изменений и дополнений в действующие нормативные правовые акты в сфере ипотеки земельных участков, принятие которых направлено не только на повышение эффективности использования земельных ресурсов, но и на совершенствование государственных контрольно-надзорных полномочий в сфере ипотеки земельных участков

Материалы диссертационного исследования могут быть использованы

- для совершенствования законодательства, регулирующего ипотеку земельных участков,

- в правоприменительной практике государственных органов, осуществляющих контроль и регулирование деятельности участников земельных залоговых отношений,

- в научной работе при проведении дальнейших исследований правового регулирования рационального использования земельных ресурсов,

- в процессе преподавания учебных дисциплин "Земельное право", "Гражданское право"

Апробация результатов исследования.

Диссертация подготовлена, обсуждена и одобрена на кафедрах аграрного и

экологического права, гражданского и семейного права Московской

государственной юридической академии

Основные положения и выводы исследования нашли отражение в

публикациях автора

Структура работы обусловлена целью и задачами исследования и состоит

из введения, трех глав, объединяющих десять параграфов, списка нормативных

правовых актов и литературы

Основное содержание работы.

Во введении обоснована актуальность избранной темы, определены объект и предмет исследования, научная новизна, теоретическая и практическая значимость исследования, сформулированы основные положения, выносимые на защиту

Глава первая «Теоретико - правовые основы ипотеки (залога) земельных участков» состоит из трех параграфов Параграф 1 «Понятие ипотеки (залога) земельных участков как института, регулируемого комплексными нормами законодательства» начинается с исследования понятия ипотеки, которая в современных правовых системах, включая нашу отечественную, рассматривается как залог недвижимости, то есть наиболее ценного имущества земельных участков, зданий, строений, предприятий и других имущественных комплексов

Отмечается, что легальное определение ипотеки раскрывается лишь через понятие договора об ипотеке, которое содержится в ст 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" (далее - «Закон об ипотеке») по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом Ипотека по своей сути представляет собой одну из разновидностей залога и является дополнительным (акцессорным) обязательством, т е ипотечное правоотношение может существовать, только пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного Особое внимание следует обратить на тот случай, когда выпускается закладная, которая сама может передаваться в залог в целях обеспечения исполнения иного обязательства, не связанного с первоначальным правоотношением, в обеспечение которого составлялась закладная Таким образом, в данном случае речь идет скорее об исключении из правила - частичной акцессорности ипотеки

Ипотека, являясь универсальным средством обеспечения обязательств, открывает собственнику земли возможность, установив на эту недвижимость одну или несколько ипотек, получить кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней Кредитор же получает право, в случае неисполнения должником обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами Привлекательность залога недвижимого имущества (в том числе и земли) объясняется тем, что с его помощью проще произвести принудительное взыскание В отличие от применения неустойки, поручительства или гарантии ипотека предполагает наличие заранее подготовленного для взыскания имущества, в данном случае - земельного участка

Особую актуальность ипотека приобретает в условиях нестабильной экономики, когда не преодолено недоверие участников рынка друг к другу В этих условиях ипотека может гарантировать надежность капиталовложений

Зарубежный опыт показывает, что ипотека одновременно служит решению как социальных, так и экономических проблем, поэтому введение в России соответствующего нормально функционирующего механизма будет способствовать ее социально-экономической стабилизации

Во втором параграфе «Земельный участок как объект земельных ипотечных (залоговых) правоотношений» анализируется понятие земельного участка, которое является одним из основных понятий земельного и гражданского права Автор обращает внимание на то, что особый характер земельных залоговых правоотношений обусловлен спецификой земли, которая понимается в различных значениях в широком смысле - вся планета, как природный объект и природный ресурс, в узком смысле - земельный участок, как объект земельных отношений, т е часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке Указывается на целесообразность того, что не следует смешивать понятия "земля" и "земельный участок", необходимо различать земельный участок как объект недвижимости и как природный объект, природный ресурс, компонент окружающей среды

Анализируются и сопоставляются взгляды ученых - юристов о юридическом понятии земельного участка, предлагаются авторские формулировки Отдельно сказано и о таком понятии, как часть земельного участка Земельное законодательство допускает только такое деление земельного участка, в результате которого образуется новый земельный участок Это позволяет сделать следующий вывод если в результате деления невозможно образовать самостоятельный земельный участок как объект прав (со всеми его характеристиками, в том числе кадастровым номером), основной участок должен признаваться неделимым Кроме того, можно говорить о том, что в результате деления земельного участка он как объект прав перестает существовать Появляются новые самостоятельные участки Это довольно существенное положение, поскольку сегодня широко дискутируется вопрос о возможности (невозможности) части земельного участка быть объектом прав

Земельные отношения согласно и 1 ст 3 ЗК РФ - это отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории Очевидно, что с данной позиции предмет регулирования земельного права есть область публичных отношений В связи с этим положения ст 6 ЗК РФ подлежат буквальному толкованию в том смысле, что части земельных участков вполне могут выступать объектами земельных, но не гражданско-правовых отношений Необходимо отметить, что проблема делимости земельного участка приобрела не только теоретический, но и практический аспект В судебной практике отсутствует единообразие в оценке возможности части земельного участка быть предметом той или иной сделки Приводятся примеры из судебной практики, анализируется противоречивость некоторых выводов судов Особое внимание уделяется земельным участкам сельскохозяйственного назначения

Современное земельное законодательство, определяя объекты земельных отношений, совершенно справедливо отдает приоритет земле как природному объекту и природному ресурсу

Начальным этапом земельных залоговых отношений становится формирование земельного участка, которое включает в себя соответствующие процедуры землеустройства и кадастрирования

Особое внимание уделяется тому, что в действующем законодательстве четко не определено, что является индивидуализирующими характеристиками земельных участков Важно учитывать, что способ индивидуализации земельного участка должен быть сопоставим со стоимостью земли В условиях исключительной государственной собственности на землю практическая потребность в точном определении границ участков отсутствовала С признанием земельных участков недвижимостью и возрастанием их рыночной стоимости наблюдается тенденция ужесточения требований к точности их границ Автором делается вывод о том, что земельный участок является тем звеном, которое объединяет отношения имущественного и неимущественного характера в единый комплекс, придает им внутреннюю взаимосвязь и выделяет эти отношения в отдельную группу

В третьем параграфе «Экономическая оценка земли в условиях современных рыночных отношений виды, способы оценки» обосновывается положение о том, что определение стоимости земельных участков имеет важнейшее значение для всех субъектов земельных имущественных отношений Для государственных органов это важно с точки зрения выполнения своих регулирующих и фискальных функций Для предприятий и организаций, использующих земельный участок, знание реальной стоимости земли обеспечивает возможности решения текущих задач разработки и реализации стратегических планов

Оценку, как процедуру определения стоимости земельных участков, предлагается условно подразделить на государственную и независимую Государственная оценка земельных участков проводится при определении кадастровой стоимости земель и предназначена для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством Независимая оценка земельных участков осуществляется с учетом требований Федерального закона от 29 07 1998 г № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 07 2001 г № 519 и Распоряжения

Минимущества РФ от 06 марта 2002 г № 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" Также можно выделить добровольную оценку (осуществляемую сторонами, имеющими интерес в определении стоимости земельного участка) и обязательную (подробный перечень случаев обязательного проведения оценки установлен ст 8 Федерального закона от 29 07 1998 г № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») Оценка, в том числе повторная, может быть проведена также на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда Кроме того, приводится классификация видов оценки исходя из практики целей и назначения оценки

Поскольку для современного общества важнейшее значение имеет оценка рыночной стоимости объекта оценки и, в частности, земли отмечается целый ряд проблем, которые затрудняют оценку рыночной стоимости земли и тем самым развитие земельных залоговых отношений

Значение института оценки в земельных залоговых отношениях трудно переоценить, поскольку характер, а порой и возникновение данных отношений во многом зависит от результатов оценки предмета залога - земельных участков В целом, система оценки земельных участков далека от совершенства, и во многих случаях становится серьезным препятствием в принятии решений, как на уровне отдельных землепользователей, так и на уровне государственных и муниципальных органов На практике экономическая оценка является базисом, из которого исходят стороны залоговых отношений, устанавливая залоговую стоимость земельного участка по обоюдному соглашению

Во второй главе «Сравнительная характеристика и развитие законодательства об ипотеке (залоге) земельных участков в России и зарубежных странах» проводится исторический и сравнительный анализ российского и зарубежного законодательства в области ипотеки, что является ключом к разработке основ концепции ипотеки земельных участков в России

В первом параграфе «Эволюция законодательства об ипотеке земельных участков в Древней Греции и Риме» отмечается, что ипотека утвердилась в Древней Греции со времен Солона, однако широкое распространение получила

несколько позже - в IV веке до н э Залог земли в большей степени применялся состоятельными гражданами и обычно не был связан с нуждами экономического характера, то есть носил потребительский характер Об этом свидетельствует масса так называемых залоговых надписей, большая часть из которых приходится на IV век до н э

Залоговые надписи на закладных камнях представляли собой древний аналог ипотечных книг, сложившихся в Европе в Новое время Они давали возможность каждому узнать о состоянии данного земельного участка и, прежде всего о степени обремененности его ипотечными долгами Публичность ипотеки обеспечивала интересы и потенциального покупателя земли, то есть способствовала ее превращению в предмет торгового оборота

Институт ипотеки, возникший в Древней Греции, оказал существенное влияние на развитие Римского права В Древнем Риме ипотека получила большее развитие, чем в Древней Греции Это связано с аграрной специализацией Рима (в отличие от греков, главным источником богатства для которых являлись торговля, мореплавание), вследствие чего земля здесь представляла относительно большую ценность, а принцип частной собственности на землю получил основательное законодательное оформление

В Древнем Риме не было системы ипотечных книг, и, хотя основная идея ипотечной системы, заключающаяся в защите кредитора и добросовестного приобретения вещных прав третьими лицами, не была чужда римскому законодательству, ипотечные сделки сопровождались разного рода махинациями Поскольку принцип публичности ипотеки, в отличие от Древней Греции, здесь не соблюдался, кредитор не мог быть уверен, что это имущество уже не заложено Должник имел возможность закладывать имущество у нескольких лиц, таким образом, получая под него кредит, значительно превышающий рыночную стоимость залога К этому прибавилось в более поздний период развитие так называемых генеральных ипотек, охватывающих все имущество должника (движимое и недвижимое), и ипотек, устанавливаемых в пользу известных лиц (как правило, из представителей знати) самим законом

Во втором параграфе «История развития законодательства об ипотеке земельных участков на примере отдельных стран Европы и США» говорится о том, что появление ипотеки в Древней Греции было первым шагом на пути формирования основ системы ипотеки земельных участков, но это еще далеко не та система, которую мы воспринимаем как классическую На этом этапе была реализована лишь часть сути системы ипотеки - организация инвестиционного процесса при наличии залога ликвидной недвижимости - земли Этот процесс современные юристы и экономисты не называют системой ипотеки, потому что в ней отсутствовал механизм рефинансирования, который появился гораздо позже, во второй половине XVIII века, в Германии Его рождение было неизбежным явлением в период бурного развития товарно-денежных отношений и организации финансового рынка в государствах Западной Европы В зависимости от национальных особенностей и исторического пути создания различаются несколько разновидностей классических систем ипотеки одноуровневая и двухуровневая

Суть одноуровневой системы ипотеки состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций Выпускать ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не может ни один другой эмитент, кроме того, который определен законодательством Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора Такая модель уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран Дании, Германии, Франции и тд Недавно в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии были приняты законы, направленные на организацию в этих странах одноуровневой системы ипотеки Зарождение идеи организации одноуровневой системы ипотечного кредитования можно отнести ко временам правления короля Пруссии Фридриха Вильгельма Первого Именно он передал в ведение дворян-землевладельцев планирование государственной земельной кредитной кассы

После Семилетней войны (1756-1763 гг) в Пруссии царил острый кредитный голод, остро стояла задача срочного восстановления сельского хозяйства Собственники земли были не в состоянии накопить капитал, необходимый для восстановления разрушенных и полуразрушенных имений, закупки семян и скота В 1767 г был издан закон, на основе которого было принято Положение о создании так называемых «Ландшафтов в Силезии» Ландшафтами в XVIII веке называли кредитные товарищества, занимавшиеся предоставлением ипотечных кредитов

Обращение ипотечных бумаг явилось первой ступенью рынка капитала Право на их выпуск было строго регламентировано Он мог производиться только с санкции органов власти и только после проверки надежности обеспечения Ландшафты постепенно выработали стандарты относительно того, кому можно выдавать кредиты Эта практика быстро распространилась по Европе Ценные ипотечные бумаги, благодаря тому, что в качестве обеспечения долга по ним выступали поместья, хорошо продавались

Ввиду того, что индустриализация началась раньше и более интенсивно развивалась в других европейских странах, особенно в Англии, Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно применялся в этих странах, нежели в Германии, где он первоначально зародился

Первая и Вторая мировые войны, инфляция и мировой экономический кризис 30-х гг нанесли серьезный урон земельному ипотечному кредитованию Вклад земельного ипотечного кредитования в восстановление экономики в послевоенный период был значителен

В США, являющихся представителем двухуровневой системы ипотеки, проблемы развития ипотечного рынка по-настоящему привлекли к себе внимание правительства лишь во время Великой депрессии На протяжении периода с 1900 по 1934 годы в Соединенных Штатах не наблюдалось участия государства или правительственных органов в обеспечении финансирования рынка недвижимости, в том числе и земли Большая часть финансирования этого рынка поступала из личных средств граждан, из накоплений семей, из частных инвестиций ипотечных компаний Лишь небольшая доля ипотечных компаний и банков участвовала тогда

в развитии рынка земли Главным звеном в развитии поаитики системы ипотечного кредитования в Сое пшенных Штатах быто создание в 1938 I ЬСошрессом США Федератыюй национальной ассоциации ипо1ечною кредитования - ЯЧМЛ (сокращенно - «Фэнни Мэн») Появление централизованной структуры вторичного рынка ипотек опредетито начало следующего зтапа государственного регулирования национальной системы ипотечного кредитования «Фэнни Мэй» стала специализироваться в продаже и покупке ипотечных кредитов на вторичном ипотечном рынке, повышая тем самым ликвидность и инвестиционные возможности кредиторов

В третьем параграфе «Регулирование земельных залоговых отношений в зарубежных странах в современный период» указывается, прежде всего, на то, что, по мнению многих авторов, Россия явно тяготеет к немецкой системе, поэтому, прежде всего, необходимо остановиться на характеристике залогового права ФРГ Германия имеет развитую ипотечную систему, под которой понимается, во-первых, законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества, и, во-вторых, организации, обслуживающие этот оборот, и, прежде всего, осуществляющие регистрацию этого оборота

Законодательство ФРГ о недвижимости делится на материальное - Германское Гражданское Уложение (ГГУ), Закон об ипотеке, Закон об ипотечных банках, и процессуальное - Положение о земельной книге, ГПК ФРГ В числе организаций, обслуживающих оборот земли, центральное место занимает земельное ведомство ФРГ, кроме него в обороте недвижимости большую роль играют кадастровое ведомство, суды и нотариусы

В целях увеличения эффективности ипотека может распространяться не только непосредственно на земельный участок, но и на требования к арендатору о выплате положенной платы при сдаче земли в аренду (§1123 ГГУ), урожай (§1120 ГГУ), если только он не отчужден и не удален с земельного участка (§1121 ГГУ), а так же требования к страховщику, если участок земли или находящиеся на нем строения были застрахованы (§1127-1130 ГГУ)

В качестве способа обеспечения обязательства заказчика перед подрядчиком по оплате работ на земельном участке немецкое право (§648 ГГУ) признает

возможность применения кредитной ипотеки (§1184-1190 ГГУ) в отношении земельного участка заказчика Подобная ипотека устанавливается на основании требования подрядчика и при ее регистрации в поземельной книге Однако все ранее внесенные в поземельную книгу обременения земельного участка имеют приоритет перед кредитной ипотекой, поскольку требования будет реализовываться в хронологическом порядке их регистрации в поземельной книге

Особенностью ипотеки в западноевропейских государствах является то, что она учреждается подлинным актом у нотариуса и по форме, установленной законом Любой другой документ, не засвидетельствованный у нотариуса, силы не имеет Документ, составленный во время сделки с недвижимостью участниками сделки, в случае опротестования третьими лицами, должен также представлять собой аутентичный акт Кроме этого, основой ипотечного права в странах романо-германской системы права является кадастр и регистрация ипотеки

Кадастр (поземельная книга) представляет собой картографическое изображение всей национальной территории по коммунальному принципу с четким разграничением небольших участков земли и крупных землевладений, таким образом, очень легко идентифицировать застроенное или незастроенное недвижимое имущество и исключить возможность и исключить возможность перепутать его с другим

Система регистрации ипотеки в рамках залогового законодательства имеет первостепенное значение Частое несовпадение между собственником и владельцем недвижимого имущества, а также между собственником -залогодателем и должником по договору займа могло бы привести к тому, что ни интересы собственника, ни владельца, ни кредитора, получившего в качестве обеспечения недвижимость в залог, не могли быть надлежащим образом защищены, если не функционирует система регистрации объектов недвижимости Регистрацию ипотеки производят государственные служащие (в Германии - это судьи) Они регистрируют все акты вещного права по сделкам с недвижимостью (продажа, покупка, сервитуты, льготы) Они также составляют реальную и персональную картотеки С ее помощью можно получить реальную картину ипотек и льгот, отягощающих недвижимое имущество

Регистрация земельных участков при оформлении ипотеки сопровождается строгим юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной В Германии при занесении подобного соглашения в земельную книгу запись должна содержать вид залогового права, имя должника, имя кредитора, процентную ставку и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку - то есть перечислены все необходимые реквизиты закладной

В странах англосаксонской системы права концепция ипотеки земли более гибкая и менее формализованная В частности, там нет необходимости в нотариально заверенном акте, и ипотека может носить общий характер, то есть предмет залога не обозначен, либо нет публикации

Для оформления ипотечных отношений, например в США, составляются два документа Первый называется долговым обязательством В нем фиксируются все вопросы, относящиеся к задолженности (учетная процентная ставка, порядок внесения платежей) Второй документ - это ипотечный договор Сейчас его нередко обозначают как договор о доверии В нем фиксируются права и обязанности сторон и иные условия договора о залоге недвижимости В указанном договоре обязательно должна содержаться ссылка на долговое обязательство Договор ипотеки подлежит обязательной регистрации в архиве Имеются типовые формы как долгового обязательства, так и договора о доверии, которые широко применяются на практике

Ипотека может быть договорной, устанавливаемой законом для обеспечения некоторых требований, а также судебной (Французский Гражданский Кодекс) Различия между двумя последними видами ипотеки и договорной ипотекой заключается в том, что объектом договорной ипотеки является конкретный объект недвижимости, точно указанный в договоре об установлении ипотеки, в то время как законная и судебная ипотека являются ипотеками генеральными, обременяющими все имущество должника Кроме того, законные или судебные ипотеки негласны для третьих лиц

В современном законодательстве западных стран права и обязанности сторон по договору ипотеки трактуются единообразно Залогодатель обязан

- страховать предмет ипотеки,

- принимать меры для его сохранности,

- сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех существующих залогах предмета ипотеки,

- уведомлять залогодержателя об угрозе утраты или повреждения имущества

В западных странах традиционно широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель - фермерских и других земельных участков В США широко распространена система предоставления земельными банками ипотечного кредита на льготных условиях для фермеров Здесь получили достаточно широкое распространение институты, обслуживающие исключительно сельскохозяйственный кредит - это Федеральная система фермерского кредита, созданная для оказания помощи начинающим фермерам с ограниченными финансовыми ресурсами и не имеющим возможности получить кредит у других сельскохозяйственных организаций и коммерческих банков

Федеральная система Фермерского кредита была создана в 1916 году по инициативе Конгресса США Первоначально в эту систему входило 12 федеральных земельных банков В 1923 году были созданы посреднические федеральные банки В 1933 году были учреждены Ассоциация производственного кооперирования, банки для кооперативов и Администрация по делам фермерского кредита как главное регулирующее звено Федеральной системы фермерского кредита

В законодательство о Федеральной системе Фермерского кредита в конце 70-х - начале 80-х годов были внесены кардинальные изменения, укрепившие независимость Администрации по делам кредитования фермеров и его правопреемника Агентства по обслуживанию фермеров как публично-правового кредитного учреждения, которое осуществляет руководство различными программами по сельскохозяйственному кредитованию, выдает гарантии на получение кредитов в частных банках, предоставляет кредиты на приобретение собственности, строительство оросительных и осушительных систем, проведение работ по защите почв от эрозии и другие цели

На ипотечном земельном рынке функционируют федеральные земельные банковские ассоциации, ассоциации производственного кооперирования, федеральные земельные кредитные ассоциации, ассоциации по сельскохозяйственному кредитованию, банки для кооперативов, созданных для обслуживания кредитных нужд сельскохозяйственных кооперативов, систем электрической и телефонной связи, водоснабжения

В системе кредитных учреждений, функционирующих на ипотечном земельном рынке США, особое место занимают федеральные земельные банковские ассоциации, которые традиционно ориентировались на финансирование сделок с земельными участками Такие ассоциации могут быть организованы в форме товариществ и акционерных обществ Большую часть своих средств такие ассоциации приобретают благодаря вкладам, при чем сберкнижка в последнее время утрачивает свое доминирующее положение Такого рода ассоциации предоставляют кредитные вклады и предлагают процентные ставки, которые постоянно приспосабливаются к шестимесячным государственным ценным бумагам Кроме того, такого рода ассоциации могут приобретать наличные средства через кредиты у коммерческих банков Средства для предоставления кредитов ассоциации земельных банков формируются за счет собственного капитала и обеспеченных ценных бумаг В последние годы средства приобретаются также благодаря продаже ипотечных ссуд

После приведенной характеристики системы ипотечного кредитования в западных странах автор исходные принципы, которые могут быть применены при формировании системы ипотечного земельного кредитования в России

Четвертый параграф называется «Становление и развитие законодательного регулирования земельных залоговых отношений в России» Обращается внимания на то, что первые дошедшие до нас акты о русском земельном залоге относятся к периоду ХШ-Х1У веков Законодательные же нормы впервые появились в самом конце Х1У-го или начале ХУ-го веков в Псковской Судной Грамоте, в которой наряду с древнейшим способом взыскания - личным, появляется взыскание имущественное Примечательным моментом характеристики древнерусского залога является то обстоятельство, что ни Псковская Судная Грамота, ни

дошедшие до нас Новгородские и Московские акты не требовали передачи заложенного имущества во владение кредитора Подобная передача появилась значительно позднее, пройдя перед этим в XVI веке такую промежуточную стадию, как передача кредитору вместе с актом о залоге также и тех актов, по которым должник владел заложенным имуществом Более того, некоторые дошедшие до нас памятники свидетельствуют о том, что в Древней Руси существовали также формы залога, которые соответствовали современным С преобладающей формой залога, при которой имущество передавалось кредитору, существовала и форма, предусматривающая оставление имущества у должника Свидетельство об этом мы находим в указе Ивана Грозного от 11 января 1557 г В нем постановляется, что заложенная недвижимость должна возвращаться залогодателю, который в течение пяти лет обязан будет выплатить долг и установленные на него проценты, а в случае просрочки вотчина передается кредитору Если же недвижимость уже была продана третьему лицу, то она отнимается у последнего и передается кредитору, покупатель мог обратиться с личным иском к продавцу

В конце XVI - начале XVII веков в России разразился экономический кризис, последствия которого отразились на всех сторонах общественной жизни В частности, удорожание кредита неминуемо повлекло за собой и унифицирование способа обращения взыскания Ст 196 гл 10 Соборного Уложения 1649 года предусмотрела безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитору

Примерно в середине XVII века созрели предпосылки для совершенно нового использования залога, отвечавшего его прямому назначению Экономический подъем, усовершенствование поземельной регистрации - все это значительно уменьшало необходимость передачи имущества кредитору с целью обезопасить его от злоупотреблений должника В Указе 1737 года залог с передачей имущества кредитору даже не предусматривался

Говоря о различных формах русского залога, необходимо остановиться на проблеме оформления залоговых правоотношений В XI - XVI веках этим занимались "площадные подъячии", которые составляли на площадях различные письменные акты, в том числе и закладные, Форма всех актов была примитивна и

проста Закладная писалась в 1-м лице от имени залогодателя, в конце акта указывался его составитель и присутствующие при его составлении свидетели Затем для большей верности и сохранности данные этого акта вносились в книги определенных присутственных мест

Соборное уложение царя Алексея Михайловича достаточно большое место уделяло оформлению сделок с недвижимостью Оно четко предусматривало, что закладные, составленные площадными подьячими, должны были записываться в книги соответствующего приказа, где с них взималась пошлина, после этого закладная предъявлялась в Печатный приказ, где к ней прикладывалась государственная печать В Приказе (Поместный приказ в XVII в ) проверялись основания права того лица, от которого имущества уступалось или передавалось В приказе делалась справка об имении по переписным или записным книгам -состоит ли имение там, где значится по акту, содержится ли в нем указанное в акте количество земли , в чьем владении состояло раньше, в важнейших случаях производился допрос лица, закладывавшего имени Затем акт вписывался в записную вотчинную книгу, а пошлины - в приходную книгу

Такой порядок оформления залога удержался до издания Николаем 1 Свода Законов, где он представлялся в следующем виде при палатах гражданского суда существовали особые "крепостные отделения" из крепостных писцов и надсмотрщиков, которым поручено было составление актов, составленный ими акт вносился в "закладную книгу", которая поступала на рассмотрение присутствия суда Судья, удостоверившись в личности совершающих данный акт, в праве залогодателя на отчуждение имущества и в отсутствии в условиях чего-либо противозаконного, отмечал на акте "совершить по закону" и возвращал его надсмотрщику Последний дословно вносил акт в крепостные книги В таком порядке оформлялся залог земельных участков до реформ Императора Александра Первого Подробно изложены изменения, которые произошли в залоговом праве в XIX веке

Предложения по улучшению и усовершенствованию залогового права России нашли свое отражение в разработанных в первой половине 19 века в проекте обновленного Гражданского положения и проекте Вотчинного устава

Порядок оформления залога определялся в Положении о нотариальной части, получившее силу закона 14 апреля 1866 года и Правилами, утвержденными Министерством Юстиции от 31 мая 1891 года Залог недвижимости совершался крепостным порядком, т е сделка должна была быть совершена сначала у нотариусов, а затем утверждена старшим нотариусом того округа, в котором находится недвижимое имущество

В конце XIX - начале XX веков активно шел процесс кредитования под залог земельных участков Этот процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России и способствовал наделению обедневших крестьян землей

Таким образом, подытоживая краткое изложение принципиальных особенностей дореволюционного российского залогового права, можно отметить значительный объем его нормативного регулирования, приверженность основным понятиям римского права и достаточно жесткие правила к форме залоговой сделки

С 1922 года по 1961 год в России действовал ГК РСФСР, ставший следующим по хронологии законодательным актом регулирующим залоговые правоотношения Залог в этом кодексе был помещен в раздел вещных прав Статья 85 ГК РСФСР определяла залог, как право требования, которое позволяет кредитору в случае невыполнения должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества Статья 87 ГК РСФСР дает понятие предмета залога, относя к нему всякое имущество, не изъятое из оборота То есть ГК 1992 года не разделяет залог движимых и недвижимых вещей, исходя из факта революционной отмены частной собственности на землю путем ее национализации

Несмотря на законодательную разработанность залоговых правоотношений в ГК 1922 г, удельный вес этой разновидности вещных прав в советской жизни был очень невелик

В ГК РСФСР 1964 года залогу, помещенному в главу "Обеспечение исполнения обязательств" было посвящено всего несколько статей, и имел скорее ритуальное значение, сопровождая примитивные акты обмена

Ипотека возвратилась в российское законодательство с принятием в 1992 году Закона "О залоге" Ей посвящена глава 2 этого Закона Статья 42 гласит "Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им" Данное определение нельзя назвать полным, поскольку в нем земельные участки как предмет ипотеки вообще не указаны

С принятием новых Гражданского и Земельного кодексов данная проблема не была решена В п 2 ст 334 Гражданского Кодекса РФ говорится, что залог земельных участков регулируется законом об ипотеке Действующий Закон об ипотеке (залоге недвижимости) в силу своей неполноты и несовершенства не может полностью регулировать земельные ипотечные отношения, в связи с чем ведутся активные работы законодателей и деловых кругов общества по правовому, экономическому обеспечению и разработке основ и механизмов данного перспективного направления

Третья глава «Проблемы и пути совершенствования законодательства об ипотеке (залоге) земельных участков теория и практика» посвящена практическим проблемам, существующим в сфере ипотеки (залога) земельных участков и возможным способам их решения В первом параграфе «Основные проблемы, возникающие при заключении, изменении и расторжении договора ипотеки (залога) земельных участков и его государственной регистрации» анализируется понятие договора об ипотеке, его особенности Современное российское законодательство не предполагает возможности оформления залога земли каким-либо другим документом, кроме договора о залоге Дополнительно к договору о залоге (при условии, что в нем это предусмотрено) может быть выдана закладная, никоим образом договор о залоге не заменяющая, но исключающая возможность передачи прав по этому договору иным способом, кроме как путем передачи прав по закладной В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» повсюду речь идет об ипотеке, когда это касается права, созданного сторонами, и о договоре об ипотеке, когда речь идет о договоре, по которому создано это право

В условиях рыночных отношений повышается роль локальных актов коммерческих банков и других кредитных учреждений, регулирующих на основе действующего земельного, гражданского, банковского законодательства залог земельных участков Подробно исследуется судебная практика, связанная с заключением договоров об ипотеке земельных участков Кроме того, пристальное внимание уделено законодательно закрепленным особенностям условий договоров об ипотеке, в частности земельных участков сельскохозяйственного назначения

Подробно освещен вопрос государственной регистрации ипотеки, при этом необходимо обратить внимание на разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, который указал на то, что при разрешении споров, связанных с государственной регистрацией ипотеки земельных участков, следует учитывать, что указанная государственная регистрация осуществляется без государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок При этом до разграничения государственной собственности на землю необходимо исходить из того, что соответствующий земельный участок находится в государственной собственности

Во втором параграфе «Особенности юридической ответственности за неисполнение обязательств участниками земельных ипотечных отношений в виде обращения взыскания на земельные участки» рассматриваются виды, основания, порядок и правовые последствия обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации Постепенно складывающаяся практика дает возможность оценить некоторые особенности и трудности при обеспечении обязательств ипотекой земель Судам при рассмотрении споров, возникающих по поводу земельно-ипотечных отношений, также приходится обращать внимание на особенности залога земель, установленные гражданским и земельным законодательством, а также на особенности правового режима земельного участка, ставшего предметом ипотеки

Судебная практика свидетельствует о разнообразии поднимаемых вопросов, однако в целом преобладают судебные разбирательства об обращении взыскания на земельный участок как предмет ипотеки

Заострено внимание на особенностях обращения взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, а также на альтернативные способы обращения взыскания на земельный участок

Зарубежная, в том числе американская, практика свидетельствует о том, что ипотечные кредиторы обычно стараются избежать судебной процедуры обращения взыскания, которая является длительной и дорогостоящей Их задача состоит в том, чтобы добиться реального возврата своих средств, а не участвовать в судебной тяжбе

Автор обосновывает вывод о том, что реализация заложенного земельного участка на основании взаимного, нотариально удостоверенного соглашения сторон представляется наиболее эффективной формой разрешения проблемных и спорных ситуаций, поскольку позволяет в наиболее короткие сроки удовлетворить интересы участников земельных имущественных отношений

В третьем параграфе «Ипотечные ценные бумаги как средство развития земельного рынка» обращается внимание на современный и достаточно эффективный инструмент развития ипотеки (залога) земельных участков Вопрос о привлечении инвестиций на рынок земельной ипотеки посредством ипотечных ценных бумаг долгое время остается актуальной проблемой, суть которой состоит как в самом обеспечении данных бумаг, так и в том, что банки, выдающие кредиты на длительный срок, нуждаются в эффективной системе рефинансирования, а частные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды и другие потенциальные инвесторы в России нуждаются в надежных и ликвидных финансовых инструментах для долгосрочного размещения своих средств Анализируются преимущества и недостатки моделей рефинансирования ипотечного земельного кредитования Подробно изложены особенности основных видов ипотечных ценных бумаг

Первой ипотечной ценной бумагой условно можно назвать закладную, представляющую собой неэмиссионную, именную ценную бумагу, которой могут быть удостоверены права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке

Закладная является новым правовым инструментом для российского законодательства, призванным облегчить положение участников земельных имущественных отношений при ипотеке земли

Федеральный закон от 11 ноября 2003 г N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" устанавливает возможность выпуска еще двух видов ипотечных ценных бумаг облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия Данный закон призван создать эффективный механизм рефинансирования, с помощью которого осуществлялся бы приток средств с финансового и инвестиционного рынков в сферу долгосрочного ипотечного кредитования Если в России подобные механизмы только создаются, то в других странах уже много лет существуют различные модели привлечения инвестиций на рынок ипотеки посредством ипотечных ценных бумаг, наиболее известными из которых являются ипотечные облигации европейского типа

Облигация с ипотечным покрытием - это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия Это новый вид облигаций с обеспечением в российском законодательстве Они обладают многими особенностями Следующий вид ипотечных ценных бумаг, предусмотренных законом - ипотечный сертификат участия Это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах"

Ипотечный сертификат участия является совсем новой бумагой для нашего рынка, предполагающая более сложный финансовый механизм Владелец этого сертификата является как бы сособственником ипотечных кредитов и одновременно выступает в качестве учредителя и выгодоприобретателя по договору доверительного управления этим имуществом Он получает почти все средства, которые выплачивает по кредиту заемщик, за вычетом вознаграждения управляющего

В целях защиты интересов инвесторов российское законодательство содержит жесткие условия относительно состава ипотечного покрытия

Кроме того, для снижения степени риска инвестора по обоим видам ценных бумаг Закон предусматривает

- контроль за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие, со стороны специализированного депозитария,

- контроль за деятельностью ипотечных агентов и управляющих ипотечным покрытием со стороны федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг и Банка России

Уделено внимание и недостаткам (юридическим, техническим и другим) российских ипотечных ценных бумаг В целом ипотечные ценные бумаги характеризуются такими показателями, как надежность, прозрачность, доступность и долгосрочность при условии соблюдения соответствующих требований и технологий, однако зарубежный опыт на примере США показывает, что даже из надежного инструмента можно построить основу для финансового кризиса, что должно быть учтено в Российском опыте

При этом следует отметить, что сельскохозяйственных производителей в США, пользующихся земельной ипотекой, кризис не затронул, наоборот, на фоне растущих цен на продовольствие они показали приличные прибыли

Следует признать, что система ипотечных ценных бумаг в нашей стране пока еще не развита Ни один из видов ипотечных ценных бумаг не включен в так называемый «ломбардный» список ЦБ РФ, что существенно снижает их «привлекательность» со стороны банков Иностранные инвесторы из-за кризиса в банковской сфере не спешат покупать Российские бумаги, а отечественный класс покупателей ипотечных ценных бумаг еще не сформирован Очевидно, что, пока система не будет отработана, она не станет выгодной Обнадеживает то, что государство обращает все большее внимание на развитие ипотечного кредитования, видя в ипотеке наиболее приемлемый вариант решения различных проблем населения В целом для того чтобы ипотека в России заработала, необходимы три условия наличие "длинных" денег, стабильная ситуация в стране

и эффективная законодательная база Можно считать, что эти условия в стране начинают складываться

Таким образом, если общими усилиями удастся создать рынок ипотечных ценных бумаг, упорядочить законодательство, привлечь инвесторов, то в ближайшее время появится возможность получить развитый рынок земли и земельной ипотеки

В Заключении подводятся итоги диссертационного исследования

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1 Замалеев P.P. Особенности ипотеки (залога) земельного участка // Актуальные проблемы Российского права 2007 №2 (5) (0 5 п л )

2 Замалеев P.P. Совершенствование законодательства об ипотеке (залоге) земельных участков теория и практика // Евразийский юридический журнал 2007 №1 (1 4пл)

3 Замалеев P.P. Земельное ипотечное кредитование как источник привлечения инвестиций в АПК // Аграрное и Земельное право 2008 №3 (0 6 п л)

4 Замалеев P.P. Современное законодательство зарубежных стран об ипотеке //Политика и Общество 2008 №4(46) (1 пл)

Заказ № 70/07/08 Подписано в печать 03 07 2008 Тираж 160экз Уст пл 2

ООО "Цифровичок", тел (495) 797-75-76, (495) 778-22-20 нш'н' с/г га , е-тай т/о@с/г га

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Замалеев, Руслан Рустамович, кандидата юридических наук

Введение.

Глава 1: Теоретико - правовые основы ипотеки (залога) земельных участков.

§1. Понятие ипотеки (залога) земельных участков как института, регулируемого комплексными нормами законодательства.

§2. Земельный участок как объект земельных ипотечных (залоговых) правоотношений.

§3. Экономическая оценка земельных участков в условиях современных рыночных отношений: виды, способы оценки.

Глава 2: Сравнительная характеристика и развитие законодательства об ипотеке (залоге) земельных участков в России и зарубежных странах.

§1. Эволюция законодательства об ипотеке земельных участков в Древней Греции и

Риме.

§2. История развития законодательства об ипотеке земельных участков на примере отдельных стран Европы и США.

§3. Регулирование земельных залоговых отношений в зарубежных странах в современный период.68.

§4. Становление и развитие законодательного регулирования земельных залоговых отношений в России.

Глава 3: Проблемы и пути совершенствования законодательства об ипотеке залоге) земельных участков: теория и практика:.

§ 1. Основные проблемы, возникающие при заключении, изменении и расторжении договора ипотеки (залога) земельных участков и его государственной регистрации.

§2. Особенности юридической ответственности за неисполнение обязательств участниками земельных ипотечных отношений в виде обращения взыскания на земельные участки.

§3. Ипотечные ценные бумаги как средство развития земельного рынка.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участков"

Актуальность диссертационного исследования.

В современных условиях одной из общих предпосылок движения к развитой рыночной экономике' является привлечение долгосрочных инвестиций, направленных на развитие бизнеса, строительства, восстановление агропромышленного комплекса страны, техническую модернизацию основных фондов и переход на инновационный путь развития^ После принятия закона РСФСР от 23 ноября 1990 т. «О земельной реформе» главная задача земельной реформы - создание экономически эффективного и экологически безопасного использования земли до сих пор не решена.

Россия обладает колоссальными земельными ресурсами, которые при имеющемся высоком- потенциале пока не стали гарантом инвестиций и условием' их привлечения, в то время как за рубежом земля- повсеместно и успешно используется именно в данном ключе. "

Существует множество причин, от политических до правовых, сдерживающих эффективное использование земли. Уделяется недостаточное1 количество внимания* и, соответственно, средств для проведения аэрокосмических работ, связанных с подготовкой топографической основы. Государственный земельный кадастр имеет фрагментарный характер, который не дает общей совокупности сведений о земельном фонде страны и* не является в таком виде базой для организации разумного управления ресурсами, в том числе и для развития таких институтов, как земельная ипотека. Планово-картографическая основа преимущественно устарела, в связи, с чем крупные собственники земельных участков иногда вынуждены за свой счет оплачивать все работы, сумма которых посильна буквально, единицам.

Значительная часть-земли, как известно, находится в аренде и по смыслу земельная ипотека должна и может предусматривать возможность как залога земельного участка, находящегося на праве собственности, так и право аренды земельного участка. Но чтобы это происходило, нужен рынок прав аренды, иначе это право аренды не может быть оценено надлежащим образом. Рынка права аренды нет, поэтому и возможности залога права аренды тоже, к сожалению, пока на сегодня нет. По классическим правилам при залоге земельного участка его стоимость должна быть определена на основе оценки рыночной стоимости, однако, в настоящий момент такая возможности по всей России практически отсутствует.

Не решен также окончательно вопрос, по какому пути развивать земельную ипотеку в России: американскому (двухуровневая система) или западноевропейскому (одноуровневая система). Двухуровневая система подразумевает, что кредитные организации имеют право и осуществляют кредитование под залог земельных участков, а закладные консолидируются в различного рода земельно-ипотечных агентствах, которые на их основе осуществляют эмиссию и обращение ценных бумаг. Западно-европейская система заключается в том, что существуют специализированные земельные банки, которые сами проводят эмиссию ценных бумаг.

Россия, на наш взгляд, должна взять лучшее от двух систем и идти по собственному пути. Таким образом, более предпочтительна система, когда любые банки могут участвовать в процессе земельного кредитования, но обращение ценных бумаг, мониторинг и так далее, должны осуществляться на втором уровне. Необходимо создание одного или нескольких земельно-ипотечных агентств, причем форма этих организаций и статус могут быть разными. Это может быть сто процентов государственная компания, или государственное коммерческое партнерство, или межбанковское партнерство.

Состояние научной разработанности темы.

Российский земельный ипотечный рынок переживает этап активного становления. Отсутствие до недавнего времени интереса к данному направлению, как со стороны государства, так и со стороны частных лиц, привело к запоздалому развитию правовой базы, регулирующей эту потребность.

В относительно современный период само право передавать землю в залог было установлено земельным законодательством с 1991 г. Кардинально положение в этой сфере изменилось с принятием в 1998 г. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», использование которого в части залога земельных участков осуществляется с помощью целого ряда нормативных правовых актов, регулирующих земельные отношения, оценку земель: Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», «О землеустройстве», «О государственном земельном кадастре», «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данная диссертация является одним из первых исследований правового регулирования земельной ипотеки в России.

В работе автор опирался на современные достижения общей теории государства и права, отраслевых наук - земельного, аграрного, финансового, гражданского, банковского права, а также общей теории рынка ценных бумаг и денежного обращения, включая зарубежный опыт в этих областях. Настоящее исследование оказалось бы невозможным без выводов и обобщений, содержащихся в трудах следующих авторов: Г.Е. Быстрова, Р.К. Гусева, Е.Ю. Грачевой, С.П. Гришаева, В.П. Мозолина, Базанова И.А., М.Ф. Владимирского-Буданова, JT.B. Гантовера, А.С. Звоницкого, JI.A. Кассо, И.Д. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.А. Удинцева, О.А. Хауке, Шершеневича Г.Ф. и др. Отдельные обобщения в области ипотеки земельных участков и иностранного регулирования данной сферы основываются на работах С.А. Боголюбова, М.И. Брагинского, В.М. Будилова, В.В. Витрянского, Г.А. Гаджиева, А. К. Голиченкова В.А. Дозорцева, Б. В. Ерофеева, И.А., Ю.Г.

Жарикова, Иконицкой, О.И. Крассова, Л.И. Краснова, М.И. Кулагина, О. М. Козырь, Л.Ф. Лесницкой, М.Г. Масевича, А.Л. Маковского, Е.А. Павлодского, Е.А. Суханова, Н. А. Сыродоева, Ю.К. Толстого, Л.П. Фоминой, А.В. Черных, В.В. Чубарова В.В., Г.В. Чубукова, К.Б. Ярошенко и др.

Нормативную базу данного исследования образуют следующие материалы: нормативные акты и другие источники отечественных правовых норм, регулирующих различные аспекты ипотеки земли (Конституция Российской Федерации, Федеральные Законы, Указы Президента, Постановления Правительства РФ и др.); судебная практика всех инстанций и видов судов Российской.

Федерации; законодательство США, Германии и некоторых других стран, регулирующее ипотеку земли; теоретические и эмпирические первоисточники - труды современных отечественных и зарубежных юристов и специалистов по ипотеке.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе ипотеки земельных участков.

Предметом исследования выступает законодательство Российской Федерации, США, Германии и других стран, регулирующее отношения в области ипотеки земельных участков, а также правоприменительная практика. Особое внимание автор уделил эффективности существующей системы ипотеки.

Методологическую основу диссертационного исследования составляют как общенаучные методы познания, такие, как системный, единство логического и исторического, статистический метод, так и частно-научные правовые методы исследования: технико-юридический, сравнительного правоведения, формально-юридический, метод толкования и т.д.

В данном исследовании придается большое значение методу сравнительного правоведения, посредством которого исследуются аналогичные, сходные институты некоторых систем права. Таким образом, рассмотрено на примере России, США, Германии и других стран регулирование ипотеки земельных участков.

Сравнение позволяет, с одной стороны, выявить в исследуемых объектах сходные признаки, а с другой - установить различия между ними и определить оптимальные варианты.

Цель и задачи исследования.

Цель исследования конкретизируется в решении следующих задач: проанализировать современное состояние ипотеки земельных участков; исследовать ныне действующее законодательство и подзаконные акты в сфере ипотеки земли; определить критерии, отграничивающие земельно-правовые отношения в сфере ипотеки земли от смежных с ним гражданских, предпринимательских, финансовых и административно-правовых отношений; проанализировать правовые и методологические основы института земельной ипотеки; определить основные тенденции и перспективы развития земельной ипотеки; предложить наиболее эффективные меры по реформированию земельной ипотеки; рассмотреть систему земельно-правовых отношений, возникающих при ипотеке земельных участков; творчески использовать зарубежный опыт в регулировании ипотеки земельных участков в России.

Научная новизна настоящей диссертации заключается в том, что в ней в одной из первых осуществлен комплексный анализ общих закономерностей формирования, организации и функционирования ипотеки земельных участков в России, а также земельных и иных взаимоотношений государства, юридических и физических лиц при ипотеке земельных участков.

Основные положения, выносимые на защиту.

В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие новые и содержащие элементы новизны положения:

1. В настоящее время назрела необходимость разработать и принять федеральный закон, регулирующий ипотеку (залог) земель. Базовым законом, регулирующим формирование и развитие ипотечного земельного рынка в России, может стать ФЗ «Об ипотеке (залоге) земель», который должен создать правовую основу для развития земельной ипотеки, в том числе для привлечения финансовых средств для развития предпринимательства в сельском хозяйстве. В ФЗ «Об ипотеке (залоге) земель» необходимо включить, прежде всего, тщательно проработанную понятийную базу, принципы ипотеки и ипотечного кредитования (например, долгосрочные кредиты на срок до 15 лет должны предоставляться под залог земель для: 1) покупки и аренды земель 2) коренного улучшения земель 3) создания производственной инфраструктуры и т.д.), государственные гарантии, льготы, особенности договора об ипотеке и ответственности за неисполнение обязательств участниками земельных залоговых отношений. Отдельный раздел ФЗ «Об ипотеке (залоге) земель» должны быть посвящен залогу земель сельскохозяйственного назначения, как наиболее ценной и существенной части земельного фонда страны.

2. Для формирования современной земельной ипотечной системы необходимы меры прямой государственной поддержки и регулирования с целью обеспечения доступности кредитов для хозяйствующих субъектов, стимулирования долгосрочного ипотечного кредитования, регулирования хозяйственной деятельности институтов финансово-кредитной системы и контроля за условиями кредитования, осуществляемого в рамках государственных программ развития ипотечного кредитования, содействия развитию фондового рынка через законодательство о ценных бумагах.

3. Обосновывается дифференцированный подход к решению вопроса о принципах взаимодействия норм земельного и гражданского законодательства при регулировании ипотечных правоотношений, предметом которых является земельный участок. Регулированию гражданским законодательством подлежат отношения, возникающие по поводу земельного участка как объекта права собственности и иных вещных прав, а также обязательственные отношения, возникающие в результате реализации этих прав, включая случай распоряжения земельным участком посредством залога. Предмет регулирования норм земельного законодательства составляют отношения, в которых земля, оставаясь вещью, выполняет роль природного объекта. Таким образом, диссертант предлагает говорить о единовременном, совместном, но разграниченном (в различных плоскостях) действии норм гражданского и земельного законодательства.

4. Ипотечное законодательство РФ представляет собой целый комплекс нормативно-правовых актов различной отраслевой принадлежности. Вопрос о месте и задачах регионального нормотворчества в области регулирования ипотеки земли предлагается решать, оценивая федеральное законодательство как рамочное, а законодательство субъектов РФ - как конкретизирующее, назначение которого -отражение в правовых императивах, регулирующих земельно-ипотечные отношения, географических, природно-климатических, этнографических, демографических и социально-культурных факторов, составляющих особенности регионального землепользования.

5. Наиболее успешное правовое регулирование ипотеки земли как важного инструмента развития может быть достигнуто на федеральном законодательном уровне при последующей его детализации в подзаконных актах органов исполнительной власти. В современных условиях развития экономики России целесообразно использовать стиль правового регулирования, принятый в развитых зарубежных странах с учетом национальных реалий.

6. Целями правового регулирования ипотеки земли в России на современном этапе являются:

- активизация развития ипотеки земли, в том числе путем увеличения вариантов размещения средств, предусмотренных федеральным законодательством;

- расширение прав участников земельных имущественных отношений;

- совершенствование механизма нормативного регулирования ипотеки земли через устранение внутренних пробелов и логических противоречий. и

7. Для дальнейшего интенсивного развития ипотеки земли и в целом финансовой системы страны необходимо продолжение адаптации в российской правовой системе таких институтов, успешно работающих в развитых странах, как ипотечные агентства, ипотечные ценные бумаги, всемерная поддержка крестьянских (фермерских) хозяйств, развитие правового статуса участников земельных залоговых отношений.

8. Реализация заложенного земельного участка на основании взаимного, нотариально удостоверенного соглашения сторон представляется наиболее эффективной формой разрешения проблемных и спорных ситуаций, поскольку позволяет в наиболее короткие сроки -ч удовлетворить интересы участников земельных имущественных отношений.

Теоретическая значимость результатов диссертационного исследования.

Выработанные в данной работе положения систематизируют правовое ; регулирование ипотеки земельных участков, обобщают, развивают и дополняют научные знания о способах и системах использования земельных ресурсов на рынке. Сформулированные диссертантом выводы могут быть использованы для дальнейшей теоретической разработки отдельных вопросов, связанных с ипотекой земельных участков, а также для преподавания учебного курса по земельному праву, гражданскому праву и специальных курсов.

Практическая значимость исследования.

Автором формулируются конкретные предложения по внесению изменений и дополнений в действующие нормативные акты в сфере ипотеки земельных участков, принятие которых направлено не только на повышение эффективности использования земельных ресурсов, но и на совершенствование государственных контрольно-надзорных полномочий в сфере ипотеки земельных участков.

Материалы диссертационного исследования могут быть использованы: для совершенствования законодательства, регулирующего ипотеку земельных участков; в правоприменительной практике государственных органов, осуществляющих контроль и регулирование деятельности участников земельных залоговых отношений; в научной работе при проведении дальнейших исследований правового регулирования рационального использования земельных ресурсов; в процессе преподавания учебных дисциплин "Земельное право", "Гражданское право".

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Природоресурсное право; аграрное право; экологическое право", Замалеев, Руслан Рустамович, Москва

Заключение

Проблема формирования и развития ипотеки земельных участков приобретает особую важность в связи с поисками новой правовой стратегии реализации современной земельной реформы. До сих пор в России земля не включена в финансовый оборот и имеет крайне низкую цену, в то время как большинство субъектов, располагая земельными ресурсами, не имеют средств, чтобы вовремя построить объекты инфраструктуры, приобрести сельскохозяйственную технику, не говоря о модернизации технологии и других нуждах.

Нигде в мире недвижимость не приобретается однократно, в связи с тем, что действуют ипотечные механизмы. Уже довольно долго длится важнейший этап реформирования земельных отношений - предприятия промышленности, транспорта и другие хозяйствующие субъекты лишаются права бессрочного пользования и переходят на права собственности на земельные участки (через выкуп) или аренду. Именно при выкупе земельных участков необходимо внедрять механизм ипотеки.

Для функционирования ипотечных механизмов в стране должны быть сформированы институциональные предпосылки, основными из которых являются:

- детальное правовое обеспечение и реальные, действующие механизмы правоприменения;

- источники формирования «длинных денег» в экономике;

- институт ипотечных ценных бумаг, без которых невозможно функционирование ипотечных банков;

- механизм страхования рисков ипотечных банков.

Длинные деньги» формируются через систему долгосрочных депозитов, негосударственных пенсионных фондов и систему страхования жизни, где граждане сохраняют и накапливают деньги в течение длительных периодов - до 30-40 лет, и именно эти деньги являются источником ипотечного кредитования. В нашей стране институт «длинных денег» практически отсутствует. Необходим государственный протекционизм по отношению к созданию компаний по страхованию с обязательной привязкой к крупным западным страховым компаниям, к созданию негосударственных пенсионных фондов и долгосрочных депозитов, гарантированных государством. Особую проблему составляют вопросы оценки земельных участков. Для развития земельной ипотеки необходимо четкое определение каждого вида оценки и областей их применения, уточнение методик расчета, разработка процедуры оспаривания оценки, а также решение проблемы институциональных преобразований в сфере обслуживания земельной ипотеки.

Наша страна имеет собственный многовековой опыт правового регулирования ипотечных земельных отношений, который может быть использован в современных условиях в адаптированном виде с учетом особенностей современного этапа земельной реформы. Кроме того, Российский законодатель может и должен адаптировать зарубежный правовой опыт развитых рыночных стран (прежде всего Германии, которая всегда являлась законодателем моды в области ипотечного земельного права). Как показывает опыт зарубежных стран в ипотечных земельных отношениях должна превалировать защита прав и законных интересов залогодателя как наиболее слабой в финансовом отношении и не защищенной в правовом отношении стороны, которая должна обладать всей информацией об ипотеке, знать свои права и обязанности, иметь представление о последствиях невыполнения ипотечных земельных обязательств.

Главным инструментом ипотечной системы может стать создание Ипотечного земельного банка на уровне РФ и сеть земельных банков на уровне регионов. На федеральном уровне Ипотечный земельный банк будет следить за ходом земельной реформы, проводить кредитную политику в сфере ипотеки земли, совершенствовать законодательную базу, способствовать развитию механизма оборота земель, координировать деятельность всех участников инвестиционного процесса и др.

При этом должны быть выработаны рекомендации по созданию ипотечной системы, связанной с возложением на Ипотечный земельный банк России и земельные банки субъектов Российской Федерации залоговых операций с землями сельскохозяйственного назначения, землями поселений, промышленности, транспорта, связи, и иного специального назначения и контролем за целевым использованием средств земельного налога и арендной платы, а так же рыночной инфраструктуры, включающей в себя кадастровые и информационно-консалтинговые центры, агентства по оценке недвижимости, инвестиционные компании, страховые компании, обеспечивающие выплату страхового возмещения.

Основными функциями Ипотечного земельного банка должны стать:

- разработка федеральных и региональных программ кредитования под залог земли; консультационные услуги потенциальным заемщикам, оформление кредитных договоров и иной документации, необходимой для ипотеки земли;

- внедрение программ по государственной поддержке кредитования собственников земельных участков для выполнения предложенных им инвестиционных проектов;

- разработка единых стандартов кредитования;

- ведение базы данных о наличии и движении земельных участков, находящихся в залоге и пр.

Учитывая мировой опыт, можно утверждать, что страховые компании, пенсионные и инвестиционные фонды в будущем будут бурно развиваться, концентрировать большие объемы средств и, следовательно, инвестировать их в доходные активы.

В качестве государственного органа, который мог бы следить за процессом ипотечного кредитования, может выступать Федеральное агентство, основными задачами которого являются оказание государственной поддержки и предоставление гарантий относительно возврата части основного долга по ипотечным кредитам. Основным инструментом рефинансирования выступят эмиссионные ценные бумаги - закладные, которые удостоверяют ипотечное обязательство залогодателя, получившего ссуду, возвратить ее в обусловленный срок и закрепляет право залогодержателя на: исполнение по денежному обязательству, обеспеченного ипотекой имущества; обращение взыскания на заложенный земельный участок, указанный в закладной. Эмиссию закладных в размере 70% стоимости залога будет осуществлять Ипотечное земельное агентство. Полученные деньги направляются Ипотечному земельному банку в целях выдачи долгосрочного кредита под залог земельной собственности, а закладные на первичном рынке ценных бумаг переходят в руки страховых компаний, инвестиционных и пенсионных фондов. Закладные являются надежными ценными бумагами, они имеют государственную гарантию, что позволит в дальнейшем различным фондам размещать их на вторичном рынке ценных бумаг.

На данном этапе достаточно трудно осуществлять функционирование такой сложной организационной схемы, включающей в себя сеть земельных банков, поскольку это требует крупных финансовых вложений. Чтобы избежать подобных затрат, на первоначальном уровне целесообразно использовать разветвленную сеть филиалов «Россельхозбанка», Сбербанка России, развитых коммерческих банков, на которую возможно возложить дополнительные функции по земельному ипотечному кредитованию. В подобном случае уставный капитал Ипотечного земельного банка может формироваться за счет долевого участия упомянутых банков и государства. Функционирование данной системы возможно только при высоком уровне государственной поддержки.

Новый импульс развитию специализированного законодательства в области ипотеки земли был дан с появлением ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Здесь содержится лишь шесть статей (ст. ст. 62-68), характеризующих земельные участки как предмет ипотеки и регулирующих ипотеку земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьему лицу или залогодателю, или приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

До сих пор отсутствуют нормы права, регулирующие вопросы залога долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. В этой сфере не проработана государственная стратегия по такому важному вопросу как прямая государственная поддержка современной ипотечной системы и ее регулирование с целью обеспечения доступности ипотеки, стимулирования долгосрочного ипотечного кредитования.

Необходимо определить место проектируемого специального федерального закона «Об ипотеке (залоге) земель» в системе земельного, аграрного, гражданского законодательства.

Институт залога земельных участков в качестве специального института частного права развивался в рамках проводимой с начала 90-х годов земельной реформы, ориентированной на формирование нового земельного строя, основанного на частной, государственной, муниципальной и иных формах земельной собственности и демократических принципах земельного рынка. Так, в ст. 41 Закона РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» содержится отсылочная норма к специальным земельно-правовым актам, которыми должен быть установлен особый режим отчуждения земли при осуществлении операций, связанных с залогом земельных участков лицами, принадлежащих им на праве собственности. Одновременно в Законе РФ «О залоге» выделена глава вторая, в которой дано правовое регулирование отношений между залогодержателем и залогодателем в случаях, когда предметом залога выступают предприятия, строения, здания, сооружения и иные объекты, непосредственно связанные с землей. Именно здесь сосредоточено подавляющее большинство положений закона об ипотеке, и, прежде всего, понятие ипотеки, форма договора об ипотеке, регистрации ипотеки.

Следует принимать во внимание взаимосвязь положений законодательства о земельной реформе и специального законодательства о залоге земельных участков с общими положениями гражданского законодательства о земельной собственности, о защите права собственности на землю, о сервитутах и иных обременениях заложенных земель, о разграничении правового режима движимого и недвижимого имущества, о защите прав ипотечного кредитора, об обеспечении погашения задолженности по заложенному недвижимому имуществу. К ипотечным отношениям применяется весь инструментарий земельного и гражданского права.

Современная модель земельного ипотечного кредитования опирается на принцип единства главной вещи (земельного участка) и принадлежности. Существуют нерешенные вопросы о том, может ли быть обращено взыскание на неотделимые от земельного участка сооружения и устройства, обеспечивающие плодородие почвы и сам процесс использования земли и производства (многолетние насаждения, внутрихозяйственные дороги, лесозащитные полосы, замкнутые водоемы, мелиоративные и ирригационные сооружения, противоэрозийные устройства, колодцы, скважины, заграждения и др.), которые являются принадлежностью земельного участка.

Нормы законодательства о том, что принадлежность следует судьбе главной вещи, диспозитивные. Возможна ситуация, когда стороны договорятся об ограничении общего правила о следовании принадлежности судьбе главной вещи. Принадлежность (например, осушительные каналы, защитные насаждения, которые нередко являются самостоятельными объектами бухгалтерского учета), могут иметь иного собственника, чем главная вещь, и быть предметом залога или сервитута независимо от главной вещи, равно как и главная вещь может быть предметом залога или сервитута независимо от своей принадлежности91.

Надлежит учитывать правило о том, что права на земельный участок вторичны по отношению к правам на строение, расположенное на земельном участке. Такого рода правила были известны и ранее действовавшему земельному законодательству, устанавливавшему порядок перехода права пожизненного наследуемого владения или права пользования земельным участком при переходе права собственности на строение, находящееся на данном участке. Они были закреплены ст. 37 ЗК РСФСР, регулирующей переход права на земельный участок при переходе права собственности на строение и сооружение.

Новое понимание единства судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий, строений, сооружений, сформировалось в 1996 г. на основе законодательства, разрешившего гражданам и юридическим лицам при покупке строений в сельской местности приобретать в собственность за плату или бесплатно вместе со строением и земельный участок, на котором оно расположено92. Поэтому права залогодателя, а при обращении взыскания на здание и сооружение и право покупателя на земельный участок должны

91 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий. Отв. ред. проф. Абова Т. Е., проф. Кабалкин А. Ю, проф. Мозолин В. П. Изд. БЭК, М., 1996, с. 231.

92 Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности». Российская газета. 1996. 16 февраля. определяться, исходя из требований законодательства, установившего особый порядок приобретения права собственности на земельный участок.

В п. 2 ст. 7 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» введено новое правило, которого нет в п. 2 ст. 253 ГК РФ. Оно основывается на требовании о том, что ипотека земельных участков, находящихся в общей совместной или долевой собственности, указанных в п. 1 ст. 7, допускается только после выдела в натуре гражданину или юридическому лицу земельного участка. Закон гарантирует право сособственника на отчуждение своей доли в праве общей собственности, в том числе и постороннему лицу. При этом законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлен порядок, согласно которому при отсутствии согласия сособственников на совершение сделки земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, часть участников долевой собственности, не согласных с совершением такой сделки, сохраняют право на выдел земельного участка или земельного участка в счет своей доли. Они не должны испрашивать согласия остальных сособственников и вправе в тех пределах, которые установлены ст. 13 Закона об обороте земель, распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

Органом, который осуществляет владение и пользование земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, является общее собрание участников долевой собственности. Для того чтобы выявить волю всех сособственников, ст. 14 Закона об обороте предусматривает их уведомление о предстоящем собрании не менее чем за месяц до его проведения. Нормальным (законным) кворумом общего собрания является присутствие на нем не менее 20% участников долевой собственности или владеющих более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Сужение кворума до 20% допускается лишь в случаях, когда участники общей долевой собственности уведомлены о предстоящем общем собрании. Решения на общем собрании принимаются, если за них голосовали присутствовавшие на этом собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми владеют сособственники земельного участка.

Предметом ипотеки могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями п. 2 ст. 19 ФЗ «О государственном земельном кадастре» . Количественные и качественные характеристики предмета договора ипотеки отражены в кадастровом плане земельного участка94, в который заносятся сведения о его кадастровом номере с указанием номера кадастрового квартала, в границах которых расположен земельный участок; о номерах земельных участков, из которых образован данный участок; о наименовании и местоположении земельного участка; об установленных для данного участка и его частей категории земель; о разрешенном использовании; о площади земельного участка, соответствующей материалам межевания; о вещных правах и правообладателях при общей собственности на земельный участок.

При осуществлении кодификационных работ, связанных с подготовкой Закона «Об ипотеке (залоге) земель» в определенной мере может быть использован и дореволюционный правовой опыт России, практиковавшей на протяжении столетий различные формы долгосрочного кредитования под залог земли с вещным обеспечением. До начала 60-х годов XIX века российская банковская система имела исключительно государственное, казенное устройство. Ее главный идеолог граф Канакрин полагал, что «в государстве

93 Утратил силу в соответствии с ФЗ N 66 от 13 мая 2008 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) российской федерации в связи с принятием федерального закона "О государственном кадастре недвижимости"

94 В настоящее время - «кадастровый паспорт» (ст. 14 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 N 221-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 30.07.2007, N 31, ст. 4017) земледельческом по преимуществу, как Российское государство, земельный кредит должен составлять главную опору всей финансовой системы и вместе с тем служить обеспечением и регулятором денежного обращения»95. Такое устройство кредита имело свои преимущества, которые выражались в том, что: 1) оценки имений всегда были справедливыми; 2) при залоге владелец имения получал ссуду наличными деньгами; 3) процент по ссуде был невысок и не зависел от колебаний курса рубля; 4) проценты по ссуде вносились по истечении года, что ограждало залогодателя от вынужденной продажи своего имения; 5) в случае пожара и других стихийных бедствий допускалась продолжительная рассрочка платежей; 6) при досрочном погашении частей капитального долга залогодателю предоставлялось право уменьшить срок займа или уменьшить размер срочных платежей; 7) в случае просрочки в платеже процентов всех льготных сроков недоимочное имение не назначалось с аукционного торга, а передавалось в опеку.

Учитывая проблемы, с которыми исторически сталкивалось развитие ипотеки земли, можно определить следующие основные направления государственной политики в этой области:

- дальнейшее интенсивное финансирование и развитие законодательства в этой области;

- поощрение развития инноваций и их частного финансирования;

- поддержание и поощрение инвестиций населения в ипотечные ценные бумаги для увеличения капитализации российского фондового рынка;96

- упорядочение деятельности профессиональных участников рынка земли;

95 Вессель Н. Значение правильно устроенного государственного земельного кредита. СПб. 1893. с. 2.

96 См.: Послание Президента РФ Федеральному Собранию РФ от 10 мая 2006 г. //Российская газета, 2006, № 97 и другие направления, целью которых является стабильное развитие ипотеки земельных участков. * *

Одним из основных выводов настоящего исследования является обоснование многоотраслевой принадлежности норм, регулирующих ипотеку земельных участков. Нормы, регулирующие ипотеку земельных участков, включены в земельное, аграрное, гражданское право.

Можно выделить следующие виды правовых отношений, возникающих в сфере ипотеки земельных участков:

- в связи с государственным регулированием земельных имущественных отношений;

- в связи с формированием земельных участков, определением их целевого назначения и разрешенного использования;

- в связи с деятельностью кредитных организаций и хозяйствующих субъектов;

- в связи с оценкой земельных участков, заключением ипотечных договоров, обращением взыскания на земельные участки;

- в связи с выпуском и обращением ипотечных ценных бумаг, налогообложением участников земельных ипотечных отношений и др.

Положительный опыт регулирования названных отношений в зарубежных странах подсказывает по какому пути идти, при этом соотносить данный опыт с национальными реалиями.

Важным принципом формирования системы земельного ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации. Решающее значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим условиям, в связи с чем по итогам диссертационного исследования автором сформулированы следующие предложения по усовершенствованию нормативных актов, действующих в области ипотеки земельных участков:

- внести изменения в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в котором должны быть урегулированы: цели ипотеки земельных участков, особенности договора об ипотеке земель сельскохозяйственного назначения, как одной из наиболее важных категорий земель;

- внести изменения в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части приведения отдельных норм и положений в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об ипотечных ценных бумагах», «О рынке ценных бумаг» и др. в части ипотеки земельного участка, приобретенного за счет кредитных средств; установления порядка государственной регистрации владельцев закладной и ее залога; соглашения об изменении содержания закладной; смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке; изменения порядка передачи прав по закладным, предусматривающим централизованное депозитарное хранение и учет прав владельцев закладных; особенностей залога ипотечного покрытия и договора доверительного управления ипотечным покрытием и т.д.

- внести изменения в ФЗ «О рынке ценных бумаг» в части приведения отдельных норм и положений в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», порядка государственной регистрации решения о выпуске облигаций, обеспеченных залогом недвижимого имущества и т.д.

- внести изменения в ФЗ «О банках и банковской деятельности» в части установления новой категории и правового статуса кредитных организаций в форме ипотечного банка, ипотечной небанковской кредитной организации, основной деятельностью которых является предоставление земельно -ипотечных кредитов и приобретение прав по ним и т.д.

- принять Федеральную программу развития системы ипотечного кредитования в сельском хозяйстве;

- образовать орган по управлению и реализацией Программы создания системы земельно - ипотечного кредитования;

- принять ряд постановлений Правительства Российской федерации о мерах по развитию земельно - ипотечного кредитования, в том числе по созданию государственного оператора по рефинансированию земельно - ипотечных кредитов;

- ускорить процесс разграничения государственной собственности на землю с максимально возможной передачей земельных участков муниципальным образованиям, наиболее заинтересованным в экономическом и социальном развитии своих территорий;

- обеспечить юридические гарантии надежности регистрации прав на недвижимость, доверие к записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основе перехода к принципу полной защиты государственном имущественных прав добросовестного приобретателя;

- обеспечить разработку и принятие нормативных актов и технической документации, обеспечивающих внесение в государственный земельный кадастр сведений о качественных характеристиках земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, необходимых для осуществления сделок с ними;

- обеспечить предоставление кредитным и оценочным организациям сведений из государственного кадастра объектов недвижимости в отношении качественных характеристик земельных участков и рыночных цен, зафиксированных при проведении сделок с землей;

- разработать механизмы, реально позволяющие залогодержателю при неисполнении обеспеченного ипотекой обязательства получит удовлетворение из стоимости заложенного имущества;

- обеспечить установление четкой процедуры реализации земельных участков, в особенности из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые обращено взыскание; обеспечить разработку Правил, устанавливающих порядок компенсации залогодержателем не возмещенных затрат, связанных с отчуждением земельных участков, перешедших в порядке прекращения залога в собственность государства или иных лиц;

- обеспечить разработку нормативного обеспечения в области организации и ведения мониторинга за состоянием земель;

- утвердить критерии отбора (условий аккредитации) оценочных, страховых, агентских, риелторских компаний для взаимодействия с кредитными организациями.

Необходимо также продолжить работу по имплементации иностранных институтов в российскую правовую систему, о чем говорилось неоднократно в работе.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участков»

1. Конституция Российской Федерации, принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. // Российская газета, N 237, 25.12.1993.

2. Земельный Кодекс Российской Федерации //СЗ РФ",2001, N 44, ст. 4147

3. Налоговый Кодекс Российской Федерации Часть Вторая // СЗ РФ, N 31, 03.08.1998, ст. 3824.

4. Гражданский Кодекс Российской Федерации Часть Первая //СЗ РФ, 1994, №32, Ст. 3301.

5. Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ // СЗ РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400.

6. Федеральный закон РФ "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 N 221-ФЗ // СЗ РФ, 30.07.2007, N 31, ст. 4017.

7. Федеральный закон РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101 от 24 июля 2002 г. // СЗ РФ, 29.07.2002 г., N 30, ст. 3018

8. Федеральный закон РФ "Об ипотечных ценных бумагах" от 11.11.2003 N 152-ФЗ // СЗ РФ, 17.11.2003, N 46 (ч. 2), ст. 4448

9. Федеральный закон РФ от 15 апреля 1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // СЗ РФ, 1998, N 16, Ст. 1801.

10. Федеральный закон РФ "О Землеустройстве" от 18.06.2001 N 78-ФЗ// СЗ РФ", 25.06.2001, N 26, ст. 2582.

11. Федеральный закон от 29.07.1998 N 1Э5-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // "СЗ РФ", 03.08.1998, N 31, ст. 3813.

12. Закон РФ от 02 декабря 1990 г. № 395-1 "О банках и банковской деятельности" //Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР, 1990, № 27, Ст. 357.

13. Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. № 39-Ф3 "О рынке ценных бумаг" //СЗ РФ, 1996, № 17, Ст. 1918.

14. Указ Президента РФ от 26 июля 1995 г. № 765 "О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации" //СЗ РФ, 1995, № 31, Ст. 3097. ;

15. Указ Президента РФ от 01 июля 1996 г. № 1008 "Об утверждении Концепции развития рынка ценных бумаг в Российской Федерации" //СЗ РФ, 1996, №28, Ст. 3356.

16. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки" // "Собрание законодательства РФ", 16.07.2001, N 29, ст. 3026.

17. Постановление Правительства РСФСР от 28.12.1991 №78 "Об утверждении положения о выпуске и обращении ценных бумаг и фондовых биржах в РСФСР" //Собрание постановлений Правительства Российской Федерации 1992, № 5, Ст. 26.

18. Правила размещения средств пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов и контроля за их размещением, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 1 февраля 2007 г. № 63 //СЗ РФ, 2007, № 6, Ст. 769.

19. Распоряжение ФКЦБ РФ от 26.02.1999 № 195-р "об утверждении методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг федерального закона "об ипотеке (залоге недвижимости)" // "Вестник ФКЦБ России", N 2, 26.02.1999 г.

20. Приказ Минюста Рф от 15.06.2006 № 213 "Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" // "Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти", N 27, 03.07.2006 г.

21. Государственные стандарты. Охрана природы. Земли. М.: ИПК Издательство стандартов, 1998.

22. Положение о переводном и простом векселе, введенное в действие Постановлением ЦИК СССР и СНК от 7 августа 1937 г. N 104/1341.1.. Иностранное законодательство

23. Гражданское уложение Германии: Пер. с нем. / Науч. ред. A.JI. Маковский. М., 2004. С. 17-18.

24. Германское гражданское уложение // Германское право. 4.1. Международный центр финансово-экономического развития. М., 1996.

25. Дорошкевич В.А. и др. Недвижимость в Швеции (законодательство и сравнительный анализ): Практ. пособие. Минск, 2004. С. 169.

26. Жюллио де ла Морандьер Л. Гражданское право Франции. М.: Иностр. лит., 1961.

27. Одинцова В.Ю. Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. М.: Издательства НОРМА, 2000.

28. SA Securities Act of 1933 Sec.2 15 USCS § 77b(a)(l).

29. Land Registration Act 20028. Law of Property Act 1925

30. USA Securities Exchange Act of 1934 15 USCS § 78c(a)(10).

31. Ellickson, Robert, 1993, "Property in Land," Yale Law Review 102: 1315-1400

32. Kratovil, Robert; Werner, R. (1981). Modern Mortgage Law and Practice, 2nd, Prentice-Hall, Inc., Sec 1.6.

33. Stoebuck, W. В., and Dale A. Whitman, 2000. The Law of Property, 3rd. ed. St. Paul MN: West Group Publishing.

34. Jeremy Waldron, 1988. The Right to Private Property. Oxford Univ. Press

35. I. Специальная литература:

36. Александрова А. Ю. Совершенствование правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации. Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 2005.

37. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: АО "Центр ЮрИнфоР", 2001.

38. Барашян М. М. Правовое регулирование залога сельскохозяйственных земель в Германии. Дис. канд. юрид. наук. М. 1997.

39. Боголюбов С.А. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой. М.: "Юрайт-Издат", 2007.

40. Брагинский М. И. Все о залоге (комментарий, законодательные и нормативные документы). М.: АКДИ "Экономика и жизнь", 1994.

41. Брокгауз Ф.А., Ефрон И.А.Энциклопедический словарь. Т. XIII. С.-Пб., 1900.

42. Бурлаченко О.В. Земельный участок в системе недвижимого имущества: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2006.

43. Быстров Г. Е., Палладина М. И. Проблемы правового регулирования аграрных отношений и развития аграрно-продовольственных рынков в Российской Федерации. М., 2006.

44. Быстров Г. Е. Правовое регулирование формирования' ипотечного *земельного рынка в России: история, современность, перспективы• развития. М., 2006.

45. Быстров Г. Е. Залог сельскохозяйственных земель в российском праве XX века // Государство и право // 1999, № 5.

46. Варламов А.А., Гальченко С.А. Земельный кадастр. Т. 6. Географические и земельные информационные системы. М., 2006.

47. Венкштерн М. Основы вещного права // Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии, /пер. с нем. М.: Издательство БЕК, 2001.

48. Галиновская Е.А. "Арбитражное правосудие в России", N 3-4, март-апрель 2007 г.

49. Галкин И.В., Комов А.В., Сизов Ю.С., Чижов С.Д. Фондовые рынки США и России. Становление и регулирование. М.: Экономика, 1998.

50. Гантовер JI. В. Залоговое право. СПб., 1890. С. 14

51. Герасин С.И. Актуальные проблемы ипотеки сельскохозяйственных угодий. // "Закон", 2007, N 1.

52. Гольцблат А. А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека. М.: Статут, 2004.

53. Горбунова О.Н. Финансовое право: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юристъ, 2005.

54. Грачева Е.Ю., Толстопятенко Г.П. Финансовое право: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2007.

55. Гришаев С.П. Практика применения залогового законодательства в России и за рубежом. М.: ЮНИС, 1992.

56. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М.: "Юристъ", 2003.

57. Гришаев С.П. Особенности ипотеки (залога недвижимости) как способа обеспечения исполнения обязательств. СПС КонсультантПлюс, 2006 г.

58. Грязнова А.Г. Финансово-кредитный энциклопедический словарь. М., 2002.

59. Дрожжин П.Т. Залоговые свидетельства и порядок их получения. Пг., 1915 г.

60. Жалинский А., Рёрихт А. Введение в немецкое право. М.: Спарк, 2001. С.425.

61. Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. Киев, 1912. С. 170

62. Иконицкая И.А. Современные проблемы залога земель. Залог и ипотека в Российском и Зарубежном праве. Материалы международной научной конференции. М.,1999 г.

63. Кассо JI.A. Русское поземельное право. М., 1906.

64. Кассо JI.A. Понятие о залоге в современном праве. М., 1999.

65. Клык Н. Закладная новый вид ценной бумаги // Законность. 1999. N 5.

66. Крассов О.И. Юридическое понятие "земельный участок" // Экологическое право. 2004. N 2.

67. Коротеева Л.И. Земельно-кадастровые работы. Технология и организация: Учебное пособие. Ростов-на-Дону, 2006. С. 44.

68. Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях. Автореферат дисс. на соискание ученой степени канд. юр. наук.

69. Лукьяненко А.В. Гражданско-правовые проблемы землепользования юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в Российской Федерации: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Тюмень, 2006.

70. Мейер Д.И. Древнее русское право залога. Казань, 1855. С. 29.

71. Мисник Н.Н. К понятию земельного участка // Государство и право. 2005. N10. С. 61.

72. Насрулаева З.Ф. Теоретические проблемы правового регулирования ипотеки земли сельскохозяйственного назначения в России. Автореф.дисс.канд.юрид.наук. М., 2002.

73. Наумова Л. Н. Закон об ипотеке: анализ, критика, рекомендации. М.: Викор Медиа, 2006.

74. Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. Саратов, 2003.

75. Перфилов В.Ф., Скогорева Р.Н., Усова Н.В. Геодезия: Учебник для вузов. М., 2006.

76. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 3. Обязательственное право. Сделки. Изд. 2-е.

77. Покопцева Е.Б. Ипотека. Очень приятно! / Под ред. И.С. Радченко. М.: ГроссМедиа, 2005.

78. Пономарев М.Г. Правовое регулирование залога сельскохозяйственных земель в США. Автореферат дис-ии на соиск. уч. ст. к.ю.н. М. 2000.

79. Прокофьев С.В. Юридическая характеристика закладной как ценной бумаги // Журнал российского права. 2000. N 4. .

80. Разгельдеев Н.Т., Попов Д.И. Правовое регулирование сделок с земельными долями. Саратов, 2005.

81. Романова В. В. Правовое регулирование оборота земельных участков. Дис. канд. юрид. наук. М., 2005.

82. Серков Е.В. Закладная и ее роль в обеспечении исполнения обязательства по законодательству Российской Федерации. Дис. канд. юрид. наук. М., 2004.

83. Скловский К.И. Применение законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2004.

84. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004.

85. Суворов Г. Как нам организовать рынок ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2002. N 4.

86. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6.

87. Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. 2003. N8.

88. Фрэнк Дж. Фабоцци. Рынок облигаций: Анализ и стратегии/ Пер. с англ. М.: Альпина Бизнес Букс, 2005.

89. Хангстрем Р. Г. мл. Путь Уоррена Баффета. Стратегии инвестирования величайшего в мире инвестора. М.: Изд-во "ЛОРИ", 2000.

90. Черняков Б.А. Аграрный сектор США в конце XX века. М., 1999.

91. Чижова О.В. Правовое регулирование ипотеки законодательством РФ Дисс. канд. юрид. наук: 12.00.03 / Чижова О.В. М. : МГЮА, 2001.

92. Чижова О.В. Правовая природа закладной: общее и особенное // Современное право. 2004. N 5.

93. Шарп У., Александр Г., Бэйли Дж. Инвестиции: Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 2003.-XII

94. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912.1.. Судебная практика:

95. Информационный журнал "Федеральный арбитражный суд Уральского округа. Практика. Комментарии. Обзоры". Екатеринбург. 2005. N 4(24).

96. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"

97. Европейский суд по правам человека: Избранные постановления 1999 -2001 гг. и комментарии / Под ред. Ю.Ю. Берестенева и А.О. Ковтуна. М.: Юрид. лит., 2002. Т. 2.

98. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2003 года N 456-0

99. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 901. V. Ресурсы Интернета:

100. Сайт Интернет-энциклопедии Wikipedia http://en.wikipedia.org.

101. Официальный сайт Федеральной службы по финансовым рынкам http://www.fcsm.ru.

102. Интернет-энциклопедия по инвестициям Investopedia http://www.investopedia.com.

103. Официальный сайт АКБ «Сберегательный банк Российской Федерации» http://www.sbrf.ru.

104. Официальный сайт американской Комиссии по ценным бумагам и биржам (Securities Exchange Commission) http://www.sec.gov.

Автор: Замалеев, Руслан Рустамович
Город: Москва
Год: 2008
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.06

Диссертация

Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участков тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участковтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.06 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участков»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Замалеев, Руслан Рустамович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участков"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Природоресурсное право; аграрное право; экологическое право", Замалеев, Руслан Рустамович, Москва

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участков»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участков»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Замалеев, Руслан Рустамович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участков"

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Природоресурсное право; аграрное право; экологическое право", Замалеев, Руслан Рустамович, Москва

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участков»