Гражданско-правовое регулирование ипотеки земельных участков в Российской Федерации и зарубежных странах

Фархиуллина, Олеся Раиловна

Гражданско-правовое регулирование ипотеки земельных участков в Российской Федерации и зарубежных странахтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовое регулирование ипотеки земельных участков в Российской Федерации и зарубежных странах»

004600019

На правах рукописи

ФАРХИУЛЛИНА Олеся Раиловна

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ

Специальность 12.00.03 - Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва 2010

004600019

Работа выполнена на кафедре гражданского права Института права государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Башкирский государственный университет».

Научный руководитель - доктор юридических наук, профессор

Тужилова-Орданская Елена Марковна

Официальные оппоненты: - доктор юридических наук, доцент

Барков Алексей Владимирович

- Кандидат юридических наук, доцент Рузанова Валентина Дмитриевна

Ведущая организация - Государственное образовательное

учреждение высшего профессионального образования «Южно-Уральский государственный университет»

Защита состоится 19 февраля 2010 г. в ^ часов на заседании диссертационного совета Д 521.023.02 при Московской академии экономики и права по адресу: 117105, г. Москва, Варшавское шоссе, д. 23.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московской академии экономики и права.

Автореферат разослан «-^ »«-^^^2010 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат юридических наук, доцент

Ю.С. Харитонова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Развитие рыночных отношений вызывает необходимость существенного обновления гражданского законодательства, в частности обусловливает изменение правового регулирования института ипотеки. Институт залога недвижимости (ипотека) призван служить средством привлечения капиталов для реализации многих социальных проектов.

К преимуществам ипотеки перед другими видами залога имущества, безусловно, относится то, что объекты недвижимого имущества, в том числе земельные участки, обладают высокой ликвидностью, а преимущества земельного участка как предмета ипотеки по сравнению с другими видами залогового обеспечения заключаются в постоянстве его местоположения, способности создавать прибавочную стоимость, а также в том, что его стоимость имеет тенденцию к повышению. По сравнению с залогом другого недвижимого имущества ипотека земельного участка является наиболее надежным и реальным средством обеспечения возвратности кредита.

На протяжении многовековой истории своего развития залог недвижимости сохранил то ядро, тот смысл, которым эта модель была наполнена с древнейших времен. Российская система ипотечного кредитования тоже имеет свои исторические корни и сложившиеся традиции. О роли и значении земельно-ипотечного кредитования свидетельствует дореволюционный опыт России, где основным видом кредитной деятельности вплоть до 1917 г. была ипотека, а основным предметом залога являлись частновладельческие земли. Однако в современной России в силу целого ряда факторов ипотека земельных участков еще не получила должного развития, ее механизм в полной мере не отрегулирован. Восстановление правовых традиций ипотечного кредитования дореволюционной России - непременное и важное условие формирования современного рынка ипотечных кредитов.

исследования законодательства и практики его применения, обмена правовым опытом. В решении задач дальнейшего сотрудничества различных стран анализ иностранного права становится необходимым условием.

Мировая практика наглядно показала последствия проблем ипотечного кредитования, которые сегодня существуют и в России. Предвидеть и избежать подобных ситуаций - цель государственного регулирования экономики России. В становлении и развитии ипотечного кредитования земельных участков важную роль должно сыграть его детальное правовое регулирование. Все это обусловливает не только теоретическую, но и практическую необходимость исследования указанной проблематики.

Степень научпой разработанности темы. Институт залога, одним из видов которого является ипотека, был объектом изучения российских цивилистов конца XIX-начала XX в. В этом плане надо отметить работы таких авторов, как И.А. Б азанов, A.C. Звоницкий, JI.A. Кассо, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич и других, анализировавших особенности залогового законодательства не только России, но и зарубежных стран.

В советское время вопросы ипотеки земельных участков не были предметом самостоятельного исследования и практически выпали из шля зрения ученых-цивилистов.

В последние годы институт ипотеки, его сущность и содержание широко обсуждаются в юридической научной литературе. Ему посвящены многие работы и ученых-цивилистов, и специалистов-практиков. В частности, проблемы правового регулирования залога недвижимого имущества исследовались в научных трудах Н.С. Захарова, А.П. Смольяниновой, В.М. Хвостова и многих других.

Вопросы ипотечного кредитования и сделок с недвижимостью стали предметом и ряда диссертационных исследований. К примеру, А.М. Марзагановым была защищена диссертация на тему «Ипотечные отношения в России: проблемы гражданско-правового регулирования» (2003); К.А. Яшенковым - «Ипотечные правоотношения в России» (2005); Л.Б. Лазаренко - «Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях» (2005); C.B. Овчинниковым - «Правовое регулирование ипотечных отноше-

ний в РФ и США» (2008), Е.Ю. Руденко - «Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений» (2009).

Отдавая должное результатам проведенных ранее исследований, выводы и рекомендации которых сохраняют свою научно-практическую значимость, следует отметить, что в правовом регулировании ипотечных отношений до сих пор имеются противоречия и пробелы, являющиеся предметом дискуссий не только среди юристов, законодателей и политиков, но и общества в целом. В связи с этим необходима всесторонняя научная оценка и теоретический анализ ипотеки земельных участков с целью выработки предложений по совершенствованию действующего законодательства, что и послужило основанием для проведения настоящего исследования.

Цель и задачи исследования. Целью данной работы является комплексный анализ теоретических положений, правовых норм, материалов практики, касающихся проблем ипотеки земельных участков, а также выработка на этой основе выводов и предложений по вопросам эффективности применения и дальнейшего развития указанного правового института.

Для достижения данной цели были поставлены следующие

задачи:

- определить правовую природу института ипотеки, эволюцию его развития в российском законодательстве;

- выявить проблемы применения гражданско-правовых норм, регулирующих ипотеку земельных участков, и определить пути их решения;

- разработать теоретические вопросы и практические рекомендации по применению данных норм;

- определить место и роль современной системы ипотечного кредитования земельных участков;

- провести анализ содержания договора об ипотеке земельных участков;

- выявить особенности ипотеки земельных участков в зарубежных странах;

- проанализировать правоприменительную и судебную практику в сфере ипотечного кредитования земельных участков;

- охарактеризовать современные тенденции развития гражданского законодательства, регулирующие ипотеку земельных участков;

- обосновать и сформулировать предложения по совершенствованию действующего российского законодательства, регулирующего ипотеку земельных участков.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при ипотеке земельных участков.

Предметом исследования выступают нормы действующего законодательства, регулирующие ипотеку земельных участков, существующая практика применения указанных нормативных актов и основные научно-теоретические концепции по вопросам диссертационного исследования.

Методологической основой исследования является совокупность общенаучных и частнонаучных методов изучения правовых явлений и процессов, в том числе сравнительно-правовой, формально-юридический, системно-структурный, диалектический, логический и функциональный анализ, системный метод и иные методы научного познания.

Теоретическая основа исследования. В основу исследования легли работы отечественных ученых дореволюционного, советского и современного российского периодов по общей теории права, гражданскому и земельному праву: С.С. Алексеева, К.Н. Анненкова, И.А. База-нова, A.B. Баркова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаева, B.C. Ема, Ю.Г. Жарикова, A.C. Звоницкого, С.А. Ивановой, О.С. Иоффе, И.А. Иконицкой, В.П. Камышанского, J1.A. Кассо, О.М. Козырь, Н.М. Коршунова, В.А. Лапача, J1.A. Лунца, А.Л. Маковского, М.Г. Масевич, Д.И. Мейера, В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.Д. Рузановой, А.Я. Рыженкова, О.Ю. Скворцова, Е.А. Суханова, Е.М. Тужиловой-Орданской, З.И. Цы-буленко, А.Е. Черноморца, A.B. Черных, Л.В. Щенниковой, Г.Ф. Шер-шеневича, А.М. Эрделевского.

Были изучены и использованы научные работы зарубежных авторов: В. Дойблера, Г. Дорнбергера, Г. Клейне, Г. Клингера, М. Пош, Г. Веренса, А. Зисси, Д. Флинн, Жюлио де ла Морандьер и ДР-

В ходе анализа данного правового института и выявления правовых проблем, возникающих при его применении, изучены позиции и мнения, высказанные в диссертациях, авторефератах диссертаций, связанных с предметом исследования.

Нормативную основу исследования составляют Конституция РФ, Гражданский, Земельный, Градостроительный и другие кодексы РФ, федеральное законодательство РФ, в том числе Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», другие законы и подзаконные нормативные акты.

В основу эмпирической базы исследования легли постановления Конституционного Суда РФ, материалы судебной и судебно-арбитражной практики РФ.

Научная новизна и положения, выносимые на защиту. Настоящее диссертационное исследование является одним из первых специальных комплексных исследований, посвященных гражданско-правовому регулированию ипотеки земельных участков в Российской Федерации.

Научная новизна работы состоит в целостном, самостоятельном исследовании ипотеки земельных участков, проведенном на основе анализа законодательных актов и материалов обобщения судебной практики. В работе комплексно рассмотрен институт ипотеки как неотъемлемая составляющая правовой системы России, выявлены историко-правовые предпосылки развития в нашей стране ипотеки земельных участков.

Автором выявлены современные тенденции развития ипотеки земельных участков, разработаны практические рекомендации по ее внедрению, определено понятие института ипотеки земельных участков, предложена классификация ипотеки земельных участков, сформулированы особенности развития ипотеки земельных участков в Российской Федерации по сравнению с зарубежными странами.

В проведенном диссертационном исследовании сформулированы и обоснованы теоретические положения и выводы, которые выносятся на защиту:

1. Определено, что институт ипотеки земельных участков представляет собой совокупность норм, установленных законом и

(или) договором, которые закрепляют комплекс правомочий кредитора в отношении земельного участка, выделенного должником или предоставленного другим лицом в качестве обеспечения выполнения должником принятого на себя обязательства.

2. Доказано, что законодательство, регулирующее ипотеку земельных участков, представляет собой комплекс нормативных правовых актов различной отраслевой принадлежности, однако регулирование данных отношений нормами гражданского законодательства является приоритетным.

Гражданско-правовому регулированию подлежат отношения, которые возникают по поводу земельного участка как объекта права собственности и иных вещных прав, а также отношения, возникающие в результате реализации этих прав, в том числе распоряжение земельным участком в виде заключения договора ипотеки.

3. Установлено, что возникновение и развитие ипотеки в дореформенной России было тесно связано с появлением нотариата как регистрирующего органа, который способствовал защите прав собственников земельных участков. Залоговый акт (закладная крепость) утверждался старшим нотариусом, при этом несоблюдение крепостной формы вело к недействительности залога.

4. Обоснован вывод о том, что, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательств, ипотека в то же время имеет такие признаки вещных прав, как право следования, право преимущества и абсолютный характер защиты, что обусловливает ее смешанный характер.

5. Предложена классификация ипотеки земельных участков по различным основаниям и критериям, а именно: исходя из категорий земель, по формам собственности, в зависимости от прав на земельный участок, по основаниям возникновения ипотеки земельных участков и др.

6. В случае заключения договора ипотеки земельного участка распространение ипотеки на возводимые на заложенном земельном участке здания и сооружения противоречит смыслу указанных договорных обязательств. Необходимо заключение нового соглашения сторон относительно возможности строящихся объектов быть заложенными по тому же договору ипотеки.

7. В России, в отличие от зарубежных стран, в частности Германии, в которой гражданско-правовые принципы не позволяют истребовать у добросовестного приобретателя земельный участок даже если сделка является недействительной, собственник может истребовать свой земельный участок у добросовестного приобретателя, защищая тем самым свое право собственности на него, что способствует обеспечению стабильности гражданского оборота.

8. На основе проведенного исследования предлагается внести ряд изменений и дополнений в действующее законодательство:

- изменить п. 1 ст. 9 Федерального закона Российской Федерации № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и изложить его в следующей редакции: «В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его залоговая стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой»;

- дополнить абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и изложить его в следующей редакции: «Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя не только во владении и пользовании, но и в распоряжении, с определенными ограничениями, установленными договором».

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключаются в возможности использования сформулированных в нем выводов и рекомендаций для дальнейшей научной разработки проблем ипотечного кредитования земельных участков.

Материалы диссертации имеют целью способствовать совершенствованию российского законодательства и могут быть использованы в законотворческой деятельности с целью устранения пробелов, недостатков и коллизий правовых норм, в правоприменительной практике при разрешении конкретных споров относительно гражданских правоотношений, связанных с ипотекой земельных участков. Кроме того, материалы исследования могут быть использованы в учебном процессе при преподавании курсов гражданского и предпринимательского права, а также при изучении специального курса «Право собственности».

Апробация результатов исследования. Диссертация обсуждена и одобрена на кафедре гражданского права Института права Башкирского государственного университета.

Основные выводы по результатам исследования нашли отражение в публикациях автора и были раскрыты в выступлениях на Международной научно-практической конференции «Актуальные вопросы государства и гражданского общества на современном этапе» (Уфа, 10-11 апреля 2007 г.); IV Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Правовая система и вызовы современности» (Уфа, 6-8 декабря 2007 г.); конференции «Современное состояние и тенденции развития Российского частного права» (Уфа, 10 декабря 2007 г.); IV Международной научно-практической конференции «Проблемы и перспективы развития современных правовых систем» (Н. Новгород, 24-25 апреля 2008 г.); V Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Правовая система и вызовы современности» (Уфа, 4— 6 декабря, 2008 г.); Международной конференции в рамках I Форума молодых ученых Приволжского федерального округа «Инновации молодых ученых - основа устойчивого развития регионов» (Уфа, 1315 мая 2009 г.); Международной научно-практической конференции «Актуальные вопросы развития юридической науки и практики в современных условиях» (Уфа, 7-8 октября 2009 г.); Международной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Правовая система и вызовы современности» (Уфа, 7-9 декабря 2009 г.).

Основные положения диссертационного исследования используются в учебном процессе при проведении лекционных и семинарских занятий по курсам дисциплин «Гражданское право», «Право собственности».

Структура работы определяется целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и списка использованных источников.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования; определены его предмет, объект, цель и задачи; изложены научная новизна, теоретическая и практическая значимость исследования; сформулированы основные положения, выносимые на защиту.

Первая глава «Общие положения об ипотеке земельных участков в Российской Федерации» состоит из двух параграфов.

В первом параграфе «Становление и развитие института ипотеки земельных участков» раскрывается процесс становления и развития института ипотеки земельных участков с древнейших времен.

Термин «ипотека» введен в обращение архонтом Солоном в начале VI в. до н. э. и заимствован российским гражданским законодательством из греческого языка.

Институт залога (ипотеки) в России имеет многовековую историю. Его развитие шло по особому пути. Своеобразие и уникальность отечественной ипотечной правовой системы состоят и в том, что она развивалась от ипотеки к фидуции, а не наоборот.

Многие авторы также отмечают, что русское залоговое право издревле отличалось своеобразием.

Залог недвижимого имущества, и прежде всего наследственных владений, укоренился в России в XV веке - в завершающий период объединения русских земель вокруг Москвы. Первые упоминания о залоге содержатся в Псковской судной грамоте - своде законов Псковской феодальной республики, составленной на основании норм Русской Правды, отдельных княжеских грамот, постановлений псковского веча и обычного права.

В XIV-XVI вв. залог носил, по существу, характер отчуждения. Из документов того времени видно, что в случае несостоятельности должника вотчина переходила в собственность кредитора (монастыря, купца, крупного землевладельца), который становился полным ее владельцем.

В 1557 г. принят указ, в котором предпринята попытка определения понятия залога как права на чужую вещь, сконструированно-

го с целью управомочить его обладателя получить удовлетворение за счет стоимости этой вещи.

В целом можно отметить, что залог возник первоначально в виде простой «поруки», разрешения кредитору направить взыскание на обособленное имущество. Впоследствии центр тяжести долга перешел с лица на вещь и залоговый элемент сделки стал преобладать над заемным.

В Соборном уложении 1649 г. разрешалось брать ссуды под залог вотчинных земель без крестьян. Так было положено начало законодательному оформлению ипотеки в России. В этом документе был законодательно предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. В этой мере, как полагают современные исследователи, была отражена сущность исторических условий, характеризовавшихся экономическим кризисом. Потому требовалось усиление ответственности должника. Это было воплощено в практику главным образом за счет предмета залога.

В 1754 г. при Елизавете Петровне был учрежден Государственный Заемный Банк, образование которого положило начало организации российского земельного кредита. После отмены крепостного права начали создаваться банки акционерные и сословные земельные банки. В 1882 г. был основан Государственный Крестьянский поземельный банк, который выдавал ссуды крестьянам для приобретения земли, выделенной по реформе 1861 г.

Образцами кодификации ипотечного права в конце XIX в. являются проект Вотчинного Устава и Положение о порядке взыскания с недвижимых имений (1893). Понятие залога (ст. 43 проекта Вотчинного Устава) как обеспечения денежного требования недвижимым имуществом, которое дает кредитору в случае неисполнения должником основного обязательства право на удовлетворение из заложенного имения, действительно по настоящее время, равно как и положение свободы передачи в залог имущества, право следования залога за вещью,, неделимости залога при признании возможного деления основного обязательства и его акцессорный характер. Принцип преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредито-

рами при неисполнении должником денежного требования был введен проектом Вотчинного Устава.

В конце 90-х годов XIX в. вышел Закон об организации учреждений мелкого кредита, который стимулировал бурный рост залоговых учреждений.

Таким образом, в конце ХГХ-начале XX в. активно шел процесс кредитования под залог земельных участков, которые ссудополучатель хотел приобрести. Этот процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России, и способствовал наделению крестьян землей.

Во втором параграфе «Понятие и правовая природа института ипотеки земельных участков» раскрывается понятие института ипотеки земельных участков и анализируется содержание дискуссий, ведущихся в научной литературе относительно правовой природы института ипотеки земельных участков.

Право передавать земельные участки в залог впервые было установлено Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» (п. 10). Также право отдавать в залог земельные участки было предоставлено гражданам Земельным кодексом РСФСР и Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

Законодательно понятие земельной ипотеки было оформлено с принятием Закона Российской Федерации от 29 мая 1992 г. № 28721 «О залоге». Более детально общие вопросы залога были регламентированы частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами которого были преодолены противоречивость и бессистемность Закона «О залоге». В ст. 334 ГК РФ залоговое право законодателем определено как преимущественное право на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом. Кодекс ввел ряд частных (специальных) норм об ипотеке, однако конкретное правовое регулирование ипотеки было отнесено к предмету регулирования специального закона. Несколько позднее был

принят Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», однако значительно положение в этой сфере отношений изменилось лишь с принятием Федерального закона от 16 июня 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), который расширил возможности использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита.

В параграфе отмечается, что функционирование ипотеки обеспечивается не только нормативными правовыми актами, непосредственно регулирующими ипотечные отношения, но и рядом других, регулирующих соответствующие виды деятельности - гражданский оборот и имущественные отношения, земельные отношения, оценочную, банковскую, финансовую деятельность и т. д.

В современном российском законодательстве ипотека является сложным правовым институтом. Указывается, что определение ипотеки раскрывается лишь через понятие договора об ипотеке, которое содержится в статье 1 Закона об ипотеке. Ипотека по своей сути является одной из разновидностей залога и представляет собой дополнительное (акцессорное) обязательство.

Определяется, что институт ипотеки земельных участков представляет собой совокупность норм, установленных законом и (или) договором, которые закрепляют комплекс правомочий кредитора в отношении земельного участка, выделенного должником или предоставленного другим лицом в качестве обеспечения выполнения должником принятого на себя обязательства.

Ипотека предоставляет собственнику з емельного участка возможность получить кредит в размере, который соответствует всей стоимости участка или же его части. В то же время кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Весьма актуальной ипотека земельных участков становится в условиях нестабильной экономики. Как показывает практика, ипотека земельных участков способствует решению социальных проблем. В целом можно отметить, что кредиты на покупку земельного участка становятся все популярнее несмотря на достаточно строгие их ус-

ловил.

На основе результатов проведенного исследования сделан вывод, что правовая природа ипотеки носит смешанный характер. Ипотека, являясь способом обеспечения исполнения обязательства, в то же время имеет признаки вещных прав.

Во второй главе «Особенности правового регулирования ипотеки земельных участков в гражданском праве Российской Федерации» рассматриваются основания возникновения ипотеки земельных участков, содержание и государственная регистрация договора ипотеки земельных участков.

В первом параграфе «Основания возникновения ипотеки земельных участков» характеризуются основания возникновения ипотеки земельных участков по законодательству России.

Ипотека возникает на основании договора об ипотеке между залогодателем и залогодержателем. В соответствии с п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Представляется, что в договоре об ипотеке необходимо дублировать условия основного обязательства, поскольку их отсутствие может повлечь за собой признание такого договора незаключенным (в связи с отсутствием соглашения о существенных условиях, указанных в п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке). Договор об ипотеке может выступать средством обеспечения сразу нескольких договорных обязательств. Договор ипотеки, как и любой другой гражданско-правой договор, считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Необходимо отметить достаточно обширный по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами перечень условий договора об ипотеке, которые признаются существенными.

Пункт 1 ст. 1 Закона об ипотеке устанавливает, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Это фактически означает изъятие у залогодателя права распоряжения имуществом, которое было заложено по договору ипотеки. Как известно, право распоряжения - важнейшая составляющая права собственности (п. 1 ст. 209 ГК РФ). На наш

взгляд, в абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке следует добавить, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя не только во владении и пользовании, как это изложено в действующей редакции, но и в распоряжении - с определенными ограничениями, установленными договором.

Проблемным на практике является вопрос о необходимости одновременной ипотеки земельного участка (доли), когда основным предметом ипотеки выступает помещение. Правило п. 3 ст. 340 ГК РФ должно применяться и к залогу помещений. Необходимо подчеркнуть, что при ипотеке помещения обязательна ипотека земельного участка, на котором расположено здание (сооружение). При этом, как разъяснил Высший Арбитражный Суд РФ в информационном письме от 28 января 2005 г. № 90, «в случае, когда нежилое помещение в здании загсладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка».

В связи с тем, что ипотека предполагает возможность отчуждения предмета, то предметом ипотеки может быть то, что можно реализовать. Представляется, что предметом ипотеки не могут быть часть земельного участка и часть здания. Отчуждение части земельного участка невозможно в связи с тем, что она не может быть индивидуализирована в соответствии с требованием закона, соответственно, не может являться самостоятельным предметом сделки. По пути признания невозможности участия в обороте части земельного участка идет и судебная практика. Как только часть земельного участка индивидуализирована, как этого требует законодательство, получается отдельный объект, а не его часть.

Фактически сегодня в российском законодательстве установлены два режима ипотеки недвижимого имущества в зависимости от того, что стороны рассматривают в качестве главного предмета ипотеки - земельный участок или здания (сооружения), на нем расположенные.

Согласно п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки опре-. деляется в договоре указанием его наименования, места нахождения

и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В то же время законодатель не дает расшифровки того, что подразумевается под «достаточным для идентификации описанием». Судебная практика по этому вопросу весьма разнообразна. Представляется, что в случае ипотеки земельного участка достаточным будет следующее описание: адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, целевое назначение земли и вид ее разрешенного использования.

Кроме самого предмета в договоре ипотеки должна быть указана его оценка. При заключении договора стоимость участка определяется соглашением сторон. При заключении сделки стороны могут руководствоваться результатами рыночной оценки земельного участка, которая осуществляется на основании законодательства РФ об оценочной деятельности.

Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре ипотеки в денежном выражении.

Процедуру определения залоговой стоимости земельного участка необходимо начинать с установления базы стоимости. В международной практике такой базой является рыночная стоимость.

Залоговая стоимость земельного участка устанавливается соглашением сторон и отличается от рыночной стоимости в том смысле, что является стоимостью, установленной соглашением сторон при заключении договора. При реализации земельного участка на торгах применяется рыночная стоимость, а не залоговая. В п. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует говорить не об оценке предмета ипотеки, а о его залоговой стоимости.

Другим основанием, в силу которого может возникнуть ипотека, является закон. Под ипотекой в силу закона понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона.

Ипотека земельных участков в силу закона возникает в случаях:

1) продажи в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа. С момента передачи земельного участка покупателю он находится в залоге у продавца до полной оплаты, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ);

2) передачи имущества под выплату ренты, в том числе недвижимого имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, - переданное имущество (земельный участок) находится в залоге у получателя ренты в обеспечение обязательств по ее выплате (п. 1 ст. 587 ГК РФ);

3) приобретения земельного участка с использованием заемных средств - кредита банка или иной кредитной организации либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение земельного участка, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором кредита или займа. Залог возникает с момента регистрации права собственности заемщика на приобретенный земельный участок;

4) строительства на земельном участке здания или сооружения с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом. Земельный участок, на котором построено или строится здание или сооружение, или право аренды земельного участка находится в залоге у банка или иного юридического лица, предоставившего денежный средства для строительства здания;

5) привлечения застройщиком по договорам участия в долевом строительстве денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости: земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды на земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

К залогу в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Во втором параграфе «Специфика содержания и государственная регистрация договора ипотеки земельных участков» анализируется содержание договора ипотеки земельных участков и вопросы, касающиеся его государственной регистрации.

Взаимные права и обязанности залогодержателя и залогодателя выступают в качестве правовых средств достижения обеспечительной цели, которая присуща залогу. Необходимо отметить, что права и обязанности сторон, связанные с заключением договора ипотеки и возникающие в преддоговорный период, не регулируются Законом об ипотеке. К ним можно отнести одобрение залогодателем условий кредита и ипотеки, а также проверку потенциального заемщика на платежеспособность. Вторая группа прав и обязанностей обусловлена обеспечением сохранности заложенного имущества. Земельный участок, в сохранности которого заинтересованы стороны ипотечного правоотношения, подлежит защите как со стороны залогодателя, так и залогодержателя. Третья группа прав и обязанностей связана с переходом прав залогодателя на заложенный земельный участок к другим лицам. Четвертая группа - с уступкой залогодержателем прав по договору об ипотеке земельного участка.

Договор ипотеки подлежит государственной регистрации. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации наряду с другими сделками с земельными участками также договор о залоге (ипотеке) земельного участка или земельной доли (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке) и договор о залоге права аренды участка (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).

Государственной регистрации подлежит ипотека на основании договора и в силу закона как ограничение (обременение) прав на земельные участки.

Суть государственной регистрации ипотеки земельных участков заключается в обеспечении и защите законных прав и интересов кредитора-залогодержателя, а также заемщика-залогодателя. Конституционный Суд РФ в Определении от 5 июля 2001 г. № 132-0 указал, что «государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом».

Мнение относительно природы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок как правоустанавливающей (а в некоторых случаях - и правоподтверждающей) процедуры практически никем не оспаривается. В то же время принципы и требования, положенные в ее основу, позволяют утверждать, что это один из спосо-

бов, с одной стороны, охраны, с другой - защиты прав на недвижимость, что наглядно отражается в принципах государственной регистрации: достоверности, гласности, приоритета ранее зарегистрированных прав, двойной регистрации.

Некоторые авторы рассматривают государственную регистрацию как обязанность лица перед государством, неисполнение которой расценивается как правонарушение, за которое предусмотрены административные санкции: государство не признает право, в том числе обременение либо ограничение права на недвижимое имущество, без его публичной регистрации. В научной литературе высказывается также точка зрения, согласно которой государственная регистрация является лишь юридическим признанием права собственности на недвижимое имущество.

Представляется, что государственная регистрация имеет пра-воподтверждающее значение, но в то же время выступает элементом фактического (юридического) состава, необходимого для возникновения прав и обязанностей.

Государственная регистрация как юридический акт признания и подтверждения государством права является особенностью гражданско-правового института недвижимости, в частности ипотеки земельных участков.

В третьей главе «Ипотека земельных участков в зарубежных странах» проводится анализ российского и зарубежного законодательства в области ипотеки земельных участков, что является важным звеном в разработке концепции ипотеки земельных участков в России.

В первом параграфе «Ипотека земельных участков по законодательству Германии» отмечается, что Германское гражданское уложение, по мнению многих авторов, в качестве одного из центральных законодательных актов ФРГ является наиболее близким для отечественного правопорядка.

Германским законодательством установлены три возможных вида залоговых прав на земельные участки: ипотека (Hypothek), поземельный долг (Grundschuld), рентный долг (Rentenschuld). Все виды залоговых прав считаются обременениями земельного участка. Их возникновение подлежит регистрации в поземельной книге, являю-

щейся аналогом российского Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Как российская ипотека, так и все виды залоговых прав в Германии являются обременениями земельных участков.

В Германии залогодержатель при ипотеке имеет право обратить взыскание на земельный участок, включая его несущественные и существенные составные части (под последними понимаются в первую очередь здания, строения и т. п.), а также на принадлежности земельного участка, страховые возмещения, продукты земельного участка, требования в отношении арендной платы. В германском праве здания, строения, сооружения и т. п. не только не являются объектами недвижимости, но и вещами вообще. Такая система оборота недвижимости существенно отличается от российской. Когда мы говорим о «единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», то подразумеваем, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков и при продаже одного объекта должен быть продан и другой. При этом всегда совершаются две сделки с двумя объектами недвижимости.

Германская поземельная книга - публичный реестр, содержащий информацию о том, кто является собственником конкретного объекта недвижимости, а также об обременениях и ограничениях прав на эти объекты. Одна из важнейших функций таких реестров -функция публичного доверия. Необходимо отметить, что германские гражданско-правовые принципы не позволяют истребовать у добросовестного приобретателя земельный участок, даже если обязательственно-правовая сделка является недействительной. У бывшего собственника остается возможность потребовать у продавца все полученное по сделке, а если сделка была безвозмездной, то потребовать стоимость выгоды у выгодоприобретателя.

Делается вывод, что в Германии традиционно существует развитая и исторически отрегулированная система ипотеки, в основу которой положена четкая система регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.

В России уровень защиты добросовестного приобретателя существенно отличается от Германии. В соответствии со ст. 302 ГК РФ собственник может истребовать свое имущество даже у добросовестного приобретателя, если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (п. 1) либо если недвижимость была приобретена добросовестным приобретателем безвозмездно (п. 2). Проблема добросовестного приобретения является предметом продолжительных дискуссий и заключается в том, что собственность противопоставляется владению таким образом, что право собственности и право владения, являясь неотъемлемой составляющей права собственности, могут функционально противоречить друг другу, выступать как тождественные и как самостоятельные категории.

Попытка преодолеть создавшуюся правовую коллизию влечет за собой необходимость выбора приоритета: отстаивать интересы приобретателя, либо обеспечить гарантиями собственника, встав на защиту его прав. Отсутствие устоявшейся правоприменительной практики в отношении распоряжения сделок с недвижимостью по-прежнему не позволяет говорить о постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. № 6-П как о решении проблемы защиты права собственности, стабилизирующем правовой оборот.

С позицией Конституционного Суда Российской Федерации в целом можно согласиться, но при этом необходимо заметить, что вряд ли есть основания говорить о неких «правах» добросовестных приобретателей. Ведь добросовестный приобретатель при существующем состоянии гражданского законодательства является незаконным владельцем приобретенного имущества, поэтому в такой ситуации можно говорить лишь о его интересе, который должен быть защищен посредством принятия соответствующего федерального закона, но не о защите субъективного вещного права, поскольку такого права у добросовестного приобретателя просто не существует.

Развитие современной российской науки гражданского права должно осуществляться в том числе и за счет концепций, сформулированных и апробированных на базе иных правовых систем. В современных условиях развития экономики России целесообразно ис-

пользовать стиль правового регулирования, принятый в развитых зарубежных странах, но с учетом национальных реалий.

Во втором параграфе «Ипотека земельных участков в Великобритании» характеризуется ипотека земельных участков по англосаксонской системе права.

В Великобритании концепция ипотеки земельных участков более гибкая и менее формализованная. К примеру, нет необходимости в нотариально заверенном акте и ипотека может носить общий характер.

Английским законодательством предусмотрен институт ипотечного залога (mortgage), который регулируется рядом нормативных актов, в частности Законом о собственности 1925 г. и Законом о потребительском кредите 1974 г. Заметную роль в регулировании ипотечных отношений играет судебная практика. В соответствии с Законом 1925 г. ипотечным залогом называется предоставление имущества для обеспечения долга.

Ипотечный залог бывает двух видов - основанный на общем праве (legal mortgage) и основанный на праве справедливости (equitable mortgage).

При ипотечном залоге земельного участка, основанном на нормах общего права, предметом залога является не только сам земельный участок, но и все, что прочно связано с ним на момент установления залога. К залогодержателю может перейти право на репутацию предприятия (фирмы) залогодателя (но не на репутацию самого залогодателя), если она связана, например, с конкретным строением, являющимся предметом ипотечного залога.

Если ипотечное имущество с разрешения залогодержателя остается во владении залогодателя, то по отношению к залогодержателю он занимает положение арендатора, однако складывающиеся при этом отношения несколько отличаются от обычных арендных отношений: залогодатель не обладает правами бессрочного арендатора, он может быть лишен права владения землей без предварительного уведомления и т. д.

Право залогодателя осуществлять все правомочия собственника в отношении ипотечного имущества, пока оно находится в его владении, имеет одно существенное ограничение: залогодатель не

может уменьшать стоимость имущества до такого предела, когда этого имущества станет недостаточным для обеспечения долга.

Имущество, заложенное в соответствии с общим правом, как и в России, может закладываться неоднократно. Последующий залогодержатель вправе выкупить залог у предыдущего и таким образом занять его место. Залогодержатель вправе передать свои права по ипотечному договору третьему лицу, а также осуществить перезалог.

Поскольку конструкция ипотечного залога, по британскому праву, основана на условной передаче ипотечному кредитору титула собственности, залогодатель (должник) лишается права распоряжения вещью, обремененной ипотечным залогом. Даже если обремененное имущество остается во владении залогодателя, он оказывается в положении гфендатора (зависимого держателя). Соответственно, залогодатель не имеет возможности произвести отчуждение этого имущества, пока с него не будет снято обременение. В таком же положении находятся и те залогодатели, которые не являлись самостоятельными собственниками обремененного имущества (пожизненные владельцы, доверительные собственники и т. д.), так как их правовой титул в отношении этого имущества переходит к ипотечному кредитору.

Автор приходит к выводу, что в Англии возможно удовлетворение требований залогодержателя за счет предмета залога посредством получения предмета залога в собственность. Такой способ является одним из многих других возможных способов, каковыми, в частности, являются: вступление во владение землей и назначение управляющего земельным участком с целью получения доходов, которые может приносить недвиясимость; удовлетворение требований за счет стоимости предмета залога.

Сущность ипотечного залога и его главное отличие от других способов вещного обеспечения, по британскому праву, состоит в том, что титул на заложенное имущество переходит к залогодержателю, который становится, таким образом, его собственником, хотя и не в полном объеме. Его право собственности становится абсолютным в случае неуплаты долга в установленный срок. При надлежащем исполнении обязательства или освобождении должника от долга титул на имущество возвращается к должнику.

Может ли конструкция залога как права присвоения использоваться в современном гражданском праве России? Представляется, что нет, поскольку нельзя механически переносить институты англоамериканского или иного права в российское право, которое обладает своей исторической спецификой и имеет принципы, выработанные веками со времен римского права.

В заключении сформулированы выводы и практические предложения, основанные на результатах исследования.

Основные положения диссертационного исследования нашли свое отражение в следующих опубликованных работах автора:

Статьи в ведущих рецензируемых научных изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования Российской Федерации:

1 Фархиуллина, O.P. Ипотека земельных участков в дореволюционной России / O.P. Фархиуллина // Правовое государство: теория и практика (общественно-политический и научно-правовой журнал). - 2009. - № 2 (16). - 0,3 п. л.

Статьи, опубликованные в других изданиях, материалах научно-практических конференций:

2. Фархиуллина, O.P. О залоге права аренды земельного участка / O.P. Фархиуллина // Вестник Омского университета. - 2008. -№ 4. - (Право). - 0,1 п. л.

3. Фархиуллина, O.P. О единой судьбе земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости при ипотеке земельных участков / O.P. Фархиуллина // Актуальные вопросы государства и гражданского общества на современном этапе: материалы Международной научно-практической конференции (10-11 апреля 2007 г.). - Уфа: РИЦ БашГУ, 2007. - Ч. 7. - 0,2 п. л.

4. Фархиуллина, O.P. Сближение норм права о залоге в международном частном праве / O.P. Фархиуллина // Правовая система и вызовы современности: материалы IV Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых (г. Уфа, 6-8 декабря 2007 г.). - Уфа: РИЦ БашГУ, 2007. -4.2.-0,1 п. л.

5. Фархиуллина, О.Р: О государственной регистрации ипотеки / O.P. Фархиуллина // Современное состояние и тенденции развития Российского частного права: материалы конференции (10 декабря 2007 г.). - Уфа: РИЦ БашГУ, 2008. - 0,2 п. л..

6. Фархиуллина, O.P. О правовой природе залога / O.P. Фархиуллина И Проблемы и перспективы развития современных правовых систем: сборник материалов IV Международной научно-практической конференции студентов, аспирантов и соискателей (2425 апреля, Новгородский государственный университет им. Я. Мудрого). - М.: Юрист, 2008. - 0,2 п. л.

7. Фархиуллина, O.P. Регулирование ипотеки земельных участков в зарубежных странах в современный период / O.P. Фархиуллина // Правовая система и вызовы современности: материалы V Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых (г. Уфа, 4-6 декабря 2008г.). - Уфа: РИЦ БашГУ, 2008. -0,2 п. л.

8. Фархиуллина, O.P. Содержание договора об ипотеке земельных участков по законодательству России / O.P. Фархиуллина // Инновации молодых ученых - основа устойчивого развития регионов : материалы Международной конференции в рамках I Форума молодых ученых Приволжского федерального округа (13-15 мая 2009 г.). - Уфа : РИЦ БашГУ, 2009. - 0,2 п. л.

9. Фархиуллина, O.P. Об институте ипотеки земельных участков в России / O.P. Фархиуллина // Актуальные вопросы развития юридической науки и практики в современных условиях: Материалы международной научно-практической конференции (г. Уфа, 7-8 октября 2009 г.) Чсать 2. - Уфа: РИО БашГУ, 2009. - 0,2 п. л.

10. Фархиуллина, O.P. К вопросу о предмете договора ипотеки ! O.P. Фархиуллина // Правовая система и вызовы современности. Материалы VI Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых (г. Уфа, 7-9 декабря 2009г.) - Уфа: РИЦ БашГУ, 2009. - 0,3 п. л.

ФАРХИУЛЛИНА Олеся Раиловна

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Лицензия на издательскую деятельность ЛР № 021319 от 05.01.99

Подписано в печать 15.01.2010 г.Формат 60x84/16 Усл. печ.л. 1,51. Уч.изд.л. 1,59. Тираж 100. Заказ 4.

Редакционно-издательский центр Башкирского государственного университета 450074, РЕ, г Уфа, ул. ЗакиВалиди, 32.

Отпечатано в редакционно-издательском отделе Института права Башкирского государственного университета 450005, РБ, г. Уфа, ул. Достоевского, 131-115.

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Фархиуллина, Олеся Раиловна, кандидата юридических наук

Введение.

Глава 1. Общие положения об ипотеке земельных участков в Российской Федерации

1.1. Становление и развитие института ипотеки земельных участков

1.2. Понятие и правовая природа инс титута ипотеки земельных участков

Глава 2. Особенности правового регулирования ипотеки земельных участков в гражданском праве Российской Федерации

2.1. Основания возникновения ипотеки земельных участков

2.2. Специфика содержания и государственная регистрация договора об ипотеке земельных участков

Глава 3. Ипотека земельных участков в зарубежных странах

3.1. Ипотека земельных участков по законодательству Германии.

3.2. Ипотека земельных участков в Великобритании. 148 Заключение.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Гражданско-правовое регулирование ипотеки земельных участков в Российской Федерации и зарубежных странах"

На протяжении многовековой истории своего развития залог недвижимости сохранил то ядро, тот смысл, которым эта модель была наполнена с древнейших времен. Российская система ипотечного кредитования тоже имеет свои исторические корни и сложившиеся традиции. О роли и значении земельно-ипотечного кредитования свидетельствует дореволюционный опыт России, где основным видом кредитной деятельности вплоть до 1917 г. была ипотека, а основным предметом залога являлись частновладельческие земли. Однако в современной России в силу целого ряда факторов ипотека земельных участков еще не получила должного развития, ее механизм в полной мере не отрегулирован. Восстановление правовых традиций ипотечного кредитования дореволюционной России — непременное и важное условие формирования современного рынка ипотечных кредитов.

Переход к эффективной рыночной экономике в России вызвал также необходимость осмысления опыта развития договорных отношений в ведущих странах мира. Укрепление торгово-экономических связей между государствами порождает необходимость взаимного исследования законодательства и практики его применения, обмена правовым опытом. В решении задач дальнейшего сотрудничества различных стран анализ иностранного права становится необходимым условием.

Степень научной разработанности темы. Институт залога, одним из видов которого является ипотека, был объектом изучения российских цивилистов конца XIX-начала XX в. В этом плане надо отметить работы таких авторов, как И.А. Базанов, А.С. Звоницкий, JI.A. Кассо, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич и других, анализировавших особенности залогового законодательства не только России, но и зарубежных стран.

В советское время вопросы ипотеки земельных участков не были предметом самостоятельного исследования и практически выпали из поля зрения ученых-цивилистов.

Вопросы ипотечного кредитования и сделок с недвижимостью стали предметом и ряда диссертационных исследований. К примеру, A.M.

Марзагановым была защищена диссертация на тему «Ипотечные отношения в России: проблемы гражданско-правового регулирования» (2003); К.А. Яшенковым - «Ипотечные правоотношения в России» (2005); Л.Б. Лазаренко -«Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях» (2005); С.В. Овчинниковым - «Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ и США» (2008), ЕЛО. Руденко - «Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений» (2009).

Отдавая должное результатам проведенных ранее исследований, выводы и рекомендации коюрых сохраняют свою научно-практическую значимость, следует отметить, чго в правовом регулировании ипотечных отношений до сих пор имеются противоречия и пробелы, являющиеся предметом дискуссий не только среди юристов, законодателей и политиков, но и общества в целом. В связи с этим необходима всесторонняя научная оценка и теоретический анализ ипотеки земельных участков с целыо выработки предложений по совершенствованию действующего законодательства, что и послужило основанием для проведения настоящего исследования.

Цель и задачи исследования. Цслыо данной работы является комплексный анализ теоретических положений, правовых норм, материалов практики, касающихся проблем ипотеки земельных участков, а также выработка на этой основе выводов и предложений по вопросам эффективности применения и дальнейшего развития указанного правового института.

Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:

- определить правовую природу института ипотеки, эволюцию его развития в российском законодательстве; выявить проблемы применения гражданско-правовых норм, регулирующих ипотеку земельных участков, и определить пути их решения;

- разработать теоретические вопросы и практические рекомендации по применению данных норм;

- определить место и роль современной системы ипотечного кредитования земельных участков;

- провести анализ содержания договора об ипотеке земельных участков;

- выявить особенности ипотеки земельных участков в зарубежных странах;

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при ипотеке земельных участков.

Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаева, B.C. Ема, Ю.Г. Жарикова, А.С. Звоницкого, С.А. Ивановой, О.С. Иоффе, И.А. Иконицкой, В.П. Камышанского, Л.А. Кассо, О.М. Козырь, Н.М. Коршунова, В.А. Лапача, Л.А. Лунца, А.Л. Маковского, М.Г. Масевич, Д.И. Мейера, В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.Д. Рузановой, А.Я. Рыженкова, О.Ю. Скворцова, Е.А. Суханова, Е.М. Тужиловой-Орданской, З.И. Цыбуленко, А.Е. Черноморца, А.В. Черных, Л.В. Щенниковой, Г.Ф. Шершеневича, A.M. Эрделевского.

1. Определено, что институт ипотеки земельных участков представляет собой совокупность норм, установленных законом и (или) договором, которые закрепляют комплекс правомочий кредитора в отношении земельного участка, выделенного должником или предоставленного другим лицом в качестве обеспечения выполнения должником принятого на себя обязательства.

4. Обоснован вывод о том, ч то, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательств, ипотека в то же время имеет такие признаки вещных прав, как право следования, право преимущества и абсолютный характер защиты, что обусловливает ее смешанный характер.

6. В случае заключения договора ипогски земельного участка распространение ипотеки на возводимые на заложенном земельном участке здания и сооружения противоречит смыслу указанных договорных обязательств. Необходимо заключение нового соглашения сторон оиюсительпо возможности строящихся объектов быть заложенными по тому же договору ипотеки.

7. В России, в отличие от зарубежных стран, в частности Германии, в которой гражданско-правовые принципы не позволяют исфебовагь у добросовестного приобретателя земельный участок даже если сделка является недействительной, собственник может истребовать свой земельный участок у добросовестного приобретателя, защищая тем самым свое право собственности на него, что способствует обеспечению стабильности гражданского оборота.

Материалы диссертации имеют целыо способствовать совершенствованию российского законодательства и могут быть использованы в законотворческой деятельности с целыо устранения пробелов, недостатков и коллизий правовых норм, в правоприменительной практике при разрешении конкретных споров относительно гражданских правоотношений, связанных с ипотекой земельных участков. Кроме того, материалы исследования могут быть использованы в учебном процессе при преподавании курсов гражданского и предпринимательского права, а также при изучении специального курса «Право собственности».

Основные выводы по результатам исследования нашли отражение в публикациях автора и были раскрыты в выступлениях на Международной научно-практической конференции «Актуальные вопросы государства и гражданского общества на современном этапе» (Уфа, 10-11 апреля 2007 г.); IV Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Правовая система и вызовы современности» (Уфа, 6-8 декабря .2007 г.); конференции «Современное состояние и тенденции развития Российского частного права» (Уфа, 10 декабря 2007 г.); IV Международной научно-практической конференции «Проблемы и перспективы развития современных правовых систем» (Н. Новгород, 24-25 апреля 2008 г.); V Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Правовая система и вызовы современности» (Уфа, 4-6 декабря, 2008 г.); Международной конференции в рамках I Форума молодых ученых Приволжского федерального округа «Инновации молодых ученых - основа устойчивого развития регионов» (Уфа, 13-15 мая 2009 г.); Международной научно-практической конференции «Актуальные вопросы развития юридической науки и практики в современных условиях» (Уфа, 7-8 октября 2009 г.); Международной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Правовая система и вызовы современности» (Уфа, 7-9 декабря 2009 г.).

Основные положения диссертацрюнного исследования используются в учебном процессе при проведении лекционных и семинарских занятий по курсам дисциплин «Гражданское право», «Право собственности».

Структура работы определяется целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, грех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и списка использованных источников.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Фархиуллина, Олеся Раиловна, Москва

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Подводя итоги исследования особенностей ипотеки земельных участков, необходимо отметить некоторые моменты.

1.В конце 19 - начале 20-х веков активно шел процесс кредитования под залог земельных участков, которые ссудополучатель хотел приобрести. Этот процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России, и способствовал наделению обедневших крестьян землей. Дореволюционное российское залоговое право отличалось значительным объемом его нормативного регулирования, приверженностью основным понятиям римского права и достаточно жесткими правилами к форме залоговой сделки.

2. Особенностью развития ипотеки в России в дореформенный период по сравнению с зарубежными странами было то, что залогом служила не только земля, но и крепостные души. Это было обусловлено господством крепостного права как сохранявшегося пережитка феодализма.

4. В Российской Федерации ипотека может возникнуть в силу закона и на основании договора (договорная ипотека). На основе анализа действующего законодательства можно сделать вывод, что договор об ипотеке земельных участков заключается с соблюдением общих правил, установленных ГК РФ, Законом об ипотеке (ст. 8 Закона). Стороны исследуемых видов отношений обязаны указать основные условия, включая предмет, размер залога, его оценку, сроки и другие условия, вытекающие из особенностей данного вида отношений, либо иные условия, включенные по предложению одной из сторон (ст. 9 Закона об ипотеке).

5. Права и обязанности залогодателя и залогодержателя условно можно разделить на четыре группы. Первая группа прав и обязанностей сторон связана с заключением договора ипотеки земельных участков и возникает в преддоговорной период, пе имеет правового регулирования в Законе об ипотеке, так как стороны связаны с проведением предварительных оценочных (проверочных) действий участников будущих правоотношений.

Вторая - обусловлена обеспечением сохранности заложенного имущества. Недвижимое имущество (земельный участок), в сохранности которого заинтересованы стороны ипотечного правоотношения, подлежит защите как со стороны залогодателя, так и залогодержателя.

Третья - связана с переходом прав залогодателя на заложенный земельный участок к другим лицам или дополнительным обременением этого земельного участка.

Четвертая - связана с уступкой залогодержателем прав по договору об ипотеке земельного участка.

6. Предметом ипотеки не может быть часть земельного участка. Как только часть земельного участка индивидуализирована, как этого требует законодательство, получается отдельный объект, а не его часть. В настоящее время актуален вопрос исключения из ряда статей ГК РФ понятия «часть земельного участка», так как объектом гражданских должен являться земельный участок в целом, а не его часть.

7. Государственная регистрация ипотеки земельных участков имеет право подтверждающее значение, но в то же время выступает элементом фактического (юридического) состава, необходимого для возникновения прав и обязанностей. Государственная регистрация как юридический акт признания и подтверждения государством права является особенностью гражданско-правового института недвижимости, в частности ипотеки земельных участков.

8. В Германии традиционно существует развитая и исторически отрегулированная система ипотеки, в основу которой положена четкая система регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество. Развитие современной российской науки гражданского права должно происходить в том числе и за счет концепций, сформулированных и апробированных на базе иных правовых систем. Однако при творческом заимствовании следует учитывать традиции российской цивилистики, действующее законодательство, сложившиеся положения российского гражданского права и соответствующие доктринальные установки.

9. Сущность ипотечного залога и его главное отличие от других способов вещного обеспечения по британскому праву состоит в том, что титул на заложенное имущество переходит к залогодержателю, который становится, таким образом, его собственником, хотя и не в полном объеме. Его право собственности становится абсолютным в случае неуплаты долга в установленный срок. При надлежащем исполнении обязательства или освобождении должника от долга титул на имущество возвращается к должнику. При анализе зарубежного правового опыта с точки зрения возможности его применения в российском праве необходимо не механически интерполировать его нормы на российский правопорядок, а анализировать как пользу от использования его норм, так и возможные негативные последствия.

Идея получения свободных денег под залог земли витает в постперестроечном российском обществе еще с 1990-х, когда государственная власть так активно призывала граждан создавать индивидуальные фермерские хозяйства. Подобные механизмы в той или иной степени работают во многих странах, отличаясь между собой лишь в деталях, обусловленных правовыми нормами государств. Практически везде, где развита ипотека земельных участков, граждане самостоятельно и в достаточно короткие сроки решают проблемы обеспеченности жильем.

Однако до реального воплощения идеи о свободном обороте земли в России дело так и не дошло. Но все же с мертвой точки ситуация уже сдвинулась. В частности, банки всерьез заинтересовались возможность выдачи денег компаниям и частным лицам под залог земли.

В современном законодательстве России залог является достаточно сложным правовым институтом. Использовать его необходимо с учетом не только законодательных актов, непосредственно относящихся к залогу, но и других законов, регулирующих соответствующую сферу предпринимательской деятельности, так как в силу тех или иных нарушений при оформлении залога добросовестный кредитор утрачивает возможность взыскать долг с недобросовестного должника и терпит немалые убытки.

Например, в соответствии с Гражданским кодексом РФ обращение взыскания на предмет залога недвижимости осуществляется по решению суда или во внесудебном порядке согласно нотариально удостоверенному соглашению сторон. Однако заключение последнего возможно только после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Хотя по закону реализация заложенного имущества возможна только с публичных торгов, Закон об ипотеке допускает возможность реализации предмета ипотеки вне публичных торгов, что значительно упрощает процедуру взыскания и экономит обеим сторонам время и денежные средства.

Но необходимо отметить, что несмотря на целый ряд основополагающих законов, которыми руководствуются субъекты ипотечных схем, предстоит еще большая работа по устранению противоречий и совершенствованию законодательства. Но в целом, можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий, самофинансируемая система земельно-ипотечного кредитования.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Гражданско-правовое регулирование ипотеки земельных участков в Российской Федерации и зарубежных странах»

1. Конституция РФ (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. 25 декабря 1993 г.

2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301, Российская газета. 08.12.1994. № 238-239.

3. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 2.

4. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

5. Лесной кодекс Российской Федерации № 22-ФЗ от 29.01.1997 г. // Собрание законодательства РФ. 03.02.1997. № 5. Ст. 610.

6. Градостроительный кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.

7. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 32.

8. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 28.

9. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. №29. Ст. 3400.

10. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»» № 216-ФЗ от 30.12.2004 г. // Российская газета. 31.12.2004. № 292.

11. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3591 .(утратил силу).

12. Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»// Собрание законодательства Российской Федерации.810. 2007, №41,Ст. 4849.

13. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

14. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // Собрание законодательства РФ. 2000. № 48. Ст. 4632.

15. Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» // Собрание законодательства РФ. 2004. № 52. Ст. 5276.

16. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 24 .07.2007)// Собрание законодательства Российской Федерации от 30 июля 2007 г. № 31 ст. 4016.

17. Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого (утверждена Приказом Министерства юстиции Российской. Федерации от 15 июня 2006 г. № 213).

18. Письмо Министерства финансов Российской Федерации № 03-05-0603/55 от 08.08.20072. Материалы практики:

19. Определение Конституционного суда Российской Федерации от 05.07.2001 г. №132-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО «Ребау АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса

20. Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда РФ. -2002. №1.

21. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 2004 г. №А11-5784/2003-К1-5/262

22. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2001г. - №4.'

23. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11января 2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС Российской Федерации.- 2002.-№3.

24. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. №90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Российской Федерации. 2005.-№4.

25. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. №1925/00 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003 г. - №3.

26. Постановление ФАС Уральского округа от 28 марта 2006 г. № Ф09-2126/06-СЗ по делу № А60-Ш49/05-С2.3. Литературные источники:

27. Алексеев С.С. Общая теория права: В 2-х т., Т. 1. М.: «Юридическая литература», 1981. 381 с.

28. Алексеев С.С. Общая теория права: В 2-х т., Т. 2. М.: «Юридическая литература», 1982. 380 с.

29. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001. 212 с.

30. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: практическое пособие.-М.:ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008.- 224 с.

31. Анисимов А.П., Рыженков А .Я., Черноморец А.Е. Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации.-Элиста: ЗАОр «Н1И1 «Джаигар», 2006. 701 с.

32. Безбах В.В. Частная собственность на землю в странах Латинской Америки (правовое регулирование). М.: Зерцало, 1997. 208 с.

33. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право, Кн. Первая. Общие положения. М.: Статут, 2001. - С.295.

34. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. М., 1900 (Классика российской цивилистики).

35. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды.-М. :Статут, 1999.-С.231.

36. Г. Дорнбергер, Г.Клейне, Г.Клингер, М. Пош. Гражданское право

37. Германской Демократической Республики. Вещное право. Пер. с нем. М. 1959.С.344.

38. Габитов М.Р.Собственность на землю, правовые основы становления западной модели государственности и история российского государства и права: Учебное пособие.-Уфа: РИЦ БашГУ, 2007.-241 с.

39. Гонгало Б.М. Обеспечение исполнения обязательств.- М., 1999.- С. 150.

40. Гражданское право Т.2, Полутом 1/ Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2004. - С. 163.

41. Гражданское право: Учебник для вузов / Под ред. В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. М.: Эксмо, 2007. - 592 с. (Российское юридическое образование).

42. Гражданское право. Учебник / Под ред. В.П. Мозолина, А.И. Масляева. Ч. 1.

43. Гражданское уложение Германии. Вводный закон к Гражданскому уложению. Пер. с нем.; Науч. Ред. A.JI. Маковский. М.: Волтерс Клувер, 2004.-С.

44. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».-М.: «Юристъ», 2003.-С.89.

45. Гусев О.Б., Завидов Б.Д., Слюсаренко М.И. Залоговое право России. М., 2001.

46. Дегай П. Ипотекарные системы и влияние их на финансы и вообще на государственное благосостояние. СПб., 1849(Репринтная версия).

47. Ельяшевич В.Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. СПб., 1913.

48. Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М., 1999.

49. Захарова Н.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). -М.: Юрайт, 1999.- С. 103.

50. Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву.- Киев, 1912. Предисловие, C.IV.27.3релов А.П., Краснов М.В., Чеснокова O.K. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты.- М.: ООО «Статус-Кво 97», 2005. 204 с.

51. Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. Избранные труды по гражданскому праву.- М., 1999. 615 с.

52. Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. М., 1949. 144 с.

53. Иоффе О.С. Гражданское право. Избранные труды. М.: Кафедра гражданского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова. 2000. 777 с.

54. Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967. 517 с.

55. Иоффе О.С., Шаргородский М.Д. Вопросы теории права. М.: Юридическая литература, 1961.

56. Кассо JT.A. Понятие о залоге в современном праве.- М.,1999.-С.252,253.

57. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России//Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика/ Отв. ред. А.Л. Маковский,- М., 1998,- С.286.

58. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой, (постатейный). / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: «Юрайт». 2004. 1068 с.

59. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой (под ред. Боголюбова С.А.).-М.: «Юрайт-Издат», 2007.-С. 163.

60. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под ред. И.Д. Грачева. М., 1999.

61. Косминский Е. А. Исследования по аграрной истории Англии XIII в. М. -Л.: Изд-во АН СССР, 1947.-С.484.

62. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 17.02.2003. М., 2003. 93 с.

63. Крейфельдс Карл Правовая терминология в области ипотечного права Германии Правовой словарь. БЕК. Мюнхен 1994. Раб. Пер. Германского Фонда международного правового сотрудничества.

64. Мамедова М.Н. Залог земельных участков // Молодежь в юридической науке. Вып. 3. М., 2002.

65. Мейер Д.И Древнее русское право залога. Юрид. сборник Казань, 1855.-С. 218.

66. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. Ч. 1. М., 1997. 473 с.

67. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. Ч. 2. М., 1997. 455 с.

68. Муромцев С. Гражданское право Древнего Рима М., 1883.- С. 218219.

69. Насрулаева З.Ф. Р1екоторые противоречия положений законодательства, регулирующего ипотечные правоотношения // Законодательство России в XXI веке. М., 2002.

70. Новицкий И.В. Основы римского гражданского права. М. I960. -С. 76.

71. Основные институты гражданского права зарубежных стран.

72. Сравнительное правовое исследование. Руководитель авторского коллектива д.га.н. В.В. Залесский. М.: Издательство НОРМА, 2000.- С. 583.

73. Печерин Я.И. Исторический обзор правительственных, общественных и частных кредитных установлений в России. СПб., 1904.- С. 4.

74. О.Плотникова И.Н. Переход прав на участок. Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. Сборник статей / Сост. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.- М.: Издательство «Ось-89», 2005.-С.52.

75. Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В трех томах.Том 1/Под редакцией и с предисловием В.А. Томсинова.-М.: Издательство «Зерцало»,2003.- С.520.

76. Покровский И.А. История развития римского права. СПб.: Издательско-торговый дом «Летний сад», 1998- С. 337

77. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. Изд. 4-е, испр. М.: «Статут», 2003.- С. 207.

78. Пушкин А.С. Избранное. М.: Экемо, 2007. - 656 с. (Детская библиотека).

79. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2004.-496 с.

80. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте.-М.: Волтерс Клувер, 2006. С.

81. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М., 1999.

82. Страхов Н. Н. Государство и право феодальной Англии: Конспект лекций для студентов Харьковского юридического института. Харьков, 1964.- С.54 .

83. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» -Система ГАРАНТ- 2005.

84. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие недвижимости в гражданском праве России. Уфа, 2005. 96 с.

85. Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: Монография. М.: ООО «Издательский дом «Буквовед», 2007. - 448 с.

86. Фомина Л.П. Банковский кредит под залог сельскохозяйственных земель // В.сб.: Предпринимательская деятельность в сельском хозяйстве России. Правовые вопросы. М., 1998.-С.148.

87. Хохлов В.А. Обеспечение исполнения обязательств: Учебное пособие. -Самара, 1997. С.3-4.

88. Черных А.В. Залог недвижимости в Российском праве.- М., 1995.-С. 14.

89. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Фирма «СПАРК», 1995.-С.252.

90. Эрделевский A.M. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: БЕК, 1999. - СЛ.

91. Публицистические источники:

92. Александров А.Д. О некоторых изменениях и дополнениях, внесенных в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Юридический мир. 2002.№ 5.

93. Артабаева Л.С. К вопросу государственной регистрации сделок с недвижимостью. // Нотариус. 2001. № 6. С. 19.

94. Архипов Д. Закладная именная ценная бумага: Так ли это? // Хозяйство и право. 2001. № 11.

95. Бирюкова А.К. Ипотека право вещное или обязательственное? // Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права. Вып. 2. СПб., 1997.

96. Богатырев Ф.О. Защита добросовестного приобретателя по закону в практике арбитражных судов // Законодательство. -2006. №8. С.46.

97. Быстров Г.Е. Земельная реформа в России: правовая теория и практика// Государство и право.-2000.№ 4.-С.56.

98. Власова А.В. К дискуссии о вещных и обязательственных правах. // Правоведение. 2000. № 2. С. 147-149.

99. Все про земельные участки // Вестник регистрационной службы (издание Главного управления ФРС по Республике Башкортостан). 2006. №2. С.23-28."

100. Ю.Герасин С.И., Строение, как составная часть земельного участка (по законодательству Швейцарии): теоретические предпосылки и правовое регулирование (аналитический обзор) // Реферативный журнал, № 4, 2005).

101. П.Гимолеев P.P. Особенности залога земель сельскохозяйственного назначения // Право и экономика. 2004. №11. С.

102. Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. 2006. № 10. - С.

103. Гришаев С.П. Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств // Законы России. 2006. №12. - С.42-47.

104. М.Грошева Г.И.ПЭпоха перемен // Эж-ЮРИСТ. 2004. №46. - С.

105. Грузицкий Ю.Л. Ипотека в Российской империи (из истории становления ипотечных банков) // Деньги и кредит. 2005. № 1. — С. 62.

106. Деев А.В. Сравнительный анализ ипотеки по российскому праву и ипотечного залога по английскому праву//Московский журнал международного права. 2003. № 4.

107. Ем B.C., Рогова Е.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство. 1999. № 3.18.3акройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества// Российская юстиция. 2000. №1. - С.

108. Калмыкова А.В. Сущность права залога в германском и российском праве// Журнал российского права. 2007.№3.С.87.

109. О.Камы шанский В.П. Конституционные ограничения права собственности // «Юрист». 2004. № 5. С. 5-7.

110. Камышанский В.П. Некоторые проблемы ограничений права собственности в период глобализации // Вестник Института права СГЭА. 2002. № 2. С. 54-56.

111. Киселев А.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Бюллетень нотариальной практики. 2003. № 3.

112. Киселев А.А. Оформление ипотеки//Бюллетень нотариальной практики. 2003. № 2.

113. Клюшкина JI. Что мешает развитию ипотечного кредитования в России? // Журнал российского права. 2003. № 8.

114. Корнева О., Плугарь Н. Проблемы реализации закона «Об участии в долевом строительстве»//Недвижимость и ипотека. 2005 № 5. - С. 9.

115. Куликов А.Д. Происхождение и развитие института залога // Юридический мир. 1997. №12.-С. 36-37.

116. Куликова JT.A. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, возникших из кредитного договора, договоров займа, залога, ипотеки, а также связанных с применением законодательства об акционерных обществах/ЛОридический мир. 2003. № 8-9.

117. Лапач В., Ткаченко Т. Развитие ипотеки земель сельскохозяйственного назначения в новейшем российском законодательстве //Хозяйство и право. 2004. №7.- с. 12-18.

118. Лобова Н.Ю. Правовая защита участников ипотечного кредитования // Имущественные отношения в РФ. 2005. № 1 (40). -С. 15.

119. Ломидзе О. Государственная регистрация ипотеки: Особенности правового регулирования // Хозяйство и право. 2000. №8.

120. Ломидзе О. Изменения в российском законодательстве об ипотеке: Комментарий к Федеральному закону от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ // Хозяйство и право. — 2002. № 9.

121. Медведев Д.А. Российский закон о залоге // Правоведение. 1992. № 5.

122. Митягин К.С. Правовая природа земельного участка: научно-практические межотраслевые правовые подходы // Законодательство. -2008. №1.-С. 63-66.

123. Мищенко Г. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гражданское законодательство // Хозяйство и право. 1999. № ю. С. 38.

124. Моргунов С. Добросовестный приобретатель — собственник или давностный владелец // Хозяйство и право. 2008. №5. - С.94-104.

125. Москвичева Я.Л. «Подводные камни» ипотеки и способы их преодоления // Закон. 2007. №12. - С.215-221.

126. Насрулаева 3. Правовое регулирование удовлетворения требований ипотечного и иных кредиторов // Журнал российского права. 2000. № 11.

127. Нетребина Н.В.Оценка стоимости земельных участков при их залоге (ипотеке) // Аудиторские ведомости. 2004. №10. С.

128. Новиков К.А. Об изменениях в правовом регулировании ипотеки // Правоведение. 2004. № 6.

129. Орлова М.М. Правовая конструкция законной ипотеки/УРоссийская юстиция. 2000. № 9.

130. Орлова М.М. Понятие и признаки предмета ипотеки//Бюллетень нотариальной практики. 2002. № 1.

131. Павлодский Е.А Залог недвижимости (ипотека) // Хозяйство и право. -2000. № 4.

132. Перов О. Об ипотеке прав на земельные участки при ипотеке помещения // Хозяйство и право. -2008. С.94-99.

133. Пискунова М.Г. Практические аспекты государственной регистрации ипотеки/УПравовое регулирование рынка недвижимости. — 2000. № 2-3.

134. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельностьучреждений юстиции. В сб. статей / Сост. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.- М., 2005.-С.297.

135. Пискунова М.Г. Оформление прав на земельные участки при переходе прав на недвижимость // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. -2002. № 2-3 (11-12).

136. Плешакова О.В., Королев А.Н. Правовое регулирование ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг // Право и экономика. 2003. № 5.

137. Плешанова О.П. Объекты ипотеки (залога недвижимости) // Российская юстиция. 1998. № 10.

138. Плешакова О.П. Объекты ипотеки: Состав имущества // Хозяйство и право. 1999. №4.

139. Понька В.Ф. Ипотека в России: Проблемы и приоритеты // Журнал российского права. 2000. № 2.

140. Потяркин Д.Е. Правовой анализ закладной как вида ценных бумаг // Законодательство. 2001. № 6.

141. Русецкий А.Е. Договор об ипотеке // Право и экономика. 2006. №12. -С. 41-45.

142. Русецкий А.Е. Закладная как именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству // Право и экономика. 2005. №12. - С. 5 - 9.

143. Русецкий А.Е. О государственной регистрации ипотеки // Право и экономика. 2007. № 9. - С. 29-33.

144. Русецкий А.Е. Оформление договора об ипотеке // Право и экономика. -2008. №1. С. 61-65.

145. Сыродоев Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков // Государство и право. 1999. № 9.

146. Толмачев А.В. Развитие ипотечного кредитования в России // Жилищное право. 2000. № 2. - С. 19.

147. Томсинов В.А. Соборное уложение 1649 г. как памятник русской юриспруденции // Правоведение.-2007. №1. С. 162 - 188.

148. Уткин Б. Абсолютное право относительные полномочия // ЭЖ-Юрист. 2002. № 48. С. 2-8.

149. Цьтбуленко З.Е. Залог отдельных видов недвижимого имущества //Российская юстиция. 2000. №1. - С.45.

150. Цыбуленко З.Е. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество // Российская юстиция. 1999. № 4.

151. Шарапов В.В.Об участии в долевом строительстве: комментарий к закону // Право и экономика. 2005.№ 12. - С. 17.

152. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном // Право и экономика. 2008. №9. - С. 44-48.

153. Шпак Е. Здания и сооружения как предмет ипотеки (залога недвижимости) // Юрист. 2001. № 9.

154. Ягофарова И.Д. Основные характеристики ограничения прав и свобод человека: теоретико-правовой аспект // Юридический академический журнал. 2002. № 4. С. 5-8.

155. Яковлев В.Ф. О некоторых вопросах применения части I Гражданского кодекса арбитражными судами // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1995. № 5. С. 87-98.

156. Яшенков К.А. Указы 1557г, 1737г. и Устав о банкротах 1800г. Доосновы реформ дореволюционного российского законодательства о залоге // Право: Теория и Практика.-2003.№16. — С.23.

157. Материалы конференций и семинаров:

158. Литература на иностранном языке:

159. Baur/Stttmer, op.sit. § 38 Rn. 23, Palandt-Bassenge BGB § 1153 Rn. 2

160. Daubler, op.sit. S. 824 со ссылкой на: Peter Bttlow, Recht der Kreditsicherhciten. Sachen und Rechte, Personen. Ein Lehrbuch, 5. Aufl., Heidelberg 1999. Rn. 89.

161. Hans-Georg Wehrens, Das Grundbuch, in Das Moderne Notariat Strukturen und Aufgaben. Hrsg: Bundesnotarkammer (K.d.o.R) - Deutsche Notarzeitschrift- Kbin, Mai 1993. S. 88

162. Law Comission Commentary 187.- London: Sweet and Maxwell, 2001. 63 P

163. Morris. The Choice of Law Clause in Statutes. — LondonA Law masters? 1985.-225 p.

164. Wolfgang Daubler, BGB-Kompakt. Systematische Darstellung des Zivilrechts. 2. Aufl. Verlag C.H. Beck oHG, 2003. S. 425 f.

165. Авторефераты и диссертации:

166. Акчулпанова Е.Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве: Дис. . канд. юрид. наук. Казань, 2006. 196 с.

167. Белая О.В. Залог имущественных прав: Дис. . канд. юрид. наук. Москва, 2006. 172 с.

168. Василевская Л.Ю. Вещные сделки по германскому праву: методология гражданско-правового регулирования: Автореф. дис. . д-ра юрид. наук. Москва, 2004. 46 с.

169. Головин Ю.И. Особенности нотариального удостоверения договора об ипотеке: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Москва, 1999.

170. Калмыкова А.В.Сравнительный анализ залога в германском и российском праве: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Москва, 2007. -30 с.

171. Камышанский В.П. Ограничения права собственности (гражданско-правовой анализ): 12.00.03 Автореф. диссер. докт. юрид. наук. / В.П. Камышанский. СПб., 2000. 60 с.

172. Киселев А.А. Ипотека как гражданское правоотношение: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Москва, 2000.

173. Климов Я.Ю. Ипотека земли в законодательстве России и Германии: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Москва, 2000. -С.21.

174. Кузнецова А.В. Правовое регулирование ипотеки отдельных видов недвижимого имущества: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Москва, 2006. 26 с.

175. Овчинников С.В. Правовое регулирование ипотечных отношений в РФ и США: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Москва, 2008. 28 с.

176. Понька В.Ф. Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Москва, 1999.

177. Ратманов Л.Б. Правовое регулирование ипотечного кредитования: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Москва, 2001.

178. Рогачев В.В. Развитие ипотечного законодательства в Российской империи второй половины XIX начала XX века (историко-правовое исследование). Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Москва, 2007. 20 с.

179. Руденко Е.Ю. Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Краснодар, 2009. 28 с.

180. Станкевич Т.Б. Ограничения права собственности на земельные участки. Дисс. канд. юрид. наук. Краснодар, 2003. 184 с.

181. Тужилова-Орданская Е.М. Теоретические проблемы защиты прав нанедвижимость в гражданском праве России: Автореф. дис.д-раюрид. наук. Москва, 2007. 57 с.

182. Фадеев А.В. Договор ипотеки и его государственная регистрация: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. 28 с.

183. Царапкина О.С. Правовое регулирование ипотеки: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Москва., 1998. 26 с.

184. Яшенков К.А. Ипотечные правоотношения в России: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Москва, 2005. 22 с.

Автор: Фархиуллина, Олеся Раиловна
Город: Москва
Год: 2010
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Гражданско-правовое регулирование ипотеки земельных участков в Российской Федерации и зарубежных странах тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Фархиуллина, Олеся Раиловна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Гражданско-правовое регулирование ипотеки земельных участков в Российской Федерации и зарубежных странах"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Гражданско-правовое регулирование ипотеки земельных участков в Российской Федерации и зарубежных странах»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Фархиуллина, Олеся Раиловна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Гражданско-правовое регулирование ипотеки земельных участков в Российской Федерации и зарубежных странах"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Гражданско-правовое регулирование ипотеки земельных участков в Российской Федерации и зарубежных странах»