Залог земель сельскохозяйственного назначения

Ильин, Алексей Владимирович

Залог земель сельскохозяйственного назначениятекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.06 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Залог земель сельскохозяйственного назначения»

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАУК ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВА И ПРАВА

Ильин Алексей Владимирович

ЗАЛОГ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Специальность 12 00.06 - природоресурсное право, аграрное право; экологическое право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва - 2007

003070020

Работа выполнена в секторе сельскохозяйственного и земельного права Института государства и права Российской академии наук

Научный руководитель-

доктор юридических наук Фомина Людмила Павловна

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Сыродоев Николай Алексеевич

кандидат юридических наук Тай Юлий Валерьевич

Ведущая организация Московская государственная юридическая академия

Защита состоится «29» мая 2007 г в 11 часов на заседании Диссертационного совета Д 002.002 01 в Институте государства и права Российской академии наук (119992, г. Москва, ул Знаменка, д 10).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института государства и права Российской академии наук

2007 г

Ученый секретарь Диссертационного совета, , у/ ^

доктор юридических наук, профессор ® ® Устюкова

Актуальность темы исследования. В условиях рыночной экономики одним из самых надежных средств обеспечения обязательств по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи и другим является, как известно, залог недвижимости, применительно к теме исследования - залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Переход к рыночной экономике обусловил необходимость создания в сельском хозяйстве условий для развития предпринимательской деятельности, осуществляемой самостоятельно, на свой риск и направленной на систематическое получение прибыли от пользования землей, другими средствами производства, от продажи сельскохозяйственной продукции

Функционирование в сельском хозяйстве субъектов предпринимательской деятельности основывается на ст. 34 Конституции Российской Федерации1, устанавливающей, что каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности, а также на статьях Гражданского кодекса Российской Федерации2 (далее - ГК РФ), регулирующих предпринимательскую деятельность граждан и юридических лиц

Актуальность исследования правового регулирования ипотеки земель сельскохозяйственного назначения состоит в том, что вопрос ипотеки сегодня является особенно важным для развития экономики сельскохозяйственного производства Российской Федерации в целом и чрезвычайно важным для развития финансово-кредитной системы агропромышленного комплекса.

Возвращение России к рыночной экономике и признание права частной собственности на землю означало, по существу, и признание необходимости восстановить институт залога земельной недвижимости (ипотеки).

1 "Российская газета", № 237,25 12 1993

2СЗРФ 1994 №32 Ст 3301 (часть первая), С3 РФ 1996 №5 Сг 410 (часть вторая)

обороте принадлежит ипотеке, способной обеспечить в условиях рыночной экономики социально значимое функционирование права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

До внесения изменений в п. 1 ст. 63 Федерального закона от 16 07.1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»3 (далее - Закон об ипотеке) Федеральным законом от 5 февраля 2004 г.4 Закон об ипотеке содержал запрет на ипотеку сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, т е. фактически содержал запрет на залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Актуальность исследования правовых проблем залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения подтверждает принятая Правительством Российской Федерации Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006 - 2008 годы) (Утверждена распоряжением Правительства РФ от 19 января 2006 г. № 38-р)5, в которой создание системы земельно-ипотечного кредитования названо в числе одной из приоритетных задач национального проекта по развитию АПК на ближайшие два года

Постановка такой задачи есть доказательство того, что общие предписания об ипотеке действующего законодательства - ГК РФ и Закона об ипотеке -практически не могут обеспечить залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, т. е. не могут обеспечить функционирование института ипотеки в отношении данной категории земель

'СЗРФ 1998 №29 Сг 3400

4СЗРФ 2004 №6 От 406

5СЗРФ 2006 №5 Сг 589

правового института в целях выявления тех правовых механизмов, которые способны реализовать потенциальные возможности данного института применительно к землям сельскохозяйственного назначения. Это обстоятельство определило интерес к данной теме, обусловило ее выбор и направление исследования.

Исторический опыт применения института залога недвижимости, земельной недвижимости, в особенности, свидетельствует о том, что социально-эффективное функционирование этого института обеспечивается в контексте взаимодействия частного и публичного права. Это касается правового регулирования залога земельной недвижимости в его целостности -правового статуса залогодателя, правового статуса залогодержателя, системы учреждений ипотечного кредитования, государственного контроля за ипотечными операциями6.

В данной работе основное внимание уделяется проблемам, относящимся к правовому статусу залогодателя и залогодержателя (в параметрах договора об ипотеке). Вопросы, относящиеся к правовому статусу учреждений ипотечного кредитования и правовому регулированию государственного контроля за ипотечными операциями являются предметом самостоятельного исследования.

Объектом диссертационного исследования является действующее федеральное законодательство, регулирующее залог недвижимости и относящиеся к залогу недвижимости, земельной недвижимости, в частности, иные нормы гражданского, земельного и экологического права В рамки исследования было включено также законодательство о залоге земель дореволюционной России и действующее законодательство Германии.

Предмет исследования в данной работе - процессы развития правового регулирования залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, факторы, оказывающие воздействие на это развитие и

6 Фомина Л П Банковский кредит под залог сельскохозяйственных земель // «Предпринимательская детальность в сельском хозяйстве России. Правовые вопросы» - М Институт государства и права РАН, 1998 -С 137

определяющие его направление.

Основная цель диссертационного исследования заключается в том, чтобы выявить объективные требования, предъявляемые к правовому регулированию залога земель сельскохозяйственного назначения и, соответственно, объективно необходимые особенности этого регулирования, выявить содержащиеся в действующем законодательстве об ипотеке положения, препятствующие динамичному развитию ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. На этой основе -разработать предложения по совершенствованию правового регулирования залога земель сельскохозяйственного назначения с тем, чтобы обеспечить функционирование института ипотеки соответственно его социальному назначению применительно к данной категории земель

Для достижения названной цели были поставлены следующие основные задачи:

1) провести детальный анализ действующего российского законодательства об ипотеке, законодательства о залоге земель дореволюционной России и действующего законодательства Германии, а также проанализировать в сравнительно-правовом аспекте массив изученного законодательства;

2) выявить в аспекте поставленной цели исследования недостатки действующего российского законодательства, касающиеся его теоретико-правовых основ и конкретных предписаний;

3) сформулировать предложения по совершенствованию правового регулирования залога земель сельскохозяйственного назначения в направлении, обеспечивающем оптимальный учет экономического, социального и экологического значения этих земель. Методологической основой исследования является диалектический

метод познания, историко-правовой, сравнительно-правовой, лингвистический анализ. Их применение позволило выявить широкий круг взаимосвязанных проблем в области правового регулирования залога сельскохозяйственных земель, проанализировать в комплексе проблемы организации земельного

ипотечного кредитования.

Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды ученых в области гражданского, земельного, экологического права Беляевой 3 С, Брагинского М.И., Витрянского В.В., Грачева И Д, Дмитриева А.В, Звоницкого А С., Иконицкой И.А., Кассо Л А., Лукиной З.П., Мейера Д И, Пухты Г Ф, Смирнова В.В., Суханова Е.А., Фоминой Л.П., Шершеневича ГФ.

В работе использовались труды, посвященные непосредственно проблемам залога земель сельскохозяйственного назначения Акманова С С., Быстрова Г.Е., Лойко П Ф, Мигулина П П, Соловьева М.А., Черных А.В , Фоминой Л.П. и диссертационные работы Барашян М.М., Пономарева М Г, Семченковой С.В.

Данное исследование является первым в современной России комплексным монографическим исследованием проблем правового регулирования залога земель сельскохозяйственного назначения, что позволило раскрыть применительно к данной категории земель потенциальные возможности института ипотеки после почти девяностолетнего отсутствия его в российском праве.

Результаты проведенного исследования дают основание считать, что в случае залога земель сельскохозяйственного назначения особенности предмета залога и особый социальный статус залогодателя требуют «специализации» общих предписаний ипотечного права

Во-первых, земли сельскохозяйственного назначения включают сельскохозяйственные угодья, являющиеся средством производства в сельском хозяйстве, и их нерациональное использование ставит под угрозу экономическую безопасность государства (продовольственную безопасность). Отсюда вытекает огромное социальное значение земель сельскохозяйственного назначения и особая социальная роль сельхозпроизводителей. Во-вторых, организация использования этой категории земель технологически наиболее сложна Этот процесс на практике включает постоянное поддержание плодородия земель и функционирование соответствующей инфраструктуры.

В действующем российском законодательстве отмеченная (общеизвестная!) особенность земель сельскохозяйственного назначения (земельного участка как предмета ипотеки) по существу не учитывается Состояние указанного законодательства есть, следовательно, вторая причина, которая требует дополнительно к общему специального правового урегулирования ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Данная специализация может осуществляться как посредством конкретизации действующих гражданско-правовых норм, так и на основе публично-правового урегулирования определенных аспектов ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Специализация норм современного ипотечного права применительно к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения может быть представлена в виде Федерального закона «Об особенностях ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения».

Данный вариант представляется оптимальным На основе теоретических выводов и конкретных предложений по совершенствованию правового регулирования залога земель данной категории разработана концепция и подготовлен проект названного закона.

Концепция закона ориентирована на обеспечение функциональности института ипотеки применительно к землям сельскохозяйственного назначения, в том числе 1) на поддержку залогодателя в его производственной деятельности, 2) на сохранение земельного участка в собственности залогодателя и сельскохозяйственном производстве, 3) на обеспечение законных прав залогодержателя.

Общая цель такого закона - содействовать решению экономических и социальных проблем в сфере сельскохозяйственного производства

Концептуальные положения проекта закона выносятся на защиту.

Основные положения, выносимые на защиту.

1. Сложность такого предмета ипотеки как земельный участок из земель

сельскохозяйственного назначения обусловила необходимость сформулировать юридическое понятие предмета ипотеки данных земельных участков как определенное правовое единство земельного участка и находящихся на этом земельном участке объектов недвижимости, прочно связанных с землей

Предлагается следующее определение предмета ипотеки в рамках Закона «Об особенностях ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» - земельный участок, отнесенный к категории земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с действующим законодательством, находящиеся на этом земельном участке здания, строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также коммуникации, мелиоративные сооружения, многолетние насаждения.

Объективная необходимость обозначенного правового единства обусловлена тем, что данные объекты недвижимости органически включены в процесс сельскохозяйственного производства, составляют его необходимый элемент, обеспечивающий использование производительных свойств сельскохозяйственных угодий, организацию (функционирование) сельскохозяйственного производства от использования сельскохозяйственных угодий до первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Основная позиция в вопросе определения предмета ипотеки при залоге земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения состоит в том, что прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости не могут быть самостоятельными предметами прав Такой земельный участок есть некая целостность имущества, составляющая единство в правовом отношении -единый предмет прав

1.1. Концепция Федерального закона «Об особенностях ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» должна строиться на принципе залога земельного участка, а не его части.

Понятие части земельного участка как самостоятельного объекта земельных отношений в п 1 ч. 3 ст. 6 ЗК РФ не имеет юридического

содержания. В абз 2 п 2 ст. 6 ЗК РФ речь идет о понятии делимого земельного участка, т. е. участка, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок. В данном контексте предметом прав признается только самостоятельный земельный участок

1 2 Согласно Закону об ипотеке (п 3 ст. 31) залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, из страхового возмещения. Проведенное исследование дает основание считать, что в случае наложения взыскания на земельный участок залогодержатель должен быть вправе обратить взыскание, в том числе на 1) принадлежности земельного участка, 2) продукты земельного участка (сельскохозяйственная продукция); 3) требования в отношении выплаты арендной платы (если земельный участок сдан в аренду).

Залогодержатель получает право на обращение взыскания на принадлежности и продукты земельного участка только в случае, когда такие принадлежности и продукты к моменту обращения взыскания являются собственностью собственника земельного участка.

К принадлежностям земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения необходимо отнести: средства сельскохозяйственного производства (включая скот), сельскохозяйственные продукты, поскольку они необходимы для дальнейшего ведения хозяйства до того срока, когда предполагается сбор таких же или подобных продуктов, а также имеющиеся удобрения, полученные в границах земельного участка.

Целью наделения залогодержателя указанными правами является возможность получить удовлетворение за счет принадлежностей, продуктов земельного участка, требований в отношении арендной платы в случае если долг не покрыт продажей земельного участка.

земель сельскохозяйственного назначения» должен строиться на принципе целевого установления ипотеки- земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения могут быть предметом ипотеки для таких целей развития сельскохозяйственного производства как1 а) улучшение земель и осуществление мероприятий по повышению их продуктивности; б) покупка земель сельскохозяйственного назначения, покупка сельскохозяйственной техники; в) строительство, реконструкция или приобретение объектов сельскохозяйственного назначения; г) закладка и уход за многолетними насаждениями; д) приобретение поголовья племенного скота.

а) установить право арендатора или собственника соседнего земельного участка приобрести земельный участок, на который обращено взыскание, в приоритетном порядке, используя преимущественное право покупки, до проведения торгов, арендатор вправе приобрести земельный участок, на который обращено взыскание, при условии, что данный арендатор не является залогодателем прав аренды земельного участка; в случае если арендатор не воспользуется своим правом, то право преимущественного приобретения получает собственник соседнего земельного участка, имеющего общую границу с участком, на который обращено взыскание, с которым продаваемый земельный участок может составить единый массив (т. е. быть объединен в составе категории земель сельскохозяйственного назначения); и арендатор, и собственник соседнего земельного участка вправе воспользоваться преимущественным правом покупки при условии рационального использования находящихся у них во владении земельных участков в соответствии с их целевым назначением;

б) установить институт принудительного управления, когда залогодержатель, помимо права обратить взыскание на предмет залога,

получает право требовать введения принудительного управления заложенным земельным участком;

4. В названом проекте закона говорится о поддержке государством участников ипотечных операций, в частности, это:

а) возмещение кредиторам кредитной ставки или ее части по кредитам, полученным залогодателями, при предоставлении кредиторами обязательных отсрочек возврата кредитов в срок, в течение которого обеспечивается устранение возникших обстоятельств и нормальное функционирование производства в случае чрезвычайных обстоятельств вследствие стихийных бедствий (засуха, наводнение и пр.) и по техногенным причинам,

б) возмещение кредиторам кредитной ставки или ее части по кредитам, полученным залогодателями, при предоставлении кредиторами в течение первых трех лет действия кредитного договора отсрочки по выплате кредитной ставки;

в) возмещение кредиторам суммы, не покрывшей задолженность по кредиту (займу) при реализации земельного участка с торгов.

5. Необходимо изменить ряд норм действующего законодательства с целью обеспечения большей функциональности ипотеки земельных участков1 представляется обоснованным внести поправки в п 2 ст 62 Закона об ипотеке, в п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, что позволит участнику общей долевой собственности на земельный участок заложить свою долю в праве общей собственности без согласия остальных собственников и без выделения земельного участка в счет земельной доли; необходимо устранить противоречие п 5 ст 22 ЗК РФ подпункту 1.1. п 1 ст. 62 Закона об ипотеке (нормы ЗК РФ должны быть приведены в соответствие с нормами Закона об ипотеке); необходимо ввести императивную норму в Закон об ипотеке, согласно которой будет устанавливаться залог на прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, которые будут возведены на землях сельскохозяйственного назначения

Теоретическая и практическая значимость диссертационного

исследования определяется поднятыми теоретическими и практическими проблемами в сфере ипотеки земель сельскохозяйственного назначения и внесенными предложениями для их решения, ориентированными на дальнейшее совершенствование института ипотеки.

Подготовленный автором проект Федерального закона «Об особенностях ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» прилагается к тексту диссертации

Указанный проект закона был представлен в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации

Выводы и предложения, полученные в результате проведенного исследования, могут быть использованы в законотворческой деятельности, в научно-исследовательской работе, в учебном процессе юридических вузов

Апробация результатов исследования. Материалы исследования нашли отражение в научных публикациях автора. Основные теоретические разработки докладывались и обсуждались на заседаниях сектора сельскохозяйственного и земельного права Института государства и права РАН

Основные выводы диссертационного исследования были изложены автором в публикациях журнала «Государство и право», Сборнике статей аспирантов и стажеров института государства и права РАН.

Структура диссертации обусловлена предметом, целями и задачами исследования Диссертация состоит из введения, четырех глав, списка использованной литературы, нормативно-правовых актов и приложения (Проекта Федерального закона «Об особенностях ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения»).

Содержание работы. Во введении обосновывается выбор темы, ее актуальность, излагаются цели, задачи и методы исследования, формулируются основные положения, выносимые на защиту.

Первая глава диссертации - «История развития института залога в России», состоящая из трех параграфов, посвящена развитию российского ипотечного права с XIII до начала XX века.

В дореволюционной России была выработана определенная позитивная практика осуществления сделок с землей через специализированные банковские учреждения - Крестьянский поземельный, Государственный дворянский земельный банки. Залоговая банковская система включала государственные, а также городские, местные, общественные и частные кредитные институты К 1902 г. в Российской империи насчитывалось 843 ссудо-сберегательных товарищества, 118 кредитных товариществ и 653 сельских банка Эта сеть учреждений мелкого кредита по масштабам была соизмерима с системой мелкого кредита в европейских странах. Однако в России одно учреждение мелкого кредита приходилось на 72 тыс. жителей, тогда как в Германии в это время одно учреждение мелкого кредита приходилось на 4800 человек, в Австро-Венгрии — на 8800 человек, в Италии — на 27 500 человек7.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные, имевшие надежное ликвидное обеспечение - недвижимость.

Ипотека земель имела законодательное обеспечение Залог недвижимости регулировался Законами Гражданскими (т X, ч. 1 Свода Законов), нормами Устава кредитного, Положения о казенных подрядах и поставках, Устава Судопроизводства торгового, Устава об акцизных сборах, Положения о нотариальной части. Нормы, касающиеся залога недвижимости, содержались в Уставах Государственного Дворянского банка, Крестьянского Поземельного банка и других земельных банков и кредитных обществ Порядок залога определялся также решениями Правительствующего Сената. В рамках подготовки проекта Гражданского уложения была произведена кодификация залогового права - в книге Ш «Вотчинное право»8.

7 Исторический обзор и современное положение учреждений мелкого кредита в России в связи с предположениями о мерах к их развитию СПб, 1902 С 26

* Фомина Л.П Залог сельскохозяйственных земель как проблема законодательного урегулирования // Договорные отношения сельскохозяйственных товаропроизводителей - М Ин-т государства в права РАН,

Следует отметить, что предметами ипотеки по действовавшему ранее законодательству могли быть имения, земельные участки, строения, заводы и фабрики в комплексе со всем имуществом, включая землю То есть можно, таким образом, утверждать, что в дореволюционном праве земельный участок и находящиеся на земельном участке здания, строения и сооружения, прочно связанные с землей и служащие целевому использованию земельного участка, рассматривались как некое хозяйственное единое целое.

Были разработаны меры защиты предмета ипотеки от потери ценности: при получении ссуды на покупку крестьянами имения Крестьянский Поземельный банк брал у заемщика «залоговую подписку», которой запрещалось покупателю земельного участка (имения) без согласия банка заключать арендные договоры, продавать на сруб без разрешения банка лес, находящийся на данном участке земли, продавать и сносить имеющиеся строения, совершать любые действия, наносящие ущерб имению.

Государственные банки предоставляли льготы по платежам, предоставляемым заемщикам.

Еще одной отличительной особенностью законодательства данного периода было наличие института принудительного управления недвижимостью, когда продаже с публичного торга предшествовало вступление залогодержателя в управление заложенным имуществом с правом на извлечение доходов от такого управления.

Учреждения Крестьянского Поземельного банка принимали активное участие при выдаче крестьянам ссуд под ипотеку земель, подробно рассматривая все условия предполагаемой сделки с землей, выясняя выгодность ее крестьянам, уровень достаточности залоговой обеспеченности выдаваемой ссуды и только после осуществления всех необходимых для этой осведомленности процедур предоставляли клиенту необходимую ссуду.

Был установлен государственный контроль за деятельностью ссудо-сберегательных товариществ. Капитал кредитных товариществ составлялся из

2003 -С 198

выделенных государством целевых ссуд на образование капитала, пожертвований отдельных лиц и учреждений При этом предполагалась большая роль Государственного банка как кредитора. Надзор над товариществами возлагался на Министерство финансов, которое могло запрашивать все сведения, касающиеся их деятельности, и проводить их ревизию®.

Кредитование учреждений мелкого кредита в начале XX в. было, скорее, выполнением долгосрочной государственной программы создания сети кредитных учреждений на селе, где жило подавляющее большинство населения Российской империи, чем коммерческой операцией.

Все это свидетельствует об особом контроле государства за ипотечными сделками, что говорит о социально важной роли ипотеки и об ответственности государства в вопросах ипотеки земельных участков, в особенности, используемых в сельскохозяйственном производстве, эффективное функционирование которого есть гарантия социальной и, возможно, политической стабильности

Вторая глава диссертации - «Российская ипотека в современных условиях» - состоит из двух параграфов.

В § 1 «Юридическая сущность ипотеки» дается определение ипотеки согласно действующему законодательству. Современный законодатель выделил залог в отдельный правовой институт и поместил его в гл. 23 ГК РФ «Обеспечение исполнения обязательств» Специфика института залога объясняется- во-первых, сложностью его юридической природы, включающей в себя и отношения непосредственной власти над вещью, и отношения личной обязанности между двумя контрагентами, что определяет положение этого института на границе между правами на вещь и правами обязательственными; во-вторых, практическим значением данного института.

Закон об ипотеке устанавливает, что обязательства, обеспечиваемые

9 Исторический обзор и современное положение учреждений мелкого кредита в России в связи с предположениями о мерах к их развитию СПб, 1902 С 23

ипотекой, могут возникать из кредитного договора, договора займа, купли-продажи, аренды, подряда или другого договора.

Согласно п. 2 ст 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они будут иметь к моменту их (требований) удовлетворения за счет заложенного земельного участка, если договором не предусмотрено иное.

В § 2 «Залог земель сельскохозяйственного назначения - новелла в современном российском законодательстве» проводится анализ действующего законодательства, регулирующего ипотеку земель сельскохозяйственного назначения

Учитывая то, что действующее законодательство в достаточной степени не может обеспечить эффективное функционирование института ипотеки, вносится предложение, что специализация норм современного ипотечного права применительно к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения может быть представлена в виде Федерального закона «Об особенностях ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения»

Система кредитных услуг, связанных с использованием земли, может эффективно работать при одновременном наличии следующих составляющих: а) нормативно-правовой базы, детально и однозначно устанавливающей все этапы залога земельных участков, правильно определяющей предмет ипотеки и статус сторон договора, а также процедуру обращения взыскания на земельный участок и его отчуждения в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем обязательств перед кредитором; б) смешанной системы кредитных учреждений - частных и государственных, в) институтов обеспечения залоговых операций: страхование, земельные биржи и аукционы, ценные земельные бумаги; г) государственного контроля за ипотечными операциями; д) государственной поддержки (финансовой, прежде всего) участников ипотечных операций

В главе 3 «Договор об ипотеке земельного участка из земель

сельскохозяйственного назначения» анализируются существенные условия такого договора, предлагается новое определение предмета ипотеки в рамках специального федерального закона, определяется сфера его действия, даются предложения по статусу сторон договора об ипотеке.

В § 1 «Существенные условия договора об ипотеке земельного участка» дается описание таких условий.

В § 2 «Предмет договора об ипотеке земельного участка» дается определение предмета ипотеки применительно к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения - это земельный участок, отнесенный к категории земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с действующим законодательством, находящиеся на этом земельном участке здания, строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также коммуникации, мелиоративные сооружения, многолетние насаждения

Исходную основу данного определения составляет учет особенностей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения как категории земель, где земельный участок является не только территориальным условием деятельности, но и средством производства.

Сложность такого предмета ипотеки как земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обусловила необходимость сформулировать юридическое понятие предмета ипотеки данных земельных участков как определенное правовое единство земельного участка и находящихся на этом земельном участке объектов недвижимости, прочно связанных с землей.

Изучение соответствующего законодательства Германии предоставило дополнительную аргументацию для предложенного понятия предмета ипотеки применительно к землям сельскохозяйственного назначения.

Земельный участок соответственно его юридическому понятию по германскому Гражданскому уложению есть единственный предмет ипотеки, поскольку объекты, прочно связанные с землей, которые по российскому законодательству являются недвижимыми вещами и самостоятельными предметами отдельных прав, по германскому Гражданскому уложению являются существенными составными частями земельного участка и не могут быть самостоятельными предметами прав.

Особое предписание п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке относительно земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения есть определенное следование одному из основных принципов земельного законодательства, изложенных в ст. 1 ЗК РФ. Данный принцип обозначен как «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», что означает «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков .». Применительно к сельскохозяйственным земельным участкам п 4 ст. 64 Закона об ипотеке устанавливает определенное «правовое единство» предмета ипотеки, поскольку в случае залога земельного участка ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости. Однако согласно п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости также являются самостоятельными предметами прав, в частности, ипотеки В этом аспекте здесь сохраняется то же самое принципиальное положение, изложенное в п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, которое установлено относительно объектов недвижимости, находящихся на земельном участке и прочно связанных с ним.

Концепция Федерального закона «Об особенностях ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» должна строиться на принципе залога земельного участка, а не его части.

Понятие части земельного участка как самостоятельного объекта земельных отношений в п. 1 ч. 3 ст. 6 ЗК РФ не имеет юридического содержания. Определения части земельного участка не содержит ни один федеральный закон.

В связи с тем, что ипотека предусматривает возможность продажи заложенного имущества, то предметом ипотеки должно являться имущество, отвечающее требованиям закона, которые предъявляются к объекту при его продаже. Статья 37 ЗК РФ определяет, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Объектом купли-продажи часть вещи - часть земельного участка -выступать не может.

Согласно п 2 ст. 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. На часть участка обратить взыскание невозможно, так как часть участка не может быть реализована с торгов, т е выступать объектом купли-продажи.

Понятие «часть земельного участка» не должно являться юридической категорией, это есть технико-прикладной термин, применяемый при использовании земельного участка тем, кому он принадлежит на любом юридическом титуле.

В случае наложения взыскания на земельный участок предлагается наделить залогодержателя правом обратить взыскание на: 1) принадлежности земельного участка, 2) продукты земельного участка (сельскохозяйственная продукция); 3) требования в отношении выплаты арендной платы (если земельный участок сдан в аренду).

Целесообразно дать конкретное определение принадлежностям земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, так как определение, содержащееся в ст 135 ПС РФ, содержит абстрактные формулировки, что не является приемлемым, когда нужно определял, конкретное имущество, на которое может быть обращено взыскание вместе с земельным участком.

Действующее законодательство не дает юридически точного понятия принадлежности. Соответственно, не ясно, что значит это понятие применительно к земельным участкам как предметам ипотеки

Если земельный участок сдан в аренду, то залогодержатель вправе обратить взыскание на требования выплаты арендной платы Касаемо распространения ипотеки на требования в отношении арендной платы предлагается следующее положение по истечении года с момента наступления срока платежа по указанному требованию (выплаты арендной платы) ипотека не распространяется на это требование, если ранее на него не было обращено взыскание в пользу залогодержателя; если арендная плата должна выплачиваться вперед, то ипотека не распространяется на арендную плату за период не более чем текущий на момент наложения взыскания календарный месяц; если взыскание обращено после 15 числа месяца, то ипотека не распространяется также на арендную плату за следующий календарный месяц.

В § 3 «Стороны и содержание договора об ипотеке земельного участка» наряду с правами и обязанностями сторон, изложенными в действующем законодательстве, автором предлагается ввести дополнительные права и обязанности сторон с учетом особого предмета залога.

Например, понятие утрата или повреждение имущества (ст. ст. 32, 36 Закона об ипотеке) сложно применить к землям сельскохозяйственного

назначения, в особенности к сельскохозяйственным угодьям. Целесообразно отразить в законе об ипотеке земель сельскохозяйственного назначения обязанность залогодателя обеспечивать, поддерживать «качественные характеристики» (ст. 14 Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»10), в том числе плодородие переданных в залог земель сельскохозяйственного назначения.

Необходимо включить в специальный закон об ипотеке земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения положения, ограничивающие права залогодателя до погашения им долга в отношении заложенного земельного участка в целях сохранения существовавшей к моменту залога ценности предмета залога Предлагается запретить залогодателю без согласия залогодержателя:

• сносить строения, находящиеся на земельном участке, уничтожать древесно-кустарниковую растительность,

• обременять заложенный земельный участок иными обязательствами, кроме тех, которые действовали на момент заключения договора об ипотеке,

• переводить земли сельскохозяйственного назначения в земли других категорий;

• проводить добычу общераспространенных полезных ископаемых, ухудшающую качество и понижающую плодородие земель

В случае совершения указанных действий без согласия залогодержателя залогодержатель должен получить право на досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращение взыскания на заложенный земельный участок

Закон «Об особенностях ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» должен содержать условие, что в течение первых трех лет залогодатель может быть освобожден от погашения кредита, с переносом погашения этих сумм на следующие сроки

10СЗРФ 2000 №2 Ст 149

Однако, коммерческому банку не выгодно освобождать залогодателя от погашения кредита ни в первые три года, ни в последние Здесь должна отводиться определенная роль государственным институтам (Правительству Российской Федерации), которые бы вязли на себя финансовые затраты, связанные с таким освобождением от платежей в первые три года

Особое социальное назначение института ипотеки применительно к землям сельскохозяйственного назначения дает основания полагать, что Федеральный закон «Об особенностях ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» должен строиться на принципе целевого установления ипотеки земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения могут быть предметом ипотеки для таких целей развития сельскохозяйственного производства как- а) улучшение земель и осуществление мероприятий по повышению их продуктивности; б) покупка земель сельскохозяйственного назначения, покупка сельскохозяйственной техники; в) строительство, реконструкция или приобретение объектов сельскохозяйственного назначения; г) закладка и уход за многолетними насаждениями; д) приобретение поголовья племенного скота

Данный перечень, во-первых, должен бьггь исчерпывающим, во-вторых, цели, которые вошли в этот перечень, связаны с сельскохозяйственным производством, и, в-третьих, задачи, для решения которых получается кредит, являются значимыми и дорогостоящими для сельскохозяйственного производителя. Исчерпывающий характер целей кредитования обеспечит для участников кредитования понимание: на какие цели можно выделять кредит. Мера по целевому характеру кредита направлена, в том числе, и на защиту сельскохозяйственного товаропроизводителя от увеличения кредиторской задолженности. Так как погашение кредита обеспечивается не просто недвижимостью, а земельным участком, занятым в сельскохозяйственном производстве, то и цели кредитования должны быть существенными, адекватными сумме кредита, которая, с учетом продолжительности ее погашения и стоимости предмета залога, будет крупной.

Контроль за целевым расходованием кредита должны осуществлять не только кредиторы, но и уполномоченный орган государственной власти, который должен получить право обязать кредитора (в том числе посредством обращения в суд) расторгнуть договор о предоставлении кредита, если он используется не в соответствии с целью его предоставления" Правильно будет предоставить такое право и поручителям должника-залогодателя.

В § 4 «Оценка земельного участка нрн заключении договора об ипотеке» подчеркивается, что основополагающим фактором при создании нормативно-правовых документов, регулирующих оценку земли, должна стать ориентированность на землю как капитал при ее оценке с учетом уже вложенного труда

Следует подчеркнуть, что при определении рыночной стоимости земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения можно воспользоваться определенными данными земельного кадастра, такими как-данные (шкалы) нормальной урожайности пашни и продуктивности кормовых угодий, сформированные на региональном уровне в разрезе почвенных разновидностей, поправочные коэффициенты, учитывающие отклонения от нормальной урожайности, данные по технологическим свойствам земельного участка (каменистость участка, крутизна рельефа, данные о местоположении участка, грузоемкость перевозок по участку).

В § 5 «Форма договора об ипотеке земельного участка и его государственная регистрация» раскрывается порядок государственной регистрации ипотеки земельного участка, которая введена законодателем исходя из значимости и важности ипотечных отношений

В § 6 «Закладная - новый вид ценной бумаги» указывается, что Законом об ипотеке в гражданский оборот введен новый вид ценных бумаг - закладные, являющиеся неэмиссионными ценными бумагами

11 Указанный порядок, регламентирующий контроль за целевым расходованием заемных средств, содержит Федеральный Закон Швейцарии от 04 октября 1991 г (ред. от 01 06 2004 г ) «О крестьянском земельном праве» И ВОВВ - Собрание законодательства Федерации

Глава Ш Закона об ипотеке, посвященная закладной, содержит множество новелл, в том числе специальные правила составления и выдачи (выпуска в обращение) закладных, отчуждения прав по ним, исполнения удостоверенных закладными обязательств. Закладная позволяет увеличить количество участников ипотечного рынка, облегчает построение правоотношений между ними и расширяет их возможности. Наличие института закладной обеспечивает создание вторичного рынка закладных, на котором происходит трансформация персонифицированных закладных в обезличенные доходные ценные бумаги (прежде всего облигации) и размещение их среди инвесторов

В § 7 «Ипотека прав аренды на земельный участок» указывается на необходимость привести в соответствие с Законом об ипотеке (п. 1.1. п. 1 ст. 62) нормы Земельного кодекса (п 5 ст. 22). Тем самым будут защищены интересы собственников земельных участков, когда права аренды будут передаваться в залог.

В § 8 «Залог доли в праве общей долевой н совместной собственности на земельный участок» указывается, что ГК РФ в главе 16 (ст. ст. 246, 253), посвященной режиму общей собствеппости, не содержит обязанности участников долевой собственности выделять земельные доли в натуре при совершении сделок с долями в праве общей собственности. Однако согласно п 2 ст. 62 Закона об ипотеке применительно к общей собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Право на земельный участок, выделенный в натуре, не есть уже «доля в праве общей собственности» Это есть право собственности гражданина или юридического лица на выделенный земельный участок. Следовательно, в данном случае Закон об ипотеке предписывает, по существу, участнику общей собственности на земельный участок отказ от его доли в праве общей собственности в качестве условия, дающего ему возможность заложить земельный участок, выделенный из земель, находящихся в общей

собственности, адекватно его доле в праве общей собственности.

Делается вывод, что снятие существующих ограничений на оборот «земельных долей» должно коснуться не только ипотеки, но должны быть отменены и прочие ограничения по обороту «земельных долей». Это позволит сразу же создать множество потенциальных объектов для обременения ипотекой (и, следовательно, множество потенциальных возможностей привлечь ипотечные кредиты). Для достижения этой цели предлагается внести поправки в Закон об ипотеке (п. 2 ст 62) и в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п. 1 ст. 12).

Особого внимания заслуживает залог права аренды земельного участка сельскохозяйственной организацией, когда сам земельный участок принадлежит гражданам на праве общей собственности.

Согласно действующему законодательству (п. 8 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения) вопрос о даче согласия на передачу арендных прав в залог отнесен на усмотрение участников долевой собственности. При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в общей собственности, в договоре аренды следует указывать на обязательное получение согласия собственников (их представителя) на эту сделку. Обязанность арендатора получил, согласие участников долевой собственности на сделку с правами аренды обеспечит дополнительную защиту интересов долевых собственников, так как есть вероятность того, что при несостоятельности заемщика (залогодателя) права аренды могут быть реализованы с торгов и арендатором земельного участка будет выступать уже новый субъект. Кроме того, сами участники долевой собственности должны проявлять большую активность в вопросах распоряжения своим имуществом.

Глава 4 диссертации - «Обращение взыскания на заложенный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения» - состоит из двух параграфов.

В § 1 указывается, что отдельные положения Закона об ипотеке посвящены специально сельскохозяйственным землям Это, в частности, нормы, согласно

которым суд, при наличии уважительных причин, вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество предусмотреть отсрочку его реализации на срок до 1 года (п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке); в отношении земель сельскохозяйственного назначения согласно п 2 ст 55 Закона об ипотеке обращение взыскания на эти земли осуществляется исключительно в судебном порядке

В соответствии с п. 1 ст. 54 Закона об ипотеке в обращении взыскания на заложенный земельный участок может быть отказано, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного земельного участка. Нормы ГК РФ (п. 2 ст 348) и Закона об ипотеке включают два оценочных критерия, определяемых внутренним убеждением суда. Законодателю необходимо более точно определить понятия «крайне незначительное нарушение обеспеченного ипотекой обязательства» и «несоразмерность стоимости заложенного земельного участка размеру требований залогодержателя». В этом случае защищаются интересы обеих сторон, а точные формулировки закона обеспечивают правомерность их претензий друг к другу.

Параграф 2 - «Порядок обращения взыскания на заложенный земельный участок». Согласно ст. 55 Закона об ипотеке взыскание на заложенный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обращается по решению суда путем продажи его с публичных торгов.

Предлагается более детально урегулировать продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения с торгов. Целесообразно установить следующие правила при реализации земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на торгах, которые должен содержать Федеральный закон «Об особенностях ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения».

Право приобрести земельный участок, на который обращено взыскание, используя преимущественное право покупки, но до проведения торгов,

приобретают арендатор или собственник соседнего земельного участка Арендатор вправе приобрести земельный участок, на который обращено взыскание, при условии, что данный арендатор не является залогодателем прав аренды земельного участка. В случае если арендатор не воспользуется своим правом, то право преимущественного приобретения получает собственник соседнего земельного участка, имеющего общую границу с участком, на который обращено взыскание, с которым продаваемый земельный участок может составить единый массив (т. е. быть объединен в составе категории земель сельскохозяйственного назначения) И арендатор, и собственник соседнего земельного участка вправе воспользоваться преимущественным правом покупки при условии рационального использования находящихся у них во владении земельных участков в соответствии с их целевым назначением.

При наличии нескольких лиц, имеющих преимущественное право покупки, между ними проводится дополнительный торг

В случае отказа или отсутствия арендатора, соседа, право на приобретение земельного участка на торгах получают все остальные юридические и физические лица с соблюдением тех ограничений, которые установлены Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3)

Начальная продажная цена заложенного земельного участка при его реализации определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом (пл. 4 п 2 ст. 54 Закона об ипотеке) В случае если выставленный на торги земельный участок не будет приобретен по начальной цене, или предложенная цена будет составлять 50 % от начальной, он снимается с торгов и может быть выставлен снова не ранее, чем через месяц. При этом организатор торгов с согласия залогодателя и залогодержателя может снизить начальную цену земельного участка, но не более, чем на 20 % В случае если на земельный участок не нашлось покупателей при сниженной на 20 % цене, то участок приобретается на торгах по любой предложенной цене

Наряду с принудительным аукционом в российском праве должна

возникнуть еще одна форма обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество - принудительное управление Его цель - это получение залогодержателем причитающихся ему платежей из доходов от использования земельного участка, а не из самой субстанции земельного участка Принудительное управление может вводиться только в отношении земельного участка, находящегося в собственности у должника

1. Решение о введении принудительного управления земельным участком и назначении управляющей организации принимает суд по иску залогодержателя при просрочке залогодателя по своим платежам минимум год;

2. Залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение о введении принудительного управления, которое заверяется нотариально,

3 Принудительное управление распространяется на все предметы, на

которые распространяется ипотека; 4. На время принудительного управления залогодатель теряет право пользования земельным участком. Использование осуществляется управляющим в пользу залогодержателя Если стороны не согласовали кандидатуру управляющего, то последний назначается судом. При принудительном управлении суд назначает управляющим залогодателя. Это не происходит в случае, если он к этому не готов либо по установленным обстоятельствам от него нельзя ожидать надлежащего ведения управления. Если залогодатель назначается принудительным управляющим, то нужно назначить контролирующее его лицо Залогодатель как управляющий может распоряжаться правом пользования и доходами земельного участка только с согласия контролирующего лица. Кроме того, залогодатель в качестве управляющего не получает вознаграждения При принудительном управлении управляющий обязан предоставлять залогодателю, залогодержателю (кредитору) и суду отчет о доходах и расходах. Для более детальной регламентации правил принудительного управления

необходимо разработать и утвердить постановлением Правительства РФ специальное положение Включение процедуры принудительного управления земельным участком в закон «Об особенностях ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» направлено на сохранение земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственности сельскохозяйственного производителя, на сохранение земельного участка в сельскохозяйственном производстве, на поддержку залогодателя. Такие меры, в том числе, будут направлены и на контроль залогодержателя над деятельностью залогодателя

В перечне нормативных актов и Библиографии приводятся список основных нормативных актов, использованных при подготовке диссертации, а также сведения об источниках информации и теоретической базе исследования. По теме диссертации автором опубликованы следующие работы: Ильин А В К вопросу о залоге земель сельскохозяйственного назначения // Государство и право - 2004. - № 5. Объем публикации 0,3 п. л

Ильин A.B. Особенности наложения взыскания на заложенный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения // Сборник статей аспирантов и стажеров Института государства и права РАН / Отв ред. Шульженко Ю JI - М.: ИГП РАН. 2006. С. 125-133 Объем публикации 0,3 п. л.

Подписано в печать 28 04 2007 г Формат 60x84 1/16, Уел Печ Лист1,5 Тираж 70 экз Заказ №695 Отпечатано в типографии «ДЦ «Каретный Двор»» 101000, Москва, ул Покровка, д 12, стр 1 Тел (495) 955-19-31 Факс (495)955-19-31 _www allapnnt ru_

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Ильин, Алексей Владимирович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИНСТИТУТА ЗАЛОГА В РОССИИ.

§ 1. Институт залога и его развитие в XIII-XVII вв.

§ 2. Развитие института залога в течение XVII - сер. XIX вв.

§ 3. Залог в конце XIX начала XX вв. Государственный Крестьянский поземельный банк и иные кредитные учреждения. Их роль в развитии залога.

ГЛАВА 2. РОССИЙСКАЯ ИПОТЕКА В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ.

§ 1. Юридическая сущность ипотеки.

§ 2. Залог земель сельскохозяйственного назначения - новелла в современном российском законодательстве.

ГЛАВА 3. ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО

НАЗНАЧЕНИЯ.

§ 1. Существенные условия договора об ипотеке земельного участка.

§ 2. Предмет договора об ипотеке земельного участка.

§ 3. Стороны и содержание договора об ипотеке земельного участка.

§ 4. Оценка земельного участка при заключении договора об ипотеке.

§ 5. Форма договора об ипотеке земельного участка и его государственная регистрация.

§ 6. Закладная - новый вид ценной бумаги.

§ 7. Ипотека прав аренды на земельный участок.

§ 8. Залог доли в праве общей долевой и совместной собственности на земельный участок.

ГЛАВА 4. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО

НАЗНАЧЕНИЯ.

§ 1. Правовые основы обращения взыскания на заложенный земельный участок.

§ 2. Порядок обращения взыскания на заложенный земельный участок

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Залог земель сельскохозяйственного назначения"

Одною из характернейших особенностей современного экономического строя является чрезвычайно широкое развитие кредитного хозяйства. Экономисты в один голос отмечают, что кредит является главным средством и одним из главных двигателей современного рыночного оборота.», - писал еще в начале XX века А.С. Звоницкий1.

В условиях рыночной экономики одним из самых надежных средств обеспечения обязательств по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи и другим является, как известно, залог недвижимости, применительно к теме исследования - залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Функционирование в сельском хозяйстве субъектов предпринимательской деятельности основывается на ст. 34 Конституции Российской Федерации2, устанавливающей, что каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности, а также на статьях Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующих предпринимательскую деятельность граждан и юридических лиц.

Актуальность исследования правового регулирования ипотеки земель сельскохозяйственного назначения состоит в том, что вопрос ипотеки сегодня

1 Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. - Киев, 1912. - С. 1.

2 "Российская газета", № 237,25.12.1993.

3 С3 РФ. 1994. № 32. Ст. 3301 (часть первая), СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410 (часть вторая). является особенно важным для развития экономики сельскохозяйственного производства Российской Федерации в целом и чрезвычайно важным для развития финансово-кредитной системы агропромышленного комплекса.

Формирование цивилизованного оборота земельных участков стало в настоящее время одним из основных факторов в системе мер, направляемых на развитие сельскохозяйственного производства. Значительная роль в этом обороте принадлежит ипотеке, способной обеспечить в условиях рыночной экономики социально значимое функционирование права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

До внесения изменений в п. 1 ст. 63 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»4 (далее - Закон об ипотеке) Федеральным законом от 5 февраля 2004 г.5 Закон об ипотеке содержал запрет на ипотеку сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, т. е. фактически содержал запрет на залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Актуальность исследования правовых проблем залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения подтверждает принятая Правительством Российской Федерации Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006 - 2008 годы) (Утверждена распоряжением Правительства РФ от 19 января 2006 г. № 38-р)6, в которой создание системы земельно-ипотечного кредитования названо в числе одной из приоритетных задач национального проекта по развитию АПК на ближайшие два года.

4 СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

5 СЗ РФ. 2004. № 6. Ст. 406.

6СЗ РФ. 2006. № 5. Ст. 589.

В условиях современного состояния правового регулирования залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения существует ряд правовых проблем, требующих научного анализа его теоретических основ, соответствующего законодательства, а также истории развития данного правового института в целях выявления тех правовых механизмов, которые способны реализовать потенциальные возможности данного института применительно к землям сельскохозяйственного назначения. Это обстоятельство определило интерес к данной теме, обусловило ее выбор и направление исследования.

7 Фомина Л. П. Банковский кредит под залог сельскохозяйственных земель // «Предпринимательская деятельность в сельском хозяйстве России. Правовые вопросы». - М.: Институт государства и права РАН, 1998. - С. 137.

Объектом диссертационного исследования является действующее федеральное законодательство, регулирующее залог недвижимости и относящиеся к залогу недвижимости, земельной недвижимости, в частности, иные нормы гражданского, земельного и экологического права. В рамки исследования было включено также законодательство о залоге земель дореволюционной России и действующее законодательство Германии.

Для достижения названной цели были поставлены следующие основные задачи:

Методологической основой исследования является диалектический метод познания, историко-правовой, сравнительно-правовой, лингвистический анализ. Их применение позволило выявить широкий круг взаимосвязанных проблем в области правового регулирования залога сельскохозяйственных земель, проанализировать в комплексе проблемы организации земельного ипотечного кредитования.

Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды ученых в области гражданского, земельного, экологического права: Беляевой З.С., Брагинского М.И., Витрянского В.В., Грачева И.Д., Дмитриева А.В., Звоницкого А.С., Иконицкой И.А., Кассо Л.А., Лукиной З.П., Мейера Д.И., Пухты Г.Ф., Смирнова В.В., Суханова Е.А., Фоминой Л.П., Шершеневича Г.Ф.

В работе использовались труды, посвященные непосредственно проблемам залога земель сельскохозяйственного назначения: Акманова С.С., Быстрова Г.Е., Лойко П.Ф., Мигулина П.П., Соловьева М.А., Черных А.В., Фоминой Л.П. и диссертационные работы Барашян М.М., Пономарева М.Г., Семченковой С.В.

Во-первых, земли сельскохозяйственного назначения включают сельскохозяйственные угодья, являющиеся средством производства в сельском хозяйстве, и их нерациональное использование ставит под угрозу экономическую безопасность государства (продовольственную безопасность). Отсюда вытекает огромное социальное значение земель сельскохозяйственного назначения и особая социальная роль сельхозпроизводителей. Во-вторых, организация использования этой категории земель технологически наиболее сложна. Этот процесс на практике включает постоянное поддержание плодородия земель и функционирование соответствующей инфраструктуры.

В действующем российском законодательстве отмеченная (общеизвестная!) особенность земель сельскохозяйственного назначения (земельного участка как предмета ипотеки) по существу не учитывается. Состояние указанного законодательства есть, следовательно, вторая причина, которая требует дополнительно к общему специального правового урегулирования ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Данный вариант представляется оптимальным. На основе теоретических выводов и конкретных предложений по совершенствованию правового регулирования залога земель данной категории разработана концепция и подготовлен проект названного закона.

Общая цель такого закона - содействовать решению экономических и социальных проблем в сфере сельскохозяйственного производства.

Концептуальные положения проекта закона выносятся на защиту.

Основные положения, выносимые на защиту.

1. Сложность такого предмета ипотеки как земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обусловила необходимость сформулировать юридическое понятие предмета ипотеки данных земельных участков как определенное правовое единство земельного участка и находящихся на этом земельном участке объектов недвижимости, прочно связанных с землей.

Основная позиция в вопросе определения предмета ипотеки при залоге земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения состоит в том, что прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости не могут быть самостоятельными предметами прав. Такой земельный участок есть некая целостность имущества, составляющая единство в правовом отношении -единый предмет прав.

Понятие части земельного участка как самостоятельного объекта земельных отношений в п. 1 ч. 3 ст. 6 ЗК РФ не имеет юридического содержания. В абз. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ речь идет о понятии делимого земельного участка, т. е. участка, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок. В данном контексте предметом прав признается только самостоятельный земельный участок.

1.2. Согласно Закону об ипотеке (п. 3 ст. 31) залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, из страхового возмещения. Проведенное исследование дает основание считать, что в случае наложения взыскания на земельный участок залогодержатель должен быть вправе обратить взыскание, в том числе на: 1) принадлежности земельного участка; 2) продукты земельного участка (сельскохозяйственная продукция); 3) требования в отношении выплаты арендной платы (если земельный участок сдан в аренду).

2. Особое социальное назначение института ипотеки применительно к землям сельскохозяйственного назначения дает основания полагать, что Федеральный закон «Об особенностях ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» должен строиться на принципе целевого установления ипотеки: земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения могут быть предметом ипотеки для таких целей развития сельскохозяйственного производства как: а) улучшение земель и осуществление мероприятий по повышению их продуктивности; б) покупка земель сельскохозяйственного назначения, покупка сельскохозяйственной техники; в) строительство, реконструкция или приобретение объектов сельскохозяйственного назначения; г) закладка и уход за многолетними насаждениями; д) приобретение поголовья племенного скота.

3. Основной цели Федерального закона «Об особенностях ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» подчинены предложения установить в данном законе ряд позиций, направленных на сохранение земельного участка в сельскохозяйственном производстве: а) установить право арендатора или собственника соседнего земельного участка приобрести земельный участок, на который обращено взыскание, в приоритетном порядке, используя преимущественное право покупки, до проведения торгов; арендатор вправе приобрести земельный участок, на который обращено взыскание, при условии, что данный арендатор не является залогодателем прав аренды земельного участка; в случае если арендатор не воспользуется своим правом, то право преимущественного приобретения получает собственник соседнего земельного участка, имеющего общую границу с участком, на который обращено взыскание, с которым продаваемый земельный участок может составить единый массив (т. е. быть объединен в составе категории земель сельскохозяйственного назначения); и арендатор, и собственник соседнего земельного участка вправе воспользоваться преимущественным правом покупки при условии рационального использования находящихся у них во владении земельных участков в соответствии с их целевым назначением; б) установить институт принудительного управления, когда залогодержатель, помимо права обратить взыскание на предмет залога, получает право требовать введения принудительного управления заложенным земельным участком;

4. В названом проекте закона говорится о поддержке государством участников ипотечных операций, в частности, это: а) возмещение кредиторам кредитной ставки или ее части по кредитам, полученным залогодателями, при предоставлении кредиторами обязательных отсрочек возврата кредитов в срок, в течение которого обеспечивается устранение возникших обстоятельств и нормальное функционирование производства в случае чрезвычайных обстоятельств вследствие стихийных бедствий (засуха, наводнение и пр.) и по техногенным причинам; б) возмещение кредиторам кредитной ставки или ее части по кредитам, полученным залогодателями, при предоставлении кредиторами в течение первых трех лет действия кредитного договора отсрочки по выплате кредитной ставки; в) возмещение кредиторам суммы, не покрывшей задолженность по кредиту (займу) при реализации земельного участка с торгов.

5. Необходимо изменить ряд норм действующего законодательства с целью обеспечения большей функциональности ипотеки земельных участков: представляется обоснованным внести поправки в п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке, в п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, что позволит участнику общей долевой собственности на земельный участок заложить свою долю в праве общей собственности без согласия остальных собственников и без выделения земельного участка в счет земельной доли; необходимо устранить противоречие п. 5 ст. 22 ЗК РФ подпункту 1.1. п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке (нормы ЗК РФ должны быть приведены в соответствие с нормами Закона об ипотеке); необходимо ввести императивную норму в Закон об ипотеке, согласно которой будет устанавливаться залог на прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, которые будут возведены на землях сельскохозяйственного назначения.

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования определяется поднятыми теоретическими и практическими проблемами в сфере ипотеки земель сельскохозяйственного назначения и внесенными предложениями для их решения, ориентированными на дальнейшее совершенствование института ипотеки.

Указанный проект закона был представлен в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации.

Структура диссертации обусловлена предметом, целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, четырех глав, списка

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Залог земель сельскохозяйственного назначения»

1. Акманов С.С. Государственный крестьянский поземельный банк и его роль в формировании земельного рынка в дореволюционной России // Сибирский юридический вестник. - 1998. - №3. - С. 17.

2. Анфимов A.M. Крупное помещичье хозяйство в Европейской России (конец XIX-начало XX в.). М. 1969. - С. 394.

3. Атлас М.С. Развитие банковских систем социализма. М.: Финансы, 1967.-186 с.

4. Барашян М.М. Правовое регулирование залога сельскохозяйственных земель в Германии: диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук: 08.00.05 / Московская государственная юридическая академия. М., 1997. - 271 с.

5. Брагинский М.И. Обязательства и способы их обеспечения: неустойка, залог, поручительство, банковская гарантия (Комментарий к новому ГК) // Правовые нормы о предпринимательстве. Вып. 1. М., 1995. С. 55.

6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М.: Статут, 2005. - С. 841

7. Быстров Г.Е. Земельная реформа в России: правовая теория и практика // Государство и право. 2000. - № 4. - С. 56.

8. Быстров Г.Е. Залог сельскохозяйственных земель // Государство и право. -1999.-№5.-С. 21.

9. Грачев И.Д. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Норма - Инфра М, 1999. - С. 297.

10. З.Дмитриев А.В. О коллизии законов при регистрации залога // Законодательство. 2000. - № 8. - С. 2714.3воницкий А.С. О залоге по русскому праву. Киев, 1912. - С. 375.

11. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. М.: Юрист,2002.-С. 286.

12. Кассо JI.A. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут, 1999. - С. 284.

13. Крюков Ю.А. Земельный кадастр как информационное обеспечение рынка недвижимости. М.: Норма, 1998. - С. 97.

14. Мейер Д.И. Древнее русское право залога. Юридический сборник. -Казань, 1855.-С. 268.

15. Русский государственный кредит. Опыт историко-критического обзора: В 3 т. Т. 3. Эпоха 1893-1906. //Мигулин П.П. Харьков, 1907. - С. 945.

16. Пономарев М.Г. Правовое регулирование залога сельскохозяйственных земель в США: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М., 2000. - 15 с.

17. Смирнов В.В. Лукина З.П. Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М.: Фонд "Правовая культура", 1999. -С. 243.

18. Соловьев М.А. Залог и заклад (Законы о залоге и закладе. Решения Правительствующего Сената с 1867 по 1913 г.). -М.: 1914.-С. 141.

19. Тихомиров М.Н., Епифанов П.П. Соборное уложение 1649 года. М.: Изд-во Моск. ун-та, 1961. Гл. XVI, XVII.

20. Курс римского гражданского права проф. Г.Ф. Пухты: В 2 т. Т 1. М., 1874.-С. 640.

21. Черных А. В. Залог недвижимости в Российском праве. М.: Легат, 1995. -С. 359.

22. Фомина Л.П. Банковский кредит под залог сельскохозяйственных земель // Предпринимательская деятельность в сельском хозяйстве России. М., 1998.-С. 135-137.

23. Фомина Л.П. Залог сельскохозяйственных земель как проблема законодательного урегулирования // Договорные отношениясельскохозяйственных товаропроизводителей. М., 2003. - С. 209.

24. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995.-С. 556.

25. Харьков В. Особенности правового режима земель, обремененных залогом // Хозяйство и право. 2000. - № 5. - С. 44-47.

26. Российское законодательство Х-ХХ вв.: в 9 т. Т.9. Отв. ред. О.И.Чистяков. М.: Юридическая литература, 1994. - С. 192.

27. Гражданское право. Учебник, в 4 т. Т 3 / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов; Волтерс Клувер. М., 2007. - С. 767.

28. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Институт государства и права РАН. М.: Юрайт-Издат: Право и закон, 2002. - С. 565.

29. Правовое обеспечение развития сельскохозяйственной кооперации: Коллективная монография / Институт государства и права РАН / Отв. ред. З.С. Беляева. М., 2005.

30. Государственный банк: краткий очерк деятельности за 1860—1910 гг. / Ред. Е.Н. Сланский. СПб., 1910.Зб.Исторический обзор и современное положение учреждений мелкого кредита в России в связи с предположениями о мерах к их развитию. СПб, 1902.

31. Конституция РФ («Российская газета», № 237,25.12.1993 г.).

32. Гражданский кодекс РФ, часть 1 от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ («Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301), часть 2 от 26 января 1996 года N 14-ФЗ. («Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, №5, ст. 410).

33. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-Ф3 («Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, N 44, ст. 4147).

34. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 № 138-Ф3 («Собрание законодательства РФ», 18.11.2002, № 46, ст. 4532).

35. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 № 95-ФЗ («Собрание законодательства РФ», 29.07.2002, N 30, ст. 3012.).

36. Лесной кодекс РФ от 29.01.97 г. N 22-ФЗ ("Собрание законодательства РФ", 03.02.1997, №5, ст. 610).

37. Федеральный Закон от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». ("Собрание законодательства РФ", 20.07.1998, № 29, ст. 3400).

38. Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ("Собрание законодательства РФ", 29.07.2002, N 30, ст. 3018).

39. Федеральный закон от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянскомфермерском) хозяйстве» ("Собрание законодательства РФ", 16.06.2003, № 24, ст. 2249).

40. Федеральный закон от 21.02.1992 г. № 2395-1 «О недрах» ("Собрание законодательства РФ", 06.03.1995, № 10, ст. 823).

41. Федеральный закон от 08.12.1995 г. № 193-Ф3 «О сельскохозяйственной кооперации». ("Собрание законодательства РФ", 11.12.1995, № 50, ст. 4870).

42. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 101 ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» ("Собрание законодательства РФ", 20.07.1998, № 29, ст. 3399).

43. Федеральный закон от 21.07.97 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» ("Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, № 30, ст. 3591).

44. Федеральный закон от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ("Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, № 30, ст. 3594).

45. Федеральный закон от 15.04.98 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" («Собрание законодательства РФ» от 20 апреля 1998 г., № 16, ст. 1801).

46. Федеральный закон от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» («Собрание законодательства» РФ, 25.11.1996, N 48, ст. 5369).

47. Федеральном закон от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» ("Собрание законодательства РФ", 28.10.2002, № 43, ст.4190).

48. Федеральный закон от 29.07.98 г. № 1Э5-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ("Собрание законодательства РФ", 03.08.1998, № 31, ст. 3813).

49. Федеральный закон № 152-ФЗ от 11 ноября 2003 г. «Об ипотечных ценных бумагах» ("Собрание законодательства РФ", 17.11.2003, N 46 (ч. 2), ст. 4448).

50. Федеральный Закон Швейцарии от 04 октября 1991 г. (ред. от 01.06.2004 г.) «О крестьянском земельном праве» // BGBB Собрание законодательства Федерации.

51. Указ Президента Российской Федерации от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» ("Собрание актов Президента и Правительства РФ", 01.11.1993, № 44, ст. 4191).

52. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 ("Собрание законодательства РФ", 23.02.1998, №8, ст. 963).

53. Свод Законов Гражданских. Т. X, Ч. 1, ст. 1628. Петроград, 1915.

54. К объектам, прочно связанным с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения также относятся продукты земельного участка, пока они соединены с почвой.

55. Действие настоящего закона распространяется на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащие организациям и гражданам на праве собственности или аренды.

56. Срок выдачи кредитов под залог земель сельскохозяйственного назначения должен составлять от 10 до 50 лет.

57. Размер получаемого кредита по обязательству, обеспеченному ипотекой земель, не может быть ниже 80 % кадастровой стоимости закладываемого земельного участка.

58. Выплаты в счет погашения кредитов и процентов по кредитам, полученным под залог земельных участков, производятся в сроки, установленные договором, но не чаще, чем два раза в год.

59. Ипотека земельного участка, находящегося в общей совместной собственности, устанавливается с письменного согласия всех собственников.Статья 8. Права и обязанности залогодателя

60. Залогодатель обязан использовать переданный в залог земельный участок в соответствии требованиями действующего законодательства.

61. Договором об ипотеке могут быть предусмотрены дополнительные меры по содержанию земельного участка и поддержанию его качественных характеристик, включая плодородие.

62. Залогодатель имеет право на досрочное погашение полученного кредита под залог земельного участка без выплат штрафов, компенсаций, неполученной кредитной ставки и иных платежей.Статья 9. Права и обязанности залогодержателя

63. Кредиторы по обязательству, обеспеченному ипотекой, осуществляют контроль за целевым использованием средств залогодателем в порядке, предусмотренном договором.

64. Компенсация указанных в п. 4 настоящей статьи финансовых потерь кредиторам осуществляется согласно ст. 12 настоящего Федерального закона.Статья 10. Договор об ипотеке

65. Договор об ипотеке заключается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

66. При наличии нескольких лиц, имеющих преимущественное право покупки, между ними проводится дополнительный торг.

67. В случае отказа или отсутствия арендатора, соседа, право на приобретение земельного участка получают все остальные юридические и физические лица в соответствии с ограничениями, установленными действующим законодательством.

68. При предложении на торгах одинаковой цены лицами, имеющими преимущественное право покупки и иными лицами, выигравшими торги считаются лица, имеющие преимущественное право покупки.

69. Начальная продажная цена заложенного земельного участка при его реализации определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора судом.

70. В случае спора между сторонами договора об ипотеке по вопросу определения начальной продажной цены заложенного земельного участка суд должен руководствоваться данными независимого оценщика.

71. В случае если на земельный участок не нашлось покупателей при сниженной на 20 % цене, то участок приобретается на торгах по любой предложенной цене.

72. Залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение о введении принудительного управления, которое заверяется нотариально.

73. Принудительное управление распространяется на все предметы, на которые распространяется ипотека.

74. При принудительном управлении управляющий обязан предоставлять залогодателю, залогодержателю и суду отчет о доходах и расходах.

75. Принудительное управление прекращается с исполнением всех требований залогодержателя, либо с отказом последнего, либо по решению суда.

76. Принудительное управление вводится только в отношении земельного участка, находящегося в собственности у должника.Статья 12. Участие государства в организации ипотечного кредитования под залог земельных участков

77. Государство осуществляет меры по формированию системы, обеспечивающей равную доступность всех заинтересованных лиц на ипотечный кредитный рынок и возможность получения ипотечных кредитов всеми сельскохозяйственными товаропроизводителями.

78. Ввести в действие настоящий Федеральный закон со дня его официальною опубликования.

79. Правительству Российской Федерации в трехмесячный срок принять необходимые правовые акты, обеспечивающие реализацию настоящего Федерального закона.

80. Законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, принятые до вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются в части, не противоречащей настоящему Федеральному закону.

Автор: Ильин, Алексей Владимирович
Город: Москва
Год: 2007
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.06

Диссертация

Залог земель сельскохозяйственного назначения тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Залог земель сельскохозяйственного назначениятекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.06 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Залог земель сельскохозяйственного назначения»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Ильин, Алексей Владимирович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Залог земель сельскохозяйственного назначения"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Залог земель сельскохозяйственного назначения»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Залог земель сельскохозяйственного назначения»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Ильин, Алексей Владимирович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Залог земель сельскохозяйственного назначения"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Залог земель сельскохозяйственного назначения»