Правовое регулирование отношений по привлечению денежных средств граждан для жилищного строительства

Подрабинок, Елена Михайловна

Правовое регулирование отношений по привлечению денежных средств граждан для жилищного строительстватекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование отношений по привлечению денежных средств граждан для жилищного строительства»

□□3167916

На правах рукописи

ПОДРАБИНОК Елена Михайловна

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ ПО ПРИВЛЕЧЕНИЮ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ГРАЖДАН ДЛЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Специальность 12 00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право, международное частное право

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

О 6 мда 2008

Екатеринбург 2008

003167916

Диссертация выполнена на кафедре гражданского права государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Уральская государственная юридическая академия»

Научный руководитель1 кандидат юридических наук, профессор

Кириллова Мария Яковлевна

Официальные оппоненты, доктор юридических наук, профессор

Шаблова Елена Геннадьевна,

кандидат юридических наук, доцент Кузнецов Александр Геннадьевич

Ведущая организация- ГОУ ВПО «Казанский государственный университет»

Защита состоится «21» мая 2008 года в 13.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212 282 01 Уральской государственной юридической академии (620066, Екатеринбург, ул Комсомольская, д 21, зал заседаний совета).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Уральской государственной юридической академии

Автореферат разослан «_» апреля 2008 года

Ученый секретарь диссертационного совета

доктор юридических наук, Я

профессор * ¿¡у В.И.Леушин

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА. РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования. В России обеспечение граждан жильем уже не одно десятилетие является одной из важнейших и наиболее острых социально-экономических проблем В разные периоды государство по-разному решало данную проблему В период плановой экономики обеспечение граждан жильем производилось за счет государства, которое самостоятельно осуществляло строительство с последующим предоставлением в пользование жилых помещений гражданам в порядке очередности В связи с переходом к рыночной экономике принцип обеспечения граждан жильем изменился от преимущественного распределения жилья, построенного за счет государственных средств, - к строительству за счет средств граждан Закрепленное в ст 40 Конституции Российской Федерации право на жилище выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей граждан Помимо иных способов приобретения жилья в собственность (купля-продажа, дарение, наследование и др) жилищная проблема в настоящее время решается за счет привлечения денежных средств граждан для жилищного строительства

При этом под привлечением денежных средств граждан для жилищного строительства следует понимать экономическое отношение, в рамках которого кооперативом (жилищно-строительным, накопительным) или застройщиком осуществляется объединение денежных средств нескольких граждан на условиях возведения единого объекта недвижимости (многоквартирного дома) и передачи частей данного объекта (жилых помещений) гражданам

Принятие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее -Жилищный кодекс, ЖК РФ), Федеральных законов № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (далее - Закон о накопи гельных кооперативах) и № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве), регулирующих отношения по привлечению денежных средств граждан, продемонстрировало окончательную смену подхода к реализации права граждан Российской Федерации на жилище Именно поэтому анализ правоотношений, возникающих при привлечении денежных средств граждан для жилищного строительства, характе-

ристика элементов, составляющих данные правоотношения, оснований их возникновения и прекращения имеют большое теоретическое и практическое значение.

Несмотря на многочисленные проведенные исследования в сфере регулирования отношений, возникающих при привлечении средств граждан для строительства жилья, многие проблемы в теории и практике остаются дискуссионными либо недостаточно разработанными Вместе с тем для эффективного правового регулирования данных отношений необходима системная характеристика правовых связей, возникающих между гражданами и лицами, привлекающими их денежные средства, выявление их особенностей

Актуальность избранной для диссертационного исследования темы, в частности, проявляется в следующих аспектах

Государственно-политический аспект. Участие в кооперативах (жилищно-строительных, накопительных) и долевом строительстве является рискованной деятельностью для граждан, поскольку на практике достаточно широко распространены случаи невыполнения лицами, привлекающими денежные средства граждан, обязанностей по передаче жилого помещения Государство не может не реагировать на подобные ущемления прав и интересов граждан, поскольку в настоящее время комплексное решение проблемы обеспечения доступности жилья для граждан определено в качестве приоритетного направления государственной политики в жилищном секторе экономики Следовательно, привлечение средств граждан для жилищного строительства затрагивает одновременно частные и публичные интересы (Еще И А Покровский указывал на «общенациональное значение недвижимости» и ставил проблему соотношения частных и публичных интересов по поводу недвижимости1) В связи с этим государство предпринимает меры, призванные не допустить нарушений прав граждан в сфере жилищного строительства, что является одним из элементов государственных гарантий жилищных прав граждан Российской Федерации и обеспечивает как частный интерес (граждане достигнут того правового результата, к которому они стремились, - получат жилье в собственность), так и публичные интересы

Нормо творческий аспект. В связи с принятием целого блока нормативных актов (Жилищного кодекса, Закона о долевом строи-

1 Покровский И А Основные проблемы гражданского права -М Статут, 1998 -С 143

тельстве, Закона о жилищных накопительных кооперативах) в Российской Федерации начался новый этап развития законодательства, регулирующего отношения по привлечению денежных средств граждан для строительства жилья Однако эту работу нельзя считать завершенной, в связи с чем в настоящем диссертационном исследовании формулируются рекомендации по изменению и дополнению законодательства, регулирующего отношения по привлечению денежных средств граждан для жилищного строительства Реализация этих предложений, как представляется, будет способствовать более четкой правовой регламентации отношений по привлечению денежных средств граждан для строительства жилья.

Правоприменительный аспект Многочисленные вопросы, касающиеся правовой природы отношений, возникающих при привлечении средств граждан для жилищного строительства, оснований их возникновения, правового положения граждан, чьи денежные средства привлекаются для жилищного строительства, появляются на практическом уровне, в области правоприменения Анализ судебной практики свидетельствует об отсутствии в этой сфере единообразия в применении законодательства, ее противоречивости При этом единообразное применение законодательных актов, регулирующих привлечение денежных средств граждан для жилищного строительства, благоприятно скажется на стабильности гражданского оборота в целом и защищенности прав лиц, участвующих в кооперативах (жилищно-строительных, накопительных) и долевом строительстве, в частности Следовательно, требуется сформулировать предложения, направленные на совершенствование практики применения законодательства, регулирующего привлечение денежных средств граждан для жилищного строительства

Доктринальный аспект Научные исследования института долевого строительства, а также сформулированные советскими учеными научные положения, сыгравшие положительную роль в развитии законодательства о жилищной кооперации того периода, должны быть проанализированы с учетом требований современного гражданского оборота В связи с принятием Жилищного кодекса, Закона о накопительных кооперативах и Закона о долевом строительстве необходимы анализ и оценка положений цивилисти-ческой науки в исследовании отношений, возникающих при участии граждан в жилищно-строительных и накопительных кооперативах и долевом строительстве, так как многие из этих теоретиче-

ских положений, касающихся рассматриваемой проблематики, требуют дальнейшего развития

Методологическая и теоретическая основа исследования В процессе исследования применялись общенаучные методы познания, а также частные методы исторический, сравнительно-правовой, технико-юридический, системного анализа, формально-логический и др

Теоретической основой исследования являются труды таких авторов, как С С Алексеев, М М Агарков, Ю Г Басин, М И Брагинский, В В Витрянский,И С Вишневская, Е Н Гендзехадзе, Б М. Гон-гало, Г С Дробязко, П. Н Дятлов, В И Жуков, Т И Илларионова, О С Иоффе, М Я Кириллова, О А Красавчиков, П В Крашенинников, Э Б Лыкова, А А Маковская, И Б Марткович, Л А Новоселова, А И Пергамент, И П Прокопченко, К И Скловский, В Р Скрип-ко, Е А Суханов, Ш Д Чиквашвили, И Т Хламов, Ю К Толстой, К К Червяков, В Ф Чигир, и других ученых

Объект исследования - общественные отношения, возникающие при привлечении денежных средств граждан для жилищного строительства

Предмет исследования - действующее законодательство, регулирующее отношения, возникающие при привлечении денежных средств граждан для жилищного строительства, правоприменительная практика, а также научные исследования, посвященные теоретическим вопросам в области рассматриваемой проблематики

Цель и задачи диссертационного исследования. Основная цель диссертационного исследования - проведение комплексного научно-теоретического анализа отношений, возникающих при привлечении денежных средств граждан для жилищного строительства, их нормативно-правового регулирования с учетом нового законодательства, выявление имеющихся недостатков действующего законодательства и существующих в нем пробелов и внесение конкретных рекомендаций по совершенствованию соответствующей законодательной базы и практики применения ее норм

Названная цель предопределяет решение следующих задач анализ истории становления и развигия жилищной кооперации и института долевого строительства в Российской Федерации,

анализ и определение правовой природы отношений по участию граждан в жилищно-строительных, накопительных кооперативах и по участию в долевом строительстве,

определение объекта отношений по строительству многоквартирного дома и отношений по привлечению денежных средств граждан для жилищного строительства,

определение юридических фактов, которые являются основаниями приобретения права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме

Научная новизна исследования заключается в следующих положениях, выносимых на защиту:

1 Между кооперативом (жилищно-строительным, накопительным) и его членами возникают членские отношения, которые состоят из двух групп отношений обязательственных, складывающихся по поводу привлечения денежных средств членов кооперативов и предоставления им жилых помещений в многоквартирном доме в пользование, и организационных, складывающихся по поводу управления кооперативом

2 Отношение по привлечению денежных средств граждан для предоставления жилья в кооперативе (жилищно-строительном, накопительном) является обязательством, в силу которого одна сторона (кооператив) обязуется предоставить другой стороне (члену кооператива) равное стоимости внесенного паевого взноса жилое помещение во владение и пользование, а при полной выплате паевого взноса - в собственность, а другая сторона (член кооператива) вправе требовать предоставления указанного жилого помещения в соответствии с решением общего собрания кооператива при условии выполнения ею обязанности по внесению необходимых взносов для строительства жилого дома

3 Право собственности кооператива (жилищно-строительного, накопительного) на переданные гражданам в пользование жилые помещения (за которые паевые взносы не выплачены полностью) должно подлежать государственной регистрации

4 В соответствии с действующим законодательством юридический состав, порождающий право собственности у члена кооператива (жилищно-строительного, накопительного), включает в себя следующие юридические факты а) введение многоквартирного дома в эксплуатацию, б) передача жилого помещения члену кооператива, в) выплата паевого взноса в полном объеме В силу того что жилое помещение является недвижимым имуществом, право собственности на жилые помещения в домах жилищно-строительных и накопительных коопе-

рагивов должно возникать у членов кооператива с момента государственной регистрации данного права

5 Юридический состав, порождающий право собственности гражданина-участника долевого строительства, включает в себя следующие юридические факты а) введение многоквартирного дома в эксплуатацию, б) передача жилого помещения члену кооператива, в) выплата паевого взноса в полном объеме, г) государственная регистрация права

6 Право собственности застройщика на жилые помещения в многоквартирном доме, в отношении которых он не заключил договоры долевого строительства к моменту завершения строительства дома, должно подлежать государственной регистрации

7 Правом предъявления подрядчикам, осуществлявшим строительство многоквартирного дома, требований о ненадлежащем качестве жилых помещений должны быть наделены не только субъекты, являющиеся заказчиками по договору строительного подряда (жилищно-строительный, накопительный кооперативы, застройщик), но и граждане, являющиеся членами кооперативов и участниками долевого строительства

8 Представляется ошибочным решение, в соответствии с которым отсутствие государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве влечет признание данного договора незаключенным В соответствующих случаях целесообразно применение к отношениям по привлечению денежных средств граждан для участия в долевом строительстве правил о договоре подряда

9 На базе теоретических выводов и анализа практики применения законодательства, регулирующего привлечение денежных средств граждан для жилищного строительства, внесен ряд предложений о внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс (ст 214, 129, 218), Закон о накопительных кооперативах (ст 24, 29, 30, 51) и Закон о долевом строительстве (ст 9, 17)

ды, сделанные автором в работе, могут быть использованы при написании монографий, учебных пособий и иных трудов Практические рекомендации по совершенствованию нормотворческой и правоприменительной практики в области привлечения денежных средств граждан для жилищного строительства могут стать основой для совершенствования законодательной деятельности, деятельности судов при рассмотрении споров по делам, вытекающим из отношений по участию граждан в жилищно-строительных, накопительных кооперативах и долевом строительстве Результаты исследования могут быть использованы при преподавании гражданского и жилищного права

Апробация результатов исследования Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права Уральской государственной юридической академии, где проведены ее рецензирование и обсуждение Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту, изложены автором в опубликованных научных статьях

Структура диссертации. Цели и задачи, поставленные в диссертации, определяют структуру работы, которая состоит из введения, двух глав и заключения

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновываются выбор темы исследования, ее актуальность, определяются цель и задачи, объект и предмет исследования, раскрываются его методологическая и теоретическая основы, формулируются положения, выносимые на защиту

Глава первая «Основания привлечения денежных средств граждан для жилищного строительства» посвящена анализу правоотношений, возникающих при привлечении денежных средств граждан для жилищного строительства, характеристике элементов, их составляющих, а также оснований привлечения денежных средств граждан для жилищного строительства.

В параграфе первом исследуются исторические формы обеспечения потребностей граждан в жилье, анализируются подходы государства к решению жилищной проблемы, исторические корни жилищной кооперации и института долевого строительства, а также существующие в настоящее время формы привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов Результатом указанного анализа стало установление общей тенденции в сфере обеспечения граждан жилыми помещениями, заключающейся в приоритетном строительстве многоквартирных жилых домов за счет денежных средств граждан, а не за счет государственных источников финансирования

Параграф второй посвящен анализу правовой природы отношений, возникающих между кооперативом (жилищно-строительным, накопительным) и его членами, исследованию оснований возникновения членских отношений в кооперативах, а также природы договора долевого строительства

1 Отношения, возникающие при привлечении денежных средств граждан кооперативами (жилищно-строительными, накопительными) и застройщиками являются обязательственными Интерес гражданина в получении жилого помещения в многоквартирном доме удовлетворяется активными действиями контрагента - кооператива (застройщика) Обязательственная природа отношений между кооперативом и его членами следует из ст 48 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) Член кооператива (жилищно-строительного или накопительного) имеет право требовать предоставления ему жилого помещения во владение и пользование, а при полной выплате паевого взноса - в собственность, либо возвращения внесенной в качестве паевого взноса

денежной суммы (обязательственное право) Этому праву соответствует обязанность кооператива по предоставлению гражданину жилого помещения либо возврату паевого взноса

Отношения между кооперативом и его членом по привлечению денежных средств и последующему предоставлению жилого помещения опосредуют передачу материального блага от одного субъекта к другому, т е строятся по модели обязательства Формулируется определение обязательства, возникающего между кооперативом (жилищно-строительным, накопительным) и участником кооператива по поводу привлечения денежных средств и предоставления жилого помещения в многоквартирном доме В работе отмечается также специфика отношений между кооперативом и его членами, которая проявляется в том, что кредиторы (члены кооператива) сами осуществляют действия по управлению деятельностью своего должника (кооператива)

В связи с этим в работе утверждается, что между кооперативом (жилищно-строительным, накопительным) и его членами возникают сложные по своей структуре членские отношения, которые классифицируются на две группы

а) обязательственные отношения, складывающиеся по поводу предоставления кооперативом жилых помещений каждому отдельному гражданину (члену кооператива), их содержание составляют привлечение денежных средств граждан и предоставление члену кооператива жилого помещения сначала в пользование, а потом в собственность,

б) организационные отношения, в ходе которых формируется единая воля кооператива как юридического лица, направленные на упорядочение имущественных отношений

Членские отношения определяются как совокупность отношений, возникающих между кооперативом (жилищно-строительным, накопительным) и членом кооператива Их содержанием являются обязательственные и организационные права и обязанности члена кооператива, которые дают ему возможность требовать от кооператива предоставления жилого помещения в многоквартирном доме и возлагают на него бремя производить оплату

2 По вопросу об основаниях возникновения членских отношений в советской юридической литературе высказаны различные точки зрения Однако их анализ показывает, что все они были сформулированы с учетом сложившейся в соответствующее время системы постановки граждан на учет для вступления в кооператив В современном законодательстве постановка граждан на учет не

является необходимым условием для возникновения членских отношений по общему правилу Делается вывод о том, что для возникновения этих отношений в жилищно-строительных и накопительных кооперативах необходимо наличие юридического состава

Для жилищно-строительных кооперативов к фактам, образующим такой юридический состав, относятся а) подача заявления о приеме в члены кооператива, б) рассмотрение заявления правлением кооператива, в) утверждение решения правления о приеме в члены кооператива решением общего собрания, г) уплата вступительного взноса.

Для жилищных накопительных кооперативов этими фактами являются- а) подача заявления о приеме в члены кооператива, б) рассмотрение заявления уполномоченным органом кооператива, в) внесение сведений о гражданине в единый государственный реестр, г) уплата вступительного взноса, д) уплата первого платежа в счет паевого взноса.

3 При несоблюдении требования о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве (ст 17 Закона о долевом строительстве) он считается незаключенным, что влечет обязанность застройщика возвратить денежные средства граждан в качестве неосновательного обогащения (ст 1102 ГК РФ) Однако данная мера представляется явно недостаточной для охраны прав и интересов граждан, поскольку не обеспечивает решения жилищной проблемы граждан

В связи с этим обосновывается необходимость закрепления в Законе о долевом строительстве нормы, в соответствии с которой при отсутствии государственной регистрации договора, опосредующего привлечение денежных средств граждан для строительства жилья, к отношениям сторон по данному договору следует применять правила о доюворе подряда Применение указанных правил позволит гражданам помимо требований о возврате денежных средств (с процентами по ст 395 ГК РФ) предъявлять требования о возмещении убытков (ст 15 ГК РФ) при отказе застройщика предоставить жилое помещение

4 В работе обосновывается, что отношения между кооперативом (жилищно-строительным, накопительным) и членом кооператива нельзя характеризовать как потребительские Соответственно к данным правоотношениям неправомерно применять Закон о защите прав потребителей Применение к рассматриваемым отношениям Закона о защите прав потребителей повлечет неблагоприятные последствия для членов кооператива в силу их участия в покрытии убытков последнего (п 4 ст 116 ГК РФ)

5 Договор долевого строительства нельзя охарактеризовать как договор присоединения1, поскольку ряд условий заключаемого договора определяется по соглашению сторон исходя из индивидуальных потребностей и экономических возможностей гражданина. Однако в целях охраны прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства жилых помещений в многоквартирных домах, предлагается на законодательном уровне предоставить гражданам право требовать прекращения или изменения договора, если он лишает их прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность их контрагентов-застройщиков либо содержит явно обременительные условия

В третьем параграфе рассматривается система объектов правоотношений, возникающих в связи со строительством многоквартирного жилого дома, так как без подобного рассмотрения невозможно определить, что является объектом правоотношения, возникающего при привлечении денежных средств граждан для жилищного строительства кооперативами (жилищно-строительными, накопительными) и застройщиками

В работе обосновывается вывод о том, что объектом правоотношений при привлечении денежных средств граждан для жилищного строительства является жилое помещение в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию Все граждане, участвующие в жилищных кооперативах и долевом строительстве, заинтересованы в приобретении отдельных жилых помещений, которые не существуют обособленно, а являются составными частями многоквартирного жилого дома Соответственно их строительство, создание, а также передача гражданам невозможны без возведения многоквартирного дома в целом Многоквартирный дом и жилые помещения в нем являются объектами разных отношений Многоквартирный дом - это объект отношений между жилищно-строительным, накопительным кооперативом (застройщиком) и подрядчиком при заключении договора подряда

В параграфе четвертом рассматривается вопрос о том, какой субъект становится собственником жилых помещений, построенных кооперативами (жилищно-строительными, накопительными) и застройщиками, исследуются основания приобретения права собственности на жилые помещения в указанных домах

' В юридической литературе утверждается обратное (см Майборода Т Ю Договор долевого участия в строительстве Автореф дис канд юрид наук Екатеринбург, 2007 -С 9)

1 При привлечении застройщиками денежных средств для жилищного строительства собственниками жилых помещений в многоквартирном доме становятся граждане При участии в долевом строительстве жилое помещение сразу предоставляется гражданину в собственность (а не во владение и пользование, как в жилищно-строительном кооперативе) Кроме того, возникновение права собственности у участника долевого строительства не зависит от выплаты денежных средств за жилое помещение в полном объеме

Собственником жилых помещений, в отношении которых застройщиком не заключены договоры долевого строительства, становится застройщик При этом его право собственности на указанные жилые помещения должно подлежать государственной регистрации Однако Закон о долевом строительстве подобную ситуацию не регулирует

При привлечении средств граждан кооперативами (жилищностроительными и накопительными) собственником жилых помещений в многоквартирном доме, за которые не выплачены полностью паевые взносы и которые переданы гражданам в пользование (либо нераспределенных жилых помещений), является кооператив Право собственности кооператива (жилищно-строительного, накопительного) тоже должно подлежать государственной регистрации

В связи с этим делается вывод о необходимости закрепления на законодательном уровне обязанности кооперативов (жилищно-строительных, накопительных) и застройщика в рассматриваемых случаях зарегистрировать право собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, что обусловлено прежде всего тем, что жилые помещения являются недвижимым имуществом (ст 219 ГК РФ)

2 При участии граждан в кооперативах и в долевом строительстве основанием приобретения права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме является исполнение обязательств Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает основания приобретения права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме участниками долевого строительства По мнению автора, ни один из пунктов ст 218 Гражданского кодекса не может быть в полной мере применен к данным отношениям, в силу чего данную статью предлагается дополнить пунктом пятым, закрепив в нем соответствующее основание

3 В работе обосновывается, что право собственности на жилое помещение члена кооператива возникает по общим правилам, предусмотренным ст 219 Гражданского кодекса, т е не с момента вы-

платы пая в полном объеме, а с момента государственной регистрации данного права. Завершающим элементом юридического состава, накопление которого необходимо для возникновения у гражданина права собственности на жилое помещение, является не выплата пая в полном объеме, а государственная регистрация права собственности Момент полной выплаты паевого взноса членом кооператива есть момент исполнения им своих обязательств

Отождествление момента возникновения права собственности на жилые помещения членов кооператива (жилищно-строительного или накопительного) с моментом полной выплаты пая до государственной регистрации данного права может повлечь правовую неопределенность при установлении его обладателя При этом необходимо учитывать, что государственная регистрация права собственности призвана обеспечить реализацию принципа публичной достоверности определенных юридических фактов, что способствует в свою очередь охране прав членов кооператива

С учетом изложенного автор предлагает внести соответствующие изменения в п 4 ст 218 Гражданского кодекса, п 1 ст 129 Жилищного кодекса, а также ст 30 Закона о накопительных кооперативах

Вторая глава работы «Меры охраны прав и интересов граждан при привлечении их денежных средств для жилищного строительства» посвящена изучению понятия и правовых форм охраны прав граждан, применяемых при привлечении денежных средств граждан для жилищного строительства, рассмотрению правовых способов предупреждения нарушений (мер охраны гарантийного характера) в указанной сфере, относящихся к субъектам, объекту и содержанию рассматриваемых отношений, а также системы мер защиты и ответственности

В параграфе первом рассмотрены понятие и правовые формы охраны прав граждан при привлечении их денежных средств для жилищного строительства

Граждане - участники жилищно-строительных, накопительных кооперативов и долевого строительства в рассматриваемом обязательстве являются слабой стороной1 Задача правового регулирования отношений по привлечению денежных средств граждан для жилищного строительства состоит в выравнивании правового положения лиц, привлекающих денежные средства граждан, и этих

1 См Брагинский М И, Витрянский В В Договорное право Общие положения -М Статут, 1998 -С 641

граждан путем предоставления последним дополнительных прав, возложения на кооператив или застройщика дополнительных обязанностей, ужесточения их ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств1

В соответствии со сложившейся в науке традицией понятием «охрана гражданских прав» охватывается вся совокупность мер, обеспечивающих нормальный ход реализации прав. Причем все общепринятые в науке гражданского права меры защиты и ответственности как меры охраны применимы и при охране прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для жилищного строительства В юридической литературе помимо мер защиты и ответственности выделяются гарантийные меры охраны прав и интересов граждан как меры превентивного характера В работе делается вывод о том, что меры охраны превентивного характера должны быть направлены на создание таких стимулов или ограничений для лиц, участвующих в обязательстве, которые бы обеспечивали надлежащее исполнение ими своих обязательств Если правонарушение все-таки произошло, применяются другие меры охраны - защиты и ответственности

Второй параграф посвящен анализу правовых способов предупреждения нарушений прав граждан при привлечении их денежных средств для жилищного строительства

Все меры охраны превентивного характера, предусмотренные в законодательстве, классифицируются в соответствии с элементами правоотношения, возникающего при привлечении денежных средств граждан для жилищного строительства

1 Сущность мер охраны превентивного характера, относящихся к субъектам, привлекающим денежные средства граждан для жилищного строительства, заключается в установлении в законе требований, предъявляемых к лицам, привлекающим денежные средства граждан для строительства жилья

В работе отмечается, что Жилищный кодекс не содержит специальных требований, предъявляемых к жилищно-строительным кооперативам, соблюдение которых предоставляет им право привлекать денежные средства граждан При этом кодекс предусматривает, что количество членов жилищного кооператива не должно превышать количества жилых помещений в строящемся кооперативом много-

1 См Яковлев В Ф Гражданский кодекс и государство // Вестн Высшего Арбитражного суда РФ - 1997 - № 5

квартирном доме (п. 1 ст 112 Жилищного кодекса) Поскольку прием новых членов утверждается общим собранием кооператива и ограничивается количеством жилых помещений, а указанная норма предотвращает необоснованное привлечение кооперативами денежных средств нескольких граждан в отношении одних и тех же жилых помещений, в работе делается вывод о том, что данная норма является эффективной мерой охраны превентивного характера.

В качестве меры охраны превентивного характера можно рассматривать установление нормативов для накопительных кооперативов (п 4 ст 49 Закона о жилищных накопительных кооперативах) Однако норма, запрещающая накопительному кооперативу привлекать новых членов, если он не соблюдает нормативы, является неработоспособной В связи с эгим предлагается установить обязанность федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, доводить до сведения граждан, намеревающихся вступить в накопительный кооператив, информацию о соблюдении или нарушении им данных нормативов, а также обязанность по формированию общедоступного перечня накопительных кооперативов, которые не вправе привлекать средства граждан Такому контролирующему органу должно быть вменено в обязанность предоставление информации о финансовой устойчивости кооператива по запросу граждан, намеревающихся вступить в него

В отличие от жилищно-строительных и накопительных кооперативов при долевом строительстве право на привлечение средств граждан возникает у застройщика после соблюдения требований, закрепленных законом- получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации права на земельный участок (п 1 ст 3 Закона о долевом строительстве) Очевидно, что перечисленные требования, предъявляемые к застройщикам, являются эффективной мерой охраны превентивного характера

2 В работе проводится анализ мер охраны превентивного характера, относящихся к объекту рассматриваемых отношений, и делается вывод, что ни Жилищным кодексом, ни Законом о накопительных кооперативах не предусмотрена необходимость документального закрепления сведений, позволяющих индивидуализировать строящееся жилое помещение в многоквартирном доме При этом условие договора долевого строительства, содержащее такие

сведения, является существенным условием данного договора (п 4 ст 4 Закона о долевом строительстве) Определение параметров и характеристик подлежащего передаче конкретного жилого помещения - эффективная мера охраны превентивного характера В работе отмечается, что распространение правил о точном указании объекта долевого строительства на жилищно-строительные и накопительные кооперативы невозможно до утверждения проектной, технической документации на строящийся многоквартирный дом

Гарантийными мерами превентивного характера являются также государственная регистрация факта вступления гражданина в жилищный накопительный кооператив, производимая путем внесения сведений в Единый государственный реестр юридических лиц, а также государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и уступки прав по таким договорам Однако указанные меры охраны превентивного характера не предусмотрены для членов жилищно-строительного кооператива Делается вывод о невозможности применения той или иной системы регистрации для отношений, возникающих при участии в жилищно-строительных кооперативах

3 Помимо превентивных мер охраны, относящихся к субъектам и объекту данных правоотношений, в диссертационном исследовании рассматриваются также меры, относящиеся к их содержанию

В работе предлагается закрепить на законодательном уровне обязанность кооперативов (жилищно-строительных и накопительных) заключать договоры строительного подряда на основании конкурса

К превентивным мерам охраны, относящимся к содержанию рассматриваемого правоотношения, относятся меры, направленные на обеспечение стабильности суммы обязательства гражданина по оплате жилого помещения в строящемся многоквартирном доме Диссертант обосновывает необходимость закрепления в законе нормы, предотвращающей необоснованное завышение стоимости жилья лицами, привлекающими средства граждан

В диссертационном исследовании рассматриваются также превентивные меры, направленные на контроль за целевым использованием кооперативами и застройщиками привлеченных денежных средств Делается вывод о том, что охрана прав и интересов граждан от нецелевого использования их денежных средств, предусмотренная в Законе о накопительных кооперативах (ст 48), должна быть распространена на жилищно-строительные кооперативы и застройщиков, несмотря на то что последние могут быть коммерче-

скими организациями Охрана в рассматриваемом случае может заключаться в установлении ограничений на совершение сделок по отчуждению имущества, не связанных со строительством жилья для членов кооператива или граждан-дольщиков

При рассмотрении превентивных мер охраны, направленных на контроль за оборотом права требования, делается вывод о том, что только для жилищно-строительных кооперативов действующее законодательство предусмотрело не возможность гражданина уступить паевой взнос, а возможность выхода из членов кооператива (п 1 ст 130 Жилищного кодекса) Выход из жилищно-строительного кооператива влечет прекращение членского отношения между гражданином и кооперативом, содержанием которого являются не только права, но и обязанности гражданина, т е перевод долга Перевод долга от выходящего члена кооператива к новому члену кооператива допустим лишь с согласия самого кооператива, который в данном случае является кредитором (п 1 ст 391 ГК РФ) Причем иного не допускается с учетом императивности нормы ст 391 Гражданского кодекса

В связи с этим видится правомерным оформление уступки паевого взноса с одновременным выходом гражданина из жилищностроительного кооператива и приемом нового члена, поскольку оно означает получение согласия жилищно-строительного кооператива не только на уступку права требования, но и на перевод долга

Ни Закон о накопительных кооперативах, ни Закон о долевом строительстве не предусматривает необходимости получения согласия кооператива (застройщика) на уступку паевого взноса (права требования), если член кооператива не выплатил паевой взнос в полном объеме (по договору долевого строительства имеется долг в оплате) В связи с этим в работе предлагается внести изменения в подп 9 п 1 ст 7 Закона о накопительных кооперативах, изложив его в следующей редакции «Член накопительного кооператива вправе передавать паевой взнос другому члену кооператива или третьему лицу, которому кооперативом не может быть отказано в приеме в члены кооператива, если выплата паевого взноса произведена в полном объеме Если выплата паевого взноса не произведена в полном объеме, его передача осуществляется членом кооператива с согласия кооператива»

В параграфе третьем рассматриваются меры защиты и ответственности, применяемые при привлечении денежных средств граждан для жилищного строительства. Меры защиты и ответственности, яв-

ляющиеся последствиями нарушения прав и интересов граждан, классифицируются по видам нарушений, которые имеют место при привлечении денежных средств граждан для жилищного строительства.

1. Одним из самых распространенных видов нарушений в этой сфере является просрочка передачи жилого помещения участнику кооператива или долевого строительства Общая черта правового регулирования отношений по участию граждан в жилищно-строительном и накопительном кооперативе состоит в том, что в законе отсутствуют нормы, обязывающие кооперативы передать жилые помещения гражданам в заранее установленный конкретный срок. В работе делается вывод о том, что установление такого конкретного срока возможно только в случае заключения кооперативом договора подряда на строительство многоквартирного дома В противном случае предъявление членами кооперативов требований, вытекающих из просрочки в такой передаче, означает покрытие этими же членами убытков кооператива (п 4 ст 116 ГК РФ)

В исследовании отмечается, что удовлетворение исков о признании права собственности как обеспечительной меры защиты является правомерным лишь при наличии оснований для возникновения права собственности, а именно завершении строительства многоквартирного дома, введении его в эксплуатацию, отсутствии иных владельцев спорного помещения При участии граждан в жилищно-строительных и накопительных кооперативах для предъявления иска о признании права собственности гражданина на жилое помещение помимо перечисленных условий необходимо также соблюдение условия об оплате в полном объеме паевого взноса

2 В работе рассматриваются меры охраны, применяемые при передаче гражданам жилых помещений, качество которых не соответствует предъявляемым требованиям Правовое регулирование отношений по участию граждан в жилищно-строительных и накопительных кооперативах имеет отличительную особенность, которая проявляется в том, что Жилищный кодекс и Закон о накопительных кооперативах не предусматривают мер ответственности кооперативов при передаче гражданам некачественных жилых помещений

Делается вывод о том, что распространение на кооперативы предусмотренных Законом о долевом строительстве требований о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении своих расходов на устранение недостатков не представляется возможным, поскольку возникшие вследствие этого убытки обязаны будут покрывать члены кооператива (п 4 ст 116 ГК РФ) Предъявить требование о безвоз-

мездном устранении недостатков в разумный срок член кооператива может только в отношении кооператива, который самостоятельно осуществлял строительство многоквартирного дома

В свою очередь гражданин-участник долевого строительства вправе предъявлять требования, касающиеся качества жилого помещения, не только к застройщику, но и к подрядчику (п 9 ст 4 Закона о долевом строительстве, ст. 29 Закона о защите прав потребителей), в связи с чем в работе предлагается указанную возможность предоставить не только участникам долевого строительства, но и жилищно-строительных и накопительных кооперативов

3 Все рассматриваемые меры охраны прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для жилищного строительства, будут практически нереализуемы и неприменимы в случае банкротства жилищно-строительных, накопительных кооперативов и застройщика. Автор предлагает дополнить Закон о банкротстве нормами, предусматривающими особенности банкротства лиц, привлекающих денежные средства граждан для жилищного строительства, а именно продажа объекта незавершенного строительства по конкурсу с условием о завершении строительства Указанная мера является необходимой для обеспечения целевого назначения данных объектов и для исполнения обязательств, принятых на себя жилищно-строительными, накопительными кооперативами и застройщиками

По теме диссертации опубликованы следующие работы

Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых журналах и изданиях, указанных в перечне ВАК

1 Подрабинок Е М Правовое регулирование отношений по участию граждан в жилищных кооперативах и долевом строительстве // Вестник Южно-Уральского государственного университета Серия «Право» - Челябинск, 2006 - № 13 (68) - Вып 8 - Т 1 -С 301-305 - 0,5 п л

2 Подрабинок Е М Приобретение права собственности на жилые помещения в домах, построенных с привлечением средств граждан // Вестник Самарского государственного университета Гуманитарная серия -2006 -№10/3(50) -С 153-156 -0,35п л

3 Подрабинок Е М Защита прав граждан, участвующих в жилищных кооперативах и долевом строительстве // Семейное и жилищное право -2007 - № 2. - С 4-10 -0,6п л

Другие статьи, тезисы докладов и выступлений на научных конференциях

4 Подрабинок Е М Квалификация договоров долевого участия в строительстве // Стратегии развития Российской Федерации в период рыночных реформ- правовой и экономический аспекты Материалы науч -практ конф - Екатеринбург, 2002 - Ч II - С 94-98 -0,25 п л

5 Подрабинок Е М Система ипотечного жилищного кредитования- проблемы правоприменения // Глобальные проблемы и последствия международного технологического обмена Материалы студ науч конф - Екатеринбург, 2004 -С 96-106 - 0,8п л

6 Подрабинок Е М Правовое регулирование договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов // Федеральные и региональные аспекты правового и социально-экономического развития России в начале XXI века- Материалы науч -практ конф -Екатеринбург- Изд-во Уральского государственного университета, 2005 -Ч I-C 67-72 -0,8 п л

7 Подрабинок Е. М Долевое строительство - новый подход к решению жилищной проблемы // Актуальные проблемы частноправового регулирования Материалы VI междунар науч конф молодых ученых - Самара «Универс-групп», 2006 - С 250-251 -0,1 п л

8 Подрабинок Е М Право собственности при долевом строительстве законодательное регулирование // Законы России опыт, анализ, практика -2006 - №9 -С 17-21 -0,45п л

9 Подрабинок Е М Основания приобретения права собственности на жилые помещения при участии в долевом строительстве // Частноправовые проблемы взаимодействия материального и процессуального права Материалы междунар науч -практ конф -Ульяновск, 2006 -С 157-160 -0,2п л

10 Подрабинок Е М Новое в правовом регулировании отношений в сфере долевого строительства // Актуальные проблемы гражданского права и процесса Сб материалов междунар науч -практ конф - Казань* Казанский государственный университет, 2006 Вып 1 -С 229-231 -0,2п л

Подписано в печать 16 04.08. Формат 60x84/16 Бумага писчая Печать офсетная. Усл. печ л 1,39 Уч-изд. л. 1,18 Тираж 100 экз Заказ № 34

Отдел дизайна и полиграфии Издательского дома «Уральская государственная юридическая академия». 620066, Екатеринбург, ул. Комсомольская, 23

ЗДАТЁЛЬСКИЙ ДОМ

Уральская ^ооудлрствчнная юридическая академий"

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Подрабинок, Елена Михайловна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ

Оглавление

Глава 1. ОСНОВАНИЯ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ГРАЖДАН ДЛЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

§ 1. Развитие правовых форм обеспечения жилищных потребностей граждан.

§ 2. Правовая природа отношений по привлечению денежных средств граждан для жилищного строительства.

§ 3. Понятие и виды объекта отношений по привлечению денежных средств граждан для жилищного строительства.

§ 4. Приобретение права собственности на жилые помещения в домах жилищностроительных, накопительных кооперативов и при участии в долевом строительств.

Глава 2. МЕРЫ ОХРАНЫ ПРАВ И ИНТЕРЕСОВ ГРАЖДАН ПРИ ПРИВЛЕЧЕНИИ ИХ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ДЛЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

§ 1. Понятие и правовые формы охраны прав граждан при привлечении их денежных средств для жилищного строительства.

§ 2. Правовые способы предупреждения нарушения прав граждан при привлечении их денежных средств для жилищного строительства.

§ 3. Меры защиты и ответственности при привлечении денежных средств граждан для жилищного строительства.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование отношений по привлечению денежных средств граждан для жилищного строительства"

Актуальность темы диссертационного исследования. В России обеспечение граждан жильем уже не одно десятилетие является одной из важнейших и наиболее острых социально-экономических проблем. В разные периоды государство по-разному решало данную проблему. В период плановой экономики обеспечение граждан жильем производилось за счет государства, которое самостоятельно осуществляло строительство с последующим предоставлением в пользование жилых помещений гражданам в порядке очередности. В связи с переходом к рыночной экономике принцип обеспечения граждан жильем изменился: от преимущественного распределения жилья, построенного за счет государственных средств, — к строительству за счет средств граждан. Закрепленное в ст. 40 Конституции Российской Федерации право на жилище выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей граждан. Помимо иных способов приобретения жилья в собственность (купля-продажа, дарение, наследование и др.) жилищная проблема в настоящее время решается за счет привлечения денежных средств граждан для жилищного строительства.

Принятие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс, ЖК РФ), Федеральных законов № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (далее - Закон о накопительных кооперативах) и № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -Закон о долевом строительстве), регулирующих отношения по привлечению денежных средств граждан, продемонстрировало окончательную смену подхода к реализации права граждан Российской Федерации на жилище. Именно поэтому анализ правоотношений, возникающих при привлечении денежных средств граждан для жилищного строительства, характеристика элементов, составляющих данные правоотношения, оснований их возникновения и прекращения имеют большое теоретическое и практическое значение.

Несмотря на многочисленные проведенные исследования в сфере регулирования отношений, возникающих при привлечении средств граждан для строительства жилья, многие проблемы в теории и практике остаются дискуссионными либо недостаточно разработанными. Вместе с тем для эффективного правового регулирования данных отношений необходима системная характеристика правовых связей, возникающих между гражданами и лицами, привлекающими их денежные средства, выявление их особенностей.

Актуальность избранной для диссертационного исследования темы, в частности, проявляется в следующих аспектах.

Государственно-политический аспект. Участие в кооперативах (жилищностроительных, накопительных) и долевом строительстве является рискованной деятельностью для граждан, поскольку на практике достаточно широко распространены случаи невыполнения лицами, привлекающими денежные средства граждан, обязанностей по передаче жилого помещения. Государство не может не реагировать на подобные ущемления прав и интересов граждан, поскольку в настоящее время комплексное решение проблемы обеспечения доступности жилья для граждан определено в качестве приоритетного направления государственной политики в жилищном секторе экономики. Следовательно, привлечение средств граждан для жилищного строительства затрагивает одновременно частные и публичные интересы. (Еще И. А. Покровский указывал на «общенациональное значение недвижимости» и ставил проблему соотношения частных и публичных интересов по поводу недвижимости1.) В связи с этим государство предпринимает меры, призванные не допустить нарушений прав граждан в сфере жилищного строительства, что является одним из элементов государственных гарантий жилищных прав граждан Российской Федерации и обеспечивает как частный интерес (граждане достигнут того правового результата, к которому они стремились, — получат жилье в собственность), так и публичные интересы.

Нормотворческий аспект. В связи с принятием целого блока нормативных актов (Жилищного кодекса, Закона о долевом строительстве, Закона о жилищных накопительных кооперативах) в Российской Федерации начался новый этап развития законодательства, регулирующего отношения по привлечению денежных средств граждан для строительства жилья. Однако эту работу нельзя считать завершенной, в связи с чем в настоящем диссертационном исследовании формулируются рекомендации по изменению и дополнению законодательства, регулирующего отношения по привлечению денежных средств граждан для жилищного строительства. Реализация этих предложений, как представляется, будет способствовать более четкой правовой регламентации отношений по привлечению денежных средств граждан для строительства жилья.

Правоприменительный аспект. Многочисленные вопросы, касающиеся правовой природы отношений, возникающих при привлечении средств граждан для жилищного строительства, оснований их возникновения, правового положения граждан, чьи денежные средства привлекаются для жилищного строительства, появляются на практическом уровне, в области

1 Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. — М.: Статут, 1998.-С. 143. о правоприменения. Анализ судебной практики свидетельствует об отсутствии в этой сфере единообразия в применении законодательства, ее противоречивости. При этом единообразное применение законодательных актов, регулирующих привлечение денежных средств граждан для жилищного строительства, благоприятно скажется на стабильности гражданского оборота в целом и защищенности прав лиц, участвующих в кооперативах (жилищностроительных, накопительных) и долевом строительстве, в частности. Следовательно, требуется сформулировать предложения, направленные на совершенствование практики применения законодательства, регулирующего привлечение денежных средств граждан для жилищного строительства.

Доктринальный аспект. Научные исследования института долевого строительства, а также сформулированные советскими учеными научные положения, сыгравшие положительную роль в развитии законодательства о жилищной кооперации того периода, должны быть проанализированы с учетом требований современного гражданского оборота. В связи с принятием Жилищного кодекса, Закона о накопительных кооперативах и Закона о долевом строительстве необходимы анализ и оценка положений цивилистической науки в исследовании отношений, возникающих при участии граждан в жилищностроительных и накопительных кооперативах и долевом строительстве, так как многие из этих теоретических положений, касающихся рассматриваемой проблематики, требуют дальнейшего развития.

Методологическая и теоретическая основа исследования. В процессе исследования применялись общенаучные методы познания, а также частные методы: исторический, сравнительно-правовой, технико-юридический, системного анализа, формально-логический и др.

Теоретической основой исследования являются труды таких авторов, как С. С. Алексеев, М. М. Агарков, Ю. Г. Басин, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, И. С. Вишневская, Е. Н. Гендзехадзе, Б. М. Гонгало, Г. С. Дробязко, П. Н. Дятлов, В. И. Жуков, Т. И. Илларионова, О. С. Иоффе, М. Я. Кириллова, О. А. Красавчиков,

П. В. Крашенинников, Э. Б. Лыкова, А. А. Маковская, И. Б. Марткович, Л. А. Новоселова, А. И. Пергамент, И. П. Прокопченко, К. И. Скловский, В. Р. Скрипко, Е. А. Суханов, Ш. Д. Чиквашвили, И. Т. Хламов, Ю. К. Толстой, К. К. Червяков, В. Ф. Чигир, и других ученых.

Объект исследования — общественные отношения, возникающие при привлечении денежных средств граждан для жилищного строительства.

Предмет исследования — действующее законодательство, регулирующее отношения, возникающие при привлечении денежных средств граждан для жилищного строительства, правоприменительная практика, а также научные исследования, посвященные теоретическим вопросам в области рассматриваемой проблематики.

Названная цель предопределяет решение следующих задач: анализ истории становления и развития жилищной кооперации и института долевого строительства в Российской Федерации; анализ и определение правовой природы отношений по участию граждан в жилищно-строительных, накопительных кооперативах и по участию в долевом строительстве; определение объекта отношений по строительству многоквартирного дома и отношений по привлечению денежных средств граждан для жилищного строительства; определение юридических фактов, которые являются основаниями приобретения права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме.

Научная новизна исследования заключается в следующих положениях, выносимых на защиту:

1. Между кооперативом (жилищно-строительным, накопительным) и его членами возникают членские отношения, которые состоят из двух групп отношений: обязательственных, складывающихся по поводу привлечения денежных средств членов кооперативов и предоставления им жилых помещений в многоквартирном доме в пользование, и организационных, складывающихся по поводу управления кооперативом.

2. Отношение по привлечению денежных средств граждан для предоставления жилья в кооперативе (жилищно-строительном, накопительном) является обязательством, в силу которого одна сторона (кооператив) обязуется предоставить другой стороне (члену кооператива) равное стоимости внесенного паевого взноса жилое помещение во владение и пользование, а при полной выплате паевого взноса - в собственность, а другая сторона (член кооператива) вправе требовать предоставления указанного жилого помещения в соответствии с решением общего собрания кооператива при условии выполнения ею обязанности по внесению необходимых взносов для строительства жилого дома.

3. Право собственности кооператива (жилищно-строительного, накопительного) на переданные гражданам в пользование жилые помещения (за которые паевые взносы не выплачены полностью) должно подлежать государственной регистрации.

4. В соответствии с действующим законодательством юридический состав, порождающий право собственности у члена кооператива (жилищностроительного, накопительного), включает в себя следующие юридические факты: а) введение многоквартирного дома в эксплуатацию, б) передача жилого помещения члену кооператива, в) выплата паевого взноса в полном объеме. В силу того что жилое помещение является недвижимым имуществом, право собственности на жилые помещения в домах жилищно-строительных и накопительных кооперативов должно возникать у членов кооператива с момента государственной регистрации данного права.

5. Юридический состав, порождающий право собственности гражданина-участника долевого строительства, включает в себя следующие юридические факты: а) введение многоквартирного дома в эксплуатацию, б) передача жилого помещения участнику долевого строительства, в) выплата денежных средств полном объеме, г) государственная регистрация права.

6. Право собственности застройщика на жилые помещения в многоквартирном доме, в отношении которых он не заключил договоры долевого строительства к моменту завершения строительства дома, должно подлежать государственной регистрации.

7. Правом предъявления подрядчикам, осуществлявшим строительство многоквартирного дома, требований о ненадлежащем качестве жилых помещений должны быть наделены не только субъекты, являющиеся заказчиками по договору строительного подряда (жилищно-строительный, накопительный кооперативы, застройщик), но и граждане, являющиеся членами кооперативов и участниками долевого строительства.

8. Представляется ошибочным решение, в соответствии с которым отсутствие государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве влечет признание данного договора незаключенным. В соответствующих случаях целесообразно применение к отношениям по привлечению денежных средств граждан для участия в долевом строительстве правил о договоре подряда.

9. На базе теоретических выводов и анализа практики применения законодательства, регулирующего привлечение денежных средств граждан для жилищного строительства, внесен ряд предложений о внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс (ст. 218), Жилищный кодекс (ст. 129), Закон о накопительных кооперативах (ст. 24, 29, 30, 51) и Закон о долевом строительстве (ст. 9, 17).

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что в результате комплексного анализа отношений, возникающих при привлечении денежных средств граждан для жилищного строительства, сформулированы теоретические выводы, которые могут послужить основой для более детальной теоретической разработки отдельных правовых конструкций, касающихся участия граждан в жилищно-строительных, накопительных кооперативах и долевом строительстве. Теоретические выводы, сделанные автором в работе, могут быть использованы при написании монографий, учебных пособий и иных трудов. Практические рекомендации по совершенствованию нормотворческой и правоприменительной практики в области привлечения денежных средств граждан для жилищного строительства могут стать основой для совершенствования законодательной деятельности, деятельности судов при рассмотрении споров по делам, вытекающим из отношений по участию граждан в жилищно-строительных, накопительных кооперативах и долевом строительстве. Результаты исследования-могут быть использованы при преподавании гражданского и жилищного права.

Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права Уральской государственной юридической академии, где проведены ее рецензирование и обсуждение. Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту, изложены автором в опубликованных научных статьях.

Структура диссертации. Цели и задачи, поставленные в диссертации, определяют структуру работы, которая состоит из введения, двух глав и заключения.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Подрабинок, Елена Михайловна, Екатеринбург

Заключение

В ходе исследования отношений по привлечению средств граждан для строительства жилья коопера1 ивами (жилищно-строительными, накопительными) и застройщиками сформулированы предложения по совершенствованию законодательства, регулирующего рассматриваемые отношения.

1. В работе делается вывод о возникновении права собственности на жилое помещение в домах жилищно-строительных и накопительных кооперативов с момента государственной регистрации данного права. В связи с этим представляется необходимым следующее:

1.1. Пункт 1 статьи 129 ЖК РФ изложить в следующей редакции:

1. Право собственности на переданные гражданам в пользование жилые помещения в многоквартирном доме, за которые паевые взносы не выплачены полностью, приобретается кооперативом и подлежит государственной регистрации. Основанием приобретения права собственности члена жилищностроительного кооператива на жилое помещение (доли в праве собственности на жилое помещение) в многоквартирном доме является передача ему жилого помещения во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме и выплата паевого взноса в полном объеме. Право собственности члена кооператива на жилое помещение в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации данного права».

1.2. Статью 30 закона о накопительных кооперативах изложить в следующей редакции:

Право собственности на переданные гражданам в пользование жилые помещения в многоквартирном доме, за которые паевые взносы не выплачены полностью, приобретается кооперативом и подлежит государственной регистрации. Основанием приобретения права собственности члена жилищного накопительного кооператива на жилое помещение (доли в праве собственности на жилое помещение) в многоквартирном доме является передача ему жилого помещения во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме и выплата паевого взноса в полном объеме. Право собственности члена кооператива на жилое помещение в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации данного права».

2. Обосновывается необходимость установления императивной нормы о твердом размере цены строящегося жилья при привлечении средств граждан кооперативами (жилищно-строительными, накопительными) и застройщиками. В связи с этим предлагается следующее:

2.1. Дополнить статью 124 ЖК РФ пунктом 4 следующего содержания:

4. Размер паевого взноса члена жилищно-строительного кооператива устанавливается при вступлении гражданина в кооператив и не может быть впоследствии изменен в отношении имеющихся членов кооператива. Кооператив вправе в судебном порядке требовать увеличения размера паевых взносов членов кооператива, если по не зависящим от него причинам стоимость работ по строительству жилого дома увеличилась более чем на десять процентов»;

2.2. Упразднить норму о примерной стоимости строящегося или приобретаемого жилого помещения для члена жилищного накопительного кооператива. Для этого необходимо пункт 2 статьи 24 Закона о накопительных кооперативах изложить в следующей редакции:

2. Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Размер паевого взноса члена кооператива устанавливается при вступлении гражданина в кооператив и не может быть впоследствии изменен в отношении имеющихся членов кооператива. Кооператив вправе в судебном порядке требовать увеличения размера паевых взносов членов кооператива, если по не зависящим от него причинам стоимость работ по строительству жилого дома увеличилась более чем на десять процентов»;

2.3. Пункт 1 статьи 5 закона о долевом строительстве изложить в следующей редакции:

2. Цена договора участия в долевом строительстве является твердой. Застройщик вправе требовать пересмотра цены, если по не зависящим от него причинам стоимость работ по строительству жилья превысила указанную в договоре твердую цену более чем на десять процентов. Застройщик должен доказать необходимость существенного изменения цены».

3. Охрана прав и интересов граждан от нецелевого использования их денежных средств может заключаться в установлении для жилищностроительных, накопительных кооперативов и застройщиков ограничений на совершение сделок по отчуждению имущества, не связанных со строительством или приобретением жилья для членов кооператива или граждан-дольщиков. В связи с этим представляется необходимым следующее:

3.1. Дополнить Жилищный кодекс РФ статьёй 1201 следующего содержания:

Статья 1201. Ограничения совершения кооперативом сделок.

1. Кооператив без предварительного решения общего собрания членов кооператива не вправе совершать сделки, связанные с отчуждением или возможностью отчуждения находящихся в собственности кооператива жилых помещений, в том числе по обмену жилых помещений, переданных в пользование членам кооператива, другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества кооператива, а также сделки по сдаче жилых помещений внаем или в аренду либо в залог (ипотеку).

2. Кооператив не вправе:

1) выдавать займы физическим или юридическим лицам;

2) дарить жилые помещения;

3) передавать жилые помещения в безвозмездное пользование;

4) выступать поручителем своих членов и третьих лиц, а также каким-либо иным способом обеспечивать исполнение обязательств указанными лицами;

5) вносить свое имущество в качестве вклада в простое товарищество, в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственных кооперативов и иным способом участвовать своим имуществом в формировании имущества юридических лиц.

6) передавать своё имущество в доверительное управление.

3. Жилое помещение, приобретаемое или строящееся кооперативом, может передаваться в залог (ипотеку) только для обеспечения требований по обязательству о возврате кредита либо целевого займа на приобретение или строительство этого жилого помещения. При этом срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом указанного жилого помещения, не может превышать предусмотренный формой участия в деятельности кооператива срок исполнения членом кооператива обязательства о внесении паевого взноса в полном размере.

4. Кооператив не может принимать на себя обязательства, в том числе с отсрочкой или рассрочкой их исполнения, об уступке прав требований, полностью или частично прощать долг, совершать иные действия, которые могут привести к причинению убытков кооперативу или ухудшению финансовой устойчивости его деятельности»;

3.2. Дополнить Закон о долевом строительстве статьёй 181 следующего содержания:

Статья 181. Ограничения совершения застройщиком сделок. 1. Застройщик не вправе совершать сделки, связанные с отчуждением или возможностью отчуждения находящихся в собственности застройщика жилых помещений, в том числе по обмену жилых помещений, предназначенных для передачи участникам долевого строительства, а также сделки по сдаче жилых помещений внаем или в аренду либо в залог (ипотеку). 2. Застройщик не вправе:

1) выдавать займы физическим или юридическим лицам;

2) дарить жилые помещения;

3) передавать жилые помещения в безвозмездное пользование;

4) выдавать поручительства;

5) вносить жилые помещения в качестве вклада в простое товарищество, в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственных кооперативов и иным способом участвовать данным имуществом в формировании имущества юридических лиц;

6) передавать жилые помещения в доверительное управление».

4. Необходимо в Жилищном кодексе РФ и в Законе о накопительных кооперативах предусмотреть норму, в соответствии с которой в документах, опосредующих оформление отношений между кооперативом и- гражданином, должен быть установлен срок или порядок определения срока, в течение которого кооператив обязан предоставить жилое помещение гражданину, как это имеет место в Законе о долевом строительстве. Для этого требуется:

4.1. Пункт 1 статьи 124 Жилищного кодекса РФ изложить в следующей редакции:

Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов кооператива предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса в срок, установленный в порядке, предусмотренном уставом кооператива»;

4.2. Пункт 1 статьи 113 Жилищного кодекса РФ изложить в следующей редакции:

1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, о порядке установления срока предоставления жилого помещения члену кооператива, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива»;

4.3. Дополнить статью 29 Закона о накопительных кооперативах пунктом 4 следующего содержания:

4. Передача жилого помещения члену кооператива осуществляется кооперативом в срок, определяемый уставом кооператива».

4.4. Дополнить пункт 2 статьи 11 Закона о накопительных кооперативах подпунктом 18 следующего содержания:

18) порядок определения срока передачи жилого помещения члену кооператива».

5. Предлагается закрепить в законе следующий порядок предъявления требований, касающихся качества жилого помещения в жилищностроительных и накопительных кооперативах. Для этого необходимо следующее:

5.1. Главу 12 Жилищного кодекса РФ дополнить статьей 1291 следующего содержания:

Статья 1291. Последствия обнаружения недостатков в жилом помещении. Член жилищно-строительного кооператива вправе предъявлять требования, касающиеся качества жилого помещения и общего имущества, к подрядчику, осуществлявшему строительство многоквартирного дома»;

5.2. Изложить пункт 2 статьи 7 Закона о жилищных накопительных кооперативах в следующей редакции:

2. Член жилищного накопительного кооператива вправе предъявлять требования, касающиеся качества жилого помещения и общего имущества, к подрядчику, осуществлявшему строительство многоквартирного дома».

6. Предлагается ввести государственный контроль за деятельностью кооперативов по заключению договоров строительного подряда на-осуществление строительства многоквартирного жилого дома. В связи с этим необходимо:

6.1. Дополнить главу 11 Жилищного кодекса РФ статьей 1231 следующего содержания:

Статья 1231. В случае осуществления строительства кооперативом многоквартирного дома с привлечением подрядчика договор строительного подряда заключается на основании конкурса. Результаты проведения конкурса подлежат утверждению федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков»;

6.2. Дополнить статью 16 Закона о накопительных кооперативах пунктом 7 следующего содержания:

7. В случае осуществления строительства кооперативом многоквартирного дома с привлечением подрядчика договор строительного подряда заключается на основании конкурса. Результаты проведения конкурса подлежат утверждению федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков».

7. В работе обосновывается целесообразность введения конкретного срока избрания исполнительного органа жилищно-строительного или накопительного кооператива и устранения возможности руководства текущей деятельностью накопительного кооператива управляющей организацией. В связи с этим необходимо следующее:

7.1. Изменить пункт 1 статьи 119 Жилищного кодекса РФ и изложить его в следующей редакции:

1. Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок шесть месяцев»;

7.2. Изложить пункт 5 статьи 44 Закона о накопительных кооперативах в следующей редакции:

5. Единоличный исполнительный орган кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок шесть месяцев».

8. Предлагается вменить в обязанность федеральному органу исполнительной власти, осуществляющему функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, формирование общедоступного перечня накопительных кооперативов, которые не вправе привлекать средства граждан для строительства жилья. В связи с этим необходимо следующее:

8.1. Изменить название статьи 51 Закона о накопительных кооперативах, изложить его в следующей редакции:

Статья 51. Права и обязанности федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, при осуществлении контроля за деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение и (или) строительство жилых помещений»;

8.2. Дополнить статью 51 Закона о накопительных кооперативах пунктом 4 следующего содержания:

4. Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, обязан:

1) формировать общедоступный перечень накопительных кооперативов, которые не вправе привлекать средства граждан вследствие несоблюдения нормативов финансовой устойчивости;

2) по запросу граждан предоставлять информацию о соблюдении или нарушении кооперативом нормативов финансовой устойчивости за конкретный период».

9. Подпункт 9 пункта 1 статьи 7 Закона о накопительных кооперативах, целесообразно изложить в следующей редакции:

Член накопительного кооператива вправе передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу, которому кооперативом не может быть отказано в приеме в члены кооператива, если выплата пая произведена в полном объеме».

10. Статью 9 Закона о долевом строительстве желательно дополнить пунктом 8 следующего содержания:

8. Договор долевого строительства не может содержать условий о возможности расторжения договора в одностороннем порядке помимо оснований, предусмотренных настоящим законом».

11. Статью 113 Жилищного кодекса РФ необходимо изложить в следующей редакции:

В случае добровольного выхода из кооператива член кооператива вправе получить действительную стоимость пая в порядке и в сроки, которые предусмотрены уставом кооператива. Действительная стоимость пая представляет собой часть стоимости чистых активов кооператива, пропорциональную размеру пая».

12. В работе аргументируется предложение о распространении правила пункта 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» о безвозмездной передаче земельных участков в общую долевую собственность собственников жилых помещений в многоквартирном доме на участки, находящиеся в собственности любых субъектов. Для этого необходимо изложить эту норму в следующей редакции:

5. С момента формирования земельного участка и проведения^ его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме независимо от того, в собственности какого субъекта находится земельный участок на момент его формирования».

13. В диссертационном исследовании обосновывается, что при отсутствии государственной регистрации договора, опосредующего привлечение денежных средств граждан для жилищного строительства, к отношениям сторон необходимо применять правила о договоре подряда. В связи с этим статью 17 Закона о долевом строительстве требуется изложить в следующей редакции:

Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При уклонении застройщика от государственной регистрации договора к отношениям сторон необходимо применять правила о договоре подряда».

14. Представляется необходимым дополнить Федеральный закон о банкротстве положениями, предусматривающими особенности банкротства лиц, привлекающих средства граждан для жилищного строительства, а именно: в главу 9 «Особенности банкротства отдельных категорий должников — юридических лиц» ввести параграф 7 «Банкротство лиц, привлекающих средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов», в котором должны содержаться следующие нормы:

§7. Банкротство застройщиков и жилищных организаций Статья 201Статус жилищных организаций

1. Для целей настоящего Федерального закона жилищными организациями признаются юридические лица, привлекающие средства граждан для жилищного строительства, а именно:

1) лица, признаваемые застройщиками в соответствии с законом об участии в долевом строительстве;

2) жилищно-строительные кооперативы;

3) жилищные накопительные кооперативы.

Статья 2012. Продажа имущественного комплекса жилищной организации 1. Продажа имущественного комплекса может быть осуществлена в ходе внешнего управления по правилам, предусмотренным статьей 110 настоящего Федерального закона.

При проведении конкурсного производства имущественный комплекс жилищной организации может быть продан только при согласии покупателя принять на себя права и обязанности в отношении членов кооператива или участников долевого строительства, а также права и обязанности по договорам подряда, необходимым для завершения строительства жилых домов.

2. Продажа предприятия должника-жилищной организации осуществляется путем проведения открытых торгов в форме конкурса, если настоящей статьей не установлено иное.

Обязательными условиями конкурса являются обязательства покупателя:

- обеспечить завершение строительства жилых домов, возводимых по заказу жилищной организации;

- выполнять обязательства должника, связанные с предоставлением жилых помещений членам кооператива или участникам долевого строительства.

3. В случае продажи имущественного комплекса жилищной организации в ходе внешнего управления к его покупателю переходят все права и обязанности в отношении членов кооператива или участников долевого строительства, а также права и обязанности по договорам строительного подряда, по которым жилые дома на дату продажи имущества не введены в эксплуатацию.

Статья 2013. Очередность удовлетворения требований кредиторов в ходе конкурсного производства

1. Исполнение обязательств перед кредиторами жилищной организации в ходе конкурсного производства осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. В первую очередь удовлетворяются: 1) требования физических лиц, перед которыми жилищная организация несет ответственность за причинение вреда их жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, а также требования о компенсации морального вреда;

2) требования физических лиц по возврату денежных средств, переданных в качестве паевых взносов членов жилищных кооперативов или в качестве оплаты по договору участия в долевом строительстве.

3. Требования физических лиц, являющихся кредиторами жилищной организации, по возмещению убытков в форме упущенной выгоды, а также по уплате сумм финансовых санкций включаются в состав требований кредиторов, удовлетворяемых в третью очередь».

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование отношений по привлечению денежных средств граждан для жилищного строительства»

1. Акманов С.С. Правовое регулирование отношений по привлечению на долевых началах средств социалистических организаций для жилищного гражданского строительства. Иркутск: Изд-во Иркутского, ун-та, 1985.

2. Алексеев С.С. Право на пороге нового тысячелетия: Некоторые тенденции мирового правового развития надежда и драма современной эпохи. — М.: Статут, 2000.

3. Алексеев С. С. Общие теоретические проблемы системы советского права. \ М. 1961. V

4. Баринова Е. Вещные права — самостоятельная категория? // Хо-во и право. 2002. - № 8.

5. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. Ч

6. Белов В.А. Гражданское право. Общая часть: Учеб. М.: Центр ЮрИнфоР, 2002.

7. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: Статут, 2002.

8. Виленский М. Договорные отношения по кооперативно-жилищному строительству // Сов. государство и право. 1968. - № 11.

9. Витрянский В.В. Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. 2-е изд. М., 1999.

10. Вишневская КС. Жилищные правоотношения в домах жилищностроительной кооперации: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 1968.

11. Вишневская КС. Права и обязанности члена жилищно-строительного кооператива. Ростов н/Д: Изд-во Ростовского ун-та, 1978.

12. Вишневская И.С., Лукъянцее A.A., Нагаев А.Н. К вопросу о правовом регулировании долевого участия в строительстве // Жилищное право. — 2000.-№2.

13. ВовкЮ. А. Колхозное трудовое правоотношение. — М., 1972.

14. Воронина Н.П. Правообразующие юридические факты в советском жилищном праве: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. — Свердловск, 1982.

15. Гаврилов Э. Когда заказчик становится собственником предмета договора подряда? // Рос. юст. 1999. - № 11.

16. Гензехадзе E.H. Жилищно-строительные кооперативы в городе и селе.— М.: Изд-во Московского ун-та, 1976. 176 с.

17. Гимадрисламова O.P. Участие в жилищном кооперативе как способ удовлетворения жилищной потребности граждан: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2007.

18. Годес А.Б. Некоторые вопросы правового регулирования жилищного строительства в СССР // Сов. государство и право. 1958. - № 3.

19. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Науч.-практ. Коммент. / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин М.: БЕК, 1996.-714 с.

20. Гражданское право. В 2 ч. Ч. 2: Обязательственное право / Под ред. В.В. Залесского. М., 1998.

21. Гражданское право. Часть первая: Учеб. для вузов. / Под общ. ред. Т.Н. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнёва. M.: НОРМА-НФРА-М, 1998.-464 с.

22. Гражданское право. Учеб.: В 4 т. Т. 1: Общая часть; Т. 3: Обязательственное право. 3-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. Е.А. Суханов.--М.: Волтерс Клувер, 2007.

23. Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. — M.: ТК Велби; Проспект, 2003. Т. 1.

24. Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. — М., 1992.

25. Гуревич И.С. Некоторые проблемы правового регулирования деятельности жилищно-строительной кооперации // Сов. государство и право, — 1964.— №4.

26. Гуревич И.С. О жилищных правоотношениях в домах жилищностроительной кооперации // Проблемы жилищно-строительной кооперации. Л., 1966.

27. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий // Государство и право. 2002. — № 7.

28. Дробязко Г.С. Жилищные правоотношения членов жилищно-строительных кооперативов: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. — Минск, 1983.

29. Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. — 1998. № 10.

30. Ефремов Н. Защита прав потребителей на рынке жилья // ЭЖ-Юрист. —1998. -№3.

31. Жуков В.И. Понятие и основания возникновения права на жилую площадь в домах жилищно-строительного кооператива: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Харьков, 1976.

32. Замечания от редакции к статье К.И. Скловского «К вопросу о долевом участии в строительстве» // ЭЖ-Юрист. 1998. — № 21.

33. Р1лларионова Т.Н. Система гражданско-правовых охранительных мер// Избранные труды. — Екатеринбург: Изд-во Уральского ун-та, 2005.

34. Илларионова Т.И. Система гражданско-правовых охранительных мер: Автореф. дис. . д-ра. юрид. наук. — Свердловск, 1985.

35. Иоффе О.С. Спорные вопросы учения о правоотношении // Очерки по гражданскому праву: Сб. ст. / Отв. ред. О.С. Иоффе. — Л.: Из-во Ленинградского ун-та, 1957.

36. Исфаилов КМ. Особенности права собственности на квартиру // Рос. юст.- 1995.-№ 1.

37. Казакова А. В, Вилесова О.П. Создание отдельных видов организаций как способ оформления взаимоотношений с дольщиками при жилищном строительстве (на примере коммандитного товарищества) // Законодательство. — 2003 — № 10.

38. Капица O.JI. Договор долевого участия граждан в строительстве многоквартирных домов. Краснодар: Экоинвест, 2005.

39. Капица О.Я. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. — Краснодар, 2005.

40. Капура М.М. Право собственности кооперативов: проблемы теории и практики: Моногр. М.: Юрист. - 2005. - 198 с.

41. Квардонова Е.С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе. М.: Ось-89, 2006.

42. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости // Правовое регулирование рынка недвижимости. — 2000. № 4.

43. Кпчихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова H.A. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред. И. Б. Мартковича. -М.: Юристъ, 1997.

44. Козлова Е. Договор о долевом участии в строительстве: мнение специалиста// ЭЖ-Юрист. 1998. - № 4.

45. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный). 3-е изд., испр. доп. и перераб. / Под ред. О.Н. Садикова. -М.: КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 2005.

46. Коммерческое право: Учеб. для вузов / Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлева- СПб., 1998. 503 с.

47. Коренев Д. Кооперация. История кооперативного движения. — М.: Заккнига, 1925.

48. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учеб. пособие. — М., 2002.

49. Красавчиков O.A. Гражданские организационно-правовые отношения // Антология уральской цивилистики. 1925 1989: Сб. ст. — М.: Статут, 2001.-431 с.

50. Красавчиков O.A. Ответственность, меры защиты и санкции в советском гражданском праве // Сб. учен. тр. — Свердловск, 1975. — Вып. № 39.

51. Красавчиков O.A. Юридические факты в советском гражданском праве // Категории науки гражданского права: Избр. тр.: В 2-х т.-М.: Статут, 2005. Т.2.

52. Крашенинников П.В. Жилищное право. 4-е изд., перераб. и доп. с учетом нового Жилищного кодекса РФ. М.: Статут, 2005.

53. Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. -М.: Статут, 2005.

54. Курбанова И.С. Основания возникновения и прекращения жилищных правоотношений в домах жилищно-строительной кооперации: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Баку, 1970.

55. Кучеренко И.Н. Жилищные правоотношения в ЖСК: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Харьков, 1989.

56. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). — М.: ТК Велби; Проспект, 2005.

57. Лыкова Э.Б. Правовое регулирование отношений в жилищностроительных кооперативах / Науч. ред. Ю.С. Жицинский. Воронеж: Изд-во Воронежского государственного ун-та, 1978.

58. Лыкова Э.Б. Теоретические вопросы правового регулирования внутрикооперативных отношений в ЖСК: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Саратов, 1976.

59. Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007.

60. Майфат A.B. Гражданско-правовые конструкции инвестирования: Автореф. дис. . д-ра юрид. наук. Екатеринбург, 2006.

61. Майфат A.B. Участие в долевом строительстве и в жилищных накопительных кооперативах // Закон. — 2005. № 7.

62. Макаров О. Регулирование создания и использования недвижимости // Законность. 2005. - № 5.

63. Маковская A.A. Ипотека в силу закона при долевом строительстве // Хоз-во и право. 2005. - № 9.

64. Мартемъянов B.C. Материально-финансовая база деятельности местных Советов // Сов. государство и право. — 1978. № 4.

65. Мартемъянов B.C. Хозяйственное право: Учеб. для вузов. -М.: Дело, 1994.-416 с.

66. Масевич М.Г. Договор о совместной деятельности // Сов. государство и право. 1979. - № 6.

67. О концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе: Материалы заседания ученого совета ИГП РАН / автор обзора С.И. Герасин // Государство и право. — 2005. — № 9.

68. Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. — М.: Юристъ, 1999.

69. Мельник В.В. Договоры о долевом участии в строительстве // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2004. - № 2.

70. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб.: Юридический центр Пресс, 2003.

71. Мисник H.H. Правовая природа общей собственности // Правоведение. —1993.-№1.

72. Москаленко ИМ., Красъко И.Е. О взаимоотношениях УКСов (ОКСов) исполкомов и ЖСК при строительстве кооперативных домов // Научно-практический комментарий арбитражной практики. — М.,1974. — Вып. 4.

73. Муравьев Б.В. Инвестиции и потребительская кооперация // • Законодательство. 1999. - № 9.

74. Новоселова Л.А. Перемена лиц в обязательстве из договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Хоз-во и право. 2005. - № 8.

75. Ожегов С.И. Словарь русского языка.-3-е изд. М.: Русский язык, 1985. Т.1.

76. Орлова С. Защищенные от мошенников москвичи могут остаться без квартир // http://www.utro.ru/articles/2005/07/25/461509.shtml, 25.07.2005

77. Панова О. Цель договора инвестирования строительства жилья физическими лицами и Закон «О защите прав потребителей» // Юрист. — 2005.-№ 1.

78. Певницкый С.Г. Приобретение прав на имущество в многоквартирных домах участием в жилищно-строительных кооперативах // Правовые вопросы строительства. 2006. - № 1.

79. Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2001.

80. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002.

81. Поволоцкий JT.H. Основные начала кооперативного права СССР. — Л.: Издательский кооперативный союз «Кооперация», 1925.

82. Покровский H.A. Основные проблемы гражданского права. — М.: Статут, 1998.

83. Порошков В.А. Права на чужие недвижимые вещи по гражданскому праву России: Дис. . канд. юрид. наук. -М., 1997.

84. Потяркин Д.Е. Договор инвестирования при строительстве жилья: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. — М., 2004.

85. Правовое регулирование хозяйственных связей по выполнению .работ: Учеб. Пособие / Отв. ред. С.А. Хохлов- Свердловск: Изд-во СЮИ, 1983.

86. Приходъко И.А. О некоторых вопросах жилищной кооперации // Кооперативы сегодня и в будущем. М.: Юрид. лит., 1989. - 304 с.

87. Приходько И.А. Обязательственные и вещные отношения в ЖСК в свете Закона «О собственности в СССР» // Хоз-во и право. — 1990. — № 1.

88. Прокопишин А.П. Капитальный ремонт здания: Справочник инженера-сметчика: В 2 т. 2-е изд., перераб.и доп. — М., 1991. — Т. 1.

89. Прокопченко И. П. Управление и пользование жилищным фондом в СССР. -М., 1970.

90. Пудиков Д. С. Кооперативное и индивидуальное жилищное строительство — М.: Стройиздат, 1989.

91. Ракитина Л.Н. Иск о признании права собственности инвестора на незавершенный строительством объект // Рос. юст. 2006. - № 11.

92. Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве // Хоз-во и право. 2000. — № 3.

93. Савельев А.Б. Договор простого товарищества // Актуальные вопросы гражданского права: Учеб. пособие / Под ред. А.Б. Брагинского — М.: Дело, 1998.-352 с.

94. Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды (судебно-арбитражная практика) // Государство и право. 1997. — №2.

95. Сайфулова Л.Г. Правовые вопросы долевого участия в жилищном строительстве. — Самара, 2001.

96. Салтанова С.А. Проблемы правовой защиты граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья // Нотариус. — 2003. — № 1.

97. Санникова JI.B. Основания и способы приобретения права собственности // Юрид. мир. 2002. - № 4.

98. Свирин Ю. Инвестор или потребитель? О долевом финансировании строительства жилья // Рос. юст. — 1997. № 3.

99. Седугин П.И. Жилищное право: Учеб. для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. -М., 2001.

100. Серкова Ю.А. Правовая природа договора участия в долевом строительстве // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы VI международной научной конференции молодых ученых. — Самара, 2006.

101. Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002.103 .Скловский К. О применении Закона о защите прав потребителей к договорам долевого участия в строительстве // Хоз-во и право. — 2000. — №5.

102. Скловский К., Золотъко Н. Защита прав участников договоров о долевом участии в строительстве при банкротстве // Хоз-во и право. — 2001. — № 10.

103. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003 - № 8.

104. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. М.: Дело, 1999. - 490 с.

105. Сокол П.В. Инвестиционный договор в жилищном строительстве. —М.: Ось-89, 2004.

106. Сокол П.В. Инвестиционный договор как гражданско-правовая форма инвестирования в жилищное строительство // Сборник авторефератов диссертаций на соискание ученой степени кандидата юридических наук. — Самара, 2006.

107. Стоякин Г.Я. Меры защиты в советском гражданском праве: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. — Свердловск, 1973.

108. Сулейменов M.K. Хозяйственно-посреднические договоры услуг // Сов. государство и право. — 1973. № 3.

109. Сумленный С. Как они обустроили Германию // Эксперт. 2007. — № 4.

110. Суханов Е.А. Актуальные вопросы гражданского права // ЭЖ-Юрист.1999. -№40.

111. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. — М., 1991.

112. Суханов Е.А. Общие положения о праве собственности и других вещных правах// Хоз-во и право. 1995. — № 6.

113. Титов A.A. Новые способы получения жилья: Практ. пособие. — М.: Юрайт,2000. 392 с.

114. Толстой Ю. К. Советское жилищное законодательство. — Л.,1974.

115. Трубников П.Я. Жилищные, дачные и гаражные кооперативы. М.: Знание, 1981.

116. Украинский Р.В. Распоряжение долей общего имущества товарищей (общая долевая собственность и договор о совместной деятельности) // Законодательство. 1998. - № 8.

117. Фомина Е.В. Успехи и неудачи нового Закона о долевом участии в строительстве // Актуальные проблемы частноправового регулирования. Материалы VI международной научной конференции молодых ученых. -Самара, 2006.

118. Харатиъивили Г. Г. Членские правоотношения по Примерному уставу колхоза // Сов. государство и право. 1972. - № 2.2\.Хламов И.Т. Жилищно-строительная кооперация в СССР. — Саратов: Изд-во Саратовского ун-та, 1982.

119. Цепов Г.В. Инвестиции в строительство: проблемы гражданско-правового регулирования // Юрид. мир. 2001. - № 2 - 3.

120. Чиквашвши Ш.Д. Жилищно-строительная кооперация. — М.: Юрид. лит., 1965.

121. Чиквашвили Ш.Д. Личные и имущественные правоотношения в жилищных кооперативах. М.: Юридическая литература, 1973. - 216 с.

122. Шаханов А. Договор долевого участия в строительстве. — СПб., 2001.

123. Шершеневич Г.Ф. Учебник гражданского права (по изд. 1907 г.). — М.: СПАРК, 1995.

124. Шмидт В. Рабочий класс СССР и жилищный вопрос. — М.: Книгоиздательство ВЦСПС, 1929.

125. Щенникова JI.B. Вещные права в гражданском праве России: Учеб. пособие. М.: БЕК, 1996.

126. Юдин A.B. Проблемы судебной защиты прав лиц, реализуемых в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» // Правовые вопросы строительства. - 2007. — № 1.

127. Яковлев В.Ф. Гражданский кодекс и государство // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 1997. - № 5.131 .Ямполъская Ц.А. О теории административного договора // Сов. государство и право. — 1966. № 10.

128. ЯичукВ. 3. Проблемы теории колхозного права. -М.,1969.1. НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ

129. Гражданский кодекс Российской Федерации.

130. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г.

131. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г.4. Жилищный кодекс РФ.

132. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // СЗ РФ. 2002. - № 43. - Ст. 4190.

133. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // СЗ РФ. 2003. - № 46. - Ст. 4448.

134. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Рос. газ. 2004. — 31 дек.

135. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах» № 215-ФЗ // Рос. газ. 2004. - 31 дек.I

136. Федеральный закон РФ от 07 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей» № 2300-1 // Рос. газ. 1996. 16 янв.

137. Федеральный закон от 25 октября 2002 г. «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов крайнего севера и приравненных к ним местностей» № 125-ФЗ // Рос. газ. — 2002. 31 дек.

138. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы. Утв. Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675. // СЗ РФ. 2001.-№ 39. - Ст. 3770.

139. Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 01 июня 1962 г. «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве» № 561. // СП СССР. 1962. - № 12. - Ст. 93.

140. Постановление Совета Министров СССР от 19 ноября 1964 г. № 943 «О дальнейшем развитии кооперативного жилищного строительства» // СП СССР.- 1964.-№25.-Ст. 147.

141. Постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 г. «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» № 406 // СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1988. -№ 16. - Ст. 43.

142. Постановление Совета Министров СССР от 20 марта 1958 г. «О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации» // СП СССР. 1958.- №5.-Ст. 47.

143. Постановление Совета Министров СССР от 19 ноября 1964 г. № 943 «О дальнейшем развитии кооперативного жилищного строительства» // СП СССР. 1964. - № 25. - ст. 147.

144. Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» // СЗ СССР. 1937.-№69.-ст. 314.

145. Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 г. № 406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» // СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1988. - № 16. - Ст. 43.

146. Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 июля 1957 г. «О развитии жилищного строительства в СССР» // СП СССР. — 1957 г. — № 9. ст. 102.

147. Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 г. № 406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» // Свод законов СССР. 1990 г. - Т. 6.

148. Правила финансирования и кредитования кооперативного жилищного строительства. Утв. Стройбанком СССР 10 июня 1977 г. // Бюл. нормат. актов министерств и ведомств СССР. — 1978. — № 2.

149. Приказ МВД РФ от 09 октября 2002 г. № 971 «Об утверждении порядка предоставления вынужденным переселенцам безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья» // Рос. газ. № 199. - 2000. - 19 окт.

150. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. «О новом этапе реализации государственной целевой программы «Жилище» // Собрание законодательства РФ. — 1996. № 14. - ст. 1431.О

151. МАТЕРИАЛЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

152. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюл. Верховного Суда РФ. 2003. - № 2.

153. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2003 г. (по гражданским делам). Утв. постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 3 и 24 декабря 2003 г. // Бюл. Верховного Суда РФ. 2004. -№3.

154. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25июля 2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестн. ВАС РФ.-2003.— № 11. Ч. 2. Специальное приложение.

155. Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Хоз-во и право. 1998. - № 12.

156. Информационное письмо Президиума Арбитражного суда Республики Хакасия от 28 августа 2000 № 3 // Вестн. ВАС РФ. 2000. -№11.

Автор: Подрабинок, Елена Михайловна
Город: Екатеринбург
Год: 2008
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Правовое регулирование отношений по привлечению денежных средств граждан для жилищного строительства тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Подрабинок, Елена Михайловна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Правовое регулирование отношений по привлечению денежных средств граждан для жилищного строительства"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Правовое регулирование отношений по привлечению денежных средств граждан для жилищного строительства»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Подрабинок, Елена Михайловна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование отношений по привлечению денежных средств граждан для жилищного строительства"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование отношений по привлечению денежных средств граждан для жилищного строительства»