Правовое регулирование отношений, вытекающих из договора социального найма жилого помещения

Молчанов, Алексей Олегович

Правовое регулирование отношений, вытекающих из договора социального найма жилого помещениятекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование отношений, вытекающих из договора социального найма жилого помещения»

На правах рукописи

МОЛЧАНОВ АЛЕКСЕЙ ОЛЕГОВИЧ

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИИ, ВЫТЕКАЮЩИХ ИЗ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Специальность 12 00 03 - гражданское право, предпринимательское право; семейное право, международное частное право

□031В1В0Э

Автореферат _____ _

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

г. Москва - 2007

003161609

Работа выполнена на кафедре гражданского права и процесса Российского государственного социального университета

Научный руководитель ■

доктор юридических наук, профессор Толстой Владимир Степанович

Официальные оппоненты -

доктор юридических наук, профессор Носов Сергей Иванович

кандидат юридических наук, доцент Матвеев Игорь Валентинович

Ведущая организация -

Российский государственный торгово-экономический университет

Защита состоится «_|3_» НО^руЗ 2007 года в 1Я часов РФ минут на заседании Диссертационного совета Д 212 341 04 при Российском государственном социальном университете по адресу. 129226, г. Москва, ул. Вильгельма пика, д 4, корп 2, зал диссертационных советов

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Российского государственного социального университета 129226, г. Москва, ул Вильгельма Пика, д 4, корп 2

Автореферат разослан « В» 2007 г.

Ученый секретарь Диссертационного совета, доктор юридических наук, профессор

Н.Е. Борисова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Современный этап развития российского общества характеризуется крупными преобразованиями государства, его экономической и социальной системы Одной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания Российского государства и общества, является проблема обеспеченности населения Российской Федерации жильем Как известно, жилище является одним из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и тп Потребность человека в жилище возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, то есть носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т д

Конституция Российской Федерации (ст 2) провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина являются обязанностью государства Это относится и к праву граждан владеть и пользоваться жилищем Наличие надлежащего жилья входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека

Сегодня делается вывод о том, что прошедшие годы с 1991 по 2007 годы политические и социально-экономические преобразования в России подтвердили необходимость повышения эффективности жилищной реформы Налицо озабоченность государства решением жилищных проблем, нашедшая отражение более чем в 70 законах и иных нормативно-правовых актах В этих документах был закреплен основной принцип новой жилищной политики - осуществление взвешенного перехода жилищной сферы на рыночные принципы при значительном усилении мер социальной поддержки низкодоходных семей по гарантированному обеспечению условий проживания на уровне социальных стандартов

В настоящее время обеспечение граждан доступным и комфортным жильем провозглашено в качестве одного из четырех национальных проек-

тов, выполнение которого финансируется отдельной строкой федерального бюджета и контролируется непосредственно Президентом РФ и Правительством РФ Так, в своем Послании к Федеральному Собранию РФ (2004 год) Президент РФ прямо отметил, что одной из самых актуальных задач он считает обеспечение граждан доступным жильем Необходимо обеспечить возможность приобретения жилой площади на рынке для основной части работающего населения России, гарантируя одновременно с этим предоставление малоимущим гражданам социального жилья1

Развитый рынок жилья стал реальностью Вместе с тем продолжает существовать и традиционный способ обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с действующим федеральным законодательством и законодательством субъектов Федерации путем предоставления жилых помещений на условиях договора социального найма, так как для большого числа граждан приобретение жилья с использованием рыночных способов практически невозможно из-за огромного несоответствия между их заработками и ценами на жилье Низкий уровень материального благосостояния населения требует проведения такой жилищной политики, которая обеспечит реальную возможность улучшения жилищных условий граждан, нуждающихся в нем и особенно тех семей, которые состоят на квартирном учете, и не способных решить свою жилищную проблему самостоятельно

В докладе Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации за 2006 год отмечается, что вступивший в силу в 2005 году Жилищный кодекс РФ привнес изменения в привычную интерпретацию этого права Это - обязанность государства в лице государственных органов власти и местного самоуправления создавать своим гражданам условия и возможности для осуществления права на жилище главным образом путем поощрения жилищного строительства, ипотечного кредитования, субсидирования и т д

1 См Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 26 05 2004 г

Безвозмездное предоставление государством жилья по договору социального найма определено как альтернативный способ реализации права на жилище, т е на безвозмездное предоставление жилья, отныне могут рассчитывать только малоимущие граждане

Более 4 миллионов российских семей (или 10 % от общего количества семей) признаны государством нуждающимися и стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Из имеющихся в наличии 1766 млн кв метров жилого фонда примерно половина изношена на 50 % и более2

Новый Жилищный кодекс РФ (2005 г) так же, как и в Жилищный кодекс РСФСР, содержит нормы, регулирующие отношения по социальному найму Однако в новом кодексе эти правила претерпели существенные изменения, особенно в части возникновения, изменения и прекращения данных правоотношений Одновременно с принятием жилищного кодекса с 2005 года утратило силу большинство законодательных актов в жилищной сфере, действовавших до этого (в частности, Жилищный кодекс РСФСР, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» и др )3 Жилищный кодекс РФ представляет собой основной нормативно-правовой акт в рамках реформы законодательства, направленной на формирование рынка доступного жилья, а также обеспечения населения жильем, в том числе путем бесплатного его предоставления отдельным категориям граждан на условиях социального найма

Практика свидетельствует, что регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер, хотя и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства Все это повышает необходимость углубленного исследования основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования

2 См доклад Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации за 2006 год // Российская газета № 78 (4341) 2007,13 апреля, с 11

3 См ФЗ от 29 декабря 2004 г № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства

Обращает на себя внимание то обстоятельство, что с принятием нового Жилищного кодекса РФ существенно увеличилось количество дел, связанных с возникновением, изменением и прекращением отношений по социальному найму жилого помещения

Таким образом, актуальность темы настоящей работы обусловлена той значительной ролью, которую договор социального найма жилого помещения продолжает играть в настоящее время в российском обществе, а также тем, что новый Жилищный кодекс РФ, внеся существенные изменения и дополнения в регулирование отношений по социальному найму, все еще нуждается в определенной корректировке и это прежде всего, касается возникновения, изменения и прекращения отношений по социальному найму, что требует их глубокого научного осмысления В данной работе предложена авторская точка зрения по целому ряду актуальных проблем современного жилищного права, сделана попытка раскрыть теоретические вопросы, связанные с определением оснований и предпосылок возникновения отношений по социальному найму жилого помещения, исследованиям правовой природы отношений по социальному найму жилого помещения и сравнением ее с отношениями по учету граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, выявлением сущности договора социального найма жилого помещения

Степень научной разработанности темы. Основные проблемы жилищного права в целом исследованы в работах Андрианова И И, Аскназий С И, Богданова В Л, Брауде И А, Басина Ю Г, Вишневской И С, Грибанова В П, Гонгало Б М, Корнеева С М, Красавчикова О А, Крашенинникова П В , Литовкина В Н , Мартковича И Б , Маслова В Ф, Никитюка П С , Пергамент А И, Потюкова А Г, Прокопченко И П, Седугина П И, Скрипко В Р, Толстого Ю К, Чигира В Ф и др

Отдельные вопросы освещены в работах и статьях Гуревича М Г,

Пчелинцевой Л М , Трушина Е В

Большинство исследований по проблеме жилищных отношений были разработаны в свете принципов административно-командной системы и планового хозяйствования и не отражают изменений реальной действительности, связанной с рыночными отношениями в жилищной сфере, происходящими в постсоветский период

За последние шесть лет было защищено несколько диссертационных исследований по вопросам, касающимся договора социального найма жилого помещения Определенный интерес и теоретический, и практический представляют диссертационные исследования Титова А А «Правовые проблемы удовлетворения жилищной потребности граждан в условиях рыночной экономики», Улетовой Г Д «Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку», Формакидова Д А «Вещное право проживания» Вместе с тем, все еще остается ряд неосвещенных проблем

Недостаточно освещены проблемы, связанные с определением малообеспеченности в сфере правоотношений по социальному найму, обоснованием формирования жилищного фонда социального использования, уточнением понятийного аппарата, выражающего отношения по социального найма В связи с этим можно утверждать, что данная проблема нуждается в дальнейшей разработке в области теории гражданского права

Актуальность проблемы, недостаточная разработанность в юридической литературе, ее большая практическая значимость обусловили выбор темы диссертации

Цели и задачи диссертационного исследования. Цель исследования -проанализировать проблемы правового регулирования отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения, определить направления дальнейшего совершенствования действующего жилищного законодательства, оценить эффективность существующих правовых конструкций и выработать рекомендации по совершенствованию действующего законодательства

В связи с этим в диссертации ставятся следующие задачи

- определить и уточнить соотношение понятий «жилое помещение», «жилище», «право на жилище» и показать их соотношение при характеристике в сфере гражданско-правовых отношений,

- раскрыть понятие «право пользования жилым помещением» как выражение правоотношений публичного и личного интересов,

- исследовать сущность отношений по социальному найму жилых помещений,

- проанализировать специфику предпосылок возникновения отношений по социальному найму жилого помещения,

- провести анализ оснований и порядка изменения договора социального найма жилого помещения,

- выделить особенности основания и порядка прекращения договора социального найма жилого помещения,

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие из договора социального найма

Предмет исследования составляют нормы права, регулирующие гражданско-правовой договор социального найма жилого помещения, его роль и значение в условиях рыночной экономики, отношения, предшествующие его заключению и те, которые возникают в силу договора социального найма, а также нормы права, регулирующие отношения по социальному найму жилого помещения

Теоретико-методологические основы исследования Теоретические основы работы составляют базовые положения теории гражданского права, концепции жилищного права, касающиеся договора социального найма При написании работы использовались следующие методы познания диалектический, системный, структурно-функциональный, метод сравнительного правоведения, конкретно-исторический и сравнительно-исторический, нормативно-логический, технико-юридический, лингвистический Использовалась диалектико-материалистическая методология и

методология структурного-функционального и интерактивного анализа

Эмпирическая база исследования В работе проанализированы положения Конституции РФ, Гражданского Кодекса РФ, Жилищного Кодекса РФ, постановления Конституционного суда, Правительства РФ и иные нормативные акты Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения и отношения по договору социального найма жилого помещения

Научная новизна диссертации заключается в теоретико-концептуальном и практическом вкладе в совершенствование регулирования отношений по договору социального найма жилого помещения, опирающегося на исследования возникновения, изменения и прекращения отношений по социальному найму жилого помещения Научная новизна работы заключается в следующем

- уточняется законодательное понятие договора социального найма жилого помещения,

- дана характеристика отношениям, предшествующим заключению договора социального найма,

- уточнены признаки, необходимые для определения малообеспеченности и нуждаемости лица в жилом помещении,

- сформулировано новые понятия «жилище», «жилое помещение»,

- выделены и проанализированы публичные интересы в использовании жилого помещения и рассмотрено соотношение личных и публичных интересов в процессе пользования жилого помещения,

- проведен анализ соотношения понятий «пользование жилым помещением» и «проживание»

- уточнены положения отдельных статей Жилищного Кодекса Российской Федерации,

Новизна работы представляет собой авторское комплексное решение наиболее важных проблем современного правового регулирования жилищных отношений В ней содержится авторские выводы и положений, а

также обоснован ряд предложений по внесению изменений и дополнений в действующее законодательство

На защиту выносятся следующие выводы и положения:

- В статье 60 ЖК РФ дается определение договора социального найма жилого помещения «по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) - жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом» В настоящей работе уточняется понятие договора социального найма жилого помещения как гражданско-правового договора, по которому одна сторона (наймодатель) предоставляет или обязуется предоставить в бессрочное владение и пользование другой стороне (нанимателю) жилое помещение для целей проживания его и членов его семьи, а также иных лиц, проживающих совместно с нанимателем, а наниматель обязуется использовать жилое помещение по назначению и нести соответствующие расходы, связанные с использованием этого помещения

- В диссертации обосновывается вывод о том, что предпосылки, необходимые для заключения договора социального найма носят не только административно-правовой, но и гражданско-правовой характер Поскольку в процессе организационной деятельности органов местного самоуправления, выраженных в признании гражданина нуждающимся в получении жилого помещения или улучшении жилищных условий, постановке его на учет нуждающихся, наступлении очередности формируются организационно-предпосылочные гражданско-правовые отношения, которые определяют субъектный состав будущего договора социального найма и даже саму возможность заключения этого договора

- В целях единообразного решения вопроса о минимальных стандартах для признания граждан малоимущими для постановки на учет нуждающихся в социальном жилье, необходимо предусмотреть в региональном законодательстве минимальный уровень доходов населения, ниже которого граждане признаются малоимущими, минимальный предел его стоимости имущества, временной критерий (постоянности или временности проживания в жилом помещении) пользование служебным жильем, общежитиями, жилыми помещениями по договорам коммерческого и т п

- Предлагается дополнить п 1 ст 51 ЖК РФ пп5. « являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения, членами жилищных или жилищностроительных кооперативов и проживающие в одном жилом помещении по две и более семьи в смежных неизолированных комнатах, если между семьями нет родственных отношений» В текущей редакции п 1 ст 51 ЖК РФ изложен следующим образом «Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются

1 не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договорам социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения,

2 являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы,

3 проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям,

4 являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности»

- Ч 2 ст 51 ЖК РФ, гласит «Если гражданину и (или) членам его семьи принадлежат на праве собственности несколько жилых помещений, то общая площадь всех указанных помещений суммируется, когда решается вопрос об уровне обеспеченности такого гражданина общей площадью жилого помещения (п 2 ст 51 ЖК РФ)» Проведенный в работе анализ позволяет уточнить формулировку ч 2 ст 51 ЖК, регулирующую определение нуждаемости лица и членов его семьи в жилом помещении, изложив ее в следующей редакции «При наличии у гражданина и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, на основе членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется, исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений»

- В настоящее время сфера действия ЖК РФ распространяется только на жилые помещения В настоящей работе предлагается распространить сферу действия ЖК РФ на нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных жилых домах в части касающейся переустройства и перепланировки таких помещений

Теоретическая и практическая значимость исследования

Теоретические выводы и практические предложения могут быть использованы для законодательной работы, дальнейшей научной разработки затронутых проблем, совершенствования правового регулирования отношений, возникающих из договора социального найма, а также в процессе преподавания курса «Гражданское право» и подготовки учебных и методических пособий

Апробация результатов исследования Отдельные положения работы апробированы на аспирантской конференции, проходившей в Международном юридическом институте при Министерстве юстиции Российской Федерации в 2006 г, а также в работе со студентами заочного отделения МЮИ при Минюсте во время преподавания соискателем гражданского права в 2004-2005 учебном году Основные теоретические и практические выводы диссертации изложены автором в публикациях общим объемом 6,4 п л

Структура работы обусловлена целью исследования Диссертация состоит из введения, четырех глав, объединивших восемь параграфов, заключения и списка использованной литературы

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обосновывается актуальность темы диссертационного исследования, определяется степень ее научной разработанности, формулируется объект, предмет, цель, задачи, теоретико-методологические основы, а также научая новизна диссертационного исследования и положения, выносимые на защиту, практическая значимость работы, апробация выводов и положений, научно-практическая значимость

Первая глава диссертации «Теоретико-методологические основания договора социального найма жилого помещения» посвящена методологии исследования, определению ключевых понятий исследования

В первом параграфе «Современные тенденции развития

законодательства РФ в сфере социальной жилищной политики»

рассматривается изменения жилищного законодательства за последнее время

Так, обращено внимание, что главным нововведением Жилищного кодекса 2004 г является отмена всех категорий льготников Проведена своего рода «инвентаризация» закрепленных в нормативных актах жилищных льгот С момента его вступления в силу, а именно с 01 03 2005 г, жилье предоставляется только малоимущим, признанным нуждающимися в жилых помещениях, и только по договору социального найма

Существенные изменения также претерпели положения, связанные с очередностью предоставления жилых помещений по договору социального найма Жилищный кодекс РФ исключил первоочередное предоставление жилых помещений Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет и включения в списки на предоставление жилых помещений по договору социального найма Исключение составляют случаи, возникшие в связи со стихийными бедствиями или другими чрезвычайными ситуациями, аварийным состоянием жилого помещения Гражданам, пострадавшим в результате указанных случаев и имеющим право на предоставление жилого помещения по договору социального найма, жилые помещения предоставляются во внеочередном порядке

Анализ изменений и дополнений, внесенных законодателем в новый Жилищный кодекс РФ, позволило сделать ряд выводов Во-первых, осталась неизменной общесоциальная направленность норм ЖК РФ В отличие от ГК РФ, носящего частноправовой характер, Жилищный кодекс 2004 г содержит большое количество публичных, императивных предписаний, направленных на защиту прав интересов граждан Например, нормы, регламентирующие переустройство и перепланировку жилых помещений, перевод их в нежилые (главы 3, 4, ЖК РФ) призваны обеспечить защиту прав не отдельного

собственника, а всех проживающих в помещении лиц Наличие положений о социальном найме, специализированном жилищном фонде (разделы 3, 4 ЖК РФ) обязывает государство, субъекты РФ, муниципальные образования решать жилищные проблемы малоимущих граждан и иных социально незащищенных слоев населения, обеспечивать их доступным благоустроенным жильем Для смягчения финансового бремени, связанного с проживанием в жилых помещениях, пользованием коммунальными услугами, публичные образования обязаны предоставлять субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг малоимущим лицам (ст 159ЖКРФ)

Во-вторых, отчетливо проявляется отказ законодателя от политики потребительского отношения к жилью Государство в соответствии со ст 40 Конституции РФ и нормами ЖК РФ, берет на себя обязательство обеспечить бесплатным жильем только малоимущих граждан, которым не под силу самостоятельно решить свою жилищную проблему, а также иных лиц, если такое право им предоставлено федеральным или региональным законом Иные граждане должны воспользоваться другими механизмами, созданными государством, для удовлетворения своих жилищных потребностей Такой подход, безусловно, лишил значительную часть населения России права на получение жилья по договору социального найма, но, с другой стороны, сделал реально осуществимым выполнение конституционной обязанности государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан «Обещания должны даваться только те, которые будут выполнимы, чтобы опять не создавать очередей, в которых дожидаться долгожданной квартиры придется десятилетиями»4

В-третьих, ЖК РФ четко ориентирован на усиление и защиту прав собственника жилого помещения, что, на наш взгляд, совершенно оправдано, так как в государстве с рыночной экономикой право собственности должно

4 См Гетман Е Любимчики и изгои Жилищного кодекса // Российская газета -01 11 2005

быть священным и осуществимым Данный вывод подтверждается наличием норм, гарантирующих защиту прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст 32 ЖК РФ), при прекращении семейных отношений с бывшими членами семьи собственника (п 4 ст 31 ЖК РФ) и тд Кроме того, новый закон открывает значительные возможности для собственников жилья в многоквартирных домах по содержанию дома, управлению общим имуществом, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен жилой дом, который бесплатно переходит в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст 36 ЖКРФ)

В-четвертых, изменился подход к жилью Если в советском законодательстве, в частности в ЖК РСФСР, оно понималось как социальное благо, то в ЖК РФ, прежде всего, как товар, что позволяет совершать с ним различные сделки, использовать для получения прибыли

Таким образом, отмечается, что в новом жилищном законе налицо сочетание частноправовых и публично-правовых начал, баланс которых позволит обеспечить интересы как отдельных граждан, так и государства и общества в целом

Во втором параграфе первой главы «Соотношение понятий «жилое помещение», «жилище», «право на жилище»» анализируются указанные понятия и определяется их важность для характеристики отношений по договору социального найма жилого помещения

Автор анализирует легальное определение «жилое помещение» и отмечает, что для четкого определения понятия «жилое помещение», следует рассмотреть соотношение понятий «жилое помещение» и «жилище», а также проанализировать понятие «право на жилище»

Из приведенного анализа норм Конституции и иных законодательных норм, делается вывод, что понятие «жилище» определяет помещение, которое используется как жилое, но может по каким-либо признакам не

соответствовать требованиям Закона к жилой недвижимости

Кроме того, «жилое помещение» определяется как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан и удовлетворяющее требованиям Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»

Вторая глава «Основания возникновения правоотношений по договору социального найма жилого помещения» посвящена анализу предпосылок, необходимых для заключения договора социального найма и порядку заключения договора социального найма жилого помещения В первом параграфе «Предпосылки возникновения правоотношений по договору социального найма» анализируются ряд обязательных предпосылок, которые предшествуют заключению договора социального найма и совокупность которых позволит гражданину заключить соответствующий договор, получить жилое помещение, что в конечном итоге приведет к возникновению правоотношения по социальному найму К числу таких предпосылок следует отнести, прежде всего, малоимущность гражданина, его нуждаемость в улучшении жилищных условий, постановку на учет в качестве нуждающегося, наступление очередности и вынесение решения о предоставлении жилого помещения

Автор обосновывает положения, что в действиях гражданина по постановке его на учет нуждающегося в улучшении жилищных условий проявляется то, что он является правообладающим лицом Своими действиями он демонстрирует, что только он сам распоряжается своим правом на жилище, то есть свою диспозитивность В этих правоотношениях именно гражданину принадлежит правовая инициатива Соответствующие органы должны лишь исполнить возложенную на них обязанность

Несмотря на то, что гражданину в данных правоотношениях будет

противостоять публичное образование в лице соответствующих органов, это обстоятельство не может влиять на вывод о гражданско-правовой природе анализируемых отношений, поскольку действующее законодательство предусматривает возможность участия в гражданских правоотношениях Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований (ст 124-126 ГК РФ)

В доказательство гражданско-правовой природы указанных правоотношений приводится и тот факт, что в случае нарушения прав граждан, связанных с постановкой их на учет, нахождением на учете, принятием решения о предоставлении жилья, они подлежат гражданско-правовой защите путем применения предусмотренных ст 12 ГК РФ способов, например, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, прекращение или изменение правоотношения, признание права и т д Способы защиты субъективных гражданских прав, предусмотренных ст 12 ГК РФ, соответствуют гражданско-правовому методу регулирования общественных отношений и основываются на юридическом равенстве сторон, автономии воли участников правоотношений и пр

Автор разделяет мнение Дикова Г П, который утверждает, что защита нарушенного субъективного административного права гражданина - это не частное, а публичное дело Восстановление нарушенного права может быть осуществлено вопреки воле потерпевшего, его инициатива во внимание может не приниматься То же самое и в отношении диспозитивности Управомоченная сторона в таком споре не свободна в выборе конкретных мер защиты Правила ст 12 ГК РФ о способах защиты к данным отношениям применить невозможно вследствие отторжения их самой природой административного правоотношения В связи с этим основным способом защиты нарушенных субъективных административных прав является контроль (административный, судебный) за деятельностью органов

государственного управления в форме отмены неправомерных актов5

Однако по мнению соискателя, характер предпосылочных отношений не так очевиден и однообразен При постановке на учет, нахождении на учете у гражданина не возникает никаких имущественных прав в отношении жилого помещения Ему принадлежат неимущественные права, заключающиеся в полномочиях требования к административному органу принять его на учет при наличии соответствующих оснований При отказе в этом, а также при снятии гражданина с учета нуждающихся он вправе требовать не предоставления жилого помещения, а постановки на учет или восстановления нахождения на нем Кроме того, учитывая, что жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, состоящим на учете, в порядке очередности, то можно представить ситуацию, при которой при жизни гражданина очередность не наступит, и жилье он не получит При наступлении очередности неимущественное право трансформируется в имущественное, так как в соответствии с п 1 ст 57 ЖК РФ право на получение жилого помещения предоставляется гражданам в порядке очередности Следовательно, гражданин, стоящий в очереди первым, вправе требовать уже предоставления ему жилого помещения, то есть имущества При отказе в этом или уклонении от этого гражданину принадлежит право требовать в судебном порядке понуждения органа местного самоуправления к предоставлению во владение и пользование жилого помещения и заключению договора социального найма

Также в параграфе рассмотрены понятия «малоимущность», «нуждаемость», роль этих понятий для заключения договора социального найма

Из приведенного анализа делается следующие выводы 1) в целях единообразного решения вопроса о минимальных стандартах для признания граждан малоимущими для постановки на учет нуждающихся в социальном

5 См Диков Г П Проблемы создания системы административной юстиции в России (в свете зарубежного опыта) // Государство и право - 2001 - № 5 - С 32-33

жилье, необходимо предусмотреть в региональном законодательстве минимальный уровень доходов населения, ниже которого граждане признаются малоимущими, а также примерный перечень имущества, минимальный предел его стоимости, 2) в основе различий нуждающихся в постановке на учет должен лежать временной критерий (постоянности или временности проживания в жилом помещении) пользование служебным жильем, общежитиями, жилыми помещениями по договорам коммерческого найма носят, как правило, временный характер, так как ограничиваются сроком Эта категория граждан не имеет своего постоянного жилья и в случае признанной малообеспеченности признается ее право на постановку в очередь на получение жилья по договору социального найма 3) предлагается дополнить п 1 ст 51 ЖК РФ пп5, изложив ее в следующей редакции « являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения, членами жилищных или жилищностроительных кооперативов и проживающие в одном жилом помещении по две и более семьи в смежных неизолированных комнатах, если между семьями нет родственных отношений» 4) для предотвращения злоупотреблений и условий для коррупции необходимо внести изменения в содержание ч 2 ст 51 ЖК РФ, изложив ее в следующей редакции. «При наличии у гражданина и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, на основе членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется, исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений»

В параграфе втором второй главы «Заключение договора социального найма» рассматривается административно-правовой порядок

заключения самого договора социального найма Всего выделено пять стадий заключения

- Первая стадия - обращение граждан, нуждающихся улучшении жилищных условий, за постановкой их на учет,

- Вторая стадия проверка юридических оснований для решения вопроса о правомерности принятия заявителя на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий или имеющего право на получение жилого помещения по договору социального найма,

- Третья стадия заключается в постановке лица на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении,

- Четвертая стадия выражается в состоянии нахождения заявителя на очереди для получения жилого помещения по договору социального найма, в которой непредусмотренная законном перестановка лица как в сторону приближения, так и в сторону удаления от предоставления жилого помещения по договору социального найма является незаконной,

- Пятая стадия предоставление очереднику жилого помещения по договору социального найма О чем выносится решение соответствующего органа местного самоуправления, которое является основанием заключения данного договора

На основании анализа, проведенного в параграфе первом и втором второй главы, автор делает вывод, что существуют объективные предпосылки заключения договора социального найма - малоимущность, нуждаемость, есть реализация права на заключения договора социального найма жилого помещения с такими лицами, которая носит гражданско-правовой характер и существует административно-правовой порядок заключения договора социального найма На этом основании, предпосылочные отношения, предшествующие непосредственно заключению договора социального найма являются и гражданско-правовыми и административно-правовыми

В главе третьей «Содержание правоотношений по договору социального найма» рассматриваются правовая природа, а также состав отношений по договору социального найма Параграф первый «Правовая природа договора социального найма» посвящен анализу вопрос являются ли отношения по социальному найму жилого помещения вещными или обязательственными Автор приходит к выводу, что эти отношения являются обязательственными с вещно-правовыми элементами

Во втором параграфе третьей главы «Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения» уделяется внимание правовому положению сторон по договору социального найма, правам и обязанностям наймодателя и правам и обязанностям нанимателя жилого помещения Также анализируется понятие «проживание» и его соотношение с понятием «пользование жилым помещением» Отмечается, что понятие «пользование жилым помещением» шире по логическому объему понятия «проживания» Также во втором параграфе третьей главы выделяются следующие публичные интересы, связанные с пользованием жилого помещения по договору социального найма

- Публичный интерес как недопущение нарушения покоя и безопасности третьих лиц (соседей) при использовании жилого помещения,

- Публичный интерес как недопустимость разрушения самого жилого помещения, либо коммуникаций в нем

- Публичный интерес в поддержании в рабочем состоянии коммуникативных сетей При этом, законодатель ошибочно установил принцип платы за коммунальные услуги при их неиспользовании не как плату за поддержание сетей в рабочем состоянии, а как за упущенную выгоду

- Публичным интересом в связи с высоким спросом на жилые помещения следует также признать недопущение или существенное ограничение перевода помещения из жилого фонда в нежилой

Такие нормы будут несостоятельными только в случае чрезвычайного низкого спроса на жилые помещения Получается, что они актуальны только в больших городах - Публичным интересом, связанным с защитой прав третьих лиц (соседей) следует признать и переустройство (перепланировку) жилого помещения Однако отмечается, что данные нормы актуальны в случае многоквартирных домов Для отдельно стоящих деревенских домов или особняков данные нормы не соответствуют цели регулирования и приводят к излишней формализации Также следует распространить сферу действия норм Жилищного Кодекса касающихся перепланировке (переустройству) жилого помещения на нежилые помещения, расположенные в жилых домах В четвертой главе «Изменение и прекращение правоотношений по социальному найму жилых помещений» рассматриваются основания изменения, а также расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения В параграфе первом «Основания и порядок изменения договора социального найма жилого помещения» выделяются три общих основания изменения договора социального найма жилого помещения 1 изменения субъектного состава участников (как наймодателя, так и нанимателя), 2) изменения предмета, 3) изменения прав и обязанностей по договору социального найма

Во втором параграфе четвертой главы «Основания и порядок прекращения договора социального найма жилого помещения» анализируются основания прекращения и расторжения договора социального найма Позиция автора заключается в том, «расторжение договора», в отличие от «прекращения договора», - понятие более узкое по логическому объему оно включает в себя прекращение жилищных правоотношений в результате действий их субъектов, а не событий и действий, как при прекращении договора, то есть не все основания прекращения договора влекут его расторжение В диссертации также проводится мысль, что

расторжение договора социального найма не всегда связано с выселением жильцов

Анализ норм, регулирующих эти отношения, показывает, что законодатель на первое место ставит защиту жилищных интересов нанимателей и членов их семей С одной стороны, он предоставляет им широкие права в расторжении договора, а с другой - оберегает их от необоснованных выселений из занимаемых квартир Действующее жилищное законодательство предусматривает возможность расторжения договора жилищного найма как по инициативе нанимателя, так и по требованию наймодателя

В работе указывается, что согласно ч 4 ст 83 ЖК РФ, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае нарушения выделенных ранее в работе публичных интересов.

невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;

разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает,

систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении,

использования жилого помещения не по назначению При этом в работе указывается, что по каким бы основаниям не производилось расторжение договора жилищного найма по инициативе наймодателя, расторжение и выселения нанимателя и членов его семьи являются санкцией за нарушение публичного интереса

Анализируются положения Жилищного кодекса о выселении граждан с предоставлением как другого благоустроенного, так и просто другого жилого помещения, а также случае выселения без предоставления жилого помещения

В заключении подводятся итоги исследования, резюмируются положения, которые могут быть практически использованы, приводятся основные теоретические выводы исследования

ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1 Молчанов АО Члены семьи собственника (нанимателя жилого помещения) и их правовое положение Аспирантский сборник № 2 М Изд-во РГСУ 2007 г (0,9 п л )

2 Молчанов А О Понятие жилого помещения в контексте гражданского права Ученые записки РГСУ № 3 -М Изд-во РГСУ, 2006 г (0,9 п л)

3 Молчанов А О Соотношение понятий «жилое помещение», «жилище», «право на жилище», «право проживания» // Вестник МЮИ при Минюсте РФ / 2007/ № 2 (22) С 46-58 (1 п л)

4 Молчанов АО Публичный интерес в жилищном праве. Понятие «жилище», «жилое помещение», «проживание» в современном Российском законодательстве Брошюра М НОУ «Академия менеджмента инноваций (институт)» 2006 г — 44 с (3,6 п л )

Подписано в печать 12 10 2007 г Исполнено 12 10 2007 г Печать трафаретная

Заказ № 893 Тираж 130 экз

Типография «11-й ФОРМАТ» ИНН 7726330900 115230, Москва, Варшавское ш, 36 (495) 975-78-56 www autoreferat ru

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Молчанов, Алексей Олегович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВАНИЯ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

1.1. Современные тенденции развития законодательства РФ в сфере социальной жилищной политики.

1.2. Соотношение понятий «жилое помещение», «жилище», «право на жилище».

ГЛАВА 2. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВООТНОШЕНИЙ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

2.1. Предпосылки возникновения правоотношений по социальному найму жилого помещения.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование отношений, вытекающих из договора социального найма жилого помещения"

Актуальность темы исследования. Современный этап развития российского общества характеризуется крупными преобразованиями государства, его экономической и социальной системы. Одной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания Российского государства и общества, является проблема обеспеченности населения Российской Федерации жильем. Как известно, жилище является одним из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.п. Потребность человека в жилище возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, то есть носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.

Конституция Российской Федерации (ст. 2) провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина являются обязанностью государства. Это относится и к праву граждан владеть и пользоваться жилищем. Наличие надлежащего жилья входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека.

Сегодня делается вывод о том, что прошедшие годы с 1991 по 2007 годы политические и социально-экономические преобразования в России подтвердили необходимость повышения эффективности жилищной реформы. Налицо озабоченность государства решением жилищных проблем, нашедшая отражение более чем в 70 законах и иных нормативно-правовых актах. В этих документах был закреплен основной принцип новой жилищной политики - осуществление взвешенного перехода жилищной сферы на рыночные принципы при значительном усилении мер социальной поддержки низкодоходных семей по гарантированному обеспечению условий проживания на уровне социальных стандартов.

В настоящее время обеспечение граждан доступным и комфортным жильем провозглашено в качестве одного из четырех национальных проектов, выполнение которого финансируется отдельной строкой федерального бюджета и контролируется непосредственно Президентом РФ и Правительством РФ. Так, в своем Послании к Федеральному Собранию РФ (2004 год) Президент РФ прямо отметил, что одной из самых актуальных задач он считает обеспечение граждан доступным жильем. Необходимо обеспечить возможность приобретения жилой площади на рынке для основной части работающего населения России, гарантируя одновременно с этим предоставление малоимущим гражданам социального жилья1.

Развитый рынок жилья стал реальностью. Вместе с тем продолжает существовать и традиционный способ обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с действующим федеральным законодательством и законодательством субъектов Федерации путем предоставления жилых помещений на условиях договора социального найма, так как для большого числа граждан приобретение жилья с использованием рыночных способов практически невозможно из-за огромного несоответствия между их заработками и ценами на жилье. Низкий уровень материального благосостояния населения требует проведения такой жилищной политики, которая обеспечит реальную возможность улучшения жилищных условий граждан, нуждающихся в нем и особенно тех семей, которые состоят на квартирном учете, и не способных решить свою жилищную проблему самостоятельно.

В докладе Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации за 2006 год отмечается, что вступивший в силу в 2005 году Жилищный кодекс РФ привнес изменения в привычную интерпретацию этого права. Это - обязанность государства в лице государственных органов власти и местного самоуправления создавать своим гражданам условия и возможности для осуществления права на жилище главным образом путем поощрения жилищного строительства, ипотечного кредитования, субсидирования и т.д.

1 См.: Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 26.05.2004 г.

Безвозмездное предоставление государством жилья по договору социального найма определено как альтернативный способ реализации права на жилище, т.е. на безвозмездное предоставление жилья, отныне могут рассчитывать только малоимущие граждане.

Более 4 миллионов российских семей (или 10 % от общего количества семей) признаны государством нуждающимися и стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Из имеющихся в наличии 1766 млн. кв. метров жилого фонда примерно половина изношена на 50 % и более1.

Новый Жилищный кодекс РФ (2005 г.) так же, как и в Жилищный кодекс РСФСР, содержит нормы, регулирующие отношения по социальному найму. Однако в новом кодексе эти правила претерпели существенные изменения, особенно в части возникновения, изменения и прекращения данных правоотношений. Одновременно с принятием жилищного кодекса с 2005 года утратило силу большинство законодательных актов в жилищной сфере, действовавших до этого (в частности, Жилищный кодекс РСФСР, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» и др.)1. Жилищный кодекс РФ представляет собой основной нормативно-правовой акт в рамках реформы законодательства, направленной на формирование рынка доступного жилья, а также обеспечения населения жильем, в том числе путем бесплатного его предоставления отдельным категориям граждан на условиях социального найма.

Практика свидетельствует, что регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер, хотя и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства. Все это повышает необходимость углубленного исследования основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное

1 См: доклад Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации за 2006 год // Российская газета № 78 (4341). 2007, 13 апреля, с. 11 применение действующего законодательства.

Таким образом, актуальность темы настоящей работы обусловлена той значительной ролью, которую договор социального найма жилого помещения продолжает играть в настоящее время в российском обществе, а также тем, что новый Жилищный кодекс РФ, внеся существенные изменения и дополнения в регулирование отношений по социальному найму, все еще нуждается в определенной корректировке и это прежде всего, касается возникновения, изменения и прекращения отношений по социальному найму, что требует их глубокого научного осмысления. В данной работе предложена авторская точка зрения по целому ряду актуальных проблем современного жилищного права, сделана попытка раскрыть теоретические вопросы, связанные с определением оснований и предпосылок возникновения отношений по социальному найму жилого помещения, исследованиям правовой природы отношений по социальному найму жилого помещения и сравнением ее с отношениями по учету граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, выявлением сущности договора социального найма жилого помещения.

Степень научной разработанности темы. Основные проблемы жилищного права в целом исследованы в работах Андрианова И.И., Аскназий С.И., Богданова B.JL, Брауде И.А., Басина Ю.Г., Вишневской И.С., Грибанова В.П., Гонгало Б.М., Корнеева С.М., Красавчикова O.A., Крашенинникова П.В., Литовкина В.Н., Мартковича И.Б., Маслова В.Ф., Никитюка П.С., Пергамент А.И., Потюкова А.Г., Прокопченко И.П., Седугина П.И., Скрипко В.Р., Толстого Ю.К., Чигира В.Ф. и др.

Отдельные вопросы освещены в работах и статьях Гуревича М.Г.,

1 См.: ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Пчелинцевой JI.M., Трушина E.B.

За последние шесть лет было защищено несколько диссертационных исследований по вопросам, касающимся договора социального найма жилого помещения. Определенный интерес и теоретический, и практический представляют диссертационные исследования Титова A.A. «Правовые проблемы удовлетворения жилищной потребности граждан в условиях рыночной экономики», Улетовой Г.Д. «Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку», Формакидова Д.А. «Вещное право проживания». Вместе с тем, все еще остается ряд неосвещенных проблем.

Недостаточно освещены проблемы, связанные с определением малообеспеченное™ в сфере правоотношений по социальному найму, обоснованием формирования жилищного фонда социального использования, уточнением понятийного аппарата, выражающего отношения по социального найма. В связи с этим можно утверждать, что данная проблема нуждается в дальнейшей разработке в области теории гражданского права.

Актуальность проблемы, недостаточная разработанность в юридической литературе, ее большая практическая значимость обусловили выбор темы диссертации.

Цели и задачи диссертационного исследования. Цель исследования -проанализировать проблемы правового регулирования отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения; определить направления дальнейшего совершенствования действующего жилищного законодательства; оценить эффективность существующих правовых конструкций и выработать рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.

В связи с этим в диссертации ставятся следующие задачи:

- раскрыть понятие «право пользования жилым помещением» как выражение правоотношений публичного и личного интересов;

- исследовать сущность отношений по социальному найму жилых помещений;

- проанализировать специфику предпосылок возникновения отношений по социальному найму жилого помещения;

- провести анализ оснований и порядка изменения договора социального найма жилого помещения;

- выделить особенности основания и порядка прекращения договора социального найма жилого помещения;

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие из договора социального найма.

Предмет исследования составляют нормы права, регулирующие гражданско-правовой договор социального найма жилого помещения, его роль и значение в условиях рыночной экономики; отношения, предшествующие его заключению и те, которые возникают в силу договора социального найма, а также нормы права, регулирующие отношения по социальному найму жилого помещения.

Теоретико-методологические основы исследования. Теоретические основы работы составляют базовые положения теории гражданского права, концепции жилищного права, касающиеся договора социального найма. При написании работы использовались следующие методы познания: диалектический, системный, структурно-функциональный, метод сравнительного правоведения, конкретно-исторический и сравнительно-исторический, нормативно-логический, технико-юридический, лингвистический. Использовалась диалектико-материалистическая методология и методология структурного-функционального и интерактивного анализа.

Эмпирическая база исследования. В работе проанализированы положения Конституции РФ, Гражданского Кодекса РФ, Жилищного Кодекса РФ, постановления Конституционного суда, Правительства РФ и иные нормативные акты Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения и отношения по договору социального найма жилого помещения.

Научная новизна диссертации заключается в теоретико-концептуальном и практическом вкладе в совершенствование регулирования отношений по договору социального найма жилого помещения, опирающегося на исследования: возникновения, изменения и прекращения отношений по социальному найму жилого помещения.

Научная новизна работы заключается в следующем:

- уточняется законодательное понятие договора социального найма жилого помещения;

- дана характеристика отношениям, предшествующим заключению договора социального найма;

- уточнены признаки, необходимые для определения малообеспеченное™ и нуждаемости лица в жилом помещении;

- сформулировано новые понятия: «жилище», «жилое помещение»;

- проведен анализ соотношения понятий «пользование жилым помещением» и «проживание».

- уточнены положения отдельных статей Жилищного Кодекса Российской Федерации;

Новизна работы представляет собой авторское комплексное решение наиболее важных проблем современного правового регулирования жилищных отношений. В ней содержится авторские выводы и положений, а также обоснован ряд предложений по внесению изменений и дополнений в действующее законодательство.

На защиту выносятся следующие выводы и положения:

- В статье 60 ЖК РФ дается определение договора социального найма жилого помещения: «по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) - жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом». В настоящей работе уточняется понятие договора социального найма жилого помещения как гражданско-правового договора, по которому одна сторона (наймодатель) предоставляет или обязуется предоставить в бессрочное владение и пользование другой стороне (нанимателю) жилое помещение для целей проживания его и членов его семьи, а также иных лиц, проживающих совместно с нанимателем, а наниматель обязуется использовать жилое помещение по назначению и нести соответствующие расходы, связанные с использованием этого помещения.

- В диссертации обосновывается вывод о том, что предпосылки, необходимые для заключения договора социального найма носят не только административно-правовой, но и гражданско-правовой характер. Поскольку в процессе организационной деятельности органов местного самоуправления, выраженных в признании гражданина нуждающимся в получении жилого помещения или улучшении жилищных условий, постановке его на учет нуждающихся, наступлении очередности формируются организационно-предпосылочные гражданско-правовые отношения, которые определяют субъектный состав будущего договора социального найма и даже саму возможность заключения этого договора

- В целях единообразного решения вопроса о минимальных стандартах для признания граждан малоимущими для постановки на учет нуждающихся в социальном жилье, необходимо предусмотреть в региональном законодательстве минимальный уровень доходов населения, ниже которого граждане признаются малоимущими, минимальный предел его стоимости имущества; временной критерий (постоянности или временности проживания в жилом помещении): пользование служебным жильем, общежитиями, жилыми помещениями по договорам коммерческого и т.п.

- Предлагается дополнить п. 1 ст. 51 ЖК РФ пп.5: «.являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения, членами жилищных или жилищностроительных кооперативов и проживающие в одном жилом помещении по две и более семьи в смежных неизолированных комнатах, если между семьями нет родственных отношений». В текущей редакции п. 1 ст. 51 ЖК РФ изложен следующим образом: «Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются:

1. не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договорам социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2. являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3. проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4. являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности».

- Ч. 2 ст. 51 ЖК РФ, гласит: «Если гражданину и (или) членам его семьи принадлежат на праве собственности несколько жилых помещений, то общая площадь всех указанных помещений суммируется, когда решается вопрос об уровне обеспеченности такого гражданина общей площадью жилого помещения (п. 2 ст. 51 ЖК РФ)». Проведенный в работе анализ позволяет уточнить формулировку ч. 2 ст. 51 ЖК, регулирующую определение нуждаемости лица и членов его семьи в жилом помещении, изложив ее в следующей редакции: «При наличии у гражданина и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, на основе членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется, исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений».

- В настоящее время сфера действия ЖК РФ распространяется только на жилые помещения. В настоящей работе предлагается распространить сферу действия ЖК РФ на нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных жилых домах в части касающейся переустройства и перепланировки таких помещений.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретические выводы и практические предложения могут быть использованы для законодательной работы, дальнейшей научной разработки затронутых проблем, совершенствования правового регулирования отношений, возникающих из договора социального найма, а также в процессе преподавания курса «Гражданское право» и подготовки учебных и методических пособий.

Апробация результатов исследования. Отдельные положения работы апробированы на аспирантской конференции, проходившей в Международном юридическом институте при Министерстве юстиции Российской Федерации в 2006 г., а также в работе со студентами заочного отделения МЮИ при Минюсте во время преподавания соискателем гражданского права в 2004-2005 учебном году. Основные теоретические и практические выводы диссертации изложены автором в публикациях общим объемом 6,4 п.л.

Структура работы обусловлена целью исследования. Диссертация состоит из введения, четырех глав, объединивших восемь параграфов, заключения и списка использованной литературы.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Молчанов, Алексей Олегович, Москва

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволило сделать следующие выводы.

- Нормы ЖК РФ носят общий характер, и их направленность не зависит от характеристик жилых помещений, отношения, по поводу которых он регулирует. На наш взгляд, прослеживается четкая тенденция поставить в зависимость применение некоторых норм от характеристик жилых помещений; сделать их применение различными для многоквартирных домов и для отдельно стоящих домов, принадлежащих одному собственнику (или используемым одним нанимателем) и членами его семьи.

- С другой стороны, применение термина «публичный интерес» в отношении правоотношений в жилищной сфере позволяют установить, что для полноценного контроля в жилищной сфере недостаточно установить контроль над действиями в отношениях, предметом которых являются исключительно жилые помещения. Также имеет смысл распространить сферу действия ЖК РФ на нежилые помещения. Например, расположенные в жилых домах либо непосредственно обслуживающие жилые помещения. Этот же тезис подтверждает анализ перевода жилых помещений в нежилой фонд: законодателем также ограничиваются возможности перевода жилых помещений в нежилые местоположением и прочими свойствами помещения. Следовательно, распространение норм ЖК РФ на некоторые нежилые помещения будет в большей степени удовлетворять публичному интересу.

- Следовательно, малоимущность, нуждаемость гражданина в жилище, постановка его на учет нуждающегося, наступление очередности, вынесение решения о предоставлении жилого помещения являются общими предпосылками, необходимыми для заключения договора социального найма жилого помещения, который, в свою очередь, порождает жилищные отношения по социальному найму. В случаях, предусмотренных законом, число предпосылок уменьшается (отсутствует очередность), то есть представляет собой специальный (усеченный) состав.

- Возможность изменения договора найма жилого помещения оговаривается рядом условий, и в большинстве случаев это отсутствие согласия членов семьи нанимателя. Выселение из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, по любым основаниям допускается только в судебном порядке.

- Все нормы, регулирующие отношения по расторжению договора жилищного найма и выселению граждан из жилых помещений, имеют большое значение в обеспечении осуществления конституционного права граждан на жилище. Четкое правовое регулирование оснований прекращения и расторжения договора жилищного найма предоставляет нанимателю возможность добиться отклонения судом необоснованных требований наймодателей.

Таким образом, институт государственного обеспечения жильем, безусловно, имеет определенные негативные последствия, в частности, порождает пассивность граждан в решении своих жилищных проблем. Однако без этого института невозможно эффективное существование в целом жилищной системы.

Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно решаемых проблем. С переходом России к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребности в жилье удовлетворились не за счет общественных фондов потребления, как это было в СССР, а за счет жилья, которое находилось бы в частной собственности граждан. В то же время декларируется обеспечение жильем из государственного и муниципального жилищных фондов граждан, нуждающихся в особой защите со стороны государства.

Современное жилищное законодательство России совершенствуется. Стали применяться такие формы обеспечения жильем, как государственные жилищные сертификаты, ипотечное кредитование. По-прежнему основной правовой формой обеспечения нуждающихся граждан в жилье является заключение договора найма жилого помещения. Нами проведен сравнительно-правовой анализ разновидностей договора найма (социального, коммерческого, специализированного), что позволяет дать их определение. В настоящей работе предлагается определить договор социального найма как гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (наймодатель) предоставляет или обязуется предоставить в бессрочное владение и пользование другой стороне (нанимателю) жилое помещение для целей проживания его и членов его семьи, а также иных лиц, проживающих совместно с нанимателем, а наниматель обязуется использовать жилое помещение по назначению и нести соответствующие расходы, связанные с использованием этого помещения. В качестве нанимателя может выступать только физическое лицо, признанное в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Договор коммерческого найма - это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (наймодатель) предоставляет или обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение, пригодное для целей проживания его и членов его семьи, а также иных лиц, проживающих совместно с нанимателем, на срок до пяти лет, а наниматель обязуется использовать жилое помещение по назначению, вносить плату за пользование этим помещением и нести иные расходы. В качестве нанимателя может выступать любое физическое лицо.

Договор найма специализированного жилого помещения - это договор, по которому одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) - данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Соблюдение установленного законом порядка лишения жилища социально незащищенных категорий граждан имеет большое значение для защиты их жилищных интересов, обеспечения устойчивости права пользования жилым помещением.

В данной работе используется понятие «прекращение» договора социального найма жилого помещения потому, что этот термин является более широким, родовым понятием по отношению к «расторжению» договора и «выселению». Причем выселение нанимателей из жилых помещений может быть как результатом прекращения жилищных правоотношений, так и не сопровождать их прекращение.

Расторжение договора может иметь место только по инициативе одной из сторон, но при этом наниматель жилого помещения по договору социального найма обладает большей самостоятельностью, чем наймодатель, и ограничен в своих действиях только получением согласия на расторжение договора от членов его семьи. Права же наймодателя на расторжение договора жилищного найма и выселение нанимателя ограничены целым рядом условий, предусмотренных законом и подлежащих обязательному соблюдению. Эти ограничения вытекают из закрепленного в ст. 3 ЖК РФ правила о том, что никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения, иначе как по основаниям, и в порядке, предусмотренном законом, в связи с чем расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается лишь по основаниям, строго установленным законом, и только в судебном порядке.

Таким образом, все нормы, регулирующие отношения по расторжению договора жилищного найма и выселению граждан из жилых помещений, имеют большое значение в обеспечении осуществления конституционного права граждан на жилище. Четкое правовое регулирование оснований прекращения и расторжения договора жилищного найма предоставляет нанимателю возможность добиться отклонения судом необоснованных требований наймодателей. Ограничивая круг оснований расторжения договора жилищного найма, обеспечивая предоставление выселяемому лицу другого жилого помещения, жилищное законодательство тем самым гарантирует широкую защиту жилищных прав и интересов граждан.

Долгое время жилищные отношения регулировались Жилищным кодексом РСФСР, утвержденным Верховным Советом РСФСР еще в 1983 г. (который по большинству положений не соответствует меняющимся экономическим и социальным условиям), и достаточно большим количеством нормативных актов, принятых в разное время, на разном уровне (от федеральных законов до инструкций) и в различных, по сути, государствах (СССР, РСФСР, РФ).

Жилищный кодекс РСФСР отражал реалии советской эпохи: каждому гражданину гарантировались получение бесплатного жилья, постановка на очередь по улучшению жилищных условий в предусмотренных законом случаях.

В связи с изменением социально-экономического строя общества возникла необходимость принятия нового Жилищного кодекса, который был разработан и принят в соответствии с нормами Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ и с учетом вновь утвержденных федеральных законов, содержащих нормы, направленные на регламентацию отношений в жилищной сфере.

В новом Жилищном кодексе РФ нашла отражение новая концепция жилищного законодательства.

Со вступлением в действие нового ЖК РФ жилое помещение будет предоставляться только малоимущим и только по договору социального найма.

Существенные изменения претерпели положения, связанные с очередностью предоставления жилых помещений по договору социального найма. ЖК РФ исключил первоочередное предоставление жилых помещений. Жилые помещения будут предоставляться в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет и включения в списки на предоставление жилых помещений по договору социального найма. Одним из изменений является упразднение ордера на занятие жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Основанием для вселения в жилое помещение ныне является договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения.

В настоящее время продолжает вестись активная работа по дальнейшему совершенствованию жилищного законодательства.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование отношений, вытекающих из договора социального найма жилого помещения»

1. Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12.12.1993 г. М., 1993.

2. Декларация прав и свобод человека и гражданина: Принята Верховным Советом РСФСР 22.11.1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. -1991. № 52. - Ст. 1865.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // Собрание законодательства РФ. 1994. - № 32. - Ст. 3301.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая // Собрание законодательства РФ. 1996. - № 5. - Ст. 411.

5. Жилищный кодекс РФ от 22.12.2004 г. // Российская газета. 12.01.2005 г.

6. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик // Ведомости Верховного Совета СССР. -1981. № 26. - Ст. 834.

7. Жилищный кодекс РСФСР // Ведомости Верховного Совета РСФСР. -1983.-№26.-Ст. 884.

8. Трудовой кодекс Российской Федерации от 30.12.2001 г. № 197-ФЗ (с последующими изменениями) // Собрание законодательства РФ. 2002. -№ 1,ч. I. - Ст. 3.

9. Кодекс РФ об административных правонарушениях от 18 декабря 2001 г. (в ред. ФЗ от 31 дек. 2002 г.) // Рос. газ. 2003. - 8-9 июля.

10. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-Ф3 // Собрание законодательства РФ. 2002. - № 46. - Ст. 4532.

11. Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации от 18.12.2001 г. № 174-ФЗ (с последующими изменениями) // Собрание законодательства РФ. 2001. - № 52, ч. I. - Ст. 4921.

12. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета-12.01.2005.

13. Федеральный закон от 24.12.1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. - № 3. - Ст. 99.

14. Федеральный закон от 15.06.1996 г. «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства РФ. 1996. - № 25. - Ст. 2963.

15. Закон РФ от 04.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ.-1991.-№28.-Ст. 959.

16. Федеральный закон от 25.06.1993 г. «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993.-№32.-Ст. 1227.

17. Федеральный закон от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Собрание законодательства РФ. 1997. - № 30 - Ст. 3594.

18. Федеральный закон от 24.11.1995 г. «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (в ред. ФЗ от 23.10.2003 г.) // Собрание законодательства РФ. 1995. - № 48. - Ст. 4563.

19. Федеральный закон от 21.12.1996 г. «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (в ред. ФЗ от 10.01.2003 г.)// СЗ РФ. 1996. - № 52. - Ст. 5880.

20. Федеральный закон от 21 декабря 1994 г. №69-ФЗ «О пожарной безопасности» // Собрание законодательства РФ. 1994. - № 35. - Ст. 3649.

21. Федеральный закон от 2 августа 1995 г. № 122-ФЗ «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» // Собрание законодательства РФ. 1995. - № 32. - Ст. 3198.

22. Федеральный закон от 21.07.1997 г. «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства РФ. 1997. - № 30. - Ст. 3591.

23. Федеральный закон «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего для признания их малоимущими и оказания им материальной помощи»/

24. Российская газета. 08.05.2003.

25. Федеральный закон от 17 июля 1999 г. № 178-ФЗ «О государственной социальной помощи» // Собрание законодательства РФ. 1999. - №18,-Ст. 1916.

26. Федеральный закон «О прожиточном минимуме» // Собрание законодательства РФ. 1997. - № 16. - Ст. 1612.

27. Указ Президента РФ от 09.04.1993 г. № 442 «О мерах по обеспечению права граждан на жилище» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. - Ст. 1248.

28. Указ Президента РФ от 24.12.1993 г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. - № 52. - Ст. 5132.

29. Указ Президента РФ от 10.06.1994 г. «О жилищных кредитах» // Собрание законодательства РФ. 1994. - № 7. - Ст. 692.

30. Указ Президента РФ от 10.06.1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» (в ред. Указа Президента РФ от 02.04.1997 г. № 277) // Собрание законодательства РФ. 1997. - № 14. - Ст. 1607.

31. Указ Президента РФ от 29.03.1996 г. № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»// Собрание законодательства РФ. 1996. - № 14. - Ст. 1431.

32. Постановление Совета Министров Правительства РФ от 20.06.1993 г. № 595 (в ред. от 24.01.2002 г.) «О Государственной целевой программе «Жилище» // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 13. - Ст. 1518.

33. Постановления Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» // Российская газета.-27.01.2006.

34. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения» // Российская газета. 27.05.2005.

35. Постановление Правительства РФ от 26.05.1997 г. № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг» // Собрание законодательства РФ. 1997. - № 22. -Ст. 2597.

36. Постановление Правительства РФ от 20.01.1998 г. № 71 «О федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты» // Собрание законодательства РФ. 1998. - № 5. - Ст. 615.

37. Указ Президента РФ от 28.01.1998 г. «О президентской программе «Государственные жилищные сертификаты» // Собрание законодательства РФ. 1998. - № 5. - Ст. 567.

38. Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 «О Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // БД1. Гарант». Версия 3.11.

39. Постановление Правительства РФ от 07.06.1995 г. «О государственных жилищных сертификатах, выдаваемых гражданам РФ, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий» // Собрание законодательства РФ. 1995. - № 24. - Ст. 2286.

40. Постановление Правительства РФ от 07.06.1995 г. «О порядке и условиях выдачи государственных жилищных сертификатов»// Бюл. нормативных актов министерств и ведомств РФ. 1995. - № 10.

41. Постановление Правительства РФ от 21.03.1998 г. «О мерах по обеспечению реализации президентской программы «Государственные жилищные сертификаты» // Собрание законодательства РФ. 1998. - № 14.-Ст. 1572.

42. Постановление Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

43. Постановление ФКЦБ РФ от 12.05.1995 г. «Об утверждении Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации» // Экономика и жизнь. 1995. - № 33.

44. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 02.04.2004 г.1. Судебная практика

45. Бюллетень Верховного суда РФ. 2002. - № 5. - С. 23.

46. Бюллетень Верховного суда РФ. 2002. - № 6. - С. 10.

47. Бюллетень Верховного суда РФ. 1995. - № 10. - С. 11.

48. Бюллетень Верховного суда РФ. 1995. - № 8. - С. 8.

49. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26.12.1984 г. № 5 (в ред. от 25.10.1996 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985. - № 3.

50. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.10.2003 г. № 5 «Оприменении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров РФ» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. - № 12.

51. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. № 8 (в ред. от 25.10.1996 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. -№11.

52. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 31.10.1995 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции РФ при осуществлении правосудия» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. -№ 1.

53. Судебная практика по жилищным спорам: Сб. постановлений, решений и определений федер. судов. 2-е изд., перераб. и доп. - М., 2006. - С. 711-715.1. Специальная литература

54. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. М.: Юридическая литература, 1988. - 384 с.

55. Аскназий С.И., Брауде И.А., Пергамент А.И. Жилищное право / Всесоюзный институт юридических наук. М.: Госюриздат, 1956. - 178 с.

56. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата: Изд-во Казахского государственного университета, 1963. - 244 с.

57. Басин Е.В., Гонгало Б.М. Современная жилищная политика России. -М.: БЕК, 1993.-223 с.

58. Белов В.А., Пестерева Е.В. Хозяйственные общества. М.: ЮрИнфоР, 2002.-с. 333.

59. Беспалов Ю. Порядок реализации жилищных прав и льгот // Рос. юстиция. 2001. - № 9. - С. 31-35.

60. Богданов E.B. Право на жилище. Минск: Университетское, 1990. - с. 159.

61. Богданов Е.В. Природа и сущность права на жилище // Журн. рос. права. -2003.-№4. -С.28-30.

62. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1. М.: Статут, 2002. - с. 682.

63. Братусь С.Н. Рецензия на книгу проф. С.И. Аксназия «Советское жилищное право» // Сов. государство и право. -1941. № 2. - С. 133-135.

64. Васильев В.В. О понятии договора социального найма жилого помещения // Право: теория и практика. 2004. № 3. С. 23-28.

65. Васильев В.В. Форма договора социального найма жилого помещения // Право: теория и практика. 2004. № 4. С. 17-21.

66. Васильев В.В. Порядок предоставления жилых помещений в первоочередном и внеочередном порядке по договору социального найма жилого помещения // Объединенный научный журнал. 2004. № 6. -С. 11-18.

67. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. Вып. 2. Вещное право. -М.: Статут, 2003.-380 с.

68. Вишневская И.С. Советское жилищное право. / Отв. ред. С.И. Дудников. Ростов: Издательство Ростовского университета, 1986. - 106 с.

69. Гетман Е.С. О жилищных правах и обязанностях. М.: Знание, 1992. -96 с.

70. Гетман Е.С. Любимчики и изгои Жилищного кодекса // Российская газета. 22.11.2005. № 50. с. 8.

71. Городов O.A. Жилищное право: Учеб. пособие. М.: Юрайт-М, 2001. -195 с.

72. Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Статут, 2004. - 411 с.

73. Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 2 / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: Статут, 2004. - 398.

74. Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 2 / Под ред. Е.А. Суханова. М.:1. БЕК, 1993.-432 с.

75. Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. -М.: Изд-во МГУ, 1992. 58 с.

76. Грудцына Л.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. М.: ЭКСМО, 2005.-650 с.

77. Данилов Е.П. Жилищные споры по новому ЖК РФ. М: КноРус, 2005. -527 с.

78. Демин A.A. Понятие административного процесса и кодификация административно-процессуального законодательства Российской Федерации // Государство и право. 2000. - № 11. - С. 8-10.

79. Диков Г.П. Проблемы создания системы административной юстиции в России (в свете зарубежного опыта) // Государство и право. 2001. - № 5. - С. 32-33.

80. Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. 1998. - № 10. - С. 35-44.

81. Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Советское жилищное право: Учебное пособие для юридических институтов и факультетов 2-е изд., перераб. и доп. - Киев: Лыбидь, 1990. - 262 с.

82. Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. Л.: Изд-во Ленинградского государственного университета, 1949. - 144 с.

83. Иоффе О.С. Обязательственное право. М. Юридическая литература, 1975.-880 с.

84. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова H.A. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения. М.: Юристъ, 1997.-352 с.

85. Комаров Б.К. Прекращение договора жилищного найма. М.: Изд-во МГУ, 1963.-68 с.

86. Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. М.Ю. Тихомирова. -М.: Юринформцентр, 2005. 300 с.

87. Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики // Гражданское право

88. России при переходе к рынку. М., 1995. - С. 149-150.

89. Корнеев С.М., Коньков Ю.М. Право на жилую площадь в СССР. М.: Знание, 1969.-46 с.

90. Красавчиков O.A. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа // Основы жилищного законодательства. Свердловск, 1981. С. 9-25.

91. Красавчиков O.A. Гражданские организационно-правовые отношения // Антология уральской цивилистики. 1925-1989: Сб. ст. М., 2001.

92. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2005. - 237 с.

93. Литовкин В.Н. Функция ордера и договора найма жилого помещения // Сов. государство и право. 1977. - № 4. - С. 127.

94. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство. М.: Профиздат, 1988. -256 с.

95. Литовкин В.Н. Споры, возникающие в связи с улучшением жилищных условий граждан // Комментарий судебной практики. М., 1998. - Вып. 4.-С. 19-32.

96. Лыкова Э.Б. Жилищное право России. Воронеж: Изд-во Воронежского государственного университета, 2000. - 360 с.

97. Марткович И.Б. Жилищное право: закон и практика. М.: Юридическая литература, 1990. - 319 с.

98. Маслов В.Ф. Право на жилище. Харьков: Вища школа 1986. - 288 с.

99. Маслов Н.В. Жилая недвижимость: вопросы и ответы. М.: Юристь, 1998.-144 с.

100. Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений. Рязань: РВШ МВД РФ, 1994.-С. 4-5.

101. Ненецкий М.А. Очерки советского жилищного права. Саратов: Изд-во Саратовского государственного университета, 1958. - 312 с.

102. Никитюк П.С. Жилищное право / Отв. ред. В.К. Волчинский. Кишинев: Штиинца, 1985. - 255 с.

103. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М.:

104. Юридическая литература, 1950. 398 с.

105. Пергамент А. Договор найма жилого помещения // Социалистическая законность. 1982. - № 2. - С. 12-18.

106. Пергамент А.И. Жилищные права граждан СССР // Сов. государство и право. 1982.-№ 1.-С. 6-8.

107. Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. -1998,-№2.-С. 51-65.

108. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юриспруденция, 1994. - 512 с.

109. Советское гражданское право. Т. 1 / Под ред. O.A. Красавчикова. М. Высшая школа, 1972. - 544 с.

110. Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. - № 4. - С. 13-18.

111. Столбов М.В. Как получить жилье в Москве и улучшить жилищные условия М: Палеотип. 2001

112. Судебная практика по жилищным спорам: Сб. постановлений, решении и определений федер. судов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Норма, 2001. -827 с.

113. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Юридическая литература, 1991. - 240 с.

114. Тихомиров М.Ю. Жилищное право России. Практический курс. М.: Изд-во Тихомиров М.Ю, 2005. - 461 с.

115. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М.: Проспект, 1996. -128 с.

116. Толстой Ю.К. Развитие и совершенствование жилищного законодательства в СССР // Правоведение. 1973. - № 1. - С. 36-42.

117. Филимонов С.Л., Шишко Г.Ф. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ. М.: Юристъ, 2005. 382 с.

118. Хитев В.Н. Советское жилищное законодательство. М.: Изд-во МГУ, 1945.-202 с.

119. Чернышев Л.Н. Жилищно-коммунальная реформа в России. М.:

120. Юридическая литература, 1997. 272 с.

121. Чигир В.Ф. Жилищное право: Учебное пособие для юридических вузов. 2-е изд.; испр. и доп. - Минск: Высшая школа, 1986. - 205 с.

122. Чигир В.Ф., Боровцев В.А. Конституционное право на жилище. -Минск: Беларусь, 1985. 104 с.

123. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: СПАРК 1995.-с. 556.

124. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. -М.: БЕК, 1996.-с. 200.

125. Яковлев В.Ф. Принуждение в гражданском праве // Проблемы современного гражданского права: Сб. ст. М., 2000. - С. 221-227.

126. Диссертации и авторефераты

127. Алябьев Д.Н. Договор доверительного управления имуществом в гражданском праве России: Дис. канд. юрид. наук. Волгоград, 2000.

128. Ануприенко A.A. Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан по договору социального найма: Дис. . канд. юрид. наук. Волгоград, 2004.

129. Васильев В.В. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения: Дис. . канд. юрид. наук. Тверь, 2004.

130. Гаджиев Г.А. Основные экономические права: Автореф. дис. . д-ра юрид. наук. М., 1996.

131. Крюкова Е.С. Прекращение прав на жилые помещения в связи со сносом жилого дома: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Волгоград, 2006.

132. Малютина-Алексеева И.А. Жилая недвижимость как объект гражданского права России: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. -Саратов, 2003.

133. Попова Е.В. Договор найма жилого помещения: Дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2004.

134. Степанов П.В. Корпоративные отношения в коммерческих организациях как составная часть предмета гражданского права: Автореф. дис. канд.юрид. наук. М., 1999.

135. Титов А.А. Правовые проблемы удовлетворения жилищной потребности граждан в условиях рыночной экономики: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2000.

136. Улетова Т.Д. Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку: Дис. канд. юрид. наук. Волгоград, 1999.

Автор: Молчанов, Алексей Олегович
Город: Москва
Год: 2007
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Правовое регулирование отношений, вытекающих из договора социального найма жилого помещения тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование отношений, вытекающих из договора социального найма жилого помещения»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Молчанов, Алексей Олегович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Правовое регулирование отношений, вытекающих из договора социального найма жилого помещения"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Правовое регулирование отношений, вытекающих из договора социального найма жилого помещения»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование отношений, вытекающих из договора социального найма жилого помещения»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Молчанов, Алексей Олегович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование отношений, вытекающих из договора социального найма жилого помещения"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование отношений, вытекающих из договора социального найма жилого помещения»