Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве

Капица, Ольга Леонидовна

Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстветекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве»

На правах рукописи

Капица Ольга Леонидовна

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ УЧАСТИЯ ГРАЖДАН В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Краснодар 2005

Диссертация выполнена в Федеральном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Кубанский государственный аграрный университет»

Научный руководитель: Камышанский Владимир Павлович

доктор юридических наук, профессор

Официальные оппоненты: Баринов Николай Алексеевич;

доктор юридических наук, профессор, Заслуженный юрист Российской Федерации

Молчанов Александр Александрович

доктор юридических наук, профессор

Ведущая организация: Краснодарская академия МВД РФ

Защита состоится 17 июня 2005 года в 10-00 часов на заседании диссертационного совета ДМ 220.038.10 по присуждению званий на соискание ученой степени доктора юридических наук ДМ 220.038.10 при Кубанском государственном аграрном университете по адресу: 350044, г. Краснодар, ул. Калинина, 13, главный учебный корпус.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Кубанского государственного аграрного университета (350044, г. Краснодар, ул. Калинина, 13)

Автореферат разослан » мая 2005 г.

1451

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Проводимая в последнее десятилетие в России социально - экономическая реформа существенно изменила характер отношений, связанных с приобретением гражданами жилья. Важной ее составляющей является жилищная реформа, основным результатом которой должно стать улучшение жилищных условий граждан, в том числе за счет привлечения свободных денежных средств для формирования и развития недвижимости в жилищной сфере, обеспечение доступности жилья, безопасных и комфортных условий проживания в нем.

Одно из главных направлений и условий жилищной реформы - создание необходимой правовой базы, соответствующей положениям Конституции РФ о праве граждан на жилище и долгосрочной государственной жилищной политики. Эти условия позволяют формировать рынок жилья и земли и соответственно влекут за собой возникновение новых возможностей улучшения гражданами жилищных условий. Реализация принципа доступности жилья, восстановления социально оправданного соотношения доходов граждан стоимости строительства и приобретения жилья, должна стать важным направлением воздействия государства на экономические процессы в жилищной сфере. Именно такие подходы жилищной политики помогут обеспечить баланс интересов государства, органов местного самоуправления и граждан.

Рыночные отношения, все более развивающиеся в экономическом механизме России, требуют обновления и совершенствования не только способов удовлетворения потребности граждан в жилье, но и наличия адекватных им правовых механизмов.

В этой связи особый интерес представляет анализ содержания Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 гг.1, которая направлена на продолжение преобразований в жилищной сфере. Начало таким преобразованиям положено Постановлением Совета Министров -Правительства РФ от 20 июня 1993 года N 595 «О государственной целевой программе «Жилище»2 и подтверждено впоследствии Основными направлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище", одобренными Указом Президента РФ от 29 марта 1996 года N 4313.

Федеральная целевая программа "Жилище" определила на 2002 - 2010 гг. новые подходы к содержанию государственной жилищной политики: обеспечить доступность приобретения жилья посредством купли-продажи; предоставить жильё отдельным категориям граждан за счет государства; обеспечить формирование жилищного сектора для удовлетворения потребности граждан в жилье за счет жилищного строительства. В ней

1 Утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации im IJ WMIIJIflj.il 20(11 675 // СЗ

РФ. 2001. N39. Ст. 3770. Г НАЦИОНАЛЬНА* {

2См.: САПП РФ. 1993. N28 Ст. 2593 I БИБЛИОТЕКА J

3 См.: СЗ РФ. 1996. N 14 Ст 1431 I СПМм*«,- Л f

' о»

зафиксирована важность развития такого источника финансирования капитальных вложений как частные инвестиции1.

Принятый 30 декабря 2004 г. Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», несмотря на своевременность и позитивность, не поставил точку во всех спорах, поскольку однозначно не определил юридическую природу договора участия в долевом строительстве, в должной мере не защитил права потребителей - участников долевого строительства.

На этом фоне теоретически интересен и практически необходим анализ такого экономико-правового явления как долевое строительство жилья гражданами без ограничения площади для удовлетворения своих личных (жилищных) нужд.

Степень разработанности проблемы. В последние годы появилось немало публикаций, в которых авторы проводят сравнительный правовой анализ договора долевого участия с иными договорами, закрепленными в российском законодательстве.

Науке гражданского права известны различные взгляды на правовую квалификацию договора долевого участия в строительстве. Он рассматривается как: инвестиционный договор (Л.Н. Мошкина, Б.В. Муравьев); договор долевого финансирования (в отличие от инвестирования) строительства (А.О.Аполлонов, И.А.Еремичев, Э.Л Страунинг); договор о совместной деятельности как разновидность договора простого товарищества (Брагинский м.и.); купля-продажа будущей вещи (Л.Г Сайфулова); договор смешанный, содержащий элементы разных видов договоров (подряда, возмездного оказания услуг, договора о совместной деятельности и т.п.) (Е.Б. Козлова, К.И Скловский); договор близкий к условиям договора строительного подряда, правовая база которого позволяет регулировать рассматриваемые отношения (Ю.В. Романец, Е.А. Киндеева); договор возмездного оказания услуг ( Ю.М. Свирин.) и др.; договор особого рода, самостоятельный вид договора, специально не регламентируемый гражданским законодательством (А.В. Шаханов, Г.В. Цепов).

Отсутствие единства в этом вопросе препятствует стабилизации рынка, создает правовую неопределенность в отношениях между застройщиками и дольщиками, не способствует должному уровню защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья; не позволяет сформировать единую правоприменительную практику. Кроме того, заключаемые договоры в каждом конкретном случае не содержат всех

1 Указ Президента Российской Федерации «О частных инвестициях в РФ» №1928 от 17.09 94 //Российская газета 1994 21 сентября; Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики в РФ» № 765 от 26 07 95 //С3 РФ. 1995 № 31 Ст 3097; Постановление Правительства Российской Федерации «О дополнительном стимулировании частных инвестиций в Российской Федерации. № 534 от 01.05.96 //Российская газета. 1996. 14 мая; Постановление Правительства Росотйской Федерации «О мерах по развитию системы ипотечного кредитования в Российской Фелеоашга» № 2К т-11 01 2000 //СЗ РФ. 2000 № 3. Ст 278.

существенных условий тех договоров, под квалификацию которых их пытаются подвести.

Отсутствие единообразного теоретического подхода к отношениям этого рода особенно болезненно отражается на гражданах, не защищенных юридически и экономически, не имеющих специальных знаний для защиты своих интересов.

Объектом исследования являются отношения связанные с участием граждан в долевом строительстве жилья.

Предметом исследования являются нормы гражданского права, направленные на регламентацию отношений с участием граждан в долевом строительстве. В работе дается понятие договора участия граждан в долевом строительстве, его признаки, содержание и динамика; особенности правового регулирования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является комплексное системное исследование договора участия в долевом строительстве, выделение основных проблем правового регулирования, а также разработка рекомендаций по совершенствованию российского законодательства в области строительства жилья с привлечением денежных средств граждан.

Эта цель предопределила конкретные задачи исследования:

- исследовать понятие и источники правового регулирования отношений долевого строительства жилья;

- определить жилые помещения как объекты долевого жилищного строительства;

- раскрыть понятие и проанализировать юридическую природу договора долевого участия граждан в жилищном строительстве;

- охарактеризовать стороны и содержание договора долевого участия граждан в жилищном строительстве;

- рассмотреть ответственность сторон по договору;

- исследовать порядок заключения и форму договора долевого участия в строительстве жилья;

- проанализировать основания и порядок изменения и расторжения договора долевого участия в строительстве жилья;

- выработать предложения по совершенствованию законодательства.

Методология и теоретическая база диссертационного исследования.

Для исследования правовой природы договоров участия в долевом

строительстве физических лиц использован метод сравнительного анализа типичных условий таких договоров с официально существующими в гражданском праве.

В диссертации применен системный подход, требующий изучения характера обязательств участия в долевом строительстве жилья, динамики их возникновения, изменения и прекращения.

В работе использован комплекс научных методов познания, в том числе конкретно-исторический, сравнительно-правовой, формально-юридический,

системно-функциональный, логический и другие методы, а также общетеоретические положения в области теории права и государства, гражданского права. В основу диссертационного исследования положено сочетание теоретического и эмпирического способов исследования.

Теоретическую основу работы составляют фундаментальные труды по теории права, гражданскому, земельному, административному и других отраслей права. Жилые помещения рассматриваются как объекты гражданского права, поэтому по своему содержанию диссертационное исследование преимущественно обращается к гражданско-правовым проблемам.

Работа основывается на трудах российских авторов: С.И. Аскназия, H.A. Баринова, М.И. Брагинского, С.А. Бабкина, В.А. Белова, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, В.А. Дозорцева, В.В. Ершова, Б.Д. Завидова, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, А. Ю. Кабалкина, А.И. Каминка, Д.А. Корецкого, П.В. Крашенинникова, O.A. Красавчикова, A.B. Кузнецова, В.А. Лапач, В.В. Меркулова., М.Г. Масевич, Д.И. Мейера, A.A. Молчанова, В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, Ю.В. Романца, А.Г. Сайфулова, Е.А. Суханова, О.Н. Садикова, П.И. Седугина, А.П. Сергеева, К.И. Скловского., П.В. Сокол, Б.М. Сейнароева, О.Ю. Скворцова, Ю.К. Толстого, А.Н. Танага, В.А. Хохлова, А.Н. Чубарова, Б.Б. Черепахина, Г.Ф. Шершеневича, JI.B. Щенниковой, А.Г. Щербинина, A.M. Эрделевского и др.

Диссертация выполнена на основе анализа действующего российского законодательства об участии в долевом строительстве жилья, законодательства о строительном подряде и иных нормативных актов. Для сравнительного анализа изучено зарубежное законодательство. Исследование проиллюстрировано примерами из судебной и арбитражной практики.

Научная новизна и основные положения, выносимые на защиту.

Научная новизна работы состоит в комплексном исследовании и анализе правового регулирования отношений, возникающих между гражданами и коммерческими юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями в процессе строительства на долевых началах жилья, в целях удовлетворения бытовых (жилищных) потребностей граждан и их семей.

Содержащиеся в диссертации теоретические положения и выводы представляют собой научную идею регулирования отношений с участием граждан в долевом строительстве, где объектом выступает квартира и (или) другие нежилые помещения в строящихся на долевых началах многоквартирных домах. Внесены новые предложения относительно юридической квалификации участия граждан в долевом строительстве, а также совершенствованию действующего законодательства.

В частности на защиту выносятся следующие положения: 1. Обосновывается вывод о том, что договор участия граждан в долевом жилищном строительстве по своей юридической природе представляет собой самостоятельную разновидность договора подряда - договор бытового строительного подряда.

2. Предлагается, дополнить п. 3 ст. 740 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: «В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), либо юридического лица или предпринимателя исключительно для нужд не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, такие договоры квалифицируются как бытовой строительный подряд и к ним соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

3. Предлагается дополнить ст. 740 ГК РФ пунктом 4 и изложить его в следующей редакции: « К отношениям, связанным с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости для нужд не обусловленным осуществлением предпринимательской деятельности применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда и специальные законы, регулирующие эти отношения».

4. В зависимости от целей заключаемого договора автор выделяет две разновидности договоров участия в долевом строительстве:

1) Договоры с участием граждан в долевом строительстве жилья на стороне участника долевого строительства (в целях удовлетворения своих бытовых или семейных нужд), либо юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, заказывающих выполнение работ в целях обеспечения нужд не связанных с предпринимательской деятельностью - это договоры бытового строительного подряда со всеми применимыми к ним правилами в отношении граждан-потребителей;

2) Договоры с участием юридических лиц, вкладывающих свои средства в строительство жилья в предпринимательских целях или для удовлетворения нужд своих сотрудников - это договоры строительного подряда, регламентированные российским общегражданским и инвестиционным законодательством.

5. Обосновывается правовая оценка понятия «объект строительства». Вопреки высказанным ранее точкам зрения, автор к объектам договоров участия в долевом строительстве относит квартиру в многоквартирном жилом доме. При этом, многоквартирный дом является объектом договора строительного подряда, а квартира объектом договора участия в долевом строительстве.

доступа с улицы или помещений общего пользования в таком доме или строении, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».

7. Диссертант доказывает необходимость внести изменения в действующее законодательство, и ввести правила, согласно которьм в сделках по отчуждению квартир необходимо указывать долю общего имущества дома, являющегося принадлежностью квартиры. Так как применительно к этим видам сделок положения о купле-продаже являются общими, следует изменить п. 1 ст. 554 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: "В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также его принадлежности".

8. Обосновывается позиция, согласно которой многоквартирный дом относится к сложным вещам, составными частями которого являются отдельные жилые помещения - квартиры (главные вещи) и их принадлежности в виде общего имущества жилого дома.

Назначение общей собственности в многоквартирном доме - служить главной вещи и следовать её судьбе. Каждому собственнику квартиры должна принадлежать определенная доля в праве общей собственности, без использования которой невозможно пользоваться главной вещью -квартирой.

9. Отстаивается точка зрения относительно момента возникновения права собственности на строящийся объект. Автор доказывает, что право собственности на объект строительства (новую вещь) принадлежит гражданину-дольщику с момента выполнения им обязательств по выплате доли.

Предлагается распространить по аналогии на граждан, участвующих в долевом строительстве, ст. 7 Закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и признать правило, согласно которому незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом,).

10. Анализ юридической сущности договора об участии в долевом строительстве приводит автора к выводу, что его можно отнести к категории публичных договоров и подчинить действию ст. 426 ГК РФ наряду с другими договорами - бытового подряда и оказания услуг.

Автор предлагает квалифицировать договор долевого участия в строительстве жилья в качестве договоров присоединения и распространить на него действие ст. 428 ГК РФ. При этом отмечается, что если публичный договор раскрывает природу договора участия в долевом строительстве, то договор присоединения характеризует способ его заключения.

И. Доказывается, что признание целевой направленности в качестве критерия отнесения договоров к публичным приводит к выводу, что юридические лица или индивидуальные предприниматели, заказывающие выполнение определенных работ для обебспечения нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, также выступают в качестве потребителей, поскольку они не обладают всей полнотой информации в сфере подрядных работ и не являются профессионалами в этой области. Закон об участии в долевом строительстве на юридических лиц своё действие не распространил, чем поставил их при равном содержании целей, прав и обязанностей в разное правовое положение.

12. Предлагается дополнить п. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве и изложить его в следующей редакции: «К отношениям, вытекающим из договора, заключенного юридическим лицом - участником долевого строительства исключительно для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом».

Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическое значение результатов исследования заключается в том, что в его основу положены новые законы: Жилищный кодекс Российской Федерации, принятый Федеральным законом № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года; Градостроительный кодекс Российской Федерации, принятый Федеральным законом № 191-ФЗ от 22.12.2004 года; Федеральный закон Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Разработанные с учетом нового законодательства положения могут быть полезны в процессе дальнейшего изучения проблем правового регулирования договора строительного подряда с участием граждан как для гражданского права в целом, так и для углубленного изучения отношений в области долевого строительства в частности. Они могут служить научной и методологической базой для дальнейшего исследования договора участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости.

использованы в преподавании отдельных тем в учебных курсах гражданского права, предпринимательского, семейного права.

Апробация и внедрение результатов исследования. Выводы и основные положения диссертационного исследования опубликованы в 6 научных статьях и монографии, а также ряде итоговых научных конференций Северо-Кавказского государственного технического университета (СевКавГТУ г. Ставрополь), и используются при проведении занятий по курсу «Гражданское право» в Пятигорском филиале СевКавГТУ.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, содержащих семь параграфов, заключения и списка использованной литературы.

2. Основное содержание работы

Во введении обосновывается актуальность, теоретическое и практическое значения диссертационного исследования, определяется его предмет, формируется цель и основные задачи исследования, дается описание методологической и теоретической базы, характеризуется новизна и практическая значимость полученных результатов, излагаются основные положения, выносимые на защиту.

Первая глава диссертации «Понятие, источники правового регулирования и объекты долевого строительства жилья» содержит два параграфа.

Первый параграф - «Понятие и источники правового регулирования отношений долевого строительства жилья». Рыночные отношения, все более развивающиеся в экономическом механизме России, требуют обновления и совершенствования не только способов удовлетворения потребности граждан в жилье, но и наличия адекватных им правовых механизмов.

Жилищная реформа, проводимая в Российской Федерации, изменила структуру жилищного фонда по формам собственности и соотношению публичного и частноправового фактора.

' Указ Президента Российской Федерации «О частных инвестициях в РФ» №1928 от 17 09.94 //Российская газета 1994 21 сентября, Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики в РФ» №765от260795 //СЗ РФ 1995 № 31 Ст 3097; Постановление правительства российской Федерации «О дополнительном стимулировании частных инвестиций в Российской Федерации. № 534 от 01.05 96 //Российская газета 1996 14 мая, Постановление Правительства Российской Федерации «О мерах по развитию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации» № 28 от 11 01.2000 //СЗ РФ. 2000 № 3 Ст 278.

хозяйственную и правовую практику внедрился и получил широкое распространение договор участия в долевом строительстве, как самый удобный и на сегодняшний день самый реальный способ улучшения жилищных условий.

Децентрализация экономической системы, появление на рынке множества коммерческих организаций и иных юридических лиц, являющихся в основном собственниками имущества, которые строят свои отношения на основе частноправовых принципов, появление специфичных договорных форм, не «поименованных» в Гражданском кодексе обострили проблему правовой квалификации отношений и обеспечения защиты прав и законных интересов участников имущественного оборота.

Механизм взаимоотношений участников долевого строительства позволил сделать некоторым авторам в юридической литературе вывод, что долевое участие в строительстве представляет собой экономическое содержание различных отношений, возникающих при застройке, и является собирательным понятием, не определяющим правовой природы обозначаемых им договоров (Л.Н. Сайфулова)1.

По нашему мнению, совокупность качеств, характеризующих существо сложившихся взаимоотношений сторон в любом случае и любом договоре, состоит как из экономических, так и правовых характеристик. В этом смысле любой договор является собирательным понятием, однако, правовая оценку данного явления, вытекает из анализа существа каждого конкретного отношения составляющего совокупность прав и обязанностей сторон в процессе долевого строительства. Долевое строительство жилья составляют отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирного жилого дома с условием получения обозначенной в договоре квартиры в собственность с соблюдением формальностей, установленных законном. Эти отношения выходят за рамки сугубо частно-правовых, поскольку содержат ряд других правоотношений (административных, земельных и т.д.) В гражданско-правовом смысле долевое строительство - это имущественное правоотношение между гражданином - дольщиком и организацией -застройщиком по поводу строительства жилья, основанное на гражданско-правовом договоре бытового строительного подряда.

На протяжении нескольких последних лет судебные споры составили значительную часть рассматриваемых дел, и породили юридические проблемы, которые действующим законодательством на сегодняшний день не могут бьггь решены. Объясняется это тем, что в долевом строительстве пересекаются права подрядчиков, инвесторов, застройщиков, граждан-потребителей, приобретающих жилье с участием в долевом строительстве. Более того, в одном лице сочетается инвестор и застройщик; подрядчик-инвестор-застройщик и т.д. Все вместе взятое усложнялось отсутствием согласованных нормативных блоков и четких терминологических понятий.

1 Сайфулова Л.Г. Правовые вопросы долевого участия в жилищном строительстве. Самара. 2001. С. 13.

Принятый 30 декабря 2004 г. Федеральный закон РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», несмотря на своевременность и позитивность, не поставил точку во всех спорах, поскольку однозначно не определил юридическую природу договора участия в долевом строительстве

Диссертант отмечает, что в этой ситуации необходимо дать легитимную квалификацию данного договора, внеся дополнения в Гражданский кодекс РФ.

Проведенное автором отграничение договора долевого строительства жилья от смежных договоров позволяет квалифицировать его как подрядный договор. Подчиняясь общим правилам договора подряда, договор долевого строительства жилья 1ражданами имеет явно выраженные признаки бытового подряда.

Диссертант усматривает два уровня структуры связей в процессе долевого строительства жилья.

Внешняя структура связей: гражданин-участник долевого строительства жилья, с одной стороны, и Застройщик, с другой стороны, характеризуется признаками бытового подряда и регулируется нормами этой разновидности договора.

Внутренняя структура связей: Застройщик - Генеральный подрядчик (субподрядчики) характеризуется признаками строительного подряда как разновидности подрядных отношений и регулируется нормами ГК РФ о строительном подряде. Следовательно, анализ договорных отношений с участием граждан в процессе строительства для них жилья должен строится от общего (договор подряда) к частному (договор строительного подряда, договор бытового подряда).

В зависимости от статуса присоединившейся стороны - гражданин или юридическое лицо - автор определяет разновидности договора:

1. Договоры с участием граждан в строительство жилья на стороне потребителя (в целях удовлетворения своих или семейных бытовых нужд) -это договоры бытового подряда со всеми применимыми к ним правилами в отношении граждан-потребителей.

2. Договоры с участием юридических лиц, вкладывающих свои средства в строительство жилья в предпринимательских целях или для удовлетворения нужд своих сотрудников - это договоры строительного подряда, регламентированные российским общегражданским и инвестиционным законодательством.

Участниками долевого строительства - могут быть физические и юридические лица. Цель участия в строительстве и субъектный состав определяют характер будущих отношений с Застройщиком.

В частности:

1) Участник долевого строительства - юридическое лицо. В этом случае юридическое лицо:

а) приобретает пропорционально внесенному вкладу квартиры для своих сотрудников в целях удовлетворения их потребности в жилье;

б) приобретает жилую площадь для коммерческих целей - последующего использования для сдачи внаем, под общежития, гостиничный фонд и т.д.

Такая модель отношений обладает всеми признаками инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений.

3. Участник долевого строительства - физическое лицо (гражданин). В данной ситуации вырисовывается иная модель взаимоотношений сторон. Цель, ради которой граждан™ осуществляет долевое строительство жилья, состоит в удовлетворении самых насущных потребностей - а) приобретении жилья путем участия в долевом строительстве; б) строительство необходимых для улучшения бытовых потребностей нежилых помещений-гаражей, подвалов, бытовых построек и т.д. В этой ситуации гражданин выступает в качестве потребителя в филологическом смысле слова и мы имеем правовую конструкцию - договор бытового подряда.

Установление или признание государством того или иного источника (формы) права имеет важное юридическое, в том числе правоприменительное значение. Выраженные в таком источнике нормы права могут применяться для регулирования соответствующих правоотношений. В данном случае источник права - это форма выражения правовых норм, имеющая общеобязательный характер.

Центральное положение среди источников гражданского права занимает отраслевой кодифицированный акт - Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ), подготовленный и принятый в 1994-2001 гг. в трёх частях, которых охватывает основное содержание гражданского права. К числу важных источников рассматриваемого договора относится такой специальный кодифидированный акт, как Жилищный кодекс РФ1, принятый Государственной Думой 22 декабря 2004 года.

К числу специальных относится также Градостроительный кодекс Российской Федерации, принятый Федеральным законом № 191-ФЗ от 22.12.2004 года2; Земельный кодекс Российской Федерации, принятый 25 октября 2001 года Федеральным законом № 136-Ф33.

Важнейшими источниками права являются и другие нормативные акты, приоритетное место в числе которых занимают законы как акты высшей юридической силы.

В числе нормативных актов этого уровня, имеющих непосредственное отношение к долевому строительству, можно назвать недавно принятый Федеральный закон Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской

Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации //Российская газета. 12 января 2004 года.

2 Российская газета, № 290,30.12.2004.

' Собрание законодательства РФ 29 10 2001 № 44 Ст. 4147

Федерации» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ1 (далее Закон об участии в долевом строительстве). Содержание этого закона вызывает неоднозначную реакцию. С одной стороны, Закон вводит единые стандарты участникам долевого строительства, устанавливает более четкие правила взаимоотношений между застройщиками и дольщиками, определяет требования, которым должен соответствовать договор участия в долевом строительстве. Одновременно Закон вводит обязательную государственную регистрацию договора, повышает требования к информационной открытости застройщиков, устанавливает ответственность за нарушение требований законодательства. Анализ Закона убеждает, что законодатель стремиться защитить права участников долевого строительства - привлекать денежные средства может лишь тот Застройщик, который заранее доказал свое право на осуществление строительства. В Законе разрешена проблема о распространении на отношения с гражданами законодательства о защите прав потребителей.

Тем не менее, по мнению диссертанта, Закон не лишен недостатков и нуждается в дальнейшей доработке. В частности, не решен вопрос о механизме государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Имеются противоречия в содержании самого Закона, так, пп 4,5 ст. 5 обязывают Застройщика в случае нарушения дольщиком своих обязательств по уплате цены обращаться за расторжением договора в суд, что лишает Застройщика возможности расторжения договора одностороннем порядке даже при условии существенного нарушения дольщиком своих обязательств.

Второй параграф - «Жилые помещения как объекты долевого жилищного строительства».

Договор долевого строительства жилья преследует конечную правовую цель - переход жилого помещения (квартиры) в собственность дольщика -лица оплатившего строительство своей доли в общем многоквартирном доме. Строительство (создание объекта) - одно из первоначальных оснований возникновения права собственности, традиционно раскрываемого с помощью трех правомочий: владения, пользования и распоряжения (ст. 209, п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ). Соответственно цель договора долевого строительства жилья определяется двумя моментами: первый, - окончание строительства жилого дома и, второй - возникновение у заказчика (гражданина) либо инвестора (юридического лица или предпринимателя) вещного права на возводимый объект. Решение вопроса об объекте договоров, заключаемых по поводу строящегося дома не может быть решен без определения сущности и характеристики конечного результата строительства - жилого дома и квартиры в нем.

Интересно отметить, что в теории гражданского права до сего времени не было единого подхода к определению понятия "квартира в многоквартирном доме". Однако именно «квартира» является объектом

1 Ринийная 1<цял 31 декабря 2004 года

недвижимости, а, следовательно, предметом всех последующих обязательственно-правовых притязаний на неё.

Квартиры как обособленные объекты гражданских прав возникают с момента их учета органами инвентаризации, которые присваивают каждому объекту кадастровый номер. Учитывая все представленные точки зрения, а также определение «квартиры» в новом ЖК РФ целесообразно дать следующее определение квартиры: «Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме или в нежилом строении с надлежаще признанными в административном порядке жилыми помещениями в нём, обеспеченное возможностью прямого доступа с улицы или помещений общего пользования в таком доме или строении, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».

Закон не содержит требования об указании общего имущества в правоустанавливающих документах при покупке квартиры. На наш взгляд, отсутствие у собственников квартир такой информации может повлечь за собой нарушение их прав. В частности, неприменение местными администрациями муниципальных образований положений ст. ст. 246 - 248 ГК РФ при сдаче в аренду подвальных, мансардных, чердачных помещений, коридоров проходных подъездов лишает остальных участников общей долевой собственности права владеть, пользоваться ими и участвовать в распределении прибыли от использования этих помещений.

Диссертант считает, что эта проблема может быть решена путем внесения изменений в действующее законодательство, в части порядка оформления сделок: в сделках по отчуждению квартир следует указывать долю общего имущества дома, являющегося принадлежностью квартиры. Так как применительно к этим видам сделок положения о купле-продаже являются общими, следует изменить п. 1 ст. 554 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: "В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также его принадлежности". Подлежащая передаче квартира является объектом недвижимости - главной вещью. Назначение общей собственности в многоквартирном доме - служить главной вещи и следовать её судьбе. Каждому собственнику квартиры должна принадлежать определенная доля общей собственности, без использования которой невозможно пользоваться главной вещью - квартирой.

Таким образом, анализ судебной практики и действующего законодательства позволяет выделить следующие признаки правового режима квартиры в многоквартирном доме:

- квартира в многоквартирном доме как объект гражданских правоотношений относится к сложным вещам, состоит из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением;

- так как общее имущество многоквартирного дома является принадлежностью по отношению к расположенным в нем жилым помещениям (а в соответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи), то права на него не подлежат отдельной государственной регистрации;

- сделки по распоряжению объектами, входящими в состав общего имущества многоквартирного дома, должны совершаться с соблюдением правил ст. ст. 246 - 248 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ при продаже "здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования".

Ст. 219 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое "вновь создаваемое недвижимое имущество". Отсюда автор делает вывод, что объект незавершенного строительства подпадает под действие ст. 219 ГК РФ.

Вторая глава диссертации «Понятие и содержание договора участия в долевом жилищном строительстве» состоит из двух параграфов.

В первом параграфе - «Понятие и юридическая природа договора долевого участия граждан в жилищном строительстве» отмечается, что впервые понятие договора участия в долевом строительстве жилья сформулировано в Федеральном законе Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон), от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии

31 декабря 2004 г.

разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4).

Отношения по долевому участию в строительстве жилого дома - весьма актуальная проблема, нуждающаяся в анализе и юридической квалификации, в том числе через уяснение правовой природы договора, оформляющего такие отношения.

По мнению автора новый Закон четкой правовой квалификации данного договора не дал. Его появление не означает, что этот договор отнесен к категории самостоятельных договорных типов. Нет и аналогии с уже существующими поименованными в ГК договорными формами. Отсюда напрашивается вывод о необходимости ещё раз, с учетом нового Закона, попытаться определить место договора участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров.

Автор считает, что получаемая доля в возведенном многоквартирном жилом доме:

а) рассматривается единственной целью деятельности по долевому участию в строительстве жилого дома;

б) является окончательным результатом (итогом) участия в долевом строительстве жилого дома;

в) носит потребительский характер, то есть полученная доля квартир (жилой площади) будет использована именно для удовлетворения личных потребностей в жилье.

Обозначенные признаки позволили диссертанту сделать следующие выводы.

Легальное определение договора участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и других объектов недвижимости (ст.4 Закона) на первый взгляд позволяет отнести его к договору строительного подряда, поскольку в нем превалируют основные положения этого договора. Однако, из содержания п. 3 ст. 740 ГК РФ следует, что если по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 Главы 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.

Отсюда напрашивается логический вывод о том, что участие в долевом строительстве жилья опосредуется договором бытового строительного подряда, что может рассматриваться с позиции правового регулирования как самостоятельная разновидность подряда, вбирающая в себя черты бытового и строительного подряда и учитывающая более полно специфику этих отношений.

Такой вывод соответствует той системе правовых координат, которые были рассмотрены выше.

Во-первых, легальные признаки договора подряда позволяют отнести его к подрядным отношениям.

Во вторых, целевая направленность договора участия в долевом строительстве свидетельствует об особенностях, выраженных в

обязательствах, направленных на удовлетворение бытовых потребностей граждан, к которым относится и проблема жилья. Не случайно законодатель распространил на эти отношения законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей (п.9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). Наконец это положение перестало быть предметом научного спора и теперь прямо вытекает из Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

На основании изложенного, учитывая самостоятельность предложенной правовой конструкции - бытовой строительный подряд - и её сопряженность с общими положениями о подряде целесообразно дополнить главу 37 параграфом 3 с одноименным названием «Бытовой строительный подряд». Закон об участии в долевом строительстве по отношению к этой норме будет носить специальный характер.

Анализ юридической сущности договора об участии в долевом строительстве приводит автора к выводу, что его можно отнести к категории публичных договоров и подчинить действию ст. 426 ПС РФ наряду с другими договорами - бытового подряда и оказания услуг.

Как публичный договор, договор участия в долевом строительстве подчинен особым признакам, заложенным в ст. 426 ГК РФ. Прежде всего такими особенностями является субъектный состав и цель заключения договора. Застройщиком по договору может являться только лицо, профессионально осуществляющее подрядную строительную деятельность. При этом, в отличие от общей нормы о публичном договоре, называющей в качестве обязанного субъекта коммерческую организацию, специальный Закон об участии в долевом строительстве в качестве Застройщика называют юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, а также индивидуального предпринимателя, имеющих в собственности или на праве аренды земельный участок. Участником долевого строительства является исключительно гражданин, целью заказа которого является удовлетворение своих личных потребностей. Указанный субъектный состав, характеризующийся неравенством между участниками договора, предопределяет распространение на договор участия в долевом строительстве режима публичного договора.

Публичный характер договора об участии в долевом строительстве обязывает обратить внимание на то, что фактически договоры заключаются путем присоединения к разработанным формулярам. Строительные компании-Застройщики привлекая денежные средства граждан для строительства жилья дают объявления, обращенные к широкому кругу лиц о возможности приобрести квартиру. Гражданин, принимает и подписывает готовый договор, в котором условия сформировались для всех участником одинаково. В их разработке он никакого участия не принимает. В таком случае, наряду с нормами о публичном договоре, должны применяться нормы о договоре присоединения (ст. 428 ГК). Причем следует отметить, что если публичный договор раскрывает природу договора участия в долевом

строительстве, то договор присоединения характеризует способ его заключения.

Второй параграф «Стороны, содержание и ответственность по договору долевого участия граждан в жилищном строительстве».

Как следует из определения договора участия в долевом строительстве (ст. 4 Закона) сторонами договора являются Заказчик и участники долевого строительства. При этом, Заказчик лицо обязанное (должник), участники долевого строительства - управомоченные лица (кредиторы).

Структура договорных отношений по долевому строительству состоит из двух и более лиц, участвующих в долевом строительстве жилого дома (как физических, так и юридических лиц). Вопрос о том, кто и в каком количестве будет участвовать в обязательстве в качестве каждой из сторон, должен решаться участниками в зависимости от совокупности обстоятельств, включая профиль их хозяйственной деятельности, и т.д.

В то же время количество участников, их состав и правовой статус для квалификации данного вида отношений имеют принципиальное правовое значение, поскольку речь идет о сложной структуре обязательственного правоотношения, которое имеет взаимный, двусторонне-обязывающий характер. Особенностью этого договора является множественность лиц по типу смешанной множественности, когда на стороне кредитора и должника выступает несколько лиц. Такая ситуация допустима в силу ч. 1 ст. 308 ГК РФ.

В качестве Заказчика может выступать физическое или юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность и имеющее лицензию на соответствующие виды работ. На практике часто при строительстве одного объекта имеется несколько подрядчиков, каждый из которых выполняет отдельные виды работ. Такая система называется генеральным подрядом, при этом функции генерального подрядчика возлагаются на организацию общестроительного профиля, а для выполнения специальных работ привлекаются субподрядчики. Генеральный подрядчик, подрядчики и субподрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с положениями Федерального закона от 8 августа 2001 г. "О лицензировании отдельных видов деятельности"1.

Участниками долевого строительства могут выступать супруги или родитель и дети, в этом случае такие лица становятся сособственниками.

По договору долевого участия в строительстве на стороне участников могут выступать недееспособные лица и несовершеннолетние.

Участником долевого строительства может быть признано и эмансипированное лицо, т.е. лицо достигшее 16 летнего возраста, если он работает по трудовому договору, либо занимается предпринимательской

'С3 РФ. 2001. N33. Ст. 3430.

деятельностью (с согласия родителей), так же лицом был снижен брачный возраст. Так на практике многие родители заключают в соответствии со ст.430 ПС РФ, договоры в пользу своих детей.

Условия, на которых достигнуто соглашение сторон, составляют его содержание. По своему юридическому значению современная доктрина договорного права традиционно подразделяет условия всякого гражданско-правового договора на три классификационных группы: существенные, обычные и случайные.

Статья 4 Закона об участии в долевом строительстве (п.4) называет существенные условия данного договора. К ним относятся:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок её уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Диссертант не соглашается с мнением отдельных авторов (A.B. Шаханов, Н.В. Маркозубова) признать начальный и конечный сроки строительства работ существенными условиями договора долевого участия в строительстве. Классификация в виде общих и частных сроков в договоре долевого участия в строительстве возражений с точки зрения содержания прав и обязанностей сторон не вызывает, однако пункт 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве называет существенным только один срок - срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства.

Автор считает, что законодательство о долевом строительстве нуждается в дальнейшем совершенствовании. Так требует нормативного разрешения вопрос о судьбе экономии, полученной Застройщиком в результате строительства. Кроме этого, законодатель не предусмотрел возможность выполнения работ с более высоким качеством по сравнению с установленными обязательными для сторон требованиями. Эти вопросы можно решить по аналогии с договором строительного подряда (абз. 2 п. 2 ст. 721 ГК РФ ).

Общие основания ответственности за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости предусмотрены ст. 10 Федерального закона об участии в долевом строительстве.

В силу этой статьи сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой

стороне предусмотренные Федеральным законом и указанным договором неустойки, (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Гражданско-правовая ответственность предусмотрена за следующие нарушения договора:

- неуплата или несвоевременная уплата цены договора;

- нарушение качества выполненных работ;

- нарушение сроков передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

Глава 3 «Заключение, изменение и прекращение договора долевого участия в строительстве жилья» состоит из двух параграфов.

Первый параграф - «Порядок заключения и форма договора долевого участия в строительстве жилья». Свобода заключения договора предполагает, что субъекты права, как правило, не связаны какой бы то ни было обязанностью вступать (не вступать) в договорные отношения, изменять или расторгать их.

Порядок заключения договора долевого строительства имеет некоторые особенности, поскольку является публичным договором и относится к типу договоров присоединения. Это означает, что общепринятая свобода заключения договора (ст. 421 ПС РФ) знает ограничения, применительно к этому договорному виду.

Процедура заключения договора осуществляется в соответствии с п. 2 ст. 432 ГК РФ: договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Применительно к договору участия в долевом строительстве Застройщики обращаются с предложением принять участие в долевом строительстве к неопределенному кругу лиц. В распространяемых буклетах, объявлениях Застройщик приглашает принять участие в долевом строительстве жилья и заключить соответствующий договор. Как правило, Застройщик указывает какие квартиры запроектированы к строительству, цену одного квадратного метра, сроки сдачи объекта в эксплуатацию, гарантии качества. Следовательно, такое предложение может

квалифицироваться как публичная оферта, поскольку содержит существенные условия будущего договора участия в долевом строительстве, в случае её принятия.

В отношении Застройщика - коммерческой организации, или индивидуального предпринимателя, как субъектов публичного договора участия в долевом строительстве, действуют следующие правила:

1) на них не распространяется действие гражданско-правового принципа свободы договора: они не вправе по своему усмотрению выбирать партнера; необоснованно отказать в заключении договора при наличии желаемых для гражданина вариантов строительства квартиры (одно-двух-трех- комнатная и т.д.);

2) они не вправе оказывать предпочтение кому-либо из граждан, обратившихся в отношении заключения договора участия в долевом строительстве, если это не обусловлено законами и иными правовыми актами.

3) условия договора участия в долевом строительстве (в том числе об объекте, цене строительства, сроках) должны устанавливаться одинаковыми для всех граждан, кроме тех случаев, когда законами и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий дольщиков;

4) учитывая публичный характер договора участия в долевом строительстве, споры, связанные с заключением публичных договоров, а также разногласия сторон по отдельным условиям таких договоров должны разрешаться в судебном порядке независимо от того, имеется ли согласие на то обеих сторон.

В случае необоснованного уклонения коммерческой организации от заключения публичного договора такой договор может быть заключен в принудительном порядке по решению суда. Более того, потребитель вправе потребовать и взыскания убытков, вызванных уклонением от заключения договора.

Являясь публичным договором, договор участия в долевом строительстве относится к типу тех договоров, которые были заключены путем присоединения долыцика к условиям договора, определенным Застройщиком в стандартных формах.

Критерием выделения договоров присоединения является способ заключения договора.

Две характерные особенности присущи договору присоединения, который заключает Застройщик с участником долевого строительства:

- во-первых, условия договора присоединения должны бьпъ определены Застройщиком в разработанных им стандартных формах;

- во-вторых, условия договора, определенные Застройщиком в стандартной форме, могут быть приняты участником долевого строительства не иначе как путем присоединения к этим условиям. Таким образом, гражданин-участник долевого строительства, присоединяется к договору в целом (или не присоединяется к нему). Это ограничивает его права, но значительно облегчает процесс заключения договора и оформления договорных отношений. Кроме этого, все участники долевого строительства находятся в равном положении, что облегчает процедуру заключения договора и контроль за его исполнением.

Юридические последствия квалификации договора как договора присоединения заключаются в наделении присоединившейся стороны -гражданина - участника долевого строительства (слабой стороны в обязательстве) правом требовать расторжения или изменения договора по особым основаниям, которые не признаются таковыми в отношении иных гражданско-правовых договоров (ст. 9 Федерального закона).

Особые основания расторжения или изменения договора присоединения по требованию гражданина - участника долевого строительства заключаются в том, что он вправе потребовать изменения или расторжения договора, если Застройщик лишает его прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, или ограничивает свою ответственность за нарушение обязательств, либо содержит другие явно обременительные для гражданина условия, - которые он, исходя из своих разумно понимаемых интересов, не принял бы

при наличии у него возможности участвовать в определении условий договора. Это обеспечивает дополнительную защиту прав присоединившейся V стороны, которая была лишена возможности участвовать в определении

условий договора.

Закон об участии в долевом строительстве предусмотрел обязанность Застройщика предоставлять участникам долевого строительства необходимую и достоверную информацию о себе, своей учредительной документации, проекте строительства и другой документации.

Далее, определенными особенностями обладает и предмет договора участия в долевом строительстве. Эта специфика заключается в том, что приобретаемые в результате строительства квартиры предназначены для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. Цена одного квадратного метра площади неизменная для всех дольщиков.

Если участник долевого строительства не обладает полной дееспособностью, его права и обязанности по договору долевого участия в строительстве приобретает и осуществляет опекун (ст. 32 ГК РФ) или попечитель (ст. 33 ГК РФ).

В обязательстве долевого участия может иметь место множественность лиц. Так, в качестве участников долевого строительства на одной стороне договора иногда выступают оба супруга либо родители и дети. В этом случае такие лица становятся собственниками квартиры.

Договор долевого участия в строительстве может быть заключен по конструкции договора в пользу третьего лица (ст. 430 ПС РФ). По такому договору Застройщик обязан передать квартиру в построенном объекте не участнику долевого строительства, а указанному или не указанному в договоре третьему липу. Обязанность по финансированию строительства ^ остается на участнике долевого строительства. Третье лицо вправе

отказаться от прав по договору долевого участия в строительстве. Тогда этими правами может воспользоваться участник долевого строительства. 1 Участник долевого строительства и Застройщик не вправе расторгать

или изменять заключенный ими договор долевого участия без согласия третьего лица с того момента, как третье лицо выразит Застройщику намерение воспользоваться своим правом по договору.

На практике родители заключают договоры долевого участия в пользу своих детей. Однако, нельзя смешивать договор в пользу третьего лица с теми ситуациями, когда родители действуют от имени и в интересах своих недееспособных детей как их законные представители (опекуны). В этом

случае финансирование строительства осуществляется за счет детей, в том числе из средств, подаренных детям самими родителями.

Договор долевого участия может быть заключен как договор об исполнении третьему лицу. Участник долевого строительства в течение всего срока действия договора является управомоченным лицом, способным требовать надлежащего исполнения договора от Застройщика. По такой схеме организации могут участвовать в строительстве жилья для своих работников.

Второй параграф «Основания и порядок изменения и расторжения договора долевого участия в строительстве жилья»

Дольщик может передать свои права по договору долевого участия в строительстве третьему лицу на основании договора об уступке права требования (договора цессии). В этом случае происходит перемена лиц в обязательстве долевого участия: третье лицо приобретает права участника долевого строительства и его статус. Договор цессии может быть заключен без согласия Застройщика, если предыдущий участник долевого строительства исполнил все свои обязанности перед Застройщиком. В договоре цессии должны быть указаны стороны, характеристики договора долевого участия (дата, номер, стороны, предмет), объем передаваемых прав, их цена, сроки.

По общему правилу уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме, т.е. простой письменной или нотариальной. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Следуя содержанию рассмотренных норм ГК, можно заключить, что современный российский законодатель придерживается взгляда, согласно которому форма договора уступки права требования (цессии) зависит от формы сделки, из которой возникло уступаемое требование. Такой взгляд в литературе обозначен термином "теория зависимости" (формы одной сделки от формы другой).

Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его государственной регистрации. На сегодняшний день на основании ст.ст. 17, 24 Федерального закона об участии в долевом строительстве данные договоры регистрируются в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При этом, регистрации подлежат не только собстветто договоры участия в долевом строительстве, но и уступка права требования по таким договорам.

Изменение договора участия в долевом строительстве обычно сопряжено с заменой кредитора в обязательстве путем уступки права требования по договору (ст. 11 Федерального закона).

В некоторой степени Федеральный Закон об участии в долевом строительстве исправил и конкретизировал в отличие от общегражданского законодательства правило относительно уступки права требования. Статья 11 Закона определяет, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. На практике возникают ситуации, когда цена договора уплачена полностью, как и было в приведенном выше случае. Однако в ходе исполнения договора возможно появление в силу сложившихся обстоятельств новых обязательств, вытекающих из существа договорных отношений. Целесообразно при заключении договора цессии учитывать это и делать на этот счет оговорку.

Следует отметить, что правило "переход права может происходить только с одновременным переходом обязанности" не означает на практике невозможности замены стороны обязательства, возникшего из двусторонне -обязывающего договора, без соглашения всех сторон данного договора. Если потенциальный цедент выполнил перед контрагентом все обязанности, возложенные на него договором с последним, он может передать принадлежащее ему на основании данного договора право.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ случаи одностороннего отказа от исполнения договора могут устанавливаться (допускаться) не только ГК РФ и федеральными законами, но и предусматриваться в договоре самими его сторонами. Поэтому стоит подробнее проанализировать соотношение понятий "одностороннее расторжение договора" и "односторонний отказ от исполнения договора". Прежде всего, эти понятия не тождественны - ведь не случайно законодатель довольно обособленно рассматривает их. Но в то же время в обоих случаях наступают одни и те же последствия: договор прекращается.

Что касается одностороннего отказа от исполнения договора, то по смыслу нормы п. 3 ст. 450 ГК РФ договор прекращается с момента такого отказа от исполнения договора и при этом не требуется обращения в суд. В то же время законодатель употребляет применительно к понятию "односторонний отказ от исполнения договора" оговорку "если такой отказ допускается", что указывает на исключительный характер такого способа прекращения договорных отношений. Ведь в соответствии со ст. 310 ГК РФ установлена презумпция недопустимости одностороннего отказа от исполнения договора. Согласно этой норме односторонний отказ от исполнения договора не допускается в случаях, предусмотренных законом, а применительно к договорам, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности, - также в случаях, предусмотренных договором (по соглашению сторон), если иное не вытекает из существа обязательства.

Статья 450 ГК РФ предоставляет контрагентам право в одностороннем порядке расторгать договор, помимо его существенного нарушения, также в

других случаях, которые предусмотрены Кодексом, иными законами или договором.

Применительно к договору участия в долевом строительстве речь идет о статье 9 Федерального Закона. Аналогичное право имеется и в подрядных отношениях. Например, ст. 717 ГК РФ, которая определяет не ограниченное ничем право заказчика отказаться от исполнения полностью или частично, что в силу п. 3 ст. 450 ПС РФ означает соответственно расторжение или изменение договора. Указанное право, если иное не предусмотрено в договоре, принадлежит заказчику на протяжении всего периода действия договора до сдачи ему результата работы. Однако в отличие от договора подряда, где подрядчик вправе требовать уплаты ему части установленной цены, пропорциональной доле работы, которая была им выполнена до получения извещения заказчика об отказе от исполнения договора, Застройщик такого права не имеет. Пункт 2 ст. 9 содержит условие, согласно которому Заказчик в случае одностороннего расторжения договора обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты исчисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Взыскание убытков с Застройщика ст. 9 Федерального закона не предусматривает.

1) Право одностороннего расторжения договора участником долевого строительства ограничено и допускается только в случаях прямо предусмотренных в Законе.

В отличие от Подрядчика в договоре подряда, Заказчик в договоре долевого участия в строительстве требовать расторжения договора в судебном порядке может только при неисполнении условий оплаты цены договора участником долевого строительства.

При решении этого вопроса усматривается определенная коллизия норм ст. 310 и п. 3 ст. 450 ПС РФ. Отдельные авторы совершенно справедливо решают эту коллизию в пользу п. 3 ст. 450 ПС РФ, ибо "закон допускает включение условия о праве на односторонний отказ (одностороннее изменение) и в договоры, не связанные с предпринимательской деятельностью, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Кроме того, преимущество применения п. 3 ст. 450 ПС РФ заключается в том, что договор можно расторгнуть путем одностороннего отказа от его исполнения и без обращения в суд, и без дополнительного согласования с контрагентом (по соглашению сторон согласно п. 1 ст. 450 ПС РФ). Причем основание одностороннего отказа может быть закреплено уже на стадии заключения договора, что нередко полностью отвечает интересу

добросовестной стороны в случае недобросовестного поведения другой стороны, которое обычно выявляется на стадии исполнения договора. При этом не требуется согласовывать волю с недобросовестной стороной, что часто просто неосуществимо, или подавать иск в суд. Таким образом, норма п. 3 ст. 450 ГК РФ является безусловно прогрессивной, поскольку максимально гарантирует соблюдение одного из основополагающих принципов гражданского права - принципа свободы договора.

Изменение либо расторжение договора возможно при внесении поправок в его существенные условия. Поэтому в договорах, где сложно определить, в чем состоит имущественный интерес сторон, целесообразно четко прописать его. И наконец, следует обратить внимание на то, что стороны должны выбирать не только способ заключения, но и способ расторжения договора. И выбор этот должен быть осознанным, что позволяет сделать законодательств

В заключении кратко изложены итоги диссертационного исследования в виде выводов и предложений и сформулированы задачи дальнейшего развития гражданско-правовой науки в области строительства многоквартирных домов на долевых началах гражданами.

Основные положения диссертационного исследования опубликованы в следующих работах автора:

1. Капица О.JI. Природа инвестиций в договоре долевого строительства жилья гражданами. //Научные труды ученых юристов СевероКавказского региона. Выпуск 3. Изд-во Кубанского государственного университета. Краснодар. 2004.(0,3 п.л.)

2. Капица O.JL, Романова E.H. Проблемы режима собственности в договоре простого товарищества // «Закон и судебная практика». Сборник научных статей ученых юристов Северо-Кавказского региона. Изд-во Кубанского государственного университета. Краснодар. 2003. (0,2 п.л.)

3. Капица O.JI. Правовое регулирование отношений по участию граждан в долевом строительстве жилья. //Научные труды ученых юристов Северо-Кавказского региона. Выпуск 7. Изд-во Кубанского государственного университета. Краснодар. 2005. (0,25 п.л.)

4. Капица O.JI. Возможные разновидности долевого строительства

// Научные труды ученых юристов Северо-Кавказского региона. Выпуск 7. Изд-во Кубанского государственного университета. Краснодар. 2005. (0,25 пл.)

5. Капица O.JI. Срок как существенное условие договора долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов //Труды юридического факультета Северо-Кавказского государственного технического университета. Выпуск 7. Ставрополь. 2005. (0,25 п.л.)

6. Капица O.JI. Новеллы законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. //Труды

юридического факультета Северо-Кавказского государственного технического университета. Выпуск 8. Ставрополь. 2005. (0,3 п.л.) 7. Капица О.Л. Договор долевого участия граждан в строительстве многоквартирных жилых домов. Изд-во «Экоинвест». Краснодар. 2005. (8,0 п.л.)

Подписано в печать 11 05.2005 Гарнитура Тайме Печать ризография. Бумага офсетная. Усл. п. л. 1,5. Тираж 100. Заказ №764.

Отпечатано в типографии издательства «Экоинвест». г. Краснодар, ул. Старокубанская, 2, оф.З. Тел. (861) 233-27-47.

Pf 09f 1

РНБ Русский фонд

2006-4 7457

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Капица, Ольга Леонидовна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ, ИСТОЧНИКИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ И ОБЪЕКТЫ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ.

1.1. Понятие и источники правового регулирования отношений долевого строительства жилья.

1.2. Жилые помещения как объекты долевого жилищного строительства.

ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ ГРАЖДАН В ДОЛЕВОМ ЖИЛИЩНОМ

СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

2.1. Понятие и юридическая природа договора участия граждан в долевом жилищном строительстве.

2.2. Стороны, содержание и ответственность договора участия граждан в долевом жилищном строительстве.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве"

Одно из главных направлений и условий жилищной реформы -создание необходимой правовой базы, соответствующей положениям Конституции РФ о праве граждан на жилище и долгосрочной государственной жилищной политике. Эти условия позволяют формировать рынок жилья и земли и соответственно влекут за собой возникновение новых возможностей улучшения гражданами жилищных условий. Реализация принципа доступности жилья, восстановления социально оправданного соотношения доходов граждан стоимости строительства и приобретения жилья, должна стать важным направлением воздействия государства на экономические процессы в жилищной сфере. Именно такие подходы жилищной политики помогут обеспечить баланс интересов государства, органов местного самоуправления и граждан.

В этой связи особый интерес представляет анализ содержания Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 гг.1, которая

1 Утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года № 675 // СЗ РФ. 2001. № 39. Ст. 3770. (в ред. Постановления правительства РФ от 21.10.2004 № 1355-р). направлена на продолжение преобразований в жилищной сфере. Начало таким преобразованиям положено Постановлением Совета Министров -Правительства РФ от 20 июня 1993 года № 595 «О государственной целевой программе «Жилище»'(в редакции от 26.07.2004 № 380-Ф3) и подтверждено впоследствии Основными направлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище», одобренными Указом Президента РФ от 29 марта 1996 года № 4312.

Федеральная целевая программа «Жилище» определила на 2002 - 2010 гг. новые подходы к содержанию государственной жилищной политики: обеспечить доступность приобретения жилья посредством купли-продажи; предоставить жильё отдельным категориям граждан за счет государства; обеспечить формирование жилищного сектора для удовлетворения потребности граждан в жилье за счет жилищного строительства. В ней зафиксирована важность развития такого источника финансирования капитальных вложений как частные инвестиции3.

1 См.: САПП РФ. 1993. N 28. Ст. 2593.

2 См.: С3 РФ. 1996. N 14. Ст. 1431.

3 Указ Президента Российской Федерации «О частных инвестициях в РФ» №1928 от 17.09.94 (с.изм., внесенными Указом Президента РФ от 16.04.1996 № 565); Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики в РФ» № 765 от

26.07.95 (в ред. Указов Президента РФ от 18.02.2002 № 184);Постановление Правительства Российской Федерации «О дополнительном стимулировании частных инвестиций в Российской Федерации. № 534 от

01.05.96 (с изм., внесенными Постановлением Правительства РФ от 21.06.1996 № 723); Постановление Правительства Российской Федерации «О мерах по развитию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации» № 28 от 11.01.2000 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 08.05.2002 № 302).

На этом фоне теоретически интересен и практически необходим анализ такого экономико-правового явления как долевое строительство жилья гражданами для удовлетворения своих личных (жилищных) нужд.

Науке гражданского права известны различные взгляды на правовую квалификацию договора долевого участия в строительстве. Он рассматривается как: инвестиционный договор (JI.H. Мошкина, Б.В. Муравьев); договор долевого финансирования (в отличие от инвестирования) строительства (А.О.Аполлонов, И.А.Еремичев, Э.Л Страунинг); договор о совместной деятельности как разновидность договора простого товарищества (Брагинский М.И.); купля-продажа будущей вещи (Л.Г Сайфулова); договор смешанный, содержащий элементы разных видов договоров (подряда, возмездного оказания услуг, договора о совместной деятельности и т.п.) (Е.Б. Козлова, К.И Скловский); договор близкий к условиям договора строительного подряда, правовая база которого позволяет регулировать рассматриваемые отношения (Ю.В. Романец, Е.А. Киндеева); договор возмездного оказания услуг (Ю.М. Свирин.) и др.; договор особого рода, самостоятельный вид договора, специально не регламентируемый гражданским законодательством (А.В. Шаханов, Г.В. Цепов).

Объектом исследования являются отношения связанные с участием граждан в долевом строительстве жилья.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является комплексное системное исследование договора участия в долевом строительстве, выделение основных проблем правового регулирования, а-также разработка рекомендаций по совершенствованию российского законодательства в области строительства жилья с привлечением денежных средств граждан.

Эта цель предопределила конкретные задачи исследования: исследовать понятие и источники правового регулирования отношений долевого строительства жилья;

- определить жилые помещения как объекты долевого жилищного строительства;

- охарактеризовать стороны и содержание договора долевого участия граждан в жилищном строительстве;

- рассмотреть ответственность сторон по договору;

- . исследовать порядок заключения и форму договора долевого участия в строительстве жилья;

- выработать предложения по совершенствованию законодательства.

Методология и теоретическая база диссертационного исследования.

Для исследования правовой природы договоров участия в долевом строительстве физических лиц использован метод сравнительного анализа типичных условий таких договоров с официально существующими в гражданском праве.

В работе использован комплекс научных методов познания, в том ■ числе конкретно-исторический, сравнительно-правовой, формально-юридический, системно-функциональный, логический и другие методы, а также общетеоретические положения в области теории права и государства, гражданского права. В основу диссертационного исследования положено сочетание теоретического и эмпирического способов исследования.

Работа основывается на трудах российских авторов: С.И. Аскназия, Н.А. Баринова, М.И. Брагинского, С.А. Бабкина, В.А. Белова, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, В.А. Дозорцева, В.В. Ершова, Б.Д

Завидова, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, А. Ю. Кабалкина, А.И. Каминка, Д.А. Корецкого, П.В. Крашенинникова, О.А. Красавчикова, А.В. Кузнецова, В.А. Лапач, В.В. Меркулова., М.Г. Масевич, Д.И. Мейера, А.А. Молчанова, В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, Ю.В. Романца, А.Г. Сайфулова, Е.А. Суханова, О.Н. Садикова, П.И. Седугина, А.П. Сергеева, К.И. Скловского., П.В. Сокол, Б.М. Сейнароева, О.Ю. Скворцова, Ю.К. Толстого, А.Н. Танага, В.А. Хохлова, А.Н. Чубарова, Б.Б. Черепахина, Г.Ф. Шершеневича, Л.В. Щенниковой, А.Г. Щербинина, A.M. Эрделевского и др.

Научная новизна и основные положения, выносимые на защиту.

Содержащиеся в диссертации теоретические положения и выводы представляют собой научную идею регулирования отношений с участием граждан в долевом строительстве, где объектом выступает квартира и (или) другие нежилые помещения в строящихся на долевых началах многоквартирных домах. Внесены новые предложения относительно юридической квалификации участия граждан в долевом строительстве, а также совершенствования действующего законодательства.

В частности на защиту выносятся следующие положения:

1. Обосновывается вывод о том, что договор участия граждан в долевом жилищном строительстве по своей юридической природе представляет собой самостоятельную разновидность договора подряда -договор бытового строительного подряда.

3. Предлагается дополнить ст. 740 ГК РФ пунктом 4 и изложить его в следующей редакции: «К отношениям, связанным с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости для нужд не обусловленных осуществлением предпринимательской деятельности применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда и специальные законы, регулирующие эти отношения».

2) Договоры с участием юридических лиц, вкладывающих свои средства в строительство жилья в предпринимательских целях или для удовлетворения нужд своих сотрудников — это договоры строительного подряда, регламентированные российским общегражданским и инвестиционным законодательством.

6. Предлагается уточнить формулировку понятия квартиры, данную в п. 3 ст. 16 ЖК РФ, дополнив словами: «или в нежилом строении с надлежаще признанными в административном порядке жилыми помещениями в нем» и «доступа с улицы или помещений общего пользования в таком доме или строении» и сформулировать его следующим образом: «Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме или в нежилом строении с надлежаще признанными в административном порядке жилыми помещениями в нём, обеспеченное возможностью прямого доступа с улицы или помещений общего пользования в таком доме или строении, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».

7. Диссертант доказывает необходимость внести изменения в действующее законодательство, и ввести правила, согласно которым в сделках по отчуждению квартир необходимо указывать долю общего имущества дома, являющегося принадлежностью квартиры. Так как применительно к этим видам сделок положения о купле-продаже являются общими, следует изменить п. 1 ст. 554 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также его принадлежности».

9. Отстаивается точка зрения относительно момента возникновения права собственности на строящийся объект. Диссертант доказывает, что право собственности на объект строительства (новую вещь) принадлежит гражданину-дольщику с момента выполнения им обязательств по выплате доли.

Предлагается распространить по аналогии на граждан, участвующих в долевом строительстве, ст. 7 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и признать правило, согласно которому незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).

10. Анализ юридической сущности договора об участии в долевом строительстве приводит автора к выводу, что его можно отнести к категории публичных договоров и подчинить действию ст. 426 ГК РФ наряду с другими договорами — бытового подряда и оказания услуг.

Автор предлагает квалифицировать договор долевого участия в строительстве жилья в качестве договора присоединения и распространить на него действие ст. 428 ГК РФ. При этом отмечается, что если публичный договор раскрывает природу договора участия в долевом строительстве, то договор присоединения характеризует способ его заключения.

11. Доказывается, что признание целевой направленности в качестве критерия отнесения договоров к публичным приводит к выводу, что юридические лица или индивидуальные предприниматели, заказывающие выполнение определенных работ для обеспечения нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, также выступают в качестве потребителей, поскольку они не обладают всей полнотой информации в сфере подрядных работ и не являются профессионалами в этой области. Закон об участии в долевом строительстве на юридических лиц своё действие не распространил, чем поставил их при равном содержании целей, прав и обязанностей в разное правовое положение.

Результаты исследования могут быть полезны для дальнейшего совершенствования законодательства о долевом строительстве, практики его применения, а также при подготовке учебных, учебно-методических пособий. Материалы диссертационного исследования могут быть использованы в преподавании отдельных тем в учебных курсах гражданского права, предпринимательского, семейного права.

Апробация и внедрение результатов исследования. Выводы и основные положения диссертационного исследования опубликованы в 6 научных статьях и монографии, а также ряде итоговых научных конференций Северо-Кавказского государственного технического университета (СевКавГТУ г. Ставрополь) и используются при проведении занятий по курсу «Гражданское право» в Пятигорском филиале СевКавГТУ.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, содержащих шесть параграфов, заключения и списка использованной литературы.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Капица, Ольга Леонидовна, Краснодар

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В связи с тем, что основные положения, выносимые на защиту, выводы, сделанные автором в результате исследования, изложены во введении к работе, в заключении целесообразно отметить только те предложения, которые касаются изменения или дополнения законодательства.

В частности, в результате проведенного исследования, сделан вывод, что договор участия граждан в долевом жилищном строительстве по своей юридической природе представляет собой самостоятельную разновидность договора подряда - договор бытового строительного подряда.

В целях дальнейшего совершенствования законодательства о долевом строительстве необходимо: а) дополнить п. 3 ст. 740 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: «В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), либо юридического лица или предпринимателя исключительно для нужд не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, такие договоры квалифицируются как бытовой строительный подряд и к ним соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда». б) дополнить ст. 740 ГК РФ пунктом 4 и изложить его в следующей редакции: «К отношениям, связанным с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости для нужд не обусловленных осуществлением предпринимательской деятельности применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда и специальные законы, регулирующие эти отношения». в) уточнить формулировку понятия квартиры, данную в п. 3 ст. 16 ЖК РФ, дополнив словами: «или в нежилом строении с надлежаще признанными в административном порядке жилыми помещениями в нем» и «доступа с улицы или помещений общего пользования в таком доме или строении» и сформулировать его следующим образом: «Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме или в нежилом строении с надлежаще признанными в административном порядке жилыми помещениями в нём, обеспеченное возможностью прямого доступа с улицы или помещений общего пользования в таком доме или строении, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении». г) дополнить п. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве и изложить его в следующей редакции: «К отношениям, вытекающим из договора, заключенного юридическим лицом — участником долевого строительства исключительно для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом».

Принимая во внимание, что обозначенные в рамках диссертационного исследования проблемы не носят исчерпывающий характер, автор надеется на последующее их освещение.

Приоритетными направлениями дальнейшего развития избранной темы исследования диссертант считает:

- изучение и обобщение арбитражной практики применения законодательства об участии в долевом строительстве жилья;

- дальнейшее совершенствование законодательства о долевом строительстве и защите прав потребителей; исследование перспектив развития концепции Федеральной жилищной политики и др.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве»

1. Нормативные акты

2. Конституция РФ // РГ. 1993. 25 декабря.

3. Гражданский кодекс РФ Часть первая: // Собрание законодательства Российской Федерации (далее СЗ). 1994. № 32. Ст.3301, 3302. 1996. №5. Ст.41.

4. Гражданский кодекс РСФСР: от 11 июня 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. № 24. Ст.406.

5. Жилищный кодекс РСФСР. Принят на седьмой сессии Верховного Совета РСФСР десятого созыва 24 июня 1983г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. №26. Ст.883. (утратил силу).

6. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г. № 188-ФЗ// Российская газета, №1 от 12.01.2005г.

7. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001г. № 136-Ф3 в ред. от 07.03.2005г.// СЗ РФ 29.10.2001, №44, ст.4147.

8. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998г. № 73-Ф3 //СЗ РФ. 1998. № 19. Ст.2069. (утратил силу).

9. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. № 190-ФЗ// СЗ 03.01.2005, №1 (часть 1), ст. 16.

10. Конвенция ООН о договорах международной купли-продажи товаров (Вена 11.04.1980).

11. Об инвестиционной деятельности в РСФСР Закон РСФСР от 26 июня 1991г. №1488 1 // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР. 1991. №29. Ст. 1005 (в ред. от 10.01.2003г. № 15-ФЗ).

12. О собственности в РСФСР: Закон РСФСР от 24 декабря 1990г. // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 30. Ст.416; 1992. № 34. Ст. 1966.

13. Об основах федеральной жилищной политики: Закон РФ от 24 декабря 1992г. // Ведомости Съезда и Верховного Совета РФ. 1993. № 3. Ст.99 (утратил силу).

14. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ // СЗ РФ 03.01.2005, №1 (часть 1), ст.40.

15. Об иностранных инвестициях в Российской Федерации: Федеральный закон от 9 июля 1999г. № 160-ФЗ (в ред. ФЗ №15 от 08.12.2003г.)//Российская газета. 1999. 14 июля.

16. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф3 (в ред. от 22.08.2004г. № 122 ФЗ)// Российская газета. 1999. 4 марта.

17. О защите прав потребителей: Закон РФ от 07.02.1992 №2300-1. (в ред. ФЗ № 171 от 21.12.2004, с изм. от 22.08.2004 №122 ФЗ, от 02.11.2004 №127 ФЗ) // Ведомости СНД и ВС РФ 09.04.1992, №15, ст. 766; СЗ РФ 15.01.1996, №3, ст. 140.

18. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный Закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ (в ред. от 30.12.2004) // СЗ РФ. 28.07.1997, № 30, Ст.3594.

19. О лицензировании отдельных видов деятельности: Федеральный закон от 25 сентября 1998 г. № 158-ФЗ//СЗ 1998. № 39. Ст. 4857; СЗ РФ 2001 № 3 Ст.3430.(утратил силу).

20. О товариществах собственников жилья: Федеральный закон от 24 мая 1996г. № 72-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст.2963 (утратил силу).

21. Об ипотеке (залоги недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998г. №102 ФЗ (в ред. от 30.12.2004г.)// СЗ РФ 20.07.1998, №29, ст.3400.

22. Указ Президента РФ «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» от 29 марта 1996г. № 431 // СЗРФ. 1996. № 14.Ст. 1431.

23. Указ Президента РФ «О дальнейшем развитии инвестиционных фондов» от 23 февраля 1998г. № 193 // СЗ РФ. 1998. № 9. Ст. 1097.

24. Указ Президента РФ «О жилищных кредитах» от 10 июня 1994г. № 1180 // СЗРФ. 1994. №7. Ст. 692.

25. Указ Президента РФ «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» от 10 июня 1994г. № 1182 // СЗ РФ. 1994. №7. Ст.694.

26. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации» от 26 июля 1995г. №765 (в ред. Указов Президента РФ от 23.02.1998г. №193, от 18.02.2002г. № 184).

27. О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной предпроектной и проектной документации: Постановление Правительства РФ от 27 декабря 2000г. №1008 // СЗ РФ 01.01.2001, №1 (часть 2), ст. 135.

28. О государственной целевой программе «Жилище»: Постановление Совета Министров Российской Федерации от 20 июня 1993 г. // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. №28. Ст.2593.

29. О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья: Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996г.// СЗ РФ. 1996. № 33. Ст. 4006.

30. Об улучшении строительного дела и об удешевлении строительства: Постановление СНК СССР и ЦК ВКП (б) от 11 февраля 1936 г. // СЗСССР. 1936. №9. Ст.70.

31. О порядке планирования и финансирования строительства объектов, общих для группы предприятий: Постановление Совета Министров СССР от 19 марта 1970г. // СП СССР. 1970. №5. Ст.36.

32. О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации: Постановление Совета Министров СССР от 20 марта 1958г. // СП РСФСР. 1958.№5.Ст.47.

33. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 11 января 2000г. № 28 // СЗ РФ. 2000. № 3. Ст.278. (с изм. и доп. от 08.05.2002г.).

34. Об утверждении инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству: Постановление Госкомстата РФ от 3 октября 1996г. №123 (в ред. от 04.03.2002г. №20).

35. Положение о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков (утверждено постановлением Совета Министров РСФСР от 9 июля 1959г. №1184)//СП РСФСР. 1959. № 9. Ст.77.

36. Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» (утверждено приказом Минфина России от 20 декабря 1994г. № 167) // Финансовая газета. 1995. №5.

37. Германское право. 4.1. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. - 552 с.

38. Германское право. 4.2. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. - 413 с.1. Судебная практика

39. Постановление Пленума Верховного Суда РФ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» от 29 сентября 1994г. № 7 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. №1. С.4-10.

40. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998г. №8 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 10. С. 14-21.

41. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 мая 1996г. № 405/96 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9. С.46-47.

42. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.96 № 4/96 // Вестник ВАС РФ. 1996. №9;

43. Постановление Президиума ВАС РФ от 02.04.96 № 7849/95 // Вестник ВАС РФ. 1996. № 7. С. 55.;

44. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.06.96 № 4197/96 // Вестник ВАС РФ. 1997. № 10. С. 47 48;

45. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 сентября 1997г. № 4445/96 // Вестник ВАС №1, 1998.

46. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 октября 1998г. №249/98 Вестник ВАС №2, 1999.

47. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 февраля 2000г.№ 5712/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. № 5. С.48-49.

48. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.01. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000, №7

49. Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за III квартал 2003 года, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 24. 12. 2003.

50. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 1997 года (по гражд. делам), утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 14 мая 1997г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. №8. С. 1720.

51. I. Монографии. Учебники. Учебные пособия.

52. Акманов С.С. Правовое регулирование отношений по привлечению на долевых началах средств социалистических организаций для жилищного и гражданского строительства. Иркутск, 1985. - 88 с.

53. Аскназий СИ. Очерки хозяйственного права СССР. JL, 1926.

54. Барышев М.И. Законодательство по жилищному строительству. -М., 1960.-126с.

55. Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. -М., 1999. -254с.

56. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. -М., 1998.-682 с.

57. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. - 800 с.

58. Брауде И.Л. Договоры по капитальному строительству в СССР. М.,1952.

59. Венская Конвенция о договорах международной купли-продажи товаров. Комментарий / Под ред. А.С.Комарова. М., 1994. - 320 с.

60. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А.Суханова. М., 1994.

61. Гражданское право. 4.1. Учебник /Под ред. Ю.К.Толстого, А.П.Сергеева. М., 1996.-552 с.

62. Гражданское право. Учебник. 4.2 /Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. М., 1998.-784 с.

63. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2000.-411.

64. Груздева А.А. Лизинг в гражданском праве России: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Саратов, 2000.

65. Гуляев A.M. Русское гражданское право. СПб, 1913. - 638 с. 16.

66. Догма римского права. Учебный курс В.В.Ефимова. С.Петербург,1901.

67. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории «хозяйственного права». М., 2000. - 777 с.

68. Иоффе О.С. Обязательственное право. М: Юрид.лит., 1975. -880с.

69. Иоффе О.С. Советское гражданское право (Курс лекций). 4.1. Л.: Изд-во Ленингр. ун-та, 1958. 511 с.

70. Капитальное строительство и ремонт. Бухгалтерский учет и налогообложение. Новые типовые рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ. М., 1997.

71. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А.Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред. д-ра юрид. наук, проф. И.Б.Мартковича. М., 1997. - 440с.

72. Комментарий Части первой Гражданского кодекса РФ. М.: Журн. «Хоз. и право»: Фирма «Спрак», 1995. - 596 с.

73. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред.О.Н. Садикова. М, 1996. - 800 с.

74. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части 2 (постатейный). Изд. 3 / Отв.ред. О.Н.Садиков. М., 1998. - 799 с.

75. Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1996. - 448 с.

76. Коммерческое право: Учебник /Под ред. В.Ф.Попондуполо, В.Ф.Яковлевой. -СПб, 1998.

77. Красавчиков О.А. Вопросы системы Особенной части ГК РСФСР. Свердловск, 1957.

78. Круглова Н.Ю. Хозяйственное право. М., 1997. 29.Курс советского гражданского права. Т.2 / Под ред. М.Н. Доценко. - М.,1935.

79. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Часть 2. По исправ. и допол. изд., 1902.-М, 1997.-455 с.

80. Новицкий И.Б. Римское право. Изд.7-е, стереотипное. - М, 2000245 с.

81. Новицкй И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М.,1954.

82. Ойгензихт В. А. Нетипичные договорные отношения в гражданском праве: Учебное пособие. Душанбе, 1984. - 128 с.

83. Победоносцев К. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. -СПб, 1892.

84. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред.В.С.Ема. М, 1999. - 256 с.

85. Предпринимательское право: Курс лекций / Под ред. Н.И.Клейн. -М: Юрид.лит, 1993.-478 с. 37

86. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999.512с.

87. Тархов В.А. Гражданское право. Курс. Общая часть. Уфа, 1998.330с.

88. Халфина P.O. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. М., 1952.

89. Хозяйственное право: Курс лекций. Т.2 / Отв.ред. В.С.Мартемьянов. М.: Бек, 1994.-387 с.

90. Хохлов В.А. Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву. Тольятти, 1997. - 320 с.

91. Чиквашвили Ш.Д. Личные и имущественные отношения в жилищных кооперативах. М.: Юрид.лит., 1973. - 215 с.

92. Шайкенов Н.А. Правовое обеспечение интересов личности. Свердловск: Изд-во Урал,ун-та, 1990.- 199 с.

93. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907г.). М., 1995.-556 с.

94. Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового права. По изд. 1914г. М, 1994.-335.

95. Шретер В. Советское хозяйственное право. М.; JL, 1928.

96. Щенникова JI.B. Вещные права в гражданском праве России. -М., 1996.-200 с.1.. Статьи

97. Авакова С. Вид на жительство // Дело. 1999. № 39. С.42.

98. Амбалова СМ. Споры участников договора простого товарищества // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып.6 / Под ред. В.Ф. Яковлева. -М.: Юрид.лит., 1999. С.30-41.

99. Березин М. Правовые проблемы налогообложения физических лиц // Хозяйство и право. 2000. № 10. С.87-94.

100. Бочарова К.В. Проблемы определения статуса заказчика при заключении инвестиционного договора // Актуальные проблемы частноправового регулирования: Тезисы докладов I научной конференции молодых ученых Самарской области Самара, 2001.

101. Брагинский ММ. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А.Хохлова Отв.ред. A.JI. Маковский; Исследовательский центр частного права. М., 1998. С. 113-130.

102. Брагинский М.И. Распределение долей при инвестировании жилого дома // Право и экономика. 1999. № 4. С.82-83.

103. Брагинский М.И. Финансирование строительства жилого дома // Право и экономика. 1999. № 4. С.79-81.

104. Витрянский В.В. Гражданский кодекс о договоре // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1995. № 10. С. 100-120.

105. Власова А.В. К дискуссии о вещных и обязательственных правах Известия вузов. Серия «Правоведение». 2000. № 2. С. 146-150.

106. Гаврилов Э. Когда заказчик становится собственником предмета договора подряда? // Российская юстиция. 1999г. № 11. С. 14.

107. Газиянц JI. Строительство домов методом народной стройки Советская юстиция. 1959. № 10. С.21-27.

108. Гордон М.В. Система договоров в советском гражданском праве Ученые записки Харьковского юридического института. Вып.5. 1954.

109. Гражданские правоотношения и их структурные особенности. Сборник статей. Свердловск, 1975. 149 с.

110. Гривков О., Шичанин А. Гражданско-правовой институт перемены лиц в обязательстве и финансирование рынка долговых обязательств Законодательство и экономика. 2000. № 7. С. 16-21.

111. Груз дев В. Состав и существо договорных обязательств сторон Хозяйство и право. 1999. №7. С.89-94.

112. Ем B.C., Козлова Н.В. Договор простого товарищества // Законодательство. 2000. № 1.С.6-19.

113. Ефремов Н. Защита прав потребителя на рынке жилья // ЭЖ-Юрист. 1998. №2. С. 15.

114. Защита прав предпринимателей арбитражными судами // Государство и право. 1997. №2. С.51-61.

115. Исрафилов И.М. Правовые основания приобретения жилья в собственность // Государство и право. 1999. № 10. С. 106-110

116. Козлова Е.Б. Привлечение финансовых средств физических лиц в жилищное строительство // Юридический мир. 1999. №1-2. С.53-61.

117. Кузнецов А.В. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против // Государство и право. 1998. №2. С.59-65.

118. Майфат А.В. Инвестиционные отношения: понятие и некоторые особенности регулирования // Юридический мир. 1999. № 12. С.21 -29.

119. Мищенко Г. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним» и гражданское законодательство // Хозяйство и право. 1999. № 10. С.37-40.

120. Москаленко И.М., Красько И.Е. О взаимоотношениях УКСов (ОКСов) исполкомов и ЖСК при строительстве кооперативных домов. В кн.:Научно-практический комментарий арбитражной практики. Вып.4. М., 1971.

121. Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве //Законодательство. 1999. №6.

122. Муравьев Б.В. Инвестиции и потребительская кооперация // Законодательство. 1999. № 9.

123. Павлодский Е. Правовая природа «инвестиционного контракта» // Право и экономика. 2000. № 9. С.73-74.

124. Порошков В. Специфика имущественных прав // Российская юстиция. 2000. №5. С. 15-16.

125. Райхер В.К. Абсолютные и относительные права // Известия экономического факультета Ленинградского политехнического института. Л., 1928. Вып.1.С.273-306.

126. Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. № 12. С.96-111.

127. Романец Ю.В. Как квалифицировать договор долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. № 3. С.74-78.

128. Романец Ю.В. Направленность договора как основа его квалификации // Право и экономика. 1999. № 9. С.63-65.

129. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. № 7. С.68-72; № 8. С.46-50.

130. Рузанова В.Д. К вопросу о юридической природе договоров о долевом участии в строительстве // Правовые проблемы регулированияпредпринимательской деятельности на современном этапе. Самара, 1999. С.66-69.

131. Савельев А.Б. Договор простого товарищества в российском гражданском праве // Актуальные проблемы гражданского права /Под ред. М.И.Брагинского.- М, 1998. С.276-329.

132. Свирин Ю. Инвестор или потребитель? О долевом финансировании строительства жилья. // Российская юстиция. 1997. №3. С.36-37.

133. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И.Брагинского. -М., 1998. С. 109-160.

134. Скловский К.И. Долевое участие в строительстве // Закон. 1999. №4. С111-113.

135. Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. № 10. С.77-86.

136. Скловский К.И. О применении закона о защите прав потребителей к договорам долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. 2000. №5. С. 107-1 И.

137. Скловский К.И. Право на объект строительства. // Журнал российского права. 1997. № И. С. 108-112.

138. Совместная деятельность в строительстве//Бизнес-адвокат. 1999.3.

139. Сокол П.В. Правовое положение субъектов инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства // Вестник Волжского университета им.В.Н. Татищева. Серия «Юриспруденця». Выпуск 15. -Тольятти, 2001. С. 199-210.

140. Терехова JI.B., Полянский СВ. Строительство и реализация квартир: бухгалтерский учет и налогообложение //Финансовые и бухгалтерские консультации. 2000. № 3. С.45-59.

141. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество //Государство и право. 1998. № 8. С.90-97.

142. Украинский Р.В. Распоряжение долей общего имущества товарищей (общая долевая собственность и договор о совместной деятельности //Законодательство. 1998. №8.

143. Федорова JI. Новое законодательство на страже интересов инвесторов // Хозяйство и право. 1997. № 4.

144. Хохлов В.А. Вопросы цессии // Актуальные проблемы российского законодательства: Сб. науч. тр. / Под ред.А.Е.Пилецкого. Самара, 2000. С. 137-144.

145. Шашихина Т.В. Новые типы договоров в современном гражданском праве Франции //Журнал российского права. 1998. № 3. С. 117-125.

146. V. Авторефераты и диссертации

147. Бублик В.А. Публично- и частноправовые начала в гражданско-правовом регулировании внешнеэкономической деятельности: Автореф. дис. доктора юр.наук. Екатеринбург, 2000.

148. Романенко В.А. Договор подряда на капитальное строительство в колхозах: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Минск, 1971.

149. Сайфулова А.Г. Договор долевого участия в жилищном строительстве. Дисс. к.ю.н. 12.00.03. Самара, 2001. 183 с.

150. Скловский К.И. Проблемы собственности и владения в гражданском праве России: Автореф.дис. д-ра. юрид. наук. -М, 1999.

151. Хавчаев А.Г. Проблемы компетенции городских Советов в области капитального строительства: Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 1977.

152. Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд. Дисс. . 12.00.ОЗ.-Тюмень, 2003.-165 с.

Автор: Капица, Ольга Леонидовна
Город: Краснодар
Год: 2005
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстветекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Капица, Ольга Леонидовна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Капица, Ольга Леонидовна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве»