АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства»
На правах рукописи
Горбунова Елена Николаевна
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Специальность 12.00.03 — Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
1 7 ИЮЛ 2014
Москва — 2014
005550581
Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации»
Научный руководитель: Женетль Светлана Закошуовна,
доктор юридических наук, доцент
Официальные оппоненты: Сарбаш Сергей Васильевич,
доктор юридических наук, Высший Арбитражный Суд РФ, председатель 6-го судебного состава Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Лепехин Илья Александрович, кандидат юридических наук, ФГБОУ ВПО «Российский государственный гуманитарный университет», заведующий кафедрой экономико-управленческих и правовых дисциплин филиала в г. Твери
Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Российский государствен-
ный социальный университет»
Защита состоится 25 сентября 2014 г. в 1400 часов на заседании диссертационного совета Д 229.001.01, созданного на базе ФГБОУ ВПО «Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации», по адресу: 117638, г. Москва, ул. Азовская, д. 2, корп. 1, зал заседаний ученого совета.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации» и на сайте http://rpa-mu.ru.
Автореферат разослан « » {/УЮуОЛ^ 2014 г.
Ученый секретарь диссертационного совета 3. В. Каменева
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. В России одним из способов покупки жилого или нежилого помещения в собственность является долевое строительство. Особенность отношений, связанных с долевым строительством, состоит в том, что после исполнения обязанности по уплате застройщику определенной в договоре суммы основным обязанным лицом становится застройщик. Участник долевого строительства не может своими действиями влиять на ход дальнейшего исполнения обязательства, он становится уязвимой стороной договора. С целью защиты прав граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства, был принят Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее —• Закон о долевом строительстве). Введение указанного Закона было обусловлено необходимостью пресечь деятельность финансово-строительных пирамид. Однако принятый Закон, неоднократные поправки, вносимые в него, а также соответствующие ему изменения Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) не обеспечили защиту прав участников долевого строительства, о чем явно свидетельствует статистика: осенью 2013 г. в России насчитывалось более 798 проблемных объектов и 75 тысяч участников долевого строительства. Продолжают нарушаться сроки ввода жилья в эксплуатацию, выявляются случаи строительства жилых домов при отсутствии разрешительных документов, приостановки или даже прекращения работ, нет эффективного механизма привлечения к ответственности лиц, виновных в неисполнении принятых обязательств, при заключении договоров коммерческие организации нередко вводят людей в заблуждение относительно условий сделки. Обманутые дольщики, пытаясь привлечь внимание к своим проблемам, прибегают к протест-ным действиям (митингам, голодовкам, перекрытию дорог).
Степень научной разработанности темы исследования. В юридической литературе проблемам правового регулирования участия в долевом строительстве посвящено немало научных исследований.
К современным исследованиям, в которых рассматриваются отдельные аспекты этой проблемы, можно отнести диссертационные работы Е. X. Акчулпановой (2006), О. Г. Вагиной (2012), А. В. Дику на (2011), А. С. Дурнова (2011), Е. П. Згонниковой (2006), О.Л.Капицы
(2006), Е.В.Кирсановой (2008), А.А.Левина (2008), Т.Ю.Майбороды
(2007), Н. А. Маштаковой (2012), М. В. Петрухина (2011), Е. В. Резцовой
(2006), Н. Д. Романенковой (2009), Д. А. Соболева (2011), О. Ю. Тарховой (2006), И. И. Харитошина (2009).
Юридические исследования, посвященные долевому строительству, можно условно разделить на следующие группы:
- характеристика и содержание договора долевого участия в строительстве (А. В. Дикун, В. Н. Лисица, Т. Ю. Майборода, Н. А. Маштакова, М. В. Петрухин, Д. А. Соболев, И. И. Харитошин);
- исследования, посвященные правовому статусу застройщика (Н. Д. Романенкова) и его гражданско-правовой ответственности (Д. А. Соболева);
- отдельные вопросы долевого строительства и защиты прав участников долевого строительства (В. П. Гринев, Д. В. Добрачев, А. Н. Кайль, Е. В. Кирсанова, В. А. Мочалова, М. Ю. Тихомиров и др.).
Анализ данных исследований позволил выявить, что значительный круг рассмотренных в них проблем не получил разрешения. Кроме того, к настоящему времени приняты новые правовые нормы, содержащие вопросы, не затронутые в указанных исследованиях.
Таким образом, несмотря на значительное число научных публикаций, остаются недостаточно проработанными некоторые положения о защите прав участников долевого строительства и практика их применения, а также до настоящего времени не дана комплексная оценка законодательства, направленного на защиту их прав. В дальнейшем исследовании и совершенствовании нуждаются новеллы, внесенные в Закон о долевом строительстве и Закон о банкротстве.
Объектом диссертационного исследования является совокупность общественных отношений, складывающихся в связи с защитой прав участников долевого строительства.
Предмет исследования — положения ранее действовавшего и современного российского законодательства, правовые нормы зарубежных стран, регламентирующие общественные отношения в сфере защиты прав граждан и юридических лиц при участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости; научная доктрина и судебная практика.
Цель диссертационного исследования состоит в обосновании теоретических и практических рекомендаций по совершенствованию правового регулирования защиты прав участников долевого строительства на основании изучения теоретических исследований, обобщения нормативной правовой базы, правоприменительной практики, сложившейся в Российской Федерации и в ряде иностранных государств.
Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи: 4
- проанализировать генезис российского законодательства, регулирующего защиту прав участников долевого строительства, определить основные тенденции развития законодательства;
- исследовать основные способы защиты, предусмотренные Законом о долевом строительстве;
- исследовать способы защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика;
- выявить проблемные моменты взаимосвязи способов защиты участников долевого строительства и ответственности застройщика;
- определить пределы рационального вмешательства государства в договорные отношения по строительству жилья с участием граждан и организаций;
- предложить комплекс мер, направленных на защиту прав участников долевого строительства, не нарушающую прав застройщика.
Методологические основы исследования. В качестве методологической основы исследования используются применяемые в юридической науке и смежных с ней общественных науках общие научные методы познания. В процессе подготовки данного исследования автор использовал следующие частные научные методы: историко-правовой, который позволил выявить закономерности становления законодательства о долевом строительстве в целом и защите прав участников долевого строительства в частности; сравнительно-правовой, позволивший выработать предложения по совершенствованию законодательства в области защиты прав участников долевого строительства на основе изучения правового опыта зарубежных государств; формально-юридический и формально-логический методы, применяемые при определении форм и пределов защиты прав участников долевого строительства. В ходе написания работы были использованы следующие приемы научного познания: анализ, синтез, абстрагирование, обобщение, аналогия и др.
Теоретическую основу данной диссертации составляют труды М. И. Брагинского, С. Н. Братуся, В. В. Витрянского, В. П. Гринева, С. П. Гришаева, Д. В. Добрачева, А. С. Дурнова, О. С. Иоффе, А. Н. Кайля, А. Г. Карапетова, Е. Б. Кирсановой, Е. Б. Козловой, П. В. Крашенинникова, А. А. Левина, И. А. Лепехина, А. В. Майфата, А. А. Маковской, Н. А. Маштаковой, Д. И. Мейера, Л. Ю. Михеевой, В. А. Мочаловой, И. Б. Новицкого, Л. А. Новоселовой, М. А. Рожковой, Н. Д. Романенковой, Ю. В. Романца, М. В. Петрухина, И. А. Покровского, С. В. Сарбаша, А. П. Сергеева, О. Ю. Скворцова, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, В. В. Чубарова, Г. Ф. Шершеневича и других авторов.
В работе для сравнительного анализа, а также как источник позитивного опыта, который можно применить в целях защиты прав участников долевого строительства в Российской Федерации, используется законодательство таких стран, как Беларусь, Казахстан, Туркменистан, Франция, Италия.
Эмпирическая база исследования сформирована путем обобщения и анализа материалов практической деятельности судов общей юрисдикции, арбитражных судов РФ различных инстанций, а также статистических и аналитических материалов, относящихся к изучаемой сфере общественных отношений, с 1998 по 2013 гг.
Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что в ней решена задача, имеющая научное значение для новых направлений гражданского права, а именно: на основе конвергенции публичного и частного права предложены и обоснованы новые превентивные способы защиты прав и имущественных интересов участников долевого строительства, а на базе соотношения публично-правового и частноправового интереса, лежащего в основе регулирования отношений долевого строительства, впервые классифицирована и дифференцирована вся совокупность существующих способов защиты прав участников долевого строительства. Выявлены существенные специфические способы защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов, имеющие приоритетную направленность на граждан — потребителей, денежные средства которых привлечены застройщиком, и целевое назначение объекта — жилые помещения.
Научную новизну настоящего диссертационного исследования составляют следующие положения, выносимые на защиту:
1. Доказывается, что под влиянием становления рыночной экономики сформировалось специальное законодательство в области долевого строительства, определившее переход от разрозненного правового регулирования строительства жилых помещений за счет частных вложений к современному нормативному закреплению самостоятельной конструкции договорных отношений по созданию объектов недвижимости (включая как жилые, так и нежилые помещения) с участием в долевом строительстве граждан и юридических лиц. Реформирование правового регулирования договорных отношений долевого строительства повлияло, в свою очередь, на развитие и совершенствование способов защиты. В результате постепенного формирования законодательства сложилось двухуровневое нормативно-правовое обеспечение: на федеральном и региональном уровнях, на базе которых выстраиваются как универсальные, так и специальные способы защиты имущественных прав участников строительства.
2. Делается вывод о том, что на способы защиты прав участников долевого строительства влияет проникновение публичного права в сферу частноправовых отношений создания объекта строительства. Публично-правовое регулирование заключается в установлении обязательных для сторон условий договора, его формы, преддоговорной подготовки, обеспечения договора, регистрации договора, его исполнения, а также последствий его нарушения вплоть до административной ответственности. Частноправовое регулирование проявляется в диспозитивном праве субъектов заключать договоры строительства, возможности предусматривать дополнительные условия договора, руководствуясь при этом гражданско-правовыми принципами и методами. При этом критерием взаимодействия частного и публичного права в рамках их конвергенции при нормативном закреплении новых способов защиты является принцип приоритета защиты права собственности на жилые помещения.
3. Выявлен общий критерий, в соответствии с которым законодатель предоставляет повышенный уровень защиты прав и имущественных интересов участников долевого строительства — назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение). В случае нарушения прав участников долевого строительства, вложивших денежные средства в строительство объекта, фактическое назначение которого не соответствует юридическому, предлагается при осуществлении их защиты учитывать действительный статус правового режима объекта строительства и соответствующий потребительский интерес участника строительства.
4. На основе классификации способов защиты гражданских прав на компенсационные, правоустанавливающие, правопрекращающие и превентивные способы защиты прав участников долевого строительства дифференцируются следующим образом:
1) компенсационные способы защиты делятся: а) на возмещение убытков; б) взыскание неустойки, процентов в порядке ст. 395 ГК РФ; в) выплату страхового возмещения; г) устранение недостатков в течение гарантийного срока;
2) правоустанавливающие способы защиты: а) признание права собственности на объект долевого строительства; б) признание права собственности на долю в праве собственности; в) признание права собственности на объект незавершенного строительства; г) включение в реестр денежных требований или реестр передачи жилых помещений; правопрекращающие способы защиты: а) расторжение договора; б) перевод требования о передаче жилого помещения в денежное требование;
3) в превентивных способах защиты выделяются следующие категории: а) преддоговорные обязательства застройщика (получение разрешения на строительство, размещение проектной декларации, регистрация застройщиком права на земельный участок, выбор способа обеспечения исполнения обязательства); б) договорные обязательства сторон (форма договора, его государственная регистрация, обязательные условия и др.); в) текущий контроль (обязанность застройщика сдавать отчетность, предоставлять информацию, создание реестра проблемных застройщиков и др.).
5. На основе анализа практики применения законодательства, регулирующего долевое строительство, сделан вывод, что на сегодняшний день не создан эффективный механизм защиты прав участников долевого строительства, в связи с чем обосновывается необходимость введения новых превентивных способов защиты, к которым можно отнести:
- создание некоммерческого объединения участников долевого строительства с контролирующими застройщика полномочиями;
- создание единого федерального реестра проблемных застройщиков, в который должны быть включены все застройщики, нарушающие законодательство и права участников долевого строительства, независимо от того работают они через фонд развития жилищного строительства или нет;
-увеличение минимального размера уставного капитала застройщика с целью предотвращения фиктивного банкротства;
- применение формы поэтапной оплаты участником долевого строительства объекта недвижимости с использованием банковского аккредитива или депозита нотариуса;
- передача земельного участка под возведение конкретного объекта в долевую собственность, аренду, субаренду участникам долевого строительства за исключением передачи его застройщику, что обеспечит своевременное начало строительства, а главное, предотвратит изъятие земельного участка в случае банкротства застройщика.
6. В диссертационной работе право на защиту рассмотрено как самостоятельное субъективное право, что позволяет сформулировать определение понятия способа защиты прав участников долевого строительства, под которым понимаются охраняемые государством и закрепленные в законе правовые возможности, направленные на защиту субъективных прав участников долевого строительства (и) или правопорядка в сфере долевого строительства, реализующиеся в том числе через признание прав, восстановление имущественных благ или предупреждение действий, нарушающих права участников долевого строительства.
В результате проведенного исследования предлагается внести следующие изменения и дополнения в Закон о долевом строительстве:
1) на основании вывода об отсутствии комплексного подхода к реформированию существующей нормативной базы, регулирующей сферу долевого строительства, что приводит к коллизиям в законодательстве и сложностям реализации предусмотренных законом способов защиты на практике, обоснована необходимость приведения в соответствие друг с другом ч. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве и ч. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве в части существующих способов привлечения денежных средств для строительства объекта недвижимости, в связи с чем предлагается ч. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве изложить в следующей редакции: «Суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, основания возникновения которых соответствуют требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае если требование основано на иной сделке, связанной с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, суд для включения в реестр требований жилых помещений должен проверить отбутствие уже признанных прав на жилое помещение иных лиц, при наличии таковых включить требование в реестр денежного требования»;
2) дополнить ч. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве частью 2.1 «Неустойка, предусмотренная ч. 2 настоящей статьи, не может быть уменьшена судом на основании ст. 333 ГК РФ». Указанное будет соответствовать общей концепции законодательства о долевом строительстве, которое рассматривает взыскание неустойки как самостоятельный компенсационный способ защиты прав участников долевого строительства, в то время как возможность применения к нему ст. 333 ГК РФ, допускающей уменьшение размера неустойки, реализуемая интенсивно на практике судом, нивелирует изначально заложенную в нее компенсационную цель;
3) учитывая, что такой компенсационный способ защиты прав участников долевого строительства, как гарантийные обязательства, является неэффективным в условиях освобождения застройщика от обязательств устранения недостатков объекта в пределах гарантийного срока перед правопреемниками по гражданско-правовым договорам (последующими) приобретателями объекта долевого строительства, необходимо внести изменения в ч. 6 ст. 7 Закона о долевом строительстве, изложив ее следующим образом: «Участник долевого строительства,
а также его правопреемник вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии выявления недостатков в течение гарантийного срока»;
4) в целях правильного применения ч. 3 ст. 7 Закона о долевом строительстве, позволяющей участнику долевого строительства расторгнуть договор в случае существенного нарушения застройщиком требований к качеству объекта в одностороннем порядке, предлагается дополнить положения указанной нормы понятием «существенное нарушение качества». В ст. 2 Закона необходимо ввести следующее понятие: «существенное нарушение качества — это недостаток, который проявляется повторно после его устранения, может привести к снижению уровня надежности, безопасности, санитарно-эпидемиологических показателей объекта долевого строительства»;
5) так как страхование гражданской ответственности застройщика в существующем виде не обеспечивает исполнение договорных обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, как это указано в законе, а является еще одним компенсационным способом защиты, начало нормы ч. 1 ст. 15.2 Закона о долевом строительстве предлагается изложить в следующей редакции: «Исполнение обязательств застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, должно обеспечиваться путем: (далее по тексту статьи)».
Теоретическая значимость исследования определяется тем, что его результаты могут быть использованы в ходе дальнейших научных исследований в области гражданского права, касающихся общественных отношений в сфере долевого строительства в целом, а также в части защиты прав участников долевого строительства; положения, выводы и предложения диссертационного исследования могут применяться при совершенствовании программ курсов «Гражданское право», «Предпринимательское право» и других юридических дисциплин.
Практическая значимость исследования заключается в возможности использования содержащихся в работе выводов и предложений в законотворческом процессе при разработке мер, направленных на повышение эффективности защиты прав участников долевого строительства.
Апробация результатов исследования. Выводы и основные положения диссертации изложены в публикациях автора по теме работы, озвучивались на семинарских занятиях, лекциях, в докладах на научно-практических конференциях: XIV Международной научно-практической конференции «Фундаментальные и прикладные проблемы приборостроения и информатики» (Москва, МГУПИ, 2011 г.), Ме-
ждународной научно-практической конференции «Экономические, правовые и прикладные аспекты преодоления кризиса в европейских странах и в России» (Лиссабон, 2012 г.), V Международной научно-практической конференции «Закон и порядок» (Москва, 31 мая 2012 г.). Также результаты диссертационного исследования использованы в практической деятельности при представительстве интересов участников долевого строительства: в Люберецком городском суде в деле о признании незаконным одностороннего расторжения застройщиком договора долевого участия в строительстве (2010 г.); Тверском районном суде г. Москвы в деле о взыскании неустойки, убытков и морального вреда в связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта строительства (2011 г.); Арбитражном суде г. Москвы в деле о банкротстве ЗАО «МЭННИ» (реестр денежных требований с 2011 г. по настоящее время); Одинцовском городском суде Московской области, в Хорошевском, Тушинском районных судах г. Москвы в делах о признании права собственности на жилые помещения в новостройках по предварительным договорам купли-продажи (2011-2012 гг.).
Объем и структура работы определены задачами и логикой проведенного исследования. Исследование состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения, библиографического списка и двух приложений.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновываются выбор и актуальность темы диссертации, показывается степень ее научной разработанности; определяются цель и необходимые для ее достижения задачи, объект и предмет исследования, его методологическая, теоретическая и эмпирическая основы; обосновывается научная новизна темы, формулируются положения, выносимые на защиту; отражается практическая и теоретическая значимость; приводятся данные об апробации полученных результатов и структуре работы.
Первая глава «Генезис российского законодательства, регулирующего защиту прав участников долевого строительства» объединяет два параграфа и посвящена возникновению, становлению и развитию законодательства, регулирующего вопросы защиты прав участников долевого строительства в России.
В первом параграфе «Предпосылки законодательного закрепления основ защиты прав участников долевого строительства» исследуются исторические, экономические, законодательные и теоретические предпосылки возникновения и становления института долевого строительства.
На основе проведенного исследования автор делает вывод, что зарождение института участия в долевом строительстве в его современном понимании возникло в 90-е гг. XX в., когда граждане, вкладывающие денежные средства в строительство, получили право оформлять собственность на построенный объект. На этом этапе отсутствовала специальная нормативная правовая база, регулирующая сферу долевого строительства. Пользуясь свободой договора, предусмотренной ГК РФ, застройщик и участник строительства применяли к фиксации и регулированию отношений по строительству объекта недвижимости общие положения о договоре подряда, о совместной деятельности, элементы инвестиционного законодательства, купли-продажи векселей и пр. При этом все существенные условия, права и обязанности сторон, сроки строительства, гарантии и штрафные санкции определялись непосредственно в договоре, заключаемом между сторонами. В условиях отсутствия специального законодательного регулирования нарушались права участников долевого строительства.
Государство урегулировало сферу долевого строительства, сочетающую в себе как инвестиционные, так и потребительские начала, посредством принятия специализированного нормативного правового акта, содержание которого согласно ч. 2 ст. 3 ГК РФ должно соответствовать ГК РФ. Но Закон о долевом строительстве фактически оказал-
ся вырванным из системы действующего российского законодательства в связи с тем, что регулирование гражданско-правовых отношений, возникающих между застройщиком и участником долевого строительства, осуществляется в большинстве случаев императивными нормами, не свойственными гражданскому праву. Закон о долевом строительстве в целях защиты прав участников долевого строительства ограничил свободу договора, установив вид договора, обязательную регистрацию, обязательные условия, основания расторжения договора, гарантии участникам строительства, требования к застройщику и штрафные санкции за неисполнение договора, административную ответственность за нарушение законодательства о долевом строительстве, а также государственный контроль. Особенно очевидны законодательные ограничения договорных отношений между застройщиком и участником долевого строительства — гражданином, связанные с возникновением права собственности последнего на жилое помещение. В ст. 40 Конституции РФ указано, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище, а обеспечение жильем относится только к категории малоимущих граждан. В указанном направлении действует и ЖК РФ. Гражданское законодательство не содержит каких-либо особенностей возникновения права собственности именно на жилое помещение и руководствуется частноправовыми способами защиты. Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», предоставляющий защиту слабой стороне договора, использует гражданско-правовые способы защиты.
В свою очередь государство, не являясь стороной договора и не участвуя в процессе строительства, с течением времени увеличивает публично-правовое регулирование сферы долевого строительства.
Публично-правовое регулирование сферы долевого строительства привело к тому, что для застройщика процесс получения денежных средств от физических лиц усложнился, при этом практическое применение механизмов, защищающих права участников долевого строительства, оказалось недостаточно эффективным.
Пробелы в законодательстве обусловили применение большинством застройщиков схем обхода Закона о долевом строительстве, в результате чего опять появились тысячи обманутых дольщиков. Указанные обстоятельства привели к необходимости дальнейшего совершенствования законодательства.
Второй параграф «Современное состояние правового регулирования защиты прав участников долевого строительства» посвящен развитию законодательства, регулирующего вопросы защиты прав
участников долевого строительства в России. В результате исследования вопросов реформирования законодательства автором выявлены правовые пробелы, не позволяющие осуществлять защиту в объеме, предусмотренном законом.
Анализ поправок, внесенных в Закон о долевом строительстве, позволяет сделать вывод, что в решении проблем защиты прав участников долевого строительства законодатель отдал предпочтение административным мерам, а не гражданско-правовым, которые в основном направлены на принуждение застройщиков заключать договоры долевого участия в строительстве. При этом законодателем не учтено, что административные меры за все время существования долевого строительства не смогли решить проблему появления новых обманутых дольщиков.
Реформы направлены на защиту прав участников долевого строительства, вложивших денежные средства в строительство именно жилых помещений. Другие объекты недвижимости, в том числе и возводимые при помощи долевого строительства для личных и семейных нужд, остаются без должного внимания законодателя, что приводит к правовым коллизиям и требует соответствующих изменений.
Глава 2 «Способы защиты имущественных прав участников долевого строительства» состоит из трех параграфов и посвящена общему анализу способов защиты, а также анализу отдельных способов защиты по двум направлениям: предотвращающим нарушения прав участников долевого строительства и в последующем компенсирующим неблагоприятные последствия.
В первом параграфе «Понятие и виды способов защиты прав участников долевого строительства» рассматривается понятийный аппарат и приводится классификация основных способов защиты прав участников долевого строительства.
В результате сравнительного анализа законов, регулирующих сферу долевого строительства в России, Белоруссии, Казахстане и Туркменистане, автор пришел к выводу о слабом понятийном аппарате Закона о долевом строительстве. Автор считает полезным учесть практику Казахстана, где при долевом строительстве привлекается банк-агент, на чей депозитарный счет перечисляются денежные средства участника строительства, которые банк-агент переводит застройщику только после получения дольщиком доли в жилом доме.
На основе анализа общих положений о защите гражданских прав и особенностей защиты прав участников долевого строительства автором определен термин «способы защиты прав участников долевого строительства». Предложенное определение позволяет обобщить основные направления защиты прав участников долевого строительства по общим и специфическим признакам.
В диссертационном исследовании автор предлагает классифицировать широкий перечень способов защиты прав участника долевого строительства. Каждое основание классификации является направлением развития законодательства о защите прав участников долевого строительства.
Автором выявлены основные тенденции развития следующих направлений. Так, с течением времени наблюдается усиление защиты правопорядка в области долевого строительства на федеральном уровне. Региональное законодательство ориентировано на защиту субъективных прав. Превентивные, восстановительные и правоустанавливающие способы защиты получили развитие и совершенствование только в отношении такого объекта, как жилое помещение, и в отношении участника долевого строительства — гражданина.
Во втором параграфе «Превентивные способы защиты прав участников долевого строительства» аргументируются и предлагаются следующие способы защиты:
1. Своевременное обеспечение информацией участников долевого строительства о финансовом состоянии застройщика. Оно достигается посредствам создания некоммерческих объединений участников долевого строительства с контрольными полномочиями в отношении застройщика и создания на федеральном уровне реестра проблемных застройщиков.
На основе информации, полученной в результате контрольной деятельности как государственных органов, так и участников долевого строительства, должен быть создан единый федеральный реестр проблемных застройщиков. В некоторых регионах созданы реестры проблемных застройщиков региона, но застройщик может строить объекты и в других регионах, не имеющих подобных реестров, что может привести к отсутствию или искажению информации о застройщике. На федеральном уровне создание такого реестра предусмотрено Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». В соответствии с указанным Законом в реестр включаются только сведения о застройщиках, передаваемые Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства. Однако часть застройщиков не использует помощь фонда при поиске земельного участка для строительства, поэтому сведения о них в реестр включены не будут; также необходимо учесть, что застройщик на стадии заключения договора на земельный участок может не иметь каких-либо финансовых трудностей, но впоследствии нарушить права участников долевого строительства.
Отмеченные несовершенства законодательства не позволят единому федеральному реестру в существующем виде стать полноценным информационным банком данных, выполняющим превентивные функции защиты тех, кто еще не принял участия в долевом строительстве, а также действующих участников долевого строительства.
В качестве способа преодоления указанного положения предлагается п. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве дополнить пунктом 1.1 следующего содержания: «проблемный застройщик — застройщик, не устранивший в определенные сроки нарушения требований законодательства и (или) иных обязательных требований, повлекшие признание объекта строительства проблемным, а также в отношении которого установлено одно из следующих обстоятельств: денежные средства граждан и (или) иных лиц для строительства привлекаются в нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; более чем на 60 дней нарушены сроки представления отчетности; не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные законом; судом возбуждено производство по делу о банкротстве застройщика; возбуждено уголовное дело в отношении руководителей или учредителей по факту нарушения застройщиком законодательства». Считаем, что на основании сформулированных критериев понятия «проблемный застройщик» возможно создание полноценного единого федерального реестра проблемных застройщиков.
2. Обеспечение возвратности вложенных денежных средств.
Диссертантом установлено, что возвратность вложенных в строительство денежных средств или их части гарантируется применением в долевом строительстве поэтапной оплаты цены договора с одновременным использованием банковского аккредитива.
Анализ зарубежного опыта поэтапной оплаты цены договора и действующего российского законодательства показывает следующее:
- поэтапная оплата является реальным стимулом для завершения строительства застройщиком;
- выполнение работы на каждом этапе должна принимать государственная комиссия с изданием единого документа — решения о завершении очередного этапа строительства;
- в целях предотвращения просрочек оплаты очередного этапа строительства участником долевого строительства считаем, что денежные средства, равные стоимости объекта строительства, должны быть внесены в банк или на депозит нотариуса. В таком случае при предъяв-
лении решения о завершении очередного этапа строительства банк или нотариус перечислит на счет застройщика денежные средства, необходимые для оплаты следующего этапа строительства;
- с целью защиты прав участников долевого строительства необходимо на законодательном уровне определить, что приобретаемая недвижимость оплачивается только поэтапно, а также указать максимальный процент, который может быть оплачен участником долевого строительства на каждом этапе.
Поэтапная оплата позволит сохранить денежные средства участников строительства, которые еще не были вложены в строительство; потраченные денежные средства будут соответствовать уровню уже созданного объекта.
Следовательно, в целях защиты прав участников долевого строительства в ч. 3 ст. 5 Закона о долевом строительстве необходимо внести следующие изменения: «Оплата цены договора участия в долевом строительстве производится на расчетный счет банка или нотариуса, согласованного сторонами; застройщик получает оплату с указанного счета только после предоставления акта о выполнении работ по очередному этапу строительства, вынесенного государственной комиссией, при этом максимально допустимый размер промежуточных выплат за каждый этап составляет 35 %. Окончательный расчет между сторонами осуществляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта».
Данные изменения будут соответствовать ст. 4 Закона о долевом строительстве, в соответствии с которой участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, обязанность внесения полной оплаты возникает у участника одновременно с передачей ему объекта долевого строительства при наличии у застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию.
3. Обеспечение передачи объекта строительства.
Автором доказано, что поручительство банка или страхование гражданской ответственности застройщика не обеспечивают передачу недвижимости, так как ни страховая компания, ни банк достраивать за застройщика дом или иной объект недвижимости не будут, а компенсируют только вложенные в строительство денежные средства. Таким образом, под законодательной конструкцией, направленной на исполнение главного обязательства застройщика по передаче объекта недвижимости, понимается очередной способ обеспечения возвратности денежных средств.
В связи с тем что еще не сложилась практика выплат участникам долевого строительства страхового возмещения, автором выделены только теоретические проблемы, которые могут возникнуть при обеспечении защиты прав участников долевого строительства. Этими проблемами являются: длительная процедура возврата денежных средств, вложенных в долевое строительство, связанная с продолжительностью судебных процедур по признанию страхового случая; возможность махинаций на рынке страхования; несоответствие (примерно в два раза меньше) действительных вложений участников долевого строительства размеру страхового возмещения, предусмотренному законом.
Обеспечить передачу объекта строительства автор предлагает посредством применения к учредителям застройщика меры дисциплинирующего характера, а именно увеличить уставной капитал при создании организации застройщика. Высокий размер уставного капитала, особенно оплаченного денежными средствами, дисциплинирует тех, кто впервые создает юридическое лицо: если учредители принуждаются фактически зарезервировать определенную денежную сумму за иным лицом — вновь созданной организацией, то подобный «депозит» удерживает учредителей от сомнительных финансовых операций, повышая общий уровень осмотрительности и осторожности.
Таким образом, считаем, что на федеральном уровне необходимо по примеру ст. 11 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» и ст. 25 Закона РФ от 27.11.1992 № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» установить минимальный размер уставного капитала для организации, привлекающей денежные средства участников долевого строительства.
Указанное ужесточение требований к застройщику позволит предотвратить появление на рынке долевого строительства застройщиков, не обладающих собственными активами, повысит ответственность их учредителей и, как следствие, предотвратит фиктивное банкротство застройщиков и обеспечит участникам долевого строительства возможность получения объекта строительства.
В качестве еще одного способа, обеспечивающего передачу объекта строительства и гарантирующего получение права собственности, автор предлагает ввести предоставление земельного участка в собственность или временное пользование не застройщику, а участникам долевого строительства. Указанное позволит своевременно начать строительство, избежать проблем при оформлении права собственности, а главное, предотвратит изъятие земельного участка в случае банкротства застройщика. 18
Кроме того, право собственности на земельный участок предоставляет повышенный уровень защиты лицу, имеющему на нем строение. Об указанном свидетельствует возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (ст. 222 ГК РФ).
Превентивные способы защиты прав участников долевого строительства являются наименее разработанными в российском законодательстве, но их применение способно наиболее эффективно обеспечить защиту и предотвратить наступление неблагоприятных последствий, для устранения которых требуется применение компенсационных способов защиты.
В третьем параграфе «Восстановительные (компенсационные) способы защиты» обосновано, что такой восстановительный способ защиты, как неустойка, с течением времени развивается по направлению увеличения негативных последствий для нарушающей стороны.
В результате проведенного анализа судебной практики по взысканию неустойки автор приходит к выводу о невозможности реализовать указанный способ защиты в объеме, предусмотренном законодательством, в связи с правом суда уменьшить взыскиваемую сумму.
Необходимо законодательно закрепить положения о невозможности применения судом ст. 333 ГК РФ к отношениям в области долевого строительства, так как в этом случае неустойка является законной.
Указанная позиция обозначена Верховным Судом РФ в постановлении Пленума от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» и в п. 2 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2012.
Позиция о том, что уменьшена может быть только договорная неустойка, высказана и разработчиками Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 (п. 3.3 Концепции).
Исследование такого восстановительного способа защиты, как гарантийные обязательства, приводит автора к выводу об отсутствии указанного способа защиты для последующих собственников долевого строительства.
Считаем, что непредоставление гарантии качества в пределах гарантийного срока покупателю уже готового объекта может привести к сложностям защиты прав, в том числе и участников долевого строительства, если
недостатки работ имеет общее имущество объекта строительства. В таком случае истцом выступает не конкретное физическое лицо, а объединение физических лиц, добивающееся устранения недостатков всего жилого (нежилого) фонда, относящегося к их владению. Обычно это товарищество собственников жилья или управляющая компания.
Таким образом, товарищество собственников жилья представляет интересы всех собственников помещений многоквартирного дома, в том числе и тех, что не имели права обращаться к застройщику с требованием о гарантийном ремонте, так как купили квартиру в уже построенном доме. В соответствии с общей теорией права (никто не может передать прав больше, чем имеет) указанное действие недопустимо.
В целях устранения данного пробела автором предлагается изменить редакцию ч. 6 ст. 7 Закона о долевом строительстве и включить право последующих собственников построенного помещения обращаться в пределах гарантийного срока с требованием к застройщику об устранении недостатков.
Глава 3 «Защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика» состоит из трех параграфов и содержит анализ положений федерального и регионального законодательства.
В первом параграфе «Защита прав участников долевого строительства с требованиями о передаче жилых помещений» указывается, что законодательство о защите прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщика интенсивно развивается в направлении совершенствования способов защиты прав участника долевого строительства: гражданина — приобретателя жилой недвижимости.
Системный анализ Закона о долевом строительстве и Закона о банкротстве свидетельствует о разобщенности указанных актов в вопросах защиты прав участников долевого строительства. Несмотря на то что Закон о банкротстве фактически признал договоры, не соответствующие Закону о долевом строительстве, он не предоставляет гарантий получения жилого помещения участником долевого строительства при банкротстве застройщика. Указанная ситуация возникает в связи с тем, что арбитражный суд не проверяет действительность требований и может включить в реестр требований жилых помещений заявления двух и более участников долевого строительства на одну квартиру. В последующем, пока один из них не откажется от своего требования на объект незавершенного строительства, последний не будет передан для достройки кооперативу. Автор отмечает, что Закон о банкротстве не регламентирует, кто из участников, имеющих право требования на одну и ту же квартиру, должен отказаться от своего права.
Во избежание нарушения сроков передачи объекта незавершенного строительства кооперативу и дальнейшей достройки дома из-за наличия двух претендентов на одну квартиру необходимо из текста ч. 7 ст. 201.10 Закона о банкротстве «в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства» исключить слово «отдельных» и изложить его в следующей редакции: «в результате отказа участников строительства, договоры с которыми были заключены позднее, от получения жилых помещений в указанном объекте строительства». В представленном виде поправки будут соответствовать требованиям ст. 398 ГК РФ.
Во втором параграфе «Защита прав участников долевого строительства с требованиями о передаче нежилых помещений» автор обращает внимание на то, что участникам долевого строительства в зависимости от объекта строительства предоставляется разная степень защиты.
Диссертант делает вывод о том, что в целях повышения уровня защиты прав участников долевого строительства, вложивших финансовые средства в строительство объектов нежилой недвижимости, необходимо на федеральном и региональном уровнях предоставить равную степень защиты участникам долевого строительства — потребителям, финансирующим строительство недвижимости для личных и семейных нужд, вне зависимости от того, является помещение жилым или нежилым.
В третьем параграфе «Защита прав участников долевого строительства с денежными требованиями» проводится анализ законодательства и судебной практики с целью выявить уровень предоставления действующим законодательством защиты участников долевого строительства.
Автор приходит к выводу, что Закон о банкротстве, признавая договоры, не соответствующие Закону о долевом строительстве, не обеспечивает защиту участников долевого строительства. Незалоговые кредиторы, каковыми являются участники строительства, по договорам, не соответствующим Закону о долевом строительстве, имеют право получить только 25 % от стоимости реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка на всех. Если учесть, что таких большинство, то закон гарантирует мизерные выплаты и фактически приводит к потере вложенных денежных средств и ожидаемого объекта недвижимости.
В заключении формулируются и обобщаются основные выводы диссертационного исследования, представляющие, по мнению автора, научный и практический интерес; вносятся теоретические и практические предложения по совершенствованию законодательства, регулирующего защиту прав участников долевого строительства.
По теме диссертации автором опубликованы следующие работы:
Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, указанных в перечне ВАК Минобрнауки России
1. Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав участника долевого строительства // Пробелы в российском законодательстве. — 2012. —№ 1.-0,3 п. л.
2. Гарантии качества объекта долевого строительства // Бизнес в законе. — 2013. — № 5. — 0,4 п. л.
3. Условия определения способов защиты прав участников долевого строительства // Черные дыры в Российском Законодательстве. — 2014, —№ 1.-0,4 п. л.
Другие публикации
4. Зарубежный опыт защиты вложений при приобретении недвижимости на стадии строительства // Вестник молодых ученых Московского государственного университета приборостроения и информатики. — 2012. — № 11, —0,2 п. л.
5. Защита инвестиций в строительство жилья в условиях экономического кризиса в России и Европе // Экономические, правовые и прикладные аспекты преодоления кризиса в европейских странах и в России : доклады Междунар. науч.-практ. конф. (Лиссабон, 2-12мая2012 г.). — М. : Мэйлер, 2012.-0,1 п. л.
6. Защита прав дольщиков: поправки в закон о несостоятельности (банкротстве) // Фундаментальные и прикладные проблемы приборостроения и информатики : науч. труды XIV Междунар. науч.-практ. конф., посвященной 75-летию МГУПИ. — М.: МГУПИ, 2011. — 0,3 п. л.
7. Защита прав дольщиков при банкротстве застройщика // Вестник молодых ученых Московского государственного университета приборостроения и информатики. — 2011. — № 9. — 0,3 п. л.
8. Защита прав участников долевого строительства в законодательстве субъектов РФ // Вестник молодых ученых Московского государственного университета приборостроения и информатики. — 2012.—№11. — 0,5 п. л.
9. К вопросу о защите прав долыциков в зависимости от объекта инвестирования // Закон и порядок : материалы V Междунар. науч.-практ. конф. (Москва, 31 мая 2012 г.). — М.: Спутник+, 2012. — 0,2 п. л.
10. Предварительный договор купли-продажи недвижимости: защита прав сторон // Вестник молодых ученых Московского государственного университета приборостроения и информатики. — 2011. — № 8. — 0,3 п. л.
Подписано в печать 30.06.2014. Формат 60x90 1/16. Усл. печ. л. 1,4. Тираж 100 экз.
Федеральное государственное бюджетное
образовательное учреждение высшего профессионального образования «Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации». 117638, г. Москва, ул. Азовская, д. 2, корп. 1.
ТЕКСТ ДИССЕРТАЦИИ «Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства»
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «РОССИЙСКАЯ ПРАВОВАЯ АКАДЕМИЯ МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
04201460816 На пРавахрукописи
Горбунова Елена Николаевна
Правовое регулирование защиты прав участников долевого
строительства
Специальность 12.00.03- Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Научный руководитель Женетль Светлана Закошуовна, доктор юридических наук, доцент
Москва - 2014
Оглавление
Введение...................................................................................................................3
Глава 1. Генезис российского законодательства, регулирующего защиту прав
участников долевого строительства......................................................................3
§ 1. Предпосылки законодательного закрепления основ защиты прав
участников долевого строительства.................................................................16
§ 2. Современное состояние правового регулирования защиты прав
участников долевого строительства.................................................................33
Глава 2. Способы защиты имущественных прав участников долевого
строительства.........................................................................................................58
§ 1. Понятие и виды способов защиты прав участников долевого
строительства......................................................................................................58
§ 2. Превентивные способы защиты прав участников долевого
строительства......................................................................................................82
§ 3. Восстановительные (компенсационные) способы защиты...................112
Глава 3. Защита прав участников долевого строительства при банкротстве
застройщика.........................................................................................................135
§ 1. Защита прав участников долевого строительства с требованиями о
передаче жилых помещений...........................................................................135
§ 2. Защита прав участников долевого строительства с требованиями о
передаче нежилых помещений........................................................................161
§ 3. Защита прав участников долевого строительства с денежными
требованиями....................................................................................................169
Заключение...........................................................................................................177
Библиографичский список использованной литературы................................180
Приложение 1....................................................................................................201
Приложение 2....................................................................................................201
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. В России одним из способов покупки жилого или нежилого помещения в собственность является долевое строительство. Особенность отношений, связанных с долевым строительством, состоит в том, что после исполнения обязанности по уплате застройщику определенной в договоре суммы основным обязанным лицом становится застройщик. Участник долевого строительства не может своими действиями влиять на ход дальнейшего исполнения обязательства, он становится уязвимой стороной договора. С целью защиты прав граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства, был принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон о долевом строительстве). Введение указанного закона было обусловлено необходимостью пресечь деятельность финансово-строительных пирамид. Однако принятый закон, неоднократные поправки в него, а также соответствующие ему поправки к Федеральному закону от 26.10.2002 № 127 - ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не обеспечили защиту прав участников долевого строительства, о чем явно свидетельствует статистика: осенью 2013 г. по России насчитывается более 798 проблемных объектов и 75 тысяч участников долевого строительства1. Продолжают нарушаться сроки ввода жилья в эксплуатацию, выявляются случаи строительства жилых домов при отсутствии разрешительных документов, приостановки или даже прекращения работ, нет эффективного механизма привлечения к ответственности лиц, виновных в неисполнении принятых обязательств, при заключении договоров коммерческие организации нередко вводят людей в заблуждение относительно условий сделки. Обманутые
'Михайлова А. Долевое строительство жилья: как не стать обманутым дольщиком URL:// http://www.garant.ru/article/518172/
дольщики, пытаясь привлечь внимание к своим проблемам, прибегают к протестным действиям (митингам, голодовкам, перекрытию дорог).1
Степень научной разработанности темы исследования. В юридической литературе проблемам правового регулирования участия в долевом строительстве посвящено немало научных исследований.
К современным исследованиям, в которых рассматриваются отдельные аспекты этой проблемы, можно отнести диссертационные работы Е.Х. Акчулпановой (2006 г.), О.Г. Вагиной (2012 г.), A.B. Дикун (2011 г.), A.C. Дурнова (2011 г.), Е.П. Згонниковой (2006 г.), O.JI. Капица (2006 г.), Е.В. Кирсановой (2008 г.), A.A. Левина (2008 г.), Т. Ю. Майбороды (2007 г.), H.A. Маштаковой (2012), М.В. Петрухина (2011 г.), Е.В. Резцовой (2006 г.), Н.Д. Романенковой (2009 г.), Д.А Соболева (2011 г.), О.Ю. Тарховой (2006 г.), И.И. Харитошина (2009 г.).
Юридические исследования, посвященные долевому строительству, можно условно разделить на группы:
исследования, посвященные характеристике и содержанию договора долевого участия в строительстве;2
исследования, посвященные правовому статусу застройщика3 и его гражданско-правовой ответственности4 по договору участия в долевом строительстве;
1 Доклад Уполномоченного по правам человека в Московской области «О деятельности Уполномоченного по правам человека в Московской области в 2010 году»//Ежедневные Новости. Подмосковье. 2011. № 45. № 51.
2 Дикун A.B. Договор участия в долевом строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики: дис. ... канд. юрид. наук. - Ростов-на-Дону, 2011. -214 е.; Лисица В.Н. Правовое регулирование инвестиционных отношений: теория, законодательство и практика применения: монография; Рос. акад. наук, Ин-т философии и права СО РАН; М-во образования и науки РФ, Новосибирский гос. ун-т. Новосибирск, 2011.; Майборода, Т. Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф.... дис. канд. юрид. наук. -Екатеринбург, 2007. -30 е.; Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: проблемы правового регулирования. М.: Инфотропик Медиа, 2012.; Соболев Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве: дис. ... канд. юрид. наук. - Москва: 2011. - 189 е.; Харитошин И.И. Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Москва, 2009.-23 с.
3 Романенкова Н.Д. Правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: дис. канд. юрид. наук. Москва: 2010.-236 с.
4 Соболев Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве: дис.... канд. юрид. наук. - Москва: 2011. - 189 с.
4
прочие исследования отдельных вопросов долевого строительства1 и защиты прав участников долевого строительства.2
Анализ материалов данных исследований позволил выявить, что значительный круг рассмотренных в них проблем не получил разрешения. Кроме того, к настоящему времени приняты новые правовые нормы, содержащие вопросы, не затронутые в указанных исследованиях.
Таким образом, несмотря на значительное число научных публикаций, остаются недостаточно проработанными некоторые положения о защите прав участников долевого строительства и практика их применения, а также до настоящего времени не дана комплексная оценка законодательства, направленного на защиту их прав. В дальнейшем исследовании и совершенствовании нуждаются новеллы, внесенные в Закон о долевом строительстве и в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)».
Объектом диссертационного исследования является совокупность общественных отношений, складывающихся в связи с защитой прав участников долевого строительства.
Предмет исследования - положения как ранее действовавшего законодательства, так и современного российского законодательства, правовые нормы зарубежных стран, регламентирующие общественные отношения в сфере защиты прав граждан и юридических лиц при участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости; научная доктрина и судебная практика.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в обосновании теоретических и практических рекомендаций по
1 Кирсанова Е.В. Долевое строительство в России: проблемы и решения (опыт применения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве...»). М.: Компания Спутник, 2007.; Тихомиров М. Ю. Долевое строительство жилья: правовые акты, материалы судебной практики. М.: Тихомиров М. Ю., 2012.; Кайль А.Н. Долевое строительство: как не дать себя обмануть. М.: Омега-JI, 2008.; Гринев В.П. Новое в долевом строительстве. Комплексный анализ и практические рекомендации. 2-е изд., перераб. и доп. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2007.; Гринев В.П. Долевое строительство: как защитить свои права и законные интересы. М.: Гроссмедиа, 2005.
2 Мочалова В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: науч.практ. пособие. М.: Юстицинформ, 2013.; Добрачев Д.В. Развитие института возмещения убытков в свете модернизации Российского гражданского законодательства: науч.практ. пособие. М.: Юстицинформ, 2012.
совершенствованию правового регулирования защиты прав участников долевого строительства на основании изучения теоретических исследований, обобщения нормативной правовой базы, правоприменительной практики, сложившейся в Российской Федерации и в ряде иностранных государств.
Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:
проанализировать генезис российского законодательства, регулирующего защиту прав участников долевого строительства, определить основные тенденции развития законодательства;
исследовать основные способы защиты, предусмотренные Законом о долевом строительстве;
исследовать способы защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика;
выявить проблемные моменты взаимосвязи способов защиты участников долевого строительства и ответственности застройщика;
определить пределы рационального вмешательства государства в договорные отношения по строительству жилья с участием граждан и организаций;
предложить комплекс мер, направленных на защиту прав участников долевого строительства, не нарушающую права застройщика.
Методологические основы исследования. В качестве методологической основы исследования используются применяемые в юридической науке и смежных с ней общественных науках общие научные методы познания. В процессе подготовки данного исследования автор использовал следующие частные научные методы: историко-правовой, который позволил выявить закономерности становления законодательства о долевом строительстве в целом и о защите прав участников долевого строительства в частности; сравнительно-правовой, позволивший выработать предложения по совершенствованию законодательства в области защиты прав участников долевого строительства на основе изучения правового опыта
зарубежных государств; формально-юридический и формально-логический методы, применяемые при определении форм и пределов защиты прав участников долевого строительства. В ходе написания работы были использованы следующие приемы научного познания: анализ, синтез, абстрагирование, обобщение, аналогия и др.
Теоретическую основу данной диссертации составляют труды М.И Брагинского, С.Н. Братуся, В.В Витрянского, В.П. Гринева, С.П. Гришаева, Д.В. Добрачева, A.C. Дурнова, О.С. Иоффе, А.Г. Карапетова, А.Н. Кайль, Е.Б. Кирсановой, Е.Б. Козловой, П.В. Крашенинникова, A.A. Левина, И. А. Лепехина, A.A. Маковской, A.B. Майфата, H.A. Маштаковой, Д.И. Мейера, Л.Ю. Михеевой, В.А. Мочалова, И.Б. Новицкого, Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой, Н.Д. Романенковой, Ю.В. Романца, М.В. Петрухина, И.А. Покровского, C.B. Сарбаша, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, О.Ю. Скворцова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстова, В.В. Чубарова, Г.ФГШершеневича и других авторов.
В работе для сравнительного анализа, а также как источник позитивного опыта, который возможно применить для защиты прав участников долевого строительства в Российской Федерации, используется зарубежное законодательство таких стран, как Беларусь, Казахстан, Туркменистан, Франция, Италия.
Эмпирическая база исследования сформирована путем обобщения и анализа материалов практической деятельности судов общей юрисдикции; арбитражных судов Российской Федерации различных инстанций, а также статистических и аналитических материалов, относящихся к изучаемой сфере общественных отношений за период с 1998 по 2013 гг.
Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что в ней решена задача, имеющая научное значение для новых направлений гражданского права, а именно: на основе конвергенции публичного и частного права предложены и обоснованы новые превентивные способы защиты прав и имущественных интересов участников долевого
строительства, а на базе соотношения публично-правового и частноправового интереса, лежащего в основе регулирования отношений долевого строительства, впервые классифицирована и дифференцирована вся совокупность существующих способов защиты прав участников долевого строительства. Выявлены существенные специфические способы защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов, имеющих приоритетную направленность на граждан - потребителей, денежные средства которых привлечены застройщиком и целевое назначение объекта — жилые помещения.
Научную новизну настоящего диссертационного исследования составляют следующие положения, выносимые на защиту:
1. Доказывается, что под влиянием становления рыночной экономики сформировалось специальное законодательство в области долевого строительства, определившее переход от разрозненного правового регулирования строительства жилых помещений за счет частных вложений к современному нормативному закреплению самостоятельной конструкции договорных отношений по созданию объектов недвижимости (включая как жилые, так и нежилые помещения) с участием в долевом строительстве граждан и юридических лиц. Реформирование правового регулирования договорных отношений долевого строительства соответственно повлияло на развитие и совершенствование способов защиты. В результате постепенного формирования законодательства сложилось двухуровневое нормативно-правовое обеспечение: на федеральном и региональном уровнях, на базе которых выстраиваются как универсальные, так и специальные способы защиты имущественных прав участников строительства.
2. Делается вывод о том, что на способы защиты прав участников долевого строительства влияет проникновение публичного права в сферу частноправовых отношений создания объекта строительства. Публично -правовое регулирование заключается в установлении обязательных для сторон условий договора, его формы, преддоговорной подготовки,
8
обеспечения договора, регистрации договора, его исполнения, а также последствий нарушения вплоть до административной ответственности. Частноправовое регулирование проявляется в диспозитивном праве субъектов заключать договора строительства, в возможности предусматривать дополнительные условия договора, руководствуясь при этом гражданско-правовыми принципами и методами. При этом критерием взаимодействия частного и публичного права в рамках их конвергенции при нормативном закреплении новых способов защиты является принцип приоритета защиты права собственности на жилые помещения.
3. Выявлен общий критерий, в соответствии с которым законодатель предоставляет повышенный уровень защиты прав и имущественных интересов участников долевого строительства, - назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение). В случае нарушения прав участников долевого строительства, вложивших денежные средства в строительство объекта, фактическое назначение которого не соответствует юридическому, предлагается при осуществлении их защиты учитывать действительный статус правового режима объекта строительства и соответствующий потребительский интерес участника строительства.
4. На основе классификации способов защиты гражданских прав на компенсационные, правоустанавливающие, правопрекращающие и превентивные способы защиты прав участников долевого строительства дифференцируются следующим образом:
1) Компенсационные способы защиты делятся на: а) возмещение убытков; б) взыс
