АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовое регулирование залога сельскохозяйственных земель в Германии»
\_< . I
' "На правах рукописи
I
БЛРЛШЯН Милетта Миремзееина
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАЛОГА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕЛ\ЕЛЬ В ГЕРА\АНИИ
Специальность 12.00.06: аграрное право; природио-рссурсоиое право; экологическое ирапо
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Москва — 1997 г.
V 1 ^
Работа выполнена на кафедре аграрного и экологическо права Московской государственной юридической академии.
Научный руководитель: — доктор юридических наук,
профессор Г. Е. Быстрое
Официальные ононеиты: — доктор юридических наук.
профессор Л. П. Фомина — кандидат юридических наук, магистр государственного у равления М. Ю. Галятин
Ведущая организация — Институт законодательства
сравнительного иравоведеш при Правительстве РФ
Зашита диссертации состоится СЦ^в^АлХ. 199 ¿С в - ^ часов на заседании диссертационного совета I присуждению ученой степени кандидата юридических на; Д.053.07.01. при Московской государственной юридическс академии но адресу 123286, г: Москва, ул. Садовая-Кудри екая, д. 9.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Мо конской государственной юридической академии.
Автореферат разослан « 199^
Ученый секретарь диссертационного совета, доктор юридических наук,
профессор Л. А. Сыроватск;
Введение
Актуальность темы исследования. Зарубежный и отечест-зенный (до 1917 г) опыт подтверждает, что залог сельскохозяйственных земель является важным инструментом формиро-зания рыночной аграрной экономики, организации новой системы кредитно-финансового обеспечения земельной и аграрной реформ. Залоговые операции с земельными участками сельскохозяйственного назначения используются не только 1ля мобилизации земельной собственности в руках тех, кто способен эффективно работать на земле для расширения базы для кредитного обеспечения сельскохозяйственных товаропроизводителей. Одновременно они выполняют важные социально-экономические функции, связанные с формированием свободного аграрного предпринимательства, обеспеченного законом и защищенного судом, упорядочением оборота земли, созданием необходимых условий для оптимального соотно-ления крупного, среднего и мелкого землепользования, повы-лением социальной эффективности и рациональности использования и охраны земельных ресурсов страны.
Настоятельная необходимость залогового кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей особенно ощутила в настоящее время в условиях формирования новой экономической системы на селе, основанной на демократических тчалах и принципах аграрной экономики, когда сократились бюджетные дотации и субсидии сельскому хозяйству, усилился диспаритет цен на промышленные средства производства, /слуги агросервиса и сельскохозяйственную продукцию, обострился платежный кризис, который поставил в тяжелейшее (зинансовое положение сельскохозяйственные коммерческие организации и крестьянские (фермерские) хозяйства.
Послереволюционное российское залоговое право было 1резвычайно упрощено по сравнению с залоговым правом зарубежных государств в силу того, что земля после Октября 1917 г. не признавалась в качестве предмета залога, а ГК РФ 1922 г. не различал ипотеку (залог недвижимости) и заклад движимости. Отказ от монополии государственной собственности на землю, законодательное признание равенства частной, муниципальной, государственной и иных форм земельной собственности потребовали восстановить деление имущества 1а движимое и недвижимое, отменить запрет на залоговые эперации с землей, возродить правовой институт ипотеки (за-
лог недвижимости), отграничить его от залога движимого имущества.
В настоящее время нормы об ипотеке (залоге недвижимости) содержатся в новом Гражданском кодексе Российской Федерации (части первой п. 2 ст. 334), нормативных актах о .хмельной и жилищной реформе, Земельном кодексе Российской Федерации 1991 г., который расширил права собственников земельных участков и вернул в законодательство нормы о праве собственника земельного участка сдавать земельный участок в залог.
Г'К РФ предусматривает принятие закона об ипотеке, регулирующего залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Ряд важных вопросов, относящихся к регулированию ипотеки (залогу земли), содержится в нормах ст. 41 Закона РФ «О залоге», который отсылает к специальному закону, содержащему регламентацию особого способа обеспечения обязательств при совершении залоговых операций, связанных с землей.
Б Программе законопроектных работ Государственное Думы РФ запланировано в самое ближайшее время принятие федеральных законов «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <:0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», Об оценочной деятельности в Рос-списком Федерации». Идет работа над проектом Федерального закона «О залоге земель секьскохозяйствениого назначения».
Определенным ориентиром при подготовке этих законоЕ может быть признан правовой опыт Германии, в которой наиболее последовательно и полно гарантируются всем «инструментарием» частного права свобода личности, связанная сс свободой заключения договоров и свободным осуществлением п р е д п р и н и ы а те л ьств а.
Будучи законодателем моды в области ипотечного права Германия создала развитую систел1у законодательства, основанную на принципах специальности, обязательности, гласности и старшинства, расчитанного на социально-ориентированную и 'в определенной мере управляемую 'рыночную экономику. Поэтому ипотечное'право Германии оказало огромное влияние не только на страны континентального права, но г па 'Японию, Турцию, в которых земельный участок, как и любое недвижимое имущество, рассматривается как самая лучшая гарантия кредитоспособности заемщика. К числу важнейших источников обогащения современного российского ипо
г-4—.
1ЧПОГО права относится также использование правового опы-1 дореволюционной России, накопленного в ходе мпоговеко-ж правовой регламентации ипотекп( залога недвижимости) >и соблюдении строжайших формальностей, распознаваемос-I, записи в публичные, доступные для обозрения всех и каж-эго книги. Германское право также оказало заметное влия-ie на законопроектные работы по ипотечному праву России, езультатом таких законопроектных работ был проект Вот-iHiioro Устава и Положение о порядке взыскания с педви-имых имений 1893 г., которые явились самым значительным зстижением кодификационных работ на рубеже XIX—XX олетнй. Наиболее завершенная часть Проекта — Раздел I ) вотчинных правах» (110 статей — в составе первого раз-:ла выделим главу IV «О залоге недвижимости») и раздел «О вотчинных книгах» являются п сегодня одним из совер-еннейшнх образцов кодификации российского ипотечного >ава — была использована прн подготовке современного юекта Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости», месте с тем речь может идти об использовании дореволюци-шого российского и современного германского правового [ыта регулирования ипотеки лишь в адаптированном виде учетом особенностей российской системы земельных отно-ений, определенных уровнем развития экономики и отечест-чшых правовых традиций.
Цели и задачи настоящей работы. Цель диссертационной 1боты — обобщить и проанализировать основные положения рманского законодательства о залоге сельскохозяйственных мель, обосновать выводы и предложения, которые могут >1ть испельзованы для дальнейших научных исследований, также для законопроектной и правоприменительной рабо-
I.
Исходя из намеченной цели поставлены следующие зада.
— рассмотреть законы, административные акты норматив->го характера, судебную практику как источники права, ре-лпрующне залог сельскохозяйственных земель;
— определить в историко.правовом аспекте понятие зало-сел ь с кохоз я й ств е н н ы х з е м ел ь;
— изучить значение акцессорности, оборотоспособности и [чности кредитора для классификации земельно-залоговых ias;
— исследовать основные требования залогодержате. обеспечиваемые залогом сельскохозяйственных земель;
— исследовать общие принципы и область применен обеспечительной, оборотной, документальной и книжной ш теки;
— дать характеристику проблем, связанных с заключе! ем, изменением и прекращением договоров залога сельско; зяйственных земель;
— выявить основные характеристики сельскохозяйствен!! кредитных учреждений и земледельческих предпринимате.! ских объединений как участников ипотечного рынка;
— изучить юридическое значение заполняемых госудг ственными органами поземельных книг и реестра договор залога сельскохозяйственных земель;
— определить особенности принудительной реализации s ложенных сельскохозяйственных земель, на которые обрац но взыскание.
Предмет исследования — органическая, динамичная развивающаяся целостная система нормативных актов Г« майского государства, регулирующих залог сельскохозяш венных земель и обеспечение банковских кредитов;
Методологической основой диссертации явились такие с щие методы исследования, как анализ и синтез, абстрагир ванне и обобщение, системный подход и т. д. Кроме того, б ли использованы частные методы исследс^ния: исторнческ! формально-логический, сравнительное лрововедение.
Теоретические основы диссертации. Институт залога сел скохозяйствеиных земель — комплексная проблема разш отраслей правовой науки, в том числе и специально изуча; щих различные аспекты инвестиционного кредитования п< залог земли.
В дореволюционной юридической литературе институт з лога земли исследовался в трудах Л. А. Кассо, М. Я. Герце штейна, А. Э. Вормса, В. С. Мартынова, К. Победоносцев А. В. Гантовера, Д. И. Мейера, H. JI. Дювернуа, Г. Ф. Ше шеневича, А. С. Звоницкого, А. Фрейтаг-Лоринговена. Ва> пыс проблемы развития правоотношений на ипотечном ры ке затрагивали в своих исследованиях видные деятели Ро сийского государства XIX — начала XX века: С. Ю. Витт П. Д. Кисплев, С. С. Ланский, В. К. Плеве, Я- И. Ростовце П. А.Столыпин, В. Н. Чичерин.
Правовые проблемы формирования рынка земли и рефор-проваиия инвестиционного кредитования под залог земли в оследние годы отражены в исследованиях ученых-реформа-эров из среды юрнстов-аграрников: Г. Е. Быстрова, Ю. Г. чарикова, И. А. Икошшцкой, Б. Д. Клюкина, В. А. Кикотя, [. А. Сыродоева, Л. П. Фоминой, общие проблемы граждаи-ко-правового регулирования рыночных земельных отношений - в работах А. Г. Быкова, В. А. Дозорцева, Ю. X. Калмыко-а, А. И. Масляева, А. Л. Маковского, В. П. Мозолина, В. А. 'ахмнловича, О. Н. Садикова, Е. А. Суханова, С. А. Хохлова, >. Ф. Яковлева. Три года назад впервые появилась работа >. М. Будилова, содержащая сравнительный анализ залого-ого права России и ФРГ, по за ее пределами остались пра-овые проблемы залога сельскохозяйственных земель. Проб-емы регулирования ипотечного рынка в сельском хозяйстве, осударственной поддержки инвестиционного кредитования од залог земли, развития внебюджетных форм финансирована и кредитного механизма, стимулирующего приток средств ;аселенпя, свободного капитала коммерческих организаций [ банковских структур при реализации земельной и аграрной 1еформ, остаются нерешенными. С этих позиций представляйся необходимым изучение германской юридической модели алога сельскохозяйственных земель для того, чтобы уверенее >пределить возможные пути формирования российской системы инвестиционного кредитования под залог земли в соответ-:твии с требованями рыночно-регулируемой и социальпо-ори-¡нтированиой земельной политики Российского государства.
Диссертационное исследование строится на трудах немец-шх юристов Ю. В. Гедемална, Рудольфа Зомма, Клауса Пе-гера Фоллака, В. Зайфферта, В. Бергмана, Г. Геррманна,
Вуннера, А. Муциуса. При подготовке диссертации исполь-ювались научные публикации Института Восточноевропей-:кого права, которые регулярно издаются в Киле, и Немецкого фонда международного правового сотрудничества, которые издаются в Бонне.
Научная новизна диссертационной работы. Диссертация является одной из первых попыток комплексного исследования эволюции германского законодательства о залоге земель сельскохозяйственного назначения для выявления механизма, обеспечивающего привлечение реальных инвестиционных ресурсов в аграрную экономику при совершении залоговых операций с землей как необходимого атрибута развитого рынка сельскохозяйственных земель.
■г
Новые или содержащие элементы новизны результат состоят в следующем:
— систематизированы в обобщенном виде материалы нормативно-правовых актах, регулирующих залог сельск< хозяйственных земель, которые классифицированы на зак< ¡¡и; акты, издаваемые правительством в силу предоставле! пых ему особых полномочий: акты по вопросам исключнтел: ной компетенции федерального законодателя, конкурирующе компетенции Федерации и земель, исключительной комш тенцин земель; особо в диссертации выделены общие акт гражданского законодательства, занимающие доминирующ« положение в системе источников германского ипотечного пр; ва;
— изучение зарубежного европейского законодательств регулирующего залог сельскохозяйственных земель, убежд! ет, что в странах континентальной Европы достигнута разлш пая степень европейской унификации и доминирующей те! денццей в этой сфере является гармонизация ипотечного пр; ва стран ЕС, России и других стран Центральной и Восто' пой Европы, которая нашла отражение в Типовом Заког «Об операциях с обеспечением», разработанного Европе! екпм банком реконструкции и развития;
— выявлена эволюция правовых взглядов на залог земе." сельскохозяйственного назначения по раннегерманском; средневековому и современному германскому праву, отказа1 шсмуся от понимания залога как сделки, отождествляемо ранее с куплей-продажей, соединенной с правом выкупа, утвердившего понятие залога как вещного права, на основе пни которого залогодержатель отыскивает земельный учг сток, обремененный залогом, из третьих рук;
. — раскрыт генезис российских форм залога сельскохозяг ствешшх земель от Русской Правды, Новгородской и Пско! скоп Судной грамот, других средневековых источников россиг ского ипотечного права до Банкротского Устава от 19 декабр 1800 года и проекта Вотчинного Устава 1893 года, объявившег о начале широкой реформы прежней системы российского за логового права, ограничивавшего свободу земельного соС спгенника по распоряжению недвижимым имуществом;
— выявлено сходство юридических конструкций гермаг скоп и российской ипотечной системы, которое проявляется, частности, и в легальном определении ипотеки, данном в с~ ст. 1.154, 1587 тома X свода законов Российской империи § 1 ИЗ ГГУ;
— дана правовая характеристика земельно-залоговых ' прав, образованных в качестве обобщенного наименования для правовых институтов ипотеки, поземельного и рентного долга, относящихся к вещным правам;
— выявлена взаимосвязь между залогом сельскохозяйственных земель и обеспеченным требованием, которое дает залогодержателю право либо за определенную денежную сумму реализовать обремененный земельный участок на принудительных аукционных торгах, либо обратить взыскание на заложенный земельный участок в форме принудительного управления;
— па основе новейшего законодательства обосновано содержание института залога сельскохозяйственных земель как комплексного правового института, в состав которого входят как общие положения, относящиеся ко всем видам залога сельскохозяйственных земель, так и правовые нормы, регулирующие отдельные виды залога сельскохозяйственных земель;
— анализ таких правовых признаков земельно-залоговых прав как акцессорность, наличие или отсутствие ипотечного свидетельства позволяет классифицировать их на обеспечительную ипотеку, оборотную ипотеку., поземельный (рентный) долг, документальную оборотную ипотеку, документальный поземельный (рентный) долг, книжную обеспечительную ипотеку, книжную оборотную ипотеку, книжный поземельный (рентный) долг;
— раскрыто и уточнено с учетом новых социальных и правовых факторов понятие предмета ипотеки, которым охватывается как ограниченная часть верхнего почвенного слоя земельного участка, отраженная в земельно-кадастровой документации, так и существенные составные части недвижимого имущества, например, здания, сооружения, многолетние насаждения, то есть все то, что прочно связано с земельным участком;
— современный этап развития германского ипотечного права отмечен значительным повышением роли поземельного долга, который в отличие от ипотеки неакцессорен и существует в первоначальном размере даже тогда, когда кредит, который нужно обеспечить, уже частично погашен;
— исследована смешанная система организации ипотечного кредитования, включающая в себя одновременно и универсальные, и специализированные кредитные учреждения,
центральное место среди которых занимают Сельскохозяйственный ретныи банк, Немецкая кооперативная касса, а также ипотечные банки — частноправовые кредитные учреждения специализирующиеся на выдаче кредитов иод залог земельных участков, выпуске ипотечных закладных писем, предоставлении коммунальных кредитов;
— на основе рассмотрения системы кредитных сельских кооперативов — правопреемников кредитных учреждений, созданных Ф. Ф. Ргйфанзеном в 60-х годах XIX века, выявлен механизм мобилизации свободных денежных капиталов и доходов и предоставления их под залог земельных участков;
— сформулированы и обоснованы принципы государственной регистрации залога сельскохозяйственных земель (заявительный, разрешительный, приоритета, публичности документов), определено содержание поземельной книги, ипотечног закладной, а также регистрационного разрешения, которое имеет преимущество перед другими средствами доказывания;
— обоснована необходимость надежного эффективно действующего механизма защиты прав и законных интересог залогодержателей при отчуждении заложенного земельногс участка несостоятельного должника в порядке принудительного исполнения.
В результате проведенного исследования формулируются выводы и предложения, которые могут быть использованы при кодификации российского сельскохозяйственного ипотечного права и которые также выносятся на защиту:
— па основе сравнительно-правого и исторического анализа германского и российского законодательства аргументируется вывод о том, что залог сельскохозяйственных земель (ипотека) должен рассматриваться как вещное право каь право самостоятельное и дополнительное;
— принятие нового Гражданского кодекса открывает новые перспективы для широкой организации работ по кодификации сельскохозяйственного ипотечного права. Основные задачи кодификации — расширение базы долгосрочного кредитования сельскохозяйственных коммерческих организаций г крестьянских (фермерских) хозяйств, упорядочение обороте земель сельскохозяйственного назначения, закрепление сбалансированного надежного механизма защиты прав залогодателя :и залогодержателя;
— детальный анализ опыта кодификации российского и ермапского ипотечного права па рубеже XIX—XX столетий и >, современных условиях позволяет обосновать вывод о то:.:, ¡то кодификация должна проводиться на базе Федерального ¡акона «О залоге недвижимости (ипотеке)», в котором должен быть выделен раздел «Залог земель сельскохозяйствен-юго назначения»;
— мировая практика показывает, что развитие всеобъемлющей системы залогового кредитования возможно лишь при здпом условии, если реально обеспечено свободное для всех собственников земли, в том числе и граждан, занятых пред-фпнпмательством на селе, владение, пользование и распоряжение землей в интересах как самих собственников, так и во зееобщпх, локальных, региональных и всенародных интересах. С этих позиций надо признать необоснованными попытки авторов Земельного кодекса, принятого Государственной 3,умой РФ 22 мал 1990 г., вытравить из законодательства зее, что связано со свободой земельного оборота, запретить залог земель сельскохозяйственных коммерческих организации и крестьянских (фермерских) хозяйств;
— кодификация сельскохозяйственного ипотечного законодательства не может осуществляться без четкой системы регистрации права собственности на землю граждан и гориди-1еск;1Х лиц, сделок с земельными участками, строгого юридического оформления возникновения и прекращения прав на семельные участки, базирующихся на договорной основе;
— в диссертации обосновывается положение о необходимости включения в Земельный кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество п сделок с ними» норм о внесении в поземельную книгу записей, удостоверяющих право собственности на земельную долю и земельный участок участников (членов) сельскохозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, созданных на базе реорганизации колхозов и совхозов;
— в качестве важнейшего условия действительности сде-юк с земельными участками в Федеральном законе «О земельном рынке» должно быть также закреплено требование э том, что Комитет по земельным ресурсам и землеустройству района или города осуществляет государственную регистрацию залога земельного участка по месту его расположе-
ния и выдает новые Документы или выносит изменения в документы, удостоверяющие земельные права, возникшие в результате сделки;
— изучение широкого круга работ немецких и дореволюционных русских юристов, преодолевших взгляд на залог как iia отчуждение, связанное с ограничением прав должника по распоряжению заложенным земельным участком, позволяет обосновать положение о том, что собственник земельного участка, обременного залогом, не должен быть закабален договором залога, и вправе продавать его или отчуждать иным образом;
— приспосабливая нормы сельскохозяйственного ипотечного права к потребностям развивающегося рынка сельскохозяйственных земель, кодификация должна усилить механизм защиты банков, специализирующихся на предоставлении кредитов под залог сельскохозяйственной недвижимости и мобилизовать ресурсы посредством выпуска закладных — ценных бумаг, обеспеченных недвижимым имуществом;
— помимо специальных кредитных учреждений, занимающихся инвестиционным кредитованием под залог сельскохозяйственной недвижимости, в кредитную систему по опыту Германии должны быть включены также сельскохозяйственные кредитные кооперативы (товарищества), формируемые с целыо накопления достаточных капиталов для инвестирования под залог земли. Для этого понадобится ввести систему государственных гарантий фондов кредитных кооперативов: фонда привлекаемых сбережении населения, фонда субсидий кредитов коммерческих организаций, предоставляемых кредитному кооперативу;
— представляется необходимым закрепить определенные ограничения свободы совершения залоговых операций на рынке сельскохозяйственных земель в соответствии с требованиями, установленными п. 2 ст. 260 ГК и установить особый порядок обращения взыскания на земельный участок, обремен-ный залогом.
Практическая значимость работы состоит в том, что содержащиеся в ней теоретические и практические выводы могут быть использованы при разработке нового и совершенствования действующего законодательства. Ряд положений диссертации может оказаться полезным в деятельности правоприменительных органов и хозяйствующих субъектов. Работа может использоваться в учебном процессе при рассмотре-
ш правового регулирования залога земель сельскохозяй-вепного назначения. Возможно, теоретические выводы, со-фжащнеся в диссертации, помогут исследователям в дальней-ей разработке правовых проблем залога земель сельскохо-шственного назначения.
Апробация результатов исследования. Диссертация об-ждалась и рецензировалась на кафедре аграрного и эколо-ческого права Московской государственной юридической садемии. Положения диссертации опубликованы в статьях.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, че-лрех глав, объединяющих тринадцать параграфов, заключе-1Я и библиографии.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении дается обоснование актуальности исследова-1Я, определяются цели и задачи исследования, его научная )визна, методология исследования, а также перечень поло-ений выносимых на защиту.
Глава I. Общая характеристика законодательства Герма-ш о залоге сельскохозяйственных земель. Здесь подробно ¡ализируются источники права, регулирующие залог сель-юхозяйственных земель, дается понятие залога сельскохо-йственных земель в историко-сравнителыюм правовом ас. :кте.
Здесь особое внимание в § I главы I наряду с характерис. :кой законов, подзаконных нормативных актов общего и ециального характера уделяется анализу судебной практи-[. Это мнение является общепризнанным в немецкой лите-1туре. Оно базируется на ст. 20 Основного Закона ФРГ, ко-рая гласит, что правосудие связано законом и правом. Это >ет возможность для суда формулировать нормы, не содер-ащисся в законе. Опыт судьи, имеющего долголетнюю •актику, признается, таким образом, самым эффективным едством правового регулирования. Естественно, что и струк-ра ГГУ, несмотря на все изменения в экономической и со-[альной жизни Германии, сохранилась в прежнем виде, как более 100 лет назад.
Об этом свидетельствует сама формулировка большинства атей ГГУ. Например, ГГУ не производит классификации зличных частей вещи. В § 93 ГГУ определена лишь суще-
ственная составная часть и одновременно определено, что такая существенная составная часть не может быть предметом особых прав.
Логично, что теория и судебная практика из этой нормы сделали вывод: наряду с существенными составными частями вещей имеются также несущественные составные части, которые могут стать предметом особых прав. В ГГУ отсутствуют также критерии разграничения принадлежности и составных частей вещей. На основе § 97 абз. I, пр. I. ГГУ и, кроме того, благодаря общим оговоркам §§ 138, 157, 242, 826 ГГУ их выработала судебная практика. Для примера приведем текст § 138 ГГУ. «Сделка, нарушающая добрые нравы, ничтожна. Ничтожна в особенности сделка, по которой одно лицо, пользуясь нуждой, легкомыслием или неопытностью другого, взамен каких-либо услуг со своей стороны выговаривает или заставляет предоставить себе или третьему лицу имущественную выгоду, размеры которой настолько превосходят ценность услуг, что выгода при данных обстоятельствах дела, представляется явно несоразмерной оказанным услугам». Ссылки на этот параграф, по свидетельству германских юристов, встречаются в сотнях судебных решений. Германские ученые присвоили § 138 ГГУ громкое «звание» параграфа— «короля». Именно этот параграф стал юридической преградой для всевозможных форм ростовщичества, которые трактуются в деловой практике весьма широко.
Во втором параграфе первой главы дается историко-пра-вовой аспект русского и германского залога от раннегерман-ского права, по которому залог был связан с передачей кредитору имущества должника, до ГГУ 1896 г., в котором впервые были сформулированы принципы специальности, обязательности, гласности, старшинства, бесповоротности, на которых базируется современное ипотечное право Германии. Что касается права залога в российском праве, то оно анализируется, начиная с Русской Правды, Псковской и Новгородской судной грамот — источников древнерусского и средневекового залогового права, — до проекта Вотчинного Устава 1893 г., работа над которым длилась более 30 лет.
Сегодня в России идет спор о том, является ли ипотечное право вещным или обязательственным. Такой же спор шел и в Германии с 1794 г. по 1863 г. Спор этот восходит к общему земскому праву Пруссии и Гражданскому Уложению Королевства Саксонии (ГУ Саксонии), являющегося основой ГГУ
тем самым до сегодняшнего дня действующим частным пра-
ом.
Не только относительно залога прав, но даже тпосптелъно так называемого «основного» типа алоговой сделки — залога недвижимости — нелегко оказать вещный характер возникающего правоотно-гения, так как у залогодержателя отсутствует нспосредствен-ая власть над вещыо. Но благодаря вещному характеру за-огового правоотношения достигается максимальное обеспе-енпе залогового кредитора, в отношении обеспечиваемого за-оговым правом обязательства. Германская форма залога ба-ирустся на принципах специальности, обязательности, глас-ости, бесповоротности и старшинства. Германское право как российское право неходит из того, что для достижения цели алога нет необходимости передавать в собственность земель-ый участок, обременный залогом, залогодержателю, которо-:у принадлежит лишь право требовать, в случае неисполне-ня залогодателем его обязательств, удовлетворения из зало-сенпого земельного участка.
Глава2. Земельно-залоговые права и их классификация. В
анной главе рассматриваются экономическое значение зе-[ельно-залоговых прав и их общая характеристика. Дается ласснфикацня земельно-залоговых прав по признаку акцес-орности, оборотоспособностн и личности кредитора. Обеспе-иваемые ипотекой основные требования залогодержателя. )беспечптельная, оборотная, документальная, книжная ипоте-:а.
ГГУ не знает понятия «земельно-залоговое право». Оно бразовано в качестве упрощеннего, обобщенного наименова-ия для правовых институтов ипотеки, поземельного долга и ентного долга.
Особенность земельно-залогового права состоит в том, что го обладатель предшествует по рангу личного, то есть вещ-:о необеспеченного кредитора. Поэтому заложенный земель-:ый участок «резервируется» определенным образом за ним : независимо от того, кто является собственником обременен-:ого земельного участка. Понятна потребность в обеспечении :редиторов. Здесь недостаточно личной ответственности долж-,'ика или поручителя (речь идет о персональном кредите). !акоп требует, поэтому установления привилегированного по-южения, относящегося ко всему определенному предмету. !д2сь речь идет, таким образом,о реальном кредите.
Как было уже выше отмечено, формами земельно-залоговых прав являются ипотека, поземельный долг и рентный долг. Они по своему оформлению различны, но в их экономическом значении и применимости — во всяком случае между ипотекой н поземельным долгом — нет различия. Их обеспечительное качество основывается на следующих обстоятельствах. Земельные участки, строения, на которые обращается взыскание в качестве существенных составных частей, имеют постоянную стоимость. Хотя и они подлежат определенным колебаниям цены. Но, во-первых, такие колебания в большинстве случаев держатся в определенных границах. Во-вторых, земельно-залоговые права даже при снижении цены на земельные участки остаются полностью обеспеченными. Согласно § 11 ЗИБ кредит не может превышать 3/5 стоимости земельного участка. Это ограничение представляет собой основной элемент реального кредита .
Другое преимущество земельно-залоговых прав состоит в публичности, гарантированной благодаря поземельной книге. Кто готов, предоставить кредит за установление земельно-залогового права, тог может получить в любое время информацию в поземельной книге об отношениях собственности, об обременениях, существующих на земельном участке. Ее содержание в, большинстве случаев соответствует истинному положению дел. Но даже если этого не случается, то все-таки кредитор защищен своей верой к поземельной книге (§§ 892, 893 ГГУ).
Ипотека существует только до тех пор, пока существует требование. С уступкой требования также и ипотека переходит на нового кредитора (§ 1153 абз. 2 ГГУ).
Если бы при ипотеке принцип акцессорное™ выполнялся строго, то это означало бы значительное ограничение ее оборотоспособности. Приобретатель в таком случае должен был бы постоянно узнавать, возникло ли такое требование и продолжает ли оно существовать дальше. И ссылка на публичную веру к поземельной книге в этом случае ничем не помогла бы. Хотя поземельная книга в отношении ипотеки как вещного права говорила бы в ее пользу, но в отношении требования, которое зависит от ипотеки, по представлениям законодателя, все-таки была бы сомнительной. Чтобы избежать такого причинения ущерба оборотоспособности, § 1138 ГГУ установил так называемую оборотную ипотеку, чтобы нормы о публичной вере к поземельной книге имели силу для ипоте-
также и помимо требования. Такая форма ипотеки благо-)я ослаблению акцеесорности легко циркулирует в право-.1 обороте.
Но участникам необходимо строго исполнять принцип ак-:сорности, если они совсем исключают значение норм о эросовестности для требования. § 1184 абз. I ГГУ это выкает так: «Ипотека может быть установлена таким обра-I, чтобы право кредитора, вытекающее из ипотеки, опреде-юсь только содержанием обеспечиваемого требования и >бы кредитор не мог в подтверждение своего требования .1латься на запись, внесенную в поземельную книгу». Закон сую форму ипотеки характеризует как обеспечительную зтеку. Характерным является именно исключение норм о Зличнон вере для требования, негибкое осуществление принта акцеесорности.
Законодатель хочет сделать правилом легкую циркуляцию 1ельно-залогового права, чтобы его владелец по возможнос-в любое время мог легко осуществить дальнейшую пере-1}', чтобы побыстрее получить деньги. Поэтому в ГГУ пред-|влены документальные ипотека, поземельный и рентный 1г. Закон эти формы рассматривает в качестве правила, с это вытекает из §§ 1115 абз. I, 1154 абз. I ГГУ. Следо-гельно, без сомнения, земельно-залоговое право является {ументальпим залоговым правом.
Главное преимущество документального права — это лег-т возможность передачи. Она может последовать вне позе-льной книги путем передачи свидетельства.
Если исходить из вышесказанного, то возможны следую-:е виды земельно-залоговых прав. Поземельный (рентный) тг может быть книжным поземельным долгом, документаль-м поземельным долгом, документальным поземельным дол-,1 на предъявителя. Оборотная ипотека может быть книж-"1 и документальной. Обеспечительная ипотека может быть тько книжной.
Кроме того, для кредитора «удобнейшей» обеспечитель-¡1 формой является поземельный долг. Кредитор может его 1лизовать, не принимая во внимание обеспечиваемое требо-:ше. Поэтому сегодня из всех договорно установленных зе-льно-залоговых прав примерно 19% составляют ипотеки, примерно 81,% — поземельные долги.
В третьей гласе Возникновение залога сельскохозяйствен ных земель и государственная регистрация договора об ипо теке рассматривается договор залога сельскохозяйственны: земель (на примере поземельного долга). Сельскохозяйствен ныс кредитные учреждения — участники ипотечного рынка Земледстьческие предпринимательские объединения — участ ники ппотечпого рынка. Государственная регистрация дого вора залога сельскохозяйственных земель (ипотеки).
Так как в настоящее время в Германии более распростра ценными являются договорно установленные поземельные дол ги, то договор залога сельскохозяйственных земель мы приве ли на примере поземельного долга.
ФРГ относится к странам со смешанной системой органи зации сельскохозяйственного ипотечного кредитования. Здес: на рынке сельскохозяйственного ипотечного кредита действу ют как частноправовые кредитные учреждения, так и публич неправовые.
Наряду с теми институтами, которые служат исключитель но сельскохозяйственному кредиту, как например, сельскохо зяйственный Рентный банк, учреждения по кредитовании арендаторов, общества по финансированив сельхозмашин, та» же имеются универсальные кредитные учреждения, как напри мер, Немецкая кооперативная касса, сберкассы и уннверсаль ные банки, которые участвуют в аграрной кредитной сделке Подобная смешанная система аграрного кредита существуе в настоящее время в большинстве европейских стран, а такж в США. Мало государств, монополизировавших аграрны кредит в специализированные организации. Это касается, на пример, Франции, где примерно 80,%' всех аграрных кредите протекает через Креди Агрнколь — это государственное уч режденпе с подчиненными ему региональными и местными от делениями.
Западные теоретики сельскохозяйственного права считаю организацию публичного сельскохозяйственного кредита пуС личной «социальной службой». Такое понимание объясняете двумя обстоятельствами: во. первых, как правило, более низ кой доходностью сельского хозяйства по сравнению с дохол ностыо промышленности или торговли из-за чего в болышп: стве стран частные капиталы неохотно направляются в сель ское хозяйство; во-вторых, огромной потребностью сельског хозяйства в капиталовложениях, особенно в развитых страна)
ызванное НТР, усилением конкурентной борьбы на внутренних и мелчдународиых рынках. Кроме того, в странах, где теобладают семейные хозяйства (США, ФРГ), это часто :ронсходит потому, что имущество этих хозяйств неотчужда-мо и не может служить обеспечением частного кредита. Потому во главе службы сельскохозяйственного кредита долее» стоять государственный орган или, по крайней мере, уч-ежденпе, создаваемое, управляемое и контролируемое госу-.арством (юридическое лицо публичного права наподобие лужбы социального стаховапия).
Думаю, что этот опыт может быть использован и в России, де до сих пор недостаточна роль государства на сельскохо-яиственном ипотечном рынке.
В систему органов публичного сельскохозяйственного кре-,пта включаются и кредитные организации, деятельность ко-орых регулируется частным правом. Это кооперативные общества взаимного кредита земледельцев, а во многих стра-ах — также частные банки и отдельные частные кредиторы, 'ак, в ФРГ система органов сельскохозяйственного кредита озглавляется государственным сельскохозяйственным Рент-ым банком и включает в свой состав ряд других государ-твенных банков, их местные отделения и некоторые частные анки, допущенные государством к этой деятельности.
Участниками ипотечного рынка являются также различие организационно-правовые формы земледельческих пред-рншшательскнх объединений, которые как юридические ли-,а обладают соответствующей правоспособностью в нпотеч-ых правоотношениях. Здесь речь идет об объединениях частого права: акционерных обществах, коммандитных товариществах, обществах с ограниченной ответственностью и т. д.
Особое внимание в главе третьей уделено регистрацион-ой системе оборота земельных участков. Основу такой репарационной системы в ФРГ составляет поземельная книга, оль и порядок которой в большей части регулируется §§ 73—928, 935—1203 ГГУ и специальным нормативным актом - Положением о поземельной книге (ПГ1К). В соответствии §1 ПГ1К поземельная книга представляет собой перечень сех земельных участков в пределах района, который ведет естиый суд. § 873 ГГУ предписывает как общее правило впо-нть в поземельную книгу передачу собственности па земель-ый участок, обременение земельного участка разными пра-ами, а также всевозможные изменения в этих правах.
В § 13 ППК говорится, что внесение записей в поземел: ную книгу осуществляется на основе заявления.
Ту важную роль которую играет поземельная книга, 01 играет во многом благодаря осуществлению двух принципо
Первый принцип — принцип публичного доверия к поз мельной книге. Этот принцип сформулирован в §§ 891, 8' ГГУ.
Второй принцип — принцип доступности книги. Этот при цнп закреплен в §12 ППК- В соответствии с этим принципо с содержанием поземельной книги может ознакомиться кал дый, кто подтвердит обоснованность своей заинтересованно ти.
Глава 4. Принудительная реализация заложенных сел скохозяйственных земель, на которые обращено взысканы
охватывает такие вопросы, как принудительная обеспечител ная ипотека, реализация заложенных сельскохозяйственнь земель на принудительных аукционных торгах, принудител; ное управление заложенными сельскохозяйственными земл: мп.
Гражданско-процессуальное законодательство ФРГ пред сматривает три способа принудительной реализации залог вых прав на недвижимость: принудительная ипотека, прин; дительный аукцион и принудительное управление. Одна1 принудиительная ппотека служит исключительно для тог чтобы сохранить за кредитором определенное ранговое ме то, и поэтому в действительности залоговые права на недв жнмость реализуются путем принудительного аукциона принудительного управления, их осуществление регулирует! Законом о принудительном аукционе (ЗПА ФРГ).
Принудительный аукцион. Принудительный аукцион пре ставляет собой судебную процедуру, цель которой — перен сение права собственности па земельный участок на покуп теля н удовлетворение из вырученной суммы требований кр дитора. При этом права, обременяющие участок, тех ранге которые предшествуют рангу кредитора — инициатора аукц она, продолжают существовать и не прекращаются благода] тому, что их вместе с правом собственности приобретает п купатель — новый собственник. Это означает, что теперь < должен будет удовлетворить требования предшествующ! кредиторов после наступления срока из исполнения. Из это следует, что покупатель должен заплатить минимальную су: му, которая составляет стоимость всех предыдущих прав 1
участок и расходов по проведению аукциона. Всякое превышение над этой наименьшей суммой (наименьшим предложением) идет в пользу кредитора — инициатора продажи и затем в пользу последующих кредиторов. По обязательствам последних, согласно § 111 ЗПА, с начала аукциона считаются наступившими сроки платежа. Согласно правилам аукциона собственником, то есть покупателем, становится тот, кто предложит наивысшую сумму (наивысшее предложение). Так как права предыдущих кредиторов остаются незатронутыми, покупатель должен платить не всю сумму наивысшего предложения, а сумму, которая остается после вычета стоимости прав кредиторов предыдущих рангов, обременяющих участок. Эта сумма, уплачиваемая покупателем наличными, носит название наличного предложения. Минимальное наличное предложение должно покрывать и расходы процесса.
Одним из важных критериев для оценки предложений покупателей п ходе аукциона является рыночная стоимость участка. Эта стоимость в соответствии с §74а ЗПА определяется судом, проводящим принудительный аукцион самостоятельно или с привлечением экспертов. В эту стоимость входит стоимость самого участка, зданий, сооружений и движимого имущества, подлежащего продаже вместе с участком. При оценке участка учитывается его расположение, а также состояние и возможности использования как самого участка, гак и находящегося на нем имущества.
Наименьшее предложение может остаться много ниже действительной рыночной стоимости земельного участка. Но согласно § 85а ЗПА предложение покупателя на аукционе не должно приниматься, если выручаемая сумма, состоящая из наличного предложения и стоимости прав предыдущих рангов не достигает 50,% рыночной стоимости земельного.участка. ,
Кроме того, кредиторы последующих рангов, права которых могут прекратиться без удовлетворения, имеют право в соответствии с § 74а ЗПА потребовать отказа предложению, сслн это предложение составляет 70% стоимости участка и эсли при предложении иены, покрывающей рыночную стоимость, их требования были бы удовлетворены. В последних двух случаях суд должен назначить новые торги. В дополнение к этому собственник если он посчитает предложенную цену несправедливой, может потребовать своей защиты — но-
вых торгов (§ 765а ГПК). Во вновь назначенных торгах ш пятидесяти—, ни семндесятипроцентные критерии не учитываются. Предложение покупателя принимается в любом слу чае, даже если оно не достигает пятидесятипроцентного рубе жа.
После принятия предложения покупателя суд должен наз начить срок распределения вырученной суммы. Из распреде ляемой суммы покрываются, прежде всего, процессуальны! расходы. А затем сумма распределяется между кредиторам] в соответствии с их ранговым положением. Вполне возможно что вырученной суммы не будет достаточно для удовлетворе ния кредиторов, чей ранг следует за рангом кредитора-ипици атора аукциона. В этом случае все остальные кредиторы ос таются ни с чем. Если же вырученная сумма превышает тре бования кредиторов, то остаток принадлежит залогодатели земельного участка.
Принудительное управление земельным участком. Прину дительное управление предоставляет возможность кредитора! получать, согласно их ранговому положению, удовлетворени своих требований постепенно путем эксплуатации земельног участка. В большинстве случаев эта эксплуатация являет сс бой продолжение нормальной эксплуатации участка. Прин^ дительное управление может быть использовано, например для продолжения функционирования предприятия или дл завершения строительства здания на земельном участке.
Лицом, управляющим участком, которого должен назна чить суд, может быть и сам должник. Принудительное упраЕ ление используется и как основной способ реализации зале гового права на землю, и как промежуточный во время по; готовки принудительного аукциона. Лицо, управляющее уча< тком, может, как правило, осуществлять все необходимь: действия, кроме обременения и отчуждения участка.
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Барашян, Милетта Миремзеевна, кандидата юридических наук
Введение ;
Глава I. Общая характеристика законодательства Германии о залоге сельскохозяйственных земель. I
81. Источники права, регулирующие залогсельскохозяйсm-Q»^ тттттттг «*ч ттт. и х xJaiinbiA о «г; rvid jxu . X $2. Понятие залога сельскохозяйственных земель: историке- сравнительный правовой аспект
Глава II. Земельно-залоговые права и их классификация. $1. Экономическое значение земельно-залоговых прав и их uuui/сш ла^аа! cyiuL 1 jrir\a« • !'
1 шаьLхиЩу1г1,с1.иггхл dcmcvixmu ocuxui дрсиэ ни ирпоНагГу
CirUJjCbbUpriUb X uOupU J. иышьиипиь J. У1 JTi JU-linULlli КроДИ j. ujjci. t&O ППАГTTJT-nir\l4L.T/i тжттг^тгчтлггЛ- г^/птгг-чтзттт т.--. тги-^пппттм.-т ттпяпuucl,jic ч/iBocMnic j&iiu j. спин иьпиВНас i pcl/OBanKn ооЛОГи ттгчП'ш'пт^ ТТГТ '"УС
Дарлках cjjji. /г; $4. Обеспечительная, оборотная, документальная, книжная ипотека. лава III. Возникновение залога сельскохозяйственных земель и государственная регистрация договора об ипотек».
7Ti-\nrvnnri J-l'TT.-Vr» »-> fl TTT. r-i ТЛИЛГГЧП пЛпт-nQTTTTt ПГ OA» TTT. l' НП тт т *
44>х > дих идир ocuiux ci Lb л.иип#илиоniuu i JDcnnxalA OCiVjbJlJL> V «С* liUi'l
-чг%г-ч плпга/а ттт. тглла тгг\ тгтт-» ^ -1 omepe? iiudcMUJiunui и Дил± a,/ . .!:•.
1ю orv ттт. птлтгпп гтЛпттзлтттт! т.-ч ттт/гтттт т^ тгттг-ч-ч -и/'тт,1-%ттт/тгт тгтт«-»п.
4JWL,. VCJXUbrbUAUOnJflb X ХЭСПЛ01СГ Л^Ь X ЛИС У ^УЪ/ГЩЪПАП J ^CfcLi
ГПТТТЖТЛТ* TJfTT»~\rn TTTT.—', Т-|>-\ V» т ТТТТ/**хппгьп niluxc4hUxO уоипгьа dJO / ТТГ\ ТГ.-Ч TTt ТТГЧ ТГТТУ^Т*ТТТ*Л нтл ТТХ .ИЛТ1ГЛ ГчЛгЬ Г\ ТТТЖТТГЧТТТЛТТ
4$о» ^схшхьдслшчс^гъпс? лрсдиулчньмахcjxjjlnjuc? ииш,цплсппл тгтт*-1.-1тттт*тлт» т /г тт r\ m »~\ т т т т тч г\ v-vt ■itttv»o сп j адь х гипгигх жших с чпьи и ^/шпгьс*. iua ф /1 Т^ т г тт г-v m т-i т т тт гт гчгчтчтяптт^ттт*^ тг г\ п у», "q »-\ m j-i ттгч-m «п m ,-ч ттт.
X L/L ty Да)-"-» 1 Dcnhcwi y<Zl JUL- X J^/aAJ,*!/! Дих UJDUya OCWXU1 d LCJiU скохозяйственных земель (ипотеки).
Глава IV. Принудительная реализация заложенных сельскохозяйственных земель, на которые обращено взыскание.
ЙЛ ТТтТ*ТТТТТТТ*ГПЛ\ ТГ-t TTf-lQ .-ЧЛГЧГП ТТ;-ЧТТТ*ГПг^ ТТ*. ТТ ГТ TJTTT/^ГП ГЧ ТЛ»1 Of~V
4DJL. пухшу Д*11 с; jjjjnoii uwcuixc; "mix bjjjjncui wnuicrva. i^ux $2. РсЗлИоаДкя ззложенных сельскохозяйственных земель ттп тттгчигтттгтттжпц-; ттх ттт гхг *пггтлттт*(—чттттт ттг m л.т\-птг ОПС ha iij-'jfirlj Д*1± fc лиНшл. ay гьцииппЫл iupi ал. ъии
ПУ-1Т*ТТТГТТТЖГП.-% ТТТ. ГТГ\Г^ ТГТТУЧТП ТТ.-^ТТТ^ГЧ »-l Ttr\ -d/i^ ттттт n -TTJT f-V ттх птлтгл
4PO. xiyxiny Длмх cr jjjjnue у иусизлъ nrir; осшилсппошп l, a jiu гьи л и
ЗЯЙСТЕ8НКЫМН землями.
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Правовое регулирование залога сельскохозяйственных земель в Германии"
Актуальность теш исследования. Зарубежный и отечественный (до 1917г.) опыт подтверждает, что залог сельскохозяйственных земель является важным инструментом формирования рыночной аграрной экономики, организации новой системы кредитно-финансового обеспечения земельной и аграрной реформ. Залоговые операции с земельными участками сельскохозяйственного назначения используются не только для мобилизации земельной собственности в руках тех, кто способен эффективно работать на земле, для расширения базы для кредитного обеспечения сельскохозяйственных товаропроизводителей. Одновременно они выполняют важные социально-экономические функции, связанные с формированием свободного аграрного предпринимательства, обеспеченного законом и защищенного судом, упорядочением оборота земли, созданием необходимых условий для оптимального соотношения крупного, среднего и мелкого землепользования, повышением социальной эффективности и рациональности использования и охраны земельных ресурсов страны.
Настоятельная необходимость залогового кредитования сельско-хозяйствнных товаропроизводителей особенно ощутима в настоящее время в условиях формирования новой экономической системы на селе, основанной на демократических началах и принципах аграрной экономики, когда сократились бюджетные дотации и субсидии сельскому хозяйству, усилился диспаритет цен на промышленные средства производства, услуги агросервиса и сельскохозяйственную продукцию, обострился платежный кризис, который поставил в тяжелейшее финансовое положение сельскохозяйственные коммерческие организации и крестьянские (фермерские) хозяйства.
Послереволюционное российское залоговое право было чрезвычайно упрощено по сравнению с залоговым правом зарубежных государств в силу того, что земля после Октября 1917г. не признавалась в качестве предмета залога, а ГК РФ 1922г. не различал ипотеку С залог. недвижимости) и заклад движимости. Отказ от монополии государственной собственности на землю, законодательное признание равенства частной, муниципальной, государственной и иных форм земельной собственности потребовали восстановить деление имущества на движимое и недвижимое, отменить запрет на залоговые операции с землей, возродить правовой институт ипотеки (залог недвижимости), отграничить его от залога движимого имущества.
Б настоящее время нормы об ипотеке (залоге недвижимости) содержатся в новом Гражданском кодексе Российской Федерации (части первой п. 2 ст. 334), нормативных актах о земельной и жилищной реформе, Земельном кодексе Российской Федерации 1391г., который расширил права собственников земельных участков и вернул в законодательство нормы о праве собственника земельного участка сдавать земельный участок в залог.
ГК РФ предусматривает принятие закона об ипотеке, регулирующего залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Ряд важных вопросов, относящихся к регулированию ипотеки (залогу земли), содержится в нормах ст. 41 Закона РФ "О залоге", который отсылает к специальному закону, содержащему регламентацию особого способа обеспечения обязательств при совершении залоговых операций, связанных с земгггк Л-JJ.GJM.
В Программе законопроектных работ Государственной Думы РФ запланировано в самое ближайшее время принятие федеральных законов "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "О государственной регистрации прав ка недвижимое имущество и сделок с ними", "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Идет работа над проектом Федерального закона "О залоге земель сельскохозяйственного назначения".
Определенным ориентиром при подготовке этих законов молит быть признан правовой опыт Германии, в которой наиболее последовательно и полно гарантируются всем "инструментарием" частного права свобода личности, связанная со свободой заключения договоров, свободой профессии и свободным осуществлением предпринимательской деятельности.
Будучи законодательницей моды в области ипотечного права, Германия создала развитую систему законодательства, основанную на принципах специальности, обязательности, гласности и старшинства, расчитанн на социально- ориентированную и в определенной мере управляемую рыночную экономику. Поэтому ипотечное право Германки оказало огромное влияние не только на страны континентального права, но и на Японию, Турцию, в которых земельный участок, как и любое другое недвижимое имущество, рассматривается как самая лучшая гарантия кредитоспособности заемщика.
К числу важнейших источников обогащения современного российского ипотечного права относится также использование правового опыта дореволюционной России, накопленного в ходе многовековой правовой регламентации ипотеки (залога недвижимости) при соблюдении строжайших формальностей,распознаваемости, записи в официальные, доступные для обозрения всех и каждого книги. Германское право также оказало заметное влияние на законопроектные работы по ипотечному праву России. Результатом таких законопроектных работ был проект Вотчинного Устава и Положение о порядке взыскания с недвижимых имений 1393г., которые явились самым значительным достижением кодификационных работ на рубеже XIX-XX столетий. Наиболее завершенная часть Проекта - Раздел I "'О вотчинных правах" (110 статей - в составе первого раздела выделим главу IV "О залоге недвижимости") и раздел II "О вотчинных книгах" являются и сегодня одним из совершеннейших образцов кодификации российского ипотечного права - была использована при подготовке современного проекта Закона РФ "(36 ипотеке (залоге недвижимости)". Вместе с тем речь может идти об использовании дореволюционного российского и современного германского правового опыта регулирования ипотеки лишь в адаптированном виде с учетом особенностей российской системы земельных отношений, определенных уровнем развития экономики и отечественных правовых традиций.
Дели и задачи настоящей работы. Цель диссертационной работы - обобщить и проанализировать основные положения германского законодательства о залоге сельскохозяйственных земель, обосновать выводы и предложения, которые могут быть использованы для дальнейших научных исследований, а также для законопроектной и правоприменительной работы.
Исходя из намеченной цели поставлены следующие задачи:
- рассмотреть законы, административные акты нормативного характера, судебную практику как источники права, регулирующие залог сельскохозяйственных-земель;
- определить в историко-правовом аспекте понятие залога сельскохозяйственных земель;
- изучить значение акцессорности, оборотоспособности и личности кредитора для классификации земельно-залоговых прав;
- исследовать основные требования залогодержателя, обеспечиваемые залогом сельскохозяйственных земель;
- исследовать общие принципы и область применения обеспечительной, оборотной, документальной и книжной ипотеки;
- дать характеристику проблем, связанных с заключением, изменением и прекращением договоров залога сельскохозяйственных земель;
- выявить основные характеристики сельскохозяйственных кредитных учреждений и земледельческих предпринимательских объединений как участников ипотечного рынка;
- изучить юридическое значение заполняемых государственными органами поземельных книг и реестра договоров залога сельскохозяйственных земель;
- определить особенности принудительной реализации заложенных сельскохозяйственных земель, на'которые обращено взыскание.
Предмет исследования - органическая, динамичная и развивающаяся целостная система нормативных актов Германского государства, регулирующая залог сельскохозяйственных земель- и обеспечение банковских кредитов.
Методологической основой диссертации явились такие общие методы исследования, как анализ и синтез, абстрагирование и обоще-ние. системный подход и т.д. Кроме того, были использованы частные методы исследования: исторический, формально-логический, сравнительное правоведение.
Теоретические основы диссертации. Институт залога сельскохозяйственных земель - комплексная проблема разных отраслей правовой науки, в том числе и специально изучающих различные аспекты инвестиционного кредитования под залог земли.
В дореволюционной юридической литературе институт залога земли исследовался в трудах JL А. Нассо, М. Я. Герценштейна, А. 3. Еормса, В. С. Мартынова, К. Победоносцева, А. В. Гантовера, Д. И. Мейера, К. JL Дювернуа, Г. Ф. Шэршеневича, А. С. Звоницкого,
A. Фрейтаг-ЛЬринговена. ЕажньГе проблемы развития правоотношений на ипотечном рынке затрагивали в своих исследованиях видные деятели Российского государства XIX - начала XX века: С. Ю. Витте, П.Д.Киселев, С. С. Ланскй, В. К. Плеве, & И. Ростовцев, П. А. Столыпин,
B. К. Чичерин.
Правовые проблемы формирования рынка земли и реформирования инвестиционного кредитования под залог земли в последние годы отражены в исследованиях ученых-реформаторов из среды юристов-аграрников: Г. Е. Быстрова, Ю. Г. Жарикова, И. А. Иконницкой, Б. Д. Клюки-на, В. А. Кикотя, Н. А. Сыродоева, Л. П. Фоминой, общие проблемы гражданско-правового регулирования рыночных земельных отношений -в работах А. Г. Быкова, В. А. Дозорцева, Ю. X, Калмыкова, А. И. Масляева.
A. JL Маковского, Е. П. Мозолина, В. А. Рахмиловича, О. Н. Садикова, Е. А. Суханова, С. А. Хохлова, В. Ф. Яковлева. Три года назад впервые .появилась работа В. М. Будилова, содержащая сравнительный анализ залогового права России и ФРГ, но за ее пределами остались правовые проблемы залога сельскохозяйственных земель. Проблемы регулирования ипотечного рынка в сельском хозяйстве,государственной поддержки инвестиционного кредитования под залог земли, развития внебюджетных форм финансирования и кредитного механизма, стимулирующего приток средств населения, свободного капитала коммерческих организаций и банковских структур при реализации земелькой и аграрной реформ, остаются нерешенными. С этих позиций представляется необходимым изучение германской юридической модели залога сельскохозяйственных земель для того, чтобы уверенее определить возможные пути формирования российской системы инвестиционного кредитования под залог земли в соответствии с требованиями рыночной и социально-направленной земельной политики Российского государства.
Диссертационное исследование строится на трудах немецких юристов Ю. В. Гедемана , Рудольфа Зомма, Клауса Петера Фоллака,
B. Зайфферта, В. Бергмана, Г. Геррманна, С. Бункера, А. Муциуса. При подготовке диссертации использовались научные публикации Института Восточноевропейского права, которые регулярно издаются в Киле, и Немецкого фонда международного правового сотрудничества, которые издаются в Бонне.
Научная новизна диссертационной работы. Диссертация является одной из первых попыток комплексного исследования эволюции германского законодательства о залоге земель сельскохозяйственного назначения для выявления механизма, обеспечивающего привлечение реальных инвестиционных ресурсов в аграрную экономику при совершении залоговых операций с землей как.необходимого атрибута развитого рынка сельскохозяйственных земель.
Практическая значимость работы, состоит в том, что содержащиеся в ней теоретические и практические выводы могут быть использованы при разработке нового и совершенствования действующего законодательства. Ряд положений диссертации может оказаться полезным в деятельности правоприменительных органов и хозяйствующих субъектов. Работа может использоваться в учебном процессе при рассмотрении правового регулирования залога земель сельскохозяйственного назначения. Возможно, теоретические выводы, содержащиеся в диссертации, помогут исследователям при дальнейшей разработке правовых проблем залога земель сельскохозяйственного.назначения.
Апробация результатов исследования. Диссертация обсуждалась и рецензировалась на кафедре аграрного и экологического права Московской государственной юридической академии. Положения дисmmtttjttjt /чтттгЛ тттжт*/-чт}»зттт т т-> nmomt гттг ьсукзЦил uajf {jjutlrvjoanai в l, j. ai Илл.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, четырех глав, объединяющих тринадцать параграфов, заключения и библиографии.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Природоресурсное право; аграрное право; экологическое право", Барашян, Милетта Миремзеевна, Москва
Заключение w
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Правовое регулирование залога сельскохозяйственных земель в Германии»
1. Зивс 0. JL Источники права. М. ,1981. С. 27
2. Кикоть В. А. Актуальные проблемы буржуазного административного права. М. ,1953. 0.11-12
3. Современные зарубежные конституции: Сборник документов по конституционному праву зарубежных стран. /Под ред. Б. А. СтрашунаU ,АППК п А ЛQ
4. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран. Сборник нормативных актов: гражданские и торговые кодексы. Учеб. пособие/Под ред. В. К. Путинского, М. И. Кулагина. -М.: йзд-воvtttj 1 пос г» л с,7J Ди, J.OUU. W. 1U I
5. Несостоятельность и банкротство. Серия: Законодательство зарубежных государств. II , 1994. - С. 7
6. Kirchknopf,Klaus: Zur .Problematik der Sicherung einer Forderung durcft em Sesamtgrundpfandrecht Oder mehrere Einzelgrundpfandrechte an in- und auslandischen Grundstucken. Dissertation. Berlin, 1382. S.205
7. MiIger, Karin: Mobi 1larsicherheiten iir. Deutschen und im Amerikanischen Recht eine Recfttsvergleichende Untersuchung. Di-ssertat ion, Gottingen: Otto Schwarz & Co, 1982. - S. 6
8. Sentner,Volker: Die Pfandung ' und Verpfandung Miterbenanteils. Dissertation. Koln,'1966. S. 10
9. Verband Deutscher Hypcthekenbanken: Das Hypothekenbankgesetz in der Fassung vom 19. Dezember 1990. S. 6
10. Дембо JL И. Очерки современного аграрного законодательства капиталистических стран,США,Англия,Франция,Италия,ФРГ. М.,1962.
11. Schmidt,Werner/Frohlig,Bernd: Grundbuch lesen und verstehen. 2. Aufl. -Neuwied;Kriftel;Berlin: Luchterhand,1994. - S. 99-100
12. Аксененок Г. А. ,Кикоть В. А. ,Фомина JL П. Критика современных• \буржуазных аграрноправовых теорий. М. ,1972
13. Будилов В. VL Залоговое право России и ФРГ. СПб.: Фарватер, 1993.- 150с.
14. Государственное право Германии: В 2-х т. Сокращенный перевод немецкого-семитомного издания. - It, 1994
15. Дембо JL Е Очерки современного аграрного законодательства капиталистических стран. США,Англия,,Франция,Италия,ФРГ, М.,1952
16. Звоницкий А. С. О залоге по русскому праву. Киев.: Издание книжного магазина Е Я. Ог лоб дина, 1912. 401с.
17. Земельное законодательство зарубежных стран/ Под ред. Аксе-ненка Г. А. М. , 1982
18. Кассо Л. А. Русское поземельное право. М. , 1906
19. Кулагин М. И. Предпринимательство и право: опыт Запада. -М.: "Дело", 1992. 144с.Ю.Несостоятельность и банкротство. Серия: Законодательство зарубежных государств М.,1994. - 88с.
20. Основы немецкого торгового и хозяйственного права. Gr.undzu-ge des deutschen Handels- und Wirtsohaftsrechts. Москва: издательство БЕК, 1995. - 288c.
21. Пояснительная записка к проекту Вотчинного Устава. 506с.
22. Сиротина И. А. Кредит под залог. М. -: "Приор", 1995. - 80с. .
23. Современный немецкий конституционализм. М., 1994. 51с.
24. Bernhard,Ernst: Probleme des Bestandsteils- und Zubehorbe-griffs im deutschen burgerlichen Recht. Dissertation. Munchen, 1978.А Г/Г/.-* liia.
25. Beunings, Wolfgang: Der Gutglaubenserwerb beim Hinterle-gungspfandrecht. Dissertation. Koln, 1968. 149s.
26. Blomeyr,Karl: Hypotheken und Grundschulden 2. Aufl., be-arbeitet von Helmut Loffer - Frankfurt/M: Fritz Knapp Verlag,1990.
27. Bohm,Susanne: &18 GEO: Eintragungshindernisse,Anwartschts-reohte, Ermessen. D i ssertat i on, funster, 1994. 164s.
28. Boringer, Walter: Das deutsche Grundbuchsystein im interna-tionalen Rechtsvergleich,Zeitschrift fur das Notariat in Baden-Wurttemberg, 1987,25
29. Gaberdiel,Heinz: Kreditsicherung durch Grundschulden funfte,vollig,neu bearb. Auf1. Stuttgart: Deutscher Sparkassenver-lag,1990. - 499s.
30. Hintzen,Udo: Die Immodiliarzwangsvollstreckung in der Praxis: Grundlagen und Durchfuhrung 2. Auf 1. -ШпсЬеп: Jehle-Rehm, 1995.А Л On *±x <jo.
31. Hofmeister,Norbert:'Grundbuchsreforni und GrundbuchsautonB-tion in den Reformlander Ost Mitteleuropas: Osterreichische No-tariats - Zeitung. 1992,44
32. Hypothekenverband bei der EG: Der Hypothekarkredit in der Europaischen Gemeinschaft: Domus Verlag GmbH. Bonn,2. Auf1age,1990
33. Kerl, Volker: Bankaufsichtliche Anforderungen an den Real-kredit: Prinzipien der Wertermittlung und der Darlehensgewahrung unter Berucksichtigung der №1 und 12 Absatz 1 und 2 des Hypot-hekenbankgesetzes. Munchen: Verlag С. H. Beck, 1994. 125s.
34. Kirohknopf,Klaus: Zur Problematik der Sicherung einer For-derung durch ein Gesamtgrundpfandrecht Oder mehrere Einzelgrund-pfandrechte an in- und auslandischen Grundstucken. Dissertation. Berlin, 1982. 251s.
35. Klopp,0nno: Die Verwendung von Forderungen zur Kreditsi-cherung im deutschen und frazosischen Recht. Ein Beitrag zur funktionellen Rechtsvergleichung. Dissertation. Munster,1970.лЛ ОГ/." xa, i o.
36. Knopp,Ernst August: Die Eigentume^grundschuld. Dissertation. Koln, 1968. 133s.
37. Lange,Jurgen: Ubertragung, Verpfandung und Pfandung der Anwartsohaften im Immobiliarsachenrecht. Dissertation. Koln,1968.-224f-» o*
38. Laufke, Martha: Anwartschaftsrechte bei id Hypothekerierwerb. Dissertation. Munster, 1966. 90s.
39. Materialsairanlung des internationalen Simbosiums "Eigenturn auf Grund und Boden in Russland und Weissland". Kiel,1996- Bergmann,Wilfried: Der schwere Weg zur Regelung des Boden-rechtes iir, russischen Zivilgezetzbuch. 7s.
40. CULICi , JUIQIEO 1. . 1Y1 CU1 LD1 UI iSll 1С ИсП ill KUSSlSTlU SUS ucuuauici Jiuiiu.- Bystrof, G. E.: Das Recftt auf Privateigentum an Grand und Bo den in Russland und die Schaffung neuerunternehnieri softer Strukb 1; w I -ата^-Ь.Т-; v%4- — O-l
41. Nouvertne,Richard: Dienstbarkeiten und Reallasten als Sicherungsmittel. Dissertation. Bonn, 1986. 202s.
42. Reifner,Udo: Handbuch der Kreditrechts Verbraucherkredit und Realkredit. Munchen: С. H. Beck' sche Verlagsbuchhandlung,1991.C-t 4 UJ.13.
43. Roemer, Tn.; Scheibe, A. ; Schmidt, J.: Handbuch der Land-wirtschaft zweite Auf1age in funf Banden - funfte Band. Berlin•. und Hamburg: Verlag Paul Parey, 1954. - 800s.
44. Schafer,Achi m Grenzuberstre i tende Kred i tsi cherung an Grundstucken unter besonderer Berucksichtigung des deutschen und italienischen Rechts. Frankfurt am Main;Berlin;Bern;New Jork; Paris; Wien: Peter Lang, 1993. - 216s.
45. Schlomka, Bernd: Die Haftung des Grundstuckszubehors fur die Hypothek. Dissertation. Munchen, 1970. 122s.
46. Schmidt,Werner/Frohlig,Bernd: Grundbuch iesen und verste-hen: unter Berucksichtigung des Registerverfahrenbeschleunig-gungsgesetzes (RegBVG) -,2. Auf1. Neuwied;Kriftel;Berlin: Luch-terhand,1994. - 120s.
47. Sentner,Volker: Die Pfandung und Verpfandung des Miter-benanteiIs. Dissertation. Koln, 1966. 74s.
48. Steiner,Claus: Immobilienfinanzierung in den Lander der Europaischer. Gemeinschaft: Fritz Knapp Verlag. Frankfurt an Main, 1990
49. Turner, George: Agrarrecht. Ein Grundriss. Stuttgart:Ulmer, 1894 203s.
50. Vassel,Jens: Das Grundbucheintragungsverfahren und die materielie Richtigkeit des Grundbuchs. Dissertation. Marburg, 1970.- 94s.
51. Wagenknecht,Claus-Rainer: Rechtsgrenzen der Ausgestaltung von Burgschaftsvertragen. Dissertation. Bremen,1986. 328s.
52. Witt.Eike: Das Pfandrecht am Inventar des landwirtschaft-lichen Betriebs. Dissertation. Stuttgart, 1974. 164s.Т Т От *п гп тяг 1 1ш uiaiuu
53. Быстров Г. Е. Выступление на международной конференции по проблемам сельскохозяйственного законодательства в СССР и странах Восточной Европы в условиях рынка. // Государство и право. 1931. -#. 10 С. 39-40
54. Быстров Г. Е. Выступление на заседании "круглого стола" "Проблемы совершенствования правового положения крестьянских (фермерских) хозяйств в РФ". // Государство и право. 1994.- #.3П О1?- «эпЬ'. I
55. Быстров Г. Е. Выступление на заседании "круглого стола" "Земельная реформа и развитие аграрного законодательства. О формировании и развитии правовых основ аграрной реформы". // Государство и право. 1994. #.10 - С. 94-97
56. Быстров Г. Е. вступление на заседании "круглого стола" "Аграрная реформа в России и Испании: правовой опыт, проблемы, перспективы. "// Государство и право. 1995. 3 - С. 117-122
57. Быстров Г. Е. Выступление на заседании "круглого стола" "Правовые проблемы реформирования сельскохозяйственных предприятий. // Государство и право. 1996. #. 3 - С. 51-63
58. Веденин Н. Н. Каким быть договору поставки сельхозпродукции. // Социалистическая законность. 1991. 12
59. Веденин К К Новое в договорных отношениях предприятий АПК. // Экономика.сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 1993. $.2
60. Грудкин А. А. Фермерство в ФРГ. // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 1993.-.#.6 489. йзакова Вера. Банкротство в сельском хозяйстве США. // Экономика сельского хозяйства России. 1994. #.3 - С. 2
61. Кузнецов А. В. Правовое регулирование сделок купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения в Германии. // Сборник статей аспирантов и докторантов /Под ред. Ю. А. Дмитриева. выпуск 2 - М. ,1996 - С. 76-81
62. Фрейтаг-Лоринговен,А. Понятие залога в проекте Вотчинного Устава. // Вестник гражданского права. 1913. 6 - С. 91-93
63. Чубуков Г. В., Погребной А. А. Право частной собственности крестьянина-фермера. // Государство и право. 1993. 7 - С. 61-701.I. Нормативные акты
64. Акционерное общество и товарищество с ограниченной ответственностью: Сборник зарубежного законодательства /Под ред. В. А. Туманова М.: Изд-во БЕК, 1995
65. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Официальное издание. М.: Юрид. лит. , 1994
66. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. М. : ИНФРА. ,1996
67. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран: Сборник нормативных актов. Обязательственное право. Учеб. пособие /Под ред. В. К. Путинского, М. II Кулагина. М.: Изд-во УДК 1989
68. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран. Сборник нормативных актов: гражданские и торговые кодексы. Учеб. пособие /Под ред. В. К. Путинского, М. И. Кулагина. М.: Изд-во УДН,1986
69. Гражданское уложение Германской империи. СПб. ,1898
70. Германский закон о введении в действие Гражданского уложения Германской империи. СПб. ,1904
71. Германское право.Ч1асть 1.Гражданское уложение:Пер. с нем./ Серия: Современное зарубежное и международное частное право. м.: Международный центр финансово-экономического развития,1996
72. Германское право. Часть II.Торговое уложение и другие законы: Пер. с нем. / Серия: Современное зарубежное и международное право. М.: Шждународный центр финансово-экономического развития, 1996
73. Современные зарубежные контитуции. Сборник документов по. контитуционному праву зарубежных стран. /Под ред. Б. А. Страшуна1. Л QQC m. , хаяи
74. Das Hypothekenbankgesetz in der Fassung vom 19. Dezember 1990: Verband Deutsche? Hypothekenbanken
75. Zivilrecht: Wirtschaftsrecht; Stud-Jur-Noiros-Textausgaben. -1. Auf 1. Baden-Baden: Nomos-Verl. - Ges. ,1992'1.. Учебники
76. Аграрное право: Учебник/Отв. ред. д. ю. н. проф. Г. Е. Быстров, д. ю. н. проф. М. И. Козырь М.: Юристъ, 1996. - 376с.
77. Аграрное право: Учебник/Под ред. Г. Е. Еыстрова и М. И. Козыря. М.: Юрид. лит. , 1996. - 640с.
78. Богуславский М. М. Международное частное право: Учебник.-2-изд. ,перераб. и доп. М.: Междунар. отношения, 1994. - 416с.
79. Вишневский А. А. Залоговое право. Учебное и практическое пособие. М.: Изд-во БЕК, 1995. - 179с.
80. Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник/Вод ред. Е. А. Васильева 3-е изд., перераб. и доп. - м.: Междунар. отношения. , 1993. - 560с.
81. Гражданское право. Часть I. Учебник/Под ред. Ю. К. Толстого, A. IL Сергеева. М.: Изд-во ТЕИС, 1996. - 552с.
82. Новицкий И. Б. Римское право.- Изд. 6-е, стереотипное.-М. ,1994. 245с.
83. Предпринимательское право. Курс лекций/Под ред. Н. И. Клейн. -М.: Юрид. лит. , 1993. 480с.
84. Римское частное право: Учебник/Под ред. проф. И. Б. Новицкого и проф. И. С. Перетерского. М.: Юрист, 1994. - 544с.Ю.Савельев В.А.Гражданский кодекс Германии (история, система, институты): Учеб. пособие. 2-е изд. перераб. и доп. М.: Юрист, 1994. - 96с.
85. Шэршеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907г. ). М.: Фирма "Спарк", 1995. 556с.
86. Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового права (по изданию 1914г. ).М.: Фирма "Спарк'М994. 335с.
87. Baur,F. /Sturner.R.: Lehrbuch des Sachenrechts 16. Auf 1. -Berl in: 0. H. Beck Verlag, 1992. - 400s.
88. Brox, Hans/Walker, Wolf-D. Academi a Juris. Lehrbucher der Rechtswissenschaft. Zwangsvollstreckungsrecht 2.,neubearbeitete Auflage - Koln;Berlin: Bonn;Munchen: Carl Heymanns Verlag KG, 1995. -839s.
