Ипотека земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Малов, Александр Анатольевич

Ипотека земельных участков из земель сельскохозяйственного назначениятекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Ипотека земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения»

11-3

На правах рукописи

МАЛОВ Александр Анатольевич

ИПОТЕКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ: ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

Специальность 12.00.03 - гражданское право;

предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Ростов-на-Дону 2011

Диссертация выполнена на кафедре гражданского и предпринимательского права ФГОУ ВПО «Северо-Кавказская академия государственной службы»

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист Российской Федерации Зинченко Станислав Акимович

доктор юридических наук, профессор Корецкии Аркадии Данилович,

кандидат юридических наук, доцент Целовальникова Ирина Юрьевна

ГОУ ВПО «Волгоградский государственный университет»

Защита состоитсяиюня 2011 г. в ^0:с.0часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.208.26 по юридическим наукам при ФГАОУ ВПО «Южный федеральный университет» по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Максима Горького, 88, ауд. 302.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГАОУ ВПО «Южный федеральный университет».

Автореферат разослан « И» мая 2011 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета, /// Ц^^/Шли

доктор юридических наук, профессор ч г И.А. Иванников

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Развитие сельскохозяйственного сектора является одним из приоритетных направлений российской экономики. Тем более в условиях постглобального экономического кризиса этот вопрос в России приобретает все большую значимость.

При этом институт ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения занимает одно из центральных мест в системе функционирования и развития сельскохозяйственного сектора, так как залог земель рассматриваемой категории является одним из наиболее эффективных средств обеспечения обязательств и должен способствовать привлечению инвестиций в сферу сельского хозяйства, опосредуя ее развитие. Поэтому разработке эффективного законодательства в области ипотеки земельных участков сельскохозяйственного назначения следует уделить должное внимание.

В условиях рыночной экономики повышение эффективности использования, увеличение производственного и социального потенциала земель сельскохозяйственного назначения напрямую связаны с эффективностью инвестирования данной сферы, которая, в свою очередь, зависит от обеспечения прав кредиторов-залогодержателей в области возврата инвестиций. Следовательно, четко отлаженный, прозрачный, неотягощенный и быстро функционирующий правовой механизм, обеспечивающий возврат инвестиций в сельскохозяйственной сфере, будет удовлетворять не только интересы кредитора, но и интересы заемщика (сельхозтоваропроизводителя), что соответствует рыночному способу хозяйствования, основанному на взаимообусловленности интересов сторон.

Обоснование данного вывода можно подкрепить идеями, изложенными в постановлении Пленума ВАС от 17 февраля 2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»1, которые направлены на уменьшение рисков кредиторов-залогодержателей в инвестиционной сфере путем повышения эффективности залога как средства обеспечения обязательства.

1 Постановление Пленума ВАС «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» от 17.02.2011 № 10 // Вестник ВАС РФ. № 4. 2011.

Вместе с тем современная практика указывает на необходимость дальнейшего усовершенствования правового регулирования ипотечных отношений, предметом которых являются земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Существует необходимость повышения уровня логичности, эффективности и системности действующего законодательства рассматриваемой сферы.

Так, можно выделить следующие недостатки современного российского права, регулирующего ипотечные отношения, возникающие по поводу земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения:

1) имеется проблема соотношения частноправовых и публично-правовых норм, регулирующих ипотечные отношения;

2) требует более четкого легального определения предмет ипотеки;

3) строгая акиессорность ипотечных отношений уменьшает ликвидность закладной (вследствие аннулирования закладной по причине признания недействительным основного и обеспечительного договора), что не соответствует потребностям практики;

4) в должной степени не проработано законодательство, регулирующее заключение договора ипотеки, определение его предмета;

5) необоснованным является отказ от предоставления собственникам земельных долей на земельные участки сельскохозяйственного назначения прав на передачу их в залог третьим лицам, без выделения в натуре в самостоятельный земельный участок;

6) нелогичными являются и некоторые нормы, регулирующие государственную регистрацию ипотеки (как сделки, так и обременения).

Необходимость реформирования ипотечного законодательства указывается также и Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации1, одобренной 07 октября 2009 года решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, а также про-

' Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ. 2009. №11.

ектом изменений в разделы I, II, III, VI, VII Гражданского кодекса Российской Федерации от 17 ноября 2010 года № Б/Н1. Концепция и изменения в ГК РФ предусматривают реформирование правового регулирования ипотечных отношений, его принципов, на которых долгое время базировалось понимание рассматриваемого института в российском праве.

При этом взятый курс реформирования нуждается в правовой адаптации, правильность некоторых его направлений вызывает сомнение и требует обсуждения.

Степень научной разработанности темы. Настоящая тема, несмотря на ее значимость, не нашла широкого распространения.

Можно выделить несколько авторов, посвятивших свои работы изучению проблем правового регулирования залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Это М.М. Барашян, Г.Е. Быстрое, P.P. Гимолев, A.B. Ильин, Л.П. Фомин и некоторые другие.

Вместе с тем проблемы правового регулирования залога земельных участков довольно подробно исследуются в работах В.М. Бу-дилова, Р.Н. Викторова, E.H. Власова, С.Н. Герасина, P.P. Гимолева, Ю. Головиной, С.Н. Дудкина, JI. Зайковой, A.B. Ильина, A.A. Киселева, Н.В. Кравца, Е.А. Лешина, A.A. Маковской, В.М. Наумова, Л.А. Новоселовой, М. Орловой, О.П. Плешанова, A.A. Роньжина, C.B. Семченковой, A.B. Черных, Л.П. Фоминой, З.И. Цыбуленко, Е.Ю. Ширинской и др.

Несмотря на разработанность проблематики в области залога земельных участков, проблемы, существующие в области залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в достаточной степени не изучены, на что указывает потребность существующей практики и сравнительный анализ эффективности российского и зарубежного законодательства, регулирующего рассматриваемую сферу исследования.

Работа базируется на анализе российского законодательства, для сопоставления привлекается римское частное право, а также законодательства некоторых стран континентальной правовой системы.

1 Проект изменений в разделы I, II, III, VI, VII Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс] от 17 ноября 2010 года № Б/Н // Доступ из сети интернет http://www.pravo.ru/news/view/42083.

Объект исследования. Объектом исследования настоящей работы являются общественные отношения, возникающие в связи с использованием ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Предмет исследования. Предметом исследования является теоретическое (доктринальное) понимание института ипотеки земельных участков сельскохозяйственного назначения в его историческом формировании и развитии, а также современная российская и зарубежная нормативно-правовая база и практика ее применения.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является анализ теоретических (в том числе исторических) и практических вопросов правового регулирования ипотечных отношений, возникающих по поводу земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также выработка предложений по совершенствованию современного ипотечного законодательства в направлении развития его эффективности.

Для достижения цели исследования в диссертации ставятся следующие задачи:

1. Изучить отдельные аспекты истории возникновения, становления и развития ипотеки в Древней Греции и Риме, некоторых странах средневековой Европы, а также России. На основе проведенного исследования предложить к использованию в дальнейшем развитии ипотечного права России опыт тех или иных зарубежных государств. Сформировать выводы относительно понимания этапов развития правового регулирования ипотеки земель.

2. Исследовать и предложить модель эффективного соотношения частноправовых и публичноправовых норм при регулировании ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

3. Проанализировать проблемы понимания и правового определения предмета ипотеки, в том числе предмета ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

4. Изучить проблемы акцессорности российской ипотеки. Сформулировать предложения по совершенствованию существующего российского законодательства, регулирующего вопросы акцессорности залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

5. Обозначить проблемы правового регулирования договора ипотеки и сформулировать предложения по их устранению.

6. Выявить проблемы обособленного правового регулирования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и объектов недвижимости, расположенных на них, предложить пути устранения данных проблем.

7. Проанализировать современное российское законодательство в сфере государственной регистрации ипотеки и ипотечных сделок, выявить некоторые недостатки указанной процедуры, предложить пути их решения.

8. Определить проблемы законодательства в области регулирования залога доли в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и предложить пути их решения.

Методологическая основа исследования. Методологической основой исследования являются общенаучные методы, в том числе диалектический метод познания и вытекающие из него частнонаучные методы: системно-структурный, историко-правовой, сравнительно-правовой анализ, технико-юридический, лингвистический. Их применение позволило на основании анализа истории возникновения и преобразования ипотеки земель сельскохозяйственного назначения, а также сопоставления существующего законодательства, регулирующего рассматриваемую сферу, выявить круг взаимосвязанных проблем в изучаемой области и предложить пути их решения.

A.Д. Корецкого, Л.А. Кассо, Н.И. Краснова, О.Э. Ломидзе, В.А. Ла-пача, З.П. Лукиной, A.A. Лукьянцева, М. Любимцева, Д.И. Мейера, П.П. Мигулина, И.А. Покровского, К.П. Победоносцева, Г.Ф. Пух-ты, A.A. Роньжина, К.В. Смирнова, М.А. Соловьева, Е.А. Суханова,

B.М. Чибинева, Л.П. Фомина, Г.Ф. Шершеневича, Е.Ю. Ширинской, Л.В. Щенниковой и др.

В работе исследованы труды, посвященные проблемам залога земель: В.М. Будилова, Р.Н. Викторова, E.H. Власова, С.Н. Ге-расина, P.P. Гимолева, Ю. Головиной, С.Н. Дудкина, J1. Зайковой, A.B. Ильина, A.A. Киселева, Н.В. Кравеца, Е.А. Лешина, A.A. Маковской, В.М. Наумова, J1.A. Новоселовой, М. Орловой, О.П. Плешано-ва, A.A. Роньжина, C.B. Семченковой, A.B. Черных, Л.П. Фоминой, 3. Цыбуленко, Е.Ю. Ширинской и др.

Научная новизна диссертации заключается в том, что в ней исследованы и сопоставлены особенности истории становления и развития института ипотеки в Древней Греции и Риме, средневековой Европе, а также Российском государстве. Выявлены и раскрыты природа, функции, назначение предмета и договора ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, обоснована необходимость ослабления акцессорности ипотеки в современном российском законодательстве, решены существующие проблемы залога доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а также проблемы государственной регистрации ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Автором делаются предложения по совершенствованию современного российского законодательства в области ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, направленного на повышение эффективности аграрного сектора экономики.

Основные положения, выносимые на защиту

1. История становления ипотечных отношений в России в первую очередь была нацелена на развитие обеспечительной функции ипотеки, при этом ее инвестиционная функция в отличие от развития германских закладных листов, которые формировались как безакцессорные ценные бумаги в отрыве от основного обязательства, уходила на второй план.

В современной российской практике имеется потребность в увеличении финансовых свойств ипотеки. Целесообразно использовать германский опыт, отразив в действующем российском законодательстве, помимо обеспечительной, инвестиционную функцию закладной, придав ей соответствующие свойства. 8

2. Предлагается новый подход в определении предмета ипотеки, согласно которому предметом ипотеки будет исключительно недвижимая вещь, а не права на нее.

Ипотека по своей правовой природе (предмету, способу обеспечения, порядку обращения взыскания, ликвидности и пр.) отличается от других залоговых прав, таких как залог права хозяйственного ведения, залог доли в праве собственности, залог арендных прав. Включение их в понятие ипотеки порождает проблемы, связанные с его диссимиляцией, размыванием границ регулирования, усложнением правового функционирования.

В связи с этим возникает необходимость обособленного от ипотеки правового регулирования посредством выделения их из ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и закрепления в ГК РФ.

3. Современные общественные отношения выражают потребность во введении института оборотной ипотеки (безакцессорной), которая повысит ликвидность закладных, даст возможность добросовестному приобретателю закладной защитить себя от возражений личного характера, возникших из основного обязательства, а также устраниться от обязанности доказывать наличие и действительность существующих обязательств, обеспеченных ипотекой, и их размера (суммы долга).

4. Попытки российского законодателя в последнее время придать независимый статус закладной, закрепленные в ч. 2 п. 4 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», на практике не работают, закладная по-прежнему продолжает быть акцессорной по отношению к основному обязательству и договору ипотеки, несмотря на легальную возможность ее существования при прекращении действия указанных договоров.

5. Прослеживается зависимость (акцессорность) не только ипотечного обязательства от основного, но также и основного от ипотечного, т.е. договор обеспечения может влиять на дальнейшее существование основного договора.

После обращения взыскания на предмет залога, стоимость которого перекрывает или равна сумме долга, основной договор, в обеспечение которого установлена ипотека, должен прекращаться с момента обращения на него взыскания.

Если стоимость долга превышает стоимость залога, договор сохраняет силу в оставшейся части без какого-либо обеспечения.

Прекращение договора в указанных случаях устраняет сложности правоприменительной практики, когда невозможность или длительность реализации имущества, на которое обращено взыскание, вызывает судебные споры, связанные с оплатой неустойки, процентов по кредиту, пени.

6. Проблемы правового положения земельных участков, в том числе из земель сельскохозяйственного назначения, а также долей в праве собственности на них, возникают и по причинам неразрешенное™ принципиальных теоретических и законодательных вопросов, связанных с разграничением гражданского и земельного законодательства.

Предлагается в качестве критерия в случае несоответствия земельного и гражданского законодательства принимать во внимание следующее положение: нормы земельного права подлежат применению при условии ограничения свободы субъектов частного права. Земельное право, являясь публичным правом, должно выступать в роли сдерживающего механизма гражданского права, устанавливая пределы его действия.

Гражданское право, выражающее частноправовые интересы общества, должно функционировать таким образом, чтобы, используя механизмы рыночной экономики, заставить работать частный сектор максимально плодотворно, а земельное право должно лишь сдерживать эгоизм частных лиц и следить за сохранностью земель.

7. Предлагается закрепить в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» положение о невозможности залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и зданий, строений, сооружений, расположенных на них, отдельно друг от друга.

Изменений требует ч. 4 ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части устранения положений, дающих возможность отдельно закладывать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и здания, строения, сооружения, расположенные на них.

С этой целью следует преодолеть существующий разрыв между правовым статусом земельного участка (из земель сельскохозяйственного назначения) и объектами недвижимости, расположенными на нем, путем признания их элементами единого имущественного

комплекса, образующего сложную вещь, состоящую из неотделимых недвижимых вещей.

8. Предлагается в случае нахождения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и строения на нем в собственности различных лиц закрепить в законодательстве институт принудительного выкупа собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооружений, которые находятся на данном участке на праве собственности у иных лиц, если иное не будет достигнуто их соглашением. Данное обстоятельство позволит привести земельный участок и здание, строение, сооружение, находящиеся на нем, в статус единой вещи, что в свою очередь будет способствовать более эффективному использованию земельных участков данного назначения.

В продолжение вышеизложенного, считаем невозможным применять в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения положения Концепции развития гражданского законодательства, а именно пп. 3.6.3, предусматривающий наделение правом пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения собственника находящейся на нем недвижимости, так как это не соответствует природе и особенностям использования земельных участков указанного назначения.

9. Положения действующего законодательства о том, что договор ипотеки приобретает юридическую силу с момента его государственной регистрации, нуждаются в совершенствовании.

Предлагается закрепить в законодательстве иной подход относительно данного положения, суть которого состоит в том, что договор должен считаться заключенным (приобретать юридическую силу) по части элементов, регулируемых обязательственным правом - с момента заключения соглашения, а в части элементов, регулируемых вещным правом (установление обременения, право следования, преимущественное перед третьими лицами удовлетворение требований) - только с момента государственной регистрации.

Данная проблема рассматривалась в Концепции, но предлагаемого нами решения она не содержит.

сделок с ним, которые в соответствии со ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 подлежат государственной регистрации. Установление обязательной государственной регистрации залога арендных прав на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, как того требует ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней», не должно производиться, так как является нелогичным и нецелесообразным. Залог арендных прав - это сделка по обращению правом аренды (обязательственным правом), которая обременяет обязательственные права арендатора и не дает залогодержателю никаких прав на вещь, а предоставляет лишь право (в случае наступления определенных юридических фактов) получить удовлетворение своих требований от продажи (уступки) этих арендных прав.

11. Доли в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения являются разновидностью товарного блага, которое может и должно находиться в гражданском обороте. Поэтому необходимо разрешить собственникам земельных долей на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения закладывать свои права на доли в праве собственности без выделения земельного участка в счет доли.

Считаем нелогичным запрет собственникам земельных долей в праве собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения отдавать в залог указанные права третьим лицам, так как это тормозит развитие ипотечного кредитования, лишает правообладателей возможности использовать свои имущественные права для привлечения инвестиций, не способствует развитию рынка сельскохозяйственных земель.

При этом необходимо предусмотреть, что доля в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, передаваемая в залог третьим лицам, должна быть привязана к местности, т.е. ее границы должны быть определены в порядке, предусмотренном ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель

1 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

сельскохозяйственного назначения». Данное положение позволит залогодержателю оценить рыночную стоимость доли, учитывая ее расположение, преодолев случаи, когда доля в праве при обращении на нее взыскания выделяется в натуре в невыгодном месте, что значительно снижает ее стоимость.

Теоретическая значимость исследования. Теоретическая значимость исследования заключается в проведении исторического анализа развития российского ипотечного права в сравнении с римским, исследовании ипотечного права некоторых стран средневековой Европы, выявлении специфических черт развития ипотечного права России. В работе представлены выводы автора относительно понимания, развития, реформирования наиболее важных институтов ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Проанализировано российское законодательство, регулирующее ипотеку земельных участков, и выделен ряд его недостатков, предложены пути их устранения, обоснована актуальность некоторых положений Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, а также высказано несогласие с положениями Концепции, которые, на наш взгляд, являются нелогичными применительно к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения. В работе имеются предложения по изменению доктри-нальных положений российского права в области ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Практическая значимость исследования. Полученные автором в результате научного исследования выводы и предложения могут быть использованы для дальнейшего изучения проблемы ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а практические рекомендации по внесению изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ЗК РФ, ГК РФ могут послужить основой для совершенствования российского законодательства в рассматриваемой сфере общественных отношений. Рекомендации, предложенные в диссертационном исследовании, помогут сформировать новые взгляды на Концепцию развития российского гражданского законодательства в рассматриваемой области.

Апробация результатов исследования. Результаты исследования обсуждены на кафедре гражданского и предпринимательского

права Северо-Кавказской академии государственной службы. Некоторые результаты исследования нашли свое применение при разработке автором программ лекционных и семинарских занятий в Адыгейском филиале Северо-Кавказской академии государственной службы.

По теме диссертации опубликовано пять работ общим объемом 1,8 печатных листа. Исследование прошло апробацию в выступлениях и дискуссиях на научных конференциях.

Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, объединяющих восемь параграфов, заключения. К работе прилагается библиографический список.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается актуальность, степень научной разработанности темы, определяются объект, предмет, цели и задачи исследования, его методологическая и теоретическая основа, формулируются основные положения, выносимые на защиту, научная новизна, теоретическая и практическая значимость исследования, указывается структура работы.

Первая глава «К истории становления и развития правового регулирования ипотечных отношений» посвящена изучению истории возникновения и формирования ипотеки и основных ее элементов в Древней Греции, Риме, некоторых странах средневековой Европы и России. В главе описывается последовательное историческое изменение института ипотеки в зависимости от изменения уровня общественных отношений и потребностей общества, возникающих на соответствующих исторических этапах развития. Автором делается анализ исторического формирования доктринальных признаков ипотеки, выявляется их сущность и на основании полученных данных дается определение ипотеки.

В первом параграфе первой главы «Возникновение и становление правового механизма ипотеки земельных участков в Древней Греции, Риме и некоторых странах средневековой Европы» выявлен исторический путь, который прошел правовой механизм ипотечного обеспечения земель в период формирования права Древней Греции,

Древнего Рима и средневековой Европы. Дано историческое описание, которое позволяет увидеть влияние развития общественных отношений на качественное изменение ипотеки, преобразование данного института, приобретение им новых форм и свойств.

Исследование начинается с описания истории появления собственности, перехода от личной ответственности к вещественной, придания вещам стоимостного выражения (денежного эквивалента), появления капитала, повышения обращаемости (меновости) недвижимыми вещами, усложнения юридической и экономической мысли.

Указанные предпосылки логически выливаются в зарождение в Древней Греции института ипотеки, описание которого дано в параграфе.

Основное место уделено изучению возникновения и развития правового регулирования римской ипотеки. Проводится историческое исследование пути развития залога от фидуции (от лат. Ас1ис1а -сделка на доверии, доверительная сделка) до пигнуса (от лат. pignlls - неформальный залог) и далее - до ипотеки.

Анализируются признаки римской ипотеки в сопоставлении с современной российской ипотекой, выявляются некоторые недостатки римской ипотеки рассматриваемого периода. Исследуются такие виды римской ипотеки, как законная ипотека (ИуроШеса 1е§аНз), повторная ипотека, субординационные ипотеки (ипотеки «по закону» или фискальные ипотеки; ипотеки, оформленные официальными документами; ипотеки, оформленные простыми соглашениями).

Выделяются недостатки римской ипотеки того периода, такие как отсутствие гласности (доступности) информации о залогодержателях на тот или иной объект недвижимости, размытость предмета римской ипотеки, который мог включать все имущество должника.

Изучается история появления признаков публичности и достоверности государственной регистрации ипотеки.

Обосновывается вывод о том, что объект ипотеки складывается и закрепляется преимущественно как вещь, а не права на нее.

В параграфе отражено исследование истории развития ипотеки средневековой Германии, Франции и некоторых других европейских государств.

Значительное место в параграфе занимает исследование развития германского ипотечного права, существовавшего до и после рецепции римского права. Рассматривается история возникновения германской оборотной ипотеки, процесс ослабления акцессорности закладных листов, развитие германских ландшафтов. Говорится о вкладе французского права в становление безакцессорной ипотеки.

По итогам параграфа автором делается вывод о проработанности правового регулирования таких черт европейской залоговой ценной бумаги, которые направлены на развитие ее инвестиционной составляющей. В результате чего обосновывается вывод, что в некоторых европейских странах залоговая ценная бумага рассматривалась (и рассматривается) в первую очередь как элемент инвестирования, в нашей же стране закладная рассматривается преимущественно как элемент обеспечения.

Выдвигается положение о необходимости развития инвестиционной функции закладной в российском праве в связи с огромной потребностью в данном институте.

В связи с этим предлагается использовать германский опыт, отразив в действующем российском законодательстве, помимо обеспечительной, инвестиционную функцию закладной.

Во втором параграфе первой главы «Специфика возникновения и развития правового регулирования ипотеки земельных участков в Российском государстве» анализируется проблема становления ипотечного права в России, которое происходило не от фидуции к ипотеке, а наоборот, от ипотеки к фидуции, т.е. от более совершенных обеспечительных институтов к менее совершенным.

Обосновывается, что в истории развития российского права усматриваются элементы параллельного развития различных исторических форм ипотеки и определенные специфические ее проявления, присущие только истории российского права, что подчеркивает необходимость досконального изучения национальных и историко-специфических черт рассматриваемого института для объяснения формирования некоторых ее современных проявлений.

В параграфе говорится о «закладничестве» или «закупщичест-ве» как виде залога, которое предполагало использование в качестве обеспечения не недвижимую вещь, а личность должника. Рассматривается залог Псковских судных грамот.

При исследовании развития института ипотеки российского права с момента возникновения до XVII в. привлечены труды известных ученых: Д.И. Мейера, J1.А. Кассо, В.А. Удинцева, A.B. Черных.

На основании проведенного анализа работ указанных авторов делается вывод, что в период XV-XVI вв. залоговые отношения российского права были довольно разнообразны и существовали параллельно.

Далее в работе изучаются Соборное Уложение 1649 года и реформы Петра I в области регулирования ипотечных отношений.

Последовательно исследуются действующие в тот период нормативные акты (Свода Законов Гражданских, Устав о банках от 19 декабря 1800 года, Закон об организации учреждений мелкого кредита, принятый в 1895 году, и др.) и их вклад в развитие ипотечного права России.

Выделяются достоинства и недостатки ипотечного права того времени.

В параграфе исследуется существенное влияние кредитных учреждений дореволюционной России на формирование ипотечного законодательства, что отмечено в качестве особенности развития российского ипотечного права. Рассматривается принятый в 1895 году Закон об организации учреждений мелкого кредита, который способствовал бурному росту кредитных учреждений.

Особое место в работе отводится влиянию таких кредитных учреждении, как Дворянский земельный банк, основанный в 1885 г., и Крестьянский Поземельный банк, основанный в 1882 г.

По итогам рассмотрения истории развития ипотечного права в Российском государстве формулируются следующие выводы, связанные со спецификой становления этого института: отношения по поводу земель сельскохозяйственного назначения складывались как строго акцессорные, что не могло не отразиться на современном ипотечном законодательстве; отмена частной собственности и новый уклад экономических и социальных отношений не дал возможности развития институтов ипотеки с ослабленной акцессорностью, как, например, оборотная ипотека в Германии.

В этой части российское ипотечное право схоже с римским, которое также имело строго акцессорный характер.

Указывается на то, что ипотечное право России формировалось от коллективного залога сельской общины к залогу частному, а также

говорится, что в России имелась прогрессивная система государственной регистрации залога недвижимости, отвечающая принципам публичности и достоверности, и в отличие от римской ипотеки существовало разделение залога движимых и недвижимых вещей.

Все это указывает на специфичность истории развития ипотечного права России и ее последующее влияние на формирование современных ипотечных институтов.

Во второй главе «Основные правовые особенности залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» осуществляется исследование современного российского законодательства в области залога земельных участков сельскохозяйственного назначения, а именно соотношения частноправовых и публич-ноправовых институтов, рассматриваются проблемы определения предмета ипотеки в современном законодательстве, анализируется акцессорность российской ипотеки, выявляются недостатки, пробелы, противоречия действующей правовой системы, предлагаются способы их решения и усовершенствования.

Параграф первый второй главы поСвящен изучению коллизии частного и публичного права в области регулирования ипотечных отношений.

Особое внимание обращается на то, что грамотно построенный баланс частного и публичного права - это первоочередная задача законодателя, которая позволит обеспечить интересы сторон и направить развитие рассматриваемого правового института в правильном направлении.

В данной части работы изучается доктрина российского права, которая включает противоположные точки зрения относительно соотношения частных и публично-правовых начал при регулировании отношений, возникающих по поводу залога земель сельскохозяйственного назначения.

Говорится, что точкой преткновения является спор о первичности земельного либо гражданского права при регулировании общественных отношений, предметом которых является земля.

Описываются две точки зрения: согласно первой, преимущество при регулировании отношений, предметом которых является земля, должно уделяться земельной отрасли права и, соответственно, земельному законодательству; согласно полярной точке зрения

- признается первичность гражданского права по отношению к земельному.

Для рассмотрения и сопоставления данных точек зрения в работе исследуются труды ученых: Эрши, Ю.Г. Жарикова, Н.И. Красновой, М.И. Кулагина, В.А. Кикоть, Т.В. Чубукова, Ю.К. Толстого, В.А. До-зорцева, Е.А. Суханова, И.А. Иконицкой.

Обобщив взгляды ученых на проблему, формулируется вывод, который базируется на разделении частного и публичного права. Так, определяя право, подлежащее применению при регулировании земельных отношений, в первую очередь необходимо учитывать то, что гражданское право - это совокупность частноправовых норм, а земельное - совокупность публичных норм. Таким образом, при возникновении конфликта гражданского и земельного права последнее подлежит применению, только если речь идет об ограничении свободы частного права. Стоит помнить, что земельное право, являясь публичным, выступает в роли добавочного и накладывается на гражданское право, устанавливая его пределы.

Автор высказывает мнение, что недопустимо формирование земельного права путем «отпачковывания» ряда норм, входящих в предмет регулирования гражданского права, и разбавлением этого «коктейля» примесью публичных норм. Интегрирование частноправовых норм гражданского права в сферу земельного приводит к дублированию несистемности и появлению коллизий. Несмотря на это, анализ земельного законодательства РФ указывает на смешивание в нем частноправовых и публичных норм.

В параграфе проводится анализ положений Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, исследуется намеченная тенденция реформирования российского законодательства рассматриваемой сферы.

При этом указывается, что в Концепции не закреплены положения о реформировании правовых механизмов, определяющих пределы регулирования (правовую компетенцию) гражданского и земельного законодательств, что, по мнению автора, является упущением.

Уделяется внимание изучению п. 1 ст. 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Делается вывод, что указанный Федеральный закон, являясь составной частью земельного законодательства и выражая публичные интересы, «забирает» из предмета

гражданско-правового регулирования отношения, возникающие по владению, пользованию и распоряжению земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Данная позиция законодателя, по мнению автора, является нелогичной, так как наблюдается явное смешивание частного и публичного права и законодательства.

Высказывается мнение и о том, что гражданское право, выражающее частноправовые интересы общества, должно функционировать развернуто с целью заставить работать частный сектор максимально плодотворно, используя механизмы рыночной экономики, а земельное право должно лишь сдерживать эгоизм частных лиц и следить за сохранностью земель.

В завершение параграфа автор выделяет публичные институты, применяемые в области регулирования ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые, по его мнению, являются излишними в российском праве.

Во втором параграфе второй главы рассматриваются проблемы понимания и определения предмета ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Автор указывает, что можно выделить две точки зрения: согласно первой, предметом ипотеки выступает непосредственно недвижимая вещь; вторая точка зрения выражает расширенный подход в понимании предмета ипотеки и включает в него, помимо недвижимой вещи, вещные и обязательственные права на нее.

Анализируя ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», автор приходит к выводу, что данный закон реализует вторую точку зрения, относя к предмету ипотеки не только недвижимую вещь, но и права на нее.

В работе высказывается мнение, что изложенная позиция законодателя не является логичной, так как отнесение прав на вещь (как обязательственных, так и вещных) к предмету ипотеки выходит за рамки сущности данного института, что влечет к необоснованному расширению легального и доктринального его понимания. Это может привести к диссистематизации института, отягощенности его понимания в связи с размыванием границ предмета ипотечного регулирования, усложнению его функционирования.

Далее обосновывается неэффективность отнесения арендных прав и иных вещных прав на вещь к предмету ипотеки, исследу-

ются базисные нормы законодательства, на основании которых делается вывод о том, что к предмету ипотеки должны относиться только недвижимые вещи; анализируются, в связи с этим, труды ученых И.А. Покровского, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, М. Орловой.

Рассматриваются видообразующие признаки ипотеки и сопоставляются с ипотекой арендных прав, обосновывается неэффективность отнесения данных прав к предмету ипотеки, предлагается авторское решение этого вопроса.

В параграфе третьем второй главы изучается проблема акцессорное™ (добавочности) залогового правоотношения в российском законодательстве, рассматриваются последние нововведения, внесенные в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и анализируется их влияние на снижение акцессорности российской ипотеки.

Проводится исследование Германского гражданского уложения. Высказывается мнение автора о том, что появление форм ипотеки с ослабленной акцессорностью является неизбежным этапом ее развития. Применение правовых механизмов ослабленной акцессорности ипотеки позволяет эффективно привлекать инвестиции, так как обеспечение является достаточно ликвидным и учитывает интересы инвестора.

Утверждается, что изменения, внесенные в п. 4 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», все же окончательно не разорвали зависимость закладной от основного обязательства и не породили институт оборотной ипотеки, подобной Германской. Российская ипотека по-прежнему сохраняет строгую акцессорность.

Далее анализируется вопрос о том, что происходит с закладной в случае недействительности обязательства, обеспечиваемого ипотекой, и (или) договора ипотеки. С этой целью изучается научная доктрина и судебная практика.

Делается вывод, что нововведения, включенные в ч. 2 п. 4 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», основной договор и договор об ипотеке могут стать основаниями признания недействительности закладной, несмотря на то, что фактически прекращают свое действие после государственной регистрации закладной (в случае, если это предусмотрено договором, на основании которого выдана и составлена закладная).

В параграфе говорится о том, что современные общественные отношения выражают потребность во введении института оборотной ипотеки (безакцессорной), которая даст возможность добросовестному приобретателю закладной защитить себя от возражений личного характера, возникших из основного обязательства, а также устраниться от обязанности доказывать наличие и действительность существующих обязательств, обеспеченных ипотекой, и их размера (суммы долга).

В обоснование этого положения приводится научная доктрина и сложившаяся судебная практика.

В заключение параграфа обосновываются выводы и делаются предложения по ослаблению акцессорности российской ипотеки, проводится анализ положений Концепции развития гражданского законодательства РФ, рассматривающей данную сферу общественных отношений.

В третьей главе, которая называется «Договор, залог доли в праве собственности и государственная регистрация ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения», исследуются некоторые вопросы правового регулирования договора ипотеки, проблемы законодательства в области регулирования залога доли в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, проблемы государственной регистрации ипотеки земельных участков, предлагаются авторские решения по поводу усовершенствования действующего законодательства.

В параграфе первом третьей главы проводится анализ договора ипотеки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, исследуются его существенные условия, выявляются недостатки, предлагаются пути их решения, вырабатывается модель усовершенствования законодательства рассматриваемой сферы.

Особое место при рассмотрении существенных условий обязательства уделяется предмету договора ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Исследуются вопросы индивидуализации земельных участков сельскохозяйственного назначения с учетом положений, изложенных в Концепции развития гражданского законодательства РФ.

Проводится анализ специфики земельного участка сельскохозяйственного назначения как вещи, имеющей сложный состав.

Изучая объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, автор доказывает, что они созданы для обеспечения использования и сохранения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и существовать в разрыве с данными землями не могут. Владение и пользование указанными объектами недвижимого имущества в иных целях, не связанных с использованием и сохранением земельных участков, на которых они располагаются, недопустимы.

Несмотря на это, автор указывает, что правовой анализ существующего российского законодательства показывает, что здания, строения и сооружения, расположенные на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, и иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости могут существовать в собственности различных лиц и, следовательно, быть самостоятельными объектами гражданско-правовых отношений (в том числе и ипотеки), что является нелогичным.

Таким образом, автор предлагает понимать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, используемый в качестве предмета ипотеки, как особый объект гражданско-правовых отношений - сельскохозяйственный комплекс, обращение которого возможно только как единое целое, без раздела на составные части.

В подтверждение указанной позиции проводится сопоставление изложенных идей с положениями, закрепленными в Концепции развития гражданского законодательства РФ.

Делается вывод о невозможности реализации положения, закрепленного в пп. 3.6.3. Концепции и указывающего, что «если собственник объекта недвижимости не является собственником занимаемого данным объектом земельного участка, то он всегда должен иметь право пользования таким участком» относительно земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В работе предлагается в случае нахождения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и строения на нем в собственности различных лиц закрепить в законодательстве институт принудительного выкупа собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооружений, которые находятся на данном участке, на праве собственности у иных лиц, если иное не будет достигнуто их соглашением. Дан-

ное обстоятельство позволит привести земельный участок и здание, строение, сооружение, находящиеся на нем, в статус единой вещи, что, в свою очередь, будет способствовать более эффективному использованию земельных участков данного назначения.

Далее приводится позиция германского законодательства, регулирующего ипотеку земель.

Рассматривается судебная практика, в которой подтверждаются недостатки придания юридической силы договору ипотеки только после его государственной регистрации.

Высказывается мнение о малоэффективное™ существования договора ипотеки после его государственной регистрации, если данный договор удостоверяется закладной.

Анализируя Концепцию развития гражданского законодательства РФ, делается вывод, что в данном документе не указано, с какого момента договор ипотеки будет считаться заключенным и, соответственно, права и обязанности у сторон правоотношения будут приобретать юридическую силу (с момента государственной регистрации ипотеки как обременения или с момента фактического его заключения). Предлагается авторское решение указанной проблемы.

Проводится анализ вопроса, может ли обращение взыскания на предмет ипотеки стать основанием для расторжения обязательства, обеспеченного указанным видом залога. Делается вывод, что существует взаимное влияние не только основного договора на обеспечительный, но и обеспечительного - на основной, другими словами, прослеживается зависимость (акцессорность) не только ипотечного обязательства от основного, но также и основного от ипотечного.

Второй параграф третьей главы начинается экскурсом в историю правового формирования института долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Утверждается, что правовые преобразования, вызванные перестройкой, привели к появлению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с огромным числом дольщиков.

Указывается на проблему отягощенности оборотоспособности указанных участков.

В параграфе поднимается вопрос нелогичности позиции законодателя относительно запрета залога доли сособственникам земельных участков сельскохозяйственного назначения, утверждается,

что указанный запрет тормозит развитие ипотечного кредитования, лишает правообладателей возможности использовать свои имущественные права для привлечения инвестиций, не способствует развитию рынка сельскохозяйственных земель.

Вместе с тем диссертант указывает, что необходимо предусмотреть, что доля в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, передаваемая в залог, должна быть привязана к местности, т.е. ее границы должны быть определены в порядке, предусмотренном ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Данное положение позволит залогодержателю оценить рыночную стоимость доли, учитывая ее расположение, преодолев случаи, когда доля в праве, при обращении на нее взыскания, выделяется в натуре в невыгодном месте, что значительно снижает ее стоимость и поражает риск невозврата вложенных инвестиций.

Проводится сравнение Российского и Германского законодательства, исследуются принципы «закрытости» долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Указывается, что подход законодателя, направленный на охрану принципа «закрытости» долевой собственности земель сельскохозяйственного назначения, не оправдывает запрет на залог долей в праве на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Проведенное исследование показало, что потребность залога земельной доли диктуется современной практикой. Залог доли в праве собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения необходим как собственникам земельных долей как средство, которое можно использовать для получения кредита, так и инвесторам, так как данный вид обеспечения обладает довольно высокой степенью ликвидности.

Параграф третий рассматриваемой главы посвящен выявлению и устранению недостатков законодательства, регулирующего государственную регистрацию ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Параграф начинается с рассмотрения вопроса государственной регистрации ипотеки.

Обосновывается актуальность проблемы отягощенности существующей в России процедуры государственной регистрации, которая

не способствует развитию в том числе и института залога земель сельскохозяйственного назначения.

Утверждается, что заключенный в письменной форме договор об ипотеке является «замороженным» (т.е. не порождает прав и обязанностей сторон) до его государственной регистрации, что является нелогичным.

Делается вывод о нецелесообразности государственной регистрации договора ипотеки, так как регистрации подлежит само обременение земельного участка (т.е. ипотека), чем исполняются основные функции государственной регистрации недвижимости - обеспечение принципов публичности и достоверности сведений о недвижимости, сделок с ней и обременений.

Проводится сопоставление предложений автора с положениями Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации.

В параграфе находят отражения предложения автора о том, с какого момента договор ипотеки будет считаться заключенным и, соответственно, с какого момента права и обязанности у сторон правоотношения будут приобретать юридическую силу (с момента государственной регистрации ипотеки как обременения или с момента фактического его заключения). Указанные авторские предложения способствуют заполнению пробелов Концепции развития гражданского законодательства.

Далее рассматривается проблема государственной регистрации залога арендных прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Определяется, что залог арендных прав - это сделка по обращению правом аренды (обязательственным правом), которая обременяет обязательственные права арендатора, не имеет права следования и не дает залогодержателю никаких прав на вещь, а предоставляет лишь право (в случае наступления определенных юридических фактов) получить удовлетворение своих требований от продажи (уступки) этих арендных прав. В связи с чем данная сделка не входит в предмет государственной регистрации прав на недвижимости и сделок с ним, обозначенный в ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и логично, что для залога арендных прав (как обременения,

так и договора о залоге арендных прав) государственная регистрация не является необходимой.

Таким образом, исключение из ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» положений, в соответствии с которыми необходима государственная регистрация залога арендных прав, будет иметь положительное влияние на российскую правовую систему и практику.

Еще один вопрос, рассматриваемый в параграфе, заключается в параллельном существовании закладной и договора об ипотеке, которые во многом дублируют друг друга.

В заключении подводятся итоги проведенного исследования, формулируются основные выводы и предложения, полученные в ходе исследования.

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы:

В ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, указанных в перечне ВАК РФ:

1. Малое A.A. Некоторые проблемы современного российского законодательства в области регулирования залога доли в праве собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения // Северо-Кавказский юридический вестник. 2010. № 1. С. 63-66.

- 0,3 п.л.

2. Молов A.A. Акцессорность российской ипотеки // Вестник Адыгейского государственного университета. 2010. № 2. С. 141-146.

- 0,4 п.л.

3. Малое A.A. Ипотека земель сельскохозяйственного назначения и иной недвижимости: правовые проблемы и пути их решения // Северо-Кавказский юридический вестник. 2010. № 3. С. 43^47.

- 0,5 п.л.

В иных изданиях:

4. Малое A.A. Общая долевая собственность: вопросы оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения // Собственность, право собственности, товарно-денежные отношения: проблемы теории и арбитражной практики. Сборник докладов и тезисов выступлений на Второй международной научно-практической кон-

ференции (Ростов-на-Дону, 2 марта 2007 года). Ростов н/Д. Издательство «Эверест». 2007. С. 158-162. - 0,3 п.л.

5. Малое A.A. Повышение инвестиционной функции закладной в Российском праве, как способ увеличения предпринимательской активности в сфере АПК // Социально-экономические и политико-правовые возможности инновационного развития России и ее территорий: опыт и перспективы. Сборник материалов Всероссийской научно-практической конференции 1-2 октября 2010 г. Выпуск II. Ростов-на-Дону - Майкоп. Издательство СКАГС. 2010. С. 204-208. - 0,3 п.л.

МАЛОВ Александр Анатольевич

ИПОТЕКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ: ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

Автореферат

Сдано в набор 12.05.2011 г. Подписано в печать 12.05.2011 г. Формат бумаги 60x84/16. Бумага офсетная. Печать офсетная. Усл. печ. л. 1,6. Тираж 120 экз. Заказ № 324. ООО «Качество», 385000, г. Майкоп, ул. Крестьянская, 221/2, тел. (8772) 57-09-92

■¡ :J

2010

79332

2010179332

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Малов, Александр Анатольевич, кандидата юридических наук

Введение.

Глава I. К истории становления и развития правового регулирования ипотечных отношений.'.

1.1. Возникновение и становление правового механизма ипотеки земельных участков в Древней Греции, Риме и некоторых странах средневековой Европы.-.'Г.„17ч

1.2. Специфика возникновения и развития правового регулирования ипотеки земельных участков в Российском государстве.

Глава II. Основные правовые особенности залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

II. 1. Соотношение частноправовых и публично-правовых интересов при формировании законодательства в сфере ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Н.2. Проблемы определения предмета ипотеки в современном законодательстве.

II.3. Акцессорность российской ипотеки.

Глава III. Договор, залог доли в праве собственности и государственная регистрация ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

III. 1. Правовое регулирование договора ипотеки.

Ш.2. Законодательство в области регулирования залога доли в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Ш.З. Правовое регулирование государственной регистрации ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Ипотека земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения"

1) имеется проблема соотношения частноправовых и публично-правовых норм, регулирующих ипотечные отношения;

2) требует более четкого легального определения предмет ипотеки;

3) строгая акцессорность ипотечных отношений уменьшает ликвидность закладной (вследствие аннулирования закладной по причине признания недействительным основного и обеспечительного договора), что не соответствует потребностям практики;

1 Постановление Пленума ВАС «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» от 17.02.2011 № 10 // Вестник ВАС РФ. N 4. 2011

Гражданского кодекса Российской Федерации от 17 ноября 2010 года № Б/Н . Концепция и изменения в ГК РФ предусматривают реформирование правового регулирования ипотечных отношений, его принципов, на которых долгое время базировалось понимание рассматриваемого института в российском праве.

Можно выделить несколько авторов, посвятивших свои работы изучению проблем правового регулирования залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Это М.М. Барашян, Г.Е. Быстров, P.P. Гимолев, A.B. Ильин, Л.П. Фомин и некоторые другие.

Вместе с тем проблемы правового регулирования залога земельных участков довольно подробно исследуются в работах В.М. Будилова, Р.Н. Викторова, E.H. Власова, С.Н. Герасина, P.P. Гимолева, Ю. Головиной, С.Н. Дудкина, Л. Зайковой, A.B. Ильина, A.A. Киселева, Н.В. Кравца, Е.А. Лешина, A.A. Маковской, В.М. Наумова, Л.А. Новоселовой, М. Орловой, О.П.

1 Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ. 2009. N11.

2 Проект изменений в разделы I, II, III, VI, VII Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс] от 17 ноября 2010 года № Б/Н // Доступ из с сети интернет http://www.pravo.ru/news/view/42083.

Плешанова, A.A. Роньжина, C.B. Семченковой, A.B. Черных, Л.П. Фоминой, 3. И. Цыбуленко, Е.Ю. Ширинской и др.

Для достижения цели исследования в диссертации ставятся следующие задачи:

2. Исследовать и предложить модель эффективного соотношения частноправовых и публично-правовых норм при регулировании ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Теоретическая основа исследования. Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды ученых в области гражданского, земельного, экологического права: С.С. Акманова, Н.П. Асланян, И.А. Базанова, М.И. Брагинского, A.A. Башмакова, З.С. Беляевой, В.В. Витрянского, Л.И. Воловой, В.В. Галова, P.P. Гимолева, С.Б. Глушаченко, И.Д. Григоровой, A.B. Дмитриева, JI. Зайкова, A.C. Звоницкого, С.А. Зинченко, И.А. Иконицкой, А.Д. Корецкого, JI.A. Кассо, Н.И. Краснова, О.Э. Ломидзе, В.А. Лапача, З.П. Лукиной, A.A. Лукьянцева, М. Любимцева, Д.И. Мейера, П.П. Мигулина, И.А. Покровского, К.П. Победоносцева, Г.Ф. Пухты, A.A. Роньжина, К.В. Смирнова, М.А. Соловьева, Е.А. Суханова, В.М. Чибинева, Л.П. Фомина, Г.Ф. Шершеневича, Е.Ю. Ширинской, Л.В. Щенниковой и др.

В работе исследованы труды, посвященные проблемам залога земель: В.М. Будилова, Р.Н. Викторова, E.H. Власова, С.Н. Герасина, P.P. Гимолева, Ю. Головиной, С.Н. Дудкина, Л. Зайковой, A.B. Ильина, A.A. Киселева, Н.В. Кравеца, Е.А. Лешина, A.A. Маковской, В.М. Наумова, Л.А. Новоселовой, М. Орловой, О.П. Плешанова, A.A. Роньжина, C.B. Семченковой, A.B. Черных, Л.П. Фоминой, 3. Цыбуленко, Е.Ю. Ширинской и др.

Основные положения, выносимые на защиту.

6. Проблемы правового положения земельных участков, в том числе из земель сельскохозяйственного назначения, а также долей в праве собственности на них, возникают и по причинам неразрешенности принципиальных теоретических и законодательных вопросов, связанных с разграничением гражданского и земельного законодательства.

Данная проблема рассматривалась в Концепции, но предлагаемого нами решения она не содержит.

10. В связи с установлением положений, согласно которым залог арендных прав не относится к предмету ипотеки, полагаем, что данный залог не входит в число прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые в соответствии со ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 подлежат государственной регистрации. Установление обязательной государственной регистрации залога арендных прав на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, как того требует ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней», не должно производиться, так как является нелогичным и нецелесообразным. Залог арендных прав — это сделка по обращению правом аренды (обязательственным правом), которая обременяет обязательственные права арендатора и не дает залогодержателю никаких прав на вещь, а предоставляет лишь право (в случае наступления определенных юридических фактов) получить удовлетворение своих требований от продажи (уступки) этих арендных прав.

1 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. позволит залогодержателю оценить рыночную стоимость доли, учитывая ее расположение, преодолев случаи, когда доля в праве при обращении на нее взыскания выделяется в натуре в невыгодном месте, что значительно снижает ее стоимость.

Теоретическая значимость исследования. Теоретическая значимость исследования заключается в проведении исторического анализа развития российского ипотечного права в сравнении с Римским, исследовании ипотечного права некоторых стран средневековой Европы, выявлении специфических черт развития ипотечного права России. В работе представлены выводы автора относительно понимания, развития, реформирования наиболее важных институтов ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Проанализировано российское законодательство, регулирующее ипотеку земельных участков, и выделен ряд его недостатков, предложены пути их устранения, обоснована актуальность некоторых положений Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, а также высказано несогласие с положениями Концепции, которые, на наш взгляд, являются нелогичными применительно к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения. В работе имеются предложения по изменению доктринальных положений российского права в области ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Апробация результатов исследования. Результаты исследования обсуждены на кафедре гражданского и предпринимательского права СевероКавказской академии государственной службы. Некоторые результаты исследования нашли свое применение при разработке автором программ лекционных и семинарских занятий в Адыгейском филиале Северо-Кавказской академии государственной службы.

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы в журналах аккредитованных ВАК:

Малов A.A. Некоторые проблемы современного российского законодательства в области регулирования залога доли в праве собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения // Северо-Кавказский юридический вестник. 2010. № 1. С. 63 — 66.

Малов A.A. Акцессорность российской ипотеки // Вестник Адыгейского государственного университета. 2010. № 2. С. 141 — 146.

Малов A.A. Ипотека земель сельскохозяйственного назначения и иной недвижимости: правовые проблемы и пути их решения // Северо-Кавказский юридический вестник. 2010. № 1. С. 43 - 47.

В иных печатных изданиях:

Малов A.A. Общая долевая собственность: вопросы оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения // Собственность, право собственности, товарно-денежные отношения: проблемы теории и арбитражной практики. Сборник докладов и тезисов выступлений на Второй международной научно-практической конференции (Ростов-на-Дону, 2 марта 2007 года). Ростов н/Д. Издательство «Эверест». 2007. С. 158 - 162.

Малов A.A. Повышение инвестиционной функции закладной в российском праве, как способ увеличения предпринимательской активности в сфере АПК // Социально-экономические и политико-правовые возможности инновационного развития России и ее территорий: опыт и перспективы. Сборник материалов всероссийской научно-практической конференции 1-2 октября 2010 г. Выпуск II - Ростов-на-Дону - Майкоп: Изд-во СКАГС, 2010. С. 204-208.

Исследование прошло апробацию в выступлениях и дискуссиях на научных конференциях.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Малов, Александр Анатольевич, Ростов-на-Дону

Заключение

Проведенное научное исследование истории возникновения, становления и развития ипотеки земельных участков, а также научных, законодательных и правоприменительных проблем, существующих в нынешнем российском праве, посвященных залогу земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, позволило сделать ряд выводов:

1. Сходство российского ипотечного права с римским в области установления принципов строгой акцессорности ипотечного обязательства не удовлетворяет потребностей современной российской практики, нацеленной на развитие финансовых свойств ипотеки.

История развития германских закладных листов, которые формировались как безакцессорные ценные бумаги в отрыве от основного обязательства, и были приспособлены для выполнения не только обеспечительной функции ипотеки, но и инвестиционной, является более прогрессивной.

В этой связи одноуровневая модель германской ипотеки, уделяющая значительное место не только обеспечительной, но и инвестиционной функции закладной ценной бумаге, будет оказывать положительное влияние на развитие ипотечного права России в случае ее рецепции, тем более что современная российская практика имеет потребность в увеличении финансовых свойств ипотеки.

2. Проведенный исторический анализ развития ипотечного права земельных участков в Германии указывает на формирование помимо обеспечительной еще и инвестиционной функции данного института в связи с тем, что закладные листы существовали самостоятельно от основного обязательства и сами' по себе использовались как средства привлечения инвестиций, в значительной степени учитывая права их держателей.

В связи с этим предлагается закрепить в российском праве инвестиционную функцию закладной, признав ее самостоятельной безакцессорной ценной бумагой.

3. Взаимодействие гражданского и земельного законодательств, при определении предмета их регулирования, должно строиться следующим образом: при возникновении конфликта гражданского и земельного права последнее подлежит применению, только если речь идет об ограничении свободы частного права; земельное право, являясь публичным правом, должно ограничивать гражданское право, устанавливая его пределы.

Существующая в настоящее время правовая модель, определяющая разграничение предмета регулирования гражданского и земельного законодательств, не является эффективной и нуждается в реформировании по причине того, что не выработана единая позиция относительно разграничения предметов регулирования рассматриваемых законодательств, что приводит к интегрированию частноправовых норм гражданского права в сферу земельного права, что порождает дублирование норм, несистемность законодательства и появление коллизий.

При этом, несмотря на некоторую тенденцию, направленную на упорядочение норм гражданского и земельного законодательства (п. З.1., пп. З.6.2., пп. З.6.4., пп. 3.6.5.,), Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации не закрепляет положения о реформировании правовых механизмов, определяющих пределы регулирования (правовую компетенцию) рассматриваемых законодательств, что, на наш взгляд, является существенным упущением.

Предлагается внести изменения в ст. 3 ГК РФ и ст. 3 ЗК РФ, которые определяют предмет рассматриваемых законодательств, закрепив в них идею разграничения полномочий, изложенную в настоящем пункте.

Требует изменения и п. 1 ст. 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который определяет, что регулирование отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, относится к компетенции указанного закона.

Считаем, что правоотношения по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками подлежат регулированию гражданским правом, при этом рассматриваемый закон об обороте земель должен устанавливать лишь определенные пределы осуществления гражданско-правовых отношений по поводу земли данной категории, учитывая публичные интересы. Даже Земельный кодекс РФ в п. 3 ст. 3 устанавливает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются в первую очередь гражданским законодательством, если земельное законодательство не устанавливает иные положения.

В указанной норме ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» необходимо закрепить приоритет гражданского права в области регулирования правоотношений по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками и ограничительный характер земельного права, преследующего публичные интересы.

Это позволит более системно разделить компетенцию регулирования отношений, входящих в предмет гражданского и земельного права, устранить дублированность и коллизии в названных законодательствах.

Подобной позиции придерживается Концепция развития гражданского законодательства, предлагая передать из сферы регулирования земельного права в гражданское, нормы, посвященные регулированию вещных прав на земельные участки и иные природные объекты (п. 3.1, пп. 3.6.4, пп. 3.6.5, пп. 3.6.2 Концепции).

Определив, что земельное законодательство имеет ограничительную природу общественных отношений, входящих в предмет первичного гражданского права, частноправовые интересы общества должны, используя механизмы рыночной экономики, заставить работать частный сектор максимально плодотворно. При этом земельное право должно лишь сдерживать эгоизм частных лиц и следить за сохранностью земель.

4. Проведенный анализ действующего ипотечного законодательства и научной доктрины, позволил установить, что истинным видообразующим признаком института ипотеки следует считать именно залог недвижимости, а не прав на нее. Отсюда следует, что к предмету ипотеки должны относиться только недвижимые вещи.

Нецелесообразным является отнесение залога вещных прав к предмету ипотеки. Считаем, что залог прав на недвижимую вещь выходит за рамки института ипотеки в связи с наличием ряда особенностей, что влечет необоснованное расширение легального и доктринального понимания рассматриваемого института. Полагаем, что расширение предмета ипотеки приводит к несистемности, отягощенности его понимания, усложнению функционирования законодательства, регулирующего залоговые отношения.

Залог вещных прав имеет ряд отличительных признаков, позволяющих выделить его из предмета ипотеки в самостоятельный вид залога. Так, при залоге вещных прав, право следования будет следовать не за вещью, а за вещным правом (правом на долю в праве общей собственности, правом хозяйственного ведения); ликвидность прав будет меньше ликвидности недвижимых вещей и пр.

Также следует выделить из предмета ипотеки и залог обязательственных прав, а именно залог арендных прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Используя арендные права на земельные участки сельскохозяйственного назначения в качестве предмета ипотеки, законодатель предлагает обеспечить ипотечное обязательство не недвижимой вещью (как это следует из доктринального и легального понятия ипотеки), даже не вещным правом, а обязательственным правом, возникшим по поводу определенного объекта недвижимости на основании гражданско-правового договора.

Существует ряд различий между институтом ипотеки и залогом арендных прав, которые вызывают необходимость выделения залога арендных прав из предмета ипотеки. Так, отнесение залога арендных прав к предмету ипотеки является нелогичным по следующим причинам: во-первых, совершенно различны вещи, которые являются обеспечением обязательства, во-вторых, уровень ликвидности этих вещей неодинаков, в-третьих, залог обязательственных прав имеет ряд специфических особенностей, которые не дают возможности поставить их в один ряд с ипотекой недвижимой вещи.

В случае нарушения договора ипотеки, предметом которого является именно недвижимое имущество, денежные требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости недвижимой вещи. Недвижимые вещи в силу своего правового и экономического статуса обладают высокой ликвидностью, их продажа, как правило, не составляет труда, чего не скажешь об арендных правах, которые обладают меньшей ликвидностью, так как представляют собой обязательственное право с взаимными, уже установленными правами и обязанностями. Приобретая арендные права, новый арендатор получает в придачу обязательства по выплате арендных платежей, проведению определенных работ или выполнению иных условий, предусмотренных договором аренды. Необходима целевая аудитория, которая обладает соответствующим ресурсом, достаточным для выполнения обязательств, предусмотренных уже существующим договором аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Как видим, ликвидность арендных прав значительно ниже, чем ликвидность самого недвижимого имущества, при их разумном сопоставлении.

5. Залог права аренды, залог права хозяйственного ведения, залог доли в праве на земельный участок обладают рядом специфических свойств, которые не позволяют отнести их к предмету ипотеки, что приводит к необходимости создания регулятивных норм, отражающих специфику данных видов залога. Поэтому целесообразным является выделение указанных видов залога из сферы регулирования ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и закрепление их в ГК

РФ, сформировав такие виды залога, как «Залог вещных прав» и «Залог прав». В залоге обязательственных прав необходимо отдельно обозначить залог арендных прав на земельные участки сельскохозяйтсвенного назначения, в связи со спецификой регулирования отношений предметом которых являются указанные объекты.

При этом следует отметить, что ФЗ «О залоге», указывая на существование залога прав, не предлагает их актуального регулирования. Не проводится в данном законе и дифференциация на залог обязательственных прав и залог прав на вещи.

Проект Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ в части регулирования института залога обязательственных прав следует дополнить залогом арендных прав на земельные участки сельскохозяйственного у назначения, адаптировать статью ч. 1 ст. 358 проекта изменений в ГК РФ к определению залогодателя при залоге арендных прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

6. Несмотря на то, что в российском праве наблюдается тенденция ослабления зависимости залоговой ценной бумаги от основного договора и договора ипотеки, потребности в ослаблении акцессорности ипотечной ценной бумаги (закладной) сохраняются. Современная закладная продолжает в основном выполнять чисто обеспечительную функцию, при этом финансовая функция закладной в должной мере не используется.

Так, изменения, внесенные в ч. 2 п. 4 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» федеральным законом от 22 декабря 2008 г. N 264-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1, по-прежнему не разрывают зависимость закладной от основного обязательства и договора ипотеки. Основной договор и договор ипотеки могут стать основаниями признания недействительности закладной,

1 Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.12.2008 N 264-ФЗ // Российская газета. 2008. N. 265. несмотря на то, что фактически прекращают свое действие после государственной регистрации закладной (в случае если это предусмотрено договором, на основании которого выдана и составлена закладная).

Таким образом, современное законодательство не предусматривает абсолютную самостоятельность закладной, она продолжает быть зависимой от основного обязательства, что позволяет выдвигать возражения против добросовестного приобретателя такой ипотеки, следующие из личного требования, а также требовать доказывания добросовестным приобретателем существования обязательства, обеспеченного ипотекой, и его размера (суммы долга).

Современные общественные отношения указывают на необходимость введения института (подобно оборотной ипотеке в германском праве), который даст возможность добросовестному приобретателю закладной защитить себя от возражений личного характера, возникших из основного обязательства, а также устраниться от обязанности доказывать наличие существующих обязательств, обеспеченных ипотекой и их размера (суммы долга). Более того, введение данного института будет способствовать повышению оборотоспособности ипотечными правами на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, устранятся проблемы, связанные с пониманием закладной как особого рода ценной бумаги (которые описаны в соответствующей главе настоящего исследования), что, в свою очередь, благоприятно отразится на развитии ипотечного кредитования в рассматриваемой сфере экономических отношений.

7. В ипотечном законодательстве прослеживается зависимость не только ипотечного обязательства от основного, но и основного от ипотечного, т.е. договор обеспечения может влиять на дальнейшее существование основного договора, что указывает на некоторую акцессорность не только ипотечного обязательства от основного, но и основного от ипотечного.

Так, обратив взыскание на заложенное имущество, оценочная стоимость которого перекрывает сумму долга (требований) или равна ей, залогодержатель фактически получает права на удовлетворение своего долга из стоимости заложенной вещи, тем самым получает удовлетворение своего требования к ответчику посредством реализации предмета залога. В момент обращения взыскания на предмет ипотеки у ответчика убывают права, связанные с получением имущественной выгоды из стоимости заложенной вещи, находящейся в его собственности в пределах стоимости долга, и передаются истцу. То есть, обратив взыскание на предмет залога, залогодержатель лишается возможности требовать возврата долга и пеней за его просрочку по основному договору и его требование по основному долгу считается погашенным с момента обращения взыскания на предмет залога, а основной договор расторгнутым, даже если данный договор не расторгался решением суда или соглашением сторон.

Руководствуясь вышесказанным, можно сделать следующий вывод: обращение взыскания согласно договору ипотеки на предмет залога фактически будет являться расторжением основного договора.

8. Следует преодолеть существующий разрыв между правовым статусом земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и объектами недвижимости, расположенными на нем, путем признания их элементами единого имущественного комплекса, образующего сложную вещь, состоящую из неотделимых недвижимых вещей.

Для этого необходимо внести соответствующие изменения в ч. 4 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», т.к. содержание этой нормы позволяет прийти к выводу о том, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и объекты недвижимости, которые находятся на нем, могут выступать самостоятельными объектами гражданского оборота, что в условиях современной практики и с учетом Концепции развития гражданского законодательства РФ является неприемлемым.

Часть 4 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует изложить в следующей редакции:

Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости».

Внесение изменений в данную статью будет способствовать приведению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и объектов недвижимого имущества, расположенных на них, в статус единой вещи, так как, столкнувшись с проблемой невозможности отдавать в залог земельные участки, которые имеют расположенные на них объекты недвижимости, принадлежащие сторонним собственникам, собственники земельных участков будут осуществлять действия, направленные на приведение данных участков и объектов недвижимости, расположенных на них, в статус «единой вещи», путем выкупа расположенных на земельном участке объектов недвижимости, раздела земельного участка, выдела и пр.

Указанный путь преобразований будет более радикальным, вместе с тем более эффективным способом приведения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и объектов недвижимого имущества, расположенных на них в статус единой вещи, может стать введение института принудительного выкупа собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного' назначения зданий, строений, сооружений, которые находятся на данном участке, на праве собственности у иных лиц, если иное не будет достигнуто их соглашением.

Следует изменить и абзац 2 ч. 1 ст. 1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который предусматривает, что действие указанного закона не распространяется на земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями, так как земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения должен рассматриваться как единая вещь (имущественный комплекс), более того, земли сельскохозяйственного назначения, занятые объектами недвижимости, имеют такое же целевое назначение, как и сельскохозяйственные угодья (данный вывод основан на анализе норм Земельного кодекса РФ). Поэтому для земельного участка названной категории необходимо применять единый правовой режим без соответствующих исключений.

9. Изложенные в пп. 3.6.3 Концепции развития гражданского законодательства РФ положения, предусматривающие, что «если собственник объекта недвижимости не является собственником занимаемого данным объектом земельного участка, то он всегда должен иметь право пользования таким участком», не могут быть применимы в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

При введении в гражданское законодательство указанных положений следует учитывать, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные под объектами недвижимости, могут использоваться только для возведения (постройки) объектов недвижимости, которые выполняют сельскохозяйственную функцию, связанную с обеспечением использования земельного участка по целевому назначению (обеспечением сохранения плодородия земель, производством, хранением, первичной переработкой сельскохозяйственной продукции и др.).

Таким образом, предоставление права пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, расположенным под объектом недвижимости, иному лицу (собственнику объекта недвижимости), будет вызывать нецелевое использование земли, что является недопустимым.

10. Подлежит изменению правовая модель, в соответствии с которой договор ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения приобретает юридическую силу только с момента его государственной регистрации.

Так, в период с момента фактического заключения договора ипотеки (подписания договора) и до момента его государственной регистрации (т.е. до момента, которым законом определяется заключение договора), отношения лиц, связанные с ипотекой, остаются неурегулированными. Вместе с тем зачастую сторона по договору, которой причитается обеспечение, исполняет свою часть обязательства до государственной регистрации договора ипотеки, т.е. до приобретения договором ипотеки юридической силы.

Складывается ситуация, когда, несмотря на наличие подписанного сторонами документа, основной целью которого является урегулирование прав и обязанностей сторон по ипотечному обязательству (договору ипотеки), указанные отношения в момент реальной необходимости остаются неурегулированными.

При этом могут возникнуть случаи, когда залогодатель заявит отказ от предоставления документов на государственную регистрацию или регистрационный орган откажет в регистрации договора ипотеки.

Для решения указанных проблем предлагается отменить обязательность государственной регистрации договора ипотеки (как это указано и в Концепции развития гражданского законодательства РФ), при этом установить правило, в соответствии с которым закрепляется раздельный подход в понимании момента, с которого договор ипотеки будет считаться заключенным, учитывая двойственную природу ипотечных отношений (обязательственную и вещную). Так, договор должен считается заключенным (приобретать юридическую силу) по части элементов, регулируемых обязательственным правом - с момента заключения соглашения, а в части элементов, регулируемых вещным правом (установление обременения, право следования, преимущественное перед третьими лицами удовлетворение требований) - только с момента государственной регистрации.

11. Необходимость регистрации залога арендных прав (как обременения, так и договора о залоге арендных прав) вызывает сомнение, так как если право аренды обременяет имущество и следует за ним, даже в случае изменения сторон (ст. 617 ГК РФ), залог арендных прав «обременяет» обязательственные права арендатора. При этом залог арендных прав никаким образом не претендует на права на вещь (т.е. право владения и пользования), которые передаются арендатору по договору аренды, а лишь предусматривают возможность получить удовлетворение долга за счет ценности и меновости арендных прав путем их реализации посредством публичных торгов. Даже в случае реализации имущества, договор аренды не затрагивается, а права и обязанности по нему приобретает новый арендатор.

Таким образом, залог арендных прав — это сделка по обращению правом аренды (обязательственным правом), которая не дает залогодержателю арендных прав на вещь, а предоставляет лишь право, в случае наступления определенных юридических фактов, получить удовлетворение своих требований от продажи (уступки) этих арендных прав.

Из изложенного следует, что государственная регистрация арендных прав не является целесообразной и подлежит отмене.

12. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закрепляет, что собственники земельных долей в праве собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения лишаются возможности отдавать в залог свои права на долю в праве собственности на земельный участок указанной категории. Данная позиция законодателя является непродуманной, так как запрет на залог доли в праве собственности тормозит развитие ипотечного кредитования, лишает правообладателей возможности использовать свои имущественные права для привлечения инвестиций, что не способствует развитию рынка сельскохозяйственных земель.

Является необходимым разрешение залога доли в праве на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, без выделения земельного участка в счет доли.

Для этого необходимо добавить в список правомочий собственника доли, изложенный в ч. 2 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», правомочия по сдаче в залог своей доли без выделения земельного участка.

При этом необходимо предусмотреть, что доля в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, передаваемая в залог, должна быть привязана к местности, т.е. ее границы должны быть определены в порядке, предусмотренном ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Данное положение позволит залогодержателю оценить рыночную стоимость доли, учитывая ее расположение; исключить случаи, когда доля в праве, при обращении на нее взыскания, выделяется в натуре в невыгодном месте, что значительно снижает ее стоимость.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Ипотека земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения»

1. Конституция РФ от 12.12.1993 г.// Российская газета. 1993. N 237.

2. Гражданский кодекс РФ (Часть первая) от 30.11.1994. N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс РФ (Часть вторая) от 26.01.1996. N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

4. Земельный кодекс Российской Федерации // Российская газета. 2001. 30 октября. N211-21.2 (2623-2824).

5. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002, № 138-Ф3 // СЗ РФ от 18.11.2002, № 46, ст.4532.

6. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» от 29.12.2010 N 435-Ф3 // Российская газета. N 297. 2010.

7. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 17.07.2009 N 166-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2009. N 29. Ст. 3603.

8. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.12.2008 N 264-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6219.

9. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 N 221-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

10. Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ // Российская газета. 2004. N290.

11. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 N 152-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2003. N 46 (ч. 2). Ст. 4448.

12. Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003 N 74-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2003. N 24. Ст. 2249.

13. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

14. Федеральный закон Российской Федерации «Об охране окружающей среды» от 10.01.2002 N 7-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. №.2. Ст. 133.

15. Федеральный закон «О землеустройстве» от 18.06.2001 N 78-ФЗ // Российская газета. 2001. N 118-119.

16. Федеральный Закон Российской Федерации «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 / СЗ РФ. 2000. №2. Сг.149.

17. Федеральный Закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 г. // СЗ РФ. 1998. №31. Ст. 3 813.

18. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ // Российская газета. 1998. N 137.

19. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

20. Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» от 22.04.1996 N 39-Ф3 // Собрание законодательства РФ. 1996. N 17. Ст. 1918.

21. Закон Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992 г. №2872-1 (ред. от 30.12.2008) //Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №23. Ст. 1239.

22. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.04.1993 № 4462-1 //Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. №10. Ст. 357.

23. Указ Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27.12.1991 N 323 (документ утратил силу) // Ведомости СНД ИБС РСФСР. 1992. N 1. Ст. 53.

24. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о контроле за проведением землеустройства» от 29.12.2008 N 1061 // Собрание законодательства РФ. 2009. N 2. Ст. 246.

25. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.01.1998 г. № 219 / Собрание законодательства РФ. 1998. № 8. Ст. 956.

26. Постановление Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены» от 15.03.1997 №319 // Собрание законодательства РФ. 1997. № 13. Ст. 1539.

27. Постановление Правительства «Об утверждении правил кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» от 06.09.2000 № 660 // Собрание законодательства РФ. 11.09.2000.

28. Постановление Правительства РФ «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» от 29.12.1991. N 86 (докумен± утратил силу) // СП РФ. 1992. N 1-2. Ст. 9.

29. Постановление Правительства РФ «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» от 04.09.1992. N 708 (документ утратил силу) // Собрание актов президента и правительства РФ. 1992. N 12. Ст. 931.

30. Постановление Президиума ВС РСФСР, СОВМИНА РСФСР «О дополнительных мерах по ускорению проведения земельной реформы в РСФСР» от 15.03.1991. N 891-1 (документ утратил силу) // Ведомости СНД И ВС РСФСР.1991. N 12. Ст. 391.

31. Распоряжение Правительства РФ «Об Основных положениях о залоге недвижимого имущества ипотеке» от 22.12.1993 N 96-рз (документ утратил силу) // Российская газета. 06.01.1994. N 3.

32. Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 03.07.2006. N 27.

33. Приказ Госкомзема РФ «О введении в действие документов по ведению государственного земельного кадастр» Электронный ресурс. от 22.11.1999 N 84 // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».

34. Постановление Президиума ВС РСФСР, Совмина РСФСР «О дополнительных мерах по ускорению проведения земельной реформы в РСФСР» от 15.03.1991. N 891-1 (документ утратил силу) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 12. Ст. 391.

35. Земельный кодекс РСФСР (документ утратил силу) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 22. Ст. 768.

36. Гражданско-процессуальный кодекс РСФСР (документ утратил силу) //Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. № 24. Ст. 407.

37. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик (документ утратил силу) // Ведомости съезда народны депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. № 26. Ст. 733.

38. Закон Российской Федерации «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990г. (документ утратил силу) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. №26. Ст. 324.

39. Закон РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» от 25.12.1990. N 445-1 (документ утратил силу) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. N 30. Ст. 418.

40. Федеральный Закон Швейцарии «О крестьянском земельном праве» от 04 октября 1991 г. // ВОВВ Собрание законодательства Федерации.

41. И. Список использованной научной литературы

42. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка // Государство и право РАН. 2001. - N1. - с.32-39.

43. Акманов, С.С. Государственный крестьянский поземельный банк и его роль в формировании земельного рынка в дореволюционной России / С.С. Акманов // Сибирский юридический вестник. 1998. № 3.

44. Алексеев, Ю.Г. Псковская Судная грамота и ее время. Развитие феодальных отношений на Руси 14-15 вв. / Ю.Г. Алексеев, под ред. Н.Е. Носова. М.: Наука, 1980. - 243 с.

45. Анфимов, A.M. Крупное помещичье хозяйство в Европейской России (конец XIX начало XX вв.) / A.M. Анфимов. - М. 1969 г.

46. Артемов, В. Ипотека в строительстве: статья / В. Артемов // ЭЖ-Юрист. 2005. N 19.

47. Атлас, М. С. (Мариам Семенович) Развитие банковских систем стран социализма /М. С. Атлас. Финансы, 1967. - 240 с.

48. Асланян, Н.П. Основные начала российского частного права: Дис. д-ра юрид. наук: 12.00.03. М., 2001.-365 с.

49. Афонина, A.B. Все об ипотеке. Статья / A.B. Афонина. М.: Омега-JI, 2006. - 176 с.

50. Бабкин, С.А. Возникновение ипотеки в силу закона: статья / С.А. Бабкин // Нотариус. 2002. N 1.

51. Башмаков, Г.С. Земельная реформа в сельском хозяйстве: Правовые проблемы / Авт. кол.: Г.С. Башмаков, З.С. Беляева, И.А. Иконицкая и др.; Российская академия наук. Институт государства и права. М.,1997. - 32 с.

52. Базанов, И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства / И.А. Базанов. М.: Статут, 2004. - 589 с.

53. Башмаков, A.A. Основные начала ипотечного права / A.A. Башмаков. М.: Либава. Петерсон, 1891. - 268 с.

54. Бевзенко, P.C. Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки / P.C. Бевзенко. М.: Статут, 2008. - 224 с.

55. Беляева, O.A. Повторные публичные торги по реализации предмета ипотеки (по материалам конкретного дела): статья / O.A. Беляева // Законодательство и экономика. 2009. N 5.

56. Беляева, 3. С. Залог сельскохозяйственной продукции / 3. С. Беляева // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. М., 1999. -С. 19 - 22.

57. Брагинский, М. Залог и закон о залоге / М. Брагинский // Хозяйство и право. М, 1993 г. №1.

58. Брагинский, М.И., Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» / М.И. Брагинский, Ю.Г. Жариков, под. ред. М.Г. Масевич. М.: Законодательство и экономика. 1999. N 10.

59. Брагинский, М.И. Договорное право. Общие положения, изд. 3-е / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский.- М.: Статут, 2001. 848 с.

60. Брокгауз, Ф.А. Энциклопедический словарь. Т. 13 / Ф. А. Брокгауз, И. А. Ефрон.— СПб.: Полрадис. 1996. - 488 с.

61. Быстров, Г.Е. Залог сельскохозяйственных земель / Государство и право. 1999. № 5.

62. Быстров, Г.Е. Земельная реформа в России: Правовая теория и практика / Г.Е. Быстров // Государство и право. 2000. № 4. С. 46 - 58.

63. Быстров, Г. Е., Сыроедов, Н. А.,д-р юрид. наук,проф. И. А. Иконицкая. Земельное право Российской Федерации : Теория и тенденции развития. М.: Институт государства и права РАН, 1999. - 128 с.

64. Викторова, Р.Н. Ответственность сторон по договору об ипотеке: статья / Р.Н. Викторова // Нотариус. 2009. N 1.

65. Викторова, Р.Н. Проблемы государственной регистрации договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимого имущества: статья / Р.Н. Викторова // Юрист. 2009. N 2.

66. Вишневский, А. А. Залоговое право. Учебное и практическое пособие / A.A. Вишневский. — М.: Издательство БЕК, 1995. 179 с.

67. Владимирского-Буданов, М.Ф. Указная книга земельного приказа. Хрестоматия по истории русского права. Выпуск третий, издание третье Электронный ресурс. / М.Ф. Владимирского-Буданова, вып. III, 1888 г. -Режим доступа: Allpravo.Ru.

68. Власов, E.H. Особенности ипотеки земельных участков, на которых имеются здания, строения и сооружения: статья / E.H. Власов // Право и политика. 2007. N 10.

69. Волков, С.Н. Землеустройство. Экономика землеустройства. Т. 5.1 С.Н. Волков. М: Колос, 2001. - 456 с.

70. Волова, Л.И. Международно-правовые механизмы разрешения инвестиционных споров // Северо-Кавказский юридический вестник. 2001. -№1.-С. 16-24.

71. Вытнов, Д.И. Ипотека в США: статья / Д.И. Вытнов // Жилищное право. 2009. N 7.

72. Гаджиев Г. А. Защита основных экономических прав и свобод предпринимателей за рубежом и в Российской Федерации (опыт сравнительного исследования). М.: Манускрипт, 1995. -232с.

73. Герасин, С.И.' Актуальные проблемы ипотеки сельскохозяйственных угодий / С.И. Герасин // Закон. 2007. N 1.

74. Гимолеев, Р. Государственная регистрация залога недвижимости. Проблемы правоприменения: статья / Р. Гимолеев // Право и экономика. 2004. N2.

75. Гимолев, P.P. Особенности залога земель сельскохозяйственного назначения / Р. Гимолев // Право и экономика. 2004. №11.

76. Гимолев, P.P. Залог земель в системе норм гражданского и земельного законодательства / Р. Гимолев // Журнал российского права. 2004. № 9.

77. Глушаченко, С.Б. Институт ипотеки в Древнем Риме: статья / С.Б. Глушаченко, К.В. Смирнова // История государства и права. 2008. N 5.

78. Головин, Ю. Земля как предмет залога в России // Российская юстиция, 1997. № 9. С. 23-24.

79. Гражданское уложение Германии. Вводный закон к Гражданскому уложению: Перевод с немецкого / Науч. ред.: Елисеев Н.Г., Маковский A.JL, Яковлева Т.Ф.; Введ.: Бергманн В. М.: Волтерс Клувер, 2004. - 816 с.

80. Гришаев, С.П. Особенности ипотеки (залога недвижимости) как способа обеспечения исполнения обязательств Электронный ресурс.: статья / С.П. Гришаев // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс».

81. Гришаев, С.П. Комментарий к Закону об ипотеке (залоге недвижимости) Электронный ресурс. (постатейный) // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс».

82. Гришаев, С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства Электронный ресурс. // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы КонсультантПлюс. 2009.

83. Грачев, И.Д., Дудкин С.Н. Перспективы развития законодательства о залоге // Юридический консультант. М., 1997. № 5-6.

84. Дегай, П. Ипотекарные системы и влияние их на финансы и вообще на государственное благосостояние. -СПб. : В типографии Е. Фишера, 1849. 48 с.

85. Дмитриев, A.B. Возникновение права собственности на землю в силу закона / А. В. Дмитриев // Законодательство. 2005. - № 6. - С. 36 - 39.

86. Дубровский, С.М. Сельское хозяйство и крестьянство России в период империализма / С.М. Дубровский. М.: Наука, 1975. - 398 с.

87. Дудкин, С.Н. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / С.Н. Дудкин // С.Н. Дудкин, ред. B.C. Ема. М., 1999. -252 с.

88. Дождев, Д.В. Римское частное право. Учебник для вузов / Под ред. члена-корр. РАН, профессора В. С. Нерсесянца. М.: Издательская группа ИНФРА М-НОРМА, 1996. - 669 с.

89. Дозорцев, В. А. Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике :Гражданского права при переходе к рыночной экономике /В. А. Дозорцев // Государство и право. 1994. - N 1. - С. 26 - 36.

90. Ема, B.C. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России /Авт. кол. : В. С. Ем, С. М. Дудкин, А. А. Лаврищева и др., Е. С. Рогова ; Под. ред. В. С. Ема. М. :Статут,1999. - 256 с.

91. Ершов, В.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / В.А. Ершов. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2008. - 152 с.

92. Ефимова, Е.И. Передача в залог прав субаренды на земельный участок / Е. И. Ефимова // Экологическое право. 2002. № 3.

93. Жариков, Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений / Ю.Г. Жариков, ГиП. 1996 г. № 2.

94. Жигачев, A.B. Составление и обращение закладной: спорные вопросы правоприменения // Электронный ресурс. // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс». 2010.

95. Журбина, Е. Заключение договора ипотеки: статья / Е. Журбина // Юрист. 2005. N7.

96. Завидов, Б.Д. Государственная регистрация ипотеки (общие положения и особенности): статья / Б.Д. Завидов // Право и экономика. 1999. N 3.

97. Завидов, Б.Д. Закладная как элемент ипотеки Электронный ресурс.: статья / Б.Д. Завидов // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс».

98. Зайнуллина, С.Р. К вопросу обращения взыскания на предмет ипотеки: Статья / С.Р. Зайнуллина // Юрист. 2006. N 12.

99. Зак, А.Н. Крестьянский поземельный банк: 1883-1910 / А.Н. Зак.- М.: Склад, изд. у Н.П. Карбасникова, 1911. 607с.

100. Залог и ипотека в российском и зарубежном праве : Материалы международной научной конференции / Институт государства и права РАН ; Отв. ред. Т. Е. Абова. -М., 1999. 86 с.

101. Зайкова, JI. Предмет договора об ипотеке / JI. Зайкова // ЭЖ-Юрист. 2006. № 7.

102. Звоницкий, A.C. О залоге по русскому праву / A.C. Звоницкий. Киев.: Н. Я. Оглоблин, 1912. 419 с.

103. Зинченко, С. А. О понятии и классификации способов обеспечения исполнения обязательств /С. А. Зинченко //Законы России. -2006. № 12. - С. 19 -24

104. Зинченко, С.А., Галов, В.В. Понятие права общей долевой собственности и ее методологическое значение / С.А. Зинченко, В.В. Галов // Закон. 2008. № 3. С. 109-120.

105. Зинченко, С.А., Галов, В.В. Собственность и производные вещьные права: теория, практика. Ростов н/Д: Издательство СКАГС, 2003. 200 с.

106. Зинченко, С.А., Проблемы объектов гражданских прав / С.А.Зинченко, В.А. Лапач, Д.Ю. Шапсугов. — Ростов н/Д: Издательство СКАГС, 2001.-248 с.

107. Зуйкова, JI. Предмет договора об ипотеке: статья / Л. Зуйкова // ЭЖ-Юрист. 2006. N 32.

108. Иванова, Е. Закладные пойдут быстрее. Статья / Е. Иванова // ЭЖ-Юрист. 2008. N 1.

109. Ильин И.А. О частной собственности // Русская философия собственности (XVII-XX вв). СПб.: Ганза, 1993. - С, 120-158.

110. Ильин, A.B. Залог земель сельскохозяйственного назначения: диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Специальность: 12.00.06 Природоресурсное право; аграрное право; экологическое право / A.B. Ильин. - М., 2007. - 144 с.

111. Иконицкая, И.А. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве / И.А. Иконицкая, Н.И. Краснов, Э.И. Павлова и др. // Государство и право. 2000. - № 7. - С. 29 - 41.

112. Карабанова, К.И. Закладная: некоторые проблемы правового регулирования. Статья / К.И. Карабанова // Законодательство и экономика. 2005. N 12.

113. Кабалкин, А. Ю. Гражданское право. Т. 1. Учебник. Изд. 2-е/ Отв. ред. Е. А. Суханов. М.: Изд-во БЕК, 1998. - 785 с.

114. Кассо, Л.А. Понятие о залоге в современном праве / Л.А. Кассо. -Юрьев.: Типография К. Маттисена, 1898. 287 с.

115. Кикоть, В.А. Современные тенденции противоречия учения о праве собственности в развитых капиталистических странах / В.А. Кикоть // Актуальные проблемы современного буржуазного гражданского права: Сборник научно-аналитических обзоров. М., 1998 г. .

116. Киселев, A.A. Предмет договора ипотеки: статья / A.A. Киселем // Нотариус. 2003. N 2.

117. Киселев, A.A. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности: статья / A.A. Киселев // Бюллетень нотариальной практики. 2003. N3.

118. Корецкий, А.Д. Теоретико-правовые основы учения о договоре. Монография / под ред. П.П. Баранова. Ростов н/Д: РЮИ МВД России, 2001. — 232 с.

119. Королев, А.Н., Плешакова, О.В. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотечных ценных бумагах» (постатейный) / А.Н. Королев. М.: Юстицинформ, 2004. - 208 с.

120. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ. 2009. N И.

121. Костылева, Н. Проблемы содержания и формы договора об ипотеке: статья / Н. Костылева, В. Костылев // Нотариус. 2008. N 1.

122. Кравец, Н.В. Особенности и порядок государственной регистрации ипотеки: статья / Н.В. Кравец // Право и политика. 2007. N 6.

123. Краснов, Н. И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночной экономике /Н. И. Краснов // Государство и право. -1994. -N7.-С. 53-59

124. Карамышева, О. В. Пути развития земельного законодательства Российской Федерации : Материалы "Круглого стола". //Государство и право. -1999.-№ 1.-С. 41-63.

125. Крестьянский наказ о земле (ст. 1) // Известия. 1917. 19 августа.

126. Декрет о земле // СУ. 1917. № 1.

127. Кулагин, М. И. Предпринимательство и право :Опыт Запада /Предисл. и науч. ред. Е. А. Суханова. -М. : Дело,1992. -144 с.

128. Курбатская, А. Залог недвижимости как форма ипотеки: статья / А. Курбатская // Бизнес-адвокат. 2004. N 14.

129. Общая теория права и государства: Учебник / Под ред. В.В. Лазарева.- 3-е изд., пе-рераб. и доп. М.: Юристъ, 2001. - 520с.

130. Лапач, В.А. Требование, имущество и собственность: Некоторые вопросы современного правопонимания и правоприменения /В. А. Лапач //Правовые реформы в России. Ростов-на-Дону: Изд-во СКАГС, 2004. - С. 150- 155.

131. Лапач, В.А. Что такое объекты гражданских прав, или "Феномен Кубка Кремля" /В. А. Лапач //Законодательство. -2002. № 5. - С. 17 - 29.

132. Лапач, В. А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав / В. А. Лапач // Законодательство. 2003. - № 4. - С. 5 - 12.

133. Лёшина, Е.А. Экономический механизм залога сельскохозяйственных угодий: диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Специальность: 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством / Е.А. Лёшина. — М., 2004. - 137 с.

134. Ломидзе, О. Залог прав и конструкция "право на право" в российском законодательстве / О. Ломидзе // Хозяйство и право. №12. 2006.

135. Ломидзе, О., Ломидзе, Э., дир. Значение фактической передачи имущества собственника при его отчуждении и проблемы восстановления собственником своего владения / О. Ломидзе, Э. Ломидзе // Хозяйство и право.- 2002. № 1.-С. 101-105.

136. Лукьянцев, A.A. Вопросы применения гражданско-правовой ответственности при осуществлении предпринимательской деятельности / A.A.

137. Лукьянцев // Правовые реформы в России. Ростов-на-Дону : Изд-во СКАГС, 2004. - С. 161 - 169.

138. Любимцев, М. Ипотека: тест на непротиворичивость / М. Любимцев // Бизнес-Адвокат. 2003. № 23.

139. Макинский, А.Л. Граждански уложение Германии. Вводный закон к Гражданскому уложению; пер. с нем. / науч. ред. А.Л. Макинский и др.. - 2-е изд. доп. - М: Волтерс Клунер, 2006.

140. Мейер, Д.И. Древнее русское право залога. Юридический сборник / Д.И. Мейер. Казань : Издание книгопродавца Ивана Дубровина, 1855.

141. Мейер, Д.И. Русское гражданское право: чтения, изданные по записям слушателей // Д.И. Мейер, под.ред. А.И. Винина. СПб., 1894.

142. Мейер, Д.И. Русское гражданское право (в 2-х томах. Часть 2). По исправленному и дополненному 8-му изд. / Д.И. Мейер, 1902. М., 1997.

143. Меркулов, В.В. Положения об ипотеке в Гражданском кодексе Российской Федерации: статья / В.В. Меркулов // Правовые вопросы строительства. 2006. N 2.

144. Мигулин, П. П., Доктор финансового права Реформа денежного обращения в России и Промышленный кризис (1893 1902) =La reforme monetaire et la crise industrielle en Russie. - Харьков :Типо-Литография "Печатное Дело", 1902. - 324 с.

145. Минина, Е. JI. О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе //Государство и право. -1997. N 3. - С. 32-63

146. Наумов, В.М. Вопросы регулирования правового положения субъектов залога земли: статья / В.М. Наумов // Современное право. 2007. N 6.

147. Наумова, JI. Ипотека «незавершенки»: статья /Л. Наумова // ЭЖ-Юрист. 2005. N 32.

148. Наумова JI.H. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) / JI.H. Наумова. М.: Волтерс Клувер, 2008.

149. Новицкий, И.Б. Римское частное право: Учебник / В.А. Краснокутский, И.Б. Новицкий, И.С. Перетерский и др.; под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004. 544 с.

150. Новоселов, JI.A. Некоторые проблемы залога в исполнительном производстве / JI. А. Новоселов // Вестник гражданского права. 2008. - № 3. -С. 107-122.

151. Орлова, М. Понятие и признаки предмета ипотеки / М. Орлова // Бюллетень нотариальной практики. 2002. № 1.

152. Орлова, М. Правовая конструкция законной ипотеки: статья / М. Орлова // Российская юстиция. 2000. N 9.

153. Орлова, М. Ипотека (залог) права аренды / М. Орлова // Российская юстиция. 1999. № 5.

154. Павлодский, Е. Залог и ипотека: статья / Е. Павлодский // Хозяйство и право. 1997. N2.

155. Петров, Д-А. Некоторые вопросы совершенствования законодательства об ипотеке: статья / Д.А. Петров // Арбитражные споры. 2009. N 1.

156. Плешанова, О.П. . Международно-правовые вопросы обращения взыскания на предмет ипотеки / О.П. Плешанова // Право и экономика. 1999. № 6.

157. Плешанова, О.П. Лепнина в ипотеке / О.П. Плешанова // Юрист. 2005. N6.

158. Плешанова, О. Объекты ипотеки залога недвижимости: статья / О Плешанова // Российская юстиция. 1998. N 10

159. Покровский, И. А. Основные проблемы гражданского права /И. Покровский . 3-е изд., стереотип. М.: Статут, 2001. 353 с.

160. Покровский, И.А. История римского права / И.А. Покровский. СПб., 1998.-560 с.

161. Победоносцев, К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права / К.П.Победоносцев. М.: Статут, 2002. 800 с.

162. Проскурин, А.Г. Развитие законодательства об ипотеке: статья /А.Г. Проскурин // Правовые вопросы строительства. 2006. N 2.

163. Проект изменений в разделы I, II, III, VI, VII Гражданского кодекса Российской Федерации Электронный ресурс. от 17 ноября 2010 года № Б/Н // Доступ из с сети интернет http://www.pravo.ru/news/view/42083.

164. Раев, Д. Залог прав соарендатора участка при ипотеке помещения. Статья / Д. Раев // Корпоративный юрист. 2009. N 1.

165. Роньжин, A.A. Акцессорность Российской ипотеки и потребности практики / A.A. Роньжин // Юрист. 2004. № 7.

166. Ротко, C.B. Закладная как ценная бумага и коллизии в ее правовой природе. Статья / C.B. Ротко, Д.А. Тимошенко // Современное право. 2008. N 8.

167. Ротко, C.B. Обращение закладной: некоторые особенности правового регулирования. Статья / C.B. Ротко, Д.А. Тимошенко // Налоги (газета). 2008. N 29.

168. Ротко, C.B. О правоотношениях, удостоверяемых закладной. Статья / C.B. Ротко, Д.А. Тимошенко 7/ Налоги (газета). 2008. N 28.

169. Русецкий, А.Е. Государственная регистрация ипотеки: Научно-практическое пособие / А.Е. Русецкий. М.: Юстицинформ, 2009. - 208 с.

170. Русецкий, А.Е. Договор об ипотеке: статья / А.Е. Русецкий // Право и экономика. 2006. N 12.

171. Русецкий А.Е. Закладная как именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству: статья / А.Е. Русецкий // Право и экономика. 2005. N 9.

172. Русецкий, А.Е. Оформление договора об ипотеке: статья / А.Е. Русецкий // Право и экономика. 2008. N 1.

173. Русецкий, А.Е. Нововведения Закона об ипотеке и государственной регистрации: статья / А.Е. Русецкий // Право и экономика. 2009. N 3.

174. Рыженков, А.Я., Очерки теории права собственности (прошлое и настоящее) / А.Я. Рыженков, А.Е. Черноморец, — Волгоград: Издательство «Панорама», 2005. 672 с.

175. Законы гражданские (Свод Законов, T. X, Ч. 1): Практический итеоретический . 1915 г. / Рудин С.Д. Петроград: Тип. В.Ф. Киршбаума,1915.-559 с.

176. Государственный банк Текст. : краткий очерк деятельности за 18601910 годы / сост. Е. Н. Сланский. СПб. . А. Н. Коншина. - 2-е изд. - М. : Тип. Т-ва И. Н. Кушнерев и К, 1904. - 220 с.

177. Смирнова, К.В. Становление института ипотеки в России: статья /К.В. Смирнова // История государства и права. 2007. N 12.

178. Смирнова, К.В. Развитие ипотечных отношений в Западной Европе / К.В. Смирнова // История государства и права. 2007. - № 6. - С. 26 - 29.

179. Стерхова, М.И. Закладная. Статья / М.И. Стерхова // Цивилист. 2006.1. N4.

180. Суханов, Е. А. Современное развитие частного права в России. // Юрист. -2001. №> 3. - С. 2 - 7.

181. Соловьев, B.C. Сочинения в 2 томах / B.C. Соловьев, Т. 1: 1873-1876. Отв. ред. А. А. Носов. Сост. Н. В. Котрелев, А. А. Носов. М.: Наука, 2000. 391 с.

182. Тимошенко, Д.А. Закладная как инструмент, способствующий развитию ипотечного кредитования. Статья / Д.А. Тимошенко // Нотариус. 2008. N6.

183. Тихомиров, М.Н., Епифанов, П.П. Соборное уложение 1649 года / М.И Тихомиров, П.Н. Епифанов Гл. XVI и XVII. М.: Изд-во Моск. Ун-та, 1961 г.

184. Тихомиров Ю.А. Публичное право. Учебник. М.: Издательство БЕК, 1995.-496 с.

185. Толстой, Ю. К. К учению о праве собственности /Ю. К. Толстой // Правоведение. -1992. № 1. - с. 15 - 23.

186. Фомина, Л.П. Банковский кредит под залог сельскохозяйственных земель / Л.П. Фомина // Предпринимательская деятельность в сельском хозяйстве России. Правовые вопросы. М.: Институт государственного права РАН, 1998 г.

187. Фомина, Л.П. Залог сельскохозяйственных земель как проблема законодательного урегулирования / Л.П. Фомина // Договорные отношения сельскохозяйственных товаропроизводителей. — М.: Ин-т государства и права РАН, 2003 г.

188. Хрестоматия по истории отечественного государства и права. 1917 — 1991 гг. / Под ред. О. И. Чистякова. — М.: Зерцало, 1997. 592 с.

189. Цыбуленко, 3. Залог отдельных видов недвижимого имущества: статья / 3. Цыбуленко // Российская юстиция. 2000. N 1.

190. Чибинев, В.М. Институт ипотеки Древнего Рима и Российской империи: сравнительно-правовой анализ: статья / В.М. Чибинев, В.Н. Качук // История государства и права. 2006. N 12.

191. Чижова, O.B. Правовая природа закладной: общее и особенное. Статья / О.В. Чижова // Современное право. 2004. N 5.

192. Российское законодательство X XX вв :В девяти томах. Т. 9 / Под общ. ред. О. И. Чистякова. -М. :Юрид. лит., 1984 - 1994. - 352 с.

193. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права // ГиП. 1995. № 9.

194. Шевчук, Д.А. Ипотека: просто о сложном / Д.А. Шевчук. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2008. - 376 с.

195. Шершеневич, Г. Ф. Наука гражданского права в России / Г. Ф. Шершеневич. М.: Статут, 2003. - 250 с. (Классика российской цивилистики.)

196. Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.) / Вступительная статья, Е.А. Суханов. — М.: Фирма «СПАРК», 1995. — 556 с.

197. Ширинская, Е.Ю. Земли сельскохозяйственного назначения: проблемы и особенности оборота земельных участков и государственной регистрации прав и сделок с ними / Е.Ю. Ширинская // Натариус. 2006. № 6.

198. Щенникова, JI.B. Вещное право: Учебное пособие / JI.B. Щенникова. Пермь: Изд-во Пермского университета, 2001. - 240 с.

199. Щенникова, JI.B. Должно ли гражданское право служить утверждению публичного порядка и нравственности? / JI.B. Щенникова //Законодательство. -2008. № 1. - С. 22 - 27.

200. Щенникова, JI.B. Категория "собственность" в российском гражданском законодательстве и русской цивилистике // Государство и право. -1995. -N3.- С. 96-103.

201. Эрделевский, A.M. О государственной регистрации ипотеки Электронный ресурс.: статья / A.M. Эрделевский // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс».

202. Ярков, В.В. Удостоверение договоров об ипотеке: статья / В.В. Ярков //Нотариус. 2002.N3.

203. Яшенков, К.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности: статья / К.А. Яшенков // Право и экономика. 2004. N11.

204. I. Список использованной судебной практики

205. Постановление двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 № А57-8355/2010 Электронный ресурс. // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс».

206. Постановление Пленума ВАС «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» от 17.02.2011 № 10 // Вестник ВАС РФ. N 4. 2011.

207. Постановление ФАС Уральского округа от 29 июля 2010 по делу № А07-23443/2009 о прекращении ипотеки объекта недвижимого имущества Электронный ресурс. // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс».

208. Постановление ФАС Московского округа «14» мая 2010 по делу № A41-24632/09 об аннулировании записи по договору об ипотеке Электронный ресурс. // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс».

209. Решение Арбитражного суда Брянской области от 07.10.2010 по делу №А09-4152/2010 Электронный ресурс. // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс».

210. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2010 № 18АП-4078/2010 по делу № А34-8457/2009 Электронный ресурс. // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс».

211. Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.04.2010 по делу № А65-34290/20099-СГ1-10 Электронный ресурс. // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс».

212. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.03.2009 N А44-1515/2008 Электронный ресурс. // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс».

213. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.11.2007 N А56-5131/2007 Электронный ресурс. // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс».

214. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. N5. 2005.

215. Постановление Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. N 9. 1997. N 5.

216. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 4.

217. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственно^ регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. N 4. 2001.

218. Постановление ФАС ЗСО от 20 апреля 2004 г. по делу N Ф04/2028-292/А70-2004 Электронный ресурс. // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс»

219. Постановление ФАС ЗСО от 25 декабря .2003 г. по делу N КГ-А40/10251-03 Электронный ресурс. // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант-Плюс»

220. Информационное письмо ВАС РФ от 09.09.1998 N С5-7/УЗ-694 «О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Вестник ВАС РФ. 1998. N11.

Автор: Малов, Александр Анатольевич
Город: Ростов-на-Дону
Год: 2011
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Ипотека земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Ипотека земельных участков из земель сельскохозяйственного назначениятекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Ипотека земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Малов, Александр Анатольевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Ипотека земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Ипотека земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Ипотека земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Малов, Александр Анатольевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Ипотека земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Ипотека земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения»