АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан в условиях перехода к рынку»
пго i 1 ü
од
украинская государственная шщкчесеая. ж&тт
па правзх ягкапсгу
БОГДАНОВ ЕпггягЗ Еластстогпгг
ПРАВОВЫЕ ПРОЕЛШЫ УЯОЕШ'ЕОРГННЯ ШШ.5ШХ. ШТ-
рхБНОСТЕЯ ГРАБЛАН В fczoesïi ШТ-ЕЯШ К mm
Саеспалыгость 12.03,03 - грп£К>:екео цргвэ; CGÍS3ko9 просо; грскЕансетЗ дрэцсгэ? ÍKS-T-шргдцгоа "чг.етног правз.
А Б Т О г Е 8 В Р й Т
лгссвртгют пз cosesaoo ггсзс2 стела лектора ирг
Зйрагав -
Диссертацией авдаегся рукопись.
Работа выполнена на кафедре граздансяого права и процесса Гродненского государственного университета ии.Няки Купали.
ОФгщкакьныа оппоненты:
Лауреат Государственной прокаи Укракнъ, Дхадеяик Академии икяенерных наук Украины, доктор юридических наук, профессор Дзкиов Ч.Н.
Лауреат Государственной премия Украина, доктор юридических ;:аук, профессор Цушкин A.A.
Засяузешый ирис? Республики Беларусь, доктор юридических наук, профессор Чзгир В.Ф.
Ведущая организация - Институт государства и права Академии наук Украина
Защита состоится НА* г. в "/¿Г* часов
■;:<, заседания специализированного уйес.о. о совета Д Co8.25.0I в ,-г;акнекей государственной юридической академии по ¡адресу: .10024, г.Харьков, ул.Цуашинская, 77.
• С диссертацией мезшо ознакомиться в библиотеке Украинской государственной юридической акадежаг.
Автореферат разослан " с?" ■
Ученвя езкретарь специализированного, ученого совета . и л-^реат Государственной премии Украины, .адехих Академии ьнхенерных наук Украякы» ;.:ктср графических каук, профессор Ч.Н.Аэимов
сщая хшасгшсэда. работы
Актуальность теш исследования. Внедрение рыночнък отнесений в область удовлетворения гражданами своих гилкргах потребностей обусловливает необходимость исследования.специфики правовой регламентации гилищных отношений. Действунщее законодательство усе не отвечает потребностям общественного развития, в значительной степени устарело и нежизнекноспособно. Назрела необходимость принятия нового еидкщного кодекса. Однако какое-либо концептуальных положений о регулировании яилицных отношений в условиях перехода к рынку наука еще не выработала. По избранной проблематике докторские диссертации не эЕЕдаались. &1лкщнка ршок зкзовет огромное количество чисто придических проблем, в связи с чей кеобхо-■ дика теоретическая лроработка больного количества вопросоз. Например, научного анализа требуют правовые проблем формирования хкги-цного рынка, в частности^ вопросы приватизация гражданам* эанеиш-мых ими квартир в домах государственного и об^ествегшого кижк^но-' го фонда. Требует исследования вопрос об опосредовании стмшенга по приобретен® граждански в собственность ягах поиг^гкка в рейках вшащного ршка: о том, какие прав сено формы здесь следует использовать, каковы особенности вх правовой регдгнеигецяа з квгеэ влияние на законодательство дойна оказать в дакнои сдучгз яомягр-циалкзацкя относеняЯ. Внхно таесе тщательно провн&дкзЕроЕКГЬ стио-сенил, складывающиеся у гргхдан в частя яспольэовгг?пл Е^лгг по?:э-сгений, приобретенных на рннке годя: кегду сого5етзет-!яхгмя жи домов и звартггр; ггезду собствентршая а членом» га секзЗ. Особея-ко сперкьм здесь представляется яереившкй до скх вер в шуге гражданского права вопрос о том, что зе летит в основе зшзезикх Хфдз членов сеиьи собственников; кекйи образом следует регламентореЕгигь данное взагизоотнозения а будупзм; какшгя правагя в сбязсяностлкз долсш быть наделены члены сехьи собственника а т.п. Нуэдантся в дополнительном скалиэе вопросы, саазвннме с регулированном отношений по сдаче яялкх помещения в каем. Какие презоаве форда будут опосредовать данные отнозишя? Насколько доляа Сеть учтена их коммерциализация? Каким образом должна устанавливаться квартирная плата и плата за комчуналькь^э услуги и возиоэш ли здесь геяя»-дз-Со ограничения со стороны государства? Прздетамяет сятервс--«зяз проблема о том, «то сгедуот ксклвчкть из «сдерхеняя щжа г.ектпга-
тэлеЗ а «гаягоа «г содртаоязх аи'яьо з вольадзажш а размах
раага жклья и т.п. • .
■ Трвбур» обстоягзяьрого -анализа правовые прибдеш яилислой кооперация. В езязи с тем, посла-оял&гы стотюати квартиры в дане гилицного идя таиадао-строигельного коопвратзяэа она аереходи-г з собственность граждан, 'возгоне • вопрос об отисаеиилх собственности иа кооперативная квартиру., Яэляетсл лл до 'полной оплата стси-не с? и собственником квартеты только кооператив или ке'собственником квартиры Е'кесхе с кооперативом доланк^являться V! граждане, участзуална, по сут;:, а выкупе кооперативной квартиры-? В связи с отнм возникла необходимость исслсдозаг'ь специфику ггравозой рзгла-ментации отасаенйй по пользован«» граацанаад данными покещенияма: ¡•ьхаво содержание змлицньх прав и что легкт в '.*х основе, особенности их приобретения к прехр&цзнкя :: т.п. Заслужив¿-¿.зим обстоятельного анализа являются и- вопрос о «гом, что -лаги* в основе гилизршх ярее членов семьи «иена кооперативу, не принимавших участие в вкяу-по кооперативной кварталы, каково ;тх содерзгняа, особенности гес приобретения, сохранения н прекращения к т.п.
Зной» чрезвычайна актуальной становится проблема понятия, сс-дерзвнзатн правовой природа права на зилице. Необходимо ли оно аообцо я следует ли данное праао закрепить с. а граздеиеыя в Конституции Республики Баларусь? Какова будут особенности реализации пр-япа на Еплгс;?; з условиях пер--с -да к рьаочным отношениям и хаког.г*. здесь роль государства? Возникает уясесстзо вслросои об особенностях пользования аидой шхщедьи государственного фонда; каясян Зуд,;' различия в прозовш: рвгкздх хилой площади местных Со^еюв (пегску-иальнкй 1}снц).и гияоА площади предприятий, находдпугхся з рзсяуйл>-«саеход ссСстаеккасти (республиканский фонд)? Кавсан оссбетюсти аредостазяекнл к пользования язш&и помещениям государстзеяпого фонда, предоставленная вне рынка жилья. Какими прааозкхя фзркьуя следует опосредовать отксхеняя по пользование' жяя»?й1 помещениях» государственного фонда а каково содесзйзке яраз г раздай,
особенности кл приобретения, содержим я т.п.
Цель.. исд.гэцоздния. Заключается в акалкзе гретданска-ггравоги-.-: .проблем, аоанизададжс г процессе удовлетворения грагваяаш своих зидизямс потребностей как на рынке аддья, так и во ане рпючнкх отнесениях А 5 связи с отаы разработка теоретических концепций, хстерие могут быть недохены законодателем в основу конструирована*
нового к1шшкого законодательства; кссяедозение вопроса об оссС-костях решжзаггли грвздана!»! прана па глтпзе в услзвкях переход?, к pLüO-TH'-f/ OTMOiseKrfai;: его понятие, содергщше а яразовад природа; анализ правовых фор^л, опосредуацих отношения по сркобргтенив поведений.в собственность я в пользование: исследование права rps-» ядан на сряБатцзчнкп эйицмаеиых хпхых. поиещенкй г дсказс государственного и общественного жженого фонда: его содержание в право-вал привел г.; анализ стко зеплй по пользовании килля помепекяягп собственниками к члеизди их сеней, а тагелг нелм-зтелям;; данных помещений; исследование отнсес:п:й собственности на г-вартхру з до^х Ш1 лшцяых и зикшую-строктельн!« кооперативов; вя&аяа содерзаккя я пр&воаол прпроды зраза цсльзовеияа гклыют псийценкакя в дегпк еилгщнкх и яилацно-'етрситсльнкх кооперативов членами кооперативов к членами ¡к сеизЯ; иссдеяозанве отнояей^н по предоставления я пользованию шшш: помгщаякянн государственного фонда аке рггега гилья, а также правовой - природа н' содсрявная гяяг^вас крав граждан на указанную яэдуэ плкцгщь. Целью псс^едсБзлшя является тглхг формирование конкретных предлозенкй по еэвервшетеовага» деветвуг-цего законодательства и прангназ его ергибязада. .
Предмет' исследования. Грсдагтом дигсаргга^гнсго несгэдо&аягн являптся общественные откояекзя, садьт,аmис~ л »«rssy г^зхшбзй:, мегду грыгланг-гк 12 государством, -а чахзз игзду гргядвнгйя а с оста--— тствущини органами по приобретете} &<ussc ломеданиа s собегвааювть нля в пользование и по пользо&&жоэ дешилз псюзешз&г.
Творетическуа основу &сследог&шгя еостагвга яауиает тругаг усе« нах цязкляетов: Ахдраанова B.Ü., Дсгказпз С .И., Вару И .И., Вагона И.Г., Борзсзой К.А., Братуса С.П., A.B., E.H., Грибанова В.П.. Врастал A.A.,'-Sssvesmo 2.К.. йгйфз O.G.» Кабалхвна A.B., И&азлеога 3.2. t Кр&сгг^Егока O.A., Лкгсшовш ß.ü., Еортяовича И .В., tisxesia Н.С., ¿'дедова З.й., Нечеткого Й.А., Новицкого И .Б., Псргаток? А.И., Цропягоз Н.Г., Цуиоша A.A., Дрстопчск-ко И. Д., PeSxepa З.К., Раягчегзч А.Н., feäassna H.H., Сушюза S.A.V Толстого В.К., йкГягц S.A., ;£гг£рл S.S., ¡З.Д., Гсрггго-бчто Г.Ф., ХхифшоП. P.O. а др.
В ;троцг?сср *:ссяэдсс5»сл £ве» г.саа?лйсгг»йз csrtirn ы рсг.ультйт« учежк с-бг?;?;; ггогг.,
аагного ncapa« ;ua'jffitssTpa?:sK!:vro s^cjr-sai'-t
/ksccc-sra С,С.,Ггг2«ко A.A., Sstiroacri-cKiro ИГ—
J Иатузопа К.H., Мицкевича A.B., Козлова D.H., Патилина B.A., Поленикой C.B...Сорокина В.Д., Петрова Г.И., Чечот Д.Н., Шкредова В.П., Явкч 1.С., ЯмподьскийДии к др.
Были такго использованы научные результата в достижения рада . ученых экономистов :. Apoäo I., Косаревой Н.Д., Пчелинцева C.B., Ракитсхого В.В., Рюмина. В.А., Рсшсика Г .И., Твшздиаад D.K., Шаталина С.С. и др.
Научная новизна исследования. Впервые осуществлено исследование проблей правового регулирования отношений по приобретению гразданаии гилых помещений в собственность н в пользование в ранках рынка жилья. Обоснованы теоретические полохения, которые могут быть полозены в основу конструирования нового еилищного законодательства, а такге предложены существенные изменения действующего законодательства. Применительно к условияи рынка исследованы отношения по реализации гражданами права на гилкще в домах государственного фонда. Кроме того автором разработаны теоретические полоке-ния, которые можно квалифицировать как новые крупные достижения в развитии целого ряда перспективных направлений в области гравдан-сяого права. Из которых на защиту выносятся следующие:
1. В условиях перехода к рыночный отношениям удовлетворение гражданами своих жилищных потребностей долгно осуществляться путем зарабатывания гильа. В то ге вреия государство долзко обеспечить
- возможность получения каждым гражданином в пользование установленного в законодательстве ьянимуш хилой площади.. В этих целях за каздым гражданином Республики Беларусь дожно быть признано право на еилзгщц.
2. Под правей на-гклище, являщиыед элементом конституционного правоотнощения казцого гразданина с государством, следует-поникать субъективное право гражданина требовать от государства в ли- . це его компетентных органов осуществления комплекса мероприятий, направленных на удовлетворенна как существующей, так и возможной
в будущей потребности s гилье, обеспечения со стороны государства необходюшх гарантий устойчивого и бессрочного пользования жилищей, его неприкосновенности, а та^ао распоряжения жилящем в пределах, установленных в законе. Право на гиллще является элементен общего (общерегулятиьного) правоотношения тала "государство -грааданин".
3. Особое значение в период перехода к рыночный отнопзниям приобретает право гражданина на поучение геилого помещения в госу-
б
дарственном фонде, являющееся элементом права на ж'лтще. Указанное право является субъективным грзядеискаы правой, что позволяет обеспечить его защиту.
4. Государство, передавая в собственность административно-территориальным образованиям килой фонд, также остается собственником передаваемого яилья. В данном случае цезду государством
и административно-территориальными образованиями имеют место отношения фидуциарной собственности. Указанная теоретическая конструкция обосновывает возможность и необходимость единого правового регулирования отноаенид по предоставлению ц пользования закыма помещениями государственного фонда в пределах всей Республики.
5. ¡фаз о граздан на приватизация занимаемых имя апаш пске-сений государственного, и общественного капищного фонда является субъективным гражданским правом. Данное теоретическое палогенке при его последовательном закреплении в законодательстве позволит в доягасй н»ре обеспечить реализацию и защиту указанного права.
6. Для договора кайма жилого помещения, опосредующего отношения по передаче хилых помещений в пользование в раыгсвх рдаочнизс отношений, наиболее характерном признакам! являются: срочность; возмездность, обеспечивещая прибыльность дх." найкодателя; недопустимость досрочного растордения договора без согласия сторон; зависимость ряда -правомочий нанимателя или кх содержания толькс от платеяеспособности нанимателя; предоставление еялья без необходимости соблюдения каких-либо специальных организационных мероприятий по установления нуждаемости, пребыванию на учете, вздаче ордера и т.п.
?. Для договора, опосредующего передачу государственного жилья гражданам в пользование вне рынка жилья, наайолее характерными признакам« являются: бессрочность; неэквивалентность; отсутствие зависимости объема и содержания правомочий от платекеспособ-.-iOCTi: граждан; предоставление связано с необходимостью
соблюдения установленных законом специальных организационных мероприятий по выявлению нуждающихся в жилье, !гх учету. предос?а&-ленкю жилья з псрягке очередности, вккачр ордера кг, занятие аилего помещения и т.д. Отасяения по использованию данного юика следу-ег опосредовать не договором найма siuoro по>*ея!еккя, а договорак на егс эксплуатацию. По данному договору ссотпетстгуизьг. оргаЯПЕВ-шя предсст&вяяет гражданину к члена.« его семьи в бессрочное
вдадениг,- пользование в распоряжение в установленных законом пределах аалое помещение государственного фонда согласно выданного ордера, обязуется обеспечить коммунальное обслуживание и ремонт оборудования, а граздгшш обязуется уплачивать установленную плату.
8. Идл1!П5СЫЗ права члена семьи собственника жилого помещения, Х( основе которых находится сервитут, являются элементами абсолютного отношения. Поэтому право пользования зрелищем членами семьи собственника не долено ограничиваться какими-либо сроками времен-сго отсутствия. Нет необходимости в бронировании данной яялой площади членами семьи собственника, а возможность их выселения без предоставления другого хилого помещения нсгет произойти только по . основаниям ст.150 к с«.115 Ж Республики Беларусь.
9. Квартира, предоставленная гражданину в доме шлкщюго или 1.ил>ецнс-строитедько кооператива, до полюй оплаты ее стоимости находится в разделенной собственности гразданина - подчиненного собственника к кооператива - верховного собственника аилоЯ.площади. До полной оплаты стоимости зклья н гражданин к кооператив яв-лкатся неполными собственниками квартиры. После завершения выплаты стоимости квартиры у гражданина возникает полное право собственности, а отнесения разделенной собственности на квартиру прекращаются. В действующем кооперативе неполное право собственности у гражданина возникает из совокупности трех фактов: членства в кооперативе, ретения общего собрания членов кооператива о закреплении в собственность за гражданином определенного помещения и внесения
,:и части стоимости яилья. При получении жилья во вновь образованном кооперативе необходим еще один факт: приемка дома б эксплуатации или регистрация в соответствующем порядке договора купли-продажи жилого дома.
10. Наличке огнеяений разделенной собственности на квартиру б дсу.о жилм^сго а л;.-:л;'л;чо-строительного корператкьа дает возможность признать право собственности на данную квартиру за другими
семьи чл:;на кооператива, если они участвуют или участво-1 £■ вьт-упе данной квартиры своими средствами с целью приобрете-» пос.-ядух:и:еу данной квартиры в собственность. В атом случае \гацу чденакл сс-у,>и, участвующими в едеуыз кгартирь, ..•.г.-нъьч-гтея на дсгскре с ссгигстнож делчтл^нссти. Дшксз теоре-"-г--'- конструировать ь законодательстве
о
жилищные права членов семьи членов кооператива, как правомочия • сособственников квартиры, что в корне изменит содержанке прав данных лиц по пользованию жилой пкоцадыэ. Отношения общей (долевой или совместной) собственности на квартиру и налягтее договора о совместной деятельности iiooeoíist конструировать в законодательстве институт коллективного членства в кооперативе, что з деляной степени позволит гарантировать гилкг^ша права грзздгн по сравиенао с тем, что предусмотрено действующим законодательством.
11. Жилищные права членов сеиьи - нессбственнккоз, праитаэзрк в квартире хэигецного- или гшыс^о-строительного кооператива, явяяат-ся элементами абсолютного отношения. В основе этик прав находится сервитут. В связи с чем прозо пользования шиомн помеченияьк sa указанными лицами не долено огряничпваться кактж-либо срокаш в случае врененного отсутствия,' нет необходимости в Хронирования жилья, выселение их мог.ет осуществляться только по основанию; ст. 150 и ст.115 ЖК Республики Беларусь, В случае пе спора кевду членами .семьи - собственниками аилья к vsaa^ut секьк - несобстзеадкка-ии до соответствующего офортаенкя серзигутов в законодательстве, необходимо применять нормы, регулируйте отношения собственности.
12. Право пользования яазшх помегззнкем а дегже гссударсгвсгло-го фонда, полученным вне рынка аизья, ййлястся веп^-ял: правом, язй-никащии из совокупности двух фактоэ: ордера, ввдишого а установленном законом порядке, н вселонга. Отаолгжя по сЗсдугкэснкз денного помещения необходимо опосредовать легезепог ца яеепгуюмязеэ. Данные пояснения позволят по киек/ подсатп я окредог^этет содержания жияшциих прав грздел.
Практическая значимость работа. Сод^уяг.-.^гел а рябстз теоретические положения, выводи и предложетн.ч ксгу? бгЛ'Ь игзсяьзоггкк: I) з правогворческой деятельное?!:, 2} дгл ,*аяьае*ззго ссйЛЕДСза-пкя теории права, закснодетсгьсгзь а иргтгтлгл его •3) в судебной практике; -1} з пржгизо дсзтвдькоста «тетьгз: ерга-ноэ власти, а таксе яреддиктагш» учэегдйгжак, ергхчоацветз;
5) е практике работы ишг ареэоврэтюекепгюх орг-л-го.
\
Апробация, результатов. ¡»ewsyоаглая... Лчгеъртигг; бааа мглтаези г. оЗсуздека i:a кгфэдрг rpssgeusnoro npssa spoasesa Града«:састо гоеунйеерсато?» анеиа 0к«>гнк> каода, драдияежгя а
•гоереготескве посогензя огрозскн з m^virz
статьях я тезисах. Результаты исследования докладывались на ряде научных конференций.
Обоснование ¡Утеуеттоа диссертации.. Работа состоит из четырех разделов, введения, заключения и списка использованной литературы и нормативны* актов. Во введении обосновывается актуальность избранной теш, а такге дается общая характеристика работы. В разделе первой, состоящем кз двух глаз, анализируются общетеоретические вопросы удовлетоврения жилищных потребностей граждан в усло-аиях перехода к рынку. В разделе втором, состоящем из двух глав, исследуются отношения возникающие при удовлетворении гражданами своих хламных потребностей посредством рынка лилья. Третий раздел такхз состоит кз двух глав. Он посвящен анализу проблем, возникающих при удовлетворении гражданами своих аилищных потребностей з домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Наконец, четвертый раздел посвящен анализу отнесений, возникающих гтри удовлетворении гражданами яилищнкх потребностей в домах государственного фонда. Работа завершается заключением, где поязедены итоги исследования и списком литературы.
' СОДЕРЖАНИЕ ■ РАБОТЫ
РА ЗД21 I
СЗцйТЕОРЕГИЧЕЕКИЕ ВОПРССЫ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ НШЩШХ ШТРаБКОСТЕЙ ПРАЗДАН Б УСЛОВИЯХ ПЕРЕХОДА К РШКУ
Глаза первая. Жилищная проблема в условиях перехода к рынку
Данная глава посвящена исследования вопроса о необходимости и путях внедрения рыночных отношений в область удовлетворения грагдакаыа своих жядери* потребностей, а тажке о играх защиты халгадах интересов граждан в условиях перехода к рынку.
Внедрение рыночных отаекекиа 6 сферу удовлетворения населением еасих з^ь-.мдльес потребностей было вызвано следуащагай обстоятельствам:
I. Переход к ркначным отаощэздям {. народном хозяйстве обусло-ваг неабходамлсть создания «нлиаюго ротка а целях быстрого обеспеченна хама озещадье ииграрука^а рабочую екду» поскольку рынок труда предпеааг&е? наличие рынка жилья..
Ю
2. Осознана необходимость кзаавать кздшенчегпне настроения
у платежеспособной части населения- Нуждающиеся s гилье платежеспособные граадяяе до ста лор неохотно тратили на это свои средстваг предпочитая получать в пользование "дармовое" га: лье государственных и сбщественкис хкзицюэс фондов. • : ■
3. Внедрение рькочнкх отношений з область удовлетворения ги-литцных потребностей населения обусловит спрос на неисплокея грез-дан вследствие чего усалится гл-скст.гичесхап- ».-стигсцад труда.
4. НялкщнкЗ рынок вакен как изхекигц перераспределена^ енлсй площади, неэду гражданами, при помощи ' поторого косно успешнее решить проблему рационального использования уае кк^сщегосл ж*.лкщиэ-го фонда. . \ .*.
5. Рынок гилья посредством совсрггенствованзя" квартплаты к оплати коммунальных услуг позволит лиавздкрозать'убыточность лап • жилищного строительства, _,таг н -эххплуатгау.и гуслкщного фонда.
6. 3 связи-с неЗлатолрвдйпгага теяденцча«и б гксно!япге государство не справляется с ретеккеы кияйроа проблемы.
Вместе с тем резкое свертазаше сдажловюсся а обегствй' раг-предеяительиис отаспенкй в Сфере удовлетворении хил-лзушх потребностей населения представляется неоправданна« ïctji с згонсукчсспоЗ, -политической, так и правовой точек зрения. "дхир-пД рннск сам по себе - это не столько средство рспеяпя етлищнеа.'проблек;, «гслъго индикатор яйлгеетня потребностей, поззолявд-гй!-сформировать прогрз?> иу гиякдоого строительства. Внедрение г.<лхгг^кого рзат с однозрзм^:-кнм резк-.ги езерпзаннен слсажсгяхся в сбщесгзе- распрадвгзгголыя-з отношений объективно напраздено ид обостренна ¡жлкщяоа прсблм®, поскольку теы сакьи будет кетесея ;тщ> по яилкг?ла» 'пнтерзеек тех грездан, г?с оказался ! iс дг ото ад а п :ку. в кйтгряальнсгл пл;:нэ к ?>.— ■ коку повороту событий. Об-естзо, пз сути,, з сд?;очегьэ ^пгрл^т" в жиякщный рьиоя - врчг де^яци?» строттерказеэ, сгрокгасыпе но:.;' иостеЯ, елевом, без соответствуащей кнфрьструэтуру» которая a pas-витнх рдоочюхе" стрзязх форцкрозойзеь а тгззагг 2¿-елта;-дал а дезе столетий, а в настоящез ереяя я прл до&сцет» ерседаю 5' трввдоесгзЗ честя каселгнкя. S?o глггет обострять ссц-г^куз '-п г ре-
зультате переход к ркчоч-но:* s»ra»c-.s-H3 »r5o yrpoíc'U
либо «j значительней стспсл*. сггегрс^кгрогс;;»
FçoiitîC' перехода a p^covc-'i' г ткет-г г e^cpi чг""'™-?'?'* . • к::^ :•. •. • сгсгг; ' ' "
..■'.' П '
эволюционным. О жилищном ршке на первых порах следует говорить как об альтернативе квартирным очередям, как об одном из направлений удовлетворений жилищных потребностей населения. По мэре создания соответствующей рыночной инфраструктуры, надо постепенно отходить от распределения жилья.среди нуждающихся, имея з виду, что все большее число состоятельных граждан смогут приобрести жилье за счет собственных средств. Государство в равной мере должно гарантировать права граждан, как политические, так. и.социально-экономические .
Ряд ученых - экономистов высказывались и высказываются за введение социально гарантированного минимума жилья. Представляется, что на этапе вхождения в рынок конструкция гарантированного минимума жилья для нуждающихся граждан вместе с возможностью для платежеспособной части населения приобрести жилье за счет собственных средств безболезненно и постепенно позволит внедрить рыночные отношения в с^еру удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей. На наш взгляд, за всеми гражданами Республики должно быть признано право на жилища в виде гарантированного минимума жилья.
•При установлении механизма реализации права на жилище в виде гарантированного минимума нужно исходить из того, что каждый человек должен иметь возможность реализовать свое право путем получения соответствующего помещения. Другое дело - воспользуется ли он этим правом или нет, захочет долгое время пребывать в квартирной очереди или как-то иначе решит свою личную жилищную проблему. Для этого в жилищном законодательстве следует предусмотреть, что право на получение в пользование жилого помещения в виде гарантированного минимума является субъективным, закрепить этапы его реализации и защиты. Должны быть решены вопросы учета нуждающихся: в таком минимуме» пребывания на учете, порядок предоставления жилой плацздк ц т.п. .
Глава вторая. Понятие и юридическая природа права на , Еилища
Глава посвящена исследованию конституционного права граждан на ашгаце.
Провозглашение права грагдан на далкце в конституции означает, что государство приняло на себя обязанность обеспечить своих; граждан жильца! помещениями, следовательно, за каздым гражданином ног.статушей признано субъективное право на яилищз, поскольку не
монет быть права без соответствующей обязанности н обязанности без корреспондирующего ей права (Латюлин В.А.).
Однако праву на жилище и правоотношениям, элементом которого оно является, присущи весьма специфические свойства. Во-первых, правом наделены все граждане без строгой их индивидуализации, а обязанность по удовлетворении жилищной потребности приняло на себя государство. Поэтому правоотношение носит не конкретный характер типа "кредитср-должния", а более общий "гразданян-государс-тво". Во-вторых, право на жилище возникает у граздан непосредственно из закона, и потому оно прекращается только в связи со смертьв конкретного лица или отмены соответствующего закона. Следовательно, право на жилище является постоянным правом граждан, а правоотносе-ния - длящимися. Исходя из изложенного мокко сделать вывод, что в данном случае мы имеем дело не с конкретны™ отнотенкями, а с правовыми отношениями более общего порядка, которые в литературе (Н.И.Матуэов) называют'еще общерегулятивнкми. В связи с этим маяно сделать вывод, что правоотношение "государство-гражданин", элементом которого является право на жилище есть общее (общерегуляти.в-ное) правоотношение, а само право на жилище - конституционное субъективное право граздан.
Анализ законодательства позволяет сделать вывод, что в содержание права на жилище з качестве элементов входя? следувщие правомочия граждан: право пользования имевщкмея жилищем, право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного и общественного фонда либо в домах жилищных кооперативов, а такse право на удовлетворение жилищной потреби оси путем приобретения жилища в собственность. В настоящее время наибольший интерес представляет анализ реализации гражданами своего правы на получение жилого помещения в государственном фонде, поскольку именно г- это« фонде государство должно обеспечить гарантии реализация права гркддйн на нпдище.
Однако презде чем приступить к анализу содержания и правовой природы названного права необходимо исследовать специфику прассЕо-го'режима жилого фонда переданного государством п собственность гдиинистративно-территориальных образований, поскольку ъ сеязй с передачей возник вопрос: кто яг в настоящее время будет определять условия предоставления и пользования соответствующим гилкм фондом? Анализ законодательства убеждает, что несмотря на передачу зидья,
гссударстео о-гнядь на откаашазтся вообще от своих сраз на данный фонд, следовательно, нэ только; щраиистративно-территориаяь-ные образования, но у самз государство будут относиться к соответствующему жилому фонду как к своему• То есть, в отношении данного жилья и государство и адкинистраттно-территориальные образования будут выступать в качестве собственников.
Таким образом, складывается ситуация, когда государство, оставаясь тем не менее собственником, передало.жилой фонд административно-территориальный образованиям также на право собственности с тем, чтобы местные Совета распоряжались и управляли жилым фондом для удовлетворения жилищных потребностей населения - граждан государства, перед которыми государство приняло на себя обязанность по удовлетворений их жилищной потребности. Объяснить теоретически такую ситуацию, на нал взгляд, можно лишь воспользовавшись теориями фидуциарной и доверительной собственности. В исследуемых отнесениях как и при фдцуциарноЯ собственности имущество от одного субъекта передается на праве собственности другое субъекту: государство передает жилой фонд административно-территориальному образованию, оставаясь, однако, собственником, но только в отношении фидуциара-- административно-территориального образования.
Екесте'с тем административно-территориальные образования .свой &1лсй фонд обязаны использовать для удовлетворения жилищных потребностей населения - граждан государства, т.е. здесь граждане становятся как бы выгодоприобретателя!»!. *Ъи этом они ЕПраве требовать отчета у органов административно-территориальных образований -местных Советов - об использовании данного имущества. А это, в своз очередь, свидетельствует о наличии здесь некоторых признаков . института доверительной собственности. Однако, на наш взгляд, речь пока может идти.только о некоторых лишь признаках доверительной соб-стзенности, поскольку правовое положение государства и администра-тнБно-территориальнсго образования в целом таково, что о них нельзя говорить как об учредителе и о доверительном собственнике. Таким образом, можно констатировать,- что в исследуемом случае нк имеем дело с отнесениями тяготеющими к фидуциарной собственности, но с некстсри.:и признакам и доверительной собственности. ■
-Принятие данной тесряк для объяснения слсжшаейся ситуации п.зьолит сд-элать взжныз вывода в части конструирования иоеого - !-":-'-;нсго кодекса. Если государство передавая адшнистратиЕно-ту»-.
1-г
риториальнам образованиям килей фонд в собственность тем кс sienes само также остается собственником шшщного фонда, в кэвестноа пэре в соотношении друг с другом как фэдуциант и фадуцаар, то ото дает, во-первых, основание принять едкнка акяищниа кодекс для seen Республики; во-вторых, нет оснований я необходимости дня установления существенных различий в условиях предоставления к пользования жилой площадью не только нззду ресцубликанскиы кахж»-ккм фондом-и фовдаыи эдмшистратяЕно-террзтсриалыпк образований, но и мазду административно-территориальными образованиями. Б связи с нзлогеннкы реализация гражданами права га получение залого помещения з доках государственного пиленого фонда будет в основном едгага для населения всей Республики.
Нуждаемость s жилище является тем етзиеннку обстоятельством, с который закон связывает трансформации) правооткопения общего типа в другое - конкретное правоотношение, Вместе с трзнс|лрмациса . правоотношения видоизменяется и само субъективное прело, на по лучение палого помещения в домах государственного яккгрого фонда, которое из конституционного превращается в конкретное отраслевое право. В содержание права на получение гилого помещения входят такие правомочия грггдан, как право гразданкна требовать псстеноэ-ки на квартирный учет, право пребывать на учете к право на предоставление конкретного хилого попечения. В дкссертацж! обссяовизаст-ся вывод, что празоотяезешге, возникавшее грзадаигаси а ком-
петентным органом по поводу гредостазлеквя saroro аокзпеяяя, является грагданско-правовки, а право на получение лехого яекейр-икя в домах государственного saocjioro фонда - суЗъезякзньзд ' данским правой. ... "
РАЗДЕЛ 2
удсздшогагкБ шшщкых лотрэзностгя таздгя -ЛОСРВДЯВОЦ ЙЙОЧНО-ЛЙЙИГРУХ ИНОЕИЙ
Глава тзервая. ГЬадсзоя рзгуяировгяйэ приобретена
гоышх- псьющеняй на ры^ко гетдьа
" ^
Б первой параграфе автор г.сслздует объекта ïssîovkch.
zhkcçhkî отногэний как "хазой дои" а "кгзартярз0.
Рвфоршров&няе- отнояемкЯ собстэйшпйта, Йа ЙоггЬяяе? • э-шетавцм ерг«| вместо понлтта "¿iiàda з tsàfâs-
'is
дательстве понятие "домовладение", под которым следует понимать жилой дом с примыкающими к нему служебными и дворовыми постройками на предоставлением гражданину во владение, пользование и распоряжение земельном участке.
Неразрывная связь объектов рыночно-жилищных отношений (жило- ■ го дома, квартиры) с соответствующим земельным участком позволяет отнести- данное имущес,гв0 к разряду, недвижимого. Приобретение недвижимого имущества означает также наделение приобретателя определенным комплексом прав на соответствующий земельный участок. Если жй строение приобретается без земельного участка, оно в этом случае не является жилищем, следовательно, и объектом рыночно-жилшц-них отнесений. Такую сделку следует квалифицировать как приобретение стройматериалов (продажа на снос).
В связи с широким развитием рынрчно-жилищных отношений представляется целесообразным проанализировать проблему делимости живого дома, и квартиры. Действующее законодательство устанавливает условия и порядик такого раздела. На наш взгляд, законодатель дол* ч! изменить сьой подход к данной проблеме. Раздел жилого дома можно допускать л впредь, если владельцы будут иметь отдельные, независимые друг от друга при'использовании части дома: отдельные входы, подсобные помещения, земельные участки и т.п. Раздел же квартиры не позволяет обеспечить надежную изолированность для пользователей жлльем. Вследствие чего раздел квартиры существенно понижает ее ценность как т&ковой. Поэтоцу в законе следует закрепить правило о недопустимости раздела квартир, принадлежащих гражданам на праве собственности. Заинтересованные лица могут отчуждать свою доля в праве собственности лииь другим сособственникам данной квартиры. Бмйсто раздела в натуре, выделяющийся собственник должен получить л'.шь право требовать денежную компенсацию.
Во втором параграфе автор анализирует проблему формирования жилищного рынка.
Одним из важнейших направлений формирования жилищного рынка является приватизация гражданами занимаемых аилых помещений государственного и общественного жилищного фонда. В настоящее вреыя ^¿ждане, проживающие в указанных жилых помещениях, наделены правом I приватизацию занимаемого жилища. Данное право предоставлено чько нанимателям и членам их семей и только е отношении занимало иил жилого помещения, Никто, кроме их, не вправе претендо-на занимаемое помещение, а также обязать нанимателя и членов
его семьи приобрести в собственность занимаемое жилице.
Праву граждан на приватизацию занимаемой квартиры корреспондирует обязанность исполкома местного Совета народных депутатов, предприятия, учреждения, организации и т.п. передать или продать им данное жилое помещение. Указанные органы вправе отказать в приватизации только в случаях прямо предусмотрен™« законодательством. Решение о продаже в собственность граждан занимаемых ими квартир или о передаче в собственность на безвозмездной основе припишется исполкомом местного Совета народных депутатов либо администрацией предприятия, учреждения, организации, в ведении которых находится жилой дом. 3 случае отказа граждане вправе, в установленном законом порядке, требовать защиты своих интересов.
Изложенное свидетельствует, что право граждан на приватизацию занимаемой квартиры в домах государственного и общественного жилищного фонда является их субъективным правом. При этом для данных имущественных отношений характерно наличие равенства мезду субъектами, а это является признаком того, что данное имущественное отношение является по своей природе гражданско-правовым. Следовательно, само субъективное право граждан на приватизацию занимаемой ими квартиры в домах государственного и общественного жилищного фонда является субъективным гражданским правом.. Классификация отношений в качестве гражданско-правовых позволяет ставить вопрос, что все споры, связанные с реализацией гражданами права на приватизацию занимаемого жилища в доме государственного к общественного фонда, должны рассматриваться в суде.
Опосредование отновекяй по эьтупу гражданами занимаема; квартир в домах государственного я обществегаого $онда осуществляется удостоверенным в нотариальном порядке договором купли-продажи. Право собственности на выкупленные квартярц возникает у приобретателей после регистрации договора в исполкоме соответствующего С&-сата. Еместе с тем полнота правомочий собственника связывается законодательством с полной оплатой стоимости квартиры, поскольку запрещается отчуздать квартиру до полкой оплоты ее стотюсти. Белее того, при неуплате в течение года очередных згкосоз, исполком местного Совета, предприятие, учреждение-, организация спрсге расторгнуть договор в судебном порядке. Очевидно, что с расторгшим' договора, эмулируется право ссбствет-шсстн ка кигупачиук г.в&ртиру. Однако возникает вопрос: на какое время - на будущее, после ьстул-гзнин ь а'.гу судебного реоеквя, или ото^у судобноку рагскию еле-
дур? придать обратную силу? На наш взгляд, верным будет второй вариант. Поэтому договор купли-продажи должен считаться расторгнутым с момента его совершения, следовательно, и право собственно ста считается не возникшим с самого начала. Квартира в данном слу чае будет считаться не выбывавшей из собственности соответствующего продавца, а покупателю должна быть возвращена выплаченная нк сумма, однако с перерасчетом его задолженности по кварплате и плате за коммунальные услуги. Покупатель как был так и остается нанимателем данного жилого помещения.
В параграфе автор обосновывает также возможность приобретения квартиры в собственность в порядке приватизации несколькими членами семьи, в связи с чем, приватизированная квартира может находиться как в индивидуальной,, так и общей (совместной или долевой) собственности.
Третий параграф посвящен анализу правовых форм, опосредующих отношения по приобретению гражданами в собственность жилых помещений нд рынке жилья. '
. Основной правовой формой опосредования отнопений по приобрел; низ жилых помещений в собственность, в условиях жилищного рынка, является договор купли-продажк. Несколько меньшее распространение получит договор мены. В то же время такой договор, как дарение, не может служить формой опосредования рыночных отношений. Конечно, по данному договору можно передать право собственности на жилой дом, квартиру, но эти отношения характеризуются безвозмездности.
таких условиях, когда от одного контрагента передаётся товар другому, а в ответ нет встречного удовлетворения, дашые отнесения нельзя квалифицировать как, рыночные (Ж.Аройо). По тем же признакам к числу рыночных невозможно также отнести договор -об отчуждении жилого дома (квартиры) с условием пожизненного содержания. В отличиэ от договора дарения, по названное договору приобрета-. тель жилища обязуется содержать отчуздателя жилого помещения, доставлять е'-у обеспечение в натуре. Но это встречное удовлетворение, сак правило, столь неэквивалентно, что хотя договор квалифицируется как Еозкзда^д, однако неэквивалентность цегизчает его из числа догезоров, опосредуаг^х р^очныз отношения.
Предаем догозароз, опосредую^ отнепешщ по приобретении шик* в собственность, является надБилкгсз кь^ество, что сбуслоалк-пает кообходкхссть нотзржи&кого удостоверения договоров и их ро-гкетраг;:^ а кслоакс^..*
3 диссертации обосновывается вывод о необходимости огееку всех ограничений при продаже жилиц, а такте при определении гас цены. В условиях рынка цена жилица додана строиться с учетов спроса и предложения. Нормирование цены могло долетать, э порядке исключения, в случаях купли-продажи агшщ С учгстаеы гранда» -покупателей с одной стороны и государстьёашх организаций - продавцов - с другой. ■ . • * .
При опосредовании отношений по приобретешь зияс* в собственность договоров мены,на нал взгляд, в законодательстве целесообразно установить следуюцуп дифференциацию: дзошаое ¡общество может обмениваться на движимое, а недвижимое соответственно только на недвижимое. Это обусловлено следуаднкас^стсятеяьстзак;!: I) недвижимость связана с земэлькьи участком; 2} в аьясаодктагь-стве устанавливаются особые правила оформления сделок, предметом которых является недвижимость; 3) право собственности иа кедвкЕй-мое имущество возникает только в момент регистрация сделки; 4) правомочия покупателей недвижйкоста отличны о* дрзвсночка собственников движимого ициесма. ''•:.•
. В реферируемом параграфе автор ксслздует уаязе понятие, Содержание и условия заключения договоров запродвзи жалого доиа кла квартиры.
Четвертый параграф посвящен анализу, правовых форя, опосредующих отношения по приобретен ко граадгшвш в поаьзомяяэ ззса помещений на рынхе жилья.
Автор прежде чем анализировать конкретнее приозыз фср*г=, . исследует специфику такого рода отношений с участием грездаи, а ходе чего приходит к следующим выводам. Жнлш помещения в рыгяах рыночных отношений должны предоставляться гражданам в подьзсвгнке на определенное время, чтобы пользование шиой плсцэдьв носкяо временный характер. На нал взгляд, содержание ршочного договора не может включать в себя условие об его бессрочности. Слвдувщки важным обстоятельство« для рыночного договора должна быть достаточная аозмездность таких откоэенкй. Объективные колебания спроса и предложения ка аилье, проседвяе черзз «¡уЗъегтзскуо оценку сторон, вырабатывают у них представление о степени эквивалентности заключаемой сделки. При этом рыночный договор должен предполагать такуа эквивалентность отнозений, которая-дазага бы собственнику вознсетость извлечения для себя прябкяя, г.с$ссогьку ядл собетвен-
ннка сдача вища в каем являзтся прежде всего коммерческой деятельностью. В то же время потребности общественного развития диктуют определенные ограничения прибыли. Б связи с чем автор обосновывает предельный размер такой прибыли средним 'уровнем рентабельности для предприятий,- учреждений, организаций, осуществляющих бытовое обслуживание населения в данной местности. Наконец, для исследуемых отношений характерным будет то, что целый ряд правомочий пользователей жилищем, полученным в рамках рыночных отношений, зависит от наличия соответствующих договоренностей с наймодателем и от платежеспособности нанимателя. Поэтому представляется необходимым отказаться от жесткого регламентирования прав и обязанностей нанимателя и наймодателя в законодательстве, а также от применения е этом случае каких-либо Типовых договоров. Следует иметь в виду» что нанимателем в рыночно-жилищных отношениях вправе выступать 'дабой гражданин. Нет никаких оснований устанавливать в данном случае ограничения, связанные с местом постоянного жительства, пропиской и ■ т.п. Рыночные отношения не должны предполагать ряд организационных мероприятий, подготавливающих заключение соответствующих договоров: ведение учета граждан, нуждающихся в жилье; соблюдение очередности и наличие определенных льгот; решений компетентных органов а выдачу ордеров и т.п. В связи с изложенным нам представляется, что в качестве правовой формы, опосредующей отношения по предоставлению жилища в пользование в рамках жилищного рынка, должен быть использован договор найма жилого помещения следующего содержания: по договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение для временного проживания на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и за обусловленное вознаграждение. ':■••'.
Однако в. правона регулировании нуждаются не только рыночно-зилищные отноценил. Нельзя упускать из виду, что. тогда, когда одна часть общества будет удовлетворять свою жилищную потребность в рамках жилищного рынка, другая будет получать жилье в.пользование во внерыночных отнесениях. При этом нерыночные .отношения в области удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей будут иметь место не только на этапе вхождения Республики в рынок. Они сохра-. пяться и тогда, когда рынок полностью восторжествует, поскольку у -общества останется необходимость предоставления в пользование жилой площади социально незащищенным, слоям населения. Для данных от-
нолений наиболее специфичным будс-т то, что п них следует исключить прибыльность' для найУОда?<?лл. Жалище уяэзаиньз« гратдаксм следует предоставлять ужэ в бессрочное вользовакае. Содержшие гилнгкых праз не может зависеть от платежеспособности пользователей, следовательно, содержание праз и обязанностей таких пользователей должно быть четко закреплено в законодательстве, а зпхлачекке самого договора о предостаэленяя жилья должно осуществляться на основании Типового договора. Получение гллья будот.сопрязоно с необходимостью обязательного прохождения специальных организационных мероприятий по выявлению нуждающихся в жилье, их учету, пребыванию з очереди и т.п. Автором обосновывается в работе вывод, чтб для опосредования отнесений данного типа необходим специальная' правовая форма: не договор найма жилого'помещения, как в настоящее время, а договор на эксплуатация хилого помещения. Понятие данного договора представляется следующим:, по договору на эксплуатацию .пилего помещения организация - наймодатель предоставляет гражданину « членам его семьи в бессрочное владение, пользование л, в определенных законом пределах, распоряжение жилое помещекко государственного жилищного фонда согласно выданного ордера, обязуется обеспечить соответствующее коммунальное обслуживание к ремонт оборудования, а гражданин обязуется уплачивать обусловленную плату.
Глава вторая. Пользование кишки псйкацеикякк приобретенными на рынке яилья
В первом параграфе автор исследует, допросы пользования жилыми помещениями собственниками и членами их се?.-е:1.
Праз о пользования, являющееся одним кз правомочий . собственника, имеет ряд характерных черт, прясуцнх преду собственности в целом. Это веское, абсолвтиоз 'я бессрочное празо. Собственник не может быть лнпен права пользеггмдя свонм'¡гду^естасм, ароие случаев, специально установленных законом. Анал1зз законодательства позволь автору придти к зьшоду, что действусцээ г екснодательство устанавливает определенные ограничения для собственника при использовании" км своего жилища. Отдельные кз ограничений диссертант предлагает не только сохранить з законодательстве, ко и усилить. Аз тор счпт<-.-ет, например, что гилое поиеп^гнив • ксу.эг быть нспольаогано деть для целей проживания, т.е. кспользовгная для шлья. По ктенио автора-, собственник не вправе 'использовать .яазще не для презгаанкя,
например, путем сдачи помещения в аренду к производственных целях. Автор предлагает также ограничить собственника в сроках неиспользования жилища. Если ъ течение определенных сроков жилище будет пустовать, исполкомы местных Советов должны получить право после соответствующего предупреждения обратиться в суд с иском об изъятии неиспользуемого жилища с выплатой денегаой компенсации в размере инвентаризационной стоааоети. жилья.
Острота кклицно'й проблемы Ь Республике, необходимость скорейшего формирования рынка жилья для удовлетворения жилищных потребностей мигрирующей рабочей силы обусловливает временную необходимость таких ограничений. При строительстве жилого дома или ином приобретении жилья.собственник использует строительные материалы, общественные средства, ыощности.строительных организаций и т.п. для возведения строения, предназначенного для проживания. Общество сознательно в этом случае идет ка удовлетворение, требований застройщика или иного приобретателя жилья, не использовав все'эти материалы, средства, мощности в другом месте. После принятия дома в эксплуатацию государство оказывает собственнику содействие в ремонте и обслуживании жилья. Поэтому государство, на наш взгляд, вправе ограничить собственника, обусловив использование жилища , лкль для целей проживания, а.также установив неблагоприятные последствия в случае неиспользования лшгых помещений в течение установленных сроков..
Большое теоретическое и практическое значение имеет вопрос об основаниях возникновения права пользования жилой площадью 'собствен ника.жилища у членов его сеь!ьи. Это в значительной мере предопределяет объем их жилищных'прав к последствия, связанные с прекращением семейных отношений. Для характеристики жилищных прав членов семьи собственника прежде всего следует отметить, что они, во-первых, является бессрочными, ¿збой член семьи собственника практически вправе пожизненно пользоваться соответствующими жилыми помещениями. Ки собственник жилища, ни каНчй-либо орган не могут прекратить данное право пользования. Только сам член семьи собственника •"ткет гто сделать: переехав на постоянное жительство в другое жи-•е помещение. Во-вторых', жилищные права членов семьи собственни-являются неотчуздазкнми, поскольку носят яичный характер. Член семь:', не может передать свои права третьим лицам взамен себя. •¡злен семьи собственника вправе управомочивать других
дяц ка пользование данным помещением в предусмотренных законом случаях. Данный вывод вытекает из того, что члени семьи собственника з,трапе вселять з занимаемое -ими помещение своих несовершеннолетне детей, не получал на то согласие самого собственника, и вселенные таким образок граждане таете приобретать право пользования даниш жилицей з полном объеме со ксеии остальными членам:? семьи. В-четвертых, члены'семьи не только обязаны, но и зправе поддерзивать свое жилище в надлежащем состоянии, нести издержки по уходу за прилегающей территорией и т.п.
Специфика' правового положения члена семьи собственника позволяет утверждать, что их права являются элементам* абсолютного отношения. сто есть нэ что-иное как празо гравдан на чужое имущество. По мнении диссертанта, в основа зашигшх прав членов семьи' собственников жилшца лежит сервитут. Сервитута когуг возникать в силу . многих оснований. По мненив автора, з отиоиениях по использований' гллой площади собственников сервитут возникает преимущественно аз., сделок (дзух и односторонних), празда, для некоторых ситуаций сер-' витут мояет возникнуть из давности пользования, судебного реязлпл, ила кз закона. Двусторонняя сделка-в зтсй ситуации будет иметь место в том случае, если вселяется другой супруг. К совместному проживании на яйлой площади, принадлежащая на праве собственности друто- ; му супругу, она могут придти.только по взаижсй договоренности. Вселение несовершеннолетних детей мотет. осуцйстэляться уде как по двусторонней сделке (когда собственник изъявил свое согласие), та» к по односторонней (когда собственник против). Ибо в этом случая ка таксе вселение упразсмочен сдан из супругов.
Сервитуту?» характер зклкгдак. прав членов сеиьи-собственника киляща особенно наглядно, за^отзи оря • прекращена» селейяых отношения. Однако действующее законодательство сто итерирует, вслздст-вие чего иногда судебная практика попадает в неабъяснш/ые ситуацач. Автор, в сэязн с кздозенякя, обооксгыззет вэтод о необходимости признания а лакснодательйтса сгрзя-гутоз и установления порядка :ас оформления.
Во вторе?! параграф иссдэдултся праза м обязанное-?;: ксниуате-прсагааацих- ка «1лоз япощядя • есбеюзс-яяикоа кшлея пл ссади. Акатаз празозого полог.с;|;ы кан-гкатэдд СЕцл-^гэльстзуе'?, что п соотзатствин с дейгтзугг,«.м г?.-с:-о,датсльстзс:г тйиякмэдь кадэгзч значительно больянч сЗъзнсм' празе.'яга!!» .чем л сб:-:'-!--* обязат-хс-е?-
■ • с:
рент." отношениях. Вследствие чего ослабляется обязательственное содержание отношений .и, наоборот, усиливается их насьщенность вещ-но-праьоьыми элементами. В связи с изложенным можно утверждать, что существующий договор найма жилого помещения е домах ссбстьен-никоь неадекватен рыночным отношениям. ¿з результате этого наниматели получают перед наймодателем - собственником - односторонние преимущества и нет должных стикулсЕ к исполнению сторонами своих обязательств. С тем, чтобы е большей мерс адаптировать данную пра-всЕую форму к рыночным отношениям, необходимо ослабить влияние ьещно- правовых аспектов содержания отношения и, наоборот, усилить обязательствеание. В связи с этим аг.тор обосновывает ряд изменений ь действующем законодатзльстве. Например, б случае непередачи най-».-одателем икущестьа нанимателю, последний должен получить право лгкь нь взыскание убытков и неустойки, но не мокзт требовать передачи. спорного имущества. Следует также отказаться от права нанимвт-ля на возобновление догсЕора как это предусмотрено действующим законодательством. Наниматель, ь случаэ истечения срока договора найма жилого помещения, должен получить право преимущественного возобновления договора только при условии надлежащего исполнения им своих обязанностей. Наниматель должен вселять в нанятое помещение дру гих лиц, кроме несоврешеннояетни> детей, только с согласия собсты .ыка-наймедателя. Наконец, надлеп^цие исполнение договора сторона-с.1 должно обеспечиваться установлением соответствующих мущестьеп-у.уу. санкций.
РАЗДЕЛ 3
УДШЗЬСРЛШ ¿жмщш ¡КТГСБНОСТЕЙ ГРАВДАН - Ь ДШАХ ШИ1ЩФХ К ШЩ^О-СТРССЫ^Ш.К0С1£?А111В0В
Глаг;г пзрсая. Правовые проблемы предоставления жилых .помещений в домах жилкщню: и гошцчо-строитс.льных кооперативов
" По действующе^ законодательству граздоне ьправе реализовать г.ьое лраьс на гшоще путем получения милого помещения в домах ки-гм-м'.г. л змдаздо-стрскг-ехьнкх кооперативов. Поэтому г содержание лра!-а не. ¿.хедк" праьс; граждан па получение кклого кемеще-
в г омах .т.кЛ5'1!гнъч и гиянщно-строктельнк'х кооперативе!.. Анализ
'¿А
законодательства, perламентирутацего порядок вступления в кооператив и получения в нем квартир, показывает, что данное право гражд.-ш является сложным, состоящим аз ряда правомочий: право гражданина на учет желающих вступить- з кооператив, право состоять на учете л право вступить в кооператив для получения в нем квартиры.
Возникающие правоотношения между нуждавшимся в жилье гражданином и соответствующим предприятием, учреждением, организацией или исполкомом являются не только организационными, направленными на формирование имущественного правоотношения, но и характеризуются юридическим равенством участников. Следовательно, з этом случае мы имеем дело также с гражданскими правоотношениями, элементом которых является субъективное гражданское право на получение жилсгз помещения в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Правовая природа права на получение жилого помещения б указанных домах и его реализация имеют Micro общего о правим на получение жилого помещения в домах государственного ^онда.
Б то же время есть различия в формах обеспечения государством гарантий реализации гражданами своего права на жилице з доь:::.х государственного фонда и з домах жилищных и жияклко-стрсятельных кооперативов. Если в государственном фонде государство обеспечивает предоставление в пользование соответствующего помещения з натуре (по нашему мнению в рамках гарантированного минимума), то при-менителпно к жилищным и жилидао-строительнкм кооперативам государство обспечивает реализации права на жилиц- э виде льготного кредитования, предоставления земельных участяоз под строительство, помощь в обеспечении материально-техническими ресурсами и т.п.
Именно петому, что государство обеспечивает гарантиями стсои-тельстзо домов жилищно-строительных кооперативов, оно устанавлиьа-ет определенные условия для граждан, желающих таким образом улучшить свои жилищные условия. Потому в данные кооперативы вправе вступать не любые граждане, а лишь те, кто отвечает установленным в законодательстве требованиям.
В то as зремя диссертант поддерживает высказанные з литературе суждения, что наряду с жилищными и жилгагно-строктедьншм кооперативами, граждане вправе организовать какие-либо инке кооператива; или коллективы в целях постройки жилья, куда бы могли вступать зсп желающие без необходимости предварительного пребывания 'лх на учете. Однако, в таких случаях, государство будет полностью сэобод-
ни с? необходимости хакого-анбо обеспечения данных:, структур. ' Все это будет решаться сагш кооперативами или коллективам!.
В данной главе автор рассматривает такке вопросы создания зилищных и жилищно-строительных кооперативов; порядок приема граз-дан на учет, селак^их вступать к кооператив; порядок предоставления ■ хилых помещений и др.
Глава вторая. ЦразоЕио проблеьси пользования хилыми
помещениями в дошх ннлищнш и жидищно-. строительных кооперативов.
В первом параграфе исследуется вопрос о правовой природе к содержании права пользования кооператив:«^ талым помещением членом кооператива. '
До настоящего времени е основе жизнедеятельности яишщных и жилищно-строительных кооперативов лежит паевая концепция, сутью которой является то, что каэдый член кооператива вносит определенный вклад - пай в пользу кооператива, эти средства обобществлялся,а кооператив согласно .пая предоставляет члену кооператива в пользо- .. вание жилое помещение. . '
Однако паевая концепция стала резко диссонировать после тоге, как был реоен вопрос о перех:л -, квартир кооператива в собственность его членов после полной их стоимости. По сути, в настоящее время ао знутрккооперативикх отношениях на первый' план выдвигается участие члена кооператива в погашении кредитов, получении* хсооперативои на строительство (покупку) догла, а не участие его в управлении дедаш кооператива. В таких условиях паевая концепция для яклацных и акли^о-этроктсды-ад кооперативов становится пенсией, Езаивкей себя.
Обращает также на себя внимание содержание правомочий члена кооператива в отношении предостазлеащого ему гклища. В настоящее время они практически ничем не отличаются от содержания правомочий гражданина, гыкушшещиго в рассрочку хеилое помещение в государственно:.! или сбществапюм жилищкоы фовде^. С учетом действующее го аоксиодательстБа, констатировать,__что доле е-ще^не пол-
ностью вшлачовш! к.ооперати.Бная квартира находится в-собственности члена каооеретмва. В •гажоы случае неиобса-ен-допрос: какими лрав^! обладает кос-пграсив дааияые ясакщЕншь лредоставле.иние г^аадакга!, дс полней егдл^ты ях егокмос'Ж. Су^естеу«?гмьхо лр£-.г.о соС'йтесйиоогй -члена• кооператива .иа -сисе «жаще ¿ц*и 5™с. у. ■
кооператив.дале в этом случае сохраняет на жилое помещение какие-то правомочия собственника? Диссертант в ходе анализа законодательства приходит к выводу, что в настоящее время на кооперативное зилое помещение есть два титула права.собственности - ото право собственности члена кооператива и право собственности самого кооператива.
Для теоретического обоснования данного положения автор использует конструкцию разделенной собственности. В работе подробно проанализирована специфика данной собственности применительно к правоотношениям, складывающимся в жилищном и жилищно-строительном кооперативе. Значительное место в диссертации.отведено анализу юридического состава, с которым следует связывать возникновение неполного и полного права собственности у члена кооператива на хилое помещение. 3 действующем кооперативе, по мнению автора, неполнее право собственности возникает,у гражданина из совокупности трех фактов: членства в кооперативе, решения общего собрания членов кооператива о ■закреплении в собственности определенного жилого помещения, и внесения членом кооператива части стоимости яйлой площади. 3 новом кооперативе указанных трех-фактов недостаточно, поскольку жилые помещения в такой ситуации распределяются между членами кооператива еще до постройки (покупки) дома для того, чтобы определить каждому члену кооператива сумму средств на оплату стоимости жилой площади (выкупную сумму). В такой ситуации права собственности нет ни у членов кооператива, ни у самого кооператива. Здесь необходим еще один факт — приемка дома э эксплуатацию лл'л регистрация в соответствующем порядке договора купля-продажи. Указанные факты в анализируемой ситуация будут последннуя з совокупности фактов, лежащих в основе возникновения у члена кооператива неполного права собственности на жилище во вновь создазаегом кооперативе .
Полное право собственности на :т.-/.лсе помещение возникает у члена кооператива в момент заеераения оплаты стоимости жилей пде-г-ГгДи, а отношения разделенной собственности на кзартнру прекращаются.
Во втором параграфе исследуется вопрос о правовой прлреде содержании права пользования кооперативным пемечекигч членаул семьд члена кооператива.
Наличие права собственности на жилое пемзцение у чдена кс-
операгива позволяет утверждать, что и у других членов.его семьи на данную квартиру при определенных условиях может также возникнуть право собственности. Здесь возможно несколько вариантов: пер-вь'й - в выкупе кварткры участвуют только супруги и квартира будет находиться в их совместной собственности. Второй - когда другие члены семьи представляют свои средства для иьпгупа, но без намерений приобрести впоследствии лраво собственности на квартиру. Третий - когда кежду членами семьи, участвующими в выкупе квартиры, была достигнута договоренность об участии в выкупе именно с целью создания общей собственности на квартиру. Если во втором варианте отношения могут строиться на основе договора займа, то в третьем -это уже не что иное, как совместная деятельность, поскольку участвующие в выкупе граждане соединяют свое имущество (взносы) с тем, чтобы совместно действовать для достижения общей хозяйственной цели: приобрести в собственность квартиру для проживания в ней, следовательно, для ее эксплуатации. То есть, ь данном отношении есть все признаки, предусмотренные ст.432 ГК Республики Беларусь, для договоров о совместной деятельности.
Наличие отнесений собственности и договор с совместной деятельности между членами семьи члена кооператива позволит должным образом регламентировать пользамииз жилым помещением, поскольку е этом случае граждане будут квалифицироваться уже как сособствен-нкки жилища, а также появится возможность для установления института коллективного членства в кооперативе.
Правсюе положение члена семьи - несобственника кооперативного жилого помещения - существенно отличается от правового положения собственников. В обобщенном плане для правового положения члена семьи - несобстБйнкнка характерны?«: являются следующие.признаки. Ьо-первых, зилицные права указанных лиц являются бессрочными, &ебо£ чльн семьи - кес-сбственник вправе практически пожизненно ральзова-ться сэответсзьушдеы килкм помещением. Ни кооператив, пи члонм еидл - собственники, ни какой-либо орган ве вправе прекратить данное праЕс пользования. Во-вторых, кшгааные права члена семьи - несобст-венншеа -иеотчузедаемв'е, поскольку неелт личный характер. Он не мо-кс-т передать сбои права другим лииьм взамен себя. В-третьих, член семьи - несобственник вправо упраьомочивать других лиц на польэо-ьаии* жиладгм г. случаях, прсдусиотрвтшх законом (не передавать
■":■>'.•■'. лицаг, своя права, е. имгкко упрььомочиветь). Данный вывод гы~
текает из того, что указанные лица вправе вселять а занимаемое шия помещение своих несовершеннолетних детей, не испраиизая на то согласия граждан - собственников или самого кооператива, Вселенные при этом приос'ветают право пользования данным помещением о полном объеме со всеми остальными членами семьи. В-четвертых, члены семьи - несобственкики не только обязаны, но и вправе поддерживать свое жилище в надлежащем состоянии, в том числе нести иэдерчки по ремонту и уходу за придомовой территорией. Особо следует отметить, что указанные лица сохраняет за собой свси права и в случае прекращения семейных отношений.
Специфика правозого положения члена' семьи - нессбстзэннкка позволяет утверждать, что жилкгаке права данных лиц яелястся элементами абсолятного отношения, так как в их основе нет какого-либо договора. Очевидно, что это ничто инсэ, как праве граждан на чу-.•коэ [тыущество, в основе которого лежит сер-зитут. Последовательное признание и закрепление е законодательстве сервитутпого характера жилищных прав членов семьи - несобствекникоз позволило бы в ч0.1ъ-шеЯ мэре гарантировать' их лиана. Диссертант обосновывает далее те изменения в законодательстве, которые- будут необходимы в случае принятия данного теоретического обоснования правовой природы жилищных прав указанной категории граждан.
РАЗДЕЛ 4
УДОВЛЕТВОРЕНИЕ ВШИВНЫХ ПЛРЕБйОСТЕП ГРАЗДАН В ДСМАХ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЙЯШЩСГО ФОНД?.
Глава первач. Правовые проблемы предоставления
помещений з до'лмх государственного жилищного оюнда
.Данная глава посяжцеяа исследование. отнесений по постановке нувдггщяхел граядаи на квартирный уччт я предост&втснкя им яаада.
3 работе обоснозязаютск положения о необходимости еохрацення оснований пр'юн?ни.г граждан кужда-щиглся а улучшен:« гадкяок условия, а также укекьшзния ксеиз польэовашы жило3 йасчадьп. Про-достаияэняе гидах помещений з кастолтае зреет ссдогсмиююя а пределах от Б до 12 м~ на одного <илса«&. По жзнда автора нср:?а пользезеняя жклей площадью долгий бк*з. уе-йтоаленз, а эазтлврг- 10 к'
29
на одного человека. Жилая площадь сверх этой нормы должна квалифицироваться как превышение пределов гарантированного мшимука жилья и оплачиваться по рыночным ценах,:. Следует также отказаться от учета фактора проживания разнополых лиц при предоставлении жилища. Размещение разнополых лиц в отдельных комнатах должно стать заботой не государства, а самих граждан посредством рынка жилья.
По действующему законодательству сверх норки жилой площади предоставляется еще и дополнительная жилая площадь..По мнению диссертанта право на дополнительную жилую площадь должно быть сохра- • нено только за теш гражданами, которые нуждаются в такой площади по состояния здоровья.
Б реферируемой главе автор достаточно подробно рассматривает ьспрос о необходимости сохранения жилищных льгот, учитываемых при предоставлении нклья. Основываясь на результатах исследований экономистов и социологов, диссертант приходит к вызоду, что сами по себе жилищные льготы (привилегии) представляют собой необходимый институт, особенно, при денном состоянии экономики и резком снижении кизьашого уровня населения. Жилищные льготы следует не отменять, а пересмотреть их с учетом возможностей государства к общественного мления. Автор обосновывает необходимость сокращения перечня граждан, имеющих право на первоочередное получение жилого домещения. При этом право внеочередного и первоочередного получения кклого помещения должно носить преимущественно разовый характер.
В работе критикуются нормы действующего .законодательства, устанавливающие сроки проживания, необходимые для признания грак-цак нуждающимися в улучшении жилищных условий (ценз оседлости), lio мнению автора, установление сроков проживания ограничивает гра-гдан ь их правах на свободное передвижение к выбор места жительства. Представляется, что есть необходимость закрепить правило о недопустимости .установления в еилйщнок законодательстве каких-то лрепятстЕкй б реализации гражданами своего права на жилице. Моя-;;с признать целесообразным установления не сроков проживания, а только определенных сроков работы, как условия реализации права ка •-клище по месту работы гражданина, но только в отношении жилья, .-•заведенного за счет собственных средств предприятия, тьх как •дссь речь вдет об учете трудового Бглада работника е форкироьаии:: редеть, направленных ка. кклкцное строительство.
' Глава вторая. Правовые проблемы г.ользован;ля кнлыыя
помещениями з домах государственного фонда
Первый параграф посвящен вопросам возникновения права пользования жилыиз помещениями и его правовой природы, а такяе понятию и содержания договора найма жилого помещения.
Анализируя действующее законодательства и практику его применения, МО-ДО установить значительное количество признаков, свидетельствующих о неравноценности ордера и договора, о приоритетном значении ордера и о формальном характере договора. В соответствии с действующим законодательством единственным основанием для вселения является ордер, договор заключается только на основании ордера, и если впоследствии ордер будет признан недействительным, автоматически недействительным признается и договор. Не случайно ст. 116 £К Республики Беларусь предусматривает порядок выселения з случае признания недействительным именно ордера. £сли вселение з жилое помещение состоялось без выдачи гражданину ордера, а вселившийся потом заключил договор найма жигого помещения, такой договор признается а судебной порядка недействительном, л граздане выселяется по общему правилу без предоставления другого хилого яомедения.
. Б то аэ премя столь неблагоприятны© последствия не наступа-п? в отношении лиц, которые зселились в жхиезе согласно ордера, но нэ оформили свои отноления с соответствующей организацией договором найма хилого помещения. Если•ситуация "договор без ордера" решается просто и недвусмысленно: нет ордера - нет л договора, то последствия для прстизслолояноа ситуации "ордер без договора" законом из спрвдэлеан.Бчздгз?он:ржв пользование помеакинек ке относится к числу основан»«, допусяширк выселение. Следовательно, гражданин, вселязтийся на оекоз*ниа ордера, гаркав прозевать г, мътащ«;. 3 связи с кзлоаеннкм нежно утверждать, что, согласно действующему законодательству, для возникновения приза пояьаовпная ¡калым помещением в домах государственного -нлищнепо фонда достаточно сочетание двух.юридических фактов: 1) жл^ого ордера, виданного з установленном законен порядке и 2} зпелги'ля ордяродеряателя п предоставление з помещепиэ.
Незначительная роль договора на&ла хллого помещена Е эозкик-незс-нии а феркарегзаии содержания праЕОзстншенн« по кспальэ^адк.:. жилых помещен«! государстаекнсго чпдадкого фонда, з правевши осл-се-
довании данных отношений объясняется, на наш взгляд, неадекватностью данной правовой формы сущности субъективного права пользования конкретным жилищем, поскольку до сих пор указанное право считают обязательственным, вытекающим из договора. В то время как право пользования следует квалифицировать как вещное право. Автор достаточно подробно аргументирует вещно-правовой характер права пользования.
Однако если право'пользования является вещным правом, оно не нуждается ь его опосредовании такой правовой формой как договор найма жилого помещения. В связи с этим представляется необходимо»! отказ от данного договора в наследуемых отношениях. Последовательно э конструирование в жилищном законодательстве права пользования жилым помещением в домах государственного фонда, полученного вне рыночных отношений, как вещного права, приведет к тоцу, что появится возиожность существенно изменить регламентацию жилищных став трездан, особенно, в вопросах выселения, .обмена, сохранения г.илого помещения в случае временного отсутствия, бронирования к т.п.
Что касается вопроса: каким образом опосредовать отношения по обеспечению жилищ необходимые акиедио-комЕфнальными услугами, ь том числе и соответствующий ремонт дома и оборудования, то по мнения автора в этих целях следует прибегнуть к договору, который будет опосредовать отношения по эксплуатации жилого помещения.
Во втором параграфе исследуются кшшщные права пользователей жилого помещений. Предметом исследования явились такие жилищные права, которые подтверждают вещно-прааовув природу права пользования . Ь частности, автор анализирует право граждан на вселение других лиц в занимаемое помещение, право на сохранение яклого помещения в случае временного отсутствия, право на обмен жилища.
С учетом того, что право пользования жилым помещением государственного -фонда является вещным правом, автор высказывается о перспективах такого института жилищного права, как выселение без предоставления другого жилого помещения. По мнения диссертанта, право граздац на жилище, не кожет соотноситься с возмозностья официального признания бездомности. Назрела необходимость дальнейшей гуманизации жилищного законодательства с тег., чтобы нормы права соответствовали бы вещно-правовой природе права грездан на жилищ-: в домах государственного фонда. Учитывая специфику -жилидииг етно-
пений, существующий порядок выселения без предоставления другого жилого помещения следует сохранить только для перечисленных категорий граждан: I) поднанимателей и временных аильцов; 2) поселившихся в связи с обучением в общежитие; 3) признанных в судебном порядке утратившими право пользования жилой площадью. Одновременно в законодательстве необходимо предусмотреть расширение перечня оснований, допускающих выселение с предоставлением неблагоустроенного жилого помещения. 3 отдельных случаях к лицам, ненадлежащим образом пользующимся жилой площадью, применять другие меры имущественного воздействия.
ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ АВТОРОМ ОПУБЛИКОВАНЫ СДЕДТЩЕ РАБОТЫ:
Монографии, учебные пособия, методические указания
1. Право граждан СССР на .жилище. Гродно, 1983 - 5,11 п.л.
2. Право на жилище. Минск, "Университетское", 1990 - 8,4 п.л.
3. Жилище и рынок. Минск, "Университетское", ÍS92 - 5,61 п.л.
4. Предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда. Методические указания по курсу "Советское гражданское право". Гродно, 1984 - 2,55 п.л.
Статьи, тезисы докладов и сообщений
5. Право на жилище - конституционное право советских граждан // Проблемы правоведения. Зет. 37. респ.межв.сб., Киев, 1978 - бс.
6. Применение Положения о порядке предоставления жилой площади s Украинской ССР // Радянське право.- 1979. » 9 - 4с.
7. К вопросу о праве на жилище в СССР // Проблемы коммунистической законности на современном этапе коммунистического строительства. Кратк.таз.докл. и науч. сообщ. респ. науч. конф., Хаськов,
IS78 г 2с.
8. Право граждан СССР на жилую площадь в домах государственного а общественного жилищного фонда // Проблемы ссверпенсгяоввнля грзждангко и уголовно-правового законодательства в свете- с с Х.ХУ с-эязда КЛСС -л ней ей Конституции СССР. Вильнюс, 1973
(в соавторстве) - Зс.
9. ¿¡снятие и содержание права советских грезами на зклице /7 Тез. нау-.>:о-лракт. конф". Гропно, ISS2 - -¿с.
10. Природа и сущность права на иилище // Вопроси совершенствования правового регулирования общественных отноаений в свете решений ХХУ1 съезда КШС. Сб. науч. тр., Гродно, 1982 - Юс.
11. Компетенция исполкомов районных, городских, районных с городе, поселковых, сельских Советоз народных децутатов ь области предоставления килой площади в догмах ведомственного жилого фонда // Актуальные вопросы государственного строительства и {трава б свете решений ХХУП съезда ШЕС. Тез. докл., Вильнюс, 1355 - ¿с.
12. Выселение, не связанное с применением килкщного законодательства // Правоведение. 1986. # 5 (в соавторстзе) - 4с.
13. Жилье и закон // Коммунист Белорус сад. 198Ь. I. - Зс.
14. Договор най>да жилого помещения б государственном и общественном килкщном фонде // Правоведение. 1959. £ 4. - 4с.
15. Нуждаются в пересмотре. О правах предприятий по•распределению гмлых помещений // Хозяйство к право. 1980. ,'.'< 4. - Зс.
15. Правовые формы закрепления отношений по использованию нилых-' помещений государственного и общественного жилищного фонда // Право и демократия. Вш. 2 мехв. сб. науч.тр., Минск, 19В9 - бс.
17. Жилищный рынок: вперед, но без авантюр // Коммунист Белорусски. 1990. £ II. - 4с.
1£. Жилищная политика и гилищное законодательство советского государства на зтапе перестрой - // Право л демократия. Вып.З, мекв.сб. науч. тр., Минск, 1990 - 7с.
19. Нужны ли служебные жклые помещения? // Хозяйство и право. 1991. % I. - 2с.
20. Право на жилище ъ Конституции БССР // Концепция Конституции БССР и формирование правовых основ гражданского общества и государства. Тез.докл. респ. науч. конф. Минск, 1993 - 2 с.
¿1. Ьг - собственник жилья. Мысля по погоду возникновения спорог и поря-ка их разрешения // Судовк вескик. 1992. *№ 4. (В соавтор-
22. Праьогсйрами хильтг помещений // Пр&ьо к демократия, зып. иежг.. со.науч. тр., Минск, 1932- 7с. . ¿¿дооь&г. природа пельзоьания жшшт помещениями ь домах жилищ-нь*х (кклйцно-строктельнкх) кооперативе!- /7 Государство у. прагс. 1?92. К- 12 - 7с.
.Л. ГЬаьоьая природа пельзокакиг. кклымк помещениями членами сек»к с-егтвеннки.иь кил-сх домо^. к квартир // ¡]роблемь' раььитйя грай-ли-.г-к'-г. макаылате.-астЕЕ. и истсдолэгии нреподы-елкг. ^ришанскс
195--. - Лл .
Зч
