Правовые проблемы залога земельных участков в Российской Федерации

Моисеев, Михаил Николаевич

Правовые проблемы залога земельных участков в Российской Федерациитекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовые проблемы залога земельных участков в Российской Федерации»

На правах рукописи

МОИСЕЕВ Михаил Николаевич

ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ЗАЛОГА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право;

семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Волгоград - 2006

Диссертация выполнена в ФГОУ ВПО «Волгоградская академия государственной службы»

Научный руководитель: доктор юридических наук, профессор Черноморец Альберт Евгеньевич

Официальные оппоненты:

- доктор юридических наук, профессор Лапач Владимир Александрович;

- доктор юридических наук, Анисимов Алексей Павлович.

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Волгоградский государственный университет»

Защита диссертации состоится УУ, iO. OB в ¿¿'часов на заседании диссертационного совета К-203.003.02 в Волгоградской академии МВД России по адресу: 400089, г. Волгоград, ул. Историческая, 130.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Волгоградской академии МВД России

Автореферат разослан Off. Off. 2006 г.

Введение

Актуальность исследования. Либерализация экономических отношений и начало рыночных реформ в России привели к росту гражданско-правового оборота, проявившемуся, в частности, в увеличении числа заключаемых договоров. В этой связи существенно возрос интерес к способам обеспечения исполнения обязательств, среди которых особое место занимает залог земли.

Институт залога в целом хотя и регулировался советским гражданским правом, но на протяжении почти всего периода существования СССР имел скорее номинальное, а не то важное практическое значение, присущее залогу еще со времен римского права. Кроме того, земля была исключена из гражданского оборота. Подобный подход советского законодателя был обусловлен доминированием государственной собственности и плановостью социалистической экономики. В процессе формирования нового российского гражданского и земельного законодательства были приняты законодательные акты, которые позволили российскому правоприменителю использовать залог в условиях рыночного хозяйства.

Особого внимания заслуживает ипотека земли. Это связано, в первую очередь, с тем, что при рыночных отношениях именно ипотека во многом способствует повышению стабильности гражданско-правового оборота; ипотечные отношения, предметом которых выступает недвижимое имущество в целом и земля в частности, создают реальные гарантии защиты интересов кредиторов, позволяющие им осуществлять долгосрочное кредитование и заключать иные гражданско-правовые сделки, характеризующиеся значительной стоимостью. Ипотечные отношения выгодны также и для должника, по-

скольку они позволяют ему использовать заложенное имущество и получать от этого доход.

С принятием нового Гражданского, Земельного кодексов, Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начала формироваться правовая база развития ипотечных отношений в России. Однако развитие института ипотеки столкнулось с рядом трудностей, связанных с проблемами земельного оборота.

Ипотека (залог) земельных участков как средство обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших факторов стабилизации гражданского оборота. Она является эффективным инструментом поддержания на должном уровне финансово-платежной дисциплины, надежным гарантом прав и экономических интересов кредиторов.

Неоднозначная сущность залогового правоотношения, особенности его юридической природы, стали причиной возникновения в науке гражданского права широкой гаммы позиций, взглядов и концепций по вопросам юридической природы различных подходов к квалификации залогового правоотношения и классификации видов залога. Однако, не смотря на значительное число работ, посвященных данной проблематике, вопросы повышения эффективности правового регулирования залога земельных участков, с учетом необходимости ускорения темпов экономического роста российской экономики, пока не стали предметом отдельных исследований. Содержание значительной части исследований современных авторов представляют собой в большей мере комментарий действующего законодательства, либо исследования ретроспективы становления ипотеки как института гражданского права.

Споры о масштабах ипотеки в сфере земельных отношений ведутся сегодня ке только в юридических кругах, но и в обществе в

целом. Несмотря на то, что на сегодняшний день принят ряд нормативных актов, детально регулирующих залог земельных участков, на практике правоприменитель сталкивается со множеством проблем, изучению которых и будет посвящена данная работа. Ипотека земли имеет в нашей стране большие перспективы. Особенно необходимо отметить земли сельскохозяйственного назначения, которые имеют особую экономическую ценность и составляют 23,5% от всей территории Российской Федерации (401,0 млн. га).

Следует отметить, что новеллы, внесенные в законодательство, не устранили существующих противоречий, более того, в отдельных случаях изменения норм права способствуют возникновению определенных негативных последствий. Вышеизложенное свидетельствует о необходимости проведения комплексного научно-теоретического исследования. Сравнение действующего и утратившего силу законодательства предполагает широкое поле для исследований в этой области, возможность сравнения и.анализа залогового правоотношения в различных экономических условиях, существовавших в нашей стране.

Первые работы современных российских правоведов в данной области начали появляться лишь в начале 90-х годов, но в наши дни по-прежнему ощущается острая не только теоретическая, но и практическая необходимость в дальнейшем исследовании указанной проблематики.

Объектом исследования являются отношения, связанные с эффективным и рациональным использованием земельных участков при использовании института залога.

Предметом диссертационного исследования являются правовые проблемы ипотеки земельных участков в Российской Федерации на современном этапе развития. Поскольку ипотека представляет собой отдельный вид залога, такое их соотношение сделало необходи-

мым изучение ипотеки земли в тесной связи с анализом залога в целом.

Цель исследования заключается в анализе законодательства, регулирующего ипотеку земельных участков в РФ, выявлении пробелов и противоречий, возникающих в правоприменительной практике, выработке путей практического решения этих проблем и совершенствования действующего законодательства РФ, регулирующего залог земли, а также изучении земельного участка, как особого объекта ипотеки.

Задачи исследования определяются целью исследования и состоят в следующем;

- определение понятия, раскрытие правовой природы и функций залога;

- изучение земельного участка, как особого объекта ипотеки;

- поиск путей решения теоретических проблем;

- выявление пробелов и противоречий в современном законодательстве, регулирующем земельную ипотеку.

- внесение предложений по совершенствованию законодательства.

Методология исследования. Комплексное исследование правовых проблем залога земельного участка как особого объекта указанных правовых отношений. При проведении исследования использовались методы материалистической диалектики: формальнологический, сравнительно-правовой, конкретно-исторический, индуктивный и дедуктивный методы, системный подход.

Изучение рассматриваемых в диссертации вопросов осуществлялось путем анализа российских и зарубежных научных материалов и нормативной базы.

Степень научной разработанности темы. В основу исследования российской доктрины о правовой природе залога были поло-

жены труды российских цивилистов как дореволюционного, так и советского и современного периодов. Дореволюционные ученые-правоведы вели острую полемику по указанной проблематике, оставив после себя богатое наследие, интерес к которому особенно возрос в наши дни. В диссертации использованы труды сторонников вещно-правовой (Г.Ф. Шершеневич, J1.A. Кассо, A.M. Гуляев, И.А. Покровский, A.A. Башмаков) и обязательственно-правовой (В.М. Хвостов, К.Н. Анненков) природы залога. В первые годы после. Октябрьской революции 1917 г. изучение правовой природы залога было продолжено М.М. Агарковым, но, в целом, в связи со снижением роли залога в гражданско-правовом обороте советского периода исследования в этой области утратили свое значение и оставались неактуальными да начала 90-х годов XX века.

С возрождением залоговых отношений в России снова возобновился спор о правовой природе залога, участники которого вновь разделились на две основные группы приверженцев отнесения залога к вещному и обязательственному праву. В диссертации сделана попытка комплексно охарактеризовать состояние современной российской доктрины о правовой природе залога. Точка зрения о вещко-правовом характере залога представлена трудами Л.В. Щенниковой, Е.А. Суханова, В.М. Будилова, В.В. Чубарова. Наиболее полное обоснование обязательственно-правового характера залога содержится на сегодняшний день в монографии М.И. Брагинского и В.В. Витрянского «Договорное право. Общие положения». К современной российской доктрине относятся также работы Б.М. Гонга.ю, A.A. Вишневского и A.B. Черных, С.А. Хохлова, Д.А. Медведева, С. Сар-баша, Б.Д. Завидова, A.B. Кузнецова и др., а также комментарии к Гражданскому кодексу и Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»-

Анализ действующего российского законодательства осуществлялся на основе широкого использования наиболее значимых для исследуемой проблематики законодательных актов: Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральных законов «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закона «О залоге» и других.

A.B. Дмитриева, Б.В. Ерофеева, Н.Г. Жаворонковой, Ю.Г. Жарикова, Б.Д. Завидова, O.A. Зиновьевой, Е.В. Иванкиной, И.А. Иконицкой, О.В. Карамышевой, М.И. Козыря, О.М. Козырь, Н.И. Краснова, О.И. Крассова, E.H. Колотинской, В.А. Лапача, Э.С. Навсардовой,

B.C. Нерсесянц, К.Г. Пандакова, Ф.М. Раянова, А.Я. Рыженкова, М.И. Слюсаренко, В.В. Солдатенкова, H.A. Сыродоева, В.В. Устю-кова, Л.П. Фоминой, А.Е. Черноморца, В.Н. Яковлева и других специалистов в области гражданского и земельного права.

Научная новизна исследования. Новизна исследования заключается в том, что диссертация является одной из первых работ на базе нового законодательства и правоприменительной практики, в которой комплексно анализируется ипотека земли как правовое понятие и как особый институт обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Предлагается новый подход к пониманию ипотеки, к содержанию прав и обязанностей сторон с изменением объема и характера полномочий залогодателя и залогодержателя.

Научная новизна исследования состоит так же в тех выводах и рекомендациях, которые содержатся в диссертационном исследовании и могут быть использованы в процессах законодательной деятельности. В частности, при внесении поправок и изменений к Закону об ипотеке, при разработке Закона о залоге земель сельскохозяйственного назначения и других правовых актов, регулирующих ипотечные отношения с земельными участками в нашей стране, а также при создании комментариев к указанным правовым актам.

На защиту выносятся следующие основные положения, отражающие научную новизну проведенного исследования:

1. Аргументация того факта, что залог земли есть вещно-обязательственное правоотношение. Залог порождает отношения между залогодателем и залогодержателем, а также между залогодержателем и вещью как обязательственную правовую связь. С одной стороны, залог - это способ обеспечения исполнения обязательства должником путем установления относительной правовой связи через вещь с кредитором, а с другой - jura in re aliena, непосредственная правовая связь залогодержателя с данной вещью. Поэтому залог может быть охарактеризован как вещный способ обеспечения обязательства.

2. Доказательство акцессорной природы ипотеки, призванной служить способом обеспечения исполнения другого (основного) обязательства. Она не имеет самостоятельного значения и не может существовать независимо от основного обязательства. Следовательно, необходимо признать несоответствующим общей теории обязательственного права положения ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривающего возможность заключения договора об ипотеке до возникновения основного обязательства.

3. Обосновывается необходимость исключения из текста п. 3 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке» слов:

«...Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения обязательств»

и дополнения п. 2 ст. II ФЗ «Об ипотеке» словами:

«...Заключение договора об ипотеке возможно после возникновения основного обязательства».

4. Доказывается необходимость исключения из законодательства возможности передачи прав аренды земельного участка в залог, в связи с нарушением прав собственника данного участка и невозможностью практической реализации предмета залога по такому договору при неисполнении основного обязательства.

5. Предлагается исключить из ст. 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» пункт 1: «Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается». По нашему мнению, нет оснований для запрета ипотеки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, что зафиксировано в указанном положении Закона.

6. Обосновывается необходимость замены императивной нормы абз. 2 п. 1 ст. 41 ФЗ «Об ипотеке»: «Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого» диспозитивной нормой, предоставляющей возможность сторонам решить вопрос дальнейшего исполнения основного обязательства в договорном порядке. Соответствующие изменения предлагается внести в законодательство об ипотеке.

7. Целесообразно, по нашему мнению, принять специальный Федеральный закон «Об ипотеке земель сельскохозяйственного назначения», где будут урегулированы все особенности залога земель данной категории, в том числе предусмотрено создание государственного земельного банка. Закон должен, в первую очередь, содействовать рациональному использованию и охране земельных ресурсов, расширению базы долгосрочного кредитования, определить сбалансированный механизм защиты прав залогодателей и залогодержателей, обеспечить стабилизацию финансового положения в аграрной сфере, создать благоприятный налоговый режим функционирования в сфере ипотечного кредитования под залог земельных участков небанковских организаций (пенсионных и инвестиционных фондов), страховых компаний.

8. Аргументируется необходимость руководствоваться презумпцией того, что «оценка» земельного участка в договоре о его ипотеке есть одновременно его залоговая (рыночная) стоимость. Особенность данного тезиса состоит в том, что оценка земельного участка предполагается равной его рыночной стоимости как на момент заключения договора ипотеки, так и на момент его исполнения. В связи с этим предлагается внести соответствующие изменения в законодательство об ипотеке.

Теоретическая и практическая значимость исследования Практическая значимость исследования определяется внесением определенного вклада в развитие теории об ипотеке и залоговых правоотношениях, а так же предложений и выводов, которые могут быть использованы для совершенствования действующего гражданского и земельного законодательства

теоретические выводы и положения отражены автором на межвузовских и всероссийских научных конференциях, а также в опубликованных работах: «Некоторые проблемы залога земельных участков», «Залог земли: история и современность», «Проблемы ипотеки сельскохозяйственных земель в России», «К вопросу об охране и рациональном использовании земли сельскохозяйственного назначения при ее залоге», «Земельный участок как особый объект ипотеки». Результаты диссертационного исследования используются при чтении курса лекций и проведении практических занятий по земельному праву на кафедре земельного и экологического права Государственного образовательного учреждения «Саратовская государственная академия права».

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих семь параграфов, заключения, библиографического списка и приложения.

Краткое содержание работы

Глава первая «Обшая характеристика ипотеки земли» посвящена изучению понятия залога земли, его правовой природы и функций, а также проблемам правового регулирования земельной ипотеки в России современным законодательством.

В первом параграфе диссертации «Понятие, правовая природа и функции залога земли» изучаются теоретические проблемы залога недвижимости, раскрывается понятие ипотеки, возникшее ещё в VI веке до н.э., дается определение залога недвижимости, сформулированное в п.1 ст.! Закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости». Исследуется сущность ипотеки и отличие ее от других видов залога.

Исследуя правовую природу ипотеки, автор приходит к выводу об уникальной способности ее обладать свойствами как вещных, так и обязательственных отношений. Краткая характеристика вещно-правовых и обязательственно-правовых черт залога позволяет утверждать, что содержание залогового правоотношения включает и вещные, и обязательственные права, залог поддается «препарированию» на вещно-правовые и обязательственно-правовые элементы. Именно такой подход позволяет охарактеризовать залог как целостное явление.

Современный российский законодатель отошел от понимания залога и ипотеки как вещного права и рассматривает их как особый вид обязательства. Такая позиция мотивируется тем, что ипотечный кредитор не имеет права ни владеть, ни пользоваться предметом залога, ни обращать его в удовлетворение себе по своему усмотрению. Однако такое понятие не утвердилось на практике и в науке, так как ипотека неразрывно связана с имуществом и не подлежит передаче по воле лица, а переходит вместе с имуществом в случае его отчуждения.

Мы придерживаемся мнения, что залог порождает два вида отношений — между залогодателем и залогодержателем, и между залогодержателем и вещью, то есть, с одной стороны, залог - это способ обеспечения обязательства должника путем установления относительной правовой связи с кредитором, а с другой -- jura ¡n re aliena, непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи. Поэтому залог может быть охарактеризован как вещный способ обеспечения обязательства.

Проводится краткая сравнительная характеристика истории развития института ипотеки по российскому и западноевропейскому праву (на примере Германии). Делается вывод, что залоговое правоотношение по российскому праву является строго акцессорным пра-

роотношением, предназначенным для обеспечения основного обязательства. Это приводит к выводу, что российская ипотека является правовым аналогом немецкой обеспечительной ипотеки.

Отмечается, что институт закладной был введен в российское законодательство для оформления отношений по залогу недвижимости, предполагающих оборот залоговых прав. Данная цель сближает российскую ипотеку, оформленную с применением закладной, с оборотной ипотекой по немецкому праву. Однако, нормы российского права об ипотеке, оформленной с использованием закладной, не предусматривают особого регулирования связи залогового правоотношения и основного обязательства. Следовательно, ипотека с использованием закладной по российскому праву также строго акцес-сорна по отношению к основному обязательству, как и ипотека, оформленная без применения закладной.

Во втором параграфе «Регулирование залога земли по современному законодательству России» исследуется нормативно-правовая база, регулирующая отношения по поводу залога земельных участков. Рассматривается процесс становления института ипотеки земли в пореформенной России с момента отмены государственной собственности на землю. Исследуются основные нормативно-правовые акты, регулировавшие на разных этапах современного развития залог земельных участках. Среди них Закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990 г., впервые после отмены госсобственности на землю предусмотревший залог земли. Очевидно, что залог земельных участков в то время был новым явлением в социально-экономической жизни России, поэтому механизма реализации данного права на практике не существовало, и залог земли не имел широкого распространения. Принятый 29 мая 1992 г. Закон «О залоге» не регулировал особенностей залога земельных участков. В нем указывалось, что отношения залога, не урегулирован-

ные настоящим законом, регулируются иными актами законодательства РФ. Многочисленные Указы Президента РФ также не смогли урегулировать всех вопросов, связанных с ипотекой, в особенности залогом земельных участков.

Таким образом, проблемы ипотечного кредитования во многом определялись отсутствием необходимой правовой базы, основу которой должен был составить Закон «Об ипотеке».

Отсутствие должной правовой регламентации ипотеки приводило к тому, что кредитование под залог недвижимости все же происходило, однако оно принимало причудливые, порой противозаконные формы. Несовершенство законодательного регулирования приводило к тому, что залог недвижимости неправомерно применялся для , приватизации государственного имущества. В таких случаях госпредприятия, не подлежащие приватизации, закладывали свою наиболее ликвидную недвижимость под получение кредитов. Впоследствии, поскольку предприятия не могли вернуть кредит, они становились собственностью кредиторов.

Определенное внимание ипотеке было уделено в ч.1 ГК РФ, принятой Государственной Думой 21 октября 1994 г. и вступившей в силу 1 января 1995 г. В ГК РФ дано само определение ипотеки, установлены требования, предъявляемые к ипотеке, и некоторые другие положения. Вместе с тем ГК содержит отсылку к Закону «Об ипотеке» как основополагающему правовому акту, регулирующему ипотечные отношения. При этом ГК подчеркивает приоритет норм указанного Закона по сравнению с нормами ГК (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Таким образом, отсутствие Закона «Об ипотеке» было серьезным тормозом развития ипотечного кредитования. Разработанный в середине девяностых годов, этот Закон был принят Государственной Думой 24 июня 1997 г. и вступил в силу 22 июля 1998 г.

Регулированию особенностей залога земли в Законе «Об ипотеке» посвящена Глава XI «Особенности ипотеки земельных участков».

Однако Закон «Об ипотеке» не смог достаточно урегулировать все особенности земельной ипотеки, несмотря на неоднократно внесенные в него изменения и дополнения (Федеральными законами от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.).

Например, мы не видим оснований для запрета ипотеки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, что зафиксировано в п. 1 ст. 63 данного закона. Почему, например, муниципальное образование, имеющее в своей собственности земельный массив запаса, да и других категорий, не может выделить земельный участок для передачи в залог для обеспечения исполнения кредитного обязательства перед частным банком по возврату полученных в ссуду денег ;;ля строительства школы. К запрету такой акции нет никаких причин.

Новый Земельный кодекс 2001 года, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года также имеют свои недостатки и не в полной мере регулируют важные вопросы земельного ипотечного оборота.

Нами отмечается необходимость продолжения работы по совершенствованию законодательства, вносятся предложения, направленные на совершенствование земельного и гражданского законодательства, регулирующего оборот земельных участков.

Вторая глава - «Договор залога земельного участка» посвящена правовым проблемам заключения договора залога земельного участка; взаимоотношений залогодателя и залогодержателя; исследуются особенности земельного участка, как особого объекта ипотеки.

Первый параграф «Оформление договора залога земельного участка» посвящен исследованию проблем заключения договора ипотеки земельного участка, возникающих при определении существенных условий договора, регистрации и исполнения в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок. Рассматриваются вопросы определения предмета ипотеки по такому договору, проблемы оценки земельного участка при его залоге. Делается вывод о том, что залогодатель и залогодержатель должны уделять особое внимание формулированию существенных условий договора об ипотеке земельного участка при его заключении.

Во втором параграфе «Субъекты правоотношения по залогу земли» анализируются права и обязанности залогодателя и залогодержателя по договору об ипотеке земельного участка.

Отмечается, что содержащийся в Законе «Об ипотеке» перечень прав и обязанностей залогодателя не отражает в значительной степени специфику ипотеки земель. Так, Закон не учитывает, что право использования земельного участка по целевому назначению является одновременно и обязанностью землепользователя, а также игнорирует ряд существенных элементов правового режима земель.

Делается вывод о том, что положения п. 1 ст. 354 Гражданского Кодекса РФ и ч. 2 п. 1 ст. 4) ФЗ «Об ипотеке» ущемляют права залогодателя. Принудительное изъятие земельного участка, являющегося предметом залога, предусмотренное ч. 1 п. 1 ст. 41, происходит по инициативе государства и в интересах последнего. Очевидно, что у залогодателя не возникает воли на подобное изъятие. Более того, возможно, сам залогодатель против изъятия собственного имущества, но действия государства предполагаются принудительными, и избежать этого у залогодателя возможности нет. Хотелось бы обратить особое внимание на тот факт, что при принудительном изъятии

отсутствует вина залогодателя в таковом изъятии и последующей замене предмета ипотеки.

В связи с вышеизложенным предлагаем заменить императивную норму абз. 2 п. 1 ст. 41 ФЗ «Об ипотеке»: «Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого» диспозитивной нормой, предоставляющей возможность сторонам решить вопрос дальнейшего исполнения основного обязательства в договорном порядке. Соответствующие изменения предлагаем внести в законодательство об ипотеке.

Отмечается, что в настоящее время депутатами Комитета Государственной Думы по аграрным вопросам разрабатывается проект федерального закона «Об особенностях ипотеки (залога) сельскохозяйственных земель» (далее —законопроект), в котором предполагается учесть специфику залога земель сельскохозяйственного назначения.

Особенности указанного законопроекта в отношении субъектов в правоотношении по залогу земельных участков сельскохозяйственного назначения, по нашему мнению, должны заключатся в следующем. Залогодателями могут быть только собственники земельного участка. Действенная система обращения взыскания должна включать необходимые нормы, позволяющие залогодержателю осуществлять принудительное управление и принудительную продажу земельного участка с торгов. В случае обращения взыскания на земельный участок, кредитное учреждение организует продажу земельного участка на публичных торгах лицам, соответствующим квалификационным требованиям для осуществления сельскохозяйственного производства. При отсутствии претендентов данной катего-

рии не ранее, чем через месяц проводятся повторные торги. Обязательным условием торгов является сохранение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

По нашему мнению, для формирования полноценной ипотечной системы кредитования необходимо создание государственного ипотечного банка с разветвленной региональной сетью как основного субъекта правоотношений по залогу земельных участков.

В третьем параграфе «Земельный участок как особый объект ипотеки» анализируются особенности такого предмета залога как земельный участок.

Традиционно во всем цивилизованном мире предметом договора об ипотеке, особенно предметом обеспечения по ипотечному кредиту, был и остается земельный участок. Это связано, прежде всего, с тем, что земля является одним из самых стабильных, не амортизируемых товаров.

Анализируется особая правовая природа земли, которая в первую очередь является природным объектом и основой жизнедеятельности людей на ней проживающих, и только после этого объектом недвижимости.

Земля является конструктивной основой любой недвижимости и в этом качестве ее роль как объекта гражданского оборота в условиях рыночной экономики огромна.

Формирование кредитного механизма, адекватного требованиям рыночной экономики, является актуальной задачей. Особенно остро эта проблема стоит в агарной сфере, где в силу сезонного характера производства продукции имеет место крайне неравномерный поток финансовых ресурсов. В настоящий момент финансовый потенциал сельхозпредприятий свидетельствует об отсутствии достаточных собственных источников для текущей деятельности, увеличения

объемов производства, повышения эффективности. Получаемая прибыль недостаточна для обновления основных фондов.

Возможность залога земли сельскохозяйственного назначения является одним из элементов развитого земельного рынка. Однако этой возможностью следует пользоваться крайне осторожно, чтобы не повторять ошибок приватизации, отрицательных итогов реформирования земельной собственности и сельскохозяйственных предприятий. Не следует забывать, что банковский кредит под залог земель впоследствии может (при неуплате кредита) стимулировать спекуляцию сельскохозяйственными землями, провоцировать рост ренты, удорожание продукции и снижение конкурентоспособности отечественного сельского хозяйства в целом.

Нами отмечается, что новый Земельный кодекс РФ не только не дал законченного перечня земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, но и не урегулировал надлежащим образом вопросы, касающиеся допущения в оборот земельных участков и установления особенностей совершения сделок с ними.

Подробно анализируется проблема оценки земельного участка при его ипотеке и предлагается устанавливать в качестве залоговой стоимости земельного участка его рыночную цену, как на момент заключения, так и исполнения договора об ипотеке.

Отмечается, что пока экономическая и организационная ситуации не способствуют заключению долгосрочных договоров, обязательства по которым обеспечиваются залогом земли. Система подтверждения прав на имущество в виде земельных участков на данном этапе не дает полных гарантий для залогодержателя. Решение этой проблемы может растянуться на многие годы. Выход из данного тупика - скорейшее проведение на местах землеустройства с выделением земельных долей в натуре, составлением на базе землеустроительной документации кадастровых планов с последующим юри-

дическим оформлением прав собственности. Здесь необходимо учесть, что выделенные в натуре земельные доли будет гораздо проще купить и продать, поэтому законодателю необходимо подойти к указанным мероприятиям со всей осторожностью, чтобы не допустить очередного краха в сельскохозяйственном производстве и бездумного передела земельной собственности. Возможно, до окончания всех землеустроительных работ, в том числе до адекватной кадастровой оценки земельных участков и определения рыночной их стоимости, которая не должна быть ниже кадастровой, необходимо наложить мораторий на сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения.

Глава 3 «Особенности залога земли сельскохозяйственного назначения» посвящена исследованию проблем залога земли сельскохозяйственного назначения.

В первом параграфе «Залог земли сельскохозяйственного назначения по действующему российскому законодательству» дается определение категории земель сельскохозяйственного назначения, анализируются проблемы правового регулирования залога земель указанной категории. Делается вывод о необходимости принятия специального Федерального закона «Об ипотеке земель сельскохозяйственного назначения», где следует урегулировать все особенности залога земель данной категории, в том числе предусмотреть создание государственного земельного банка.

Анализируются прецеденты банковского оборота сельскохозяйственных земель на современном этапе развития России.

Предлагается, определяя будущую банковскую деятельность по ипотечному кредитованию, рассмотреть следующие варианты. Первый - переход в полную собственность кредитному учреждению заложенной земли в случае непогашения кредита в соответствии с условиями договора, оформляемого в виде закладной. Второй - прода-

жа заложенного земельного участка на публичных торгах, аукционах или по конкурсу без изменения целевого назначения. В этом случае регулируются отношения залогодателя и залогодержателя, которому не предоставляется право владеть, а тем более распоряжаться заложенным земельным участком. При этом защищаются права собственника земли, который имеет возможность получить за заложенную землю не ту цену, которую назначает банк, а истинную рыночную стоимость.

Исходя из условий учета интересов всех участников земельного рынка более предпочтительным является второй вариант, который обеспечивает стабилизацию землепользования, ликвидирует основу создания современных латифундий. Предполагаемая к залогу земля должна быть обозначена и выделена из остального имущества. Из этого вытекает, что предметом залога может быть только земельный участок с зафиксированными границами и местоположением в документах, удостоверяющих права на землю, имеющий государственную регистрацию.

В параграфе «Совершенствование правового механизма залога сельскохозяйственной земли (на основе анализа проекта закона)» дается характеристика разработанному депутатами Комитета Государственной Думы по аграрным вопросам проекту федерального закона «Об особенностях ипотеки (залога) сельскохозяйственных земель».

Анализируя законопроект, мы в очередной раз критикуем положения, допускающие возможность прав аренды земельного участка и настаиваем на исключении таких положений.

Особенно настаиваем на исключении из законопроекта положения о том, что земельный участок может быть «переведен в другие виды угодий с последующей продажей для других не сельскохозяйственных целей». Обратим внимание, что такое положение создаст

предпосылки для злоупотреблений и заключений фиктивных договоров залога земли сельскохозяйственного назначения (особо ценной категории земель) с целью перевода их в другую категорию, например для строительства домов, коттеджей, автостоянок и т.п. Необходимо по нашему мнению, установить в качестве обязательного требования в данной статье сохранение целевого назначения заложенного земельного участка.

Отмечается, что положительным моментом является сама попытка разработки столь важного законопроекта. Однако он нуждается в серьезной доработке и последующем тщательном научно-правовом анализе, чтобы избежать в дальнейшем практических проблем применения.

Проектируемый закон должен содействовать расширению базы долгосрочного кредитования, установлению оптимального размера хозяйств в сельском хозяйстве, определить сбалансированный механизм защиты прав залогодателей и залогодержателей, создать благоприятный налоговый режим функционирования в сфере ипотечного кредитования небанковских организаций (пенсионных и инвестиционных фондов), страховых компаний, обеспечить стабилизацию финансового положения в аграрной сфере, содействовать рациональному использованию и охране земельных ресурсов.

В заключении подводятся основные итоги и формулируются краткие выводы диссертационного исследования. Отмечается, что к решению земельного вопроса необходим особый подход. Ведь земля не только недвижимое имущество, а, прежде всего, объект природы. На наш взгляд, в регулировании земельных отношений должен превалировать публично - правовой, а не частноправовой элемент. Поэтому в процессе принятия земельных правовых норм необходимо особое внимание уделить поиску достижения оптимального баланса интересов собственника и общества в целом.

По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы:

1. Моисеев, М.Н. Некоторые проблемы залога земельных участков / М.Н. Моисеев // Вопросы права и социологии: межрегион, науч. изд. - Волгоград: Изд-во ВРО МСЮ, 2003. - Вып. 13. - 0,35 п.л.

2. Моисеев, М.Н. Проблемы ипотеки сельскохозяйственных земель в России / М.Н. Моисеев // Объединенный научный журнал. - 2005. -№23 (151).-0,42 п.л.

3. Моисеев, М.Н. Залог земли: история и современность / М.Н. Моисеев 11 Новая правовая мысль. - 2006. — № I. — 0,6 п.л.

4. Моисеев, М.Н. К вопросу об охране и рациональном использовании земли сельскохозяйственного назначения при ее залоге / М.Н. Моисеев // Проблемы реализации и развития современного законодательства и права: межрегион, науч.-практ. конф. студентов, аспирантов, молодых ученых (20 апр. 2006 г.) / под ред. П.Г. Великородного. - Саратов: Изд-во «Научная книга», 2006. - Вып. 1. - 0,2 п.л.

5. Моисеев, М.Н. Земельный участок как особый объект ипотеки / М.Н. Моисеев // Вестн. Сарат. гос. акад. права. - 2006. - № 4 (49). -0,32 п.л.

МОИСЕЕВ Михаил Николаевич

ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ЗАЛОГА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АВТОРЕФЕРАТ

Подписано к печати 07.09.2006 г. Формат 60x84/16. Печать офс. Бум. офс. Усл. печ. л. 0,9. Уч.-изд. л. 1.0. Тираж 120 экз. ЗаказЯЯЗ,

ВГПУ. Издательство «Перемена» Типография издательства «Перемена» 400131, Волгоград, пр. им. В. И. Ленина, 27

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Моисеев, Михаил Николаевич, кандидата юридических наук

Введение.

Глава 1 Общая характеристика ипотеки земельного участка.

§ 1 Понятие, правовая природа и функции залога земли.

§ 2 Регулирование залога земли по современному законодательст- 34 ву России.

Глава 2 Договор залога земельного участка.

§ 1 Оформление договора залога земельного участка.

§ 2 Субъекты правоотношения по залогу земли.

§ 3 Земельный участок как особый объект ипотеки.

Глава 3 Особенности залога земли сельскохозяйственного назначения.

§ 1 Залог земли сельскохозяйственного назначения по действующему российскому законодательству.

§ 2 Совершенствование правового механизма залога сельскохо- 141 зяйственной земли (на основе анализа проекта закона).

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовые проблемы залога земельных участков в Российской Федерации"

Споры о масштабах ипотеки в сфере земельных отношений ведутся сегодня не только в юридических кругах, но и в обществе в целом. Несмотря на то, что на сегодняшний день принят ряд нормативных актов, детально регулирующих залог земельных участков, на практике правоприменитель сталкивается со множеством проблем, изучению которых и будет посвящена данная работа. Ипотека земли имеет в нашей стране большие перспективы. Особенно необходимо отметить земли сельскохозяйственного назначения, которые имеют особую экономическую ценность и составляют 23,5% от всей территории Российской Федерации (401,0 млн. га).

Следует отметить, что новеллы, внесенные в законодательство, не устранили существующих противоречий, более того, в отдельных случаях изменения норм права способствуют возникновению определенных негативных последствий. Вышеизложенное свидетельствует о необходимости проведения комплексного научно-теоретического исследования. Сравнение действующего и утратившего силу законодательства предполагает широкое поле для исследований в этой области, возможность сравнения и анализа залогового правоотношения в различных экономических условиях, существовавших в нашей стране.

Задачи исследования определяются целью исследования и состоят в следующем;

- определение понятия, раскрытие правовой природы и функций залога;

- изучение земельного участка, как особого объекта ипотеки;

- поиск путей решения теоретических проблем;

- выявление пробелов и противоречий в современном законодательстве, регулирующем земельную ипотеку.

- внесение предложений по совершенствованию законодательства.

Степень научной разработанности темы. В основу исследования российской доктрины о правовой природе залога были положены труды российских цивилистов как дореволюционного, так и советского и современного периодов. Дореволюционные ученые-правоведы вели острую полемику по указанной проблематике, оставив после себя богатое наследие, интерес к которому особенно возрос в наши дни. В диссертации использованы труды сторонников вещно-правовой (Г.Ф. Шершеневич, JI.A. Кассо, A.M. Гуляев, И.А. Покровский, A.A. Башмаков) и обязательственно-правовой (В.М. Хвостов, К.Н. Анненков) природы залога. В первые годы после Октябрьской революции 1917 г. изучение правовой природы залога было продолжено М.М. Агарковым, но, в целом, в связи со снижением роли залога в гражданско-правовом обороте советского периода исследования в этой области утратили свое значение и оставались неактуальными да начала 90-х годов XX века.

С возрождением залоговых отношений в России снова возобновился спор о правовой природе залога, участники которого вновь разделились на две основные группы приверженцев отнесения залога к вещному и обязательственному праву. В диссертации сделана попытка комплексно охарактеризовать состояние современной российской доктрины о правовой природе залога. Точка зрения о вещно-правовом характере залога представлена трудами JI.B. Щенниковой, Е.А. Суханова, В.М. Будилова, В.В. Чубарова. Наиболее полное обоснование обязательственно-правового характера залога содержится на сегодняшний день в монографии М.И. Брагинского и В.В. Витрянского «Договорное право. Общие положения». К современной российской доктрине относятся также работы Б.М. Гонгало, A.A. Вишневского и A.B. Черных, С.А. Хохлова, Д.А. Медведева, С. Сар-баша, Б.Д. Завидова, A.B. Кузнецова и др., а также комментарии к Гражданскому кодексу и Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Диссертант опирался не только на литературу по гражданскому, но и по земельному праву, что связано с тесным переплетением гражданско-правовой проблематики ипотеки земли с вопросами земельных отношений. Изучались труды Т.Е. Абовой, Ю.Н. Аксененка, И.А. Андреева, В.К. Андреева, А.П. Анисимова, С.А. Боголюбова, М.М. Бринчука, Г.Е. Быстрова, A.B. Бабанова, Т.В. Волковой, Р.Х. Габитова, А.К. Голиченкова, О.Б. Гусева, Р.К. Гусева, A.B. Дмитриева, Б.В. Ерофеева, Н.Г. Жаворонковой, Ю.Г. Жарикова, Б.Д. Завидова, O.A. Зиновьевой, Е.В. Иванкиной, И.А. Иконицкой, О.В. Ка-рамышевой, М.И. Козыря, О.М. Козырь, Н.И. Краснова, О.И. Крас-сова, E.H. Колотинской, В.А. Лапача, Э.С. Навсардовой, B.C. Нерсе-сянц, К.Г. Пандакова, Ф.М. Раянова, А.Я. Рыженкова, М.И. Слюса-ренко, В.В. Солдатенкова, H.A. Сыродоева, В.В. Устюкова, Л.П. Фоминой, А.Е. Черноморца, В.Н. Яковлева и других специалистов в области гражданского и земельного права.

На защиту выносятся следующие основные положения, отражающие научную новизну проведенного исследования:

3. Обосновывается необходимость исключения из текста п. 3 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке» слов:

Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения обязательств» и дополнения п. 2 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке» словами:

Заключение договора об ипотеке возможно после возникновения основного обязательства».

4. Доказывается необходимость исключения из законодательства возможности передачи прав аренды земельного участка в залог, в связи с нарушением прав собственника данного участка (п. 5 ст. 22 ЗК РФ) и невозможностью практической реализации предмета залога по такому договору при неисполнении основного обязательства.

Апробация результатов исследования диссертационная работа выполнена и обсуждена на кафедре гражданско-правовых дисциплин Волгоградской академии государственной службы. Основные теоретические выводы и положения отражены автором на межвузовских и всероссийских научных конференциях, а также в опубликованных работах: «Некоторые проблемы залога земельных участков», «Залог земли: история и современность», «Проблемы ипотеки сельскохозяйственных земель в России», «К вопросу об охране и рациональном использовании земли сельскохозяйственного назначения при ее залоге», «Земельный участок как особый объект ипотеки». Результаты диссертационного исследования используются при чтении курса лекций и проведении практических занятий по земельному праву на кафедре земельного и экологического права Государственного образовательного учреждения «Саратовская государственная академия права».

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Моисеев, Михаил Николаевич, Волгоград

Заключение

Проделанная работа позволяет сделать вывод о том, что институт залога, в том числе ипотека (залог недвижимости) переживает в последние годы своеобразное второе рождение. Это обусловлено развитием рыночных отношений, расширением экономических связей, что требует выработки адекватной правовой базы. В силу этого значительно возросло значение обязательственного права и способов обеспечения исполнения обязательств, среди которых особое место ф. занимает ипотека земель сельскохозяйственного назначения.

Залог недвижимости вообще и залог земли в частности является одним из самых надежных способов обеспечения исполнения обязательств. Интерес кредитора к залогу выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определенная часть, и если впоследствии обязательство окажется нарушенным, предмет залога продается и из полученных сумм первыми (за изъятиями, установленными в законе) будут удовлетворены требования того, чьи обязательства обеспечены залогом. Таким образом, в отличие от таких ц способов обеспечения исполнения обязательств как неустойка и поручительство, при которых кредитор, в конечном счете «верит должнику», в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верит вещи».

Правовая природа залога на протяжении длительного периода была предметом споров. Аргументы приводились как за то, чтобы считать залог вещным, так и обязательственным правом. В настоящей работе делается попытка показать особый характер залогового щ права, которое не может рассматриваться отдельно ни как вещное, ни как обязательственное право. Уникальность залога состоит в том, что залог обладает свойствами как вещных, так и обязательственных отношений.

Важнейшим отличием ипотеки земельных участков от других видов залога недвижимости является характеризующий ее особый предмет залога, которым является земельный участок.

Появление рынка земли в условиях реформ, проводимых в нашей стране, сделало актуальным вопрос о принятии законодательства, регулирующего залоговые сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения.

Использование земельных участков в качестве предмета залога нельзя рассматривать как панацею надлежащего исполнения обязательств, однозначно направленную на повышение эффективности гражданского оборота, поскольку купля-продажа земельных участков сама по себе ничего не прибавляет экономике. Созидательный потенциал ипотеки земельных участков возрастает только при условии появления нового капитала, способствующего более продуктивному использованию земли, оборудования, зданий и сооружений. Используя земельные участки в качестве предмета залога, банки не должны строить свою линию поведения, предполагающую, в конечном счете, приобретение права собственности на предмет залога. Эффективность ипотеки будет иметь место, когда заемные деньги пойдут на финансирование таких видов деятельности, которые принесут доход от создания залогодателем прибавочного продукта. Торговые операции на будущем росте цен на земельные участки в макроэкономическом плане бесперспективны. Именно возвращение кредита банку за счет полученных доходов залогодателем будет способствовать росту экономики. С этой целью необходимо более активно использовать накопленный опыт в целом ряде экономически развитых стран Западной Европы и США.

Становление и развитие ипотечной системы в Российской Федерации выдвигает перед наукой гражданского права необходимость осуществления глубоких комплексных исследований, направленных на обеспечение прав и законных интересов участников залоговых правоотношений. Решение этих проблем следует строить на основе учета и глубокого анализа накопленного отечественного и мирового опыта в этой сфере с учетом особенностей переходного периода российской экономики.

Развитие системы ипотечного кредитования затруднено по нескольким причинам. Экономическая ситуация не способствует заключению долгосрочных кредитных договоров, обязательства по которым, как правило, обеспечиваются залогом недвижимости, в том числе земли. Система подтверждения прав на заложенное имущество посредством его государственной регистрации недостаточно развита и не может на данном этапе обеспечить должного уровня гарантий для залогодержателя (кредитора). Для большинства граждан ипотечный кредит недоступен в связи с большими процентами по кредиту, отсутствием дохода, позволяющего вернуть заложенную землю. Сложен порядок обращения взыскания на заложенную землю. Процедура обращения взыскания и реализации имущества занимает значительный период времени.

Практика показывает, что система кредитных услуг, связанных с использованием земли, может работать при наличии: соответствующего нормативно-правового поля; системы учета и регистрации прав на землю и недвижимое имущество; действующей сети ипотечных кредитных организаций; системы обеспечения легитимности залоговых операций и системы оказания консалтинговых услуг участникам залоговых операций. Перечисленные возможности формирования системы залоговых операций с землей в России практически отсутствуют. Особенно это касается аграрной сферы, где без кредитования под залог земли развивать экономику и бизнес фактически невозможно. И если в действительности в будущем будет положительно решен вопрос о создании специализированного государственного земельного банка, законодателем должны быть решены по крайней мере два существенных вопроса, относящиеся к правовому режиму капитала государственного земельного банка и формированию ипотечной системы. Во-первых, этот капитал должен слагаться из казначейских государственных отчислений на управление банком и образование запасного капитала банка; превышения суммы процентов, получаемых от заемщиков, над суммами процентов, выплачиваемых по кредитным обязательствам; взысканий по недоимкам и дополнительных процентов за отсрочку и рассрочку платежей.

Что касается собственного капитала банка, то он, по мнению финансистов, должен включать половину чистой прибыли, отчисления от выкупных платежей сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств и др. В расходную часть капитала включаются суммы на покрытие разницы в процентных ставках заемного и кредитного капиталов.

Во-вторых, формирование ипотечной системы не ограничивается созданием Государственного земельного банка, коммерческих банков и иных кредитных учреждений, осуществляющих залоговые операции с землей. Для утверждения и охраны земельного кредита крайне важно также создание банковской рыночной инфраструктуры, включающей в себя кадастровые и информационно-консалтинговые центры; агентства по оценке недвижимости.

Для реализации инвестиционных проектов, связанных с освоением сельскохозяйственных земель, крайне необходимо создать другие небанковские организации (пенсионные и инвестиционные фонды, страховые компании), обеспечивающие стратегически правильное и рациональное решение вопроса по выпуску и обращению на ипотечном рынке земельных векселей, закладных и других ценных бумаг.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовые проблемы залога земельных участков в Российской Федерации»

1. Список нормативно-правовых актов.

2. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.), «Российская газета» от 25 декабря 1993г.

3. Гражданский кодекс РСФСР от 31 октября 1922 г. Собрание Узаконений и Распоряжений Рабочего и Крестьянского Правительства. 1922 г., № 71. ст. 904.

4. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 г.// Ведомости СНД и ВС СССР. № 26. Ст.733.

5. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, СЗ РФ 5 декабря 1994 г., № 32, ст. 3301.

6. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26 января 1996 г. №14-ФЗ РФ от 29 января 1996 г. №5, ст. 410.

7. Германское гражданское уложение, Германское право. Часть 1. Гражданское уложение, М, Международный центр финансово-экономического развития, 1996.

8. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 года № 95-ФЗ (с изм. и доп. от 28 июля, 2 ноября 2004 г., 31 марта, 27 декабря 2005 г.), Собрание законодательства РФ, от 29.07.2002. № 30. Ст. 3012. СПС «Гарант».

9. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ // Российская газета от 30 декабря2004 г.

10. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г.,11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.), СЗ РФ от 20 июля 1998 г. № 29.

11. Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» №2872-1, Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 11 июня 1992 г., № 23.

12. Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от И февраля 2002 года № 18-ФЗ. Российская газета. № 29. 14.02.2002.

13. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 05 февраля 2004 года № 1-ФЗ. Российская газета. № 24. 10.02.2004.

14. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ. Справочно-правовая система «Гарант».

15. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ (с изм. и доп. от 22 августа 2004 г.). Собрание законодательства Российской Федерации от 10 января 2000 г., № 2, ст. 149.

16. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г.), Российская газета. № 234. 18.11.2003.

17. Закон РСФСР от 22 ноября 1990 года № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1990, № 26, ст.324.

18. Федеральный закон от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Собрание законодательства РФ от 16 июня 2003 г., № 24, ст. 2249.

19. Федеральный закон от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», СЗ РФ от 14 июля 2003 г. № 28 ст. 2881.

20. Закон РФ «Об охране окружающей среды» от 10.01.2002, № 7-ФЗ (с изм. и доп. от 22 августа, 29 декабря 2004 г., 9 мая, 31 декабря 2005 г.) // Российская газета. № 6, от 12.01.2002 г.

21. Указ Президента РФ от 16 декабря 1993 г. N 2144 «О федеральных природных ресурсах» (утратил силу) «Российская газета» от 29 декабря 1993 г. № 239.

22. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» (с изм. и доп. от 9 июля 1997 г.) (утратил силу) Собрание законодательства Российской Федерации.

23. Указ Президента РФ от 25 февраля 2003 г. № 250 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации». Собрание законодательства РФ от 3 марта 2003 г., № 9, ст. 851.

24. Указ Президента РФ от 26 марта 2003 г. № 370 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента Российской Федерации». Собрание законодательства РФ от 31 марта 2003 г., № 13, ст. 1229.

25. Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 519 «Об утверждении стандартов оценки». Собрание законодательства РФ от 16 июля 2001 г., № 29, ст. 3026.

26. Основные положения о залоге недвижимого имущества ипотеке. Сообщены распоряжением Заместителя Председателя Совета Министров РФ от 22 декабря 1993 г. № 96-рз. Российская газета, 6 января 1994 г.

27. Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения». Официальное издание Госстандарта России, Москва, ИПК Издательство стандартов, 1998 г. СПС «Гарант».

28. Письмо Росземкадастра от 19 ноября 2003 г. № ОИ/520 «О делимости земельного участка» // СПС «Гарант».

29. Регулирование земельных отношений на территории Московской области. Сборник нормативных актов. М., 1996 г.

30. Проект Вотчинного устава Российской империи. Проекты по вотчинной реформе (текст). — СПб, 1896 г.

31. Материалы судебной практики

32. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 года № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». / Хозяйство и право, 2005, № 4.1. Учебники и монографии.

33. Аграрный сектор США в конце XX века. Под ред. Проф. Чернякова Б.А. М., 1997.

34. Акманов С.С. Особенности кредитования агропромышленного комплекса России. / Государство и право, 2004, № 12.

35. Анненков К.Н. Система Русского гражданского права. СПб.: Типография Правительственного Сената, 1900.

36. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М., 1900.

37. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001.

38. Банников А.Г., Рустамов А.К. Вакулин A.A. Охрана природы. М., 1985 г.

39. Барашян М.М. Правовое регулирование залога сельскохозяйственных земель в Германии. Автореф. дисс. на соискание уч. ст. канд. юрид наук. М., 1997.

40. Богатырев Ф. Проблемы залога прав. / Хозяйство и право, № 7, 2000.

41. Боголюбов С.А. Правовое обеспечение охраны окружающей среды в сельском хозяйстве // Аграрное и земельное право, 2006, № 2.

42. Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений// Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М., 1998.

43. Брагинский М.И. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М., 1998 г.

44. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: общие положения. М., 2000.

45. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения, М., Статут, 1997.

46. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., Статут, 1998.

47. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. СПб., 1993 г.

48. Быстров Г.Е. Залог сельскохозяйственных земель в российском праве XX века./Государство и право, 1999 г. № 5.

49. Василевская JI. Особенности правовой конструкции залога по российскому и германскому законодательству. / Хозяйство и право, 2003,№ 6.

50. Васьковский E.B. Учебник гражданского права. // СПб. 1896.

51. Вашанов В.А., Маслова В.В. Проблемы развития залога сельскохозяйственных земель в России. / «Землеустройство», № 2, 2005 г.

52. Вишневский A.A. Залоговое право. Учебное и практическое пособие. Изд. БЕК, Москва, 1995 г.

53. Волков Г. Разрешительный тип правового регулирования земельных отношений как основное начало земельного права. / Хозяйство и право, № 1, 2005.

54. Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция, 2002, № 10.

55. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М., 1961.

56. Герасин С.И. Правовая база реформирования земельных отношений в сельском хозяйстве (обзор региональных законодательных актов). / Государство и право, 1998, № 12.

57. Германское право. Т.2, М., 1996.

58. Гонгало Б.М. Обеспечение исполнения обязательств. М., Спарк, 1999.

59. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин. М., 1996.

60. Гражданское право России. Часть первая. Учебник. / Под ред. З.И. Цыбуленко. М., 2000.

61. Гражданское право. Учебник для вузов. Часть первая. / Под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. М., 2001.

62. Гражданское право. Часть первая. Учебное пособие. / Отв. ред. П.М. Филлипов. М., 2003.

63. Гражданское право/ Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. 4.1 СПб., 1996 г.

64. Гражданское право: В 3 т. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2003.

65. Гражданское право: Учебник / Под общ. ред. В.Ф. Яковлева. М., 2003.

66. Гражданское уложение. Проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения. / Под ред. Тютрюмова И.М. Т. 1. — Спб, 1910 г.

67. Гришаев С.П. Вещные права на недвижимое имущество. / Закон, 2004, № 2.

68. Гришаев С.П. Ипотека (залог недвижимости). / Закон, № 10, 2002.

69. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Юристъ, 2003.

70. Гуев А.Н. Гражданское право: В 3 т. Т. 1 М., 2003.

71. Dr. Follak Klaus Peter. Hypotheken in Deutschland and Internationales Simposium. Die Neufassung des Eigentumsrechts an Grund und Boden und Regelung der Immblarsicherheiten in Rusland und Weisrusland im Vergleich zum deutsshen Recht. Kiel, 1996.

72. Жариков Ю.Г., Улюкаев B.X., Чуркин В.Э. Земельное право. Учебник. — М., 2003 г.

73. Завидов Б.Д. Комментарий к федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» М. 1998.

74. Звоницкий A.C. О залоге по русскому праву. // Киев, 1912.

75. Земельное законодательство Российской Федерации: Сб. норм, правовых актов / Сост. М.В. Бархатов, A.B. Мазуров. 2-е изд., доп. и переработ. - М.: Юрайт-Издат, 2004.

76. Земельное право: Учебник. / Под ред. С. А. Боголюбова — М,2004.

77. Ибрагимов К.Х. Правовое понятие земельного участка как объекта земельных отношений. / Аграрное и земельное право, 2005, № 4.

78. Иванкина Е.В. Особенности залога земельных участков. / Земельный вестник России, 2002, № 2.

79. Иконицкая И. А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. — М , 1999.

80. Иконицкая И. А., Краснов Н. И. , Павлова Э. И., Самончик О. А., Фомина JI. П. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве // Государство и право. 2000, № 7.

81. Ильин A.B. К вопросу о залоге земель сельскохозяйственного назначения. / Государство и право, 2004, № 5.

82. Ипотека в России: вчера, сегодня, завтра./Научно-аналитический «Информ-директор» газеты «Экономика и жизнь»/под. ред. А.И. Иванова, В.И. Бусова. М., 1998.

83. Исаченко JI.B., Исаченко В.М. Обязательства по договорам. СПб., 1914.

84. Кассо JI.A. Понятие о залоге в современном праве (по изданию 1898 г.). М., Статут, 1999.

85. Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством. / Экологическое право, № 4, 2003.

86. Коловангин П.М. Собственность на землю в России. История и современность. СПб.: Знание, ИВЭСЭП, 2003.

87. Комментарий к Арбитражному процессуальному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.А. Жилина. М., 2003.

88. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Т. 1 / Под ред. Т.Е. Абовой, и А.Ю. Кабалкина. М., 2004.

89. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (под общ. ред. И.Д. Грачева) М., НОРМА, 1999.

90. Кошелев Я., Ромадин М. О некоторых вопросах, связанных с переходом права аренды на земельный участок. / Хозяйство и право, № 11, 2004.

91. Краснова И.О. Земельное право. М., 2004.

92. Кузнецов Д. Правовые проблемы применения законодательства о государственном земельном кадастре. / Хозяйство и право, № 1, 2004.

93. Кулик Г.В. Выход из тупика есть. М.: МАКС Пресс, 2003.

94. Лапач В., Ткаченко Т. Развитие ипотеки земель сельскохозяйственного назначения в новейшем российском законодательстве. / Хозяйство и право, 2004г., № 7.

95. Лащёнов A.B., Гаврилюк М.Н. О нормировании предельных размеров земельных участков. / Государство и право, 2004, № 7.

96. Левахин В.Г. Понятие сельскохозяйственных угодий. / Аграрное и земельное право. 2005, № 3.

97. Лепке О.Б. Экономическое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения. // Земельный вестник России, 2002, № 1.

98. Леппке О.Б. Концептуальные проблемы ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения. / Земельный вестник России, 2003, № 1.

99. Лойко П. Ф. Современное многоукладное землепользование (некоторые аспекты теории, мировой и отечественной практики). М.: Росземкадастр. 2001.

100. Лойко П.Ф. Земля России: исторические аспекты и современные приоритеты использования. / Земельный вестник России, 2002, № 1.

101. Лойко П.Ф. Проблемы развития кредитования под залог земли и организации системы Российского земельного банка. // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель, 2005, № 7.

102. Маковская А. Новое в Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)». / Хозяйство и право, 2005, № 4.

103. Маслова В. Ипотека земель. / «Экономист», № 5, 2004 г.

104. Медведев Д.А. Российский закон о залоге // Правоведение. 1992. № 5.

105. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Часть 2, М., Статут, 1997.

106. Мельников Н. Внесение земельных долей в уставный капитал. Проблемы теории и практики. / Хозяйство и право, 2005, № 4.

107. Мурзин Д.В. Добросовестное приобретение имущества по договору. Проблемы теории гражданского права / Институт частного права. М., 2003.

108. Наумова Л. Кредитный договор: правовое обеспечение возврата// Бизнес-адвокат. 2001. № 7.

109. Научно практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. В.П. Мозолина и М.Н. Малеиной. М., 2004.

110. Ненашева К. В. Современное ипотечное кредитование в промышленно развитых странах: Автореф. дисс. . канд. эконом. наук. — М. 2000 г.

111. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М., 1950 г.

112. Новый земельный кодекс Российской Федерации: проблемы применения. Материал подготовлен канд. юрид. наук Бакуниной Т.С. / Государство и право, 2003, № 5.

113. Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. Руководитель авторского коллектива д.ю.н. В.В. Залесский. М., 1999.

114. Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. 3-е изд., испр. и доп. / Саратов: Изд-во «Научная книга» 2004 г.

115. Пиляева В.В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). Ч. 1. М., 2004.

116. Плешакова О. Закладная новый вид ценной бумаги. /Российская юстиция. 1998. № 5.

117. Плешакова О.П. Права ипотечного кредитора: юридическая природа и основные положения. Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 2. Под ред. М.И. Брагинского. М., 2000.

118. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. В 3 томах. Том 1 / Под ред. В.А. Тосимцева. М., 2003.

119. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. В серии «Классика российской цивилистики» М., 2002.

120. Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. (Классика российской цивилистики).

121. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. Петроград, Юридический книжный склад «Право», 1917 г., СПС «Гарант».

122. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России./ Под ред. B.C. Ема. М., 1999.

123. Предпринимательская деятельность в сельском хозяйстве. Правовые вопросы/ Отв. ред. З.С. Беляева, И.А. Иконицкая. М., 1998 г.

124. Прокопьева Н.В. Особенности совершенствования сделок с недвижимостью. Автореф. дисс. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2004.

125. Роньжин A.A. Залог недвижимости по российскому праву. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М., 2003.

126. Российское гражданское право. Учебник. / Под ред. З.Г. Крыловой, Э.П. Гаврилова. М., 1999.

127. Рыженков А.Я. Черноморец А.Е. Очерки теории права собственности (прошлое и настоящее). Волгоград, Издательство «Панорама» 2005 г.

128. Сагайдак А.Э. Третьякова О.Г. Регулирование земельных отношений в США. / «Земельный вестник России», 2003 г., № 4.

129. Самойлова М.В. Понятие и осуществление права личной собственности граждан: Учебное пособие. Калинин, 1978.

130. Сапожников М.В. Залог как способ обеспечения обязательств. Юридический мир, 1997. № 1.

131. Сарбаш С. Обеспечение исполнения кредитных обязательств, Закон, 1997, № 2.

132. Сопов А.П. Ипотека по римскому праву и по новейшим законодательствам. Варшава, 1889.

133. Суханов Е. Ограниченные вещные права. / Хозяйство и право, 2005, № 1.

134. Сыродоев H.A. Возникновение прав на землю. / Государство и право, 2004, № 10.

135. Сыродоев H.A. Земля как объект гражданского оборота. / Государство и право, 2003, № 8.

136. Устюгов C.B. Управление земельными ресурсами. / Земельный вестник России, 2004, № 2.

137. Фадеев A.B. Договор ипотеки и его государственная регистрация: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Волгоград, 2002.

138. Фатальникова H.H. Договор продажи предприятия. Автореф. дисс. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2004.

139. Фомина Л.П. Государственное регулирование и право собственности на землю в сельском хозяйстве — В сб.: Право собственности на землю в сельском хозяйстве Российской Федерации / Отв. ред. И. А. Иконицкая. М., 1996 г.

140. Харьков В. Особенности правового режима земель, обремененных залогом. / Хозяйство и право, № 9, 2000.

141. Хвостов В.М. Система римского права. Учебник (по изданию 1908 года).

142. Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением. ГК РФ часть 2: концепции и комментарии гражданских законов. М., 1996 г.

143. Цыбуленко З.И. Сделки с недвижимостью и их регистрация. / Хозяйство и право. 1998, № 2.168. 93. Цыбуленко 3. Залог отдельных видов недвижимого имущества / Российская юстиция. 2000. № 1.

144. Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. М., 1962.

145. Черноморец А.Е. О некоторых проблемах регулирования земельных отношений. / Право и экономика, 1999, № 13-14.

146. Черноморец А.Е. Правовой режим земельной доли. / Государство и право, 1999, № 12.

147. Чмыхало Е.Ю. Правовая охрана сельскохозяйственных угодий. Автореф. . на соиск. уч. степ. канд. юрид. наук. Саратов, 2000.

148. Чубуков Г. В. Погребной А. А Земельная недвижимость: сделки, правовое регулирование. Учебное пособие — М, 1997.

149. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995.

150. Широков Г. К. Роль государства в экономической эволюции. — В сб.: Российские реформы и зарубежный опыт системных преобразований. Вып. 1. — М.: Институт востоковедения РАН, 1997.

151. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996 г.

152. Эйриян Г. Об общих требованиях, предъявляемых к сделкам с земельными участками. / Хозяйство и право. № 9, 2004 г.

153. Эрделевский А. Государственная регистрация ипотеки. / Закон, 2002, № 10.

154. Яшенков К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности. // "Право и экономика", №11, ноябрь 2004 г.

155. Российская Федерация Распределение земель сельскохозяйственного назначения по угодьям

156. Сельскохозяйственные угодья 193 950,5 тыс. га48,4%)

157. Прочие земли 104 549,9 тыс. га26,1%)

158. Нарушенные земли 210,8 тыс. га0,05%)1. Болота 25 379,8 тыс. га6,3%) Под д0р0гами2 309,6 тыс. га0,6%)

159. В стадии мелиоративного строительства 463,1 тыс. га0,1%)

160. Земли застройки 1 064,6 тыс. га0,3%)

161. Под водой 13 160,3 тыс. га3,3%)

162. Лесные земли 40 539,2 тыс. га10,1%)

163. Под древесно-кустарниковой растительностью 19 345,2 тыс.га4,8%)

164. Результаты государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий за 2000 год.а43 560 (1)33030 (I)10 000-25 000 (32)5 001 10 000 (28)менее 5 000 (22)нет с.х. угодий (4)нет данных (1)

165. Российская Федерация Структура земель по категориям (целевому назначению)

166. Земли лесного фонда 64,6% (1 104,8 млн. га)

167. Земли особо охраняемых территорий и объектов 2,0% (34,2 млн. га)

168. Земли промышленности и иного специального назначения 1,0% (16,7 млн. га)

169. Земли поселений 1,1% (19,1 млн. га)

170. Земли сельскохозяйственного назначения 23,5% (401,0 млн. га)1. Земли водного фонда 1,6%27,9 млн. га)

171. Земли запаса 6,2% (106,1 млн. га)1. Принятые сокращения1. Нормативные акты

172. ЗК РФ Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-Ф3 (с изменениями от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21 декабря 2004 г.)

173. ВВС (СССР, РСФСР, РФ) - Бюллетень Верховного Суда (СССР, РСФСР, РФ)

174. САПП Собрание актов Президента и Правительства РФ СЗ РФ Собрание Законодательства РФ

175. Иные сокращения абз. абзац, абзацы авт. - автор, авторы га - гектаргл. глава, главыизм. и доп. изменения и дополнениямлрд. руб. миллиардов рублейп. пунктыподп. подпунктыпп. поднупктыразд. разделыс. страница, страницы

176. СПС «Гарант» электронная справочно-правовая система Гарант ст. - статья, статьи тыс. - тысяча, тысяч4. часть, части

Автор: Моисеев, Михаил Николаевич
Город: Волгоград
Год: 2006
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Правовые проблемы залога земельных участков в Российской Федерации тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Правовые проблемы залога земельных участков в Российской Федерациитекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Правовые проблемы залога земельных участков в Российской Федерации»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Моисеев, Михаил Николаевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Правовые проблемы залога земельных участков в Российской Федерации"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Правовые проблемы залога земельных участков в Российской Федерации»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Правовые проблемы залога земельных участков в Российской Федерации»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Моисеев, Михаил Николаевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Правовые проблемы залога земельных участков в Российской Федерации"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Правовые проблемы залога земельных участков в Российской Федерации»