Сделки по отчуждению жилых помещений

Халбаева, Татьяна Нармурадовна

Сделки по отчуждению жилых помещенийтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Сделки по отчуждению жилых помещений»

На правах^^описи

ХАЛБАЕВА Татьяна Нармурадовна

СДЕЛКИ ПО ОТЧУЖДЕНИЮ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

12.00.03 - гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Саратов - 2005

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Саратовская государственная академия права»

Научный руководитель: кандидат юридических наук, доцент

Серветник Александр Арсентьевич

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Рыбаков Вячеслав Александрович

кандидат юридических наук, доцент Гаврилов Владимир Николаевич

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Самарский государственный

университет»

Защита состоится 18 марта 2005 г. в 14.00 часов на заседании диссертационного совета Д-212.239.03 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Саратовская государственная академия права» по адресу: 410056, г. Саратов, ул. Чернышевского, 104, аудитория № 102.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Саратовская государственная академия права».

Автореферат разослан « » февраля 2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Серветник А.А.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. Общество не может эффективно развиваться, если у его лиц отсутствует возможность активно осуществлять принадлежащие им субъективные права и реализовывать гражданскую правоспособность, важнейшим элементом содержания которой является право на жилище.

В результате перехода к рыночным отношениям в нашей стране особое место стали занимать вопросы, касающиеся жилищной сферы и пути ее реформирования. Это обусловлено тем, что Российская Федерация, как участник Международного Пакта об экономических, социальных и культурных правах, вступившего в силу 3 января 1976 г., следует его положениям, в частности, п. 1 ст. 11, где предусмотрено: «Участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище...».

Право на жилище, впервые провозглашенное в Конституции СССР 1977 г., в действующей Конституции РФ закреплено в качестве основного неотъемлемого социального права российских граждан, охраняемого государством (ст. 40). Его сущность заключается в возможности приобретения жилого помещения, а также способность совершать с принадлежащим лицу жильем различные гражданско-правовые сделки в установленном законом порядке. Причем согласно п. 2 ст. 213 ГК РФ количество и стоимость имущества, находящегося у гражданина в собственности, никем не ограничены. В связи с этим у субъекта одновременно может возникнуть совокупность субъективных прав и обязанностей как на жилые помещения, находящиеся у него в собственности, так и жилые помещения, принадлежащие ему на праве пользования.

Если в советский период вопрос о жилищном обустройстве граждан регулировался преимущественно нормами жилищного законодательства (за редким исключением - гражданским), то с принятием ГК РФ данный вопрос не в меньшей мере регламентируется нормами гражданского законодательства.

Ведущее место среди производных способов приобретения права собственности занимают договоры по отчуждению имущества. Одним из самых популярных способов приобретения жилых помещений в собственность граждан признается договор купли-продажи. Однако нормы, изложенные в общей части Кодекса, порой не столько дополняют либо поясняют нормы § 7 гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости», сколько усложняют их толкование, а, следовательно, и применение.

Расширив действующее законодательство новыми видами обязательств (например, постоянная рента, пожизненная рента), а также существенно изменив, исходя из потребностей современной эпохи, содержание перенесенных из ГК РСФСР 1964 г. некоторых видов правоотношений, закон в то же время не в достаточной степени их урегулировал. Так, в ГК РСФСР 1964 г. был закреплен договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. В качестве продавца мог выступать только нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья гражданин. Поскольку договор носил социальный характер, то логично, что законодатель в этом случае охранял права и интересы отчуждателя как наиболее незащищенного члена общества. В ГК РФ предусмотрен подобный вид обязательства - пожизненное содержание с иждивением. Но, сохранив в себе черты договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца (его социальный характер), нынешний Кодекс не предъявляет каких-либо требований к личности получателя ренты (или третьего лица, в пользу которого также могут производиться рентные платежи). Отсюда следует, что отчужда-телем (третьим лицом) может быть любой гражданин. Хотя правоотношение, согласно гражданскому законодательству, строится таким образом, что на получателя ренты возложена лишь одна обязанность - передача недвижимости в собственность плательщика ренты (п. 1 ст. 601 ГК РФ). ЖК РФ проясняет ситуацию. Тем не менее, плательщик ренты остается недостаточно защищенным.

помещением, остается дискуссионным, поскольку в этом случае возникает сомнение, будет ли договор признаваться безвозмездным. Нормы гл. 32 ГК РФ не проясняют ситуацию. Названный конституирующий признак не лишает сторон возможности включения в текст договора таких условий, по поводу которых они достигли соглашения. Поэтому договор дарения в этом смысле ничем не отличается от других гражданско-правовых договоров.

Достаточно сложная, а порой не всегда последовательная позиция законодателя, касающаяся правового регулирования сделок по отчуждению недвижимого имущества, на практике вызывает определенные сложности. Правоприменительные органы субъектов Российской Федерации, в том числе осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимость, по-разному толкуют и применяют эти нормы. С момента введения в действие института государственной регистрации правоотношения по отчуждению жилых помещений приобрели специфическое значение, так как отсутствие акта регистрации влечет незаключенность договора и непризнание приобретателя в качестве собственника. Указанные правоотношения охватывают не только нормы гражданского права и смежных с ним отраслей, но также административного, конституционного права, в целом воздействуя на участников гражданско-правовых договоров, на возникновение и прекращение у них прав и обязанностей, которые порождены такими договорами.

Широко распространена точка зрения об отождествлении государственной регистрации сделки с ее нотариальным удостоверением. Имея много общего, каждый из этих юридических актов в то же время выполняет отведенную ему функцию. Нотариат, сохраняя за собой контроль за соблюдением законности совершаемых сделок, фактически не несет ответственности за их чистоту. В первую очередь это отрицательно отражается на участниках сделки, что и подтверждается материалами практики. В связи с тем, что государство возлагает на органы нотариата также и правоохранительную функцию, подобная ситуация недопустима.

решаемых. Это связано не только с большим отставанием заработной платы по отношению к росту цен на жилье, но и с существующими пробелами, неурегулированностью норм в гражданском законодательстве. Для устранения препятствий при решении этой проблемы необходимо провести комплексный анализ соотношения отдельных норм жилищного и гражданского законодательства, касающихся сделок по отчуждению жилых помещений. Данные нормы должны быть согласованными, отвечать интересам участников сделок, а также способствовать защите их прав в случае нарушения. Этого можно достичь, в частности, путем усовершенствования ГК РФ и ЖК РФ, учитывая положительный опыт в этой области других стран.

М.М. Агаркова, Г.Н. Андрианова, С.И. Аскназия, М.И. Бару, Е.Б. Басина, М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, Ю.Н. Бро, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, М.В. Гордона, К.А. Граве, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, Р.А. Максоцкого, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, П.В. Рабинович, Ю.В. Романца, П.И. Седугина, К.И. Скловского, ЕА. Суханова, В.А. Тархова, B.C. Толстого, P.O. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Б.Б. Черепахина, В.Ф. Чигира, В.В. Чубаро-ва, Г.Ф. Шершеневича, A.M. Эрделевского и др.

Однако закрепление норм о приватизации жилья, приобретении членами ЖК, ЖСК и другими лицами, имеющими право на паенакопления, полностью внесшими паевой взнос за квартиру, права собственности значительно расширило предмет сделок по отчуждению жилых помещений, что требует анализа практики применения соответствующих норм.

др.), в том числе диссертационных работ (А.В. Борисенко, Н.В. Прокопьевой, П.С. Федосеева и др.), а также множество научных статей (В.В. Витрянского, О.М. Козырь, З.И. Цыбуленко и др.).

С момента введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» многими авторами изучались различные проблемы, так или иначе касающиеся правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. Разработан также проект Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах. В то же время системному исследованию проблем отчуждения жилых помещений путем совершения сделок купли-продажи, мены, дарения и пожизненного содержания с иждивением не уделялось должного внимания.

Цели и задачи диссертационного исследования. Цель диссертационного исследования заключается в проведении комплексного анализа правоотношений, возникающих в результате заключения гражданами сделок, направленных на отчуждение жилых помещений, - купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением, а также совершенствование гражданского и жилищного законодательства в этой области.

В этой связи решаются следующие задачи:

- исследование признаков жилого помещения как предмета сделок по отчуждению, выявление его качественных характеристик;

- анализ правовой природы акта государственной регистрации прав и сделок, связанных с отчуждением жилых помещений, его отличия от других юридических фактов, входящих в юридический состав правоотношения;

- выявление различий функций государственной регистрации и нотариальных органов;

- определение понятия отчуждения имущества;

- анализ специфики договора купли-продажи жилого помещения с условием проживания в нем членов семьи прежнего собственника или бывших членов семьи прежнего собственника и его соотношение с нормами жилищного законодательства;

- исследование некоторых особенностей договора мены жилыми помещениями и необходимости его государственной регистрации;

- выявление необходимости совершения дарителем отказа от исполнения договора дарения в форме, предусмотренной для самого договора дарения, а в случае, когда договор зарегистрирован, применения к отказу требования о государственной регистрации;

- анализ правового положения плательщика ренты;

- выработка рекомендаций по совершенствованию законодательства и практики его применения в исследуемой области.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся по поводу отчуждения и, соответственно, приобретения в собственность жилых помещений гражданами путем совершения сделок купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением.

Предмет исследования - гражданско-правовые акты, содержащие правила, регулирующие отношения по отчуждению жилых помещений, практика применения указанных норм судами, органами регистрации и иными правоприменительными органами, а также основные доктрины цивилистов по проблемам диссертационной работы.

Методологическая основа исследования. В основу исследования положены такие общенаучные методы, как диалектико-материалистичсский метод познания, а также исторический анализ, без которого невозможно выявить сущность недвижимого имущества в жилищной сфере и возникновение правового режима недвижимости. Работа базируется и на частнонаучных методах: логическом, технико-юридическом, сравнительно-правовом и др.

Теоретическую основу исследования составляют научные труды авторов, известных своими работами в области гражданского и жилищного права.

Эмпирическую базу исследования составили материалы судебной практики судов общей юрисдикции г. Саратова, г. Липецка, г. Санкт-Петербурга, Ростовского областного суда, арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также материалы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской и Самарской областей.

Нормативную базу исследования составляют российские нормативные акты различной юридической силы. В целях комплексного исследования ря-

да сделок по отчуждению жилых помещений были изучены зарубежные нормативные акты - Гражданский кодекс Республики Казахстан и Гражданский кодекс Квебека. Кроме того, для проведения сравнительного анализа функций юридического акта по государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом по российскому и казахстанскому законодательству использован Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Научная новизна исследования. Новизна диссертационного исследования обусловлена определением и качественными характеристиками предмета сделок по отчуждению жилых помещений в отличие от предмета сделок, регулируемых ЖК РФ, осмыслением отдельных норм гражданского и жилищного законодательства, касающихся договоров купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением жилых помещений, выявлением проблем применения действующего законодательства и путей его дальнейшего совершенствования.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Жилое помещение как предмет сделки по отчуждению представляет собой изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодным для постоянного проживания граждан, а также предназначенным для этой цели или признанным таковым в установленном законом порядке. Не могут быть предметом сделок по отчуждению жилые помещения, пригодные в соответствии с ЖК РФ для постоянного проживания граждан, но предназначенные для временного проживания (служебные жилые помещения, общежития, жилые помещения маневренного фонда, для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами и др.).

помещений для отдыха (балкон, лоджия, веранда, терраса) и холодных кладовок. В общую площадь согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ не входит площадь балконов, лоджий, веранд, террас, поскольку их наличие не влияет, в частности, на степень нуждаемости граждан при постановке их на учет в качестве таковых. Поскольку предметом сделок по отчуждению является индивидуально-определенное жилое помещение, то его идентификация путем указания также на все технические параметры будет признаваться существенным условием договора, отсутствие которого влечет незаключенность сделки (ст. 432 ГК РФ).

3. Аргументируется понимание государственной регистрации, как юридической категории, в качестве заключительного юридического факта в составе, влекущем переход права собственности на жилое помещение. Выявлено отличие государственной регистрации от технического учета недвижимого имущества. Государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права. Задача технической регистрации объектов недвижимости заключается в сборе технической информации о недвижимом имуществе, официальном статистическом наблюдении за жилищным фондом и ведении бухгалтерского учета. Эти сведения выступают правовой основой для государственной регистрации права собственности на данные объекты, а также государственной регистрации сделок с ними.

Государственную регистрацию нельзя отождествлять с нотариальным удостоверением в связи с их различными функциями. Нотариальное удостоверение следует признавать необходимым требованием к сделке, так как оно служит доказательством возникновения отношений (когда того требует закон) и основанием для последующего применения акта регистрации. С актом государственной регистрации закон связывает не только действительность сделки, но и момент ее заключения и момент возникновения права собственности у приобретателя по договору (в том числе и нотариально удостоверенному).

4. Рекомендуется законодательное закрепление необходимости нотариального удостоверения доверенности на отчуждение недвижимости, что бу-

дет соответствовать сложившейся правоприменительной практике и устранит возможность порока воли сторон при совершении сделок по отчуждению жилых помещений.

5. Предложено понятие отчуждения имущества как формы его передачи от одного лица к другому, которое может осуществляться посредством различных гражданско-правовых договоров и по иным основаниям. Цель отчуждения заключается в передаче имущества приобретателю и перенесении на него в связи с этим права собственности от отчуждателя. Поэтому для устранения противоречий в нормах ГК РФ, регулирующих момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, целесообразно внести изменение в п. 2 ст. 223 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: «В случаях, когда переход права собственности подлежит государственной регистрации, данное право у приобретателя возникает с момента такой регистрации».

6. Во избежание нарушений прав лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении, п. 5 ст. 448 ГК РФ, регулирующей организацию и проведение торгов, дополнить частью третьей, изложив ее в следующей редакции: «Если предметом торгов является недвижимое имущество, протокол о результате торгов должен подчиняться правилам о заключении соответствующего договора купли-продажи и содержать все существенные условия данного договора».

7. В целях стабилизации отношений между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи, а также защиты прав приобретателя по договору отчуждения жилого помещения целесообразно установить в п. 4 ст. 31 ЖК РФ срок, равный одному месяцу, для предъявления требования к собственнику бывшими членами его семьи о заключении соглашения на дальнейшее проживание в этом помещении.

8. Несмотря на безвозмездный характер договора дарения жилого помещения, он не исключает возможности возникновения между сторонами обязательства даже в реальном договоре. Это обусловлено как применением правил об отмене дарения и последствиях причинения вреда вследствие недостатков подаренной вещи, так и обременениями, установленными для подаренного жилого помещения.

9. Обосновывается вывод о том, что форма отказа дарителя от исполнения договора дарения требует применения к нему акта государственной регистрации в случае, когда такая регистрация предусмотрена для договора, и он подвергся такой регистрации (п. 2 ст. 573 ГК РФ). В связи с этим в норму ст. 577 ГК РФ следует внести соответствующее дополнение путем распространения на нее действия п. 2 ст. 573 ГК РФ.

10. Аргументируется необходимость указания в договоре пожизненного содержания с иждивением цены передаваемого в собственность плательщика ренты недвижимого имущества, являющейся существенным условием договора. Отражение в договоре цены безвозмездно отчуждаемого помещения может приобрести особую значимость как обеспечительная мера для соблюдения прав кредитора при прекращении договорных отношений.

11. Поддерживается и дополнительно аргументируется позиция, согласно которой пожизненное содержание с иждивением является реальным договором. Это связано, в частности, с тем, что интересы плательщика ренты направлены при заключении договора на приобретение права собственности, а не на получение этого права в будущем. Руководствуясь тем, что в ст. 584 ГК РФ недостаточно четко определен момент заключения договора, указанную норму целесообразно изложить в следующей редакции: «Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. Договор, предусматривающий отчуждение движимого имущества под выплату ренты, считается заключенным с момента передачи этого имущества. Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит также государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество».

12. В целях защиты интересов плательщика ренты целесообразно предусмотреть в ст. 605 ГК РФ в качестве одного из оснований прекращения договора существенное ухудшение имущественного положения плательщика ренты. В части 2 ст. 604 ГК РФ также рекомендуется уточнить обязанность плательщика ренты принимать меры для того, чтобы использование переданного имущества не приводило к снижению его стоимости, но с учетом

нормального износа имущества, и установить диспозитивность этой обязанности.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическое значение результатов диссертационного исследования выражается в том, что сделанные в нем выводы и предложения могут способствовать дальнейшему усовершенствованию норм жилищного и гражданского законодательства, в частности, регламентирующих момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, правовое положение членов семьи прежнего собственника и бывших членов семьи собственника жилого помещения, а также регулирующих сделки по отчуждению жилых помещений. Некоторые предложения также позволят внести соответствующие изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, данные выводы можно использовать в учебном процессе при изучении курсов по гражданскому, жилищному праву и специальных курсов, предметом которых является правовой режим жилых помещений.

Изложенные в работе рекомендации могут оказать практическую помощь в деятельности правоприменительных органов: нотариата, органов, осуществляющих государственную регистрацию прав и сделок на недвижимое имущество, судебных органов при рассмотрении последними споров, связанных с приобретением в собственность гражданами жилья посредством заключения ими гражданско-правовых сделок.

родной научно-практической конференции «Местное самоуправление в системе публичной власти: российский и мировой опыт» (20-21 мая 2003 г., г. Саратов); на Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы права собственности», посвященной 90-летию со дня рождения В.А. Тархова (25-26 сентября 2003 г., г. Саратов); на Научно-практической конференции, посвященной 70-летию со дня рождения Ю.Х. Калмыкова (2004 г., г. Саратов); на Международной научно-практической конференции «Применение норм гражданского законодательства в условиях развития рыночных отношений» (к 10-летию принятия ГК РФ) (1-2 октября 2004 г., г. Саратов).

На основе диссертационных исследований подготовлен специальный курс «Правовое регулирование сделок с недвижимостью», изучаемый студентами Поволжской академии государственной службы им. П.А. Столыпина (г. Саратов). Выводы, содержащиеся в работе, использовались при чтении лекций и проведении практических занятий по гражданскому праву в ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права» и Поволжской академии государственной службы им. П.А. Столыпина.

Структура диссертации определяется решаемыми в ней задачами и поставленной целью. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обосновывается актуальность темы диссертационного исследования, делается вывод о степени разработанности темы, определяются цель, задачи, объект и предмет исследования, указывается методологическая, теоретическая, эмпирическая основа, формулируется научная новизна работы, основные положения, выносимые на защиту, раскрывается теоретическая и практическая значимость работы, а также приводятся сведения об апробации результатов исследования.

В первой главе «Жилое помещение как предмет сделки по отчуждению» рассматриваются признаки жилого помещения, позволяющие высту-

пать данному виду недвижимости в качестве предмета договоров по отчуждению.

В первом параграфе «Понятие жилого помещения» подчеркивается, что жилое помещение - понятие более узкое, чем жилище, которое включает в себя, кроме жилых помещений, и нетрадиционное жилье (чум, яранга и т. д.).

Признак капитальности для жилых зданий не является основным, поскольку он присущ также объектам нежилого фонда (например, гаражи), а в отдельных случаях - жилищу в широком смысле этого слова (например, даче). Отличие жилого помещения от других объектов недвижимого имущества, также наделенных признаком капитальности, - возможность постоянного проживания в нем. Это нашло отражение в ст. 15 ЖК РФ.

По своему функциональному назначению жилые помещения делятся на помещения, предназначенные для постоянного проживания, и предназначенные для временного проживания граждан. Не могут быть предметом сделок по отчуждению жилые помещения, пригодные в соответствии с ЖК РФ для постоянного проживания граждан, но предназначенные для временного. Таким образом, жилое помещение как предмет сделки по отчуждению представляет собой изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодным для постоянного проживания граждан, а также предназначенным для этой цели или признанным таковым в установленном законом порядке.

Во втором параграфе «Качественные характеристики жилого помещения как предмета сделки» обосновывается, что все технические параметры (жилая, полезная и общая площади) этого вида недвижимости имеют важное значение для идентификации объекта при государственной регистрации права собственности на него.

Согласно действующим строительным нормам и правилам общая площадь квартиры, как основной планировочной единицы, включает в себя сумму жилой площади, вспомогательных помещений (ванная, санузел, кухня и пр.), помещений для отдыха (балкон, лоджия, веранда, терраса) и холодных кладовок. Пункт 5 ст. 15 ЖК РФ закрепляет, что в общую площадь не входит

площадь балконов, лоджий, веранд, террас. По-видимому, законодатель руководствовался тем обстоятельством, что наличие указанных вспомогательных помещений не влияет, в частности, на степень нуждаемости граждан при постановке их на учет. Однако для жилого помещения, как предмета сделки по отчуждению, размер жилой, полезной и общей площади не только обусловливают цену помещения, закрепленную в ст. 555 ГК РФ в качестве существенного условия договора купли-продажи, но также определяют объем «бремени собственности». Базовыми данными для внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) выступают общая и жилая площади помещения. В перечень таких обязательных сведений целесообразно было бы ввести и полезную площадь, так как ее размер влияет, например, на величину оплаты за отопление, что также в определенной мере отражает качественные характеристики предмета сделки.

Во второй главе «Общие положения о сделках с жилыми помещениями» исследуется юридический состав, связанный с отчуждением жилых помещений, анализируется правовая природа акта государственной регистрации, рассматриваются особенности сделок по отчуждению жилых помещений.

В первом параграфе «Правовая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество» проводится различие между актом государственного органа по технической регистрации объектов недвижимости и актом государственной регистрации; раскрывается понятие и роль акта государственной регистрации в отличие от других юридических фактов, входящих в юридический состав правоотношений по отчуждению имущества; исследуется правовая природа акта государственной регистрации и его отличие от акта по нотариальному удостоверению сделок.

Техническая регистрация объектов недвижимости и государственная регистрация прав на недвижимое имущество отличаются возложенными на них функциями. Государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права, задача первой сводится к сбору технической информации о недвижимом имуществе, официальное статисти-

ческое наблюдение за жилищным фондом и бухгалтерский учет. Но сведения, представляемые органами технической инвентаризации, выступают правовой основой для возникновения у объекта технического учета юридического статуса недвижимой вещи, а также для государственной регистрации права собственности на недвижимые объекты в жилищной сфере.

Это правило распространяется и на объект, незавершенный строительством, и на самовольную постройку. Не исключена возможность ситуации, когда такой объект будет сохранен за построившим его лицом (ч. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ). Основанием для государственной регистрации права собственности будет служить решение суда. Таким образом, акт органа по государственной регистрации права - многофункционален; он, помимо прочего, носит и объ-ектообразующее значение.

В юридическом составе правоотношения по отчуждению жилого помещения все элементы, включая акт регистрации, равнозначны между собой. Акт государственной регистрации перехода права собственности играет роль завершающего элемента. В случае спора в судебном порядке оспариваться должно право собственности, а не акт государственного органа.

Институт государственной регистрации не подменил нотариальное удостоверение сделок, как полагают некоторые авторы (например, Н.А. Сыродо-ев). Природа этих юридических актов не одинаковая, вследствие чего они призваны выполнять различные функции. Нотариальное удостоверение - это необходимое требование к сделке (ст. 584 ГК РФ). Оно служит доказательством возникновения отношений (когда того требует закон) и основанием для последующего применения акта регистрации. Акт государственной регистрации, также как и акт нотариуса, является правоприменительным актом. В отличие от нотариальной формы с актом государственной регистрации закон связывает не только действительность сделки (ст. 165 ГК РФ), но и момент ее заключения (ст. 584 ГК РФ) и момент возникновения права собственности у приобретателя по договору (в том числе и нотариально удостоверенному).

Поскольку закон прямо не наделил регистрирующие органы функцией проверять дееспособность граждан при заключении ими договора в простой письменной форме, то норма ст. 13 Федерального закона «О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), содержащая требование о «проверке законности сделки», на практике вызывает затруднения. Для их преодоления целесообразно дополнить содержание п. 1 ст. 13 Закона о регистрации: после слов «правовая экспертиза документов и проверка законности сделки» выражением «в частности, дееспособности ее участников».

Во втором параграфе «Особенности заключения сделок с жилыми помещениями» аргументируется необходимость нотариального удостоверения доверенностей, уполномочивающих заключать сделки с недвижимостью; обосновывается вывод о разграничении понятий совершенная и заключенная сделка; предлагаются пути решения устранения неопределенности позиции законодателя, касающейся государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

В ГК РФ отсутствует указание о форме доверенности на заключение сделок в простой письменной форме. В соответствии с п. 4 ст. 16 Закона о регистрации при обращении в регистрирующий орган представитель физического лица должен предъявить нотариально удостоверенную доверенность независимо от формы совершаемой им сделки. Для устранения несоответствия предлагается внести изменения в ст. 185 ГК РФ:

1) изложить пункт 2 в следующей редакции: «Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы и (или) государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена за исключением случаев, предусмотренных законом»;

2) доверенности от имени юридических лиц приравнять к нотариально удостоверенным. Для этого следует исключить пункт 5 из данной статьи и дополнить пункт 3 подпунктом пятым, изложив его в редакции пункта 5.

Законодатель не всегда последователен в разграничении понятий, отражающих совершение и заключение сделок. Их различие состоит в правовых последствиях. Под совершением сделки следует понимать момент согласования ее участниками всех существенных условий в надлежащей форме. Момент совершения чаще всего совпадает с моментом заключения сделки, то есть с моментом, когда порождаются права и обязанности у сторон. Исклю-

чение составляют, во-первых, реальные сделки, поскольку помимо совершения требуется также передача вещи, и, во-вторых, сделки, к которым применяется акт государственной регистрации.

Предлагается устранить неопределенность позиции законодателя по поводу государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом двумя способами:

1) закрепить в ст. 164 ГК РФ, что «сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, прямо предусмотренных настоящим Кодексом и Законом о регистрации». Тогда отпадет необходимость регистрации купли-продажи (и согласно п. 2 ст. 564 ГК РФ - мены) недвижимого имущества, кроме жилых помещений и предприятий;

2) внести дополнение в ст. 551 ГК РФ об обязательной регистрации договора продажи недвижимости. Вследствие этого на все сделки с недвижимостью будет распространяться правило о государственной регистрации. Более предпочтительным представляется второй вариант.

В третьем параграфе «Государственная регистрация права собственности на жилые помещения и сделок с ними» рассматривается обязанность отчуждателя по перенесению права собственности, как особое юридическое действие; выявляется значение понятий «отчуждение недвижимости» и «переход права собственности на недвижимость», формулируется понятие отчуждения.

Для установления момента возникновения права собственности у приобретателя по договору нужно проводить различие между регистрацией права собственности и регистрацией перехода права собственности. Переход права имеет вещно-обязательственное значение, и, в первую очередь, интересует третьих лиц, а право собственности носит вещный характер, где в качестве заинтересованных выступают сами носители права. Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ при отчуждении происходит переход права собственности (производный способ возникновения права собственности). Таким образом, под отчуждением имущества необходимо понимать форму его передачи от одного лица к другому, которое может быть осуществлено посредством различных гражданско-правовых договоров и по иным основаниям (например, при-

нятие наследства, реорганизация юридического лица). Для устранения противоречий в нормах Кодекса, регулирующих момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, целесообразно внести изменение в п. 2 ст. 223 ГК РФ: «В случаях, когда переход права собственности подлежит государственной регистрации, данное право у приобретателя возникает с момента такой регистрации».

Третья глава «Отдельные виды сделок по отчуждению жилых помещений» посвящена исследованию некоторых проблем, возникающих при заключении и исполнении указанных договоров, предлагаются пути их решения; проводится анализ норм гражданского законодательства, содержащихся в ЖК РФ.

В первом параграфе «Особенности купли-продажи жилых помещений» рассматривается одно из существенных условий данного вида договора - перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право проживания в отчуждаемом помещении, определяются пределы их правомочий; выявляются пробелы в законодательстве по указанному вопросу, и рекомендуются способы их устранения.

Особенностью продажи жилых помещений согласно ст. 558 ГК РФ является перечень лиц, имеющих в силу закона право пользования этой недвижимостью после ее отчуждения. Продажа жилой недвижимости на торгах также должна регулироваться этой нормой. При несоблюдении требования протокол о результатах проведения торгов (акт реализации арестованного имущества), имеющий силу договора купли-продажи, должен признаваться незаключенным (п. I ст. 432 ГК РФ). В протоколе, подписываемом по окончании торгов приставом и организатором торгов, с одной стороны, и победителем - с другой, фиксируется лишь процесс проведения этого мероприятия. Федеральный закон «Об исполнительном производстве» среди документов, прилагаемых приставом к началу проведения торгов, не называет документ, который должен бы содержать необходимый перечень. В этой связи предлагается п. 5 ст. 448 ГК РФ «Организация и проведение торгов» дополнить частью третьей в следующей редакции: «Если предметом торгов является недвижимое имущество, протокол о результатах торгов должен подчиняться

правилам о заключении соответствующего договора купли-продажи и содержать все существенные условия, необходимые для данного вида договора».

Статья 31 ЖК РФ предусматривает возможность заключения между собственником жилого помещения и членами его семьи договора найма либо безвозмездного пользования этим помещением. Полагаем, что при его отчуждении с условием сохранения за указанными гражданами права пользования этим жильем желательно в качестве обязанности продавца закрепить заключение любого из названных договоров. Тем самым не только покупатель будет защищен от непредвиденных претензий, но будут также соблюдены интересы членов семьи прежнего собственника. Более оптимальным представляется закрепление в ст. 292 ГК РФ правила о заключении между отчуж-дателем и членами его семьи договора найма. Договор ссуды не отвечает интересам покупателя, поскольку ссуда - обязательство бессрочное и безвозмездное. Срок найма нужно установить не менее года, так как согласно п. 2 ст. 683 ГК РФ на краткосрочный наем не распространяются многие правила гл. 35 ГК РФ, в том числе о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Если таким нанимателем является недееспособный, ограниченный в дееспособности или несовершеннолетний гражданин, то его право следует защитить путем неприменения правил ч. 2 ст. 684 ГК РФ об отказе наймодателя от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. В этой связи необходимо п. 2 ст. 292 ГК РФ дополнить предложением: «Собственник не вправе совершать сделки по отчуждению принадлежащего ему жилого помещения до заключения им с членами семьи договора найма, предусмотренного п. 2 ст. 683 настоящего Кодекса. Если в качестве нанимателя выступает недееспособный, ограниченный в дееспособности или несовершеннолетний гражданин, правило ст. 684 настоящего Кодекса об отказе най-модателя от продления договора не применяется. Права членов семьи, возникшие из договора найма, обременяют данную недвижимость».

Если после прекращения семейных отношений бывшие члены семьи собственника жилого помещения, еще не воспользовавшись правом, предос-

тавленным им ст. 31 ЖК РФ, останутся проживать в данном помещении, а собственник на этом промежутке времени уже совершит сделку по его отчуждению, то правовые последствия от сделки негативно отразятся на приобретателе. Поэтому в целях стабилизации отношений между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи, а также защиты прав потенциального приобретателя жилой недвижимости целесообразно п. 4 ст. 31 ЖК РФ дополнить предложением следующего содержания: «Срок, в течение которого может быть заключено соглашение между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи либо последними подан иск с требованием о сохранении за ними права пользования данным помещением, составляет один месяц».

В параграфе втором «Договор мены жилыми помещениями» рассматриваются такие существенные условия договора как предмет, цена; анализируется принцип равноценности передаваемого товара, а также будет ли неравноценный обмен относиться к смешанным договорам; делается вывод о практической несостоятельности применения к договору мены правила о преимущественном праве покупки.

Предметом договора мены также может быть доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение. Однако правильнее говорить, что предметом такого договора выступает не индивидуально-определенная вещь, а вещное право. Поэтому к договору мены норма ст. 454 ГК РФ, регулирующая продажу имущественных прав, будет применяться только тогда, когда в результате сделки происходит «...переход права собственности».

Принцип равноценности передаваемого товара может быть соблюден и в случае, если фактически не одинаковые в денежном эквиваленте обмениваемые жилые помещения соглашением сторон признаны равнозначными в силу иных критериев. Эквивалентность здесь достигается посредством субъективной оценки потребительских качеств вещи с учетом конкретных обстоятельств дела. Встречные предоставления будут считаться равноценными, если стороны в договоре прямо не оговорили неравноценность товаров, и из его содержания не следует, что их воля была направлена на обмен неравноценными товарами. Необходимо иметь в виду, что указание цены каждого

объекта обязательно, независимо от их эквивалентности либо неравноценности. Понятие «равноценность» является относительным.

В параграфе третьем «Договор дарения и его правовые особенности» исследуется специфика субъектного состава правоотношения, правовая природа договорной связи; обосновывается необходимость наличия волеизъявления одаряемого на принятие дара; анализируются и делаются авторские выводы по таким спорным вопросам как возможность заключения договора под условием, с обременением; дополнительно аргументируется возможность возникновения обязательства в реальном договоре; рассматриваются особенности правового регулирования реального и консенсуального дарения.

В качестве одаряемого не может выступать неродившийся ребенок. Для государственной регистрации договора, осуществляемой путем внесения в подраздел П-1 ЕГРП сведений о сделке, необходимы, в том числе данные о приобретателе с указанием его фамилии, имени, отчества, даты рождения, удостоверяющего личность документа и его реквизитов, адреса постоянного места жительства или преимущественного пребывания. Поскольку родители зачатого ребенка не могут представить надлежащих сведений, значит, сделка и право собственности одаряемого не будут зарегистрированы. Сделка в пользу такого специфического субъекта могла бы иметь правовой результат, если бы в гл. 32 ГК РФ законодатель закрепил, как в институте наследования, соответствующую специальную норму.

Безвозмездный характер дарения не исключает возможности заключения его под условием (ст. 157 ГК РФ), которое приемлемо лишь для консенсу-альной модели. Условие может быть не только отлагательным, но и отмени-тельным, что отрицают некоторые авторы (например, А.Л. Маковский). Правило об отмене дарителем дарения, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК), не является отменительным условием, как утверждается в литературе (М.Г. Масевич).

Заключение дарения также возможно и при наличии обременения, например, в виде права проживания в переданном жилом помещении бывшего собственника либо членов его семьи (известного в римском праве как modus - возложение). Высказывается мнение, что при наличии modus дарение имеет

сходство с договором пожизненного содержания с иждивением, но таковым не является. На этом основании дарение будет притворной сделкой (С.Н. Соловых). Однако, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не может быть основанием для прекращения права пользования этим жильем членами семьи прежнего собственника. Обременение не приводит и к уменьшению прав одаряемого. Оно лишь затрудняет их осуществление в полном объеме.

Реальный договор дарения в отдельных случаях может порождать возникновение обязательства. Это обусловлено, в частности, наличием юридических недостатков (например, обременением в виде права проживания третьих лиц в переданном жилом помещении, о котором даритель не сообщил). Поскольку норма ст. 580 ГК РФ в изложенной формулировке практически не решает вопроса о судьбе таких недостатков, то целесообразно распространить на дарение жилого помещения норму ст. 558 ГК РФ - внести дополнение в п. 1 ст. 572 ГК РФ: «К договору дарения жилого помещения применяются правила п. 1 ст. 558 настоящего Кодекса».

Отказ дарителя от передачи дара представляет собой расторжение договора в одностороннем порядке. В связи с тем, что законодатель не установил форму совершения отказа от исполнения договора, на нее требуется распространить действия п. 2 ст. 573 ГК РФ (в том числе, о государственной регистрации) путем внесения соответствующего дополнения в ст. 577 ГК РФ.

Передача недвижимого имущества в консенсуальном договоре дарения должна осуществляться по подписываемому сторонами акту приема-передачи или иному документу. Акт передачи будет выступать не только способом перенесения вещного права, но и одним из элементов обязательства, который также сочетает в себе доказательственную силу исполненного договора. Поэтому целесообразно в п. 1 ст. 574 ГК РФ внести соответствующее дополнение.

В параграфе четвертом «Договор пожизненного содержания с иждивением» исследуются особенности и правовые последствия применения к договору норм купли-продажи и дарения; обращается внимание на недостаточную защищенность плательщика ренты в обязательстве.

Законодатель недостаточно последовательно изложил каузальную зависимость между уплатой ренты и передачей имущества в собственность плательщика ренты, что порождает сомнения по поводу возмездного характера договора. Для устранения разночтений в п. 1 ст. 601 ГК РФ после слов «который обязуется» необходимо поместить выражение «в обмен на полученное имущество».

Если пожизненное содержание в натуре заменено на периодические выплаты в денежном выражении, они должны использоваться получателем ренты в соответствии с назначением, то есть для проживания. В противном случае утрачивается социальная значимость договора. Нарушение получателем ренты и (или) третьим лицом, в пользу которого производятся платежи, этой обязанности может рассматриваться как основание для прекращения договора по требованию плательщика ренты.

В качестве одного из оснований прекращения договора (ст. 605 ГК РФ) также следует предусмотреть существенное ухудшение имущественного положения плательщика ренты.

Учитывая снижение стоимости переданного жилья по объективным и субъективным факторам, рекомендуется установить диспозитивность правила ч. 2 ст. 604 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости с учетом нормального износа».

Договор пожизненного содержания с иждивением носит реальный характер, так как интересы плательщика ренты направлены на приобретение в собственность передаваемого ему имущества, а не получение его в будущем. Поэтому целесообразно в ст. 584 ГК РФ четко определить момент заключения договора: «Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. Договор, предусматривающий отчуждение движимого имущества под выплату ренты, считается заключенным с момента передачи этого имущества. Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит также государственной регистрации и считается заключенным с момента го-

сударственной регистрации перехода права собственности на данное имущество».

В заключении сформулированы основные теоретические выводы и практические рекомендации по совершенствованию действующих нормативных актов, полученные в результате исследования.

ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ ОПУБЛИКОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ РАБОТЫ:

1. Реформирование деятельности органов государственной службы при реализации сделок с жилыми помещениями // Реформирование государственной службы; проблемы кадровой политики и пути их решения: Материалы Межрегиональной научно-практической конференции (26 ноября 2001 г.).

- Саратов: Поволжская академия государственной службы, 2002. - С. 91-93 (0,3 п. л.).

2. Правовое положение жилого помещения // Управление общественными институтами и процессами в России: вопросы теории и практики: Материалы межвузовской научно-практической конференции (19 апреля 2002 г.).

- Саратов: Поволжская академия государственной службы, 2002. - Ч. I. -С. 29-32 (0,4 п. л.).

3. Функции органов государственной регистрации как юридический механизм охраны прав субъектов // Конституционные чтения: Межвузовский сборник научных трудов. - Саратов: Поволжская академия государственной службы им. П.А Столыпина, 2003. - Вып. 4, ч. 2. - С. 124-136 (0,75 п. л.).

4. Обмен жилыми помещениями между собственником и нанимателем // Местное самоуправление в системе публичной власти: российский и мировой опыт: Сборник научных трудов. - Саратов: Поволжская академия государственной службы им. ПА. Столыпина, 2004. - С. 54-57 (0,4 п. л.).

Подписано к печати 7 02 2005 г Уел печ л 1,5 Бумага офсетная Формат 60x84 Печать офсетная Гарнитура «Таймс» Тираж 100 экз Заказ №

Издательство

ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права» 410056, Саратов, ул Чернышевского, 135

Отпечатано в типографии издательства ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права» 410056, Саратов, ул Вольская, 1

f -1944

2 2 !J.'.? ¡Ti 4

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Халбаева, Татьяна Нармурадовна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА I. ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КАК ПРЕДМЕТ СДЕЛКИ ПО ОТЧУЖДЕНИЮ

§ 1. Понятие жилого помещения.

§ 2. Качественные характеристики жилого помещения как предмета сделки.

ГЛАВА II. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О СДЕЛКАХ С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

§ 1. Правовая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

§ 2. Особенности заключения сделок с жилыми помещениями.

§ 3. Государственная регистрация права собственности на жилые помещения и сделок с ними.

ГЛАВА III. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК ПО ОТЧУЖДЕНИЮ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

§ 1. Особенности купли-продажи жилых помещений.

§ 2. Договор мены жилыми помещениями.

§ 3. Договор дарения и его правовые особенности.

§ 4. Договор пожизненного содержания с иждивением.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Сделки по отчуждению жилых помещений"

Расширив действующее законодательство новыми видами обязательств (например, постоянная рента, пожизненная рента), а также существенно изменив, исходя из потребностей современной эпохи, содержание перенесенных из ГК РСФСР 1964 г. некоторых видов правоотношений, закон в то же время не в достаточной степени их урегулировал. Так, в ГК РСФСР 1964 г. был закреплен договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. В качестве продавца мог выступать только нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья гражданин. Поскольку договор носил социальный характер, то логично, что законодатель в этом случае охранял права и интересы отчуждателя как наиболее незащищенного члена общества. В ГК РФ предусмотрен подобный вид обязательства - пожизненное содержание с иждивением. Но, сохранив в себе черты договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца (его социальный характер), нынешний Кодекс не предъявляет каких-либо требований к личности получателя ренты (или третьего лица, в пользу которого также могут производиться рентные платежи). Отсюда следует, что отчуждателем (третьим лицом) может быть любой гражданин. Хотя правоотношение, согласно гражданскому законодательству, строится таким образом, что на получателя ренты возложена лишь одна обязанность - передача недвижимости в собственность плательщика ренты п. 1 ст. 601 ГК РФ). ЖК РФ проясняет ситуацию. Тем не менее, плательщик ренты остается недостаточно защищенным.

Особый интерес вызывает и договор дарения жилого помещения. Вопрос о возможности проживания в подаренном жилом помещении самого дарителя либо лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим помещением, остается дискуссионным, поскольку в этом случае возникает сомнение, будет ли договор признаваться безвозмездным. Нормы гл. 32 ГК РФ не проясняют ситуацию. Названный конституирующий признак не лишает сторон возможности включения в текст договора таких условий, по поводу которых они достигли соглашения. Поэтому договор дарения в этом смысле ничем не отличается от других гражданско-правовых договоров.

В последнее время значительно увеличился рост сделок по отчуждению недвижимого имущества, в том числе жилых помещений. Тем не менее, жилищная проблема российских граждан до сих пор остается одной из труднорешаемых. Это связано не только с большим отставанием заработной платы по отношению к росту цен на жилье, но и с существующими пробелами, неурегулированностью норм в гражданском законодательстве. Для устранения препятствий при решении этой проблемы необходимо провести комплексный анализ соотношения отдельных норм жилищного и гражданского законодательства, касающихся сделок по отчуждению жилых помещений. Данные нормы должны быть согласованными, отвечать интересам участников сделок, а также способствовать защите их прав в случае нарушения. Этого можно достичь, в частности, путем усовершенствования ГК РФ и ЖК РФ, учитывая положительный опыт в этой области других стран.

Степень разработанности темы. Вопросам о понятии жилого помещения и его особенностям, о совершении сделок по приобретению в собственность жилых помещений, о правовом регулировании этих сделок посвящено большое количество работ и монографий дореволюционных и современных цивилистов: М.М. Агаркова, Г.Н. Андрианова, С.И. Аскназия, М.И. Бару, Е.Б. Басина, М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, Ю.Н. Бро, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, М.В. Гордона, К.А. Граве, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, Р.А. Максоцкого, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, Н.В. Рабинович, Ю.В. Романца, П.И. Седугина, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, B.C. Толстого,

P.O. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Б.Б. Черепахина, В.Ф. Чигира, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича, A.M. Эрделевского и др.

Вопросам приватизации жилья, а также другим сделкам по отчуждению недвижимого имущества в последнее время посвящен ряд самостоятельных монографических (С.П. Гришаева, П.В. Крашенинникова, К.И. Скловского и др.), в том числе диссертационных работ (А.В. Борисенко, Н.В. Прокопьевой, П.С. Федосеева и др.), а также множество научных статей (В.В. Витрянского, О.М. Козырь, З.И. Цыбуленко и др.).

В этой связи решаются следующие задачи:

- выявление различий функций государственной регистрации и нотариальных органов;

- определение понятия отчуждения имущества;

- анализ правового положения плательщика ренты;

Методологическая основа исследования. В основу исследования положены такие общенаучные методы, как диалектико-материалистический метод познания, а также исторический анализ, без которого невозможно выявить сущность недвижимого имущества в жилищной сфере и возникновение правового режима недвижимости. Работа базируется и на частнонаучных методах: логическом, технико-юридическом, сравнительно-правовом и др.

Нормативную базу исследования составляют российские нормативные акты различной юридической силы. В целях комплексного исследования ряда сделок по отчуждению жилых помещений были изучены зарубежные нормативные акты - Гражданский кодекс Республики Казахстан и Гражданский кодекс Квебека. Кроме того, для проведения сравнительного анализа функций юридического акта по государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом по российскому и казахстанскому законодательству использован Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

2. Сделан вывод о том, что качественная характеристика жилого помещения, как предмета сделки по отчуждению, должна содержать размер не только общей и жилой, но и полезной площади. Согласно действующим строительным нормам и правилам общая площадь включает в себя сумму жилой площади, вспомогательных помещений (ванная, санузел, кухня и пр.), помещений для отдыха (балкон, лоджия, веранда, терраса) и холодных кладовок. В общую площадь согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ не входит площадь балконов, лоджий, веранд, террас, поскольку их наличие не влияет, в частности, на степень нуждаемости граждан при постановке их на учет в качестве таковых. Поскольку предметом сделок по отчуждению является индивидуально-определенное жилое помещение, то его идентификация путем указания также на все технические параметры будет признаваться существенным условием договора, отсутствие которого влечет незаключенность сделки (ст. 432 ГК РФ).

4. Рекомендуется законодательное закрепление необходимости нотариального удостоверения доверенности на отчуждение недвижимости, что будет соответствовать сложившейся правоприменительной практике и устранит возможность порока воли сторон при совершении сделок по отчуждению жилых помещений.

12. В целях защиты интересов, плательщика ренты целесообразно предусмотреть в ст. 605 ГК РФ в качестве одного из оснований прекращения договора существенное ухудшение имущественного положения плательщика ренты. В части 2 ст. 604 ГК РФ также рекомендуется уточнить обязанность плательщика ренты принимать меры для того, чтобы использование переданного имущества не приводило к снижению его стоимости, но с учетом нормального износа имущества, и установить диспозитивность этой обязанности.

Апробация результатов исследования. Работа обсуждена на кафедре гражданского права Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Саратовская государственная академия права». По теме диссертации был написан ряд статей, которые прошли апробацию на Межрегиональной научно-практической конференции «Реформирование государственной службы; проблемы кадровой политики и пути их решения» (26 ноября 2001 г., г. Саратов); на Межвузовской научно-практической конференции «Управление общественными институтами и процессами в России: вопросы теории и практики» (19 апреля 2002 г., г. Саратов); на Конституционных чтениях (2003 г., г. Саратов); на Международной научно-практической конференции «Местное самоуправление в системе публичной власти: российский и'мировой опыт» (20-21 мая 2003 г., г. Саратов); на Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы права собственности», посвященной 90-летию со дня рождения В.А. Тархова (25-26 сентября 2003 г.,. г. Саратов); на Научно-практической конференции, посвященной 70-летию со дня рождения Ю.Х. Калмыкова

2004 г., г. Саратов); на Международной научно-практической конференции «Применение норм гражданского законодательства в условиях развития рыночных отношений» (к 10-летию принятия ГК РФ) (1-2 октября 2004 г., г. Саратов).

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Халбаева, Татьяна Нармурадовна, Саратов

Заключение

Развитие рынка недвижимости способствует вовлечению в гражданский оборот новых объектов, относящихся к жилищной сфере. Это развитие обусловлено продолжающейся приватизацией жилья, приобретением членами ЖК, ЖСК и другими лицами, имеющими право на паенакопления, полностью внесшими свой паевой взнос за квартиру, право собственности на эту квартиру. Кроме того, продолжают развиваться иные правоотношения, в результате которых граждане и юридические лица также становятся собственниками жилых помещений. К ним, в частности, можно причислить:

1) договор участия в долевом строительстве жилого дома;

2) обеспечение собственника жилым помещением при изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

3) приобретение жилого помещения по результатам торгов, аукциона;

4) уступка права требования (цессия);

5) приобретение жилого помещения по жилищным сертификатам;

6) приобретение жилого помещения за счет средств государственной поддержки различных отраслей промышленности;

7) перевод нежилого помещения в статус жилого.

Одним из самых распространенных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан является приобретение жилых помещений в собственность путем совершения сделок по отчуждению - купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением, - включая приватизацию. Отчуждение имущества представляет собой форму передачи данного имущества от одного лица к другому, которое может осуществляться посредством различных гражданско-правовых договоров и по иным основаниям. Цель отчуждения заключается в передаче имущества приобретателю и перенесении на него в связи с этим права собственности от отчуждателя.

Существующие пробелы, неурегулированность норм в гражданском законодательстве, которые касаются сделок по отчуждению жилья, не всегда позволяют разрешить спорные вопросы. Принятие ЖК РФ повлекло за собой восполнение некоторых пробелов, например, закреплено правовое положение бывших членов семьи собственника жилого помещения. В этой связи отдельные гражданско-правовые нормы ГК РФ требуют соответствующего внесения изменений и дополнений. Это, в свою очередь, поможет субъектам при осуществлении ими сделок по отчуждению жилья и позитивно отразится на правоприменительной практике.

Необходимо было провести комплексный анализ соотношения тех норм жилищного и гражданского законодательства, которые регулируют сделки по отчуждению жилых помещений. Данные нормы должны быть согласованными, отвечать интересам участников договора, способствовать защите их прав в случае нарушения. Достичь этого можно, в том числе, путем усовершенствования ГК РФ и ЖК РФ, учитывая положительный опыт в этой области других стран.

Вопросам, связанным с особенностями совершения отдельных видов сделок по приобретению в собственность жилых помещений, в последнее время посвящен ряд самостоятельных монографических, диссертационных работ, а также множество научных статей. Однако системному исследованию проблем отчуждения жилых помещений путем совершения сделок купли-продажи, мены, дарения и пожизненного содержания с иждивением не уделялось должного внимания. Это тем более представляется актуальным, поскольку нормы гражданского законодательства должны взаимодействовать с нормами нового Жилищного кодекса. В результате проведенного исследования сделаны следующие выводы.

1. Дополнительным признаком жилого помещения как предмета сделки по отчуждению, в отличие от понятия жилого помещения, сформулированного в ст. 15 ЖК РФ, является его предназначенность для постоянного проживания. Это исключает ряд жилых помещений из предмета сделок по отчуждению служебные жилые помещения, общежития, жилые помещения маневренного фонда, для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами и др.).

2. Необходимо разграничивать понятия «государственная регистрация» и «нотариальное удостоверение сделки» в связи с различием их функций. Нотариальное удостоверение - это необходимое требование к сделке, так как оно служит доказательством возникновения отношений (когда того требует закон) и основанием для последующего применения акта регистрации. С актом государственной регистрации закон связывает не только действительность сделки, но и момент ее заключения и момент возникновения права собственности у приобретателя по договору (в том числе и нотариально удостоверенному).

3. Качественная характеристика жилого помещения, как предмета сделки по отчуждению, должна содержать размер не только общей и жилой, но и полезной площади. Поскольку предметом сделок по отчуждению является индивидуально-определенное жилое помещение, то его идентификация путем указания также на все технические параметры будет признаваться существенным условием договора, отсутствие которого влечет незаключенность сделки.

4. Пункт 5 ст. 448 ГК РФ, регулирующей организацию и проведение торгов, дополнить частью третьей, изложив ее в следующей редакции: «Если предметом торгов является недвижимое имущество, протокол о результате торгов должен подчиняться правилам о заключении соответствующего договора купли-продажи и содержать все существенные условия данного договора».

5. В целях стабилизации отношений между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи, а также защиты прав приобретателя по договору отчуждения жилого помещения целесообразно установить в п. 4 ст. 31 ЖК РФ срок, равный одному месяцу, для предъявления требования к собственнику бывшими членами его семьи о заключении соглашения на дальнейшее проживание в этом помещении.

176

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Сделки по отчуждению жилых помещений»

1. Конституция Российской Федерации (принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.). Официальный текст. М.: Издательство НОРМА, 2001.-24 с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации в 3-х частях. М.: ЗАО «ГроссМедиа Ферлаг», 2004. - 384 с.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации // Российская газета. 2005. -№ 1, январь.

4. Гражданский кодекс РСФСР. М.: Изд-во «Ренессанс», 1993. - 166 с.

5. Жилищный кодекс РСФСР. Официальный текст по состоянию на 1 февраля 2002 года. М.: Издательство НОРМА, 2002. - 56 с. (утратил силу).

6. Семейный кодекс РФ // СЗ РФ. 1996. - № 1. - Ст. 16; 1997. - № 46. -Ст. 5243; 1998. - № 26. - Ст. 3014; 2000. - № 2. - Ст. 153; 2004. - № 35. -Ст. 3607; Российская газета. - 2004. - № 290, декабрь.

7. Градостроительный кодекс РФ // Российская газета. 2004. - № 290, декабрь.

8. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. № 2211-1 // Ведомости Верховного Совета СССР. 1991. - № 26. -Ст. 733; Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета

9. РФ. 1993. - № 32. - Ст. 1243; СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3302; 1996. -№ 5. Ст. 411; 2001. - № 49. - Ст. 4553 (утратили силу).

10. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» // СЗ РФ. 1997. - № 30. - Ст. 3591; 2002 - № 53. - Ст. 5132; 2003. - № 2. - Ст. 160; 2004. - № 30. - Ст. 3081, № 35. - Ст. 3607.

11. Ст. 3081, № 35. Ст. 3607, № 45. - Ст. 4377; Российская газета. - 2004. -№ 290, декабрь, № 292, декабрь; Российская газета. - 2005. - № 1, январь.

12. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» // Российская газета. 2004. -№ 290, декабрь.

13. Положение «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», утв. постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 // СЗ РФ. 1997. - № 42. - Ст. 4787.

14. Примерное положение об общежитиях, утв. постановлением Совета Министров РСФСР от И августа 1988 г. № 328 // СП РСФСР. 1988. -№ 17. - Ст. 95; Собрание актов Президента и Правительства РФ. - 1993. -№31.-Ст. 2860.

15. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобрена Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1997. - № 18. - Ст. 2131, № 22. - Ст. 2568.

16. Инструкции Наркомхоза и Наркомюста РСФСР от 3 ноября 1939 г. «Об условиях и порядке обмена жилыми помещениями» // СПС «ГАРАНТ-СтройМаксимум» с региональным законодательством. Версия от 05.06.2004 г.

17. Инструкция Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 28 июня 1959 г. // СПС «ГАРАНТ-СтройМаксимум» с региональным законодательством. Версия от 05.06.2004 г.

18. Временная методика оценки жилых помещений от 30 октября 1995 г. № 17115, утв. приказом Минстроя России от 30 октября 1995 г. № 17-115 «Об утверждении временной методики оценки жилых помещений» // Закон. -1996. -№> 10. -С. 75-84.

19. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР 31 декабря 1968 г. № 455 // Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве, т. I. М.: «Юридическая литература», 1972. - С. 549-567.

20. Строительные нормы и правила. Жилые здания. СНиП 2.08.01-89 (Приложение 1 (обязательное) «Термины и определения»)), утв. постановлением Госстроя СССР от 1989 г., с изм. от 1995 г. Издание официальное. М., 1995.

21. Приказ Министра коммунального хозяйства РСФСР от 10 июня 1952 г. // СПС «ГАРАНТ-СтройМаксимум» с региональным законодательством. Версия от 05.06.2004 г.

Автор: Халбаева, Татьяна Нармурадовна
Город: Саратов
Год: 2005
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Сделки по отчуждению жилых помещений тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Сделки по отчуждению жилых помещенийтекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Сделки по отчуждению жилых помещений»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Халбаева, Татьяна Нармурадовна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Сделки по отчуждению жилых помещений"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Сделки по отчуждению жилых помещений»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Сделки по отчуждению жилых помещений»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Халбаева, Татьяна Нармурадовна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Сделки по отчуждению жилых помещений"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Сделки по отчуждению жилых помещений»