СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Насрулаева, Зарема Фажрудиновна, кандидата юридических наук
Введение.
Глава I. Историческое развитие ипотеки земли в России.
§ 1. Содержание ипотечного правоотношения по русскому праву в период со времени своего возникновения до начала XIX века.
§ 2. Регулирование ипотечных отношений в законодательстве XIX века.
§ 3. Ипотека земельного надела крестьянина как особый вид залога и его регулирование в российском законодательстве.
Глава II. Правовые основы действия ипотечного механизма в России.
§1. Проблема соотношения частноправовых и публично-правовых начал в правовом регулировании ипотеки земли сельскохозяйственного назначения в Рос
§2. Проблемы правового регулирования залога земель сельскохозяйственного назначения в действующем законодательстве Российской Федерации.
Глава III. Договор ипотеки земли сельскохозяйственного назначения: проблемы правового регулирования.
§ 1. Условия и форма договора об ипотеке.
§ 2. Правовое положение сторон договора об ипотеке.
§ 3. Объект ипотеки.
§ 4. Права и обязанности сторон договора об ипотеке.
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Теоретические проблемы правового регулирования ипотеки земли сельскохозяйственного назначения в России"
Актуальность темы исследования. В современных условиях потребность в кредитных ресурсах очень высока и поэтому необходимы надежные правовые средства обеспечения их возвратности. Одним из самых распространенных способов обеспечения исполнения обязательств является залог. Эта форма обеспечения была широко распространена и в дореволюционной России. На современном этапе развития российской экономики, которая несет в себе черты, свойственные затянувшемуся переходному периоду к цивилизованному рынку и характеризуется неустойчивостью гражданского оборота, залог играет особую роль. Продуманное и эффективное использование залога может выполнить роль лекарства для неустойчивого коммерческого оборота. Использование залога имущества, обладающего высокой ценностью и инфляционной устойчивостью, обеспечит получение кредита там, где формы личного обеспечения требований оказывались недостаточной гарантией обоснованности и добросовестности намерений потенциального должника. Залог предполагает значительные преимущества и для должника, позволяя ему использовать заложенное имущество и получать доход. Поэтому при производственном характере кредита залог - средство не только получения кредита, но и своевременного его возврата. А банку - залогодержателю залог позволяет выпускать высоколиквидные в силу своей вещной обеспеченности ценные бумаги, с которыми трудно конкурировать на фондовом рынке.
Все указанные преимущества залога наиболее очевидны при такой его разновидности как ипотека - залог недвижимого имущества. Именно устойчивая, с преобладающей тенденцией к повышению цена и физическая устойчивость недвижимости позволяет получить долгосрочный кредит под низкие проценты и использовать само заложенное имущество как источник получения средств для погашения этого кредита. Эти возможности ипотеки в наибольшей степени отвечают потребностям производственного кредита.
Как известно, необходимость в долгосрочных капиталовложениях особенно ощутима в настоящее время в сельском хозяйстве. А ведь именно в этой отрасли российской экономики сконцентрировано самое ценное имущество - земля. Указанные же характеристики ипотеки позволяют рассматривать ее не только как правовой институт, но и как социально-экономический механизм, способный привлечь в сельское хозяйство современной России финансовые средства и решить тем самым социальные проблемы российской деревни.
Описанные выше свойства ипотеки земли позволяют сделать вывод о центральном месте, которое она занимает в институте залога в целом: главное в залоге -не общие правила, а залог недвижимости, и прежде всего залог земли. Ипотеку также следует рассматривать как один из случаев реализации такого правомочия собственника земли как распоряжение своим имуществом. Поэтому от уровня правового регулирования института права собственности во многом зависит и эффективность работы ипотечного механизма.
На протяжении последних двух веков содержание права собственности претерпевало принципиальные изменения, которые главным образом были направлены на ограничение свободы действий собственника в связи с публичными интересами, социальными функциями тех иных объектов права собственности. Прежде всего, этим изменения коснулись права собственности на землю как наиболее социально значимого объекта. Поиск решений проблем, возникающих при реализации правомочий собственника на землю, стал стимулом развития института права собственности в целом.
Таким образом, можно говорить об особом значении института права собственности на землю и института ипотеки земли сельскохозяйственного назначения как движущих сил в развитии общих гражданско-правовых институтов - права частной собственности и залога. Этот вывод правомерен для характеристики процессов, происходящих не только в науке гражданского права, но и в законодательстве: принятие закона об ипотеке земель сельскохозяйственного назначения - первоочередной вопрос в повестке дня российского законодателя.
ГК РФ и ФЗ «О залоге недвижимости (ипотеке)» образовали собой первичную правовую базу развития ипотечных отношений в России. Однако развитие законодательства об ипотеке земель сельскохозяйственного назначения столкнулось с рядом трудностей, связанных с проблемами правового регулирования земельного оборота в целом. Несмотря на принятие ряда нормативных актов, составляющих основу правового регулирования земельного оборота (ЗК РФ, ФЗ РФ №Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), конкретного механизма реализации закрепленного в Конституции за гражданином РФ права собственности на землю сельскохозяйственного назначения посредством ее ипотеки действующее законодательство до сих пор не содержит. Причина - российское правоведение до сих пор не может выработать единый теоретический подход к вопросу о соотношении положений земельного и гражданского законодательства, а в более обобщенной формулировке - о соотношении интересов общества в целом и частных интересов участников конкретных кредитно-ипотечных отношений при регулировании ипотеки земли сельскохозяйственного назначения. Очевидно, что отсутствие такого единого подхода к решению данной проблемы является серьезным препятствием на пути развития нормативной базы регулирования института земельной ипотеки.
Все вышесказанное, а также высокая социальная значимость ипотечного кредитования как одного из способов решения экономических и социальных проблем в российской деревне обусловливают острую не только теоретическую, но и практическую необходимость в исследовании очерченной темы.
Основная цель исследования заключается в проведении комплексного анализа правового механизма установления ипотеки на земельный участок сельскохозяйственного назначения в России, содержащегося как в дореволюционном, так и в действующем законодательстве, оценки на основе полученных выводов положений действующего законодательства РФ об ипотеке и выработке на этой основе предложений по разработке правовых норм, регулирующих ипотеку земель сельскохозяйственного назначения.
Предметом диссертационного исследования является комплекс проблем, возникающих при установлении ипотеки на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Поскольку ипотека является одновременно гражданско-правовым договором и отдельным случаем осуществления права собственности, необходимо изучение ипотеки земли в рамках исследования эволюции права собственности на землю и принципов регулирования оборота земли сельскохозяйственного назначения. Это осуществляется посредством изучения современной российской правовой доктрины, а также действующего на территории РФ законодательства, регулирующего различные аспекты ипотечных правоотношений, включая целый пласт нормативно-правовых актов субъектов РФ.
В рамках диссертации проанализирована также история правового регулирования ипотеки земли в России с момента появления первых форм ипотеки и до наших дней. Особое внимание обращается на законодательство Российской Империи 19 века - периода наиболее успешного применения ипотеки как социально значимого механизма. Необходимость и важность исторического аспекта при исследовании ипотеки земли продиктована идеей преемственности права как объективного закона его развития. Автор руководствуется идеей о том, что развитие права автоматически не следует за экономическим развитием, а в известной степени зависит от уже имеющегося правового нормативного материала, от накопленного правового опыта, от тех или иных традиций в правотворчестве и применении права'. В значительной степени значение преемственности (ее критериальной функции) возрастает в период кардинальной ломки старых представлений при массовом создании новый концепций и теорий. В этом случае связь новых представлений с прошлом, по замечанию Вернадского В.И., «является единственной формой критической оценки, позволяющей отличать ценное и постоянное в огромном материале, создаваемом человеческой мыслью»2. Земельная ипотека - традиционный для российской правовой системы институт. А изучение ее истории показывает высокую степень ее разработанности в законодательстве и богатую судебную практику. Поэтому полученные в результате их изучения знания позволяют объективно оценивать ныне действующее законодательство и перспективы его развития.
Теоретическая основа исследования. Настоящая диссертация, как и любое исследование опирается на результаты предшествующих исследований. Это - фундаментальные труды таких классиков дореволюционной российской цивилистики, как Базанов И.А., Владимирский-Буданов М.Ф., Гантовер J1.B., Звоницкий A.C., Кассо Л.А., Мейер И.Д., Победоносцев К.П., Покровский И.А., Удинцев В.А. Хауке O.A., Шершеневич Г.Ф. Задача исследования действующего на тот период гражданского
1 Неновски Н. Преемственность в праве. М., 1977. С.10-11
2 Вернадский В.И. Избранные труды по истории науки / Составитель Бастракова М.С. и др. М., 1982. С. 241. законодательства обусловила необходимость изучения его комментариев, научно-практических публикаций по проблемам его применения, среди авторов которых следует назвать Тютрюмова И. М., Шимнова В. А., Федоровича Г. Л., Товстолеса Н. Н., Соловьева М. А., Варадинова И., Сургунова М. И., Зака А. Н. и др.
Из работ современных российских ученых были использованы труды М.И. Брагинского, В.М. Будилова, В.В. Витрянского, Г.А. Гаджиева, В.А. Дозорцева, И.А. Иконицкой, О.И. Крассова, Л.И. Краснова, Ю.Г. Жарикова, М.И. Кулагина, О. М. Козырь, М.Г. Масевич, А.Л. Маковского, Л.Ф. Лесницкой, Е.А. Павлодского, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Л.П. Фоминой, A.B. Черных, В.В. Чубарова В.В., Г.В. Чу-букова, К.Б. Ярошенко и др.
В своем исследовании диссертант опирался не только на литературу по гражданско-правовым проблемам, но и на исследования в области земельного права. Необходимость этого обусловлена тесным переплетением гражданско-правовой проблематики ипотеки как института обязательственного права с вопросами земельных отношений, когда предметом ипотеки является земля сельскохозяйственного назначения. Изучались работы С.А. Боголюбова, Г. Е. Быстрова, А. К. Голиченкова, Б. В. Ерофеева Н. А. Сыродоева и других специалистов в области земельного права.
Нормативно-правовую базу исследования составили наиболее значимые для исследуемой проблематики законодательные и подзаконные акты как прошлого, так и современного периода развития российской правовой системы. В сферу интересов исследователя входит гражданское законодательство Российской Империи (Свод Законов Гражданских т.Х, ч.1), локальные нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность Крестьянского Поземельного Банка. Центральное место в предмете настоящего исследования занимает действующее гражданское и земельное законодательство. Отличительной чертой исследования этого периода истории развития института ипотеки является необходимость изучения и анализа законодательства субъектов РФ, в той или иной степени затрагивающее вопросы ипотеки земель сельскохозяйственного назначения. Среди наиболее значимых для регулирования изучаемых правоотношений законодательных и подзаконных актов, действующих на всей территории РФ, следует выделить: ГК РФ, ЗК РФ, ЗК РСФСР, ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон РФ «О залоге», ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ РФ «О государственном земельном кадастре», ФЗ РФ «Об оценочной деятельности», ГПК РСФСР, АПК РФ, ФЗ РФ «О банкротстве (несостоятельности)», ФЗ РФ «Об исполнительном производстве», Указы Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в РФ», «О приведении земельного законодательства РФ в соответствии с Конституцией РФ», «О реализации конституционных прав на землю», «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» и др. Региональный блок нормативно-правовой базы диссертации составили: Земельный Кодекс Республики Башкортостан, Закон Республики Башкортостан «Об ипотеке», Закон Саратовской области «О земле», Закон Самарской области «О земле», Закон Самарской области «О залоге (ипотеке) земель сельскохозяйственного назначения» и др.
Методологическую основу исследования составили историко-правовой и сравнительно-правовой методы. При анализе поставленной проблемы используется также метод системного подхода. Институт ипотеки исследуется комплексно в его тесной взаимосвязи с другими правовыми институтами, прежде всего, с институтом права собственности на землю сельскохозяйственного назначения.
Часть исследования, посвященная изучению проблем правового регулирования ипотечных отношений в современной России, основывается на методе восхождения от общего к частному. Сформулированные в ходе исследования в ходе исследования проблемы правового регулирования права собственности на землю сельскохозяйственного назначения в целом принципы применяются к решению проблемы правового регулирования порядка осуществления одного из правомочий собственника земли - распоряжения земельным участком посредством заключения сделки ипотеки.
Изучение большого массива нормативно-правовых актов осуществлено посредством нормативно-логического метода исследования.
Научная новизна диссертации состоит в заполнении правового вакуума в области правового регулирования ипотеки земли сельскохозяйственного назначения. Вопросы ипотеки земли сельскохозяйственного назначения как отдельного вида недвижимого имущества специально не исследовались в отечественной цивилистике. Изучение проблемы, поставленной в центр данного диссертационного проекта, проводится уже в период применения ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и введения в действие нового Земельного Кодекса РФ и ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и, поэтому, отражает современную постановку проблемы в российском законодательстве. В данном исследовании впервые проводится анализ проблем правового регулирования ипотеки земли сельскохозяйственного назначения с точки зрения соотношения публично-правового и частноправового начал российского права. Такой научный подход к проблеме позволит включить определенные публично-правовые ограничения, запреты в частноправовое регулирование ипотечных отношений, что соответствует, в том числе, структуре формирующегося ипотечного законодательства РФ.
В результате проведенного исследования автором обоснованы и выносятся на защиту следующие основные научные положения:
1. Обосновывается дифференцированный подход к решению вопроса о принципах взаимодействия норм земельного и гражданского законодательства при регулировании ипотечных правоотношений, предметом которых является земельный участок сельскохозяйственного назначения. Регулированию гражданским законодательством подлежат отношения, возникающие по поводу земельного участка как объекта права собственности и иных вещных прав, а также обязательственные отношения, возникающие в результате реализации этих прав, включая случай распоряжения земельным участком посредством залога. Предмет регулирования норм земельного законодательства составляют отношения, в которых земля, оставаясь вещью, выполняет роль природного объекта.
Таким образом, диссертант предлагает говорить о единовременном, совместном, но разграниченном (в различных плоскостях) действии норм гражданского и земельного законодательства.
2. Автор обосновывает вывод о том, что ипотечное законодательство РФ представляет собой целый комплекс нормативно-правовых актов законодательного и подзаконного характера различной отраслевой принадлежности, принимаемых законодательными органами как РФ, так и ее субъектов. Вопрос о месте и задачах регионального нормотворчества в области регулирования ипотеки земли сельскохозяйственного назначения диссертант предлагает решать, оценивая федеральное законодательство как рамочное, а законодательство субъектов РФ - как конкретизирующее, назначение которого - отражение в правовых императивах, регулирующих земельно-ипотечные отношения, географических, природно-климатических, этнографических, демографических и социально-культурных факторов, составляющих особенности регионального землепользования.
3. Предлагается авторское решение коллизии положений законодательства субъектов РФ, регулирующего ипотеку земли сельскохозяйственного назначения, и п.1 ст.63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», запрещающего ипотеку сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых участков личных подсобных хозяйств. Диссертант предлагает решение данной коллизии, руководствуясь не формальным принципом соблюдения иерархии, а исходя из содержательного анализа коллизионных норм на предмет их соответствия положениям Конституции. Проведенный анализ показывает, что законодательная власть ряда субъектов РФ занимает по сравнению с федеральной более конструктивную и соответствующую ч.2 ст.36 Конституции РФ позицию. Таким образом, следует ставить вопрос не о приведении норм регионального законодательства в соответствие со ст.63 Закона об ипотеке, а об изменении содержания последней с тем, чтобы она соответствовала требованиям Конституции РФ и иных федеральных законов.
4. Обосновывается вывод о неправомерности залога земельной доли. Недопустимо рассматривать земельную долю в качестве объекта недвижимого имущества, а значит, объекта ипотеки. Термин «земельная доля» закон трактует как право выдела своей доли из общего имущества. Следовательно, земельную долю следует рассматривать как объект не ипотеки, а иной разновидности залога - залога прав.
5. Подчеркивается, что достаточно высокая степень урегулированности законодательством содержания договора об ипотеке является исключением из превалирующего диспозитивного принципа гражданско-правового регулирования договорных отношений и имеет, по мнению диссертанта, временный соответствующий потребностям периода формирования рынка земли, характер. В этой связи обосновывается вывод о необходимости закрепления в законодательстве более четкого порядка определения цены закладываемого земельного участка сельскохозяйственного назначения в виде императивного правила, согласно которому в оценке земельного участка были отражены данные Государственного Земельного Кадастра, содержащие сведения о его природных и производительных характеристиках.
6. В целях учета особых экономических и социальных характеристик земельного участка сельскохозяйственного назначения и повышения эффективности использования ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств целесообразным является признание земельного участка в качестве главной вещи, судьбе которой следуют ее составные части, к которым относятся здания и сооружения, необходимые для сельскохозяйственного производства, а также плоды, продукция и т.п.
7. В целях более эффективной реализации заложенного земельного участка сельскохозяйственного назначения следует сохранить для сторон ипотечного договора и в случае, когда предметом ипотеки является земельное угодье, возможность обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке, предусмотренном п.1 ст.55 Закона об ипотеке; следует исключить из перечня способов реализации заложенного имущества, предусмотренного п.1 ст.60 Закона об ипотеке, конкурс, как правовой инструмент, лишающий ипотеку его обеспечительной функции.
В работе сформулированы также рекомендации для дальнейшего развития и совершенствованию законодательства РФ, регулирующего различные аспекты ипотечного правоотношения:
1. Формирование законодательства, регулирующего ипотеку соответствующих земельных участков, должно осуществляться посредством внесения соответствующих дополнений в действующий ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Предлагаемые новеллы должны составить новую главу федерального закона «Особенности ипотеки земельных участков сельскохозяйственного назначения».
2. Предлагается внести изменения в п.2 ст.334 ГК РФ, которая требует от участников сделки ипотеки земельного участка соблюдения требований, установленных лишь специальным законом об ипотеке, который содержит лишь нормы гражданско-правового характера. Данное положение противоречит п.З ст. 129 и п.З ст.209 ГК РФ, которые обязывают собственника земельного участка владеть, пользоваться и распоряжаться своей земельной собственностью в той мере, в какой их оборот допускается законом о земле. Это положение необходимо отразить и в п.2 ст.334 ГК как норме, определяющей основы гражданско-правового регулирования ипотеки - одного из случаев распоряжения земельным участком.
3. Предлагается отменить требования п.2 ст. 10 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» об обязательной государственной регистрации договора об ипотеке как излишней и не вписывающейся в систему укрепления вещных прав на недвижимое имущество. Соответствующие изменения следует внести и в ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
4. Предлагается внести изменения в ст.78 Закона «Об исполнительном производстве» и предусмотреть, что требования, обеспеченные залогом имущества, удовлетворяются вне очереди из стоимости предмета залога в тех случаях, когда обращение взыскания на имущество должника происходит вне рамок ликвидации (банкротства) должника-залогодателя.
5. П.2 ст.49 Закона «Об исполнительном производстве» предлагается изложить в следующей редакции: «Залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования других кредиторов залогодателя в размере суммы, на которую стоимость заложенного имущества превышает сумму всех требований залогодержателя, обеспеченные залогом».
Практическая значимость и апробация результатов диссертации. Практическая значимость результатов исследования состоит в выработке рекомендаций и предложений, которые могут быть полезны в ходе разработки новых правовых норм в вопросе ипотеки земли сельскохозяйственного назначения, а также при совершенствовании уже действующего в области ипотечных правоотношений законодательства, прежде всего, при совершенствовании системы государственной регистрации права залогодателя, а также норм, регулирующих очередность удовлетворения требований ипотечного и иных кредиторов.Основные теоретические положения, выводы и научно-практические рекомендации отражены в опубликованных статьях, докладах и сообщениях на ежегодных конференциях преподавателей ДГУ.
Материалы, собранные в результате работы над диссертацией, и выводы диссертанта, сделанные в результате их исследования, используются и в учебном процессе: при проведении практических занятий по курсу «Гражданское право», а также по спецкурсу «Залоговое право России» в ДГУ.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Насрулаева, Зарема Фажрудиновна, Махачкала
Заключение
Исследование истории развития ипотеки земли сельскохозяйственного назначения в Российской Империи, а также анализ проблем ее правового регулирования в современном российском законодательстве позволяет сделать ряд выводов:
1. На определенных этапах своего развития, связанных, как правило, с земельными преобразованиями, ипотека сельскохозяйственной земли в России играет роль не только одного из инструментов рыночного оборота земли, но и приобретает социальные функции. Особенности ипотеки, которые присущи ей как способу обеспечения исполнения обязательств, позволяет широким слоям сельскохозяйственных производителей приобрести землю в частную собственность и организовать на ней эффективное сельскохозяйственное производство, а кредитным учреждениями - приобрести надежное обеспечение своих интересов и интересов своих вкладчиков. Особое значение эти свойства ипотеки приобретают в современных условиях, когда социально-экономическая ситуация в сельском хозяйстве России может быть охарактеризована следующими показателями: наличием огромных площадей плодородных земель, не востребованных при современном уровне сельскохозяйственного производства; большим числом безработных; значительным количеством наличных денег у населения России, спрятанных «в чулок» и лежащих мертвым грузом при том, что сельскохозяйственные предприятия остро нуждаются в оборотных средствах. Проведенное исследование показало, что ипотека - тот правовой инструмент, который может объединить все указанные составляющие (но уже с положительным знаком) в систему ипотечного кредитования, рассматриваемую в настоящее время как «механизм, способный решить задачи огромной социальной важности в масштабах всей страны».1 Однако задача эта может быть выполнена только в том случае, если при разработке общих принципов и конкретных положений правового регулирования ипотеки будет учтена ее социально-экономическая функция.
1 Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. B.C. Ема. М., 1999. С. 4.
2. При разработке организационно-правовых форм ипотечного кредитования в области сельскохозяйственного производства в современной России полезно будет использование опыта кредитных учреждений дореволюционной России. К концу XIX - началу XX веков законодательство Российской Империи предусматривало правовое регулирование нескольких систем ипотечного кредитования: по договорам с казною, между частными лицами и в кредитных установлениях. В связи с темой нашего исследования интерес представляет опыт Крестьянского Поземельного Банка как успешный пример осуществления системы ипотечного кредитования (т.е. долгосрочного кредитования мероприятий сельхозпроизводственного характера под залог земельной недвижимости, гарантирующего крупные суммы капиталовложений) крестьян в пореформенное время, созданной с помощью и главенствующим участием государственной власти Российской Империи.
Особенностью нормативно-правового массива норм, регулирующих ипотечное кредитование крестьян, явилось включение (впервые в истории правового регулирования ипотеки в России) элементов публично-правового характера в традиционное регулирование этих отношений частноправовыми нормами. Такие правила, содержащие, обычно, ограничения или прямые запреты свободы действий сторон ипотечного договора, были направлены на сохранение и защиту основ земельного (как части государственного) устройства Российской Империи, а также на то, чтобы воспрепятствовать выводу сельскохозяйственных угодий из рук крестьян.
3. Проблемы формирования нормативно-правовой базы регулирования ипотеки земли сельскохозяйственного назначения в настоящее время - лишь вершина айсберга, которым представляется другая проблема современного правоведения: нормы какой отрасли права - земельной либо гражданской - должны иметь приоритет при регулировании отношений, возникающих по поводу такого объекта. Изучение точек зрения целого ряда ведущих в указанной области правоведения специалистов дает основание для следующего вывода: «война приоритетов», происходящая на протяжении нескольких последних лет в российской правовой системе, как впрочем, и любая война, бесплодна. Здесь не может быть победителей, т.к. не вполне корректна сама постановка проблемы. Некорректно, по нашему мнению, говорить о приоритете законодательства одной отрасли права перед законодательством другой. Речь может идти лишь о приоритете одного закона перед другим с учетом его положения в иерархической структуре российского законодательства, возглавляемой Конституцией РФ. Очевидно, что происходит подмена понятий «отрасль законодательства» понятием «отрасль права». Противники применения норм гражданского законодательства к земельным отношениям исходят из того, что нормы, содержащиеся в ГК и иных нормативно-правовых актах, составляющих гражданское законодательство, обязательно являются нормами гражданского (частного) права, которые не учитывают социально-экономических и природных свойств земли. Но современный этап развития российского законодательства характеризуется тем, что в законодательстве одной отрасли права присутствуют нормы другой. Поэтому традиционное для отечественного правоведения деление на конституционное, административное, гражданское, земельное и другие отрасли права не только не соответствует реалиям современного этапа развития российского законодательства, но и является в некоторой степени препятствием для его развития. Полагаем, что принципиальным делением российского права должно быть деление на право публичное и частное.
Современная практика нормотворчества подтверждает правильность такого вывода. В ГК РФ, являющемся кодификацией частноправовых норм, как показывает проведенное исследование его «земельных» норм, содержится множество положений публично-правового характера. Земельное законодательство России также представляет собой «коктейль» из публично- и частно- правовых норм с явным преобладанием первых. При этом публично-правовые нормы, составляющие отрасль земельного законодательства, в которых находят свое отражение общественно значимые свойства земли как основы жизни и деятельности всего российского общества, действительно должны носить приоритетный характер. Эта принципиальная позиция законодателя закреплена не только в Конституции, но и находит отражение в положениях ГК РФ. Однако в регулировании имущественных отношений, предметом которых является вещь, принадлежащая к категории недвижимых, включая земельный участок сельскохозяйственного назначения, необходимо исходить из того, что эта область отношений регулируется нормами гражданского права - прямо и непосредственно, т.к. последние специально предназначены для регулирования интересов отдельных частных лиц.
4. Признание частной собственности на землю означает возможность возникновения отношений по поводу земельного участка, в том числе сельскохозяйственного назначения, как объекта права собственности и иных вещных прав, а также обязательственных отношений, включая ипотечные. Однако реализации собственником права распоряжения своим земельным участком препятствует неурегулированность ипотечного правоотношения в специальном законодательстве. Открытым остается главным вопрос: каковы принципы взаимодействия норм земельного и гражданского законодательства при регулировании рассматриваемых отношений? В диссертации предлагается применить дифференцированный подход к решению данного вопроса в зависимости от того, какая группа отношений, возникающих по поводу земельного участка, подлежит правовому регулированию. Условно всю совокупность этих отношений можно разделить на две категории. Первую составляют отношения, в которых земля выступает природным объектом. Вторую - отношения, возникающие по поводу земельного участка как объекта права собственности и иных вещных прав, а также обязательственные отношения, возникающие в результате реализации этих прав. Нормы гражданского законодательства регулируют данную группу отношений в той мере, в какой земля выступает как объект вещного права независимо от того, какими специфическими свойствами этот объект обладает. Нормы гражданского законодательства применительно к этим отношениям носят не общий, а прямой непосредственный характер и регулирует их не в общих чертах, а вполне конкретно и достаточно полно. Там же, где заканчиваются вещно-правовой и обязательственно-правовой аспекты в регулируемых отношениях, прекращают свое действие и гражданскоправовые нормы и начинается сфера действия земельного законодательства. Предмет регулирования земельного законодательства составляют отношения, в которых земля, оставаясь вещью, выполняет роль природного объекта. Следует подчеркнуть, что проведенный в работе анализ как общих (ст. 129, 209), так и специальных (ст.ст.334-356) норм ГК об обязательствах показывает, что применение их не исключает действия требований земельного законодательства о целевом использовании земельного участка, о сохранении разрешенного использования земли, о рациональном использовании и осуществлении мероприятий по повышению плодородия почв и т.п. Таким образом, следует говорить о единовременном, совместном, но разграниченном (в различных плоскостях) действии норм гражданского и земельного законодательства.
5. Российское ипотечное законодательство представляет собой целый комплекс нормативно-правовых актов как законодательного, так и подзаконного характера различной отраслевой принадлежности и принимаемых законодательными органами как РФ, так и ее субъектов. К сожалению, противоречивость содержания положений, наряду с многоуровневостью и различной отраслевой принадлежностью наиболее точно характеризует состояние современного ипотечного законодательства России.
Сравнительный анализ федерального законодательства и законов субъектов РФ, регулирующих ипотечные отношения, яркая тому иллюстрация. Органы законодательной власти таких субъектов РФ, как республики Татарстан, Башкортостан, Самарская и Саратовская области, в своем стремлении осуществить земельную реформу продвинулись гораздо дальше федерального законодателя. Нормативно-правовые акты этих регионов не только декларируют право собственности на землю сельскохозяйственного назначения, но и содержат механизм осуществления земельным собственником права ее залога. Такое «опережающее» развитие законодательства субъектов имеет теневую сторону: проблему коллизии норм регионального и федерального законодательства в лице ст.63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Диссертант предлагает решение данной коллизии, руководствуясь не формальным принципом соблюдения иерархии, а исходя из содержательного анализа коллизионных норм на предмет их соответствия положениям Конституции. Проведенный анализ показывает, что законодательная власть ряда субъектов РФ занимает по сравнению с федеральной более конструктивную и соответствующую ч.2 ст.36 Конституции РФ позицию. Таким образом, следует ставить вопрос не о приведении норм регионального законодательства в соответствие со ст.63 Закона об ипотеке, а об изменении содержания последней с тем, чтобы она соответствовала требованиям Основного закона РФ. Однако отражая те особенности правового регулирования ипотеки земли сельскохозяйственного назначения, которые обусловлены ее предметом, законодательство субъектов РФ не выполняет при этом своего главного предназначения - отражения в правовых императивах, регулирующих земельно-ипотечные отношения, возникающие в конкретном регионе, географических, природно-климатических, этнографических, демографических и социально-культурных факторов, составляющих особенности регионального землепользования.
6. Требует изменения формулировка п.2 ст.334 ГК РФ, которая требует от участников сделки ипотеки земельного участка соблюдения требований, установленных лишь специальным законом об ипотеке. Данное положение противоречит п.З ст.129 и п.З ст.209 ГК РФ, которые обязывают собственника земельного участка владеть, пользоваться и распоряжаться своей земельной собственностью в той мере, в какой их оборот допускается законом о земле. Ипотека - один из случаев распоряжения земельным участком, следовательно, стороны ипотечных отношений по поводу земельного участка сельскохозяйственного назначения обязаны соблюдать требования земельного законодательства. Это положение необходимо отразить и в п.2 ст.334 ГК, как норме, определяющей основы гражданско-правового регулирования ипотеки как вида залога. 7. С принятием ЗК РФ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которые в общей принципиальной форме презюмируют рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения необходимым условием развития ипотечного оборота земли сельскохозяйственного назначения является внесение изменений в п. 1 ст.63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Содержащийся в нем запрет на ипотеку сельхозугодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, подлежит отмене, как не соответствующий положениям Конституции РФ, ГК РФ, ЗК РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и имеющий временный, конъюнктурный характер.
Учитывая содержание ст.7 ФЗ «Об обороте.», полагаем, что формирование законодательства, регулирующего ипотеку земельных участков сельскохозяйственного назначения, включая сельхозугодья, должно осуществляться посредством внесения соответствующих дополнений в действующий Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Предлагаемые новеллы должны составить новую главу федерального закона «Особенности ипотеки земельных участков сельскохозяйственного назначения».
8. В законодательстве РФ, регулирующем банковскую деятельность, следует отразить особую роль кредитных учреждений, осуществляющих ипотечное кредитование под залог земель сельскохозяйственного назначения на основании специальной лицензии ЦБ РФ. Ипотечные банки должны рассматриваться как организации, имеющие двойное назначение в экономике России: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные вложения крупных капиталов, и как эмитенты закладных свидетельств - наиболее обеспеченных на фондовом рынке РФ ценных бумаг. Таким образом, успешное развитие системы ипотечного кредитования в России связано с формированием законодательства, регулирующего вторичный рынок ипотеки.
9. Обращает на себя внимание ст.78 Земельного Кодекса РФ, в которой закреплен отличный от гражданского законодательства перечень субъектов использования земельных участков. Данная норма, не указывая вид вещного права, предусматривает возможность использования земли сельскохозяйственного назначения ранее не фигурирующими в законодательстве категориями субъектов: казачьими обществами и общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока. Между тем, определение правового положения участников имущественного оборота, является предметом регулирования гражданского законодательства. Введя новые категории, авторы ЗК, кроме того, оставили открытым вопрос о виде права этих субъектов. По-видимому, законодатели отталкивались от конституционного положения об «иных формах собственности». Однако действующее гражданское законодательство, в чью прерогативу входят определение видов вещных прав, не знает иных форм собственности кроме частной и публичной. Субъектами же реальных имущественных отношений всегда являются либо отдельные граждане, либо созданные им организации - юридические лица, чьи потребности в правовом регулировании полностью удовлетворяются частной формой собственности.
Таким образом, эту новеллу Земельного Кодекса РФ нельзя признать удачной, скорее она деструктивна, поскольку вносит неопределенность в вопрос о том, кто может стать собственником земельного участка, а значит его потенциальным залогодателем. А неопределенность в области регулирования прав непозволительна, т.к. способствует злоупотреблению ими.
10. В юридической литературе вопрос о залоге земельной доли является полемичным. По мнению диссертанта, недопустимо рассматривать земельную долю в качестве объекта недвижимого имущества, а значит, объекта ипотеки. Под «земельной долей» следует понимать право требования выдела (предоставления) вещи - земельного участка, т.е. обязательственное право. Согласно же п. 1 ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору ипотеки может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В отношениях по поводу земельной доли отсутствует непосредственный объект права собственности - конкретный земельный участок, который принадлежит субъекту отношений. При неопределенности объекта права собственности осуществление правомочий собственника, в том числе права распоряжения, невозможно. Распоряжение земельной долей ее собственником следует расценивать как распоряжение принадлежащим им обязательственным правом. Следовательно, земельную долю следует рассматривать как объект не ипотеки, а иной разновидности залога - залога прав.
11. Анализ гражданского законодательства, указывающего на существенные условия договора об ипотеке, позволяет говорить о достаточно высокой степени детализации законом содержания договора. Такой характер правового регулирования можно определить как исключение из превалирующего диспозитивного принципа гражданско-правового регулирования договорных отношений, но ни в коем случае как его недостаток. Такую особенность правового регулирования договора об ипотеке можно объяснить правовой природой ипотеки, ее акцессорным характером, а также особыми, судьбоносными правовыми последствиями для одной из сторон договора. Такими, как утрата своей земельной собственности. Детальное прописывание большинства пунктов договора об ипотеке в законе, полагаем явлением временным, характерным для периода формирования рынка земли. Этим обстоятельством можно объяснить и пристальное внимание закона к вопросу об оценке земли сторонами ипотечных отношений: помимо указания на это условие договора как существенного, закон содержит правила ее (цены) определения. Последнее также сформулировано в императивной форме и представляет собой форму вмешательства публичного начала в принципиально частноправовое регулирование договорных отношений. Закон об ипотеке (ст.67) требует, чтобы устанавливаемая в договоре оценка закладываемого земельного участка была не ниже его нормативной цены. Этой лаконичной формулировкой закон и ограничился. Однако вычисление экономической оценки конкретного земельного участка сельскохозяйственного назначения невозможно без обладания информацией о его природных и производственных характеристиках. Ее можно почерпнуть лишь при помощи бонитировки почв - важного элемента государственного земельного кадастра. Эту логическую связь рыночной цены сельскохозяйственного угодья, формирующейся в условиях гражданского оборота, с его кадастровой стоимостью необходимо облечь в правовую форму.
12. Ряд положений действующего законодательства, касающихся ипотеки, нуждается в дополнениях и изменениях. В диссертации предлагается внести следующие изменения и дополнения в ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
- полагаем, целесообразной будет отмена требования п.2 ст.10 ФЗ РФ«Об ипотеке (залоге недвижимости)» об обязательной государственной регистрации договора об ипотеке как излишней и не вписывающейся в систему укрепления вещных прав на недвижимое имущество. Соответствующие изменения следует внести и ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
- требует также своего специального решения вопрос об ипотеке земельного участка сельскохозяйственного назначения, на котором находится здание или сооружение. Соответствующие нормы ГК РФ (ст.340), ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст.69) при решении данного вопроса исходят из принципа «земля следует судьбе расположенного на нем строения». Содержание норм Закона об ипотеке, регулирующих залог тех земельных участков, на которых находится здания и сооружения сельхозпроизводственного назначения, должно определяться принципом первостепенного значения земли как наибольшей ценности.
Думается, что наиболее целесообразным решением в случае заключения договора залога земельных угодий, которые используются для растениеводства, выращивания зерновых, бобовых, бахчевых культур, садоводства и животноводства и на которых расположены какие-либо постройки, необходимые для данного вида сельхоз-производства, будет следующее. В договоре залога земельного участка необходимо предусмотреть распространение права залога на эти здания и сооружения, которые в этом случае являются принадлежностью главной вещи - земли;
- полагаем, следует сохранить для сторон ипотечного договора и в случае, когда предметом ипотеки является земельное угодье, возможность обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке, предусмотренном п.1 ст.5 5 Закона об ипотеке;
- полагаем, следует исключить из перечня способов реализации заложенного имущества, предусмотренного п.1 ст.60 Закона об ипотеке, конкурс, как правовой инструмент, лишающий залог (в том числе ипотеку) смысла, его обеспечительной функции.
13. Необходимо внести изменения и дополнения в ряд положений законодательства, регулирующего исполнительное производство в РФ, т.к. последние являются грубым нарушением установлений гражданского законодательства, касающихся института залога, поскольку игнорируют преимущественное право кредитора-залогодержателя - смысл и суть института залога.
Следует внести изменения в ст.78 Закона «Об исполнительном производстве» и предусмотреть, что требования, обеспеченные залогом имущества, удовлетворяются вне очереди в тех случаях, когда обращение взыскания на имущество должника происходит вне рамок ликвидации (банкротства) должника-залогодателя.
Следует изменить п.2 ст.49 Закона «Об исполнительном производстве» и изложить его в следующей редакции: «Залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования других кредиторов залогодателя в размере суммы, на которую стоимость заложенного имущества превышает сумму все требований залогодержателя, обеспеченные залогом».
199
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Теоретические проблемы правового регулирования ипотеки земли сельскохозяйственного назначения в России»
1. Список использованных нормативно-правовых актов.
2. Конституция Российской Федерации. М., 1994. 58с.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I // СЗ РФ. 1994. №32. Ст. 3301.
4. Земельный кодекс Российской Федерации // Российская газета. 2001 г. 30 октября. N211-212(2823-2824) С. 9-14.
5. Земельный кодекс РСФСР // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N22. Ст.768.
6. Гражданско-процессуальный кодекс РСФСР // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. №24. Ст.407.
7. Арбитражно-процессуальный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 1995. №19. Ст. 1709.
8. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик // Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. №26. Ст.733.
9. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. №10. Ст.357.
10. Федеральный Закон Российской Федерации «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. // Российская газета. 2002 г. 27 июля. N137. С. 3-4.
11. Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998г. //СЗ РФ. 1998. №29. Ст.3400.
12. Федеральный Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. // СЗ РФ. 1997. №30. Ст.3594.
13. Федеральный Закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998г.//СЗРФ. 1998. №31. Ст.3813.
14. Федеральный Закон Российской Федерации «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 г. // СЗ РФ. 2000. №2. Ст. 149.
15. Федеральный Закон Российской Федерации «О несостоятельности (банкротстве)» от 8 января 1998г. // СЗ РФ. 1998. №2. Ст. 222.
16. Федеральный Закон Российской Федерации «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997 г. // Российская газета. 1997г. 5 августа. С. 4-6.
17. Федеральный Закон Российской Федерации «О внесении изменений и дополнений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11 февраля 2002 г. П СЗ РФ. 2002. №7. Ст. 629.
18. Федеральный Закон Российской Федерации «Об охране окружающей среды» от 10 января 2002 г. // СЗ РФ. 2002. №2.Ст. 133.
19. Закон Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992г. №2872-1 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №23. Ст. 1239.
20. Закон Российской Федерации «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. №26. Ст.324.
21. Закон Российской Федерации «О несостоятельности (банкротстве) предприятий» от 19 ноября 1992г. // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. №1. Ст. 6.
22. Земельный Кодекс Республики Башкортостан от 22 марта 1991г. №221-з // Спра-вочно-правовая система «Консультант Плюс. Региональное законодательство. Диск 3». Выпуск октябрь 2001 г.
23. Закон Республики Башкортостан «Об ипотеке» от 29 июля 1998 г. № 117-3 // Советская Башкирия. 1998г. 28 октября. №201 (24179).
24. Закон Самарской области «О земле» от 16 июля 1998 г. №11-ГД // Волжская коммуна. 1998. 22 июля. №132-133.
25. Закон Самарской области «О залоге (ипотеке) земель сельскохозяйственного назначения» от 16 апреля 1999 г. И Волжская коммуна. 1999 г. 21 апреля. №62.
26. Закон Саратовской области «О земле» от 17 ноября 1997г. № 57-зсо // Справочно-правовая система «Консультант Плюс. Региональное законодательство. Диск 3». Выпуск октябрь 2001 г.
27. Закон Воронежской области "О регулировании земельных отношений в Воронежской области" от 9 июня 1995г. N18-3 // Коммуна. 1995г. N118-120, 122-125, 127-128.
28. Указ Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27 декабря 1991г. N323 // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. №1. Ст.53.
29. Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» от 23 апреля 1993 г. № 480 // САПиП РФ 1993. №17. Ст. 1452.
30. Указ Президента Российской Федерации «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в РФ» от 27 октября 1993 г. № 1767 // САПиП РФ. 1993. №44. Ст. 4191.
31. Указ Президента Российской Федерации «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» от 11 декабря 1993г. № 2130 // САПиП РФ. 1993. № 50. Ст.4868.
32. Указ Президента Российской Федерации «О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ» от 24 декабря 1993 г. № 2287 // САПиП РФ. 1993. № 52. Ст. 5085.
33. Указ Президента Российской Федерации «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельскохозяйственной местности» от 14 февраля 1996 г. № 197 // СЗ РФ. 1996. № 8. Ст. 740.
34. Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 г. № 293 // СЗ РФ. 1996. № 10. Ст. 880.
35. Указ Президента Российской Федерации «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 г. № 337 // СЗ РФ. 1996. №1. Ст. 1026.
36. Постановление Правительства РФ «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра» от 25 августа 1992 г. №. 622 // САПиП РФ. 1993. № 50. Ст. 3868.
37. Постановление Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены» от 15 марта 1997 г. №319 // Собрание законодательства РФ. 1997. № 13. Ст. 1539.
38. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18 февраля 1998 г. № 219 // Собрание законодательства РФ. 1998. № 8. Ст. 956.
39. Письмо Министерства юстиции РФ № 15-48-5833-ПК «О нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью» от 27 августа 1998 г. // Справочно-правовая система «Эталон». «Законодательство РФ, СССР, СНГ и ведомственные акты» Выпуск август 2001 г.
40. Адиханов Ф.Х, Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // ГиП. 2001. N2. С. 32-40.
41. Акты, относящиеся до юридического быта Древней России. СПб, Т.1, 1857, XI е., 776 стб.; Т.2, 1864, X е., 874 стб.; Т.З, 1884, VIII е., 524 стб.
42. Алексеев С.С. ГК. Заметки из истории подготовки проекта. Замечания о содержании кодекса, его значении и судьбе // ГК России. Проблемы. Теория.
43. Практика. Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв.ред. А.Л.Маковский. М., 1998. С. 21-43.
44. Алексеев Ю.Г. Псковская судная грамота и ее время. Л., 1980. 243с.
45. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. М., 1900. 450с.
46. Бокша М.С. Регистрация прав на недвижимое имущество основа гарантий правообладателей в России и соединенных Штатах // Бюллетень Минюста РФ. М., 2001. №1. С. 30-38.
47. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. 682 с.
48. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. СПб.,1993. 153с.
49. Быстрое Г.Е. Земельная реформа в России: правовая теория и практика // ГиП. М., 2000. № 4. С. 46-58.
50. Быстров Г.Е. Что нового в Земельном кодексе // Закон. 2002. №5. С.113-122.
51. Варадинов И. Ипотека // Журнал Министерства юстиции. 1862. Кн.6.
52. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. Вып.2. Вещное право. СПб., 1896. 1882 с.
53. Вернадский В.И. Избранные труды по истории науки / Составитель Бастракова М.С. и др. М., 1982. 359 с.
54. Витрянский В.В. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество // Закон. М., 1995. № 5. С. 82-85.
55. Витрянский В.В. Реформа законодательства о несостоятельности (банкротстве) // Вестник ВАС. Специальное положение к № 2. Февраль, 1998. С.18-21.
56. Вишневский A.A. Залоговое право. М., 1995. 178 с.
57. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону, 1995.640 с.
58. Волков Г.А., Голиченков А.К. Козырь ОМ. Развитие рынка земли: правовой аспект // ГиП. 1998. № 2. С. 50-58.
59. Гаджиев Г.А. Защита основных экономических прав и свобод предпринимателей за рубежом и в РФ. М., 1995. 232 с.
60. Гантовер Л.В. Залоговое право. Объяснения к положениям главы IV раздела I проекта вотчинного устава. СПб., 1890. 773 с.
61. Головин Ю. Земля как предмет залога в России // Российская юстиция. М., 1997. N9. С.23-24.
62. Голиченков А.К., Волков Г.А. Комментарий указов Президента РФ, гарантирующих конституционные права граждан и юридических лиц на землю за период 1991-1996 гг. // Законодательство. М., 1996. № 2. С. 15-32.
63. Гражданский Кодекс. Часть Первая. Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин. М., 1996. 683 с.
64. Гражданское право: В 2 т.: Учебник. Т.1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., пере-раб.идоп.М., 1998. 816 с.
65. Грачев И.Д. Оценкой имущества на законных основаниях займутся профессионалы // Экономика и организация промышленного производства. М., 1997. № 1 (271). С. 115-120.
66. Грачев И.Д., Дудкин С.Н. Перспективы развития законодательства о залоге // Юридический консультант. М., 1997. № 5-6. С. 24-25.
67. Гребенников В.В. Собственность и гражданское общество в России. М., 1997.
68. Грось J1. Залог: Вопросы гражданского права и гражданского процесс // ХиП. 1996. №2. С. 80-87.
69. Гуляев A.M. Русское гражданское право. Обзор действующего законодательства и Проекта гражданского уложения. Киев, 1907. 438 с.
70. Гусаков А.Г. Вормс А.Э. О новом проекте Вотчинного устава (критический очерк). Спб.,1895. 24 с.
71. Дегай П. Ипотекарные системы и влияние их на финансы и на государственное благосостояние. СПб., 1849. 49 с.
72. Дегио В. Русские ценные бумаги. Сборник сведений о всех главнейших фондах, закладных листах, акциях и облигациях, котирующихся на русских биржах. Спб., 1885.475 с.
73. Декрет о земле // СУ. 1917. №1. Ст.З.
74. Декрет о социализации земли // СУ. 1918. №25. Ст.346.
75. Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского права РФ при переходе к рыночной экономике // ГиП.1992. № 1. С. 26-36.
76. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // ГК России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л.Маковский. М.,1988. С. 228-271.
77. Дубровский С.М. Сельское хозяйство и крестьянство России в период империализма. М.,1975. 398с.
78. Ефременко А.В. Агрономический аспект столыпинской земельной реформы // Вопросы истории. М., 1996. N11-12. С.3-16.
79. Ерофеев В.В. Земельное право: Учебник для вузов / Под ред. Чубукова Г.В., М., 1998. 544 с.
80. Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений // ГиП. 1996. N2.1. С. 44-45.
81. Жариков Ю.Г. О земельном законодательстве субъектов РФ // Законодательство и экономика. 1994. N23-24 (93-94). С.3-18.
82. Жариков Ю.Г. Особенности регулирования земельных отношений как имущественных отношений // Новый ГК России и отраслевое законодательство. Сборник. Труды сотрудников ИзиСП при Правительстве РФ. М.,1995. С.140-145.
83. Завидов Б.Д. Анализ залога в гражданском праве России. М., 1999.112с.
84. Завидов Б.Д. Комментарий к ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.,1999- 160с.
85. Зак А.Н. Крестьянский Поземельный Банк. 1883-1910. М.,1911. 607с.
86. Закон о выдаче Крестьянским Поземельным Банком ссуд под залог надельных земель от 5 июля 1912г. // Сургунов М.И. Залог надельной (крестьянской) земли. М.,1914. С.27-33.
87. Закон об изменении и дополнении некоторых постановлений о крестьянском землевладении от 14 июня 1910г. // П.С.З. Собр-е 3. Т.30. N33743.
88. Залог и ипотека в российском и зарубежном праве: Материалы международной научной конференции. М.,1999. 86 с.
89. Залог имущества. Общедоступное изложение основных начал действующего права. Права и обязанности залогодержателей и залогодателей с приложением образцов договоров, исковых прошений и деловых бумаг. СПб., 1914.168 с.
90. Звоницкий A.C. О залоге по русскому праву. Киев., 1912. 401с.
91. Земельное право. Учебник для вузов / Под ред. С.А. Боголюбова М.,1999. 400 с.
92. Земля и право. Пособие для российских землевладельцев / Отв. ред. С.А. Боголюбов. М.,1997. 360 с.
93. Иконицкая И.А., Краснов Н.И. Правовое регулирование рыночного оборота сельскохозяйственных земель // Право собственности на землю в сельском хозяйстве РФ: Сборник / Отв. Редактор И.А. Иконицкая. М.,1996. С.79-101.
94. Иконицкая И.А. Земельное право РФ: Теория и тенденция развития. М.,1998.127 с.
95. Иконицкая И.А. Основы земельного права РФ: Учебное пособие. М.,1997.120 с.
96. Иконицкая И.А. Новый Земельный Кодекс Российской Федерации: некоторые вопросы теории и практики применения // ГиП. 2002. №6. С.5-13.
97. Ильин И.А. О частной собственности / Русская философия собственности (XVII-XX вв). СПб.,1993 С. 128-134.
98. Калинина Л. Правовое регулирование несостоятельности (банкротства) сельскохозяйственных организаций // ХиП. 1998. №7. С.117-119.
99. Карамышева О.В., Герасимова Е.Г. Некоторые аспекты создания и ведения Государственного Земельного Кадастра в условиях рынка // ГиП. 1998. №3. С. 28-37.
100. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев,1898. 415 с.
101. Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. 260 с.
102. Кикоть В.А. Современные тенденции и противоречия учения о праве собственности в развитых капиталистических странах // Актуальные проблемы современного буржуазного гражданского права: Сборник научно-аналитических обзоров. М„ 1998. С. 5-75.
103. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // ГК России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л.Маковский. М., 1998. С. 271-298.
104. Комкова E.H. Проблемы права собственности в российской юридической литературе последних лет // Журнал юридической бибилиографии. Вып.1. М., 1997. 223 с.
105. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации / Отв. Ред. С .А.Боголюбов. М.,1998. 351 с.
106. Комментарий к Земельному Кодексу РФ / Под ред. Г.В. Чубукова и М.Ю. Тихомирова. М., 2001.
107. Комментарий к Земельному Кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. М., 2002. 416 с.
108. Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под общ. ред. И.Д.Грачева. М.,1999. 348 с.
109. Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под ред. М. Масевич. М.,1999. 302 с.
110. Комментарий к Земельному Кодексу РФ / Под ред. Г.В. Чубукова и М.Ю. Тихомирова. М., 2001.
111. Конституция (Основной закон) РСФСР, принятая V Всероссийским съездом советов в заседании от 10 июня 1918г. // Ю.П. Титов Хрестоматия по истории государства и права России. М.,1997 С.305 317.
112. Копылов A.B. Вещные права на землю. М., 2000. 254 с.
113. Корелин А.П. Сельскохозяйственный кредит в России в конце XIX- начале XV в. М.,1988. 262 с.
114. Краснов Н.И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночной экономике // ГиП. М., 1991. №5. С. 53-69.
115. Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2000. 379с.
116. Крестьянская реформа в России 1861г. Сборник законодательных актов. Учебное пособие для юридических вузов и факультетов / Сост. и авт. предисл. К.А. Сафроненко М.,1954. 500 с.
117. Кризис самодержавия в России.1895-1917. Д., 1984. 664 с.
118. Кузнецов A.B. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против // ГиП. 1998. №2. С.30-38.
119. Кулагин М.И. Предпринимательство и право: опыт Запада. М.,1992. 144 с.
120. Кулагин М.И. Избранные труды. М., 1997. 330 с.
121. Лесницкая Л.Ф. Комментарий к Федеральному Закону «Об исполнительном производстве». М., 1998. 80 с.
122. Марасинова Л.М. Новые псковские грамоты. XIV-XVbb./ Под ред. А.М.Сахарова. М.,1966. 211с.
123. Мартысевич И.Д. Псковская Судная грамота. М., 1951. 208 с.
124. Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 1999. 384 с.
125. Мейер Д.И. Древнее русское право залога. Казань,1855. 60 с.
126. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х частях. Часть2). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. М.,1997. 455с.
127. Морозова Л.А. Государство и собственность (проблемы межотраслевого института) // ГиП. 1996. N 12. С.19-32.
128. Неволин К.А. История Российских Гражданских Законов. Т.З, СПб., 1851. 546 с.
129. Неновски Н. Преемственность в праве. М.,1977. 168 с.
130. Общая теория советского земельного права / Отв. ред. Г.А. Аксененок и др. М.,1983. 357с.
131. Общая теория права и государства: Учебник / Под ред. В.В.Лазарева. М., 1994. 360 с.
132. Общее положение о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости от 19 февраля 1861г. // Отечественное законодательство XI-XX веков. Часть I (XI-XIX вв.) / Под ред. проф. О.И. Чистякова. М.,1999. С.363- 404.
133. Обязательства по договорам. Опыт практического комментария русских законов. Комментарий на IV кн. 1ч. 1 От. Свода законов. Т .2 Часть Особенная. Вып. 1 // Составители В.Л. Исаченко, сенатор, В.В. Исаченко, присяжный поверенный. СПб.,1914. 823 с.
134. О круглом столе «Каким быть Земельному Кодексу?» // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. №1(6). С.97-100.
135. О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе // ГиП. 1997. №3. С.32-63.
136. Павлов П.Н. Земельно-правовая проблема и развитие земельного законодательства в РФ // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. N1 (2). С. 52-66.
137. Павлодский Е. Залог недвижимого имущества (ипотека) // ХиП. 2000. № 4. С. 3-17.
138. Павлодский Е. Залог и ипотека // ХиП. 1997. №2. С. 78-89.
139. Панкратов И.Ф. Новый Гражданский Кодекс и земельное законодательство // Законодательство и экономика. 1996. №5-6 (122-123). С.41-51.
140. Писку нова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Бюллетень Минюста РФ. М., 2001. №1. С.21-30.
141. Пискунова М.Г. Практические аспекты государственной регистрации ипотеки // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. N2-3 (3-4). С. 56-67.
142. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Изд.3-е, с переменами и дополнениями. Т.1 Вотчинные права. СПб., 1883. 761с.
143. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. П-г.,1917. 328 с.
144. Правила выдачи Крестьянским Поземельным Банком ссуд под залог надельных земель на основании п.2 ст.6 Закона от 5 июля 1912г. // Сургунов М.И. Залог надельной (крестьянской) земли. М.,1914. С.34 45.
145. Правила о порядке приведения в действие положений о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости от 19 февраля 1861г. // Отечественное законодательство XI-XX веков. Часть I (XI-XIX вв.) / Под ред. проф. О. И. Чистякова. М.,1999. С.444 462.
146. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. B.C. Ема. М.,1999. 256 с.
147. Прислонова О.В., Стародубцева Т.Т. Юридические и финансовые аспекты земельного кадастра в России // Информационный бюллетень ГИС-ассоциации. Ы.,1996. №4(6). С.22-23
148. Псковская Ссудная Грамота // Отечественное законодательство Х1-ХХ веков. Часть I (Х1-Х1Х вв.) / Под ред. проф. О.И.Чистякова. М.,1999. С.39-52.
149. Пути развития земельного законодательства РФ (материалы «круглого стола») //ГиП. 1999. №1.С.41-63.
150. Развитие русского права в ХУ-первой половине ХУШвв. / Отв. ред. В.С.Нерсесянц. М.,1986. 310 с.
151. Развитие русского права второй половины ХУП-ХУШвв. / Отв. ред. Е.А.Скрипилев. М.,1992. 312 с.
152. Развитие русского права в первой половине XIX в. / Отв. ред. Е.А. Скрипи-лев. М.,1993. 316 с.
153. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // ХиП. 1998. №7. С.68-73; №8. С.46-50.
154. Российское законодательство: проблемы и перспективы. / Гл. ред. Окуньков Л .А. М., 1995. 478 с.
155. Русская Правда. Краткая редакция. Академический список. Правда Роськая // Отечественное законодательство Х1-ХХ веков. Часть I (Х1-Х1Х вв.) / Под ред. проф. О.И. Чистякова. М.,1999. С.20-23.
156. Русская Правда. Пространная редакция. Троицкий список // Отечественное законодательство Х1-ХХ веков. Часть I (Х1-Х1Х вв.) / Под ред. проф. О.И.Чистякова. М., 1999. С.25-35.
157. Сай С.И. Земельно-имущественный комплекс России как объект регулирования // Правовое регулирование рынка недвижимости. М., 2000. №2-3(3-4). С. 5-9.
158. Сидельников С.М. Аграрная реформа Столыпина. Учебное пособие. М.,1973. 335 с.
159. Соловьев М.А. Залог и заклад. Законы о залоге и закладе. Решения Правительственного Сената. Одесса., 1914. 198 с.
160. Соловьев B.C. Сочинения в 2 томах. T.I. М.,1998. 894 с.
161. Сопов А. Ипотека по римскому праву и по новейшим законодательствам. Варшава, 1889. 192 с.
162. Степанов В.В. Несостоятельность (банкротство) в России, Франции, Англии, Германии. М.,1999. 204 с.
163. Сургунов М.И. Залог надельной (крестьянской) земли. М.,1914. 45с.
164. Суханов Е.А. Современное развитие частного права в России // Юрист. М., 2001. №3. С. 2-7.
165. Сыродоев H.A. Правовое регулирование оборота земельных участков // ГиП. 1999. №9. С.41-52.
166. Сыродоев H.A. О соотношении земельного и гражданского законодательства // ГиП. 1999. №4. С.28-35.
167. Тихомиров Ю.А. Публичное право: падения и взлеты // ГиП. 1996. №1. С. 3-12.
168. Товстолес H.H. Сущность залога в истории развития по русскому гражданскому праву. //Журнал Министерства юстиции. Спб.,1898. N8. С. 141-172;9. С. 168-200.
169. Толстой Ю.К. К учению о праве собственности // Известия высших учебных заведений. Серия. Правоведение. Спб.,1992. №1. С.15-23.
170. Тостик В.А. Технико-юридические приемы выявления, устранения и преодоления формально-логических противоречий // Проблемы юридической техники. Н.Новгород., 2000. С.
171. Тютрюмов И.М. Законы Гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов, извлеченных из научных и практических трудов по гражданскому праву и судопроизводству. Глава 3. СПб., 1911. С. 1074-1104.
172. Удинцев В.А. История займа. Киев., 1908. 268 с.
173. Удинцев В.А. Русское горно-земельное право. Киев.,1909. 371с.
174. Узаконения и распоряжения о Крестьянском поземельном банке. СПб., 1893. 110с.
175. Указ о дополнении некоторых постановлений действующего закона, касающихся крестьянского землевладения и землепользования от 15 ноября 1906г. // П.С.З., Собр-е 3. Т.26. N28528.
176. Уложение Государя Царя и Великого Князя Алексея Михайловича -СПб., 1913. 391с.
177. Устав Крестьянского Поземельного Банка // Свод Законов, т.Х1. ч.2, Уст. Кред. Разд. VII; СПб, изд. 1903.
178. Устав о банкротах. M., 1816. 243 с.
179. Фомина Л.П. Банковский кредит в сельском хозяйстве // Право собственности на землю в сельском хозяйстве РФ. Сборник. М.,1996. С. 193-199.
180. Фомина Л.П. Государственное регулирование и право собственности на землю в сельском хозяйстве // Право собственности на землю в сельском хозяйстве РФ. Сборник. М.,1996. С.
181. Фрейтаг-Лоринговен А. Проект вотчинного устава и мобилизация недвижимости // Журнал Министерства юстиции. Май 1911г. С. 95 145.
182. Харьков В. Особенности правового режима земель, обремененных залогом // ХиП. 2000. №5. С.41-50.
183. Хауке O.A. Крестьянское земельное право. М.,1914. 372 с.
184. Хохлов С.А. Право собственности и другие вещные права // Вестник ВАС РФ. 1995. №8. С.
185. Цыбуленко 3. Договор об ипотеке (залоге недвижимости) // ХиП. 1998. №11. С.89-98.
186. Цыбуленко 3. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество // РЮ. 1999. №4. С. 14-15.
187. Цыбуленко 3. Реализация заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание // РЮ. М.,1999. №6. С. 24-25.
188. Чешев A.C., Фесенко И.П. Земельный кадастр. Учебник для вузов. М., 2000. 368 с.
189. Черных A.B. Залог недвижимости в российском праве. М.,1995. 88 с.
190. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. М., 2000. С.145-173.
191. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права // ГиП. 1995. №9. С.42-51.
192. Шимнов В.А., Федорович Г.Л. Сборник решений Правительствующего Сената по вопросам долгосрочного ипотечного кредита. П-д.,1915.
193. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907г). М,1995. 556 с.
194. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве. М.,1996. 186 с.
195. Ярков В.В. Комментарий к ФЗ «Об исполнительном производстве» (постатейный) и к ФЗ «О судебных приставах». М.,1999. 380 с.
196. I. Список использованной судебной практики
197. О некоторых вопросах, связанных с применением Части Первой ГК РФ: Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 от 1 июля 1996 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9. С.113-119.
