Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме

Попов, Алексей Викторович

Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном дометекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме»

На правах рукописи

Ж-

Попов Алексей Викторович

ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ КАК ЮРИДИЧЕСКАЯ ФОРМА, ОПОСРЕДУЮЩАЯ ПРАВОМОЧИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Специальность 12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук -

Волгоград-2006

Работа выполнена е Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Волгоградская академия МВД России».

Научный руководитель:

— заслуженный юрист Российской Федерации, доктор юридических наук, профессор Филиппов Петр Мартынович

Официальные оппоненты:

— доктор юридических наук, профессор Богданов Евгений Владимирович

— кандидат юридических наук, доцент Мелихов Виктор Михайлович

Ведущая организация: Казанский государственный университет

Защита состоится 22 декабря 2006 г. в 9.00 часов на заседании диссертационного совета К 203.003.02 в Волгоградской академии МВД России по адресу: 400089, г. Волгоград, ул. Историческая, д. 130

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Волгоградской академии МВД России.

Автореферат разослан: 20 ноября 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета K-203.0Q3.02

кандидат юридических наук, доцент

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность диссертационного исследования. Современный этап развития российского общества характеризуется радикальными преобразованиями, происходящими в экономической и социальной системах. Основу этих изменений составляет переход от плановой экономики к рыночной, что невозможно без создания моьцной базы частных собственников.

Указанные преобразования затронули и жилищную сферу. Большая часть жилищного фонда в настоящее время находится в частной собственности и поэтому требует новых подходов к его управлению. Рыночные условии предполагают, что наиболее эффективное управление имуществом сможет осуществлять его собственник. Государство решило децентрилиэоеать систему управления жилищным фондом и, прежде всего, его основной частью — многоквартирными домами, передав возможность выбора способов управления ими собственникам помещений в многоквартирном доме. Одним из таких способов является пер®Д®чз управления товариществу собственников жилья. ,

Институт товарищества собственников жилья является для России относительно новым. Причем в последнее время с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) положения, регламентирующие деятельность товариществ собственников жилья, претерпели существенные изменения, особенно а части регламентации объекта управления товариществом, его прав и обязанностей и др.

Товарищество собственников жилья представляется нам наиболее эффективной формой управления многоквартирным домом, что обеспечивается: открытостью деятельности товарищества; контролем за ней со стороны членов товарищества - собственников помещений в многоквартирном доме; активным влиянием собственников на деятельность товарищества; широкими возможностями товарищества по формированию своего бюджета, созданию собственной жилищно-коммунальной организации, оказанию услуг и выполнению работ для членов товарищества, получению кредитов в банке и т. д.

Однако, несмотря на все преимущества, процесс создания товариществ собственников жилья в России идет замедлительными темпами.

Новый Жилищный кодекс РФ, хотя и внес некоторые изменения в правовое регулирование ТСЖ по сравнению с ФЗ «О товариществах собственников жилья», не только сохранил большинство недостатков

этого закона, но и усугубил их. Например, как и в указанном законе. . так и в ЖК РФ к числу органов управления товариществом не относится председатель правления, противоречивы нормы, закрепляющие порядок проведения и компетенцию общего собрания собственников многоквартирного дома и общего собрания членов товарищества. Исключая употребление термина «кондоминиум» и заменяя его на «многоквартирный дом», законодатель сохранил возможность образования имущественных комплексов, подобных кондоминиуму, не определив порядок их юридического и фактического закрепления ит, д.

Таким образом, актуальность темы настоящего диссертационного исследования ■ обусловлена несколькими обстоятельствами: важно-^ стью и потенциальной эффективностью товариществ собственников жилья в сфере управления многоквартирными домами; новизной многих положений о товариществах собственников жилья; несовершенством законодательной базы, регламентирующей правовое положение товариществ.

Степень разработанности темы диссертационного исследования. С принятием ФЗ «О товариществах собственников жилья» проблемы правового положения товариществ собственников жилья неоднократно подвергались исследованию в цивилистической литературе.' В! частности, вопросам статуса ТСЖ посвящены работы Н. А. Гоповощапова, О. А. Городова, И. А. Дроздова, В. П. Камышан-ского, В. Н. Питовкина, Н. П. Маслова, М. Г. Пискуновой, М. Ю. Тихомирова, Г1. И. Седугина,

Е. А. Суханова и др. Однако, в большинстве из них объектом исследования выступал узкий круг отношений, касающихся товариществ собственников жилья; например, их правовая природа, организационное единство, правоотношения собственности в многоквартирном доме и т. д. Такой подход не позволяет в достаточной мере произвести исследование данной темы, Так, за последние годы было подготовлено и успешно защищено несколько диссертационных исследований . на схожую тему, в которых непосредственно вопросам ТСЖ уделялось от одного параграфа до одной главы1. Более того, практически йео-публикаций были написаны до принятия ЖК РФ и не учитывали изменений в законодательстве о товариществах собственников жилья.

' См.: Ермаков В. С. Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья, Дисс... канд.'Юрид. наук. М., 2004; Бобровская О, Н. Кондоминиум как объект гражданских прав (жилищно-лра вовой аспект). Дисс. <анд, юр ид. наук. М., 2004. С. 22-23; Ствльев Д. 'Б. Совершенствование законодательства о кондоминиума* в целях обеспечения прав домовладельцев. Дисс. канд. юрид. наук. М., 2002.

Целью исследования является изучение порядка правового ре-гулирооания отношений в сфере деятельности ТСЖ, анализ дейст- , вующего законодательства в этой области, выявление проблем и предложение способов их преодоления,

В соответствии с целью исследования для решения ставятся следующие задачи:

1) рассмотреть процесс зарождения и развития в России законодательства о жилищных товариществах;

2) определить понятия «многоквартирный жилой дом» и сравнить ' его с категорией «кондоминиум»;.

3} раскрыть правовую природу товарищества собственников жилья как некоммерческой организации;

4) исследовать признаки товарищества собственников жилья и сформулировать его определение;

5) определить цели деятельности ТСЖ и раскрыть его специальную (целевую) правоспособность;

6) выяснить преимущества и недостатки такого способа управления многоквартирным домом, как управление им товариществом собственников жилья;

7) определить структуру органов управления ТСЖ и их правовой статус;

8) исследовать правовую природу членства в ТСЖ;1;

9) выявить правовые проблемы, связанные с реализацией ТСЖ, членами ТСЖ, их правами и обязанностями;

10) рассмотреть жизненный цикл товарищества собственников жилья и показать проблемы, возникающие в процессе создания, реорганизации и ликвидации ТСЖ.

Объектом исследования выступают правовые отношения, возникающие в результате создания, прекращения товарищества собственников жилья и его деятельности по управлению общим имуществом в многоквартирном доме.

Предметом исследования является товарищество собственни-' ков жилья как разновидность некоммерческой организации, его правовое положение и деятельность.

Нормативную базу исследования составили как-действующие, так и утратившие силу федеральные нормативно-правовые акты: Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О некоммерческих организациях», Федеральный закон «©'товариществах собственников жилья» и др.

Научную базу исследования составили работы таких авторов, как

B. К Андреев, М. И. Брагинский, С, Н. Братусь, В. В. Витрянский, О. А. Городов, И. П, Грешников, В. П, Грибанов, Е.. ;Н. Данилов, И. А. Дроздов, А. А. Иванов, О. С. Иоффе, В, П. Камышанский,

C, М. Корнеев, И. Л. Корнеева, О. А. Красавчиков, П. В. Крашенинников, О. Н. Лебединец, В.Н. Лнтовкин, А. Я. Рыженков, Л. И. Седугин.

■■ Е. А. Суханов, В. А- Тархов, М. Ю. Тихомиров, Ю. К. Толстой, В. Н. Цирульников и др.

■ Методологическая основа исследования. При написании работы автором использовались как общенаучные методы познания - диапек-. тический, системный, социологический, так и частно-научные методы — сравнительно-правовой, исторический, структурно-функциональный, нормативно-логический, техн и ко-юридический, лингвистический.

Научная новизна исследования определяется поставленными выше целями и задачами и состоит в том, что впервые на диссертационном уровне и на основе норм нового жилищного законодательства проведено комплексное монографическое исследование правового положения товариществ собственников жилья, а также целевой правоспособности и элементов конструкции. Новизна работы находит непосредственное выражение в выносимых на защиту основных положениях;

1. Сформулировано доктринальное определение товарищества собственников жилья. ТСЖ - это основанная на добровольном членстве собственников помещений в многоквартирном доме, самоуправлении и самофинансировании некоммерческая организация, созданная для управления общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе обеспечения его эксплуатации, надлежащего содержания и ремонта, а также предоставления коммунальных услуг собственникам помещений, иным лицам, проживающим в таком доме.

2. Выработано научное определение понятия «многоквартирный дом». Это отдельно стоящее здание, официально введенное в эксплуатацию решением органа местного самоуправления, утвердившим акт приемки, состоящее как минимум из двух жилых помещений (квартир) и, возможно, нежилых помещений («обслуживаемого» имущества), а также помещений, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания•более одного помещения в данном доме («обслуживающего» имущества), объединенных общим назначением — удовлетворение потребностей человека в благоустроенном жилье.

3. Утверждается, что товарищество собственников жилья нельзя рассматривать ни в качестве самостоятельной формы некоммерче-

ской организации, ни в качестве потребительского 'кооператива. Делается вывод о необходимости'выделения самостоятельной организационно-правовой формы некоммерческих организаций — иском-мерческом товариществе, разновидностью которого выступает товарищество собственников жилья.

4. Доказывается, что решение о создании товарищества собственников жилья должно рассматриваться не только в качестве оформления согласия собственников помещений в многоквартирном доме на учреждение ТСЖ, но также в качестве решения о выборе способа управления многоквартирным домом - передаче его в управ- . ление создаваемому товариществу. Л

5. Предлагается законодательно закрепить прямой запрет на создание ТСЖ заказчиком или застройщиком на нулевом цикле строительства. Также необходимо предусмотреть возможность образова- , ния ТСЖ в строящемся многоквартирном Доме, но только после того, как будут закПючены договоры долевого строительства в отношении не менее 50 % помещений'в таком доме. ' ' . ,

6. Доказывается, что преобразование товарищества собственников жилья как форма реорганизации юридического лица противоре-. . чит законодательству. Предлагается установить запрет на преобразование товарищества собственников жилья, как это имеет место

в отношении, например, религиозных организаций;

7. Делается вывод о том, что председатель правления товарище- .. ства собственников жилья должен рассматриваться в качестве единоличного исполнительного органа товарищества.

8. Доказывается, что между членами товарищества и товариществом возникают корпоративные отношения, в силу которых товарищество приобретает права на осуществление правомочий по владению, пользованию и ограниченному распоряжению общим имуществом ; собственников - членов ТСЖ. Между собственниками помещений

в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, и самим товариществом возникают обязательственные отношения в силу договора управления многоквартирным домом.,

9. Диссертантом делается вывод, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе представляет собой договор доверительного управления имуществом.

В результате проведенного исследования предлагается внести следующие изменения и дополнения в содержание норм жилищного'законодательства:

1. Чтобы избежать двоякого толкования термина «жилой дом», следует внести изменения в п. 1 ч. 1 |и ч. 2 ст. 16 ЖК РФ, добавив к словосочетание. «жилой дом» слово «одноквартирный». ' 2. Предлагается изменить содержание ч, 3 ст. 48 ЖК РФ, изложив ее в следующей .редакции: «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения е многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально количеству помещений в данном доме, находящихся в ого собственности».

3. Изменить ч, 3 ст. 161 ЖК РФ, изложив ее последнее предложение в следующей редакции: «Собственник помещений в многоквартирном доме, не принимавший участияв общем собрании или голосовавший против принятого решения, вправе в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении, обратиться в суд с требованием о согласовании способа управления многоквартирным домом»,

4.'Предлагается новая редакция ч. 1 ст. 135 ЖК РФ: «Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для управления общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе обеспечения его эксплуатации, надлежащего содержания и ремонта, а также предоставления коммунальных услуг собственникам помещений, а также иным лицам, проживающим в таком домо».

5. Внести изменения в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, изложив фразу «большинством, голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме» следующим образом: «большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном дома».

6. Предлагается изменить название гл. 14 ЖК РФ на «Организация управления в товарищества собственников жилья».

,7. Доказывается необходимость внесения изменений в содержание п. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, и изложения его в следующей редакции: <еустановление размера обязательных платежей и взносов собственников помещений в многоквартирном доме».

8. Аргументируется необходимость законодательно предусмотреть в ст. 162 М0< РФ возможность субсидиарного применения к отношениям по договору управления многоквартирным домом правил,

предусмотренных гл. 53 ГК РФ «Доверительное управление имущей ством». . 7 - " :

9. Предлагается изменить содержание ст. 144 ЖК РФ, добавив к указанным в ней органам управления товариществом собственников жилья председателя правления товарищества. *

Теоретическая значимость работы состоит в том, что сформулированные в диссертации выводы и предложения в определенной мере дополняют и развивают соответствующие разделы жилищного и гражданского права и могут служить основой для дальнейшей разработки вопросов, связанных с правовым статусом товариществ собственников жилья.

Практическая значимость результатов исследования. Практическая значимость результатов диссертационного исследования оо-стоит в возможности их использования при подготовке проектов новых и совершенствовании действующих норматив но-правовых актов в сфере жилищного права и гражданского права; регулирующего положение некоммерческих организаций. Выводы, к которым пришел автор, могут быть использованы в деятельности правоприменительных органов при решении жилищных вопросов, при разрешении судами жилищных споров.

Результаты исследования могут быть использованы в научной работе, а также в преподавании «Гражданского права» и специального курса «Жилищное право» в юридических учебных заведениях.

Апробация результатов диссертационного исследования. Основные положения диссертационного исследования нашли отражение в публикациях автора, а также в создании и деятельности товарищества собственников жилья «На Горном».

Структура работы. Работа состоит из введения, двух глав,'каждая из которых разделена на три параграфа, заключения, перечня использованных нормативных актов и специальной литературы и приложения.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается выбор темы, ее актуальность и состояние научной разработанности, определяются объект, предмет, цель и задачи исследования, теоретическая и методологическая основа, раскрывается научная новизна и практическая значимость, формулируются основные положения, выносимые на защиту, й предложения по совершенствованию законодательства, приводятся сведения об апробации результатов работы.

В первой главе — «Товарищество собственников жилья как некоммерческая организация» — содержится три параграфа:

1. История развития законодательства о жилищных товариществах в России;

2. Понятие и правовая природа товарищества собственников жилья; . - ■■■>■

3. Специальная (целевая) правоспособность товарищества собственников жилья,

В первом параграфе рассматривается историко-правовой генезис законодательства о товариществах собственников жилья в России, а также сравниваются основные положения о товариществах собственников жилья в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ и Жилищном кодексе РФ.

Объединения домовладельцев возникли в России в 20-х гг. XX в. в период НЭПа. Государственное централизованное управление жилым фондом в период военного коммунизма показало свою неэффективность, так как не позволяло учесть характеристики и потребности конкретного дома.

В 1921-1922 гг. издается ряд декретов Совнаркома РСФСР (например, «О демуниципализации (приватизации) жилых зданий», «О жилтовэриществах»), что позволило решить сразу три основные задачи::

1. Ограничивалось вмешательство советских органов власти е деятельность, связанную с эксплуатацией жилых зданий.

2. Поощрялась инициатива населений а вопросе самостоятельного управления жилым зданием.

3. Эксплуатация жилья связывалась с воссозданием рынка профессиональных услуг.

-19 августа 1924 г. ВЦИК и СНК СССР приняли Постановление «О жилищной кооперации», в соответствии с которым деятельность жилищных товариществ обрела три формы:

— жилищно-арендных кооперативных товариществ (ЖАКТ);

— рабочих жилищно-строительных кооперативных товариществ (РЖСК);

— общегражданских жилищно-строительных кооперативных товариществ (ОЖСК).

Все'эти мероприятия способствовали массовому созданию товариществ: И если а 1921 г. было создано 8 358 товариществ, то уже к 1927 г. их было 11 200. ЖилтоварИщества к концу 20-х гг. XX в. управляли тремя четвертями всего жилого фонда города Москвы, и

за счет средств товариществ была построена й отремонтирована , одна пятая часть всего жилого фонда в Москве. ,

Однако весной 1927 г. на партийной конференции. ВКП(б) было : принято решение о смене курса страны на централизованное хозяйственное управление, что. означало сворачивание существующих^ программ и очередных нововведений в работе товариществ. К началу 30-х гг. все жилищные товарищества были ликвидированы. Страна вступила в эпоху первых пятилеток, и народное хозяйство, в том/ числе и жилищное хозяйство, было решено перевести на централизованное плановое управление, а весь жилищный фонд в стране стал государственным.' ■

История .развития современного, российского законодательства= о товариществах собственников жилья начинаётся 'в 90-х гг. XX в. Условно ее можно разделить на три периода:-

Первый период » 1991—1996 гг. С принятием Закона , РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. собственникам приватизированного > жилья ' впервые на' федеральном уровне предоставлялась-возможность создавать товарищества и иные объединения. В основном создание и деятельность ТСЖ регламентировалась на региональном уровне, а также «Временным положением о кондоминиуме»* утвержденным Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. Завершается данный этап принятием Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ. ..■-:-.....■ -

Второй период- с 1996 г. по 1 марта 2005 г. - период действия и применения ФЗ «О товариществах собственников жилья», который утратил свою силу с введением в действие Жилищного кодекса РФ, Третий период ~ с 1 марта 2005г. и по настоящее время. Законодатель в новейшем законодательстве отказался от использования понятия «кондоминиум», заменив его на «многоквартирный дом». На первый взгляд, такое, изменение носит лишь терминологический характер. Однако при тщательном анализе и сравнении норм ФЗ о ТСЖ и ЖК РФ мы, приходим к выводу, что отличия носят концептуальный характер. • .;.■"- .■'-,■..-;-.

Кондоминиум не является единой недвижимой вещью и единым объектом вещных прав. Составляя единое целое, имущественно-земельный комплекс, он в правовом значении является.совокупностью объектов недвижимости, являющихся юридически самостоятельными объектами гран^данских прав.

При этом в физическом смысле кондоминиум не существует, он представляет собой лишь правовой феномен, созданный сознанием

человека,» требует специального признания человеком, которое оформлялось актом государственной регистрации прав в отношении кондоминиума: Данный акт не только юридически закреплял правомочия собственников жилых помещений в отношении общего имущества, но также определял границы и состав кондоминиума.

Многоквартирный жилой дом, в свою очередь, представляет собой отдельно стоящее здание, существующее объективно, поэтому необходимости в государственной регистрации прав на него нет.

Диссертантом анализируются признаки многоквартирного жилого дома и формулируется авторское определение этого понятия.

Во-первых, физически многоквартирный дом представпяет собой отдельно стоящее здание, принятое государственной приемочной комиссией, введенное в эксплуатацию утвержденным актом органа местного самоуправления и включенное в жилищный фонд РФ.

Во-вторых, Юридически указанный дом представляет собой сложную вещь, состоящую из «обслуживаемого» имущества как минимум двух квартир, а также, возможно, нежилых помещений, и «обслуживающего», призванного обеспечить надлежащее использование первого. При этом жилой дом сам, будучи объектом недвижимости, включает в себя самостоятельные объекты недвижимости.

В-третьих, «обслуживаемые» помещения могут находиться в собственности нескольких физических либо юридических лиц, публичных образований или принадлежать одному из указанных лиц. «Обслуживающее» имущество, в свою очередь, находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений дома. ,-■■..'■

Таким образом, многоквартирный жилой дом - это отдельно стоящее здание, официально введенное в эксплуатацию решением органа местного самоуправления, утвердившим акт приемки, состоящее как минимум из двух жилых помещений (квартир) и, возможно, нежилых помещений («обслуживаемого» имущества), а также помещений, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслужйваний более одного' помещения в данном доме («обспужи-1 вающего» имущества), объединенных общим назначением - удовлетворение Потребностей человека в благоустроенном жилье.

Отмечается что, многоквартирный дом в отличие одноквартирного не является разнЬвидностью жилого помещения, а представляет собой совокупность жилых помещений (квартир), то есть является родовой, собирательной, а не видовой категорией по отношению к жилому помещению.

К сожалению, буквальное толкование положений ст. 16 ЖК РФ не позволяет разрешить данную проблему, поэтому чтобы избежать двоякого толкования термина «жилой дом», следует внести изменения в п. 1 ч. 1 и ч. 2 ст. 1 в ЖК РФ добавив к словосочетанию «жилой дом» слово «одноквартирный».

Второй параграф содержит подробную характеристику признаков товарищества собственников жилья, сравнительно-правовой анализ ТСЖ с близкими с ним некоммерческим организациями, а также вывод о месте товарищества собственников жилья в системе организационно-правовых форм некоммерческих организаций.

Анализ признаков товарищества собственников жилья и потребительских кооперативов свидетельствуют о том, что оно не может рассматриваться в качестве разновидности потребительского кооператива, имеет отличную от него природу. Основным отличием, без-условно^ является отсутствие в ТСЖ паевых отношений, что свидетельствует о том, что имущество товарищества не делится на доли (паи, вклады и т. д.); а члены товарищества не имеют в отношении него никаких имущественных прав/В ФЗ «О товариществах собственников жилья» (п. 3 ст. 45) было одно исключение, в силу которого при ликвидации товарищества оставшееся после расчетов с кредиторами имущество распределялось между его членами, которым, таким образом, принадлежало право на ликвидационный остаток. ЖК РФ такого правила не содержит. Это свидетельствует о том, что согласно п. 1 ст. 20 ФЗ «О некоммерческих организациях» ликвидационный остаток ТСЖ должен направляться в соответствии с учредительными документами товарищества на цели, в интересах которых оно было'создано. 8 случае, если использование имущества ликвидируемого товарищества собственников жилья в соответствии с его учредительными документами не представляется возможным, это имущество обращается в доход государства.

Также нельзя относить ТСЖ к разновидности некоммерческого партнерства. Между некоммерческим партнерством и товариществом собственников жилья имеется одно существенное отличие. Члены товарищества собственников Жилья не имеют, никаких имущественных прав в отношении товарищества. В свою очередь, члены некоммерческого партнерства обладают определенными имущественными обязательственными правами. В частности, получать при выходе из некоммерческого партнерства часть его имущества или стоимость этого имущества; получать в случае ликвидации некоммерческого партнерства часть его имущества, оставшегося!после.расчетов с кредиторами, либо стоимость этого имущества. Кроме того, член не-

коммерческого партнерства, исключенный из него, имеет право на получение части имущества некоммерческого партнерства или стоимости этого имущества.

Признавая отличную от потребительского кооператива и некоммерческого партнерства правовую природу товарищества собственников ¿килья, мы вместе с тем полагаем ошибочным считать его самостоятельной/организационно-правовой формой некоммерческой организации. В.российском законодательстве, помимо товарищества собственников, жилья, выделяется еще один вид некоммерческого товарищества — садовое, огородническое или дачное товарищество. Сравнивая между собой эти разновидности некоммерческих организаций, мы видим, что практически по всем основным признакам (единая структура органов управления, отсутствие вкладов в капитал товариществ и паевых отношений, общность объединения членов в товариществах к т. д.) товарищество собственников жилья и садоводческое товарищество совпадают. Это.позволяет нам сделать вывод о существовании самостоятельной организационно-правовой формы некоммерческом товариществе, разновидностями которой являются товарищества собственников жилья и садоводческое, огородническое и дачное товарищества.

В третьем параграфе анализируется и раскрывается правоспособность товарищества собственников жилья, которая носит специальный характер й проявляется в целях его деятельности, основная из которых - управление многоквартирным домом.

Управление подразумевает руководство деятельностью (принятие мер), направленной на сохранение, поддержание и развитие объекта управления. Применяя термин «управление» непосредственно к жилищной сфере, следует выделить два основных объекта управления: жилищный фонд и многоквартирный жилой дом, ■

В современном жилищном законодательстве произошел переход от управления жилищным фондом к управлению многоквартирными домами. Как уже отмечалось ранее, в структуре многоквартирного дома следует выделять «обслуживаемое» и «обслуживающее» имущество. «Обслуживаемое имущество» - жилые и нежилые помещения - управляются непосредственно, их собственниками (или нанимателями), в их обязанности входит проведение ■ капитального и текущего ремонта, поддержание помещения в надлежащем состоянии и т. д. Роль специализированных организаций, в частности, ТСЖ, ЖК, ЖСК;: управляющей организации, сводится лишь к предоставлению коммунальных услуг домовладельцам.

Сложнее обстоит дело о управлением «обслуживающим» имуществом - общим имуществом многоквартирного дома. Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, обладающие правом общей долевой собственности на общее имущество, самостоятельно и коллегиально выбирают наиболее удобный для них способ управления «обслуживающим» имуществом из числа предусмотренных ч. 2 ст; 161-ЖК РФ; Анализируя соде ржание ст. 161 ЖК РФ, можно прийти к выводу о.наличии двух вариантов принятия решения по выбору способа управления общим имуществом многоквартирного дома:

1. Самостоятельное решение собственников помещений о выборе одного из указанных в законе способов управления. ■

2. Решение органов местного самоуправления о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, которая будет осуществлять управление многоквартирным домом, если собственники помещений не выбрали самостоятельно способ управления этим домом или если их принятое решение о выборе способа управления не было реализовано. ^

Реализация первого варианта осуществляется путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором выбирается один из следующих способов управления многоквартирным домом:

а) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

б) управление товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;:

в) управление управляющей организацией.

Анализируя и сравнивая указанные способы управления общим имуществом многоквартирного дома, диссертант приходит к< выводу, что наиболее оптимальным и эффективным из них является создание товарищества собственников жилья, правоспособность которого специально направлена на осуществление функций по управлению общим имуществом в многоквартирном доме. А реализация правоспособности товариществом собственников жилья возможна только при двух условиях: 1) наличие многоквартирного дома {соответствующего объекта управления); 2) решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче функций по управлению им товариществу. ■ -

Анализируя непосредственные направления деятепьности товарищества собственников жилья по управлению комплексом недви-

жимого имущества, можно увидеть некоторые противоречия в содержании норм ЖК РФ. Так, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ определяет, что ТСЖ обеспечивает совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, эксплуатацию этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. Буквальное толкование данной нормы дает основание предположить, что товарищество осуществляет управление всем недвижимым имуществом в многоквартирном доме; и помещениями («обслуживаемым» имуществом), и общим имуществом («обслуживающим» имуществом). Думается, что это не так. В ст. 161 ЖК РФ закреплено содержание управления многоквартирным домом, которое включает в себя надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление коммунальных услуг лицам, проживающим в таком доме. То есть управление многоквартирным домом сводится к управлению общим имуществом в нем, а также к предоставлению коммунальных услуг жильцам дома. Это, на наш взгляд, и является целями создания и деятельности ТСЖ, Что касается владения, пользования и определенного законом распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, то указанные действия выступают не в качестве цели деятельности товарищества собственников жилья, а в качестве его полномочий, направленных на достижение указанной цели. Следовательно, для устранения выявленного противоречия мы предлагаем внести изменения в ч. 1 ст. 135 ЖК РФ и изложить ее следующим образом: «Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для управления общим имуществом в многоквартирном- доме, в том числе обеспечения его эксплуатации, надлежащего содержания и ремонта, а также предоставления коммунальных услуг собственникам помещений, а также иным лицам, проживающим в таком доме».

В заключение параграфа формулируется доктринапьное определение товарищества собственников жилья. ТСЖ - это основанная на добровольном членстве собственников помещений в многоквартирном доме, самоуправлении и самофинансировании некоммерческая организация, созданная для управления общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе обеспечения его эксплуатации, надлежащего содержания и ремонта, а также предоставления коммунальных услуг собственникам помещений, а также иным лицам, проживающим в таком доме, • ;

Вторая глава — «Гражданско-правовое регулирование деятельности товарищества собственников жилья» —включает в себя также три параграфа:

1. Жизненный цикл товарищества собственников жилья.

2. Организация управления в товариществе собственников жилья.

■ 3. Права и обязанности товарищества собственников жилья.

Первый параграф содержит положения, посвященные проблемам создания, реорганизации и ликвидации товариществ собственников жилья.

Анализ способов возникновения юридических лиц позволяет считать, что для ТСЖ характерен явочно-нормативный порядок их образования.

Следует выделять такие этапы создания любой организации, в том числе ТСЖ, как дорегистрационная стадия, стадия государственной регистрации и послерегистрационная стадия. В диссертации подробно раскрывается содержание каждой из них.

Процесс создания товарищества собственников жилья начинается с принятия решения об этом, Такое решение может быть принято только на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. К сожалению, законодатель не определил, как соотносятся между собой решение о выборе способа управления многоквартирным домом и решение о создании, товарищества собственников жилья: должно первое предшествовать второму или наоборот.

На взгляд диссертанта, необходимо единообразие норм, определяющих порядок избрания способа управления многоквартирным домом и принятия решения о создании товарищества собственников жилья. Каждый из указанных вопросов затрагивает интересы всех домовладельцев, поэтому представляется справедливым, чтобы они разрешались большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Для этого необходимо внести изменения в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, изложив положение «большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме» следующим образом: «большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме»,

Кроме того, целесообразно закрепить в ЖК РФ правило, согласно которому решение о создании товарищества собственников жилья должно рассматриваться в качестве решения о выборе способа управления многоквартирным домом. На наш азглод это вполне логично, так как если большинство собственников помещений в много-

квартирном доме решили создать ТСЖ и вступить в его члены, то этим они высказывают намерение передать товариществу полномочия по управлению многоквартирным домом, потому что других целей создания и деятельности у ТСЖ нет. Также это позволит избежать дополнительных сложностей й расходов, связанных с проведением второго собрания, на котором возможно отсутствие кворума или возникновение каких-либо иных затруднений, связанных с принятием соответствующего решения.

Жилищный кодекс РФ предусматривает возможность создания товариществ собственников жилья как в уже существующих, так и строящихся многоквартирных домах. Образование ТСЖ в строящемся многоквартирном доме регламентировано ст. 139 ЖК РФ и подчиняется общим правилам о создании ТСЖ. Вместе с тем анализ положений указанной статьи свидетельствует об их непродуманности, и противоречивости. \

Для устранения противоречий предлагается законодательно закрепить прямой запрет на создание ТСЖ заказчиком или Застройщиком на нулевом цикле строительства. Также необходимо предусмотреть возможность образования ТСЖ в строящемся многоквартирном доме только после того, как будут заключены договоры долевого, строительства в отношении не менее 50 % помещений в таком доме. Это положение даст возможность привлечь к участию в голосовании на общем собрании потенциальных собственников, а также ответит на вопрос, какой документ подтверждает будущее право собственности на помещения в многоквартирном доме. Им будет являться договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, который к тому же подлежит государственной регистрации, что позволит установить его; легитимность.

Прекращение деятельности товарищества собственников жилья может осуществляться путем реорганизации и ликвидации. Автором делается вывод о том, что реорганизация товарищества собственников жилья противоречит законодательству и должна быть прямо запрещена ЖК РФ. ■

Во втором параграфе рассматриваются вопросы управления в товариществе собственников жилья.

К органам управления товариществом собственников жилья согласно ЖК РФ относятся общее собрание членов товарищества, правление товарищества, а также контролирующий орган — ревизионная комиссия или ревизор. ЖК РФ не относит председателя правления товарищества к числу его органов. Данное положение представляется нам ошибочным. Любое юридическое лицо должно иметь

единоличный исполнительный орган, в лице президента, генерального директора, председателя и т. д. Этот орган будет представлять интересы организации в отношениях с иными лицами без доверенности, подписывать документы, принимаемые организацией, руководить деятельностью коллегиальных исполнительных органов, проводить общие собрания и т. д. Ответ очевиден. Более того, для сравнения: в ст. 115 ЖК РФ среди органов управления жилищного кооператива прямо указан председатель правления кооператива. Поэтому не ясно, чем же руководствовался законодатель, не включив председателя правления товариществом собственников жилья в число его органов управления. Однако анализ положений ст. ,149 ЖК РФ, посвященных председателю правления ТСЖ, позволяет нам сделать однозначный вывод о том, что он является единоличным исполнительным органом товарищества.

Вопросы организации управления в товариществе собственников жилья закреплены в гл.14 ЖК РФ, название которой предлагается изменить на «Организация управления в товариществе собственников жилья».

Товарищество собственников жилья, будучи разновидностью организаций, основанных на членстве, зависит, прежде всего, от деятельности его членов. Из положений гл. 18 ГК РФ и гл. 13 и 14 ЖК РФ следует, что членами товарищества могут быть только собственники помещений в многоквартирном доме, которых можно разделить на три группы:

1) физические лица, обладающие правом собственности (4а жилые или нежилые помещения в многоквартирном доме, независимо от возраста и уровня дееспособности. Интересы несовершеннолетних, а также недееспособных либо ограниченно дееспособных членов товарищества представляют их родители, усыновители, опекуны или попечители;

2) юридические лицз, которым жилые или нежилые помещения в многоквартирном доме принадлежат на праве собственности;

3) муниципальные образования в пице соответствующих органов местного самоуправления, которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество также принадлежат на праве собственности.

Членство в товариществе собственников жилья у собственника возникает в упрощенном порядке на основании заявления о вступлении в ТСЖ. При этом в отличие от членства в ЖК (ЖСК) отсутствует процедура принятия и рассмотрения заявления. Решающим здесь является наличие права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Б третьем параграфе раскрываются и анализируются права и обязанности товарищества собственников жилья.

Учитывая, что ТСЖ, обладает специальной (целевой) правоспособностью, объем его прав и обязанностей напрямую зависит от цели его' создания - управление общим имуществом в многоквартирном доме.

Основные права ТСЖ закреплены в ст. 137 ЖК РФ, однако наличие в законе этих прав еще не означает фактического их осуществления товариществом.

Для того, чтобы права товарищества были реализованы им в его практической деятельности, необходимо:

1) внести, предусмотренные законом права ТСЖ в устав товарищества;

2) включить виды деятельности, вытекающие из данных прав, в перечни вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов ТСЖ либо к компетенции правления товарищества;

3) установить в уставе товарищества правомочность решений общего собрания или правления по внесенным вопросам.

В соответствии с ч. 1 ст; 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья создается в том числе для владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. То есть товарищество, не будучи собственником общего имущества, получает право осуществлять правомочия собственника. В связи с этим возникает вопрос: в силу чего товарищество приобретает такие полномочия, и какие отношения возникают между ним и собственниками помещений в многоквартирном доме, наделяющими его такими полномочиями?.

Как следует из анализа содержания норм гл. 13 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме добровольны и самостоятельны в решении вопроса о вступлении в члены товарищества собственников жилья.' Из сказанного выше можно заключить, что в многоквартирном доме, управляемом ТСЖ, существует две группы собственников: являющиеся и не являющиеся членами ТСЖ. Учитывая, установленное в ч. 9 ст. 161 ЖК РФ правило, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, под которой подразумевается ТСЖ, если большинство домовладельцев проголосовало за создание товарищества, то оставшиеся в меньшинстве не могут избрать иной способ управления многоквартирным домом и Должны взаимодействовать с образованным товариществом. Следовательно, между членами товарищества и товариществом возникают корпоративные отношения, в сипу которых

товарищество приобретает права на осуществление правомочий по владению, пользованию и ограниченному распоряжению общим имуществом собственников—членов ТСЖ.

У домовладельцев, не пожелавших вступить в члены товарищества, есть только один вариант установления отношений с товариществом - это заключение с ним договора управления многоквартирным домом. Таким образом, между собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, и самим товариществом возникают; обязательственные отношения, в силу договора управления, который регламентирован ст. 162 ЖК РФ. По мнению диссертанта, указанный договор является Ни чем иным, как договором Доверительного управления имуществом, закрепленным гл. 53 ГК РФ. Во-первых, цепь договора управления многоквартирным домом й договора доверительного управления имуществом совпадает и заключается в возложении на другое лицо (товарищества собственников жилья, управляющей организации или доверительного управляющего) бремя осуществления правомочий собственника для их эффективного использования в интересах собственника. В то же время ни договоры возмездного оказания услуг, ни договоры подряда не предназначены для решения данных задач.

Во-вторых, договор управления многоквартирным домом, как и договор доверительного управления имуществом, предполагает совершение управляющей организацией (доверительным управляющим) комплекса юридических .и фактических действий в интересах домовладельцев (учредителя управления), причем не разового, а постоянного характера в течение определенного договором срока. Договоры подряда и возмездного оказания услуг, напротив, как правило, предполагают совершение подрядчиком (исполнителем) разовых действий. Даже максимальные сроки договора управления многоквартирным домом и договора доверительного управления имуществом совпадают и не могут превышать пяти лет (см. ч. б ст. 162 ЖК РФ, л. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Кроме того, налицо схожесть названий обоих договоров, содержащих слово «управление».

Нормы ст. 162 ЖК РФ, регламентирующие договор управления многоквартирным домом, отличаются несовершенством и неполнотой. Так, неясно, как оформляется передача недвижимого имущества в управление управляющей организации. Думается, что здесь целесообразно применить нормы ст. 1017 ГК РФ, предусматривающие составление акта приемки-передачи имущества.

Следовательно, для устранения неопределенностей и пробелов в правовом регулировании отношений по управлению многоквартирным домом необходимо в ст. 162 ЖК РФ предусмотреть возможность субсидиарного применения к отношениям по договору управления многоквартирным домом правил, предусмотренных гл. 53 ГК РФ. : В заключении содержатся предложения по изменению и дополнению действующего законодательства.

; В приложении приводится устав товарищества собственников жилья «На Горно^»-, в разработке которого принял участие диссертант.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. История развития законодательства о товариществах собственников жилья в России^ Современные гуманитарные проблемы. Сборник научных трудов. Выпуск 2. -Волгоградская академия МВД России. 2005. 0,3 п.л.

2. Создание товарищества собственников жилья. Ученые записки. (Выпуск Ыа 7) г. Волгоград: Издательство ВИЭСП 2006, 0,4 п,л.

3. Проблемы образования товариществ собственников жилья в строящихся многоквартирных домах. Вестник Самарского Государственного Экономического Университета «Актуальные проблемы пра-воаедения» 2006. №3(21). 0.15 п.п.

4. К вопросу об организационно-правовой форме товариществ собственников жилья. Новая правовая мысль. 2006. №5 0,5 п.л.

Donos Алексей Викторович

ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

КАК ЮРИДИЧЕСКАЯ ФОРМА, ОПОСРЕДУЮЩАЯ ПРАВОМОЧИЯ

СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидат» юридических наун

Волгоградская академия МЁД России. 400089, г. Волгоград, уп, Историческая, 130.

Подписано в печать 16.11.2006. Формат 60x64/16. Физ, печ. л. 1.5. Тираж 100. Заказ 397.

ООП ВА МВД России. 400131, г, Волгоград, уп. Коммунистическая, 36.

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Попов, Алексей Викторович, кандидата юридических наук

Введен не

Глава 1. Товариществобственников жилья как некоммерческая организация

1.1. История развития законодательства о жилищных товариществах в России

1.2. Понятие и правовая природа товариществабственников жилья

1.3. Специальная (целевая) правоспособность товариществабственников жилья

Глава 2. Гражданско-правовое регулирование деятельности товариществабственников жилья

2.1. Жизненный цикл товариществабственников жилья

2.2. Организация управления в товариществебственников жилья

2.3. Права и обязанности товариществабственников жилья

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме"

Актуальность диссертационного исследования. Современный этап развития российского общества характеризуется глобальными преобразованиями в государстве (его экономической и социальной системах). Основу реформ составляет переход от плановой экономики к рыночной, что невозможно без создания мощной базы частных собственников.

Указанные преобразования затронули и жилищную сферу. Большая часть жилищного фонда в настоящее время находится в частной собственности1 и поэтому требует новых подходов к его управлению. Рыночные условия предполагают, что наиболее эффективное управление имуществом сможет осуществлять его собственник. Государство решило децентрализовать систему управления жилищным фондом и, прежде всего, его основной частью - многоквартирными домами, передав возможность выбора способов управления ими собственникам помещений в многоквартирном доме. Одним из таких способов является передача управления товариществу собственников жилья.

Институт товарищества собственников жилья является для России относительно новым. Возможность для создания и деятельности объединений собственников жилых помещений впервые появилась после вступления в силу Л ст. 51 Закона СССР «О кооперации в СССР» . Однако определенность в правовом регулировании отношений, возникающих в связи с созданием и деятельностью товариществ собственников жилья, наступила только через пять лет, в связи с принятием Федерального закона РФ от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

1 По данным статистики, жилищный сектор России включает в себя: 45,3 % приватизированных квартир, 24 % неприватизированных квартир, 21 % собственных домов, частей домов, 4,7 % арендуемых квартир, 2,3 % коммунальных квартир, 0,9 % общежитий, 1,8 % другого жилья // Аргументы и факты. 2005. № 27. С. 12. " Жилищные кооперативные товарищества, существовавшие с 1924 по 1938 гг. не были основаны на праве собственности их членов на помещения в многоквартирных жилых домах, а создавались для управления государственными и муниципальными жилыми домами.

22 декабря 2004 г. Государственной думой РФ был принят, а с 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ), в котором также, как и в ФЗ «О товариществе^ собственников жилья» содержатся нормы, регламентирующие создание и деятельность товариществ собственников жилья. Однако эти правила претерпели существенные изменения, особенно в части регламентации объекта управления товариществом, его прав и обязанностей и др. Одновременно с этим утратили силу большинство законодательных актов в жилищной сфере, действовавших до этого, в том числе ФЗ «О товариществах собственников жилья».

Товарищество собственников жилья представляется нам наиболее эффективной формой управления многоквартирным домом, что обеспечивается открытостью деятельности товарищества, контролем за ней со стороны членов товарищества - собственников помещений в многоквартирном доме, активным влиянием собственников на деятельность товарищества, широкими возможностями товарищества по формированию своего бюджета, созданию собственной жилищно-коммунальной организации, оказанию услуг и выполнению работ для членов товарищества, получению кредитов в банке и т. д.

Однако, несмотря на все преимущества, процесс создания товариществ собственников жилья в России идет замедленными темпами. Об этом свидетельствует статистика. Так, к концу 1996 г. число зарегистрированных товариществ собственников жилья составляло чуть более 6003, в 1999 г. -3 1804, а в 2003 г. - всего порядка 5 8005.

Причинами нераспространенности товариществ собственников жилья

3 См.: Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации: Приказ Госстроя РФ от 11 декабря 1997 г. № 17-132 // СПС «Консультант Плюс».

4 См.: Об информационно-пропагандистской работе и освещении в СМИ деятельности товариществ собственников жилья: Письмо Госстроя РФ от 28 октября 1999 г. № ЛЧ-3735/13 // СПС «Консультант Плюс».

5 См.: Защита прав потребителей в Российской Федерации в 2002 году: Государственный доклад Министерства антимонопольной политики России от 3 октября 2003 г. // СПС «Консультант Плюс». являются слабое финансирование коммунальной сферы, монополизм муниципальных коммунальных предприятий, недостаточная информированность населения обо всех преимуществах работы товариществ собственников жилья несовершенство и противоречивость гражданско-правовых и жилищных норм, регламентирующих создание, деятельность, правовое положение товариществ собственников жилья.

Новый Жилищный кодекс РФ хотя и внес некоторые изменения в правовое регулирование ТСЖ по сравнению с ФЗ «О товариществах собственников жилья», не только сохранил большинство недостатков этого закона, но и усугубил их. Например, как и в указанном законе, так и в ЖК РФ к числу органов управления товариществом не относится председатель правления, противоречивы нормы, закрепляющие порядок проведения и компетенцию общего собрания собственников многоквартирного дома и общего собрания членов товарищества. Исключая употребление термина «кондоминиум» и заменяя его на «многоквартирный дом», законодатель сохранил возможность образования имущественных комплексов, подобных кондоминиуму, не определив порядок его юридического и фактического закрепления и т. д.

Таким образом, актуальность темы настоящего диссертационного исследования обусловлена несколькими обстоятельствами: важностью и потенциальной эффективностью товариществ собственников жилья в сфере управления многоквартирными домами; новизной многих положений о товариществах собственников жилья, а также несовершенством законодательной базы, регламентирующей правовое положение товариществ.

Степень разработанности темы диссертационного исследования.

С принятием ФЗ «О товариществах собственников жилья» проблемы правового положения товариществ собственников жилья неоднократно подвергались исследованию в цивилистической литературе. В частности, вопросам статуса ТСЖ посвящены работы Н. А. Головощапова, О. А. 5

Городова, И. А. Дроздова, В. П. Камышанского, В. Н. Литовкина, Н. П. Маслова, М. Г. Пискуновой, М. Ю. Тихомирова, П. И. Седугина, Е. А. Суханова и др. Однако в большинстве из них объектом исследования выступал узкий круг отношений, касающихся товариществ собственников жилья, например: их правовая природа, организационное единство, правоотношения собственности в многоквартирном доме и т. д. Такой подход не позволяет в достаточной мере произвести исследование данной темы. Так, за последние годы на схожую тему было подготовлено и успешно защищено несколько диссертационных исследований, в которых непосредственно вопросам ТСЖ уделялось от одного параграфа до одной главы6. Более того, практически все публикации были написаны до принятия ЖК РФ и не учитывали изменений в законодательстве о товариществах собственников жилья.

Целью исследования является изучение правового регулирования отношений в сфере деятельности ТСЖ, анализ действующего законодательства в этой области, выявление проблем и предложение способов их преодоления.

В соответствии с целью исследования для решения ставятся следующие задачи:

1) рассмотреть процесс зарождения и развития в России законодательства о жилищных товариществах;

2) определить понятие «многоквартирный жилой дом» и сравнить его с категорией «кондоминиум»;

3) раскрыть правовую природу товарищества собственников жилья как некоммерческой организации;

4) исследовать признаки товарищества собственников жилья и

6 См.: Ермаков В. С. Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья: Дисс. канд. юрид. наук. М., 2004; Бобровская О. Н. Кондоминиум как объект гражданских прав (жилищно-правовой аспект): Дисс. . канд. юрид. наук. М., 2004. С. 22-23; Савельев Д. Б. Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев: Дисс. . канд. юрид. наук. М., 2002. сформулировать его определение;

5) определить цели деятельности ТСЖ и раскрыть его специальную (целевую) правоспособность;

7) определить структуру органов управления ТСЖ и их правовой статус;

8) исследовать правовую природу членства в ТСЖ;

9) выявить правовые проблемы, связанные с реализацией ТСЖ, членами ТСЖ, их правами и обязанностями;

Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в результате создания, прекращения товарищества собственников жилья и его деятельности по управлению общим имуществом в многоквартирном доме.

Предметом исследования является товарищество собственников жилья как разновидность некоммерческой организации, его правовое положение и деятельность.

Нормативную базу исследования составили как действующие, так и утратившие силу федеральные нормативно-правовые акты: Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О некоммерческих организациях», Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» и др.

Научную базу исследования составили работы таких авторов, как В. К Андреев, М. И. Брагинский, С. Н. Братусь, В. В. Витрянский, О. А. Городов, И. П. Грешников, В. П. Грибанов, Е. Н. Данилов, И. А. Дроздов, А. А. Иванов, О. С. Иоффе, В. П. Камышанский, С. М. Корнеев, И. Л. Корнеева, О. 7

А. Красавчиков, П. В. Крашенинников, О. Н. Лебединец, В. Н. Литовкин, А. Я. Рыженков, П. И. Седугин, Е. А. Суханов, В. А. Тархов, М. Ю. Тихомиров, Ю. К. Толстой, В. Н. Цирульников и др.

Методологическая основа исследования. При написании работы автором использовались как общенаучные методы познания -диалектический, системный, социологический, так и частно-научные методы - сравнительно-правовой, исторический, структурно-функциональный, нормативно-логический, технико-юридический, лингвистический.

Научная новизна исследования определяется поставленными выше целью и задачами и состоит в том, что впервые на диссертационном уровне и на основе норм нового жилищного законодательства проведено комплексное монографическое исследование правового положения товариществ собственников жилья, а также целевой правоспособности и элементов конструкции. Новизна работы находит непосредственное выражение в выносимых на защиту основных положениях:

1. Сформулировано доктринальное определение товарищества собственников жилья. ТСЖ - это основанная на добровольном членстве собственников помещений в многоквартирном доме, самоуправлении и самофинансировании некоммерческая организация, созданная для управления общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе обеспечения его эксплуатации, надлежащего содержания и ремонта, а также предоставления коммунальных услуг собственникам помещений, а также иным лицам, проживающим в таком доме.

2. На основе установленных и проанализированных признаков многоквартирного дома выработано научное определение его понятия. Многоквартирный жилой дом - это отдельно стоящее здание, официально введенное в эксплуатацию решением органа местного самоуправления, утвердившим акт приемки, состоящее как минимум из двух жилых помещений (квартир) и, возможно, нежилых помещений 8 обслуживаемого» имущества), а также помещений, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме (<<обслуживающего>>. имущества), объединенных общим назначением - удовлетворение потребностей человека в благоустроенном жилье.

3. Утверждается, что товарищество собственников жилья нельзя рассматривать ни в качестве самостоятельной формы некоммерческой организации, ни в качестве потребительского кооператива. Делается вывод о необходимости выделения самостоятельной организационно-правовой формы некоммерческих организаций - некоммерческом товариществе, разновидностью которого выступает товарищество собственников жилья.

4. Доказывается, что решение о создании товарищества собственников жилья должно рассматриваться не только в качестве оформления согласия собственников помещений в многоквартирном доме на учреждение ТСЖ, но также в качестве решения о выборе способа управления многоквартирным домом - передаче его в управление создаваемому товариществу.

5. Предлагается законодательно закрепить прямой запрет на создание ТСЖ заказчиком или застройщиком на нулевом цикле строительства. Также необходимо предусмотреть возможность образования ТСЖ в строящемся многоквартирном доме, но только после того, как будут заключены договоры долевого строительства в отношении не менее 50 % помещений в таком доме.

6. Доказывается, что преобразование товарищества собственников жилья как форма реорганизации юридического лица противоречит законодательству. Предлагается установить запрет на преобразование товарищества собственников жилья, как это имеет место в отношении, например, религиозных организаций.

7. Делается вывод о том, что председатель правления 9 товарищества собственников жилья должен рассматриваться в качестве единоличного исполнительного органа товарищества.

8. Доказывается, что между членамитовариществаи. товариществом возникают корпоративные отношения, в силу которых товарищество приобретает права на осуществление правомочий по владению, пользованию и ограниченному распоряжению общим имуществом собственников - членов ТСЖ. Между собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, и самим товариществом возникают обязательственные отношения в силу договора управления многоквартирным домом.

Практическая значимость результатов исследования. Практическая значимость результатов диссертационного исследования состоит в возможности их использования при подготовке проектов новых и совершенствовании действующих нормативно-правовых актов в сфере жилищного права и гражданского права, регулирующего положение некоммерческих организаций. Выводы, к которым пришел автор, могут быть использованы в деятельности правоприменительных органов при решении жилищных вопросов, при разрешении судами жилищных споров.

Структура работы. Работа состоит из введения, двух глав, каждая из которых разделена на три параграфа, заключения, перечня использованных нормативных актов и специальной литературы и приложения и

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Попов, Алексей Викторович, Волгоград

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

----------------------------В результате проведенного исследования диссертант пришел к следующим выводам.

История развития современного российского законодательства о товариществах собственников жилья начинается в 90-х гг. XX в. Условно ее можно разделить на три периода:

Первый период - 1991 - 1996 гг. С принятием Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. собственникам приватизированного жилья впервые на федеральном уровне предоставлялась возможность создавать товарищества и иные объединения. В основном создание и деятельность ТСЖ регламентировалась на региональном уровне, а также «Временным положением о кондоминиуме», утвержденным Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. Завершается данный этап принятием Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ.

Третий период - с 1 марта 2005г. и по настоящее время.

Законодатель в новейшем законодательстве отказался от использования понятия «кондоминиум», заменив его на «многоквартирный дом», который характеризуется следующими признаками.

Во-первых, физически многоквартирный дом представляет собой отдельно стоящее здание, принятое государственной приемочной комиссией, введенное в эксплуатацию утвержденным актом органа местного самоуправления и включенное в жилищный фонд РФ.

Во-вторых, юридически указанный дом представляет собой

153 сложную вещь, состоящую из «обслуживаемого» имущества - как минимум двух квартир, а также, возможно, нежилых помещений, и -«обслуживающего»,— -призванного обеспечить надлежащее использование первого. При этом жилой дом сам, будучи объектом недвижимости, включает в себя самостоятельные объекты недвижимости.

Таким образом, многоквартирный жилой дом - это отдельно стоящее здание, официально введенное в эксплуатацию решением органа местного самоуправления, утвердившим акт приемки, состоящее как минимум из двух жилых помещений (квартир) и, возможно, нежилых помещений («обслуживаемого» имущества), а также помещений, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме («обслуживающего» имущества), объединенных общим назначением -удовлетворение потребностей человека в благоустроенном жилье.

Нами делается вывод о необходимости выделения самостоятельной организационно-правовой формы - некоммерческого товарищества, разновидностями которой являются товарищества собственников жилья и садоводческое, огородническое и дачное товарищества

Правоспособность товарищества собственников жилья, которая носит специальный характер и проявляется в целях его деятельности, основная из которых - управление многоквартирным домом. Причем из всех способов управления многоквартирным домом, предусмотренных в ЖК РФ,

154 управление товариществом собственников жилья является наиболее оптимальным. Формулируется авторское определение ТСЖ - это основанная на .добровольном членстве собственников помещений в многоквартирном

• доме, самоуправлении и самофинансировании некоммерческая организация, созданная для управления общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе обеспечения его эксплуатации, надлежащего содержания и ремонта, а также предоставления коммунальных услуг собственникам помещений, а также иным лицам, проживающим в таком доме.

На основании проведенных исследований автор предлагает внести следующие изменения и дополнения в действующее законодательство:

1. Чтобы избежать двоякого толкования термина «жилой дом», следует внести изменения в п. 1 ч. 1 и ч. 2 ст. 16 ЖК РФ добавив к словосочетанию «жилой дом» слово «одноквартирный». I

2. На наш взгляд, предусмотренный ЖК РФ порядок определения количества голосов для принятия решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме не совсем справедлив и позволяет отстранять мелких собственников помещений от реального влияния на решения общего собрания. Мы полагаем, что более справедливо будет взять за основу определения количества голосов не размер общей площади помещения, а количество помещений, находящихся в собственности лица. Право собственности на конкретное помещение (квартиру, изолированную комнату в коммунальной квартире, нежилое помещение) дает право одного голоса, что поставит в равные условия всех домовладельцев и сделает простой систему определения и подсчета голосов на общем собрании. В связи с изложенным предлагается внести изменения в содержание ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, изложив ее в следующей редакции: «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально количеству помещений в данном доме, находящихся в его собственности».

3.предлагается внести изменения в ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, изложив ее последнее предложение в следующей редакции: «Собственник помещений в многоквартирном доме, не принимавший участия в общем собрании или голосовавший против приятого решения, вправе в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении, обратиться в суд с требованием о согласовании способа управления многоквартирным домом». Принятие указанной нормы, с одной стороны, позволит соблюсти требования ст. 246, 247 ГК РФ, а с другой - обеспечит реализацию, закрепленного ст. 46 Конституции РФ права на судебную защиту. Принятое судом решение будет обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, а не обращение в суд в течение шести месяцев будет означать согласие с принятым решением общего собрания той части из них, которые не голосовали за избранный способ управления.

4. Анализируя непосредственные направления деятельности товарищества собственников жилья по управлению комплексом недвижимого имущества, можно увидеть некоторые противоречия в содержании норм ЖК РФ. Так, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ определяет, что ТСЖ обеспечивает совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, эксплуатацию этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. Буквальное толкование данной нормы дает основание предположить, что товарищество осуществляет управление всем недвижимым имуществом в многоквартирном доме: и помещениями («обслуживаемым» имуществом), и общим имуществом («обслуживающим» имуществом). Думается, что это не так. В ст. 161 ЖК РФ закреплено содержание управления многоквартирным домом,

156 которое включает в себя надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования

- этимимуществом, предоставление коммунальныхуслуг лицам, проживающим в таком доме. То есть управление многоквартирным домом сводится к управлению общим имуществом в нем, а также к предоставлению коммунальных услуг жильцам дома. Это, на наш взгляд, и является целями создания и деятельности ТСЖ. Что касается владения, пользования и определенного законом распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, то указанные действия выступают не в качестве цели деятельности товарищества собственников жилья, а в качестве его полномочий, направленных на достижение целей. Следовательно, для устранения указанного противоречия мы предлагаем внести изменения в ч. 1 ст. 135 ЖК РФ и изложить ее следующим образом: «Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для управления общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе обеспечения его эксплуатации, надлежащего содержания и ремонта, а такэ/се предоставления коммунальных услуг собственникам помеъцений, а также иным лицам, проживающим в таком доме».

5. Согласно ч. 3 ст. 135 ЖК РФ число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Ч. 1 ст. 136 ЖК РФ, продолжая заложенное в предыдущей статье положение, устанавливает, что решение о создании товарищества собственников жилья считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Однако для принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом достаточно

157 большинства голосов от общего числа голосов, принимающих участие в голосовании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). То есть для принятия решения о „выборе .способа управления много к в ар тир н ы м домом требуется меньшее число голосов (как мы уже показали в предыдущем параграфе, достаточно 26 % от общего числа голосов), чем для принятия решения о создании товарищества (необходим 51 % от общего числа голосов). Следовательно, вполне реальна ситуация, при которой способ управления многоквартирным домом определен, а товарищество не создано. В этом случае имеет место нереализация способа управления многоквартирным домом, что согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ приведет к тому, что орган местного самоуправления проведет открытый конкурс по выбору управляющей организации, которой и будут переданы функции управления этим домом. При этом волеизъявление собственников помещений заблокировано.

Для недопущения подобной ситуации, на наш взгляд, необходимо единообразие норм, определяющих порядок избрания способа управления многоквартирным домом и принятия решения о создании товарищества собственников жилья. Каждый из указанных вопросов затрагивает интересы всех домовладельцев, поэтому представляется справедливым, что они разрешались большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Для этого необходимо внести изменения в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, изложив фразу «большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме» следующим образом: «большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме».

6. Необходимо установить запрет на преобразование товарищества собственников жилья, как это имеет место в отношении, например, религиозных организаций, а также отменить ч. 2 ст. 140 ЖК

158

РФ,

7. Вопросы организации управления в товариществе собственников жилья закреплены в гл. 14 ЖК РФ, название которой

• «Правовое положение членов товарищества собственников жилья» - не отвечает ее содержанию. Собственно членству в товариществе посвящена лишь одна статья (143) из девяти, входящих в главу. Большая часть статей данной главы (114-149) регламентируют правовое положение органов управления в товариществе. Поэтому, на наш взгляд, целесообразно изменить название гл. 14 ЖК РФ на «Организация управления в товариществе собственников жилья».

8. Анализ ЖК РФ показывает, что по общему правилу общее собрание членов товарищества вправе принимать решения по любым вопросам, в том числе входящим в компетенцию общего собрания собственников помещений. В связи с «перекрещивающейся» компетенцией данных органов управления сложнее ответить на вопрос о том, какие решения вправе принимать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в период существования товарищества собственников жилья. Допущение параллельного функционирования указанных органов неизбежно приведет к принятию взаимоисключающих решений, противостоянию между товариществом и не вступившими в него домовладельцами. Представляется, что деятельность общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должна быть предельно ограниченна на весь период существования товарищества, а объем таких ограничений должен быть сформулирован в законе.

9. Внести изменения в содержание п. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ изложив его в следующей редакции: «установление размера обязательных платежей и взносов собственников помещений в многоквартирном доме».

10. Для устранения неопределенностей и пробелов в правовом

159 регулировании отношений по управлению многоквартирным домом необходимо в ст. 162 ЖК РФ предусмотреть возможность субсидиарного применения к отношениям по договору управления многоквартирным домом правил, предусмотренных гл. 53 ГК РФ.

11. Изменить содержание ст. 144 ЖК РФ, добавив к указанным в ней органам управления товариществом собственников жилья председателя правления товарищества

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме»

1. Норма гивные правовые акты Российской Федерации

2. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. М., 1993.

3. Гражданский кодекс Российской федерации. Часть первая // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 411.

5. Жилищный кодекс РФ от 22 декабря 2004 г. // Российская газета. 2005. 12 января.

6. Кодекс РФ об административных правонарушениях.

7. Гражданский процессуальный кодекс РФ // Собрание законодательства РФ. 2002. № 46. Ст. 4532.

8. Налоговый кодекс Российской Федерации.8. Семейный кодекс РФ.

9. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ // Российская газета. 2005. 12 января.

10. Об акционерных обществах: Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ. Ст. 34. П. 1 // СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 1.

11. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

12. О внесении в некоторые акты законодательства РФ изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного -кредитования (заимствования): Федеральный закон от 24 декабря 2002jr. №

13. ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 5135

14. Об объединении работодателей: Федеральный закон от 27 ноября 2002 г. // Собрание законодательства РФ. 2002. № 48. Ст. 4741.

15. О банках и банковской деятельности: Федеральный закон в редакции ФЗ от 3 февраля 1996 г. № 17-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О банках и банковской деятельности в РСФСР» // Собрание законодательства РФ 1996. № 6. Ст. 492.

16. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан: Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ. Ст. 4. П. 1 // Собрание законодательства РФ. 1998. № 16. Ст. 1801

17. О лицензировании отдельных видов деятельности: Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 33 (Ч. 1). Ст. 3430;

18. О внесении изменений и дополнений в ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта и алкогольной продукции»: Федеральный закон от 7 января 1999 г. № 18-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1999. № 2. Ст. 245.

19. О государственных и муниципальных унитарных предприятиях: Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ // Собрание законодательства РФ 2002. № 48. Ст. 4746.

20. Об общих принципах организации и деятельности ассоциаций экономического взаимодействия субъектов Российской Федерации: Федеральный закон от 17 декабря 1999 г. // Собрание законодательства РФ. 1999. № 51. Ст. 6286.

21. Об организации общин коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ: Федеральный закон от 20 июля 2000 г. // Собрание законодательства РФ. 2000. № 30. Ст. 3122.

22. Об исполнительном производстве: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3591.---24Онесостоятельности, (банкротстве): Федеральныйзакон //

23. Собрание законодательства РФ. 2002. № 43. Ст. 4290.

24. О некоммерческих организациях: Федеральный закон от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 3. Ст. 145.

25. О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей: Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 33. Ч. 1. Ст. 3431.

26. О потребительской кооперации (потребительских обществах и союзах) в Российской Федерации: Закон РФ от 19 июня 1992 г. № 3085-1 // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. № 30. Ст. 2194.

27. Об общественных объединениях: Федеральный закон // Собрание законодательства РФ. 1995. №21. Ст. 1930.

28. О торгово-промышленных палатах: Закон РФ от 7 июля 1993 г. // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 33. Ст. 1309.

29. О жилищных кредитах: Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. // Собрание законодательства РФ. 1994. № 7. Ст. 692.

30. О выпуске и обращении жилищных сертификатов: Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 (в ред. Указа Президента РФ от 2 апреля 1997 г. № 277) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 14. Ст. 1607.

31. О президентской программе «Государственные жилищные сертификаты: Указ Президента РФ от 28 января 1998 г. // Собрание законодательства РФ. 1998. № 5. Ст. 567.

32. О Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации: Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 // БД «Гарант». Версия 3.11.

33. О порядке и условиях выдачи государственных жилищных сертификатов: Постановление Правительства РФ от 7 июня 1995 г. //163

34. Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств РФ. 1995. № 10.

35. Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями: Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 // Российская газета. 2006. 27 января.

36. О государственном учете жилищного фонда в РФ: Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 // Собрание законодательства РФ. 1997. №42. Ст. 4787.

37. Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации: Приказ Госстроя РФ от 11 декабря 1997 г. № 17-132 // СПС «Консультант Плюс».

38. Об информационно-пропагандистской работе и освещении в СМИ деятельности товариществ собственников жилья: Письмо Госстроя РФ от 28 октября 1999 г. № ЛЧ-3735/13 // СПС «Консультант Плюс».

39. Об утверждении инструкции по заполнению формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом. П. 1.: Постановление Госкомстата РФ от 5 ноября 2001г. № 81 // СПС «Консультант Плюс: Версия Проф».

40. Об утверждении унифицированных форм первичной документации по учету основных средств: Постановление Госкомстата РФ от 21 января 2003-г.-№-7 //-Финансовая газета. 2QQ3. № И.

41. О временной методике оценки жилых помещений: Приказ Минстроя РФ от 30 октября 1995г. № 17-115 // Налоговый вестник. 1996. №8.

42. Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации: Приказ Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 г. № 37.

43. Методические разъяснения по порядку заполнения форм документов, используемых при государственной регистрации юридического лица: Приказ Федеральной налоговой службы от 01 ноября 2004 г. № САЗ-З-09/16 // Российская газета. 29 декабря. 2004.

44. О правах налогоплательщиков на открытие счета: Письмо Государственной налоговой службы от 25 октября 1996 г. № ВК-6-12/748 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. № 2. С. 2324.

45. Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда: Постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170.

46. Защита прав потребителей в Российской Федерации в 2002 году: Государственный доклад Министерства антимонопольной политики России от 3 октября 2003 г. // СПС «Консультант Плюс».

47. СНиП 10-01-94 «Система нормативных документов в строительстве. Основные положения»: Постановление Госстроя РФ №18-38165от 17 мая 1994 г. // ГП ЦПП. 1994.

48. Основы жилищной политики в городе Москве: Закон города Москвы от 11 марта 1998 г. № 6. // Информационно-аналитический сборник. Правительство Город - Люди. 2002. № 12. (161).

49. О порядке применения Закона РФ «О товариществах собственников жилья» в г. Москве: Постановление Правительства Москвы от 14 января 1997 г. № 16 // Информационно-аналитический сборник. Правительство Город - Люди. 2002. № 12. (161).

50. Жилищный кодекс РСФСР // Ведомости ВС РСФСР. 1983. № 26. Ст. 884 (утратил силу).

51. Об основах федеральной жилищной политики: Федеральный закон от 24 декабря 1992 г. // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99 (утратил силу).

52. О товариществах собственников жилья: Федеральный закон от 15 июня 1996 г. // Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2963 (утратил силу).

53. О местном самоуправлении в Российской Федерации: Закон РСФСР от 6 июля 1991 г. № 1550-1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 29. Ст. 1010 (утратил силу).

54. О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР: Закон РСФСР от 3 июля 1991 г. // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 27. Ст. 927 (утратил силу).

55. О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищногохозяйства в городах: Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г.166

56. Собрание законодательства СССР. 1937. № 69. Ст. 314 (утратило силу).

57. Временное положение о кондоминиумах: Указ Президента РФ от 23 декабря Л 993„г. //. Собрание,актовПрезидента и Правительства РФ. 1993. № 52. Ст. 5079 (утратило силу).

58. Примерный устав Жилищно-строительного кооператива: Постановление Совета министров РСФСР от 13 октября 1939 // Собрание постановлений Совета министров (Правительства) РСФСР. 1939. № 12. Ст. 43 (утратил силу).

59. Проект Жилищного кодекса РФ // Жилищное право. 2001. № 2.2. Акты судебных органов

60. О проверке конституционности ряда норм Федерального закона «О товариществах собственников жилья»: Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. № 10-П // Собрание законодательства РФ. 1998. № 15. Ст. 1794.

61. Обзор практики разрешения споров, связанных с ликвидацией юридических лиц (коммерческих организаций): Информационное письмо Президиума ВАС от 13 января 2002 г. № 50. П. 5 // Экономика и жизнь. 2002. №5.

62. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 декабря 2000 г. № A33-2166/00-СЗ/Ф02-2648/00-С1 // СПС «Консультант Арбитраж: Восточно-Сибирский округ».

63. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29 апреля 2003г. № А78-6759/02-С2-2/206-Ф02-973/03-С1 // СПС «Консультант167

64. Арбитраж: Восточно-Сибирский округ».

65. Постановление ФАС Уральского округа от 17 июня 2002г. № Ф09-1321/02-ГК // СПС «Консультант Арбитраж: Уральский округ».

66. Постановление ФАС Московского округа от 16 августа 1999 г. № КА-А40/2593-99 // СПС «Консультант Арбитраж: Московский округ».

67. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 сентября 2001. №169 // СПС «Консультант Арбитраж: Северо-Западный округ».

68. Постановление ФАС Поволжского округа от 22 февраля 201 г. № А12-9355/2000-С16 // СПС «Консультант Арбитраж: Поволжский округ».

69. Постановление Апелляционной инстанции Арбитражного суда Омской области от 30 июня 1999 № 122/А // СПС «Консультант плюс».3. Научная литература

70. Александров В. О гражданской правосубъектности потребительских обществ и союзов. По материалам обобщения практики арбитражного суда Чувашской Республики // Хозяйство и право. 1998. № 4. С. 42-43.

71. Андреев В. К. Гражданский кодекс РФ и новейшее законодательство // Государство и право. 1996. № 4. С. 114-117.

72. Белов В. А. Гражданское право. Общая часть. Учебник. М., 2002.

73. Белоусов В. Я. Культурные задачи жилищной кооперации. М., 1926.

74. Большая советская энциклопедия. В 30 т. Т. 27. М., 1997.

75. Брагинский М, Ярошенко К. Граждане (физические лица). Юридические лица // Хозяйство и право. 1995. № 2. С. 10-14.

76. Брату съ С. Н. Субъекты гражданского права. М., 1950.

77. Брату съ С. Н. Юридические лица в советском гражданском праве. М., 1947.

78. Винницкий Д. В. Налоговая правосубъектность организации // Журнал российского права. 2001. № 10. С. 43-54

79. Витрянский В. В. Доверительное управление имуществом. М.,• 2001.

80. Витушко В. А. Курс гражданского права. Общая часть. Т. 1: Научно-практическое пособие. Мн., 2001.

81. Гендзехадзе Е. Н. Жилищно-строительные кооперативы в городе и на селе. М., 1976.

82. Грешников И. П. Субъекты гражданского права: юридическое лицо в праве и законодательстве. СПб., 2002.

83. Грибанов В. П. Основы советского жилищного законодательства. М., 1983.

84. Головощапов Н. А., Помазкова С. И. Жилищное право. М., 2002.

85. Гордеев Д. П., Прокофьев В. Ю. Законодательное регулирование управления многоквартирными домами // Жилищное право. 2002. № 2. С. 34.

86. Городов О. А. Правовые аспекты организации товариществ собственников жилья // Правоведение. 1995. № 4. С. 31-35.

87. Городов О. А. Жилищное право: Учеб. пособие. М., 2001.

88. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т. Е. Абова, А. Ю, Кабалкин, В. П. Мозолин. М., 1996.

89. Гражданское право: Учебник. В 3 т. Т. 1. / Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 2001.

90. Гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. 1. / Отв. ред. А. П. Сергеев, ► Ю. К. Толстой. М., 1998.

91. Гражданское право: Учебник. В 3 т. Т. 1. / Под ред. Е. А. Суханова. М., 2003.

92. Гражданское право: Учебник / Под ред. В. Ф. Яковлева. М., 2003.

93. Гражданское право России: Учебник. Ч. 1 / Под ред. 3. И.1691. Цыбуленко. М., 2000.

94. Гражданское право России: Курс лекций. Ч. 1 / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1996

95. Грудцына Л. Ю. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. М., 2005.

96. Данилов Е. Н. Товарищества // Советское хозяйственное право. М.,1926.

97. Дроздов И. А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М., 2006.

98. Долгушина О. В. Самоуправление в жилищной сфере. Организационно-правовые формы объединений собственников жилья // Жилищное право. 2001. № 1. С. 3-6.

99. Жилищный кодекс РФ. Постатейный комментарий / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005.

100. Жилищное право России: Практический курс / Под ред. М. Ю. Тихомирова. М., 2005.

101. Зинченко С. А. О природе правосубъектности в гражданском и предпринимательском праве // Северо-Кавказский юридический вестник. Ростов-на-Дону. 2000. № 1. С. 47-63.

102. Зырянов А. И. Жилой дом как объект права общей долевой собственности. Цивилистические записки: Вып. 7: Современные социально-экономические и правовые проблемы отношений собственности в России. М, 2005. С. 167

103. Иванов А. А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. № 6. С.90-92.

104. Иоффе О. С. Советское гражданское право. М., 1967.

105. Камышанский В. П. Право собственности: пределы и ограничения. М, 2000.

106. Кириллов Э. Я. Товарищество собственников жилья: практическое пособие. М., 2005.

107. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом170имуществе / Под ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковского. М, 2004.---39т- -Комментарий. к Жилищному. зшдексу РФ / Под ред. М. Ю.1. Тихомирова. М., 2005.

108. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О. А. Городова. М., 2005.

109. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1997.

110. Комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ / Под ред. В.Д. Карповича. М., 1995.

111. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним» / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2001.

112. Корнеее С. М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики // Гражданское право России при переходе к рынку. Памяти В. П. Грибанова. М., 1995.

113. Корнеее С. И, Жилищное право России. М., 2002.

114. Коряковцев В. Г. Товарищество собственников жилья как одна из форм управления многоквартирным домом. М., 2006.

115. Красавчиков О. А. Юридические факты в советском гражданском праве. М, 1958.

116. Крашенинников П. В. Жилищное право. М., 2005.

117. Крашенинников П. В. Жилищное право. М., 2001.

118. Крашенинников П. В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М., 2001.

119. Крашенинников П. В. Предисловие к работе Захарова В. А. «Создание юридических лиц: правовые вопросы». М., 2002.

120. Крашенинников П. В., Маслов Н. В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М., 1995.

121. Кудашкин В. В. Специальная правоспособность субъектов171гражданского права в сфере действия общего запрета // Государство и право. 1998. №5. С. 45-48.54. -Кузнецова. О. Кондоминиум на регистрации // Домашний адвокат.• 2003. № 1.С. 58-60.

122. Лаптев В. В. Предпринимательское право: понятие и субъекты. М.,1997.

123. Литовкин В. Н. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения // Жилищное право. 2001. № 2. С. 55-56.

124. Литовкин В. Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). М., 2005.

125. Любимов Ю. С. Квазисубъектное образование в гражданском праве // Правоведение. 2000. № 6. С. 117-119.

126. Лукьянова С. В. Некоммерческие организации как субъекты несостоятельности // Цивилистические записки. Вып. 7: СовременныеIсоциально-экономические и правовые проблемы отношений собственности в России. М., 2005. С. 271.

127. Марткович И. Б. Жилищное право: закон и практика. М, 1990.

128. Маслов Н. В. Общая собственность в многоквартирных домах. М.,1995.

129. МихееваЛ. Ю. Доверительное управление имуществом. М., 1999.

130. Мушинский В. О. Основы гражданского права. М., 1995.

131. Овод И. В. О характеристике товариществ некоммерческих организаций // Цивилистические записки. Вып. 7: Современные социально-экономические и правовые проблемы отношений собственности в России. М., 2005. С. 271.

132. Пискунова М. Г. Государственная регистрация прав и сделок снедвижимым имуществом в кондоминиумах // Жилищное право. 2001. № 4. С. 51-5*4.

133. Ратнер А. С. Гражданский кодекс Советских республик. Текст и практический комментарий / Под ред. А. Малицкого. Киев, 1927.

134. Римское частное право / Под ред. И. Б. Новицкого, И. С. -Перетерскош.-М., „1.994

135. Рыженков А. Я., Садков А. Н. Правовое положение некоммерческих организаций: Учебное пособие. Волгоград, 2004.

136. Савельев Д. Право домовладельцев по управлению кондоминиумом // Российская юстиция. 2003. № 2. С. 22.

137. Седугин П. И. Жилищное право. М., 1997.

138. Седугин П. И. Жилищное право. М., 2001.

139. Словарь русского языка / Под ред. Н. Ю. Шведовой. М., 1987.

140. СпиркинА. Г. Философия: Учебник. М., 1998.

141. СумскийД. А. Статус юридических лиц. М., 2006.

142. Суханов Е. А. Некоммерческие организации как юридические лица // Хозяйство и право. 1998. № 4. С. 12-13.

143. Тархов В. А. Гражданское право. Курс. Общая часть. Уфа. 1998.

144. Тихомиров М. Ю. Жилищное право России. Практический курс. М.,2005.

145. Толстой Ю. К. Жилищное право. М., 1996.

146. Толстой Ю. К. К разработке теории юридического лица на современном этапе // Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. М., 2000.

147. Филимонов С. Л., Шишко Г. Ф. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ. М., 2005.

148. Цепов Г. В. Понятие органа юридического лица по российскому законодательству // Правоведение. 1998. № 3. С. 89-93.

149. Цирульников В. Н. Определение понятия юридического лица как субъекта гражданского права: Учебное пособие. Волгоград, 2001.

150. Шейнис Д. И. Жилищное законодательство. Сборник декретов, инструкций и распоряжений с комментариями. М., 1926.

151. Шериленевич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по173изданию 1907 г.). М, 1995.------5, Диссертации, авторефераты

152. Аверченко Н. Н. Правовой режим сложных вещей: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. СПб., 2005.

153. Алябьев Д. Н. Договор доверительного управления имуществом в гражданском праве России: Дисс. . канд. юрид. наук. Волгоград, 2000.

154. Бабащева Е. А. Коммерческая организация как юридическая форма осуществления права на занятие предпринимательской деятельностью: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. Волгоград, 2004.

155. Бобровская О. Н. Кондоминиум как объект гражданских прав (жилищно-правовой аспект): Дисс. канд. юрид. наук. М., 2004.

156. Дроздов И. А. Гражданско-правовые проблемы обслуживания жилых помещений: Дисс. . канд. юрид. наук. СПб., 2002.

157. Ермаков В. С. Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья: Дисс.канд. юрид. наук. М., 2004.

158. Лебединец О. Н. Жизненный цикл юридических лиц (гражданско-правовой аспект): Дисс. . канд. юрид. наук. Волгоград, 2000.

159. Костенко Н. В. Гражданско-правовое регулирование деятельности некоммерческих организаций: Дисс. канд. юрид. наук. Омск, 2003.

160. Крашенинников 77. В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения: Автореф. дисс. докт. юрид. наук. М., 1997.

161. Осъкин И. Н. Правовые ограничения в предпринимательской деятельности гражданина (физического лица), действующего без образования юридического лица: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Волгоград, 2003.

162. Савельев Д. Б. Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев: Дисс. канд.174юрид. наук. М., 2002.

163. Садкое А. Н. Религиозная организация как субъект гражданского права: Дисс,.канд, юрид. наук. Волгоград, 2004.

164. Фогель В. А. Осуществление права общей собственности в жилищной сфере: Автореф. дисс . канд. юрид. наук. М., 2003. С. 14.

Автор: Попов, Алексей Викторович
Город: Волгоград
Год: 2006
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме тема автореферата диссертации по юриспруденции

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Попов, Алексей Викторович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Попов, Алексей Викторович, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме»