СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Карева, Галина Георгиевна, кандидата юридических наук
Введение.
Глава 1. Становление и развитие права собственности физических лиц на жилье по российскому законодательству. $1. Источники правового регулирования права собственности на жилое помещение в дореволюционной и советской России. $2. Общая характеристика права собственности на жилье по действующему законодательству. $3. Сделка как основание приобретения права собственности на жилое помещение. $4. Принудительное прекращение права собственности на жилое помещение: судебная практика и проблемы правового регулирования.
Глава 2. Актуальные вопросы защиты права собственности и иных прав физического лица на жилое помещение. $ 1. Права добросовестного приобретателя жилого помещения как объект защиты. $2. Особенности защиты от злоупотребления правом на жилое помещение. $3. Обеспечение законности на этапе заключения и исполнения сделок по приобретению жилья физическими лицами.
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Защита гражданских прав физического лица при приобретении жилья"
Актуальность темы диссертационного исследования обусловлена необходимостью совершенствования нормативной правовой базы и систематизации правоприменительной практики в области сделок с жилыми помещениями с учетом в современных условиях новых факторов правового, социального, экономического характера, вызывающих постоянное развитие гражданско-правовых отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество.
Как известно, в качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в гражданский оборот с начала 90-х годов, когда коренные преобразования в экономике страны потребовали обновления всей системы правового регулирования гражданских правоотношений. Закон РСФСР 1991 года, которым была введена новая глава Жилищного кодекса РСФСР «Приобретение гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда», и Закон РФ «О приватизации жилищного фонда» от 4 июля 1991 года послужили началом свободного оборота жилых помещений на рынке недвижимости. Закон «Об основах федеральной жилищной политики» 1992 года еще более расширил права граждан, предоставив право на приобретения жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости. Порядок заключения сделок с жильем установлен Гражданским кодексом РФ и новым Жилищным кодексом РФ, вступившим в действие 1 марта 2005 г.
Высокая активность участников общественных отношений, вступающих в сделки с жильем, обуславливает необходимость введения норм, регламентирующих порядок заключения данных сделок и регистрации их государственными органами, с целью защиты гражданских прав физических лиц при заключении данных сделок.
Практика применения Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и других нормативных правовых актов, в том числе ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», показала взаимное несоответствие их отдельных положений, очертила круг вопросов, требующих более четкого законодательного регулирования, выявила пробелы в законодательстве, то есть отсутствие должного правового регулирования отдельных групп гражданских правоотношений в области сделок с жильем. Последнее, в частности, проявилось в сфере правового регулирования признания права собственности за добросовестным приобретателем жилья.
В настоящее время представляется актуальным исследование с цивилистических позиций проблем правового регулирования защиты прав собственников и добросовестных приобретателей жилых помещений и повышение ответственности государства при регистрации сделок с жильем. Это обусловлено широкой практикой применения Закона о регистрации прав на недвижимое имуществ и, главным образом, тем, что государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, стабилизируя отношения в таких значимых сферах, как купля-продажа жилых помещений, возведение новых объектов недвижимости исключительно важна для защиты прав и законных интересов добросовестных приобретателей жилья.
Данная тема актуальна не только для всех участников рассматриваемых видов гражданско-правовых отношений, органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и для органов судебной власти. Последнее подтверждается непрерывным потоком судебных дел по вопросам оспаривания сделок и регистрации сделок с жилыми помещениями, урегулирования споров по договорам долевого участия в строительстве, заключаемых с физическими лицами, рассматриваемых судами общей юрисдикции, а так же Постановлением Конституционного суда РФ от 21 апреля
2003 года № 6-П по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева, в положениях которого, Конституционный Суд РФ разъяснил, что в случае признания сделки недействительной, имущество, переданное по сделке, не может быть истребовано у добросовестного приобретателя.
Степень научной разработанности: Вопросам регулирования и реализации жилищных правоотношений посвятили свои работы ряд ученых-цивилистов как в области общей теории права, так и гражданского права. В диссертационном исследовании автор опирается на научные труды дореволюционных ученых и ученых советского периода: М.М. Агаркова, С.И. Аскназия, С.И. Брауде, С.А. Голунского, О.А. Красавчикова, Я.М. Магазинера, А.И. Пергамента, М.С. Строговича, В.М. Хвостова, а также современных отечественных теоретиков и цивилистов: С.С. Алексеева, С.Н. Братуся, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, О.А. Городова, О.С. Иоффе, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, И.Б Мартковича, JI.M. Пчелинцевой, С.В. Пчелинцева, А.С. Пузанова, С.Н. Сауля, А.П. Сергеева, Л.И. Спиридонова, П.И. Седугина, В.А. Сысоева, Ю.К. Толстого, В.Н. Халфиной, В.Н. Хропанюка, В.Ф. Чигира, В.Ф. Шешко и др. В основополагающих трудах российских ученых-цивилистов рассматриваются фундаментальные вопросы определения понятия «недвижимость», обосновываются необходимость и основное содержание специальных правил, регулирующих гражданский оборот объектов недвижимости, однако, круг актуальных проблем защиты права собственности на жилое помещение в данных исследованиях очерчивается лишь в самом общем плане.
В ходе исследования изучены современные диссертационные работы и статьи П.В. Скибы, С.Б. Пашенько , Е.Б. Козловой, А.Р. Кирсанова, А.В. Волынцевой, К.И. Скловского, К.М. Косарева, А.Л. Ильченко, С.Ю. Макарова, М.В. Залесской и многих других авторов. В них обсуждаются перспективные в теоретическом и практическом отношении вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью. Вопросы отдельных правовых коллизий в отношении сделок с жилыми помещениями и защиты прав собственников и добросовестных приобретателей жилья в изученных работах носили фрагментарный характер либо рассматривались с точки зрения их комментирования, а не исследования. Систематизация и изучение практики применения законодательства защиты права собственности на жилое помещение только начинается. Данные обстоятельства предопределили выбор темы исследования, его цель и задачи.
Цель и задачи исследования. Основная цель диссертационного исследования состоит в изучении теоретических и практических вопросов защиты прав собственника и добросовестного приобретателя жилья, роли государства как гаранта законности и правомерности сделок с жильем. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1) исследовать правовых основания и механизм возникновения права собственности на жилое помещение у физических лиц, включая случаи принудительного лишения и приобретения права собственности на жилое помещение;
2) изучить особенности сделок с жилыми помещениями, заключаемых физическими лицами;
3) исследовать сущность и механизм государственной регистрации прав на недвижимое имущество, как способа защиты прав собственников и добросовестных приобретателей жилья;
4) изучить основания признания сделок с жильем недействительными с целью защиты права собственности на жилые помещения;
5) исследовать проблемы злоупотребления правом на жилье;
6)изучить юридическую сущность понятия «добросовестный приобретатель» и проблемы института добросовестного приобретательства;
7) дать правовую оценку проблеме конкуренции исков в отношении добросовестного приобретателя,
8) изучить проблемы правоприменительной практики при защите прав добросовестного приобретателя жилья и разработать предложения по внесению изменений в нормативно-правовые акты с целью усовершенствования законодательства и наиболее полной защиты гражданских прав.
Объектом диссертационного исследования стали закономерности правового регулирования и практики судебной защиты прав физических лиц при приобретении, осуществлении и отчуждении прав на жилое помещение по законодательству России.
Предметом диссертационного исследования стал правовой режим жилых помещений, конкретные общественные отношения, возникающие на этапе заключения и исполнения сделок с жилыми помещениями, а также практика судебной защиты прав собственности физических лиц и некоторых других прав на этот объект (прав добросовестного приобретателя, права аренды жилого помещения, права пользования жилыми помещениями лиц с частичной дееспособностью, права членов семьи собственника и др.).
Нормативную базу исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, акты субъектов Российской Федерации, подзаконные акты, ведомственные акты, разъяснения и рекомендации Верховного суда Российской Федерации, решения судов различных инстанций по конкретным делам.
Методами исследования явились: системный анализ норм федерального гражданского законодательства, подзаконных актов, нормативных актов субъектов Российской Федерации, ведомственных актов и исследование судебной практики их применения; сравнительный анализ теоретических работ; приемы диалектической и формальной логики при формировании предложений автора.
Эмпирической основой диссертации является судебная практика. Для выполнения целей и задач настоящей работы автором были проанализированы дела, рассматривающиеся судами общей юрисдикции, в том числе Кировским федеральным районным судом г. Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургским городским судом, Верховным судом Российской Федерации, Конституционным судом Российской Федерации.
Научная новизна диссертации состоит в том, что она является первым комплексным исследованием института защиты права собственности граждан на жилые помещения и порядка истребования жилого помещения у добросовестного приобретателя. В работе анализируется весь спектр вопросов приобретения и защиты гражданских прав физического лица при приобретении жилого помещения; изучены особенности сделок с участием физических лиц, дана оценка проблемам, возникающим с регистрацией сделок и прав на жилые помещения; дана правовая оценка основаниям принудительного лишения и приобретения прав собственности на жилые помещения; вносятся предложения по усилению гарантий со стороны государства в отношении сделок с жилыми помещениями; предлагаются способы защиты прав собственника и добросовестного приобретателя жилья, а так же вносятся конкретные предложения о внесении изменений и дополнений в нормы действующего законодательства с целью наиболее полной реализации прав граждан на жилище, предусмотренных Конституцией РФ.
Более определенно научная новизна исследования выражается в следующих положениях, выносимых автором на защиту:
1) Обосновывается необходимость расширения признаков, позволяющих признать приобретателя имущества добросовестным. Наряду с закрепленным в ст. 302 ГК РФ определением добросовестного приобретателя как лица, "которое не знало и не могло знать о том, что приобретает имущество у лица, не имеющего права его отчуждать", предлагается, по общему смыслу ст.ст. 220, 234 и 1109 ГК РФ, признавать лицо добросовестным также в случае «когда лицо действует без умысла причинить вред другому лицу, а также не допускает легкомыслия (самонадеянности) или небрежности по отношению к возможности причинения вреда».
2) С целью защиты прав собственников и участников сделок с жильем, находившимся в режиме общей совместной собственности супругов, автор считает целесообразным дополнить часть 1 пункта 3 статьи 35 СК РФ, указав, что в случае, если на момент совершения сделки брак расторгнут, нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга требуется в течение трех лет с момента расторжения брака. Соответственно, требует уточнения пункт 7 статьи 38 СК РФ, которую было бы правильным изложить в следующей редакции: к требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности, исчисляемый с даты расторжения брака.
3) С целью обеспечения гарантий законности сделок с жилыми помещениями и защиты прав добросовестных приобретателей жилья автор считает целесообразным дополнить ч.1 ст. 4 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которой, государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, дополнить указанием, а так же «найм жилого помещения». Целесообразным является изменение ст. 4 данного Закона в смысле установления месячного срока, в течение которого собственник жилого помещения обязан зарегистрировать договор найма жилого помещения.
4) Повышение эффективности защиты участников долевой собственности на жилое помещение может быть осуществлено с использованием положений ст. 119 Гражданско-процессуального кодекса РФ, регулирующей порядок извещения ответчика, место пребывания которого неизвестно. В этой связи предлагается внести дополнения в ст. 250 ГК РФ. Данные изменения, по мнению автора, могут быть изложены в следующей редакции: «в случае неизвестности места жительства участника долевой собственности либо отказа его от получения уведомления (извещения) о продаже должны быть направлены продавцом по последнему известному месту жительства и отчуждение доли недвижимости возможно не ранее, чем через месяц после отказа от получения уведомления либо возврата уведомления продавцу».
5 ) С целью обеспечения защиты прав участников сделок с жильем, в ситуации отсутствия государственной регистрации такой сделки по причинам, не зависящим от воли участников, автор считает необходимым дополнить статью 551 ГК РФ пунктом 4 в следующей редакции: « В случае невозможности регистрации сделки из-за смерти одной из сторон суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности».
6) Практика Конституционного суда РФ идет по пути обеспечения гарантий прав собственников жилых помещений. В постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П Конституционный суд РФ указал, что защита прав лица, полагающего себя собственником имущества, путем возврата имущества от добросовестного приобретателя возможна лишь на основании виндикационного иска, и лишь при наличии предусмотренных статьей 302 ГК РФ оснований. Однако, при формулировании правил о применении виндикационного иска, законодатель не дошел до логического завершения, поскольку он не признал добросовестного возмездного приобретателя собственником вещи. По мнению автора, законодательное решение проблемы добросовестных приобретателей могло бы выглядеть следующим образом. Необходимо дополнить частью 2 пункт 3 ст. 218 ГК РФ, предусматривающей основания приобретения права собственности, положением, что «лицо, являющееся добросовестным приобретателем, приобретает право собственности на имущество, приобретенное на основании сделки об отчуждении этого имущества, если оно не может быть истребовано от добросовестного приобретателя по основаниям, предусмотренным статьей 302 настоящего Кодекса».
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что предлагаемые выводы и предложения могут быть использованы: 1) для совершенствования нормативно-правовой базы сделок с жилыми помещениями 2) в учебном процессе при проведении занятий по дисциплинам гражданского и жилищного права, 3) при проведении в дальнейшем научных исследований по проблемам защиты гражданских прав добросовестного приобретателя жилья; 4) для усовершенствования судебной практики; 5) в практической деятельности граждан и юридических лиц.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена на кафедре гражданского права Санкт-Петербургского университета МВД РФ. Основные теоретические выводы и практические рекомендации по результатам диссертационного исследования нашли свое отражение в опубликованных работах на межвузовских конференциях, проводимых в Санкт-Петербургском университете МВД РФ. Основные теоретические положения и выводы диссертационного исследования получили свое отражение в преподавательской деятельности на юридическом факультете Санкт-Петербургского университета МВД России. Выводы и результаты исследования применены в практической работе при отправлении правосудия в должности федерального судьи Кировского районного суда Санкт-Петербурга и мирового судьи судебного участка №123 Санкт-Петербурга.
Структура диссертации. Структуру работы определили основные ее цели и задачи. Диссертация состоит из введения, двух глав, заключения и списка нормативных источников и использованной литературы.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Карева, Галина Георгиевна, Санкт-Петербург
Выводы и практические рекомендации, изложенные автором в работе, основаны как на нормах действующего законодательства, та так же , как изучения позиции российских ученых-цивилистов по данной теме, так и судебной практики, в том числе, из собственного опыта рассмотрения гражданских дел в отношении сделок с жильем в качестве судьи.
Список нормативных источников и использованной литературы
Нормативный материал
1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12декабря 1993г.//М., 1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Принят Государственной Думой Российской Федерации 21 октября 1994г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. №32. Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Принят Государственной Думой Российской Федерации 22декабря 1995г. Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. // №5. Ст. 410.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья. Принят Государственной Думой Российской Федерации 21 октября 1994г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. №49. Ст. 4552.
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой Российской Федерации 14 ноября 2002г. // Российская газета. 20ноября 2002г. №220.
6. Жилищный кодекс РСФСР . Утвержден Верховным Советом РСФСР 24июня 1983г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883.
7. Жилищный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22декабря 2004г. // Российская газета (ведомственное приложение). 12 января 2005г. N1.
8. Семейный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой Российской Федерации 8 декабря 1995 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. №1. Ст. 16.
9. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик. Приняты Верховным Советом Российской Федерации 11 февраля 1993 г. //
Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. №10. Ст. 357.
Ю.Основы жилищного законодательства Союза СССР и союзных республик. Приняты Президиумом Верховного Совета СССР 24 июня 1981г. // Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. N 26. Ст.834.
11.Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24декабря 1990г. // Ведомости Съезда НД РФ и ВС РФ. 1990. N 30. Ст.416.
12.3акон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992г. // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. N 3. Ст.99.
13.Федеральный закон «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25июня 1993г. // Российская газета . Юавгуста 1993г. N 152.
14.Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.
15.Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст.3591.
16.Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16июля 1998г. // Российская газета. 22июля 1998г. N 137.
17.Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004г. // Российская газета от 31 декабря 2004г. N 292.
18.Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992г. // Российская газета. 7 апреля 1992г. N 80.
19.3акон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости Верховного Совета РСФСР и Съезда народных депутатов. 1991. N28. Ст.959.
20.Положение о Комиссии по правам человека при Президенте РФ. Утверждено Указом Президента РФ от 18 октября 1996 г. № 1457 // СЗ РФ. 1996. №43.
Судебная практика
21.Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 25 июля 1995г. №3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй ст.54 ЖК РСФСР в связи с жалобой гражданки JI.H. Ситаловой » // Собрание законодательства Российской Федерации, 1995 г. № 18. Ст. 1708.
22.Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 21 апреля 2003г. №6-П « По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А.Скляновой, Р.М.Скляновой и В.М.Ширяева» // Российская газета (ведомственное приложение), 2003 г. № 3.
23.Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 2 февраля 1998г. N 4-П «По делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации»//Российская газета. Юфевраля 1998г. №25.
24.Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998г. N11 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Сборник законодательства РФ. 1998. № 45. Ст.5603.
25.Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона
Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. №11.
26.Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» // Российская газета. 18 ноября 1998 г. №219.
27.Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» // Российская газета. 26 ноября 1994 г. № 230.
28.Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ за 1961-1993 гг. М., 1994.
29.Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании» // Сборник Постановлений Верховного Суда РФ за 1961-93 гг. М., 1994.
ЗО.Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 6 января 1995 «Договор о купле-продаже приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, признан недействительным как повлекший нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца» // Бюллетень Верховного суда РФ. 1995. № 6.
31.Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 сентября 2003 г. «Права лица, считающего себя собственником жилого помещения, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2004. № 4.
32.0бзор судебной практики «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией гражданами жилых помещений» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 2.
33.Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного суда РФ, 2003. № 2.
34.Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 12.
35.Архив Кировского федерального районного суда Санкт-Петербурга.
Заключение
Проведенное диссертационное исследование позволило сформулировать следующие теоретические выводы и практические рекомендации.
В ходе исследования были выявлены и проанализированы теоретические разночтения посвященные анализу жилищного законодательства, где рассматривались суждения различных авторов по поводу самостоятельности жилищного законодательства. Автор пришел к выводу, что специфика жилищных общественных отношений обусловлена прежде всего их объектом-жилищем. Жилищное законодательство - комплексное, в нем соединились правовые нормы разных отраслей российского права, отличающихся друг от друга по средству, методу и признакам регулирования общественных отношений, но объединенных целью сформировать нормативную систему удовлетворения жилищных потребностей на базе одного объекта регулирования, каким является жилище, законченное строительством, принятое в эксплуатацию и подлежащее использованию по назначению. Автор согласен с позицией Чигира В.Ф., который подчеркивал, что право на жилище включает ряд вещных правоотношений - владение, пользование и распоряжение (в определенной мере) жилым помещением. Право на жилище не может быть изъято государством у гражданина или ограничено в объеме, кроме случаев прямо указанных в самой Конституции РФ и федеральных законах1.
В работе автором отмечаются способы приобретения жилья в собственность. Особое внимание уделено понятию сделка, как наиболее распространенному способу приобретения жилья в собственность граждан. В отличие от юридических лиц граждане (физические лица) могут быть субъектами сделок, в том числе с жильем, в зависимости от наличия у них дееспособности. Сделки с жильем с участием несовершеннолетних в возрасте до 14 лет , недееспособных граждан и ограниченно дееспособных граждан возможны только с согласия органов опеки и попечительства. Автором отмечается отсутствие каких бы то ни было критериев и правил, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав указанных лиц при совершении той или иной сделки с недвижимостью, что порождает споры, которые могут быть рассмотрены только в судебном порядке.
В работе отмечается специфический характер сделок в отношении жилья, приобретенного в период брака. С целью защиты прав собственников и участников сделок с жильем, находившимся в режиме общей совместной собственности супругов, автор считает целесообразным дополнить часть 1 пункта 3 статьи 35 СК РФ, указав, что в случае, если на момент совершения сделки брак расторгнут, нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга требуется в течение трех лет с момента расторжения брака. Соответственно, требует уточнения пункт 7 статьи 38 СК РФ, которую было бы правильным изложить в следующей редакции: к требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности, исчисляемый с даты расторжения брака.
Как способы защиты гражданских прав при совершении сделок с жильем автором рассматриваются случаи признания сделок с жильем недействительными, а так же истребование имущества из чужого незаконного владения путем подачи виндикационного или негаторного исков. Из предусмотренных статьями 169-179 ГК РФ оснований недействительности сделок в судебной практике при оспаривании сделок с жилыми помещениями, наиболее часто встречаются основания, предусмотренные статьями 171, 177, 178, 179 ГК РФ. Автором проанализирован порядок оспаривания сделок с жильем на основании данных норм права, а также приведены конкретные гражданские дела из судебной практики.
Автором обосновывается необходимость расширения признаков, позволяющих признать приобретателя имущества добросовестным. Анализ статей ГК РФ, в которых говорится о недобросовестности участников гражданских правоотношений, позволяет прийти автору к выводу о том, что лицо следует считать добросовестным в том случае, когда оно действует без умысла причинить вред другому лицу, а также не допускает легкомыслия (самонадеянности) или небрежности по отношению к возможному причинению вреда. Такое определение следует из содержания статьи 302 ГК РФ, согласно которой, добросовестным приобретателем является лицо, "которое не знало и не могло знать о том, что приобретает имущество у лица, не имеющего права его отчуждать". Как показывает судебная практика, в настоящее время защита прав добросовестного приобретателя жилья осуществляется путем признания в судебном порядке собственника жилья добросовестным приобретателем. Законодательное решение проблемы добросовестных приобретателей, по мнению автора, могло бы быть решено путем дополнения части 2 пункт 3 ст. 218 ГК РФ, положением, что «лицо, являющееся добросовестным приобретателем, приобретает право собственности на имущество, приобретенное на основании сделки об отчуждении этого имущества, если оно не может быть истребовано от добросовестного приобретателя по основаниям, предусмотренным статьей 302 настоящего Кодекса».
Государственная регистрация сделок с недвижимостью и , прежде всего, с жилыми помещениями, рассматривается автором , как один из важных способов обеспечения законности сделок и защиты гражданских добросовестных приобретателей жилья. В рамках усиления данной защиты и учитывая, что отсутствует обязательность договоров найма жилых помещений, которые фактически являются обременением, автор считает целесообразным дополнить ч.1 ст. 4 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которой, государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, дополнить указанием, а так же «найм жилого помещения». Целесообразным является изменение ст. 4 данного Закона в смысле установления месячного срока, в течение которого собственник жилого помещения обязан зарегистрировать договор найма жилого помещения.
В практике заключения сделок с жильем физическими лицами, имеют место случаи, когда регистрация перехода права собственности не может быть осуществлена из-за смерти участника сделки, имевшей место после заключения договора. С целью обеспечения защиты прав участников сделок с жильем, в ситуации отсутствия государственной регистрации такой сделки по причинам, не зависящим от воли участников, автор считает необходимым дополнить статью 551 ГК РФ пунктом 4 в следующей редакции: « В случае невозможности регистрации сделки из-за смерти одной из сторон суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности».
Автором рассматривается порядок заключения сделок с жильем, находящимся в общей долевой собственности и высвечивается проблема отсутствия законодательного порядка извещения сособственника о предстоящей сделке, что потенциально таит угрозу оспаривания сделки в судебном порядке. В этой связи предлагается внести дополнения в ст. 250 ГК РФ. Данные изменения, по мнению автора, могут быть изложены в следующей редакции: «в случае неизвестности места жительства участника долевой собственности либо отказа его от получения уведомления , извещения о продаже должны быть направлены продавцом по последнему известному месту жительства и отчуждение доли недвижимости возможно не ранее, чем через месяц после отказа от получения уведомления либо возврата уведомления продавцу».
Как эффективный способ защиты гражданских прав приобретателей жилья автор рассматривает распространение норм Закона о защите прав потребителей на физических лиц- участников долевого строительства жилья, что прямо предусмотрено ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступившим в действие с 1 апреля 2005г. Нормы Закона об участии в долевом строительстве свидетельствуют о том, что при подготовке Закона были учтены интересы дольщиков и мнение кредитных учреждений, призванных развивать ипотеку, которая является одним из способов решения проблемы обеспечения конституционного права граждан на жилище.
В России государство гарантирует права собственника, но в случае утраты такого права оно не возместит понесенные убытки, если не будет доказана вина государственного регистратора. Как самый действенный и, пожалуй, единственный способ защиты собственника от убытков из-за утраты или ограничения права собственности на недвижимое имущество, автором рекомендуется страхование риска возникновения убытков вследствие обстоятельств, не выявленных при заключении сделки. Такое страхование получило название страхования титульных рисков или титульного страхования. Реальной альтернативы услуг по титульному страхованию на рынке практически нет, кроме приобретения юридически «чистого» объекта, гарантированного от титульных рисков, что непросто на практике.
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Защита гражданских прав физического лица при приобретении жилья»
1.Аксюк И.В. Проблемы возникновения права собственности на недвижимость на основании приобретательной давности // Адвокат, 2003. № 12.
2. Барщевский М.Ю. Наследственное право. М., 2003.
3. Батуров Г.П. Право личной собственности на жилой дом // Социалистическая законность, 1971. №2.
4. Богатырев Ф.О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного прибретателя собственником // Законодательство. 2004. № 4.
5. Богданов Е. Категория "добросовестности" в гражданском праве // Российская юстиция, 1999. № 9.
6. Бронер Д.Л. Современные проблемы жилищного хозяйства. М., 1961.
7. Бурмистрова Е.А. Некоторые вопросы практики применения судами ФЗ "О государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ними" // Кодекс-инфо, 2003. № 1-2.
8. Вершинин А.П. Способы защиты гражданских прав. С.- Петербург, 1997.
9. Виноградова JI. Ограничения права собственности граждан на квартиру // Правовая система «Кодекс». С.-Петербург, 1996.
10. Гаджиев Г.А. Конституционные принципы добросовестности и недопустимости злоупотребления субъективными правами // Государство и право, 2002. № 7.
11. Горохов Б.А. Споры о праве на недвижимость : судебная практика // Гражданин и право, 2000. № 3.
12. Гражданское право / Отв. ред.: П.Е. Орловский, С.М. Корнеев . М., 1970.
13. Гражданское право. Учебник. Т. 2. // Под ред. С.М. Корнеева. М.: БЕК.1994.
14. Гражданское право / Под ред.: А.П. Сергеева. Ю.К. Толстого. М., 1998. Гражданское право. Учебник. Т. 1. // Под ред. Е.А. Суханова. М., 1999.
15. Гражданское право. Учебник. Т. 2. // Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2003.
16. Грибанов В.П., Кабалкин А.Ю. Жилищные права советских граждан. М., 1964.
17. Грищаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. М.,1995.
18. Дмитриев Н. Жилищный вопрос: Два мира два подхода. М.1973.
19. Дашковская В. Истребование имущества от добросовестного приобретателя // Эж Юрист, 2004. № 19.
20. Емельянов. В.И. Разумность, добросовестность, незлоупотребление гражданскими правами . М., 2002.
21. Емельянов В.И. Юридическая сущность доброй совести // Эж Юрист, 2002. № 18.
22. Ерошенко А.А. Личная собственность в гражданском праве. М., 1973.
23. Ефремов Н. Защита прав потребителей на рынке жилья // Эж-Юрист, 1998. №24.
24. Жилищное законодательство: Комментарий / Отв. ред. В.Ф. Яковлев, П.И. Седугин. М., 1971.
25. Жилищное право. Учебник. // Под ред. П.И. Седугина. М., 2000.
26. Жилищное право. Учебник. // Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2000
27. Жуйков В. Возникновение права собственности граждан на квартиры // Российская юстиция, 1993. № 15.
28. Ильченко A.JT. Защита прав продавца при купле продаже недвижимости // Юрист, 2004. № 6.
29. Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967.
30. Иоффе О.С., Шаргородский Д.М. Вопросы теории права. М., 1961.бб.Залесская М.В. Защита прав добросовестного приобретателянедвижимости: конституционно-правовой аспект//Жилищное право, 2003. №3.
31. Кашкарова И. Пределы осмотрительности : о проблемах признания добросовестным приобретателем // Эж-Юрист, 2005. № 12.
32. Киндеева Е. Чтобы квартира не стала воспоминанием // Экономика и жизнь, 2004. №6.
33. Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М., 2004.
34. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. М., 1998.
35. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации часть первая (постатейный) /; Отв. ред. Н.Д.Егоров, А.П.Сергеев. М., 2004.
36. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации часть первая (постатейный) / Отв. ред. Н.Д.Егоров, А.П.Сергеев. М., 2004.
37. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1995.
38. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Отв. ред. А.П. Сергеев. М., 2002.
39. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1998.
40. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. М., 2005.
41. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части третьей (постатейный) / Отв. ред. А.П. Сергеев. М., 2002.
42. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Отв. ред. О.А. Городов. М, 2005.
43. Комментарий к Федеральному Закону РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Законодательство и экономика. 1998. № (172) 06.
44. Корчагина Н.А. Соотношений требований о виндикации и применения последствий недействительности сделки. // Кодекс-info. 2000. № 5.
45. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред.: А.А. Маковской, О.М. Козыря В.А. Витрянского. М., 2004.
46. Косарев К.М. Право частной собственности граждан на квартиру. М., 1996.
47. Конкин Н.Е. Недействительность сделок, связанных с отчуждением жилых помещений // ИС Кодекс, 2001.
48. Конституционное право РФ. Учебник. // Под ред. М.В. Баглай. М., 1999.
49. Коняшин Ю.Н. Право собственности в Средние века. Алматы., 1999.
50. Красноперова А.В. Некоторые способы совершения мошенничества в сфере рынка жилья. М., 2003.
51. Крашенниников П.В. Российское жилищное законодательство: Учебное и практическое пособие. М., 1996.
52. Кузьмин В.Н. Часть жилого дома и общая собственность // Советское государство и право, 1973. № 5.
53. Литовкин В.Н. Регулирование учета граждан, нуждающихся в жилье, и распределения жилой площади // Состояние и задачи дальнейшего развития научных исследований в области жилищного законодательства в СССР. М., 1971.
54. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство. Комментарий (комментарий к ст. 1 ЖК РСФСР). М., 1991.
55. Литовкин В.Н. // Комментарий к ст. 40 Конституции РФ. М.: БЕК. 1994.
56. Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие. Воронеж, 2002.
57. Макаров Н.П. Способы защиты прав граждан при совершении сделок на рынке жилья // Гражданин и право, 2001. № 9(15).
58. Масевич М.Г. Основания приобретения права собственности на бесхозяйные вещи // Проблемы современного гражданского права / Под ред.: В.Н.Литовкина, В.А.Рахмиловича. М. 2000.
59. Масликова И. «О судебной защите неприкосновенности жилища». Библиотека, 1996. № 3
60. Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 1997.
61. Мингалева Е. Добросовестный значит защищенный ? // Эж-Юрист. 2003. № 27.
62. Мостов Г.С. Особенности приобретения и прекращения собственности на недвижимое имущество // Юрист, 2002. № 10.
63. Мурзин Д.В. Добросовестное приобретение имущества по договору. М., 2003.
64. Новицкий И.Б. Принцип доброй совести в проекте обязательственного права // Вестник гражданского права, 1916. № 6.
65. Общая теория права и государства. Учебник. // Под ред. B.C. Нерсесянц. М., 1999.
66. Огородникова В.В. О проблемах, возникающих при рассмотрении судами общей юрисдикции дел о регистрации // Правовая система «Кодекс». 1999.
67. Орлов А.В., Архипов А.П. О страховании титульных рисков // Финансы, 2004. №8.
68. О нарушениях прав граждан на выбор места пребывания и жительства в РФ см.: Доклад о деятельности Уполномоченного по правам человека в РФ в 1989 году // Становление и развитие института Уполномоченного по правам человека в РФ и ее субъектах. М., 2000.
69. Павлова Е.Ю. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок. С.-Петербург, 2002.
70. Петров Е.Ю. К вопросу о публичности достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество. М., 2001.
71. Примаков Д.В. Жилищное законодательство России. М., 1995.
72. Пчелинцева JT.M. Пчелинцев С.В. Жилищные права и льготы граждан России. Комментарий законодательства и практики с приложением федеральных законов и документов. М.: «Норма». 2002 .
73. Пчелинцева Л.М., Пчелинцев С.В. Некоторые вопросы теории жилищного права: история и современность. // Жилищное право. 2003. № 2.
74. Радченко С. Как не лишится приватизированного имущества ? // Эж- Юрист. 2004. №33.
75. Рахмилович В. А. О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю. М., 2000.
76. Рахмилович В.А. Распространяются ли нормы о недействительности сделок на добросовестного приобретателя ? // Журнал российского права. 2003. № 12 .
77. Ржаницына Л.С. Защита прав несовершеннолетних при сделках с недвижимым имуществом // Адвокат. 2004. № 10.
78. Русское гражданское право / Под ред. А.И. Вицина. С.-Петербург, 1910.
79. Рыбалов А.О. Могут ли добросовестные приобретатели спать спокойно? С.-Петербург., 2004.
80. Савина А.А. «О перспективах ипотеки в России» // Адвокат, 2005. № 1
81. Салтанова С.А. Проблемы правовой защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья. М., 2003.
82. Сидоров А. Новеллы долевого участия // Эж- Юрист. 2005. № 9.
83. Сизиков М.И. История государства и права России с конца XVII в. до начала XIX в. М., 1998.
84. Седугин П.И. Право на жилище в СССР. М., 1983.
85. Седугин П.Е. Жилищное право. М., 2000.
86. Советское гражданское право / Отв. ред. : И.Б. Новицкий, П.Е. Орловский. М., 1959.
87. Советское гражданское право / Под ред. О.А. Красавичкова. М., 1982.
88. Скловский К.И. Защита владения, полученного по недействительной сделке. М., 2000.
89. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002.
90. Скловский К.И. Применение законодательства о собственности и владении. Практические советы. М., 2004.
91. Смирнов М.М. Жилищное право Российской федерации: Конспект лекций. М., 2000.
92. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право, 1998. № 6.
93. Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права в России. М., 1999.
94. Толстой Ю.К. Советское жилищное право. JL, 1967.
95. Толстой Ю.К. Советское жилищное законодательство. JL, 1974.
96. Толстой Ю.К. Заметки по жилищному праву // Правоведение, 1994. № 4.
97. Толстой Ю.К. Советское жилищное законодательство. М., 1995.
98. Толчеев Н.К. Защита недостаточна: Правовой режим помещений, находящихся в государственной, муниципальной или частной собственности // ИС «Кодекс», 2004.
99. Утегенова Р. Что такое собственность и право собственности // Гражданин и право, 2001. № 10.
100. Федоров С. Цена надежности: Комментарий к Закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» // Эж-Юрист. 2005. № 6.
101. Хейфец Д.О. Недействительность сделок. М., 2002.
102. Чечот Д.М. Субъективное право и формы его защиты. JL, 1968.
103. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995.
104. Ширинская Ю.А. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации // Юрист, 2005. № 1.
105. Авторефераты диссертаций, диссертационные исследования
106. Козлова Е.Б. Проблемы правового регулирования сделок с недвижимостью. Дис. . канд. юрид. наук. М., 2003.
107. Умуркулов М.К. Осуществление и защита права общей собственности. Дис. . канд. юрид. наук. М., 1984.
108. Пашенько С.Б. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Субъекте Российской Федерации. Автореф. дис. канд. юрид. наук. Саратов, 2002.
109. Волынцева А.В. Актуальные гражданско правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф.дис. . канд. юрид. наук. Томск, 2003.
110. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом: Автореф.дис. . канд. юрид. наук. М., 2000.
111. Скиба П.В. Особенности сделок купли продажи недвижимости: Автореф.дис. . канд. юрид. наук. М., 2001.
112. Кобзева Ю.С. Гражданско-правовая охрана прав и законных интересов членов семьи собственника и нанимателей жилого помещения: Автореф. дисс. . канд. юрид. наук. СПб, 1999.
