Жилая недвижимость как объект гражданского права России

Малюткина-Алексеева, Ирина Александровна

Жилая недвижимость как объект гражданского права Россиитекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Жилая недвижимость как объект гражданского права России»

На правах рукописи

Малюткина-Алексеева Ирина Александровна

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА РОССИИ

12.00.03 - гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

у*

Саратов - 2003

Диссертация выполнена в Федеральном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Чувашский государственный университет имени И.Н.Ульянова»

Научный руководитель: доктор юридических наук, профессор

Цыбуленко Зиновий Иванович

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Ведущая организация: Самарский государственный университет

Защита состоится 26 июня 2003 года в 14 часов на заседании диссертационного совета Д-212.239.03 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Саратовская государственная академия права» по адресу: 410056, г. Саратов, ул. Чернышевского, д.104, ауд. № 102.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Саратовская государственная академия права» (г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 104).

Автореферат разослан «_»_2003 г.

Рыбаков Вячеслав Александрович

кандидат юридических наук, доцент Зинченко Александр Иванович

Ученый секретарь диссертационного совета

А.А. Серветник

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Недвижимость - центральное звено всей системы рыночных отношений. Она формирует капитал в вещной форме, приносящий доход.

Жилая недвижимость является основой личного существования граждан и предназначена для непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения и т.п., находящиеся в • собственности граждан, используются для проживания и удовлетворе-

ния личных нужд.

Недвижимость отличается от других объектов собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею имеют особенности в сравнении с другими объектами. Пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц (не собственников) в большей мере, чем товары, относящиеся к движимому имуществу. В силу особой социальной ценности объектов недвижимости государство стремится контролировать процессы, связанные с оборотом объектов недвижимости, поэтому операции с ней связаны с определенными процедурами, обеспечивающими учет интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

Правовое раулирование жилой недвижимости обеспечивается ГК РФ, ЖК РСФСР, Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и другими нормативны^.; правовыми актами. Однако реализация конституционного права граждан на жилье становится все более проблематичной. Действующее законодательство содержит противоречия, которые отражаются на правоприменительной практике, что, , как следствие, ведет к ухудшению жилищной проблемы.

Таким образом, актуальность темы исследования обусловлена:

- необходимостью анализа законодательства, регулирующего правовой режим жилой недвижимости и практики его применения для

' изучения комплекса проблем, назревших в жилищной сфере и влияю-

щих на реализацию права граждан на жилье (жилое помещение);

- необходимостью совершенствования законодательства РФ в данной области через комплексное изучение системы оборота жилой недвижимости, уточнение объектов жилой недвижимости, их правового статуса;

- потребностью совершенствования практической деятельности правоприменительных органов, участвующих в реализации системы оборота жилой недвижимости, управлении ею.

Степень разработанности проблемы. Вопросы права собственности и правового положения жилой недвижимости уже исследовались. Однако либо на базе прежнего законодательства (П.В. Крашенинников, КН.Агафонов), либо рассматривались отдельные аспекты правового режима жилой недвижимости: приватизация (Е.Р.Сухарева, И.В. Петрова, Н.В. Перепелкина), сделки (Д.А. Петрова), коммерческий найм (И.В.Чечулина), социальный найм (Г.Д.Улетова), доверительное управление имуществом (Д.М. Дятлев, A.A. Новик, О.П. Мос-ковкина, T.JI. Наумова), рента (O.A. Маркова), ипотека (A.A. Киселев, C.B. Прокофьев, В.Ф. Понька, М.М. Орлова, A.B. Фадеев), ограничение права собственности (Т.А. Мечетина), долевое участие в строительстве жилья (Л.Г. Сайфулова).

Однако недостаточно урегулированы правоотношения в области сложных объектов жилищной сферы. Не решен вопрос наследования права на жилое помещение за правом на земельный участок, предназначенный для эксплуатации данного жилого помещения, как единого объекта гражданского оборота. Открытыми остались теоретические проблемы создания жилой недвижимости на основании договора долевого участия, сохранения права на жилье, гарантированного Конституцией РФ при сносе жилого дома при изъятии земельного участка, неисполнении договора ипотеки заемщиком, некоторые другие вопросы защиты права на жилье несовершеннолетних, нетрудоспособных и др. Наблюдается тенденция умаления конституционного права граждан на жилье.

Объектом диссертационного исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с гражданским оборотом недвижимого имущества жилого назначения.

Предметом диссертационного исследования являются проблемы теоретического и прикладного характера, связанные с определением понятия недвижимого имущества в жилищной сфере и выявлением гражданско-правовых отношений, объектом которых оно считается.

Цели и задачи исследования. Цель исследования состоит в системно-структурном и содержательном анализе комплекса правовых проблем, которые определяют место жилой недвижимости в системе сложных объектов недвижимости в целом, и разработке научно-практических рекомендаций решения этих проблем.

Данная цель обусловливает постановку и решение следующих задач:

- анализ имеющихся в научной литературе взглядов и представлений о понятии недвижимого имущества в жилищной сфере;

- выявление степени актуальности детального правового регулирования отношений, объектом которых является недвижимое имущество в жилищной сфере;

- определение понятия и признаков недвижимости в жилищной сфере;

- раскрытие и изучение основных прав, ограничений, связанных с недвижимостью в жилищной сфере;

- выявление многообразия гражданско-правовых отношений, объектом которых является жилая недвижимость;

- рассмотрение точек зрения о понятии государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- обобщение опыта государственной регистрации прав и сделок с жилой недвижимостью на примере Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним -Регистрационной палаты Чувашской Республики;

- на основе анализа и обобщения исследованного научного, нормативно-правового и практического материала формулирование предложений по совершенствованию соответствующего законодательства России и практики его применения.

Методологическая, научная и нормативно-правовая база диссертационного исследования. Методологической основой исследования послужил общенаучный диалектический метод познания, а также формально-логический, специально-юридический, системно-структурный и функциональный анализ, а также сравнительный, исторический методы.

Диссертация аккумулировала в себе научный материал, который послужил ее исследовательской основой, и позволил сохранить преемственность в развитии цивилистики. Научно-теоретическую базу составили труды дореволюционных российских цивилистов - Д.И. Мейе-ра, К.А. Неволина, К.П. Победоносцева, Л.А. Кассо, Г.Ф. Шершеневи-ча и др.; современных отечественных ученых - М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, B.C. Ем, О.С.Иоффе, П.В. Крашенинникова, A.B. Кузнецова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, В.А. Хохлова, З.И. Цыбуленко, Е.А.Чефрановой; зарубежных - Г.Германн, Л.Ж. Морандьер, Р.Саватье, Санфилиппо Чезаре и других.

В диссертационном исследовании использовано зарубежное гражданское законодательство о недвижимом имуществе.

Нормативно-правовую основу настоящего диссертационного исследования составили Конституция РФ и действующее российское законодательство.

ния. Обосновано и представлено более 18 актуальных предложений по совершенствованию действующего законодательства о недвижимости в жилищной сфере. На защиту выносятся следующие выводы и положения, содержащие элементы научной новизны:

1. Жилая недвижимость является основой личного существования граждан и она предназначена для личного потребления. Пользование ею затрагивает интересы широкого круга лиц, не являющихся ее собственниками, поэтому права владения, пользования и распоряжения недвижимостью ограничены законом. Операции с ней (в том числе оборот) требуют определенных процедур, обеспечивающих интересы государства и других субъектов права.

2. В связи с тем что глава 18 ГК, регулирующая право собственности и другие вещные права на жилые помещения, не содержит определения понятия жилого помещения, в отдельных статьях этой главы в качестве такового называются квартира или жилой дом (ст.288-292 ГК); ст. 558 ГК относит к таким помещениям жилые дома, квартиры или их части; ЖК РСФСР также не дает определения жилого помещения, указывая лишь на то, что жилищный фонд включает жилые дома и жилые помещения в других строениях, квартиры (ст.5); согласно ст.52 ЖК РСФСР предметом договора найма может быть изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, а в ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» дается более широкое определение понятия жилого помещения, включающее жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания и др. В целях единообразного понимания и применения норм ГК, ЖК РСФСР, Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», усиления защиты прав и охраняемых законом интересов субъектов гражданского права представляется необходимым:

1) нормы ГК, ЖК РСФСР, Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», другие нормативные правовые акты, в которых

речь идет о жилых помещениях, привести в соответствие друг с другом путем выработки и закрепления во вновь принимаемом ЖК РФ единого понятия жилого помещения, которое сформулировано в п. 2 ст. 2 Проекта ЖК РФ;

2) в нормах указанных актов, в которых говорится о жилых домах, квартирах или их частях, заменить данные понятия более широким понятием «жилое помещение», как более соответствующим практике гражданского оборота;

3) установить, что передача в собственность части жилого помещения допускается только в отношении изолированного жилого помещения.

3. Необходимо законодательно урегулировать приоритет вещных прав над обязательственными, первоначальных над производными.

В праве пользования жилым помещением вещные элементы преобладают над обязательственными, что дает основание закону объявить его вещным правом. В связи с этим предлагаем дополнить п. 1 ст. 216 ГК положением: «право пользования жилым помещением членами семьи собственника данного помещения (ст. 292)».

4. Государство заинтересовано в сохранении жилищного фонда, в том числе принадлежащего на праве собственности гражданам. В связи с этим целесообразно, во-первых, решить судьбу собственника и проживающих вместе с ним членов его семьи в случае прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение на основании ст. 293 ГК; во-вторых, решить ее путем изменения содержания части второй этой статьи, закрепив в ней правило о том, что при неустранении собственником нарушений, предусмотренных в ч. 1 ст. 293 ГК, по неуважительным причинам в назначенный ему срок, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение: а) о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств, за вычетом расходов на исполнение решения суда, при наличии у собственника в данном населенном пункте другого пригодного для постоянного проживания его и членов его семьи жилого помещения и о выселении из него названных лиц впоследствии по иску нового собственника в случае его отказа от заключения с прежним собственником договора коммерческого найма жилого помещения; б) либо о безвозмездном изъятии такого жилого помещения и передаче его в муниципальную собственность с возложением на орган местного самоуправления и прежнего собственника или кого-либо из совместно проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи обязанности по заключению договора найма данного жилого помещения. В дальнейшем вопрос о праве пользования жилым

помещением должен решаться в соответствии с нормами гражданского или жилищного законодательства в зависимости от того, какой был заключен договор найма жилого помещения, коммерческого или социального.

Вместе с тем ст. 293 ГК дополнить п. 2 следующего содержания:

«2. В случае, если отчужденное с публичных торгов жилое помещение являлось для бывшего собственника единственным пригодным для постоянного проживания, он и проживавшие с ним члены его семьи имеют право на заключение договора коммерческого найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо отчужденного жилого помещения с новым собственником».

5. В целях защиты прав и интересов граждан требуют дополнения нормы ГК, ЖК РСФСР, Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) об изъятии земельного участка. Статью 280 ГК дополнить правилом о том, что затраты и убытки собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, произведенные по его усмотрению с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка, по истечении указанного периода подлежат возмещению».

Статью 281 ГК дополнить п. 4:

«4. Собственнику жилого дома, находящегося на земельном участке, подлежащем изъятию для государственных или муниципальных нужд, членам его семьи, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этом доме, если данное жилое помещение является для них единственным пригодным для постоянного проживания, предоставляются по установленным нормам благоустроенные квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда».

В связи с этим ст. 63 ЗК РФ дополнить п. 5, 6:

«5. По истечении двух лет с момента уведомления исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии (выкупе) земельного участка, данные уведомление и решение прекращают свое действие. Собственник земельного участка (землевладелец, землепользователь, арендатор) не может быть ограничен в своих правах на проведение мероприятий, повышающих стоимость земли и находящейся на нем недвижимости.

6. Повторное решение (уведомление) об изъятии одного и того же земельного участка может быть принято по истечении трех лет с момента прекращения действия предыдущего решения (уведомления), если иное не установлено соглашением с собственником земельного

участка (землевладельцем, землепользователем, арендатором данного земельного участка)».

6. Нормы ст.37 Проекта ЖК РФ распространить на членов семьи собственника, других граждан, постоянно проживающих в сносимом жилом доме, если занимаемое ими жилое помещение является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением. В случае изъятия земельного участка по предусмотренным законом основаниям: 1) жилой дом может быть выкуплен у собственника в порядке и на условиях, установленных ГК и ЗК РФ; 2) собственнику сносимого дома по его желанию либо передается в собственность жилое помещение, рыночная стоимость которого равна рыночной стоимости сносимого жилого дома, либо выделяется в установленном порядке равноценный земельный участок, на котором предприятие, учреждение, организация, которым отведен изымаемый земельный участок, строят жилой дом и иные постройки взамен сносимых и возмещают в полном объеме все убытки с учетом стоимости отчуждаемого земельного участка и упущенной выгоды, либо применяется одна из форм содействия в реализации его права на жилище (ст. 64). Собственникам сносимых домов по их выбору или выплачивается стоимость сносимых домов, строений и устройств (на наш взгляд - сооружений), или предоставляется право использовать материалы от разборки домов, строений и устройств по своему усмотрению. Порядок предоставления жилого помещения, размер и порядок возмещения стоимости сносимых домов, строений и устройств, порядок возмещения убытков, включая упущенную выгоду, устанавливаются законодательством РФ и субъектов РФ (ст. 37 Проекта ЖК РФ // Жилищное право.2001. №2.С.4-40).

7. В связи с тем что п. 2 ст. 223 ГК сформулирован нечетко, остается открытым вопрос, идет ли речь о государственной регистрации самого договора или перехода права собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации (ср. ст. 549-551; п. 2 ст. 558; ст. 560; 563; 564; п. 3 ст. 574; ст. 584 ГК). Тот же вопрос возникает и применительно к правилу ч. 2 ст. 251 ГК. В этой связи п. 2 ст. 223 ГК изложить в следующей редакции: «В случаях, когда договор отчуждения имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом». Также дополнить ст. 558 п. 3 следующего содержания: «Право собственности на отчуждаемое жилое помещение возникает после государственной регистрации перехода права собственности».

8. Часть 1 ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. с последующими измене-

ниями и дополнениями (далее Закон о приватизации) изложить в следующей редакции: «Граждане РФ, имеющие в установленном порядке право на жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору социального найма, вправе с согласия всех лиц, имеющих право на жилую площадь и не утративших фактической связи с жилым помещением, приобрести это помещение в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РФ и республик в составе РФ...».

В Закон о приватизации были внесены изменения, позволяющие гражданам «расприватизировать» жилые помещения (ст. 9*). Однако, на наш взгляд, данные изменения носят неполный характер, поэтому предлагаем ввести следующие дополнения в ст. 9* названного Закона:

«2. Спорные вопросы разрешаются в судебном порядке.

3. Договор передачи жилого помещения в государственную или муниципальную собственность подлежит государственной регистрации.

4. Гражданин утрачивают право на повторную приватизацию жилого помещения, если иное не установлено законом».

9. Распространить основные положения ст.250 ГК на нормы ЖК РФ о продаже комнаты в коммунальной квартире, дополнив главу 3 Проекта ЖК РФ ст. 117 «Преимущественное право обмена, мены, покупки собственника и (или) нанимателя по договору социального найма жилого помещения в коммунальной квартире» в следующей редакции:

1. При продаже освободившегося изолированного жилого помещения в коммунальной квартире другие собственники и (или) наниматели жилых помещений в этой квартире имеют преимущественное право покупки продаваемого жилого помещения по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, независимо от приватизации нанимателем занимаемого им жилого помещения в этой квартире.

2. Продавец жилого помещения обязан известить в письменной форме собственников и (или) нанимателей данной коммунальной квартиры о намерении продать принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает его. Если собственники и наниматели данной коммунальной квартиры откажутся от покупки или не приобретут отчуждаемое жилое помещение в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже жилого помещения в коммунальной квартире с нарушением преимущественного права покупки собственник и (или) наниматель коммунальной квартиры, права которого нарушены, имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки жилого помещения в коммунальной квартире не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении жилого помещения в коммунальной квартире по договорам мены, обмена.

6. Правила настоящей статьи не применяются при отчуждении жилого помещения в коммунальной квартире по договору дарения, ренты с пожизненным содержанием с иждивением».

10. Дополнить ст. 252 ГК примерным перечнем случаев, когда собственник не имеет существенного интереса (не проживает и обеспечен другой жилой площадью, не нуждается в использовании ее в качестве жилья и др.).

11. Передача в собственность жилья осуществляется на добровольной основе. При этом исключается какое-либо принуждение. В связи с этим ст. 68 ЖК РСФСР дополнить частью второй следующего содержания: «принудительный обмен жилых помещений без согласия членов семьи нанимателя не допускается, если он влечет за собой переселение членов семьи нанимателя в приватизированные жилые помещения».

Для единообразного понимания содержания и применения ст. 70 ЖК РСФСР следует дополнить ее указанием на то, что такой обмен допускается независимо от того, был ли въезжающий в порядке обмена членом семьи или родственником нанимателя или нет.

Договор обмена права социального найма на право собственности на жилое помещение является основанием возникновения (перехода) права собственности и подлежит государственной регистрации по месту нахождения отчуждаемой квартиры.

В связи с этим ст. 109 Проекта ЖК РФ дополнить п. 4 следующего содержания: «Договор обмена жилыми помещениями подлежит государственной регистрации по месту нахождения отчуждаемого жилого помещения:

- в случае обмена права социального найма жилого помещения на право собственности на жилое помещение;

- в случае обмена права пользования жилым помещением жилищного или жилищно-строительного кооператива на право собственности на жилое помещение».

Пункт 4 ст. 109 соответственно следует обозначить как п. 5.

Дополнить ч. 1 ст. 67 ЖК РСФСР, ч. 1 п. 2 ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» указанием на то, что для обмена жилого помещения требуется письменное согласие совершеннолетних членов семьи нанимателя, несовершеннолетних - от 14 до 18 лет.

12. В целях единообразного понимания и применения п. 3 ст. 574 ГК дополнить его правилом о том, что договор дарения признается заключенным с момента его государственной регистрации. Абзац 2 п. 1 ст. 572 ГК также дополнить правилом о том, что под наличием встречной передачи вещей, прав либо встречного обязательства понимается закрепление условий о них в этом же договоре дарения.

Недопустимо дарение недвижимого имущества, принадлежащего дарителю на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Договор дарения является безвозмездной сделкой и не допускает встречного удовлетворения от одаряемого. Обязательство по предоставлению содержания с иждивением, по нашему мнению, можно рассматривать как встречное. Согласно п. 1 ст. 572 ГК в этом случае договор не может признаваться дарением.

13. В соответствии с нормами ГК о продаже недвижимости и пожизненном содержании с иждивением собственниками земли и находящихся на ней строений и иной недвижимости выступают разные лица, что влечет появление ограниченных вещных прав на недвижимость у приобретателей (п. 3 ст. 552, ст. 553, п. 5 ст. 555, ст. 604 ГК). В связи с этим предлагается дополнить ст. 602 ГК пунктом 4 следующего содержания:

«4. При невозможности сохранения права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, плательщик ренты обязан предоставить получателю ренты право пользования другим жилым помещением, если иное не предусмотрено договором».

Абзац 1 ст. 604 ГК изложить следующим образом:

«Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты, выраженного в письменной нотариально удостоверенной форме».

14. Норма п.1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке) не соответствует цели получения кредита, противоречит ст. 40 и п. 2 ст. 55, п. 3 ст. 56 Конституции РФ. В п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке в ред. от 23 января 2002 г. права на жилище не только ограничены, но и отменены совсем.

Не соответствует указанная норма и п. 3 ст. 216 ГК, согласно которому переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Как известно, право пользования жилым помещением членов семьи собственника, проживающих совместно с ним, относится к иным вещным правам.

Анализируемое новое правило противоречит и п. 2 ст. 292 ГК в ред. от 21 октября 1994 г., в силу которого переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В п. 3 ст. 216 и в п. 2 ст. 292 ГК закреплен один из важнейших признаков вещного права - право следования, в силу которого право следует за вещью. Дополнение же п. 2 ст. 292 ГК, внесенное ФЗ от 11 апреля 2001 г. с указанием на то, что его правила применяются, «если иное не установлено законом», противоречит названным статьям Конституции РФ, поскольку ухудшает правовое положение членов семьи собственника.

В связи с этим в целях усиления защиты конституционного права граждан на жилище, представляется целесообразным восстановить прежнее содержание п. 1, 2 ст. 78 Закона об ипотеке в редакции от 24 июня 1997 г. либо урегулировать данный вопрос иначе, но в соответствии со ст. 40, п. 2 ст. 55 и п. 3 ст. 56 Конституции РФ. Кроме того, необходимо привести в соответствие с указанными нормами Конституции РФ п. 2 ст. 292 ГК, восстановив его в прежней редакции, исключив из него указание о том, что правила этого пункта применяются в случае, если иное не установлено законом.

Нечетко урегулирован в законодательстве вопрос о предмете ипотеки и возможности обращения на него взыскания, если в качестве его выступает жилой дом или квартира, принадлежащие гражданину-залогодателю на праве собственности и являющиеся для него и проживающих вместе с ним членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением. В силу п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. В соответствии с п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке в действующей редакции обращение залогодержателем взыскания на такие объекты и их реализация являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в них залогодателя и членов его семьи при условии, что жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на их приобретение или строительство.

Между тем в п. 1 ст. 446 ГПК РФ от 23 октября 2002 г. в перечне видов имущества, принадлежащего гражданину на праве собственности, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, на первом месте указано жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, проживающих совместно с ним в принадлежащем ему помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Следовательно, если на имущество нельзя обращать взыскание по обязательствам должника, оно не может быть и предметом залога, в том числе ипотеки.

15. Дополнить ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) абзацем: «Заинтересованные лица имеют право на обращение в суд с требованием о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества». Таковыми могут быть кредиторы, государственные органы (налоговые, Служба судебных приставов, БТИ). Аналогично дополнить ст. 219 ГК абзацем следующего содержания: «Заинтересованные лица имеют право на обращение в суд с требованием о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества».

16. В Закон о регистрации внести норму о правовом положении дубликата правоустанавливающего документа.

Практическая значимость результатов исследования. Сформулированные в настоящем исследовании выводы и предложения могут быть использованы:

- в законотворческой практике с целью устранения выявленных пробелов и недостатков в работе по совершенствованию законодательства РФ и ее субъектов, в частности при формировании и совершенствовании жилищного законодательства, совершенствовании гражданского законодательства, законодательства о государственной регистрации прав и сделок с жилой недвижимостью, в налоговом и исполнительном законодательстве;

- в практике органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; налоговых органов, Службы судебных приставов, в практической деятельности иных субъектов соответствующих правовых отношений;

- при дальнейшей теоретической разработке проблем жилой недвижимости; вопросов, связанных с ее оборотом; концепции государственной регистрации недвижимого имущества, прав, сделок и перехода прав на него; а также иных смежных проблем;

- в процессе подготовки и проведения лекций, семинарских и практических занятий по учебным дисциплинам «Гражданское право», «Жилищное право», по специальному курсу «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при написании соответствующих учебно-методических пособий.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования изложены в 7 публикациях автора, в том числе 2 - в журнале «Российская юстиция». Выводы, содержащиеся в диссертации, использовались при изучении учебных дисциплин «Гражданское право» и «Жилищное право» на юридическом факультете Чувашского государственного университета им. И.Н. Ульянова, на факультете экономики и права Чебоксарского института (филиала) Московского государственного открытого университета; при разработке Закона Чувашской Республики от 30 апреля 2002 г. «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Чувашской Республике», постановления Кабинета Министров ЧР от 15 января 2001 г. №1 «Вопросы учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палаты Чувашской Республики»; а также постановлений Кабинета Министров Чувашской Республики от 29 июня, 16 июля 2001 г., 19 марта, 28 августа 2002 г., которыми внесены изменения и дополнения в указанное постановление Кабинета Министров Чувашской Республики. Рецензирование и обсуждение диссертации состоялось на кафедре гражданско-правовых дисциплин юридического факультета Чувашского государственного университета им. И.Н. Ульянова.

Структура диссертационного исследования. Диссертация включает введение; три главы, содержащие восемь параграфов; выводы и предложения; список использованной литературы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, степень ее разработанности, цель и задачи исследования, методологическая основа и научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы, формулируются основные положения, выносимые на защиту.

Первая глава «Понятие и виды недвижимости в жилищной сфере» состоит из двух параграфов, в которых исследуется формирование понятия недвижимости в жилищной сфере в России и за рубежом, предложена классификация жилой недвижимости.

В первом параграфе прослеживается развитие понятия «недвижимость» со времен Указа Петра Первого о единонаследии 1714 года, а также недвижимого имущества в жилищной сфере. При этом упор делается на дореволюционное российское законодательство, труды Г.Ф. Шершеневича, Д.И. Мейера, советское законодательство; зарубежное законодательство; действующее законодательство России.

Понятие недвижимости, данное ст. 130 ГК, по объему шире одноименного понятия, сформулированного ст. 1 Закона о регистрации, где не упоминаются суда и космические объекты. Из текста ст. 1 данного Закона видно, что здесь дается понятие недвижимости. Речь идет об определении сферы его действия. В ст. 1 Закона о регистрации представлен более широкий перечень объектов недвижимости в сравнении с п. 1 ст. 130 ГК. Статья 1 Закона о регистрации дополняет перечень следующими объектами: жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Нами анализируется вопрос отношения самовольно построенного жилого дома, реально существующего здания, сооружения к недвижимости. Вслед за Б.М. Гонгало приходим к обоснованному выводу: то обстоятельство, что на такие вещи не возникает права собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью.

Факультативным признаком недвижимости является ее государственная регистрация. Регистрировать права можно только на реально существующий объект.

Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (ст. 131,219 ГК).

Недвижимость в жилищной сфере - это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

В данном параграфе рассматриваются также некоторые категории (понятия), содержание которых важно для применения законов и других нормативных правовых актов, регулирующих отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере (строение, здание (гражданское здание), помещение (жилое и нежилое) и др.).

Жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным техническим требованиям.

Понятия «жилое помещение», «жилое строение» употребляются в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения (ст. 673 ГК); в других - как часть жилого дома, например жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме (ст. 1,5 ФЗ «О товариществах собственников жилья»)); в третьих - в качестве учетной категории наряду с жилым домом.

В диссертации нами приводятся различные классификации жилых помещений.

Исходя из понятий «недвижимость в жилищной сфере» и «жилищный фонд» (ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»), жилые помещения подразделяются на два основных вида: 1) предназначенные для постоянного пользования, 2) временного характера. Основным объектом, по поводу которого возникают жилищные отношения, являются жилые помещения постоянного пользования.

Передача в собственность части жилого помещения должна допускаться только в отношении изолированного жилого помещения.

Жилые помещения в широком смысле классифицируются Проектом ЖК РФ по видам: 1) жилые дома; 2) квартиры в многоквартирных жилых домах; 3) жилые комнаты; 4) иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих РФ, закрепленными законодательством субъектов РФ.

В юридической литературе предлагается классифицировать жилые помещения в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан, юридических лиц (Ю.К. Толстой).

Классификация жилых помещений, основанная на методике оплаты найма жилого помещения, предусмотрена Положением по организации капитального ремонта жилых зданий в г. Москве (с изм. от 2 апреля 1997 г.). За основу предлагается установить потребительские свойства районов. Для реализации предложенного подхода необходимо осуществить зонирование территорий субъектов РФ в соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ.

Во втором параграфе рассматриваются виды основных объектов недвижимости в жилищной сфере.

Жилая недвижимость представляет собой как отдельные объекты, так и составные части сложных объектов. Нормативной основой клас-

сификации объектов жилой недвижимости служит Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации.

По нашему мнению, структуру жилой недвижимости составляют: 1) многоквартирный жилой дом; 2) одноквартирный жилой дом; 3) квартиры в многоквартирных жилых домах; 4) жилые комнаты (смежные и изолированные). Ряд авторов одноквартирный дом (индивидуальный жилой дом) рассматривают как домовладение.

Вторая глава «Право собственности и иные вещные права на недвижимость в жилищной сфере (жилую недвижимость)» состоит из двух параграфов.

В первом параграфе рассматриваются конституционные положения, основополагающие для регламентации жилищных правоотношений, анализируются правомочия собственника по владению, пользованию жилой недвижимостью.

Пользование жилыми помещениями ограничено законом, строго целевым назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК). Фактическое использование жилого помещения не по назначению не допускается, равно как и перевод пригодной к постоянному проживанию площади в нежилую. Собственник не в праве размещать в принадлежащих им жилых домах промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК, ст. 7 ЖК РСФСР).

В результате изучения положений ст. 293 ГК, которые вступают в противоречие с ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, нами предложено привести ст. 293 ГК в соответствие с Конституцией РФ, формулируя конкретные дополнения.

Нормы ст. 288 и 293 ГК ограничивают право собственности на жилые помещения в общественных интересах, тем самым устанавливая его целевые границы. Права собственника - обладателя вещного права по действующему законодательству - защищены менее, чем обязательственные права нанимателя в договоре коммерческого найма и вещные права (производные от права собственности), т.е. права пользования жилым помещением членами семьи собственника. Это вызывает необходимость урегулирования приоритета вещных прав над обязательственными, первоначальных над производными.

Важное значение в исследовании уделяется правовому регулированию общей собственности, способам раздела и выдела имущества и т.д. Участнику общей долевой собственности принадлежит не конкретная часть общей вещи, а доля в праве собственности на вещь (ч. 1

ст. 251 ГК). Данное правило 4.1 ст.251 сформулировано как диспози-тивное.

Общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в кондоминиуме обладает рядом признаков: отсутствие возможности выдела долей в натуре; невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения; доля не может существовать самостоятельно, она - составная часть квартиры как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.

Статья 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» позволяет (как и ст. 46 ЖК РСФСР) улучшить жилищные условия граждан, проживающих в коммунальных квартирах, в том числе обеспечить их жилым помещением в виде отдельной квартиры. Анализируя нормативные правовые акты, в том числе и законодательство г. Москвы, предлагаем распространить принцип преимущественного права покупки (ст. 250 ГК) на куплю-продажу освободившейся комнаты в коммунальной квартире при отсутствии в этой квартире лиц, имеющих право на улучшение жилищных условий (ч. 1 ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 77 Проекта ЖК РФ).

Считаем, что нормы ст. 289, 290 ГК о квартире, как объекте права собственности, и об общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме могут применяться к этим отношениям в порядке применения закона по аналогии.

Право собственности у приобретателя, полностью внесшего свой паевой взнос за недвижимое имущество, должно возникать с момента государственной регистрации приобретенного права.

Одним из оснований возникновения права собственности на недвижимость является договор долевого участия в строительстве. Предметом договора является совместная деятельность по инвестированию и строительству для долевика части объекта (квартиры, кладовой).

Договор долевого участия в строительстве не подлежит государственной регистрации. Регистрации подлежит право собственности на объект, завершенный строительством в установленном порядке. Основанием регистрации права собственности являются договор долевого участия в строительстве и передаточный акт. Стороны (застройщик и инвестор (участник строительства)) вступают в обязательственные отношения с момента подписания ими договора в простой письменной форме.

Во втором параграфе рассматриваются право застройки чужого земельного участка, право пользования жилым помещением; право хозяйственного ведения государственным и муниципальным имуществом; право оперативного управления государственным и муниципальным имуществом; приводятся различные точки зрения на право пользования жилым помещением (ст. 292 ГК).

Третья глава «Сделки с недвижимостью в жилищной сфере и их регистрация».

В первом параграфе излагаются общие положения о сделках в '

жилищной сфере, приватизации жилых помещений.

В литературе есть мнение, что принцип одноразовое™ бесплатной приватизации не является безусловным. По мнению П.В. Крашенинникова, гражданин, стоящий в очереди на улучшение жилищных условий и имеющий на праве собственности приватизированную квартиру, вправе обусловить предоставление квартиры выкупом или безвозмездной передачей ранее занимаемой квартиры (приватизированной) в муниципальную собственность. И в результате такого отчуждения у гражданина возникает право на бесплатную приватизацию жилья. Так, известны случаи возврата ранее приватизированной квартиры в муниципальную собственность на основании договора передачи (возврата) жилья, утвержденного постановлением Совета Министров ЧР от 27.09.93 г. № 327, или оформления договора дарения жилого помещения в пользу муниципалитета. Однако данные ситуации противоречат законодательству. В первом случае - п. 7 Закона о приватизации, во втором - п. 1 ст. 572 ГК, п. 2 ст. 170 ГК, где сделка признается ничтожной, как притворная. Следовательно, говорить о повторной приватизации не приходится. В случае, если гражданин, стоящий в очереди на улучшение жилищных условий, желает их улучшить, ему необходимо оформить договор ипотеки или воспользоваться правом на получение субсидии с зачетом или без зачета ранее приватизированной квартиры. Таким образом принцип одноразовости не будет нарушен.

В случае смерти одного из участников совместной собственности такая собственность преобразуется в долевую, и доля умершего на- ,

следуется по общим правилам наследственного правопреемства.

Второй параграф посвящен рассмотрению вопросов купли-продажи, обмена и мены жилых помещений. Предлагаем дополнить ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» указанием на необходимость получения письменного согласия членов семьи нанимателя на обмен жилого помещения (ср. ст. 67 ЖК РСФСР). Дополнить ч. 1 ст. 67 ЖК РСФСР ч. 1 п. 2 ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» указанием на то, что для обмена жи-

на жилого помещения требуется письменное согласие совершеннолетних членов семьи нанимателя, несовершеннолетних - от 14 до 1В лет.

Автором положительно рассматривается запрет на обмен жилого помещения, являющегося предметом залога, предусмотренный нормативными актами субъектов РФ.

В третьем параграфе представлены иные отдельные виды сделок с жилой недвижимостью, в частности договор дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, ипотеки, доверительного управления имуществом.

Считаем, что необходимо внести ряд изменений в законодательство. Так, п. 3 ст. 574 ГК предлагаем дополнить положением о том, что договор дарения признается заключенным с момента его государственной регистрации, а абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК - о том, что под наличием встречной передачи вещей, прав либо встречного обязательства понимается закрепление условий о них в этом же договоре дарения.

Недопустимо дарение недвижимого имущества, принадлежащего дарителю на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Договор дарения является безвозмездной сделкой и не допускает встречного удовлетворения от одаряемого. По нашему мнению, обязательство по предоставлению содержания с иждивением можно рассматривать как встречное. Согласно п. 1 ст. 572 ГК в этом случае договор не может признаваться дарением.

По этому вопросу нами рассматриваются точки зрения М.Г. Пискуновой, М.Г. Масевич, А.Л. Маковского, В.В. Витрянского, А.Ю. Кабалкина.

В соответствии с нормами ГК о продаже недвижимости и пожизненном содержании с иждивением собственниками земли и находящихся на ней строений и иной недвижимости выступают разные лица, что влечет появление ограниченных вещных прав на недвижимость у приобретателей (п. 3 ст. 552, ст. 553, п. 5 ст. 555, ст. 604 ГК).

В и. 4 ст. 602 ГК предлагаем внести следующее дополнение: при невозможности сохранения права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, плательщик ренты обязан предоставить получателю ренты право пользования другим жилым помещением, если иное не предусмотрено договором. Абзац 3 ст. 604 ГК изложить следующим образом: плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты, выраженного в письменной нотариально удостоверенной форме.

Определенный интерес представляют некоторые проблемы ипотеки и доверительного управления недвижимостью. Ипотека жилого помещения, находящегося в совместной собственности, в случае, если залогодателем является один сособственник, возможна только при выделении его доли.

Нами отстаивается точка зрения, что доверительное управление недвижимостью - обязательственное право, содержание которого устанавливается законом и договором, имеющим срок действия.

В четвертом параграфе рассматривается система государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и самих объектов недвижимости.

Государственная регистрация является единственным юридическим доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК), которое может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Значит, государственная регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных п. 1 ст. 8 ГК.

По нашему мнению, в Закон о регистрации необходимо внести нормы о правовом положении дубликата правоустанавливающего документа.

Особое внимание уделено проблемам ответственности при государственной регистрации прав (ст. 15, 16, 120, 1068, 1069, 1081 ГК, ст. 238, 241. 243 Трудового кодекса РФ). Считаем положительным опыт учреждений юстиции, в которых созданы страховые фонды для возмещения вреда, причиненного этими учреждениями.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Алексеева И.А. Недвижимость и договорное право в жилищной сфере: Учеб. пособие. Чебоксары: Изд-во Чуваш, ун-та, 1998. 68 с. (3 пл.).

2. Малюткина-Алексеева И.А. Конституционные основы права граждан на жилище // Проблемы становления правового государства и гражданского общества в России: Матер, межвуз. науч.-практ. конф. Чебоксары, 2001. Чебоксары: Изд-во Чуваш, ун-та, 2001. С. 16-19. (0,24 пл.).

'' 3. Малюткина-Алексеева И А. Право собственности на землю как

на единственный классический объект недвижимости // Вестн. юрид. ин-та ЧТУ. Чебоксары: Изд-во Чуваш, ун-та, 2001. Вып. 1. С.24-34.

( (0,4 пл.).

4. Малюткина-Алексеева И.А. Право собственности и иные вещные права на недвижимость в жилищной сфере (жилую недвижимость)// Вестн. юрид. ин-та ЧТУ. Чебоксары: Изд-во Чуваш, ун-та, 2002. №2 (4). С. 94-118. (1 пл.).

5. Малюткина-Алексеева И.А. Особенности отдельных видов сделок с недвижимостью в жилищной сфере // Вестн. юрид. ин-та ЧТУ. Чебоксары: Изд-во Чуваш, ун-та, 2002. №3 (5). С.109-137. (1,6 пл.).

( 6. Малюткина-Алексеева И.А. Долевое участие в строительстве

жилья и инвестиционные договоры // Российская юстиция. М.: Юрид. лит., 2002. № 9. С. 22-23. (0,25 пл.).

7. Малюткина-Алексеева И.А. Усилить гарантии прав граждан при изъятии у них земельных участков // Российская юстиция. М.: Юрид. лит., 2002. № 12. С. 26. (0,16 пл.).

2.00Д-А

Подписано в печать 15.05.03. Формат 60x84/16. Усл. печ. л. 1,39. Уч.-изд. л. 1,5. Бумага газетная. Печать оперативная. Гарнитура Times. Тираж 100 экз. Заказ №368.

Отпечатано в типографии Чувашского государственного университета

им. И.Н. Ульянова 428015 Чебоксары, Московский просп., 15

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Малюткина-Алексеева, Ирина Александровна, кандидата юридических наук

Введение

Глава I. Понятие и виды недвижимости в жилищной сфере

1.1. Понятие и значение недвижимости в жилищной сфере

1.2. Виды (характеристика) основных объектов недвижимости в жилищной сфере

Глава II. Право собственности и иные вещные права на недвижимость в жилищной сфере (жилую недвижимость) 2.1. Право собственности на жилую недвижимость 2.3. Иные вещные права на жилую недвижимость

Глава III. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере и их регистрация

3.1. Приватизация жилых помещений

3.2. Купля-продажа, обмен и мена жилых помещений

3.3. Иные отдельные виды сделок с жилой недвижимостью

3.4. Государственная регистрация прав на жилую недвижимость и сделок с ней

С.19 С.

С.43 С.

С.83 С.96 С.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Жилая недвижимость как объект гражданского права России"

Актуальность темы исследования. Недвижимость - центральное звено всей системы рыночных отношений. Она формирует капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в недвижимость являются инвестированием с целью получения прибыли1.

Жилая недвижимость выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения и т.п., находящиеся в собственности граждан, используются для проживания и удовлетворения других личных нужд. Деление вещей на недвижимые и движимые становится основополагающим для гражданского законодательства периода рыночной экономики.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2, опираясь на экономическое понимание недвижимости, дает более узкое, по сравнению с Гражданским кодексом Российской Федерации3, определение недвижимости (ч.1 ст. 130 ГК). Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики»4 - введено понятие «недвижимость в жилищной сфере».

Базисом законодательной концепции недвижимости является ее легальное определение. В основе формально-юридического определения недвижимости лежит экономическое понимание недвижимого имущества. Генезис такого понимания - в неразрывной связи объектов недвижимости с землей. Соответственно и юридическое определение недвижимости избирает в качестве основного конституирующего признака связь с землей5.

Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц (не

1 См. также Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России.- М.: Финансы и статистика,1996.-С.13.

2 Далее Закон о регистрации. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ, с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г. // СЗ РФ.-1997,- N 30.-Ст. 3594; 2001.- N 16.-Ст.1533; 2002.-N 15.-Ст. 1377.

3 Далее ГК.

4 Об основах федеральной жилищной политики: Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1,с изм. и доп. от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г., 24 декабря 2002г. // ВСНД РФ и ВС РФ,-1993.-N3.-Ct.99; СЗ РФ.-1996.-ЫЗ.-Ст.147; 1997.-N17.-Ct. 1913; 1999.-N7.-Ct.876; N25.-Ct.3042; №28.-Ст.3485; 2002.-N 52 (часть 1).-Ст. 5135.

5 Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика,- М.: «Бизнес-школа «Интел-Синтез», 1998,- С.45. собственников) в отличие от пользования огромным количеством товаров, относящихся к движимому имуществу. Развитое гражданское законодательство уделяет повышенное внимание правовому регулированию сделок с недвижимостью. В силу особой социальной ценности объектов недвижимости государство стремится контролировать процессы, связанные с оборотом объектов недвижимости. Поэтому операции с ней связаны с определенными процедурами, обеспечивающими учет интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения6.

Правовое регулирование жилой недвижимости обеспечивается ГК, ЖК РСФСР, Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и другими нормативными правовыми актами. Однако реализация конституционного права граждан на жилье становится все более проблематичной. Действующее законодательство содержит противоречия, которые отражаются на правоприменительной практике, что, как следствие, ведет к обострению жилищной проблемы.

Таким образом, актуальность темы исследования обусловлена:

- необходимостью анализа законодательства, регулирующего правовой режим жилой недвижимости и практики его применения, для изучения комплекса проблем, назревших в жилищной сфере и влияющих на реализацию права граждан на жилье (жилое помещение);

Степень разработанности проблемы. Вопросы права собственности и правового положения жилой недвижимости уже исследовались, однако - либо на базе

6 См. также Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова.-СПб.:Изд-во СПБГУ ЭФ, 1998.-С.41-46. прежнего законодательства (П.В. Крашенинников7, Н.Н.Агафонов8), либо рассматривались отдельные аспекты правового режима жилой недвижимости: приватизация (Е.Р.Сухарева9, И.В. Петрова10, Н.В. Перепелкина11), сделки (Д.А. Петров12), коммерческий найм (И.В.Чечулина13), социальный найм (Г.Д.Улетова14), отдельные формы реализации права на жилище (JI.M. Пчелинцева15, А.А. Титов16), доверительное управление имуществом (Д.М. Дятлев17, А.А. Новик18 О.П.

10 0(\ 01 Московкина , Т.Л. Наумова ), рента (О.А. Маркова ), ипотека (А.А. Киселев , С.В.

Прокофьев23, В.Ф. Понька24, М.М. Орлова25, А.В. Фадеев26), ограничение права собственности (А.А. Макунян , Т.А. Мечетина , Е.Н. Кудрявцева ), долевое участие в строительстве жилья (Л.Г. Сайфулова30).

7Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения.-М.: Статут,2000.-123с.

8 Агафонов Н.Н. Право частной собственности граждан на квартиру (1994г.)

9 Сухарева Е.Р. Приватизация и осуществление права собственности на приватизационные жилые помещения (1997г.),

10 Петрова И.В. Проблемы приватизации жилых помещений: Автореф. дис. канд юрид. наук.-Саратов,2000.-22с.

11 Перепелкина Н.В. Гражданско-правовые вопросы приватизации жилых помещений в Российской Федерации: Автореф. дис. канд юрид. наук.-Саратов,2001.-20с.

12 Петров Д. А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере (1998г.),

13 Чечулина И.В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения (1999г.),

14 Улетова Г.Д. Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку (1999г.),

15 Пчелинцева JI.M. Формы реализации права на жилище граждан, уволенных с военной службы, в Российской Федерации (1999г.),

16 Титов А.А. Правовые проблемы удовлетворения жилищной потребности граждан в условиях рыночной экономики» (2000г.)

17 Дятлев Д.М. Гражданско-правовые проблемы доверительного управления имуществом: Автореф. дис. канд юрид. наук.-Москва,2001.-23с.

18 Новик А.А. Доверительное управление имуществом в гражданском законодательстве (его становление и развитие): Автореф. дис. канд юрид. наук.-Саратов,2001.-25с.

19 Московкина О.П. Объект и предмет договора доверительного управления имуществом в гражданском праве Российской Федерации: Автореф. дис. канд юрид. наук.-Волгоград,2002.-19с.

20 Наумова T.JI. Институт доверительного управления имуществом в гражданском праве Российской Федерации: Автореф. дис. канд юрид. наук.-Краснодар,2002.-22с.

21 Маркова О. А. Договор ренты в российском гражданском праве: Автореф. дис. канд юрид. наук.-Санкт-Петербург,2002.-23с.

22 Киселев А.А. Ипотека как гражданское правоотношение (2000г.).

23 Прокофьев С.В. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) в российском праве (2000 г.)

24 Понька В.Ф. Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации: Автореф. дис. канд юрид. наук.-Москва, 1999,-16с.

25Орлова М.М. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования: Автореф. дис. канд юрид. наук.-Волгоград,2001.-22с.

26Фадеев А.В. Договор ипотеки и его государственная регистрация: Автореф. дис. канд юрид. наук.-Волгоград,2002.-23с.

27 Макунян А.А. Ограничения права собственности по законодательству Российской Федерации: Автореф. дис. канд юрид. наук.-1997.

28 Мечетина Т.А. Ограничение права собственности: проблемы публичных и частных интересов: Автореф. дис. канд юрид. наук.-Рязань,2001.-25с.

29 Кудрявцева Е.Н. Ограничения права собственности на жилые помещения: Автореф. дис. канд юрид. наук.-Волго град,2001.-25с.

30 Сайфулова Л.Г. Договор долевого участия в жилищном строительстве: Автореф. дис. канд юрид. наук.-Саратов,2001 .-21 с.

Проблемам реализации права собственности посвящены исследования российских цивилистов К.Н.Анненкова, А.М.Гуляева, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.М. Тютрюмова, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича.

Однако недостаточно урегулированы правоотношения в области сложных объектов жилищной сферы. Не решен вопрос следования права на жилое помещение за правом на земельный участок, предназначенный для эксплуатации данного жилого помещения, как единого объекта гражданского оборота. Открытыми остались теоретические проблемы создания жилой недвижимости на основании договора долевого участия в строительстве жилья, сохранения права на жилье, гарантированного Конституцией РФ при сносе жилого дома при изъятии земельного участка, неисполнении договора ипотеки заемщиком, некоторые другие вопросы защиты права на жилье несовершеннолетних. Наблюдается тенденция умаления конституционного права граждан на жилье.

Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с гражданским оборотом недвижимого имущества жилого назначения.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в системно-структурном и содержательном анализе комплекса правовых проблем, которые определяют место жилой недвижимости в системе сложных объектов недвижимости в целом, и разработка научно-практических рекомендаций решения этих проблем.

Данная цель обуславливает постановку и решение следующих задач: анализ имеющихся в научной литературе взглядов и представлений о понятии недвижимого имущества в жилищной сфере; выявление степени актуальности детального правового регулирования отношений, объектом которых является недвижимое имущество в жилищной сфере; определение понятия и признаков недвижимости в жилищной сфере; раскрытие и изучение основных прав, ограничений, связанных с недвижимостью в жилищной сфере; выявление многообразия гражданско-правовых отношений, объектом которых является жилая недвижимость; рассмотрение точек зрения о понятии государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; обобщение опыта государственной регистрации прав и сделок с жилой недвижимостью на примере Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним -Регистрационной палаты Чувашской Республики31. на основе анализа и обобщения исследованного научного, нормативно-правового и практического материала формулирование предложений по совершенствованию соответствующего законодательства России и практики его применения.

Методологическая, научная h нормативно-правовая база диссертационного исследования. Методологической основой исследования послужил общенаучный диалектический метод познания, а также формально-логический, специально-юридический, системно-структурный и функциональный анализ, а также сравнительный, исторический методы.

Диссертация аккумулировала в себе научный материал, который послужил ее исследовательской основой, и позволил сохранить преемственность в развитии цивилистики. Научно-теоретическую базу составили труды дореволюционных российских цивилистов - Д.И. Мейера, К.А. Неволина, К.П. Победоносцева, JI.A. Кассо, Г.Ф. Шершеневича; современных отечественных ученых - М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, B.C. Ем, О.С.Иоффе, П.В. Крашенинникова, А.В. Кузнецова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, В.А. Хохлова, З.И. Цыбуленко, Е.А.Чефрановой; зарубежных - Г.Германн, Л.Ж. Морандьер, Р.Саватье, Санфилиппо Чезаре и других.

31 Далее Регистрационная палата ЧР

Научная новизна исследования. Основные выводы и положения, выносимые на защиту. Диссертация является одним из первых комплексных научных исследований понятия недвижимого имущества в жилищной сфере как простого, так и сложного объекта в неразрывной связи с земельным участком, на котором она находится, а также гражданского оборота данных объектов и его правового регулирования. Автором обосновано и представлено более 18 актуальных предложений по совершенствованию действующего законодательства о недвижимости в жилищной сфере. На защиту выносятся следующие выводы и положения, содержащие элементы научной новизны:

1. Жилая недвижимость - основа личного существования граждан и она используется для личного потребления. Пользование ею затрагивает интересы широкого круга лиц, неявляющихся ее собственниками. Поэтому права владения, пользования и распоряжения недвижимостью ограничены законом. Операции с ней (в том числе оборот) требуют определенных процедур, обеспечивающих интересы государства, и других субъектов права.

2. В связи с тем, что глава 18 ГК, регулирующая право собственности и другие вещные права на жилые помещения, не содержит определения понятия жилого помещения; в отдельных статьях этой главы в качестве такового называются квартира или жилой дом (ст.288-292 ГК); статья 558 ГК относит к таким помещениям жилые дома, квартиры или их части; ЖК РСФСР тоже не дает определения жилого помещения, указывая лишь на то, что жилищный фонд включает: жилые дома и жилые помещения в других строениях, квартиры (ст.5); согласно ст.52 ЖК РСФСР, предметом договора найма может быть изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, а в ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» дается более широкое определение понятия жилого помещения, включающее жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания и др., в целях единообразного понимания и применения норм ГК, ЖК

РСФСР, Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», усиления защиты прав и охраняемых законом интересов субъектов гражданского права представляется необходимым:

1) привести нормы ГК, ЖК РСФСР, Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», другие нормативные правовые акты, в которых речь идет о жилых помещениях, в соответствие друг другу путем выработки и закрепления во вновь принимаемом ЖК РФ единого понятия жилого помещения, которое сформулировано в п.2 ст.2 Проекта ЖК РФ;

В праве пользования жилым помещением вещные элементы преобладают над обязательственными, что дает основания закону объявить его вещным правом. В связи с этим предлагаем дополнить п.1 ст.216 ГК положением: «право пользования жилым помещением членами семьи собственника данного помещения (статья 292)».

4. Государство заинтересовано в сохранении жилищного фонда, в том числе, принадлежащего на праве собственности гражданам. В связи с этим, целесообразно, во-первых, решить судьбу собственника и проживающих вместе с ним членов его семьи в случае прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение на основании ст. 293 ГК; во-вторых, решить ее путем изменения содержания части второй этой статьи, закрепив в ней правило о том, что при неустранении собственником нарушений, предусмотренных в 4.1 ст.293 ГК, по неуважительным причинам в назначенный ему срок, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение: а) о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств, за вычетом расходов на исполнение решения суда, при наличии у собственника в данном населенном пункте другого пригодного для постоянного проживания его и членов его семьи жилого помещения и о выселении из него названных лиц впоследствии по иску нового собственника в случае его отказа от заключения с прежним собственником договора коммерческого найма жилого помещения; б) либо о безвозмездном изъятии такого жилого помещения и передаче его в муниципальную собственность с возложением на орган местного самоуправления и прежнего собственника или кого-либо из совместно проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи обязанности по заключению договора найма данного жилого помещения. В дальнейшем вопрос о праве пользования жилым помещением должен решаться в соответствии с нормами гражданского или жилищного законодательства в зависимости от того, какой был заключен договор найма жилого помещения, коммерческого или социального.

Вместе с тем ст. 293 ГК дополнить п.2 следующего содержания:

В случае, если отчужденное с публичных торгов жилое помещение являлось для бывшего собственника единственным пригодным для постоянного проживания, он и проживавшие с ним члены его семьи имеют право на заключение договора коммерческого найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо отчужденного жилого помещения с новым собственником».

5. В целях защиты прав и интересов граждан требуют дополнения нормы ГК, ЖК РСФСР, Земельного кодекса

РФ^ об изъятии земельного участка . Статью 280 ГК дополнить правилом о том, что затраты и убытки собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, произведенные по его усмотрению с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка, по истечении указанного периода, подлежат возмещению».

Статью 281 ГК дополнить п.4:

4. Собственнику жилого дома, находящегося на земельном участке, подлежащем изъятию для государственных или муниципальных нужд, членам его семьи, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этом доме, если данное жилое помещение является для них единственным пригодным для постоянного

32 Далее ЗК РФ.

33 Малюткина-Алексеева И.А. . Усилить гарантии прав граждан при изъятии у них земельных участков // Рос. юстиция.-2002.-№12.-С.26. проживания, предоставляются по установленным нормам благоустроенные квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда».

В связи с этим ст. 63 ЗК РФ дополнить п. 5, 6:

5. По истечении двух лет с момента уведомления исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии (выкупе) земельного участка, данные уведомление и решение прекращают свое действие. Собственник земельного участка (землевладелец, землепользователь, арендатор) не может быть ограничен в своих правах на проведение мероприятий, повышающих стоимость земли и находящейся на нем недвижимости.

Нормы ст.37 Проекта ЖК РФ34 распространить на членов семьи собственника, других граждан, постоянно проживающих в сносимом жилом доме, если занимаемое ими жилое помещение является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

7. В связи с тем, что п. 2 ст.223 ГК сформулирован нечетко, остается открытым вопрос, идет ли речь о государственной регистрации самого договора или перехода права собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации (ср.ст.549-551; п.2 ст.558; ст.560; 563; 564; п.З ст.574; ст.584 ГК). Тот же вопрос возникает и применительно к правилу ч.2 ст.251 ГК. В этой связи п.2 ст.223 ГК изложить в следующей редакции: «В случаях, когда договор отчуждения имущества

34 1. В случае изъятия земельного участка по предусмотренным законом основаниям: 1) жилой дом может быть выкуплен у собственника в порядке и на условиях, установленных ГК и ЗК РФ; 2) собственнику сносимого дома по его желанию либо передается в собственность жилое помещение, рыночная стоимость которого равна рыночной стоимости сносимого жилого дома, либо выделяется в установленном порядке равноценный земельный участок, на котором предприятие, учреждение, организация, которым отведен изымаемый земельный участок, строят жилой дом и иные постройки, взамен сносимых, и возмещают в полном объеме все убытки с учетом стоимости отчуждаемого земельного участка и упущенной выгоды, либо применяется одна из форм содействия в реализации его права на жилище (ст.64). Собственникам сносимых домов по их выбору или выплачивается стоимость сносимых домов, строений и устройств (на наш взгляд - сооружений) или предоставляется право использовать материалы от разборки домов, строений и устройств по своему усмотрению. 2. Порядок предоставления жилого помещения, размер и порядок возмещения стоимости сносимых домов, строений и устройств, порядок возмещения убытков, включая упущенную выгоду, устанавливаются законодательством РФ и субъектов РФ (ст. 37 Проекта ЖК РФ //Жилищное право,- 2001.-№2 .-С.4-40). подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом». Напомним, что даты государственной регистрации договора и перехода права собственности на имущество могут не совпадать, а следовать друг за другом. Также дополнить ст.558 п.З следующего содержания: «Право собственности на отчуждаемое жилое помещение возникает после государственной регистрации перехода права собственности».

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Малюткина-Алексеева, Ирина Александровна, Чебоксары

Заключение

Анализ теоретических трудов, действующего законодательства, практики его применения позволил сделать определенные выводы и предложения по проблемам жилой недвижимости как объекта гражданского права России.

1. Жилая недвижимость служит удовлетворению одной из основных потребностей граждан - потребности в жилье. Поэтому правовое регулирование жилой недвижимости, операции с ней требуют контроля государства. Право пользования жилым помещением ограничено целевым использованием. Гражданскому обороту подлежит изолированное жилое помещение.

Нормы ГК о недвижимом имуществе являются нормативной основой для формирования необходимых положений и специальных законов.

2. Жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным техническим требованиям. Наиболее продуктивным из классификаций жилой недвижимости является деление жилых помещений на самостоятельные объекты: 1) многоквартирный жилой дом; одноквартирный жилой дом; 2) квартира в многоквартирном жилом доме; 3) квартира в ином гражданском нежилом здании; 4) комнаты (смежные и изолированные). Данные объекты необходимо рассматривать как единый объект, составными частями которого являются земельный участок, строение (жилое и(или) нежилое), квартира, комната(ы).

3. Гражданское и жилищное законодательство не дает определения понятия жилого помещения. В целях единообразного понимания и применения норм ГК, ЖК РСФСР, Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», усиления защиты прав и охраняемых законом интересов субъектов гражданского права представляется необходимым:

1) привести нормы ГК, ЖК РСФСР, Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», другие нормативные акты, в которых речь идет о жилых помещениях в соответствие друг другу;

2) выработать и закрепить во всех названных нормативных актах единое определение понятия жилого помещения;

3) в нормах указанных актов, в которых говорится о жилых домах, квартирах или их частях, заменить данные понятия более широким понятием жилое помещение», как более соответствующим практике гражданского оборота.

4. В праве пользования жилым помещением вещные элементы преобладают над обязательственными, что дает основания закону объявить его вещным правом.

5. Государство заинтересовано в сохранении жилищного фонда, в том числе, принадлежащего на праве собственности гражданам. В связи с этим, необходимо решить судьбу собственника и проживающих вместе с ним членов его семьи в случае прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение на основании ст. 293 ГК.

6. В ГК, ЗК РФ отсутствуют нормы о предоставлении жилого помещения при изъятии земельного участка и сроках реализации прав на компенсацию после принятия решения соответствующих органов об изъятии. Действующее законодательство (кроме ст. 137 ЖК РСФСР) имеет тенденцию к ухудшению прав граждан на жилье, что противоречит ст. 55 Конституции РФ. В связи с этим нормы ГК, ЖК РСФСР, ЗК РФ об изъятии земельного участка требуют дополнения.

7. Передача в собственность жилья осуществляется на добровольной основе. При этом исключается какое-либо принуждение.

8. Норма п.1 ст. 78 Закона об ипотеке не соответствует цели получения кредита, противоречит ст.40 и п.2 ст.55, п.З ст.56 Конституции РФ. Она в ред. от 23 января 2002г. не только ограничила права граждан на жилище, но и отменила их совсем.

Не соответствует указанная норма и п.З ст.216 ГК, п.2 ст.292 ГК в ред. от 21 октября 1994 г. В этих нормах закреплен один из важнейших признаков вещного права - право следования, в силу которого право следует за вещью.

Дополнение же п.2 ст.292 ГК, внесенное ФЗ от 11 апреля 2001г. указанием на то, что его правила применяются, «если иное не установлено законом» - противоречит вышеназванным статьям Конституции РФ, поскольку ухудшает правовое положение членов семьи собственника.

В связи с этим, нами предлагается восстановить прежнее содержание п.1, 2 ст.78 Закона об ипотеке в ред. от 24 июня 1997г. либо урегулировать данный вопрос иначе, но в соответствии со ст.40, п.2 ст.55, и п.З ст.56 Конституции РФ. Кроме того, необходимо привести в соответствие с указанными нормами Конституции РФ п.2 ст.

292 ГК, восстановив его в прежней редакции, исключив из него указание о том, что правила этого пункта, применяются в случае, если иное не установлено законом.

Нечетко урегулирован в законодательстве вопрос о предмете ипотеки и возможности обращения на него взыскания, если в качестве его выступает жилой дом или квартира, принадлежащие гражданину - залогодателю на праве собственности, и являющиеся для него и проживающих вместе с ним членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением. В силу п.2 ст.6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. В соответствии с п. 1 ст.78 Закона об ипотеке в действующей редакции обращение залогодержателем взыскания на такие объекты и их реализация являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в них залогодателя и членов его семьи при условии, что жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на их приобретение или строительство.

Между тем в п.1 ст.446 ГПК РФ от 23 октября 2002г. в перечне видов имущества, принадлежащего гражданину на праве собственности, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, указано жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, проживающих совместно с ним в принадлежащем ему помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания.

Недопустимо использование в качестве предмета договора ипотеки жилое помещение: 1) если последнее принадлежит залогодателю-гражданину на праве собственности, является единственным для него и членов его семьи, совместно проживающих с ним, пригодным для постоянного проживания; 2) когда договором ипотеки обеспечивается исполнение кредитного обязательства в предпринимательских целях.

9. Доверительное управление недвижимостью - обязательственное право, содержание которого устанавливается законом и договором, имеющим срок действия. Необходимо: конкретизировать запреты управляющему на совершение без согласия учредителя доверительного управления действий с вверенным ему имуществом и доходами от его хозяйственного использования; конкретизировать права и обязанности учредителя доверительного управления по отношению к управляющему и третьим лицам в связи с действиями управляющего (включая деликты). В случае нарушения управляющим запретов предлагаем постановку управляющего на место обязанного лица (по аналогии п.1 ст. 183 ГК). При распоряжении недвижимым имуществом, переданным в доверительное управление юридическому лицу, следует распространить на данную недвижимость тот же порядок распоряжения, что и на объекты недвижимости, принадлежащие самому юридическому лицу (как дополнение ст. 1012 ГК).

10. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом -легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных п.1 ст.8 ГК. В этой связи в целях упорядочения правового регулирования оборота недвижимости, налогообложения недвижимости необходимо дополнить ст. 219 ГК, ст.25 Закона о регистрации п.З следующего содержания: «Заинтересованные лица имеют право на обращение в суд с требованием о государственной регистрации права собственности на такой объект недвижимого имущества».

11. Необходимо законодательно определиться с правовым положением дубликата правоустанавливающего документа. В соответствии с п.1 ст.2, п.8 ст. 12 Закона о регистрации приоритет имеет правоустанавливающий документ. На практике считаем допустимым использование в качестве доказательства наличия права выписку из ЕГРП.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Жилая недвижимость как объект гражданского права России»

1. Всеобщая декларация прав человека: Принята резолюцией Генеральной Ассамблеи ООН от 10 декабря 1948г. // Рос. газета.-1998.-10 декабря.

2. Международный Пакт об экономических, социальных и культурных правах (Нью-Йорк, 19 декабря 1966 г.) // ВВС СССР.- 1976.-№17(ратифицирован Указом Президиума Верховного Совета СССР от 18 сентября 1973 г.).

3. Декларация о правах человека в отношении лиц, не являющихся гражданами государства проживания: Принята резолюцией Генеральной Ассамблеи ООН от 13 декабря 1985г. // Международные акты о правах человека.- М., 2000.-С.406-409.

4. О судебной системе Российской Федерации: Федеральный конституционный закон от 31 декабря 1996 г. N 1-ФКЗ, с изм. и доп. от 15 декабря 2001г. // СЗ РФ.-1997.-№1 .-Ст. 1; 2001.- N 51 .-Ст. 4825.

5. Гражданский процессуальный кодекс РФ: Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЭ //СЗ РФ.- 2002.-N 46.-Ст. 4532.

6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ // СЗ РФ.- 2002.- N ЗО.-Ст. 3012.

7. Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 18 декабря 2001 №174-ФЗ, с изм. от 29 мая, 24 июля, 25 июля, 31 октября 2002г. // СЗ РФ.-2001.-1Ч 52.-Ст. 4921; 2002.-N 22.-Ст.2027; N 30.-Ст.3020, 3029.

8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья: Федеральный закон от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ // СЗ РФ.-2001.-К 49.-Ст. 4552.

9. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 №136-Ф3 // СЗ РФ.-2001.-1ч1 44.-Ст. 4147.130 государственном земельном кадастре: Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ // СЗ РФ.-2000.-К 2.-Ст. 149.

10. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ, с изм. и доп. от 9 ноября 2001г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г.) // СЗ РФ.- 1998.-№29.-Ст.3400; 2001.-№46.-Ст.4308; 2002.-№7.-Ст.629; 2002.- N 52.-Ст. 5135.

11. Семейный кодекс РФ от 29 декабря 1995 г. N 223-Ф3, с изм. и доп. от 15 ноября 1997 г., 27 июня 1998 г., 2 января 2000 г. // СЗ РФ.- 1996г.- №1.- Ст. 16; 1997.- N 46.-Ст. 5243; 1998.- N 26.-Ст. 3014; 2000.- N 2.-Ст. 153.

12. Об архитектурной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ, с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г., 10 января 2003 г. // СЗ РФ.- 1995.- N47.- Ст.4473; 2002.-№1.-Ст.2; 2003.-N 2.-Ст. 167.

13. Об основах государственной службы Российской Федерации: Федеральный закон от 31 июля 1995г. №119-ФЗ, с изм. от 18 февраля 1999г., 7 ноября 2000г. // СЗ РФ,-1995.-№31.-Ст.2900; 1999.-№8.-Ст.974; 2000.-№46.-Ст.4537.

14. Гражданский кодек РСФСР 1922г. // Собрание узаконений РСФСР.-1922.-№71.-Ст.904.1. Указы:

15. Указ Президента РФ от 28 июня 1999 г. N 825 «Вопросы обеспечения жильем увольняемых со службы сотрудников органов внутренних дел Российской

16. Федерации, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации, а также граждан, уволенных со службы из указанных органов и учреждений» // СЗ РФ.- 1999.-№27.-Ст.3307.

17. Указ Президента РФ от 28 января 1998 г. N 102, с изм. и доп. от 1 декабря 1998 г., 26 мая 2001 г. «О президентской программе "Государственные жилищные сертификаты» // СЗ РФ.-1998.-№ 5.-Ст.567; N 49.- Ст. 6006; 2001.-№ 22.-Ст.2214.

18. Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485, с изм. и доп. от 3 ноября 1999г. «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // СЗ РФ.- 1997.-№ 20.-Ст.2240; 1999.-№45.-Ст.5418.

19. Указ Президента РФ от 10 июня 1994г. N 1182,с изм. и доп. от 2 апреля 1997 г. «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» // СЗ РФ .-1994.-N 7.-Ст. 694; 1997.-№ 14.-Ст.1607.

20. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов» // СЗ РФ.-1994.-Ы 7.-Ст. 693.

21. Инструкция о порядке обмена жилых помещений, утв. Приказом Минкомхоза РСФСР от 9 января 1967г. № 12 // Советская юстиция.-1967.-№ 6.-С.31-32.

22. Нормативные акты Чувашской Республики:

23. Конституция Чувашской Республики: Принята Государственным Советом ЧР 30 ноября 2000 г. // СЗ ЧР.-2000.-№11-12.-Ст.442.720 развитии ипотечного жилищного кредитования в Чувашской Республике: Закон ЧР от 30 апреля 2002 г. N 12 // СЗ 4P.-2002.-N 6.-Ст.208.

24. Об инвестиционной деятельности в Чувашской Республике: Закон ЧР от 15 июня 1998 г. N 15, в ред. от 7 сентября 2001г. // Ведомости Государственного Совета ЧР.-1998.-N26; СЗ ЧР.-2001.-№11-12.-Ст.400.

25. Указ Президента ЧР от 23 января 1998 г. N 9, с изм. и доп. от 20 сентября 2000 г. «О поддержке индивидуального жилищного строительства» // Чаваш ен (Свод официальных документов).-1998.-№3; СЗ ЧР.-1998.-№3; СЗ ЧР.-2000.-№9-10.-Ст.346.

26. Свод законов гражданских Российской Империи // Свод законов Российской империи.-Т.Х.-Ч.1.

27. Германское право. Часть 1. Гражданское уложение: Пер. с нем.- М.: Международный центр финансово-экономического развитияД 996.-5 52с. (Современное зарубежное и международное частное право).

28. Гражданский кодекс Квебека = Code Civil du Quebec: Перевод. Исслед. Центр част, права и др.-М.:Статут,1999.-470с.

29. Проект Жилищного кодекса Российской Федерации: Проект // Рос. газета.- 1994.-8 октября.

30. Жилищный кодекс Российской Федерации: Проект // Жилищное право.- 2001.- № 2.-С. 4-40.1.. Книги, монографии, статьи

31. Алексеева И.А. Недвижимость и договорное право в жилищной сфере: Учебное пособие Чебоксары: Изд-во Чувашского университета,1998.-68с.

32. Анненков К.Н. Система русского частного права. Т.2: Права вещные.-СПб.,1878.

33. Анненков К.Н. Система русского гражданского права. Т.2: Права вещные.-СПб.,1895.

34. Анохин В. Незнамова Е. Договор мены: вопросы теории и практики рассмотрения споров // Хоз-во и право.-2002.-№10.-С. 120-128.

35. Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М :АО «Центр ЮрИнфоР», 2001.- 371с.

36. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России.- М.: Финансы и статистика, 1996.-192с.

37. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права.- Алма-Ата, 1963.-162с.

38. Белявский И. Обмен жилыми помещениями // Рос. юстиция.- 2001.-N 2.-С.28-29.

39. Борисенко А.В. Купля-продажа жилой недвижимости (современные правовые проблемы): Автореф. дис. канд. юрид. наук.- Волгоград,2002.-26с.

40. Брагинский М.И. Комментарий к Закону Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".-М.: Юрид. дом "Юстицинформ".-1998.-64с.

41. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. М.: Изд-во «Статут», 1998.-682с.

42. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества.- 4-е изд.- М.: «Статут», 2002.-800с.

43. Бронер Д.Л., Крупицкий М.Л., Бронер Ю.Д. Статистика жилищного и коммунального хозяйства: Учебник для вузов.-М.: Высш. школа,1979.-352с.

44. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости.- М.: ИНФРА-М,1996.-672с.

45. Вострикова Л.Г. Доверительное управление имуществом собственника // Бухгалтерский учет.-2001.-№ 10.-С.55-60.

46. Гонгало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений: Автореф дис. на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук.-Свердловск, 1984.-21с.- В надзаг.: Свердлов, юрид. ин-т им. Р.А.Руденко.

47. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах.- М.: Информационно-издательский дом «Филинъ». 1998.-140с.;

48. Городов О.А. Жилищное право: Учебное пособие.-М.: Юрайт-М,2001.-195с.

49. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Исслед. центр част, права; Отв. ред. А. Л. Маковский.-М.: Между нар. центр финансово-экон. развития, 1998.-475с.

50. Гражданское право: В 2 т. Том 1: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов.-2-е изд., перераб. и доп. М.: Изд-во «БЕК», 1998.-816с.

51. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов.2.е изд., перераб. и доп. М.: Изд-во «БЕК»,2000.-682с.

52. Гражданское право. Часть 1: Учебник./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.3.е изд. перераб. и доп.-М.: Проспект, 1998.- 631с.

53. Гражданское право. Часть 2: Учебник/ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого-3-е изд. перераб и доп.- М.: Проспект, 1999-782с.

54. Гражданское право России. Часть первая: Учебник / Под ред. З.И. Цыбуленко.-М.: Юристь, 1998.-464с.

55. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право.-1999.-№3.-С.38-43.

56. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью.- Оксфорд-Москва: Паритет, 1997.-3 50с.

57. Грось А. Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество // Рос. юстиция.-2000.- N 8.- С.32-33.

58. Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хоз-во и право.- 1998.- N 10.- С.56-59.

59. Денисевич Е.М. Право пользования жилым помещением: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал // Юрист.-2000.-№ 2.-С.16-19.

60. Дозорцев В.А. Доверительное управление имуществом (гл.53) // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель.- М.,1996 С. 178-183.

61. Долгушина О.В. Управление имуществом, входящим в состав кондоминиума. Московский опыт // Жилищное право.-2001.-№3.-С.21-29.

62. Дятлев Д.М. Гражданско-правовые проблемы доверительного управления имуществом: Автореф. дис. канд юрид. наук.- Москва,2001.-23с.

63. Ем B.C. Договор ренты //Законодательство.- 1999.-N 5.-С.8-19.

64. Ем B.C., Козлова Н.В. Глава 52. Договор простого товарищества (о совместной деятельности) // Гражданское право: В 2т. Том 2. Полутом 2: Учебник /Отв. ред. Е.А. Суханов .- 2-е изд., перераб. и доп. М.: Изд-во БЕК,2000.- С.304-328.

65. Жариков Ю.Г. Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие.-М.: Изд-во БЕК,1997.-265с.

66. Жилищное законодательство России: Сб. норматив, док. с коммент. /Сост. Примаков Д.В. -М.:Агентство "Бизнес-информ", 1997.-316с.

67. Жилищное законодательство Свердловской области и г. Екатеринбурга.-Екатеринбург: Урал. юрид. изд-во, 1996.-115с.

68. Жилищные права граждан: Закон «Об основах федеральной жилищной политике». Постатейный комментарий / Под ред. П.В.Крашенинникова.- М.: Междунар. центр финансово-эконом. развития,1997 .-242с.

69. Журавлев С.Е. Жилой дом объект права частной собственности // Жилищное право.-2001 .-№4.-С.56-59.

70. Зуев JI.C. Проблемы государственной регистрации прав на основе договоров долевого участия в строительстве // Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.- Нижний Новгород, 2001.-С.60-80.

71. Иоффе О.С. Обязательственное право.-М.: Юрид.лит., 1975.-880с.

72. Исрафилов И. Правовая природа вещных прав на жилые помещения // Хоз-во и право.-1999.-№ 2.-С.91-96.

73. Кабалкин А.Ю. Гражданско-правовой договор в сфере обслуживания.- М.: Наука, 1980.- 256с.

74. Калачева С.А. Сделки с не движимостью.-М.: Издательство ПРИОР.2001.-160с.

75. Кассо Л.А. Здания на чужой земле.-М.,1905.

76. Кассо Л.А. Русское поземельное право.- М.,1906.

77. Ким Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости. Практическое руководство.- М.: «Экспертное бюро-М, 1997.-224с.

78. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред. И.Б. Мартковича.-М. :Юрист, 1997.-440с.

79. Кожина Ю.А. Договор ипотеки жилых помещений: Автореф. дис. канд. юрид. наук.- Волгоград,2002.-24с.

80. Козлов В.И. Юридический справочник строителя.-М.:Стройиздат, 1993.-382с.

81. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н.Садикова.- М.: ИНФРА-М-НОРМА,1996.-800с.

82. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой.-М.,1999.- 657с.

83. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина.- М.,2002.- 704с.

84. Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып.4.-М.,1997.-250с.

85. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.- М.: Редакция журнала «Хозяйство и право», Фирма «СПАРК», 1995.-597с.

86. Конев А.А., Ветхов Р.Ю. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.-Н. Новгород:НКИ,1998 115с.

87. Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения.-М.: Статут,2000.-123с.

88. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями (комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения).- М.: «Статут», 1997.-167с.

89. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Рос. юстиция.- 1997.-N 10.-С.31-32.

90. Кудрявцева Е.Н. Ограничения права собственности на жилые помещения: Автореф. дис. канд юрид. наук.-Волгоград,2001.-25с.

91. Кузнецов А.В., Германн Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».- М.: Изд-во «ЭкоНива».- 1998г.-172с.

92. Кузьмин В.Н. Право личной собственности на жилой дом в СССР (Основные проблемы): Автореф. дис. канд. юрид. наук.-М., 1975.-24с.

93. Левицкая В.А. Долевое участие в строительстве. Инвестиционные договоры // Сделки с недвижимостью оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов .- 2-е изд., испр. - М.: Юрайт,2000.-С.310-314.

94. Леонова Г.Б. Договор пожизненного содержания с иждивением // Законодательство.- 1999.-N 8.- С.7-14; № 9.-С.23-31.

95. Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право.-2001.-№ 1.- С.33-38.

96. Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право.-2001.-№2.-С.52-62.

97. Ломидзе О. Изменения в российском законодательстве об ипотеке // Хоз-во и право.-2002.-№9.- С.50-61.

98. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере // Хоз-во и право .- 1998.-№ З.-С.109-118.

99. Макаров Г.П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья // Гражданин и право.-2001.- N 6.-С.10-12; № 7.-С.11-13; № 9.-С.15-18 .

100. Маковский А.Л. Дарение (Глава 32) // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова.-М.,1996.-С.301-312.

101. Малюткина-Алексеева И.А. Долевое участие в строительстве жилья и инвестиционные договоры // Рос. юстиция.-2002.-№9.-С.22-23.

102. Малюткина-Алексеева И.А. Усилить гарантии прав граждан при изъятии у них земельных участков// Рос. юстиция.-2002.-№12.-С.26.

103. Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты // Рос. юстиция.-1999.-№9.-С.17-18.

104. Маркова О.А. Договор ренты в российском гражданском праве: Автореф. дис. канд. юрид. наук.-Санкт-Петербург,2002.- 23с.

105. Маслов Н.В. Жилая недвижимость: вопросы и ответы.- М.: Юристъ,1998.-144с.

106. Медведев М.Ф. Обмен жилыми помещениями по советскому гражданскому праву: Автореф. дис. канд. юрид. наук.- Саратов, 1971,- 24с.

107. Мейер Д.И. Русское гражданское право.-СПб., 1910.

108. Мейер Д.И. Русское гражданское право (по изданию 1902г.). Часть 1.-М.Д997.

109. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2ч.). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. Изд.2-е, испр.- М.: «Статут», 2000.-831с. (Классика российской цивилистики).

110. Мечетина Т.А. Ограничение права собственности: проблемы публичных и частных интересов: Автореф. дис. канд юрид. наук.-Рязань,2001.-25с.

111. Михеева Л.Ю. Доверительное управление имуществом / Л.Ю. Михеева; Под ред. В.М. Чернова.- М.: Юристъ, 1999.-175с (Предпринимательствое право).

112. Морандьер Л .Ж. Гражданское право Франции. Книга 3 .-М., 1961.- 748 с.

113. Московкина О.П. Объект и предмет договора доверительного управления имуществом в гражданском праве Российской Федерации: Автореф. дис. канд. юрид. наук.-Волгоград,2002.-19с.

114. Наумова Т.Л. Институт доверительного управления имуществом в гражданском праве Российской Федерации. Автореф. дис. канд. юрид. наук.- Краснодар,2002.-22с.

115. Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей /М.И.Брагинский и др.; 2-е изд., доп. и перераб.- М.: СПАРК; Редакция журнала «Хозяйство и право», 1999.- 736с.

116. Неволин К.А. История российских гражданских законов. 4.2. Кн.2: Об имуществах.-СПб., 1851.

117. Неволин К.А. Полн. Собр. Соч. Т.4. История российских гражданских законов. 4.2 Кн.2: Об имуществах.-СПб., 1857.

118. Недвижимость в Москве: Сборник нормативных документов с комментариями / Сост. А.С. Владимирова.- М.: Агентство «Бизнес-информ»,1997.-339с.

119. Новик А.А. Доверительное управление имуществом в гражданском законодательстве (его становление и развитие): Автореф. дис. кан. юрид. наук.-Саратов,2001 .-25с.

120. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Рос. юстиция .- 1998.- N 11.-С. 10-12.

121. Орлова М.М. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования: Автореф. дис. канд юрид. наук.-Волгоград,2001.-22с.

122. Основы бизнеса на рынке недвижимости / Сост. С.Н. Максимов.-СПб.: Просветительско-издательсткое объединение ДЕАН+АДИА-М, 1997.-201с.

123. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В. Григорьева .- М.:ИНФРА-М,1997.- 215с.

124. Перепелкина Н.В. Гражданско-правовые вопросы приватизации жилых помещений в Российской Федерации: Автореф. дис. канд юрид. наук.-Саратов,2001 .-20с.

125. Петрова И.В. Проблемы приватизации жилых помещений: Автореф. дис. канд. юрид. наук.- Саратов,2000.-22с.

126. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом в кондоминиумах // Жилищное право.-2001.-№ 4.-С.42-55.

127. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на жилые помещения // Жилищное право.- 2000.-№ 4.-С.58-74.

128. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 1: Вотчинные права.-СПб., 1896.

129. Понька В.Ф. Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации. Автореф. дис. канд. юрид. наук.- М, 1999.-16с.

130. Поспелов О.В. Некоторые особенности деприватизации // Жилищное право.-2001.-№1.-С.29-30.

131. Регистрация прав на недвижимость. Информационный сборник. Выпуск 4.-М.,2001.-295с.

132. Рогозина С.В. Как производится регистрация прав на недвижимое имущество, приобретенное по сделке, если отчуждатель к моменту регистрации умер? // Регистрация прав на недвижимость. Выпуск 4.-М.,2001.- С.277-282.

133. Саватье Р. Теория обязательств. Юрид. и эконом, очерк. Пер. с франц. и вступит, статья P.O. Халфиной.-М.: Прогресс, 1972.- 440с.

134. Сайфулова Л.Г. Договор долевого участия в жилищном строительстве: Автореф. дис канд. юрид. наук.-Самара,2001.- 21с.

135. Санфилиппо Чезаре. Курс римского частного права: Учебник/ Под. ред. Д.В.Дождева.- М.: Издательство БЕК,2000,- 370с.

136. Сделки с недвижимостью оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов .- 2-е изд., испр .- М.:Юрайт,2000.-432с.

137. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов.- М.:Издательская группа ИНФРА- М-НОРМА, 1997.-320с.

138. Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып.1: Общая часть и вещное право.-Киев, 1914.

139. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика.- М: «Бизнес-школа «Интел-Синтез», 1998.-208с.

140. Словарь иностранных слов / Под ред. И.В. Лехина, Ф.Н. Петрова.-М. :ЮНВЕС, 1996.- 832с.

141. Советское гражданское право/ Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. Ч.2.- Киев: Вища школа, 1978.-494с.

142. Современная жилищная политика России. Комментарий к Закону «Об основах федеральной жилищной политики» / Басин Е.Б., Гонгало Б.М., Крашенинников П.В., Шамузофаров А.Ш.-М.: ЦБНТИ Госстроя России, 1993. 229с.

143. Соловьев М.М. Недвижимость как объект управления // Гровер Р, Соловьев М. Введение в управление недвижимостью .- Оксфорд-Москва: Паритет, 1997.-С.24-49.

144. Судебная практика по жилищным спорам: Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов.- М.: Норма-ИНФРА-М,1998.-592с.

145. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова.-СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.-159с.

146. Тетрюмов И.М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов.-СПб.,1913.

147. Титов А.А. Новые способы получения жилья: Практическое . пособие.-М.:Юрайт,2001.-392с.

148. Тихомиров Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова.- М.,1997.-526с.

149. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие.-М.: Проспект,1996.-128с.

150. Толчеев М.Н. Роль усмотрения суда при разрешении споров по сделкам с недвижимостью // Сделки с недвижимостью. Материалы научно-практической конференции .-М, 1998.-С. 16-19.

151. Трохина А. «Расприватизация» ради приватизации // Экономика и жизнь.-1998.-№ 12 март.-С.31.

152. Управление портфелем недвижимости: Учебн. пособие для вузов / Пер. с англ. С.Г. Беляева.-М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998.-391с. t 264. Фадеев А.В. Договор ипотеки и его государственная регистрация: Автореф. дис.канд юрид. наук.-Волгоград,2002.-23с.

153. Хохлов С.А. Право на собственность // Строительная газета.- 1995.- 26мая.

154. Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель.-М., 1996.- С.318-328.

155. Цыбуленко З.И. Рента и пожизненное содержание с иждивением.- Рос. юстиция.1997.-N 7.-С. 19-20.

156. Цыбуленко 3. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хоз-во и право.1998.-№ 2.-С.52-62.

157. Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву.- М.: Госюриздат, 1962.-162с.

158. Чефранова Е.А. Приобретение жилья по государственным жилищным сертификатам // Рос. юстиция.-2000.-Ы 2.-С. 35-37.

159. Чубаров В.В. Глава 53 Доверительное управление имуществом // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова.- М.: Юрид. фирма КОНТРАКТ, изд. группа ИНФРА-М-НОРМАД996.- С.594-614.

160. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью, или как правильно и безопасно решить жилищные проблемы. Новые правила регистрации недвижимости. М.:

161. Информационно-издательский дом «Филинъ», 1998.-304с.

162. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права.-М.,1912.

163. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907г.). -М.: СпаркД995.-556 с.L

164. Щенникова JT.B. Вещное право в Гражданском кодексе: вопросы практикующего юриста законодателю // Законодательство.- 2000.-N 10.-С. 12-16.

165. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России.-М., 1996.-315с.1.I. Судебная практика:

166. Постановление Конституционного Суда РФ от 16 января 1996 г. N 1-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 560 Гражданского кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданина А.Б.Наумова» // СЗ РФ.-1996.-№4.-Ст.408.

167. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 октября 1999 г. N 2061/99 «О признании сделки недействительной» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ.- 2000.- N 1.-С.38-40.

168. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 декабря 1998 г. N 5657/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ.- 1999.- N 3.- С.49-50.

169. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 октября 1998 г. N 4536/97 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ.- 1999.- N 1.-С.27-28.

170. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 24 июня 1998 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ,- 1999.-N 1.-С.12.

171. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 июля 1996г. № 5981/95 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ .-1996.-№ 10.-С.42-43.

172. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 апреля 1996 г. N 558/96 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ.- 1996.- N 7.-С. 58.

173. О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом: Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. N 4, с изм. и доп. от 30 ноября 1990 г. // Правовая система «Гарант».

174. Определение Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 10 декабря 1999 г. (п.4) // Правовая система «Гарант».

175. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 февраля 1995г. (п.5) // БВС РФ.-1995.-№7.-С.11.

176. Постановление президиума Московского городского суда (п.2) // БВС РСФСР.-1990.-№4.-С.9-10.

177. Постановление президиума Московского городского суда от 18 мая 1989г. // БВС РСФСР.-1989.-№8.-С.9.

178. Постановление президиума краевого суда (п. 1) // БВС РСФСР.-1986.-№3.-С. 15.

179. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР // БВС РСФСР.-1984.-№8.-С.4-5.

180. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 1999 года (по гражданским делам) (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 29 декабря 1999 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ.-2000.-N 5.-С. 15.

181. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 1997года (по гражданским делам), утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 октября 1997г. Определение № 18В-97пр.-67 // Бюллетень Верховного Суда РФ.-1997,-N 12.-С.14.

182. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникших при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией гражданами жилых помещений"// Бюллетень Верховного Суда РФ.-1994.-N2.-С.7-8.

183. Постановление Президиума Верховного Суда ЧР от 5 октября 2001г. // Архив Прокуратуры ЧР. Наряд № 8-9/2-2001. Копии постановлений Президиума Верховного Суда Чувашской Республики.- Дело № 44-Г-142.

184. Постановление Президиума Верховного Суда ЧР от 15 июня 2001г. // Архив Прокуратуры ЧР. Наряд № 8-9/2-2001. Копии постановлений Президиума Верховного Суда Чувашской Республики.- Дело № 44-Г-75.

185. Обзор судебной практики при рассмотрении споров, связанных с применением Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» // Архив Кемеровского областного суда. Наряд 01-03/1945.

186. Гражданское дело 33-1212-02 // Архив Верховного суда Чувашской Республики.

187. Гражданское дело №2-1112/02 по иску Андреева Ю.А. к Ивановой Е.С. о выселении // Архив Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики.

188. Гражданское дело №2-385/02 // Архив Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики.

189. Гражданское дело №2-575/02 // Архив Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики.

190. Гражданское дело №2-385/02 // Архив Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики.

191. Гражданское дело № 2-290/02 // Архив Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики.

192. Гражданское дело 2-207/02 // Архив Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики.

193. Гражданское дело 2-112/02 // Архив Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики.

194. Гражданское дело № 2-48/02 // Архив Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики.

195. Гражданское дело №2-3028/2001 // Архив Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики.

196. Жалоба Оплачко А.Ф. к Учреждению юстиции Кемеровской области // Архив Кемеровского областного суда. Наряд 01-03/19-45.

Автор: Малюткина-Алексеева, Ирина Александровна
Город: Чебоксары
Год: 2003
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Жилая недвижимость как объект гражданского права России тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Жилая недвижимость как объект гражданского права Россиитекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Жилая недвижимость как объект гражданского права России»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Малюткина-Алексеева, Ирина Александровна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Жилая недвижимость как объект гражданского права России"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Жилая недвижимость как объект гражданского права России»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Жилая недвижимость как объект гражданского права России»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Малюткина-Алексеева, Ирина Александровна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Жилая недвижимость как объект гражданского права России"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Жилая недвижимость как объект гражданского права России»