Динамика отношений по социальному найму жилого помещения

Чаркин, Сергей Анатольевич

Динамика отношений по социальному найму жилого помещениятекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Динамика отношений по социальному найму жилого помещения»

На правах рукописи

ЧАРКИН Сергей Анатольевич

ДИНАМИКА ОТНОШЕНИЙ ПО СОЦИАЛЬНОМУ НАЙМУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Специальность 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Волгоград — 2006

Диссертация выполнена на кафедре гражданского права и процесса ГОУ ВПО «Волгоградский государственный университет».

Научный руководитель — доктор юридических наук, профессор

Рыженков Анатолий Яковлевич.

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Камышанский Владимир Павлович;

кандидат юридических наук, доцент Алябьев Денис Николаевич.

Ведущая организация — Волгоградский институт экономики,

социологии и права.

Защита состоится 20 апреля 2006 г. в 15.00 час. на заседании диссертационного совета К 203.003.02 в Волгоградской академии МВД России по адресу: 400089, г. Волгоград, ул. Историческая, д. 130.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Волгоградской академии МВД России.

Автореферат разослан 17 марта 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат юридических наук, доцент

В.Н. Цирульников

¿.оое & £401

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования Современный этап развития российского общества характеризуется крупными преобразованиями государства, его экономической и социальной системы. Одной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания Российского государства и общества, является проблема обеспеченности населения Российской Федерации жильем. Как известно, жилище является одним из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.п. Потребность человека в жилище возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т. е. носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.

Конституция Российской Федерации (ст. 2) провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина являются обязанностью государства. Это относится и к праву граждан владеть и пользоваться жилищем. Наличие надлежащего жилья входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека.

Можно сделать вывод, что прошедшие 1991—2005 гг. подтвердили необходимость повышения эффективности жилищной реформы, нашедшей отражение более чем в 70 законах и иных нормативно-правовых актах. В этих документах был закреплен основной принцип новой жилищной политики — осуществление взвешенного перехода жилищной сферы на рыночные принципы при значительном усилении мер социальной поддержки низкодоходных семей по гарантированному обеспечению условий проживания на уровне социальных стандартов.

В настоящее время обеспечение граждан доступным жильем провозглашено в качестве одного из четырех национальных проектов, выполнение которого финансируется отдельной строкой федерального бюджета и контролируется непосредственно Президентом РФ и Правительством РФ. В своем Послании к Федеральному Собранию РФ от 26.05.2004 г. Президент РФ прямо отметил, что одной из самых актуальных задач он считает обеспечение граждан доступным жильем. Необходимо обеспечить возможность приобретения жилой площади на рынке для основной части работающего населения России, гарантируя одновременно с этим предоставление малоимущим гражданам социального жилья.

Развитый рынок жилья стал реальностью. Вместе с тем продолжает существовать и традиционный спо ^ " и граж-

Ч'

дан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с действующим федеральным законодательством и законодательством субъектов Федерации, путем предоставления жилых помещений на условиях договора социального найма, так как для большого числа граждан приобретение жилья с использованием рыночных способов практически невозможно из-за огромного несоответствия между их заработками и ценами на жилье. Низкий уровень материального благосостояния населения требует проведения такой жилищной политики, которая обеспечит реальную возможность улучшения жилищных условий граждан, нуждающихся в этом и состоящих на квартирном учете, но не способных решить свою жилищную проблему самостоятельно.

22 декабря 2004 г. Государственной Думой РФ был принят, а с 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ), в котором так же, как и в Жилищном кодексе РСФСР, содержатся нормы, регулирующие отношения по социальному найму. Однако эти правила претерпели существенные изменения, особенно в части возникновения, изменения и прекращения данных правоотношений. Одновременно с этим утратило силу большинство законодательных актов в жилищной сфере, действовавших до этого (в частности, Жилищный кодекс РСФСР, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» и др.)1. ЖК РФ представляет собой основной нормативно-правовой акт в рамках реформы законодательства, направленной на формирование рынка доступного жилья, а также обеспечения населения жильем, в том числе путем бесплатного его предоставления отдельным категориям граждан на условиях социального найма.

Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства (следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также административным, семейным, земельным законодательством). Все это повышает необходимость углубленного исследования основных жи-лищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

1 См.: ФЗ от 29 декабря 2004 г. №!89-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

С принятием нового ЖК РФ существенно увеличилось количество дел, связанных с возникновением, изменением и прекращением отношений по социальному найму жилого помещения. Так, согласно статистическим данным, судами Волгоградской области в 2005 г. было рассмотрено 37 дел, связанных с постановкой на учет нуждающихся в жилом помещении и снятием с учета (в 2004 г. таких дел было всего 24), 167 дел, связанных с изменением договора социального найма (в 2004 г. — 138 дел), 18 дел по прекращению договора социального найма (в 2004 г. — 9 дел)1.

Таким образом, актуальность темы настоящего диссертационного исследования обусловлена той значительной ролью, которую договор социального найма жилого помещения продолжает играть в настоящее время, а также тем, что новый Жилищный кодекс РФ внес существенные изменения и дополнения в регулирование отношений по социальному найму, прежде всего касающиеся их возникновения, изменения и прекращения (то есть, динамики), что требует их глубокого научного осмысления.

Степень разработанности темы. Проблемы жилищного права в целом и правового регулирования отношений по социальному найму жилого помещения, в частности, исследовались в работах И.И. Андрианова, С.И. Аскназий, Ю.Г. Васина, Е.В. Богданова, И. А. Брауде, И.С. Вишневской, В.П. Грибанова, Б.М. Гонгало, С.М. Корнеева, O.A. Кра-савчикова, П.В. Крашенинникова, А.Г. Кузнецовой, В.Н. Литовки-на,Э.Б. Лыковой, И.Б. Мартковича, В.Ф. Маслова, М.Ф. Медведева, П.С. Никитюка, А.И. Пергамент, П.И. Седугина, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, З.И. Цыбуленко, В.Ф. Чигир, В.Ф. Яковлева и др. Кроме того, за последнее время было защищено несколько диссертаций по вопросам, касающимся договора социального найма жилого помещения2.

1 См ■ Обзор деятельности областного суда, районных (городских) судов и мировых судей Волгоградской области в 2005 г.

2 См.: Улетова Г.Д. Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку: автореф дис. .. канд. горид. наук. Волгоград, 1999, Титов A.A. Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан в условиях рыночной экономики- автореф. дис. .. канд. юрид наук. М., 2000; Ануприенко A.A. Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей по договору социального найма: автореф. дис. ...канд. юрид наук. Волгоград, 2004; Васильев В.В. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения- дис. канд юрид. наук Тверь, 2004; Попова Е.В Договор найма жилого помещения' автореф. дис. ... канд юрид. наук. Краснодар, 2004; Крюкова Е.С Прекращение прав на жилые помещения в связи со сносом жилого дома: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2006.

Однако они были написаны в основном до принятия нового Жилищного кодекса РФ, и в них не нашли должного освещения и разрешения проблемы, связанные с динамикой отношений по социальному найму жилых помещений.

Актуальность проблемы, недостаточная разработанность вопросов возникновения, изменения и прекращения отношений по социальному найму жилых помещений в юридической литературе, ее большая практическая значимость обусловили выбор темы диссертационного исследования.

Объектом исследования являются общественные отношения в жилищной сфере, а именно — отношения по социальному найму жилого помещения, их возникновение, изменение и прекращение.

Предмет исследования составляет гражданско-правовой договор социального найма жилого помещения как один из способов реализации конституционного права граждан на жилище, его правовое регулирование в условиях рыночной экономики, основания, порядок и правовые последствия его заключения, изменения и расторжения.

Цели и задачи диссертационного исследования. Целью настоящей работы являются исследование динамики отношений по социальному найму жилого помещения, анализ различий в ранее действующем и новом гражданском и жилищном законодательстве в отношении договора социального найма жилого помещения, в особенностях, связанных с его заключением, прекращением и изменением.

В соответствии с целью исследования для решения ставятся следующие задачи:

— проанализировать основные тенденции правового регулирования отношений в жилищной сфере России;

— провести сравнительно-правовой анализ норм жилищного законодательства России, США и Великобритании, прежде всего регулирующих отношения в сфере обеспечения населения социальным жильем;

— определить основание и предпосылки возникновения отношений по социальному найму жилого помещения;

— исследовать правовую природу отношений по социальному найму жилого помещения и сравнить ее с отношениями по учету граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

— раскрыть сущность договора социального найма жилого помещения как основания возникновения отношений по социальному найму жилого помещения;

— рассмотреть основания и порядок изменения и прекращения отношений по социальному найму жилого помещения.

Нормативную базу исследования составили федеральные нормативно-правовые акты, такие как Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «Об ипотеке», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др. Кроме того, автором были исследованы нормативно-правовые акты Волгоградской области и г. Москвы, регулирующие жилищные отношения.

Методологическая основа исследования. При написании работы автором использовались как общенаучные методы познания (диалектический, системный, социологический), так и частно-научные методы (сравнительно-правовой, исторический, структурно-функциональный, нормативно-логический, технико-юридический, лингвистический).

Научная новизна исследования. Впервые на диссертационном уровне и на основе норм нового жилищного законодательства проведено комплексное монографическое исследование динамики отношений по социальному найму жилых помещений.

На защиту выносятся следующие положения:

1. Дополнительно аргументируется позиция о том, что правоотношения по социальному найму жилых помещений по своей правовой природе являются обязательственно-правовыми с вещно-право-выми элементами.

2. Единственным правовым основанием, порождающим отношения по социальному найму жилых помещений, является договор социального найма жилого помещения. Малоимущность гражданина или отнесение его федеральным законом или законом субъекта РФ к определенным категориям, его нуждаемость в улучшении жилищных условий, постановка на учет в качестве нуждающегося, наступление очередности, вынесение решения о предоставлении жилого помещения следует рассматривать в качестве предпосылок возникновения указанных правоотношений.

жилого помещения. Усеченный состав имеет место как исключение в случаях, специально предусмотренных ЖК РФ, и включает малоимуш-ность гражданина (отнесение его к определенным категориям), нуждаемость в жилом помещении, постановку на учет в качестве нуждающегося и вынесение решения о предоставлении жилого помещения.

4. В результате признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий, постановке его на учет и нахождении на учете возникают неимущественные гражданско-правовые отношения. При наступлении очередности эти отношения приобретают имущественный характер. Граждане, имеющие согласно п. 2 ст. 57 ЖК РФ право на внеочередное получение жилья, приобретают имущественные права с момента постановки на учет.

5. Гражданско-правовая природа отношений по постановке гражданина на учет нуждающихся, нахождению его на учете, предоставлению жилого помещения предполагает защиту жилищных прав гражданина, составляющих содержание указанных правоотношений посредством иска в порядке искового производства. Для достижения единства судебной практики по этому вопросу следует в ближайшее время принять Постановление Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», в текст которого внести соответствующее разъяснение.

6. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях закреплены в ст. 51 ЖК РФ. По смыслу данной статьи перечень нуждающихся в жилых помещениях граждан является исчерпывающим. Учитывая возрастающую роль органов местного самоуправления в решении жилищных проблем граждан, представляется необходимым наделить их правом использовать дополнительные, помимо указанных в ЖК РФ, основания нуждаемости в жилье при обеспечении граждан жилыми помещениями за счет муниципального жилищного фонда.

специализированным жильем), ограничение такого характера, как обеспечение жильем менее учетной нормы, отсутствует. При этом члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, чье право пользования жилым помещением также носит постоянный характер (более того, может трансформироваться в право собственности), не входят в группу лиц, нуждаемость которых зависит от учетной нормы общей площади жилого помещения, что противоречит критерию постоянности пользования занимаемым жилым помещением. Думается, что необходимо распространить нормы подп. 2 п. 1 ст. 51 ЖК РФ и на указанных лиц.

8. Сравнительно-правовой анализ норм нового Жилищного кодекса РФ позволяет сделать вывод о том, что в нем находит свое закрепление сочетание частноправовых и публичноправовых начал, баланс которых позволит обеспечить интересы как отдельных граждан, так и государства и общества в целом.

9. Выработано авторское доктринальное определение договора социального найма жилого помещения. Это соглашение, в силу которого наймодатель обязуется предоставить во владение, пользование и ограниченное распоряжение нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания, благоустроенное жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы предоставления либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, обеспечивать его сохранность и своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.

10. Нормы о договоре социального найма содержатся в ЖК РФ и ГК РФ, что, с одной стороны, влечет за собой их дублирование, а с другой — порождает противоречия в их содержании, создает проблемы в определении верховенства того или иного кодификационного акта. Предлагается разделение полномочий кодексов: нормы Жилищного кодекса РФ регулируют правоотношения по социальному найму жилого помещения, и, соответственно, нормы Гражданского кодекса РФ должны регулировать правовые отношения по коммерческому найму жилого помещения.

В результате проведенного исследования предлагается внести следующие изменения в содержание норм жилищного законодательства:

1) дополнить п. 2 ст. 49 ЖК РФ указанием как на муниципальный, так и на государственный жилищные фонды;

2) дополнить подп. 2 п. 1 ст. 51 ЖК РФ указанием на членов ЖК и ЖСК;

3) предусмотреть в региональном законодательстве минимальный уровень доходов населения, ниже которого граждане признаются малоимущими, а также примерный перечень имущества, которое может учитываться при решении данного вопроса, и минимальный предел его стоимости;

4) дополнить ст. 56 ЖК РФ пунктами следующего содержания: смерть заявителя; признание его безвестно отсутствующим; объявление умершим;

5) дополнить п. 1 ст. 51 ЖК РФ подпунктом 5, изложив его в следующей редакции: «...являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения, членами жилищных или жилищно-строительных кооперативов и проживающие в одном жилом помещении по две и более семьи в смежных неизолированных комнатах, если между семьями нет родственных отношений»;

6) изменить содержание ч. 2 ст. 51 ЖК РФ, изложив ее в следующей редакции: «При наличии у гражданина и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, на основе членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений»;

7) изменить содержание подп. 1 п. 2 ст. 65 ЖК РФ, изложив его следующим образом: «I) передать нанимателю свободное от прав иных лиц благоустроенное и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям».

Теоретическая значимость работы состоит в том, что сформулированные в диссертации выводы и предложения в определенной мере дополняют и развивают соответствующие разделы жилищного права и могут служить основой для дальнейшей разработки вопросов, связанных с жилищными правоотношениями.

Практическая значимость результатов исследования. Практическая значимость результатов диссертационного исследования состо-

ит в возможности их применения при подготовке проектов новых и совершенствовании действующих нормативно-правовых актов в сфере жилищного права. Выводы, к которым пришел автор, могут быть использованы в деятельности правоприменительных органов при решении жилищных вопросов, а также в преподавании специального курса «Жилищное право» в юридических учебных заведениях.

Апробация результатов диссертационного исследования. Основные положения диссертационного исследования нашли отражение в шести публикациях, а также в выступлениях на научно-практических конференциях в г. Волгограде и г. Волжском в 2002—2005 гг.

Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, разделенных на шесть параграфов, заключения и списка использованной литературы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновываются выбор темы, ее актуальность и состояние научной разработанности, определяются объект, предмет, цель и задачи исследования, теоретическая и методологическая основа, раскрываются научная новизна и практическая значимость, формулируются основные положения, выносимые на защиту, и предложения по совершенствованию законодательства, приводятся сведения об апробации результатов работы.

В первой главе «Некоторые особенности социальной жилищной политики государства на современном этапе» содержится два параграфа: «Проблемы государственного обеспечения социально незащищенных слоев населения жильем: сравнительно-правовой анализ законодательства России, США и Великобритании» и «Основные тенденции развития жилищного законодательства РФ».

В первом параграфе в целях комплексного анализа проблем, возникающих перед государством в связи с обеспечением жилыми помещениями малоимущих и иных социально незащищенных граждан, рассмотрен опыт обеспечения населения социальным жильем в таких странах, как США и Великобритания, а также проведено сравнительно-правовое исследование норм жилищного законодательства указанных государств и России.

Жилищная политика США ориентирована на создание льготных условий и финансовую помощь из бюджета для той части населения,

которая имеет низкие доходы (многодетные семьи, пенсионеры, молодые семьи, инвалиды и т.д.). Государство оказывает помощь в виде строительства государственных дешевых многоквартирных домов с частичной или полной оплатой квартиры в зависимости от доходов семьи; предоставления льготных кредитов для покупки малообеспеченными слоями собственных недорогих домов; полной или частичной оплаты квартир, арендуемых малоимущими.

Широкое участие в обеспечении беднейших слоев населения доступным жильем принимают местные власти. В рамках программы «чрезвычайной помощи» в настоящее время существует три основных направления помощи бездомным семьям на местном уровне: предоставление временного жилья; обеспечение жильем при чрезвычайных обстоятельствах; оказание услуг и материальной помощи в приобретении или аренде жилья. Если это необходимо, каждой семье, которая оказалась в чрезвычайной ситуации (болезнь, потеря работы, смерть кормильца), может быть предоставлено временное жилье на очень короткий срок (несколько дней).

Самым типичным явлением в последние годы для многих городов Америки стало предоставление жилья и услуг на средства бесприбыльных организаций, в котором самое активное участие принимают местные органы власти. Средства из городских бюджетов и инвестиции бесприбыльных организаций увеличивают число лиц, которым оказывается поддержка в чрезвычайных ситуациях. Ежегодно в рамках программы «Надежда» из федерального и местных бюджетов выделяется более 2,1 млрд долларов в виде субсидий, которые направляются на финансирование в городах бесприбыльных организаций, строящих жилье, и создание совместно управляемых (арендатор, собственник, бесприбыльная организация) и совместно финансируемых жилищных кооперативов с правом арендаторов выкупа жилья в собственность в течение 10 лет. Кроме этой программы в ряде городов действует специальная программа «Жилье и уход», предусматривающая оказание помощи семьям, находящимся в критическом состоянии бедности, для аренды дешевого жилья, а также на медицинское обслуживание и лечение.

Таким образом, государственная жилищная политика США ориентирована на создание льготных условий и оказание финансовой помощи из федерального и местных бюджетов тем категориям населения, которые имеют низкие доходы, а также на привлечение средств частных предпринимателей.

Британская жилищная система отдает приоритет институту частной собственности на жилые помещения, но сохраняет частно-арендный и муниципальный жилищные секторы для низкодоходных категорий граждан. Местные органы власти обеспечивают малоимущих граждан государственными субсидиями, что позволяет им приобретать дома в низкокачественном жилищном секторе.

Именно такая модель представляется наиболее привлекательной для России в условиях перехода к рыночной экономике.

Российское государство в целях оказания помощи гражданам, которые желают приобрести или построить жилье за счет собственных средств, использует следующие способы: субсидии на строительство или приобретение жилья, жилищные сертификаты, накопительные счета, ипотечное кредитование и некоторые другие.

В диссертации проанализированы нормы, регламентирующие основания и порядок предоставления жилищных субсидий, государственных жилищных сертификатов, а также ипотечных кредитов.

Автором делается вывод, что существующие механизмы решения жилищной проблемы недостаточно эффективны по различным причинам: например, отсутствие бюджетных средств на безвозмездную субсидию, низкий уровень доходов населения, коррумпированность чиновников, отказывающих в предоставлении субсидий, и т.д.

В связи с этим нельзя игнорировать традиционный способ обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в виде предоставления жилых помещений по договору социального найма.

Второй параграф содержит подробный сравнительно-правовой анализ норм нового Жилищного кодекса РФ и старого жилищного законодательства, прежде всего применительно к договору социального найма жилого помещения.

Исследование изменений и дополнений, внесенных законодателем в ЖК РФ 2004 г., позволило соискателю сделать ряд выводов.

Во-первых, осталась неизменной общесоциальная направленность норм ЖК РФ. В отличие от ГК РФ, носящего частноправовой характер, Жилищный кодекс РФ содержит большое количество публичных, императивных предписаний, направленных на защиту прав и интересов граждан. Например, нормы, регламентирующие переустройство и перепланировку жилых помещений, перевод их в нежилые (главы 4,3 ЖК РФ), призваны обеспечить защиту прав не отдельного собственника, а всех проживающих в помещении лиц. Наличие поло-

жений о социальном найме, специализированном жилищном фонде (разделы 3,4 ЖК РФ) обязывает государство, субъектов РФ, муниципальные образования решать жилищные проблемы малоимущих граждан и иных социально незащищенных слоев населения, обеспечивать их доступным благоустроенным жильем. Для смягчения финансового бремени, связанного с проживанием в жилых помещениях, пользованием коммунальными услугами, публичные образования обязаны предоставлять субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг малоимущим лицам (ст. 159 ЖК РФ).

Во-вторых, отчетливо проявляется отказ законодателя от политики потребительского отношения к жилью. ЖК РФ в соответствии со ст. 40 Конституции РФ берет на себя обязательство обеспечить бесплатным жильем только малоимущих граждан, которым не под силу самостоятельно решить свою жилищную проблему, а также иных лиц, если такое право им предоставлено федеральным или региональным законом. Иные граждане должны воспользоваться другими механизмами, созданными государством, для удовлетворения своих жилищных потребностей. Такой подход, безусловно, лишил значительную часть населения России права на получение жилья по договору социального найма, но, с другой стороны, сделал реально осуществимым выполнение конституционной обязанности государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.

В-третьих, ЖК РФ четко ориентирован на усиление и защиту прав собственника жилого помещения, что, на взгляд диссертанта, совершенно оправданно, т. к. в государстве с рыночной экономикой право собственности должно быть священным и осуществимым. Данный вывод подтверждается наличием норм, гарантирующих защиту прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), при прекращении семейных отношений с бывшими членами семьи собственника (п. 4 ст. 31 ЖК РФ) и т.д. Кроме того, новый закон открывает значительные возможности для собственников жилья в многоквартирных домах по содержанию дома, управлению общим имуществом, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен жилой дом, который бесплатно переходит в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ).

В-четвертых, изменился подход к жилью. Если в советском законодательстве, в частности в ЖК РСФСР, оно понималось как социальное благо, то в ЖК РФ — прежде всего, как товар, что позволяет

совершать с ним различные сделки, использовать для получения прибыли.

Таким образом, в новом жилищном законе налицо сочетание частноправовых и публичноправовых начал, баланс которых позволит обеспечить интересы как отдельных граждан, так государства и общества в целом.

Вторая глава «Возникновение отношений по социальному найму жилых помещений» состоит из двух параграфов и посвящена характеристике предпосылок и основания, порождающего отношения по социальному найму жилого помещения.

В первом параграфе «Предпосылки возникновения отношений по социальному найму жилых помещений» отмечается, что ЖК РФ внес существенные изменения в систему юридических фактов, порождающих отношения по социальному найму жилого помещения. Учитывая, что ордер на жилое помещение не упомянут законодателем в числе оснований для вселения в жилое помещение и пользования им, жилищные отношения по социальному найму возникают исключительно на основании заключаемого договора социального найма жилого помещения, который также выступает основанием для вселения в жилое помещение.

Однако заключению договора социального найма и, следовательно, возникновению соответствующих правоотношений предшествует ряд обязательных императивных условий, которые, с одной стороны, выступают в качестве предпосылок для заключения договора, а с другой — порождают самостоятельные жилищные правоотношения, возникающие между гражданином и органом местного самоуправления по поводу признания его нуждающимся в жилом помещении, постановки на учет нуждающихся, нахождения на таком учете и вынесения решения о предоставлении жилого помещения.

К числу этих предпосылок следует отнести малоимущность гражданина (отнесение его федеральным законом или законом субъекта РФ к определенным категориям), его нуждаемость в жилом помещении, постановку на учет в качестве нуждающегося, наступление очередности, вынесение решения о предоставлении жилого помещения. В случаях, прямо предусмотренных ЖК РФ, число названных предпосылок уменьшается. Так, п. 2 ст. 57 ЖК РФ предусмотрен перечень граждан, имеющих право на внеочередное предоставление жилого помещения. Поэтому для данной категории лиц наступление очередности, как предпосылка, не применяется. Следовательно, можно го-

ворить об общем и специальном (усеченном) составе предпосылок для заключения договора социального найма жилого помещения.

Анализ отношений по признанию граждан нуждающимися в получении жилого помещения, а также по постановке их на соответствующий учет, нахождению на нем и предоставлению жилого помещения позволяет сделать вывод о понимании их природы в виде гражданских организационно-правовых отношений.

Однако характер перечисленных организационно-правовых отношений неоднороден. Здесь наблюдается присутствие как неимущественных, так и имущественных отношений.

При постановке на учет, нахождении на учете у гражданина не возникает каких-либо имущественных прав по поводу жилого помещения. Ему принадлежат неимущественные права, заключающиеся в полномочиях требования к административному органу принять его на учет при наличии соответствующих оснований. При отказе в принятии на учет, а также при снятии гражданина с учета нуждающихся он вправе требовать не предоставления жилого помещения, а постановки на учет или восстановления нахождения на нем. Кроме того, учитывая, что жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, состоящим на учете, в порядке очередности, то можно представить ситуацию, при которой при жизни гражданина очередность не наступит и жилье он не получит.

Далее при наступлении очередности неимущественное право трансформируется в имущественное, т. к. в соответствии с п.1 ст. 57 ЖК РФ право на получение жилого помещения предоставляется гражданам в порядке очередности. Следовательно, гражданин, стоящий в очереди первым, вправе требовать уже предоставления ему жилого помещения, т. е. имущества. При отказе в этом или уклонении от этого гражданину принадлежит право требовать в судебном порядке понуждения органа местного самоуправления к предоставлению во владение и пользование жилого помещения и заключению договора социального найма.

Таким образом, диссертант приходит к выводу, что в результате признания гражданина нуждающимся в жилье, постановке его на учет и нахождении на учете возникают неимущественные гражданско-правовые отношения. При наступлении очередности эти отношения приобретают имущественный характер. Граждане, имеющие, согласно п. 2 ст. 57 ЖК РФ, право на внеочередное получение жилья, приобретают имущественные права с момента постановки их на учет.

Учитывая гражданско-правовой характер указанных правоотношений, следует заметить, что защита жилищных прав граждан, составляющих содержание этих правоотношений, должна осуществляться по правилам искового производства посредством предъявления иска. Однако анализ деятельности судов общей юрисдикции Волгоградской области свидетельствует об отсутствии единства судебной практики по делам, связанным с отказом в постановке на учет нуждающихся, необоснованном снятии с учета, нарушении прав граждан на получение жилья по договору социального найма. Для достижения такого единства следует в ближайшее время принять Постановление Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», в текст которого целесообразно внести соответствующее разъяснение.

Исследование отдельных предпосылок для заключения договора социального найма жилого помещения позволило соискателю выявить ряд проблем, касающихся противоречивости и несовершенства жилищного законодательства, а также предложить пути по устранению отмеченных недостатков.

Так, ни федеральное, ни региональное законодательство не определяет понятия «малоимущий» и не устанавливает какие-либо минимальные стандарты для признания гражданина таковым, что необходимо для постановки его на учет нуждающихся в жилье, переложив решение данного вопроса на органы местного самоуправления. Несложно спрогнозировать ситуацию, когда в каждом муниципальном образовании критерии понятия «малоимущий» будут различными, причем разброс может быть существенным даже в пределах одного субъекта РФ. По мнению диссертанта, в целях единообразного решения данного вопроса, а также достижения равноправия между социально незащищенными слоями населения хотя бы на территории одного субъекта РФ, необходимо предусмотреть в региональном законодательстве минимальный уровень доходов населения, ниже которого граждане признаются малоимущими, а также примерный перечень имущества, которое может учитываться при решении данного вопроса, и минимальный предел его стоимости.

Соискатель обращает внимание на п. 2 ст. 49 ЖК, предусматривающий возможность обеспечения малоимущих граждан только муниципальным жильем, по причине несоответствия его ст. 40 Конституции РФ, которая устанавливает, что малоимущим, иным указанным

в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется из государственного, муниципального и других жилищных фондов. Данная статья Конституции РФ не содержит в отношении обеспечения жильем малоимущих граждан изъятий применительно к государственному жилищному фонду, следовательно, малоимущие граждане должны обеспечиваться жильем из всего жилищного фонда социального использования. Кроме того, отсутствие законодательно закрепленной возможности обеспечения малоимущих граждан государственным жильем ставит их в неравные условия по отношению к иным категориям населения, имеющим право на получение социального жилья. Поэтому в целях устранения имеющегося противоречия, а также для более полной защиты прав малоимущих граждан предлагается внести изменения в содержание п. 2 ст. 49 ЖК РФ, дополнив его указанием как на муниципальный, так и на государственный жилищные фонды.

В работе отмечается, что нуждаемость в жилом помещении в одних случаях зависит от обеспеченности граждан жильем менее учетной нормы, а в других не зависит. Делается вывод, что критерий обеспеченности зависит от постоянства проживания в жилом помещении. Собственники, наниматели по договору социального найма, проживающие в жилом помещении на постоянной основе, признаются нуждающимися только в том случае, если они обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Для лиц, проживающих в жилых помещениях на временной основе (поднанимателей, временных жильцов, нанимателей по договору социального найма, граждан, обладающих специализированным жильем), ограничение такого характера, как обеспечение жильем менее учетной нормы, отсутствует. При этом члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, чье право пользования жилым помещением также носит постоянный характер (более того, может трансформироваться в право собственности), не входят в группу лиц, нуждаемость которых зависит от учетной нормы общей площади жилого помещения, что противоречит критерию постоянности пользования занимаемым жилым помещением. Соискателем предлагается распространить нормы об обеспеченности жильем менее учетной нормы и на указанных лиц, для чего следует внести в подп. 2 п. 1 ст. 51 ЖК РФ соответствующие изменения.

Также в данном параграфе исследуется правовая природа отношений по социальному найму жилого помещения и аргументируется

вывод о том, что исследуемые правоотношения являются обязательственно-правовыми с вещно-правовыми элементами.

Во втором параграфе «Договор социального найма жилого помещения как основание возникновения отношений по социальному найму жилых помещений» дается характеристика понятия, признаков, элементного состава, содержания договора социального найма.

Диссертантом отмечается, что действующее гражданское и жилищное законодательство предусматривает существование двух самостоятельных договорных форм найма жилья: социального и коммерческого. Проводится сравнительно-правовой анализ соответствующих договоров.

Анализ прав и обязанностей сторон по договору социального найма жилого помещения позволил соискателю отметить, что, в отличие от положений ст. 676 ГК РФ, в ст. 65 ЖК РФ отсутствует обязанность наймодателя передать жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. В п. 1 ст. 65 ЖК РФ предусматривается лишь требование о том, чтобы помещение было свободным от прав третьих лиц, т. е. не должно быть занято по договору социального найма, найма, поднайма и т.д. Таким образом, наймодатель вправе предоставить жилое помещение без отделки, сантехники и т.п., что представляется недопустимым. Хотя в ст. 5 типового договора социального найма жилого помещения говорится об обязанности наймодателя передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям, однако здесь ничего не сказано о благоустроенности жилого помещения и к тому же типовой договор является всего лишь подзаконным актом. Такое положение существенно ущемляет права нанимателей. Поэтому диссертант полагает, что законодатель должен внести изменения в содержание подп. 1 п. 2 ст. 65 ЖК РФ, изложив его следующим образом: «1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц благоустроенное и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям».

Обобщив основные черты и существенные условия договора социального найма жилого помещения, автор в итоге формулирует определение данного договора. Это соглашение, в силу которого наймодатель обязуется предоставить во владение, пользование и огра-

ниченное распоряжение нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания благоустроенное жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы предоставления, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, обеспечивать его сохранность и своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.

В настоящее время одну из проблем договора найма жилого помещения автор видит в соотношении, точнее, в противоречии гражданского и жилищного законодательства. Зачастую такое противоречие состоит не столько в споре норм Гражданского и Жилищного кодексов РФ, сколько в вопросе, в каком же кодексе должны быть отражены нормы об этом договоре. В известной степени само существование двух кодексов создает почву для коллизий в регулировании жилищных отношений. В качестве пути решения автор предлагает законодатель-ное предложение по разделению «полномочий» кодексов. Нормы Жилищного кодекса РФ должны регулировать только отношения по социальному найму жилого помещения, а нормы Гражданского кодекса РФ, соответственно, по коммерческому найму.

В третьей главе «Изменение и прекращение отношений по социальному найму жилых помещений» рассматриваются основания и порядок изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения.

Первый параграф «Основания и порядок изменения договора социального найма жилого помещения» посвящен вопросу изменения отношений по социальному найму жилого помещения.

Договор найма жилого помещения представляет собой длящийся договор, и во время своего действия он может быть изменен.

Изменение жилищных правоотношений может происходить по самым различным основаниям и затрагивать все элементы правоотношения (субъекты, содержание, объект).

Изменение договора социального найма жилого помещения, с точки зрения жилищного законодательства, отличается некоторой спецификой и служит одним из способов защиты жилищных прав (подл. 5 п. 3 ст. 1 ЖК РФ).

В ст. 82 Жилищного кодекса РФ предусмотрены три основания изменения договора социального найма путем замены нанимателя.

Первое основание для изменения жилищных правоотношений — путем замены нанимателя — имеет место при наличии следующих условий:

граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;

они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социального найма;

граждане объединяются в одну семью (путем заключения брака, вступления в фактические брачные отношения, ведения общего хозяйства и т.п.);

требование проживающих граждан заключения с ними одного договора социального найма;

согласия наймодателя в этом случае не требуется.

В результате замены нанимателя также изменяются предмет договора (занимаемое помещение), некоторые условия договора (перечень членов семьи нанимателя).

Второе основание замены нанимателя базируется на следующих условиях:

заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем;

согласия остальных членов своей семьи, в том числе прежнего нанимателя, за исключением случаев, когда он выбыл из занимаемого помещения, и временно отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется);

согласие наймодателя (ранее действовавшая ст. 88 ЖК РСФСР не требовала такого согласия).

В случае отказа наймодателя дать согласие на замену нанимателя спор может быть рассмотрен в судебном порядке, однако суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя.

Третье основание базируется на тех же условиях и связано со смертью нанимателя (объявлении его умершим, признании безвестно отсутствующим). Кроме того, данное основание может быть распространено и на случаи признания гражданина недееспособным, ограниченно дееспособным. Предполагается, что в случае отказа наймодателя от заключения договора социального найма он может быть в судебном порядке принужден к его заключению.

В случае смерти одиноко проживавшего нанимателя договор социального найма прекращается (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ).

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма, но законодатель не предусматривает заключения с ним отдельного договора социального найма. Ранее ст. 86 ЖК РСФСР устанавливала, что совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользова ния жилым помещением ему может быть выделено изолированное помещение, т. е. предусматривалась возможность раздела или выдела жилого помещения.

В настоящее время раздел и выдел жилого помещения, относящегося к жилищному фонду социального использования, не допускается законодателем. По мнению диссертанта, раздел и выдел жилого помещения преследовал цель защитить интересы собственников жилищного фонда и исходил из целесообразности консолидации правомочий пользования жилыми помещениями, а также недопущения превращения жилого помещения, предназначенного для посемейного заселения, в коммунальное. Подобное направление в деятельности законодателя заслуживает одобрения, однако, как показывает анализ судебной практики, суды ошибочно продолжают принимать решения об изменении договора социального найма жилого помещения путем его раздела и выдела.

Положение наймодателя, в отличие от положения нанимателя, является более стабильным. Перемена лиц на стороне наймодателя также может иметь место, но значительно реже. Согласно ст. 675 ГК РФ, при переходе права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не происходи г расторжение или изменение договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Помимо оснований, при которых изменения касаются субъектного состава, возможны изменения в предмете договора, которые влекут увеличение либо уменьшение размера жилого помещения. Воз-

можность увеличения размера жилого помещения предусмотрена ст. 59 ЖК РФ о предоставлении освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире, а возможность уменьшения — ст. 81 ЖК РФ. Также предмет жилищного правоотношения претерпевает изменения в результате производства переустройства и перепланировки, основания и порядок осуществления которых также рассмотрены в работе.

Второй параграф «Основания и порядок прекращения договора социального найма жилого помещения» содержит анализ законодательных и практических положений, затрагивающих прекращение отношений по социальному найму, в том числе расторжение договора и выселение.

Соискателем рассмотрены различные позиции ученых по понятиям «расторжение», «прекращение» договора социального найма жилого помещения, «выселение» и приведена аргументация собственных взглядов со ссылкой на судебную практику.

Отмечается, что прекращение договора социального найма может быть в трех формах: во-первых, по согласованной воле сторон (соглашение о прекращении договора); во-вторых, по воле одной из сторон и, в-третьих, вследствие обстоятельств, которые вообще от воли сторон не зависят (например, смерть гражданина, гибель жилого помещения).

Расторжение договора, в отличие от прекращения, — понятие более узкое, которое включает в себя прекращение жилищных правоотношений в результате действий их субъектов, а не событий, как при прекращении договора, т. с. не все основания прекращения договора влекут его расторжение.

Расторжение договора найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Последствием расторжения договора найма жилого помещения является утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости — и выселение их из жилого помещения. Если расторжение договора социального найма рассматривается законодателем в качестве способа защиты жилищных прав (подп. 5 п. 3 ст. 11 ЖК РФ), то выселение—это принудительная мера государственно-правового воздействия, которой, как правило, сопровождается расторжение договора. При этом в одних случаях выселение следует понимать как меру юридической ответственности, а в других — нет. Поэтому в зависимости от оснований расторжения договора социального найма жилого помещения различаются виды выселения, каждый из которых имеет свои основания.

В работе исследуются основания и порядок расторжения договора социального найма по соглашению сторон, по инициативе наймо-дателя, а также нанимателя, кроме того, анализируются виды и основания выселения.

Анализ норм, регулирующих отношения по прекращению договора социального найма жилого помещения, показывает, что законодатель на первое место ставит защиту жилищных интересов нанимателей и членов их семей. С одной стороны, он предоставляет им широкие права в расторжении договора, а с другой — оберегает их от необоснованных выселений из занимаемых квартир.

В заключении работы излагаются обобщенные выводы исследования, к которым пришел диссертант.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Чаркин С.А. Аренда нежилых помещений // Вопросы права и социологии: Межрегион, науч. изд. — Волгоград: Изд-во ВРО МСЮ,

2002. — Вып. 7. — С. 69—70.

2. Чаркин С.А. Аренда жилых помещений // Вопросы права и социологии: Межрегион, науч. изд. — Волгоград: Изд-во ВРО МСЮ,

2003. — Вып. 8. — С. 70—72.

3. Чаркин С.А. Проблемы сложного юридического состава (на примере договора социального найма жилья) // Модернизация политико-правовой системы России: прошлое, настоящее, будущее (К 140-летию Уставов Судебной реформы).—Волгоград: Изд-во ВРО МСЮ, 2004,—С. 39—42.

4. Чаркин С.А. Изменение договора найма жилого помещения в судебном порядке по требованию члена семьи нанимателя // Модернизация политико-правовой системы России: прошлое, настоящее, будущее (К 140-летию Уставов Судебной реформы). — Волгоград: Изд-во ВЮ МСЮ, 2004. — С. 232—235.

5. Чаркин С.А. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения // Модернизация политико-правовой системы России: прошлое, настоящее, будущее (К 140-летию Уставов Судебной реформы). — Волгоград: Изд-во ВРО МСЮ, 2004. — С. 330— 332.

6. Чаркин С.А. Правовая природа отношений по социальному найму жилых помещений // Новая правовая мысль. — 2006. — № 1. — С. 55—58.

Научное издание

ЧАРКИН Сергей Анатольевич

ДИНАМИКА ОТНОШЕНИЙ ПО СОЦИАЛЬНОМУ НАЙМУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Автореферат

Подписано к печати 16.03 2006 г. Формат 60x84/16. Печать офс. Бум. офс Гарнитура Times. Усл. печ л 1,4. Уч -изд л. 1,5. Тираж 100 экз Заказ

ВГПУ. Издательство «Перемена» Типография издательства «Перемена» 400131, Волгоград, пр. им. В И.Ленина, 27

ZCDGb I

6 4 О 1

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Чаркин, Сергей Анатольевич, кандидата юридических наук

Введение.

ГЛАВА 1. Некоторые особенности социальной жилищной политики государства на современном этапе

§ 1. Проблемы государственного обеспечения социально незащищенных слоев населения жильем: сравнительно-правовой анализ законодательства России, США и Великобритании.

§ 2. Основные тенденции развития жилищного законодательства РФ.

ГЛАВА 2. Возникновение отношений по социальному найму жилых помещений.

§ 1. Предпосылки возникновения отношений по социальному найму жилых помещений.

§ 2. Договор социального найма жилого помещения как основание возникновения отношений по социальному найму жилых помещений.

ГЛАВА 3. Изменение и прекращение отношений по социальному найму жилых помещений.

§ 1. Основания и порядок изменения договора социального найма жилого помещения.

§ 2. Основания и порядок прекращения договора социального найма жилого помещения.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Динамика отношений по социальному найму жилого помещения"

Актуальность темы исследования. Современный этап развития российского общества характеризуется крупными преобразованиями государства, его экономической и социальной системы. Одной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания Российского государства и общества, является проблема обеспеченности населения Российской Федерации жильем. Как известно, жилище является одним из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.п. Потребность человека в жилище возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, то есть носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.

Можно сделать вывод, что прошедшие 1991-2005 гг. подтвердили необходимость повышения эффективности жилищной реформы, нашедшей отражение более чем в 70 законах и иных нормативно-правовых актах. В этих документах был закреплен основной принцип новой жилищной политики -осуществление взвешенного перехода жилищной сферы на рыночные принципы при значительном усилении мер социальной поддержки низкодоходных семей по гарантированному обеспечению условий проживания на уровне социальных стандартов.

В настоящее время обеспечение граждан доступным жильем провозглашено в качестве одного из четырех национальных проектов, выполнение которого финансируется отдельной строкой федерального бюджета и контролируется непосредственно Президентом РФ от 26.05.2004 г. и Правительством РФ. В своем Послании к Федеральному Собранию РФ Президент РФ прямо отметил, что одной из самых актуальных задач он считает обеспечение граждан доступным жильем. Необходимо обеспечить возможность приобретения жилой площади на рынке для основной части работающего населения России, гарантируя одновременно с этим предоставление малоимущим гражданам социального жилья1.

Развитый рынок жилья стал реальностью. Вместе с тем продолжает существовать и традиционный способ обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с действующим федеральным законодательством и законодательством субъектов Федерации, путем предоставления жилых помещений на условиях договора социального найма, так как для большого числа граждан приобретение жилья с использованием рыночных способов практически невозможно из-за огромного несоответствия между их заработками и ценами на жилье. Низкий уровень материального благосостояния населения требует проведения такой жилищной политики, которая обеспечит реальную возможность улучшения жилищных условий граждан, нуждающихся в таком улучшении и состоящих на квартирном учете, но не способных решить свою жилищную проблему самостоятельно.

22 декабря 2004 г. Государственной Думой РФ был принят, а с 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ), в котором так же, как и в Жилищном кодексе РСФСР, содержатся нормы, регулирующие отношения по социальному найму. Однако эти правила претерпели существенные изменения, особенно в части возникновения, изменения и прекращения данных правоотношений. Одновременно с этим утратило силу

1 См.: Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 26.05.2004 г. большинство законодательных актов в жилищной сфере, действовавших до этого (в частности, Жилищный кодекс РСФСР, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» и др.)2- ЖК РФ представляет собой основной нормативно-правовой акт в рамках реформы законодательства, направленной на формирование рынка доступного жилья, а также обеспечения населения жильем, в том числе путем бесплатного его предоставления отдельным категориям граждан на условиях социального найма.

Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства (следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также административным, семейным, земельным законодательством). Все это повышает необходимость углубленного исследования основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

С принятием нового ЖК РФ существенно увеличилось количество дел, связанных с возникновением, изменением и прекращением отношений по социальному найму жилого помещения. Так, согласно статистическим данным, судами Волгоградской области в 2005 г. было рассмотрено 37 дел, связанных с постановкой на учет нуждающихся в жилом помещении и снятием с учета (в 2004 г. таких дел было всего 24), 167 дел, связанных с изменением договора социального найма (в 2004 г. - 138 дел), 18 дел по прекращению договора социального найма (в 2004 г. - 9 дел)3.

2 См.: ФЗ от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

3 См.: Обзор деятельности областного суда, районных (городских) судов и мировых судей Волгофадской области в 2005 г. дополнения в регулирование отношений по социальному найму, прежде всего касающиеся их возникновения, изменения и прекращения (то есть динамики), что требует их глубокого научного осмысления.

Степень разработанности темы. Проблемы жилищного права в целом и правового регулирования отношений по социальному найму жилого помещения, в частности, исследовались в работах И.И. Андрианова, С.И. Аскна-зий, Ю.Г. Басина, Е.В. Богданова, И.А. Брауде, И.С. Вишневской, В.П. Грибанова, Б.М. Гонгало, С.М. Корнеева, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, А.Г. Кузнецовой, В.Н. Литовкина, Э.Б. Лыковой, И.Б. Мартковича, В.Ф. Маслова, М.Ф. Медведева, П.С. Никитюка, А.И. Пергамент, П.И. Седу-гина, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, З.И. Цыбуленко, В.Ф. Чи-гир, В.Ф. Яковлева и др. Кроме того, за последнее время было защищено несколько диссертаций по вопросам, касающимся договора социального найма жилого помещения4.

Объектом исследования являются общественные отношения в жилищной сфере, а именно - отношения по социальному найму жилого помещения, их возникновение, изменение и прекращение.

4 См.: Улетова Г.Д. Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Волгоград, 1999; Титов А.А. Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан в условиях рыночной экономики: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. - М., 2000; Апу-приенко А.А. Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей по договору социального найма: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. - Волгоград, 2004; Васильев В.В. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения: Дис. . канд. юрид. наук. - Тверь, 2004; Попова Е.В. Договор найма жилого помещения: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. - Краснодар, 2004; Крюкова Е.С. Прекращение прав на жилые помещения в связи со сносом жилого дома: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. - Волгоград, 2006.

В соответствии с целью исследования ставятся для решения следующие задачи: проанализировать основные тенденции правового регулирования отношений в жилищной сфере России; провести сравнительно-правовой анализ норм жилищного законодательства России, США и Великобритании, прежде всего регулирующих отношения в сфере обеспечения населения социальным жильем; определить основание и предпосылки возникновения отношений по социальному найму жилого помещения; исследовать правовую природу отношений по социальному найму жилого помещения и сравнить ее с отношениями по учету граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; раскрыть сущность договора социального найма жилого помещения как основания возникновения отношений по социальному найму жилого помещения; рассмотреть основания и порядок изменения и прекращения отношений по социальному найму жилого помещения.

Нормативную базу исследования составили федеральные нормативно-правовые акты, такие как Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ,

Федеральный закон «Об ипотеке», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другие. Кроме того, автором были исследованы нормативно-правовые акты Волгоградской области и г. Москвы, регулирующие жилищные отношения.

Методологическая основа исследования. При написании работы автором использовались как общенаучные методы познания (диалектический, системный, социологический), так и частно-научные (сравнительно-правовой, исторический, структурно-функциональный, нормативно-логический, технико-юридический, лингвистический).

На защиту выносятся следующие положения:

3. Следует выделять общий и специальный (усеченный) составы предпосылок возникновения отношений по социальному найму жилого помещения. В общий состав включаются малоимущность гражданина (отнесение его к определенным категориям), нуждаемость в жилом помещении, постановка на учет в качестве нуждающегося, наступление очередности и вынесение решения о предоставлении жилого помещения. Усеченный состав имеет место как исключение в случаях, специально предусмотренных ЖК РФ, и включает малоимущность гражданина (отнесение его к определенным категориям), нуждаемость в жилом помещении, постановку на учет в качестве нуждающегося и вынесение решения о предоставлении жилого помещения.

7. Одним из основных критериев признания гражданина нуждающимся в жилом помещении является обеспеченность его жильем менее учетной нормы общей площади на одного человека. Данный критерий применяется только для тех категорий граждан, которые обеспечены постоянным жильем (собственников, нанимателей по договору социального найма). Для лиц, проживающих в жилых помещениях на временной основе (поднанимателей, временных жильцов, нанимателей по договору социального найма, граждан, обладающих специализированным жильем), ограничение такого характера, как обеспечение жильем менее учетной нормы, отсутствует. При этом члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, чье право пользования жилым помещением также носит постоянный характер (более того, может трансформироваться в право собственности), не входят в группу лиц, нуждаемость которых зависит от учетной нормы общей площади жилого помещения, что противоречит критерию постоянности пользования занимаемым жилым помещением. Думается, что необходимо распространить нормы подп. 2 п. 1 ст. 51 ЖК РФ и на указанных лиц.

9. Выработано авторское доктринальное определение договора социального найма жилого помещения. Это соглашение, в силу которого наймо-датель обязуется предоставить во владение, пользование и ограниченное распоряжение нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания, благоустроенное жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы предоставления, либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, обеспечивать его сохранность и своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.

10. Нормы о договоре социального найма содержатся в ЖК РФ и ГК РФ, что, с одной стороны, влечет за собой их дублирование, а с другой - порождает противоречия в их содержании, создает проблемы в определении верховенства того или иного кодификационного акта. Предлагается разделение полномочий кодексов: нормы Жилищного кодекса РФ регулируют правоотношения по социальному найму жилого помещения, и, соответственно, нормы Гражданского кодекса РФ должны регулировать правовые отношения по коммерческому найму жилого помещения.

1) дополнить п. 2 ст. 49 ЖК РФ указанием как на муниципальный, так и на государственный жилищные фонды;

2) дополнить подп. 2 п. 1 ст. 51 ЖК РФ указанием на членов ЖК и

ЖСК;

5) дополнить п. 1 ст. 51 ЖК РФ подпунктом 5, изложив его в следующей редакции: «.являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения, членами жилищных или жилищно-строительных кооперативов и проживающие в одном жилом помещении по две и более семьи в смежных неизолированных комнатах, если между семьями нет родственных отношений»;

6) изменить содержание ч. 2 ст. 51 ЖК РФ, изложив ее в следующей редакции: «При наличии у гражданина и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, на основе членства в жилищном или жилищностроительном кооперативе и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений»;

7) изменить содержание подп. 1 п. 2 ст. 65 ЖК РФ, изложив его следующим образом: «1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц благоустроенное и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям».

Практическая значимость результатов исследования. Практическая значимость результатов диссертационного исследования состоит в возможности их применения при подготовке проектов новых и совершенствовании действующих нормативно-правовых актов в сфере жилищного права. Выводы, к которым пришел автор, могут быть использованы в деятельности правоприменительных органов при решении жилищных вопросов, а также в преподавании специального курса «Жилищное право» в юридических учебных заведениях.

ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ
по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Чаркин, Сергей Анатольевич, Волгоград

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное автором исследование позволило прийти к следующим выводам.

Институт государственного обеспечения жильем, безусловно, имеет определенные негативные последствия, в частности, порождает пассивность граждан в решении своих жилищных проблем. Однако без этого института невозможно эффективное существование в целом жилищной системы. В истории цивилизации сформировались основные способы удовлетворения жилищной потребности: через механизмы купли-продажи, путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади, путем предоставления жилых помещений на условиях договора коммерческого найма, путем приобретений или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади; в иных формах (например, путем предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда).

Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно решаемых проблем. С переходом России к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребности в жилье удовлетворились не за счет общественных фондов потребления, как это было в СССР, а за счет жилья, которое находилось бы в частной собственности граждан. В то же время декларируется обеспечение жильем из государственного и муниципального жилищных фондов граждан, нуждающихся в особой защите со стороны государства.

Современное жилищное законодательство России совершенствуется. Стали применяться такие формы обеспечения жильем, как государственные жилищные сертификаты, ипотечное кредитование. По-прежнему основной правовой формой обеспечения нуждающихся граждан в жилье является заключение договора найма жилого помещения. Нами проведен сравнительно-правовой анализ разновидностей договора найма (социального, коммерческого, специализированного), что позволяет дать их определение. Нами предложено определить договор социального найма как гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (наймодатель) предоставляет или обязуется предоставить в бессрочное владение и пользование другой стороне (нанимателю) жилое помещение для целей проживания его и членов его семьи, а также иных лиц, проживающих совместно с нанимателем, а наниматель обязуется использовать жилое помещение по назначению и нести соответствующие расходы, связанные с использованием этого помещения. В качестве нанимателя может выступать только физическое лицо, признанное в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Договор коммерческого найма - это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (наймодатель) предоставляет или обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение, пригодное для целей проживания его и членов его семьи, а также иных лиц, проживающих совместно с нанимателем, на срок до пяти лет, а наниматель обязуется использовать жилое помещение по назначению, вносить плату за пользование этим помещением и нести иные расходы. В качестве нанимателя может выступать любое физическое лицо.

Договор найма специализированного жилого помещения - это договор, по которому одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне -гражданину (нанимателю) - данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Соблюдение установленного законом порядка лишения жилища социально незащищенных категорий граждан имеет большое значение для защиты их жилищных интересов, обеспечения устойчивости права пользования жилым помещением.

В данной работе мы используем понятие «прекращение» договора социального найма жилого помещения потому, что этот термин является более широким, родовым понятием по отношению к «расторжению» договора и «выселению». Причем выселение нанимателей из жилых помещений может быть как результатом прекращения жилищных правоотношений, так и не сопровождать их прекращение.

Расторжение договора может иметь место только по инициативе одной из сторон, но при этом наниматель жилого помещения по договору социального найма обладает большей самостоятельностью, чем наймодатель, и ограничен в своих действиях только получением согласия на расторжение договора от членов его семьи. Права же наймодателя на расторжение договора жилищного найма и выселение нанимателя ограничены целым рядом условий, предусмотренных законом и подлежащих обязательному соблюдению. Эти ограничения вытекают из закрепленного в ст. 3 ЖК РФ правила о том, что никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения, иначе как по основаниям, и в порядке, предусмотренном законом, в связи с чем расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается лишь по основаниям, строго установленным законом, и только в судебном порядке.

Таким образом, все нормы, регулирующие отношения по расторжению договора жилищного найма и выселению граждан из жилых помещений, имеют большое значение в обеспечении осуществления конституционного права граждан на жилище. Четкое правовое регулирование оснований прекращения и расторжения договора жилищного найма предоставляет нанимателю возможность добиться отклонения судом необоснованных требований наймодателей. Ограничивая круг оснований расторжения договора жилищного найма, обеспечивая предоставление выселяемому лицу другого жилого помещения, жилищное законодательство тем самым гарантирует широкую защиту жилищных прав и интересов граждан.

Долгое время жилищные отношения регулировались Жилищным кодексом РСФСР, утвержденным Верховным Советом РСФСР еще в 1983 г. (который по большинству положений не соответствует меняющимся экономическим и социальным условия), и достаточно большим количеством нормативных актов, принятых в разное время, на разном уровне (от федеральных законов до инструкций) и в различных, по сути, государствах (СССР, РСФСР, РФ).

Жилищный кодекс РСФСР отражал реалии советской эпохи: каждому гражданину гарантировались получение бесплатного жилья, постановка на очередь по улучшению жилищных условий в предусмотренных законом случаях.

В связи с изменением социально-экономического строя общества возникла необходимость принятия нового Жилищного кодекса, который был разработан и принят в соответствии с нормами Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ и с учетом вновь утвержденных федеральных законов, содержащих нормы, направленные на регламентацию отношений в жилищной сфере.

В новом Жилищном кодексе РФ нашла отражение новая концепция жилищного законодательства.

Со вступлением в действие нового ЖК РФ жилое помещение будет предоставляться только малоимущим и только по договору социального найма.

Существенные изменения претерпели положения, связанные с очередностью предоставления жилых помещений по договору социального найма.

ЖК РФ исключил первоочередное предоставление жилых помещений. Жилые помещения будут предоставляться в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет и включения в списки на предоставление жилых помещений по договору социального найма. Одним из изменений является упразднение ордера на занятие жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Основанием для вселения в жилое помещение ныне является договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения.

В настоящее время ведется активная работа по дальнейшему совершенствованию жилищного законодательства. В частности, предполагается принятие пакета законопроектов по жилищной реформе, состоящего из 28 законов, взаимодополняющих друг друга, например, Закон РФ «О государственной регистрации недвижимого имущества», Закон РФ «Об ипотеке» и др.

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Динамика отношений по социальному найму жилого помещения»

1. Нормативные правовые акты Российской Федерации

2. Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.-М., 1993.

3. Декларация прав и свобод человека и гражданина: Принята Верховным Советом РСФСР 22.11.1991г. //Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. -№ 52. -Ст. 1865.

4. Гражданский кодекс РСФСР от 31 октября 1922 г. // Собрание узаконений Рабоче-крестьянского Правительства РСФСР. 1992. - № 71. -Ст. 904.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // Собрание законодательства РФ. 1994. -№ 32. - Ст. 3301.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая // Собрание законодательства РФ. 1996. - № 5. - Ст. 411.

7. Жилищный кодекс РФ от 22.12.2004 г. // Рос. газ. 2005. - 12 янв.

8. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик // Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. -№ 26. - Ст. 834.

9. Жилищный кодекс РСФСР // Ведомости Верховного Совета РСФСР. -1983.-№26.-Ст. 884.

10. Трудовой кодекс Российской Федерации от 30.12. 2001 г. № 197-ФЗ (с последующими изменениями) // Собрание законодательства РФ. 2002. -№ 1, ч. I. - Ст. 3.

11. Кодекс РФ об административных правонарушениях от 18 декабря 2001 г. (в ред. ФЗ от 31 дек. 2002 г.) // Рос. газ. 2003. - 8-9 июля.

12. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. № 1Э8-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. - № 46. - Ст. 4532.

13. Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации от 18.12.2001 г. № 174-ФЗ (с последующими изменениями) // Собрание законодательства РФ. 2001. - № 52, ч. I. - Ст. 4921.

14. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Рос. газ. 2005. -12 янв.

15. Федеральный закон от 24.12.1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. - № 3. - Ст. 99.

16. Федеральный закон от 15.06.1996 г. «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства РФ. 1996. - № 25. - Ст. 2963.

17. Закон РФ от 04.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1991. - № 28. - Ст. 959.

18. Федеральный закон от 25.06.1993 г. «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. -№32.-Ст. 1227.

19. Федеральный закон от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. - № 30. - Ст. 3594.

20. Федеральный закон от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. - № 29. - Ст. 3400.

21. Закон РФ от 18.04.1991 г. «О милиции» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1991. - № 16. - Ст. 503.

22. Федеральный закон от 17.01.1992 г. «О прокуратуре Российской Федерации» (в ред. ФЗ от 17.11.1995 г. № 168-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1995. -№ 47. - Ст. 4472.

23. Федеральный закон от 26.06.1992 г. № 3132-1 «О статусе судей в Российской Федерации» (в ред. ФЗ от 15.12. 01 г.) // Ведомости СНД и ВС РФ.-1992.-№30.-Ст. 1792.

24. Федеральный закон от 19.02.1993 г. «О беженцах» (в ред. ФЗ от 30.06.2003 г.) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. - № 12. - Ст. 425.

25. Федеральный закон от 19.02.1993 г. «О вынужденных переселенцах» (в ред. ФЗ от 23.12.2003 г.) //Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. - № 12. -Ст. 427.

26. Федеральный закон от 12.01.1995 г. «О ветеранах» // Собрание законодательства РФ. 1995. - № 3. - Ст. 168.

27. Федеральный закон от 24.11.1995 г. «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (в ред. ФЗ от 23.10.2003 г.) // Собрание законодательства РФ. 1995. - № 48. - Ст. 4563.

28. Федеральный закон от 21.12.1996 г. «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (в ред. ФЗ от 10.01.2003 г.) // СЗ РФ. 1996. -№ 52. - Ст. 5880.

29. Федеральный закон от 27.05.1998 г. «О статусе военнослужащих» (в ред. ФЗ от 23.12.2003 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. - № 22. -Ст. 2331.

30. Федеральный закон от 6 февраля 1997 г. № 27-ФЗ «О внутренних войсках Министерства внутренних дел Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1997. - № 6. - Ст. 711.

31. Федеральный закон от 21 декабря 1994 г. №69-ФЗ «О пожарной без* опасности» // Собрание законодательства РФ. 1994. - № 35. - Ст. 3649.

32. Федеральный закон от 31 июля 1995 г. № 119-ФЗ «Об основах государственной службы в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1995. - № 31. - Ст. 2990.

33. Закона РФ «Об образовании» от 10 июля 1992 г. № 3266 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. - № 30. -Ст. 1797.

34. Федеральный закон от 2 августа 1995 г. № 122-ФЗ «О социальномигобслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» // Собрание законодательства РФ. 1995. - № 32. - Ст. 3198.

35. Закон РФ «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» от 15 мая 1991 г. № 1244-1 //Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. - № 21. - Ст. 699.

36. Федеральный закон от 21.07.1997 г. «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства РФ. 1997. -№ 30. - Ст. 3591.

37. Федеральный закон от 25.10.2002 г. «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» //Собрание законодательства РФ. — 2002. — № 43. Ст. 4188.

38. Федеральный закон «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего для признания их малоимущими и оказания им материальной помощи» // Рос. газ. 2003. -8 мая.

39. Федеральный закон от 17 июля 1999 г. № 178-ФЗ «О государственной социальной помощи» // Собрание законодательства РФ. 1999. -№ 18.-Ст. 1916.

40. Федеральный закон «О прожиточном минимуме» // Собрание законодательства РФ. 1997. - № 16. - Ст. 1612.

41. Указ Президента РФ от 09.04.1993 г. № 442 «О мерах по обеспечению права граждан на жилище» // Собрание актов Президента и Правительства РФ.- 1993.-Ст. 1248.

42. Указ Президента РФ от 24.12.1993 г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. - № 52. - Ст. 5132.

43. Указ Президента РФ от 10.06.1994 г. «О жилищных кредитах» // Собрание законодательства РФ. 1994. - № 7. - Ст. 692.

44. Указ Президента РФ от 10.06.1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» (в ред. Указа Президента РФ от 02.04.1997 г. № 277) //Собрание законодательства РФ. 1997. - № 14. - Ст. 1607.

45. Указ Президента РФ от 29.03.1996 г. № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» // Собрание законодательства РФ. 1996.-№ 14.-Ст. 1431.

46. Указ Президента РФ от 28.01.1998 г. «О президентской программе «Государственные жилищные сертификаты» // Собрание законодательства РФ.-1998.-№5.-Ст. 567.

47. Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 «О Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // БД «Гарант». Версия 3.11.

48. Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 26.05.2004 г. // БД «Гарант». Версия 3.11.

49. Постановление Правительства РФ от 07.06.1995 г. «О государственных жилищных сертификатах, выдаваемых гражданам РФ, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий» // Собрание законодательства РФ. 1995. - № 24. - Ст. 2286.

50. Постановление Правительства РФ от 07.06.1995 г. «О порядке и условиях выдачи государственных жилищных сертификатов» // Бюл. нормативных актов министерств и ведомств РФ. 1995. - № 10.

51. Постановление Правительства РФ от 21.03.1998 г. «О мерах по обеспечению реализации президентской программы «Государственные жилищные сертификаты» // Собрание законодательства РФ. 1998. - № 14. -Ст. 1572.

52. Постановление Совета Министров Правительства РФ от 20.06.1993 г. № 595 (в ред. от 24.01.2002 г.) «О Государственной целевой программе «Жилище» // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 13. -Ст. 1518.

53. Постановления Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» // Рос. газ. 2006. -27 янв.

54. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилогопомещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // Рос. газ. 2006. - 10 февр.

55. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения» // Рос. газ. 2005. - 27 мая.

56. Постановление Правительства РФ от 26.05.1997 г. № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг» //Собрание законодательства РФ. 1997. - № 22. - Ст. 2597.

57. Постановление Правительства РФ от 20.01.1998 г. № 71 «О федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты» // Собрание законодательства РФ. 1998. - № 5. - Ст. 615.

58. Приказ Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 г. № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».

59. Письмо Госстроя Российской Федерации от 22.08.2000 г. «О санкциях, применяемых к нанимателям жилых помещений в связи с невнесением платы за ЖКУ».

60. Постановление Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

61. Постановление ФКЦБ РФ от 12.05.1995 г. «Об утверждении Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатовж на территории Российской Федерации» // Экономика и жизнь. 1995. -№ 33.

62. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 02.04.2004 г.

63. Закон Волгоградской области от 27.03.2001 г. «О развитии ипотечного жилищного кредитования» // Волгогр. правда. — 2001. — 14 апр.

64. Закон Волгоградской области № Ю96-ОД от 30 июня 2005 г. «О порядке признания граждан малоимущими в целях предоставления им по договорам социального найма жилых помещений» // БД «Гарант». Версия 3.11.1. Ч|

65. Постановление Волгоградской областной Думы от 27.09.2002 г. № 6/175 «Об утверждении положения о порядке выдачи и погашения займа, предоставляемого Волгоградским областным фондом жилья и ипотеки» // Волгогр. правда. 1999. - 8 окт.

66. Постановление Главы Администрации Волгоградской области от 24.08.1999 г. № 574 «Об утверждении положения о порядке выдачи и погашения ссуды (займа), предоставляемой Волгоградским областным фондом жилья и ипотеки» // Волгогр. правда. 1999. - 7 сент.

67. Положение о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилья в г. Москве // Жилищное законодательство: Сб. регион, нормат. актов. -М., 1998.1722. Судебная практика

68. Архив Волжского городского суда Волгоградской области. Дела № 2-478/05, 2-894/05, 2-2389/05, 2-1093/05; 2-1322/05.

69. Архив Кировского районного суда г. Волгограда. Дело № 2- 763/05.

70. Архив Центрального районного суда г. Волгограда. Дело № 2- 67/05.

71. Архив Краснооктябрьского районного суда г. Волгограда. Дело №2376-05.

72. Бюллетень Верховного суда РФ. 2002. - № 5. - С. 23.

73. Бюллетень Верховного суда РФ. 2002. - № 6. - С. 10.

74. Бюллетень Верховного суда РФ. 1995. -№ 10. - С. 11.

75. Бюллетень Верховного суда РФ. 1995. - № 8. - С. 8.

76. Обзор деятельности областного суда, районных (городских) судов и мировых судей Волгоградской области в 2005 г.

77. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26.12.1984 г. № 5 (в ред. от 25.10.1996 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» //Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985. - № 3.

78. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.10.2003 г. № 5 «О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров РФ» //Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. - № 12.

79. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. № 8 (в ред. от 25.10.1996г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. -№ 11.

80. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 31.10.1995 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции РФ при осуществлении правосудия» //Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. - № 1.

81. Судебная практика по жилищным спорам: Сб. постановлений, решений и определений федер. судов. 2-е изд., перераб. и доп. - М., 2001. -С. 711-715.3. Научная литература

82. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. -М., 1988.

83. Аскназий С.И., Брауде И.А., Пергамент А.И. Жилищное право. М.,1956.

84. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. — Алма-Ата,1963.

85. Басин Е.В., Гонгало Б.М. Современная жилищная политика России. -М., 1993.

86. Белов В.А., Пестерева Е.В. Хозяйственные общества. М., 2002.

87. Беспалов Ю. Порядок реализации жилищных прав и льгот // Рос. юстиция.-2001.-№ 9.-С. 31-35.

88. Богданов Е.В. Право на жилище. Минск, 1990.

89. Богданов Е.В. Природа и сущность права на жилище // Журн. рос. права. 2003. - № 4. - С. 28—30.

90. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1. М.,2002.

91. Братусь С.Н. Рецензия на книгу проф. С.И. Аксназия «Советское жилищное право» // Сов. государство и право. 1941. — № 2. - С. 133-135.

92. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. Вып.2. Вещное право.-Спб., 1896.

93. Вишневская И.С. Советское жилищное право. Ростов н/Д., 1986.

94. Гетман Е.С. О жилищных правах и обязанностях. М., 1992.

95. Гетман Е.С. Любимчики и изгои Жилищного кодекса // Рос. газ. -2005.-22 нояб.

96. Городов О.А. Жилищное право: Учеб. пособие. -М., 2001.

97. Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. -М, 2004.

98. Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 2 / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М., 2004.

99. Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 2 / Под ред. Е.А. Суханова. -М., 1993.

100. Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М., 1992.

101. Грудцына Л.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. М.,2005.

102. Данилов Е.П. Жилищные споры по новому ЖК РФ. М., 2005.

103. Демин А.А. Понятие административного процесса и кодификация административно-процессуального законодательства Российской Федерации // Государство и право. 2000. -№ 11. - С. 8-10.

104. Диков Г.П. Проблемы создания системы административной юстиции в России (в свете зарубежного опыта) // Государство и право. 2001. -№5.-С. 32-33.

105. Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. 1998. -№ 10. - С. 35-44.

106. Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Советское жилищное право. Киев,1990.

107. Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. -Л., 1949.

108. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.

109. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения. М., 1997.

110. Комаров Б.К. Прекращение договора жилищного найма. М., 1963.

111. Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. М.Ю. Тихомирова. -М., 2005.

112. Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики // Гражданское право России при переходе к рынку. М., 1995.

113. Корнеев С.М., Коньков Ю.М. Право на жилую площадь в СССР. -М., 1969.

114. Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа // Основы жилищного законодательства. Свердловск, 1981.

115. Красавчиков О.А. Гражданские организационно-правовые отноше-jji ния // Антология уральской цивилистики. 1925-1989: Сб. ст. М., 2001.

116. Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2005.

117. Литовкин В.Н. Функция ордера и договора найма жилого помещения // Сов. государство и право. 1997. - № 4.

118. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство. М., 1988.

119. Литовкин В.Н. Споры, возникающие в связи с улучшением жилищных условий граждан // Комментарий судебной практики. М., 1998.1. Вып. 4.

120. Лыкова Э.Б. Жилищное право России. Воронеж, 2000.

121. Марткович И.Б. Жилищное право: закон и практика. М., 1990.

122. Маслов В.Ф. Право на жилище. Харьков, 1986.

123. Маслов Н.В. Жилая недвижимость: вопросы и ответы. М., 1998.

124. Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений. Рязань, 1994.

125. Ненецкий М.А. Очерки советского жилищного права. — Саратов,1958.

126. Никитюк П.С. Жилищное право. Кишинев, 1985.

127. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М.,1950.

128. Пергамент А. Договор найма жилого помещения // Социалистическая законность. 1982. -№ 2. - С. 12-18.

129. Пергамент А.И. Жилищные права граждан СССР // Сов. государство и право. 1982. - № 1. - С. 6-8.

130. Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Рос. юстиция. -1998.-№2.

131. Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского.-М., 1994.

132. Советское гражданское право. Т. 1 / Под ред. О.А. Красавчикова. -М., 1972.

133. Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. - № 4.

134. Судебная практика по жилищным спорам: Сб. постановлений, решений и определений федер. судов. 2-е изд., перераб. и доп. -М., 2001.

135. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 1991.

136. Тихомиров М.Ю. Жилищное право России. Практический курс. -М., 2005.

137. Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996.

138. Толстой Ю.К. Развитие и совершенствование жилищного законодательства в СССР // Правоведение. 1973. - № 1.

139. Филимонов C.JL, Шишко Г.Ф. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ. М., 2005.

140. Хитев В.Н. Советское жилищное законодательство. М., 1945.

141. Чернышов JI.H. Жилищно-коммунальная реформа в России. М.,1997.

142. Чигир В.Ф. Жилищное право. Минск, 1986.

143. Чигир В.Ф., Боровцев В.А. Конституционное право на жилище. -Минск, 1985.

144. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.,1995.

145. Щенникова JI.B. Вещные права в гражданском праве России. М.,1996.

146. Яковлев В.Ф. Принуждение в гражданском праве // Проблемы современного гражданского права: Сб. ст. М., 2000.4. Зарубежная литература

147. Burke G. Housing and social justice. The role of policy in British housing.-L.: Longman, 1981.

148. Fiscal, economic, and social crises confronting American cities: Hearing before the Comm. on banking, a. urban affairs, US. Senate, 102 d Congr., 2d sess. -Wash.: Gov. print, off., 1993.

149. Homelessness in the 1990: Hearing before the Task forse on urgent fiscal iss. of the Comm. on the budget, House of representatives, 101 Congr. 1 sess. Dec / 20, 1989, New York City, N.Y. Wash: Gov. print, off., 1990.

150. Housing and Construction Statistics 1972-1982, HMSO, 1983.

151. Mc. Chesny K. Y. Family homelessness: A systemic problem // J. of social iss. N.Y., 1992. - Vol. 46.

152. Murie A., Niner P., Watson Ch. Hosing policy and the housing system. -London: Allen Unwin, 1976.

153. Statistical abstract of the United State: Nat. Data book // US Dep. Of commerce. Bureau of census. Wash.: Gov. print, off., 1991. - 110 ed.

154. Алябьев Д.Н. Договор доверительного управления имуществом в гражданском праве России: Дис. . канд. юрид. наук. Волгоград, 2000.

155. Ануприенко А.А. Правовые проблемы удовлетворения жилищных потребностей граждан по договору социального найма: Дис. . канд. юрид. наук. Волгоград, 2004.

156. Васильев В.В. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения: Дис. . канд. юрид. наук. -Тверь, 2004.

157. Гаджиев Г.А. Основные экономические права: Автореф. дис. . д-ра юрид. наук. М., 1996.

158. Крюкова Е.С. Прекращение прав на жилые помещения в связи со сносом жилого дома: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Волгоград, 2006.

159. Малютина-Алексеева И.А. Жилая недвижимость как объект гражданского права России: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Саратов, 2003.

160. Попова Е.В. Договор найма жилого помещения: Дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2004.

161. Степанов П.В. Корпоративные отношения в коммерческих организациях как составная часть предмета гражданского права: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 1999.

162. Титов А.А. Правовые проблемы удовлетворения жилищной потребности граждан в условиях рыночной экономики: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2000.

163. Улетова Г.Д. Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку: Дис. . канд. юрид. наук. Волгоград, 1999.

Автор: Чаркин, Сергей Анатольевич
Город: Волгоград
Год: 2006
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Динамика отношений по социальному найму жилого помещения тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

Динамика отношений по социальному найму жилого помещениятекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Динамика отношений по социальному найму жилого помещения»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Чаркин, Сергей Анатольевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Динамика отношений по социальному найму жилого помещения"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Динамика отношений по социальному найму жилого помещения»

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Динамика отношений по социальному найму жилого помещения»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Чаркин, Сергей Анатольевич, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Динамика отношений по социальному найму жилого помещения"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Динамика отношений по социальному найму жилого помещения»