АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда»
На правах рукописи .
Гурбанова Эллада Владимировна
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
12.00.03- гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Москва-2009
003465894
Работа выполнена на кафедре гражданского и семейного права Московской государственной юридической академии.
Научный руководитель: кандидат юридических наук, доцент
Свит Юлия Павловна
Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор
Андреев Владимир Константинович, кандидат юридических наук Комкова Елена Васильевна
Ведущая организация: Российская правовая академия
Защита состоится « 23 » апреля 2009г. в 14-00 часов на заседании диссертационного совета Д. 212.123.03 в Московской государственной юридической академии по адресу: 123995, г. Москва, ул. Садово-Кудринская, д. 9 в зале заседаний диссертационного совета.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московской государственной юридической академии.
Автореферат разослан: с/ -1 и>2 г р 1' Л
Ученый секретарь диссертационного совета .
доктор юридический наук, профессор елф^Ж^уЦ.В. Ершова
Общая характеристика работы.
Актуальность темы исследования. Институт найма специализированного жилого помещения можно считать одной из новелл Жилищного кодекса РФ. В современной цивилистической науке исследовались лишь отдельные вопросы, касающиеся найма жилых помещений. Вместе с тем, сейчас, когда миллионы граждан проживают в помещениях, относящихся к специализированному жилищному фонду, возникает масса конфликтных ситуаций. В связи с этим необходимо исследовать правовую природу договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, определить его роль среди других договоров найма жилых помещений, а также найти возможности совершенствования законодательства и практики его применения.
Поскольку многим категориям нанимателей Жилищный кодекс РФ впервые предоставляет возможность обеспечения жилыми помещениями специализированного жилищного фонда, требуется более углубленное изучение новых правоотношений. Изменяется принцип обеспечения служебными жилыми помещениями. Нормы о специализированном жилищном фонде содержат многочисленные отсылки к другим законодательным актам, в том числе к нормативно-правовым актам местного самоуправления. Только при комплексном урегулировании жилищных правоотношений возможно эффективное использование жилых помещений специализированного жилищного фонда.
Появляющаяся судебная практика требует анализа действующих норм о специализированном жилищном фонде для выявления причин возникновения спорных ситуаций и разрешения их. Вышеизложенное предопределяет актуальность настоящего диссертационного исследования.
Цели и задачи исследования. Цель- сформулировать предложения по усовершенствованию жилищного законодательства о договоре найма жилого помещения специализированного жилищного фонда. Необходимо
определить пути предотвращения неблагоприятных последствий при выселении из жилого помещения специализированного жилищного фонда; уточнить состав специализированного жилищного фонда и категории нанимателей, нуждающихся в жилых помещениях специализированного жилищного фонда.
В соответствии с поставленными целями настоящее исследование направлено на решение следующих задач:
- определить обоснованность включения отдельных категорий помещений в специализированный жилищный фонд, а также сформулировать предложения по внесению изменений в положения Жилищного кодекса РФ, определяющие состав специализированного жилищного фонда;
- исследовать эффективность предоставления достаточно широких полномочий в регулировании отношений использования специализированных жилых помещений субъектам РФ;
- установление и детальный анализ общих тенденций развития законодательства о найме специализированных жилых помещений на основании анализа законодательства советского периода и современного жилищного законодательства Российской Федерации;
- проанализировать особенности заключения, исполнения и прекращения договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда;
- определить пути предотвращения и минимизации неблагоприятных последствий при выселении из жилого помещения специализированного жилищного фонда;
- выявить иные проблемы, возникающие при применении норм о найме специализированных жилых помещений, и предложить пути их решения.
Объектом исследования являются отношения найма жилого помещения специализированного жилищного фонда.
Предметом исследования являются нормы о правовом режиме помещений специализированного жилищного фонда, о договоре найма указанных жилых помещений и практика их применения.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды отечественных ученых-правоведов: Г.Ф. Шершеневич, Г.Т. Дернбург, И.Б. Новицкого, О.С. Иоффе, Ю.К. Толстого, С.И. Аскназия, И.Л. Брауде, А.И. Пергамент, И.Б. Мартковича, П.И. Седугина, П.В. Крашешшкова, В.В. Витрянского, В.Н. Литовкина и др.
Нормативно-правовую базу исследования составили действующие нормативные акты Российской Федерации, а также субъектов Российской Федерации.
Эмпирическую базу исследования составили обзоры судебной практики по жилищным спорам, судебные решения различных инстанций по конкретным делам.
Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы, в том числе, исторический, лингвистический, логический, методы моделирования и прогнозирования. Особое место в методологии диссертации занимает культурологический метод, состоящий в анализе выявления правовой природы юридических явлений с использованием сведений иных гуманитарных наук: философии, истории, лингвистики.
Научная новизна исследования заключается в том, что впервые в науке российского гражданского права проанализированы состав категорий нанимателей и видов жилых помещений, включенных в специализированный жилищный фонд. Впервые предлагается «молодые семьи» временно обеспечивать жилыми помещениями специализированного жилищного фонда, конкретизировать положения по определению категорий нанимателей обеспечиваемых служебными жилыми помещениями. В случае обеспечения в связи с работой жилыми помещениями специализированного жилищного фонда предлагается разграничить условия предоставления служебных жилых помещений и
жилых помещений в общежитиях в зависимости от срока.
Основные положения настоящего исследования, выносимые на защиту:
1). В результате исследования установлено, что данное в статье 19 Жилищного кодекса РФ понятие специализированного жилищного фонда, требует уточнения. Доказано, что следующее понятие специализированного жилищного фонда более обосновано:
«Специализированный жилищный фонд - совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемых, как правило, временно, отдельным категориям граждан, и используемых ими для проживания, а также проживания членов их семей, не имеющих иных пригодных для проживания жилых помещений в данном населенном пункте».
2). Существующие нормы ст. 92 ЖК РФ о видах жилых помещений специализированного жилищного фонда не систематизированы. Типовые договоры найма жилых помещений фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и для временного поселения лиц, признанных беженцами идентичны, целесообразно эти два вида жилых помещений объединить в один - жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами.
3). В случае обеспечения жилыми помещениями специализированного жилищного фонда в связи с работой, службой отсутствует критерий определения подвида фонда: предоставляются служебные жилые помещения или жилые помещения в общежитиях. Следует разграничить случаи предоставления работникам служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях, исходя из срока, на который предоставляется жилое помещение. В связи с этим предлагается внести изменения в п. 3 статьи 104 ЖК РФ и изложить его в следующей редакции: «Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы нахождения на
государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, более шести месяцев». Пункт 2 ст. 105 ЖК РФ сформулировать следующим образом: «Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы продолжительностью не более шести месяцев или на срок обучения любой продолжительности».
4). В целях реализации национального проекта «Молодая семья», существующего в рамках «Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-20 Югоды» обосновывается внесение изменений в действующее законодательство, добавив новую категорию нанимателей по договору найма специализированного жилого помещения - «молодая семья», нуждающиеся в получении жилья или улучшении жилищных условий. Дополнить статью 92 Жилищного кодекса РФ новым пунктом - «Жилые помещения, предоставляемые молодым семьям».
5). Представляется необоснованным запрет на обмен одного специализированного жилого помещения на другое, такого же вида специализированного фонда. Предлагается внести изменения в п. 4 ст. 100 ЖК РФ и изложить его в следующей редакции: «Наниматель вправе обменять жилое помещение специализированного жилищного фонда только на другое жилое помещение специализированного жилищного фонда того же вида, принадлежащее тому же собственнику. Обмен жилого помещения специализированного фонда на жилые помещения других видов специализированного фонда и других видов жилищных фондов запрещается».
6). Доказана необходимость исключения из главы 9 Жилищного кодекса РФ такого вида фонда, как жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, в связи с тем, что возникающие при использовании указанных помещений отношения не могут быть эффективно урегулированы в рамках договора найма. Соответственно, исключить под. 4 п. 1 ст. 92 ЖК РФ, ст. 96 ЖК РФ, ст. 107 ЖК РФ.
s
7). В соответствии со ст. 105 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Типовым договором найма жилого помещения в общежитии предусмотрено, что нанимателю и членам его семьи в общежитии может быть предоставлено отдельное изолированное жилое помещение. Обосновывается, что семьям должны предоставляться только отдельные жилые помещения. В связи с этим, целесообразно дополнить п. 1 ст. 105 ЖК РФ следующим содержанием: «Семьям предоставляется отдельное изолированное жилое помещение в общежитии из расчета не менее 6 кв.м. жилой площади на человека».
Практическое значение результатов исследования. Выводы диссертационного исследования, могут быть учтены в правоприменительной деятельности при рассмотрении споров, связанных с применением норм о договоре найма специализированного жилого помещения, являться теоретической основой для совершенствования норм российского законодательства. Материалы диссертации могут быть использованы для преподавания курса «Жилищного права» в юридических высших и средних специальных учебных заведениях. Положения работы могут быть востребованы при проведении дальнейших научных исследований по данной проблематике и близким к ней темам, а также в целях совершенствования правоприменительной практики.
Апробация результатов исследования.
Диссертация подготовлена на кафедре гражданского и семейного права Московской государственной юридической академии, где проходили её рецензирование и обсуждение. Основные результаты исследования нашли отражение в четырех опубликованных работах автора, список которых указан в конце настоящего автореферата.
Структура исследования.
Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, разделенных на параграфы, заключения. В конце исследования
прилагается библиография, включая нормативные материалы и материалы судебной практики.
Содержание работы.
Во введении обосновывается актуальность темы исследования, его научная новизна и практическая значимость, формулируются основные научные положения, выносимые на защиту.
Первая глава состоит из двух параграфов. Первый - раскрывает историю правового регулирования отношений найма и формирования отдельных видов специализированного жилищного фонда. Анализируется законодательство, риулирующее правоотношения по использованию жилых помещений, являющихся «прообразом» специализированного жилищного фонда.
Второй параграф - посвящен анализу понятия специализированный жилищный фонд, выявлению характерных особенностей, отличию от других видов фондов. Характерной особенностью специализированного жилищного фонда является то, что специализированные жилые помещения предоставляются во временное пользование нанимателю на определенный срок — обычно на период времени, в течение которого присутствует указанное в законе основание.
Правовые отношения по предоставлению и использованию различных видов жилых помещений специализированного жилищного фонда объединяет много общего. Во-первых, объекты
специализированного жилищного фонда являются собственностью публичного образования - Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципальной собственностью. Во-вторых, специализированные жилые помещения предоставляются определенным категориям граждан, нуждающимся в жилых помещениях. При этом наниматель не должен быть малоимущим, как при обеспечении социальным жильем. Нуждаемость в специализированном жилом помещении может быть связана с государственной или муниципальной
службой, либо со стечением обстоятельств или непредвиденными событиями, сделавшими невозможным проживание в принадлежащем гражданину жилом помещении. Наниматели жилых помещений специализированного жилищного фонда, как правило, не имеют другого жилья пригодного для проживания в данном населенном пункте. В-третьих, жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются, как правило, для временного проживания. Для всех категорий специализированного жилищного фоцда установлены ограничения на осуществление нанимателем жилого помещения распорядительных правомочий: обмен, сдачу в поднаем и изменение жилых помещений.
В диссертационном исследовании рассмотрен порядок формирования и отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду в различных субъектах Российской Федерации. Проанализированы особенности перевода помещений из нежилого фонда в специализированный жилищный фонд, из иных видов жилищного фонда в специализированный.
Выделение специализированного жилищного фонда в отдельную категорию обосновано, поскольку его назначение существенно отличается от других видов жилищных фондов.
Из всех видов жилых помещений специализированного жилищного фонда выделяются дома системы социального обслуживания населения, а также дома социальной защиты. Учитывая, что институт найма специализированного жилого помещения - это, прежде всего, предоставление жилого помещения, регулирование обеспечения медицинскими и иными услугами в рамках института жилищного права невозможно. В связи с вышеизложенным, предлагается исключить из видов жилых помещений специализированного жилищного фонда -жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения. Соответственно, исключить подп. 4 п.1 ст. 92 ЖК РФ, ст. 96 ЖК РФ, ст.
107 ЖК РФ.
В настоящее время, приобрели огромную популярность приоритетные национальные проекты «Доступное и комфортное жилье гражданам России», «Молодая семья», реализующие в рамках «Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-20 Югоды», утвержденной Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001г. №675*. При этом приоритетным направлением, в соответствии с Указом Президента РФ от 09.10.2007г. «Об утверждении концепции демографической политики РФ на период до 2025года»2, является создание условий для обеспечения доступным жильем, в первую очередь, молодых семей с детьми. Но, учитывая, что не каждая «молодая семья» имеет экономическую возможность приобрести в собственность жилое помещение, логично предоставить возможность «молодой семье», нуждающейся в получении жилья или улучшении жилищных условий проживать в жилых помещениях специализированного жилищного фонда до приобретения в собственность жилого помещения.
В связи с этим предлагается дополнить статью 92 Жилищного кодекса РФ пунктом - «Жилые помещения, предоставляемые молодым семьям».
В завершении первой главы, сформулировано понятие специализированного жилищного фонда, а также внесен ряд предложений по совершенствованию законодательства.
Специализированный жилищный фонд определен как совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также частного - в случае обеспечения служебным жильем, предоставляемых, как правило, временно, отдельным категориям граждан, и используемых ими для личного проживания, а также проживания членов их семей, не обеспеченных иным пригодным для проживания жилым помещением в данном населенном пункте.
Во второй главе в пяти параграфах рассматривается назначение и
1 СЗ РФ. 2001. №39. Ст. 3770.
2 СЗ РФ. 2007. №42. Ст. 5009.
правила предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда различных подвидов: служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитиях, маневренного фонда, в домах системы социального обслуживания населения и социальной защиты отдельных категорий граждан, фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и для лиц, признанных беженцами.
В первом параграфе второй главы анализируется порядок предоставления служебных жилых помещений. Категории нанимателей определяются статьей 93 ЖК РФ, носящей отсылочный характер. Муниципальным специализированным жилищным фондом, соответственно, распоряжается местная власть, определяя категории работников, обеспечиваемых служебными жилыми помещениями. Содержащиеся в ст. 93 ЖК РФ назначение «в связи с характером их трудовых отношений» не позволяют установить, граждане каких профессий могут претендовать на служебное жилье. При этом, законотворчество местной власти весьма разнообразное. В каждом муниципальном образовании устанавливается индивидуальный перечень категорий граждан обеспечиваемых служебным жильем в муниципальном фонде в соответствии со ст. 93 ЖК РФ. Законодатель изменил свой подход к предоставлению служебных жилых помещений. Теперь определяющим признаком служебного жилого помещения становится не «близость к месту работы», а наличие определенных законом трудовых отношений как таковых. Но такие трудовые отношения подразумевают необходимость проживания работника поблизости с работой. Следует согласиться с Чикалиным H.A.3, что характер таких трудовых отношений предполагает, что работники должны проживать по месту работу или вблизи от него.
Во избежание злоупотребления на местах, предотвращения конфликтных ситуаций, судебных споров и для более рациональной
3ЧикалинН.А. Правовой режим отдельных видов жилищного фонда в сельской местности. Дис. ... канд. юрид. наук. М. 1989. С. 76-77.
реализации норм права, необходимо установить на федеральном уровне перечень категорий лиц, обеспечиваемых служебным жильем. Перечень на федеральном уровне должен определять минимум профессий, местные органы власти могут дополнить его по своему усмотрению, руководствуясь нормами ЖК РФ.
В минимальный перечень профессий граждан, обеспечиваемых служебным жильем в обязательном порядке на федеральном уровне желательно включить социально и общественно значимые профессии. В частности, это работники бюджетных организаций, в сфере медицины, охраны правопорядка, пожарной безопасности, образования.
Проанализированы нормы о правах членов семьи нанимателя служебного жилого помещения. Предлагается дополнить действующее законодательство установить: при прекращении права пользования нанимателя служебного жилого помещения, одновременно прекращается право пользования служебным жилым помещением и членов его семьи, включая бывших.
Во втором параграфе второй главы анализируются назначение и порядок предоставления жилых помещений в общежитиях. Основное отличие служебных жилых помещений от жилых помещений в общежитии, заключается лишь в том, что жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров на человека (ст. 105 ЖК), а служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры (ст. 104 ЖК). Вторая отличительная черта - общежития обеспечиваются мебелью и другим необходимым для проживания имуществом, в то время как служебное жилье не укомплектовывается мебелью и другим имуществом.
Укомплектование мебелью предусматривается Жилищным кодексом РФ, также постановлением Правительства РФ , от 26.01.2006г. №42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к
специализированному жилищному фонду»4. При этом, Типовой договор найма жилого помещения в общежитии не содержит даже упоминание о мебели. Установлено, что целесообразна передача имущества, необходимого для проживания в жилых помещениях общежития, по дополнительно заключаемому договору аренды, в котором будут определяться права и обязанности сторон, и что немаловажно -ответственность нанимателя за порчу, утрату имущества.
В отношении студенческих общежитий действует письмо Рособразования от 27.07.2007г. №1276/12-16 «О направлении для использования в работе примерного положения о студенческом общежитии»5. Предлагается указанное Примерное положение отменить, как противоречащее действующему законодательству.
Третий параграф посвящен проблемам предоставления жилых помещений маневренного фонда. Отсутствие в действующем законодательстве сроков предоставления жилых помещений маневренного фонда может привести к нарушению прав граждан. Для более полной защиты прав граждан, предлагается конкретизировать сроки предоставления и использования жилых помещений маневренного фонда.
Следует отметить, что формулировка п. 4 ст. 95 ЖК РФ, может привести к использованию маневренного фонда не по назначению. Поэтому необходимо внести изменения и изложить п. 4 ст. 95 ЖК в следующей редакции:
«Иных граждан, которые не могут использовать единственные жилые помещения, в случаях, предусмотренных законодательством».
Необходимо в ст. 95 Жилищного кодекса РФ добавить ещё одну категорию граждан, которым предоставляются жилые помещения маневренного фонда - граждане, лишившиеся единственных жилых
4 СЗ РФ. 2006. №6. Ст. 697.
5 «Официальные документы в образовании». №25. сентябрь. 2007.
помещений в результате преступных действий.
Анализ регионального законодательства свидетельствует о различиях в правах граждан на обеспечение жилыми помещениями маневренного фонда даже между двумя крупными субъектами РФ. Законодатели Москвы, по сравнению с законодателями Санкт-Петербурга, гарантируют больший объем прав собственникам жилых помещений, в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома. Предоставление жилых помещений специализированного фонда другим категориям, не предусмотренным федеральным законодательством, в случае имеющейся возможности может обеспечиваться властью субъектов РФ.
Поскольку п. 3 ст. 106 ЖК РФ устанавливает, что истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора, необходимо минимизировать неблагоприятные последствия. Предлагается в случае, невозможности предоставления социального жилья, предоставлять нанимателям, указанным в п. 2, 3 ст. 95 ЖК РФ, право на заключение договора найма в коммерческом фонде публичного образования.
Особые дискуссии вызывает тема, параграфа четвертого, раскрывающего правовой режим жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и жилых помещений для социальной зашиты отдельных категорий граждан. Имеется ряд общих особенностей, что позволяет рассматривать их в рамках одного параграфа. Однако имеются и существенные различия.
В исследовании выявляются отличия социального обеспечения от социальной защиты. Разграничиваются основания для заключения договора найма специализированного жилого помещения и договора безвозмездного пользования.
Зачастую при использовании жилых помещений в домах системы социального обслуживания заключается не договор найма специализированного жилого помещения, а именно договор о
стационарном обслуживании.
Отсутствие Типового договора найма жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения также затрудняет использование данного вида специализированного жилищного фонда. Анализ изменений регионального законодательства в жилищной сфере свидетельствует в целом о низкой активности органов государственной власти субъектов РФ в реализации норм ЖК РФ.6 В Жилищном кодексе РФ не определены категории граждан, которым предоставляются жилые помещения в домах системы социального обслуживания, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Во многих субъектах РФ не урегулированы вопросы, касающиеся организации и использования жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и социальной защиты, не определены категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.
Значительно усложняют правоприменение также и многочисленные неувязки законодательства субъектов РФ и федерального законодательства.
Жилищный кодекс РФ отмечает особую значимость правовой защиты наиболее нуждающихся категорий граждан. Учитывая, что институт найма специализированного жилого помещения - это, прежде всего, предоставление жилого помещения, регулирование обеспечения медицинскими услугами в рамках института жилищного права невозможно. В исследовании обосновывается необходимость исключения из главы 9 Жилищного кодекса РФ из видов жилых помещений специализированного жилищного фонда такого вида жилых помещений -как жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения. Соответственно, внести изменения в ЖК РФ и исключить подл. 4 п. 1 ст. 92 ЖК РФ, ст. 96 ЖК РФ, ст. 107 ЖК РФ.
6 «Недвижимость. Строительство. Право» №А апрель 2006. Э.В. Костарная. «Мониторинг регионального законодательства», с. 54.
В последнем параграфе второй главы анализируется назначение и порядок предоставления специализированных жилых помещений беженцам и вынужденным переселенцам.
Жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и жилые помещения фонда дня временного поселения лиц, признанных беженцами, по смыслу ст. 92 Кодекса, являются самостоятельными видами жилых помещений специализированного жилищного фонда.
Нормы, регулирующие предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев, лиц признанных беженцами также требуют уточнения. Семьям указанных нанимателей должно предоставляться изолированное жилое помещение из расчета не менее 6 кв.м жилой площади на одного человека. Кроме того, представляется необходимым две идентичные Типовые формы договора найма жилого помещения для временного поселения вынужденных переселенцев и Типовой договор найма жилого помещения для временного поселения лиц, признанных беженцами объединить в одну.
Предлагается дополнить статью 97 Жилищного кодекса РФ: «В случае приобретения вынужденным переселенцами, лицами, признанными беженцами, гражданства РФ договор найма специализированного жилого помещения пролонгируется до заключения с нанимателем договора социального найма, решения жилищной проблемы иным путем, либо до перевода занимаемого жилого помещения из специализированного жилищного фонда для предоставления по договору социального найма».
Третья глава посвящена правовой характеристике договора найма специализированного жилищного фонда, выявлению общих особенностей договора найма специализированного жилого помещения и отдельных его видов.
Договоры найма жилого помещения представляют собой систему, состоящую из одного договорного типа и трех его разновидностей:
социального найма, коммерческого найма, найма специализированного жилого помещения.
Договор найма специализированного жилого помещения не является разновидностью социального найма, а существует параллельно с ним, отличаясь, прежде всего, особым составом нанимателей.
Учитывая, что договор найма специализированного жилого помещения является самостоятельным видом договора найма, предлагается дополнить главу 35 Гражданского кодекса РФ положениями о договоре найма специализированного жилого помещения наряду с договором найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования.
Договор найма специализированного жилого помещения можно определить, как консенсуальный, возмездный, двусторонне-обязывающий.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается в простой письменной форме. В законодательстве нет прямого указания о необходимости государственной регистрации договора найма жилого помещения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, государственная регистрация договора найма специализированного жилого помещения не требуется.
В исследовании выявляются отличия от договора социального найма, коммерческого найма.
Договор найма специализированного жилого помещения имеет несколько видов, соответствующих видам жилых помещений специализированного жилищного фонда. Правительством РФ утверждены Типовые формы договоров найма только гати фондов. В отношении жилых помещений в домах социальной защиты отдельных категорий граждан заключаются договоры безвозмездного пользования, а утверждения подобного Типового договора ЖК РФ не предусмотрено. Также не утверждена форма типового договора найма жилого помещения в
домах системы социального обслуживания.
Общее у разных видов договора найма специализированного жилого помещения - как правило, краткосрочность пользования, «особенные» категории нанимателей, отличающиеся от нанимателей по договору социального и коммерческого найма. В качестве общего также необходимо отметить принадлежность объекта найма публичному образованию, одинаковый порядок заключения - на основании Типовых договоров найма специализированного жилого помещения.
Одинаковы требования к площади объектов - минимальные размеры жилой площади. Обусловлено тем, что в основном предоставляются комнаты для временного проживания в общежитии, маневренного фонда, жилых помещений для беженцев и переселенцев. Лишь объект договора найма служебного жилого помещения существенно отличается от других видов специализированных жилых помещений.
Общее у всех видов договоров найма специализированного жилого помещения - запрет на приватизацию. Однако договор найма служебного жилого помещения отличается кроме прочего, тем, что служебное жилое помещение при определенных условиях, все же может быть приватизировано.
Жилые помещения специализированного жилищного фонда могут находиться в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальной собственности. Собственником по договору найма жилого помещения для временного поселения вынужденных переселенцев, лиц признанных беженцами может быть только Российская Федерация.
Рассмотрены права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения специализированного жилищного фонда. Установлено, что у нанимателя специализированного жилого помещения, круг прав значительно уже, чем у нанимателя по договору социального найма.
Судьба бывших членов семьи нанимателя различается в зависимости от вида жилых помещений специализированного жилищного фонда.
Особенность найма жилого помещения специализированного жилищного фонда заключается также в запрете на обмен нанимателем жилого помещения, а также передачу его в поднаем. Обмен специализированного жилого помещения запрещен, но возможна его замена.
Представляется необоснованным запрет на обмен одного специализированного жилого помещения на другое, такого же вида категории специализированного фонда, например, отличающееся площадью. Предлагается внести изменения в ч. 4 ст. 100 ЖК РФ, устраняющие отсылки и противоречия и изложить её в следующей редакции: «Нанимателю разрешается замена жилого помещения специализированного жилищного фонда только на другое жилое помещение, также специализированного жилищного фонда того же вида, принадлежащее тому же собственнику, при согласии последнего. Обмен жилого помещения специализированного фонда на жилые помещения других видов специализированного фонда и других видов жилищных фондов запрещается».
Отмечено, что неопределенность в периоде, в течение которого, должна произойти передача жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения может вызвать трудности при реализации прав нанимателей, в связи с чем, предлагается конкретизировать сроки передачи.
В заключении автор формулирует предложения по совершенствованию законодательства, регулирующего отношения найма специализированного жилого помещения. Автор полагает, что многие проблемы могут быть решены путем внесения изменений в Жилищный кодекс РФ, а также принятия федеральных нормативных актов, программ, устанавливающих минимальные гарантии и направленных на обеспечение определенного единообразия в регулировании ряда социально значимых вопросов.
Возникающие на практике применения норм Жилищного кодекса РФ о специализированном жилищном фонде судебные споры и конфликты свидетельствуют о необходимости уточнения и доработки положений о договоре найма специализированного жилого помещения.
Проведенное исследование является попыткой теоретического осмысления проблем формирования специализированного жилищного фонда, предоставления и использования жилых помещений по договору найма.
Затронутые в исследовании проблемы являются достаточно сложными, некоторые из них лишь намечены, но не рассмотрены досконально, например, вопросы об исключении жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения из специализированного жилищного фонда, установлении четкого разграничения между основаниями предоставления и категориями лиц, обеспечиваемых помещениями в домах системы социального обслуживания и жилыми помещениями из фонда, предназначенного для социальной защиты отдельных категорий граждан.
В настоящем исследовании сделана попытка решения уже выявившихся проблем с учетом имеющейся практики.
Учитывая, что нормы о договоре найма специализированного жилого помещения приняты сравнительно недавно, устойчивая практика применения положений ЖК РФ о договоре найма специализированного жилого помещения ещё не сформировалась. Поэтому, представляется, что избранная тема будет актуальна и в последующем. После формирования специализированного жилищного фонда, с расширением практики применения договора найма специализированного жилого помещения появятся новые проблемы, требующие разрешения.
Работы, опубликованные по теме диссертации. Некоторые положения диссертации изложены в статьях:
Гурбанова Э.В. Особенности обеспечения военнослужащих
служебных жильем// Военно-юридический журнал. 2006г. №6, (0,5 п.л.).
Гурбанова Э.В. Коллизии норм права при оформлении права общей долевой собственности на землю под многоквартирным домом// Хозяйство и право. 2006г. №11, (1,2 пл.)
Гурбанова Э.В. Установление юридических фактов в отношении недвижимости - еще не факт государственной регистрации прав//Законы России: опыт, анализ, практика. 2006г. №7, (0,6 п.л.)
Гурбанова Э.В. Обеспечение служебным жильем работников//Законы России: опыт, анализ, практика. 2009г. №1, (0,5 п.л.)
Подписано в печать 20 марта 2009 г.
Формат 60x90/16
Объём 1,50 п. л.
Тираж 150 экз.
Заказ № 2003209197
Оттиражировано на ризографе в ООО «УниверПринт» ИНН/КПП 7728572912\772801001
Адрес: 117292, г. Москва, ул. Дмитрия Ульянова, д. 8, кор. 2.
Тел. 740-76-47, 125-22-73.
http://www.univerprint.ru
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Гурбанова, Эллада Владимировна, кандидата юридических наук
Введение.
Глава 1 Специализированный жилищный фонд: понятие и виды
§ 1.1. История развития правового регулирования отношений найма и формирования отдельных видов специализированного жилищного фонда.
§ 1.2. Понятие специализированного жилищного фонда.
Глава 2 Назначение и порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда
§ 2.1. Назначение и порядок предоставления служебных жилых помещений.
§ 2.2. Назначение и порядок предоставления жилых помещений в общежитиях.
§ 2.3. Назначение и порядок предоставления жилых помещений маневренного фонда.
§ 2.4. Назначение и порядок предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и для социальной защиты отдельных категорий граждан.
§ 2.5. Назначение и порядок предоставления жилых помещений фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и для лиц временного поселения лиц, признанных беженцами.
Глава 3 Правовая характеристика отдельных видов договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда
§ 3.1. Общие положения договора найма специализированного жилищного фонда.
§ 3.2. Договор найма служебного жилого помещения.
§ 3.3. Договор найма жилого помещения в общежитии.
§ 3.4. Договор найма жилого помещения маневренного фонда.
§ 3.5. Договор найма жилых помещений фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами.
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда"
Нуждаемость в жилье1 была всегда. Проблему обеспечения жильем пытались решать по-разному. После октябрьской революции началось переселение жителей рабочих окраин в центральные городские районы, более благоустроенные. Но и в те времена, в начале 20 века, не удавалось решить жилищную проблему, поскольку миграционная волна разрушала все планы по расселению и улучшеншо жилищных условий.
Жилищная проблема актуальна и в наше время, о чем свидетельствует тот факт, что на момент принятия Конституции РФ 1993г. 11 млн. семей и одиноких граждан России жили в коммунальных квартирах, общежитиях или арендовали жилье у частных лиц. Свыше 2 млн. человек проживали в ветхих и аварийных домах, 17 млн. человек проживали в жилых помещениях жилой площадью менее 5 кв.м. на человека, очередь на улучшение жилищных условий состояла из примерно 10 млн. человек2.
Институт международных экономических и политических исследований Российской академии наук провел в 2007г. исследование потребности в жилье, существующей в России. В очереди на улучшение жилищных условий стоят около 4,4 млн. семей, или 9 % общего числа. В среднем на одну комнату в России приходится 1,2 человека, т.е. значительная часть населения не имеет отдельной комнаты. В России 2,2 млн. семей проживают в коммунальных о квартирах, в Москве этот показатель выше — около 3% .
Нормы международного права содержат три основы, на которых строится все законодательство Российской Федерации в жилищной сфере: право на достойный уровень жизни, включая жилище, неприкосновенность жилища, свобода передвижения и выбора места жительства. Эти основы закреплены в ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, утвержденной и провозглашенной
1 Здесь и далее по тексту под «жильем» подразумеваются жилые помещения в соответствии со ст. 16 ЖК РФ: жилой дом, часть жилого дома, квартира, комната.
2 Кичихии А.Н., Марткович И.Б., Щербакова H.A. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения/ Под ред. И.Б. Мартковича.- М.: Юристь. 1997г. С. 6-7
3 htpp:wv4v.m-2.ru/themes/default/newspaper.asp?folder=2190&FoundId=14139
Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948г., а также Международным Пактом об экономических, социальных и культурных правах, принятым ООН 19 декабря 1966г.4, ратифицированным Президиумом Верховного Совета СССР 18 сентября 1973г.
В соответствии со ст. 7 Конституции РФ, «Российская Федерация — социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека». Ст. 2 Конституции РФ устанавливает, что «человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина — обязанность государства».
Впервые положения, касающиеся отношений найма жилого помещения, были кодифицированы в Гражданском кодексе РСФСР 1964г.5
Первый самостоятельный кодифицированный нормативный акт жилищного законодательства - Жилищный кодекс РСФСР6 - был принят лишь в 1983 г.
Специальные нормы, определяющие состав специализированного жилищного фонда, а также регулирующие наем специализированного жилья, появились лишь в Жилищном кодексе Российской Федерации. Таким образом, институт найма специализированного жилого помещения можно считать одной из новелл Жилищного кодекса РФ.
Необходимо отметить, что в современной цивилистической науке исследовались отдельные вопросы, касающиеся найма жилых помещений. Появилось научное исследование, посвященное специфике правоотношений найма специализированных жилых помещений, в котором рассмотрены отдельные аспекты данной проблемы, не затрагивающее в полной мере договор найма специализированных жилых помещений. Вместе с тем, сейчас, когда миллионы граждан проживают в помещениях, относящихся к специализированному жилищному фонду, возникает масса спорных ситуаций.
4 Ведомости ВС СССР. 1976. №17. Ст. 291.
5 Ведомости ВС РСФСР. 1964. №24. Ст. 406.
6 Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1983. №26. Ст. 883.
Указанные обстоятельства свидетельствуют-.об актуальности темы, избранной в-. -качестве предмета диссертационного исследования.
Цель данной диссертации — определить критерии отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду, исследовать особенности договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда и выявить отличия от договоров социального и коммерческого найма, проанализировать имеющиеся правовые акты и появляющуюся судебную практику, связанную с применением норм о договоре найма специализированного жилого помещения.
В соответствии с поставленными целями настоящее исследование направлено на решение следующих задач: определить обоснованность включения отдельных категорий помещений в специализированный жилищный фонд, а также сформулировать предложения по совершенствованию жилищного законодательства, определяющие состав специализированного жилищного фонда;
- проанализировать эффективность предоставления достаточно широких полномочий в регулировании отношений использования специализированных жилых помещений субъектам РФ;
- выявить общие тенденции развития законодательства о найме специализированных жилых помещений на основании анализа законодательства советского периода и современного жилищного законодательства Российской Федерации;
- проанализировать особенности заключения и прекращения договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда;
- определить пути предотвращения и минимизации неблагоприятных последствий при выселении из жилого помещения специализированного жилищного фонда;
- выявить иные проблемы, возникающие при применении норм о найме специализированных жилых помещений, и предложить пути их решения.
Объектом исследования являются отношения найма жилого помещения специализированного жилищного фонда.
Предметом исследования являются нормы о правовом режиме помещений специализированного жилищного фонда, о договоре найма указанных жилых помещений и практика их применения.
Нормативно-правовую базу исследования составили действующие нормативные акты Российской Федерации, а также субъектов Российской Федерации.
Эмпирическую базу исследования составили обзоры судебной практики по жилищным спорам, судебные решения по конкретным делам.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды отечественных ученых-правоведов: Шершеневич Г.Ф., Дернбург Г.Т., Новицкого И.Б., Иоффе О.С., Басина Ю.Г., Чигира В.Ф., Толстого Ю.К., Аскназия С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И., Мозолина В.П., Мартковича И.Б., Седугина П.И., Крашенникова П.В., Витрянского В.В., Литовкина В.Н. и др.
Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы, в том числе, исторический, лингвистический, логический, методы моделирования и прогнозирования.
Основные положения настоящего исследования, выносимые на защиту:
1). В результате исследования установлено, что данное в статье 19 Жилищного кодекса РФ понятие специализированного жилищного фонда, требует уточнения. Доказано, что следующее понятие специализированного жилищного фонда более обосновано:
Специализированный жилищный фонд - совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемых, как правило, временно, отдельным категориям граждан, и используемых ими для проживания, а также проживания членов их семей, не имеющих иных пригодных для проживания жилых помещений в данном населенном пункте».
2). Существующие нормы ст. 92 ЖК РФ о видах жилых помещений специализированного жилищного фонда не систематизированы. Типовые договоры найма жилых помещений фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и для временного поселения лиц, признанных беженцами идентичны, целесообразно эти два вида жилых помещений объединить в один - жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами.
3). В случае обеспечения жилыми помещениями специализированного жилищного фонда в связи с работой, службой отсутствует критерий определения подвида фонда: предоставляются служебные жилые помещения или жилые помещения в общежитиях. Следует разграничить случаи предоставления работникам служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях, исходя из срока, на который предоставляется жилое помещение. В связи с этим предлагается внести изменения в п. 3 статьи 104 ЖК РФ и изложить его в следующей редакции: «Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, более шести месяцев». Пункт 2 ст. 105 ЖК РФ сформулировать следующим образом: «Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы продолжительностью не более шести месяцев или на срок обучения любой продолжительности».
4). В целях реализации национального проекта «Молодая семья», существующего в рамках «Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-20 Югоды» обосновывается внесение изменений в действующее законодательство, добавив новую категорию нанимателей по договору найма специализированного жилого помещения - «молодая семья», нуждающиеся в получении жилья или улучшении жилищных условий. Дополнить статью 92 Жилищного кодекса РФ новым пунктом - «Жилые помещения, предоставляемые молодым семьям».
5). Представляется необоснованным запрет на обмен одного специализированного жилого помещения на другое, такого же вида специализированного фонда. Предлагается внести изменения в п. 4 ст. 100 ЖК РФ и изложить его в следующей редакции: «Наниматель вправе обменять жилое помещение специализированного жилищного фонда только на другое жилое помещение специализированного жилищного фонда того же вида, принадлежащее тому же собственнику. Обмен жилого помещения специализированного фонда на жилые помещения других видов специализированного фонда и других видов жилищных фондов запрещается».
6). Доказана необходимость исключения из главы 9 Жилищного кодекса РФ такого вида фонда, как жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, в связи с тем, что возникающие при использовании указанных помещений отношения не могут быть эффективно урегулированы в рамках договора найма. Соответственно, исключить под. 4 п.1 ст. 92 ЖК РФ, ст. 96 ЖК РФ, ст. 107 ЖК РФ.
7). В соответствии со ст. 105 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Типовым договором найма жилого помещения в общежитии предусмотрено, что нанимателю и членам его семьи в общежитии может быть предоставлено отдельное изолированное жилое помещение. Обосновывается, что семьям должны предоставляться только отдельные жилые помещения. В связи с этим, целесообразно дополнить п. 1 ст. 105 ЖК РФ следующим содержанием: «Семьям предоставляется отдельное изолированное жилое помещение в общежитии из расчета не менее 6 кв.м. жилой площади на человека».
Сформулированные в диссертационном исследовании положения могут быть использованы в дальнейших научных исследованиях. Кроме того, выводы диссертационного исследования, могут быть учтены в правоприменительной деятельности при рассмотрении споров, связанных с применением норм о договоре найма специализированного жилого помещения. Материалы диссертации могут быть использованы для преподавания курса «Жилищного права» в юридических высших и средних специальных учебных заведениях.
Некоторые положения диссертации изложены в статьях: «Особенности обеспечения военнослужащих служебных жильем», опубликованной в журнале «Военно-юридический журнал» №6, 2006г.; «Коллизии норм права при оформлении права общей долевой собственности на землю под многоквартирным домом»- журнал «Хозяйство и право» №11, 2006г.; «Установление юридических фактов в отношении недвижимости - еще не факт государственной регистрации прав» - журнал «Законы России» №7, 2006г.
Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения.
Цель и задачи исследования отражаются в структуре диссертации.
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Гурбанова, Эллада Владимировна, Москва
Заключение.
Задачами настоящего исследования было определение обоснованности включения отдельных категорий помещений в специализированный жилищный фонд, а также внесение предложений по совершенствованию жилищного законодательства, анализ эффективности предоставления достаточно широких полномочий в регулировании отношений использования специализированных жилых помещений субъектам РФ, муниципальной власти.
Также предполагалось уточнить понятие специализированного жилищного фонда, выявить общие тенденции развития законодательства, регулирующего отношения, связанные с наймом специализированных жилых помещений на основании анализа законодательства советского периода и современного жилищного законодательства Российской Федерации; проанализировать особенности заключения и прекращения отдельных разновидностей договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, определить пути предотвращения и минимизации неблагоприятных последствий при выселении из жилого помещения специализированного жилищного фонда.
Проанализировав имеющиеся правовые акты, регулирующие жилищные правоотношения, связанные с предоставлением и использованием жилых помещений специализированного жилищного фонда, автор пришел к следующим выводам.
В результате исследования установлено, что данное в статье 19 Жилищного кодекса РФ понятие специализированного жилищного фонда, требует уточнения. Предложено следующее понятие специализированного жилищного фонда:
Специализированный жилищный фонд - совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также частного - в случае обеспечения служебным жильем, предоставляемых, как правило, временно, отдельным категориям граждан, и используемых ими для проживания, а также проживания членов их семей, не имеющих иных пригодных для проживания жилых помещений в данном населенном пункте».
Предложено: перечень категорий нанимателей специализированных жилых помещений расширить, включив в их число молодые семьи.
Также предложено один из существующих видов специализированного жилищного фонда исключить - жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения.
В результате исследования жилищного законодательства было выявлено, что содержание Жилищного кодекса РФ, основанное на отсылке к другим нормативным актам, не только затрудняет его применение, но и не на должном уровне гарантирует жилищные права граждан. Многочисленные нормативные акты, принимаемые на разных уровнях, часто вступают в противоречие между собой, Жилищным и Гражданским кодексами. Жилищным кодексом РФ предоставлены широкие полномочия субъектам РФ и власти местного самоуправления. Но при этом общая тенденция регионов - очень слабое развитие законодательной базы. Представляется, что на федеральном уровне необходимо определять направление жилищного законотворчества субъекта, устанавливать определенный минимум гарантий для граждан-нанимателей жилых помещений специализированного жилищного фонда как при заключении, исполнении и прекращении договора найма.
Для формирования специализированного жилищного фонда необходимо на федеральном уровне установить определенный минимум жилых помещений, передаваемых в специализированный жилищный фонд. Оптимальным решением будет принятие федеральной программы, наряду с другими национальными проектами. Необходимо разработать механизм формирования специализированного жилищного фонда. Кроме порядка формирования, также важен источник финансирования расходов, связанных с содержанием и восполнением специализированного жилищного фонда. Поскольку по своему объему специализированный жилищный фонд по сравнению с другими видами жилищного фонда России весьма невелик, необходимо установить запрет на перевод жилых помещений специализированного жилищного фонда в нежилой фонд, за исключением случаев, когда помещения становятся непригодны для проживания и их потребительские свойства не могут быть восстановлены без несоразмерных затрат.
В результате проведенного исследования установлено, что отсутствие унифицированного понятийного аппарата нередко приводит к неоднозначному толкованию и применению норм Жилищного кодекса РФ, а в итоге — к нарушению жилищных прав граждан. Открытые перечни нанимателей, оснований для предоставления дают новые возможности для решения проблем на местах, что на практике может привести к использованию специализированного жилищного фонда не по назначению.
Договор найма специализированного жилищного фонда является самостоятельным видом договора найма. В результате исследования положений жилищного законодательства, регулирующего отношения по этому договору, выявлены отдельные пробелы и недостатки ЖК РФ.
В частности, существует неопределенность в сроках, в течение которых должны заключаться отдельные подвиды договоров найма специализированного жилого помещения, а также исполняться обязанности по передаче помещений в пользование нанимателю. Кроме того, не разграничены основания признания договора недействительным и его расторжения. Основания для расторжения договора найма разных подвидов специализированного жилищного фонда различаются, зачастую необоснованно. Например, выявление в представленных документах, послуживших основанием для предоставления жилого помещения фонда для лиц, признанных беженцами или вынужденными переселенцами является основанием для расторжения только договоров найма жилых помещений фондов для вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами. Для других подвидов договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда это обстоятельство не является основанием для расторжения договора.
В диссертации сделан также ряд предложений по предотвращению и минимизации неблагоприятных последствий при выселении из жилого помещения специализированного жилищного фонда. В частности, предлагается в отдельных случаях предоставление срока на решение жилищной проблемы после истечения срока действия договора найма специализированного жилого помещения. В качестве исключения предлагается допустить перевод жилого помещения из специализированного жилищного фонда в жилищный фонд социального использования для заключения с нанимателем договора найма специализированного жилого помещения договора социального найма (при условии, что жилое помещение удовлетворяет соответствующим требованиям) с такими категориями нанимателей как беженцы и вынужденные переселенцы, приобретшими гражданство РФ.
Правовые нормы, регулирующие предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев, лиц признанных беженцами, также требуют уточнения. Нанимателям таких жилых помещений и членам его семьи должно предоставляться изолированное жилое помещение из расчета не менее 6 кв.м жилой площади на одного человека. Кроме того, представляется необходимым два идентичных типа договора найма жилого помещения для временного поселения вынужденных переселенцев и договор найма жилого помещения для временного поселения лиц, признанных беженцами объединить в одну.
Правовые нормы о правах членов семьи нанимателя служебного жилого помещения требуют изменения. Необходимо дополнить действующее законодательство и установить: при прекращении права пользования нанимателя служебным жилым помещением, одновременно прекращается право пользования им и членов его семьи, включая бывших.
К основаниям для расторжения договоров найма жилого помещения маневренного фонда, служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии следует отнести обстоятельство неиспользования жилого помещения более 6 месяцев (отсутствие без уважительных причин в течение этого срока).
Кроме того, целесообразно обязать нанимателей специализированных жилых помещений заблаговременно уведомлять наймодателя о предстоящем расторжении договора найма специализированного жилого помещения, для эффективного использования фонда.
Возникающие на практике применения норм Жилищного кодекса РФ о специализированном жилищном фонде судебные споры и конфликты свидетельствуют о необходимости уточнения и доработки положений о договоре найма специализированного жилого помещения.
Проведенное исследование является попыткой теоретического осмысления проблем формирования специализированного жилищного фонда, предоставления и использования жилых помещений по договору найма.
Затронутые в исследовании проблемы являются достаточно сложными, некоторые из них лишь обозначены, но не рассмотрены досконально, например, вопросы об исключении жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения из специализированного жилищного фонда, установлении четкого разграничения между категориями лиц, обеспечиваемых помещениями в домах системы социального обслуживания и жилыми помещениями из фонда, предназначенного для социальной защиты отдельных категорий граждан.
В настоящем исследовании сделана попытка решения уже выявившихся теоретических проблем с учетом имеющейся практики.
Учитывая, что нормы о договоре найма специализированного жилого помещения приняты сравнительно недавно, единообразная практика применения отдельных положений о договоре найма специализированного жилого помещения ещё не сформировалась. Поэтому, представляется, что исследуемые проблемы темы будут актуальны и в последующем. Формирование специализированного жилищного фонда, расширение практики применения договора найма специализированного жилого помещения не исключают, а, напротив, предполагают разрешение.
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда»
1. Постановление Правительства Москвы от 22 июля 2008г. №610-1111 «Об утверждении порядка отнесения объектов жилищного фонда города Москвы к определенному виду в зависимости от целей использования»// Вестник Мэра и Правительства Москвы, №43, 05.08.2008
2. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 октября 2006г. №56-Г06-28// Документ опубликован не был. Правовая система Гарант.
3. Определение Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 9 октября 2007г.№ КАС07-522// Документ опубликован не был. Правовая система Консультант Плюс.1. Литература.
4. Аполлонова А.О., Э.Л. Страунинг Э.Л. «О правилах пользования жилыми помещениями»// Жилищное право. 2006. №5- Правовая система Консультант Плюс.
5. Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М. 1956. С. 90-91.
6. Ананенков К.Н. Система русского гражданского прав. Т. IV: Отдельные обязательства. СПб. 1904. С. 54
7. Бартошек М. Римское право: Понятие. Термины. Определения. М., 1989. С. 154.
8. Брагинский М.И. Комментарий к Федеральному Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».М. 1998. С. 11
9. Герасимова Л.П. Жилищное право. Краткий курс. СПб.: Питер, 2005. С. 98
10. Гетман Е. «Два кодекса-две эпохи», «ЭЖ-Юрист», №2005, №14- Правовая система Консультант Плюс.
11. Гражданское право: Учебник/Под ред. Е.А. Суханова. Т2. М., 1993. С. 16
12. Гражданское право :Учебник/под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч 2. II. С. 221.
13. Гражданское право. Часть вторая: Учебник/ Отв. ред. В.П. Мозолин.- М.: Юристъ, 2004.
14. ДернбургГ. Пандекты. Обязательственное право. М. 1900. С. 361;
15. Дигесты Юстиниана: Избранные фрагменты в пер. с примеч. И.С. Перетерского. М. 1884. С. 15513. «Договорное право. Договоры о передаче имущества» Книга 2, (изд. 4-е, стереотипное) М.И. Брагинский.В.В. Витрянский. Издательство «статут», 2002
16. Иоффе О.С. Обязательственное право. М. 1975. С. 324
17. Иоффе О.С./Избранные труды: в 4 т. Т. III. Обязательственное право.-2004г. С. 343-345.
18. Жилищное законодательство РСФСР: Комментарий/под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М. 1991. С. 176-177
19. Журбин Б. «Общежитие в уставном капитале»// «ЭЖ-Юрист», 2005, №27. Правовая система Консультант Плюс
20. Кириченко О.В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения// «Юрист». 2007. №4. Консультант1. Плюс
21. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова H.A. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения/ Под ред. И.Б. Мартковича.- М.: Юристъ. 1997, С. 6-7.
22. Костарная Э.В. «Мониторинг регионального законодательства», «Недвижимость. Строительство. Право» №А апрель 2006, С. 54
23. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный).- 2-е изд., перераб. и доп.- М.: Издательство РИОР: Инфра-М. 2006. С. 80-90.
24. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный).Козлова Е.Б., Копыстыринский Е.А., Шахов С.Ю.- 2-е изд. перераб. и доп.- М.: Издательство РИОР:ИНФРА-М. 2006.
25. Комментарий к Федеральному закону «О беженцах» постатейный (Д.А. Басангов) под ред. JI.B. Андриченко. ЗАО «Юстицинформ». 2007
26. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М. 1996. С. 29
27. Крашенинников П.В.- общ. ред. Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»-М.: Спартак, 1999. С. 19
28. Крашенинников П.В. «Жилищное право» изд. 4-е. М.-Статут. 2005. С. 119.
29. Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Жилищному Кодексу РФ. под ред. П.В. Крашенинникова. М.-Статут. 2005.
30. Лаасик Э.Я. Советское гражданское право. Часть особенная. Таллин. 1980. С. 129.
31. Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства. Журналроссийского права. №5-6, 2000-Правовая система Консультант Плюс
32. Литовкин В.Н. Национальный проект, способный вывести на улицу, или дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ. Жилищное право, 2006, №4-Правовая система Консультант Плюс
33. Литовкин В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ. Журнал российского права, 2006, №4. Правовая система Консультант Плюс
34. Литовкин В.Н. Обеспечительная функция жилищного законодательства. Жилищное право, 2008, №2. Правовая система Консультант Плюс
35. Маслов В.Ф. Право на жилище. Харьков. 1986. С. 20.
36. Меркулова Т.А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений// Журнал российского права. 2003. №2
37. Митюков К. Курс римского права. Киев. 1902. С. 281-283
38. Научно-практический комментарий Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик/ Под ред. С.Н. Братуся, Е.А. Флейшиц. С. 153.
39. Новицкий И.Б. Римское право. Учебник для вузов.- М.:ИКД Зерцало-М, 2001. С. 186-188
40. Свит Ю.П. Жилищное право: Учеб. пособие/Отв.ред. В.П. Мозолин.-.:Юристъ. 2005. С. 186
41. Свит Ю.П. Договор коммерческого найма жилого помещения// Закон. 2005. №6. С. 65
42. Свердлык Г.А. «Правовой режим жилых помещений специализированного жилищного фонда»// Жилищное право. 2007. №8. Правовая система Консультант Плюс
43. Свердлык Г.А. «Жилищный фонд» // Жилищное право. 2008. №3. Правовая система Консультант Плюс
44. Селиванова Е.С. Становление института договора найма жилого помещения в законодательстве России.// Жилищное право. 2008. №3. Правовая система Консультант Плюс
45. Симонов В.Н. «Правовой режим общежитий»// Семейное и жилищноеправо. 2006 №3. Правовая, система Консультант Плюс •
46. Синайский И.О. «Русское гражданское право», в двух томах, Т. 2. 2-е изд. Киев. 1918. С. 6.
47. Седугин П.И. Жилищное право. М. 1998. С. 81-83.
48. Советское гражданское право/Отв. Ред. В.А. Рясенцев. Т.2. М. 1976. С. 115.
49. Советское гражданское право/Под ред. В.П. Грибанова, С.М. Корнеева. Т.2. М. 1980. С. 126.
50. Советское гражданское право/Под ред. В.Т. Смирнова, Ю.К. Толстого, А.К. Юрченко. 4.2. Л. 1982. С. 69.
51. Советское гражданское право/Под ред. О.Н. Садикова. М. 1983. С. 251.
52. Советское гражданское право: Учебник/Под ред. O.A. Красавчикова. Т.2. М. 1985. С. 132.
53. Тархов В.А. Советское гражданское право. 4.2. Саратов. 1979. С. 49
54. Тихомиров М.Ю. Комментарий к Федеральному закону «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» / Под ред. М.Ю. Тихомирова М. Изд. Тихомирова М.Ю. 2003. С. 17
55. Тихомиров М.Ю. «Договоры жилищного найма: практическое пособие// Изд. Тихомирова М.Ю. 2007- Правовая система Консультант Плюс.
56. Толстой Ю.К. Советское жилищное право, изд-во ЛГУ. 1967. С. 6.
57. Толстой Ю.К. Жилищное право. М.: Пост-Фактум. 1996. С. 21-22.
58. Толстой Ю.К. Жилищное право: учеб.-М.:ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008. С. 49
59. Халдеев A.B. Соотношение правовых категорий «жилое помещение» и «жилище»: теоретические и практические аспекты// Жилищное право. 2006. №6. Правовая система Консультант Плюс
60. Халдеев A.B. О Концепции «жилища» в практике Европейского суда по правам человека// Жилищное право. 2007. №5. Правовая система Консультант Плюс
61. Чигир В.Ф. Жилищное право. М. 1986. С. 68.
62. Чиквашвили Ш.Д. Жилищное право: Комментарий к жилищномузаконодательству. Тбилиси. 1989. С. 92
63. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М. 1912. С. 592
64. Шешко Г.Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение// Жилищное право. 2006. №1. Правовая система Консультант Плюс.
65. Шипунова Е.А. Изменение правового режима жилых помещений в общежитиях// Жилищное право. 2008. №2. Правовая система Консультант Плюс.
66. Шипунова Е.А. Предоставление судьям специализированных жилых помещений// Жилищное право. 2008. №3. Правовая система Консультант Плюс.
67. Эрделевский A.M. О применении нового Жилищного кодекса// -материал подготовлен для Системы Консультант Плюс 2005
68. Якупова А.И. Некоторые особенности предоставления специализированных жилых помещений// Жилищное право. 2006. №11. Правовая система Консультант Плюсч
69. Диссертационные исследования. Васильев П.П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями по жилищному законодательству РФ. Дис. . канд. юрид. наук. Белгород. 2006. С. 93
70. Гребнева Н.Е. Договор продажи недвижимости по законодательству РФ, Дис. . канд. юрид. наук, М. 2002. С. 48-49
71. Попова Е.В. Договор найма жилого помещения. Дис. .канд. юрид. наук. Волгоград. 2004. С. 14
72. Файзуллина В.Р. Имущественные права вынужденных переселенцев в РФ в постперестроечный период (на примере Чеченской республики) // Дис. . канд.юрид. наук.- М. 2005. С. 371. Г20Г)
73. Чикалин Н.А. Правовой режим отдельных видов жилищного фонда в сельской местности. Дис. . канд. юрид. наук. М. 1989. С. 76-77
