АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовой режим жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма»
На правах рукописи
КЛИМЕНКО ИРИНА ОЛЕГОВНА
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМОГО ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Специальность 12 00 03 - Гражданское право, предпринимательское право, семейное право, международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук
Краснодар 2009
1 8 ?пп]
003472872
Диссертация выполнена на кафедре гражданско-правовых дисциплин и в Научно-исследовательском институте современного права Волгоградской академии государственной службы
Научный руководитель:
доктор юридических наук, профессор Рыженков Анатолий Яковлевич
Официальные оппоненты:
доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист Российской Федерации Коршунов Николай Михайлович
кандидат юридических наук Коломиец Евгений Александрович
Ведущая организация:
Волгоградская академия Министерства внутренних дел Российской Федерации
Защита состоится 18 июня 2009 года в 16 часов на заседании объединенного диссертационного совета МД-220.038 10 при Кубанском государственном аграрном университете по адресу. 350044, г Краснодар, ул Калинина, 13 (главный учебный корпус)
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Кубанского государственного аграрного университета
Автореферат разослан « /¿Г » мая 2009 года Ученый секретарь
объединенного диссертационного совета доктор юридических наук, профессор
Г
В.П Камышанский
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. В ст. 40 Конституции РФ закреплено одно из основных прав человека и гражданина — право на жилище Необходимость реализации конституционного права граждан на жилище, в особенности тех лиц, которые относятся к категории малоимущих, социально незащищенных и нуждающихся в жилье, предоставление доступного и комфортного жилья таким категориям граждан остается в настоящее время одной из важных социальных проблем российского государства и общества
Механизм реализации права на жилье сложен и многогранен Раскрывается и конкретизируется он в нормативных правовых актах различной юридической силы федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, в актах органов местного самоуправления Правовой базой действующего законодательства РФ, регулирующей процесс реализации жилищных прав граждан, в том числе прав граждан, являющихся участниками жилищных правоотношений, возникающих на основании договора социального найма жилого помещения, являются Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) и Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ) К регулированию указанных отношений применяется также административное, земельное, семейное законодательство
С принятием ЖК РФ с 01 марта 2005 г. признаны утратившими силу многочисленные законы и иные нормативные правовые акты, в том числе прекращено действие Жилищного кодекса РСФСР 1983 г Небольшой период действия ЖК РФ показал, с одной стороны, жизнеспособность вновь принятых положений, касающихся договора социального найма жилого помещения, а с другой - необходимость существенной корректировки отдельных его норм, устранения пробелов в правовом регулировании и согласования с соответствующими положениями действующего законодательства РФ
Государственное и муниципальное жилье, предоставляемое гражданам по договорам социального найма, все еще преобладает в своем количестве над жильем, находящимся в частной собственности граждан Поэтому обновление жилищного законодательства РФ с неизбежностью ведет к необходимости более детального и всестороннего исследования правовых норм, регулирующих жилищные правоотношения в целях разрешения проблем действующего законодательства РФ, а также переосмысления прежней судебной практики, выработке новых подходов в правоприменительной деятельности судов при разрешении жилищных споров, в том числе касающихся правоотношений, возникающих из договора социального найма
жилого помещения Это относится как к традиционным спорам (вопросы возникновения отношений по договору социального найма, оснований и порядка признания граждан малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях и др), так и к тем, по которым судебная практика не выработала единого подхода К числу последних можно отнести споры, связанные с определением признаков и видов жилого помещения, с выделением оснований изменения и прекращения жилищных правоотношений
Таким образом, актуальность темы диссертационной работы предопределяется следующими факторами. Во-первых, значимостью такого объекта недвижимости как жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма жилья, посредством которого удовлетворяются жилищные потребности социально незащищенных граждан Во-вторых, реформированием жилищных правоотношений, возникающих на основании договора социального найма жилого помещения В-третьих, недостаточным уровнем теоретической разработки отдельных положений договора социального найма, противоречивостью некоторых норм действующего законодательства, наличием пробелов в правовом регулировании отношений, связанных с владением и пользованием жилым помещением по договору социального найма, а также необходимостью обоснования теоретических выводов и рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства РФ
Целью диссертационного исследования является изучение гражданско-правого режима жилого помещения, предоставляемого во временное владение и пользование по договору социального найма, практики применения соответствующего законодательства, выявление противоречий гражданского и жилищного законодательства, а также разработка теоретических положений и практических рекомендаций, направленных на совершенствование правового регулирования правоотношений по договору социального найма жилого помещения
Для реализации указанной цели необходимо решить следующие задачи:
- сформулировать понятие гражданско-правового режима жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма,
- исследовать понятие и признаки жилого помещения как объекта гражданских прав и предмета договора социального найма,
- рассмотреть виды жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма жилья,
- проанализировать нововведения действующего жилищного законодательства РФ в части установления положений, регулирующих основания и порядок пре-
доставления жилого помещения по договору социального найма,
- рассмотреть проблемы, касающиеся процесса реализации сторонами договора социального найма прав и исполнения ими обязанностей в отношении жилого помещения,
- изучить основания изменения правоотношений, возникающих между сторонами договора социального найма жилого помещения, закрепленные в действующем жилищном законодательстве,
- провести сравнительный анализ норм ранее действовавшего жилищного законодательства с нормами жилищного законодательства РФ, регулирующими жилищные правоотношения социального найма в настоящее время, и выявить, с одной стороны, определенную правопреемственность между ними, а с другой стороны, критически оценить изменения, произошедшие в новом жилищном законодательстве РФ,
- обобщить практику, касающуюся возникновения, изменения и прекращения правоотношений по договорам социального найма жилого помещения, обосновать необходимость уточнения теоретических положений, регулирующих отношения владения и пользования жилым помещением и выработать рекомендации по совершенствованию действующего законодательства РФ
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, складывающиеся между наймодателем и нанимателем по поводу жилого помещения, переданного во временное владение и пользование на основании договора социального найма жилья
Предметом диссертационного исследования выступают нормы действующего законодательства РФ, регулирующие отношения по владению и пользованию жилым помещением, предоставленным по договору социального найма Вопросы о прекращении функционирования гражданско-правого режима жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, остались за рамками предмета настоящего исследования
В качестве методологической основы исследования применен комплекс общих и специальных методов научного познания сравнительного анализа, синтеза, восхождения от абстрактного к конкретному, формально-юридический, конкретно-социологический и др методы. Основополагающим явился диалектический метод, способствующий объективности и всесторонности познания рассматриваемого явления
Эмпирической базой исследования послужила практика судов Волгоград-
ской области, определения Конституционного Суда РФ, судебная практика Верховного Суда РФ за период с 2000 г. по 2008 г., а также постановления Пленумов Верховного Суда СССР и РСФСР
Степень изученности темы. В отечественной юридической литературе проблемам правового регулирования жилищных правоотношений, возникающих из договора социального найма посвящены труды И А Брауде, Б М Гонгало, П В Крашенинникова, Е А Суханова, В Ф Чигир и др Отдельные положения договора социального найма анализируются в научных комментариях таких авторов как Г В Бойцов, М Н Долгова, В М Жуйков, П В Крашенинников, А А Титов, М.Ю Тихомиров и др
Рассмотрению недостатков понятия жилого помещения и его видов уделили внимание ученые НН Агафонов, А Борисенко, И А Дроздов, А Иванов, НВ Корнилова, О Б Новикова, А В Халдеев и др Вопросы, касающиеся оснований и порядка предоставления жилого помещения, изучались Д Н Алябьевым, Д Потяр-киным, Л Пчелинцевой, С Л Филимоновым, С А Чаркиным, Г.Ф Шешко и др Особенности изменения правоотношений, возникающих на основании договора социального найма жилого помещения, рассматривались такими учеными-цивилистами, как Е С Гетман, Е Н Могилевская, Г А Свердлык, Т А Семина, Ю.П Свитидр
Вопросы, касающиеся договора социального найма жилого помещения, исследовались в ряде диссертационных работ последних лет Так, в диссертациях О Г Алексеевой (2006 г), Д И Рыбина (2006 г.), Т А Семиной (2007 г.) большое внимание уделяется историческому аспекту правового регулирования договора социального найма жилого помещения
В диссертационных работах Е В. Поповой (2004 г ), С А Чаркина (2006 г ) наряду с общими положениями о договоре социального найма жилого помещения подробно исследованы предпосылки возникновения отношений по договору социального найма, основания и критерии признания граждан нуждающимися в жилом помещении Предметом диссертационных работ Г Д Улетовой (1999 г), А А Титова (2000 г), А А Ануприенко (2004 г ), В В Васильева (2004 г) были утратившие силу в настоящее время нормы ранее действовавшего жилищного законодательства, поэтому положения указанных работ не могут быть в полной мере применены для разрешения проблем, возникающих в рамках действующего законодательства РФ
Вместе с тем, на диссертационном уровне не уделялось должного внимания
исследованию вопросов, касающихся непосредственно самого жилого помещения, как предмета договора социального найма, которое передается во временное владение и пользование и по поводу которого возникают, развиваются и изменяются правоотношения в рамках данного договора В юридической науке отсутствуют монографические работы, подробно анализирующие признаки и виды жилых помещений, а также проблемы реализации прав и обязанностей сторон по договору социального найма жилого помещения В связи с этим можно утверждать, что вопросы правового режима жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, в недостаточной степени изучены в науке гражданского права В настоящей диссертационной работе акцент сделан именно на исследовании гражданско-правового режима жилого помещения, предоставляемого в наем по договору социального найма жилья
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что впервые на диссертационном уровне и на основе нового жилищного законодательства представлено монографическое исследование специфики гражданско-правового режима жилого помещения, по поводу которого возникают, развиваются и изменяются правоотношения в рамках договора социального найма
В результате диссертационного исследования обоснованы и сформулированы следующие основные положения, выносимые на защиту:
1 Формулируется научное определение гражданско-правового режима жилого помещения, являющегося предметом договора социального найма Под ним предлагается понимать систему правовых норм, регулирующих отношения сторон договора социального найма по поводу жилого помещения и определяющих порядок предоставления жилого помещения в наем, порядок реализации прав и исполнения обязанностей сторонами данного договора, связанных с проживанием граждан в жилом помещении, порядок изменения и прекращения функционирования указанных правоотношений
2 Обосновывается необходимость определения понятия «изолированность» жилого помещения путем установления признаков, позволяющих обособить жилую площадь гражданина от среды обитания других лиц, что облегчит отнесение объектов недвижимого имущества к жилым помещениям В качестве признаков понятия «изолированность» предлагается выделить следующие 1) конструктивная и техническая обособленность жилого помещения, которые предполагают наличие в жилом помещении потолка, стен, пола и других конструктивных элементов, которые обособляют одно жилое помещение от другого, а также наличие отдельного
входа и выхода, необходимых коммуникаций, электропроводки, газового оборудования и др , 2) наличие доступа к помещениям вспомогательного использования
3 Аргументируется целесообразность выделения в качестве самостоятельного признака жилого помещения его «благоустройство инженерными системами, коммуникациями и оборудованием применительно к условиям соответствующего населенного пункта» Предложено определение понятия «благоустройство жилого помещения» - это обеспеченность многоквартирного дома или жилого дома, в котором находится жилое помещение, инженерными системами, коммуникациями и оборудованием, необходимыми для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в соответствующем населенном пункте
4 Учитывая определение комнаты, содержащееся в ч 4 ст 16 ЖК РФ, доказывается, что законодатель выделил в ч 1 ст 16 ЖК РФ «часть жилого дома» и «часть квартиры» не в качестве отдельных видов жилых помещений, а в качестве подвидов жилых помещений Однако, принимая во внимание то, что комната определяется законодателем как часть жилого дома или часть квартиры (ч 4 ст 16 ЖК РФ), получается, что подвид (часть жилого дома и часть квартиры, т е комната) одновременно является видом (комнатой) Во избежание сложившегося противоречия, из ч 1 ст. 16 ЖК РФ предлагается исключить понятия «часть жилого дома» и «часть квартиры», оставив при этом указание на комнату как на вид жилого помещения
5 Обосновывается, что при определении в ч 2 ст 16 ЖК РФ понятия «жилой дом» законодатель не упоминает такой его признак, как наличие общего имущества дома, и делает акцент на том, что жилой дом включает в себя комнаты, но не квартиры Это означает, что определение «жилого дома», содержащееся в ч 2 ст 16 ЖК РФ, является определением индивидуального жилого дома Вместе с тем анализ ч 1 ст 36 ЖК РФ показывает, что для понятия «многоквартирный дом» характерны следующие признаки 1) состоит из квартир, 2) включает в себя общее имущество многоквартирного дома Следовательно, сравнительный анализ ч 2 ст 16 и ч 1 ст 36 ЖК РФ дает основание разделять понятия «жилой дом» и «многоквартирный дом» При указанных обстоятельствах следует констатировать, что жилой дом и многоквартирный дом являются самостоятельными понятиями и выступают в качестве отдельных видов жилого помещения
6 Вносится предложение о закреплении в ЖК РФ 1) права наймодателя требовать от нанимателя доступа в жилое помещение для выполнения ремонтных работ при условии их предварительного согласования, 2) права наймодателя требовать доступа в жилое помещение для ликвидации аварийной ситуации без соблю-
дения условия о предварительном согласовании времени такого доступа, 3) обязанности нанимателя предоставить наймодателю (уполномоченному им лицу) свободный доступ в жилое помещение для выполнения ремонтных работ и устранения аварийных ситуаций, 4) последствий не предоставления нанимателем доступа в жилое помещение в виде освобождения наймодателя от ответственности, возникающей в результате непринятия последним необходимых мер Это позволит, с одной стороны, обеспечить защиту гарантированных прав нанимателя и членов его семьи на неприкосновенность жилища и качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг, а с другой, - обеспечить реальную возможность исполнения наймодателем обязанностей, связанных с техническим обслуживанием жилого помещения, и защитить его законные интересы
7 В связи с тем, что законодателем установлена обязанность наймодателя обеспечить надлежащее техническое обслуживание общего имущества дома, в котором находится предоставленное по договору найма жилое помещение, обосновывается практическое предложение о том, чтобы организации по обслуживанию жилищного фонда заключали непосредственно с территориальными управлениями социальной защиты населения договоры на возмещение расходов, понесенных организациями в результате предоставления мер социальной поддержки по оплате жилищных услуг отдельным категориям граждан либо за счет средств местного бюджета (муниципального образования) либо за счет средств областного бюджета либо за счет средств областного бюджета, поступающих из федерального бюджета в форме субвенций Данное положение позволит обеспечить своевременность финансирования работ по техническому обслуживанию общего имущества дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение в полном объеме
8 Предложено определение понятия капитальный ремонт жилого помещения - это проведение ремонтных работ по устранению неисправностей, восстановлению и замене изношенных устройств, инженерных коммуникаций (систем) и оборудования, находящихся в жилом помещении, а также оборудования, коммуникаций и конструктивных элементов, относящихся к общему имуществу дома, но расположенных в жилом помещении, с осуществлением экономически обоснованной модернизации в целях улучшения их эксплуатационных характеристик
9. Учитывая необходимость законодательного закрепления гарантии защиты имущественных прав нанимателя путем компенсации ему расходов на жилищно-коммунальные услуги, возникающие в связи с пользованием поднанимателем жилым помещением по договору поднайма, доказывается целесообразность закрепления в
ЖК РФ положения о возложении на поднанимателя бремени оплаты коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения по договору поднайма
10 Сформулировано авторское определение понятия «временные жильцы» -это иные граждане, помимо нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи, вселенные нанимателем в жилое помещение на срок не более шести месяцев подряд с согласия всех членов семьи нанимателя и с предварительным уведомлением наймодателя, приобретающие при этом безвозмездное право пользования жилым помещением и несущие обязанность по оплате коммунальных услуг
11. Доказывается, что в целях обеспечения обоснованного и законного изменения тарифов на жилищно-коммунальные услуги, исключения возможного нарушения законных прав и интересов населения, оплачивающего в установленном законом порядке жилищно-коммунальные услуги и соблюдения интересов предприятий жилищно-коммунального комплекса, а также в целях достижения баланса их интересов, изменение тарифов на жилищно-коммунальные услуги должно в обязательном порядке осуществляться на основании независимой экспертизы
Проведенное диссертационное исследование позволило сформулировать ряд предложений по совершенствованию жилищного законодательства:
1 Предложена новая редакция ч 2 ст 15 ЖК РФ «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее- требования)) и благоустроено инженерными системами, коммуникациями и оборудованием применительно к условиям соответствующего населенного пункта»
Обоснована необходимость дополнить ч 2 ст 15 ЖК РФ абзацем вторым следующего содержания «Под изолированностью жилого помещения понимается конструктивная и техническая обособленность помещения, которое имеет доступ к помещениям вспомогательного использования»
2 Уточнено название ст 673 ГК РФ «Объект договора найма жилого помещения» и предложено изложить его в следующей редакции «Предмет договора найма жилого помещения»
3 Пункт 1ч 1 ст 16 ЖК РФ изложить в следующей редакции «К жилым помещениям относятся 1) жилой дом, 2) многоквартирный дом, 3) квартира, 4) комната»
Кроме того, рекомендовано ст 16 ЖК РФ дополнить частью 5. «Многоквартирным домом признается жилое индивидуально-определенное здание, включающее в себя совокупность квартир, нежилых помещений (подвалы, чердаки и др ) и
общего имущества, функционально предназначенного для обслуживания указанных помещений (как жилых, так и нежилых)»
4 Часть 3 ст 16 ЖК РФ сформулировать таким образом «Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к общему имуществу такого дома и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении»
5 Пункт 2 ч 2 ст 57 ЖК РФ изложить в следующей редакции «Детям-сиротам, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, у родственников, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы»
6 Часть 1 ст. 65 ЖК РФ дополнить отдельным пунктом «В случаях необходимости проведения в жилом помещении капитального ремонта, плановых профилактических осмотров санитарно-технического оборудования, конструктивных элементов и инженерных систем наймодатель (уполномоченное им лицо) вправе требовать доступа в жилое помещение при условии, если наймодатель не позднее, чем за три дня согласовал с нанимателем время доступа в жилое помещение путем направления нанимателю уведомления, содержащего сведения о дате и времени проведения ремонтных работ, виде ремонтных работ и сроках их проведения
При возникновении необходимости ликвидации аварийной ситуации соблюдение наймодателем условия о предварительном согласовании времени доступа в жилое помещение не требуется
В случае если наниматель не предоставляет наймодателю доступ в жилое помещение, последний освобождается от ответственности за неблагоприятные последствия, возникшие в результате невыполнения в жилом помещении необходимых ремонтных работ, непринятия мер по ликвидации аварийной ситуации»
7 Часть 3 ст 67 ЖК РФ дополнить пунктом 7 «Наниматель обязан предоставить наймодателю (уполномоченному им лицу) доступ в жилое помещение в случаях необходимости проведения в жилом помещении капитального ремонта, плановых профилактических осмотров санитарно-технического оборудования, конструктивных элементов и инженерных систем, для ликвидации аварийной ситуации»
8. Изменить ч. 2 ст 78 ЖК РФ «Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, платы за коммунальные услуги и платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма жилого помещения»
9. Часть 13 ст 155 ЖК РФ дополнить абзацем 1. «Изменение размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме производится на основании независимой экспертизы тарифов на жилищно-коммунальные услуги в порядке, определенном Правительством РФ»
10 Сформулирована новая редакцию ч 1 ст 82 ЖК РФ. «Граждане, проживающие в отдельной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, с согласия совместно проживающих с ними членов их семей при соблюдении правил о недопущении ухудшения условий кого-либо из проживающих вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений»
11 Часть 2 ст 82 ЖК РФ целесообразно изложить следующим образом «Дееспособный член семьи нанимателя на основании соглашения о замене нанимателя, заключенного с иными членами семьи нанимателя и первоначальным нанимателем, вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи нанимателя Информация о признании нанимателем другого дееспособного члена семьи должна быть доведена до сведения наймодателя в разумные сроки»
12 Часть 1 ст 25 ЖК РФ изложить в новой редакции «Переустройство жилого помещения представляет собой работы, связанные с установкой, заменой или переносом инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования и определенные в правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения»
13. Часть 2 ст 25 ЖК РФ изменить «Перепланировка жилого помещения представляет собой работы, связанные с изменением его конфигурации и определенные в правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения»
14. В главу 4 ЖК РФ ввести термин «реконструкция» и в ч 3 ст. 25 ЖК РФ определить данное понятие следующим образом реконструкция жилого помещения представляет собой изменение его планировки, параметров, частей (высоты, площади, объема), замену изношенных и морально-устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели жилого помещения, изменение его функционального назначения При этом предлагается в ст 678 ГК РФ включить термин «перепланировка»
15. Часть 1 ст 26 ЖК РФ изложить в следующей редакции «Переустройство, перепланировка, а также реконструкция жилого помещения проводятся при условии соблюдения прав и законных интересов иных лиц, проживающих в доме, действующих строительных норм и правил, а также требований безопасности, по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения с целью благоустройства жилого помещения».
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в обосновании выводов и предложений по совершенствованию нормативно-правого регулирования правоотношений, возникающих на основании договора социального найма жилого помещения, разработке проектов изменений действующего жилищного законодательства РФ. Указанные выводы могут послужить основой для дальнейших научных исследований проблем, возникающих в рамках договора социального найма
Полученные в результате исследования выводы, а также практические предложения способны обеспечить рост научного уровня в области правого регулирования правоотношений по договору социального найма жилого помещения путем применения изложенных в диссертационной работе положений в качестве учебного и методического материала для преподавания гражданско-правовых дисциплин в системе вузовского образования
Апробация результатов исследования. Основные теоретические выводы диссертации обсуждались на научно-практических конференциях Результаты диссертационного исследования опубликованы в 9 научных статьях и материалах конференций
Положения диссертационной работы использовались автором при проведении занятий по дисциплине «Гражданское право» со студентами юридического факультета ГОУ ВПО «Волгоградский государственный университет»
Структура работы обусловлена целью, задачами и логикой проведенного исследования Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, объединяющих девять параграфов, заключения и библиографии
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обоснована актуальность выбранной темы, определены цель, задачи, предмет, методологические и теоретические основы исследования, раскрываются научная новизна и практическая значимость работы, сформулированы положения, выносимые на защиту
В первой главе «Общая характеристика гражданско-правового режима жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма» раскрывается специфика гражданско-правого режима жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Первый параграф первой главы «Понятие гражданско-правового режима жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма» посвящен рассмотрению понятия «гражданско-правовой режим жилого помещения» в рамках договора социального найма жилья Диссертант исследует понятие «правовой режим» в целом Автор приходит к выводу, что в науке гражданского права категория «правовой режим» употребляется, как правило, для правовой характеристики объектов гражданских прав При этом в отличие, например, от земельного права, в гражданском праве по отношению к объектам гражданских прав четкого понятия правового режима не выработано На основе проведенного анализа различных точек зрения на понятие правового режима объектов гражданских прав и, в частности, правового режима недвижимого имущества, в том числе правового режима недвижимого имущества в жилищной сфере, в диссертации определяется понятие гражданско-правового режима жилого помещения как одного из объектов недвижимого имущества, являющегося при этом предметом договора социального найма, разработана структура (элементы) гражданско-правового режима жилого помещения в рамках договора социального найма
Во втором параграфе первой главы «Жилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора социального найма: понятие и признаки» диссертант анализирует проблему смешения в действующем законодательстве РФ и науке гражданского права таких понятий как «предмет гражданско-правового договора» и «объект гражданско-правового договора», «предмет договора социального найма» и «объект договора социального найма» Автор отмечает неоднозначное понимание в науке гражданского права таких категорий как «предмет» и «объект» применительно к гражданскому правоотношению, возникающему в рамках любого гражданско-правового договора, в тч договора социального найма жилого помещения В результате указанного анализа исследователь делает вывод о
том, что предметом договора социального найма является конкретное жилое помещение, которое, в свою очередь, выступает в качестве объекта правоотношения, возникающего на основании данного договора При этом объект договора социального найма определяется как предоставление возмездных жилищно-коммунальных услуг, обеспечивающих комфортные условия проживания граждан в жилом помещении, которое, в свою очередь, выступает в качестве предмета правоотношения, возникающего на основании договора социального найма
Диссертант проводит сравнительный анализ понятия «жилое помещение», содержащегося в ГК РФ, ЖК РФ и ЖК РСФСР, выявляя при этом основные его признаки, критически оценивает точки зрения ученых-цивилистов по данным вопросам В рамках рассмотрения такого признака жилого помещения как относимость к объектам недвижимости автор анализирует понятие недвижимости (объектов недвижимого имущества) и его признаки, определенные в действующем законодательстве РФ, а также исследует различные точки зрения ученых-цивилистов по данному вопросу В результате указанного анализа автор приходит к выводу о том, что в действующем законодательстве РФ и науке гражданского права отсутствует однозначное и четкое понятие недвижимого имущества, однако, возможно выделение двух основных признаков недвижимого имущества, таких как прочная связь с землей и невозможность перемещения этих объектов без причинения им несоразмерного ущерба Именно с точки зрения наличия указанных признаков автор определяет возможность отнесения жилых помещений к объектам недвижимого имущества
Диссертант развивает дискуссию по вопросу о возможности отнесения объектов к разряду недвижимого имущества на основании признака «прочная связь с землей» и признака невозможности перемещения объектов без причинения им несоразмерного ущерба, приводя различные точки зрения ученых на этот счет Акцентируется внимание на том, что в юридической литературе неоднозначно решается вопрос об отнесении на основании признака «прочная связь с землей» к объектам недвижимости квартиры (комнаты) как вида жилого помещения Предлагается авторская позиция, согласно которой признак прочной связи объекта с землей определяет сущность понятия «недвижимое имущество», в т ч жилого помещения, квартира и комната, как виды жилого помещения, имеют опосредованную прочную связь с землей, поскольку связаны с землей через общее имущество дома, что не лишает их при этом признака недвижимости
Рассматривая признак изолированности жилого помещения, диссертант говорит об отсутствии в юридической литературе однозначной позиции по поводу того,
что все виды жилых помещений обладают признаком изолированности Автор считает, что указанные разночтения связаны, прежде всего, с отсутствием в действующем законодательстве РФ определения понятия изолированности жилого помещения Несмотря на то, что в юридической литературе предпринимались попытки по выработке определения понятия изолированности жилого помещения, однако, в полном объеме данное определение не было раскрыто Автор обосновывает необходимость выделения следующих характеристик указанного понятия 1) конструктивная и техническая обособленность жилого помещения, которые предполагают наличие в жилом помещении потолка, стен, пола и других конструктивных элементов, которые обособляют одно жилое помещение от другого, а также наличие отдельного входа и выхода, необходимых коммуникаций, электропроводки, газового оборудования и др , 2) наличие доступа к помещениям вспомогательного использования
В диссертации обращается внимание на то, что в действующем законодательстве РФ при определении понятия «жилое помещение» не упоминается о таком его признаке как благоустройство При этом признак благоустроенности жилого помещения был установлен еще в ЖК РСФСР и учитывался при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в судебной практике. Анализируя положения действующего законодательства РФ, автор приходит к выводу о том, что благоустройство жилого помещения влияет на решение вопросов о предоставлении жилого помещения (в т ч в случае выселения), об определении размера платы за жилищно-коммунальные услуги и установлении соответствующих льгот на жилье и коммунальные услуги Кроме того, признак благоустройства при предоставлении жилого помещения по договору социального найма в настоящее время учитывается в судебной практике Однако в юридической литературе данное понятие не раскрывается в полном объеме Автор дает определение понятия «благоустройство» и выделяет его в качестве самостоятельного признака жилого помещения
Во второй главе «Предоставление жилого помещения по договору социального найма» исследуются виды жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма жилья, категории нуждающихся лиц, которым предоставляется жилое помещение по договору социального найма и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма
В первом параграфе второй главы «Виды жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма жилья» диссертант критически оценивает позиции ученых относительно вопроса, связанного с обоснованностью выделения жилого дома (части жилого дома), квартиры (части квартиры), комнаты в
качестве отдельных видов жилых помещений Во избежание противоречия, связанного с тем, что комната выделена законодателем одновременно в качестве подвида (выступая как часть жилого дома и часть квартиры) и вида жилого помещения, диссертант предлагает исключить из ЖК РФ понятия «часть жилого дома» и «часть квартиры», оставив при этом комнату как вид жилого помещения
В работе указывается на то, что законодателем не определен критерий, на основании которого в ЖК РФ закреплена классификация видов жилых помещений Признается оправданной позиция ОБ Новиковой, предлагающей в качестве критерия классификации жилых помещений выделять такой признак как изолированность При этом автор не соглашается с мнением данного ученого в том, что по отношению к указанным в ЖК РФ видам жилых помещений можно однозначно утверждать о наличии в них помещений вспомогательного использования. В обоснование своей позиции диссертант рассматривает проявление указанного критерия по отношению к каждому из видов жилого помещения Учитывая особенности проявления признака изолированности и особенности расположения помещений вспомогательного использования, диссертант предлагает установить в ЖК РФ следующую классификацию жилых помещений 1) комната, 2) квартира, 3) жилой дом, 4) многоквартирный дом
Автор анализирует действующее законодательство РФ и рассматривает точки зрения ученых относительно определения понятия «жилой дом» и «многоквартирный дом», выделяет их признаки и сопоставляет данные понятия В результате данного сравнительного анализа в работе формулируется вывод о том, что многоквартирный дом является самостоятельным понятием и выступает в качестве отдельного вида жилого помещения Диссертант полагает, что многоквартирный дом необходимо выделить в качестве самостоятельного вида жилого помещения
В работе исследуется понятие квартиры, закрепленное в ЖК РФ, и предлагаемое в науке гражданского права Учитывая тот факт, что вч 1ст36ич2ст 62 ЖК РФ речь идет об «общем имуществе многоквартирного дома» и что законодатель обоснованно рассматривает квартиру как помещение именно в многоквартирном доме, диссертант полагает, что в целях установления единства терминологии термин «помещения общего пользования» в ч 3 ст 16 ЖК РФ целесообразно заменить на термин «общее имущество в многоквартирном доме»
Сравнивая понятие комнаты, содержащееся в ЖК РФ и представленное в юридической литературе, автор констатирует, что комната является частью квартиры, однако, говорить о «полном поглощении» комнаты понятием «квартира» не представляется возможным, поскольку именно комната (а не квартира) выступает в ка-
честве предмета договора социального найма в коммунальных квартирах
Во втором параграфе второй главы «Категории нуждающихся лиц, которым предоставляется жилое помещение по договору социального найма» диссертант изучает категории граждан, которые могут претендовать на предоставление жилых помещений по договорам социального найма
Анализируя основания и порядок признания граждан малоимущими, диссертант оценивает позиции юристов по поводу установленного в ЖК РФ порядка признания граждан «малоимущими»
В работе исследуются основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях Автор обосновывает свою позицию о нецелесообразности закрепления в ЖК РФ факта проживания в конкретном населенном пункте в качестве основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях либо в качестве условия обеспечения жильем по договору социального найма
В третьем параграфе второй главы «Порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма» автор рассматривает очередной (общий) и внеочередной порядок предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма, определяет категории данных граждан и органы, осуществляющие данный учет
Диссертант сравнивает положения, установленные в ЖК РФ и ЖК РСФСР в части определения категорий граждан, имеющих право на обеспечение жильем по договору социального найма во внеочередном порядке При этом автор соглашается с мнением В М Жуйкова в том, что дети-сироты, пребывающие у родственников, должны иметь право на обеспечение жильем во внеочередном порядке
В диссертации исследуются точки зрения ученых относительно факта упразднения в ЖК РФ первоочередного порядка предоставления гражданам жилого помещения по договору социального найма Диссертант придерживается позиции о том, что лишение граждан права на первоочередное предоставление жилых помещений по договорам социального найма в ЖК РФ является конституционно необоснованным, в связи с чем со стороны государства должны быть приняты меры социальной поддержки указанных граждан в рамках соответствующих федеральных целевых программ
Автором определяются виды фондов, из которых предоставляются жилые помещения по договорам социального найма Диссертант соглашается с мнением С.А. Маркина и Д Н Алябьева в том, что малоимущие граждане должны обеспечиваться жильем из всего жилищного фонда социального использования, который включает в себя жилые помещения и государственного, и муниципального жи-
лищного фондов
В третьей главе «Права и обязанности участников правоотношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения» раскрывается содержание прав и обязанностей сторон договора социального найма жилья
В первом параграфе третьей главы «Права и обязанности наймодателя» анализируются права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения
Автор отмечает, что в действующем законодательстве РФ не урегулировано одно из важных правомочий наймодателя в рамках обеспечения им надлежащего технического обслуживания жилого помещения по договору социального найма -право требовать от нанимателя доступа в жилое помещение для выполнения ремонтных работ и ликвидации аварийных ситуаций Также не определено условие реализации наймодателем данного права, не закреплены обязанность нанимателя по предоставлению наймодателю данного доступа и последствия неисполнения нанимателем указанного требования
Целесообразность закрепления в ЖК РФ указанных прав наймодателя и обязанности нанимателя диссертант обосновывает тем, что они предусмотрены в некоторых правовых документах, а также учитываются в правоприменительной практике Проводя анализ положений действующего законодательства РФ и правоприменительной практики, автор считает целесообразным предусмотреть следующее условие реализации права наймодателя требовать доступ в жилое помещение соблюдение наймодателем процедуры предварительного уведомления нанимателя о факте проведения ремонтных работ При этом, по мнению диссертанта, данное условие не должно учитываться в случае возникновения необходимости ликвидации наймодателем аварийной ситуации, возникшей в жилом помещении Кроме того, отмечается, что наймодатель должен быть освобожден от ответственности за неблагоприятные последствия, возникшие в результате невыполнения необходимых ремонтных работ или непринятия им соответствующих мер по ликвидации аварийной ситуации в жилом помещении в случае непредставления нанимателем доступа в жилое помещение
Рассматривая обязанность наймодателя передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, автор проводит сравнительный анализ соответствующих положений ГК РФ и ЖК РФ и выявляет некоторые отличия данных положений, отдавая приоритет в регулировании договора социального найма Жилищному кодексу РФ
В работе отмечается, что законодатель не определяет степень обязательного участия наймодателя в надлежащем содержании и ремонте общего имущества дома, не указывает лицо, на которое возлагается ответственность за надлежащее выполнение данных работ, а также условия, обеспечивающие их надлежащее выполнение В юридической литературе данные вопросы не рассматриваются На основании анализа действующего законодательства РФ автор формулирует вывод о том, что степень участия наймодателя в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирных домов, в которых находятся сданные в наем жилые помещения, фактически зависит от того, выступает ли он в качестве управляющей организации В случае если наймодатель является управляющей организацией, то степень его участия в указанном процессе заключается в создании материальной базы для выполнения организацией по обслуживанию жилищного фонда работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, а также в осуществлении постоянного контроля за надлежащим выполнением ремонтных работ данными организациями на договорной основе При делегировании функций управления конкретной управляющей организации наймодатель фактически не принимает никого участия в содержании и ремонте общего имущества дома При этом ответственность за надлежащее содержание и ремонт общего имущества дома несет непосредственно организация по обслуживанию жилищного фонда, с которой управляющая организация заключает договор подряда на выполнение данных работ
В качестве условий, обеспечивающих надлежащее выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, автор выделяет следующие 1) соблюдение порядка, сроков и перечня ремонтных работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, 2) надлежащее финансирование данных работ из источников, которыми являются плата за предоставление гражданам жилищных услуг, а также денежные средства, поступающие в счет компенсации жилищных льгот, направляемые финансовыми органами, осуществляющими исполнение бюджетов различных уровней
Основываясь на анализе судебной практики, автор приходит к выводу о том, что в целях обеспечения гарантий получения организациями по обслуживанию жилищного фонда, выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества дома, денежных средств своевременно и в полном объеме целесообразно, чтобы организации по обслуживанию жилищного фонда заключали непосредственно с территориальными управлениями социальной защиты населения (органы, которые непосредственно осуществляют функции по компенсации льгот различным катего-
риям граждан) договоры на возмещение расходов, понесенных организациями в результате предоставления мер социальной поддержки по оплате жилищных услуг отдельным категориям граждан либо за счет средств местного бюджета (муниципального образования) либо за счет средств областного бюджета либо за счет средств областного бюджета, поступающих из федерального бюджета в форме субвенций.
При рассмотрении обязанности наймодателя по осуществлению капитального ремонта жилого помещения, автор изучает понятие «капитальный ремонт», содержащееся в действующем законодательстве РФ и науке гражданского права, а также анализирует вопрос о порядке финансирования данных работ Диссертант полагает, что при производстве капитального ремонта объекта может осуществляться его экономически целесообразная модернизация В диссертации формулируется авторское определение понятия капитального ремонта жилого помещения
Во втором параграфе третьей главы «Права и обязанности наннмателя» исследуется порядок реализации прав нанимателя при владении и пользовании жилым помещением по договору социального найма, рассматриваются обязанности нанимателя в рамках осуществления владения и пользования жилым помещением
Автор определяет круг лиц, подлежащих вселению в качестве членов семьи нанимателя, сравнивает положения ЖК РСФСР и ЖК РФ, закрепляющие условия и порядок вселения нанимателем граждан в качестве членов своей семьи, привлекает судебную практику по данному вопросу
В работе указывается на целесообразность упразднения в ЖК РФ понятия «установленный порядок» по отношению к процедуре вселения граждан в качестве членов семьи нанимателя Основываясь на анализе судебной практики, диссертант поддерживает мнение П И Седугина в том, что в ЖК РФ жилищные права и обязанности пользователей жилым помещением связываются только с фактом совместного проживания членов семьи, ведения ими общего хозяйства, но отнюдь не с пропиской (или регистрацией), которая в жилищном законодательстве РФ как категория вообще не фигурирует
Диссертант рассматривает условия сдачи жилого помещения в поднаем, форму, срок, права, обязанности и ответственность сторон по договору поднайма В исследовании отмечается, что законодателем четко не урегулирован вопрос о структуре платежей по договору поднайма жилого помещения, заключаемому в рамках договора социального найма В юридической литературе не высказываются мотивированные рекомендации по закреплению в ЖК РФ положений о возложении на поднанимателя бремени оплаты коммунальных услуг, содержания и ремон-
та жилого помещения По мнению автора, обязанность оплаты поднанимателем коммунальных услуг должна быть урегулирована в ЖК РФ, поскольку данная обязанность была закреплена в ЖК РСФСР, а анализ некоторых действующих в настоящее время нормативных документов также позволяет утверждать о возможности возложения на поднанимателя обязанности по оплате коммунальных услуг Кроме того, договор поднайма является юридическим фактом, порождающим у поднанимателя обязанность оплачивать жилищные услуги, что подтверждается судебной практикой, сложившейся в рамках применения ЖК РСФСР, а также позицией судов, выработанной при применении ЖК РФ В результате анализа действующего законодательства РФ диссертант доказывает правомерность возложения на поднанимателя бремени оплаты коммунальных услуг, содержания и ремонта жилого помещения в целях компенсации расходов нанимателя
Сравнивая положения действующего законодательства РФ, диссертант придерживается мнения о целесообразности разграничения законодателем понятий «расторжение» и «прекращение» договора поднайма в силу специфики оснований проведения указанных процедур Автор поддерживает предложение В М Жуйкова о необходимости закрепления в ЖК РФ такого основания расторжения договора поднайма жилого помещения как невнесение оговоренной в договоре поднайма платы за поднаем в установленный договором срок
В работе проводится анализ положений ПС РФ и ЖК РФ и формулируется вывод о том, что законодателем не установлено определение понятия «временные жильцы», но указаны условия их проживания в жилом помещении Автор отмечает, что в науке гражданского права неоднозначно оценивается условие о предварительном уведомлении наймодателя при вселении временных жильцов При этом автор обосновывает позицию о целесообразности введения законодателем данного условия
Диссертант поддерживает мнение ученых о необходимости включения в структуру платежей для временных жильцов платы за предоставленные им коммунальные услуги В результате анализа условий проживания временных жильцов автор предлагает собственное определение понятия «временные жильцы»
В рамках рассмотрения права нанимателя на обмен жилого помещения по договору социального наймам автор отмечает неоднозначность оценки в юридической литературе вопроса об ограничении обмена жилищным фондом социального использования Исследуя материалы судебной практики, диссертант поддерживает мнение ученых о целесообразности ограничения обмена лишь жильем социального использования
Определяя условия обмена, автор констатирует, что при обмене жилого помещения наниматели должны в обязательном порядке урегулировать свои взаимоотношения как с наймодателем, так и с совместно проживающими в жилом помещении членами своей семьи Также в работе анализируются правила, устанавливающие порядок осуществления обмена жилого помещения и его оформление
При определении права нанимателя на замену жилого помещения по договору социального найма на жилое помещение меньшего размера диссертант анализирует основания такой замены и последствия не достижения между сторонами согласия по данному вопросу Автор соглашается с мнением ряда исследователей, согласно которому при замене жилого помещения наниматель должен обращаться к наймодателю не с просьбой, а с требованием
В рамках определения обязанности нанимателя по своевременному внесению платы за жилищно-коммунальные услуги диссертант развивает дискуссию по вопросу о том, является ли возмездным договор социального найма жилого помещения Анализируются точки зрения ученых по данному вопросу, в том числе, что понимается под термином «возмездность» В результате автор формулирует вывод о том, что возмездность договора социального найма жилого помещения имеет специфический характер в одних случаях (при признании гражданина малоимущим) возмездность договора характеризуется наличием платы только за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, а в других - еще и наличием платы за наем
Отдельно автор останавливается на исследовании вопроса об основаниях и порядке изменения размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Наиболее «болезненным» является вопрос об изменении размера платы за жилищно-коммунальные услуги в связи с постоянно растущими тарифами на данные услуги, связанный, как правило, с увеличением размера указанных платежей Нормами ЖК РФ не предусмотрено обязательное проведение независимой экспертизы фактических затрат на жилищно-коммунальные услуги при изменении тарифа Анализ судебной практики позволяет сформулировать вывод о том, что экономическая обоснованность изменения тарифов должна быть в обязательном порядке подтверждена документальными доказательствами (соответствующими расчетами) Однако процедура проведения данных расчетов не определена По мнению автора, необходимо законодательное урегулирование вопроса об обязательности проведения независимой экспертизы расходов на жилищно-коммунальные услуги, оказываемые гражданам, проживающим в жилых помещениях, при изменении тарифов на данные услуги
В третьем параграфе третьей главы «Право на изменение состава участников, проживающих в жилом помещении» рассматриваются основания изменения правоотношений по договору социального найма жилого помещения в связи с изменением субъектного состава данного договора
Автор дискутирует по вопросу о том, какие элементы договора социального найма жилого помещения изменяются при объединении граждан в одну семью, и является ли объединение граждан в одну семью основанием прекращения первоначального и заключения нового договора Мнение диссертанта сводится к тому, что при объединении граждан, проживающих по отдельным договорам социального найма, в одну семью данные договоры действительно изменяются, поскольку происходит объединение субъектного состава и предметов указанных договоров (нескольких жилых помещений) Происходит именно объединение жилых помещений, которые в совокупности становятся предметом единого договора социального найма, а жилищные правоотношения, возникшие ранее на основании первоначально заключенных договоров социального найма, видоизменяются, но не прекращаются
Проводя исследование точек зрения ученых по вопросу определения условий объединения граждан в одну семью, диссертант предлагает дополнительно предусмотреть в ЖК РФ следующие условия 1) согласие совместно проживающих членов семей граждан, объединяющихся в одну семью, 2) недопущение ухудшения жилищных условий объединяющихся в одну семью граждан
Диссертант сравнивает предусмотренные в ЖК РФ и содержавшиеся ранее в ЖК РСФСР условия изменения жилищных правоотношений в случае признания нанимателем другого дееспособного члена семьи по договору социального найма жилого помещения Автор считает целесообразным исключить условие о необходимости получения согласия наймодателя при изменении указанных правоотношений, полагая, что в данном случае наймодатель должен быть лишь уведомлен об изменении личности нанимателя жилого помещения в разумные сроки Кроме того, в случае замены нанимателя предлагается закрепить в ЖК РФ положение о заключении между дееспособным членом семьи (новым нанимателем), первоначальным нанимателем и членами.семьи соглашения, регулирующего правоотношения сторон по вопросу владения и пользования жилым помещениям.
В четвертом параграфе третьей главы «Право на переустройство, перепланировку и реконструкцию жилого помещения» диссертант оценивает точки зрения юристов по вопросу влияния переустройства и перепланировки жилого по-
мещения на изменение договора социального найма По мнению автора, при переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения происходит лишь качественное (непосредственное изменение, произведенное в жилом помещении) и (или) количественное (увеличивается либо уменьшается количество комнат в квартире) изменение жилого помещения, однако, стороны и предмет договора социального найма жилого помещения остаются прежними, в связи с чем определять переустройство и перепланировку жилого помещения в качестве оснований прекращения договора социального найма не представляется возможным
В работе указывается, что действующим гражданским и жилищным законодательством РФ четко не урегулированы понятия «переустройство», «перепланировка» и «реконструкция» жилого помещения, а также условия и цель производства указанных работ Автор обращает внимание на то, что в ГК РФ и ЖК РФ наблюдается явно выраженное терминологическое несоответствие относительно названных понятий, при этом основная коллизия возникает между понятиями перепланировка и реконструкция Позиция диссертанта заключается в том, что понятие «реконструкция» должно включать в себя такую его составную часть как перепланировку, а понятие «перепланировка» должно быть сохранено в действующем законодательстве РФ как частный случай реконструкции Таким образом, автор полагает целесообразным, чтобы в ГК РФ и ЖК РФ содержались все три понятия переустройство, перепланировка и реконструкция
Актуальной является проблема соблюдения требований законодательства, при которых признается правомерным производство работ по переустройству, перепланировке и реконструкции жилого помещения Автор полагает, что эти требования возможно определить путем конкретизации системно взаимосвязанных между собой обязательных условий Диссертант предлагает выделить следующие системные условия 1) соблюдение прав и законных интересов граждан, проживающих в доме, 2) учет и соответствие работ действующим строительным правилам и нормам, 1) соблюдение требований безопасности В качестве критерия, объединяющего указанные условия в рамках представленной системы, и одновременно цели, которая должна достигаться в результате применения указанных системных условий, автор определяет благоустройство жилого помещения (в том числе и жилого дома в целом)
В заключении содержатся итоговые предложения и выводы, основанные на результатах проведенного исследования
По теме диссертации опубликованы следующие работы:
Публикации в ведущих рецензируемых журналах, перечень которых утвержден ВАК
1 Клименко И О Понятие, условия и цель переустройства, перепланировки и реконструкции жилого помещения, предоставленного по договору социального найма / И О Клименко // Современное право 2008 № 5 - 0,4 п л
Публикации в иных изданиях
2. Клименко И О Жилое помещение как объект гражданских правоотношений / И О Клименко // IX Межвузовская конференция студентов и молодых ученых г Волгограда и Волгоградской области, г Волгоград, 9-12 ноября 2004 г Выпуск 2 Право и юриспруденция - Волгоград Изд-во ВолГУ, 2005 - 0,2 п л.
3. Клименко И.О. Улучшение жилищных условий граждан в рамках принятия нового Жилищного кодекса РФ / И О Клименко // Материалы Научной сессии, г Волгоград, 18-24 апреля 2005 г Выпуск 1. Право / ВолГУ. - Волгоград Изд-во ВолГУ, 2005 - 0,2 п л
4. Клименко И О Члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения / И.О. Клименко // Материалы Научной сессии, г Волгоград, 18-24 апреля 2005 г Выпуск 1 Право / ВолГУ. - Волгоград Изд-во ВолГУ, 2005 -0,2 п л
5 Клименко И О К вопросу о классификации жилищных отношений / И О Клименко // X Региональная конференция молодых исследователей Волгоградской области, г Волгоград, 8-11 ноября 2005 г Выпуск 2 Право и юриспруденция -Волгоград Изд-во ВолГУ, 2006 - 0,1 п л
6 Клименко И О Дискуссионные вопросы определения видов жилых помещений / И О Клименко // Новая правовая мысль 2007. № 6 - 0,3 п л
7 Клименко И О Переустройство, перепланировка и реконструкция жилого помещения, предоставленного по договору социального найма / И О Клименко // Новая правовая мысль 2008 № 1 — 0,2 п л
8 Клименко И О Об объекте и предмете правоотношений, вытекающих из договора социального найма / И О Клименко // Новая правовая мысль 2008 № 5 -0,15 п л
9 Клименко И О Многоквартирный дом как вид жилого помещения / И О Клименко // Новая правовая мысль 2009 № 2 - 0,6 п л
Формат 60x84/16 Бумага офсетная Гарнитура «Тайме» Объем 1,5 печ л Тираж 130 Заказ 320 Отпечатано 14 05 2009 г в типографии «Издательство «Станица-2» 400131, г Волгоград, ул Коммунистическая, 21, тел (8442)23-42-62
СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Клименко, Ирина Олеговна, кандидата юридических наук
Введение.
ГЛАВА 1. Общая характеристика гражданско-правового режима жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. 1. Понятие гражданско-правового режима жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. 2. Жилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора социального найма: понятие и признаки.
ГЛАВА 2. Предоставление жилого помещения по договору социального найма. 1. Виды жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма жилья. 2. Категории нуждающихся лиц, которым предоставляется жилое помещение по договору социального найма. $ 3. Порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма.
Глава 3. Права и обязанности участников правоотношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения. ф 1. Права и обязанности наймодателя. $ 2. Права и обязанности нанимателя. 3. Право на изменение состава участников, проживающих в жилом помещении. 4. Право на переустройство, перепланировку и реконструкцию жилого помещения.
ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Гражданско-правовой режим жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма"
Актуальность темы исследования. В ст. 40 Конституции РФ зшфеплено одно из основных прав человека и гражданина - право на жилище. Необходимость реализации конституционного права граждан на жилище, в особенности тех лиц, которые относятся к категории малоимущих, социально незащищенных и нуждающихся в жилье, предоставление доступного и комфортного жилья таким категориям граждан остается в настоящее время одной из важных социальных проблем российского государства и общества.
Механизм реализации права на жилье сложен и многогранен. Раскрывается и конкретизируется он в нормативных правовых актах различной юридической силы: федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, в актах органов местного самоуправления. Правовой базой действующего законодательства РФ, регулирующей процесс реализации жилищных прав граждан, в том числе прав граждан, являющихся участниками жилищных правоотношений, возникающих на основании договора социального найма жилого помещения, являются Гражданский кодекс РФ (далее - ПК РФ) и Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ). К регулированию указанных отношений применяется также административное, земельное, семейное законодательство.
С принятием ЖК РФ с 01 марта 2005 г. признаны утратившими силу многочисленные законы и иные нормативные правовые акты, в том числе прекращено действие Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. Небольшой период действия ЖК РФ показал, с одной стороны, жизнеспособность вновь принятых положений, касающихся договора социального найма жилого помещения, а с другой - необходимость существенной корректировки отдельных его норм, устранения пробелов в правовом регулировании и согласования с соответствующими положениями действующего законодательства РФ.
Государственное и муниципальное жилье, предоставляемое гражданам по договорам социального найма, все еще преобладает в своем количестве над жильем, находящимся в частной собственности граждан. Поэтому обновление жилищного законодательства РФ с неизбежностью ведет к необходимости более детального и всестороннего исследования правовых норм, регулирующих жилищные правоотношения в целях разрешения проблем действующего законодательства РФ, а также переосмысления прежней судебной практики, выработке новых подходов в правоприменительной деятельности судов при разрешении жилищных споров, в том числе касающихся правоотношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения. Это относится как к традиционным спорам (вопросы возникновения отношений по договору социального найма, оснований и порядка признания граждан малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях и др.), так и к тем, по которым судебная практика не выработала единого подхода. К числу последних можно отнести споры, связанные с определением признаков и видов жилого помещения, с выделением оснований изменения и прекращения жилищных правоотношений.
Таким образом, актуальность темы диссертационной работы предопределяется следующими факторами. Во-первых, значимостью такого объекта недвижимости как жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма жилья, посредством которого удовлетворяются жилищные потребности социально незащищенных граждан. Во-вторых, реформированием жилищных правоотношений, возникающих на основании договора социального найма жилого помещения. В-третьих, недостаточным уровнем теоретической разработки отдельных положений договора социального найма, противоречивостью некоторых норм действующего законодательства, наличием пробелов в правовом регулировании отношений, связанных с владением и пользованием жилым помещением по договору социального найма, а также необходимостью обоснования теоретических выводов и рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства РФ. Целью диссертационного исследования является изучение гражданско-правого режима жилого помещения, предоставляемого во временное владение и пользование по договору социального найма, практики применения соответствующего законодательства, выявление противоречий гражданского и жилищного законодательства, а также разработка теоретических положений и практических рекомендаций, направленных на совершенствование правового регулирования правоотношений по договору социального найма жилого помещения.
Для реализации указанной цели необходимо решить следующие задачи:
- сформулировать понятие гражданско-правового режима жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма;
- исследовать понятие и признаки жилого помещения как объекта гражданских прав и предмета договора социального найма;
- рассмотреть виды жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма жилья;
- проанализировать нововведения действующего жилищного законодательства РФ в части установления положений, регулирующих основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма;
- рассмотреть проблемы, касающиеся процесса реализации сторонами договора социального найма прав и исполнения ими обязанностей в отношении жилого помещения;
- изучить основания изменения правоотношений, возникающих между сторонами договора социального найма жилого помещения, закрепленные в действующем жилищном законодательстве;
- провести сравнительный анализ норм ранее действовавшего жилищного законодательства с нормами жилищного законодательства РФ, регулирующими жилищные правоотношения социального найма в настоящее время, и выявить, с одной стороны, определенную правопреемственность между ними, а с другой стороны, кри тически оценить изменения, произошедшие в новом жилищном законодательстве РФ;.
- обобщить практику, касающуюся возникновения, изменения и прекращения правоотношений по договорам социального найма жилого помещения, обосновать необходимость уточнения теоретических положений, регулирующих отношения владения и пользования жилым помещением и выработать рекомендации по совершенствованию действующего законодательства РФ.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, складывающиеся между наймодателем и нанимателем по поводу жилого помещения, переданного во временное владение и пользование на основании договора социального найма жилья.
Предметом диссертационного исследования выступают нормы действующего законодательства РФ, регулирующие отношения по владению и пользованию жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. Вопросы о прекращении функционирования гражданско-правого режима жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, остались за рамками предмета настоящего исследования.
В качестве методологической основы исследования применен комплекс общих и специальных методов научного познания: сравнительного анализа, синтеза, восхождения от абстрактного к конкретному, формально-юридический, конкретно-социологический и др. методы. Основополагающим явился диалектический метод, способствующий объективности и всесторонности познания рассматриваемого явления.
Эмпирической базой исследования послужила практика судов Волгоградской области, определения Конституционного Суда РФ, судебная практика Верховного Суда РФ за период с 2000 г. по 2008 г., а также постановления Пленумов Верховного Суда СССР и РСФСР.
Степень изученности темы. В отечественной юридической литературе проблемам правового регулирования жилищных правоотношений, возникающих из договора социального найма посвящены труды И.А. Брауде, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинникова, Е.А. Суханова, В.Ф. Чигир и др. Отдельные положения договора социального найма анализируются в научных комментариях таких авторов как: Г.В. Бойцов, М.Н. Долгова, В.М. Жуйков, П.В. Крашенинников, A.A. Титов, М.Ю. Тихомиров и др.
Рассмотрению недостатков понятия жилого помещения и его видов уделили внимание ученые H.H. Агафонов, А. Борисенко, И.А. Дроздов, А. Иванов, Н.В. Корнилова, О.Б. Новикова, A.B. Халдеев и др. Вопросы, касающиеся оснований и порядка предоставления жилого помещения, изучались Д.Н. Алябьевым, Д. Потяркиным, JI. Пчелин-цевой, C.JI. Филимоновым, С.А. Маркиным, Г.Ф. Шешко и др. Особенности изменения правоотношений, возникающих на основании договора социального найма жилого помещения, рассматривались такими учеными-цивилистами, как Е.С. Гетман, E.H. Моги-левская, Г.А. Свердлык, Т.А. Семина, Ю.П. Свит и др.
Вопросы, касающиеся договора социального найма жилого помещения, исследовались в ряде диссертационных работ последних лет. Так, в диссертациях О.Г. Алексеевой (2006 г.), Д.И. Рыбина (2006 г.), Т.А. Семиной (2007 г.) большое внимание уделяется историческому аспекту правового регулирования договора социального найма жилого помещения.
В диссертационных работах Е.В. Поповой (2004 г.), С. А. Чаркина (2006 г.) наряду с общими положениями о договоре социального найма жилого помещения подробно исследованы предпосылки возникновения отношений по договору социального найма, основания и критерии признания граждан нуждающимися в жилом помещении. Предметом диссертационных работ Г.Д. Улетовой (1999 г.), A.A. Титова (2000 г.), A.A. Ану-приенко (2004 г.), В.В. Васильева (2004 г.) были утратившие силу в настоящее время нормы ранее действовавшего жилищного законодательства, поэтому положения указанных работ не могут быть в полной мере применены для разрешения проблем, возникающих в рамках действующего законодательства РФ.
Вместе с тем, на диссертационном уровне не уделялось должного внимания исследованию вопросов, касающихся непосредственно самого жилого помещения, как предмета договора социального найма, которое передается во временное владение и пользование и по поводу которого возникают, развиваются и изменяются правоотношения в рамках данного договора. В юридической науке отсутствуют монографические работы, подробно анализирующие признаки и виды жилых помещений, а также проблемы реализации прав и обязанностей сторон по договору социального найма жилого помещения. В связи с этим можно утверждать, что вопросы правового режима жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, в недостаточной степени изучены в науке гражданского права. В настоящей диссертационной работе акцент сделан именно на исследовании гражданско-правового режима жилого помещения, предоставляемого в наем по договору социального найма жилья.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что впервые на диссертационном уровне и на основе нового жилищного законодательства представлено монографическое исследование специфики гражданско-правового режима жилого помещения, по поводу которого возникают, развиваются и изменяются правоотношения в рамках договора социального найма.
В результате диссертационного исследования обоснованы и сформулированы следующие основные положения, выносимые на защиту:
1. Формулируется научное определение гражданско-правового режима жилого помещения, являющегося предметом договора социального найма. Под ним предлагается понимать систему правовых норм, регулирующих отношения сторон договора социального найма по поводу жилого помещения и определяющих порядок предоставления жилого помещения в наем, порядок реализации прав и исполнения обязанностей сторонами данного договора, связанных с проживанием граждан в жилом помещении, порядок изменения и прекращения функционирования указанных правоотношений.
2. Обосновывается необходимость определения понятия «изолированность» жилого помещения путем установления признаков, позволяющих обособить жилую площадь гражданина от среды обитания других лиц, что облегчит отнесение объектов недвижимого имущества к жилым помещениям. В качестве признаков понятия «изолированность» предлагается выделить следующие: 1) конструктивная и техническая обособленность жилого помещения, которые предполагают наличие в жилом помещении потолка, стен, пола и других конструктивных элементов, которые обособляют одно жилое помещение от другого, а также наличие отдельного входа и выхода, необходимых коммуникаций, электропроводки, газового оборудования и др.; 2) наличие доступа к помещениям вспомогательного использования.
3. Аргументируется целесообразность выделения в качестве самостоятельного признака жилого помещения его «благоустройство инженерными системами, коммуникациями и оборудованием применительно к условиям соответствующего населенного пункта». Предложено определение понятия «благоустройство жилого помещения» - это обеспеченность многоквартирного дома или жилого дома, в котором находится жилое помещение, инженерными системами, коммуникациями и оборудованием, необходимыми для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в соответствующем населенном пункте.
4. Учитывая определение комнаты, содержащееся в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ, доказывается, что законодатель выделил в ч. 1 ст. 16 ЖК РФ «часть жилого дома» и «часть квартиры» не в качестве отдельных видов жилых помещений, а в качестве подвидов жилых помещений. Однако, принимая во внимание то, что комната определяется законодателем как часть жилого дома или часть квартиры (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ), получается, что подвид (часть жилого дома и часть квартиры, т.е. комната) одновременно является видом (комнатой). Во избежание сложившегося противоречия, из ч. 1 ст. 16 ЖК РФ предлагается исключить понятия «часть жилого дома» и «часть квартиры», оставив при этом указание на комнату как на вид жилого помещения.
5. Обосновывается, что при определении в ч. 2 ст. 16 ЖК РФ понятия «жилой дом» законодатель не упоминает такой его признак, как наличие общего имущества дома, и делает акцент на том, что жилой дом включает в себя комнаты, но не квартиры. Это означает, что определение «жилого дома», содержащееся в ч. 2 ст. 16 ЖК РФ, является определением индивидуального жилого дома. Вместе с тем анализ ч. 1 ст. 36 ЖК РФ показывает, что для понятия «многоквартирный дом» характерны следующие признаки: 1) состоит из квартир; 2) включает в себя общее имущество многоквартирного дома.
Следовательно, сравнительный анализ ч. 2 ст. 16 и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ дает основание разделять понятия «жилой дом» и «многоквартирный дом». При указанных обстоятельствах следует констатировать, что жилой дом и многоквартирный дом являются самостоятельными понятиями и выступают в качестве отдельных видов жилого помещения.
6. Вносится предложение о закреплении в ЖК РФ: 1) права наймодателя требовать от нанимателя доступа в жилое помещение для выполнения ремонтных работ при условии их предварительного согласования; 2) права наймодателя требовать доступа в жилое помещение для ликвидации аварийной ситуации без соблюдения условия о предварительном согласовании времени такого доступа; 3) обязанности нанимателя предоставить наймодателю (уполномоченному им лицу) свободный доступ в жилое помещение для выполнения ремонтных работ и устранения аварийных ситуаций; 4) последствий не предоставления нанимателем доступа в жилое помещение в виде освобождения наймодателя от ответственности, возникающей в результате непринятия последним необходимых мер. Это позволит, с одной стороны, обеспечить защиту гарантированных прав нанимателя и членов его семьи на неприкосновенность жилища и качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг, а с другой, - обеспечить реальную возможность исполнения наймодателем обязанностей, связанных с техническим обслуживанием жилого помещения, и защитить его законные интересы.
7. В связи с тем, что законодателем установлена обязанность наймодателя обеспечить надлежащее техническое обслуживание общего имущества дома, в котором находится предоставленное по договору найма жилое помещение, обосновывается практическое предложение о том, чтобы организации по обслуживанию жилищного фонда заключали непосредственно с территориальными управлениями социальной защиты населения договоры на возмещение расходов, понесенных организациями в результате предоставления мер социальной поддержки по оплате жилищных услуг отдельным категориям граждан либо за счет средств местного бюджета (муниципального образования) либо за счет средств областного бюджета либо за счет средств областного бюджета, поступающих из федерального бюджета в форме субвенций. Данное положение позволит обеспечить своевременность финансирования работ по техническому обслуживанию общего имущества дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение в полном объеме.
81 Предложено определение понятия капитатный ремонт жилого помещения-это проведение ремонтных работ по устранению неисправностей, восстановлению и замене изношенных устройств, инженерных коммуникаций (систем) и оборудования, находящихся в жилом помещении, а также оборудования, коммуникаций и конструктивных элементов, относящихся к общему имуществу дома, но расположенных в жилом помещении, с осуществлением экономически обоснованной модернизации в целях улучшения их эксплуатационных характеристик.
9. Учитывая необходимость законодательного закрепления гарантии защиты имущественных прав нанимателя путем компенсации ему расходов на жилищно-коммунальные услуги, возникающие в связи с пользованием поднанимателем жилым помещением по договору поднайма, доказывается целесообразность закрепления в ЖК РФ положения о возложении на поднанимателя бремени оплаты коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения по договору поднайма.
10. Сформулировано авторское определение понятия «временные жильцы» - это иные граждане, помимо нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи, вселенные нанимателем в жилое помещение на срок не более шести месяцев подряд с согласия всех членов семьи нанимателя и с предварительным уведомлением най-модателя, . приобретающие при этом безвозмездное право пользования жилым помещением и несущие обязанность по оплате коммунальных услуг.
11. Доказывается, что в целях обеспечения обоснованного и законного изменения тарифов на жилищно-коммунальные услуги, исключения возможного нарушения законных прав и интересов населения^ оплачивающего в установленном законом порядке жилищно-коммунальные услуги и соблюдения* интересов предприятий жилищно-коммунального комплекса, а также в целях достижения баланса их интересов, изменение тарифов на жилищно-коммунальные услуги должно в обязательном порядке осуществляться на основании независимой экспертизы.
Проведенное диссертационное исследование позволило сформулировать ряд предложений по совершенствованию жилищного законодательства:
1. Предложена новая редакция ч. 2 ст. 15 ЖК РФ: <<Жильш помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодно для постоянного гфоживания граждан (отвечает установленньш санитарньш и техническим правилам и нормам, иньш требованиям законодательства (далее — требования)) и благоустроено инженерными системами, коммуникациями и оборудованием применительно к условиям соответствующего населенного пункта».
Обоснована необходимость дополнить ч. 2 ст. 15 ЖК РФ абзацем вторым следующего содержания: «Под изолированностью жилого помещения понимается конструктивная и техническая обособленность помещения, которое имеет доступ к помещениям вспомогательного использования».
2. Уточнено название ст. 673 ГК РФ «Объект договора найма жилого помещения» и предложено изложить его в следующей редакции: «Предмет договора найма жилого помещения».
3. Пункт 1 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом; 2) многоквартирный дом; 3) квартира; 4) комната».
Кроме того, рекомендовано ст. 16 ЖК РФ дополнить частью 5: «Многоквартирным домом признается жилое индивидуально-определенное здание, включающее в себя совокупность квартир, нежилых помещений (подвалы, чердаки и др.) и общего имущества, функционально предназначенного для обслуживания указанных помещений (как жилых, так и нежилых)».
4. Часть 3 ст. 16 ЖК РФ сформулировать таким образом: «Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к общему имуществу такого дома и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».
5. Пункт 2 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «Детям-сиротам, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, у родственников, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы».
ВЫВОД ДИССЕРТАЦИИ по специальности "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Клименко, Ирина Олеговна, Волгоград
Заключение
Изучение особенностей гражданско-правового режима жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, позволило сформулировать и обосновать следующие теоретические и практические выводы и положения.
1. Под гражданско-правовым режимом жилого помещения, являющегося предметом договора социального найма, предложено понимать систему правовых норм, регулирующих отношения сторон договора социального найма по поводу жилого помещения и определяющих порядок предоставления жилого помещения в наем, порядок реализации прав и исполнения обязанностей сторонами данного договора, связанных с проживанием граждан в жилом помещении, порядок изменения и прекращения функционирования указанных правоотношений.
2. Обоснована необходимость определения понятия «изолированность» жилого помещения путем установления признаков, позволяющих обособить жилую площадь гражданина от среды обитания других лиц, что облегчит отнесение объектов недвижимого имущества к жилым помещениям. В качестве признаков понятия «изолированность» предлагается выделить следующие: 1) конструктивная и техническая обособленность жилого помещения, которые предполагают наличие в жилом помещении потолка, стен, пола и других конструктивных элементов, которые обособляют одно жилое помещение от другого, а также наличие отдельного входа и выхода, необходимых коммуникаций, электропроводки, газового оборудования и др.; 2) наличие доступа к помещениям вспомогательного использования.
В связи с этим предложено дополнить ч. 2 ст. 15 ЖК РФ абзацем вторым следующего содержания: «Под изолированностью жилого помещения понимается конструктивная и техническая обособленность помещения, которое имеет доступ к помещениям вспомогательного использования».
3. Обоснована целесообразность выделения в качестве самостоятельного признака жилого помещения его благоустройство инженерными системами, коммуникациями и оборудованием применительно к условиям соответствующего населенного пункта. Предложено определение понятия «благоустройство жилого помещения» - это обеспеченность многоквартирного дома или жилого дома, в котором находится жилое помещение, инженерными системами, коммуникациями и оборудованием, необходимыми для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в соответствующем населенном пункте.
4. Предложена новая редакция ч. 2 ст. 15 ЖК РФ: «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)) и благоустроено инженерными системами, коммуникациями и оборудованием применительно к условиям соответствующего населенного пункта».
5. Доказано, что объектом правоотношения, возникающего на основании договора социального найма жилого помещения, является само жилое помещение. Под предметом правоотношения, возникающего из договора социального найма, следует понимать предоставление жилищно-коммунальных услуг, обеспечивающих комфортные условия проживания граждан в конкретном жилом помещении.
Применительно к договору социального найма жилого помещения о конкретном объекте материального мира - жилом помещении следует говорить именно как о предмете этого договора При этом объектом договора социального найма является предоставление жилищно-коммунальных услуг, обеспечивающих комфортные условия проживания граждан в конкретном жилом помещении.
При изложенных обстоятельствах считаем возможным отождествление понятий «объект правоотношения, возникающего из договора социального найма» и «предмет договора социального найма», а также «предмет правоотношения, возникающего из договора социального найма» и «объект договора социального найма».
6. Предложено уточнить название ст. 673 ГК РФ («Объект договора найма жилого помещения»), изменив его на следующее название: «Предмет договора найма жилого помещения».
7. Полагаем, что законодатель, возможно, рассматривает в ч. 1 ст. 16 ЖК РФ понятия «часть жилого дома» и «часть квартиры» не в качестве отдельных видов жилых помещений. Учитывая определение комнаты, представленное в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ, законодатель, скорее всего, выделил часть жилого дома и часть квартиры в качестве подвидов жилых помещений, как, соответственно, жилой дом и квартира. Однако если это так, то, принимая во внимание, что комната определяется законодателем как часть жилого дома или часть квартиры (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ), получается, что подвид (часть жилого дома и часть квартиры, т.е. комната) одновременно является видом (комнатой).
С нашей точки зрения, во избежание сложившейся путаницы, из ч. 1 ст. 16 ЖК РФ необходимо исключить понятия «часть жилого дома» и «часть квартиры», оставив при этом комнату как вид жилого помещения.
8. При определении в ч. 2 ст. 16 ЖК РФ понятия «жилой дом» законодатель не упоминает такой его признак, как наличие общего имущества дома, и делает акцент на том, что здание (жилой дом) включает в себя комнаты (но не квартиры). Изложенное означает, что определение «жилого дома», указанное в ч. 2 ст. 16 ЖК РФ, является, скорее всего, определением индивидуального жилого дома.
Вместе с тем анализ ч. 1 ст. 36 ЖК РФ показывает, что для понятия «многоквартирный дом» характерны следующие признаки: 1) состоит из квартир; 2) включает в себя общее имущество многоквартирного дома. Следовательно, сравнительный анализ ч. 2 ст. 16 и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ дает основание разделять понятия «жилой дом» и «многоквартирный дом». При указанных обстоятельствах следует констатировать, что жилой дом и многоквартирный дом являются самостоятельными понятиями и выступают в качестве отдельных видов жилого помещения.
Мы полагаем, что многоквартирный дом необходимо выделить в качестве самостоятельного вида жилого помещения. В связи с этим предлагаем п. 1 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом; 2) многоквартирный дом; 3) квартира; 4) комната. Кроме того, рекомендуем ст. 16 ЖК дополнить частью 5 следующего содержания: «Многоквартирным домом признается жилое индивидуально-определенное здание, включающее в себя совокупность квартир, нежилых помещений (подвалы, чердаки и др.) и общего имущества, функционально предназначенного для обслуживания указанных помещений (как жилых, так и нежилых)».
9. Учитывая тот факт, что в ч. 1 ст. 36 и ч. 2 ст. 62 ЖК РФ речь идет об «общем имуществе многоквартирного дома» и что законодатель обоснованно рассматривает квартиру как помещение именно в многоквартирном доме, полагаем, что в целях установления единства терминологии термин «помещения общего пользования» в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ целесообразно заменить на термин «общее имущество в многоквартирном доме». Таким образом, предлагаем новую редакцию ч. 3 ст. 16 ЖК РФ: «Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к общему имуществу такого дома и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».
10. Если гражданин умышленно (в отсутствие каких-либо реальных угроз со стороны третьих лиц) ухудшил своими действиями свои жилищные условия и в результате указанных действий приобрел право постановки его на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении по договору социального найма, то для такого гражданина в ст. 53 ЖК РФ справедливо предусмотрены неблагоприятные последствия в виде лишения его на пять лет права постановки на учет для получения жилья. При этом ограничения по постановке на учет нуждающихся в жилых помещениях должны считаться допустимыми только в том случае, если гражданином совершались умышленные действия с целью создания искусственно ухудшения жилищных условий, могущих привести к состоянию, требующему участия со стороны органов государственной власти и местного самоуправления в обеспечении его другим жильем. Кроме того, применение ст. 53 ЖК РФ и развивающих ее подзаконных нормативных актов должно осуществляться в системе действующего правого регулирования во взаимосвязи с п. 3 ст. 10 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается. Вопрос о том, являлись ли действия гражданина умышленными и недобросовестными и являются ли они препятствием для признания его нуждающимся в жилом помещении, как проживающего в условиях, не пригодных, должен рассматриваться и оцениваться соответствующими комиссиями, созданными в структуре органов, осуществляющих принятие граждан на учет в качестве нуждающихся.
11. В связи с необоснованным исключением из перечня граждан, имевших по ранее действовавшему жилищному законодательству РСФСР право на внеочередное предоставление жилого помещения детей-сирот, пребывающих у родственников, и необходимостью предоставления жилищных льгот данным гражданам считаем, что в ст. 57 ЖК РФ, определяющую категории лиц, которым жилое помещение предоставляется вне очереди, необходимо включить такую категорию лиц как дети-сироты, пребывающие у родственников, поэтому предлагаем в п. 2 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ внести изменение и изложить его в следующей редакции: «Детям-сиротам, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, у родственников, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы».
12. В диссертации обосновывается, что лишение граждан права на первоочередное предоставления жилых помещений по договорам социального найма в рамках действующего жилищного законодательства РФ является конституционно необоснованным. Исключив из жилищного законодательства РФ положение, устанавливавшее первоочередное предоставление жилых помещений определенным категориям граждан, законодатель существенно ущемил их жилищные права. Доказывается, что из ч. 2 ст. 6 Вводного закона следует, что граждане, принятые на учет до 01 марта 2005 г., в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений при условии, что отсутствуют основания снятия их с учета, установленные в пунктах 1, 3-6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ, а также при условии, что данные граждане не утратили оснований признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий, установленных ст. 29 ЖК РСФСР. По нашему мнению, даже, если указанные категории граждан не будут обеспечены в установленном порядке жилыми помещениями по договорам социального найма, лишение их прав на первоочередное получение жилья должно компенсироваться принятием со стороны государства соответствующих мер социальной поддержки, таких как: 1) предоставление в установленном законом порядке органами государственной власти или органами местного самоуправления земельных участков для строительства жилых домов; 2) предоставление субсидий из бюджетов всех уровней бюджетной системы РФ на приобретение и строительство жилья. При этом вышеуказанные меры социальной поддержки должны разрабатываться и реализовыватъся в рамках соответствующих государственных целевых программ, предусматривающих оказание государственной поддержки отдельным категориям граждан в решении жилищных проблем и улучшении жилищных условий. В рамках реализации вышеуказанных положений в жилищной сфере на каждом уровне ответственности должны быть созданы соответствующие структуры, координирующие политику в сфере жилищно-коммунальных услуг. Так, в структурах исполнительной власти субъектов РФ уже успешно работают комитеты (департаменты) жилищно-коммунального хозяйства.
13. Вносится предложение о закреплении в ЖК РФ: 1) права наймодателя требовать от нанимателя доступа в жилое помещение для выполнения ремонтных работ при условии их предварительного согласования; 2) права наймодателя требовать доступа в жилое помещение для ликвидации аварийной ситуации без соблюдения условия о предварительном согласовании времени такого доступа; 3) обязанности нанимателя предоставить наймодателю (уполномоченному им лицу) свободный доступ в жилое помещение для выполнения ремонтных работ и устранения аварийных ситуаций; 4) последствий не предоставления нанимателем доступа в жилое помещение в виде освобождения наймодателя от ответственности, возникающей в результате непринятия последним необходимых мер. Это позволит, с одной стороны, обеспечить защиту гарантированных прав нанимателя и членов его семьи на неприкосновенность жилища и качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг, а с другой - обеспечить реальную возможность исполнения наймодателем обязанностей, связанных с техническим обслуживанием жилого помещения, и защитить его законные интересы.
14. Ч. 1 ст. 65 ЖК РФ предлагается дополнить отдельным пунктом, изложив его в следующей редакции: «В случаях необходимости проведения в жилом помещении капитального ремонта, плановых профилактических осмотров санитарно-технического оборудования, конструктивных элементов и инженерных систем наймодатель (уполномоченное им лицо) вправе требовать доступа в жилое помещение при условии, если наймодатель не позднее, чем за три дня согласовал с нанимателем время доступа в жилое помещение путем направления нанимателю уведомления, содержащего сведения о дате и времени проведения ремонтных работ, виде ремонтных работ и сроках их проведения. При возникновении необходимости ликвидации аварийной ситуации соблюдение наймодателем условия о предварительном согласовании времени доступа в жилое помещение не требуется. В случае если наниматель не предоставляет наймодателю доступ в жилое помещение, последний освобождается от ответственности за неблагоприятные последствия, возникшие в результате невыполнения в жилом помещении необходимых ремонтных работ, непринятия мер по ликвидации аварийной ситуации».
15. Предложено ч. 3 ст. 67 ЖК РФ дополнить пунктом 7 и изложить его в следующей редакции: «Наниматель обязан предоставить наймодателю (уполномоченному им лицу) доступ в жилое помещение в случаях необходимости проведения в жилом помещении капитального ремонта, плановых профилактических осмотров санитарно-технического оборудования, конструктивных элементов и инженерных систем, для ликвидации аварийной ситуации».
16. В связи с тем, что законодателем установлена обязанность наймодателя обеспечить надлежащее техническое обслуживание общего имущества дома, в котором находится предоставленное по договору найма жилое помещение, обосновывается практическое предложение по поводу того, чтобы организации по обслуживанию жилищного фонда заключали непосредственно с территориальными управлениями социальной защиты населения договоры на возмещение расходов, понесенных организациями в результате предоставления мер социальной поддержки по оплате жилищных услуг отдельным категориям граждан либо за счет средств местного бюджета (муниципального образования) либо за счет средств областного бюджета либо за счет средств областного бюджета, поступающих из федерального бюджета в форме субвенций. Данное положение позволит обеспечить своевременность финансирования работ по техническому обслуживанию общего имущества дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение в полном объеме.
17. Предложено определение понятия капитальный ремонт жилого помещения — это проведение ремонтных работ по устранению неисправностей, восстановлению и замене изношенных устройств, инженерных коммуникаций (систем) и оборудования, находящихся в жилом помещении, а также оборудования, коммуникаций и конструктивных элементов, относящихся к общему имуществу дома, но расположенных в жилом помещении, с осуществлением экономически обоснованной модернизации в целях улучшения их эксплуатационных характеристик.
18. Учитывая необходимость законодательного закрепления гарантии защиты имущественных прав нанимателя путем компенсации ему расходов на жилищно-коммунальные услуги, возникающие в связи пользованием поднанимателем жилым помещением по договору поднайма, доказывается целесообразность закрепления в ЖК РФ положения о возложении на поднанимателя бремени оплаты коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения по договору поднайма.
В этой связи предлагаем внести изменения в ч. 2 ст. 78 ЖК РФ, изложив ее в следующей редакции: «Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, платы за коммунальные услуги и платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма жилого помещения».
19. Сформулировано авторское определение понятия «временные жильцы» - это иные граждане, помимо нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи, вселенные нанимателем в жилое помещение на срок не более шести месяцев подряд с согласия всех членов семьи нанимателя и с предварительным уведомлением наймодателя, приобретающие при этом безвозмездное право пользования жилым помещением и несущие обязанность по оплате коммунальных услуг.
20. В целях обеспечения обоснованного и законного изменения тарифов на жилищно-коммунальные услуги, исключения возможного нарушения законных прав и интересов населения, оплачивающего в установленном законом порядке жилищно-коммунальные услуги и соблюдения интересов предприятий жилищно-коммунального комплекса, а также в целях достижения баланса их интересов, изменение тарифов на жилищно-коммунальные услуги должно в обязательном порядке осуществляться на основании независимой экспертизы.
Поэтому предлагаем ч. 13 ст. 155 ЖК РФ дополнить абзацем 1, изложив его в следующей редакции: «Изменение размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме производится на основании независимой экспертизы тарифов на жилищно-коммунальные услуги в порядке, определенном Правительством РФ».
21. Предлагаем ч. 1 ст. 82 ЖК РФ изменить и изложить в следующей редакции: «граждане, проживающие в отдельной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, с согласия совместно проживающих с ними членов их семей при соблюдении правил о недопущении ухудшения условий кого - либо из проживающих вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений».
22. Ч. 2 ст. 82 ЖК РФ предлагается изменить и изложить в следующей редакции: «Дееспособный член семьи нанимателя на основании соглашения о замене нанимателя, заключенного с иными членами семьи нанимателя и первоначальным нанимателем, вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи нанимателя. Информация о признании нанимателем другого дееспособного члена семьи должна быть доведена до сведения наймодателя в разумные сроки».
23. Для обеспечения гарантии защиты прав, законных интересов, имущества граждан, производящих переустройство, перепланировку и реконструкцию жилых помещений, а также других граждан, проживающих в жилом доме, комфорта и безопасности проживания граждан в жилых помещениях, предоставленных по договорам социального найма мотивируется положение по конкретизации понятий «переустройство» и «перепланировка» жилого помещения, по определению и закреплению на законодательном уровне понятия «реконструкция» жилого помещения, а также системы условий и цели производства данных работ.
24. Предложена новая редакция ч. 1 ст. 25 ЖК РФ: «Переустройство жилого помещения представляет собой работы, связанные с установкой, заменой или переносом инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования и определенные в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения».
25. Предложена новая редакция ч. 2 ст. 25 ЖК РФ: «Перепланировка жилого помещения представляет собой работы, связанные с изменением его конфигурации и определенные в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения».
26. Предлагаем в главу 4 ЖК РФ ввести термин «реконструкция» и в ч. 3 ст. 25 ЖК РФ определить данное понятие следующим образом: реконструкция жилого помещения представляет собой изменение его планировки, параметров, частей (высоты, площади, объема), замену изношенных и морально-устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели жилого помещения, изменение его функционального назначения. При этом предлагаем ст. 678 ГК РФ дополнить и включить в нее термин «перепланировка».
27. Ч. 1 ст. 26 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «Переустройство, перепланировка, а также реконструкция жилого помещения проводятся при условии соблюдения прав и законных интересов иных лиц, проживающих в доме, действующих строительных норм и правил, а также требований безопасности, по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения с целью благоустройства жилого помещения».
БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Гражданско-правовой режим жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма»
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) // Российская газета. -1993.-25 декабря (№ 237).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября „ 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 09.02.2009 с изм. от 24.07.2008) // Собрание законодательства РФ. 1994. - № 32. - Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 09.04.2009 с изм. 23.12.1997) // Собрание законодательства РФ. 1996.- №5.-Ст. 410.
4. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. № 63-Ф3 (ред. от 28.04.2009 с изм. от 22.12.2008) // Собрание законодательства РФ. 1996. - № 25. - Ст. 2954.
5. Жилищный кодекс РСФСР от 26 июня 1983 г. (ред. от 20.07.2004 с изм. от 23.06.1995) // Ведомости ВС РСФСР. 1983. - № 26. - Ст. 883. Утратил силу.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 23.07.2008) // Собрание законодательства РФ. 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 14.
7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 (ред. от 14.03.2009) // Собрание законодательства РФ. 2007. - № 1 (ч. 1). - Ст. 24, № 10. Ст. 1148, № 21. Ст. 2455, № 26. Ст. 3075, № 31. Ст. 4009, № 45. Ст. 5417, № 46. Ст. 5553.
8. Федеральный закон от 18 апреля 1991 г. № 1026-1 (ред. от 26.12.2008 с изм. от 22.12.2008) «О милиции»//Ведомости РСФСР. -1991. № 16. - Ст. 503.
9. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 (ред. от 22.08.2004) «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. - № 3. - Ст. 99. Утратил силу.
10. Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ (ред. от 22.08.2004) «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» // Собрание законодательства РФ. 1996. - № 52. - Ст. 5880.
11. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 08.05.2009) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 2004. - № 27. - Ст. 2711.
12. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ (ред. от 08.05.2009) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 15.
13. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ (ред. от 25.12.2008) «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» // Собрание законодательства. 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 36.
14. Постановление Правительства РФ от 17 февраля 2004 г. № 89 «Об утверждении основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства» // Собрание законодательства РФ. 2004. - № 8. - Ст. 671. Утратило силу.
15. Постановление Правительства РФ от 30 июня 2004 г. № 332 (ред. от 22.04.2009) «Об утверждении положения о Федеральной Службе по тарифам» // Собрание законодательства РФ. 2004. - № 28. - Ст. 2899.
16. Постановление Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» // Собрание законодательства РФ. 2004. - № 32. - Ст. 3339. Утратило силу.
17. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // Собрание законодательства РФ. 2005. - № 22. - Ст. 2126.
18. Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (ред. от 16.01.2008) «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» // Российская газета. 2006. - 27 января (№ 16).
19. Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг» // Российская газета. 2006. - 31 мая (№ 144).
20. Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 (ред. от 21.07.2008) «Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг гражданам» // Собрание законодательства РФ. 2006. - № 23. - Ст. 2501.
21. Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» // Российская газета. 2006. - 21 июня (№131).
22. Общероссийский классификатор услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утв. постановлением Госстандарта РФ от 28 июня 1993 г. № 163 (ред. от 28.032008). М.: Изд-во: «Издательство стандартов», 1994.
23. ГОСТ Р 52059-2003. Услуги бытовые. Услуги по ремонту и строительству жилья и других построек. Общие технические условия. Принят и введен в действие постановлением Госстандарта РФ от 28 мая 2003 г. № 162-ст. М.: ИПК Издательство стандартов, 2003.
24. СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания, утв. постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. №78 (ред. от 20.11.2000). М.: Госстрой России, ГУП ЦПП, 1999.
25. ВСН 61-89(р). Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования, утв. приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26 декабря 1989 г. № 250. М.: Госстрой России, ГУП ЦПП, 1999.
26. Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утв. приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 г. № 8 // СПС «Консультант Плюс» (документ опубликован не был).
27. МДК 2-04.2004. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда, утв. Госстроем РФ 01 января 2004. М.: ЗАО Центр исследования и разработок в городском хозяйстве Санкг - Петербурга «Экополис», ФГУП ЦПП, 2004.
28. Постановление государственного комитета ПФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил инорм технической эксплуатации жилищного комплекса» // Российская газета. 2003. -23 октября (№ 214).
29. Постановление Росстата от 27 октября 2006 г. № 61 «Об утверждении порядка отражения в формах федерального государственного статистического наблюдения сведений об объеме платных услуг населению» // СПС «Консультант Плюс» (документ опубликован не был).
30. Письмо Минрегиона РФ от 02 мая 2007 г. № 8167-ЮТ/07 «О внесении платы за жилые помещения и коммунальные услуги» // Нормирование, стандартизация и сертификация в строительстве. 2007. - № 3.
31. Письмо Росстроя от 09 февраля 2006 № ЮТ-436/03 «О тарифном регулировании жилищно-коммунальных услуг в 2006 году» // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2006. - № 5 (ч. 2).
32. Закон Волгоградской области от 27 марта 2001 г. № 524-ОД (ред. от 26.12.2008) «О развитии жилищного кредитования в Волгоградской области» // Волгоградская правда. 2006. - 05 мая (№ 79).
33. Закон Волгоградской области от 04 августа 2005 г. № Ю96-ОД (ред. от 08.04.2008) «О порядке признания граждан малоимущими в целях предоставления им по договорам социального найма жилых помещений» // Волгоградская правда. -2005. 16 августа (№ 150).
34. Книги, комментарии, монографии, учебные пособия.
35. Адвокатская тайна / под ред. Буробина В.Н. М.: Изд-во «Статут», 2006.
36. Азбука жилья. Жилищный кодекс от А до Я. Издание второе, дополненное / под ред. А.А. Батяева. -М.: Изд-во «Феникс», 2007.
37. Аксененок Г.А. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения / Г.А. Аксененок // Сельское хозяйство и право в СССР и Италии. М., 1977.
38. Алексеев С.С. Проблемы теории права: Курс лекций. В 2 т. Т. 1. Свердловск,1972.
39. Алексеев С.С. Право: азбука теория- философия: Опыт комплексного исследования. - М.: Изд-во «Статут», 1999.
40. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., 1996.
41. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963.
42. Басин Е. В. и др. Современная жилищная политика России. Комментарий к Закону «Об основах федеральной жилищной политики». М., 1993.
43. Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости / Е.С. Болтанова // Ежегодник Российского права. М., 2000.
44. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов - на - Дону, 2002.
45. Большой энциклопедический словарь / под ред. А.М. Прохорова. 2-е изд., переработанное и дополненное. М.: Научное издательство «Большая Российская энциклопедия». СПб.: Норинт, 2000.
46. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право, Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., 2002.
47. Бронер Д.Л. и др. Статистика жилищного и коммунального хозяйства. М.,1979.
48. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. 2-е изд., стереотипное. М.: Изд-во «Статут», 2001.
49. Гетман Е.С. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ. Комментарий к ст. 82 ЖК РФ / под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005.
50. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М.: МЭГУ, 1994.
51. Гонгало Б.М. Изменение жилищного обязательства / Б.М. Гонгало // Сб.: Актуальные проблемы жилищного права. М., 2003.
52. Гонгало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений. М., 2003.
53. Гражданское право России: Курс лекций / отв. Ред. О. Н. Садиков. Ч. 2 Обязательственное право. М., 1997.
54. Гражданское право. Часть 2. Обязательственное право / под ред. Залесского В.В. М.: «МТК» Восточный экспресс», 1998.
55. Гражданское право. Том 1,2-е изд., Е.А Суханов. М., 1998.
56. Гражданское право: учебник: В 2 т. Т. 1 / под ред. Е.А. Суханова. М., 1998.
57. Гражданское право (учебник для вузов) / под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетневой. М., 1998.
58. Гражданское право. Том 1. Учебник. 4-е изд., перераб. и доп. / под ред. А.С. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1999.
59. Гражданское право. Учебник / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Т. 2. -М.: ПБОЮЛ Л.В. Рожников, 2001.
60. Гражданское право: Учебник для вузов / под ред. Проф. В.В. Залесского, проф. М.М. Рассолова. М., 2003.
61. Гражданское право. Часть 2. Учебник / под ред. Мозолина В.П. М.: Изд-во «Юрист», 2004.
62. Гражданское право: В 2 Т. Том 2. Полутом 1: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. / под ред. Е.А. Суханова. М.: Изд-во «Волтерс Клувер», 2004.
63. Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во «Эксмо», 2005.
64. Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка. Т. 3. М.: Терра -книжный клуб, 1998.
65. Договорное право. Договор о передаче имущества. Книга 2 / под ред. М.И. Брагинского, В.В. Вигрянского. М.: Изд-во «Статут», 2002.
66. Евтихиев И.И. Регулирование земельных отношений в городах. Горки, 1929.
67. Емелышна И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита: Учебное пособие. М., 2003.
68. Ерофеев Б.В. Правовой режим земель городов. М., 1976.
69. Жилые помещения: новое правовое регулирование. Комментарий к основным постановлениям Правительства Российской Федерации в области жилищного законодательства / под ред. А.Н. Королева, О.В. Плешанова. М., 2006.
70. Земельное право: Учебник. М., 1969.
71. Земля и право: Пособие для российских землевладельцев. М., 1997.
72. Зинкевич О. Недвижимость Белоруссии. Электронный ресурс. - Режим доступа: http://www.m2.by/forum (2008. - 28 мая).
73. Информационное право России: учебное пособие / под ред. Н.Н.Ковалевой. Издательско-торговая корпорация «Дашков и К». М., 2007.
74. Иоффе О.С. Советское гражданское право. М.: Юрид. лит., 1967.
75. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.
76. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивили-стической мысли: Гражданское правоотношение. Критика теории «хозяйственного права». М., Изд-во «Статут», 2000.
77. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России / О.М. Козырь // Гражданский кодекс России: Сб. памяти С.А. Хохлова. М., 1998.
78. Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ для предпринимателей / под ред. Суханова Е.А. М., 1995.
79. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / под ред. Бурова B.C. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Изд-во «Норма», 2001.
80. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть 1) / под ред. Мозолина В.П., Масляева А.И. М., 2004.
81. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ (постатейный) / под ред. A.A. Титова. -М.: Изд-во «Юрайт-Издат», 2005.
82. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный) / под ред. О.Н. Садикова. М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», 2005.
83. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / под ред. A.B. Афониной, Е.В. Гурьевой, Л.П. Герасимовой. М.: Изд-во «Экзамен», 2006.
84. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под общ. ред. заместителя Председателя Верховного Суда РФ В.М. Жуйкова М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», 2006.
85. Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. И.А. Фаршатова. М.: ОАО «Издательский дом «Городец», 2006.
86. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / под ред. A.B. Афониной, Е.В. Гурьевой, Л.П. Герасимовой. -М.: Изд-во «Экзамен», 2006.
87. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный). 5-е изд., испр. и доп. с использованием судебно-арбитражной практики / под ред. О.Н. Са-дикова. М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательский Дом «ИНФРА-М», 2006.
88. Комментарий к Жилищному кодексу РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. / под ред. В.В. Глазова. М.: ЗАО Юстицинформ, 2007.
89. Комментарий к Жилищному кодексу с образцами правовых документов (по-главный) / под ред. М.Ю. Тихомирова. — М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2007.
90. Комментарий к Гражданском кодексу РФ части второй (постатейный) / под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского. М., 2007.
91. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. 2-е изд. перераб. и доп. / под ред. С.А. Боголюбова, Е.Л. Мининой. М.: Юридический Дом «Юстицинформ», 2002.
92. Красов О.И. Комментарий к Градостроительному кодексу РФ. М.: Юрист,2001.
93. Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиум. Общая собственность в многоквартирных домах. -М., 1995.
94. Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2005.
95. Крашенинников П.В. Жилищное право. 4-е изд., перераб. и доп. с учетом нового Жилищного кодекса РФ. -М.: Изд-во «Статут», 2005.
96. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Изд-во «Статут», 2005.
97. Кудашкин A.B. Жилищное обеспечение военнослужащих, граждан, уволенные с военной службы и членов их семей. М., 2005.
98. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений / И.Д. Кузьмина // Государство и право на рубеже веков: Сб./ Под ред. Т.Е. Абовой. М., 2001.
99. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб: Юридический центр Пресс. М., 2002.
100. Ласточкин В.В. Административно-правовые режимы и охрана государственной границы. М., 1999.
101. Марченко М.Н. Теория государства и права: Учебник. М.: Изд-во «Юридическая литература», 1996 г.
102. Мелехин A.B. Особые правовые режимы Российской Федерации. М., 2007.
103. Могилевская E.H. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного кодекса РФ (ст.ст. 60-91). М., 2005.
104. Мухаев Р.Т. Теория государства и права: Учебник для вузов. М.: Издательство «ПРИОР», 2001.
105. Новации жилищного законодательства России. Постатейные научно-практические комментарии / под ред. Б.Д. Завидова. М., 2006.
106. Ожегов С.И. Словарь русского языка / под ред. Н.Ю. Шведовой. М., 1985.
107. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80 000 слов и фразеологических выражений / Российская академия наук. Институт русского языка им. В.В. Виноградова 4-е изд., дополн. - М.: Азбуковник, 1997.
108. Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости / Е.Ю. Петров // Ци-вилистические записи: Межвуз. Сб. науч. тр. М.: Изд-во «Статут», 2002.
109. Пособие для выпускников гражданско-правовой специализации: Учебно-методическое пособие / под ред. Проф. A.A. Травкина. Волгоград: Изд-во ВоЛГУ, 2002.
110. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Изд-во «Статут», 2005.
111. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / под ред. Г.В. Бойцо-ва, М.Н. Долговой. -М.: Изд-во «Гросс-Медиа», 2006.
112. Ровный В.В. Проблемы единства российского частного права. Иркутск: Изд-во Иркутского ун-та, 1999.
113. Русское гражданское право. М.: Изд-во «Статут», 2002.
114. Рушайло В.Б. Административно-правовые режимы. М., 2000.
115. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (части первой) (постатейный) 3-е изд., исправ., доп. и перераб. М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ». Издательский Дом «ИНФРА-М», 2005.
116. Сборник договоров в сфере жилищного права с комментариями / под ред. Ю.К. Терехова. М., 2006.
117. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 5-е изд., перераб. и доп. / под. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Изд-во «Статут», 2005.
118. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник. М.: Изд-во «ИНФРА-М-НОРМА», 1997.
119. Седугин П.И. Жилищное право. М., 1998.
120. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник. М., 2004.
121. Сечинцев В.И. Объект гражданского права / под ред. М.И. Брагинского. М.: Изд-во «Статут», 1998.
122. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие / В книге «Актуальные вопросы гражданского права». М., 1999.
123. Скловский K.M. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Изд-во «Статут», 2004.
124. Смышляев Д.В. Правовое положение объектов незавершенного строительства: Сб. науч. ст. /Ин-т частного права. Екатеринбург, 2002.
125. Справочник по доказыванию в гражданском судопроизводстве / под ред. И.В. Решетниковой. 3-е изд., перераб. М.: Изд-во «Норма», 2005.
126. Теория права и государства: Учебник / под ред. Проф. В.В. Лазарева. М.: Право и закон, 1996.
127. Теория государства и права: Курс лекций / под ред. Н.И. Матузова, A.B. Малько. М.: Изд-во «Юристь», 1997.
128. Теория государства и права. Учебник для вузов / отв. Ред. В.Д. Перевалов. -М., 2004.
129. Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы / под ред. Бутырина А.Ю. М.: ОАО «Издательский Дом «Городец», 2006.
130. Титов A.A. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР. М., 1999.
131. Титов A.A. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ (постатейный). -М., 2005.
132. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебник. М., 2007.
133. Услуги в Гражданском праве России. М.: Изд-во «Волтерс-Клувер», 2006.
134. Фаршатов И.А. Жилищное законодательство: практика применения, теоретические вопросы. М., 2001.
135. Филимонов СЛ., Шишко Г.Ф. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005.
136. Халфина P.O. Общее учение о правоотношении. М.: Изд-во «Юридическая литература», 1974.
137. Хропанюк В.Н. Теория государства и права. М., 1995.
138. Чаркин С.А., Алябьев Д.Н. Договор социального найма жилого помещения. Учебное пособие / под ред. Проф. АЛ. Рыженкова. Элиста: ЗАОр «НПП «Джангар», 2007.
139. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского законодательства, М.: Изд-во «Спарк», 1995.
140. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула. 2001.
141. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1999.1. Статьи
142. Александров A.A. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России / A.A. Александров // Вестник МГУ. Сер. 11. Право. 1996. - № 6.
143. Аполлонов А.О. О правах пользования жилыми помещениями / А.О. Аполлонов, ЭЛ. Страунинг // Жилищное право. 2006. - № 5.
144. Бобровникова М.А. Проблема сохранения самовольной перепланировки жилого помещения / М.А. Бобровникова // Гражданское право. 2007. - № 2.
145. Борисенко А. Квартира как объект собственности / А. Борисенко // Законность. 2003. - № 10.
146. Быков В.Ю. К вопросу о субъектах жилищных отношений по предоставлению жилья по договорам социального найма / В.Ю. Быков // Жилищное право. 2006. -№12.
147. Витрянский B.B. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике / В.В. Витрянский // Вестник ВАС РФ. -2002. № 2.
148. Грачев Е. Метр за метр, комната за комнату / Е. Грачев // ЭЖ-Юрист. -2007.-№27.
149. Гурманов Н. Некоторые особенности правового положения объектов незавершенного строительства / Н. Гурманов // Хозяйство и право. —1998. № 10.
150. Дроздов И.А. Понятие жилого помещения / И.А. Дроздов // Закон. 2006. - № 8.
151. Жгунов A.B. Некоторые вопросы совершенствования жилищного законодательства / A.B. Жгунов // Сибирский юридический вестник. 2000. - № 1.
152. Журавлев С.Е. Жилой дом объект права частной собственности / С.Е. Журавлев // Жилищное право. - 2001. - № 4.
153. Иванников С.Б. Жилое помещение как объект гражданских правоотношений / С.Б. Иванников // Российский судья. 2006. - № 12.
154. Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ / А. Иванов // Хозяйство и право. 2005. - № 6.
155. Калиниченко Т.Г. Государственная регистрация водных прав (проблемы и перспективы) / Т.Г. Калиниченко // Бюллетень нотариальной практики. 2007. - № 4.
156. Каминская Я.А. К вопросу об определении понятия «недвижимость» в гражданском законодательстве Российской Федерации / Я.А. Каминская // Правовые вопросы недвижимости. 2008. - № 1.
157. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском законодательном праве / Ю.О. Касаткина // Законодательство. 2004. - № 4.
158. Керефова Б.Б. Количество энергии существенное условие договора энергоснабжения / Б.Б. Керефова // Право и экономика. - 2004. - № 4.
159. Кириченко О.В. Понятие предмета договора коммерческого найма жилого помещения / О.В. Кириченко // Современное право. 2007. — № 6.
160. Кириченко О.В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере / О.В. Кириченко // Современное право. — 2007. № 7.
161. Кириченко О.В. Права, обязанности и ответственность нанимателя по договору коммерческого найма / О.В. Кириченко // Нотариус. 2007. - № 1.
162. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве РФ / И.В. Козлова // Правоведение. 1998. - № 2.
163. Колодина И. Закладная на квартиру / И. Колодина, Т. Конищева, А. Евпланов // Российская газета. 2004. - № 4.
164. Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды / Н. В. Корнилова // Жилищное право. 2003. - № 7.
165. Кудашкин A.B. Что гарантирует новый Типовой договор социального найма / A.B. Кудашкин // Право в Вооруженных Силах. 2005. - № 10.
166. Кузьмина И. Понятие жилого помещения / И. Кузьмина // Российская юстиция.-2001 г.-№9.
167. Литовкин В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ / В.Н. Литов-кин // Журнал российского права. 2006. - № 4.
168. Малахова A.A. Признаки жилого помещения в свете положения Жилищного кодекса РФ / A.A. Малахова // Юрист. 2006. - № 10.
169. Матузов Н.И. Правовые режимы: Вопросы теории и практики / Н. И. Мату-зов, A.B. Малысо // Правоведение. 1996. - № 1.
170. Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения / Л. М. Мокроусова // Нотариус. 2003. - № 2.
171. Новикова О.Б. Предмет договора найма жилого помещения: проблемы теории и судебной практики / О.Б. Новикова // Российский судья. 2007. - № 2.
172. Новикова О.Б. Расторжение договора социального найма вследствие самовольного переустройства (перепланировки) жилых помещений / О.Б. Новикова // Нотариус. 2007. - № 1.
173. Потяркин Д. Право на внеочередное и первоочередное предоставление жилого помещения / Д. Потяркин // Законность 2007. - № 2.
174. Пчелинцева Л. Предоставление жилья по договору социального найма / Л. Пчелинцева // Законность. 2004. - № 5.
175. Рузанова В.Д. Распорядительные права нанимателя жилья по договору социального найма: основные новации / В.Д. Рузанова // Жилищное право. 2006. - № 2.
176. Свит Ю.П. Основания и правовые проблемы изменения договора социального найма жилого помещения / Ю.П. Свит // Жилищное право. 2006. - № 12.
177. Семина Т.А. Основания изменения договора социального найма жилого помещения / Т.А. Семина // Жилищное право. 2006. - № 7.
178. Сенчищев В.М. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним / В.М. Сенчищев // Журнал российского права. 1999. - № 12.
179. Сыродоев H.A. Регистрация прав на землю другое недвижимое имущество / H.A. Сыродоев // Государство и право. 1998. - № 8.
180. Тархова О.Ю. Жилое помещение как объект долевого строительства. Электронный ресурс. - Режим доступа: http://www.viu-online.ru (2008. - 23 мая).
181. Титиевский А.Н. Некоторые проблемы, связанные с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимые вещи «в силу закона» / А.Н. Титиевский // Нотариус. 2006. - № 4.
182. Толчеев Н.К. Сохранение самовольных переустройств и перепланировок / Н.К. Толчеев // Эж-Юрист. 2006. - № 24.
183. Фогель В А. Жилое помещение как объект права собственности / В.А. Фогель // Нотариус. 2003. - № 1.
184. Халдеев A.B. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ / A.B. Халдеев // Журнал российского права. 2006. - № 8.
185. Чилингарян JT.B. Проблемы соотношения категорий «предмет» и «объект» в крупных сделках и сделках с заинтересованностью / JI.B. Чилингарян // Юридический мир. 2007.-№3.
186. Шешко Г.Ф. Применяем Жилищный кодекс РФ / Г.Ф. Шешко // Цивилист. -2006. -№3.
187. Щенникова J1. В. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы / JI.В. Щенникова // Российская юстиция. 2003. - № 11.
188. Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения / Е.В. Юрченко // Юрист. 2005. - № 9.
189. Ярыгина A.B. Найм жилья / A.B. Ярыгина // Жилищное право. 2002. - № 1.
190. Диссертации и авторефераты диссертаций
191. Агафонова H.H. Право частной собственности граждан на квартиру: Авто-реф. дис. канд. наук. М., 1994.
192. Алексеева О.Г. Жилищные правоотношения социального найма: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2006.
193. Васильев В.В. Гражданско-правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Тверь, 2004.
194. Емелькина И.А. Гражданско-правовые способы приобретения и зашиты вещных прав на жилые и нежилые помещения: Автореферат дис. . канд. юрид. наук. М., 2001.
195. Епифанцев A.B. Правовой режим недвижимого имущества в жилищной сфере: Дис. канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007.
196. Жульева O.E. Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации: Дис. .канд. юрид. наук. Волгоград, 2007 .
197. Качалова И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: Дис. канд. юрид. наук. М., 2006.
198. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Дисканд. юрид. наук. Томск, 2004.
199. Нарушкевич C.B. Имущественный комплекс в гражданском праве России: Дис. .канд. юрид. наук. Волгоград, 2006.
200. Пономарев B.C. Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений: Дисканд. юрид. наук. М., 2004.
201. Попова Е.В. Договор найма жилого помещения: Автореф. дисканд. юрид.наук. Волгоград, 2004.
202. Попов A.B. Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме: Дис. . канд. юрид. наук. Волгоград, 2006.
203. Порошков В.А. Права на чужие недвижимые вещи по гражданскому праву России: Дис канд. юрид. наук. М., 1997.
204. Родионов О.С. Механизм установления правовых режимов российским законодательством: Автореф. дис. канд. юрид. наук. Саратов, 2001.
205. Семина Т.А. Договор социального найма жилого помещения: история, современные проблемы правового регулирования: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. -М., 2007.
206. Трифонов A.C. Гражданско-правовой режим земель промышленности: Дис. . канд. юрид. наук. Волгоград, 2006.
207. Щеголева A.B. Правовой режим недвижимости как объекта гражданских прав: Автореферат, дис. .канд. юрид. наук. Волгогр. акад. МВД России. Волгоград, 2006.
208. Правоприменительная практика
209. Архив Арбитражного Суда Волгоградской области за 2005 г. Дело № А12-3111/03-С35 от 24 февраля 2005 г.; Дело № А12-9020/05-С13 ог 14 сентября 2005 г.; Дело № А12-23382/05-С19 от 09 декабря 2005 г.; Дело № А12-12003/05-С45 ог 27 декабря 2005 г.
210. Архив Арбитражного Суда Волгоградской области за 2006 г. Дело № А12-11514/06-С30 от 06 июля 2006 г.
211. Архив Арбитражного Суда Волгоградской области за 2007 г. Дело № А12-12601/05-С30 от 17 октября 2007 г.
212. Архив Центрального районного суда Волгограда за 2008 г. Дело № 2-12682008 ог 12 февраля 2008 г.
213. Определение Конституционного суда РФ от 05 ноября 2003 г. по делу № 350-0 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
214. Постановление Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности части первой и второй ст. 54 ЖК РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой // Собрание законодательства РФ. 1995. - № 18. -Ст. 1708.
215. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 06 мая 1998 г. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 1998 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. - № 9.
216. Обзор судебной практики Верховного Суда РСФСР по некоторым вопросам, возникшим при рассмотрении гражданских дел в кассационном и надзорном порядке (БВСР 90-10). Электронный ресурс. - Режим доступа: http://www.businesspravo.ru (2008.-18 апреля).
217. Обзор кассационной и надзорной практики по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики за 9 месяцев 2006 года. Электронный ресурс. - Режим доступа: http://www.pravoteka.ru (2008. - 26 марта).
218. Определение Верховного суда РФ от 02 сентября 1999 г. по делу № 2-В99 пр-3 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
219. Определение Верховного Суда РФ от 25 сентября 2000 г. по делу № 35-В00-16 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
220. Определение Верховного Суда РФ от 08 ноября 2001 г. № 77-В01-26к // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
221. Определение Верховного Суда РФ от 28 февраля 2002 г. по делу № 71-ВО 1-8 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
222. Определение Верховного суда РФ от 27 мая 2002 г. по делу № 22-В02пр-8 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
223. Определение Верховного Суда РФ от 02 декабря 2003 г. по делу № КАС 03564 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
224. Определение Верховного суда РФ от 19 апреля 2005 г. № 11-В05-5 // Спра-вочно-правовая система «Консультант Плюс».
225. Определение Верховного Суда РФ от 06 июля 2005 г. по делу № ГКПИ05-578 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
226. Определение Верховного Суда РФ от 15 марта 2006 г. по делу № 5-Г06-3 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
227. Определение Верховного суда РФ от 12 июля 2006 г. по делу № 25-Г06-3 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
228. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 03 августа 2006 г. по делу № КАС06-321 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
229. Определение Верховного Суда РФ от 30 августа 2006 г. дело № 9-Г06-14 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
230. Определение Верховного Суда РФ от 04 октября 2006 г. по делу № 78-Г06-32 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
231. Определение Верховного суда РФ от 27 февраля 2007 г. по делу КАС07-7. -Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.supcourt.ru (2008. - 17 июня).
232. Определение Верховного суда РФ от 18 декабря 2007 г. по делу № КАС07-660 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
233. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03 апреля 1987 г. № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» // Бюллетень Верховного Суда СССР. -1987. № 33.
234. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г. № 14 «О внесении изменений и дополнений в Постановление Пленума Верховного Суда СССР» // Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. - № 3.
235. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. - № 1.
236. Решение Верховного Суда РФ от 08 февраля 2002 г. № ГКПИ2001-1802 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
237. Решение Верховного Суда РФ от 11 августа 2003 г. № ГКПИ 03-815. Электронный ресурс. - Режим доступа: http:www.jmportal.com/consult (2008. - 07 октября).
238. Решение Верховного Суда РФ от 26 мая 2005 г. № ГКПИ05-588 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
239. Решение Верховного Суда Российской Федерации от 09 июня 2006 г. по делу № ВКПИ06-33/06 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
240. Решение Верховного суда РФ от 24 сентября 2007 г. по делу № ГКПИ07-755 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
241. Определение кассационной инстанции по гражданским делам Новосибирского областного суда по делу № 33-3005/2007 г. Электронный ресурс. -Режим доступа: http://chulymsky.nsk.sudrf.ru (2008. - 09 июня)
242. Постановление ФАС Уральского 01фуга от 12 мая 1997 г. по делу № Ф09-204/97АК // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
243. Постановление ФАС Северо-Западного 01фуга от 27 февраля 2001 г. по делу № 4254 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
244. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 ноября 2001 г. по делу № А05-337/01-17/13. Электронный ресурс. - Режим доступа: http://www.ourcourt.ru (2008. -19 сентября).
245. Постановление ФАС Уральского округа от 31 августа 2004 г. по делу № А50-444/04 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
246. Постановление ФАС Уральского округа от 22 мая 2007 г. по делу № Ф09-3659/07-С1. Электронный ресурс. - Режим доступа: http:// www.pravanet.ru (2008. -24 сентября).
247. Постановление ФАС Уральского округа от 28 ноября 2007 г. по делу № А76-6762/2007-4-257 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
248. Постановление Четырнадцатого Арбитражного апелляционного суда г. Вологды от 23 августа 2007 г. по делу № А05-6278/2007. Электронный ресурс. - Режим доступа: http://www.14aas.arbitr.ru (2007. - 7 мая).
249. Решение Первомайского районного суда г. Ростова на - Дону от 17 августа 2004 г. по делу № 2- 1082/04. — Электронный ресурс. — Режим доступа: http://npoi.narod.ru (2008. - 17 февраля).
250. Обзорная справка о судебной практике по делам, возникающим из жилищных правоотношений, рассмотренных судами Республики Хакасия в 2005 г. Электронный ресурс. -Режим доступа: http://www.supcourt.khakasnet.ru (2008. -19 мая).
