Гражданско-правовые проблемы обеспечения интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования

Аюшеева, Светлана Дабаевна

Гражданско-правовые проблемы обеспечения интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитованиятекст автореферата и тема диссертации по праву и юриспруденции 12.00.03 ВАК РФ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции на тему «Гражданско-правовые проблемы обеспечения интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования»

На правах рукописи

АЮШЕЕВА Светлана Дабаевна

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИНТЕРЕСОВ УЧАСТНИКОВ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Специальность 12.00.03 - гражданское право;

предпринимательское право; семейное право; международное частное право

АВТОРЕФЕРАТ на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва - 2004

Работа выполнена в Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации на кафедре правового обеспечения рыночной экономики.

Научный руководитель: доктор юридических наук, профессор

Сейнароев Бексултан Магомедович

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Кабалкин Александр Юрьевич

кандидат юридических наук, доцент Ем Владимир Саурсеевич

Ведущая организация: Российский государственный

гуманитарный университет

Защита состоится 12 ноября 2004 года в 12 часов на заседании диссертационного совета Д-502.006.15 в Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации по адресу: 119606, Москва, пр. Вернадского, д. 84, корп. 1, ауд: 2283.

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале библиотеки Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации.

Автореферат разослан

октября 2004 года.

Ученый секретарь диссертационного совета

В.В. Зайцев

2.00 5-4

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. С переходом России к рыночным

отношениям в жилищной политике государства произошел поворот от бесплатного предоставления жилья к рыночным механизмам решения данной проблемы. Одним из таких механизмов является ипотечное жилищное кредитование, основополагающий смысл которого заключается в разрешении противоречий между стоимостью жилья и текущими доходами граждан. Не имея достаточного количества денежных средств для приобретения собственного жилья, но, имея постоянную работу и стабильный заработок, гражданин получает возможность приобрести в собственность квартиру за счет кредитных средств. Приобретенное на кредитные средства жилье служит обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору и в случае неисполнения заемщиком указанных обязательств удовлетворение денежных требований кредитора происходит за счет стоимости заложенного имущества.

Следует отметить, что до перехода к рыночным отношениям в России отсутствовал опыт правового регулирования отношений, возникающих при ипотечном жилищном кредитовании. В связи с этим, действующие сегодня в данной области правовые нормы имеют ряд недостатков, основным из которых, является недостаточное урегулирование гражданско-правовых интересов основных участников ипотечного жилищного кредитования. Между тем, интересы сторон имеют достаточно важное юридическое значение для возникновения, реализации и прекращения конкретных правоотношений. Применительно к ипотечному жилищному кредитованию, это обозначает, что возникновение интереса к участию в данном виде кредитования, как у заемщика, так и у кредитора, обуславливается объективными условиями такого кредитования, закрепленными в нормах действующего законодательства. От того, насколько эффективно будут защищены интересы основных участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, в целом зависит развитие данного института. Изложенное свидетельствует об актуальности темы исследования и предопределяет его предмет и выбор методологической основы.

Предметом диссертационного исследования являются отношения между основными участниками первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, действующее законодательство, регулирующее указанные отношения, а также складывающаяся в данной области правоприменительная практика.

Цели и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является выявление и решение наиболее значимых теоретических и практических гражданско-правовых проблем, касающихся обеспечения интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования. Указанная цель предопределила постановку и решение следующих задач:

установление сущности ипотечного жилищного кредитования, определение первичного и вторичного рынков ипотечного жилищного кредитования;

рассмотрение гражданско-правового статуса участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования;

выявление гражданско-правовых интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования;

установление специфики жилого помещения, как объекта гражданских прав;

определение содержания конституционного права граждан на жилище и установление через указанное определение факта отсутствия нарушения конституционного права на жилище при обращении взыскания на заложенное жилое помещение;

определение сущности права пользования жилым помещением; выявление вещно-обязательственной природы ипотечных правоотношений;

определение значения принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для защиты интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования;

установление возможных путей реализации правового механизма обеспечения интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования.

Теоретическая и нормативно-правовая основа. При написании

диссертационного исследования и формировании его теоретической основы автор основывался на теоретических положениях и выводах науки гражданского права, содержащихся, в частности в трудах российских ученых-цивилистов: И.А. Базанова, Е.В. Васьковского, Л.В. Гантовера, A.M. Гуляева, А.С. Звоницкого, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, Л.А. Петра-

жидкого, К.П. Победоносцева, ИА Покровского, Г.Ф. Шершеневича, и

многих других. Обращение к трудам российских ученых обусловлено глубиной разработки проблем гражданско-правового регулирования недвижимости и стремлением к преемственности правовых традиций России.

В работе были использованы труды советских и современных российских ученых: Т.Е. Абовой, М.М. Агаркова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, B.C. Ема, О.С. Иоффе,

A.Ю. Кабалкина, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, И.Б. Марткович, Л.Ю. Михеевой, В.А Рахмиловича, П.И. Седугина, Б.М. Сейнароева, К.И. Скловского, В. Л. Слесарева, Е.А Суханова, Ю.К. Толстого, Б.Б. Черепахина,

B.Л. Щенниковой, В.Ф. Яковлева и других.

Информационной базой работы послужило действующее российское законодательство, относящееся к регулированию отношений в сфере ипотечного жилищного кредитования и правоприменительная практика. В работе отражены материалы практики Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также судов общей юрисдикции.

Методы исследования. В работе использованы такие частно-научные методы познания, как историко-правовой метод, метод сравнительного исследования, технико-юридический метод, метод системного подхода. В работе предпринята попытка дать обоснованную оценку положительных и отрицательных моментов изучаемого вопроса и отразить необходимость системного подхода к решению поставленных проблем.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что оно представляет собой первое комплексное изучение гражданско-правовых проблем обеспечения баланса интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования.1 В настоящей работе на основе теоретического анализа предлагаются варианты решения основных правовых проблем защиты интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования.

1 Осуществленные ранее диссертационные исследования в области ипотечного жилищного кредитования не затрагивали рассматриваемых в настоящей работе вопросов (см. Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования. Автореф. дне. ... канд. юрид. наук, М. 2002 г., Кожина Ю.А. Договор ипотеки жилвк помещений. Автореф. дис.... канд. юрид. наук, Волгоград. 2002 г., Орлова М.М. Некоторые проблемы регулирования ипотечного жилищного кредитования. Дис. ... канд. юрид. на>к Волгоград 2001 г.. Ратманов Л.Б. Правовое регулирование ипотечного кредитования. Автореф. дис.... канд. юрид. наук. М. 2001 г.) и бьпи посвящены изучению других гражданско-правоввк проблем, связанных с ипотечным жилищным кредитованием.

Положения, выносимые на защиту-

1. Ипотечное жилищное кредитование представляет собой особый вид кредитных правоотношений, основной характеристикой которых является их тесная связь с возникающими между кредитором и заемщиком залоговыми и жилищными правоотношениями. Изложенное объясняется тем, что права и обязанности у сторон возникают в данном случае не только по поводу получения/предоставления кредита и его возврата, но также указанные отношения возникают в связи с приобретением заемщиком жилого помещения с использованием кредитных средств и передачи указанного жилого помещения в залог кредитору в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору. В результате, возникающие при ипотечном жилищном кредитовании права и обязанности сторон становятся предметом регулирования не только гражданского, но и жилищного права.

2. Обращение взыскания на жилое помещение, заложенное в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, прекращает субъективное гражданское право заемщика на конкретное жилое помещение, что не препятствует ему в будущем по основаниям, предусмотренным действующим законодательством, реализовать свое право на жилище как путем приобретения иного жилья, так и путем заключения договора социального либо коммерческого найма. В связи с этим обращение взыскания на заложенное жилое помещение не нарушает конституционного права заемщика на жилище.

3. Право пользования жилым помещением членами семьи собственника указанного помещения является производным от прав собственника на жилое помещение и должно прекратиться с прекращением у собственника жилого помещения прав на него. Изложенное объясняется тем, что прекращение права собственности на жилое помещение влечет прекращение всех правомочий собственника, включая правомочие на использование жилого помещения для собственного проживания, а также для проживания в нем членов его семьи. Указанное правомочие возникает у нового собственника жилого помещения. Данное правило защищает права и законные интересы приобретателя жилого помещения и членов его семьи от "затянувшегося" ограничения (обременения) их прав правами пользования членами семьи каждого из предыдущих собственников квартиры и придает прозрачность сделкам с жилыми помещениями.

4. Основными принципами ипотечного жилищного кредитования являются принцип специальности и бесповоротности государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (принципы ипотечной системы) суть которых сводится к тому, что:

- из всего имущества должника заранее выделяется объект недвижимого имущества, специально предназначенный для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств должником его обязательств перед кредитом и на это имущество не может быть обращено взыскание по иным долгам должника (принцип специальности);

- государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество исключает возможность истребования этого имущества от добросовестного приобретателя, зарегистрировавшего свое право собственности на него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (принцип бесповоротности), в случае признания любой из предыдущих сделок с недвижимым имуществом недействительной.

5. Правовая природа согласия органов опеки и попечительства на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних состоит в обеспечении прав и законных интересов несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей. Давая согласие на совершение сделки, органы опеки и попечительства осуществляют контроль за деятельностью назначенных ими опекунов и попечителей. Распространение требования о получении согласия органов опеки и попечительства на сделки по распоряжению жилыми помещениями родителями несовершеннолетних, когда несовершеннолетние не являются собственниками жилых помещений, а родители не лишены родительских прав и над несовершеннолетними не установлена опека и попечительство, необоснованно ограничивает права собственников жилых помещений, презюмирует недобросовестность действий родителей по отношению к их детям, а также противоречит смыслу залога.

6. Значение прав залогодержателя в отношении заложенного имущества заключается в возможности залогодержателя удовлетворить свои денежные требования из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Реализация указанной возможности не должна зависеть от соразмерности или несоразмерности требований залогодержателя по отношению к стоимости заложенного имущества. В связи с изложенным, правовое регулирование залоговых правоотношений, возникающих на стадии обращения взыскания на заложенное имущество, не должно основываться на использовании

оценочных понятий, применение которых делает процесс обращения взыскания сложным и неопределенным и приводит к утрате смысла залога.

7. Обеспечение прав и законных интересов лиц, не являющихся собственниками жилых помещений, но имеющих в отношении указанных жилых помещений иные предусмотренные действующим законодательством права, в случае передачи жилых помещений в залог обеспечиваются получением от указанных лиц согласия на совершение сделки. В этом случае согласие на залог в первую очередь предполагает согласие на возможное будущее отчуждение предмета залога. В связи с изложенным, обращение взыскания на заложенное с согласия третьего лица имущество не должно зависеть от его воли на момент обращения взыскания.

Практическая значимость и апробация результатов исследования. Материалы исследования могут быть использованы в нормотворческой деятельности, правоприменительной практике, а также в преподавании курса гражданского и жилищного права.

Отдельные положения диссертационного исследования были использованы Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу при подготовке законопроектов, направленных на развитие рынка доступного жилья.

По теме диссертационного исследования опубликован ряд статей в журнале "Законодательство", Российской правовой газете "эж-ЮРИСТ". Основные положения исследования выносились на обсуждение на Первой междисциплинарной межвузовской конференции аспирантов, проходившей в г. Москве в апреле 2002 года, а также на Международный аспирантский форум в г. Калининграде в июне 2003 года.

Структура диссертации обусловлена целями Исследования. Диссертация состоит из трех глав, объединяющих семь параграфов, и библиографии.

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается выбор темы диссертации, ее актуальность, определяются цели и задачи исследования, характеризуется ее научная и практическая значимость, определяются основные положения, выносимые на защиту.

Первая глава "Содержание и сущность ипотечного жилищного кредитования" состоит их трех параграфов. В первом параграфе "Понятие ипотечного жилищного кредитования, первичный и вторичный рынки ипотечного жилищного кредитования" раскрывается экономическая сущность ипотечного жилищного

кредитования, которая заключается в разрешении противоречий между потребностью в жилье и уровнем доходов, а для финансового рынка — способом разрешения известного противоречия между доходом и риском. У большинства семей, относящихся к так называемому среднему классу, основными источниками доходов выступает регулярно выплачиваемая заработная плата и иные постоянные доходы, и на первом этапе, как правило, отсутствуют значительные сбережения, что делает финансирование приобретения жилья, являющегося самой дорогой покупкой в структуре расходов любой семьи данной категории, невозможным. Привлечение кредитных средств под будущие ожидаемые доходы в данной ситуации является решением проблемы. Кроме того, обеспечение финансовых обязательств семьи залогом собственного жилья и потенциальная угроза его потери является сильнейшим мотивирующим фактором своевременного исполнения обязательств.

В юридической литературе отмечался экономический эффект обременения индивидуума собственностью - "...речь идет о мощной "отдаче" в экономической и социальной жизни вещной сути права собственности, той решающей ее особенности, которая через механизм "своей власти и своего интереса" позволила в условиях формирующегося гражданского общества именно вещам как объектам права собственности стать основой главного стимула к интенсивному труду, импульсом к собственным инвестициям, вложениям доходов в модернизацию производства, фактором ответственности за свое хозяйское дело".1 Таким образом, ипотечное жилищное кредитование, способствуя обретению гражданами собственности в виде жилья, также оказывает огромное влияние на мотивацию человека и общественные процессы, происходящие в обществе. Если человек берет кредит на несколько лет, у него формируется иное мышление, он в большей степени нацелен на достижение максимального результата в своем деле и стремится к успеху своего предприятия.

Ипотечное жилищное кредитование представляет собой систему отношений, возникающих по поводу выдачи, обслуживания, продажи и секьюритизации кредитов, выданных под залог приобретаемых на кредитные средства жилых помещений. Указанные отношения образуют рынок ипотечного жилищного кредитования, который в экономической литературе принято делить на первичный и вторичный. На первичном рынке ипотечного жилищного кредитования происходит выдача кредитов под залог приобретаемых на кредитные средства жилых помещений. В

1 С. С. Алексеев. Гражданское право в современную эпоху. М.: Изд. Юрайт. 1999. С. 36.

результате предоставления кредитов на приобретение жилья у кредиторов возникают долгосрочные активы в виде обеспеченных залогом недвижимости имущественных прав требований, однако в результате возникновения таких активов снижаются объемы денежных ресурсов кредитора. Возникает проблема привлечения свободных денежных ресурсов, то есть проблема рефинансирования механизма ипотечного жилищного кредитования в целом. В этой связи возникает вторичный рынок ипотечного жилищного кредитования. Ипотечный кредитор должен искать пути для привчечения на долгосрочной основе кредитных ресурсов. Практика показала, что таких пути два - первый, привлекать средства за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, второй, уступать права требования по ипотечным кредитам специализирующимся на этом юридическим лицам, снимая с себя таким образом все риски и предоставляя вопросы привлечения средств с рынков капитала этим юридическим лицам. Такого рода сделки образуют вторичный рынок ипотечного жилищного кредитования.

Первичный рынок ипотечного кредитования - необходимая первая ступень существования вторичного ипотечного рынка. Именно здесь закладывается основа функционирования ипотечного жилищного кредитования в целом. От того, насколько качественными будут выданные на первичном рынке кредиты, зависит процесс их рефинансирования на вторичном рынке. В связи с изложенным предметом диссертационного исследования будут являться отношения, возникающие на первичном рынке ипотечного жилищного кредитования.

Второй параграф "Участники первичного рынка ипотечного жилищного кредитования" посвящен рассмотрению правового статуса основных участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, а также выявлению их гражданско-правовых интересов.

В параграфе отмечается, что на первичном рынке ипотечного жилищного кредитования участвуют два субъекта - банк (иная кредитная организация) и заемщик. Каждый из указанных субъектов имеет свой интерес при вступлении в правоотношения по ипотечному жилищному кредитованию. Заемщики, вступая в правоотношение с банком, имеют намерение реализовать свое право на удовлетворение жилищной потребности за счет предоставленного банком кредита. Однако одновременно, заемщики принимают на себя обязанности вернуть кредиты и проценты за их использование в определенный срок. Своевременное и надлежащее исполнение обязательств по возврату кредита и процентов приводит к успешной реализации права - прекращаются -залоговые

правоотношения, право собственности на приобретенное жилое помещение перестает быть обремененным залогом, неисполнение указанных обязательств - к нереализации права, лишению приобретенного на кредитные средства жилого помещения.

В связи с получением кредита между кредитором и заемщиком складываются отношения по поводу заключения кредитного договора, выдаче и получению денежных средств, а также отношения по погашению кредита. В настоящее время система кредитования строится на основе принципов возвратности, платности и срочности. Принцип возвратности обозначает, что денежные средства, полученные в виде кредита, служат для заемщика временным источником финансовых ресурсов и должны быть возвращены. Принцип платности основан на возмездном характере услуг, оказываемых банками при предоставлении кредита - за банковский кредит взимается плата в виде процентов, размер которых определяется сторонами при заключении договора. Принцип срочности обозначает, что кредитные средства подлежат возврату в определенные сроки, установленные кредитным договором.

Осуществляя свою деятельность, банки выступают, прежде всего, как учреждения, которые, с одной стороны, привлекают временно свободные средства физических и юридических лиц, а с другой - удовлетворяют за счет этих привлеченных средств разнообразные потребности предприятий, организаций и населения. Деятельность банка по привлечению свободных денежных средств обусловливает деление его ресурсов на собственные и привлеченные, при этом на долю привлеченных ресурсов приходится более половины ресурсов банка, основную часть из которых составляют депозиты (вклады) физических лиц.1 Размещая указанные ресурсы от своего имени, в том числе путем предоставления кредитов третьим лицам, банк должен быть уверен в их своевременном возврате указанными лицами, так как, привлекая свободные денежные средства, банк в свою очередь также принял на себя обязательство своевременно вернуть денежные средства вкладчикам.

При кредитовании основным риском для банков выступает риск не возврата кредита заемщиком. Указанный риск существует всегда, даже, несмотря на возникновение у заемщика обязательства, закрепленного в кредитном договоре, вернуть соответствующий кредит в указанные в нем сроки. "Договор, как известно, устанавливает право на чужое действие. Но совершение действия зависит от воли лица обязанного: нет возможности принудить должника к совершению действия, составляющего предмет

1 Банковское дело: Учебник иод ред. Г.Г. Коробовой. М. 2002. С. 118-119.

договора; да и принуждение само по себе - действие противозаконное; так что осуществление права но договору, как и всякого обязательственного права, зависит не только ог воли субъекта права, а также и от воли должника". Именно то, что «обязательство дает право требовать, но не принуждать к исполнению действия, обещанного должником»2 в своем большинстве обусловливает существование кредитных рисков при осуществлении банковского кредитования. Неся риск не возврата кредита, банк рискует привлеченными денежными средствами, что недопустимо в силу существования обязательств банка вернуть указанные денежные средства вкладчикам. В связи с изложенным международный опыт деятельности банков выработал механизм организации возврата кредита, включающий не только порядок погашения конкретного кредита исходя из реальных экономических условий, но и формы обеспечения полноты и своевременности обратного движения ссуженной стоимости. Под формой обеспечения возвратности кредита при этом, в экономической литературе понимается конкретный источник погашения имеющегося долга, юридическое оформление права на его использование, а также организация контроля банка за достаточностью и приемлемостью данного источника.3 Если механизм погашения кредита, его закрепление в кредитных договорах является основной предпосылкой возврата кредита, то определение форм обеспечения возврата кредита представляет собой гарантию этого возврата. «Для предварительного обеспечения имущественных интересов кредитора, получения им гарантий надлежащего исполнения должником обязательства используются специальные меры обеспечительного характера, предусматриваемые законодательством или соглашением сторон. Такие меры характеризуются имущественным содержанием и нацеленностью на побуждение должника к исполнению своего долга (а не только на его наказание как правонарушителя)».4

Таким образом, еще одним принципом кредитной деятельности является принцип обеспеченности кредита. Наиболее предпочтительной формой обеспечения возврата банковского кредита является залог, который, в отличие иных способов обеспечения исполнения обязательств, не только побуждает должника к надлежащему исполнению, но и гарантирует защиту имущественных интересов кредитора. В основу

' Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2 ч.). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. Изд. 2-е, испр. М. 2000. С. 523.

2 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М. 1995. С.290.

3 Банковское дело под ред. О.И. Лаврушина. М. 1992. С. 206.

4 Гражданское право в 2 т. Т. 2. Учебник Пол. ред. ЕА Суханова. М 1994. с 27-28

функционирования ипотечного жилищного кредитования положен залог жилого помещения, приобретаемого заемщиком за счет кредитных средств.

Учитывая то, что заемщиками при ипотечном жилищном кредитовании выступают физические липа, в параграфе рассматривается вопрос о такой составляющей правового статуса физических лиц, как дееспособность, которая является одним из главных условий действительности сделок с участием физических лиц. На основании анализа норм действующего законодательства в области здравоохранения делается вывод о причине отсутствия на сегодняшний день механизма, позволяющего контрагенту физического лица убедиться в его дееспособности, а также предлагается способ решения проблемы.

В третьем параграфе "Жилое помещение, как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования" рассматриваются особенности правового режима жилого помещения, которое в отличие от любого другого объекта гражданских прав является объектом регулирования сразу двух отраслей права - гражданского и жилищного. Какие бы отношения не возникали у участников гражданского оборота по поводу жилых помещений, всегда указанные отношения в той или иной степени будут подвергаться регулированию не только гражданского, но и жилищного права. Данная особенность связана с тем, что жилое помещение имеет непосредственное отношение к закрепленному в Конституции РФ и гарантированному ею праву граждан на жилище. Вопрос о том, что представляет собой право на жилище, а также вопрос о содержании указанного права, моменте его возникновения, субъекте встречной ему обязанности уже много лет привлекают к себе внимание цивилистов,1 однако ни по одному из них в юридической литературе нет достаточной ясности. Между тем эти вопросы имеют не только теоретическое, но и практическое значение: то или иное их решение ведет к различной трактовке содержания и смысла отдельных норм действующего законодательства и в конечном итоге может отразиться на развитии такого института, как ипотечное жилищное кредитование, важное место в котором занимает залог жилого помещения, а, следовательно, и

1 См напр Мартыович И Б Жилищное законодательство в свете конституционных норм //Советское государство и право 1979 № 11 С 73-75, Бару М И , Пушкин А А, Сабилев М Н Понятие и юридическая природа права на жилище // Основы советского жилищного законодательства Свердловск 1981 С 55-62 Седугин ПИ Право на жилище в СССР М 1983 С 30-41, Чигир В Ф Жилищное право Минск 1986 С 5-9

возможность быстрого и по возможности малозатратного обращения взыскания на предмет залога.

В параграфе делается вывод о том, что конституционное право на жилище не включает в себя право на его неприкосновенность и сводится к следующим основным юридическим возможностям:

- возможность улучшения жилищных условий путем приобретения жилого помещения любым из способов, предусмотренных действующим законодательством (строительство либо совершение любой из сделок по приобретению жилья, как за счет собственных, так и за счет привлеченных средств, например, кредита банка);

- возможность улучшения жилищных условий малоимущим путем получения жилья за доступную плату в домах государственного либо муниципального жилищного фонда;

недопустимость произвольного (не основанного на законе) лишения граждан жилища. Законом за определенные правонарушения могут быть установлены основания изъятия у правонарушителя занимаемого им жилого помещения, однако в указанном случае должен быть соблюден установленный законом порядок (конфискация, обращение взыскания, выселение и т.д.). При соблюдении установленного законом порядка нарушение конституционного права гражданина на жилище не происходит, так как, лишившись конкретного жилого помещения за совершение определенного правонарушения, лицо не утрачивает права вновь приобрести в собственность либо в пользование другой жилой дом или квартиру.

Также в параграфе рассматривается такое правовое явление, как "право пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения". В результате делается вывод о том, что в современных условиях, когда большинство квартир находится не в государственной и муниципальной собственности, а в личной собственности граждан, применение конструкции права пользования жилыми помещениями к отношениям собственности должно быть ограничено. В первую очередь это касается сроков существования права пользования жилым помещением членами семьи собственника, которое должно быть ограничено во времени сроком права собственности лица, предоставившего жилое помещение в пользование. Согласно ст. 288 Гражданского кодекса РФ гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для

проживания на основании договора. Указанная норма Гражданского кодекса РФ очень убедительно подтверждает высказанное предположение о длительности существования права пользования. Как видно, именно собственнику жилого помещения принадлежит право проживать в указанном помещении, использовать помещение для проживания в нем членов семьи, а также сдавать его фетьим лицам по договору. Указанное право собственника должно прекратиться с того момента, когда он перестанет быть собственником жилого помещения, а именно с момента перехода права собственности на жилое помещение другому лицу. Иными словами, как только собственник жилого помещения произведет его отчуждение третьим лицам, его право использовать помещение, как для собственного проживания, так и для проживания членов семьи также должно прекратиться. Указанное право должно возникнуть у нового собственника жилого помещения. Данное утверждение основано на позиции, согласно которой право пользования жилым помещением является производным от права собственности и должно полностью зависеть от прав собственника и не должно быть шире его прав. Любому проживающему в жилом помещении лицу должно быть понятно, что длительность его прав пользования жилым помещением не может превышать срока права собственности собственника жилого помещения.

На основании вышеизложенного предлагается внести изменения в ст.

292 Гражданского кодекса РФ установив, что переход права собственности на жилое помещение третьему лицу является основанием прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника, за исключением случаев, когда собственником жилого помещения является государство либо муниципальное образование. Право пользования, в указанном случае, должно прекратиться с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Внесение указанных изменений в действующее законодательство позволит избежать злоупотреблений со стороны залогодателя и создать определенность на рынке недвижимости. Любой добросовестный участник сделки, будь то залогодатель или покупатель жилого помещения, должен быть уверен, что принимаемая им в залог либо приобретаемая в собственность квартира не имеет "начинки" в виде сохранившихся за членами семьи предыдущих собственников прав пользования.

Вторая глава "Правовое регулирование отношений,

обеспечивающих интересы участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования" состоит из двух параграфов. Первый параграф данной главы "Залог как способ обеспечения исполнения обязательств на первичном рынке ипотечного жилищного кредитования" посвящен изучению природы залога недвижимого имущества, как одного из способов обеспечения исполнения обязательств. В результате делается вывод о том, что право залога является обязательственным правом, имеющим некоторые признаки вещных прав, которых, тем не менее, недостаточно для отнесения права залога к категории вещных прав. На основании этого предлагается внести в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) изменения, касающиеся исключения термина "право залога" из текста закона, что устранит неоднозначное понимание соответствующих норм и облегчит применение закона на практике.

В параграфе рассматривается вопрос о возникновении ипотеки в силу закона на основании ст. 77 Закона об ипотеке, в соответствии с которой жилой дом или квартира, приобретенные с использованием кредитных средств считаются находящимися в залоге у кредитора с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру или жилой дом. В результате устанавливается, что на сегодняшний день действующим законодательством не предусмотрена такая связь между получением денежных средств по кредитному договору и приобретением в собственность квартиры или жилого дома, в результате которой была бы установлена презумпция о том, что квартира или жилой дом, приобретенные заемщиком при наличии заключенного между заемщиком и банком кредитного договора, содержащего условие о целевом использовании кредитных средств - на приобретение квартиры или жилого дома, считается приобретенной за счет кредитных средств. Между тем, существование такой презумпции необходимо, так как регистрирующий орган, может не узнать о том за счет чьих средств приобретается квартира или жилой дом и не зарегистрировать ипотеку одновременно с государственной регистрацией права собственности заемщика. В результате кредитор при недобросовестности заемщика может не доказать факт существования залога, если заемщик, возражая против реализации залогодержателем предусмотренных для него Законом об

ипотеке прав, заявит о том, что кредитные средства были потрачены им не на приобретение квартиры, а на иные цели, что же касается квартиры, то она приобретена за счет собственных средств либо за счет денежных средств, позаимствованных заемщиком у иного, чем банк, лица. В таком случае ипотека не будет считаться возникшей. В параграфе отмечается также, что даже при добросовестности заемщика отсутствие записи об ипотеке нарушает права, как залогодержателей, так и лиц, добросовестно полагающихся на записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так как заемщик может передать заложенное имущество еще в один залог, осуществить его отчуждение либо иным образом распорядиться предметом залога. В результате делается предложение о внесении в Закон об ипотеке норм, предусматривающих последствия не внесения записи об ипотеке одновременно с государственной регистрацией права собственности заемщика на квартиру, приобретенную им за счет кредитных средств.

На сегодняшний день для случаев возникновения ипотеки в силу закона не предусмотрена возможность запрета последующей ипотеки. Ввиду отсутствия договора об ипотеке, сторонам просто негде предусмотреть условие о запрете последующей ипотеки, так как Законом об ипотеке установлено, что такое условие они могут предусмотреть только в рамках договора об ипотеке. О возможности предусмотреть данное условие в рамках иного соглашения сторон, например, в кредитном договоре, в законе ничего не сказано. Получается, Закон об ипотеке не устанавливает для залогодержателя законной ипотеки возможности запретить залогодателю передавать заложенное им имущество в последующую ипотеку, несправедливо ограничивая, таким образом, права залогодержателя законной ипотеки по сравнению с правами залогодержателя ипотеки, возникшей на основании договора.

Во втором параграфе второй главы "Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для защиты интересов участников ипотечного жилищного кредитовании" рассматриваются вопросы, связанные с проблемой защиты интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования и определяется значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для осуществления указанной защиты. В результате, на основании изучения трудов дореволюционных ученых-цивилистов устанавливается, что ныне действующая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть ни что иное, как "ипотечная система",

появившаяся изначально в странах Западной Европы в 18 столетии. Первоначально ипотечная система возникла на почве залогового права в связи с отсутствием официального источника, содержащего сведения о существующих залогах в отношении конкретной недвижимости. Залог носил скрытый характер - «...ничто не препятствовало должнику воспользоваться до последней крайности всем кредитом своего имущества, обеспечить им другие свои обязательства, установить в нем право для других лиц, и притом так, что эти новые права удобно могли быть скрыты от первоначального кредитора».1 Залогодержатель в [аких условиях, принимая в залог недвижимое имущество, не мог знать об обременении указанного имущества предыдущим залогом, а также не имел точной информации об истинном собственнике имущества.

Сложившись первоначально на почве залогового права, ипотечная система благодаря свойственным ей принципам (обязательности, старшинства, бесповоротности, специальности, достоверности, публичности), впоследствии наряду со своим специальным назначением -приданием гласности залогу недвижимого имущества «получила более широкое значение: она обратилась в систему укрепления всех прав на недвижимое имущество и по этому имуществу - в систему регистрации недвижимой собственности».2

Следует отметить, что в дореволюционной России ипотечной системы не существовало. Ее введение лишь предполагалось проектом Вотчинного устава 1892 года, однако указанный проект так и остался проектом, а ипотечная система была введена в законодательство России лишь в наше время с введением в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В параграфе делается вывод о том, что действующим законодательством проигнорировано два основополагающих принципа ипотечной системы - принцип бесповоротности и принцип специальности. Так, закрепленная в ст. 42 Закона об ипотеке норма о прекращении залога в случае виндикации, вступила в прямое противоречие с принципом бесповоротности. В соответствии с указанной статьей при изъятии у залогодателя в установленном федеральным законом порядке заложенного имущества на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Получается следующая ситуация.

Победоносцев К П Курс гражданского права В трех томач М 2001 С 523 2Мейер ДИ Русское гражданское право (в 2 ч ) По исправленному и доношенному 8-му из , 1902 М 2000 С 546

Залогодержатель, рассчитывая на достоверность сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обращается в Учреждение юстиции по месту нахождения предлагаемого в залог недвижимого с заявлением о предоставлении выписки из реестра о зарегистрированных правах на это недвижимое имущество. Учреждение юстиции выдает будущему залогодержателю выписку, подтверждающую Право собственности залогодателя на интересуемую недвижимость. Удостоверившись, что должник действительно является собственником предлагаемого в залог имущества, кредитор предоставляет ему кредит, веря, что в случае неисполнения обязательств по кредитному договору, он сможет удовлетворить свои денежные требования за счет стоимости заложенного имущества. Однако, на самом деле, благодаря норме ст. 42 Закона об ипотеке, запись о праве собственности залогодателя на заложенное кредитору имущество, может быть изменена в случае виндикации, при этом ипотека тут же прекратится. Закрепление такой нормы в законе вступает в противоречие с принципами ипотечной системы, основным смыслом создания которой было создание видимости прав и защита полагавшихся на данные ипотечных книг лиц. Принимая в залог недвижимость в качестве обеспечения обязательств, кредитор справедливо полагается на то, что в Едином государственном реестре отражены, во-первых, все права на данный объект недвижимости, а, во-вторых, что сведения Единого государственного реестра достоверны.

Позиция, закрепленная в настоящее время действующим законодательством, значительно препятствует развитию оборота -покупатели должны быть всегда готовы к утрате приобретаемого недвижимого имущества в связи с возможностью его виндикации. В свое время Б.Б. Черепахин отмечал, что оборот, построенный на сильной подозрительности покупателей, в связи с чем продавцам нужно было запасаться исчерпывающими доказательствами своего права собственности на отчуждаемую вещь, трудно себе представить.1 Это невыгодно ни нынешнему, ни потенциальному собственнику. "Обеспеченность оборота состоит в том, чтобы намеченное благоприятное изменение наличного состояния (положения) имущественно-правовых отношений лица не могло быть сорвано через обстоятельства, ему неизвестные".2

Помимо принципа бесповоротности действующим законодательством не учтен принцип специальности ипотечной системы. Так, в соответствии со

' Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Ученые записки Свердловского юридического института. Свердловск. 1947. том 2. С. 75

' К.И. Скловский. Собственность в гражданском нраве. М. 1999. С. 97.

ст. 49 Закона «Об исполнительном производстве» на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя. Анализируя указанную статью, B.C. Ем писал, что принципы залога, в том числе принцип специальности: «...как бы не существуют для Закона «Об исполнительном производстве. Каких-то особых прав залогодержателя недвижимости, позволяющих ему нейтрализовать положение п. 1 ст. 49 Закона «Об исполнительном производстве» нет».1 В результате происходит утрата смысла залога, суть которого состоит в том, что заложенное имущество выделяется из всей массы имущества должника специально для первоочередного удовлетворения требований залогодержателя независимо от наличия или отсутствия у должника иного имущества и иных кредиторов. «При решении споров должно действовать правило, что залогодержатель при наличии оснований, предусмотренных законом и договором, вправе требовать обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество и удовлетворения за счет его стоимости своих имущественных претензий независимо от наличия либо отсутствия у должника иных долгов и иного имущества. Право залогодержателя на обращение взыскания не может быть парализовано лишь фактом наличия у должника иного имущества или иного кредитора».2

Третья глава "Правовой механизм обеспечения интересов кредитора на первичном рынке ипотечного жилищного кредитования" состоит из двух параграфов. Первый ее параграф "Обращение взыскания на заложенное жилое помещение без обращения в суд" посвящен рассмотрению внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное жилое помещение. В параграфе отмечается, что именно на этапе обращения взыскания происходит реализация права залогодержателя на удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного им имущества. От того насколько оперативно и беспрепятственно будет происходить обращения взыскания, зависит в целом эффективность такого способа обеспечения

1 Ем B.C., Рогова Е.С. Правовые проблемы реализации принципов ипотечного кредитования в ипотечном законодательстве//Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. Под ред. B.C. Ема. М. 1999. С.90.

2 Ем В С, Рогова Е.С. Правовые проблемы реализации принципов ипотечного кредитования в ипотечном законодательстве//Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. Под ред B.C. Ема. М. 1999. С.90-91.

исполнения обязательств, как залог. «Одним из важнейших требований всякого кредита, как личного, так и поземельного, является, без всякого сомнения, скорость взыскания. Чем более скорость эта гарантирована законодательством, чем более капиталисты могут рассчитывать на быструю выручку в случае просрочки ссуженных ими капиталов, тем охотнее они вступают в кредитные сделки, тем выгоднее условия этих сделок для должников»1.

На сегодняшний день действующим российским законодательством скорость обращения взыскания на предмет залога залогодержателю жилого помещения не гарантирована. Речь идет о требовании ст. 292 Гражданского кодекса РФ, согласно которой отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, допускается с согласия органа опеки и попечительства. В параграфе рассматривается правовая природа согласия третьих лиц на совершение сделок, а также сущность предоставления органами опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения. Также, на основании изучения трудов дореволюционных ученых-цивилистов рассматривается дореволюционный опыт правового регулирования деятельности органов опеки и попечительства. В результате делается вывод о том, что опека и попечительство в отношении несовершеннолетних детей устанавливается при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случае, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без попечения родителей, в частности, когда родители уклоняются от их воспитания или защиты их прав и интересов. То есть, опека и попечительство устанавливается над теми, кто в силу состояния здоровья либо по возрасту не может принимать участие в гражданских правоотношениях, либо над несовершеннолетними, оставшимися без попечения родителей. Вполне логично, что лица, назначенные на должность опекуна или попечителя, только с согласия назначивших их органов опеки и попечительства вправе совершать сделки либо давать согласие на совершение сделок с имуществом подопечного, ведь именно органы опеки и попечительства осуществляют контроль за деятельностью опекунов и попечителей. Учитывая то, что природа согласия органов опеки и попечительства состоит именно в контроле за деятельностью опекунов и попечителей, следует сделать вывод о том, что распространение требования о получении согласия органов опеки и

1 I ангонер Л 1} 3.1 кионое право Объяснения к по юлениям г мьы (V раз (ела I проекта Вотчинного итава СПб. Гос\ ирстненная гигнч рафия 1890 С 89

попечительства на родителей несовершеннолетних, отчуждающих жилые помещения, если в них проживают несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, неправомерно. Требование о получении согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения может иметь место только в случае, если собственником отчуждаемого жилого помещения является несовершеннолетний, не имеющий родителей, усыновителей, а также в случае, когда несовершеннолетний по иным причинам остался без попечения родителей, в частности, когда родители уклоняются от их воспитания или защиты их прав и интересов. То есть, разрешение органов опеки и попечительства должно требоваться тогда, когда в отношении несовершеннолетнего назначена опека либо попечительство и когда назначенный органами опеки и попечительства опекун либо попечитель совершает отчуждение либо дает согласие на отчуждение принадлежащего несовершеннолетнему имущества.

Что касается отчуждения жилого помещения родителями, то здесь следует отметить следующее. В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ ребенок не имеет право собственности на имущество своих родителей, а родители не имеют права собственности на имущество своих детей. К имущественным правам ребенка в семье относятся права на получение ими от своих родителей содержания, воспитания и основного общего образования (ст. 60, 63 Семейного кодекса РФ). То есть, семейным законодательством РФ за родителями закреплены алиментные обязательства по отношению к своим несовершеннолетним детям, что же касается порядка и формы исполнения этих обязательств, то они определяются родителями самостоятельно.1 В случае осуществления родителями своих родительских прав в ущерб правам и интересам ребенка родители несут ответственность в соответствии с действующим законодательством, при этом одним из видов такой ответственности является лишение родителей их родительских прав. Таким образом, требование статьи 292 Гражданского кодекса РФ ограничивает родителей, как собственников жилых помещений в правомочии распоряжения этими жилыми помещениями на основании факта проживания в них несовершеннолетних детей.

При отмене требования ст. 292 Гражданского кодекса РФ в части необходимости получения согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, отпадет необходимость

1 Ст 80 Семейного кодекса РФ 'Собрание законодательства РФ 0101 19% N I ст 16

получения согласия органов опеки и попечительства на залог жилых помещений (указанная необходимость вытекает из п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке, в соответствии с которым, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества).

Второй параграф третьей главы "Обращение взыскания на заложенное жилое помещение в судебном порядке" посвящен рассмотрению судебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество. В параграфе отмечается, что необходимость обращения в суд для удовлетворения своих требований за счет стоимости заложенного имущества возникает у залогодержателя в двух случаях. Первый из них связан с требованием закона, устанавливающим обстоятельства, при которых внесудебное обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество невозможно, второй случай связан с не достижением сторонами соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество.

Наибольший интерес для рассмотрения представляет второй случай, когда стороны не могут договориться о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество. Как правило, такое случается, при недобросовестности залогодателя. При залоге жилых помещений на помощь такого рода залогодателям приходит сам закон. Так, в соответствии со ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ обращение взыскания на жилое помещение, если указанное помещение является единственным пригодным для проживания помещением для должника и членов его семьи, не допускается. При этом, ни какой оговорки, исключающей из указанного правила случаи, когда обращение взыскания производится на приобретенные за счет кредитных средств жилые дома или квартиры, не делается. При рассмотрении вопроса о соотношении Гражданского процессуального кодекса РФ и Закона об ипотеке, когда Гражданский процессуальный кодекс РФ запрещает обращение взыскания, а Закон об ипотеке не ставит возможность обращения взыскания на заложенные жилые дома и квартиры в зависимость от того, имеется у залогодателя помимо заложенного жилого дома или квартиры иное, пригодное для постоянного проживания жилье или не имеется, сделан вывод о том, что на сегодняшний день действующим законодательством реализован подход, в соответствии с которым Закон об ипотеке не является специальным по отношению к Гражданскому процессуальному кодексу РФ в части обращения взыскания

на заложенные жилые помещения. Между тем, это приводит к уничтожению смысла залога, как способа обеспечения исполнения обязательств, в связи с чем предложено установить приоритет Закона об ипотеке перед Гражданским процессуальным кодексом РФ, включив в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ изменения, уточняющие случаи ее применения. В частности предложено указать, что указанная статья не распространяется на случаи, предусмотренные Законом об ипотеке.

В параграфе отмечается, что применение оценочных понятий в статьях Закона об ипотеке, регулирующих завершающий этап залогового правоотношения, приводит к утрате смысла залога. Введение правила о возможном отказе в обращении взыскания на заложенное имущество по причине "несоразмерности" требований и "незначительности" нарушения ослабляет мотивацию залогодателя надлежащим образом исполнять свои обеспеченные ипотекой обязательства. Возможность обращения взыскания на заложенное имущество не должна ставиться в зависимость от несоразмерности или соразмерности требований залогодержателя по отношению к стоимости заложенного имущества. Залогодатель должен отдавать себе отчет в том, что пока его имущество находится в залоге, он должен с максимальной степенью старательности исполнять все свои обязательства, не зависимо от того, на сколько значительной или незначительной является оставшаяся непогашенной сумма его неисполненных обязательств. В связи с изложенным, предложено включить в ст. 54 Закона об ипотеке условия о праве суда отказать залогодержателю в обращении взыскания на заложенное имущество по причине несоразмерности его требований и стоимости заложенного имущества.

В параграфе рассматривается второй случай, когда удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд не допускается - если для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа. В результате анализа соответствующих норм сделан вывод о том, что согласие на ипотеку, как на сделку, уже таящую в себе угрозу отчуждения закладываемого имущества, состоит в том, что еще на этапе передачи имущества в залог можно было определить нарушаются ли права третьих лиц или не нарушаются. Указанное согласие, являясь согласием на залог жилого помещения, одновременно является и согласием на его отчуждение. В связи с изложенным, было бы правильней, исключить из перечня случаев, при которых внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное

имущество не допускается, случай, когда для ипотеки требуется согласие какого-либо лица или органа.

Далее делается вывод о том, что в настоящее время залог жилых домов и квартир не предоставляет кредитору-залогодержателю гарантированного ст. 334 Гражданского кодекса РФ и ст. 1 Закона об ипотеке права получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества. Установление действующим законодательством многочисленных оснований, препятствующих обращению взыскания на заложенное жилое помещение, связанных с проживанием в нем несовершеннолетних членов семьи собственника (ст. 292 Гражданского кодекса РФ), отсутствием у залогодателя и членов его семьи иного пригодного для постоянного проживания жилого помещения (ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также несоразмерностью требований кредитора по отношению к стоимости предмета залога порождает широкие возможности для злоупотребления правом - явлением, "чаще всего сочетающимся с неисполнением какой-либо обязанности".1 Отсутствие угрозы наступления неблагоприятных последствий в виде утраты заложенного имущества ввиду невозможности обращения взыскания на него ведет к утрате нацеленности залогодателя на надлежащее исполнение обязательств. У залогодателя пропадает интерес к надлежащему исполнению обязательств, так как квартира уже приобретена в собственность, а угроза утраты ее отсутствует. Таким образом, упоминаемый в юридической литературе2 механизм реализации санкции, призванный доводить ее стимулирующий эффект до конкретных виновников неисполнения обязательств, не реализуется. Изложенное нарушает баланс интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования. Интерес, являющийся движущей силой надлежащего исполнения обязательств, а также движущей силой желания вступать в какие-либо правоотношения, при описанных обстоятельствах, пропадает. Залогодатель утрачивает интерес к надлежащему исполнению обязательств перед банком, а банк утрачивает интерес вступать в кредитные правоотношения, связанные с предоставлением кредитов на приобретение жилья. И то, и другое не самым лучшим образом сказывается на развитии первичного рынка ипотечного жилищного кредитования.

1 Слесарев В Л Сысоев В А Злоупотребление правом (теория и практика) // Научный вестник Омской Высшей школы милиции МВД России -Омск 1996 №1 С 22

2 Слесарев В Л Неустойка в хозяйственных отношениях // Актуальные проблемы правоведения в перид совершенствования социалистического общества сборник статей Томск 1989 С 104

Таким образом, при регулировании отношений, возникающих на

первичном рынке ипотечного жилищного кредитования необходимо

сделать акцент на соблюдении баланса интересов заемщика и кредитора.

Именно интерес, как "объективная потребность, принявшая форму

сознательного побуждения и проявляющаяся в виде желаний, намерений,

стремлений, а в конечном счете в тех отношениях, в которые вступают

„1

люди в процессе своей деятельности" должен стать тем ядром, который необходимо заложить в основу правового регулирования отношений, возникающих на первичном рынке ипотечного жилищного кредитования между кредитором и заемщиком.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Аюшеева С.Д. Некоторые вопросы законодательного регулирования ипотечного жилищного кредитования в Республике Бурятия // Материалы первой междисциплинарной межвузовской конференции аспирантов "Государственность и государственная служба в России: проблемы и пути развития", 26 апреля 2002 г. - Москва, РАГС, 2002 (0,2 п.л.).

2. Аюшеева С.Д. Некоторые проблемы реализации правоотношений из залога при ипотечном жилищном кредитовании // Материалы аспирантского форума "Государство и государственное управление в XXI веке: пути развития", 15-19 июня 2003 г. — Калининград, Калининградский государственный университет, 2003 (0,4 П.Л.).

3. Аюшеева С.Д. Обращение взыскания на жилые помещения // Российская правовая газета "эж-ЮРИСТ" № 19. 2004. (0,4 п.л.).

4. Аюшеева С.Д. Почему буксует ипотека // Российская правовая газета "эж-ЮРИСТ" № 26. 2004. (0,6 п.л.).

5. Аюшеева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Журнал "Законодательство" № 8. 2004. (0,8 п.л.).

г ^__

('¿¿'/ 7

{ / '

1 Сейнароев Ь М Правовые проблемы материальною стимулирования исполнения хозяйственно-договорных обязательств в СССР Автореферат на соискание степени доктора юридических наук М 1989 С 13

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

АЮШЕЕВА Светлана Дабаевна

Тема диссертационного исследования "Гражданско-правовые проблемы обеспечения интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования"

Научный руководитель

СЕЙНАРОЕВ Бексултан Магомедович доктор юридических наук, профессор

Изготовление оригинал-макета Аюшеева С.Д.

Подписано в печать £>£. РУ->. Тираж -&0 экз.

Усл.. п.л.

Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации

Отпечатано ОПМТ РАГС. Заказ №

119606 Москва, пр-т Вернадского, 84

№21797

РНБ Русский фонд

2005-4 19688

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Аюшеева, Светлана Дабаевна, кандидата юридических наук

Введение.

Глава I. Содержание и сущность ипотечного жилищного кредитования.

1.1. Понятие ипотечного жилищного кредитования, первичный и вторичный рынки ипотечного жилищного кредитования.

1.2. Участники первичного рынка ипотечного жилищного кредитования.

1.3. Жилое помещение, как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования.

Глава II. Правовое регулирование отношений, обеспечивающих интересы участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования.

2.1. Залог, как способ обеспечения исполнения обязательств на первичном рынке ипотечного жилищного кредитования

2.2. Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для защиты интересов участников ипотечного жилищного кредитования.

Глава III. Правовой механизм обеспечения интересов кредитора на первичном рынке ипотечного жилищного кредитования.

3.1. Обращение взыскания на заложенное жилое помещение без обращения в суд.

3.2. Обращение взыскания на заложенное жилое помещение в судебном порядке.

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Гражданско-правовые проблемы обеспечения интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования"

Актуальность темы исследования. С переходом России к рыночным отношениям в жилищной политике государства произошел поворот от бесплатного предоставления жилья к рыночным механизмам решения данной проблемы. Одним из таких механизмов является ипотечное жилищное кредитование, основополагающий смысл которого заключается в разрешении противоречий между стоимостью жилья и текущими доходами граждан. Не имея достаточного количества денежных средств для приобретения собственного жилья, но, имея постоянную работу и стабильный заработок, гражданин получает возможность приобрести в собственность квартиру за счет кредитных средств. Приобретенное на кредитные средства жилье служит обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору и в случае неисполнения заемщиком указанных обязательств удовлетворение денежных требований кредитора происходит за счет стоимости заложенного имущества.

Предмет исследования. С учетом вышеизложенного предметом настоящего диссертационного исследования являются отношения между основными участниками первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, действующее законодательство, регулирующее указанные отношения, а также складывающаяся в данной области правоприменительная практика.

Цели и задачи исследования. Цель настоящего диссертационного исследования состоит в выявлении и решении наиболее значимых теоретических и практических гражданско-правовых проблем, касающихся обеспечения интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования. Указанная цель предопределила постановку и решение следующих задач: установление сущности ипотечного жилищного кредитования, определение первичного и вторичного рынков ипотечного жилищного кредитования; выявление гражданско-правовых интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования; выявление специфики жилого помещения, как объекта гражданских прав; определение содержания конституционного права граждан на жилище и установление через указанное определение факта отсутствия нарушения конституционного права на жилище при обращении взыскания на заложенное жилое помещение; определение сущности права пользования жилым помещением; выявление вещно-обязательственной природы ипотечных правоотношений; определение значения принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для защиты интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования; установление возможных путей реализации правового механизма обеспечения интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования. Теоретическая и нормативно-правовая основа. При написании настоящей работы и формировании ее теоретической основы автор основывался на теоретических положениях и выводах науки гражданского права, содержащихся, в частности в трудах дореволюционных российских ученых-цивилистов: И.А. Базанова, Е.В. Васьковского, JI.B. Гантовера,

A.M. Гуляева, A.C. Звоницкого, JI.A. Кассо, Д.И. Мейера, JI.A. Петра-жицкого, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича, и многих других. Обращение к трудам дореволюционных российских ученых обусловлено глубиной разработки проблем гражданско-правового регулирования недвижимости и стремлением к преемственности правовых традиций России.

В работе были использованы труды советских и современных российских ученых: Т.Е. Абовой, М.М. Агаркова, М.И. Брагинского,

B.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, B.C. Ема, О.С. Иоффе,

A.Ю. Кабалкина, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, И.Б. Марткович, Л.Ю. Михеевой, В.А. Рахмиловича, П.И. Седугина, Б.М. Сейнароева, К.И. Скловского, В.Л. Слесарева, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Б.Б. Черепахина,

B.Л. Щенниковой, В.Ф. Яковлева и других.

Российской Федерации, а также судов общей юрисдикции.

Практическая значимость настоящей работы состоит в том, что сделанные в ней выводы могут быть использованы в нормотворческой деятельности, правоприменительной практике, а также в преподавании курса гражданского и жилищного права.

Апробация работы. По теме диссертационного исследования опубликован ряд статей в журнале "Законодательство", Российской правовой газете "эж-ЮРИСТ". Основные положения исследования

1 Осуществленные ранее диссертационные исследования в области ипотечного жилищного кредитования не затрагивали рассматриваемых в настоящей работе вопросов (см. Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования. Автореф. дис. . канд. юрид. наук, М. 2002 г., Кожина Ю.А. Договор ипотеки жилых помещений. Автореф. дис. канд. юрид. наук, Волгоград. 2002 г., Орлова М.М. Некоторые проблемы регулирования ипотечного жилищного кредитования. Дис. . канд. юрид. наук Волгоград 2001 г., Ратманов Л.Б. Правовое регулирование ипотечного кредитования. Автореф. дис. канд. юрид. наук. М. 2001 г.) и были посвящены изучению других гражданско-правовых проблем, связанных с ипотечным жилищным кредитованием. выносились на обсуждение на Первой междисциплинарной межвузовской конференции аспирантов, проходившей в г. Москве в апреле 2002 года, а также на Международный аспирантский форум в г. Калининграде в июне 2003 года.

Положения, выносимые на защиту.

4. Основными принципами ипотечного жилищного кредитования являются принцип специальности и бесповоротности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (принципы ипотечной системы) суть которых сводится к тому, что:

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Гражданско-правовые проблемы обеспечения интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования»

1. Гражданский кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст.3301; Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 5, ст.411.

2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства РФ, 18.11.2002, N 46, ст. 4532.

3. Жилищный кодекс РСФСР утв. ВС РСФСР 24.06.83 // Ведомости ВС РСФСР. № 26, - 1983. ст. 883.

4. Семейный кодекс РФ от 29.12.99 № 223-ФЭ // Собрание законодательства РФ. № 1, - 01.01.1996. ст. 16.

5. Основы гражданского законодательства СССР от 31.05.91 № 2211-1 // Ведомости СНД и ВС СССР. № 26, - 26.06.1991. ст. 733.

6. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст.3400.

7. Федеральный закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 30. Ст.3694.

8. Федеральный закон «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст.3591.

9. Закон Российской Федерации «О залоге» от 29.05.1992 № 2872-1 // Российская газета, № 129, 06.06.1992.

10. Закон Российской Федерации «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании» // Ведомости СНД и ВС РФ, 20.08.1992, N33, ст. 1913;

11. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» от 02.12.90 № 395-1 // Собрание законодательства РФ. № 6, - 05.02.1996. ст. 492.

12. Указ Президента Российской Федерации от 28.02.96 N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 10. Ст. 880.

13. Указ Президента Российской Федерации от 29.03.96 №431 "О новом этапе реализации государственной целевой программы "Жилище" // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 14. Ст. 1431.

14. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2000. №3. Ст.278.

15. Положение Центрального Банка Российской Федерации № 254-П от 26.03.2004 г. "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" // Вестник Банка России № 28. 07.05.2004.

16. Инструкция Центрального Банка РФ от 30.06.1997 г. № 62А "О порядке формирования и использования резервов на возможные потери по ссудам" // Вестник Банка России. № 91-92. 31.12.1997.Документы судебной практики

17. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 25 февраля 1998 г. «О разрешении споров об истребовании имущества от добросовестного приобретателя» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.Монографическая литература и статьи

18. Абова Т.Е., Ефимочкин В.П., Танчук И.А. Хозяйственные обязательства. М.: Юридическая литература. 1970.216 С.

19. Абова Т.Е. Пятилетие Гражданского кодекса Российской Федерации: достижения и проблемы // Государство и право на рубеже веков (материалы Всероссийской конференции): Гражданское право. Гражданский процесс. М.: Изд. ИГиП РАН. 2001.

20. Авласевич А.И. Проблемы защиты добросовестного приобретателя при отчуждении ему вещи неуправомоченным лицом. // Иваново-Вознесенский юридический вестник. 2001. № 7-8.

21. Агарков М.М. Основы банкового права. Учение о ценных бумагах. Курс лекций. 2-е издание. М.: Издательство БЕК. 1994. 350 С.

22. Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву: Ученые труды ВИЮН. Вып. 3. М.: Юридическое издательство НКЮ СССР. 1940. 192 С.

23. Алексеев С.С. Гражданское право в современную эпоху. М.: Юрайт. 1999.

24. Андреев В.П. В.И.Ленин об охране несовершеннолетних и деятельность органов опеки и попечительства //Сборник статей адъюнктов и соискателей. М.: Изд-во ВШ МВД СССР. 1971. - Вып.З

25. Анненков К.Н. Система русского гражданского права. Права обязательственные. Т. 3. 2-е изд. пересмотр, и доп. СПб.: Типография М.М. Стасюлевича. 1901. 491 С.

26. Аскназий С.И. Советское жилищное право. Юрид. изд-во НКЮ СССР. 1940. 184 С.

27. Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М.: Госюриздат. 1956. 231 С.

28. Базанов И.А. Вотчинный режим в России. Томск. 1910.

29. Банки и банковские операции. Учебник для вузов / Е.Ф.Жуков, JI.M. Максимова, О.М. Маркова и др.; Под ред. проф. Е.Ф. Жукова. М.: Банки и биржи. ЮНИТИ. 1997.

30. Банковское дело: Учебник под ред. Г.Г. Коробовой. М. 2002.

31. Банковское дело под ред. О.И. Лаврушина. М. 1992.

32. Банковское законодательство и проблемы формирования стабильной банковской системы. Сборник материалов международного российско-германского симпозиума. М.: Финансы и статистика. 1995.

33. Бару М.И., Пушкин A.A., Сабилев М.Н. Понятие и юридическая природа права на жилище // Основы советского жилищного законодательства. Межвузовский сборник научных трудов. Изд. Уральского университета. Свердловск. 1981.

34. Басин. Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата. 1963.

35. Басин Ю.Г. Усиление гарантий защиты жилищных прав граждан // Советское государство и право. 1982. № 1.

36. Байсенов Б.С., Сабекинов С. Категория интереса в праве // Советское государство и право. 1971.

37. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. Изд. 2-е, исправ. М., Статут, 1999. 848 С.

38. Брауде И.Л. Некоторые вопросы системы советского права // Ученые записки ВИЮН. Вып. 4. М. Госюриздат. 1955.

39. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М.: Статут. 2003. 382 С.

40. Витрянский В.В. Оборот недвижимости требует совершенства // Нотариальный вестник. 2003. № 5.

41. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут, 1999. 284 С.

42. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости. Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. 1999. № 7.

43. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону: Изд-во «Феникс», 1995. 640 С.

44. Власова А.Г., Замятин В.И., Скрипко В.Р. Жилищное законодательство. -М.: Юридическая литература. 1970. 192 С.

45. Гантовер Л.В. Залоговое право. Объяснения к положениям главы IV раздела I проекта Вотчинного Устава. СПб, 1890.

46. Гантовер Л.В. О происхождении и сущности вечно-чиншевого владения. Вып.1. СПб: Тип. Правительствующего Сената, 1884.

47. Гараймович ДА. Оценочные понятия в современном гражданском праве. / Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. М.: Изд. "Статут", 2001. 397 С.

48. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М. Госюриздат. 1961. 223 С.

49. Гонгало Б.М. Общие положения учения об обеспечении обязательств и способах обеспечения обязательств. / Цивилистические записки. -Межвузовский сборник научных трудов. М.: Статут. 2001. 397 С.

50. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. / Под ред. О.М.Козырь, А.Л.Маковского, С.А.Хохлова. М.: Изд. Международного центра финансово-экономического развития. 1996. 704 С.

51. Гражданское право. Т.1. М.: Юридическая литература, 1969.

52. Гражданское право. В 2-х томах Т.2. Учебник под ред. Е.А.Суханова. -М.: БЕК. 1993.

53. Гражданское право: В 2 т. Том 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А.Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: БЕК. 1998.

54. Грибанов В.П. Интерес в гражданском праве // Советское государство и право. 1967. № 1.

55. Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. М.: Знание. 1983. 192 С.

56. Гуляев A.M. Русское гражданское право. Обзор действующего законодательства, кассационной практики Правительствующего Сената и проекта гражданского уложения: Пособие к лекциям. 3-е изд, доп. СПб.: Типография М.М. Стасюлевича. 1912. 500 С.

57. Ем B.C. Категория обязанности в гражданском праве: (Вопросы теории). Дисс. на соискание степени канд. юрид. наук. М. 1981.

58. Завидов Б., Курцев Н. Залог один из способов обеспечения обязательств // Российская юстиция. - № 8, - 1995.

59. Залог и ипотека в российском и зарубежном праве: Материалы международной научной конференции, состоявшейся в Институте государства и права РАН 8-9 декабря 1998 г. / Абова Т.Е. М. Изд. ИГиП РАН, 1999. 86 С.

60. Звоницкий A.C. О залоге по русскому праву. Киев: Н.Я. Оглоблин. 1912. 419 С.

61. Зом Р. Институции римского права. М. 1888.

62. Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву // Избранные труды по гражданскому праву. М. 1999.

63. Иоффе О.С. Советское гражданское право. М.: Юридическая литература. 1967. С.495.

64. Кабалкин А.Ю., Грибанов В.П. Жилищные права советских граждан. М.: Знание. 1964. 95 С.

65. Касаткина Т.В. Три аспекта конституционного права на жилище // Основы советского жилищного законодательства. Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск: Издательство Уральского университета. 1981.

66. Кассо JI.A. Русское поземельное право. М.: Изд. книжного магазина комиссионера государственной типографии И.К.Голубева под фирмою "Правоведение". 1906. 280 С.

67. Кассо JI.A. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев: типография К. Маттисена. 1898. 419 С.

68. Кашанина Т.В. Оценочные понятия в советском праве. Автореф. дисс. канд. юр. наук. Свердловск, 1974.

69. Кожина Ю.А. Договор ипотеки жилых помещений. Автореф. дис. . канд. юрид. наук, Волгоград. 2002 г.

70. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой (постатейный) / Руководитель авт. коллектива и отв. ред. д.ю.н., проф. О.Н.Садиков. М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 1998.

71. Комментарии к Конституция РФ под ред. Б.Н. Топорнина, Ю.М. Батурина, Р.Г. Орехова. М.: Юридическая литература. 1994. 624 С.

72. Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях рыночной экономики // Гражданское право при переходе к рынку. М. 1995.

73. Красавчикова Л.О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан. // Актуальные проблемы жилищного права. Сборник работ памяти П.И. Седугина. М., "Статут" 2003.

74. Крашенинников Е.А. Конституционное право граждан на жилище // Правоведение. 1993. №4.

75. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут. 2000. 237 С.

76. Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М.: Статут. 2001. 123 С.

77. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // Российская Юстиция. 1997. № 10.

78. Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство -соотношение с гражданским правом // Новый Гражданский кодексРоссии и отраслевое законодательство: труды. М.: ВНИИСЗ. № 59. 1995.

79. Литовкин В.Н. Право советских граждан на жилище. М.: Знание. 1982.

80. Литовкин В.Н. Регулирование учета граждан, нуждающихся в жилье, и распределения жилой площади // Состояние и задачи дальнейшего развития научных исследований в области жилищного законодательства в СССР. М. 1971.

81. Марков Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок. // Хозяйство и право. № 4, 5. 1997

82. Марткович И.Б. Жилищное законодательство в свете конституционных норм // Советское государство и право. 1979. №11.

83. Марткович И.Б. Жилищное право: закон и практика. М.: Юрид. лит. 1990.

84. Марткович И.Б. Конституционное право на жилище. М.: ВЮЗИ. 1979.

85. Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристь. 1999. 384 С.

86. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч. Часть 2). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. М.: Статут. 1997. 455 С.

87. Мейер Д.И. Древнее русское право залога. Юридический сборник. Казань. 1855.

88. Международная практическая конференция «Ипотека в России». Москва, 30 ноября-2 декабря 2000 г. Сборник материалов. Доклады. М., 2000.

89. Михайлов C.B. Интерес, как общенаучная категория и ее отражение в науке гражданского права. // Государство и право. М. 1999. № 7.

90. Михайлов C.B. Категория интереса в гражданском (частном) праве: Автореф. дис. .канд. юрид. наук. М. 2000. 30 С.

91. Михеева Л.Ю. Проблемы правового регулирования отношений в сфере опеки и попечительства: Автореф. дис. докт.юрид. наук -Томск, 2003.-39 С.

92. Мурзин Д.В. Добросовестное приобретение имущества по договору. // Проблемы теории гражданского права. / Институт частного права. М.: Статут, 2003.

93. Нечаева А.М. Правовые формы деятельности органов опеки и попечительства по воспитанию несовершеннолетних в семье: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М. 1969.

94. Новицкий И.Б. Римское право. М.: Ассоциация «Гуманитарное знание», 1993. С. 246.

95. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М.: Госюриздат. 1950. 416 С.

96. Олейник О. Правовое регулирование банковского кредитования // Закон.-№2,- 1997.

97. Ольшаный А.И. Банковское кредитование: российский и зарубежный опыт. М. 1997.

98. Орлова М.М. Некоторые проблемы регулирования ипотечного жилищного кредитования. Дис. канд. юрид. наук Волгоград 2001 г.

99. Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество.//Российская юстиция, 1995, N 5.

100. Павлов П. Организационно-правовые проблемы регистрации прав на недвижимое имущество.// Закон, 1994, N 8.

101. Павлов П. США: система ипотечного кредитования // Закон, 1995, N 1.

102. Пергамент А.И. Жилищные права граждан СССР // Советское государство и право. 1982. № 1.

103. Петражицкий Л.И. Права добросовестного владельца на доходы и значение добросовестности для гражданского законодательства с точекзрения догмы и политики гражданского права. СПб.: Типография Ю.Н. Эрлих. 1902.404 С.

104. Петров Е.Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. // Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. М.: Статут. 2001. 397 С.

105. Победоносцев К.П. Курс гражданского права: в трех томах. М.: Статут. 2003.622 С.

106. Покровский И.А. История римского права. СПб.: Издательско-торговый дом «Летний Сад», 1998. 560 С.

107. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут. 1998. 353 С.

108. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. / Под ред. В.С.Ема. М.: Статут, 1999. 256 С.

109. Пухта Г.Ф. Курс римского гражданского права. М.: Издательство Ф.Н. Плевако. 1874. 562 С.

110. Пчелинцева Л.М., Пчелинцев C.B. Вклад Петра Ивановича Седугина в теорию жилищного права: некоторые аспекты. // Актуальные проблемы жилищного права. Сборник работ памяти П.И. Седугина. М., "Статут" 2003.

111. Ратманов Л.Б. Правовое регулирование ипотечного кредитования. Автореф. дис. канд. юрид. наук. М. 2001 г.

112. Райхер В.К. Абсолютные и относительные права // Изв. экономического факультета Ленинградского политехнического института. 1928. Вып. 1.

113. Рид Э., Коттер Р., Гилл Э., Смит Р. Коммерческие банки. М. 1983.

114. Римское частное право: Учебник — Под ред. проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского. М.: Юрист, 1996.

115. Рогова Е.А. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования. Кандидатская диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М. 2002. 207 С.

116. Садиков О.Н. Гражданское право в новых условиях // Советское государство и право. М. 1967. № 12.

117. Садиков О.Н. Толстой B.C. Исполнение обязательств // Советское государство и право. 1974. № 9.

118. Садиков О.Н. Уплата процентов по денежным обязательствам. // Хозяйство и право. 1987. № 8.

119. Седугин П.И. Право на жилище в СССР. М.: Юридическая литература. 1983. 224 С.

120. Седугин П.И. Жилищное право. 2002.

121. Сейнароев Б.М. Правовые проблемы материального стимулирования исполнения хозяйственно-договорных обязательств в СССР: Диссертация на соискание степени доктора юридических наук. М. 1989. 44 С.

122. Сейнароев Б.М. Дисциплина поставок и интересы партнеров. // Хозяйство и право. М. 1986. № 6.

123. Сейнароев Б.М. Материальное стимулирование выполнения договорных обязательств в условиях перестройки. // Советсткое государство и право. М. 1987. № 12.

124. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело 1999. 512 С.

125. Слесарев B.JI. Неустойка в хозяйственных отношениях // Актуальные вопросы правоведения в период совершенствования социалистического общества. Сборник статей. Томск. 1989.

126. Сухоруков Г.К. Освобождение от ответственности по советскому праву. М. 1972.

127. Теория государства и права: Курс лекций / Под ред.М.Н.Марченко. М.: Зерцало, ТЕИС, 1996.476 С.

128. Толстой B.C. Исполнение обязательств. М.: Юридическая литература, 1973.208 С.

129. Толстой Ю.К. Советское жилищное право. JL: Изд-во Ленинградского университета. 1967. 232 С.

130. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб: Питер, 2001.

131. Фрейтаг-Лоринговен А.Л. Материальное право проекта Вотчинного устава. Юрьев. 1914. Т. 1.

132. Харин А.Н. Проблемы обращения взыскания и реализации залога в банковской деятельности // Современное право. 2002. № 12.

133. Хвостов В.М. Система римского права. Учебник. М.: Издательство «Спарк», 1996. 522 С.

134. Черепахин Б.Б. Виндикационные иски в советском праве // Ученые записки Свердловского юридического института. Свердловск. 1945. том 1.

135. Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Ученые записки Свердловского юридического института. Свердловск. 1947. том 2.

136. Черных A.B. Залог недвижимости в российском праве. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М., 1995.

137. Чигир В.Ф. Жилищное право. Минск. 1986. 205 С.

138. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.) М.: Изд. "СПАРК", 1995.

139. Щенникова JI.B. Вещное право. Пермь, 2001.

140. Эрделевский А. Недействительность сделок. // Российская Юстиция. 1999. №11.

141. Яковлев В.Ф. Основы жилищного законодательства Союза СССР и союзных республик и режим правового регулирования жилищных отношений. // Основы советского жилищного законодательства. Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск. 1981.

Автор: Аюшеева, Светлана Дабаевна
Город: Москва
Год: 2004
Звание: кандидата юридических наук
КОД ВАК: 12.00.03

Диссертация

Гражданско-правовые проблемы обеспечения интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования тема диссертации по юриспруденции

Автореферат

ПОХОЖИЕ РАБОТЫ

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по праву и юриспруденции, автор работы: Аюшеева, Светлана Дабаевна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ по теме "Гражданско-правовые проблемы обеспечения интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ «Гражданско-правовые проблемы обеспечения интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования»

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по праву и юриспруденции, автор работы: Аюшеева, Светлана Дабаевна, кандидата юридических наук

ВВЕДЕНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
по теме "Гражданско-правовые проблемы обеспечения интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования"

БИБЛИОГРАФИЯ ДИССЕРТАЦИИ
«Гражданско-правовые проблемы обеспечения интересов участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования»